全面规范新建住宅小区物业管理

第一篇：全面规范新建住宅小区物业管理

全面规范新建住宅小区物业管理

近年来，城市住宅小区涉及建筑质量、权益纠纷、设施配套、环境卫生、治安维稳等物业管理方面的社会矛盾日益凸显，“开发商只图赚钱走人，矛盾问题留给政府埋单”的现象层出不穷。自2010年以来，涟源市涉及物业管理的信访案件达318件，占信访总量的8.5%，物业诉讼案件56件。

据调查，当前涟源市物业管理仍处于初始阶段，在管理和服务方面都存在一些突出问题，如全市现有楼盘35个，住宅小区住房18000户。但全市仅有物业服务企业7家，从业人员100余人，已实施物业管理的住宅小区7个，住户3000户管理覆盖面积仅30余万平方米。党政机关、学校医院等企事业单位的物业管理基本上还未启动，全市物业管理覆盖率不足10%。物业维修资金截止2011年底已收缴1256万元，收缴率不到60%。一些楼盘为了促销只有物业管理名称或流于形式，导致小区卫生及设施乱、环境差、绿化少，业主意见大。

物业管理工作涉及人多、面广、量大、事繁，既事关社会和谐稳定，更是保障民生维护民利的需要。建议：

明确物业管理行政主管部门、住建、社区、公安、工商、城管、环卫、国土、规划、税务、物价等各部门的管理权限、工作职责和工作任务，从立项、出让、规划、建设、销售、税收各个环节全程监管。制订“谁主管、谁落实，谁审批、谁负责”的责任追究制度，实行“条块结合，分工配合”的工作方针，克服“铁路警察，各管各段”的不良现象。

明确建设与管理的责权利，改变物业公司依附于房地产开发商的状况，使物业公司真正成为自主经营、自负盈亏的市场竞争独立主体。规范市场，鼓励竞争，将物业管理终身制变革为业主对企业的聘用制，全面提高管理和服务水平。

物业行政主管部门要从物业服务公司的资质条件上提高标准并限定准入门槛，积极主动培育物业龙头，树立品牌意识，清除“小、散、滥”物业企业，鼓励强强联合、集约经营形成物管集团。

住宅小区物业管理归口所在地社区负责。因物业管理增加社区大量繁杂的事务性工作，如纠纷矛盾处理、环境卫生整治等等，财政可考虑每年给予社区适度的物业管理工作经费补贴。

第二篇：住宅小区物业管理

浙江广厦建设职业技术学院

管理工程学院

2009/2010学年第1学期

课程名称物业管理实务授课教师刘团辉教研室主任

第三篇：全面提升住宅小区物业管理服务工作水平

全面提升住宅小区物业管理服务工作水平

2011-03-08 08:49:31 访问次数：

3邹城市政府研究室

全面提升住宅小区物业管理服务工作水平

突出重点综合整治物业管理与市民生活息息相关，多年来一直是倍受关注的社会热点和焦点问题。如何提升物业管理服务质量，增强群众对物业服务的认可，减少或避免群众对物业的投诉，已成为当前的一项重要课题。对此，邹城将物业管理列入市政府重点工作，启动实施了住宅小区物业管理综合整治行动，为提升城市品位、促进社区和谐、改善人居环境奠定了坚实的基础。但随着邹城经济的持续发展、城市化进程的不断加快和人民群众对生活质量要求的日益提高，规范和提升住宅小区物业管理工作，依然是一项任重道远的社会系统工程。

一、立足现状，找准症结

从邹城物业管理工作的现状分析，全市现有物业服务企业39家，其中三级资质23家，暂定资质16家，从业人员950余人，现有各类住宅小区201个，其中实行物业管理的有50个，约452万平方米，占总面积的79%；自行管理的有151个，约118万平方米，占总面积的21%。在这些小区中，有158个小区属于老旧小区，建设标准低，配套设施差，物业管理名存实亡。新建小区43个，约占小区总量的21%，这些小区建设规划合理，配套设施完善，较好的实施了社会化、规范化的物业管理，但也存在着规模偏小、基础设施不到位、专营设施设备未移交等多种问题，影响和制约了物业管理工作的健康发展。

具体来说，当前住宅小区存在的问题主要表现在：一是住宅小区缺乏必要的安防和环卫配套设施，大部分小区没有全方位监控，缺少垃圾中转站、公厕、公共部位垃圾箱，小区内邮政报箱的配置基本空白。二是部分老旧住宅小区没有规划建设停车场，小区内停车难、乱停车的问题日益突出，基本是车满为患，业主意见很大。三是水、电、暖设施配套不完善。就物业企业自身而言：一是邹城物业企业资质普遍偏低，管理小区规模较小，不利于企业发展和服务品牌的树立，有些企业只求过得去，不求过得硬，只满足于收缴水电费和卫生费，物业服务面过于狭隘，没有长远发展观念；有些企业与开发公司一体，长期靠开发企业救济

生存，缺乏独立性和长远发展观念。二是现有物业服务企业全部是股份制企业，由于物业管理体制问题，对物业服务企业无法实现有效监管，物业管理的体制难以规范和理顺，在某种程度上，也制约了社会化物业管理的发展与实施。三是住宅小区收费难以规范统一，因服务质量的差异，物业收费高低不一，有些企业收费高、服务水平低，收费不公开、不透明，业主对此反映强烈。

二、突出重点，综合整治

搞好住宅小区物业管理综合整治，一方面要找准住宅小区存在的突出问题，另一方面要规范物业企业的服务行为。针对这些问题，邹城按照“政府组织、部门配合、群众参与、属地管理、分片推进、综合整治”的原则，以规范物业服务企业行为为重点，对小区居民普遍关心的环境卫生、治安管理、公共设施维修、小区秩序、物业收费等热点、难点问题，进行全面综合整治，成立了高规格的综合整治领导小组，市政府主要领导亲自抓、亲自调度。活动开展以来，采取印制宣传材料、举行宣传启动仪式、张贴标语横幅、在报纸、电台和电视台开辟宣传专栏，对部门和物业企业负责人实施专项访谈等方式，进一步加强宣传教育力度，营造了浓厚的舆论氛围。市综合整治领导小组成立三个督导小组，分别包保三个街道办事处，对辖区物管小区实施无缝隙管理，全面推行一线工作法，及时督导，定期复核，确保小区整治工作扎实有序推进。

市政府有关部门高度重视安排专人负责，具体指导、协调全市物业管理工作；各街道办事处也成立了物业管理办公室，配备专兼职人员，联合有关部门制订辖区物业管理意见，落实物业管理的目标措施，协调建设、规划、城管、房管、公安、计生等部门,加强对辖区物业管理工作的监督和检查，参与住宅小区物业管理移交和老旧住宅小区综合整治工作，在全市建立了街道办事处、政府职能部门、社区居委会、业主委员会、物业企业“五位一体”的社区物业管理新体制，形成“上有督查指导、下有管理协调”的联动机制，使各相关单位和部门从不同的角度和方位，按职责要求服务广大业主居民，对强化社区功能，加强小区管理，实现社区建设与物业管理工作的资源共享，促进物业管理服务水平的提高。同时，积极探探索成立邹城市物业管理协会，将物业服务企业纳入协会管理，协会在政府主管部门的领导下，宣传法律法规，协助制定物业管理行业道德规范、自律准则和管理标准，向政府主管部门反映行业的建议和要求，在政府和企业之间架起桥梁，化解物业管理引发的矛盾问题，指导物业管理企业建立起现代企业制度，实行行业自律，进而不断提高全市物业服务企业的服务水平，社区居民委员会和业主委员会成员可以兼任居委会成员和行业协会会长，采取他律与自律相结合的办法，共同做好物业管理工作。

从整体上看，市政府有关部门充分发挥作用，大胆探索，积极创新，在加强物业企业管理、指导建立业主委员会、推行物业项目招投标、制定行业发展政策等方面做了大量工作，邹城物业管理工作的法制环境、政策环境和居民消费意识不断成熟，物业管理逐步规范。

三、健全机制，长效管理

如何抓好物业管理长效管理机制，建立一个令居民满意的和谐物业，是摆在我们面前的重要课题。通过开展住宅小区物业管理综合整治，出台《物业企业暂行办法》和《住宅小区公共管理规定》，逐步建立健全住宅小区物业管理的长效机制。一是确定管理服务项目的等级。根据评定的等级，执行相应的收费标准，遵循公正合理、质价相符的原则，全面落实物业服务水平与收费挂钩制度。对高质量优质服务的企业重点扶持，制定合理的高标准收费，对服务水平一般，严格实行低标准收费，并经常性进行联合收费检查，严防乱收费，并督促其提高服务质量。对服务水平低、收费不规范、社会形象差的物业服务企业，报请上级主管部门批准，注销资质证书，清退出物业服务市场。二是推行物业管理进单位带小区制度。对全市现有的自建自管的单位家属院小区，按照属地管理的原则，积极推行物业管理进单位带小区制度，由现有单位选聘物业企业，在单位实施物业管理的同时，落实家属区的属地化物业管理，由单位选聘的物业企业，同时代管单位家属区，落实自建自管责任，将更多的住宅小区纳入物业管理的范畴，进一步规范物业管理，给业主创造宜居的环境。三是实行物业服务招投标制度。前期物业管理的责任由建设单位负责，前期物业服务完成后，实行后期物业管理招投标制度，由街道办事处、社区居委会加强政策引导，完善对物业服务招投标制度的监督指导，创造公平竞争的市场环境，彻底打破谁建设、谁管理的垄断经营局面，建立业主和物业服务企业的双向选择机制，造就一批守信誉、重质量的品牌服务企业，不断提高物业服务覆盖面，进而提升全市物业管理水平。四是落实量化考核与奖惩制度。各街道办事处和行业主管部门，不断完善对物业服务企业的监督指导，严格制定量化考核和奖惩制度，建立服务质量评价体系和物业服务企业的准入和退出制度，定期和不定期到全市住宅小区内开展执法检查，严厉查处物业企业的违规违纪行为，逐步淘汰服务水平低、收费不规范、社会形象差的物业企业。有关部门建立违法行为投诉登记制度，设立举报投诉热线，按照各自管理职能，认真及时查处物业服务企业违法行为。年内，对服务质量高，社会信誉好的企业，根据考核结果表彰奖励；对经常被投诉的物业服务企业，属地管理的街道办事处进行规范整治，切实维护业主的合法权益。五是加强源头管理控制。对新批的住宅小区，严格进行规划把关，确保住宅小区内的各类配套建筑与设施设备严格按规划进行建设；今后所有新建住宅小区，都要坚持高起点规划、高标准建设，确保物业管理用房、居委会办公和服务用房、政务管理用房、安防设施、健身设施、公厕、垃圾转运站、公共活动场馆等公共配套设施一步到位。住宅小区内的供水、供电、供气、供热等专营设施设备的建设资金，可统一并入城市基础设施配套费，由各专业经营单位用于小区内专营设施设备的投资建设，以完善新建小区内的基础设施设备，解决住宅小区物业管理的后顾之忧，全面提升住宅小区物业管理服务水平。

第四篇：住宅小区物业管理暂行办法

中国石油集团东方地球物理公司公共事业部

涿州基地管理处文件

基管物字〔2006〕13号

关于印发《涿州基地管理处 住宅小区物业管理暂行办法》的通知

处属各单位：

现将《涿州基地管理处住宅小区物业管理暂行办法》印发给你们，请各单位认真遵照执行。

二○○六年七月十三日 涿州基地管理处住宅小区物业管理暂行办法

第一章

总

则

第一条

为规范涿州基地管理处小区物业管理和服务，为业主创造文明有序、优美和谐的生活、工作环境。依据《物业管理条例》、《河北省物业管理优秀住宅小区（大厦）评分及细则》和《公共事业部住宅小区物业管理暂行规定》，结合涿州基地管理处实际，制定本办法。

第二条

本办法所称物业，是指涿州基地管理处管理和服务的住宅小区内房屋建筑及相配套的设施、设备和场所（地）。

第三条

本办法所称物业管理，指按照公共事业部住宅小区物业服务委托合同，对住宅小区内房屋建筑及配套的设施设备和场所（地）进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生、绿化、美化等活动。

第四条

房屋及配套设施设备和场所（地）包括：

（一）住宅的共用部位：是指住户共用房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、楼顶、上下水管道、供暖管线、共用照明、单元防盗门等。

（二）公用设施设备和场所（地）：排污设施、道路、绿地、自行车棚、停车场、垃圾存放场地及设施、以及沟、2 池、井、配置的小品、公益性休闲设施、避雷设施、住宅小区照明和公共设施设备用房等；

（三）自用部位、自用设施设备：是指分户门及其以内的门、窗、屋面、内墙面、地面、非承重隔断墙、阳台，水、电、煤气的户表及其以内的管线等，暖气分户阀门及其以内的管道、暖气片等；独户住宅的院墙及其以内的建筑物、构筑物和配套设备等。

第五条

物业管理部是本办法的归口管理部门，负责制定住宅小区小区管理考核办法、服务标准及有关物业管理的各项规定；组织、指导住宅小区管理机构参加物业的接管验收及申报工作；监督、检查、考核小区物业管理工作；受理业主投诉，协调住宅小区与业主、其他共管等单位之间的关系。

第二章

业主和业主委员会

第六条

本办法所称业主为居住房屋和非居住房屋的所有权人。

第七条

本办法所称物业使用人是指物业的承租人和非业主的使用人。

第八条

涿州基地管理处管理和服务区域内的业主是指东方地球物理公司和小区居住房屋所有权人。

第九条

业主委员会是指在公共事业部指导下由居民委员会推荐，由业主代表选举产生的业主自治组织。

第十条

公共事业部是东方地球物理公司非居住房屋 产权人代表，依据东方地球物理公司的授权，行使下列权力：

（一）代表东方地球物理公司与涿州基地管理处签订小区物业管理合同。

（二）组织、指导、监督住宅小区物业的接管验收；

（三）决定专项维修项目、资金使用，并监督实施；

（四）指导、监督、检查住宅小区物业管理工作；

（五）批准成立物业管理机构；

（六）批准成立业主委员会组织；

（七）其它。

第十一条

公共事业部作为业主代表，依据东方地球物理公司的规定，履行下列义务：

（一）协调有关单位和业主支付物业管理费用；

（二）筹措专项维修项目资金；

（三）协调住宅小区内物业管理单位与业主及其他有关管理单位之间的关系；

（四）提供物业管理用房；

（五）其它。

第十二条

业主委员会的职权：

（一）代表居住房屋业主监督住宅小区物业管理活动，维护业主和非业主使用人的合法权益；

（二）召集业主委员会及业主代表会议，听取物业管理单位的汇报；

（三）审议物业管理单位制订的维修管理计划，并4 监督其执行，审议住宅小区物业管理服务的重大措施；

（四）监督住宅共用部位维修基金的使用；

（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理单位履行物业服务合同；

（六）监督业主履行业主公约的情况；

（七）其它。

第十三条

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）提议召开业主代表会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（二）提出制定和修改业主公约的建议；

（三）监督物业管理单位履行物业服务合同；

（四）对住宅共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（五）监督住宅共用部位、共用设施设备维修资金（以下简称住宅维修资金）的管理和使用；

（六）法律、法规的规定；

（七）其它。

第十四条

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理单位提供的服务；

（二）遵守业主公约；

（三）遵守物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（四）执行业主委员会做出的决定；

（五）按照国家有关规定交纳住宅维修资金；

（六）按时交纳物业服务费用；

（七）配合物业管理单位对公共设施设备的维修养护；

（八）法律、法规的规定；

（九）其它。

第三章

管理机构与职责

第十五条

涿州基地管理处受公共事业部委托负责东方地球物理公司涿州基地住宅小区的物业管理和服务工作，在各小区分别设立物业管理机构。

第十六条

住宅小区物业管理单位代表涿州基地管理处实施物业管理，职责如下：

（一）负责物业的接管验收；

（二）依据物业委托管理合同对住宅小区实施管理；

（三）依据东方地球物理公司物业管理收费标准收取物业管理费；

（四）与业主委员会共同制定小区公共管理制度；

（五）协助业主委员会制（修）订《业主公约》；

（六）依据服务项目需求与专业化中心签订《住宅小区物业项目内部服务协议》，并对服务质量进行监督；

（七）接受业主委员会及业主的监督；重大的管理措施经业主委员会认可，涿州基地管理处批准；

（八）受理业主投诉，协调驻小区内各单位在物业管理6 活动中的有关事项；

（九）定期与小区内其它管理部门沟通，每季度末召集业主座谈会，对业主提出的意见汇总、上报、整改、反馈；

（十）接受上级及处职能部室的监督、指导、检查、考核。

第十七条

供水、供电、供暖、环卫、绿化及维修服务项目等按《住宅小区物业项目内部服务协议》实施专业化服务。

第四章 前期物业管理

第十八条

本办法所称前期物业管理是指业主入住之前，涿州基地管理处按照公共事业部要求，对物业管理的前期策划、交接验收、业主入住等事项进行的物业管理活动。

第十九条

成立前期物业管理领导小组，组建承接物业管理的组织机构。

第二十条

在业主入住之前，起草业主临时公约和物业管理公共契约，对有关物业的使用、维护、管理，以及业主的共同利益、应履行的义务、违反公约应承担的责任等事项做出具体约定。

第二十一条

在业主入住时与业主签订业主临时公约，并予以说明。

第二十二条

在业主入住时与其签订物业管理公共契约。

第二十三条

承接物业时，对新建物业及配套设施设备 进行验收。

第二十四条

物业接管验收应具备以下条件：

（一）房地产开发建设工程施工完毕，并经当地政府行政主管部门竣工验收合格（或接到公共事业部的通知）；

（二）供电、供暖、供水、排水等配套设施设备经过调试达到正常使用功能；道路、绿化等公用基础设施、单项工程全部验收合格。

第二十五条

物业接管验收时开发建设单位应提交下列文件（或下列文件清单）：

（一）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及各单项工程设计文件（图纸复印件）等；

（二）当地工程质量监督机构提供的竣工验收合格文件；

（三）消防部门提供的消防验收合格文件；

（四）当地技术监督部门提供的电梯验收合格文件；

（五）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（六）设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（七）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（八）物业管理所必需的其它资料。

（九）接收资料应满足《河北省物业管理优秀住宅小区（大厦）评分及细则》要求。第二十六条

物业接管验收，应当按照以下程序进行：

（一）在接到接管验收通知15日内，物业管理部组织相关部门和物业管理单位组成接管验收小组，制订接管验收方案和验收表格，培训接管验收人员；

（二）物业管理接管验收在公共事业部组织下进行，听取开发建设单位有关物业的情况介绍，提出验收意见，审阅有关资料，现场检查验收，填写验收记录，进行资料移交，形成验收报告；

（三）在公共事业部组织下与房地产开发建设单位协商，达成协议，明确质保期内的维修事项、范围、联络方式、处理原则；

（四）在公共事业部主持下，办理物业移交手续。第二十七条

交接双方的责任

（一）物业接管交付使用后，如发现隐蔽性的质量隐患，报公共事业部，由公共事业部组织开发建设单位及相关设计、监理、施工单位共同分析研究，查明原因，提出解决方案。

（二）在正常使用条件下，建设单位依据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》承担物业的保修责任：

1、基础设施工程、房屋建筑的基础工程和主体结构工程，为设计文件和合同规定的该工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏，为5年；

3、供热系统为2个采暖期；

4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期2年。

新建房屋自验收接管之日起开发建设单位按建筑工程保修的有关规定承担保修责任。在验收接管时，开发建设单位若委托物业管理单位保修的事项，经双方达成协议，建设单位可一次性或分项、分期支付保修费用，由接管单位负责保修。保修费的标准双方协商确定。

第五章

物业管理服务

第二十八条

涿州基地管理处与公共事业部签订小区物业委托服务合同。内容包括：物业管理事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等。

第二十九条

涿州基地管理处依据《物业管理条例》、《公共事业部住宅小区物业管理暂行规定》和合同约定的内容，与管理单位签订小区物业管理目标责任书，实施物业管理。

小区物业管理目标责任书包括：设备、设施完好率、业主满意率、投诉处理率等。

第三十条

小区物业管理单位可以将物业管理区域的电梯等维保业务委托给专业性服务单位；供水、供电、供暖、环卫、绿化及维修服务等项目按住宅小区《物业项目内部服务协议》实施专业化服务。第三十一条 住宅小区物业管理单位建立健全内部管理制度和服务规范等。

第三十二条

根据物业服务合同的约定向业主和用户收取物业服务费用。

第三十三条

住宅小区物业管理单位代收管辖区域内水、电、暖费用。

第三十四条

住宅小区物业管理单位协助做好管理区域内的安全防范工作；物业管理人员不得侵害业主和物业使用人的合法权益。

第三十五条

住宅小区物业管理单位应建立突发事件应急预案，发生安全事故时，启动应急预案，采取应急措施，及时向HSE部报告，做好救助工作。

第三十六条

物业管理部和住宅小区物业管理单位应及时处理业主、物业使用人、承租人在物业管理活动中的投诉。

第六章

物业的使用及维修养护管理 第三十七条

物业维修养护的范围与责任

（一）房屋本体自用部位及设施（以下简称：自用部位）的维修责任人为业主；

（二）房屋本体共用部位及设施（以下简称：共用部位）的维修责任人为房屋本体内的全体业主；

（三）房屋毗连部位及设施（以下简称：毗连部位）的维修责任人为毗连业主。

（四）自用部位和毗连部位有危害房屋及公共安全，损害他人合法权益、妨碍住宅小区容貌及房屋外观或其他违反住宅小区物业管理规定的，物业管理单位督促其及时进行维修、整改，其费用由维修责任人承担；

住宅自用部位、毗连部位、共用部位及设施的维修养护费用，执行《东方地球物理公司住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》；

（五）住宅小区共用设施、设备和场所（地）维修责任人为涿州基地管理处。其中：日常维修项目由住宅小区物业管理单位制定计划，费用纳入预算指标，从处属单位的维修费用中支出；专项维修项目由计划财务部组织处属单位编报计划，报公共事业部审批，在公共事业部专项资金中列支；

（六）住宅小区绿地、树木的养护责任人为涿州基地管理处。日常养护由小区物业管理单位负责组织实施，费用纳入预算指标，从其物业费用中支出（委托项目依据委托合同执行）；绿化专项项目由计划财务部组织处属单位编报计划，报公共事业部审批，在公共事业部专项资金中列支；

（七）住宅小区公共场所、环卫设施的维修保养责任人为涿州基地管理处。日常维修保养由住宅小区物业管理单位负责组织实施，费用纳入预算指标，从其物业费用中支出（委托项目依据委托合同执行）；环境治理专项由计划财12 务部组织处属单位编报计划，报公共事业部审批，在公共事业部专项资金中列支；

（八）保修期内住宅小区物业的维修养护按《公共事业部住宅小区物业管理暂行规定》执行。

第三十八条

房屋管理与维修养护

（一）住宅小区主出入口设有小区平面示意图，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。

（二）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护。

（三）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，报公共事业部批准，组织维修。

（四）每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃、楼道灯等，并及时维修养护。

（五）住宅装饰装修管理按照建设部《住宅装饰装修管理办法》和业主公约（业主临时公约）要求，制定涿州基地管理处住宅小区住宅装饰装修管理规定。业主（使用人）在装修前，住宅小区物业管理单位应审核其装修方案，并告知有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

（六）每日巡查装修现场，对影响房屋外观、危及房屋结构安全、拆改共用管线、私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

（七）保持房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装 饰材料不妨碍院容和观瞻；前后阳台封闭统一有序，不得在户外安装装物框及晾晒架；对安装防护网、遮阳蓬等要符合规定，无安全隐患；室外招牌、广告、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一、美观，无安全隐患或破损。

（八）房屋完好率达到98%以上。

第三十九条

公共设施、设备、场所（地）的管理

（一）对公共设施设备进行日常管理和维修养护（由专业部门负责的除外）。

（二）建立公共设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

（三）设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

（四）对公共设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向公共事业部提出报告与建议；根据公共事业部的决定，组织维修或者更新改造。

（五）载人电梯按规定年检，定期维修、保养，责任到人，操作人员持证上岗，确保正常运行。

（六）公用排污、排雨水管道通畅，设施完好无损。

（七）设备间保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

（八）道路（含车行、人行）完好，路面平整，井盖无缺损，路面井盖不影响车辆和行人通行。

（九）路灯等公共照明设备完好, 路灯完好率98%以上。

（十）停车场、棚、房及其他公共场所、建筑小品、垃圾箱清洁完好无损。

（十一）消防设施完好。

（十二）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设施设备事件有应急方案。

第四十条

环境卫生管理

（一）制定《住宅小区环卫管理规定》，每年制定环卫工作计划，划分责任区，明确责任人。

（二）在规定地点设置垃圾箱，垃圾日产日清，保持垃圾箱清洁、无异味。

（三）合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运1次。

（四）住宅小区道路、广场、停车场、绿地等每日清洁养护；电梯轿厢内每日清洁1次；楼道每日清扫1次、每周拖洗1次；楼梯扶手每日擦拭1次；共用部位玻璃每月清洁2次；路灯、楼道灯每年清洁不少于2次；及时清除道路积水、积雪。

（五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时处理。

（六）根据实际情况进行消毒和灭虫除害。

第四十一条

绿化养护管理

（一）制定《绿化管理规定》，划分责任区，明确责任人。

（二）根据《涿州基地管理处绿化养护月工作历》，及时组织修剪、补栽补种、清除杂草、浇灌、施肥、松土、喷药杀虫等养护工作。

第四十二条

物业管理区域内，按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当依法办理有关手续，告知小区物业管理单位；物业管理单位确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当征得业主委员会同意。如影响公共建筑和公共设施的安全性和功能性改造，及时报公共事业部组织评估，批准后实施。

第四十三条

住宅小区物业管理单位不得擅自占用、挖掘管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修或者公共利益的需要，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应告知业主委员会，完工后及时恢复。

第四十四条

供水、供电、供热、通讯、有线电视、燃气等单位，承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

第四十五条

住宅小区物业管理单位实施物业管理后，其它施工单位在住宅小区内从事工程建设或检修工程前，必16 须经住宅小区物业管理单位同意，并在明显位置设立安全防护标记，保证公共设施、设备和场所（地）完好及人员安全，同时接受住宅小区物业管理单位监督，对损坏小区公共设施、设备场所（地）的，应予修复或按有关规定赔偿损失。

第四十六条

业主或物业使用人不得有下列行为：

（一）拒不缴纳或无故延期缴纳物业管理服务费用；

（二）损坏、变更房屋承重结构和外貌（外墙、外门窗、阳台、屋顶和底层花园等部位的颜色、形状、规格），擅自改变房屋的设计用途、功能、布局；

（三）私自占用或损坏物业的共用和公共设施设备或移装、拆除、改造公共设备，改变其使用性质。

（四）私自封闭、拆改阳台，违规安装防盗窗（栏杆）及室外衣架；违规在阳台引入上、下水管线等。

（五）在天井、庭院、平台、屋顶、道路、空地或其它场地搭建任何建筑物、构筑物，包括光蓬、雨蓬及其它地上定着物。

（六）践踏草地、侵占绿地、毁坏绿化、损坏园林建筑设施。

（七）在公共场所私设、乱设摊点，推销商品（广告）等活动。

（八）在公共部位堆放杂物、乱倒垃圾，将杂物投入排水管道、管沟使其堵塞或损坏。高空掷物对他人人身、财产造成危险的行为。

（九）在住宅门窗上安装私设广告牌或标志。

（十）在住宅小区内，建筑物内乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂。

（十一）占用房屋的公用部位（如楼道、自行车棚、院内空场地等）堆放杂物；

（十二）随意停放车辆，占用住宅小区内的道路、场地、绿地等；

（十三）在住宅小区内设点加工，经营危险品以及利用住宅从事危害公共利益或影响业主正常生活秩序的行业；

（十四）谩骂、殴打、设置障碍，妨碍、阻挠小区物业管理单位管理人员、维修人员履行职责；

（十五）国家法律、法规、规章、《物业管理条例》、《业主公约》及东方地球物理公司禁止的其他行为。

第四十七条

业主和使用人违反本办法第四十六条所列规定之一的，由住宅小区物业管理单位予以制止、批评，并责令恢复原状、赔偿损失，情节严重交有关部门处理。

第七章

物业管理经费

第四十八条

经费来源

（一）向业主收取的物业管理费；

（二）公司费用补贴；

（三）专项费用补贴；

（四）其它。

第四十九条

收费依据 物业服务收费按公司公共字[2004]11号《中国石油集团东方地球物理有限责任公司职工住房物业费采暖费取费控制面积标准的暂行办法》、公司计字[2004]58号《东方地球物理公司内部物业服务收费管理办法》、公司计字[2004]142号《关于东方地球物理公司物业服务及其他收费办法通知》文件执行。

第五十条

物业管理经费支出

（一）住宅小区共用设施、设备和场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、物业用水电暖费、设备折旧费、市政和住宅小区环卫费用、排污费、设施维修费、绿化养护费等）；

（二）管理费、人员费用、劳动保护费和办公费等；

（三）住宅小区共用设施、设备必要的保险费用和法定税费；

（四）其它费用。

第八章

附

则

第五十一条

住宅小区治安保卫、车辆安全管理、消防管理、饲养宠物管理、私搭乱建、院区精神文明建设等按公共事业部职责划分不属于涿州基地管理处职责范围，由公共事业部其他相关单位负责管理。燃气管道由燃气供应单位负责管理。

第五十二条

本办法由物业管理部负责解释。第五十三条

本办法自发文之日起实施。

主题词：物业小区

管理办法

通知 抄送：处领导，存档。

涿州基地管理处办公室

2006年6月20日印发

打字：谢

校对：李

(共印30份)20

第五篇：住宅小区物业管理方案

XX居住小区物业管理方案

一、物业管理内容

二、物业管理模式

三、物业公司组织机构和管理制度

六、业服务内容、标准及质量保证措施

二、物业管理内容

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆管理和其它公共管理”；

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： 1.2工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。1.3、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

1.4、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。1.2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。1.4智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。2.2环境管理

jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理 6.1住户装修管理

在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

三、物业管理模式

居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。

1、管理方法

1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。1.2提供共管式服务。

1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。

1.5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。

2、运作程序

可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。

3、实施措施

3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。

3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。3.6在智能化管理上加强各方面工作

3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。3.8开展卓有成效的社区文化活动

4、管理手段

4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。

4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。4.5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。

4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。

四、物业公司组织机构和管理制度

2、公共管理制度 2.1停车场管理须知

A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。

B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。E、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。

F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。2.2卫生管理须知

为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境： A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。

B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。

C、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。

D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。

E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。2.3宠物管理须知

为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯：

A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便；

B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所；

C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止； D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；

E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。2.4绿化管理须知

A、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。

B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。

C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。

D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。

E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。

F、请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。

3、内部管理制度（各岗位职责）3．1物业处经理岗位职责

A.应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作；

B.熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度； C.带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标； D.做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况；

E.鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；

F.关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作；

G.配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作；

3．2经理助理岗位职责

A.负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关； B.负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结； C.负责对本中心员工各类考核； D.向管理处经理提交各岗位用人计划；

E.接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%； F.熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标；

G.熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定； H.每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进；

I.负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况； 3．3环境管理部主管岗位职责

A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小区绿化和清洁卫生； B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现； C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率；

D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作；

E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。

F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作；

G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道； 3．4保安部主管岗位职责

A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质和责任心；

B、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录； C、严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导； D、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作；

E、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”：

二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；

三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故；

三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。

F、负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度；

G、定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理； H、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作； I、负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。3．5工程维修部主管职责

A、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实；

B、组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训；

C、负责制定设备、备件采购计划，报财务采购；

D、做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作；

E、参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工； F、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查；

G、负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤； H、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道； 3．

6、服务中心主管职责

A、熟悉物业管理有关法规政策；

B、负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等； C、负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理； D、制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活； E、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查；

F、负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。

4、人员配置和人员的素质要求

jt物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定）

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费

2.1采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按800元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。注：因小区新建在保修期中，暂不考虑。2.2公共设施、设备所用电为

A、（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×0.60元/千瓦/小时 =4320千瓦/小时×0.60元/千瓦/小时 =2592.00元/月

B、智能化网络运行等综合：1000.00元 C、共计为：3592.00元

2.3电梯运行电费为:每部电梯按每天15元计算则运行电费为： 10部×15元/天×30天 = 150元/天×30天 =4500元/月

维修保养费用为;每部每月按50元计算则为： 10部×50元/月 =500元/月 3.4水泵运行费： 10部×5元/天×30天 = 50元/天×30天

=1500元/月

六、业服务内容、标准及质量保证措施

为将jt小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理。具体服务承诺及质量保证措施如下：

一、基本服务：

1、签订物业服务合同，明确权利义务关系；

2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；

3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；

4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；

5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；

6、建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；

8、公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；

9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。

二、公共服务

（一）安全管理

10、小区主入口24小时执勤；

11、监控室实行24小时监控；

12、别墅区设立专职保安员；

13、小区内每小时保安巡查一次；

14、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；

15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；

16、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（二）环境管理

17、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；

18、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；

19、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；

20、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；

21、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；

22、定期清除绿地杂草、杂物；

23、定期预防花草、树木病虫害

（三）房屋管理

24、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；

25、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；

26各组团、栋、单元门、户有明显标志。

27、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；

28、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）；

（四）设施、设备管理

29、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；

30、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；

31、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；

32、载人电梯早6点至晚上12点正常运行；

33、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；

34、路灯、楼道灯完好率不低于80％

35、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；

住宅小区；三年内获得jz市物业管理示范住宅小区；四年内成为湖北省物业管理优秀示范小区。