物业管理论文题目（共5则范文）

第一篇：物业管理论文题目（共）

1、从盈亏平衡分析看居住性物业管理的规模经营

2、济南市长清区物业管理的现状、问题及对策研究

3、居住区物业管理的研究现状与对策分析

4、关于物业管理收费标准的思考与建议

5、我国物业管理问题初探

6、智能化住宅小区物业管理初探

7、物业管理企业的发展趋势及对策

8、从市场营销看物业管理前期介入的必要性

9、浅析社会保障性住宅的物业管理

10、提高普通居民住房的物业管理水准的对策研究

11、规范物业管理企业会计制度初探

12、企业推行物业管理的重要性

13、论物业管理是房地产业可持续发展的动力

14、论我国物业管理可持续发展战略

15、关于物业管理企业走集团化发展道路的构想

第二篇：物业管理论文

淮南职业技术学院2011级物业管理专业毕业论文

浅谈物业管理如何在构建和谐社会中发挥作用

2011级物业管理专业尹静

摘要：和谐”是中国传统文化的核心理念和根本精神，表示的是各种事物有条不紊、井然有序和相互协调的状态，而物业管理就是通过处理公共事物、公共关系、公共行为，最大程度地实现了人与人的和谐，提供了群体生活、工作的基本保障，实现了群体利益的最大化。构建和谐社会，物业管理不可或缺。

关键词:物业管理；构建和谐社会；作用

构建和谐社会，实现美好生活，是人类孜孜以求的理想目标，更是中华民族传统文化价值取向，古代《中庸》里所说的“致中和，天地位焉，万物育焉”和《周礼》说的“以和邦国，以统百官，以谐万民”左证了“和谐”一词的源远流长。党中央从全面建设小康社会出发，与时俱进地提出了“构建社会主义和谐社会”的奋斗目标，明确指出构建“和谐社会”是党和政府工作的重心，是全社会必须共同参与的系统工程。而作为社区管理服务的主力军，物业管理公司就承担着重要责任。

一．业管理在构建和谐社会中的作用

运用现代管理与服务技术实施物业管理，对各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。物业管理不提供具体的实物产品，而是向业主提供劳务商品，为业主提供方便，其经营方式是凭借自己现代化的管理手段向业主提供综合性的劳务项目，创建—个整洁、文明、安全、方便的居住环境和工作环境。在具体实践中，把握社区建设与物业管理的关系，实现两者的良性互动，推动形成良好的社区建设和物业管理秩序，从而形成温馨和谐的家园气氛，是构建和谐社区的途径。社区建设与物业管理两者有着相互依存、相互促进的联系。物业管理是社区建设的重要组成部分，它所从事的保安、保洁、绿化、房屋及设施设备维修养护等工作，正是社区建设中卫生、治安、环境等最基本的职能范畴。同时，物业管理在社区文化建设中的作用也是非常重要的。物业管理企业在小区组织形式多样、健康有益的社区文化活动，不仅有利于丰富居民的精神文化生活，而且有助于促进邻里和睦，增强业主的认同感和归属感。从根本上说，物业管理和社区建设的目标是一致的，都是以人为本，全面提高居民的居住质量，营造社会稳定、安全、舒适、健康的人居环境，促进社会的和谐发展。

二．当前物业管理在构建和谐社会中存在的不和谐处

1．素质参差不齐，管理水平偏低，服务能力不足

物业管理是个新兴的产业，自1981年开始在我国出现，而在胜利油田出现仅有10余年的时间。目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，1

从业人员良莠不齐，大多是从原生产单位的后勤服务人员中剥离出来的，普遍存在年龄结构老、文化层次低、技术水平差的特点。加之部分物业管理企业忽视自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。北京市曾抽查99家物业，总体评价满意人数为零的占21％。14.3％的物业被评价为差。认为服务质量“差”的占24.6％，管理水平“差”的占24.9％。调查表明，一些物业公司管理水平低。因此，物业管理还不能完全达到建设和谐社会的要求。随着我国物业管理师资格认定考试的施行，标志着行业从业人员职业资格制度的建立，对各类物业实施更加专业化、规范化管理，对提高物业行业整体管理水平，将产生深远的影响。

2．理企业经营风险问题

物业管理发展至今，不再是最初“几块抹布、几杆拖把”的概念，随着行业逐步迈向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都产生很大变化。但在这种情况下，物业管理又走向了另一个误区，业主把物业管理公司当成了小区的“政府”，凡事都找物业公司，解决不了就是管理不好，动辄以不交物业费相威胁，出了事故就向物业公司索赔。由于法律赋予物业管理企业的权力是有限的，物业管理行业特征决定物业管理企业的经济实力也很有限。因此，目前的物业管理正处于如履薄冰的危险境地。这也对物业管理承担构建和谐社会责任提出了挑战。

三．物业管理在构建和谐社会中的具体实施

为了实现构建和谐社会的目标，一个优秀的物业管理企业除了能提供合同约定、可量化的服务之外，其服务范围和服务水准还应达到相当的广度和深度。首先要加强居住环境的改善，促进人与自然的和谐。提倡“尊重自然，爱护环境”的生活观念是和谐社区的第一要素。物业管理要大力建设环保社区、绿色社区。一方面应包括建立污水处理系统、垃圾分类管理等节能环保措施、对旧建筑物进行“穿衣戴帽”美化整治，另一方面应实施立体绿化，因地制宜实行“见缝插绿”，在路边屋旁建花坛，在有条件的街道建花棚，在社区内建立园林景点，作为居民休闲娱乐的场所。其次要注重精神文明建设，促进社区良好社会风尚的形成。物业管理企业可通过开展“邻里守望”活动、举办“邻里亲情节”等多种方式丰富社区文化生活，增进邻里关系，缓解人们平日里紧张、高速的工作压力，进而营造出一种氛围，在社区成员中确立共同的价值目标，让业主对社区产生一种亲切感、认同感和归属感。邻里和谐是和谐社区的重要表现，“增进邻里感情，构建和谐社区”是让社区居民从我做起、从现在做起、从小事做起、从力所能及的事做起，逐步清除彼此之间的隔阂、冷漠、排斥状态，强化社区团结意识，重建人们之间的相互信任和接纳意识，努力形成团结互助、扶贫济困、平等友爱、融洽和谐的社区环境。第三要强化业主监督，促进居民对社区事务的广泛参与。业主委员会的广泛成立，业主大会和业主代表大会的按要求举行，从组织上给业主广泛参与社区事务提供了组织保障。参与标志着居民既可以分享社区内的利益，又能够承担社区内的责任。居民心目中的好社区往往都有着畅通的沟通渠道，通过形式多样的交流活动，居民们增加了对管理、服务部门的了解，知道管理、服务部门已经做了什么，正在做什么，有什么困难，准备如何去克服。第四要坚持服务第一，搭建一个便民的平台，尽最大努力完善社区的服务功能。和谐的定义要求每个个体都能实现安居乐业的愿望，只有每一个社区个体细胞都和谐，才有可能实现整个社区的和谐。和谐的社区必须为业主提供全面基础配套设施(交通、医疗、卫生等)，并能够对这些设备设施进行及时保养和维护；和谐的社区还应有丰富的教育资源，教育体系完备，为业主提供良好的学习环境；和谐的社区须具备酒店、会所、商场等场所，满足业主不同层次的需求。第五要坚持双方互动，让居民了解、参与到和谐社区的建设中来。建设和谐社区，居民是最终也是最大的受益者。为此，居民作为小区建设和谐社区的主人，不能置身事外，而应参与其中。因此，物业管理企业要通过开展“与居民同心，与物业同行”的活动，在“同心”上做文章，在“和谐”上下工夫，积极倡导居民参与物业管理，参与和谐社会共建。

和谐社区，是一种充满活力、创造力和秩序井然的社会环境。而这些，必然要依赖于良好的物业管理。因此，提高物业管理水平，是构建和谐社会的重要基础。在管理物上和服务人上定准位、选对点、做实事，社会各个层面也要大力支持物业管理工作，积极参与到这项综合工程中，那么，早日实现和谐社会就不是遥远的事情。

四．管理在构建和谐社会中的具体实施

为了实现构建和谐社会的目标，一个优秀的物业管理企业除了能提供合同约定、可量化的服务之外，其服务范围和服务水准还应达到相当的广度和深度。首先要加强居住环境的改善，促进人与自然的和谐。提倡“尊重自然，爱护环境”的生活观念是和谐社区的第一要素。物业管理要大力建设环保社区、绿色社区。一方面应包括建立污水处理系统、垃圾分类管理等节能环保措施、对旧建筑物进行“穿衣戴帽”美化整治，另一方面应实施立体绿化，因地制宜实行“见缝插绿”，在路边屋旁建花坛，在有条件的街道建花棚，在社区内建立园林景点，作为居民休闲娱乐的场所。其次要注重精神文明建设，促进社区良好社会风尚的形成。物业管理企业可通过开展“邻里守望”活动、举办“邻里亲情节”等多种方式丰富社区文化生活，增进邻里关系，缓解人们平日里紧张、高速的工作压力，进而营造出一种氛围，在社区成员中确立共同的价值目标，让业主对社区产生一种亲切感、认同感和归属感。邻里和谐是和谐社区的重要表现，“增进邻里感情，构建和谐社区”是让社区居民从我做起、从现在做起、从小事做起、从力所能及的事做起，逐步清除彼此之间的隔阂、冷漠、排斥状态，强化社区团结意识，重建人们之间的相互信任和接纳意识，努力形成团结互助、扶贫济困、平等友爱、融洽和谐的社区环境。第三要强化业主监督，促进居民对社区事务的广泛参与。业主委员会的广泛成立，业主大会和业主代表大会的按要求举行，从组织上给业主广泛参与社区事务提供了组织保障。参与标志着居民既可以分享社区内的利益，又能够承担社区内的责任。居民心目中的好社区往往都有着畅通的沟通渠道，通过形式多样的交流活动，居民们增加了对管理、服务部门的了解，知道管理、服务部门已经做了什么，正在做什么，有什么困难，准备如何去克服。第四要坚持服务第一，搭建一个便民的平台，尽最大努力完善社区的服务功能。和谐的定义要求每个个体都能实现安居乐业的愿望，只有每一个社区个体细胞都和谐，才有可能实现整个社区的和谐。和

谐的社区必须为业主提供全面基础配套设施(交通、医疗、卫生等)，并能够对这些设备设施进行及时保养和维护；和谐的社区还应有丰富的教育资源，教育体系完备，为业主提供良好的学习环境；和谐的社区须具备酒店、会所、商场等场所，满足业主不同层次的需求。第五要坚持双方互动，让居民了解、参与到和谐社区的建设中来。建设和谐社区，居民是最终也是最大的受益者。为此，居民作为小区建设和谐社区的主人，不能置身事外，而应参与其中。因此，物业管理企业要通过开展“与居民同心，与物业同行”的活动，在“同心”上做文章，在“和谐”上下工夫，积极倡导居民参与物业管理，参与和谐社会共建。

和谐社区，是一种充满活力、创造力和秩序井然的社会环境。而这些，必然要依赖于良好的物业管理。因此，提高物业管理水平，是构建和谐社会的重要基础。在管理物上和服务人上定准位、选对点、做实事，社会各个层面也要大力支持物业管理工作，积极参与到这项综合工程中，那么，早日实现和谐社会就不是遥远的事情。

参考文献

[1] 《发挥物业管理作用 创建文明和谐社区》高明霞2005年7月《现代物业杂志》

第三篇：物业管理毕业论文题目

物业管理专业毕业论文参考选题：

1、物业管理社会化途径探索

2、物业分类管理的趋势及其对策

3、浅谈物业小区保安服务工作的艺术

4、论物业管理企业品牌意识物业管理优质服务之我见

5、会所经营服务之我见

6、商场租赁经营模式分析

7、物业管理现代化与物业管理企业的生存发展

8、谈谈物业管理中的礼仪礼节

9、试论物业管理的前期介入

10、房地产业与物业管理分业经营问题探讨

11、管理创新与物业管理企业的生存发展

12、试论当前物业管理费管理上的问题与对策

13、浅论物业管理如何在竞争中求生存、在规范中求发展

14、旧住宅区物业管理问题探讨

15、物业管理招投标问题研究

16、浅析物业管理与环境保护

17、物业管理企业经济效益指标体系研究

18、物业管理中的增值性服务

19、解决物业管理收费难的初探

20、高等院校推行物业管理模式探讨

21、论经营型物业管理的模式

22、产权式酒店物业管理模式初探

23、公房出售后物业管理动作模式的探讨

24、构建物业管理纠纷调处机制的研究

25、物业管理与城市经济发展

26、济南市本土物管企业与外来物管企业的竞争力分析

27、物业管理企业竞争力分析

28、物业管理企业文化的研究

29、物业企业从业人员素质研究

30、试论服务品牌的文化特征

31、物业管理企业经营战略研究

32、自拟题目

第四篇：物业管理论文

浅析物业管理发展进程中的问题与出路

姓名：刘晓旭班级：工程管理2班学号：20101125 摘要：房地产市场的蓬勃发展，所带来的只会是物业管理企业数量的剧增，也不可避免的造成了行业水平参差不齐，良莠兼具，而最终的结果是行业整体水平的难以提升。历史为物业管理行业的发展提供了新的发展契机，市场的供大于求，使得高水平的物业管理公司实力彰显，专业水准在所管项目中充分发挥物业管理行业存在些许问题，但是其作为朝阳行业发展前景是好的，物业管理企业应采取积极有效的手段，促进行业健康有序的发展。

关键字：物业管理房地产发展 物业管理行业作为我国市场经济和城市管理发展的产物，经历了二十年的发展壮大，如今已成为我国经济社会中一个新兴的朝阳产业。随着建设部1994年33号令《城市新建住宅小区管理办法》的制定，确立了物业管理行业的诞生，并规定了这一行业的鲜明特征即社会化、专业化、企业化、经营型。随着国内物业管理行业向专业化、规范化、市场化迈进的同时，物业管理行业也逐渐出现了种种问题。

一、物业管理行业现状及深度发展存在的主要问题

物业管理在中国尚属新生事物，虽经近十几年的发展，物业管理市场已初步形成，但我们应看到二十一世纪物业管理的发展仍将面临一系列困难，其主要表现在：管理体制上，尚处于新旧体制转轨过程中，社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善；运行机制上，市场竞争机制尚未全面形成，垄断经营、不规范竞争还相当严重存在；市场主体与物权关系上，还没有建立业主委员会的主体地位；物业管理法律、法规有待于进一步完善；物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步理顺；城市旧区环境整治与物业管理问题等等，上述问题，是宏观、大环境方面的。作为行业的细胞――物业管理企业，笔者认为影响其深度发展的因素主要有以下几个方面：

1、人员素质和所掌握的技能远不能满足物业管理行业发展的需要。

物业管理行业由于受计划经济影响较深，人员竞争力弱，服务意识不强，操作技能还需要不断适应市场的要求，再加上行业利润偏低，政府及舆论导向社会效益的多，经济利益的少，劳动力价值不能有效体现，也使一些高素质的人才在进入本行业之前踌躇、徘徊。随着知识经济时代的到来，我们现在劳动力成本低的优势将逐渐消失，没有相当文化水平的劳动力将成为企业发展的包袱。随着商品房建设的增加及境外物业公司进入给人们观念上带来的影响，物业管理行业也吸引了一批有知识、有开拓精神的青年参与，但从整个行业来说，文化水平和技能偏低的现状没能从根本上得到解决，笔者认为这已成为制约物业管理行业进一步发展的重要因素。

2、管理方法和管理手段的落后阻碍了物业管理行业的拓宽。

计算机的不断普及，全球网络的出现，通信产业的迅猛发展、通信和计算机技术的“数字趋势”，全球经济一体化进程的加快，使世界的运行方式发生了根本性的变化，它创造出许多知识化、智能化、数字化的新产品和新服务。它们不仅改变了我们的工作方式，而且也改变了我们的生活方式。既使从一般意义上的行业状况来考察，我们的物业管理方法和管理手段已经面临亟需提升的广阔空间，但我们物业行业中目前许多企业还采用手工的管理方法，如手工记载住户和业主档案、各类建筑资料、日常的事务性工作等，这样既耗费大量的人力、物力和时间，而且也很难达到规范化管理，也不适应现在及未来物业的使用功能。如果我们再不及早运用以计算机为基础的先进的管理方法和手段去占领这些市场，那我们在不远的将来即面临更大的困难。

3、物业管理还缺乏创新意识，主要表现在观念创新、经营创新和管理创新上。

观念创新是一切创新的先导，是物业管理发展成熟的基础。物业管理作为新生事物，本身就要求我们用新眼光、新立场去看待它，用新思维、新方法去研究它。然而由于受传统观念束缚和思维定势的影响，人们对物业管理行业没有全面的认识，没有给物业管理准确的定位，使物业管理面临重重困难。物业管理的中心任务不应该仅是对物的管理、对人的服务，而是将两者有机结合在一起所进行的一系列创造性活动，其核心应该是协调人与人、人与物、物与物之间的关系来创造一个人物有机结合的环境，在这个环境内外有着众多影响因素是处于不断变化之中的，而物业管理企业就要根据变化的因素不断创造出新方法、新措施来促进整个环境的优化，物业管理切忌墨守成规，一成不变。其实随着生活水平的日益提高，市民的居住行为和居住要求发生了巨大的变化，人们已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目，人们更希望居住的小区富有融洽、祥和的生活气息和人际交往关系，具有强烈的专业性、文化性和社会性，物业管理公司只有不断创新，才能使居住者的心灵得到真正的满足

二、物业管理要实现良性发展，解决上述问题，应采取的对策

1、物业管理应充分调动政府、企业、业主的积极性

物业管理作为一项复杂的社会系统工程，不仅关系到企业的利益，而且关系到业主的生活质量、城市的管理水平、城市的整体形象等，因此，物业管理的发展需要各方面的支持与配合。首先政府要转变职能，应从直接管理房地产、干预物业管理企业经营管理活动为主，转向宏观调控、创造条件和环境、制定法律和法规、提供政策指导和服务，协调相关单位的关系，而把行业评比、竞赛之类的活动交由企业自律组织或行业协会等去完成；其次就是业主的观念创新，业主既要懂得自治，也要学会自律；企业要认清自己的角色定位，在观念、经营管理方面有所创新。

2、物业公司要着重人力资源管理，把加强对员工的培训和对外引进高素质人才结合起来。

在知识经济时代由于知识经济更新速度的加快，信息总量的迅速膨胀，人们必须不断地学习新的知识、新的技能，并善于运用新的知识将其物化能满足人们需求的产品和服务，否则就会被挤出不断重新配置的岗位。同时，物业管理又是一个新兴的行业，它本身也在不断发展、不断完善的特点决定了其在相当长时间内人才缺乏，所以我们不能靠等，或单纯靠社会输送人才，而必须积极利用各种途径，加紧为自己培养出具有专长的各类人才，特别要培养出能适应知识经济要求的复合型和应用型人才，以增强企业的竞争力。员工的培训不是一种消耗，而是一种有回报的投资；物业企业也不应仅仅是经营型组织，更应成为学习型组织，员工不应仅仅是操作型员工，更应成为知识型的员工。

3、增强创新意识，不断拓宽物业管理领域。

不同的企业由于生产规模、经营范围、技术水平、人员素质等不同，企业管理的模式也不一样，但创新是企业发展的永恒主题。观念创新。物业管理要走出困境，首先要做的就是解放思想，只有思想上深刻认识到物业管理是一种企业行为，才有可能从新角度去审视它，用新观念去理解、研究它。经营创新。首先，在经营上要将物业管理视作 一种企业 的经营行为，在整个活动中要努力发现新的市场需求、新的用户、新的机会，主动开拓新的市场；管理创新：即要实现管理的科学化和管理的现代化。组织机构的创新：任何企业和个人都可以利用网络获取信息，以获得商业机遇，市场危机重重,因此我们的工作中心要以市场为导向,我们的组织机构也要适应不断变化的市场。随着物业管理市场的开放，竞争将变得日益激烈，客观上需要组织机构灵活、决策更迅速，以适应不断变化的外部环境。物业管理行业在我国还是一个年轻的行业，不管现在发展是否合理、完善，不管现有的规模如何、技术含量如何，市场决定了它的发展空间是很大的。况且，未来的物业管理内涵也可能与现在的不同，随着技术的飞速发展，汲取国外的先进管理模式，更加上自身的不断努力，我们有理由相信，物业管理的明天将会更加灿烂辉煌。

关于湖北石首天鹅洲国家级自然保护区特有物种调查报告

调查地：石首天鹅洲国家级自然保护区

姓名：**

邮编：434400

一.概述

天鹅洲地处长江中下游下荆江河段，由于长江裁弯取直，形成长江故道群湿地.天鹅洲是长江出三峡后，下游地区保留最完好的一块湿地，也是国家新公布的16处湿

地中保留最完好的一块湿地，总面积70平方公里。这里耕地肥沃，草种林木丰茂，气候温暖湿润，水域辽阔，洲滩成片，是中国内陆地区罕见的天然优良牧场，被誉为“绿色宝库”、“天然动物园”、“自然博物馆”，已愈来愈为世人所关注。

二.特有物种情况

在实践的过程中，我在过年之余走访了天鹅洲，并查阅了相应的网站和文件，希

望对特有物种状况有一个深入的了解。据相关的资料显示：这里拥有野生植物238种，野鸟56种，除麋鹿、白鳍豚、江豚外，还有天鹅、白鹭、猴面鹰、中华鲟、娃娃鱼等多种珍稀保护动物。

1.麋鹿。麋鹿俗名“四不象”，是中国特有的鹿类，是湿地动物，由于对湿地生境的适应，而形成特殊的形态，即所谓的“四不象”，角似鹿非鹿、脸似马非马、蹄似牛非牛、尾似驴非驴。曾于1900年在中国本土灭绝，幸有少量存于欧洲，最后仅剩18头，被养在英国乌邦寺，经过一个世纪的养护，种群才得以恢复。1985年回归到北京南海子，这是麋鹿这一物种的模式标本产地（1865年被法国传教士大卫发现），这里也是原元、明、清皇家猎苑故地。麋鹿从1985年首批回归38头，被放养于北京南海子的千亩鹿苑后，逐渐繁衍壮大，1993年10月底和1994年12月底，先后两批来自南

海子的64只麋鹿迁到天鹅洲，开始回归大自然的怀抱。由于环境适宜，经过10多年的野生放养，天鹅洲麋鹿数量也由最初的64头发展到了800余头，成为全球最大的野生麋

鹿种群。

2.白鳍豚。白鳍豚俗称白鳍、白夹、江马。属哺乳纲、鲸目、白鳍豚科。它的分布仅局限于湖北省沙市以下的湖南、湖北、安徽、江苏的长江段。其中石首天鹅洲长江故道分布最多。

白鳍豚是我国特有的珍稀水生哺乳动物。它是研究鲸类演化和生物进化的宝贵材料。它有发达的大脑，是一种聪明而有智慧的动物，它有“回声定位”和声纳等特殊功能。具有流线型的体型，丰富的皮下脂肪，游泳敏捷，这些结构在仿生学上有重要的科学价值。

白鳍豚体呈纺锤形。吻突极狭长，上颌和下颌几乎等长，且微上翘。体长为吻长的6倍

。体色背部青灰色，腹部白色，颈部两侧、耳孔后及鳍肢上方区域有一半圆形的白色宽纹，在肛门上方的尾侧有两道半月形的白色宽纹。

白鳍豚喜在远离岸边的江心主流区活动，为疏人性豚类。在行动中有集群习性，常三五成群在江心活动，偶尔也进入湖泊、支流与长江干流汇合处活动。白鳍豚用肺呼吸，每隔一二分钟就要露出水面换一次气。换气时总是头先出水，有时会喷出水花，出水呼吸时会发出声响。当天气闷热、暴雨即将来临之际，它便频频露出水面一起一伏，群众称为“白鳍拜江”。

白鳍豚是肉食性动物，其视觉很差，靠自身发出的超声波讯号发现食物并突袭式吞食。食性以鱼为主，常在浅滩、岔流以及支流汇合处觅食。其食量甚大，一般摄食量可占体重的10%～12%。

白鳍豚雌性6龄、雄性4龄可达性成熟。生殖交配期在4月～6月，怀孕期约9个月，至翌

年一二月份在江中分娩。母豚每年只生1胎，每胎1仔，偶有双胞胎。刚出生的幼豚哺母豚乳汁长大，并随群活动。

长江葛洲坝和三峡大坝建成后，使长江生态环境发生了急剧变化。航运业的发展、河道整治、机动船只增加、水质污染、江湖淤塞、使用有害渔具及有害捕捞方法等，严重威胁着白鳍豚的种族延续。据实测统计，现长江白鳍豚资源量已不足100头，远低于国宝大熊猫。为使白鳍豚在自然界不被灭绝，国家已将其列入一级保护动物，并将长江天鹅洲故道和安徽铜陵江段划为自然保护区，保护和增殖白鳍豚资源，拯救濒危物种。

3.江豚。和白鳍豚一样，国家二级水生珍稀保护动物长江江豚也是长江独有的哺乳动物，由于长江环境恶化，长江江豚种群数量迅速下降，1992年约有2700

只，估计现有1000只左右。上世纪90年代初，天鹅洲开始引进3只长江江豚进行迁地保护。由于保护得当，近年来天鹅洲江豚种群数量逐年增加，每年均有幼体出生，目前已形成一个25只的江豚繁殖群体。计划在今年底再补充10只雌性江豚，使故道江豚种群数量增长并维持在80-100只。

从2001年开始，中国科学院水生生物研究所的专家和天鹅洲保护区的工作人员选择使用岸上定点观察、流动观察和水上流动观察，对天鹅洲江豚集群活动状况实时监测。并每年开展一次无伤害围网捕获，通过采取血样、安装无线电信标等方式，对江豚进行健康检查、遗传分析和水下生活监测。研究结果表明，天鹅洲故道内江豚以集群的方式迁移和活动，集群规模从2-20只不等，一般分成2个9-11只规模的亚群体，活

动范围相对独立，每个亚群体又常分成规模较小的核心群体，其中3只集群最多。这为保护区的江豚繁殖群体健康保护与管理提供了重要依据。

专家认为，天鹅洲故道长江江豚是世界上第一个鲸类动物迁地保护的成功事例，对类似濒危动物的保护无疑起到了示范作用。

三.面临的问题与挑战

1.保护资金。水中大熊猫”白鳍豚的迁地保护计划，14年前就已提出，但因资

金紧张一直搁浅。农业部一位官员称，1993年的一次国际会议上，专家就已提出捕捞计划，但因资金缺口比较大，一直未能开展。中科院水生所研究人员王克雄说，1000万元是下江捕豚的资金门槛，另一位与会专家表示，要想将白鳍豚全部捕捞起来，则

需资金1000万美元。如今以是2008年，虽说国家批拨了大比资金，可保护天鹅洲的资金还是十分短缺，资金问题是制约天鹅洲野生动物保护的重要瓶颈。

2.生态环境。虽说天鹅洲湿地环境十分优越，可还是随着长江整体生态环境的下降而下降。比如支流以及长江沿岸线严重的堰塞和回水，栖息地破坏，通道堵塞，过度捕捞，拥挤的水上交通以及随之而来的污染，导航及通讯带来的噪音。

3.人为破坏。在去天鹅洲保护区调查时，我发现同行的有些旅客将吃剩的包装

袋随地乱丢，随意践踏草坪，更有甚者，有人为了看麋鹿清楚些，离麋鹿过余接近，严重恼乱麋鹿正常的栖息。

四.从中获得的学习和启发

首先，我从这次掉查中发现：我国的整体环境不容乐观，随着生态环境的破坏，许多物种都处在濒临灭绝的边缘。我忠诚的希望国家和社会各界高度重视我们的环境，花更多的钱在环保上，使我们的后代能开心的在野外，而不是在博物馆，看见许多古老的物种。

其次，我们生存在这个地球上，每个物种都有自己生存的权利。人类并不比动物优越多少，动物同样需要有自己的生存空间，人类不应该因为自己的私欲而破坏和杀戮。

目前，全国环境成下降趋势，作为环境专业的一名学生，我应该好好学习专业知识，提高各方面知识，为我国的环保事业做出自己的贡献。

2008年2月23日

第五篇：物业管理论文

《物业管理》课程考查

名称 —————————————————— 姓名 —————————————————— 学号 —————————————————— 专业 —————————————————— 年级 —————————————————— 班级 —————————————————— 指导教师 ——————————————————

东南大学成贤学院土木工程系

年月

物业管理行业存在的问题及发展对策研究

02207141戴佳清

摘要： 我国物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。但物业管理同时也存在着问题, 其突出表现为物业管理不到位, 缺乏为顾客创造价值的服务精神。物业管理存在的种种问题有着深层的潜夺因素, 追根溯源, 可以归结为下面原因: 首先是制度因素。其二是企业文化与组织结构障碍瓶颈。因此, 物业管理企业提高竞争力,必须对症下药。首先，要建立现代企业制度。在建立现代企业制度的过程中, 物业管理企业也应当按照: 产权清晰, 权责分明, 政企分开, 管理科学等现代企业制度建立的原则, 建立现代物业管理企业的经营机制。第二是建立以顾客为中心的企业文化。为顾客提供满意的产品和服务经营文化理念。最后, 创建以客户为中心物业管理流程。

关键词： 物业管理 现代企业制度 企业文化 客户关系管理

Property management industry problems and

development countermeasures

Student No.02207141Name Jiaqing Dai

Abstract: Our country's property management in the improvement of people's living and working environment quality, promoting the urbanization process has played a positive role.But property management also problems with its outstanding performance for property management does not reach the designated position, lack of creating value for customers, service spirit.Property management problems has deep dive took factors, traced back, can be summed up in below reason: the first is that the institutional factors.Second is the enterprise culture and organizational structure obstacles bottleneck.Therefore, property management enterprises enhance its competitiveness, must suit the remedy to the case.First of all, we should establish modern enterprise system.In the process of establishing a modern enterprise system, property management enterprises shall, in accordance with clear property rights and responsibilities: trenchant, separating, scientific management and other modern enterprise system establishment principle, establish the modern property management enterprise management mechanism.The second is to establish a customer-oriented enterprise culture.To provide customers with satisfactory products and services business culture idea.Finally, create regard customer as the centre property management process.key words:Property managementEnterprise culture of modernEnterprise cultureEnterprise system of

customer relationship management

今年来，我国物业管理行业进入了一个迅速发展的时期。但同时，由于多方面因素的制约，行业的发展也出现了一系列问题，使得物业管理行业一直“没长大”。笔者认为，物业管理行业的当务之急是需要通过立法，完善制度等措施给物业管理行业正本清源。

。物业管理概括

物业管理是一个新兴的行业，随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮。然后，我国物业管更远论是理论建设还是实践控索，都远远滞后于城市的建设与发展，特别是在实际运作中，由于现代新型建筑材料的应用，环保建筑、生态建筑、信息建筑、智能建筑的产生，更在发展水平上拉开了现代城市建筑与物业管理的差距。

1.1 物业管理的基础理论

1）维护物业管理区域内的规划不肥破坏。物业管理企业的首要任务之一，就是维护物业管理区域内的规划不受破坏。按照规章制度，制止各种违章行为，禁止私搭乱建，督促指导业主和使用人执行城市规划法。（2）房屋装修监督管理。物业管理公司应加强对装修行为的监管，审核装修设计图纸或作为是否构成对物业结构、墙面、楼板等的损害，派员巡视施工现场，监督施工人员规范作业，发现违规行为应及时劝阻并督促其改正。（3）房屋的维护与修缮。房屋的维护与修缮是物业管理的重要环节，是常规必服务与管理的主要内容。对房屋维护和修缮时，应该依照国家规定的维修规范和行业标准，制定修缮计划和方案，在确保房屋建和用房安全适应用户使用的前提下，尽量做到少投入多产出，实现社会效益和经济效益的统一。(4)设备、设施的管理用维修养护。房屋设备与设施管理，是开放性的管理，也是技术含量较高的管理，管理的好坏直接反映物业管理企业的管理水平和企业形象，从而影响着企业效益。(5)安全保卫与消防。物业管理区域内的安全保卫与消防工作，应该在公安部门和消防部门的指导和配合下，根椐用户的需要雇请保安人员履行安全保卫职责。(6)保洁管理。在物业管理区域中，整齐清洁优美的环境，会给人带来舒适感，因而清洁优美成了物业区域文明程度的象征。保洁工作的重心，是治理“脏、乱、差”，而“脏、乱、差”却具有多发性、传染性和顽固性的特征。（7）环境保护。环境保护，是指以协调人与自然的关系，保障经济、社会和环境的可持续发展为目的，以保护和改善生态环境，合理利用资源为主要内容而实施的行政的、经济的法律的、科学技术的和宣传教育的各种措施和活动的总称。（8）绿化管理。物业管理企业要为住用人服务，对住用人负责，就要增强绿化意识，合理投入人力、物力、财力，经常向住用人宣传绿化的意义，加强物业区域内的绿化管理，扩大绿地面积，养护绿地，提高绿地标准。（9）车辆管理。物业管理企业对住用人的车辆停车位置应当适当安排，现有停车场地要有序停放，没有停车场地应该与有关部门协商新建或改建停车场。设置停车场应该因地制宜，经济适用，布局合理，保证安全。（10）综合经营服务。综合经营服务是多种经营性质的有偿服务方式。住户需要就是综合经营的内容，包括衣食、住、行、玩各个方面，医疗、体育、教育、通信、银行无不是住用人的需要。

1.1.1 当前物业管理服务中的反映出来的主要问题

（一）法规不健全，司法效力不高

近些年来，虽然物业管理的立法取得了不小进展，《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等的出台，对规范物业管理的运作起了一定的作用。但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织与其它组织的关系处理、物业管理权力交接等，依然缺乏可操作性的规定。这使得许多物业管理纠纷难

以通过法律途径解决。加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效力低，物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是经常久拖不决，容易使得小纠纷演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重影响社会和谐的事件。

（二）物业公司与业主之间的缺乏信任，难以建立和谐关系

目前有一些物业公司依仗有开发建设单位的支持，经常对业主的呼声不予理会，粗暴干涉业主的权利，导致业主对开发建设单位附属的物业公司很反感、不信任。开发建设单位的物业公司对物业早期介入和前期管理往往走形式主义，不能真正维护业主的利益，在建筑质量、功能、配套等重大事项上没有起到应有的监督把关作用。引致业主经常以房屋质量问题、建设单位承诺不兑现等而迁怒于物业公司，对物业公司不信任，关系处理不好。广州、深圳许多小区由此发生暴力冲突。

（三）物业公司履约意识和能力差，物业服务不到位

有一些物业公司在取得物业管理权后，没有按照合同认真提供物业服务，擅自降低服务等级，减少服务项目，降低服务标准和要求；有的公司连起码的服务合同要求都不能达到，以减少成本增加利润。有的公司甚至连清洁、保安工作都不能做好。

（四）业主组织地位不明确，业主委员会运作不规范

长期以来，业主委员会只是一个无法人地位和独立财产相对松散的业主自治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立承担民事责任。即便现在不少地方接受诉讼或仲裁，物管公司胜诉后，也难以执行。而在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励。机制欠缺，部分业委员成员或业主代表便会不公、不当地行使自己的权力，难以发挥业主组织应有的作用。

（五）业主欠费比例在有的地方较为严重

根据《中国物业管理》杂志的报导，北京市居民小区管理办公室对28个商品房小区进行调查，物业收费率能达到80%的只有14个小区，商品房小区平均物业收费率仅为65%。而一般来说物业管理费收费率低于80%物业公司将难以维持正常管理活动。

1.1.2 物业管理服务问题产生的原因

（一）业主与物业管理企业理念滞后

时致今天，仍然有大量人们对物业管理的认识停留在计划经济时代的单位管理或房管所管理模式上,无论是物业公司还是业主对物业管理的认识均又不成熟之处。特别是内地这种情况更普遍。据陕西《华商报》记者调查，西安市民对物业管理存在的问题可概括为六个方面：97％的业主称小区物业管理部门不是根据业主意愿公平选聘产生，而是由开发商“钦定”的，小区业主合法权益无法得到保障；86％的业主认为小区物业收费不透明，更有60％的业主称不了解物业部门收费的用途，而行政主管部门的指导无从谈起；参与调查的70％以上的业主对物业服务不满意，同时认为业主无法行使属于自己的权利；在参与调查的市民中，有一半以上的人称不知道小区物业管理的政府行政主管部门是谁；参与者中，近90％的业主称小区不能按时召开业主大会，其中不少业主称小区没有召开业主大会却产生了业主委员会，怀疑是物业管理部门暗箱操作；在“您对小区物业管理不满时采取何种方式解决？”的调查项中，近30％的小区业主通过“争吵”解决物业纠纷。

（二）物业管理规模小，规模不经济，经营管理困难

规模不经济的问题。物业管理行业有一种说法，如住宅小区的管理面积在5万平方米以下者往往是亏损的，5-8万平方米才收支平衡，8万平方米才有赢利可能。但目前很多物业管理项目面积较少，整体上很难达到规模经营水平。

（三）行业队伍素质偏低，人才短缺

物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚，培养的人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，更加之观念上认为物业管理无需高素质人

员的误区等，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业地位的提高。

（四）物业纠纷处理方法不当，解决物业纠纷的有效途经不够

目前，不少物业公司对物业纠纷和和与业主的纠纷经常采用不适当的方法处理，如暴力解决、对簿公堂等，结果不仅难以解决根本问题，反而容易激化矛盾。

1.1.3 物业管理解决问题的对策

一）完善立法，改进司法

一年前出台的《物业管理条例》突出了权在业主、订约自由、合同优先、建设与管理相分离、以招投标方式选聘物管企业、以合理公开以及费用与服务水平相适应的原则确定物业服务收费标准等物业管理法治精神与原则，较以往有了较大的改善。但迫切需要地方立法加以细化，强化法规的可执行性和可操作性，特别是要在业主组织的成立运作、物业接管的程序、方式、不交物业服务费的制约等方面作出具体规定，以化解当前大量出现的一些突出纠纷与矛盾。在司法方面，要借鉴香港小额钱债审裁方面的经验，改革简化审判程序，提高审判效率，加大对物业服务中每一方违约违规的处罚力度，遏制“赖账”等不良现象与苗头。

（二）强化政府监管与指导，加强社会监督力度

首先，要从源头上对包括物业项目报建、规划设计、融资、开发、销售全过程进行严格监管，为后续的物业管理服务打下良好的基础。要积极改革物业管理行政管理模式，真正落实三级管理体制，将对物业管理监管的权力中心下移至街道办事处，明确赋予街道办事处指导业主大会召开成立，对物管招投标、物管交接及业主组织和物业公司实际运作进行监管的具体职责，提高监管效率。

1.1.4 建立现代化物业管理（1）运用现代化管理方法，是小区物业管理现代化的重要途径现代管理方法的特点主要有以下几点：第一，科学性。即现代管理方法是以现代科学技术为基础的，是系统论、控制论、信息论的具体应用。第二，定量性。现代管理方法一般建立在现代数学基础之上，有越来越明显的定量化趋势。第三，完整性。现代管理方法一般都较为完善，一般都有明确的目标、一定的制约条件、达到目标的程序和方法、良好的信息反馈等。第四，通用性。现代管理方法都有比较广泛的适用范围。如ABC管理法，不仅应用于库存管理，而且还可应用于资金管理、人事管理等。第五，全面性。即现代管理方法应用范围的全面性和所赖以产生的现代科学技术的全面性。现代管理方法中，有的方法涉及人的管理，有的方法涉及物的管理，有的方法是对二者的管理。第六，智能性。即以电子计算机为手段。现代管理方法与电子计算机辅助管理互相依存、互相配合现代管理方法的应用越来越多地以电子计算机为手段。现代管理方法的种类很多，对于小区物业管理来说，现代管理方法在各业务职能管理领域的应用是比较重要的，因为它有助于各专业人员根据实际工作需要，有重点地学习和掌握与本职能管理有关的现代管理方法，便于有关部门组织现代管理方法的培训，还有利于现代管理方法按职能配套应用，以便更好地发挥职能作用。可以采用如下现代化管理方法：1管理决策方法 2计划管理法3物资管理法4理财方法

（2）提高小区物业管理人员的综合水平，是实现小区物业管理现代化的关键。小区物业管理人才的现代化，是实现物业管理现代化的根本所在。小区物业微机管理的网络化。计算机是一种自动、高速、精确地进行各种数据计算、数据处理的现代化电子设备。近年来，随着我国小区物业管理的迅速发展，小区物业管理如何应用计算机全面开展小区物业的日常管理，已日渐成为人们的共识。实

践证明，用微机管理小区物业，不仅可以提高时效，而且会加快小区物业管理的现代化进程，使管理与服务实现良好的社会和经济效益，可以预见，以计算机为手段的小区物业管理，必将显示出所具有的强大的生命力。

1.1.5 致谢

本文是在盛怡老师精心指导下完成的。盛怡老师以其严谨求实的治学态度、高度的敬业精神对我产生重要影响。同时，在此次论文中我也学到了许多了关于物业方面的知识。

参考文献：

[1] 作者：赖淑华，朱文进刊名：小区物业管理制度与业主手册出版时间：2005年01月出版社：广东经

济出版社

[2] 作者：赵涛刊名：物业经营管理出版时间：2006年04月出版社：北京工业大学出版社

[3] 作者：黄毅勤刊名：现代物业管理企业会计实务出版时间：2006年01月出版社：民主与建设出版社

[4] 作者：赵凯刊名：物业公司组建与运作出版时间：2006年01月出版社：机械工业出版社

[5] 作者：胡运全刊名：物业管理概论出版时间：2006年01月出版社：华中科技大学出版社