第一篇：项目开发工作建议
元阳县建设局项目开发工作建议
为加快县城“西扩、南延、东伸”片区开发建设，进一步盘活土地资源，全面推进我县基础设施建设，完善城市功能，加快城市化发展步伐，特提出如下开发建设建议：
1、积极争取建设项目与资金，做大项目储备，坚持以“大项目带动大发展”工作思路，继续实施片区开发战略，争取槟榔园片区3号市政道路、大象田片区5、6号市政道路及大象路下段工程立项建设，完善市政道路网络；
2、不断加快南片区规划修编工作，完善南片区规划控制，积极争取项目与资金，实现南片区“集行政办公、娱乐休闲、旅游居住”为一体的市政功能；
3、加快元阳县城垃圾处理工程和元县城市供水及管网改造工程建设步伐，切实消除城市垃圾污染对环境的影响，逐步实现城市垃圾处理的无害化、减量化、资源化的治理目标，不断完善城市供水系统，彻底解决城市用水供求矛盾；积极争取两城区城市污水处理及排水网改造项目建设；
4、建立健全和完善城镇廉租住房建设体系，不断推进我县城镇廉租住房建设，切实解决城镇低收入家庭住房难的问题。
元阳县建设局
二○○八年四月二十二日
第二篇：地产开发项目产品设计建议
项目产品设计建议（中原地产）-设计
项目产品设计建议（中原地产）-设计
3.项目产品设计建议
一个房地产项目的产品是它的核心，尤其现在，在北京房地产市场竞争异常激烈的情况下，我们更应该从产品设计入手，提高项目的内在品质。这已经成为竞争中关键的一环。本建议从规划、户型、景观、建筑外观、配套设施、物业管理、智能化、车位配置等几方面对产品设计进行详细阐述。3.1总述
3.1.1产品功能设计原则 社区规划动态化
本项目社区的规划布局，不但要考虑实用功能的合理性，更要考虑人们居住其间赏心悦目的舒适感，使社区的空间变化丰富、有层次。园林景观特色化
现在北京的项目日益增多，市场竞争日渐激烈，只有结合项目整体定位，做出自己的特色，充分体现新时代全新的生活理念才能吸引要求日益提高的客户群体。加之,本项目自身因其园林面积比重较大，故更需要发展商及设计单位在此方面投入较大的精力及心血。户型设计三维化
户型设计在平面功能、布局合理的前提下，应加注重空间的塑造，例如：跃层两层高的挑高起居空间、有室内落差的阳光餐厅、宽大的露台以及楼梯的造型等，都将带给人们不同的空间感受，使生活成为一种享受。建材设备科技化
由于我们的项目正是为那些站在知识经济时代前沿的人群建造的，便更应符合这类人群的生活方式和消费心理，在建材和设备的选择上尽量寻求高科技含量产品，以保证住户有高水准的生活品质；同时，亦将为项目增添更多新的卖点，加强产品的竞争力。社区管理智能化
社区智能化技术的使用给项目赋予了网络化、信息化的新功能。社区局域网可明显提高上网速度，同时令业主的电信资费大为降低；此外，闭路电视监控、电子巡更、门磁、窗磁、可视对讲、防灾报警及应急联动等智能化安防系统更可全面保证业主生活居住的安全。社区智能化技术的使用还可为社区今后的管理智能化奠定硬件方面的基础，从而使客户入主本社区后得到更加先进、迅捷、系统的服务。物业服务人性化
物业服务水平及内容直接影响到社区入住后的居住品质。在项目硬件差异日趋缩小的今天，后期物业服务内容及水平便逐渐成为物业间相互竞争的重要指标。故针对本项目，应将原有的物业管理理念从社区管理提升到社区服务的高度，根据区内业主的生活需要，提供相应的人性化服务，并在此基础上设置相应的配套服务设施，以满足人们日益提高的生活及文化需要。
3.1.2本项目产品定位 建筑型式以塔、板结合，并拥有异域风情的双园林社区 3.2总体规划设计建议
规划设计是一个房地产项目产品的统领，规划思路直接影响项目的后续各个阶段设计的进行，重视总体规划设计是打造一个好的产品的基础。3.2.1建议依据
3.2.1.1本项目的市场定位
本项目定位为：“西南区域居住核心、新标准都市园林、中档舒适社区”；项目规模较大，因此整个社区主题与整体性是一个要考虑的重要因素。3.2.1.2本项目的目标客户群 本项目的主力客群为： 工作、生活在西南区域的国有企事业单位的中高层管理人员； 周边现状生活区中的业主及其亲朋。
他们是一群收入稳定、注重家庭、讲求实际、追求温馨、讲究生活品质的“中坚力量”，他们对自己的居住环境有着执着的实用主义追求，故社区的整体规划应迎合他们的这种心理需求，努力于为他们打造一个精品社区。3.2.1.3规划设计新理念
今日的房地产理念已经不是十几年前的陈旧观念，越来越多的迎合客户需求的规划设计新观念成为优秀项目的有力支撑点，不断推陈出新是取胜的关键。敝司提出几点规划新理念。A、强调“均好性”理念
在规划设计上以“均享”为原则，让每个住户都能平等地享受资源，都能获得等同的价值回报。要达到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每个院落里，甚至每户的窗前。也就确定了在社区的规划框架中要布置出多个景观“亮点”，实施均享理念。a、强调景观的均享，强化半私密空间，强化窗前的视觉效果。
b、庭院的空间变化及功能的合理利用、收放归宿领域，改变庭院地形，追求以种植为主的自然景观。
c、人车尽可能分流，以停车不破坏景观为主。d、强调日照、朝向均好。
本项目既要照顾北京地区客户对日照、朝向的要求，又要兼顾户户看景的需要进行设计，尽量使每户窗前有景，做好社区内园林建设，实现全景观设计。B、“新街坊”理念
新街坊包括“城市街坊”和“社区内街坊”主要特点： a、汽车入地与街道直接相通；
b、周边围合或周边封闭，形成大尺度公共空间； c、强调内侧，加大绿化面积，多做隐蔽车道； C、“价值定位”理念 a、在规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域； b、依确定的价值区域，确定每栋住宅中每户的户型，而不是先确定户型比； c、反复调整低价位区的比例，消除低价位区，化不利为有利； d、重视草地、树林、水面、硬质景观的价值。
对本项目建议加强具有特色的大面积绿化景观设计，弥补景观价值较低的状况，拉平整个社区的“景观价值”。中部区域深入社区内部，不管是噪音还是景观都较好，四面观景，是地块的“高价值区”，适合设置项目的高端产品。3.2.1.4住宅规划设计未来空间发展模式
住宅规划设计以往是以的平面模式为主的，而未来空间发展模式更加倾向于向空间渗透的模式。
未来空间渗透 半公共空间 通过绿化和开放空间，作为居民接触大自然的场所，并可改变居住小气候。
纯静空间 保证安静、安全、安逸。
步行空间 步行空间的景观布置和休息场地的设计是精华所在。
平台分流 在平台的两边设计绿地，使人流汇集在中间，避免对一层的视线干扰，再者，采取人车分流，保证人行的安全。
架空空间 是景观的重要组成部分，可获得在室外不同的感觉。3.2.2建议内容 3.2.2.1总体规划思路
本项目根据自身的市场定位、客群定位及产品定位，建设
动感、双园林、塔板结合、半围合时尚社区 为西南部中产阶层提供舒适、温馨、悠闲的生活环境。3.2.2.2建筑群体组合布置建议
由于现代居住环境中居住者的结构，不再是以原来的家庭、血缘或业缘为基础，而仅会是为获取同一居住空间而“恰巧”走到一起。因此，人们的职业、文化程度、行为准则、道德规范等，差异悬殊，生活方式也不尽相同，凝聚力明显减小，复杂矛盾增多。每个人的家成为他的“城市堡垒”，于是，长期的压制使人们对环境监控的安全感，对居住环境拥有的领域感、归属感与认同感，呼声日高。人们更加期望情感的沟通与相互了解、交往的必要。A、社区组团组合设计
住宅的外部环境要改变以往住宅规划设计中建筑、道路、绿化间隔相互干扰的状况。本地区的项目的共性是占地面积都不是很大，25个调查样本中，只有7个超过本项目（表中蓝色为超过本项目占地面积的项目，占总数的28％）。故本项目占地面积虽不算独特的优势，但如在规划中加以合理的利用，可以成为本项目的强势（参考表3.2－1）。根据3.2.1.2“新街坊”理念，敝司建议本项目把地块划分成二个组团，形成组团式社区格局。每一组团都具有精心设计有中心花园，形成公共交往空间。
建议社区内部楼座底层架空作开敞处理，将宅旁活动场地与景观园林联系在一起，形成空间流动地丰富场景，架空层为老人、儿童开辟了活动场地，并创造邻里地交往空间。表3.2－1：区域项目规划情况
序号 分区 物业名称 占地面积 楼体类型 使用率 绿化率 容积率 1 东南 欧园•北欧印象 2.40 高层 73.00% 40.00% 5.00 2 东南 精图雅苑 0.40 小高层 78.00% 40.00% 4.00 3 西南 丰益城市花园（二期）17.00 高层 75.00% 38.00% 1.88 4 东南 立恒名苑 1.61 高层 75.00% 35.00% 8.70 5 西南 莲馨嘉园 1.60 高层 75.00% 30.00% 5.00 6 东南 华源新第 4.50 高层 73.00% 38.00% 2.67 7 北部 翠微生活 1.06 塔楼 78.00% 32.00% 3.77 8 西南 莲香园 8.00 多层及高层 78.00% 35.00% 3.00 9 东南 荣丰2008 11.00 小高层及高层 75.00% 37.00% 3.18 10 西南 鼎恒新星 0.36 高层 70.00% 30.00% 5.56 11 西南 盛荣嘉园 1.40 高层 77.00% 32.00% 3.36 12 东南 馨莲茗苑 1.00 高层 73.00% 30.00% 5.00 13 西南 盛鑫嘉园 1.96 高层 75.00% 42.00% 5.10 14 东南 西环景苑 0.87 高层 78.00% 31.00% 6.90 15 北部 万方苑 0.48 小高层 80.00% 30.00% 3.75 16 东南 信德新时代 3.00 多层及小高层 77.80% 34.00% 4.67 17 西南 庄维花园 14.20 高层 70.00% 55.00% 2.38 18 东南 依莲轩 1.50 高层 75.00% 35.00% 5.33 19 东南 蝶翠华庭 12.00 高层 78.00% 35.00% 2.83 20 北部 国电中兴嘉园 0.20 塔楼 76.00% 30.00% 7.50 21 北部 颐源居(三期)14.00 小高层 82.00% 60.00% 2.86 22 北部 恒华国际 1.35 高层 73.00% 40.00% 6.67 23 北部 新世华苑 1.08 多层 85.00% 55.00% 3.70 24 东南 丽阳四季 0.90 高层（14、23层)80.00% 30.00% 6.00 25 东南 朗琴园（二期）13.00 小高层 80.00% 34.00% 3.08 B、组团组织布局方式
本项目组团建筑群体的组合布置建议采取半围合方式。围合方式即楼座围绕组团中心的园林建筑、公共绿地、水面等景点和公共休闲场所，有规律地布置，从而得到丰富的建筑群体空间。这种形式既有效的保证了私密性，又便于社区的管理，还可节约道路等设施的外线投资，同时保留出大量的面积用于环境景观的设计，使社区真正体现出其内部环境的魅力。在进行组团规划设计时，将组团成内向性绿化庭院，使外向性的道路完全分开。其间，可以设置小品和设施，同周围绿化环境相协调。可以模拟自然、再生自然、使其具有浓郁的自然特征，进而实现人类回归自然的本能属性。内向性绿化院落所形成的半私密性空间，无形之中在居民心目中产生一种内聚性和向心性，使其成为特定群体的私有空间，因而，具有较强的领域感。减少开口，周边封闭，中间留出较大的公共活动空间和绿地。半围合中之“半”指的是尽量减少东西向的板楼设计，将板楼尽量布置在南北方向上。C、组团特色
设计住宅在进行组团设计时，应结合整个社区特点及周围环境，每个组团可以适当加以变化，并采用不同的园林主题风格，详细阐述见3.4。尤其在组团入口处要重点处理，以形成各自的特点，突出其空间的个性，建议每组团可以以不同的名称进行命名，增强趣味性和识别性。D、开发顺序
建议分期进行开发，分成二期开发，每期开发建筑面积大约在15万平米，可以按照组团形式进行开发建设。3.2.2.3规划平面布局建议 A、不同楼体户型规划布局
因本项目楼体类型有较大差别，户型面积相差较大，针对的目标客户群不尽相同，建议尽量相近总价款的户型集中排放，形成相同的目标客群聚集居住，这样比较符合客群消费心理。a、不同楼体户型建筑面积比例
本项目所在区域内的调研样本中，25个项目仅有6个为非高层塔楼项目（参表3.2－1，黄色部分），高层塔楼项目占总项目的比例为76％，说明本地区的主流产品仍为塔楼产品，而板楼产品相对较少。由于本项目的容积率的限制，本项目全部设计成板楼产品必然会造成占地面积过大，影响社区绿化率及园林的品质。故建议在平衡园林规划及建筑单体的形式种种因素下，塔楼与板楼的建筑面积比例为： 塔楼：板楼＝7：3 b、楼体类型及位置摆放详细建议 塔楼类型及位置摆放详细建议
本项目所在区域的项目中，其塔楼的户型布局相对比较陈旧。建议本项目选用一梯六至八户新型塔楼形式，如Y字型、风车形，蝶形等，既照顾到北京客户对日照采光的要求，又尽量做到户户可以观景。因塔楼的覆盖率较低，可以增加绿化面积，形成开场式的大型中心花园，户型设计中尽量户户朝向景观，弥补景观价值较低的状况，拉平整个社区的“景观价值”。建议项目北侧沿路集中布置新型塔楼及板楼的结合，既通常所称的塔连板楼形。
项目北侧的塔连板楼体设置的优势为： ●对于北京的天气，在冬季可遮挡西北风； ●最北部沿路噪音较大，塔楼可起到屏蔽作用；
板楼类型及位置摆放详细建议
北京近年来甚是流行板楼户型，主要原因是采光通风效果好，但也有些项目盲目追求板楼户型，建造大进深、窄开间的户型，使得户内建筑面积难以控制，户型使用性不高。而南方近期出现的一梯三户新型板楼，克服了这些缺点，成为新一代的优秀设计产品，受到青睐。建议本项目的板楼设计成一梯三户的新型板楼。布置位置为中间区域。
布置位置的优势：
南侧区域及中间区域深入整个大社区内部，不管是噪音还是景观都较好，是地块的“高价值区”，适合设置项目的高端产品，可以打造出社区精品。B、楼座的布局
楼座的布局建议采用具有时代动感的曲线布局，尤其指板楼布局，可增加规划平面的节奏感，增加外观的可视效果。C、道路系统及交通组织
本项目定位的目标客户群在未来有一定的私家车的拥有比例，故道路系统及交通组织也是本项目的一个重点，良好的交通组织会个业主带来体贴与方便。
a、人车分流方式 采用人车分流方式，是有组织地将人行与车行路线分开，通过人为的管理方式可以将人车分流，从而为居民提供安全、宁静的居住环境。车行道设在组群的周围，通过出入口进入地下车库，住户可通过电梯直接回到家中。步行道则贯穿于组群内部，通过区内将绿地、户外活动场地、公共建筑和楼体联系起来。b、道路分级布置
按居住区的四级道路，由区外引入区内，由主干道引入支路逐级衔接，与居住人口和车流相对应。
c、静态交通布置
包括建设停车设施、广场、回车场、交通岛 d、道路设置要点
社区内的车行道路应该通而不畅，道路尽量设有弯度变化，在获得景观效果的同时，可以降低车速，减少区内道路的危险性。
●车行道作为主要干道应设立指路牌。路牌也可反映社区的特色。
●人行道可采用硬石地面，增加绿化，沿线增设座椅、花架等休闲设施，增加各种生活趣味。3.2.2.4规划竖向空间组织建议 底层架空空间建议
在社区中部的板楼楼体中，采用层高5.1米高的底层架空层，庭院中的绿化从架空中穿过。底层架空在南方住宅中非常普遍，人在其中，视野通透，小区的通风效果佳。在北京地区尚极少有采用的，咎其原因有三：
一是市场竞争尚没有南方激烈，开发商还没有对环境有足够的重视程度； 二是北方要受日照间距限制，开发商更加难以割舍一层的销售面积； 三是北方的气候寒冷，景观利用时间较短。
敝司认为，本项目占的有限，园林的合理营造是本项目有待解决的首要问题，通过损失部分楼座首层面积，营造大面积的景观园林是非常值得的，此举在产品设计上的创新与亮点。
3.3户型设计建议
目前，北京房地产市场竞争异常激烈，人们对现代生活品质的要求不断提高，对居住环境舒适性的高品位需求不断提升。因此，对于打造一个成功的房地产项目产品而言户型面积的选择及组合是至关重要的，户型设计特色和结构面积的配比及组合直接影响到项目后期最重要的环节----产品销售，重视户型面积选择及组合是打造房地产项目精品的重要一环。3.3.1建议依据 3.3.1.1市场调查
市场调研结果表明，本项目所在区域住宅市场样案所提供的主力户型为两居。从市场调研可以发现，本地区市场竞争项目的热销户型都以面积在100平米以下的小户型为主，而面积在130平米以上的户型基本上销售业绩不佳。
3.3.1.2户型需求
价格因素：客户在购买类似于房子这样的大型不动产时，单价只是一种感观性的心理价位，即参考价，而非决定性的价位，最终确定是否购买的决定性因素是该产品的总价。针对本项目而言，市场定位的主力客户群所能承受的总价在40万至60万之间。
客户需求：根据敝司市场调研及产品定位结果分析，得出本项目的主力客户群为工作、生活在南城的国有企事业单位的中高层管理人员、私营业主、周边现状生活区中的业主及其亲朋等，这类人群大多属于具有一定的社会地位和经济基础的中产阶级。对于这部分人群而言，他们并不追求生活的豪华奢侈，而是追求一种温馨、舒适、悠闲的生活，他们大多期望在自己的承受能力范围内，拥有居住环境优美、面积适中的居所来享受生活。
三级市场：近几年，随着北京房地产政策的逐渐放宽，三级市场逐渐活跃起来，很大一部分客户群会考虑将原有的房子卖掉，重新置业，而他们再次置业的标准也会有很大程度的提高。本项目的目标客户群大多都享有国家的福利分房，而对于福利分的房子大多数地理位置较好，但房屋户型结构差，户型面积较小，配套设施差，所以他们在再次置业时希望房屋的结构趋于合理，面积适中，配套完善。3.3.1.3户型设计新概念
近几年，房地产行业飞速发展日趋成熟，人们对房地产产品的品质要求也越来越高。日趋激烈的市场竞争使得开发商逐渐认识到户型设计的重要性，愈来愈注重产品与消费者的契合，因此，在很大程度上促进了房地产产品质的飞跃，使得户型设计出现了许多新颖的理念，详见表3.3-1。
表3.3-1户型新概念 设计
要求 具体技术指标 注释 面积
趋向 新布局形式 传统住宅实用率低，功能质量差，受市场冷落。户数减少，多边形的平面布局使得户型设计更趋合理。
户内实用率 公共走道、室内走道、楼宇边角等公共面积减少，户型使用率比以前高。功能 配置 主人房
及卫生间 主人房带卫生间已成为中大户型的必要设计。
工作阳台设置 把家务操作与观景分开，更加方便、合理。
配套空间 书房、儿童房、健身房、衣帽间的配置,使室内生活更加丰富多彩,更舒适。
玄观设计 增加空间的层次，与入室更衣换鞋等新风尚变为可能，促进居家健康。功能
分区 空间层次
与分区 三大分区理念：动态静态空间划分、工作空间与生活空间划分、公共空间与私密空间的划分使的居家使用上更加科学合理。
户型设计 利用凸出的边角台阶隐避走道等设计进行空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。户型 设计 更为
体贴 厨房设计 设计是出于现代家庭居家细节设身处地的为住户考虑。
卧室门的朝向 朝向注意避免与其它门相对的现象。
打破单纯
外延空间 落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面。
低窗台设计 可坐可卧，既增加了使用空间，又开阔了视野。
体现个性品位 中小户型采用自由间隔设计，充分体现个性品味。设计
观念 朝向观念改革 在追求户户朝阳的同时,景观与朝向变的同样重要。
需求观念改革 购房群体日趋理性与个性，户型设计呈多样化的特征。
户型设计 的重视程度 日趋激烈的市场竞争使得开发商认识到户型设计的重要性，加强了与设计单位的沟通协商。
3.3.2户型设计建议
本案在户型设计汲取了其他竞争项目的优劣势，做出最具竞争力的产品： 以中小面积为主 户型类型多样化 塔板结合户型 3.3.2.1确定户型大小 A、根据
区域位置：普遍看法为市区中心的户型小的好、郊区户型可以做大。北京市场平均户型面积： 一居：60平米－80平米 二居：90平米－120平米 三居：120平米－160平米 四居：160平米-200平米 B、户型大小建议
建议本项目的户型面积较北京市的平均户型面积小10－20平米，既不会过于狭小，居住不舒适；也不会过于奢华，超出定位客群的购买力,以期实现其经济性、实用性的目的。一居：50平米--60平米 二居（小）：70平米--90平米 二居（大）：90平米--100平米 三居：100平米--120平米 跃层：130平米--150平米
3.3.2.2户型结构功能分区
3.3.2.3户型布局 A、整体布局
●户型布局遵循动静分区、洁污分区的设计原则；
动静分区即以公共区域（厅、厨房及公共卫生间）与私密区（卧室）相对隔开为要点，减少相互干扰，保持居室的私密性；
洁污分区即将厨房、公用卫生间、贮藏间等集中布置，与客厅、卧室分开，使家居生活方便整洁；
厨房、贮藏间等服务区域应位于离入口较近的位置，以避免买菜、做饭等日常操作对主人生活的影响。
●建议采用大开间、小进深的楼体形式，●客厅面宽不小于3.6米。B、公共区域
●进门即玄关或厅，不留走道等浪费面积； ●两厅方正实用，无凸显的柱体、缺角或变形； ●建议采用大客厅、小餐厅的布局； ●不宜在客厅的墙面开门过多，保持客厅的整体性； ●厨房需靠近餐厅布置，要有足够的通风采光； ●各居室的门洞应避免与入户大门相对； C、私密区域
●与公用活动空间隔离，使卧室具有较强私密性，尤其是主卧室应位于走廊的尽端； ●各房门宜错开布置，避免卧室门朝向户门。D、居室朝向
●起居室和卧室应取最好的朝向； ●书房、餐厅等应取次好朝向。E、窗户设计
各户的窗与窗之间应考虑角度，避免对望，影响房间的私密性。F、阳台设计
应设置封闭的生活阳台，并考虑洗衣机位，便于居家生活中如洗晒衣物等日常生活功能用途。C、附属空间
大面积户型，居室内应考虑设计储物间，主卧室内考虑步入式更衣室的布置； 在居室设计上应考虑到家用电器的摆放位置，例如冰箱、洗衣机、空调等； 卫生进行管井布置，从而达到卫生间内墙面整洁的效果。3.3.2.4户型构成
户型的构成比例比较复杂，与诸多因素有关。如下图
A、依据
a、布局不宜过杂，战线不宜拉长
户型尽可能多兼容并满足各种要求的思想是不可取的，战线过长，往往无法集中力量满足某一种需求层次，而且也体现不出楼宇的档次和形象定位。b、主力户型差异不宜过大，否则定位亦不准确
主力户型差异过大，给物业管理带来治安造成相当大的难度。不同层次业主各有不同的生活圈，很难避免交叉各自的生活区。
c、具体的户型构成比例，应以目标客户群细分来确定
本项目的客户群年龄以30－45岁为主，家庭人口构成接近社会平均户人口数。
B、板式高层户型设计配比建议
板楼是本项目的高端产品，户型合理、通风采光好、使用率高，建议以大两居、三居为主，辅以少量跃层，大开间小进深的户型布置，配合较好的景观，打造出舒适、温馨的居家环境。C、新型塔楼户型设计配比建议
塔楼是本项目的低端产品，建议以小两居、大两居为主，辅以一居和三居。户户朝阳、家家观景的户型布置，打造出经济实用的居家环境。3.3.2.5细部处理 A、加宽低沿外飘窗设计
客厅、卧室采取低沿外飘窗的景观窗形式，在提高居室视线开阔度、采光度的同时，增加其实用率。这是南方先进市场的普遍设计特色。它可有效的提高了室内使用面积,对于中小户型,效果尤其突出。建议在后期样板间制作中将其不同用途予以充分体现，B、阳台设计
建议采用双阳台设计，即在封闭阳台外面设置景观阳台，即可满足观景需要，也可遮挡北京的风沙天气。阳台设计别致的造型，增加楼体的立面效果。增加灵活、生动的局部效果，体现以人为本、时尚、悠闲社区的定位。
表3.3-2户型设计配比及结构面积表 楼体类型 新型高层塔楼 一梯三户板式小高层 楼体类形占整盘比例 70％ 30％ 户型 一居 二居 三居 二居 三居 跃层
普通 普通 普通 普通 三错层 普通 三错层 空中花园 一室一厅 一卫一厨 二室二厅 一卫一厨 二室二厅 二卫一厨 三室二厅 二卫一厨 二室二厅 二卫一厨 二室二厅 二卫一厨 三室二厅 二卫一厨 三室二厅 二卫一厨 三室二厅 二卫一厨 四室三厅 三卫一厨 销售面积 50－60 70－90 90-100 100－120 80－90 90－100 100－110 110－120 110－120 130－150 每户型不同结构同楼体类型中所占比重 30% 28% 28% 14% 25% 5% 25% 10% 20% 5% 每户型同楼体类型中所占比重 30% 56% 14% 30% 65% 5% 每户型整盘中
所占比重 21% 19.5% 19.5% 9.8% 7.5% 1.5% 10.5% 3% 6% 1.5% 起居室 22 26 30 30 22 22 28 25 22 28 餐厅 — — — — — 6 6 8 8 主卧室 12 15 15 15 18 15 15 15 15 18 次卧室 — 10 12 12 10 10 10 10 10 12 次卧室 — — — 9 — — 9 9 9 10 次卧室 — — — — — — — — — 8 厨房 5 6 6 6 8 6 6 6 8 8 家庭室 — — — — — — — — — — 主卫生间 3 5 5 5 5 5 5 5 5 5 次卫生间 — — 4 4 — 4 3 4 4 4 次卫生间 — — — — — — — — — — 生活阳台 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 观景阳台 2 4 4 4 5 4 5 5 25（赠送）5 过道 — — — — — 2 2 2 2 4 储藏间 — — — 2 — — 2 2 2 2 楼梯 — — — — — 2 — 2 — —
总使用面积 45 68 78 89 72 78 87 93 89 114 附注 阳台式空中花园 赠送顶层露台 3.3.3户型特色卖点设计建议
3.3.3.1卖点一：立体花园走入高层住宅
购房者越来越看重居住的环境质量，而现有的居住模式很难实现户户有私家花园，而立体花园则实现了这一要求。A、空中花园
选取100-120平米的较大户型设置空中花园（以赠送或优惠的名义给客户），作为今后销售的卖点，并可适当提高户型价格，增加利润。ａ、空中花园的形式
空中花园形式一：加大阳台面积达20-25平米，形成阳台式空中花园
空中花园形式二：户内空中花园，即在进入户内先进入景观厅，形成室内种植空间，面积为20-30平米，而后才是客厅。
ｂ、空中花园经济性分析
司以往所作的项目“优秀•赏”项目为例，户内销售面积为142-156平方米，赠送空中花园（阳台空中花园，下同）面积为30-35平方米，并且赠送面积不计公摊面积及物业费；现售价整盘均价3600元/平方米，空中花园户型均价为4300元/平方米，故把赠送面积计入销售面积的话，均价约为3550元/平方米。以此计算，空中花园户型实际售价比其他户型略低，但相差不多，并因赠送面积不计公摊面积及物业费，故会成为销售的热点。ｃ、空中花园户型的优势为： 带动该区域的高档目标客户群
如把“优秀•赏”空中花园的户型改做普通概念上的四居，则目标客群为的确有四居需求的客户，而该地区这样的客户相对较少，空中花园户型针对的是三居户型需求者的高档客户，会带给客户全新的居住概念，无形中带动项目的整体档次。宣传推广的热点，给客户留下高品质的印象。B、阳光花园
在顶层退台设置阳光花园，在顶层退台设置阳光花园，充分利用项目具备的景观资源，作为今后销售的卖点，并可适当提高户型价格，增加利润。
3.3.3.2卖点二：层高解决功能分区 三错层户型
房间的功能有动静之分，房间的面积有大小之分，房间设计要深入和细致。在高层住宅中引入“别墅”概念，在房型设计上作出二维到三维的开拓。三错层户型是户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系的户型。可利用错层住宅中不同的层高、标高区分不同功能的空间。一般在户内最低层为生活服务空间，如厨房餐厅和客用卫生间；中层为家庭交往空间，如客厅；最上层为私密空间，如主卧、儿童房等。错层的市场销售状况：
三错层户型是一种较新颖的户型产品。现阶段，北京市场上只有望京的都市心海岸和南城马家堡的未来名珠两个项目有错层户型，且错层户型都取得不俗的销售业绩。
以都市心海岸为例，该项目的错层户型在功能分区上，虽有一些明显的不足，但该项目于2001年5月在市场中亮相，售价5500元/平方米，高出周边项目约300元/平方米，其中开售的40套117平米二居错层户型在短短的一个月内被抢购一空。由此可见错层这种新颖的户型对市场的吸引力是巨大的。3.3.3.3卖点三：交通面积功能化
在最少的交通面积服务尽可能多的户数的同时，又结合环境设计把一些半公共绿化空间引入到交通空间中来，使交通空间突破单纯意义上的交通功能。这样，既在整体上减少了交通面积，又丰富了交通空间，从而实现了交通面积的高效率，提高了得房率。3.4园林景观建议
景观设计为富有创造力的发展商提供了极大的施展空间，“一元投入，五元回报”的利润是诱人的。但是根据本项目的自身特点，制定合理的景观设计方案，并在营销过程中充分兑现最大价值，却是我们需要深入讨论的。本部分建议从景观的价值、主题风格到特色卖点进行一一阐述。3.4.1景观的价值
3.4.1.1环境卖点概念提出的背景 A、市场竞争的需要
北京房地产市场在发展中很快由卖方市场走向买方市场。商品房供给量过多，空置积压房剧增，竞争空前激烈，迫使发展商提高楼盘素质，营造舒适宜人的居住环境，以提高楼盘竞争力。于是景观设计日益受到重视，住宅社区的环境越来越好。发展商开发了景观优美的住宅社区，需要使用新的概念，以显示楼盘与众不同的特色，打动消费者，“景观住宅”这一概念应运而生。建筑设计及平面布局容易被模仿而使楼盘失去个性特色，园林景观容易做出特色且难以被“克隆”。求新求异的发展商纷纷加强园林景观设计，力图创造个性特色鲜明的住宅小区，于是庭园越做越精美，一些住宅小区被称为园林式住宅并不夸张。
本项目所在大区域范围内，项目较多，但在市场有较好口碑的不多，敝司分析发现，本地区项目中只有朗琴园及恋日嘉园以其优良的园林设计在业内外著称，并借此成为本地区的少见的明星楼盘。从区域市场来看，抓住机会从园林景观入手打造精品社区是抢占市场的有效手段。
B、消费者的需要
消费者对园林式住宅盼望已久。都市人工作紧张，希望有一个宁静、优美、舒适的家园。喧嚣嘈杂的都市令人烦躁不安，环境污染损害人的健康，人们渴望接近自然，回归自然。园林式住宅是发展商对消费者需求的回应。从朗琴园的热销可以看出本区域内房地产项目的目标客户对房地产项目优美园林景观设计期待与认同，故本项目成功的一大重要会取决于园林景观设计的好坏。
3.4.1.2景观的价值
万科北京地产公司总经理林少洲曾表示，商品住宅开发中设计费和景观绿化投资，是边际利润很大的两个项目。其中景观绿化投资往往可以带来5倍左右的收益：如果舍得为社区每平方米多花50元的景观绿化费，房屋售价每平方米往往可以多卖250元。林指出，随着个人购房率逐年攀升，环境设计水平将在未来的住宅市场竞争中扮演非常重要的角色。3.4.1.3邀请国际名师
既然是景观设计有如此高的回报率，建议开发商在此部分投入一定的成本。以深圳、北京等地为代表，邀请国际名师已成为一股热潮。在北京市场上如：东京国际、锦秋知春等，以国际名设计师为一个主要卖点，形成热销。建议本项目从建筑设计，规划、建筑及园林设计邀请国际知名设计师进行设计，形成本项目的一大卖点。
3.4.2园林景观的主题风格
本项目园林景观的主题风格定位建议为： 自然悠闲的英式风情与日式禅意双主题风格园林
3.4.2.1说明
本项目周边的自然景观缺乏，主要靠项目内部的景观的营造。但本项目的占地面积有限，怎样在有限面积内作出最好的效果，并以突出于其他项目的特色吸引客户才是重中之重。因此，敝司提出“双园林”的概念，“双园林”的概念是在本社区中建设两组大型主题园林。主题一为英式风情园林，主题二是日式禅意园林。英式风情园林与日式禅意园林均以追求自然著称，此特性正好符合现代客户群的崇尚自然的心理。
英式风情园林与日式禅意园林同处一个项目，以本项目中心的板楼底层架空作为过渡与衔接，形成既现对独立又彼此相同的大型双园林社区。3.4.2.2具体风格营造 A、英式风情园林
18世纪出现的英国风景园，崇尚自然，为世界园林艺术作出了重大贡献。英国园林以植物为主题。英国风景园的特点是以发挥和表现自然美出发，园林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，在大草地之中的孤植树、树丛、树群均可成为园林的一景。道路、湖岸、林缘线多采用自然圆滑曲线，追求“田园野趣”，小路多不铺装，任游人在草地上漫步或作运动场。善于运用风景透视线，采用“对景”、“借景”手法，对人工痕迹和园林界墙，均以自然式处理隐蔽。从建筑到自然风景，采用由规则向自然的过渡手法。植物采用自然式种植，种类繁多，色彩丰富，常以花卉为主题，并注意小建筑的点缀装饰。
英国风景园在植物种植丰富的条件下，建议本项目以某一风景为主题的专类小园，如岩石园、高山植物园、水景园以及以某类植物为主题的蔷薇园、百合园、玫瑰园等，增加园林的可观赏性与趣味性。
B、日式禅意园林 日本园林有三类：
（一）筑山庭
“筑山”即所谓鉴赏型“山水园”。“筑山”又象书法一样，分为“真”、“行”、“草”三种体，繁简各异。它是表现山峦、平野、谷地、溪流、瀑布等大自然山水风景的园林。传统的特征是以山为主景，以重叠的几个山头形成远山、中山、近山及主山、客山，以流自山涧的瀑布为焦点。
（二）平庭 一般布置于平坦园地上，有的堆一些土山，有的仅于地面聚散地设置一些大小不等的石组，布置一些石灯笼、植物和溪流，这是象征原野和谷地，岩石象征真山，树木代表森林。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模拟水面。
（三）茶庭
茶庭只是一小块庭地，单设或与庭园其它部分隔开，一般面积很小，布置在筑山庭或平庭之中，四周设富有野趣的围篱，如竹篱、木栅，有小庭门入内，主体建筑为茶汤仪式的茶屋。茶庭中亦有洗手钵和石灯笼装点。
建议本项目根据具体的情况布置三种特色小园，形成园林组团。
3.4.3绿化设计
绿化是住宅外部环境的一个重要组成部分。住宅的绿化设计，应结合具体的环境、气候特点可以分级设置。比如，将绿化分为社区中心绿地、组团绿地、道路绿化带、院落宅旁绿地等。
绿化设计扩展“绿化环境”设计的内涵，集中公共绿地不仅供观赏、游戏、而且利用中心设置的水景周围吸引了居民停留交往。绿地中精心布置的健身场地也成为当前居住社区之必需。在绿色生态社区的绿化环境设计中不容忽视的工作是依据各种植物的隔声、减噪作用及生态效应（主要针对吸收CO2释放O2、抗SO2、杀菌、滞尘、吸热及增湿等作用）选择树种并确定数量、搭配和布置。绿化设计包括树木的造型、草地的选种和布置、花卉的选种和布置，争取做到社区内四季常青、三季有花草，即使在冬季落叶树也要有优美的树型，同时要保证在树在生长过程中便于管理，并具有良好的观赏性。
绿化环带用绿色植物形成主干道环形绿化，这对建筑物将起保护作用，使保护对象形成良好的背景，创造适宜于人的良好环境，减缓建筑物之间的不协调，还能遮挡有碍观瞻的建筑设施。因此，建好绿化环带、林荫带、引导树、绿地，才能使公共绿带达到更高的水平。
立体绿化立体绿化含阳台、平台绿化。立体绿化较好地解决了建筑用地与绿化面积的矛盾。加强建筑物与景观相互结合、相互作用。可使在高层居住和工作的人们在多层和高层中绿化的氛围里，与地面建立愉快的视觉联系，避免来自低层部分屋面反射的眩光和阳光的辐射热，具有柔和、丰富的有生命力的效果。
树种建议建议以北方本地的常见易活树种为主，具有表现特定园林景观珍贵的成年树种为辅。特别建议在日式禅意园林中多采用用竹易成活，是营造禅意风情的有效手段。用整体的表现手法，通过设施及硬质铺装表现园林的风格。这样，不但可以保证树木的成活率，并且减少成本的投入。
3.4.4环境设施设计要点建议 3.4.4.1环境景观设施汇总 分类 内容
建筑小品及设施 园林设计 漏窗、门窗洞、围墙、绿景、水景、日晷、牌坊、碑、匾额、小桥、订步、铺地、亭、廊、榭、石灯、叠石
建筑附属设施 通廊、门廊、自动扶梯、院门、围墙、室外坡道、踏步、栏杆、护栏
景观设施 雕塑、照明（街灯、装饰照明）、喷泉、瀑布、水池、花坛、绿景、地面铺装
3.4.4.2室外硬质景观设计
住宅外部环境的体现是多方面的，其中，室外硬质景观设计也是一个不可疏忽的重要组成部分。室外硬质景观，是相对于由植物形成的软质景观而言的，它包括除绿化和建筑物本身以外的一切有形物体，如室外场地、路面铺砌、建筑小品、市政设施等。A、容易出现的一些问题
a、居住区环境设计中有着它特定的功能性。它是居民，尤其是老人和儿童享用时间最长的室外活动空间。许多社区中，室外环境设计只注重营造大面积的绿地和四通八达的道路系统，甚至被设计成公园甚至是主题公园，而忽略了活动场所的设计和生活气氛的营造。道路空间虽不可缺少，但它不适宜驻足，置身其中有被催促行进的感觉。b、大面积的绿地往往只可远观不可进入，空地虽大功能性却较差。
c、有些社区的环境设计，虽然注意了活动场所的设置，但由于处理欠妥，场所的舒适程度较差。例如把座椅设在社区干道两侧，人们坐下来聊天时，会不断地受到过往行人的干扰。再如儿童游戏场，司空见惯的情况是那些照看孩子的大人无处可坐，只好无奈地站在一旁。出现这些问题的原因，还是缺少“以人为本”的观念，缺少对人们行为规律哪怕是初步的分析和研究，于是造成社区环境设计质量不高。B、各种活动设施建议
考察居民在社区里的生活内容和居住行为，不难晓得人们需要进行各种不同类型的活动，如散步、晨炼、休憩、玩耍、交往、读书等。而不同的户外活动行为需要不同功能的场所。散步的空间散步时一般希望有个线性空间，即道路空间，两边有好的绿化，遮荫的树木和可供观赏的花草，人们漫步其中才会身心舒畅；
晨练的空间应该有面积适当的硬质铺地，周围伴有葱茏的绿化和舒适的座椅，累了还可坐下来休息一下；
人际交往空间不必太大，这样容易增加亲切感，但最好形成一定的围合以减少外部干扰，如有遮阳避雨措施则利于人们逗留较长时间；
青少年玩耍的空间在考虑就近分散设置的同时，应当离住宅远一些，以免造成对居民日常生活的干扰。社区内楼宇之间均留有绿地、硬铺地，设有多种运动场所、设施、器械供人们休憩、锻炼、娱乐之用。运用精致的硬质铺装和众多花池、花坛，为居民提供了大量可坐、可玩、可交往、尺度宜人的活动场所。花池和水池外壁，恰好和坐椅距地高度相同，人们可在花丛中、水池边随时找到自己喜爱的空间坐下来休息。C、建设功能性趣味性强的小品
居住区内的建筑小品应有较强的功能性和趣味性，这样人们才乐于观赏和接近它们。社区环境建设必须适合居住特点，作为社区环境要素的亭、廊、花池、坐椅、灯柱、雕塑等建筑小品，不但应具有较强的观赏性，也应具有近人的尺度和恰当的功能，让居民能够贴近它们，使用它们，参与其中享受无究的乐趣。在风格上，建议与整个园林的风格相一致。
3.4.4.3社区景观设想
A、主入口：主入口广场，主题喷泉雕塑，展现社区整体对外形象，体现居住区崇尚人文文化、自然悠闲富有个性的风格定位。
B、中心水景：形成庭院环境的中心。同时将休闲长廊、儿童嬉水池、浅滩石岸、曲折池边小径组合为一体，以水为主要手段，满足人的亲水心理，水声淙淙，使寂静地庭院增添了自然的活力。
C、设置花圃、特色种植、密林幽径。
D、设置儿童游戏场、休闲活动草坪、健身休息场等；
E、建议建设坡地高差设置景观、绿地，增加园林景观的立体感及高差变化。
3.4.5园林景观特色卖点设计
3.4.5.1园林景观空间设计的连续性
本项目的英式风情园林与日式禅意园林同处一处，以本项目中心的板楼底层架空作为过渡与衔接，使整个项目景观有序的连接，形成既现对独立又彼此相通的大型双园林社区。这是北京市场上所没有的一定会成为园林景观特色卖点。3.4.5.2“景窗”概念
建议进行双阳台设计，即在全落地玻璃封闭阳台外面设计600mm宽的不封闭阳台，用以观景，使景色完全纳入室内，又可直接进行室外远眺。卧室的窗全部低开，窗台高于室内地坪0.5米，窗高1.8米。外面窗台下设一花池，用铁饰围起，当繁花开满窗下的时候，这景窗即是主人从窗内看到的第一道风景了。3.4.6环境建设其他注意之处 3.4.6.1环境建设注意经济性
由于人们对环境的要求越来越高，投资也随之不断增长。考核环境建设的经济性，既要计算一次性建设投资，也要计算建成后的日常运行和管理费用，这一比例应掌握适度，既要防止建设标准过低，也要反对不必要的奢华和铺张。
居住区环境建成后，室外环境工程的日常运行和管理费用包括草皮、树木的养护、修剪费，水泵运行、水景维护费等，这些费用都来源于物业管理费。在环境设计时应注意减少可能发生的日常运行费用，不然就会出现建得起而用不起的后果。
需要指出的还有，草皮的维护和保养费用远高于一般树木，而其保护生态的作用却比树木要差。因此在许多情况下，少种草、多栽树是合理而经济的绿化方案。但在社区建设初期，树木幼小，难成景观，建议注重草坪、灌木、花卉、草本植物如竹的合理搭配，形成良好的社区环境。本项目园林建设初期可以栽种一定的成年树，营造良好的社区绿化品质。
3.4.6.2洁净大气环境
园内绿树成荫，空气质量有了进一步的保障；通过禁止设置露天饮食摊点，清除外露垃圾的堆积、杜绝臭水沟、卫生死角等其它污染源，排气进行统一集中向高空排放等措施，有效地保障社区空气质量。
3.4.6.3良好的声环境
在材料选用上特别注意墙体和窗户的隔音效果，保证住宅的隔音、隔热保温功能。在北京地区，建议采用外墙外保温，并采用断桥中空双层玻璃窗。3.4.7发挥景观的促销作用
优美的园林景观对消费者具有不可抗拒的吸引力，景观的促销作用显而易见。有景观的住宅比无景观的住宅容易销售，景观优美的住宅比景观平庸的住宅容易销售。如果卖现楼，销售时建筑和园林景观都已完成，消费者自然能辨别孰优孰劣，作出最佳选择。发展商不需玩弄各种营销技巧，只要实实在在地做好楼盘和园林景观，就可以等着收钱了。但本项目可能卖的是期房，销售时整个工程只完成了一部分，园林景观只是画在纸上，还见不到实物，消费者看见的只是杂乱的工地，与售楼书上的“仙阁琼楼”对不上号，园林景观的促销作用就不显著。
未建成的园林景观对销售虽有一定的促进作用，但消费者总存有疑虑：园林建成后会有这么漂亮吗？在消费者对未建成的园林景观产生怀疑时，园林景观对销售就难发挥很大作用。
景观先行
现在，敝司建议在楼盘预售前，先把园林景观做好，消除购房者的疑虑。如果先完成全部园林景观工程有困难，那么先完成部分工程也比一点不做好。本项目为分期开发的大项目，在后面几期开发时不用先完成园林景观工程，因为有前期的园林可让看楼者参观。
3.5建筑风格
3.5.1建筑风格对利润的影响 3.5.1.1建筑风格对住宅的重大意义
建筑是内容和形式的统一体，它要达到实用和美观两个目的。由于风格总是和形式联系在一起，因而它成了建筑不可或缺的组成部分。从这个意义上说，风格对住宅开发具有重要意义，这主要表现在三个层面：
从建筑本身来说，是通过风格来取得两重效果：一是美观，二是识别（如同CI设计）从发展商的角度来说，良好的建筑风格对整盘促销是有积极意义的。正因为此，不少发展商都把建筑风格作为楼盘卖点之一。
对消费者来说，有风格的建筑能获得他们的认同，引致精神上的愉悦。特别是针对特定消费对象的楼盘，更要在风格设定上与目标客户的心理特征相符。
楼盘的外观，（一般称外立面）对房价是有影响的，除了楼看起来是否好看之外，更重要的是外立面的建筑材料的耐损能力，有的材料新的时候，看上去好看，却特别易污、易变色，用不了多久就旧得不成样子，用这样的材料建的房子，再好看也对保值没有帮助。3.5.1.2“外立面”对楼宇价格的影响不断上升
虽然外立面最终仍是次要的因素，但它在楼宇价格中所占的比例有越来越高的趋势。这是生活水平的发展所致，随着近年城市外貌的快速好转，外立面对楼宇价值的影响增加得也会较快。
楼市发展的必然趋势是注重建筑外立面的装饰和房型的合理搭配，在销售市场越来越成熟的今天，人们对居住的要求再也不是单纯的条件改善，而是着重于住宅的使用功能及价值功能和其它综合功能，使楼盘的品位大大提高。北京地区如：恋日家园等项目以建筑外立面为主要卖点。
3.5.2建筑风格与开发商的关系
3.5.2.1建筑风格在购房决策要素中的排序
在当前特定的情况下，购房者尚未将建筑风格、建筑形式作为购房时重点考虑的因素。在分期开发的社区中，前期开发的住宅建筑的风格，对后续买房者的影响较大。
普通居民普遍倾向于接受“有豪华气氛”的住宅，这种体验，在很大程度上是基于个人感觉。购房者对“欧陆风格”、“古典主义”、“现代主义”等建筑流派或发展商的宣传推广口号敏感度较小。
3.5.2.2客户群对“建筑风格”的偏好
对建筑色彩和建筑立面造型的选择，与人的生活经历有关，也与人的文素质（如受教育水平、职业、记忆、经验等）有关。一般地说，知识水平高的人，容易接受较为含蓄和抽象的造型和色彩，知识水平较低的人容易接受具体的，较为艳丽、醒目、直观的建筑风格和色彩。3.5.2.3建筑风格与开发价值的关系
影响房地产开发价值的因素很多。开发时机、地段和建筑质量是三个决定性的因素。房地产市场的激烈竞争也迫使发展商在建筑立面、建筑色彩和建筑装饰上下功夫。相同质量下的价格竞争和相同价格下的质量竞争，都已经证明难以激发新的市场需求。有远见的发展商都已经意识：必须通过产品来引导消费，通过新的产品来激发新的有效需求。未来的住宅社区建筑必定是功能与形式并重，形式的地位逐步提高。3.5.2.4建筑师与开发商的配合问题
房地产开发的根本目的是为了盈利，发展商永远将经济效益放在首位。建筑师由于职业的原因，创作和创新的欲望很强，但往往忽视市场需求的因素。良好的建筑方案和建筑风格，需要建筑师和发展商共同配合来完成。3.5.3房地产市场中建筑风格现状剖析 3.5.3.1欧陆风格
其实这种所谓欧陆风格的建筑类型，主要是以粘贴古希腊古罗马艺术符号为特征，反映在建筑外形上，较多地出现山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗等处理，具有强烈的装饰效果，在色彩上多以沉闷的暗粉红色及浅色线脚相结合。另外，继承了古典三段式的一些表象特征，结合裙楼、标准层及顶层、女儿墙加以不同的装饰处理。3.5.3.2新“古典主义”与现代主义相结合
这种风格的建筑外观，吸取了类似上述“欧陆风格”的一些元素处理手法，但加以简化或局部使用，配以大面积墙面及玻璃窗或简单线脚构架，在色彩上以大面积浅色为主，装饰味相对简化，追求一种轻快、清新、典雅的气氛。3.5.3.3现代风格
现代风格的作品大都以体现时代特征为主，没有过份的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁。3.5.3.4异域风格
这类建筑大多是境外设计师所设计，其特点是将国外建筑模式“原版移植”过来，植入了现代生活理念，同时带来了某种异域情调的空间。3.5.3.5普通型
这类建筑很难就其建筑外观在风格上下一定义，它们的出现大概与商品房开发的环境或开发商的认识水平、审美能力或开发实力有关。建筑形象平淡，建筑立面朴素，无过多的装饰，在墙面的材料亦无细致考虑，显得普通化。
楼房风格（特色）的界定，主要指房子的外观造型及社区配套的特色。3.5.4建筑风格的未来走势 3.5.4.1个性化时代来临 现代生活丰富多彩，现代风格推崇个人主义，突出人的个性张扬。人在对住宅的需求上，同样要求有更多内涵丰富、形式多样的楼盘供现代人选择，这其中尤其对楼盘外立面的新颖创新上有关更强烈的要求，鲜明突出的楼盘至今还留给人们深刻的印象。不管哪种风格，都应能在平实之中体现出建筑的品味和质感，社区的外在形象一定要能体现目标客群内在身份的需求，建筑外立面和建筑风格能满足目标顾客的个性心理和社会心理需求，这就要求在楼盘策划时不但要溶入超前的开发设计理念和文化理念，而且还要溶入人们追求成功事业，美好生活的人生理念，哪个楼盘能使目标客户从项目上找到归属感、自豪感和荣誉感，这个楼盘就成了人格化的建筑物，就有了极强的生命力和号召力。3.5.4.2设计理念更加理性成熟
开发商所希望的种种风格，亦不过是取代一些专业人士难以名状的建筑形式，这终究是为了美的愉悦，所以设计师有义务主动引导社会的审美，走出“某某风格”的误区，用本质的创造去代替风格的模仿。3.5.4.3建筑风格多样化
随着经济的发展、建筑科技的进步以及消费需求的多元化，住宅风格也会日益多样化。3.5.4.4建筑风格景致化
随着消费品位的提高，建筑风格将更为完美、精致、那种粗制滥造、各不符实的风格将无市场。
3.5.5本项目建筑风格建议 本项目建议采用：
新古典主义与现代主义相结合的建筑风格
新古典主义与现代主义相结合风格高度重视形式，讲究形式的美观，追求形式的历史内涵，采用古典的建筑符号和装饰细节于建筑中达到丰富的效果。新古典主义与现代主义相结合风格在很大程度上继承和借鉴了现代主义建筑的构造和功能，仅仅是在形式上进行刻意强调，达到装饰的美感。本项目建筑风格建议与园林风格相呼应，配以大面积墙面及玻璃窗或简单线脚构架。线条简洁明朗为宜，给人以高雅、时尚的双重感受。
3.5.6建筑风格的表达
3.5.6.1建筑风格表达的四大法则
3.5.6.2建筑风格表达的要素 A、立面
建筑的立面包括墙体、梁柱、墙墩等结构构件，也包括门窗、阳台、外廊和内部使用空间等连通部件，以及台基、线脚、檐口等辅助部件。
本项目建议外立面以外飘窗、角窗、凸阳台及线角的设计，产生丰富的立体感。并建议采用外立面造型建议采用波浪式的线条造型或弧形的观景阳台造型与有波浪曲线造型的水景相呼应，营造高雅、浪漫、时尚及个性的居住气氛。
建议设计具有特色的屋面结构，采用曲线造型，展示外立面的动感和时代感。
B、材质
在北京地区，因为天气及大气环境的状况，空中的灰尘较多，在北京地区进行室外墙面装饰，容易因此变的污浊，建议采用高级外饰面砖，可以达到整洁的效果，并能保持持久。建议在避免高档材料的堆砌的情况下，营造高尚社区环境。C、色彩
根据本项目定位，针对其购买客群，建筑外立面应追求活泼的视觉感受，营造休闲、舒适、时尚的家居氛围。结合敝司对本项目建筑外观风格的建议，我们认为外立面可考虑采用浅色系列墙面颜色，带有高级灰的淡蓝、绿、黄、白，配以淡蓝绿落地观景窗，碧水蓝天影映社区清新与时尚的风格。D、空间及其组合
建议在楼座的组合上，以曲线造型上与建筑的外立面相配合，空间高度上，以错落的布局营造浪漫的天际线。
3.5.7建筑风格实现更好价值的方法
A、发展商自身建筑审美能力的提高。可考虑聘请富有经验的优秀的建筑大师作参谋。B、对住宅设计的重视程度要提高。在费用、时间等方面上给予设计人员更多的空间。C、详细进行项目策划，给予设计人员更多的指引。
3.6配套设施规划建议
对于工作强度大，生活节奏快的现代人来说，社区配套的完备程度是他们在购房时要考虑的重要因素；加之，本项目目前的周边环境差，严重影响了项目的物业形象，因此本案的社区环境和配套设施将成为提升项目品质和档次的首要因素。我们应以经济性实用性为出发点，谨慎考虑社区的配套，既要显现社区的品质档次，又要注意开发成本的节约，以免造成不必要的浪费。3.6.1建议依据
透视本项目调研报告(参考表3.6-1)，发现本案周边竞争项目的社区配套设置幼儿园、中小学、儿童游乐、老年活动中心、健身娱乐等设施的项目较多，从而可以得出此区域的目标客户群，很注重下一代的文化教育和老年活动等，因此在设置区内配套时要着重考虑。本案周边大多数竞争项目的规模较小，档次较低，区内配套情况均不良好；而本项目周边生活配套设施除缺乏大型运动场馆及文化设施和大规模公园景区外，其他日常生活配套设施较为完善。因此本项目的区内配套是本案社区配套设施建设的重中之重。本项目定位在“中高档舒适园林社区”。
本项目的目标客户群为工作、生活在南城的国有企事业单位的中高层管理人员、私营业主、本案一期及周边现状生活区中的业主及其亲朋等。对于这部分人群而言，他们追求的是一种舒适、悠闲的幽雅生活，所以生活便利与休闲是这类人群考虑的重要因素。因此根据他们的喜好建设便利生活、充分休闲娱乐的社区配套设施是本项目社区配套规划的侧重点。
表3.4-1周边竞争项目社区内部配套设施情况
物业名称 会所 羽毛球场 网球场 游泳馆 保龄球场 台球室 健身房 桑拿浴室 餐饮设施 幼儿园 中小学 商店 健身步道 儿童游乐设施 老年人活动场所 欧园•北欧印象 √ √ √ √ √ √ √ √ 精图雅苑 丰益城市花园（二期）
√ √ √
立恒名苑 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 莲馨嘉园 √ √ √ 华源新第 √ √ 翠微生活
莲香园 √ √ √ √ √ √ √
荣丰2008 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 鼎恒新星 盛荣嘉园 √ √ 馨莲茗苑
盛鑫嘉园 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 西环景苑 万方苑 √
信德新时代 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 庄维花园 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 依莲轩
蝶翠华庭 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 国电中兴嘉园
颐源居(三期)√ √ √ √ √ √ √ √ 恒华国际 √ √ √ √ 新世华苑 √ √ √ √ √ √ √ √ 丽阳四季
朗琴园（二期）√ √ √ √ √ √
3.6.2配套设施规划建议内容 3.6.2.1设施规划原则
根据3.6.1.1建议依据，可按以下原则设置区内配套： A、内外相结合
针对项目周边缺少大众体育运动和文化设施,可在社区内有所侧重地加强,以弥补周边配套的不足，提高业主生活品质。B、一二期相结合
按本项目规划总建筑面积将达30多万平方米，建议开发商分两期开发。一期开发可优先考虑建设大型会所、商业服务设施、医疗卫生、户外健身配套等；金融机构、幼儿园、中小学等教育设施可考虑在二期中实现。
按照北京世纪安泰建筑工程设计有限公司的规划设计方案，本项目设有底商，建议可以将本项目的商业服务设施、金融机构等配套设施设置在底层商铺，这一点在招商时应着重考虑。C、与产品定位相结合
通过设置较为完善的社区配套及服务，以期实现配套的高品质；通过设置超市、家政服务中心、洗衣店商业服务设施等,向业主提供优质、便捷的多样化服务。D、配套公建建设指标
配套公建建设指标均以《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》及最新相关文件为依据。
3.6.2.2会所配套设施
项目周边大众体育运动和文化娱乐设施不健全，这就要求社区内要有一个完善的大型综合性会所，以满足业主对现代生活的需要。
根据《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》总建筑面积为：6800米。本项目会所配套内容及面积建议见表3.6-2 表3.6-2 序号 名称 面积(平米）功能 备注 门厅 200 接待登记，物品保管 可适当合并 100 等候休息 100 咖啡厅 100 茶室 2 诊所 500 门诊部 100 医药店 3 社区服务中心 300 社区综合服务 方便生活 社区管理中心 100 业主管理委员会 300 物业管理办公 200 社区之家 5 青少年之家 400 书籍阅览培训 丰富文化生活 6 棋牌室 200 象棋、围棋、桥牌、麻将等 7 健身中心 400 器械健身 200 健身训练室
200 桑拿 邻近游泳池及淋浴间 200 淋浴 邻近泳池 200 乒乓球室 200 台球室
700 室内游泳馆 泳池尺寸25mx12.5m 500 保龄球场 可适当设置一些娱乐设施，例如电子游戏、康乐健身等 100 壁球场
300 篮球场 三者设置在一处，可合并使用 300 羽毛球场（网球场）50 更衣室男部 50 更衣室女部 多功能厅 200 开会、影视、舞厅、卡拉OK 作为文化娱乐场所 9 老年人
活动中心 200 老年人娱乐活动 10 预留备用 400 将来功能增加 合计 6800 附：
1、根据规范计算，诊所规模约为560平米左右，面积较小。为了有效提高用地，增大园林景观面积，故建议将社区医疗卫生设施设在会所内；
2、出于社区的整体规划考虑，建议将篮球场、网球场、羽毛球场等运动场所设在室内，这样不仅避免了对社区住户的噪声影响，而且有利于增加园林景观的建设，扩大绿化面积；
3、预留一定的空间作为以后会所功能变化或增加之用。
C、教育
本项目周边的教育设施较为健全，考虑到本案的规模和开发成本，敝司建议在社区内设置托儿所和幼儿园即可。
根据《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》建议教育设施总建筑面积为：1500米
本项目教育设施及面积建议见表3.6-3 表3.6-3 序号 名称 面积（平米）备注 托儿所 500 设置于阳光充足，接近公共绿地，便于家长接送的地段。2 幼儿园 1000 合计 1500 C、商业服务设施
本项目西边紧临太平桥中路，东边紧靠羊坊店路，具有地理位置上的优势，按照设计公司的规划方案，在紧靠太平桥中路和羊坊店路的楼宇处设有底商，因此敝司建议将商业服务设施设在地层商铺处，贵方在招商时，首先要考虑到社区服务的需要，使得社区的商业配套设施完善。因为敝司建议将商业服务设施设在底层商铺处，并考虑到同时满足周边客户的需求，增大商业利润，在此形成一个功能完善的商业区。本项目商业服务设施及面积建议见表3.6-4 表3.6-5 序号 名称 面积（平米）备注 大型综合性超市 1000 设置集百货、服装、家电、日杂、副食、食品为一体的综合性超市，位置应在社区主要出入口和交通最便利地段，考虑到周边外来客户。2 集贸市场 600 室内市场，出租摊位 3 洗衣店 400 设低中高档 4 花店 100 5 中餐厅 1000 中档以上餐厅两个（400*2平米）小餐厅两个（100*2平米）6 西餐厅 300 7 蛋糕房 200 现场制作 美容、美发 400 设置2-3个形成竞争态势 9 照相馆 500 8 服装店 600 设置4-5个有特色的服装店，出租摊位 9 药店 100 主要是对外 10 服装加工 100 11 综合便利店 200 12 其它第三产业设施 1000 如移动电话厅、家装建材等 合计 6500
D、金融机构
敝司建议将金融机构设在底层商铺处，既方便社区内住户，同时也达到服务周边住户的目的。因此，面积可在满足规范的基础上，适当扩大，建议面积可达到800平米，详见表3.6-6。表3.6-6 序号 名称 面积（平米）备注 1 银行 500 与商业服务设施结合设置。2 邮局 300 合计 800 E、户外健身配套 健康步道 儿童游乐园
3.7物业管理建议
随着房地产行业的日趋完善和消费心理的日渐成熟，购房者的注意力已不仅仅停留在实物品质上，他们将更加关注入住后与之长期相伴的物业服务品质。一流的物业，一流的管理，一流的服务不仅能够提升物业的附加值，而且在很大程度上决定着消费者是否在此置业。据中国社会调查事务所调查表明：2002年三地新开发的楼盘的卖点主要集中在物业管理（97%）、位置（94%）、价格（92.8%）、户型（91.4%）、建筑质量（89%）、环境（84%）、生活质量（83.5%）、物有所值（79%），此调查显示物业管理竟成为最大卖点。因此，高品质的物业，高品质管理已经成为众多开发商吸引目标客户的重要手段之一。3.7.1考虑因素
根据市场调研报告表明（见表3.7-1），本案周边现有项目中,多数社区采用由专业物业管理公司来经营管理的方式，少数采取了开发商自管的方式。
而消费者方面,多数人对于由“房管时代”转向市场经济下的物业管理缺乏足够认识,心理承受能力低。“物业收费难”主要是因为很多业主没有从根本上认识到物业管理的重要性，而并非无力承担。
具体到本项目,市场定位的最终目标是实现高性价比，物超所值；由于目标客户群中经济状况和观念认识的差异,这类客户群不仅注重物业管理质量，而且更为关注收费的高低。鉴于本项目的实际情况：
1）目标客户群的主要购买目的是自用而非投资，对于这一阶层来说本次置业将是他们的最后一次置业，因此他们会更加关注楼盘的物业管理水平。
2）现阶段本项目的周边环境较差：房屋破烂、人口复杂、人员素质较低、有一定的治安隐患，并且这一情况不可能在短时间内得到改善。购房者会怀疑本社区是否能在贫民窟的包围之下自成一统，营造好自己内部温馨、舒适小环境。
对本项目而言，提升物业管理水平，实现边际效应低，以小幅度增加购房者的经济负担为代价，来弥补项目的致命缺欠，提升项目的品质，消除客户的决策障碍。
该区域的购房者价格承受能力有限，提供明显优于周边项目的高性价比的物业，物超所值的管理将会成为本案的一个亮点，具有很强的竞争力。
表3.7-1：本案周边现有项目物业管理情况 物业名称 物业管理商 物业管理费（元）综合评价 欧园•北欧印象 北京新起点物业管理有限公司 2-2.3 60.18 精图雅苑 百事物业 1.8 49.96 丰益城市花园（二期）丰台城建物业管理有限公司 1.13 57.23 立恒名苑 自管经营 2.8 80.95 莲馨嘉园 自管 2.2 77.83 华源新第 华能物业 2.23 53.26 莲香园 北京瑞思特物业管理有限责任公司 1.7 80.17 鼎恒新星 开发商下属公司 2.5 62.49 盛荣嘉园 中视实业发展有限公司 1 59.90 盛鑫嘉园 中盛鑫物业 1.75 54.42 西环景苑 中铁平安 1.8 60.29 信德新时代 北京东方宏德投资顾问有限公司 2.5 62.27 庄维花园 庄维物业 1.94 64.08 依莲轩 自管 1.8 67.33 蝶翠华庭 待定 2.5 77.76 丽阳四季 中铁太平1.98 64.03 朗琴园（二期）中房恒通物业管理公司（开发商下属）2.5 87.90
3.7.2物业管理服务内容建议
为了实现物业管理的高性价比、物超所值，增加产品卖点，敝司建议贵方采取委托知名物管公司直接管理或作顾问的方式。收费标准应遵照北京市文件规定，并依据市场情况取其平均值2.0253（参考表3.5-1），并根据本项目实际物业管理的程度上下浮动，浮动范围上下不超过25%。本案的物业管理敝司建议：提供明显优于周边项目的高性价比的物业，物超所值的管理，这将会成为本案的一个销售亮点，具有很强的市场竞争力。因此，物业管理费应趋向于上限，并建议采取非整数的定价方法,如2.15元,以给业主留下一个定价科学合理的印象。
另外根据《北京市物管招投标暂行办法》规定,新建的用于出售的物业,应在销售（预售）前完成物管单位的招投标工作。建议届时贵方邀请部分已认购的客户参加,这对于加强双方沟通理解和将来小区的顺利入住有着积极的意义。3.7.2.1服务内容建议：
物业管理服务一般分为公共性服务、特约性服务和公众代办性服务。A、公共性服务内容建议如下： 1)、公共区域的保洁、保安、绿化； 2）、化粪池清掏；
3）、房屋/楼宇及小区/楼宇周边共用部位共用设施设备的日常运行维护； 4）、小区/楼宇的日常管理。注：业主必须交纳公共性服务费。B、特约性服务内容建议如下： 1）、定期室内清洁、绿化养护服务； 2）、室内设施设备（电器、管道、家具）的维修、定期保养服务； 3）、园艺培植及保养、租摆； 4）、信函电报及报刊速递； 5）、访客留言；
6）、物品搬运服务（特指在社区内）； 7）、订餐及送餐服务； 8）、衣物洗烫； 9）、家政服务； 10）、接送子女上学； 11）、幼儿托管及老人陪伴；
12）、商务服务（包括打字、复印、传真等）；
13）、各种代办及代理服务（如代购商品,代聘家教,预定飞机、火车、船票,报刊订阅,电话安装,房屋转让出售、出租并代办手续„„）。注：特约性服务费用应由双方协定，实行调节价管理。C、代办性服务内容建议如下：
物管公司可接受委托代缴水、电、气、有线电视等费用的服务。
3.7.2.2相关物业管理公司简介
第一太平戴维斯综合物业顾问（北京）有限公司
“第一太平戴维斯”是一间国际知名的物业顾问行,历史悠久,信誉卓著，主要从事写字楼的物业管理。为配合业务全球化的发展,“第一太平戴维斯”于2000年4月起已正式成为在英国伦敦上市的Savillsplc集团成员之一。物业管理是第一太平戴维斯的一项核心业务,该公司首先在香港注册,专长负责商业楼宇及居住型公寓的专业管理,拥有丰富的经验,于1998年取得了国际认证的ISO9002优质管理证书,1999年取得了国际认证的ISO14000环保管理证书。在香港,主要管理项目有全港最大的商场西九龙中心,甲级写字楼力宝中心、始创中心、尖沙嘴新文化中心等项目。
该公司于1988年开始开拓国内的物业管理业务,将专业的技术及概念带到国内,为此,集团在北京、上海、广州、南京、天津、杭州等城市设立公司及分公司,专诚为国内客户提供服务。公司的服务宗旨是处处采取主动,防范于未然,有效地将意外率减至最低,在对客户服务工作中实施严格标准,特别重视客户对管理处工作的投诉及跟进。而在内部管理运作上强调的是分工合理,责任明确,奖罚分明,不断提升员工的服务工作技能和服务质量。在质量标准方面,提供优质的管理的服务承诺,服务以客为先,力求不断改进,自我完善。通过实施质量管理系统,确保服务水准达到国际级的ISO9002或国内城市物业管理优秀大厦的标准,力求为客户的物业创造品牌。“第一太平戴维斯”在北京管理的项目包括香江花园、东湖别墅、朝阳园、丰联广场、中关村大厦、方圆大厦等。
戴德梁行
梁振英测量师行与两间享负盛名的物业顾问公司-英国的DTZ及新加坡的戴玉祥产业咨询公司,於二零零零年一月一日成立戴德梁行，主要从事高档公寓的物业管理。三千位房地产专业人士在全球三十个国家一百一十个城市,为客户提供更臻完善的跨国房地产服务。北京戴德梁行房地产顾问有限公司自一九九六年在北京接管第一个物业管理项目以来,经过6年的发展,目前已成为北京市最具活力、管理项目最多、服务工作最具特色、技术支援体系最为完善、培训项目最为丰富、合同续签率最高的外资公司。依赖其庞大的物业管理资源以及对国内物业管理市场的了解和贡献,北京戴德梁行作为唯一一家海外公司荣幸成为二零零零年十月成立的中国物业管理协会首批理事会员。
北京戴德梁行作为戴德梁行集团公司的全球一百余家公司之一,在北京地区现承接包括远洋大厦、盈科中心、海龙大厦、风林绿洲、华世隆国际公寓、维也纳森林别墅、翠湖别墅等具有标志性建筑的写字楼、高档公寓、别墅项目。
国贸物业酒店管理有限公司
中国国际贸易中心（简称国贸中心）是由对外贸易经济合作部所属鑫广物业管理中心和马来西亚郭氏兄弟集团属下的香港嘉里兴业有限公司共同投资兴建国内规模最大的综合性高档商务服务企业之一。
1998年,国贸中心在国家工商局注册成立了全资子公司----国贸物业酒店管理有限公司,旨在通过该公司对外输出其成功的物业管理和酒店管理模式,为促进物业管理和酒店管理的社会化、专业化做出贡献。2000年,国贸物业酒店管理有限公司通过ISO-9002质量体系的国际认证,其所管理的国贸中心的物业也被北京市国土资源和房屋管理局评为优秀管理大厦,这些都是国贸物业酒店管理公司取得成功的重要标志。国贸物业酒店管理有限公司在引进、吸收国外物业管理及酒店管理模式和经验的同时,注重将其与我国国际相结合,并在公司经营管理过程中不断进行深入探索与开拓,从而进一步形成一套独特、系统的物业管理及酒店管理模式、服务质量标准和工作程序。
北京中原物业顾问有限公司物业部
北京中原物业顾问有限公司的物业管理部是一个重要而特殊的部门，主要从事综合物业管理。说其重要是因为物业管理部占据着一个庞大的物业管理市场,说其特殊是因为它的运做模式已接近一个公司性质,都是本着自主经营,自负盈亏的原则。同时,物业管理部的发展又是稳健、迅速而全面的,从最初的1个人,2个人到现在的100多人,管理的项目也涉及写字楼、别墅、公寓和住宅,此外它还提供顾问性质的服务,帮助其他管理公司提高自身的管理水平。物业管理部始终都遵循着“专业精神,忠诚服务,追求效率,安全至上”的管理服务宗旨,力求为所有客户提供最好的服务。为此,物业管理部于2000年开始申请ISO9002国际质量管理体系认证,并于2000底成功地通过了该认证,也使其服务水平逐渐与国际水平接轨。物业管理部的过往业绩包括：北京昆泰大厦、安贞大厦、联合大厦、嘉浩国际别墅城、天建大厦、迪阳公寓、美丽亚洲假日花园、石家庄金鼎公寓、珠海中山大学公寓等。目前所管理和顾问的项目有晨曦花园、方安苑、北京机械大厦、高德大厦、浩鸿园、都市经典家园、陶然湖景和沈阳佳地园等。目前,物业管理部已壮大成物业管理分公司,它的发展方向是向全国范围扩展,发展的目标是成为全国性知名物业管理企业,将运用先进的管理手段,科学的管理方法和全体员工的智慧与努力为所有客户提供最优质的服务。
论及公司背景、资历，其应属同业中第一梯队，但由于正处于市场拓展期，因此与上述几家公司相比，在收费方面更为优惠。同时，北京中原物业管理部承诺，可协助由其负责顾问的小区物业管理公司在运行之后的半年内通过ISO9002国际质量体系认证。这就为物业管理公司与开发商双方的合作质量提供了一个量化的标准。
深圳市中海物业管理有限公司
是驻香港中资上市公司中国海外集团旗下，专门从事物业管理业务、具有独立法人资格的企业。公司在掌握香港先进物业管理模式的基础上，融汇世界各国先进物业管理经验，结合中国大陆的实际国情，探索出具有特色的中海物业管理模式。
公司的经营活动以物业管理为主，同时开展电梯安装保养、机电设备维修、二次供水设施和高楼外墙清洗及物业智能化系统设计、集成、施工、调试及维修等专业经营。目前已发展为拥有高、中级专业管理人才和专业技术人才近400名、下辖8家子公司的集团化企业。擅长于普通住宅的物业管理服务，价格合理。
中海物业十年历程，创造了中国物业管理行业的多项之最：已经建成国家优秀示范小区（大厦）15个，占全国国家级优秀示范小区（大厦）总数的3.5%,为国内同业拥有国优最多；1996年2月在中国物业管理行业第一家获得ISO9002国际质量保证体系认证。
3.8项目智能化建议 3.8.1建议依据
区域市场项目配套设施状况
表3.8－1：区域市场项目主要楼宇配套 物业名称 通讯系统 供暖系统 电梯 供电系统 欧园•北欧印象 宽带 独立供暖 合资 双路供电
精图雅苑 每户预留2条电话线，宽频入网 独立供暖 富士达 双路供电 丰益城市花园（二期）IDD 集中供暖 奥的斯 双路供电 立恒名苑 IDD 集中供暖 酒店专用3200型奥的斯 双路供电 莲馨嘉园 IDD 集中供暖 三菱 单路供电 华源新第 IDD 集中供暖 东芝 双路供电 翠微生活 宽带 集中供暖 三菱 双路供电 莲香园 IDD 集中供暖 奥的斯 双路供电 荣丰2008 IDD 独立供暖 富士达 双路供电 鼎恒新星 电话、宽带 市政供暖 国产 双路供电 盛荣嘉园 电话，宽带 独立供暖 三菱 双路供电 馨莲茗苑 IDD 集中供暖 待定 双路供电 盛鑫嘉园 IDD 集中供暖 合资 双路供电 西环景苑 IDD 集中供暖 LG 双路供电 万方苑 IDD 市政供暖 通力 双路供电 信德新时代 宽带 独立供暖 东芝 双路供电 庄维花园 宽带 集中供暖 合资 双路供电 依莲轩 IDD 集中供暖 合资 双路供电 蝶翠华庭 IDD 独立供暖 东芝 双路供电 国电中兴嘉园 宽带 市政供暖 三菱 双路供电 颐源居(三期)ADSL 市政供暖 日立 双路供电 恒华国际（商住）宽带 中央空调 双路供电 新世华苑 IDD 市政 通力 双路供电
丽阳四季 2条电话线，一个宽带接口 集中供暖 LG 双路供电 朗琴园（二期）宽带 独立供暖 三菱 双路供电 关于楼宇配套方面区域住宅市场中的各项目并无较大差异，具有普遍性，大多数项目采用了现今较流行的设备设施，如楼宇对讲、智能化系统等。由此看出，在各项目均已提高自身品质的情况下，未来的市场对本项目在产品品质上提出了更高的要求。
采用何种采暖方式已成为现今新建社区的热门话题，随着市场的进一步发展，先进的采暖方式已在市场中逐步被采用。如目前流行的分户独立式采暖，可自由调节室内温度且不受市政供暖期的限制，得到了易接受新鲜事物的客户的喜爱，但总体来说人们对其性能及使用的安全性仍存在疑问，但不会成为影响客户选择住房的因素。
从本区域的情况来看，各项目均或多或少运用了先进的智能化设备，约44%的项目引入了宽带通讯系统，但在其他方面如现今比较先进的出入口管理系统、保安巡更系统、可视对讲系统、防盗及煤气泄漏自动报警系统等，多数项目都没有全部配备到位。这为本案在产品设计、配套规划等方面留下较大的发挥空间。3.8.2建议内容
3.8.2.1住宅小区的智能化标准
住宅小区智能化是利用现代化4C（即计算机、通讯与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅的服务与管理提供高科技的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。不论在与周边现有项目的竞争中，还是为了在未来愈加激烈的市场竞争中占据不败之地，我们都应该在本项目的设备配置方面加大投入，提高物业品质，为未来业主的生活提供便利条件。
住宅小区的智能化的水平高低与住宅造价和客户对象有相当大的关联，为便于小区智能化的技术的实现与实施应用，对小区的智能化进行技术分档。其等级按投资成本分为高中低三档，即较高标准（成本约为住宅投资额的1%-2%），普及标准（成本约为6000-8000元/户）、最低标准（成本约为3000-5000元/户）。住宅小区智能化分级功能设置见下表：
第三篇：关于公司项目开发的建议
关于公司项目开发的建议
近年来，在本届公司领导的正确决策和带领下，赤天化取得了足以让赤天化人感到兴奋和骄傲的业绩。化肥厂、天安药业的销售业绩喜人，纸业的投产，天福化工、金赤化工的相关工作也正有条不紊的进行，整个形势可以说是非常乐观。当然我们也知道，由于纸业、天福化工、金赤化工的建设投资，公司的现金流确实存在一定的困难，但是从去年的财务报告分析来看，我们的资产负债率还处于良好的水平，还在百分之四十几，换句话来说，我们最近的现金流出现的紧张和压力，不是因为目前公司的几个投资导致了这样一个结果，虽然这是一个因素，但绝对不是主要因素，我想，更为主要、更为深层次的原因是，我们过去的资金管理理念落后，思想过于保守，落后的资金管理方式与公司的发展发生冲突、没有“跟上趟”的结果，不过从最近公司领导的讲话中我们看到这种改变的趋势和可能，相信我们的资金问题也将会得以改善和解决。不管怎样，公司的资金链确实存在问题，于是有人就认为目前公司应该重点关注纸业、天福化工、金赤化工，不应再进行项目的开发和投资，忽视项目开发的重要性。我个人观点认为，目前公司确实不宜再进行大规模的投资，但是，从公司的长远发展、战略发展来看却是项目开发工作的关键时刻、重要时刻，为什么这么说呢？
一、项目开发工作的重要性与紧迫性
1、项目开发工作的重要性。赤天化自建厂以来，可以说不论是哪一届的领导，对赤天化的发展和项目开发都给予极大的重视，也相继的进行了许多项目的开发和投资，有成功，也有失败。我们要正视历史、总结历史，只有真正做到“以史为鉴”才能更好地规划未来、开创未来。失败的经验告诉我们，那种依靠单纯的讯息来源、仓促的项目投资规划和随大流的心态作为公司的决策依据是导致整个投资失败的重要原因，它的阴影至今还埋在许多公司管理者的心底。我们要走出一条“以我为中心，市场导向为依据”的这么一个公司发展战略，要根据自身的条件、能力和发展战略，一步一个脚印踏踏实实地发展壮大，而不是那种看见别人发展心头就热的”小跟班”式的思维发展模式。我们一定要结合公司的实际情况，根据公司的实际发展步伐和需要，制定适合于本公司发展的战略发展计划和投资规划。过去，可以说有许多事情和工作我们是有心无力，受到企业自身诸多因素和条件的限制，资金缺乏、人力不足、讯息通讯落后、设备设施较差等等因素为我们开展项目开发工作造成了较大的困难，但是，随着纸业的投产，天福、金赤化工的顺利进行，在可预期的不久将来，这些问题都将会得以逐步的解决和完善。届时，我们将是一家拥有50多亿元销售收入的大型国有企业，我们将有足够的能力和条件实现赤天化跨越式的发展战略，显然，我们不能等公司拥有绝对的能力和实力的时候再来考虑公司的战略发展的问题，仓促的准备导致决策失败的概率是非常高的，也是经验告诉我们的。从最近公司领导要求项目开发人员加强项目开发及汇报工作力度中我们也感受到领导对项目开发的关心和重视。因此，除了公司领导在提前准备的同时，项目开发的工作人员也要积极配合和开展相关工作，了解化工行业发展形势和发展趋势，熟悉化工新技术新材料、新科学的进展状况，收集一些高质量对公司发展和公司领导决策有用的相关讯息，可以毫不夸张的说，项目开发工作是公司发展的”前哨站”、“探路灯”，工作质量的好坏，讯息的可靠性将会对公司领导的决策产生影响，将会对赤天化未来健康发展的形势产生影响，项目开发工作一定要努力成为公司领导可信赖的决策依据的重要讯息来源和渠道。一些正处于发展关键时期的企业，许多公司的领导都会采用直接领导的方式亲自参与项目开发的工作，甚至他们还专门把项目开发设置为一个部门，并进行大量的风险投资。据一位瓮福磷矿的项目开发人员说，他们的开发部门有工作人员20多位，企业每年投资近一亿多，每个开发人员手里都有几个重要的开发项目，他们对于项目开发成功的奖励是，给予项目开发负责人投产后每年10‰利润的奖励，可见他们对项目开发工作的关注和重视程度有多大。要知道他们也是化工企业，和他们相比，我们在项目开发工作的关注和重视程度上确实有实实在在的较大差距。省内的企业都如此重视项目开发工作，发达地区沿海地区的化工类企业、甚至是民营企业就不言而喻的了。
2、项目开发工作的紧迫性。从外部环境来说，自改革开放30年以来，我国的经济持续高速发展，国内的市场经济环境、经济条件、经济结构都有了质的提高和改善，不论是国有还是民营，许多在30年前还很小甚至还不存在的企业借助国内经济的良好发展势头，已发展为实力不可小觑的大型、超大型企业。而化工行业真正受到重视和得以较快发展却是在最近几年，主要得益于30年来国民生活水平、消费能力的提高拉动对化工产品的需求量大幅增加，世界经济发展势头良好、市场繁荣，以及国内化工产业的结构性调整也是重要的因素。消费的增加主要表现在这几个方面，居民生活消费用品、纺织业、建筑、电子通讯、造船业、机械制造、汽车工业、军事国防业等。化工产业结构性调整方面主要是依托于中国国内资源的实际国情，在国际石油价格持续高位运行、走低趋势不明朗的形势下，作为煤矿资源丰富的大国，以煤化工替代石油天然气化工是走可持续性发展道路的必然选择。因此就出现目前全国各地煤化工建设如火如荼，各家化工企业也都摩拳擦掌，跃跃欲试，甲醇、二甲醚项目是越来越多、一个比一个规模大，整个化工行业市场看似一片繁荣的景象。但是，机遇与挑战并存，化工行业是否存在投资过热，将来会不会出现供大于求的现象，如果出现这些问题我们又将如何解决，这些都是有待观察和亟待解决的问题。同时我们也知道，随着国内市场发展的日趋成熟，市场容量也逐渐达到饱和状态，化工市场的行业竞争将会愈演愈烈。也即是说，国内宽松的化工行业市场发展环境留给我们发展的时间和空间并不多，或许有50年，也或许只有30年、20年甚至更短，而这种恶劣的发展形势似乎还有进一步加剧恶化的可能，据最近相关报道，沿海一带的企业正面临严重的产业升级阶段，长三角地区许多工厂因产业升级困难纷纷倒闭，而其中就有许多民营企业大老板都纷纷把手头的大量资金准备投资到化工行业，投资到能源板块，抢占化工能源市场，香饽饽煤矿资源自然而然成了他们的首选，化工能源对于化工企业的生存和发展的重要性是不言而喻的。此外，那些民营企业的办事效率和公关能力是我们国有企业难以企及的，加之地方政府的大力支持，未来他们在化工行业的作为和表现一定足以让人们关注。面对这样竞争激烈的化工市场形势，众多化工企业纷纷加快公司发展步伐，加大对项目开发的关注和投资力度，云天化的蒙古投资，川天化的海外投资，瓮福磷矿对项目开发投资1个亿，中石油、中海油、中石化、湖北宜化等大型企业最近这几年在国内国外更是项目投资动作频繁，处处都是大手笔，大动作，该整合的整合，该兼并的兼并，可谓是忙得不亦乐乎。原因很简单，因为他们都知道再不这样做就没时间、就没机会了，否则他们自己就会面临被兼并的可能，就会面临生存危险，这并不是什么杞人忧天，而是非常严峻的现实问题，于是我们就看到川天化和泸天化的合并，中海油收购开阳磷矿，四川美丰收购贵化，据了解，就连云天化也差点成了中海油的盘中餐，而这种整合和兼并趋势还仅仅只是开始，随着竞争激烈的日趋白日化，整合和兼并的趋势将会越来越频繁，是必然的趋势，未来中国国内市场也不可能容纳像现在这样这么多的大型化工企业，赤天化能否成为贵州化工的一支独秀、顶梁柱，未来10到20年期间赤天化的发展状况非常的关键，弱肉强食是市场经济发展的普遍规律，不论你是愿意还是不愿意都得接受它。看看省内化工企业的发展现状，不是被收购的就是被兼并，作为贵州化工从业人员，不自觉的都会为省内的化工产业发展形势感到担心。值得注意的是，政府的思路看似非常明了，企业不能自身发展的话，那就让有财力有能力的公司来帮助发展，他们关心更多的是税收、GDP和政绩，而不是省内的产业政策，从最近几年省内和国内的几次并购的实例中我们可以清晰的看出。或许你会说，国内化工市场竞争这么激烈，那我们是不是可以考虑走国际化道路，进行海外投资。确实，这些年从世界格局来看，除了少数地区存在潜在的政治风险和冲突事件如中东地区、非洲局部地区之外，东南亚、拉美、非洲大部分地区、中亚以及东欧等地区和国家的经济都得到了较快的发展，为我们开拓国际市场走国际化道路提供了可选择的余地，这点川天化已走在我们的前面，我们要紧跟时代发展的步伐，决不能落后，落后就要挨打，发展才是硬道理。当然，未来化工新材料、新科学、新技术的发展带动国内化工产业的升级从而拓宽国内化工市场空间的可能性也是非常大的。而要想改变赤天化的现有生存条件，提高企业竞争能力和抗风险能力，实现赤天化未来的发展规划和发展战略，掌握赤天化未来发展的主动权，我们就应该提前准备，超前意识，富于远见，正如一些国外大型化工企业说的那样，要考虑30年后我们能做什么。可以说，几乎所有的这些工作都将与项目开发工作息息相关联，项目开发工作的紧迫性将会越来越突出、越来越明显。从内部因素来讲，赤天化通过近30年来的努力和发展，尤其是近几年的发展，赤天化企业综合实力有了较大的提高和改善，随着纸业的投产和将来天福化工、金赤化工的投产，赤天化总销售收入将翻50亿大关，50亿对一个企业来说非常的重要，他将意味着赤天化将会有足够的能力和条件去实现企业跨越式的发展，将会有足够的资金去做战略性质的风险投资---------这些是企业发展由大变强的关键性转型和必然性的选择，这个时期的主要矛盾就是企业发展模式和发展方向的选择矛盾，而企业的发展模式和发展方向性的问题除了领导的决定性重要作用外，项目开发的相关工作也将会起到很大的作用。譬如，化工行业市场现况的分析、新项目开发和投资前的相关准备工作、讯息情报收集，资料整理，项目规划、投资建议、项目投资可行性报告等等一系列的项目投资相关工作都得由项目开发人员来做。一个先进的管理制度和管理机制企业，他们在新项目投资主要讯息来源和参考依据几乎都是来自于项目开发部，项目开发人员提供的资讯是重要的、可靠的公司领导的决策依据和讯息来源。项目开发的工作质量或多或少的都会对赤天化的领导决策产生影响、会对赤天化未来的发展方向和趋势产生影响。就我公司的项目开发现状来说，据我了解，项目开发原来是成立为一个部门，但后来因新项目的建设和投资，人员纷纷调走，可以说项目开发成了有名无实的部门，人员编制少得可怜，就连我也是刚调来几个月，可想而知，项目开发的工作实际情况非常糟糕，更不用谈什么项目开发人员提供的资讯是重要的、可靠的公司领导的决策依据和讯息来源，这远远和赤天化企业的实际发展情况，和赤天化今后发展趋势，和赤天化未来的发展需要，和赤天化企业的规模和形象完全不符，我相信，赤天化发展的决策者赤天化的领路人赤天化集团的公司领导们也注意了这个问题的存在，从这几次的项目开发汇报中就可以看出来。随着2010年金赤化工的建成投产，赤天化的二次创业进入了黄金收割的时节，销售收入的不断增加带来大量的现金流我们不可能用于存银行，如果那样将会造成巨大的损失和资源的浪费，而应和其他发展的企业一样，我们将会用于新项目的开发或做大做强的追加性投资，实现公司的第三次创业高峰。正如我前面说的那样，未来10到20年赤天化的发展是关键性的决定赤天化发展命运的阶段，如果再不发展，赤天化将面临生存难题和危险，赤天化的发展可以说是时不我待，显然现在开始重视项目开发工作虽是亡羊补牢，但还为时未晚，我们还有几年的工作准备时间，这些时间足够使项目开发工作有质的飞跃，足够使项目开发工作对公司的发展有突出的、建设性的贡献。可以说对项目开发的关注、重视和投资的重要性和紧迫性已是迫在眉睫。
二、项目开发工作的重点
项目开发工作的工作主要内容就是向公司领导提供重要的、可靠的决策依据和讯息资讯，是公司发展的“前哨站”和“探路灯”，它的工作内容和性质决定了工作重点，考虑赤天化自身的实际能力和条件，结合中国国内和国外的化工发展行情和发展趋势，我个人认为今后赤天化项目开发应以以下几点为项目开发的工作内容重点：
1、加强能源板块的关注和投资力度。我们知道，不论化工产业今后是如何的发展，技术是如何的革新，能源资源永远是未来化工发展的核心资源，可以说不论什么时候未来化工技术的发展都将会是以化工能源资源为基础的开发和革新，谁掌握了能源资源谁就占据未来化工发展的主动权和优先权。固然进军化工能源市场并不是哪么容易的事，但是也并不是没有机会，比如最近许多民营企业纷纷投资煤化工，到处收购煤矿资源，贵州作为西南最大的煤矿资源大省自然而然难逃厄运。既然民企都能进入，作为贵州几家大型化工企业的赤天化没有理由进不去，更何况我们有“地利人和”的条件。这就要求我们项目开发人员要积极收集能源资源分布情况，能源资源的控制情况，进一步分析哪里我们有机会收购，哪里需要合作，哪里需要投资，不管怎样，公司一定要进入能源市场，最起码应该在省内的能源市场占据一定份额和地位，不论是直接控制还是间接掌握。那些民营企业的商业头脑和商业嗅觉是非常厉害的非常灵敏的，而且他们的办事能力和公关能力是非常高效率的，不能因为民企的进入就把我们从能源市场中挤出来。投资能源市场可以说是战略性质的投资，而且风险性非常的小，值得投资、值得期待。
2、加强对化工行业新材料新技术新科学发展的关注和投资。新材料新技术新科学的发展可以说是代表未来化工市场发展的趋势和方向，谁拥有这些新材料新技术新科学产业化的技术和生产权，谁就引领未来化工市场，而且随着国家对知识产权的保护意识增强，这种优势地位时间会越来越长，他将会为企业带来丰富的足够的利润空间。结合赤天化技术力量非常薄弱的实际情况，以及国内过去化工行业的发展模式来看，我们知道，靠自己的力量想要在未来新材料新技术新科学的发展市场中占优势或者说有所建树是不太现实的，甚至是国内的任何化工企业在未来几十年内似乎我们也仍然看不到这种可能，尽管国内化工科研人员力量投入和资金的投入量已有大幅增加，但由于创新能力和技术落后于西方的实际情况，相比之下，未来对化工产业和化工市场带有革命性的化工新材料新技术新科学仍然可能优先出现在西方，也即是说，国内化工产业的发展模式在今后相当长的一段时间内仍然没有什么大的改变-------西方先发明先发展，然后再转移到国内发展，唯一改变的可能就是在转移的时间上和现在相比可能更短甚至是同步发展。对此，赤天化可以做的或者说唯一能做的就是，关注和重视新材料新技术新科学发展，如果出现新材料新技术新科学，优先买断技术（联想就这么做过），其次取得生产权，再次进行投资控股，最少也要争取取得国内的销售代理权，要知道未来讲究的是双赢，不要总想到绝对控制---------这种观点是非常落后的，企业的目的就只有两个，价值最大化和利润最大化，只要是不违反公司的价值观念，有可观的利润空间的事我们就有必要和一定去做。项目开发的工作就是了解发展形势，及时汇报相关领导，收集相关讯息和资料，为公司领导的未来决策提供必要的准确的讯息。对化工行业新材料新技术新科学发展的关注和投资属风险性较高的投资，但同时也是企业发展做大做强的需要。
3、加强对国民生活息息相关的基础性化工产品包括食品化工、农用化工的关注和投资。有句名言“习惯总会有市场”，不论社会如何的发展，人的生活习惯是不会随之改变的，比如欧美人喜欢面包三明治，日本人喜欢寿司，中国人喜欢饺子，所有的这些，无论社会如何的发展，科技如何的发达，都不能改变人们的生活习惯和传统，也就是说，人们的生活习惯决定了人们对一些生活消费品长期依赖，这个市场是固定的，稳定的，而且市场容量非常大。这么良好的市场利润空间自然而然是商家竞争激烈的战场。这类产品的特点就是，品牌效应、产品特色、产品的质量决定企业的出路、效益和利润空间，可操作性非常强，弹性非常大，对企业的管理者的要求、团队精神和人员素质的要求较高，公关能力要强。农用化工这块，我想赤天化近年来的发展就是得益于国家免税政策性的补贴，感受应该很深。作为农业大国，无疑这是一块大蛋糕，虽然利润空间会受到国家的限制，但是随着国家经济实力的增强，鼓励性的政策和补贴性的措施力度还有进一步加大的可能，利润也会有进一步提高空间，相信这种趋势将会和欧美地区的国家政策相接轨。在基础性化工产品方面，其实赤水就有一个相当好的项目，就是赤水晒醋厂的开发，我曾经在中国风险投资网上登出一个《赤水晒醋厂项目开发》的引资栏目，结果有不下10家的风险投资机构相继打电话来咨询相关合作事宜，其中有不少知名的风险投资机构，中财富尔就是其中一家，和他们交谈过程中了解到，他们无疑都看好一个点上，那就是这个项目的可操作性非常强，因为这类产品的市场空间是不用想的，需要做的就是如何来打出品牌，提高知名度。如果做得好的情况下，利润率和利润空间是非常巨大的，因为随着国民生活水平的改善和提高，食用醋、酱油这类家庭常用的生活消费必需品的需求量将会越来越大，人们的聚餐、办喜事、商业活动量将会越来越频繁，越来越多，对醋的需求量相应的就会大大增加，可以说前景非常可观。我个人是力荐投资这个项目的，当然我也知道，过去赤天化曾经对这个项目进行过磋商，后来因为种种原因导致失败流产。不论过去是因为何种原因导致谈判破裂，我个人认为，只要我们站在双赢的角度来考虑问题，只要我们着眼于未来，着眼于美好的明天，再次谈判合作的可能性不是没有的，何况一个项目的开发和合作哪有不遇到问题和矛盾的。相信现在晒醋厂的老板经过这些年的停滞不前的发展现状，会认真考虑我们的再次合作。赤水晒醋有良好的口碑和市场基础，加上我们的经济实力和相关的销售网络渠道，使赤水晒醋发展为贵州名牌、西南名牌、全国名牌也不是什么天方夜谭没有可能的事，而且，醋是个薄利多销的产品，只能靠规模效应才能实现价值、利润的最大化，对此，我们完全可以把赤水晒醋打造成全国醋业的“蒙牛”和“伊利”品牌。我个人的感受是赤天化像是身边明明有个宝却要到处去寻宝的味道。要知道，现在全国醋厂虽然多，但是名牌少，多数还处于小打小闹群雄割据的阶段，这为我们提供了介入的空间，关于这个项目就暂且说到这里。总而言之，基础性化工产品的投资可以保证我们的基本盈利能力，风险小、生命周期长，盈利时间长的特点更是适合国企发展的模式，同时由于它具有稳定的可观的盈利能力的特点，因此在未来它还可以抵消部分因风险投资失败而导致的财务危机，是值得项目开发工作关注和重视一个方向。
4、加强对化工新兴产业的关注和投资。任何一个国家都有自己的国情，有的能源资源多，有的人力资源好；有的劳动生产成本低，有的工作效率高；有的工业技术落后，有的科学技术发达。这些国情从某种意义上来说决定了国内的产业政策和竞争优势，而且这种产业政策受竞争优势的影响非常的大，于是就出现产业因各国的竞争优势的变化发生转移的特点。最为典型的就是目前国内的纺织业和制造业。过去，国内人民的生活水平低，廉价的劳动力资源为纺织业制造业的企业家赚足了全世界的钱，沿海一带纺织业制造业一时蓬勃兴起，国外的纺织业和制造业重心逐渐向国内转移，但是近年来由于国内生活水平的提高，劳动力生产成本的增加，竞争优势的地位已然不在，纺织业制造业的日子越来越不好过，于是他们就面临产业升级转型或产业转移的难题，能力强的升级转型或转移成功得以生存，弱的纷纷淘汰倒闭，要知道产业升级转型或产业转移造成的是一整个产业链都会受牵连和影响。新兴产业还有一种存在的形式，那就是国民生活的精神文明和物质文明生活的提高催生出来的新兴产业，和化工相关的有通信产业，电子工业，汽车工业，以及人民改善家居生活条件的家居用品和装饰等，这类产业的特点是和国民的生活水平、消费观念、支付能力息息相关，受国民主观意识影响较大。不过尽管这类产业存在生命周期短、风险高的特点，但是产品的高附加值、高利润率、高回报率却是任何企业都无法愿意放弃的大市场，它甚至成了商家必争之地。未来随着赤天化的发展，进入这一市场是必然的趋势，针对这类行业生命周期短、风险高的特点，进军这一市场一定要准备充分，要快，要准，要狠，一定得抢先占据市场的先机和主导权，如果慢了就没有介入的实际价值和意义。此外，这类产业不宜进行大规模投资，有选择性的投资几个具有典型的化工产品，足够体现公司在新兴产业发展带来的机遇过程中参与利润分配，确保公司面对新兴产业的良好市场不吃亏就可以了。所有这些就需要公司领导的远见和项目开发人员对讯息、情报收集的认真工作质量。
5、加强对世界化工能源资源和化工市场讯息的收集、分析并适时介入投资。自中国加入WTO后，国内企业参与国际合作、竞争的方式和活动越来越多、越来越频繁，市场的概念由国内市场转变为国际市场、全球市场，任何国内企业想做大做强，国际市场和全球资源的影响因素会越来越大，越来越起决定性作用，全球一体化的进程和趋势非常明显。典型的国家如日本、韩国，虽然他们国内资源贫乏，但是他们充分利用国际资源，所以仍然是制造业的大国强国。此外，自从国家鼓励“走出去战略”实施以来，通过这些年的观察我们不难看出，真正有条件，有能力走出去的企业几乎都是带有“国有”“能源”性质的企业，那些制造业虽然呼声很高，但是却没有几家能走出去，唯一的也就只有海尔，而且海尔都是在国家“走出去战略”实施以前就已经走出去的。道理很简单，那就是涉及能源资源板块的企业会受到政府和国家政策大力支持，不论是资金方面还是人力资源方面。（其实获取政府的支持和国家政策性的鼓励措施，是企业发展的一条捷径，云天化将要在云南投资上百亿的炼油厂就是获得国家出于能源资源的安全考虑的政策鼓励措施，使从中东地区获取的原油在缅甸经过管道输送至云南绕开对马六甲海峡的依赖，正因为这样云天化获得了再次发展的机会，还有，最近好像国家将要在沙特阿拉伯投资上千亿的一个大型化工厂，作为化工企业谁不会为这样的发展机遇垂涎三尺。感觉这类好事似乎永远和我们绝缘，我想这与企业的发展思路以及对国家政策的关注和重视程度是分不开的。其实只要我们准备充分，确保讯息渠道畅通，多和那些政府智囊团沟通，积极争取，还是有希望的，国家的我们可以做不到，但省内的我们总会有机会。）如果是投资化工能源资源，由于这类资源在几乎所有国家都是由政府控制，所以操作起来在很大程度上取决于政府行为和政治的干预和影响，当然如果投资的仅仅只是化工产品那就另当别论。加强对世界化工能源资源和化工市场讯息的收集，给予相关工作的重视对于赤天化未来做大做强是必需的，同时也是时代发展趋势和国内化工工业发展严峻形势的迫切需要。
以上是我个人认为赤天化未来发展应该要注重和关心的几个方向。管理上有个四字决“无”“有”“优”“变”，简单来说，就是别人没有的东西我们要争取“有”，大家都有的时候我们要争取做到“优”，大家都优的时候我们就要想到“变”，未来能为赤天化提供“变”的空间可能就只有以上5个方向。除此之外，如果赤天化未来在以上5个方向都有发展、都有涉足的话，既可优化赤天化的产业结构，又重点突出赤天化发展的特色。因为每一个方向的发展和进步都能为赤天化增加亮点，这种亮点决不仅仅只是发展的问题，更重要的是它能让人感觉标新立异、眼睛一亮，带来的是名牌效应，它能体现赤天化的发展价值。
此外补充一点，如果赤天化有进军其他行业发展的愿望的话，我个人力荐投资两个产业。一个就是旅游业中的旅游景区开发。原因简单，随着国民收入的增加，消费能力、支配能力的增加，人们也越来越习惯于旅游休闲，不妨设想一下，中国如果按中等发达国家的国民收入的消费能力来算，鉴于目前中等发达国家的国民消费现状来看的话，10多亿人口的吃喝玩乐当然是个大市场。现在已经有些民营企业开始注重这个项目的投资了，比如前些年炒得沸沸扬扬的刘永好投资广西桂林的旅游景区开发，最近有民企投资草原旅游项目开发等等。另外一个就是目前国内还没有人做的或者规模不大的，但是市场空间潜力巨大的钢琴产业。未来国民收入大幅增加，人民生活水平大幅提高，我们不用按欧洲那些国家的钢琴人均拥有量来算，我们只要按东亚几个地区如日本、韩国、台湾、新加坡、香港的人均拥有量来算的话，这个产业也是非常之乐观的，而且如果能说服政府推行钢琴教育计划，在每所中学或者小学开设钢琴教育的话，那将是什么样的一个市场情况真是期待。而且说服是可行的，可以采取联名的方式，在人代会上作为议案来说服政府。要知道一个听着钢琴长大的人肯定和一个听着流行歌曲长大的人有很大区别的，无论是在道德修养，还是个人情操上。这是一个可以提高国民文明素养的重要举措，国内部分发达地区已经开始在做这事了。当然，从化工行业转而投资这两个产业，有许多工作需要去做，但是“天下无难事，只怕有心人”。
三、项目开发工作开展的意见
项目开发的重要性、紧迫性和工作重点我已经在上面一一阐述了，作为公司未来发展的讯息和情报来源基地的项目开发部门，它的重要作用和岌岌可危的现状形成了强烈的反差，人员编制少，讯息渠道来源单一，工作流程过于简单，数据可靠性不高，理由不充分，以至于在编制可行性报告中显得论据不足，整篇报告不具说服力，究其原因还是体现在目前项目开发力量非常薄弱的重要环节上，这远远和企业的规模和发展趋势不相吻合，即便和较熟悉的几家兄弟厂家相比我们也显得捉襟见肘。为了改变这一现状，使项目开发工作有一个系统性、规范性、科学性的质的提高，确保项目开发的研究报告中的讯息资讯、数据的可靠性和准确性，现在我就关于公司项目开发工作的开展意见谈谈我个人的想法。
1、组织结构意见。据我了解，赤天化项目开发原来是单独一个部门，人员配备齐全，但是由于纸业、天福、金赤化工的建设，项目开发员工纷纷被调离，现在只剩下一个副总一个主任（兼职）外加两个员工（兼职），试问这样的一个部门如何开展工作，如何能保证工作的质量和工作效率，如何能为公司提供可靠的、准确的讯息和资讯，如何能为公司提出优秀的项目开发建议。当然，这与过去项目开发工作的工作情况有很大的联系，那就是在过去项目开发的相关工作主要是，在了解领导对某个项目感兴趣时确定目标后再去做相关的具体工作，某种意义上来说，这是去完成工作，探个究竟，整个过程完完全全是属于被动形态，这与项目开发的工作实质内容和要求格格不入，没有体现项目开发中的“开发”的主动性。但是随着赤天化的发展，管理制度的不断完善，项目开发部门在未来的项目开发投资建议中将会扮越来越重要的角色，对公司未来的投资建议越来越具有更多的发言权，这是现代企业制度发展的趋势。因此我个人认为项目开发的组织结构应作如下两点改进。（1）恢复原来的项目开发部门及人员组织结构，强化项目开发部门在赤天化未来发展中的重要作用（2）成立公司发展委员会。由公司领导亲自参与直接领导，主要人员由主要的几个公司领导、项目开发人员、还有重要的关键的赤天化发展委员会外聘专家顾问（要确实有实力的）组成。这是应对公司未来发展的需要。
2、人员编制意见。项目开发的大量工作主要是讯息的采集、收集，相关的数据、情报资料整理，科目总类繁多，导致工作量非常的大，难度也非常大，毫不夸张的说项目开发是一个系统工程，工作质量的好坏，讯息、资讯的可靠与否在很大程度上就取决于项目开发的这些基础性工作。如果公司把对项目开发的相关工作的关心和重视如同对生产一线同样的重视的话，那么项目开发工作没有理由不出好的成果，没有理由不出优秀的项目投资建议。据我了解，目前翁富磷矿在项目开发上做得比较好，意识超前，敢于冒风险，敢于投资。如果有机会我们不妨去走走，看看他们是如何工作的。从某种意义上来说，投资项目开发就是投资未来，他的意义要远比对生产一线要重要的多，因为项目开发关系的是企业未来生死存亡的问题，而生产一线关系的仅仅只是利润多少的问题，这可不是什么危言耸听，而是不争的事实，因此任何大公司大企业对项目开发都非常的重视。我想人员编制问题既要结合工作的实际需要，又要兼顾效率、成本的问题，为此以公司的目前的实际情况，我建议项目开发人员增员至10到15名之间，办公地方设在贵阳“总部”----主要是出于对人力资源成本，讯息渠道的来源，交通优势，工作的实际内容和性质的考虑。组建以后，开始系统性地为公司的第三次创业高峰作积极准备。
3、奖励措施意见。任何群体性的工作和团体性的协作，都会存在一个工作的积极性的问题，适度的奖励有助于提高员工的工作热情和积极性。同时它还是一把双刃剑，既是对员工们的工作成绩的肯定，又是对员工们今后工作提出的新要求，正因为奖励和激励使得员工们有继续工作的动力源泉。项目开发工作也同样是这样，平时和较多的数据、讯息、资讯和相关的产业新闻打交道，使得整个工作显得枯燥乏味，如果没有适度的奖励激励措施，员工们有谁愿意去做一些所谓“多余”的事情，有谁愿意花更多的精力和时间去关心化工新市场新产业新工艺新技术的发展，如果这样又怎能发挥员工的主观能动性，又怎能促使员工发散他们的思维。所以奖励措施对于项目开发来说是非常重要的一环，很大程度上它是整个项目开发工作开展是否成功的直接原因。翁富磷矿按项目开发成功的后每年10‰的利润奖励措施，每年投资一个亿的规模，他们的模式和未来发展的前景值得我们去深思和期待。因此，我个人认为公司应该加大对项目开发员工的激励措施和奖励力度，确保项目开发相关工作的顺利进行和有序的开展。
需要说明的是，关于组织结构、人员编制、奖励措施的规划和设计我们完全可以学习和借鉴其他公司的实际运作状况来对比进行重新编制，这里仅仅只是对项目开发工作开展的意见中的一点小建议，只是方向性的，开头性质的东西。
总之，以上是我对赤天化未来项目开发建议的一点不成熟的新思维、新探索，算是我来技术中心4个月的一点工作交待，自己这么认为。有什么说得不到位，说错的地方，恳请各位领导给予谅解和原谅，我想年轻人有点什么说的不妥或冒失的地方领导是不会计较的。
第四篇：软件项目开发工作任务书
摘要...................................................................................................................................2 关键词...............................................................................................................................2
1背景介绍........................................................................................................................................2
1.1项目范围.............................................................................................................................2 1.2目的.....................................................................................................................................2 1.3明确项目客户.....................................................................................................................2 2商务要求........................................................................................................................................2 3分配需求或PDT输入材料..........................................................................................................2 4交付文件........................................................................................................................................3 5里程碑和完成时间........................................................................................................................3 6质量目标........................................................................................................................................3 7验收标准........................................................................................................................................3 8限制和约束....................................................................................................................................3 9依赖关系........................................................................................................................................3 10其他信息......................................................................................................................................4
XXXX 软件项目开发工作任务书
摘要
xxxx 关键词
xxxx 1背景介绍
xxxx 1.1项目范围
xxxx 1.2目的
xxxx 1.3明确项目客户
xxxx 2商务要求
xxxx 3分配需求或PDT输入材料
xxxx 4交付文件
xxxx 5里程碑和完成时间
比如：
软件需求设计
时间点 概要设计
时间点 详细设计
时间点 编码
时间点 单元测试
时间点 集成测试
时间点 系统测试
时间点 联调
时间点
6质量目标
xxxx 7验收标准
xxxx 8限制和约束
xxxx 9依赖关系
xxxx 10其他信息
xxxx
第五篇：黄山开发建议
一：注重温泉产品的打造，分各个不同的功能区。
1、温泉文化展示区----温泉文化温泉泉眼展示、茶座休息。
2、温泉中心区----温泉桑拿中心等。
3、旅游接待区----接待中心
特色商品街
美食、娱乐配套服务。
游泳戏水池
医疗、保健、健身
4、宾馆、疗养区----高星级宾馆、疗养别墅。
各功能区域相互独立，互不干扰同时相互联系，共同组成具有二十 一世纪人类旅游文化需求的现代综合体和新环境，使之成为黄山风景 区内高品位、高档次、最具吸引力的场所之一。
二：创建黄山国家地质公园。发展黄山旅游，提高旅游层次，当着力开发黄山地质资源，使黄山风景区成为重要的科考、科普和科教基地。
三：巩固观光旅游，均衡客流扩大容量，1、优化精华区，2、开发新景区，3、推进四季游，调控高峰期
四：发展休闲旅游，注重内涵提升品质
1、整合温泉景区资源，加大投资力度，实施管理创新，将温泉景区建设成为精品休闲度假基地。
2．实行差异化发展战略，协调推进环黄山五镇休闲度假地建设。充分发挥改造后的南大门功能，使之成为景区重要的旅游休闲场所。做好温泉度假区、太平湖度假区、东黄山度假区产品组合。积极发展漂流、溜索、攀岩等休闲旅游产品。依托石门水利风景区优质资源，积极发展水上和滨河休闲度假产品。
3、文旅结合特色化。重视休闲度假与旅游文化结合，积极开展文化休闲活动，提升文化品位。开发以黄山高尔夫、黄山温泉、黄山醉温泉、皖南古村落（西递、宏村）、《徽韵》为依托的运动健身、温泉疗养、乡村度假、文化演艺等休闲项目。实施花山谜窟深度开发，创新激光秀文艺演出，积极培育和拓展文化休闲市场。
五:拓展专项旅游，丰富产品完善体系
1、生态旅游。按照“东西生态游”的规划，充分发挥景区生态旅游资源优势，在发展西海大峡谷生态游的基础上，积极开发东部景区生态游，大力开展徒步等参与性强的生态旅游活动，尤其是要做好、做响黄山国际登山大会品牌，使之成为专业性和群众性相结合高端体育活动，使黄山成为广大登山爱好者的圣地。通过积极努力，把黄山打造成世界知名、中国一流的生态旅游目的地，使之成为“美丽中国”的窗口和名片。
2、自驾车旅游。完善旅游交通标识系统，健全旅游交通服务功能，提升旅游交通服务保障水平。加强旅游咨询公共网站建设，完善旅游服务热线功能，逐步形成方便实用的旅游信息服务体系。认真开展市场调研，设立多元化、自助性较强的自驾车俱乐部。建立汽车旅馆、自驾车营地，构建自驾车换乘中心，打造自驾车专项旅游品牌。
3、商务会议旅游。制定有针对性的营销策略，加大商务会议市场营销力度，主动对接上海、杭州、南京、合肥等大中城市的会议、会展及节庆活动，争取专业性、区域性的会议会展来黄山举办或设立分会场。完善现有的会议、会展中心等设施，提升接待水平，培养专业的会务、翻译、导游人才。立足国内、争取国际，使黄山成为国内外重要的会议旅游与商务旅游目的地。
4、摄影创作和书画写生旅游。支持、鼓励“黄山画派”和黄山摄影流派艺术创作，充分利用黄山国际风光摄影大展和书画艺术展示中心两大平台，通过展示、交流、培训、比赛等多种形式，吸引广大专业人员和爱好者来山旅游、创作、采风。
5、修学旅游。制定门票等优惠政策，扩大优惠范围，针对学生群体设计以体验自然、丰富知识、增长见闻、培养素质、增进交流为目的的修学旅游产品。
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