物业管理与房地产项目应衔接工作的浅谈（最终定稿）

第一篇：物业管理与房地产项目应衔接工作的浅谈

物业管理与房地产项目应衔接工作的浅谈

一直以来,物业管理前期介入是我非常关注的课题,但是“没有调查研究,就没有发言权。”虽然经历了一些房地产项目的耳渲目染,如黄岛的东方花园、莱州的教育路小区、龙口的松岚花园、济南的新世界阳光花园,和青岛的天福苑等等,但是囿于缺乏房地产运作的实际经历,以及在工程管理上知识比较薄弱,并不敢随意妄加评论,而且常言道:你说什么样的话,取决于你坐在什么样的位置上。这就是立场决定态度,一个物业管理人在雇主和顾客,在开发商和业主这两者之间,常常难以作出选择,从不同的立场出发,对许多问题都会得出不同的结论,以下的这一篇文章,仅仅是从个人的经验出发,站在一个物业管理人的角度和立场上谈一些与地产项目有关的问题,其中错误之处在所难免,请指正。

第一篇:散论

一、开发商对物业管理的总体定位。

当前青岛市乃至全中国的现状仍然是:开发商包干前期物业管理,这种包干的模式,在地产开发的早期,是起到了相当的优势作用的,中海、万科不是也都用自己的物业公司吗?是的,但是那时候他们有三个优势:第一,用户不知道物业管理,物业管理成为了一种“惊喜回馈”;第二,物业管理的市场潜力无限大,开发商自办物业公司是一种争夺市场的战略选择;第三,因为用户还不懂得如何“维权”,自己成立物业公司也能够最大限度地去包容掉所有的遗留问题。但是今天,这些条件都已经完全不具备了,首先业主知道如何比较物业管理的服务优劣;再一个,朝阳行业的发展已经使大量专业的、实力雄厚的、规模较大的本外地物业管理企业在市场上竞争;最后,因为业主的高度成熟,他们对如何利用自己的微弱资源非常清醒,本来在开发商有角度都是法律问题,但是到具体和业主打交道的层面就成为政治问题了,自办物业公司的纸“包不住火”,反而成为一种业主进行制约和讨价还价的筹码,开发商还需要对保修和过程中的损毁承担长期责任,而且,一线的项目经理会对整个绩效起到决定性作用。这时候粗放的管理而且仅仅满足于粗放的管理,必然饮下的苦酒不仅是失去阵地,失败的物业管理项目最终必将牵扯掉开发商大量的精力和资源。所以国家建设部提出了“分业经营”的观念,这在总体上是对的,这里就需要开发商重新评估自办物业公司的战略定位问题。一般说有两种方向:

1、开发商售完房屋就在小区内彻底放手。好的物业管理通常是外包的,因为

社会上有很多物业管理都急于占领市场,开发商可以在自己的地产公司内建立一个物业管理部来制约和检查外包服务的质量。优秀的物业管理者必须要预防问题,而且,开发商、业主与物业之间的关系非常明晰,拖欠物业管理费的风险也无需承担。

2、如果开发商开发出一种产权层次多元化的社区(将“天福苑”作为一个例子),即使的房屋全部销售后,开发商仍然有必要需要物业管理公司协助保证其特殊利益的,就可以考虑成立自己控股的物业公司,但是这类公司应以“专业化”进行自我定位,依靠物业公司来分流自身的富余人员是一种传统国企的思路,如果要求发展,则应避免管理服务不善使自身的生存能力不足,进而制约了集团公司的发展和整体品牌形象。

二、合同的问题:

房屋买受合同当中,应当对有关物业管理的事项作出明确约定。特别是物业管理费的缴纳时限与缴纳要求,这类条款属于“第三方条款”,所以要注意相关条文的合情合法,另外,因为当前业主的维权意识极强,在缴物业管理费时间安排上一定需要注意,完全等到业委会成立后再收物业管理费固然不妥,而如果业主入住时即收物业管理费,未来就会有业主委员会成立时主张开发商将空置房面积补充缴纳同等标准的管理费一说,(类似案例在北京已发生多起),故而,既然前期物业管理的目标是顺利完成开发商的售后服务,这时就应当开始对物业管理项目进行严格的财务安排,既要满足服务功能要求又需要一定限度的“省钱”,如不考虑周全,开发商的物业管理公司有可能在低收费的背景下“赔了夫人又折兵”。

再一个是前期物业管理合同,编制一个尽可能“科学”的前期物业管理合同非常重要,开发商要估算出物业管理的成本和收入来源,开发商要提供资源,相应的就要对物业公司进行必要的考核,同样,物业公司需要通过合同明确自身的责任,以及不属自身范围的工作同开发商进行及时必要的沟通,而且开发商还需就物业公司实施“酬金制”或“包干制”进行定位,二OO四年九月六日建设部新颁布了修改后的业主公约和前期物管合同“示范文本”,可资借鉴。预期国家法规以后的走向,会要求这一合同向全体业主公示,并就任一经营项目都必须公开,这意味着,前期物业管理服务作为开发商交付房屋的售后服务,将越来越正规和纳入市场竞争。最重要的两点:公共地方与私人地方的判定,开发商需要合法地保留哪些权利,都应在售房合同乃至前期业主公约中进行详细说明,并能够给予顾客恰当而且合理的解释。

三、足以危及物业管理的销售宣传:

个人认为,房地产营销应当避免建造所有人都想要的房子,而应定位于一目标人群,古语云:“千金一邻”,早期社区的破坏大多是因为入住的业主本身素质不高,背负上贷款之后则更加成为“穷人”,房产价格在他心目中的比重过大之后,就会做出严重违背常理的事情来。现在的销售工作,是使客户挑选我们房子的同时我们也要挑选顾客,所以,尽可能在“诚实”地去考虑问题,特别注意落在白纸黑字上的要约或要约邀请,对以后的物业管理都发生实质上影响,并且,销售问答中几件事情非常重要:

住户购房时会问到物业管理费的标准。所以预算应当是先做出来的,管理费应当报得比测算稍高一点,以便于将来有回旋余地。

物业管理宣传要点上,某某名牌公司顾问其实不重要,重要的是对驻场经理的考核。

延期交房、分摊、中央空调供应时间、电梯的使用将是未来业主向物业管理人员投诉最多的事情,所以,宁可在宣传时有所保留,阻退那些提问过多的顾客,也不要在未来、无法保证和控制上的事情给予以轻易答复。销售人员是否应当善于说:我无权就您的这一提问给予答复和承诺,但我可以倾听并向上汇报。这是一种明智而审慎的做法。

四、物业管理的前期介入:

物业管理专家在项目前期能够做些什么?房地产始终是超前的,物业管理始终是滞后的,一般我们都习惯于快交房时才成立物业管理公司并聘请顾问,但这样的物业管理定位就仅仅是解决问题而不是预防问题了,前期介入预防问题的落脚点,在于当事人首先是工程方面的行家,然后又有物业管理经验,他就会在前期介入出提出很多有价值的建议,就象天福苑项目中,现在仅仅是事后诸葛了,从这里更可以看出来提前的物业管理思维的重要性。

1、网点上的三层平台,如果早先设计定位明确好是上人屋面或非上人屋面就好了,并且设计图纸中应当考虑到所有网点房的空调设计位置,使物业管理人员和销售人员能够对共有部分的使用向业主提前作出说明和声明。

2、开发商高估了业主对车库的需求。

3、一般来说,新产品有较好的卖点,但问题在于它们并不成熟,在维护和管理上面也会有诸多后遗症,设备的选型,首要的是质量性能--不出毛病;退而求其次,则需要方便维修,配件易于采购等等。

4、维修基金的建立,应由工程方面提出来,因为我们都知道任一设备的使用年限和维修率,电梯多少年后会报废更换?涂料多长时间失效需重新粉刷?大型空调设备的年维修成本究竟是多少?所有公共灯具多少年全面换掉一批?所以,业主买了房子是一切问题的开始,而不是结束。

第二篇:对房地产方面的建议

一、同建设项目方案相配套,物业管理公司也应较早提交相应的物业管理前期介入方案。定下总的目标、工作范围、计划步骤和实施成果。最显着的实施成果应当是:《临时业主公约》、《前期物业管理合同》以及定期发送的《优化设计建议》、。

二、现代居住类物业的产权形态,其中有十分巨大的、各业主按份公有的财产。这些财产根本无法与各自完全私有的部分分开,它时时刻刻地在为业主的生活提供着各方面的保障,所以对一切公有财产进行长期的运营规划是物业管理公司的任务。为确保尽早做出合乎事实标准的建筑物管理财务测算,专业物业管理人员应当参与前期图纸的会审工作,尽量全方位地了解房地产建设施工安装配套的各个环节,对物业管理公司的主要经理人员进行房地产方面的行业培训,也非常必要。

三、物业管理如何深入地理解规划设计中的思想、理念和要点,对一个成功的物业管理项目来说很关键,当前我们做的物业管理项目还没有上升到标准化的层次,离人性化的要求就更远了,实际上理想中的物业管理,应当是从地产设计里面的细节入手,了解设计的理念和思维,便于物业管理对建筑艺术的解说和诠释。

四、销售宣传期间,组织对销售人员进行物业管理方面培训,在与物业管理相关问题上达成共识和统一口径。

五、入住以前,严格接管验收工作,这项工作在天福苑物业管理实践中还是执行得不错,必须要坚持。

六、保修期内,开发商应当会同各施工安装单位和物业管理公司签定《三方

保修合同》,因为施工承包商的利益受控于开发商,而与物业公司无直接关联关系,对物业管理进行保修协调上面就会陷入人情债而无法正常配合,行之有效的方式,是将保修联系工作交付物业公司处理后,如施工单位保修不及时,寻求替代品尽快解决问题,成本从质保金中扣除,这样避免物业管理公司对业主“装模作样”地进行保修联系服务,如果业主仍然不满,则可以从合同当中归责,进而考核物业管理的绩效。

七、物业公司明确的定位是管理者,凡是用户的违章、变更原设计以及侵犯其他业主权益的行为,物业公司必须要当即予以制止,这样才能较好地控制事态发展,如果不能严格管理,则物业管理公司无从代表委托人的利益,它也的确存在的意义不大。

八、对物业保险事宜,开发商也应及早考虑,因为现代社区的公共安全责任事件和消防火灾隐患都非常大,在我们所经历的大厦管理当中,投保财产一切险(自然灾害,如地震、火灾等),机器损害险(机器意外事故等),公众责任险(公共区域的设备的伤害),家居保险(财产)等境外开发商都非常重视,如电梯和停车场的投保,每年都定期跟踪,但是内地业主和开发商的共识则是钱花得越少越好,实际上将自己头上悬了一把达摩克利斯之剑。

九、开发商与政府部门筹备成立业主委员会时,应当保证各层次的代表都有公平的权利诉求,开发商是否要有利益委托人成为业主委员会委员,这是必须考虑的问题,高层、多层和网点有着不同的成本参与模式和利益分歧,让他们都能发出自己的声音才是合理的,否则业主委员会不可避免地将发生部分业主侵犯其他业主权益的事件。

第二篇：房地产项目物业管理策划

房地产项目物业管理 服务策划工作模板 0

房地产项目物业管理......................0

第一章 项目服务策划概述...................0

第二章 项目服务策划....................0

第一节 项目销售过程所需的物业管理资料...........0

第二节 物业管理内容策划..................0

第三节 物业管理公司组织机构及人员策划...........0

第四节 物业管理培训策划..................0

第五节 物业管理规章制度策划.................1

第六节 物业管理操作规程策划.................1

第七节 物业管理费用及支出策划.............1房地产项目物业管理

第一章项目服务策划概述

对于房地产项目还可考虑房地产全程物业管理策划。目前的房地产市场，物业管理已愈受买家的重视和关心。物业管理不仅是项目品质和销售的有力保证，它更是品牌工程的重要支撑。

第二章 项目服务策划

第一节 项目销售过程所需的物业管理资料

楼宇质量保证书；楼宇使用说明书；业主公约；用户手册；楼宇交收流程；入伙通知书；入伙手续书；收楼书；承诺书；业主/用户联系表；遗漏工程使用钥匙授权书；遗漏工程和水电表底数记录表；装修手册和装修申请表。

第二节 物业管理内容策划

工程、设计、管理的提前介入；保洁服务；绿化养护；安全及交通管理；三车及场地管理；设备养护；房屋及公用设备设施养护；房屋事务管理；档案及数据的管理；智能化的服务；家政服务；多种经营和服务的开展；与业主的日常沟通；社区文化服务。

第三节 物业管理公司组织机构及人员策划

1.机构；经理、客户服务部、工程部、保洁部、办公室

2.人力资源的管理：招聘、培训、考核、调配、工资、福利、晋级等环节

3.建立各级组织机构原则：

 遵守国家的有关规定

 明确各部门的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道  在经营范围内提供服务

 以服务质量责任作为重点

 应遵循精简、高效的原则设置各岗位的人员

第四节 物业管理培训策划

1.在物业交付使用前，员工培训内容包括：

 介绍管理公司组织机构、人事管理、财务管理制度

 了解物业管理在国内的发展与现况；

 物业管理基础理论培训包括：物业及物业管理的概念、建筑

物种类及管理、房屋设备的构成及维护等；

 业主公约、公共面积及用户的权责

 装修管理、绿化管理、环卫管理、安防管理

 物业管理法规

 案例分析

2.在物业交付使用后培训：

 对一线员工及中层员工进行实际操作培训。

 按部门对工作程序及规章制度进行培训。

第五节 物业管理规章制度策划

员工手册；岗位职责及工作流程；财务制度；采购及招标程序；员工考核标准；业主委员会章程；各配套功能管理规定；文件管理制度；办公设备使用制度；值班管理制度；消防责任制；消防管理规定；对外服务工作管理规定；装修工程队安全责任书；停车场管理规定；非机动车辆管理规定；出租屋及暂住人员管理规定；进住（租）协议书；商业网点管理规定。

第六节 物业管理操作规程策划

楼宇本体维护保养规程；绿化园林养护规程；消防设施养护及使用规程；供配电设备维护保养规程；机电设备维护保养规程；动力设备维护保养规程；停车场、车库操作规程；停车场、车库维护保养规程；游泳池及其设备维护保养和操作规程；给排水设备维护保养规程；公共部位保养保洁操作规程；保安设备操作及维护规程；照明系统操作及维护规程；通风系统操作及维护规程；管理处内部运作管理规程；租赁管理工作规程。

第七节 物业管理费用及支出策划

1.管理员工支出

薪金及福利；招聘和培训；膳食及住宿。

2.维护及保养

照明及通风系统；机电设备；动力设备；保安及消防设备；给排水设备；公共设备设施；园艺绿化；工具及器材；冷暖系统；杂项维修。

3.公共费用

公共电费；公共水费；排污费；垃圾费；灭虫。

4.行政费用

办公室支出（包括文化器材及其他低值易耗品）；公关支出；电话费；差旅费。

5.保险费（包括财产及公共责任险）

6.其他

节日灯饰；审计费用；杂项支出。

7.管理者酬金

8.营业税

9.预留项目维修基金

第三篇：房地产与物业管理培训

房地产与物业管理培训

培训部讲师：谭小芳

培训时间：2天

培训地点：客户自定

培训对象：企业中高层管理者

培训背景：

——欢迎进入著名企管专家谭小芳老师的《房地产与物业管理培训》课程，此培训使学员们领悟到：

涵盖了市场营销的方方面面——市场调研、促销策划、广告企划、渠道设计、销售计划、客户拜访、销售签约、订单跟踪、销售回款、客户管理、售后服务等。

培训大纲：

谭小芳老师的《房地产与物业管理培训》课程主要内容概括：

第1讲 投资与融资管理

第2讲 工程预算与决算管理

第3讲 工程设备与物料管理

第4讲 工程技术与质量管理

第5讲 房地产项目管理

第6讲 建筑工程项目管理

第7讲 安装工程项目管理

第8讲 房地产营销管理

第9讲 房地产公司财务管理

第10讲 行政与人力资源管理

第11讲 物业接管验收管理

第12讲 物业公司采购与成本费用管理

第13讲 物业公司房屋与设备管理

第14讲 物业公司安全与环境管理

第15讲 物业公司客户与中介服务管理

房地产与物业管理培训课程总结

第四篇：房地产与物业管理无线应用

房地产与物业管理无线应用

一、概述

房地产领域可以利用企信通软件平台适用于企业内部信息管理、客户管理、客户服务、客户沟通、用户信息发布、财务管理的移动辅助办公系统。由于在业主中手机比电脑更普及便捷，更方便实用，从而提供一个在开发商、物业公司和业主之间的双向沟通交流移动平台，可以大大丰富服务内容和范围，提高反应速度、服务效率，降低服务成本，增加创收渠道、提高业主满意度。有助于建立业主口碑并促进开发商的楼盘销售，同时提供实用简便的房地产物业公司内部员工办公自动化辅助手段。

二、应用实例

1.楼盘推广

房地产企业在楼盘销售时可以通过本平台向大量的潜在用户和旧业主即时发送楼盘销售信息，以促使潜在用户前来看楼、购楼和旧业主积极介绍亲威朋友前来看楼、购楼，本系统不仅可以有针对性地通知到大量接收者，而且可以通过接收回复的短信确认前来看楼的人数，以提前做地接待工作，费用非常低廉。2.物业管理 2.1 收费通知

每月要到收取水、电、气、物业管理等其它费用时，房地产企业的物业管理公司只需将收费的时间、地点等输入本平台，然后便可即时发送到所有业主的手机，信息送达率100%，实时率100%，阅读率100%，以提醒每位业主都能及时交纳各种费用，对那些首次通知后未能及时交纳费用的业主，可以通过再次群发催交短信的方式促其交纳。2.2 紧急通知

在物业管理的过程中，经常有一些需要临时通知业主的紧急事宜，如临时停水、电、气、检修等，如果这些紧急事宜不能及时通知到业主，往往会造成业主的抱怨和投诉，采用本平台即可在数分钟内及时通知到全部业主，避免不必要的麻烦。2.3 活动信息

房地产企业各小区举办的各种文体活动等都希望业主能够多多参与，但以前缺少有效的沟通手段可以将活动信息传达到每个业主，采用本平台可以迅速将活动信息通知到全部业主，并可通过接收业主回复的短信确认参加的人数，活动参与人数将成倍增长。2.4 业主关怀

房地产企业逢年过节时向全体小区业主发送问候语，全部业主即时送达，而且可定时在新旧年交替时发 送，业主倍感温馨。2.5 投诉与建议

房地产企业可以通过本平台的短信接收功能来接收业主的短信投诉与建议，不仅可以非常方便业主的投诉与建议，而且投诉与建议的短信内容可以全部保存在本平台作为房地产企业跟进的依据，避免过去人工记录造成笔误以及未能及时跟进的过失，从而有效地提高房地产企业的营销与物业管理水平。3.内部管理

房地产企业内部管理所需要的工作通知、信息发布等都可以通过本系统低成本、快速的通知到每位员工，不仅节省打电话所需的大量人力、时间，而且全部即时送到。

4、信息反馈

a． 水电、煤气、电梯、电话、宽带故障信息收集；

b． 业主对卫生、停车等物业服务各方面投诉意见反馈；

c． 业主对某故障维修后是否满意的及时调查；

d． 物业新管理举措业主是否同意或满意、以及业主对物业管理各种建议的意见征求活动；

5、信息查询

a．业主水电费、煤气费、停车费、电信宽带使用费及欠费金额查询；

b．业主通过短信向物业查询各种故障原因（可自动回答，物业公司不必安排专人）；

c．历史纪录的查询；

d．客户对拟租售楼盘的查询；

e．物业公司每月正常开支、公共分摊费用的查询；

6、实时通知

a．时间、任务、流程可预先设定好并可无人自动操作，使管理人员从繁琐的挨家挨户催款等事务中解脱出来

b．月物业费或欠费信息以最快的时间随时随地自动通知业主（即使在外出差的业主也能收到交费通知；不会造成人工电话通知那样的骚扰）；

c．业务自动通知系统，通过网站、电话等收集客户业务需求后，自动通知业务人员（例检修队员）处理；

d．OA信息（例业主委员会开会及各种决议、台风、拟停电停水停气重要通告等）自动通知业主和物业公司工作人员；

7、小区的各种活动通知

第五篇：物业管理衔接管理办法(试行稿)

房地产开发与物业管理衔接管理办法

（试行稿）

第一章

总则

第一条

为规范项目开发与物业管理，明确房地产开发公司与物业管理公司责任、权利、义务，有效提高集团开发项目的物业管理水平，提升物业管理对项目开发的品牌效应，树立宝安地产品牌，根据《物业管理条例》及相关法规，结合集团实际情况，制订本办法。

第二条

本办法界定物业管理公司介入项目开发的时间节点和工作内容，明确集团总部、项目所属公司与物业管理公司工作衔接、工作流程和工作内容等具体事项。本办法适用于集团总部及所属各房地产公司开发项目，并在实际操作中予以持续改进、完善。

第二章 规划设计阶段

第三条

项目所属公司在项目市场定位及规划设计阶段，应要求物业管理公司前期介入，并参与概念（规划）方案设计评审。

1、项目所属公司应在市场定位及概念（规划）方案设计阶段就物业管理配置方案等方面内容，以书面形式征询物业管理公司意见，物业管理公司须在7天内出具书面的反馈意见给项目所属公司，包括物业管理公司对该项目特殊的要求和建议。主要有如下方案：

（1）小区智能化系统管理方案；

（2）供水、供电标准及方案；（3）各类物业管理用房配置方案；（4）小区给排水系统方案；（5）人工水体、园林景观方案；（6）消防监控中心及设备房配置方案；（7）交通流线及出入口岗亭设置；（8）公共配套设施（含休闲、娱乐等）。

2、项目所属公司应在施工图设计阶段就物业管理用房面积、区域管理的划分、小区公共强弱电的布置、设备房面积、设备设施选型（包括电梯、消防、监控、安防系统、空调、给排水、围栏、公共照明及变配电设备设施）等方面内容以书面形式征询物业管理公司意见，物业管理公司须在7天内出具书面的反馈意见和建议给项目所属公司。

第三章 施工建设阶段

第四条 物业管理公司应参与施工图纸会审，并出具书面意见及建议。第五条

物业管理公司应配合、协助集团和项目所属公司各阶段的工程质量检查，提高工程质量，以减少业主入住后对于工程质量问题的投诉。

第六条

项目所属公司在设施设备的安装调试阶段，应通知物业管理公司派遣专业人员参与，以便物业管理公司及时掌握设施设备的技术性能及维护要求。

第七条

大型设备（电梯、水泵、发电机、安防监控、消防系统、变配电、停车场管理系统以及小区智能化系统等）的采购应征询物业管理公司意见，同一项目中，相同功能的设备宜采用同一品牌。

第八条

项目所属公司应组织相关专业施工单位（包括安防、电梯、空调、供电、发电机、给排水、消防、园建、古建等）在工程竣工后，对物业管理公司进行保养知识的交底和培训。物业管理公司所派遣的专业人员应具备相关的专业知识，以及持有相关专业的上岗证；物业管理公司应尽量减少经过培训后部分人员的流失，若此部分工作人员流失，应做好接替人员的培训工作。

第四章 项目销售阶段

第九条

在前期介入阶段，物业管理公司应根据项目定位策划报告，编制前期介入服务方案及后期日常物业管理方案，报项目所属公司审核后实施。

第十条

物业管理公司须全力配合项目所属公司的销售，如样板房管理、销售大厅维护、售楼通道、车辆指引、形象展示、物业咨询、服务指引、资料及活动策划等。

第十一条 在项目销售前，项目所属公司应协助物业管理公司在项目所在地成立分公司、完成前期物业管理的招投标工作、签订《前期物业管理合同》，做好物业管理费的备案，并制定《临时管理规约》。《房屋买卖合同》中应明确规定物业管理收费标准，并与《前期物业服务合同》和《临时管理规约》相一致。

第十二条 项目所属公司应在项目销售前应组织设计、施工、物业管理和销售代理等单位召开联席会议，共同商定销售策略以及在销售中涉及的物业管理事项。物业管理公司服务人员及销售人员的说辞（包括销售统一说辞、物业统一说辞等）应统一培训，经考核合格后，物业及销售工作人员方可上岗。

销售人员应严格遵守《物权法》和《物业管理条例》相关条款，不得随意承诺。

第十三条 项目所属公司在项目销售前对其进行品牌形象设计时，包括楼栋号、门牌号、导识图、指示牌、道路交通标识、停车场标识等应与物业管理公司沟通，树立与项目相适应的物业管理品牌形象，以保持项目形象的一致性，充分展示集团的品牌形象。

第十四条

在项目销售前物业管理公司应向项目所属公司提交《物业策划方案》与项目所属公司协商确定。《物业策划方案》主要内容包括：物业管理公司在项目销售、施工、竣工、入伙等各阶段需配合的各项工作内容，以及相应的前期配合服务收费测算，并依据项目所在地的实际情况、物业产品定位等进行物业管理费用测算，制订物业收费标准与物业管理方案。

第十五条

项目所属公司应在销售前将“临时管理规约”、“前期物业管理(服务)协议”向物业买受人予以公示和说明，并要求物业买受人在签订《房屋买卖合同》时签署《前期物业服务协议》及出具遵守“临时管理规约”的书面承诺。

第五章 竣工查验阶段

第十六条 项目所属公司在进行项目竣工验收前，应通知物业管理分公司并要求派遣专业人员一起参加竣工初验。查验过程，应包含验收记录、存在问题整改等书面内容。

第十七条

从竣工验收阶段开始，物业管理公司需建立基础档案、验收档案、动态档案等。

第十八条

项目所属公司在移交物业前，应与物业管理公司、承建单位

联合成立接管验收小组，制定接管验收方案，进一步明确移交（接管）的物业内容明细、查验标准（具体可参照《房屋接管验收标准》）、方式及日程安排，确保物业交付使用前达到《房屋销售合同》约定的标准。

第十九条

项目所属公司须在项目入伙时间提前三十日完成质量自查整改，并将质量自查整改情况形成专题报告报集团项目发展部备案。集团项目发展部在收到专题报告后七日内组织集团相关部门和物业管理公司完成项目入伙前的专项工程质量检查。

第二十条

各项竣工查验须有物业管理公司全程参与，并逐项逐套验收确认，同时做好查验备案资料。

第六章 交接、入伙、装修阶段

第二十一条

物业交接应符合《物业承接查验办法》的规定，并建立验收记录档案，对不合格项目应有具体整改措施及整改期限，并由开发单位、施工单位、物业管理公司三方签字确认。

第二十二条

物业管理公司应协助项目所属公司办理入伙策划，如装修管理、资料准备、设备调试、入住流程、入住百问等。

第二十三条

项目所属公司应在物业移交前达到如下标准：

1、各类临时建筑物、构筑物等全部拆除，施工机具、建筑垃圾拆除并清运完毕，入伙场地、室内和室外公共部分干净整洁，外墙清洁应达标；

2、竣工资料（图纸）和档案资料等已整理完毕；

3、供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施按户控制，分户计量；

4、小区名称和房屋幢、户号已编排；

5、小区的各项标识，包括楼栋号、门牌号、导识图、指示牌、道路交通标识、停车场标识等已安装完毕；同一系列的地产项目应采用统一的CI标识与形象系统并进行统一设计、制作、安装；

6、物业管理服务用房已按规定标准配置到位并具备实际使用条件；

7、法律、法规规定的其他事项。

第二十四条 项目所属公司应及时移交项目入伙的相关资料，物业管理公司应有专门的档案管理室及档案管理员，并应妥善管理项目所属公司移交的竣工资料、专业设备的合格证书、操作手册等相应资料。在办理物业承接验收手续时，项目所属公司应当向物业管理公司移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下网管工程竣工图等竣工验收资料；

2、住宅区内相关配套建筑物、构筑物及共用设施设备等项目清单、产权归属证明；

3、设施、设备安装、使用、维护保养等技术资料。包括设施设备的合格证明、使用说明以及保修书等；

4、物业质量保修文件和物业使用说明文件（《住宅使用说明书》、《质量保证书》、单项工程承、发包合同及保修责任书）；

5、物业清单、房屋业主汇总表及业主基本情况登记表；

6、产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、报告、工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证书、电话、电视网络保养及验收协议等；

7、物业管理所必需的其他资料（如隐蔽工程影像资料）。

第二十五条

项目入伙后，项目所属公司须按照相关的《物业管理条例》中约定的空置房物业管理费收费标准，向物业管理公司支付空置房管理费。空置房包括未售或未移交物业买受人的房屋。同时，物业管理公司需做好相应的保管和维护工作。

第二十六条

在项目销售过程中，项目所属公司为促销楼盘，与业主承诺涉及相关减免物业管理费的问题，项目所属公司应在项目入伙前书面通知物业管理公司，并在项目入伙后支付给物业管理公司。

第二十七条 在物业达到交接验收条件后，项目所属公司应及时与物业管理公司办理移交手续，移交手续以双方签字的方式进行确认，若未及时办理移交造成项目成品损坏应由项目所属公司负责。物业管理公司应加强成品保护工作，因管理不善造成已移交成品损坏应由物业管理公司负责。

第二十八条 物业管理公司应按照《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，做好对装修阶段中破坏承重结构、原有功能、外立面、公共配套及搭建构筑物等违规行为的管理工作。否则，集团将追究物业管理公司管理不到位的责任。

第七章 保修维修阶段

第二十九条 在项目保修维修阶段，项目所属公司和施工单位须有专人负责保修维修事宜。

第三十条 业主在保修维修期内提出维修申请的，须有具体的书面记录。物业管理公司在接到客户保修期书面维修申请后，须在二日内确认并转交项目所属公司，项目所属公司应在约定时间内安排施工单位进行上门维修。自

发出保修维修申请之日起，修复周期最长不应超过十五日。

第三十一条 对于业主紧急的保修维修事项，物业管理公司应及时采取必要的措施解决，以避免损失进一步扩大，因此产生的保修维修费用应由项目所属公司或项目所属公司协商原施工单位予以解决。

第三十二条

施工单位不按合同规定履行保修维修职责的，物业管理公司有权安排第三方进行维修，维修费用和业主的赔偿从施工单位质保金中扣除。物业管理公司在安排第三方维修前，需将维修报价清单报项目所属公司和施工单位确认。施工单位故意不确认的，物业管理公司应及时采取法律认可方式送达施工单位。项目所属公司应积极配合物业管理公司做好相关费用的扣除工作，否则相关费用及业主的赔偿由项目所属公司负责。

第三十三条 工程保修维修期内，所有施工单位的质保金一律须经物业管理公司签字盖章确认后，方可报项目所属公司审批、支付。物业公司相关人员在审核相关项目签字时应严格谨慎，不得随意确认。若发生违规签字行为，集团将对相关责任人予以追责。

第三十四条

物业管理公司应做好竣工入伙项目日常运行、维护管理的记录及总结（包括各系统运行时的优缺点，各设备品牌的运行情况等方面的内容），并于次年1月30日前将总结报告上报项目所属公司和集团项目发展部备案。为集团后期项目开发积累设计及采购经验，推动集团标准化建设。

第八章 其它规定

第三十五条

物业管理公司应于项目开盘前三个月成立物业管理分公司，并开展前期介入和服务工作，其运营成本由项目所属公司负责。

第三十六条 物业管理公司自前期介入至项目竣工入伙，实行酬金制，物业管理公司的全部收入归项目所属公司所有，其间发生的运营管理费用由项目所属公司独自承担，项目所属公司按物业运营管理费用总额的10%支付物业管理酬金（含销售期间物业管理人员奖金）。物业管理的运营管理费用包括但不限于开办费、物业管理招投标费用、治安管理费、材料看管费、接管验收费、开荒费、资料印刷费、宣传广告费及配合销售等费用。账务管理由物业管理公司负责，项目所属公司对账务进行监管审计。

第三十七条 项目所属公司须按相关法规要求及项目的实际情况在物业管理区域内配置必要的物业管理用房（包括物业办公室、业委会办公室、员工宿舍、食堂等），并满足项目定位、物业服务标准及物业服务人员配置等相关要求。

第三十八条

项目会所及停车场可根据实际情况，由物业管理公司进行统一经营管理，部分经营收益用于弥补物业管理公司的亏损。项目入伙后，若项目会所是由项目所属公司负责经营的，应按相关规定向物业管理公司支付相应的管理费。

第三十九条

物业管理公司应实行标准化、规范化管理，维护集团良好的品牌。

第九章 附则

第四十条 本办法由集团项目发展部负责修订与解释，自办法颁布之日起试行。