第一篇：物业管理论文——学生公寓物业管理化
学生公寓物业管理化 ——×××××××××（小三号，宋体）
学 生：XXX
(东方科技学院工程管理三班，学号2011XXXXXXXX)
摘 要：物业管理是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程，是高校后勤社会化改革的主要产物，目的是更好的发现并满足高校师生的各类需求。目前，随着各个高校的扩招与高校学生公寓出现的种种问题，由此看来，将小区物业管理模式引入高校是解决高校宿舍、公寓管理不当的优选方式，但因高校物业自身的特点以及高校体制决定，社会的物业服务企业接管高校物业管理存在诸多风险。本文主要围绕这一点做浅显的探讨。
关键词：物业管理 高校 学生公寓 风险
Abstract：Property management is a set of management, operation, service as one of the systems engineering, it is the Logistics Socialization Reform of the main product, the purpose is to better identify and meet the various needs of college students.Now, with each university's enrollment and college student apartments for the problems, it is apparent, the residential property management into the college is to solve the college dormitory, apartment mismanagement preferred mode, but the university and the university's own characteristics of property regime decided to take over the community property services business, there are many risks university property management.This paper mainly made plain around this point discussed.Key word：Property management；university；dormitory；risk
我国高校后勤社会化是社会主义市场经济条件下高等教育一项带有全局性意义的重大改革，它对于促进高等学校办学模式的转变，促进高等学校内部管理体制改革，促进高等教育事业持续发展具有重要的意义。改革的实质是将社会主义市场经济引入高校后勤领域。始于1999年的高校后勤社会改革，是中央6部委颁布《关于进一步加快高等学校后勤社会化改革的意见》以后再全国全面铺张开的。经过十几年的努力，我国高校后勤社会化改革取得了巨大的成效，全国共新建与改建大学生公寓6000万平方米，新建与改建大学生食堂800多万平方米，初步解决了高等教育规模扩展中的瓶颈制约问题。但是，随着形势的发展，高校后勤社会化改革也存在一些难以回避的现实矛盾，需要我们直面正视。
一、新时期的高校后勤物业管理的新思路
（一）、树立“人本”意识，提供贴心服务
后勤实体是以人为本，为师生提供个性化、人文化和特色化的服务，在办事程序、服务程序、操作程序等方面均能做到规范管理、易于操作、简便快捷、热情周到、体现人本的经营和服务理念，做到以优质的服务赢得师生们的支持，以贡献谋得企业的发展，进一步增强师生对后勤物业管理服务的信任度和满意度。
例如学生公寓的管理说到底是对学生的管理，以学生为中心，为学生服务的管理。“一切为了学生，为了学生一切”是实现学生公寓有效管理的根本目的。尊重学生、关爱学生、依靠学生、教育学生、帮助学生是进行学生公寓有效管理的基本内容。根本目的的实现和基本内容的实施，关键是靠宿舍值班员作用的发挥。在实际工作中，要突出“以人为本”，以学生为中心，积极倡导“人性化”的管理。要求每一位员工要关心学生、爱护学生，做学生的知心人，真正做到“管物”与“育人”相结合。在学生公寓的供电时间上，以楼为单位让学生自己选定供电时间；值班员始终保持学生公寓设备、设施完好，适时调整供电时间，以便满足学生的需求，让学生满意；在学生复习考试和解决学生生活困难方面，值班员想方设法腾出房间来，并延长开灯时间，解决学生复习问题；在学生公寓太阳能热水供应时间也随时进行调整，部分公寓安装投币洗衣机，解决学生用热水和自助洗衣问题。值班员在做好“人性化”管理的同时，十分注重学生行为规范的自我养成。如召集学生成立楼管会；设立“免检”宿舍等，充分发挥学生自我管理、自我服务、自我教育的作用。积极听取住宿学生的意见，不断改善服务方式。坚持“以人为本”的思想，突出“人性化”管理，赢得了学生的理解和支持。
（二）、树立品牌意识，强化质量管理
高校后勤物业管理企业和社会品牌物业管理企业一样，都要追求管理的专业化、规范化和科学化，通过规范的市场运作、精心严密的管理、细致周全的服务不断去提升服务质量和管理水平，不断创立各自的品牌。特别是，高校后勤物业也有别于社会其它类型物业的地方，具有教育性、功能统一性的特点。高校后勤物业管理企业应该在推进和实施高校物业管理的过程中必须遵循教育性的特点，不断将物业服务的功能与学校教书育人的功能实现良好、和谐的统一。但不管怎样，专业化、规范化和科学化的运作仍是构成物业企业核心竞争力的关键性因素，在构建和完善高校后勤物业管理先进模式的过程中，必须要重视培育以专业为主的企业核心竞争力，这是高校后勤物业管理企业的立足之本和发展之源。基于这些思考，现在很多高校后勤物业管理企业开始在怎样推进专业化和标准化管理上下工夫，以尽量缩小与其他社会物业管理品牌高水准管理的差距，不断积累与高水准物业管理抗衡的资本。
（三）、树立服务意识，做好全方位服务
物业公司的管理服务与原来学校自己管理自己监督有很大差异，提到监管必然会联系到“管与被管”这个对立关系。其实，若将观点转变，角色转换，也会产生另一种效果。让更多的服务代替监管，让学生转换成“业主”，用多种更容易让学生接受的方式服务学生。
高校后勤物业管理的好与坏，全方位的服务很重要。服务的前提是态度，良好的服务态度要做到“四心”，即诚心、热心、耐心、细心。服务行为做到“四勤”，即眼勤、嘴勤、手勤、腿勤。工作中，积极倡导“亲情化”服务。针对学校大、分布广的特点，设立24小时服务热线，及时为学校师生排忧解难；在学校上、下课，教职工上、下班，进出宿舍楼及住宅小区高峰时段，开展“立岗”、“微笑”迎送服务，既树立了企业服务形象，又增强了师生与员工之间的亲和力；员工的“友情提醒”、“温馨提示”，从细微之处给学校师生以关爱；与同学们一道积极参与学校的文化活动，共办黑板报； “知心阿姨”、“知心大叔”的特色服务，消除了同学们的许多“郁闷”和烦恼，化解了不少心理矛盾；学生感冒了，值班员熬上一锅姜汤，递到学生面前，会使学生充满了感激之情。这些“亲情化”的服务，给师生以情感和心理方面的沟通、理解、鼓励和支持，为学生教育管理起到了一种“以情感人,以情动人”的效果。
（四）、树立主人翁意识，增强员工归属感
物业管理公司与学校是契约关系，是按合约履行职责，定期聘用，但这种契约关系极易诱发短期行为，原来从事学生后勤管理的工作人员是学校内部职工，是“自己人”，而现在聘请的物业管理公司是“外人”，若双方具备这种思想，在平时的工作中容易产生隔阂，引发矛盾，甚至纠纷。因此，物业管理公司必须要摆脱这种“尴尬”身份，正确地树立主人翁意识是很有必要的，这就要求我们树立“以校为家”的思想，确定长期战略目标，并加强沟通与交流首先，要加强员工的职业道德修养，强化“爱岗敬业”精神，要求每个员工从我做起，从点滴做起，切实提升和优化我们的管理水平和服务水平，真正做到“管理育人、服务育人”。
（五）、树立责任意识，强化制度建设
具备强烈的责任感和使命感是高校后勤物业管理的又一要素。对于自己所辖范围内及有利于校方利益的，出现问题不能推诿，要有勇于承担责任的雅量。同时，要做到“事事有人管，人人有事做”，建立总经理到员工层层落实岗位责任制，认真贯彻落实物业公司与学校各项工作的精神以及各类各项规章制度，提高全体员工的从业素质。这就要求物业公司必须具备一整 套切实可行、操作性强、人性化的制度来进行科学化、规范化、专业化的管理。
任何管理都是由人去执行的。管理的形式是组织机构与岗位分工，无论是决策层、或职能层、或操作层都具有“管”和“被管”的双重身份。管理的核心是“人管人”，包括管自己，再通过人去管物；管理的依据是“理”，即“理管人”，不论分工如何，任何人都要服从理，理为大，而不是人为大，“管而有理”才能管好。越是上级越要严谨，要有“敬事而信，节用而爱人”的精神和品格，才能真正做到“以理行管”。
二、问题与解决办法
（一）、高校物业特点导致的服务质量风险及对策
高校物业是保证高校正常的教学和科研活动及广大师生生活活动顺利进行的重要物质基础，具有使用人员多、使用频率高、服务要求杂等特点。例如教学楼是开展正常教学和学习活动的必备场所，一般要保证有课的时候上课，没课的时候兼作学生的自习教室，因此使用频率极高；学生宿舍不仅是学生休息的场所，更是他们日常生活和情感交流的重要场所，学生思想文化和价值观的形成、学生自我教育和相互影响也都受宿舍环境影响。教职工住宅虽然建在校园，但也是城市住房的组成部分，其主要居住人员都是高校教职工，其文化素质较高，对物业管理的要求也比较高。另外，还有高校的校园环境也不同于一般的物业，校园环境也是教育的一个课堂，学生可以通过校园环境获得更多的有利人生观的历史与现实等各种文化信息，因此，对校园的要求除了要有花草树木等自然景观外，还要有人为景观。
在高校物业管理中，物业服务企业不但要承担对物业的维护、保养和修缮以及维护校园安全和卫生的任务，还有更重要的就是要承担对师生服务和对学生教育的任务。这就要求物业服务企业必须了解广大师生的物质需求和心理需求，要有高度的责任心，尽一切努力把服务工作做好，否则就会出现服务质量上的风险。如对学生宿舍的管理就要求物业服务企业工作人员必须熟悉大学生的心理、生理特征,也要求自身有较高的素质，这样才能与大学生进行沟通，减少当学生不按规定使用公共设备时产生的矛盾，做好相关的处理工作。
另外，由于大学生正处青春期，做事可能不计后果，因此在对宿舍、校园等环境的管理上，高校的物业服务企业必须有能力制定各种应急预案，遇到突发事件才能迅速、正确处理，比如解决学生之间的冲突，平时也要将校园的环境建设与文化建设相结合，潜移默化加强对学生的管理。
（二）、关系风险及对策
在社会的物业管理中，物业服务企业的主要职责是提供安全保卫、绿化保洁、设施维护等常规性服务，平时主要协调的关系就是业主委员会或特定业主。但在高校物业管理中，除了基本的物业职责外，还要承担对学生的教育功能，其涉及的关系除了物业直接的使用者广大师生外，还有校方。物业服务企业必须同时处理好与校方、广大师生的复杂关系，才能保证物业管理与服务的顺利进行。
首先，高校物业管理要受校方“命令式”、“指令式”的行政管理制约，难以与市场化的服务真正接轨。在服务内容、服务收费等方面，是由校方根据学校的总拨款而定，不能执行行业要求和标准，有时只片面地讲社会效益，而不是经济效益，这种管理体制关系会使得物业服务企业面临经营风险。
其次，是物业服务企业与广大师生的关系风险。由于高校物业服务的直接对象是广大师生，因此，师生的满意程度至关重要。但物业服务企业却是与学校的代表机构或管理部门签订物业服务合。从师生满意的角度来讲，有时高校的代表机构或管理部门并不能完全代表师生，这样就导致物业服务企业提供的管理与服务于师生要求存在着一定的差异性，这些差异性会导致物业服务企业形象风险。
因此，物业服务企业为避免上述关系风险必须采取必要的防范措施。一是要与校方和师生多沟通，明确需求；二是要尽量细化服务合同内容；三是要有责任和奉献精神，在强调高校物业管理成本的经济效益同时不能忽略教育这一特殊属性，要具备创造社会效益的行为和能力。
（三）、管理经费风险及对策
管理经费是物业管理的基础。高校物业管理的经费主要来源于学校拨付的物业管理费和其他服务性费用。目前，随着各高校的扩招，对教育投入的加大，很多学校对陈旧的设备设施维护和改造经费不能到位，一些设备设施已经超负荷运转，如果由社会的物业服务企业接管物业，学校就更不愿意对陈旧的设备设施投入足够的维护、改造经费；另外，还有很多学校的物业已经进入维修阶段，与大量的维修工作相比，房屋维修资金也比较紧张；与此同时，人工费、材料费成本也逐渐加大，给原本就微利的物业服务企业带来更大的压力。管理经费的匮乏会使物业服务企业面临经营风险。
为了树立良好的企业形象，保证师生的正常需要和供应，接管高校物业的企业在管理经费有限的条件下，必须提高服务质量、增强服务意识、履行服务承诺，在签订服务合同是，对当年不能完成的设备设施改造的项目要明确提出，不能为了接管而无原则妥协；在企业管理的内部，要强化管理职能，避免低层次上重复劳动。
另外，物业服务企业也可以吸收教师、学生参与物业的管理与服务，比如，成立大学生后勤服务社，由他们直接提供学生生活的服务，这样既可以给学生提供勤工助学的机会，也可以降低物业服务企业的人工成本，更有利于物业服务企业与大学生、教师的沟通，减少由于矛盾产生的解决成本。
三、结束语
随着高校后勤“社会化”不断推进，越来越多的高校物业将从高校的管理体系中剥离出去。一方面，多数高校成立了后勤集团或后勤物业服务企业，但因受政策和条件制约，学校成立的物业服务企业基本不具规模，另一方面，由于高校物业服务对象是教师和学生，基本上是同一的单纯知识型层次，较比普通物业层次更为简单，有利于开展针对性的服务，因此，社会物业服务企业接管高校物业具备了较大优势。但从以上不完全的角度也应该看到，高校物业具有特殊属性，接管存在诸多风险，还应慎重选择时机。
参考文献
[1]檀坤华.21世纪大学生公寓发展趋势与展望.中国高校后勤研究，2001年第2期
[2]程振华.学生公寓建设应以“学生为本”.中国高校后勤研究，科学管理.2003年第5期
[3]边洪鑫 于海涛 张鹏飞.新形势下的学生公寓管理模式探讨.长春医学.2007年第五卷第一期
[4]王宗祥.探索富有特色的学生公寓管理模式.正德学院学报.2007年6月第5卷第1期 ［5］谢希钢.物业管理概论［M］.上海：上海交通大学出版社，2007.［6］黄安永.物业管理实务［M］.北京：中国建材工业出版社，1999.［7］宋德民.谈中国高校后勤社会化改革［J］.中国院校后勤信息，2005，（9）.［8］郭宗逵.物业管理［M］.北京：化学工业出版社，2007.［9］王旭东，潘望远.高校物业管理的现状分析与发展趋势［J］.高校后勤研究，2006，（2）[10]谢凯．写字楼物业管理[M] 广州：广东人民出版社，2002． [11]谢凯．商场物业管理[M] 广州：广东人民出版社，2002． [12]谢凯．小区物业管理[M] 广州：广东人民出版社，2002． [13] 王秀云．物业管理概论[M] 北京：高等教育出版社，2003． [14]陈友铭．物业管理[M] 北京：高等教育出版社，2003．
[15]董傅年．社区环境建设与管理[M] 北京：高等教育出版社，2003．
[16]颜真，杨吟．物业管理危机处理及案例分析[M] 西南财经大学出版社，2002． [17]杨国龙．物业管理实务[M] 北京：中国经济出版社，1997．
[18]杨振标，杨戟，陈德豪．物业管理实务[M] 广州：中山大学出版社，2000． [19]宋建阳 《物业管理概论》 华南理工大学出版社出版 出版时间：2006年12月 [20]陈淑云 《物业服务经济概论》 华中师大出版社出版 出版日期：2006年12月 [21]魏乃昌 《服务心理学-(修订本)》 中国物资出版社出版 出版日期：1990 年1月 [22]《国家职业资格培训教程－物业管理员》劳动和社会保障部编写组 中央广播电视大学出版社出版 出版日期：2004年1月
[23]方芳，吕萍．物业管理[M]．上海：上海财经大学出版社，2003 [24]黄安永，叶天泉．物业管理词典[M]．南京：东南大学出版社，1999 [25]林光志，甘元新．物业管理学（第二版）[M]．广州：中山大学出版社，2000 [26]伍爱．质量管理学[M]．广州：南开大学出版社，1996 [27]齐锡品，于冰，赵丽娜．物业管理理论与实务[M]．北京：中国建材工业出版社，2002． [28]卢恩平．物业管理实务[M] 北京：中国轻工业出版社，2001．
[29]方芳，吕萍．物业管理实务[M] 上海：上海财经大学出版社，2001． [30]赵绍鸿．物业管理实务[M] 北京：中国林业出版社，2000．
[31]孙兰，白丽华．物业管理实务与典型案例分析[M] 北京：中国物资出版社，2002． [32]鲁捷，付立群，胡振豪．物业管理法规案例分析[M] 大连：大连理工大学出版社，2004． [33]班道明．物业管理概论[M] 北京：中国林业出版社社，2000． [34]赵向标．物业管理操作制度范例[M] 广州：海天出版社，2002．
[35]决策资源房地产研究中心．新地产物业管理利润V模式[M] 广州：暨南大学出版社，2003．
[36]上海华联物业管理有限公司．华联商业物业管理企业标准[M] 上海：上海科学技术出版社，2004．
[37]周宇，顾祥红．现代物业管理[M] 大连：东北财经大学出版社，2001． [38]李福平．物业管理学[M] 上海：复旦大学出版社，2002．
[39]王在庚，白丽华．物业管理学[M] 北京：中国建材工业出版社，2002．
[40]劳动和社会保障部中国就业培训技术指导中心组织．物业管理员（师）国家职业资格培训教程[M] 北京：中国广播电视大学出版社，2001．
[41]陈新文，周志艳，论高等职业教育的目的[M]，湖北襄樊职业技术学院
[42]顾健辉，是文涛，创新能力的培养是高职院校素质教育的灵魂[M]，教育与职业2004.[43]黄大方，关于开放教育会计本科案例研究课程的教学探索[M]，成都广播电视大学2004.[44]候光明.《中国高校后勤改革与发展论丛》[M].北京：北京大学出版社，2002年版.[45]冷寿中.《论构建新型高校后勤保障体系》[J].中国院校后勤研究，2003(2).[46]余宇楠《.高校物业管理现状分析及对策研究》[J].昆明冶金高等专科学校学报，2006(11).[47]肖建章.《物业管理服务案例与管理方案》[M].海天出版社.2003年10月.[48]周宇.《现代物业管理》[M].东北财经大学出版社.2005年8月.[49]孙云寿，沈广元.高校学生宿舍文化建设探析.扬州 大学学报(高教研究版)，2002.49-51.［50］夏建华，胡菁，李铁辉.高校学生宿舍管理工作浅议.北京 实用软件工程，2005.78-82.［51］吴钊.中小型数据库开发方法.成都 四川师范学院学报，2002.134-135.［52］华蕊.学生宿舍管理信息系统的设计及实现.北京 电脑开发与应用，2002.27-29.［53］过国忠.宿舍计算机管理系统的设计.杭州 学报(自然科学版)，2006.256-262 ［54］赵东，邹英等.学生宿舍管理系统软件的开发和应.重庆 四川工业学院学报，2005.178-185 ［55］薛华成.管理信息系统.北京 清华大学出版社，2006.135-143
第二篇：物业管理论文
浅谈大学生宿舍物业管理
摘要：真正实现高校学生宿舍的“长治久安”，围绕营造“和谐寝室，平安校园”这一主题，结合高校保障工作的特点，开展和提升宿舍安全管理，切实预防、控制和降低各类安全事故和隐患的发生率，以达到安全管理由传统的事后追踪转变为事前预防控制，建立与现代教育相适应的学生宿舍安全管理体系。
关键词：学生宿舍；安全；管理
宿舍是我们大学生休息、生活、学习的重要场所，并且我们一天中至少有差不多1/3以上的时间在这里度过，因此，安全问题就成了一种高度隐患，同时引起了广大学生以及家长担忧，近年来，学生宿舍的安全管理工作已成为学校职能部门的工作重点。在学习了物业管理课程后才豁然明白，宿舍管理并非是学校或学校后勤部的责任，而是由物业管理部门所负责的，二宿舍管理方面出现的诸多问题则从侧面反映了物业管理部门在管理方面的不足和缺失。
我们宿舍安全管理工作做得好坏直接关系到广大师生的生命、财产安全。随着高校后勤改革的进一步深入，高校学生宿舍面临着许多新情况、新问题，倘若不能解决这些问题，就会给高校后勤社会化的改革发展和稳定工作造成障碍和阻力。因此，必须不断转变宿舍管理理念、创新管理模式、改善服务内容，采取相应的措施，以适应新形势下高校学生宿舍安全管理的需要。
一、我们周边安全管理工作面临的新情况、新问题
1、随着天气的变冷，宿舍用热水问题形成一个亟待解决的问题，就我们宿舍紫荆公寓来说吧，学生为了自己方便便用高瓦数的热得快在塑料桶里烧洗澡水，或用几千瓦的吹风机来吹发，有的学生甚至在宿舍内使用电饭锅等高耗能电器，但是学生的安全意识毕竟欠缺，若但意外发生火灾，便可造成不可估量的后果。为了避免出现这种问题，学校后勤部采取限电，并提供洗澡热水供应，看似解决了以上问题但却带来了新的隐患，譬如有很多水的光滑的地面很容易让提着热水水桶的女生跌倒，造成烫伤摔伤，因此从这点来看，这并不能作为长期的有效解决方法。
2、服务对象的条件变化。作为服务对象的大学生，学生宿舍的日常用品除简单的被子铺盖外，又增添了高档贵重的电脑、手机、现金、银行卡等。这些都会成为作案的目标，从而埋下了外部安全隐患的种子，也增加了宿舍安全管理工作的内涵和外延。
3、缺乏安全防范意识。一方面由于学生防盗意识不强，学生内盗事件逐年增多，另一方面学生的消防意识普遍不强，许多消防栓被学生恶意损坏，发生火灾根本无法应用使高校宿舍消防安全危机四伏，就自己个人来说吧，也并不十分了解消防栓的使用方法，因此加强学生安全防护措施以及各种安全隐患宣传是十分重要的。
5、宿舍硬件设施的完善存在矛盾，我们紫荆公寓在学生入住不到半年，就出现了水管楼说严重问题，导至不得不让我们部分学生搬离原宿舍进行修葺，同时在物业部门工作时不注意时间分配，造成了噪音影响学生的正常生活和休息。
这些安全及管理问题的存在，究其原因主要在于学生安全意识不强、学校安全制度不全、公寓安全管理不严，譬如我想紫荆公寓治安等宿舍楼内经常出现陌生男子随意走动，者往往给不法分子作案埋下了伏笔。随着高校社会化改革向纵深推进，学生生活水平的提高，如何为学生创造良好的生活、学习环境是摆在高校学生处面前的一项迫切任务；如何与学校齐抓共管搞好学生宿舍的安全管理是一个还需不断尝试的新课题。
二、要改变高校学生宿舍安全管理的现状，真正实现高校学生宿舍的“长治久安”，围绕营造“和谐寝室，平安校园”这一主题，结合高校保障工作的特点，开展和提升宿舍安全管理，切实预防、控制和降低各类安全事故和隐患的发生率，以达到安全管理由传统的事后追踪转变为事前预防控制，建立与现代教育相适应的学生宿舍安全管理体系。要做好大学生宿舍物业管理工作就应从各个方面来着手去处理各种问题：
1、高校学生管理部门的工作必须深入到学生社区。
陈至立部长在第三次全国高校后勤社会化会议上明确提出，对高校学生的宿舍管理，要贯彻落实物业管理和学生管理相分开的原则，学生宿舍的物业管理可以由后勤集团、后勤服务实体或其他部门管理，但对学生的思想政治工作和日常行为规范管理，则主要由高校负责，且只能加强，不能削弱。也就是说，必须明确学生宿舍管理中教育职能必须由学校学生工作部门直接负责，要将学生政治思想工作进宿舍、进楼层、进社区。具体来说，学生处、学工部和学校团委应联合起来，形成统一工作平台，并将工作平台直接建立在学生社区，将过去在机关中以发文、发通知、发号令的工作形式转变为到学生宿舍直接为学生排忧解难，服务学生、管理学生。专职辅导员应进驻学生社区，与学生同食宿，白天在学校办公室上班，晚上有人在学生公寓办公室值班，及时掌握学生社区的动态，解决学生突发事件，贴近学生，让思想政治工作更有效地渗透到学生的生活之中。
2、重视学生参与管理。
在管理中，参与是增进沟通与促进信任的重要手段。让学参与宿舍管理有利于学生认识宿舍管理工作的重要性，增强他们自觉遵守宿舍管理的规章制度，激发他们共塑具有“文明、上进、创新、和谐”氛围的学生社区环境的热情与自觉性。目前大多数高校学生宿舍管理中，吸收学生参与管理往往停留于学生参与检查宿舍卫生、文明宿舍评比等内容，参与管理的学生也大多为经常有机会参与其他社会活动的班干部，参与管理的层面浅，参与管理的范围窄。应将学生参与宿舍管理的范围扩大，使更多的普通学生可以参与更多的学生宿舍管理事务，尤其是在建设一个良好的学生社区环境中更需要让所有的学生参与进来，用他们的实际行动和青春热情来塑造具有大学生风尚的学生社区。
参考资料： 海南大学学生管理制度；物业管理课件
第三篇：物业管理 论文
虚化管理理念强化服务意识
摘要： 随着我国经济的发展和房改的推进，物业管理这一新兴行业也随之产生，并以较为良好的态势发展着。但是每一个行业到一个新的环境里去运作时，都会产生一系列之前未见过更不会料到的问题，物业管理这一行业也不例外。本文以物业管理的服务方面为基点，就物业管理服务水平现状、物业管理服务的重要性以及如何让中国的物业管理服务水平更上一个新的台阶三大方面进行探讨，表达中国物业管理水平的提高需从“虚化管理理念，强化服务意识“开始的中心思想。
关键词： 物业管理；服务；理念；和谐。
The concept of virtual management enhance
service awareness
Abstract: With China's economic development and the promotion of housing reform, property
management, resulting in the emerging industries, and developing a more favorable situation.But every industry to go to a new environment of operation, will produce a series of've never seen before and will not expect the issue, the property management of this industry is no exception.In this paper, anchored property management services to the importance of property management services, property management services for China's current situation and how the level of property management services to a new level more
aspects of the three to express the level of property management in China increase to be from the “virtual management concepts, enhance service awareness,” the central idea of the beginning.key words:Property Management;Service;Philosophy;Harmony.1 浅谈中国物业管理现状
1.1从业者素质参差不齐，管理水平偏低，服务能力不足
物业管理是个新兴的产业，自1981年开始在我国出现，而在胜利油田出现仅有10余年的时间。目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，从业人员良莠不齐，大多是从原生产单位的后勤服务人员中剥离出来的，普遍存在年龄结构老、文化层次低、技术水平差的特点。加之部分物业管理企业忽视自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各
级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。
1.2物业管理企业经营风险问题
物业管理发展至今，不再是最初“几块抹布、几杆拖把”的概念，随着行业逐步迈向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都产生很大变化。但在这种情况下，物业管理又走向了另一个误区，业主把物业管理公司当成了小区的“政府”，凡事都找物业公司，解决不了就是管理不好，动辄以不交物业费相威胁，出了事故就向物业公司索赔。由于法律赋予物业管理企业的权力是有限的，物业管理行业特征决定物业管理企业的经济实力也很有限。因此，目前的物业管理正处于如履薄冰的危险境地。中国社会，高质的物业服务不可或缺
2.1高质的物业服务是对业主产权的保障
马克思和新制度经济学者认为:产权是人与人之间由于稀缺物品的存在而引起的与其使用相关的关系。这一定义有两个重要涵义:一是明确产权是所有人相对于其他人所拥有的权利;二是明确产权是个体之间的关系,是一种抽象的社会关系。因此,清晰的产权明确规定了人与经济物品有关的行为准则。物业产权是物业这种特定经济物品的各属性产权的总和。它是衡量物业相关的各个体行为合宜与否的依据,也是物业相关各个体的行为准则。已有研究成果与出台政策将物业管理服务分为综合服务和特约服务或公共性服务和特约服务两大类,将综合服务等同于公共性服务,并认为特约服务内容之外全属于综合服务或公共性服务。这种两分法的一个基本点,就在于认定房屋所有者拥有或者共有物业的全部产权,物业管理服务全部为房屋所有者(或使用者)提供。
就中国的物业管理范围而言，物业公司针对于物业产权的服务主要包括以下10方面内容：
(1)住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新；
(2)房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务；
(3)绿化养护；
(4)治安防范服务；
(5)清扫、保洁服务；
(6)车辆进出和停放的管理；
(7)按照业主、使用人要求,及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务；
(8)物业维修专项资金的账务管理；
(9)住宅区工程建设和维修档案资料的保管；
(10)其他物业管理服务事项。
由此可见，物业服务是业主产权的一种体现，也是对服务对象日常生活的安全、方便、等方面所提供的一种特殊服务。高质量的服务不仅仅是物业管理公司自身品牌发展的需要，更是对业主产权的更好的保障。既是以业主为中心，其理念就应从“服务”二字出发，以服务作为其工作的基点，将管理淡化成一种手段，而非其根本理念。这样才能让业主真切体会到物业产权是一种权利、一种
人文享受，而非一种束缚，即所谓的“花钱买罪受”。
2.2 高质的物业服务对构建和谐社会起主要作用
构建和谐社会，实现美好生活，是人类孜孜以求的理想目标，更是中华民族传统文化价值取向。党中央从全面建设小康社会出发，与时俱进地提出了“构建社会主义和谐社会”的奋斗目标，明确指出构建“和谐社会”是党和政府工作的重心，是全社会必须共同参与的系统工程。而作为社区管理服务的主力军，物业管理公司就承担着重要责任。
运用现代管理与服务技术实施物业管理，对各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。物业管理为业主提供方便，其经营方式是凭借自己现代化的管理手段向业主提供综合性的劳务项目，创建—个整洁、文明、安全、方便的居住环境和工作环境。在具体实践中，把握社区建设与物业管理的关系，实现两者的良性互动，推动形成良好的社区建设和物业管理秩序，从而形成温馨和谐的家园气氛，是构建和谐社会的途径。
既要和谐，就需从心做起，物业管理公司所做的工作应不纯粹局限于将一个小区“管”起来，更重要的是要用心为业主服务，此时“人心换人心”，业主自然会理解物业公司的各种正当行为，就很难出现像“收物管费难”的问题。社区，这一社会的基本单元，将会对整个社会的和谐起到其无法替代的推动作用。转变物业管理理念是改变现状、提高管理水平的关键途径
3.1 走出传统管理理念
在中国人的传统理念中，管理主要是采取一定的方法（例如制定条文款项）强制管理对象进行某项活动。此时，无可非议，行为的主体是管理者，管理的对象很少有自己主动的空间，他们只是机械地接受管理。服从管理，双方相安无事；但当被管理者不愿在某方面强迫时或对管理不满意时，双方的矛盾由此产生。应用在物业管理领域，此类矛盾主要表现为业主拒交物管费，当这种情况出现时，便自然而然地带来了物管企业经营的风险，企业缺少周转的资金，必然会降低其服务质量，而此时业主便会对其更加不满，矛盾由此激化到不可收拾的地步。结果就是企业破产，小区的设施、环境质量大幅度下降，业主生活受到很大影响。
因此，对于物业管理公司来说，将工作理念进行转变就显得尤为重要。倘若物业管理公司能够将自己的角色定位为一个服务者而不是管理者的话，并结合自己作为服务者的身份开展有益于业主的工作，那么业主也不会将其定位成一个管理者，而是一个生活中的贴心人、好帮手，他们也自然会将企业的收费行为定位成自己作为业主的业务，而不是“只收钱，不干事”的浪费钱的行为。
3.2 强化“以人为本”的服务理念
“以人为本”是科学发展观的核心，也是物业管理服务的生命。物业管理的性质决定了物业服务的一切都是为了人，为了人的生存、方便和享受、为了人的健康、愉快和成长、为了业主物业的经济价值和使用价值，这是物业管理服务的基本出发点和归宿。它不仅仅提供对物业本身的管理服务，更重要的是通过管理服务构筑起一个有利于人与人之间的沟通、人与自然和谐、健康、愉快、安全的工作和生活环境。所以，物业服务企业应当以优质、高效的服务取得用户信任，从而不仅为企业生存取得立足之地，并且可以取得良好的社会信誉和经济效益。由此可见，物业管理行业的性质决定了物业管理服务必须坚持科学发展、处处体现“以人为本”的理念。坚持“以人为本”，搞好物业服务。
树立“以人为本”的服务理念可以从以下几个方面做起：
（1）营造出一种氛围，在社区成员中确立共同的价值目标，让业主对社区产生一种亲切感、认同感和归属感。物业管理企业可通过开展“邻里守望”活动、举办“邻里亲情节”等多种
方式丰富社区文化生活，增进邻里关系，缓解人们平日里紧张、高速的工作压力；
（2）物业管理要大力建设环保社区、绿色社区。应包括建立污水处理系统、垃圾分类管理等
节能环保措施；
（3）强化业主监督，促进居民对社区事务的广泛参与；
（4）坚持服务第一，搭建一个便民的平台，尽最大努力完善社区的服务功能。
通过对中国物业管理的现状的浅薄认识以及对物业管理这一行业的重要性的认识，我个人觉得及时转变当前物业管理行业的工作理念，使其从“仅仅是管理”的误区中走出来，并迅速进入服务的角色，对中国的物业管理行业发展尤为重要，对构建一个文明和谐的社会也会发挥不可估量的作用。
参考文献：
[1] 中国学术期刊网.《浅谈物业管理如和在构建和谐社会中发挥作用》
[2] 刘圣欢.物业管理服务－－从物业产权角度的分析.《经济问题》2001年第2期
[3] 联合时报/2009年/2月/13日/第002版.《民建会员闸北区政协常委卜尔东建言:虚化物业管理强化专业服务》
第四篇：物业管理论文
浅析物业管理发展进程中的问题与出路
姓名：刘晓旭班级：工程管理2班学号：20101125 摘要：房地产市场的蓬勃发展，所带来的只会是物业管理企业数量的剧增，也不可避免的造成了行业水平参差不齐，良莠兼具，而最终的结果是行业整体水平的难以提升。历史为物业管理行业的发展提供了新的发展契机，市场的供大于求，使得高水平的物业管理公司实力彰显，专业水准在所管项目中充分发挥物业管理行业存在些许问题，但是其作为朝阳行业发展前景是好的，物业管理企业应采取积极有效的手段，促进行业健康有序的发展。
关键字：物业管理房地产发展 物业管理行业作为我国市场经济和城市管理发展的产物，经历了二十年的发展壮大，如今已成为我国经济社会中一个新兴的朝阳产业。随着建设部1994年33号令《城市新建住宅小区管理办法》的制定，确立了物业管理行业的诞生，并规定了这一行业的鲜明特征即社会化、专业化、企业化、经营型。随着国内物业管理行业向专业化、规范化、市场化迈进的同时，物业管理行业也逐渐出现了种种问题。
一、物业管理行业现状及深度发展存在的主要问题
物业管理在中国尚属新生事物，虽经近十几年的发展，物业管理市场已初步形成，但我们应看到二十一世纪物业管理的发展仍将面临一系列困难，其主要表现在：管理体制上，尚处于新旧体制转轨过程中，社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善；运行机制上，市场竞争机制尚未全面形成，垄断经营、不规范竞争还相当严重存在；市场主体与物权关系上，还没有建立业主委员会的主体地位；物业管理法律、法规有待于进一步完善；物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步理顺；城市旧区环境整治与物业管理问题等等，上述问题，是宏观、大环境方面的。作为行业的细胞――物业管理企业，笔者认为影响其深度发展的因素主要有以下几个方面：
1、人员素质和所掌握的技能远不能满足物业管理行业发展的需要。
物业管理行业由于受计划经济影响较深，人员竞争力弱，服务意识不强，操作技能还需要不断适应市场的要求，再加上行业利润偏低，政府及舆论导向社会效益的多，经济利益的少，劳动力价值不能有效体现，也使一些高素质的人才在进入本行业之前踌躇、徘徊。随着知识经济时代的到来，我们现在劳动力成本低的优势将逐渐消失，没有相当文化水平的劳动力将成为企业发展的包袱。随着商品房建设的增加及境外物业公司进入给人们观念上带来的影响，物业管理行业也吸引了一批有知识、有开拓精神的青年参与，但从整个行业来说，文化水平和技能偏低的现状没能从根本上得到解决，笔者认为这已成为制约物业管理行业进一步发展的重要因素。
2、管理方法和管理手段的落后阻碍了物业管理行业的拓宽。
计算机的不断普及，全球网络的出现，通信产业的迅猛发展、通信和计算机技术的“数字趋势”，全球经济一体化进程的加快，使世界的运行方式发生了根本性的变化，它创造出许多知识化、智能化、数字化的新产品和新服务。它们不仅改变了我们的工作方式，而且也改变了我们的生活方式。既使从一般意义上的行业状况来考察，我们的物业管理方法和管理手段已经面临亟需提升的广阔空间，但我们物业行业中目前许多企业还采用手工的管理方法，如手工记载住户和业主档案、各类建筑资料、日常的事务性工作等，这样既耗费大量的人力、物力和时间，而且也很难达到规范化管理，也不适应现在及未来物业的使用功能。如果我们再不及早运用以计算机为基础的先进的管理方法和手段去占领这些市场，那我们在不远的将来即面临更大的困难。
3、物业管理还缺乏创新意识，主要表现在观念创新、经营创新和管理创新上。
观念创新是一切创新的先导，是物业管理发展成熟的基础。物业管理作为新生事物，本身就要求我们用新眼光、新立场去看待它，用新思维、新方法去研究它。然而由于受传统观念束缚和思维定势的影响，人们对物业管理行业没有全面的认识，没有给物业管理准确的定位，使物业管理面临重重困难。物业管理的中心任务不应该仅是对物的管理、对人的服务，而是将两者有机结合在一起所进行的一系列创造性活动，其核心应该是协调人与人、人与物、物与物之间的关系来创造一个人物有机结合的环境，在这个环境内外有着众多影响因素是处于不断变化之中的，而物业管理企业就要根据变化的因素不断创造出新方法、新措施来促进整个环境的优化，物业管理切忌墨守成规，一成不变。其实随着生活水平的日益提高，市民的居住行为和居住要求发生了巨大的变化，人们已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目，人们更希望居住的小区富有融洽、祥和的生活气息和人际交往关系，具有强烈的专业性、文化性和社会性，物业管理公司只有不断创新，才能使居住者的心灵得到真正的满足
二、物业管理要实现良性发展，解决上述问题，应采取的对策
1、物业管理应充分调动政府、企业、业主的积极性
物业管理作为一项复杂的社会系统工程，不仅关系到企业的利益，而且关系到业主的生活质量、城市的管理水平、城市的整体形象等，因此，物业管理的发展需要各方面的支持与配合。首先政府要转变职能，应从直接管理房地产、干预物业管理企业经营管理活动为主，转向宏观调控、创造条件和环境、制定法律和法规、提供政策指导和服务，协调相关单位的关系，而把行业评比、竞赛之类的活动交由企业自律组织或行业协会等去完成；其次就是业主的观念创新，业主既要懂得自治，也要学会自律；企业要认清自己的角色定位，在观念、经营管理方面有所创新。
2、物业公司要着重人力资源管理，把加强对员工的培训和对外引进高素质人才结合起来。
在知识经济时代由于知识经济更新速度的加快，信息总量的迅速膨胀，人们必须不断地学习新的知识、新的技能，并善于运用新的知识将其物化能满足人们需求的产品和服务，否则就会被挤出不断重新配置的岗位。同时，物业管理又是一个新兴的行业，它本身也在不断发展、不断完善的特点决定了其在相当长时间内人才缺乏，所以我们不能靠等，或单纯靠社会输送人才，而必须积极利用各种途径，加紧为自己培养出具有专长的各类人才，特别要培养出能适应知识经济要求的复合型和应用型人才，以增强企业的竞争力。员工的培训不是一种消耗，而是一种有回报的投资；物业企业也不应仅仅是经营型组织，更应成为学习型组织，员工不应仅仅是操作型员工，更应成为知识型的员工。
3、增强创新意识，不断拓宽物业管理领域。
不同的企业由于生产规模、经营范围、技术水平、人员素质等不同，企业管理的模式也不一样，但创新是企业发展的永恒主题。观念创新。物业管理要走出困境，首先要做的就是解放思想，只有思想上深刻认识到物业管理是一种企业行为，才有可能从新角度去审视它，用新观念去理解、研究它。经营创新。首先，在经营上要将物业管理视作 一种企业 的经营行为，在整个活动中要努力发现新的市场需求、新的用户、新的机会，主动开拓新的市场；管理创新：即要实现管理的科学化和管理的现代化。组织机构的创新：任何企业和个人都可以利用网络获取信息，以获得商业机遇，市场危机重重,因此我们的工作中心要以市场为导向,我们的组织机构也要适应不断变化的市场。随着物业管理市场的开放，竞争将变得日益激烈，客观上需要组织机构灵活、决策更迅速，以适应不断变化的外部环境。物业管理行业在我国还是一个年轻的行业，不管现在发展是否合理、完善，不管现有的规模如何、技术含量如何，市场决定了它的发展空间是很大的。况且，未来的物业管理内涵也可能与现在的不同，随着技术的飞速发展，汲取国外的先进管理模式，更加上自身的不断努力，我们有理由相信，物业管理的明天将会更加灿烂辉煌。
关于湖北石首天鹅洲国家级自然保护区特有物种调查报告
调查地：石首天鹅洲国家级自然保护区
姓名：**
邮编：434400
一.概述
天鹅洲地处长江中下游下荆江河段，由于长江裁弯取直，形成长江故道群湿地.天鹅洲是长江出三峡后，下游地区保留最完好的一块湿地，也是国家新公布的16处湿
地中保留最完好的一块湿地，总面积70平方公里。这里耕地肥沃，草种林木丰茂，气候温暖湿润，水域辽阔，洲滩成片，是中国内陆地区罕见的天然优良牧场，被誉为“绿色宝库”、“天然动物园”、“自然博物馆”，已愈来愈为世人所关注。
二.特有物种情况
在实践的过程中，我在过年之余走访了天鹅洲，并查阅了相应的网站和文件，希
望对特有物种状况有一个深入的了解。据相关的资料显示：这里拥有野生植物238种，野鸟56种，除麋鹿、白鳍豚、江豚外，还有天鹅、白鹭、猴面鹰、中华鲟、娃娃鱼等多种珍稀保护动物。
1.麋鹿。麋鹿俗名“四不象”，是中国特有的鹿类，是湿地动物，由于对湿地生境的适应，而形成特殊的形态，即所谓的“四不象”，角似鹿非鹿、脸似马非马、蹄似牛非牛、尾似驴非驴。曾于1900年在中国本土灭绝，幸有少量存于欧洲，最后仅剩18头，被养在英国乌邦寺，经过一个世纪的养护，种群才得以恢复。1985年回归到北京南海子，这是麋鹿这一物种的模式标本产地（1865年被法国传教士大卫发现），这里也是原元、明、清皇家猎苑故地。麋鹿从1985年首批回归38头，被放养于北京南海子的千亩鹿苑后，逐渐繁衍壮大，1993年10月底和1994年12月底，先后两批来自南
海子的64只麋鹿迁到天鹅洲，开始回归大自然的怀抱。由于环境适宜，经过10多年的野生放养，天鹅洲麋鹿数量也由最初的64头发展到了800余头，成为全球最大的野生麋
鹿种群。
2.白鳍豚。白鳍豚俗称白鳍、白夹、江马。属哺乳纲、鲸目、白鳍豚科。它的分布仅局限于湖北省沙市以下的湖南、湖北、安徽、江苏的长江段。其中石首天鹅洲长江故道分布最多。
白鳍豚是我国特有的珍稀水生哺乳动物。它是研究鲸类演化和生物进化的宝贵材料。它有发达的大脑，是一种聪明而有智慧的动物，它有“回声定位”和声纳等特殊功能。具有流线型的体型，丰富的皮下脂肪，游泳敏捷，这些结构在仿生学上有重要的科学价值。
白鳍豚体呈纺锤形。吻突极狭长，上颌和下颌几乎等长，且微上翘。体长为吻长的6倍
。体色背部青灰色，腹部白色，颈部两侧、耳孔后及鳍肢上方区域有一半圆形的白色宽纹，在肛门上方的尾侧有两道半月形的白色宽纹。
白鳍豚喜在远离岸边的江心主流区活动，为疏人性豚类。在行动中有集群习性，常三五成群在江心活动，偶尔也进入湖泊、支流与长江干流汇合处活动。白鳍豚用肺呼吸，每隔一二分钟就要露出水面换一次气。换气时总是头先出水，有时会喷出水花，出水呼吸时会发出声响。当天气闷热、暴雨即将来临之际，它便频频露出水面一起一伏，群众称为“白鳍拜江”。
白鳍豚是肉食性动物，其视觉很差，靠自身发出的超声波讯号发现食物并突袭式吞食。食性以鱼为主，常在浅滩、岔流以及支流汇合处觅食。其食量甚大，一般摄食量可占体重的10%～12%。
白鳍豚雌性6龄、雄性4龄可达性成熟。生殖交配期在4月～6月，怀孕期约9个月，至翌
年一二月份在江中分娩。母豚每年只生1胎，每胎1仔，偶有双胞胎。刚出生的幼豚哺母豚乳汁长大，并随群活动。
长江葛洲坝和三峡大坝建成后，使长江生态环境发生了急剧变化。航运业的发展、河道整治、机动船只增加、水质污染、江湖淤塞、使用有害渔具及有害捕捞方法等，严重威胁着白鳍豚的种族延续。据实测统计，现长江白鳍豚资源量已不足100头，远低于国宝大熊猫。为使白鳍豚在自然界不被灭绝，国家已将其列入一级保护动物，并将长江天鹅洲故道和安徽铜陵江段划为自然保护区，保护和增殖白鳍豚资源，拯救濒危物种。
3.江豚。和白鳍豚一样，国家二级水生珍稀保护动物长江江豚也是长江独有的哺乳动物，由于长江环境恶化，长江江豚种群数量迅速下降，1992年约有2700
只，估计现有1000只左右。上世纪90年代初，天鹅洲开始引进3只长江江豚进行迁地保护。由于保护得当，近年来天鹅洲江豚种群数量逐年增加，每年均有幼体出生，目前已形成一个25只的江豚繁殖群体。计划在今年底再补充10只雌性江豚，使故道江豚种群数量增长并维持在80-100只。
从2001年开始，中国科学院水生生物研究所的专家和天鹅洲保护区的工作人员选择使用岸上定点观察、流动观察和水上流动观察，对天鹅洲江豚集群活动状况实时监测。并每年开展一次无伤害围网捕获，通过采取血样、安装无线电信标等方式，对江豚进行健康检查、遗传分析和水下生活监测。研究结果表明，天鹅洲故道内江豚以集群的方式迁移和活动，集群规模从2-20只不等，一般分成2个9-11只规模的亚群体，活
动范围相对独立，每个亚群体又常分成规模较小的核心群体，其中3只集群最多。这为保护区的江豚繁殖群体健康保护与管理提供了重要依据。
专家认为，天鹅洲故道长江江豚是世界上第一个鲸类动物迁地保护的成功事例，对类似濒危动物的保护无疑起到了示范作用。
三.面临的问题与挑战
1.保护资金。水中大熊猫”白鳍豚的迁地保护计划，14年前就已提出，但因资
金紧张一直搁浅。农业部一位官员称，1993年的一次国际会议上，专家就已提出捕捞计划，但因资金缺口比较大，一直未能开展。中科院水生所研究人员王克雄说，1000万元是下江捕豚的资金门槛，另一位与会专家表示，要想将白鳍豚全部捕捞起来，则
需资金1000万美元。如今以是2008年，虽说国家批拨了大比资金，可保护天鹅洲的资金还是十分短缺，资金问题是制约天鹅洲野生动物保护的重要瓶颈。
2.生态环境。虽说天鹅洲湿地环境十分优越，可还是随着长江整体生态环境的下降而下降。比如支流以及长江沿岸线严重的堰塞和回水，栖息地破坏，通道堵塞，过度捕捞，拥挤的水上交通以及随之而来的污染，导航及通讯带来的噪音。
3.人为破坏。在去天鹅洲保护区调查时，我发现同行的有些旅客将吃剩的包装
袋随地乱丢，随意践踏草坪，更有甚者，有人为了看麋鹿清楚些，离麋鹿过余接近，严重恼乱麋鹿正常的栖息。
四.从中获得的学习和启发
首先，我从这次掉查中发现：我国的整体环境不容乐观，随着生态环境的破坏，许多物种都处在濒临灭绝的边缘。我忠诚的希望国家和社会各界高度重视我们的环境，花更多的钱在环保上，使我们的后代能开心的在野外，而不是在博物馆，看见许多古老的物种。
其次，我们生存在这个地球上，每个物种都有自己生存的权利。人类并不比动物优越多少，动物同样需要有自己的生存空间，人类不应该因为自己的私欲而破坏和杀戮。
目前，全国环境成下降趋势，作为环境专业的一名学生，我应该好好学习专业知识，提高各方面知识，为我国的环保事业做出自己的贡献。
2008年2月23日
第五篇：物业管理论文
《物业管理》课程考查
名称 —————————————————— 姓名 —————————————————— 学号 —————————————————— 专业 —————————————————— 年级 —————————————————— 班级 —————————————————— 指导教师 ——————————————————
东南大学成贤学院土木工程系
年月
物业管理行业存在的问题及发展对策研究
02207141戴佳清
摘要： 我国物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。但物业管理同时也存在着问题, 其突出表现为物业管理不到位, 缺乏为顾客创造价值的服务精神。物业管理存在的种种问题有着深层的潜夺因素, 追根溯源, 可以归结为下面原因: 首先是制度因素。其二是企业文化与组织结构障碍瓶颈。因此, 物业管理企业提高竞争力,必须对症下药。首先，要建立现代企业制度。在建立现代企业制度的过程中, 物业管理企业也应当按照: 产权清晰, 权责分明, 政企分开, 管理科学等现代企业制度建立的原则, 建立现代物业管理企业的经营机制。第二是建立以顾客为中心的企业文化。为顾客提供满意的产品和服务经营文化理念。最后, 创建以客户为中心物业管理流程。
关键词： 物业管理 现代企业制度 企业文化 客户关系管理
Property management industry problems and
development countermeasures
Student No.02207141Name Jiaqing Dai
Abstract: Our country's property management in the improvement of people's living and working environment quality, promoting the urbanization process has played a positive role.But property management also problems with its outstanding performance for property management does not reach the designated position, lack of creating value for customers, service spirit.Property management problems has deep dive took factors, traced back, can be summed up in below reason: the first is that the institutional factors.Second is the enterprise culture and organizational structure obstacles bottleneck.Therefore, property management enterprises enhance its competitiveness, must suit the remedy to the case.First of all, we should establish modern enterprise system.In the process of establishing a modern enterprise system, property management enterprises shall, in accordance with clear property rights and responsibilities: trenchant, separating, scientific management and other modern enterprise system establishment principle, establish the modern property management enterprise management mechanism.The second is to establish a customer-oriented enterprise culture.To provide customers with satisfactory products and services business culture idea.Finally, create regard customer as the centre property management process.key words:Property managementEnterprise culture of modernEnterprise cultureEnterprise system of
customer relationship management
今年来，我国物业管理行业进入了一个迅速发展的时期。但同时，由于多方面因素的制约，行业的发展也出现了一系列问题，使得物业管理行业一直“没长大”。笔者认为，物业管理行业的当务之急是需要通过立法，完善制度等措施给物业管理行业正本清源。
。物业管理概括
物业管理是一个新兴的行业，随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮。然后，我国物业管更远论是理论建设还是实践控索，都远远滞后于城市的建设与发展，特别是在实际运作中，由于现代新型建筑材料的应用，环保建筑、生态建筑、信息建筑、智能建筑的产生，更在发展水平上拉开了现代城市建筑与物业管理的差距。
1.1 物业管理的基础理论
1）维护物业管理区域内的规划不肥破坏。物业管理企业的首要任务之一，就是维护物业管理区域内的规划不受破坏。按照规章制度，制止各种违章行为，禁止私搭乱建，督促指导业主和使用人执行城市规划法。（2）房屋装修监督管理。物业管理公司应加强对装修行为的监管，审核装修设计图纸或作为是否构成对物业结构、墙面、楼板等的损害，派员巡视施工现场，监督施工人员规范作业，发现违规行为应及时劝阻并督促其改正。（3）房屋的维护与修缮。房屋的维护与修缮是物业管理的重要环节，是常规必服务与管理的主要内容。对房屋维护和修缮时，应该依照国家规定的维修规范和行业标准，制定修缮计划和方案，在确保房屋建和用房安全适应用户使用的前提下，尽量做到少投入多产出，实现社会效益和经济效益的统一。(4)设备、设施的管理用维修养护。房屋设备与设施管理，是开放性的管理，也是技术含量较高的管理，管理的好坏直接反映物业管理企业的管理水平和企业形象，从而影响着企业效益。(5)安全保卫与消防。物业管理区域内的安全保卫与消防工作，应该在公安部门和消防部门的指导和配合下，根椐用户的需要雇请保安人员履行安全保卫职责。(6)保洁管理。在物业管理区域中，整齐清洁优美的环境，会给人带来舒适感，因而清洁优美成了物业区域文明程度的象征。保洁工作的重心，是治理“脏、乱、差”，而“脏、乱、差”却具有多发性、传染性和顽固性的特征。（7）环境保护。环境保护，是指以协调人与自然的关系，保障经济、社会和环境的可持续发展为目的，以保护和改善生态环境，合理利用资源为主要内容而实施的行政的、经济的法律的、科学技术的和宣传教育的各种措施和活动的总称。（8）绿化管理。物业管理企业要为住用人服务，对住用人负责，就要增强绿化意识，合理投入人力、物力、财力，经常向住用人宣传绿化的意义，加强物业区域内的绿化管理，扩大绿地面积，养护绿地，提高绿地标准。（9）车辆管理。物业管理企业对住用人的车辆停车位置应当适当安排，现有停车场地要有序停放，没有停车场地应该与有关部门协商新建或改建停车场。设置停车场应该因地制宜，经济适用，布局合理，保证安全。（10）综合经营服务。综合经营服务是多种经营性质的有偿服务方式。住户需要就是综合经营的内容，包括衣食、住、行、玩各个方面，医疗、体育、教育、通信、银行无不是住用人的需要。
1.1.1 当前物业管理服务中的反映出来的主要问题
（一）法规不健全，司法效力不高
近些年来，虽然物业管理的立法取得了不小进展，《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等的出台，对规范物业管理的运作起了一定的作用。但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织与其它组织的关系处理、物业管理权力交接等，依然缺乏可操作性的规定。这使得许多物业管理纠纷难
以通过法律途径解决。加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效力低，物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是经常久拖不决，容易使得小纠纷演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重影响社会和谐的事件。
（二）物业公司与业主之间的缺乏信任，难以建立和谐关系
目前有一些物业公司依仗有开发建设单位的支持，经常对业主的呼声不予理会，粗暴干涉业主的权利，导致业主对开发建设单位附属的物业公司很反感、不信任。开发建设单位的物业公司对物业早期介入和前期管理往往走形式主义，不能真正维护业主的利益，在建筑质量、功能、配套等重大事项上没有起到应有的监督把关作用。引致业主经常以房屋质量问题、建设单位承诺不兑现等而迁怒于物业公司，对物业公司不信任，关系处理不好。广州、深圳许多小区由此发生暴力冲突。
（三）物业公司履约意识和能力差，物业服务不到位
有一些物业公司在取得物业管理权后，没有按照合同认真提供物业服务，擅自降低服务等级，减少服务项目，降低服务标准和要求；有的公司连起码的服务合同要求都不能达到，以减少成本增加利润。有的公司甚至连清洁、保安工作都不能做好。
（四）业主组织地位不明确，业主委员会运作不规范
长期以来，业主委员会只是一个无法人地位和独立财产相对松散的业主自治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立承担民事责任。即便现在不少地方接受诉讼或仲裁，物管公司胜诉后，也难以执行。而在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励。机制欠缺，部分业委员成员或业主代表便会不公、不当地行使自己的权力，难以发挥业主组织应有的作用。
（五）业主欠费比例在有的地方较为严重
根据《中国物业管理》杂志的报导，北京市居民小区管理办公室对28个商品房小区进行调查，物业收费率能达到80%的只有14个小区，商品房小区平均物业收费率仅为65%。而一般来说物业管理费收费率低于80%物业公司将难以维持正常管理活动。
1.1.2 物业管理服务问题产生的原因
（一）业主与物业管理企业理念滞后
时致今天，仍然有大量人们对物业管理的认识停留在计划经济时代的单位管理或房管所管理模式上,无论是物业公司还是业主对物业管理的认识均又不成熟之处。特别是内地这种情况更普遍。据陕西《华商报》记者调查，西安市民对物业管理存在的问题可概括为六个方面：97％的业主称小区物业管理部门不是根据业主意愿公平选聘产生，而是由开发商“钦定”的，小区业主合法权益无法得到保障；86％的业主认为小区物业收费不透明，更有60％的业主称不了解物业部门收费的用途，而行政主管部门的指导无从谈起；参与调查的70％以上的业主对物业服务不满意，同时认为业主无法行使属于自己的权利；在参与调查的市民中，有一半以上的人称不知道小区物业管理的政府行政主管部门是谁；参与者中，近90％的业主称小区不能按时召开业主大会，其中不少业主称小区没有召开业主大会却产生了业主委员会，怀疑是物业管理部门暗箱操作；在“您对小区物业管理不满时采取何种方式解决？”的调查项中，近30％的小区业主通过“争吵”解决物业纠纷。
（二）物业管理规模小，规模不经济，经营管理困难
规模不经济的问题。物业管理行业有一种说法，如住宅小区的管理面积在5万平方米以下者往往是亏损的，5-8万平方米才收支平衡，8万平方米才有赢利可能。但目前很多物业管理项目面积较少，整体上很难达到规模经营水平。
（三）行业队伍素质偏低，人才短缺
物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚，培养的人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，更加之观念上认为物业管理无需高素质人
员的误区等，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业地位的提高。
（四）物业纠纷处理方法不当，解决物业纠纷的有效途经不够
目前，不少物业公司对物业纠纷和和与业主的纠纷经常采用不适当的方法处理，如暴力解决、对簿公堂等，结果不仅难以解决根本问题，反而容易激化矛盾。
1.1.3 物业管理解决问题的对策
一）完善立法，改进司法
一年前出台的《物业管理条例》突出了权在业主、订约自由、合同优先、建设与管理相分离、以招投标方式选聘物管企业、以合理公开以及费用与服务水平相适应的原则确定物业服务收费标准等物业管理法治精神与原则，较以往有了较大的改善。但迫切需要地方立法加以细化，强化法规的可执行性和可操作性，特别是要在业主组织的成立运作、物业接管的程序、方式、不交物业服务费的制约等方面作出具体规定，以化解当前大量出现的一些突出纠纷与矛盾。在司法方面，要借鉴香港小额钱债审裁方面的经验，改革简化审判程序，提高审判效率，加大对物业服务中每一方违约违规的处罚力度，遏制“赖账”等不良现象与苗头。
（二）强化政府监管与指导，加强社会监督力度
首先，要从源头上对包括物业项目报建、规划设计、融资、开发、销售全过程进行严格监管，为后续的物业管理服务打下良好的基础。要积极改革物业管理行政管理模式，真正落实三级管理体制，将对物业管理监管的权力中心下移至街道办事处，明确赋予街道办事处指导业主大会召开成立，对物管招投标、物管交接及业主组织和物业公司实际运作进行监管的具体职责，提高监管效率。
1.1.4 建立现代化物业管理（1）运用现代化管理方法，是小区物业管理现代化的重要途径现代管理方法的特点主要有以下几点：第一，科学性。即现代管理方法是以现代科学技术为基础的，是系统论、控制论、信息论的具体应用。第二，定量性。现代管理方法一般建立在现代数学基础之上，有越来越明显的定量化趋势。第三，完整性。现代管理方法一般都较为完善，一般都有明确的目标、一定的制约条件、达到目标的程序和方法、良好的信息反馈等。第四，通用性。现代管理方法都有比较广泛的适用范围。如ABC管理法，不仅应用于库存管理，而且还可应用于资金管理、人事管理等。第五，全面性。即现代管理方法应用范围的全面性和所赖以产生的现代科学技术的全面性。现代管理方法中，有的方法涉及人的管理，有的方法涉及物的管理，有的方法是对二者的管理。第六，智能性。即以电子计算机为手段。现代管理方法与电子计算机辅助管理互相依存、互相配合现代管理方法的应用越来越多地以电子计算机为手段。现代管理方法的种类很多，对于小区物业管理来说，现代管理方法在各业务职能管理领域的应用是比较重要的，因为它有助于各专业人员根据实际工作需要，有重点地学习和掌握与本职能管理有关的现代管理方法，便于有关部门组织现代管理方法的培训，还有利于现代管理方法按职能配套应用，以便更好地发挥职能作用。可以采用如下现代化管理方法：1管理决策方法 2计划管理法3物资管理法4理财方法
（2）提高小区物业管理人员的综合水平，是实现小区物业管理现代化的关键。小区物业管理人才的现代化，是实现物业管理现代化的根本所在。小区物业微机管理的网络化。计算机是一种自动、高速、精确地进行各种数据计算、数据处理的现代化电子设备。近年来，随着我国小区物业管理的迅速发展，小区物业管理如何应用计算机全面开展小区物业的日常管理，已日渐成为人们的共识。实
践证明，用微机管理小区物业，不仅可以提高时效，而且会加快小区物业管理的现代化进程，使管理与服务实现良好的社会和经济效益，可以预见，以计算机为手段的小区物业管理，必将显示出所具有的强大的生命力。
1.1.5 致谢
本文是在盛怡老师精心指导下完成的。盛怡老师以其严谨求实的治学态度、高度的敬业精神对我产生重要影响。同时，在此次论文中我也学到了许多了关于物业方面的知识。
参考文献：
[1] 作者：赖淑华，朱文进刊名：小区物业管理制度与业主手册出版时间：2005年01月出版社：广东经
济出版社
[2] 作者：赵涛刊名：物业经营管理出版时间：2006年04月出版社：北京工业大学出版社
[3] 作者：黄毅勤刊名：现代物业管理企业会计实务出版时间：2006年01月出版社：民主与建设出版社
[4] 作者：赵凯刊名：物业公司组建与运作出版时间：2006年01月出版社：机械工业出版社
[5] 作者：胡运全刊名：物业管理概论出版时间：2006年01月出版社：华中科技大学出版社
点击咨询 