第一篇：物业管理 论文
虚化管理理念强化服务意识
摘要： 随着我国经济的发展和房改的推进，物业管理这一新兴行业也随之产生，并以较为良好的态势发展着。但是每一个行业到一个新的环境里去运作时，都会产生一系列之前未见过更不会料到的问题，物业管理这一行业也不例外。本文以物业管理的服务方面为基点，就物业管理服务水平现状、物业管理服务的重要性以及如何让中国的物业管理服务水平更上一个新的台阶三大方面进行探讨，表达中国物业管理水平的提高需从“虚化管理理念，强化服务意识“开始的中心思想。
关键词： 物业管理；服务；理念；和谐。
The concept of virtual management enhance
service awareness
Abstract: With China's economic development and the promotion of housing reform, property
management, resulting in the emerging industries, and developing a more favorable situation.But every industry to go to a new environment of operation, will produce a series of've never seen before and will not expect the issue, the property management of this industry is no exception.In this paper, anchored property management services to the importance of property management services, property management services for China's current situation and how the level of property management services to a new level more
aspects of the three to express the level of property management in China increase to be from the “virtual management concepts, enhance service awareness,” the central idea of the beginning.key words:Property Management;Service;Philosophy;Harmony.1 浅谈中国物业管理现状
1.1从业者素质参差不齐，管理水平偏低，服务能力不足
物业管理是个新兴的产业，自1981年开始在我国出现，而在胜利油田出现仅有10余年的时间。目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，从业人员良莠不齐，大多是从原生产单位的后勤服务人员中剥离出来的，普遍存在年龄结构老、文化层次低、技术水平差的特点。加之部分物业管理企业忽视自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各
级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。
1.2物业管理企业经营风险问题
物业管理发展至今，不再是最初“几块抹布、几杆拖把”的概念，随着行业逐步迈向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都产生很大变化。但在这种情况下，物业管理又走向了另一个误区，业主把物业管理公司当成了小区的“政府”，凡事都找物业公司，解决不了就是管理不好，动辄以不交物业费相威胁，出了事故就向物业公司索赔。由于法律赋予物业管理企业的权力是有限的，物业管理行业特征决定物业管理企业的经济实力也很有限。因此，目前的物业管理正处于如履薄冰的危险境地。中国社会，高质的物业服务不可或缺
2.1高质的物业服务是对业主产权的保障
马克思和新制度经济学者认为:产权是人与人之间由于稀缺物品的存在而引起的与其使用相关的关系。这一定义有两个重要涵义:一是明确产权是所有人相对于其他人所拥有的权利;二是明确产权是个体之间的关系,是一种抽象的社会关系。因此,清晰的产权明确规定了人与经济物品有关的行为准则。物业产权是物业这种特定经济物品的各属性产权的总和。它是衡量物业相关的各个体行为合宜与否的依据,也是物业相关各个体的行为准则。已有研究成果与出台政策将物业管理服务分为综合服务和特约服务或公共性服务和特约服务两大类,将综合服务等同于公共性服务,并认为特约服务内容之外全属于综合服务或公共性服务。这种两分法的一个基本点,就在于认定房屋所有者拥有或者共有物业的全部产权,物业管理服务全部为房屋所有者(或使用者)提供。
就中国的物业管理范围而言，物业公司针对于物业产权的服务主要包括以下10方面内容：
(1)住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新；
(2)房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务；
(3)绿化养护；
(4)治安防范服务；
(5)清扫、保洁服务；
(6)车辆进出和停放的管理；
(7)按照业主、使用人要求,及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务；
(8)物业维修专项资金的账务管理；
(9)住宅区工程建设和维修档案资料的保管；
(10)其他物业管理服务事项。
由此可见，物业服务是业主产权的一种体现，也是对服务对象日常生活的安全、方便、等方面所提供的一种特殊服务。高质量的服务不仅仅是物业管理公司自身品牌发展的需要，更是对业主产权的更好的保障。既是以业主为中心，其理念就应从“服务”二字出发，以服务作为其工作的基点，将管理淡化成一种手段，而非其根本理念。这样才能让业主真切体会到物业产权是一种权利、一种
人文享受，而非一种束缚，即所谓的“花钱买罪受”。
2.2 高质的物业服务对构建和谐社会起主要作用
构建和谐社会，实现美好生活，是人类孜孜以求的理想目标，更是中华民族传统文化价值取向。党中央从全面建设小康社会出发，与时俱进地提出了“构建社会主义和谐社会”的奋斗目标，明确指出构建“和谐社会”是党和政府工作的重心，是全社会必须共同参与的系统工程。而作为社区管理服务的主力军，物业管理公司就承担着重要责任。
运用现代管理与服务技术实施物业管理，对各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。物业管理为业主提供方便，其经营方式是凭借自己现代化的管理手段向业主提供综合性的劳务项目，创建—个整洁、文明、安全、方便的居住环境和工作环境。在具体实践中，把握社区建设与物业管理的关系，实现两者的良性互动，推动形成良好的社区建设和物业管理秩序，从而形成温馨和谐的家园气氛，是构建和谐社会的途径。
既要和谐，就需从心做起，物业管理公司所做的工作应不纯粹局限于将一个小区“管”起来，更重要的是要用心为业主服务，此时“人心换人心”，业主自然会理解物业公司的各种正当行为，就很难出现像“收物管费难”的问题。社区，这一社会的基本单元，将会对整个社会的和谐起到其无法替代的推动作用。转变物业管理理念是改变现状、提高管理水平的关键途径
3.1 走出传统管理理念
在中国人的传统理念中，管理主要是采取一定的方法（例如制定条文款项）强制管理对象进行某项活动。此时，无可非议，行为的主体是管理者，管理的对象很少有自己主动的空间，他们只是机械地接受管理。服从管理，双方相安无事；但当被管理者不愿在某方面强迫时或对管理不满意时，双方的矛盾由此产生。应用在物业管理领域，此类矛盾主要表现为业主拒交物管费，当这种情况出现时，便自然而然地带来了物管企业经营的风险，企业缺少周转的资金，必然会降低其服务质量，而此时业主便会对其更加不满，矛盾由此激化到不可收拾的地步。结果就是企业破产，小区的设施、环境质量大幅度下降，业主生活受到很大影响。
因此，对于物业管理公司来说，将工作理念进行转变就显得尤为重要。倘若物业管理公司能够将自己的角色定位为一个服务者而不是管理者的话，并结合自己作为服务者的身份开展有益于业主的工作，那么业主也不会将其定位成一个管理者，而是一个生活中的贴心人、好帮手，他们也自然会将企业的收费行为定位成自己作为业主的业务，而不是“只收钱，不干事”的浪费钱的行为。
3.2 强化“以人为本”的服务理念
“以人为本”是科学发展观的核心，也是物业管理服务的生命。物业管理的性质决定了物业服务的一切都是为了人，为了人的生存、方便和享受、为了人的健康、愉快和成长、为了业主物业的经济价值和使用价值，这是物业管理服务的基本出发点和归宿。它不仅仅提供对物业本身的管理服务，更重要的是通过管理服务构筑起一个有利于人与人之间的沟通、人与自然和谐、健康、愉快、安全的工作和生活环境。所以，物业服务企业应当以优质、高效的服务取得用户信任，从而不仅为企业生存取得立足之地，并且可以取得良好的社会信誉和经济效益。由此可见，物业管理行业的性质决定了物业管理服务必须坚持科学发展、处处体现“以人为本”的理念。坚持“以人为本”，搞好物业服务。
树立“以人为本”的服务理念可以从以下几个方面做起：
（1）营造出一种氛围，在社区成员中确立共同的价值目标，让业主对社区产生一种亲切感、认同感和归属感。物业管理企业可通过开展“邻里守望”活动、举办“邻里亲情节”等多种
方式丰富社区文化生活，增进邻里关系，缓解人们平日里紧张、高速的工作压力；
（2）物业管理要大力建设环保社区、绿色社区。应包括建立污水处理系统、垃圾分类管理等
节能环保措施；
（3）强化业主监督，促进居民对社区事务的广泛参与；
（4）坚持服务第一，搭建一个便民的平台，尽最大努力完善社区的服务功能。
通过对中国物业管理的现状的浅薄认识以及对物业管理这一行业的重要性的认识，我个人觉得及时转变当前物业管理行业的工作理念，使其从“仅仅是管理”的误区中走出来，并迅速进入服务的角色，对中国的物业管理行业发展尤为重要，对构建一个文明和谐的社会也会发挥不可估量的作用。
参考文献：
[1] 中国学术期刊网.《浅谈物业管理如和在构建和谐社会中发挥作用》
[2] 刘圣欢.物业管理服务－－从物业产权角度的分析.《经济问题》2001年第2期
[3] 联合时报/2009年/2月/13日/第002版.《民建会员闸北区政协常委卜尔东建言:虚化物业管理强化专业服务》
第二篇：物业管理论文
浅析物业管理发展进程中的问题与出路
姓名：刘晓旭班级：工程管理2班学号：20101125 摘要：房地产市场的蓬勃发展，所带来的只会是物业管理企业数量的剧增，也不可避免的造成了行业水平参差不齐，良莠兼具，而最终的结果是行业整体水平的难以提升。历史为物业管理行业的发展提供了新的发展契机，市场的供大于求，使得高水平的物业管理公司实力彰显，专业水准在所管项目中充分发挥物业管理行业存在些许问题，但是其作为朝阳行业发展前景是好的，物业管理企业应采取积极有效的手段，促进行业健康有序的发展。
关键字：物业管理房地产发展 物业管理行业作为我国市场经济和城市管理发展的产物，经历了二十年的发展壮大，如今已成为我国经济社会中一个新兴的朝阳产业。随着建设部1994年33号令《城市新建住宅小区管理办法》的制定，确立了物业管理行业的诞生，并规定了这一行业的鲜明特征即社会化、专业化、企业化、经营型。随着国内物业管理行业向专业化、规范化、市场化迈进的同时，物业管理行业也逐渐出现了种种问题。
一、物业管理行业现状及深度发展存在的主要问题
物业管理在中国尚属新生事物，虽经近十几年的发展，物业管理市场已初步形成，但我们应看到二十一世纪物业管理的发展仍将面临一系列困难，其主要表现在：管理体制上，尚处于新旧体制转轨过程中，社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善；运行机制上，市场竞争机制尚未全面形成，垄断经营、不规范竞争还相当严重存在；市场主体与物权关系上，还没有建立业主委员会的主体地位；物业管理法律、法规有待于进一步完善；物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步理顺；城市旧区环境整治与物业管理问题等等，上述问题，是宏观、大环境方面的。作为行业的细胞――物业管理企业，笔者认为影响其深度发展的因素主要有以下几个方面：
1、人员素质和所掌握的技能远不能满足物业管理行业发展的需要。
物业管理行业由于受计划经济影响较深，人员竞争力弱，服务意识不强，操作技能还需要不断适应市场的要求，再加上行业利润偏低，政府及舆论导向社会效益的多，经济利益的少，劳动力价值不能有效体现，也使一些高素质的人才在进入本行业之前踌躇、徘徊。随着知识经济时代的到来，我们现在劳动力成本低的优势将逐渐消失，没有相当文化水平的劳动力将成为企业发展的包袱。随着商品房建设的增加及境外物业公司进入给人们观念上带来的影响，物业管理行业也吸引了一批有知识、有开拓精神的青年参与，但从整个行业来说，文化水平和技能偏低的现状没能从根本上得到解决，笔者认为这已成为制约物业管理行业进一步发展的重要因素。
2、管理方法和管理手段的落后阻碍了物业管理行业的拓宽。
计算机的不断普及，全球网络的出现，通信产业的迅猛发展、通信和计算机技术的“数字趋势”，全球经济一体化进程的加快，使世界的运行方式发生了根本性的变化，它创造出许多知识化、智能化、数字化的新产品和新服务。它们不仅改变了我们的工作方式，而且也改变了我们的生活方式。既使从一般意义上的行业状况来考察，我们的物业管理方法和管理手段已经面临亟需提升的广阔空间，但我们物业行业中目前许多企业还采用手工的管理方法，如手工记载住户和业主档案、各类建筑资料、日常的事务性工作等，这样既耗费大量的人力、物力和时间，而且也很难达到规范化管理，也不适应现在及未来物业的使用功能。如果我们再不及早运用以计算机为基础的先进的管理方法和手段去占领这些市场，那我们在不远的将来即面临更大的困难。
3、物业管理还缺乏创新意识，主要表现在观念创新、经营创新和管理创新上。
观念创新是一切创新的先导，是物业管理发展成熟的基础。物业管理作为新生事物，本身就要求我们用新眼光、新立场去看待它，用新思维、新方法去研究它。然而由于受传统观念束缚和思维定势的影响，人们对物业管理行业没有全面的认识，没有给物业管理准确的定位，使物业管理面临重重困难。物业管理的中心任务不应该仅是对物的管理、对人的服务，而是将两者有机结合在一起所进行的一系列创造性活动，其核心应该是协调人与人、人与物、物与物之间的关系来创造一个人物有机结合的环境，在这个环境内外有着众多影响因素是处于不断变化之中的，而物业管理企业就要根据变化的因素不断创造出新方法、新措施来促进整个环境的优化，物业管理切忌墨守成规，一成不变。其实随着生活水平的日益提高，市民的居住行为和居住要求发生了巨大的变化，人们已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目，人们更希望居住的小区富有融洽、祥和的生活气息和人际交往关系，具有强烈的专业性、文化性和社会性，物业管理公司只有不断创新，才能使居住者的心灵得到真正的满足
二、物业管理要实现良性发展，解决上述问题，应采取的对策
1、物业管理应充分调动政府、企业、业主的积极性
物业管理作为一项复杂的社会系统工程，不仅关系到企业的利益，而且关系到业主的生活质量、城市的管理水平、城市的整体形象等，因此，物业管理的发展需要各方面的支持与配合。首先政府要转变职能，应从直接管理房地产、干预物业管理企业经营管理活动为主，转向宏观调控、创造条件和环境、制定法律和法规、提供政策指导和服务，协调相关单位的关系，而把行业评比、竞赛之类的活动交由企业自律组织或行业协会等去完成；其次就是业主的观念创新，业主既要懂得自治，也要学会自律；企业要认清自己的角色定位，在观念、经营管理方面有所创新。
2、物业公司要着重人力资源管理，把加强对员工的培训和对外引进高素质人才结合起来。
在知识经济时代由于知识经济更新速度的加快，信息总量的迅速膨胀，人们必须不断地学习新的知识、新的技能，并善于运用新的知识将其物化能满足人们需求的产品和服务，否则就会被挤出不断重新配置的岗位。同时，物业管理又是一个新兴的行业，它本身也在不断发展、不断完善的特点决定了其在相当长时间内人才缺乏，所以我们不能靠等，或单纯靠社会输送人才，而必须积极利用各种途径，加紧为自己培养出具有专长的各类人才，特别要培养出能适应知识经济要求的复合型和应用型人才，以增强企业的竞争力。员工的培训不是一种消耗，而是一种有回报的投资；物业企业也不应仅仅是经营型组织，更应成为学习型组织，员工不应仅仅是操作型员工，更应成为知识型的员工。
3、增强创新意识，不断拓宽物业管理领域。
不同的企业由于生产规模、经营范围、技术水平、人员素质等不同，企业管理的模式也不一样，但创新是企业发展的永恒主题。观念创新。物业管理要走出困境，首先要做的就是解放思想，只有思想上深刻认识到物业管理是一种企业行为，才有可能从新角度去审视它，用新观念去理解、研究它。经营创新。首先，在经营上要将物业管理视作 一种企业 的经营行为，在整个活动中要努力发现新的市场需求、新的用户、新的机会，主动开拓新的市场；管理创新：即要实现管理的科学化和管理的现代化。组织机构的创新：任何企业和个人都可以利用网络获取信息，以获得商业机遇，市场危机重重,因此我们的工作中心要以市场为导向,我们的组织机构也要适应不断变化的市场。随着物业管理市场的开放，竞争将变得日益激烈，客观上需要组织机构灵活、决策更迅速，以适应不断变化的外部环境。物业管理行业在我国还是一个年轻的行业，不管现在发展是否合理、完善，不管现有的规模如何、技术含量如何，市场决定了它的发展空间是很大的。况且，未来的物业管理内涵也可能与现在的不同，随着技术的飞速发展，汲取国外的先进管理模式，更加上自身的不断努力，我们有理由相信，物业管理的明天将会更加灿烂辉煌。
关于湖北石首天鹅洲国家级自然保护区特有物种调查报告
调查地：石首天鹅洲国家级自然保护区
姓名：**
邮编：434400
一.概述
天鹅洲地处长江中下游下荆江河段，由于长江裁弯取直，形成长江故道群湿地.天鹅洲是长江出三峡后，下游地区保留最完好的一块湿地，也是国家新公布的16处湿
地中保留最完好的一块湿地，总面积70平方公里。这里耕地肥沃，草种林木丰茂，气候温暖湿润，水域辽阔，洲滩成片，是中国内陆地区罕见的天然优良牧场，被誉为“绿色宝库”、“天然动物园”、“自然博物馆”，已愈来愈为世人所关注。
二.特有物种情况
在实践的过程中，我在过年之余走访了天鹅洲，并查阅了相应的网站和文件，希
望对特有物种状况有一个深入的了解。据相关的资料显示：这里拥有野生植物238种，野鸟56种，除麋鹿、白鳍豚、江豚外，还有天鹅、白鹭、猴面鹰、中华鲟、娃娃鱼等多种珍稀保护动物。
1.麋鹿。麋鹿俗名“四不象”，是中国特有的鹿类，是湿地动物，由于对湿地生境的适应，而形成特殊的形态，即所谓的“四不象”，角似鹿非鹿、脸似马非马、蹄似牛非牛、尾似驴非驴。曾于1900年在中国本土灭绝，幸有少量存于欧洲，最后仅剩18头，被养在英国乌邦寺，经过一个世纪的养护，种群才得以恢复。1985年回归到北京南海子，这是麋鹿这一物种的模式标本产地（1865年被法国传教士大卫发现），这里也是原元、明、清皇家猎苑故地。麋鹿从1985年首批回归38头，被放养于北京南海子的千亩鹿苑后，逐渐繁衍壮大，1993年10月底和1994年12月底，先后两批来自南
海子的64只麋鹿迁到天鹅洲，开始回归大自然的怀抱。由于环境适宜，经过10多年的野生放养，天鹅洲麋鹿数量也由最初的64头发展到了800余头，成为全球最大的野生麋
鹿种群。
2.白鳍豚。白鳍豚俗称白鳍、白夹、江马。属哺乳纲、鲸目、白鳍豚科。它的分布仅局限于湖北省沙市以下的湖南、湖北、安徽、江苏的长江段。其中石首天鹅洲长江故道分布最多。
白鳍豚是我国特有的珍稀水生哺乳动物。它是研究鲸类演化和生物进化的宝贵材料。它有发达的大脑，是一种聪明而有智慧的动物，它有“回声定位”和声纳等特殊功能。具有流线型的体型，丰富的皮下脂肪，游泳敏捷，这些结构在仿生学上有重要的科学价值。
白鳍豚体呈纺锤形。吻突极狭长，上颌和下颌几乎等长，且微上翘。体长为吻长的6倍
。体色背部青灰色，腹部白色，颈部两侧、耳孔后及鳍肢上方区域有一半圆形的白色宽纹，在肛门上方的尾侧有两道半月形的白色宽纹。
白鳍豚喜在远离岸边的江心主流区活动，为疏人性豚类。在行动中有集群习性，常三五成群在江心活动，偶尔也进入湖泊、支流与长江干流汇合处活动。白鳍豚用肺呼吸，每隔一二分钟就要露出水面换一次气。换气时总是头先出水，有时会喷出水花，出水呼吸时会发出声响。当天气闷热、暴雨即将来临之际，它便频频露出水面一起一伏，群众称为“白鳍拜江”。
白鳍豚是肉食性动物，其视觉很差，靠自身发出的超声波讯号发现食物并突袭式吞食。食性以鱼为主，常在浅滩、岔流以及支流汇合处觅食。其食量甚大，一般摄食量可占体重的10%～12%。
白鳍豚雌性6龄、雄性4龄可达性成熟。生殖交配期在4月～6月，怀孕期约9个月，至翌
年一二月份在江中分娩。母豚每年只生1胎，每胎1仔，偶有双胞胎。刚出生的幼豚哺母豚乳汁长大，并随群活动。
长江葛洲坝和三峡大坝建成后，使长江生态环境发生了急剧变化。航运业的发展、河道整治、机动船只增加、水质污染、江湖淤塞、使用有害渔具及有害捕捞方法等，严重威胁着白鳍豚的种族延续。据实测统计，现长江白鳍豚资源量已不足100头，远低于国宝大熊猫。为使白鳍豚在自然界不被灭绝，国家已将其列入一级保护动物，并将长江天鹅洲故道和安徽铜陵江段划为自然保护区，保护和增殖白鳍豚资源，拯救濒危物种。
3.江豚。和白鳍豚一样，国家二级水生珍稀保护动物长江江豚也是长江独有的哺乳动物，由于长江环境恶化，长江江豚种群数量迅速下降，1992年约有2700
只，估计现有1000只左右。上世纪90年代初，天鹅洲开始引进3只长江江豚进行迁地保护。由于保护得当，近年来天鹅洲江豚种群数量逐年增加，每年均有幼体出生，目前已形成一个25只的江豚繁殖群体。计划在今年底再补充10只雌性江豚，使故道江豚种群数量增长并维持在80-100只。
从2001年开始，中国科学院水生生物研究所的专家和天鹅洲保护区的工作人员选择使用岸上定点观察、流动观察和水上流动观察，对天鹅洲江豚集群活动状况实时监测。并每年开展一次无伤害围网捕获，通过采取血样、安装无线电信标等方式，对江豚进行健康检查、遗传分析和水下生活监测。研究结果表明，天鹅洲故道内江豚以集群的方式迁移和活动，集群规模从2-20只不等，一般分成2个9-11只规模的亚群体，活
动范围相对独立，每个亚群体又常分成规模较小的核心群体，其中3只集群最多。这为保护区的江豚繁殖群体健康保护与管理提供了重要依据。
专家认为，天鹅洲故道长江江豚是世界上第一个鲸类动物迁地保护的成功事例，对类似濒危动物的保护无疑起到了示范作用。
三.面临的问题与挑战
1.保护资金。水中大熊猫”白鳍豚的迁地保护计划，14年前就已提出，但因资
金紧张一直搁浅。农业部一位官员称，1993年的一次国际会议上，专家就已提出捕捞计划，但因资金缺口比较大，一直未能开展。中科院水生所研究人员王克雄说，1000万元是下江捕豚的资金门槛，另一位与会专家表示，要想将白鳍豚全部捕捞起来，则
需资金1000万美元。如今以是2008年，虽说国家批拨了大比资金，可保护天鹅洲的资金还是十分短缺，资金问题是制约天鹅洲野生动物保护的重要瓶颈。
2.生态环境。虽说天鹅洲湿地环境十分优越，可还是随着长江整体生态环境的下降而下降。比如支流以及长江沿岸线严重的堰塞和回水，栖息地破坏，通道堵塞，过度捕捞，拥挤的水上交通以及随之而来的污染，导航及通讯带来的噪音。
3.人为破坏。在去天鹅洲保护区调查时，我发现同行的有些旅客将吃剩的包装
袋随地乱丢，随意践踏草坪，更有甚者，有人为了看麋鹿清楚些，离麋鹿过余接近，严重恼乱麋鹿正常的栖息。
四.从中获得的学习和启发
首先，我从这次掉查中发现：我国的整体环境不容乐观，随着生态环境的破坏，许多物种都处在濒临灭绝的边缘。我忠诚的希望国家和社会各界高度重视我们的环境，花更多的钱在环保上，使我们的后代能开心的在野外，而不是在博物馆，看见许多古老的物种。
其次，我们生存在这个地球上，每个物种都有自己生存的权利。人类并不比动物优越多少，动物同样需要有自己的生存空间，人类不应该因为自己的私欲而破坏和杀戮。
目前，全国环境成下降趋势，作为环境专业的一名学生，我应该好好学习专业知识，提高各方面知识，为我国的环保事业做出自己的贡献。
2008年2月23日
第三篇：物业管理论文
《物业管理》课程考查
名称 —————————————————— 姓名 —————————————————— 学号 —————————————————— 专业 —————————————————— 年级 —————————————————— 班级 —————————————————— 指导教师 ——————————————————
东南大学成贤学院土木工程系
年月
物业管理行业存在的问题及发展对策研究
02207141戴佳清
摘要： 我国物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。但物业管理同时也存在着问题, 其突出表现为物业管理不到位, 缺乏为顾客创造价值的服务精神。物业管理存在的种种问题有着深层的潜夺因素, 追根溯源, 可以归结为下面原因: 首先是制度因素。其二是企业文化与组织结构障碍瓶颈。因此, 物业管理企业提高竞争力,必须对症下药。首先，要建立现代企业制度。在建立现代企业制度的过程中, 物业管理企业也应当按照: 产权清晰, 权责分明, 政企分开, 管理科学等现代企业制度建立的原则, 建立现代物业管理企业的经营机制。第二是建立以顾客为中心的企业文化。为顾客提供满意的产品和服务经营文化理念。最后, 创建以客户为中心物业管理流程。
关键词： 物业管理 现代企业制度 企业文化 客户关系管理
Property management industry problems and
development countermeasures
Student No.02207141Name Jiaqing Dai
Abstract: Our country's property management in the improvement of people's living and working environment quality, promoting the urbanization process has played a positive role.But property management also problems with its outstanding performance for property management does not reach the designated position, lack of creating value for customers, service spirit.Property management problems has deep dive took factors, traced back, can be summed up in below reason: the first is that the institutional factors.Second is the enterprise culture and organizational structure obstacles bottleneck.Therefore, property management enterprises enhance its competitiveness, must suit the remedy to the case.First of all, we should establish modern enterprise system.In the process of establishing a modern enterprise system, property management enterprises shall, in accordance with clear property rights and responsibilities: trenchant, separating, scientific management and other modern enterprise system establishment principle, establish the modern property management enterprise management mechanism.The second is to establish a customer-oriented enterprise culture.To provide customers with satisfactory products and services business culture idea.Finally, create regard customer as the centre property management process.key words:Property managementEnterprise culture of modernEnterprise cultureEnterprise system of
customer relationship management
今年来，我国物业管理行业进入了一个迅速发展的时期。但同时，由于多方面因素的制约，行业的发展也出现了一系列问题，使得物业管理行业一直“没长大”。笔者认为，物业管理行业的当务之急是需要通过立法，完善制度等措施给物业管理行业正本清源。
。物业管理概括
物业管理是一个新兴的行业，随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮。然后，我国物业管更远论是理论建设还是实践控索，都远远滞后于城市的建设与发展，特别是在实际运作中，由于现代新型建筑材料的应用，环保建筑、生态建筑、信息建筑、智能建筑的产生，更在发展水平上拉开了现代城市建筑与物业管理的差距。
1.1 物业管理的基础理论
1）维护物业管理区域内的规划不肥破坏。物业管理企业的首要任务之一，就是维护物业管理区域内的规划不受破坏。按照规章制度，制止各种违章行为，禁止私搭乱建，督促指导业主和使用人执行城市规划法。（2）房屋装修监督管理。物业管理公司应加强对装修行为的监管，审核装修设计图纸或作为是否构成对物业结构、墙面、楼板等的损害，派员巡视施工现场，监督施工人员规范作业，发现违规行为应及时劝阻并督促其改正。（3）房屋的维护与修缮。房屋的维护与修缮是物业管理的重要环节，是常规必服务与管理的主要内容。对房屋维护和修缮时，应该依照国家规定的维修规范和行业标准，制定修缮计划和方案，在确保房屋建和用房安全适应用户使用的前提下，尽量做到少投入多产出，实现社会效益和经济效益的统一。(4)设备、设施的管理用维修养护。房屋设备与设施管理，是开放性的管理，也是技术含量较高的管理，管理的好坏直接反映物业管理企业的管理水平和企业形象，从而影响着企业效益。(5)安全保卫与消防。物业管理区域内的安全保卫与消防工作，应该在公安部门和消防部门的指导和配合下，根椐用户的需要雇请保安人员履行安全保卫职责。(6)保洁管理。在物业管理区域中，整齐清洁优美的环境，会给人带来舒适感，因而清洁优美成了物业区域文明程度的象征。保洁工作的重心，是治理“脏、乱、差”，而“脏、乱、差”却具有多发性、传染性和顽固性的特征。（7）环境保护。环境保护，是指以协调人与自然的关系，保障经济、社会和环境的可持续发展为目的，以保护和改善生态环境，合理利用资源为主要内容而实施的行政的、经济的法律的、科学技术的和宣传教育的各种措施和活动的总称。（8）绿化管理。物业管理企业要为住用人服务，对住用人负责，就要增强绿化意识，合理投入人力、物力、财力，经常向住用人宣传绿化的意义，加强物业区域内的绿化管理，扩大绿地面积，养护绿地，提高绿地标准。（9）车辆管理。物业管理企业对住用人的车辆停车位置应当适当安排，现有停车场地要有序停放，没有停车场地应该与有关部门协商新建或改建停车场。设置停车场应该因地制宜，经济适用，布局合理，保证安全。（10）综合经营服务。综合经营服务是多种经营性质的有偿服务方式。住户需要就是综合经营的内容，包括衣食、住、行、玩各个方面，医疗、体育、教育、通信、银行无不是住用人的需要。
1.1.1 当前物业管理服务中的反映出来的主要问题
（一）法规不健全，司法效力不高
近些年来，虽然物业管理的立法取得了不小进展，《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等的出台，对规范物业管理的运作起了一定的作用。但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织与其它组织的关系处理、物业管理权力交接等，依然缺乏可操作性的规定。这使得许多物业管理纠纷难
以通过法律途径解决。加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效力低，物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是经常久拖不决，容易使得小纠纷演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重影响社会和谐的事件。
（二）物业公司与业主之间的缺乏信任，难以建立和谐关系
目前有一些物业公司依仗有开发建设单位的支持，经常对业主的呼声不予理会，粗暴干涉业主的权利，导致业主对开发建设单位附属的物业公司很反感、不信任。开发建设单位的物业公司对物业早期介入和前期管理往往走形式主义，不能真正维护业主的利益，在建筑质量、功能、配套等重大事项上没有起到应有的监督把关作用。引致业主经常以房屋质量问题、建设单位承诺不兑现等而迁怒于物业公司，对物业公司不信任，关系处理不好。广州、深圳许多小区由此发生暴力冲突。
（三）物业公司履约意识和能力差，物业服务不到位
有一些物业公司在取得物业管理权后，没有按照合同认真提供物业服务，擅自降低服务等级，减少服务项目，降低服务标准和要求；有的公司连起码的服务合同要求都不能达到，以减少成本增加利润。有的公司甚至连清洁、保安工作都不能做好。
（四）业主组织地位不明确，业主委员会运作不规范
长期以来，业主委员会只是一个无法人地位和独立财产相对松散的业主自治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立承担民事责任。即便现在不少地方接受诉讼或仲裁，物管公司胜诉后，也难以执行。而在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励。机制欠缺，部分业委员成员或业主代表便会不公、不当地行使自己的权力，难以发挥业主组织应有的作用。
（五）业主欠费比例在有的地方较为严重
根据《中国物业管理》杂志的报导，北京市居民小区管理办公室对28个商品房小区进行调查，物业收费率能达到80%的只有14个小区，商品房小区平均物业收费率仅为65%。而一般来说物业管理费收费率低于80%物业公司将难以维持正常管理活动。
1.1.2 物业管理服务问题产生的原因
（一）业主与物业管理企业理念滞后
时致今天，仍然有大量人们对物业管理的认识停留在计划经济时代的单位管理或房管所管理模式上,无论是物业公司还是业主对物业管理的认识均又不成熟之处。特别是内地这种情况更普遍。据陕西《华商报》记者调查，西安市民对物业管理存在的问题可概括为六个方面：97％的业主称小区物业管理部门不是根据业主意愿公平选聘产生，而是由开发商“钦定”的，小区业主合法权益无法得到保障；86％的业主认为小区物业收费不透明，更有60％的业主称不了解物业部门收费的用途，而行政主管部门的指导无从谈起；参与调查的70％以上的业主对物业服务不满意，同时认为业主无法行使属于自己的权利；在参与调查的市民中，有一半以上的人称不知道小区物业管理的政府行政主管部门是谁；参与者中，近90％的业主称小区不能按时召开业主大会，其中不少业主称小区没有召开业主大会却产生了业主委员会，怀疑是物业管理部门暗箱操作；在“您对小区物业管理不满时采取何种方式解决？”的调查项中，近30％的小区业主通过“争吵”解决物业纠纷。
（二）物业管理规模小，规模不经济，经营管理困难
规模不经济的问题。物业管理行业有一种说法，如住宅小区的管理面积在5万平方米以下者往往是亏损的，5-8万平方米才收支平衡，8万平方米才有赢利可能。但目前很多物业管理项目面积较少，整体上很难达到规模经营水平。
（三）行业队伍素质偏低，人才短缺
物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚，培养的人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，更加之观念上认为物业管理无需高素质人
员的误区等，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业地位的提高。
（四）物业纠纷处理方法不当，解决物业纠纷的有效途经不够
目前，不少物业公司对物业纠纷和和与业主的纠纷经常采用不适当的方法处理，如暴力解决、对簿公堂等，结果不仅难以解决根本问题，反而容易激化矛盾。
1.1.3 物业管理解决问题的对策
一）完善立法，改进司法
一年前出台的《物业管理条例》突出了权在业主、订约自由、合同优先、建设与管理相分离、以招投标方式选聘物管企业、以合理公开以及费用与服务水平相适应的原则确定物业服务收费标准等物业管理法治精神与原则，较以往有了较大的改善。但迫切需要地方立法加以细化，强化法规的可执行性和可操作性，特别是要在业主组织的成立运作、物业接管的程序、方式、不交物业服务费的制约等方面作出具体规定，以化解当前大量出现的一些突出纠纷与矛盾。在司法方面，要借鉴香港小额钱债审裁方面的经验，改革简化审判程序，提高审判效率，加大对物业服务中每一方违约违规的处罚力度，遏制“赖账”等不良现象与苗头。
（二）强化政府监管与指导，加强社会监督力度
首先，要从源头上对包括物业项目报建、规划设计、融资、开发、销售全过程进行严格监管，为后续的物业管理服务打下良好的基础。要积极改革物业管理行政管理模式，真正落实三级管理体制，将对物业管理监管的权力中心下移至街道办事处，明确赋予街道办事处指导业主大会召开成立，对物管招投标、物管交接及业主组织和物业公司实际运作进行监管的具体职责，提高监管效率。
1.1.4 建立现代化物业管理（1）运用现代化管理方法，是小区物业管理现代化的重要途径现代管理方法的特点主要有以下几点：第一，科学性。即现代管理方法是以现代科学技术为基础的，是系统论、控制论、信息论的具体应用。第二，定量性。现代管理方法一般建立在现代数学基础之上，有越来越明显的定量化趋势。第三，完整性。现代管理方法一般都较为完善，一般都有明确的目标、一定的制约条件、达到目标的程序和方法、良好的信息反馈等。第四，通用性。现代管理方法都有比较广泛的适用范围。如ABC管理法，不仅应用于库存管理，而且还可应用于资金管理、人事管理等。第五，全面性。即现代管理方法应用范围的全面性和所赖以产生的现代科学技术的全面性。现代管理方法中，有的方法涉及人的管理，有的方法涉及物的管理，有的方法是对二者的管理。第六，智能性。即以电子计算机为手段。现代管理方法与电子计算机辅助管理互相依存、互相配合现代管理方法的应用越来越多地以电子计算机为手段。现代管理方法的种类很多，对于小区物业管理来说，现代管理方法在各业务职能管理领域的应用是比较重要的，因为它有助于各专业人员根据实际工作需要，有重点地学习和掌握与本职能管理有关的现代管理方法，便于有关部门组织现代管理方法的培训，还有利于现代管理方法按职能配套应用，以便更好地发挥职能作用。可以采用如下现代化管理方法：1管理决策方法 2计划管理法3物资管理法4理财方法
（2）提高小区物业管理人员的综合水平，是实现小区物业管理现代化的关键。小区物业管理人才的现代化，是实现物业管理现代化的根本所在。小区物业微机管理的网络化。计算机是一种自动、高速、精确地进行各种数据计算、数据处理的现代化电子设备。近年来，随着我国小区物业管理的迅速发展，小区物业管理如何应用计算机全面开展小区物业的日常管理，已日渐成为人们的共识。实
践证明，用微机管理小区物业，不仅可以提高时效，而且会加快小区物业管理的现代化进程，使管理与服务实现良好的社会和经济效益，可以预见，以计算机为手段的小区物业管理，必将显示出所具有的强大的生命力。
1.1.5 致谢
本文是在盛怡老师精心指导下完成的。盛怡老师以其严谨求实的治学态度、高度的敬业精神对我产生重要影响。同时，在此次论文中我也学到了许多了关于物业方面的知识。
参考文献：
[1] 作者：赖淑华，朱文进刊名：小区物业管理制度与业主手册出版时间：2005年01月出版社：广东经
济出版社
[2] 作者：赵涛刊名：物业经营管理出版时间：2006年04月出版社：北京工业大学出版社
[3] 作者：黄毅勤刊名：现代物业管理企业会计实务出版时间：2006年01月出版社：民主与建设出版社
[4] 作者：赵凯刊名：物业公司组建与运作出版时间：2006年01月出版社：机械工业出版社
[5] 作者：胡运全刊名：物业管理概论出版时间：2006年01月出版社：华中科技大学出版社
第四篇：物业管理论文
浅谈我国智能楼宇物业管理的现状与前景
摘要：物业管理作为我国的新兴服务业，进入中国市场不足10年的时间，发展确实异常迅猛的。经过不断的探索和实践。其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显著。但是，实践过程中的矛盾和问题也在不断出现。这是值得反省和深思的。本文在调查研究的基础上，从我国智能楼宇物业管理的现状：行业发展不健全物、企业自身存在问题、市场化程度不高进行分析，并且分析了我国智能楼宇物业管理的发展趋势从：企业的专业化、规模化、股权化与市场化、职能化、网络化、规范化、法制化的角度。
关键词：物业管理 现状 问题 前景
人类开始迈入以数字化和网络化为平台的智能化社会，正在兴起的智能化住宅小区建设热潮反映和适应了国际社会信息化和智能化的发展要求，是 21 世纪的新概念住宅。智能化住宅小区为住户提供了一种“以人为本”更加安全、舒适、方便、快捷和开放的智能化、信息化生活空间，从而区别于传统的封闭式管理住宅小区：高墙、防盗门，出入小区进行严格登记，24 小时不间断的保安巡逻的“高级监狱”式的住宅小区。它依靠高科技手段，既实现了住宅小区的开放性，拆除了高墙、防盗门、减少或不用人工保安巡逻，又提高了住宅小区的安全性，实现小区物业管理运行的高效化、节能化和环保化。它不仅已经成为一个国家经济实力和科学技术水平的综合标志之一，而且也是人类社会发展的必然趋势。
但不可否认的是，在我国“智能建筑”这个词出现的时间不会超过十年，短短的几年间我国虽然在智能建筑方面有了一定的成就，但是伴随着发展也出现了一定的问题，尤其在相应的物业管理方面存在的问题是我们不能忽视的。
一、我国智能楼宇物业管理的现状
（一）、物业管理行业发展不健全
1、各地政府行为略有偏差在我国物业管理的发展过程中，各级政府起到了有力的推动作用，政府行为从总体上来评价应该是好的、积极的。但也不能否认，政府行为中也存在着一些偏差，这些偏差正阻碍着物业管理行业的顺利发展，归纳起来它主要在于两个方面：
首先，对于物业管理的认识还不够，这是指未将物业管理作为我们现代经济部门体系中重要的一环、来看待，而是或多或少地把它视为一种“权宜之计”，所谓的权宜之计，主要是指在传统房屋管理体制的暴露无遗，已经成为国家财政包袱的情况下，当地政府仅仅将物业管理作为一个替代方法来减轻负担，从实际效果看，物业管理起到了这种作用，但从政府的角度看，只注意这种减轻的作用是片面的、偏颇的。其次，政府管理体制尚须改进。物业管理对象虽然是房地产产品，但它的服务对象是人，这一行业与众多的公用部门、政府部门以及其他部门形成了复杂的关系，这些关系中最重要的是与政府部门之间的关系，譬如公安部门、市政部门、街道办事处等，但从现有的管理体制上看，物业管理在国家和地方上的归口领导管理却并不完全一致，特别是常常有些问题超出了房地产主管部门的职权范围。
2、法律体系仍须完善
不管从事什么行业，都必须有法可依才能够保证整个行业的健康、快速发展，而目前我国在物业管理法律这一块却略显不足!我国物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构，完善的法规体系尚未形成。自1994年以来，建设部等国家 1
部委（局）和各地方政府虽然颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》、《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章行业规范和地方性法规。但由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导，各部门在制订法规的过程中，往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方案上，存在许多不足之处。因此，总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。
(二）、物业管理企业自身存在问题
1、没有建立起真正的现代企业制度，产权不明，权责不清，不能独立经营运作
在着经济效益差,亏损严重等问题。主要是由于法规不完善导致业主（业主委员会）、物业管理公司、开发商等各市场主体间权利责任不明确，业主素质不高，对物业管理的消费观念不强以及物业管理企业自身服务质量不够等因素造成的。
2、由于法规不完善，经营风险意识不强，导致物业管理收益与风险极不对称，一件官司往往就会毁掉一个企业。
物业管理发展至今，已不再只是清洁工扫扫地、保安员巡巡楼、管理员收收费那么简单，那么风平浪静。随着行业逐步迈向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都有了很大变化。但在这种情况下，物业管理又走向了另一个误区:。业主把物业管理公司当成了小区的“政府”，凡事都找物业公司。解决不了就是管理不好，动辄以不交管理费相威胁，出了事故就向物业公司索赔。比如停车场收取5元的车位使用费，车丢了，二话不说就找物业管理公司赔，少则十几万，多则几十万；又比如犯罪分子潜入小区，发生了命案，物业公司又被业主索取巨额经济赔偿。
3、由于物业管理在国内尚属新兴行业，缺少完善规范的教育培训体系，许多从业人员都是“半路出家”，导致物业管理的服务质量不尽如人意。
由于物业管理是一个新兴行业，目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，物业从业人员良莠不齐。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是一些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自己与产权人、使用人的位置，习惯于以主人自居，对产权人、使用人发号施令，产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障。
(三)、市场化程度不高
我国物业管理虽然是适应房地产管理体制改革而产生的，但它仍然没有摆脱传统计划经济体制的干扰，仍然在进行着一些非市场化的运作。
1、物业管理项目的获取大多是暗箱操作，市场竞争机制还未真正形成。作为市场主体的业主对物业管理缺乏足够认识，业主委员会组建难度大，自治能力弱，作用还未真正发挥。而且，物业管理企业与建设单位、房管单位之间仍存在或多或少经济上的依赖关系，“谁开发、谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清的局面还没有完全改变。物业管理还没有形成有利于竞争的统一的市场。以北京市为例，北京的物业管理存在许多不符合市场化的问题，一些物业管理企业在物业管理专业方面不很在行，但因为是某个开发公司的下属企业，或者是某几个开发公司合资组成的股份企业，管理项目不愁没有。另一些物业管理企业则更有手段，他们充分利用各种政策、管理方面的漏洞，以非市场化的手段进行暗箱操作，争夺市场。
2、市场化程度不高还表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上。其基本做法是政府定价或制定指导价，建设单位补贴,多种经营、以副补主。物业管理服务费标准偏低、收缴率偏低的结果，直接导致物业管理企业长期亏损经营、无发展后劲。物业管理长期低成本运作，使服务质量难以有本质提高，形成了制约物业管理发展的“瓶颈”。
二、我国物业管理的发展趋势
（一）物业管理企业的专业化、规模化发展
现在很多物业管理企业大包大揽，过分强调自己的队伍，一些本可以外包给专业服务公司的业务，也要自己干，很勉强地为业主提供各种服务，这样，既使自己的管理成本居高不下，也使专业服务公司无事可做。而根据国外物业管理企业的发展历程，物业管理行业将走向专业化道路，即物业管理公司仅仅是一个管理机构，其他如清洁、绿化、设备维护等均由专业化公司去实施，一个20万平方米的小区只需要一个管理员。中国物业管理也正向着这一趋势发展。目前的如电梯公司、绿化公司、清洁公司等专业公司都如雨后春笋般出现。同时由于专业公司的专业化、低成本、高标准的优势，也可使管理效果大大提升，在物业管理费标准不能轻易变动的情况下，效益是明显的。
当然，物业管理公司要想在激烈的竞争中形成自己的核心竞争能力，必须要有规模化的经营作为坚强后盾。众所周知，物业管理被政府确定为微利行业，形不成规模化的经营，就不可能赢得可观的利润，而没有经济作基础，一切都将会是空谈。因此，在这个新的世纪里，物业管理企业必然要走兼并重组之路，扩大企业的规模和托管的物业面积形成规模经营。
（二）物业管理的股权化与市场化发展
目前，在一些经济较发达地区，特别是沿海一带，一批物业管理企业进行了经营者员工持股制的试点，结果显示优势明显：一是理顺了产权关系，增强了物业管理企业经营决策的独立性与自主性；二是使经营者、员工与公司以产权为纽带结盟形成了牢固的利益共同体，增强了企业凝聚力；三是将一部分消费资金筹集并转化为企业的生产资金，以增强企业的经济实力。总而言之，企业的综合实力增强了才有资本参与市场竞争。可以预料，采取股权化将是对目前改变企业资金不足、力量不强的一个重要方式。
同时，股权化也是企业走向市场化的一个步骤。另外，随着政府对物业管理认识的进一步深入，会更加深刻地认识到由社会化、专业化、企业化经营型的物业管理公司向业主收取管理费，这本身就是市场经济产物，管理者与业主的关系不是以前的计划经济下的行政管理关系，而是市场经济体制下的经济民事关系，真正保护物业管理企业展的方法是将逐渐取消对物业管理行业的一些约束行为，如物业管理费将会收支价格开放，由物业管理企业根据自身实力与业主协商，达成一致的收费标准，使企业尽快扭亏，提高社会效益、经济效益和环境效益，从而培养企业自身的造血功能，加速了企业的市场化进程。
（三）智能楼宇物业管理的职能化与网络化发展
近些年来，中国大步跨入了信息化的社会，人们的工作、生活与通信、信息的关系是越来越密切了。信息化社会在改变我们生活方式和工作习惯的同时，也对传统的住宅提出了挑战，随着市民生活水平的提
高，人们居住环境的要求不断升级，希望有一个舒适、安全、便捷的家，智能化小区自然就成为21世纪建筑发展的主流。
当然，在目前信息技术未能完全普及的情况下智能化还存在许多的问题，但这种趋势是不可能避免的，物业管理的智能化主要体现在以下几个方面：防盗系统的设置；照明控制系统的完善；楼宇设备自控系统的处理；公共广播系统；小区管线系统；停车场管理系统；家庭智能化等方面。
这些智能化配套设施逐渐地进入社区，不同的智能化设施可能关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作，同时又与每一住户日常生活息息相关，如何充分高效地利用这些设施为住户服务？如何将社区中的需求与系列基础设施的功能统一起来？这就要求物业物业管理实现网络化，以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一。网络化的管理突破了所有的门坎，可以实现与每一位住户的“零距离”沟通。物业公司通过网上发布通知，组织社区的投诉、报修、费用帐单速递与催交等等，物业管理可以深入地面向每个家庭提供更具个性化的服务，同时也可根据小区居民的特点开展丰富多彩的社区活动，营造小区特有的文化氛围。高附加值的服务必须获得高附加值的回报，物业管理公司在提升服务档次的同时，也可以相应提高物业管理价格。
（四）智能楼宇物业管理行业的规范化与法制化发展
任何产业的发展都离不开政府的支持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系，由于认识到物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的地位和作用，政府肯定会继续为扶持物业管理行业的规范化发展提供强有力的支持，并形成较为完善的物业管理体系，形成整个物业管理行业的规范化。
那么，政府的规范化发展就需要以成熟的行业法规、条例为基础，加大物业管理的立法力度，使行业发展有法可依，彻底实现法制化。这不仅是企业的呼声，国家有关部门也在进行着积极的努力，以《物业管理条例》中，我们就可以看出国家是对物业管理的法制化建设发展相当重视的。我相信，随着更加科学、合理、真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系的逐渐完善，我国的物业管理将会迎来它辉煌的未来！
参考文献
[1]邓红平.物业管理计算机化.华中科技大学出版社,2004.[2]黄英.房地产开发与经营.机械出版社，2004
[3]周珂.物业管理法教程.法律出版社.2004.[4]赵方池,谭善勇.住宅小区与大型商厦物业管理.中国经济出版社.2003.[5]蔡耀忠.物权与物业管理.中信出版社.2004.[6]贺学表,(美)Albertlo,王子润.中国物业管理.法律出版社.2003.转贴于 中国论文下载中心
第五篇：物业管理论文
相互依赖、共存共荣的“母子关系”
——论房地产开发与物业管理的关系物业管理不仅作为房地产市场的消费环节，而且更重要的是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。可以说，两者是一种相互依赖、共存共荣的“母子关系”。物业管理行业对房地产开发企业的依赖性。
作为从房地产行业派生出来的“下游”产业，物业管理与房地产开发有着千丝万缕的密切联系。广深两地80%以上的物业管理公司是房地产开发商下属的二级子公司，全国三大物业管理品牌中海、万科、金地，都是房地产开发企业的下属的二级子公司。
销售房屋不同于一般商品的销售，良好的售后服务不亚于房屋本身，房屋的售后服务实际就是物业管理。由于我国物业管理起步不久，专业化、市场化经营尚未成熟，物业管理企业与开发企业这种“儿子为父亲”打工的关系将在一定时间内存在。因此，房产开发企业把宣传企业理念、塑造企业形象的突破点定在物业管理上是一种明智之举。
物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进的物业管理企业中我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用名牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。
因此，名牌物业管理，已成为由长期稳定的高质量、好服务所形成的为广大消费者所喜爱并乐于接受的物业。而物业管理名牌战略就是企业为创立名牌物业管理，根据自身条件和市场及社会形势所制定的长远的、带有根本性行为的纲领或方案。它包括三方面内容：完备的企业内部管理体系，高水平、全方位的服务体系及高效的经营策略。物业管理实施名牌策略不仅是居民的需求，也是开发企业及物业管理企业自身发展的需要。按照市政府关于企业主辅分离房产移交工作的有关规定，主辅分离房产的接交工作正如火如荼地开展着。随着大量企业房产移交工作的完成，各项管理工作也摆上了日程。物业管理是住宅小区管理发展的主要趋势，主辅分离房产管理的滞后性、特殊性严重阻碍了管理工作推进。如何实行行之有效的物业管理模式，如何使主辅分离房产的管理工作走向正轨，是亟待解决的难题。
一、主辅分离房产存在的问题
主辅分离房产是指从国有大中型企业分离出，由房产管理部门接收，实行系统化、专业化管理的房产。实行委托经营，独立建帐，独立核算的管理原则。主辅分离房产受历史原因、管理体制及自身特点的影响，存在诸多问题。
1、房屋设施严重老化，维修欠账多。主辅分离房产大多建于七、八十年代，也有建于五六十年代，楼龄相对较长，回报率已出现负值。尽管这部分房产接管后要进行综合维修，但只能改善基本功能，无法从本质上彻底解决，给日后的管理工作带来困难。
2、房产管理资料不健全，管理不到位。主辅分离房产普遍存在管理混乱，各类管理资料的不完善，给正常的房屋修缮和管理工作带来困难，特别是《土地使用证》、《房屋所有权证》 “两证”不全，也严重阻碍了接管工作的顺利进行。
3、住户与原单位矛盾突出，管理难度大。除产权单位房产管理不到位外，拖欠职工工资及福利等问题，加大了矛盾，都给接管后的各项管理工作设置了障碍，增加工作难度。住户对原产权单位的不满，很有可能转嫁给现管理单位，特别是涉及物业收费问题，会出现大范围拒交现象。
二、主销分离房产的特点
1、主辅分离房产属于自建自管或委托代管形式，福利性强。
2、主辅分离房产是在特定的条件下，由行政划拨方式转移的产权和管理关系，政策性强，缺乏市场竞争机制。
3、住户自主意识差，对物业管理缺乏认知。
三、主辅分离房产的物业管理内容
基于主辅分离房产的特点，要使其完全实现社会化、专业化、企业化的管理，真正与市场接轨，必须做好相应的辅助引导工作。
1、加大综合维修、整治力度，实行差别管理。主辅分离房产分零散户和成型的独立式住宅小区。大中型企业分离出的独立住宅小区，楼房的住用功能，环境空间严重破坏，就需要进行大范围的综合维修和小区环境整治工作，达到“绿、静、美、安”，还住户一个清新的生活空间，也是实行物业管理的重要前提条件。
2、加强舆论引导，培养住户物业管理意识。主辅分离房产长期受产权单位不正规的管理，致使住户对房产管理认识较深，对物业管理概念肤浅。成立小区业主管理委员会，充分发挥管委会的桥梁和纽带作用，同物业管理企业一道共同做好物业管理工作，体现物业管理的专业与自治管理相结合的优势。让住户真正进入角色，成为管理的主人。
3、提高管理服务水平，加强社区文化建设。作为物业管理的推行者，自身素质、思想观念及服务水平将影响物业管理的层次。因此要提高管理队伍的整体素质应对主辅分离特殊的物业管理。
物业管理对房地产企业的促进和推动。
它在房地产开发的不同阶段、不同层面都起到不同的作用。
第一，随着房地产行业的发展，产品差异减小，服务成为房地产企业创立品牌的重要途径，优秀的物业管理成为许多房地产企业的核心竞争力。在房地产质量普遍提高的条件下，名牌的有无将成为购房者的首选，它能带给人们更多的物质享受和心理满足。这种美誉的广泛体验与传播，又会吸引更多的消费者前往购买，这就会使物业在市场中卖得快、卖得多、卖得贵。正如深圳万科房，以创立名牌物业管理作为突破口，树立良好的信誉，如今其名下的物业比同等地段、同等规格的房产卖价高出500~1000元/平方米。因此，名牌物业管理能够在提高市场覆盖率、加快资金周转、提高利润率方面，促进企业经济效益的提高。名牌的物业管理是房地产开发企业拓展业务领域的坚实基础。
房地产开发企业要持续发展，必须不断开发新的物业，占据新的市场。而新的物业要在市场中打开局面，往往要经历一段较长的过程。其间，需要投入大量人力、物力、财力进行广泛的宣传。因为任何消费者都不会贸然花费一打笔钱去购买一无所知的物产。但如果这个过程换成是名牌物业管理的组合扩展，情况则会大不一样。因为名牌在消费者心中具有很高的知名度、美誉度和信任度，因此，用名牌的物业管理来带动新开发的物业，可大大降低消费者的抵御心理，从而缩短消费者认识新物业的时间，为尽快打开市场扫除障碍。上海锦江集团锦江物业管理公司从1985年受托管理上海第一幢甲级写字楼起，就把创立名牌作为宗旨，把现代酒店管理的先进经验引入物业管理。这种独具特色的经营风格与超前的经营思路，使其在高档物业管理中树立了良好信誉。在这美誉带动下，锦江集团名下物业取得不错的经营业绩。
第二，母子关系：母公司的精心设计和施工，以及子公司的倾力管理投入，最终形成的市场效益就是共同提升两公司的企业品牌和经营业绩。共同的市场目标和服务客户使二者形成了房地产生产销售和管理服务完整产业发展链条上的两个环节，一条旨在把房地产业做大做强的地纽带把母子公司紧密地连接在一起。物业公司提供的物业服务于房地产公司在市场竞争和发展战略密切相关，她所采取的物业管理服务举措，既达到了提升母公司在房地产市
场的竞争优势的目的，又建立了子公司在物管行业的品牌形象，形成了做大物业市场的核心能力，可谓母子双赢。
社区文化是我国物业管理的一大特色，也是社会主义精神文明建设的重要内容。通过开展积极向上的文化活动，可以陶冶人们的情操，提高人们的服务意识，发挥产权人、使用人自治管理小区的作用，自觉同物业管理公司一道创建环境更优雅、更舒适、更文明、更安全的居住小区。加强社区文化建设，营造丰富的文化氛围。从人性化角度出发塑造，以超前性的文化视角，宁静、祥和的文化氛围为住户提供蕴含深刻的文化、情感内涵的生活空间。
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