物业管理论文-廖平德

第一篇：物业管理论文-廖平德

江西农业大学南昌商学院

《物业管理》论文

题目:以经理的角度浅谈如何做好住宅小区的物业管理工作

专业班级：公事管090

1学号：09104137

姓名：廖平德

任课教师：李勇军

二0一一年十二月二十日

【摘要】市场经济下的物业管理具有重要的地位，不仅涉及物业区域维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化、车辆管理等多方面公共服务，而且影响市民工作生活的质量、社会安定，更关系到现代化城市建设。物业管理的目标就是为居住区域内的业主和使用人提供和保持安全、整洁、舒适的居住环境，高效、优质的物业保安服务是保障物业管理区域内良好公共秩序的重要保障。物业管理并不直接创造经济效益，但它通过顾客满意的管理，为经营者和投资者创造财富。

【关键字】物业管理小区服务社区安全

前言

自改革开放以来,住宅建设得到快速发展,大量住宅小区投入使用, 根据第二次全国经济普查结果，物业管理相关数据在我国第三产业的主要数据中表现不俗：2008年物业服务企业在管房屋建筑面积是1254632.2万平方米，比2004年的288252万平方米增长了335%；2008年末物业服务企业58406个，比2004年末增加26724个，增长84%；从业人员2501195人，比2004年末增加106.7万人，增长74%；主营业务收入2076.7亿元，比2004年末增加1394.7亿元，增长204.5%。同时也带来了管理工作的变化,国外专业化管理经验被引入,取得了较好的效果,并带动了全国物业管理工作的起步发展，但是随着人民生活水平的提高，广大城市居民对住宅物业管理工作的要求也越来越高，认为需要一个和谐舒适的居住环境。在对和泰(江西)物业管理有限公司的观访之下结合相关书籍。本文以经理的角度提出如何做好住宅小区物业管理工作的相关建议。

一、前期介入期的管理工作

(一)建立一支高素质的管理队伍，人才是保证高质量的前提 现在，大量新材料、新技术在建筑工程中运用，大量高科技、智能化的设施、设备进入居民住宅，进入楼堂馆所，从而使得物业管理的范围已扩大到小区安防、清洁、绿化、工程维护、财务统计、社区文化等多个方面，内容涵盖智能化监控、计算机管理、消防巡检、交通指挥、管网维修养护、设备的保养与使用及更新等。高科技设施需要高素质人才，早期的物业管理相对简单，主要为户主守楼、护院、收发信件、代收水电费等。如今没有高素质的专业人才，很难实现现代化的物业管理。再者，物业管理是典型的劳动密集型行业，人员队伍的管理至关重要。为此，人才团队的建设应致力于“管理专业化”、“年龄年轻化”、“结构多元化”，以抽调公司骨干、招聘社会人才相结合，并辅以行之有效的培训手段，形成一支“门类齐全、结构合理、作风过硬、管理有效、服务周到”的高素质员工队伍。并且实行科学的分工与协作，将目标分别成若干个子目标、分目标、以岗位职责的形式明确每个项目成员在组织中的作用，做到“人人有事做，事事有人做”。在分工时要结合成员的年龄、工作能力和个性特点，因人而异，因岗而异，将最合适的人安排到最需要的岗位，建立学习型组织，努力使学习成为一种经常化的活动 在日常工作中应坚持员工培训与考核并重。

(二)了解小区的实地和周围市场环境及管理规章的制定

住宅小区物业管理服务，表面上看就是一些琐事，其实并不是那么容易去落

实、执行。再者物业的利润微薄，使之更难于经营和规划。所以，我建议一个小区的物业管理在投入实质性的经营管理前，应该对小区有所了解和实地的考察。与开发商做好全方位的沟通，做好周边物业市场的调查和成本分析。再来就是依据实际情况编写项目的物业管理方案和具体的落实措施等。制定相关的管理方案和相关的岗位职责，操作规范，奖惩办法，制定相关的监督检查管理规范，严格执行所制定的各种规章制度和管理措施等，再者就是做好各个岗位的岗前培训，在岗培训，和转岗培训等工作。

(三)做好对工程的考察和接收工作

工程质量是物业管理实施的前提，关系到居民的生命安全，不容忽视。应严格对物业的共用部位、共用设施设备，特别是管网设施、隐蔽工程等，严格地进行承接验收。分清产品的质量责任、施工安装质量责任、管理维护责任，以保证开发商、业主、物业企业的合法权益，提供开展物业管理的必备条件，确保物业使用安全和功能，保障房屋买受人的物业管理消费权益。应严格按照建设部发布的《房屋接管验收标准》、《物业管理条例》的内容，对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电、气、水、卫、消防、采暖、电梯、附属工程等物业共同部位、共有设施设备进行查验，特别是消防、电梯等。

二、业主入住期的管理工作

(一)关于社区公共设施的管理

1、制定详细的公共设施、维修养护计划

我们应把小区内所有的设施、设备都列入维修、养护计划之内。根据小区的具体情况，因地制宜的制定计划，重点的设备设施养护。我们增加维修养护的频率和检查次数，有具体的年维修养护计划、月维修养护计划及计划实施方案、设备设施检查记录等。同时，我们在维修保养设备设施的时候，必须做好维修保养时间和检查时间记录。

2、按照制定的年度计划,严格实施维修保养工作,并在日常工作中落实情况 要求每月上报本月工作计划及实施方案，每周例会上报本周工作内容及下周工作重点。计划要写的详细。落实到每季每月甚至每天。小区主任对所上报的月维修计划及周计划，每周进行一次检查。并将检查结果公示，告知全体业主，小区设备设施完好情况，及维修养护过程。从而使我们的工作有效、透明的开展下去。

3、完善维修保养后的记录

我们在维修保养检查设备设施后，必须详细记录设备设施的当前状态、维修保养过程、维修保养日期、所用材料。记录详细规范。必须做到维修及时，上报准确，检查到位。为我们的工作留下痕迹，规范我们的维修养护和管理工作，并能为区域内的设施设备出现问题和故障时，能提供可靠的依据。

4、增加公共设施的提供和服务范围

在提倡和谐社会的今天，“以人为本”是物业服务的根本理念。“以人为本”的物业管理，其实就是要做到充分为业主解忧，以广大业主的利益性、便利性为出发点去进行小区的物业服务，为此可以开办幼儿园、学校、餐厅、超市、网吧、装饰装修公司、搬家公司和礼仪服务公司等。对小区房屋和配套设备设施进行维

修、保养，对道路和场地进行管理、维护，对业户报修及时响应、措施得当，小区环境安全有序、整洁美观，当这些基础管理服务到位之后，物业服务公司才能赢得业户的信任和支持，5、注重社区的环境卫生建设

增加绿地面积及垃圾的及时处理，绿化管理要因地制宜，小区特定的环境决定了绿化保护必须作为物业管理的首要任务来抓，具体措施包括通过宣传、报道等方式来提高小区居民爱护绿地、爱护家园的意识。绿化保护工作只有长抓不懈，才能为园林绿化的长效性打下坚实的基础。其次，绿化养护也很重要，绿化养护既要做到勤，又要注重科学。

6、加强社区的安全保卫工作

没有了安全感，业主就无法正常生活，由于小区物业管理中的安全保卫工作涉及内容多而且范围广，具有专业性强、管理与服务并存性、受制性等特点，稍不注重，就有可能出现安全隐患或事故，所以除在加强小区硬件条件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、专业的安全管理队伍，是非常有必要地，主要是加强保安人员的管理及消防设施的维护。

(二)正确处理与业主之间的关系

(1)加强与业主的沟通

管理人员应经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，那怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，同时也拉近了与业主之间的关系。

(2)开展相关的娱乐活动

开展积极向上、公众乐见的社区文化活动，是物业管理的基本内容，也是营造小区良好的人文环境、融洽小区业主关系的重要手段。比如扭秧歌、体育比赛等，频繁举行的各种社区文化活动使小区内部呈现出文明、祥和、美好的生活氛围。

(3)积极配合业主委员会

积极主动配合成立业主委员会，并与其建立良好的合作关系是项目经理需要考虑的大事之一。成立业主大会（业主委员会）是法律赋予业主的权利，任何单位或个人想要阻止都是徒劳无功的，我们所要做的就是把具有一定议事能力、配合物业服务公司工作和能持客观公正态度处理问题的业主选入业主委员会，从而为今后的愉快合作打好坚实基础。

(4)预留一定资金再投入

实现小区物业管理的经济效益、环境效益和社会效益共赢的局面，是一个具有社会责任感的物业服务企业的长远目标。为此，在赚取合法合理利润的同时，项目经理应切记在每年预算中安排一定比例资金对小区再投入，在硬件设施、设备和环境等方面实施更新改造，这是保障小区物业管理质量稳步提高的基础和根本，而业委会对此也是支持的，也使企业得以持续发展。

总之，我国房地产业作为一个新崛起的行业，方兴未艾，发展潜力很大。如此巨大的房地产业，对物业管理的需求不言而喻。管理好这些物业，使家庭、经济、环境和社会协调发展，是物业管理者的责任和宗旨。关于物业管理的重要

性，全国总工会主席。北京市市委书记尉建行同志曾提出：“物业管理对城市精神文明建设有重大作用，物业管理搞好了，居民才能安居乐业。”

参考文献:

［1]林乐:物业管理：商业地产成功之保障[J].中国物业管理，200

5[2]何川.中国物业管理企业战略管理理论与实践初探,，2007.[3]杨晓庄.21世纪物业管理企业的发展方向——经营型物业管理模

式，200

4[4]郭桥华,黄玲青.新形势下高职物业管理专业《物业管理实务》课程，201

1[5]霍红霞.如何构建和谐社区的物业管理，2009

[6]周瑞星.物业管理合同的法律问题研究[D].苏州大学: 苏州大学,2010.[7]孙峻,刘于鑫,姜雯,黄铭.物业管理与资产管理——物业服务企

业发展模式的选择.建筑经济,2009.[8]规范物业管理活动 促进物业管理健康发展——刘志峰副部长在全国物业管理工作会议上的讲话(节选).城市开发,2003.附录:

1、2009年底，国家统计局公布了第二次全国经济普查结果的主要数据。在第三产业的主要数据中，物业管理服务的房屋建筑面积、物业服务企业数量、行业从业人员、物业管理主业收入等均大幅增长。

2、公报显示，2008年末我国物业服务企业58406个，比2004年末增加26724个，增长84%；物业服务企业从业人员250.12万人，比2004年末增加106.7万人，增长74%及2008年底物业服务企业在管面积达125.46亿平方米，目录

摘要...............................2 关键字.........................2 前言...............................2一、前期介入期的管理工作................2(一)建立一支高素质的管理队伍，人才是保证高质量的前提.........2

(二)了解小区的实地和周围市场环境及管理规章的制定..........2

(三)做好对工程的考察和接收工作..................3二、业主入住期的管理工作................3(一)关于社区公共设施的管理...............31、制定详细的公共设施、维修养护计划.................32、按照制定的年度计划,严格实施维修保养工作,并在日常工作中落实情况.............................33、完善维修保养后的记录................34、增加公共设施的提供和服务范围...................35、注重社区的环境卫生建设...................46、加强社区的安全保卫工作...................4

(二)正确处理与业主之间的关系................4

(1)加强与业主的沟通....................4

(2)开展相关的娱乐活动.......................4

(3)积极配合业主委员会.......................4

(4)预留一定资金再投入.....................4 参考文献:...............................5 附录:............................5

第二篇：邱德平文档 （范文模版）

邱德平同志简要事迹

现年48岁的邱德平，中共党员，系姜堰区邮政局蒋垛支局一名普通的投递员。三十年邮路，行程五十万公里，投递87万件邮件，复活死信600多封！

刚开始工作那几年，通讯欠发达、条件差，工作重点是投递信件、电报、邮件。邱德平仅凭一辆绿色自行车（后改为摩托车），骑走在那崎岖的乡村小路上，不因默默无闻而自卑，也不因风吹日晒而抱怨。他坚信别人能做到的自己一定会做得更好。

2000年临近春节，家家忙过年。邱德平骑着装满邮件的摩托车前往许桥村。乡间的土路高低不平，行驶途中，冷不防一个颠簸，将邱德平连车带人差点掀翻，幸好老邱左腿先着地，但右腿左下肢却因惯性被摩托车排热管烫伤，当时他也没有在意，坚持送邮件，谁知两三天后受伤部位化脓，又疼又痒，不得不去就诊，听医生讲需要卧床休息，邱德平急了：邮递工作一天也不能耽搁！他知道支局人手少，腾不出人来，即使有人替代，人家也不熟悉他这条邮路。他谢绝领导的关心，自己想办法化解难题，第一时间打电话给在常熟打工做缝纫、月收入4000多元的妻子，让她赶紧回家，帮他投递，妻子以为救救急帮个两三天就行，虽很不愿意但又拗不过丈夫的请求，心急火燎地赶回家中，第二天就成了老邱的义务邮递员。夫妻俩合用一辆自行车，妻子在前面骑，老邱坐在车后当指挥，挨家挨户投送，持续将近两个月时间，没有投错一份邮件。妻子直到老邱伤好痊愈才去上班，白白损失8000多元收入。面对妻子的嗔怪和抱怨，邱德平只能好言相劝，把歉疚和不安藏在心里。

还有一年秋冬之交，上午10点多钟，邱德平为其他路段投递员代班。他骑着满载邮件的摩托车行驶在蒋北村10组的乡村小道上，忽然迎面一辆装满货物的农用车疾驰而来，邱德平一时避让不及，一头扎进路边的农家粪池，就在一霎那间，邱德平仍不忘将装在车后面三、四十斤重的邮包奋力甩了出去。邮包保住了，可邱德平腰部却受了伤，两腿沾满斑斑点点的粪水，浑身臭哄哄的，邱德平从粪池里爬了上来，顾不得去追赶肇事农用车，首先想到的是还好，邮包丝毫无损，没有弄脏，心里又惊又喜。他到附近一农户家中借来一身外套更换并冲洗，随后坚持上路，将当天的邮件一份不少地投送完毕。事后邱德平边工作边调理，受伤的腰部虽然好转，但每逢阴雨天仍隐隐作痛，可他一次也没有对外声张。

去年夏天，一封写着“姜堰市蒋垛镇野村爱鑫”的台湾来信摆到了邱德平的工作台上。这是一封平信，按邮政业务操作规程，他完全可以批注地址不详退回收寄局，但邱德平却没有这样做，而是带着这封信边投递边打听，开始了艰难的寻找。烈日炎炎，他一趟又一趟地 1

奔波于田间村头，凭借熟悉的人脉，几经周折，经过四五天的努力，终于找到了收件人。原来这是一封失散了五十多年亲人的来信，收件人是许桥村（原野田村）的夏明圣。当收件人接到这封不寻常的来信时，激动地连声道谢：“谢谢你！终于盼到了他的回音啊！让我们家里这份断了线的情又接上了头。”

蒋垛新桥村有一位空巢老人，子女在外打工，想订一份《银潮》杂志，他二话没说，主动为老人垫付了订刊款。老人的儿子闻讯后，想请他吃饭，被他婉言谢绝。像这样的事不胜枚举。

延伸服务是邱德平又一工作特色。近年来，校园报刊的投递量增大。为了既不影响学校正常秩序，又能方便学生，邱德平便实行课间错时投送。他放弃休息时间，每天早上六点、中午十一点半到学校投送报刊。每天上下楼梯数十趟，将订购的报刊亲自投送到各个班级学生、各个教师手中，从未发生过缺报少刊现象。他自掏腰包帮助蒋垛中学高中老师杨某订阅《中学数学教学参考》，帮助高中语文老师钱某订阅《中学语文教学参考》，至今已有3年多。

邱德平在完成繁重投递任务之余，总是想着抽出时间帮助群众做些力所能及的事情，视群众如亲人。残疾人孟子辉家离集镇4.5里外，行走不便，邱德平每次投递路过他家门口时总去看看他，问长问短，煤气没了给他代充，生病了更是用电瓶车带他去医院看医生、抓药。不认识他们的人还以为他们是亲戚呢！孤寡老人孟尔国年岁已高并患有高血压、气管炎。邱德平了解情况后，时常登门为老人服务，农忙时抽空为他插秧，阴雨天上门堵漏，特别是在老人卧床不起时为他擦身洗脚，生日时为他送蛋糕点蜡烛。邱德平成了老人的亲儿子似的，邻里得知后纷纷赞扬“老邱”不愧是个好党员。邱德平总是谦虚地说：“有钱出钱、没钱出力，只要能帮助老弱病残的人解决一些力所能及的困难，我在所不辞。”

乡亲们的理解与支持，使邱德平更加感到邮路悠悠连万家，身上的担子重千斤。30年中，他几乎每天都为乡亲们捎东西。如今，由于年岁大了些，有时怕忘了，就备上一小本子，随身带，小本子里面密密麻麻地记着何年何月何日帮谁捎东西，垫付了多少钱，何时归还了等等。内容大到帮用户捎钱汇款、办证件、缴纳水电费、捎种子、化肥、农药，小到帮人修 2

表，修理、购买农用零部件，给小学生买本本„„

第三篇：物业管理论文

浅析物业管理发展进程中的问题与出路

姓名：刘晓旭班级：工程管理2班学号：20101125 摘要：房地产市场的蓬勃发展，所带来的只会是物业管理企业数量的剧增，也不可避免的造成了行业水平参差不齐，良莠兼具，而最终的结果是行业整体水平的难以提升。历史为物业管理行业的发展提供了新的发展契机，市场的供大于求，使得高水平的物业管理公司实力彰显，专业水准在所管项目中充分发挥物业管理行业存在些许问题，但是其作为朝阳行业发展前景是好的，物业管理企业应采取积极有效的手段，促进行业健康有序的发展。

关键字：物业管理房地产发展 物业管理行业作为我国市场经济和城市管理发展的产物，经历了二十年的发展壮大，如今已成为我国经济社会中一个新兴的朝阳产业。随着建设部1994年33号令《城市新建住宅小区管理办法》的制定，确立了物业管理行业的诞生，并规定了这一行业的鲜明特征即社会化、专业化、企业化、经营型。随着国内物业管理行业向专业化、规范化、市场化迈进的同时，物业管理行业也逐渐出现了种种问题。

一、物业管理行业现状及深度发展存在的主要问题

物业管理在中国尚属新生事物，虽经近十几年的发展，物业管理市场已初步形成，但我们应看到二十一世纪物业管理的发展仍将面临一系列困难，其主要表现在：管理体制上，尚处于新旧体制转轨过程中，社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善；运行机制上，市场竞争机制尚未全面形成，垄断经营、不规范竞争还相当严重存在；市场主体与物权关系上，还没有建立业主委员会的主体地位；物业管理法律、法规有待于进一步完善；物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步理顺；城市旧区环境整治与物业管理问题等等，上述问题，是宏观、大环境方面的。作为行业的细胞――物业管理企业，笔者认为影响其深度发展的因素主要有以下几个方面：

1、人员素质和所掌握的技能远不能满足物业管理行业发展的需要。

物业管理行业由于受计划经济影响较深，人员竞争力弱，服务意识不强，操作技能还需要不断适应市场的要求，再加上行业利润偏低，政府及舆论导向社会效益的多，经济利益的少，劳动力价值不能有效体现，也使一些高素质的人才在进入本行业之前踌躇、徘徊。随着知识经济时代的到来，我们现在劳动力成本低的优势将逐渐消失，没有相当文化水平的劳动力将成为企业发展的包袱。随着商品房建设的增加及境外物业公司进入给人们观念上带来的影响，物业管理行业也吸引了一批有知识、有开拓精神的青年参与，但从整个行业来说，文化水平和技能偏低的现状没能从根本上得到解决，笔者认为这已成为制约物业管理行业进一步发展的重要因素。

2、管理方法和管理手段的落后阻碍了物业管理行业的拓宽。

计算机的不断普及，全球网络的出现，通信产业的迅猛发展、通信和计算机技术的“数字趋势”，全球经济一体化进程的加快，使世界的运行方式发生了根本性的变化，它创造出许多知识化、智能化、数字化的新产品和新服务。它们不仅改变了我们的工作方式，而且也改变了我们的生活方式。既使从一般意义上的行业状况来考察，我们的物业管理方法和管理手段已经面临亟需提升的广阔空间，但我们物业行业中目前许多企业还采用手工的管理方法，如手工记载住户和业主档案、各类建筑资料、日常的事务性工作等，这样既耗费大量的人力、物力和时间，而且也很难达到规范化管理，也不适应现在及未来物业的使用功能。如果我们再不及早运用以计算机为基础的先进的管理方法和手段去占领这些市场，那我们在不远的将来即面临更大的困难。

3、物业管理还缺乏创新意识，主要表现在观念创新、经营创新和管理创新上。

观念创新是一切创新的先导，是物业管理发展成熟的基础。物业管理作为新生事物，本身就要求我们用新眼光、新立场去看待它，用新思维、新方法去研究它。然而由于受传统观念束缚和思维定势的影响，人们对物业管理行业没有全面的认识，没有给物业管理准确的定位，使物业管理面临重重困难。物业管理的中心任务不应该仅是对物的管理、对人的服务，而是将两者有机结合在一起所进行的一系列创造性活动，其核心应该是协调人与人、人与物、物与物之间的关系来创造一个人物有机结合的环境，在这个环境内外有着众多影响因素是处于不断变化之中的，而物业管理企业就要根据变化的因素不断创造出新方法、新措施来促进整个环境的优化，物业管理切忌墨守成规，一成不变。其实随着生活水平的日益提高，市民的居住行为和居住要求发生了巨大的变化，人们已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目，人们更希望居住的小区富有融洽、祥和的生活气息和人际交往关系，具有强烈的专业性、文化性和社会性，物业管理公司只有不断创新，才能使居住者的心灵得到真正的满足

二、物业管理要实现良性发展，解决上述问题，应采取的对策

1、物业管理应充分调动政府、企业、业主的积极性

物业管理作为一项复杂的社会系统工程，不仅关系到企业的利益，而且关系到业主的生活质量、城市的管理水平、城市的整体形象等，因此，物业管理的发展需要各方面的支持与配合。首先政府要转变职能，应从直接管理房地产、干预物业管理企业经营管理活动为主，转向宏观调控、创造条件和环境、制定法律和法规、提供政策指导和服务，协调相关单位的关系，而把行业评比、竞赛之类的活动交由企业自律组织或行业协会等去完成；其次就是业主的观念创新，业主既要懂得自治，也要学会自律；企业要认清自己的角色定位，在观念、经营管理方面有所创新。

2、物业公司要着重人力资源管理，把加强对员工的培训和对外引进高素质人才结合起来。

在知识经济时代由于知识经济更新速度的加快，信息总量的迅速膨胀，人们必须不断地学习新的知识、新的技能，并善于运用新的知识将其物化能满足人们需求的产品和服务，否则就会被挤出不断重新配置的岗位。同时，物业管理又是一个新兴的行业，它本身也在不断发展、不断完善的特点决定了其在相当长时间内人才缺乏，所以我们不能靠等，或单纯靠社会输送人才，而必须积极利用各种途径，加紧为自己培养出具有专长的各类人才，特别要培养出能适应知识经济要求的复合型和应用型人才，以增强企业的竞争力。员工的培训不是一种消耗，而是一种有回报的投资；物业企业也不应仅仅是经营型组织，更应成为学习型组织，员工不应仅仅是操作型员工，更应成为知识型的员工。

3、增强创新意识，不断拓宽物业管理领域。

不同的企业由于生产规模、经营范围、技术水平、人员素质等不同，企业管理的模式也不一样，但创新是企业发展的永恒主题。观念创新。物业管理要走出困境，首先要做的就是解放思想，只有思想上深刻认识到物业管理是一种企业行为，才有可能从新角度去审视它，用新观念去理解、研究它。经营创新。首先，在经营上要将物业管理视作 一种企业 的经营行为，在整个活动中要努力发现新的市场需求、新的用户、新的机会，主动开拓新的市场；管理创新：即要实现管理的科学化和管理的现代化。组织机构的创新：任何企业和个人都可以利用网络获取信息，以获得商业机遇，市场危机重重,因此我们的工作中心要以市场为导向,我们的组织机构也要适应不断变化的市场。随着物业管理市场的开放，竞争将变得日益激烈，客观上需要组织机构灵活、决策更迅速，以适应不断变化的外部环境。物业管理行业在我国还是一个年轻的行业，不管现在发展是否合理、完善，不管现有的规模如何、技术含量如何，市场决定了它的发展空间是很大的。况且，未来的物业管理内涵也可能与现在的不同，随着技术的飞速发展，汲取国外的先进管理模式，更加上自身的不断努力，我们有理由相信，物业管理的明天将会更加灿烂辉煌。

关于湖北石首天鹅洲国家级自然保护区特有物种调查报告

调查地：石首天鹅洲国家级自然保护区

姓名：**

邮编：434400

一.概述

天鹅洲地处长江中下游下荆江河段，由于长江裁弯取直，形成长江故道群湿地.天鹅洲是长江出三峡后，下游地区保留最完好的一块湿地，也是国家新公布的16处湿

地中保留最完好的一块湿地，总面积70平方公里。这里耕地肥沃，草种林木丰茂，气候温暖湿润，水域辽阔，洲滩成片，是中国内陆地区罕见的天然优良牧场，被誉为“绿色宝库”、“天然动物园”、“自然博物馆”，已愈来愈为世人所关注。

二.特有物种情况

在实践的过程中，我在过年之余走访了天鹅洲，并查阅了相应的网站和文件，希

望对特有物种状况有一个深入的了解。据相关的资料显示：这里拥有野生植物238种，野鸟56种，除麋鹿、白鳍豚、江豚外，还有天鹅、白鹭、猴面鹰、中华鲟、娃娃鱼等多种珍稀保护动物。

1.麋鹿。麋鹿俗名“四不象”，是中国特有的鹿类，是湿地动物，由于对湿地生境的适应，而形成特殊的形态，即所谓的“四不象”，角似鹿非鹿、脸似马非马、蹄似牛非牛、尾似驴非驴。曾于1900年在中国本土灭绝，幸有少量存于欧洲，最后仅剩18头，被养在英国乌邦寺，经过一个世纪的养护，种群才得以恢复。1985年回归到北京南海子，这是麋鹿这一物种的模式标本产地（1865年被法国传教士大卫发现），这里也是原元、明、清皇家猎苑故地。麋鹿从1985年首批回归38头，被放养于北京南海子的千亩鹿苑后，逐渐繁衍壮大，1993年10月底和1994年12月底，先后两批来自南

海子的64只麋鹿迁到天鹅洲，开始回归大自然的怀抱。由于环境适宜，经过10多年的野生放养，天鹅洲麋鹿数量也由最初的64头发展到了800余头，成为全球最大的野生麋

鹿种群。

2.白鳍豚。白鳍豚俗称白鳍、白夹、江马。属哺乳纲、鲸目、白鳍豚科。它的分布仅局限于湖北省沙市以下的湖南、湖北、安徽、江苏的长江段。其中石首天鹅洲长江故道分布最多。

白鳍豚是我国特有的珍稀水生哺乳动物。它是研究鲸类演化和生物进化的宝贵材料。它有发达的大脑，是一种聪明而有智慧的动物，它有“回声定位”和声纳等特殊功能。具有流线型的体型，丰富的皮下脂肪，游泳敏捷，这些结构在仿生学上有重要的科学价值。

白鳍豚体呈纺锤形。吻突极狭长，上颌和下颌几乎等长，且微上翘。体长为吻长的6倍

。体色背部青灰色，腹部白色，颈部两侧、耳孔后及鳍肢上方区域有一半圆形的白色宽纹，在肛门上方的尾侧有两道半月形的白色宽纹。

白鳍豚喜在远离岸边的江心主流区活动，为疏人性豚类。在行动中有集群习性，常三五成群在江心活动，偶尔也进入湖泊、支流与长江干流汇合处活动。白鳍豚用肺呼吸，每隔一二分钟就要露出水面换一次气。换气时总是头先出水，有时会喷出水花，出水呼吸时会发出声响。当天气闷热、暴雨即将来临之际，它便频频露出水面一起一伏，群众称为“白鳍拜江”。

白鳍豚是肉食性动物，其视觉很差，靠自身发出的超声波讯号发现食物并突袭式吞食。食性以鱼为主，常在浅滩、岔流以及支流汇合处觅食。其食量甚大，一般摄食量可占体重的10%～12%。

白鳍豚雌性6龄、雄性4龄可达性成熟。生殖交配期在4月～6月，怀孕期约9个月，至翌

年一二月份在江中分娩。母豚每年只生1胎，每胎1仔，偶有双胞胎。刚出生的幼豚哺母豚乳汁长大，并随群活动。

长江葛洲坝和三峡大坝建成后，使长江生态环境发生了急剧变化。航运业的发展、河道整治、机动船只增加、水质污染、江湖淤塞、使用有害渔具及有害捕捞方法等，严重威胁着白鳍豚的种族延续。据实测统计，现长江白鳍豚资源量已不足100头，远低于国宝大熊猫。为使白鳍豚在自然界不被灭绝，国家已将其列入一级保护动物，并将长江天鹅洲故道和安徽铜陵江段划为自然保护区，保护和增殖白鳍豚资源，拯救濒危物种。

3.江豚。和白鳍豚一样，国家二级水生珍稀保护动物长江江豚也是长江独有的哺乳动物，由于长江环境恶化，长江江豚种群数量迅速下降，1992年约有2700

只，估计现有1000只左右。上世纪90年代初，天鹅洲开始引进3只长江江豚进行迁地保护。由于保护得当，近年来天鹅洲江豚种群数量逐年增加，每年均有幼体出生，目前已形成一个25只的江豚繁殖群体。计划在今年底再补充10只雌性江豚，使故道江豚种群数量增长并维持在80-100只。

从2001年开始，中国科学院水生生物研究所的专家和天鹅洲保护区的工作人员选择使用岸上定点观察、流动观察和水上流动观察，对天鹅洲江豚集群活动状况实时监测。并每年开展一次无伤害围网捕获，通过采取血样、安装无线电信标等方式，对江豚进行健康检查、遗传分析和水下生活监测。研究结果表明，天鹅洲故道内江豚以集群的方式迁移和活动，集群规模从2-20只不等，一般分成2个9-11只规模的亚群体，活

动范围相对独立，每个亚群体又常分成规模较小的核心群体，其中3只集群最多。这为保护区的江豚繁殖群体健康保护与管理提供了重要依据。

专家认为，天鹅洲故道长江江豚是世界上第一个鲸类动物迁地保护的成功事例，对类似濒危动物的保护无疑起到了示范作用。

三.面临的问题与挑战

1.保护资金。水中大熊猫”白鳍豚的迁地保护计划，14年前就已提出，但因资

金紧张一直搁浅。农业部一位官员称，1993年的一次国际会议上，专家就已提出捕捞计划，但因资金缺口比较大，一直未能开展。中科院水生所研究人员王克雄说，1000万元是下江捕豚的资金门槛，另一位与会专家表示，要想将白鳍豚全部捕捞起来，则

需资金1000万美元。如今以是2008年，虽说国家批拨了大比资金，可保护天鹅洲的资金还是十分短缺，资金问题是制约天鹅洲野生动物保护的重要瓶颈。

2.生态环境。虽说天鹅洲湿地环境十分优越，可还是随着长江整体生态环境的下降而下降。比如支流以及长江沿岸线严重的堰塞和回水，栖息地破坏，通道堵塞，过度捕捞，拥挤的水上交通以及随之而来的污染，导航及通讯带来的噪音。

3.人为破坏。在去天鹅洲保护区调查时，我发现同行的有些旅客将吃剩的包装

袋随地乱丢，随意践踏草坪，更有甚者，有人为了看麋鹿清楚些，离麋鹿过余接近，严重恼乱麋鹿正常的栖息。

四.从中获得的学习和启发

首先，我从这次掉查中发现：我国的整体环境不容乐观，随着生态环境的破坏，许多物种都处在濒临灭绝的边缘。我忠诚的希望国家和社会各界高度重视我们的环境，花更多的钱在环保上，使我们的后代能开心的在野外，而不是在博物馆，看见许多古老的物种。

其次，我们生存在这个地球上，每个物种都有自己生存的权利。人类并不比动物优越多少，动物同样需要有自己的生存空间，人类不应该因为自己的私欲而破坏和杀戮。

目前，全国环境成下降趋势，作为环境专业的一名学生，我应该好好学习专业知识，提高各方面知识，为我国的环保事业做出自己的贡献。

2008年2月23日

第四篇：物业管理论文

《物业管理》课程考查

名称 —————————————————— 姓名 —————————————————— 学号 —————————————————— 专业 —————————————————— 年级 —————————————————— 班级 —————————————————— 指导教师 ——————————————————

东南大学成贤学院土木工程系

年月

物业管理行业存在的问题及发展对策研究

02207141戴佳清

摘要： 我国物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。但物业管理同时也存在着问题, 其突出表现为物业管理不到位, 缺乏为顾客创造价值的服务精神。物业管理存在的种种问题有着深层的潜夺因素, 追根溯源, 可以归结为下面原因: 首先是制度因素。其二是企业文化与组织结构障碍瓶颈。因此, 物业管理企业提高竞争力,必须对症下药。首先，要建立现代企业制度。在建立现代企业制度的过程中, 物业管理企业也应当按照: 产权清晰, 权责分明, 政企分开, 管理科学等现代企业制度建立的原则, 建立现代物业管理企业的经营机制。第二是建立以顾客为中心的企业文化。为顾客提供满意的产品和服务经营文化理念。最后, 创建以客户为中心物业管理流程。

关键词： 物业管理 现代企业制度 企业文化 客户关系管理

Property management industry problems and

development countermeasures

Student No.02207141Name Jiaqing Dai

Abstract: Our country's property management in the improvement of people's living and working environment quality, promoting the urbanization process has played a positive role.But property management also problems with its outstanding performance for property management does not reach the designated position, lack of creating value for customers, service spirit.Property management problems has deep dive took factors, traced back, can be summed up in below reason: the first is that the institutional factors.Second is the enterprise culture and organizational structure obstacles bottleneck.Therefore, property management enterprises enhance its competitiveness, must suit the remedy to the case.First of all, we should establish modern enterprise system.In the process of establishing a modern enterprise system, property management enterprises shall, in accordance with clear property rights and responsibilities: trenchant, separating, scientific management and other modern enterprise system establishment principle, establish the modern property management enterprise management mechanism.The second is to establish a customer-oriented enterprise culture.To provide customers with satisfactory products and services business culture idea.Finally, create regard customer as the centre property management process.key words:Property managementEnterprise culture of modernEnterprise cultureEnterprise system of

customer relationship management

今年来，我国物业管理行业进入了一个迅速发展的时期。但同时，由于多方面因素的制约，行业的发展也出现了一系列问题，使得物业管理行业一直“没长大”。笔者认为，物业管理行业的当务之急是需要通过立法，完善制度等措施给物业管理行业正本清源。

。物业管理概括

物业管理是一个新兴的行业，随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮。然后，我国物业管更远论是理论建设还是实践控索，都远远滞后于城市的建设与发展，特别是在实际运作中，由于现代新型建筑材料的应用，环保建筑、生态建筑、信息建筑、智能建筑的产生，更在发展水平上拉开了现代城市建筑与物业管理的差距。

1.1 物业管理的基础理论

1）维护物业管理区域内的规划不肥破坏。物业管理企业的首要任务之一，就是维护物业管理区域内的规划不受破坏。按照规章制度，制止各种违章行为，禁止私搭乱建，督促指导业主和使用人执行城市规划法。（2）房屋装修监督管理。物业管理公司应加强对装修行为的监管，审核装修设计图纸或作为是否构成对物业结构、墙面、楼板等的损害，派员巡视施工现场，监督施工人员规范作业，发现违规行为应及时劝阻并督促其改正。（3）房屋的维护与修缮。房屋的维护与修缮是物业管理的重要环节，是常规必服务与管理的主要内容。对房屋维护和修缮时，应该依照国家规定的维修规范和行业标准，制定修缮计划和方案，在确保房屋建和用房安全适应用户使用的前提下，尽量做到少投入多产出，实现社会效益和经济效益的统一。(4)设备、设施的管理用维修养护。房屋设备与设施管理，是开放性的管理，也是技术含量较高的管理，管理的好坏直接反映物业管理企业的管理水平和企业形象，从而影响着企业效益。(5)安全保卫与消防。物业管理区域内的安全保卫与消防工作，应该在公安部门和消防部门的指导和配合下，根椐用户的需要雇请保安人员履行安全保卫职责。(6)保洁管理。在物业管理区域中，整齐清洁优美的环境，会给人带来舒适感，因而清洁优美成了物业区域文明程度的象征。保洁工作的重心，是治理“脏、乱、差”，而“脏、乱、差”却具有多发性、传染性和顽固性的特征。（7）环境保护。环境保护，是指以协调人与自然的关系，保障经济、社会和环境的可持续发展为目的，以保护和改善生态环境，合理利用资源为主要内容而实施的行政的、经济的法律的、科学技术的和宣传教育的各种措施和活动的总称。（8）绿化管理。物业管理企业要为住用人服务，对住用人负责，就要增强绿化意识，合理投入人力、物力、财力，经常向住用人宣传绿化的意义，加强物业区域内的绿化管理，扩大绿地面积，养护绿地，提高绿地标准。（9）车辆管理。物业管理企业对住用人的车辆停车位置应当适当安排，现有停车场地要有序停放，没有停车场地应该与有关部门协商新建或改建停车场。设置停车场应该因地制宜，经济适用，布局合理，保证安全。（10）综合经营服务。综合经营服务是多种经营性质的有偿服务方式。住户需要就是综合经营的内容，包括衣食、住、行、玩各个方面，医疗、体育、教育、通信、银行无不是住用人的需要。

1.1.1 当前物业管理服务中的反映出来的主要问题

（一）法规不健全，司法效力不高

近些年来，虽然物业管理的立法取得了不小进展，《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等的出台，对规范物业管理的运作起了一定的作用。但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织与其它组织的关系处理、物业管理权力交接等，依然缺乏可操作性的规定。这使得许多物业管理纠纷难

以通过法律途径解决。加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效力低，物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是经常久拖不决，容易使得小纠纷演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重影响社会和谐的事件。

（二）物业公司与业主之间的缺乏信任，难以建立和谐关系

目前有一些物业公司依仗有开发建设单位的支持，经常对业主的呼声不予理会，粗暴干涉业主的权利，导致业主对开发建设单位附属的物业公司很反感、不信任。开发建设单位的物业公司对物业早期介入和前期管理往往走形式主义，不能真正维护业主的利益，在建筑质量、功能、配套等重大事项上没有起到应有的监督把关作用。引致业主经常以房屋质量问题、建设单位承诺不兑现等而迁怒于物业公司，对物业公司不信任，关系处理不好。广州、深圳许多小区由此发生暴力冲突。

（三）物业公司履约意识和能力差，物业服务不到位

有一些物业公司在取得物业管理权后，没有按照合同认真提供物业服务，擅自降低服务等级，减少服务项目，降低服务标准和要求；有的公司连起码的服务合同要求都不能达到，以减少成本增加利润。有的公司甚至连清洁、保安工作都不能做好。

（四）业主组织地位不明确，业主委员会运作不规范

长期以来，业主委员会只是一个无法人地位和独立财产相对松散的业主自治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立承担民事责任。即便现在不少地方接受诉讼或仲裁，物管公司胜诉后，也难以执行。而在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励。机制欠缺，部分业委员成员或业主代表便会不公、不当地行使自己的权力，难以发挥业主组织应有的作用。

（五）业主欠费比例在有的地方较为严重

根据《中国物业管理》杂志的报导，北京市居民小区管理办公室对28个商品房小区进行调查，物业收费率能达到80%的只有14个小区，商品房小区平均物业收费率仅为65%。而一般来说物业管理费收费率低于80%物业公司将难以维持正常管理活动。

1.1.2 物业管理服务问题产生的原因

（一）业主与物业管理企业理念滞后

时致今天，仍然有大量人们对物业管理的认识停留在计划经济时代的单位管理或房管所管理模式上,无论是物业公司还是业主对物业管理的认识均又不成熟之处。特别是内地这种情况更普遍。据陕西《华商报》记者调查，西安市民对物业管理存在的问题可概括为六个方面：97％的业主称小区物业管理部门不是根据业主意愿公平选聘产生，而是由开发商“钦定”的，小区业主合法权益无法得到保障；86％的业主认为小区物业收费不透明，更有60％的业主称不了解物业部门收费的用途，而行政主管部门的指导无从谈起；参与调查的70％以上的业主对物业服务不满意，同时认为业主无法行使属于自己的权利；在参与调查的市民中，有一半以上的人称不知道小区物业管理的政府行政主管部门是谁；参与者中，近90％的业主称小区不能按时召开业主大会，其中不少业主称小区没有召开业主大会却产生了业主委员会，怀疑是物业管理部门暗箱操作；在“您对小区物业管理不满时采取何种方式解决？”的调查项中，近30％的小区业主通过“争吵”解决物业纠纷。

（二）物业管理规模小，规模不经济，经营管理困难

规模不经济的问题。物业管理行业有一种说法，如住宅小区的管理面积在5万平方米以下者往往是亏损的，5-8万平方米才收支平衡，8万平方米才有赢利可能。但目前很多物业管理项目面积较少，整体上很难达到规模经营水平。

（三）行业队伍素质偏低，人才短缺

物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚，培养的人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，更加之观念上认为物业管理无需高素质人

员的误区等，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业地位的提高。

（四）物业纠纷处理方法不当，解决物业纠纷的有效途经不够

目前，不少物业公司对物业纠纷和和与业主的纠纷经常采用不适当的方法处理，如暴力解决、对簿公堂等，结果不仅难以解决根本问题，反而容易激化矛盾。

1.1.3 物业管理解决问题的对策

一）完善立法，改进司法

一年前出台的《物业管理条例》突出了权在业主、订约自由、合同优先、建设与管理相分离、以招投标方式选聘物管企业、以合理公开以及费用与服务水平相适应的原则确定物业服务收费标准等物业管理法治精神与原则，较以往有了较大的改善。但迫切需要地方立法加以细化，强化法规的可执行性和可操作性，特别是要在业主组织的成立运作、物业接管的程序、方式、不交物业服务费的制约等方面作出具体规定，以化解当前大量出现的一些突出纠纷与矛盾。在司法方面，要借鉴香港小额钱债审裁方面的经验，改革简化审判程序，提高审判效率，加大对物业服务中每一方违约违规的处罚力度，遏制“赖账”等不良现象与苗头。

（二）强化政府监管与指导，加强社会监督力度

首先，要从源头上对包括物业项目报建、规划设计、融资、开发、销售全过程进行严格监管，为后续的物业管理服务打下良好的基础。要积极改革物业管理行政管理模式，真正落实三级管理体制，将对物业管理监管的权力中心下移至街道办事处，明确赋予街道办事处指导业主大会召开成立，对物管招投标、物管交接及业主组织和物业公司实际运作进行监管的具体职责，提高监管效率。

1.1.4 建立现代化物业管理（1）运用现代化管理方法，是小区物业管理现代化的重要途径现代管理方法的特点主要有以下几点：第一，科学性。即现代管理方法是以现代科学技术为基础的，是系统论、控制论、信息论的具体应用。第二，定量性。现代管理方法一般建立在现代数学基础之上，有越来越明显的定量化趋势。第三，完整性。现代管理方法一般都较为完善，一般都有明确的目标、一定的制约条件、达到目标的程序和方法、良好的信息反馈等。第四，通用性。现代管理方法都有比较广泛的适用范围。如ABC管理法，不仅应用于库存管理，而且还可应用于资金管理、人事管理等。第五，全面性。即现代管理方法应用范围的全面性和所赖以产生的现代科学技术的全面性。现代管理方法中，有的方法涉及人的管理，有的方法涉及物的管理，有的方法是对二者的管理。第六，智能性。即以电子计算机为手段。现代管理方法与电子计算机辅助管理互相依存、互相配合现代管理方法的应用越来越多地以电子计算机为手段。现代管理方法的种类很多，对于小区物业管理来说，现代管理方法在各业务职能管理领域的应用是比较重要的，因为它有助于各专业人员根据实际工作需要，有重点地学习和掌握与本职能管理有关的现代管理方法，便于有关部门组织现代管理方法的培训，还有利于现代管理方法按职能配套应用，以便更好地发挥职能作用。可以采用如下现代化管理方法：1管理决策方法 2计划管理法3物资管理法4理财方法

（2）提高小区物业管理人员的综合水平，是实现小区物业管理现代化的关键。小区物业管理人才的现代化，是实现物业管理现代化的根本所在。小区物业微机管理的网络化。计算机是一种自动、高速、精确地进行各种数据计算、数据处理的现代化电子设备。近年来，随着我国小区物业管理的迅速发展，小区物业管理如何应用计算机全面开展小区物业的日常管理，已日渐成为人们的共识。实

践证明，用微机管理小区物业，不仅可以提高时效，而且会加快小区物业管理的现代化进程，使管理与服务实现良好的社会和经济效益，可以预见，以计算机为手段的小区物业管理，必将显示出所具有的强大的生命力。

1.1.5 致谢

本文是在盛怡老师精心指导下完成的。盛怡老师以其严谨求实的治学态度、高度的敬业精神对我产生重要影响。同时，在此次论文中我也学到了许多了关于物业方面的知识。

参考文献：

[1] 作者：赖淑华，朱文进刊名：小区物业管理制度与业主手册出版时间：2005年01月出版社：广东经

济出版社

[2] 作者：赵涛刊名：物业经营管理出版时间：2006年04月出版社：北京工业大学出版社

[3] 作者：黄毅勤刊名：现代物业管理企业会计实务出版时间：2006年01月出版社：民主与建设出版社

[4] 作者：赵凯刊名：物业公司组建与运作出版时间：2006年01月出版社：机械工业出版社

[5] 作者：胡运全刊名：物业管理概论出版时间：2006年01月出版社：华中科技大学出版社

第五篇：物业管理论文

浅谈我国智能楼宇物业管理的现状与前景

摘要：物业管理作为我国的新兴服务业，进入中国市场不足10年的时间，发展确实异常迅猛的。经过不断的探索和实践。其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显著。但是，实践过程中的矛盾和问题也在不断出现。这是值得反省和深思的。本文在调查研究的基础上，从我国智能楼宇物业管理的现状：行业发展不健全物、企业自身存在问题、市场化程度不高进行分析，并且分析了我国智能楼宇物业管理的发展趋势从：企业的专业化、规模化、股权化与市场化、职能化、网络化、规范化、法制化的角度。

关键词：物业管理 现状 问题 前景

人类开始迈入以数字化和网络化为平台的智能化社会，正在兴起的智能化住宅小区建设热潮反映和适应了国际社会信息化和智能化的发展要求，是 21 世纪的新概念住宅。智能化住宅小区为住户提供了一种“以人为本”更加安全、舒适、方便、快捷和开放的智能化、信息化生活空间，从而区别于传统的封闭式管理住宅小区：高墙、防盗门，出入小区进行严格登记，24 小时不间断的保安巡逻的“高级监狱”式的住宅小区。它依靠高科技手段，既实现了住宅小区的开放性，拆除了高墙、防盗门、减少或不用人工保安巡逻，又提高了住宅小区的安全性，实现小区物业管理运行的高效化、节能化和环保化。它不仅已经成为一个国家经济实力和科学技术水平的综合标志之一，而且也是人类社会发展的必然趋势。

但不可否认的是，在我国“智能建筑”这个词出现的时间不会超过十年，短短的几年间我国虽然在智能建筑方面有了一定的成就，但是伴随着发展也出现了一定的问题，尤其在相应的物业管理方面存在的问题是我们不能忽视的。

一、我国智能楼宇物业管理的现状

（一）、物业管理行业发展不健全

1、各地政府行为略有偏差在我国物业管理的发展过程中，各级政府起到了有力的推动作用，政府行为从总体上来评价应该是好的、积极的。但也不能否认，政府行为中也存在着一些偏差，这些偏差正阻碍着物业管理行业的顺利发展，归纳起来它主要在于两个方面：

首先，对于物业管理的认识还不够，这是指未将物业管理作为我们现代经济部门体系中重要的一环、来看待，而是或多或少地把它视为一种“权宜之计”，所谓的权宜之计，主要是指在传统房屋管理体制的暴露无遗，已经成为国家财政包袱的情况下，当地政府仅仅将物业管理作为一个替代方法来减轻负担，从实际效果看，物业管理起到了这种作用，但从政府的角度看，只注意这种减轻的作用是片面的、偏颇的。其次，政府管理体制尚须改进。物业管理对象虽然是房地产产品，但它的服务对象是人，这一行业与众多的公用部门、政府部门以及其他部门形成了复杂的关系，这些关系中最重要的是与政府部门之间的关系，譬如公安部门、市政部门、街道办事处等，但从现有的管理体制上看，物业管理在国家和地方上的归口领导管理却并不完全一致，特别是常常有些问题超出了房地产主管部门的职权范围。

2、法律体系仍须完善

不管从事什么行业，都必须有法可依才能够保证整个行业的健康、快速发展，而目前我国在物业管理法律这一块却略显不足!我国物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构，完善的法规体系尚未形成。自1994年以来，建设部等国家 1

部委（局）和各地方政府虽然颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》、《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章行业规范和地方性法规。但由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导，各部门在制订法规的过程中，往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方案上，存在许多不足之处。因此，总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。

(二）、物业管理企业自身存在问题

1、没有建立起真正的现代企业制度，产权不明，权责不清，不能独立经营运作

在着经济效益差,亏损严重等问题。主要是由于法规不完善导致业主（业主委员会）、物业管理公司、开发商等各市场主体间权利责任不明确，业主素质不高，对物业管理的消费观念不强以及物业管理企业自身服务质量不够等因素造成的。

2、由于法规不完善，经营风险意识不强，导致物业管理收益与风险极不对称，一件官司往往就会毁掉一个企业。

物业管理发展至今，已不再只是清洁工扫扫地、保安员巡巡楼、管理员收收费那么简单，那么风平浪静。随着行业逐步迈向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都有了很大变化。但在这种情况下，物业管理又走向了另一个误区:。业主把物业管理公司当成了小区的“政府”，凡事都找物业公司。解决不了就是管理不好，动辄以不交管理费相威胁，出了事故就向物业公司索赔。比如停车场收取5元的车位使用费，车丢了，二话不说就找物业管理公司赔，少则十几万，多则几十万；又比如犯罪分子潜入小区，发生了命案，物业公司又被业主索取巨额经济赔偿。

3、由于物业管理在国内尚属新兴行业，缺少完善规范的教育培训体系，许多从业人员都是“半路出家”，导致物业管理的服务质量不尽如人意。

由于物业管理是一个新兴行业，目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，物业从业人员良莠不齐。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是一些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自己与产权人、使用人的位置，习惯于以主人自居，对产权人、使用人发号施令，产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障。

(三)、市场化程度不高

我国物业管理虽然是适应房地产管理体制改革而产生的，但它仍然没有摆脱传统计划经济体制的干扰，仍然在进行着一些非市场化的运作。

1、物业管理项目的获取大多是暗箱操作，市场竞争机制还未真正形成。作为市场主体的业主对物业管理缺乏足够认识，业主委员会组建难度大，自治能力弱，作用还未真正发挥。而且，物业管理企业与建设单位、房管单位之间仍存在或多或少经济上的依赖关系，“谁开发、谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清的局面还没有完全改变。物业管理还没有形成有利于竞争的统一的市场。以北京市为例，北京的物业管理存在许多不符合市场化的问题，一些物业管理企业在物业管理专业方面不很在行，但因为是某个开发公司的下属企业，或者是某几个开发公司合资组成的股份企业，管理项目不愁没有。另一些物业管理企业则更有手段，他们充分利用各种政策、管理方面的漏洞，以非市场化的手段进行暗箱操作，争夺市场。

2、市场化程度不高还表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上。其基本做法是政府定价或制定指导价，建设单位补贴,多种经营、以副补主。物业管理服务费标准偏低、收缴率偏低的结果，直接导致物业管理企业长期亏损经营、无发展后劲。物业管理长期低成本运作，使服务质量难以有本质提高，形成了制约物业管理发展的“瓶颈”。

二、我国物业管理的发展趋势

（一）物业管理企业的专业化、规模化发展

现在很多物业管理企业大包大揽，过分强调自己的队伍，一些本可以外包给专业服务公司的业务，也要自己干，很勉强地为业主提供各种服务，这样，既使自己的管理成本居高不下，也使专业服务公司无事可做。而根据国外物业管理企业的发展历程，物业管理行业将走向专业化道路，即物业管理公司仅仅是一个管理机构，其他如清洁、绿化、设备维护等均由专业化公司去实施，一个20万平方米的小区只需要一个管理员。中国物业管理也正向着这一趋势发展。目前的如电梯公司、绿化公司、清洁公司等专业公司都如雨后春笋般出现。同时由于专业公司的专业化、低成本、高标准的优势，也可使管理效果大大提升，在物业管理费标准不能轻易变动的情况下，效益是明显的。

当然，物业管理公司要想在激烈的竞争中形成自己的核心竞争能力，必须要有规模化的经营作为坚强后盾。众所周知，物业管理被政府确定为微利行业，形不成规模化的经营，就不可能赢得可观的利润，而没有经济作基础，一切都将会是空谈。因此，在这个新的世纪里，物业管理企业必然要走兼并重组之路，扩大企业的规模和托管的物业面积形成规模经营。

（二）物业管理的股权化与市场化发展

目前，在一些经济较发达地区，特别是沿海一带，一批物业管理企业进行了经营者员工持股制的试点，结果显示优势明显：一是理顺了产权关系，增强了物业管理企业经营决策的独立性与自主性；二是使经营者、员工与公司以产权为纽带结盟形成了牢固的利益共同体，增强了企业凝聚力；三是将一部分消费资金筹集并转化为企业的生产资金，以增强企业的经济实力。总而言之，企业的综合实力增强了才有资本参与市场竞争。可以预料，采取股权化将是对目前改变企业资金不足、力量不强的一个重要方式。

同时，股权化也是企业走向市场化的一个步骤。另外，随着政府对物业管理认识的进一步深入，会更加深刻地认识到由社会化、专业化、企业化经营型的物业管理公司向业主收取管理费，这本身就是市场经济产物，管理者与业主的关系不是以前的计划经济下的行政管理关系，而是市场经济体制下的经济民事关系，真正保护物业管理企业展的方法是将逐渐取消对物业管理行业的一些约束行为，如物业管理费将会收支价格开放，由物业管理企业根据自身实力与业主协商，达成一致的收费标准，使企业尽快扭亏，提高社会效益、经济效益和环境效益，从而培养企业自身的造血功能，加速了企业的市场化进程。

（三）智能楼宇物业管理的职能化与网络化发展

近些年来，中国大步跨入了信息化的社会，人们的工作、生活与通信、信息的关系是越来越密切了。信息化社会在改变我们生活方式和工作习惯的同时，也对传统的住宅提出了挑战，随着市民生活水平的提

高，人们居住环境的要求不断升级，希望有一个舒适、安全、便捷的家，智能化小区自然就成为21世纪建筑发展的主流。

当然，在目前信息技术未能完全普及的情况下智能化还存在许多的问题，但这种趋势是不可能避免的，物业管理的智能化主要体现在以下几个方面：防盗系统的设置；照明控制系统的完善；楼宇设备自控系统的处理；公共广播系统；小区管线系统；停车场管理系统；家庭智能化等方面。

这些智能化配套设施逐渐地进入社区，不同的智能化设施可能关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作，同时又与每一住户日常生活息息相关，如何充分高效地利用这些设施为住户服务？如何将社区中的需求与系列基础设施的功能统一起来？这就要求物业物业管理实现网络化，以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一。网络化的管理突破了所有的门坎，可以实现与每一位住户的“零距离”沟通。物业公司通过网上发布通知，组织社区的投诉、报修、费用帐单速递与催交等等，物业管理可以深入地面向每个家庭提供更具个性化的服务，同时也可根据小区居民的特点开展丰富多彩的社区活动，营造小区特有的文化氛围。高附加值的服务必须获得高附加值的回报，物业管理公司在提升服务档次的同时，也可以相应提高物业管理价格。

（四）智能楼宇物业管理行业的规范化与法制化发展

任何产业的发展都离不开政府的支持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系，由于认识到物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的地位和作用，政府肯定会继续为扶持物业管理行业的规范化发展提供强有力的支持，并形成较为完善的物业管理体系，形成整个物业管理行业的规范化。

那么，政府的规范化发展就需要以成熟的行业法规、条例为基础，加大物业管理的立法力度，使行业发展有法可依，彻底实现法制化。这不仅是企业的呼声，国家有关部门也在进行着积极的努力，以《物业管理条例》中，我们就可以看出国家是对物业管理的法制化建设发展相当重视的。我相信，随着更加科学、合理、真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系的逐渐完善，我国的物业管理将会迎来它辉煌的未来！

参考文献

[1]邓红平.物业管理计算机化.华中科技大学出版社,2004.[2]黄英.房地产开发与经营.机械出版社，2004

[3]周珂.物业管理法教程.法律出版社.2004.[4]赵方池,谭善勇.住宅小区与大型商厦物业管理.中国经济出版社.2003.[5]蔡耀忠.物权与物业管理.中信出版社.2004.[6]贺学表,(美)Albertlo,王子润.中国物业管理.法律出版社.2003.转贴于 中国论文下载中心