物业管理司法解释

第一篇：物业管理司法解释

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若

干问题的解释

（法释[2009]8号，2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通

过）

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务

合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

第二篇：司法解释

一、司法解释

 【有效】2003最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定

 【有效】2001最高人民法院关于人民法院在审理企业破产和改制案件中切实防止债务人逃废债务的紧急通知

二、规章及规范性文件

 【有效】2013公布商务部现行有效规章目录及规范性文件目录

 【有效】2011国家工商行政管理总局关于做好公司合并分立登记支持企业兼并重组的意见

 【有效】2011人力资源和社会保障部、国家发展和改革委员会、财政部、工业和信息化部、国务院国有资产监督管理委员会、国家能源局、中华全国总工会关于做好淘汰落后产能和兼并重组企业职工安置工作的意见

 【有效】2008中国银监会关于印发《商业银行并购贷款风险管理指引》的通知

 【有效】2008银监会有关负责人就《商业银行并购贷款风险管理指引》发布答记者问

 【有效】2007建设部关于建设工程企业发生改制、重组、分立等情况资质核定有关问题的通知

 【有效】2005 公司注册资本登记管理规定 

一、法律和行政法规

 【有效】2009 中华人民共和国企业国有资产法  【有效】2003 企业国有资产监督管理暂行条例  【有效】1990 国务院关于加强国有资产管理工作的通知 

二、司法解释

 【有效】2001 最高人民法院关于国有资产产权管理行政案件管辖问题的解释  【有效】2004 最高人民法院行政审判庭关于“红帽子”企业产权纠纷处理有关问题的意见

 【有效】2001 最高人民法院关于人民法院在强制执行程序中处分被执行人国有资产适用法律问题的请示报告的复函 

三、规章及规范性文件

（一）综合性规定

 【有效】2011 地方国有资产监管工作指导监督办法

 【有效】2010 关于中央行政事业单位所属企业国有资产监管工作归口管理的通知

 【有效】2009 关于印发《关于进一步加强地方国有资产监管工作的若干意见》的通知

 【有效】2007 国务院国资委工作规则

 【有效】2006 地方国有资产监管工作指导监督暂行办法

 【有效】2004 关于设立市（地）级人民政府国有资产监督管理机构的指导意见

 【有效】2003 关于贯彻落实《企业国有资产监督管理暂行条例》进一步加强企业法制建设有关问题的通知

 【有效】2003 关于学习贯彻《企业国有资产监督管理暂行条例》的通知  【有效】2003 关于印发国务院国有资产监督管理委员会主要职责内设机构和人员编制规定的通知

 【有效】2003 国务院法制办公室对《关于适用〈企业国有资产监督管理暂行条例〉有关问题的函》的复函

 【有效】1999 关于律师事务所介入国有资产产权法律事务试点工作的通知  【有效】1998 关于加强铁路企业国有资产监督管理的若干规定  【有效】1998 关于国有资产流失查处工作若干问题的通知  【有效】1998 新闻出版署直属企业国有资产监督管理暂行办法

 【有效】1996 关于认真贯彻国办紧急通知加强外商投资企业国有资产管理的通知  【有效】1996 关于印发《外经贸企业国有资产监督管理实施办法》的通知  【有效】1995 关于发布《铁路企业国有资产产权管理暂行规定》的通知  【有效】1994 关于国有企业办理抵押贷款若干问题的批复

 【有效】1993 关于1988年下放地方的外贸企业国有资产管理有关问题的通知

 【有效】1992 石油工业国有资产管理暂行办法  【有效】1989 关于对地方国有资产管理工作的意见  【有效】1989 关于建立国有资产管理工作关系的通知  【失效】1996 国有资产流失案件查处工作试行规则  【失效】1994 国有企业财产监督管理条例

 【失效】1992 关于科研机构兴办科技开发企业国有资产管理暂行规定

（二）国有资产管理基础制度（1）清产核资 ① 92年清产核资试点

 【有效】1992 关于下发《一期试点企业国有资产所有权界定情况表(试填表)》的通知

 【有效】1992 关于下发《清产核资固定资产价值重估简表》的通知  【有效】1992 关于印发《关于清产核资中全民所有制企业、单位对外投资的清理和界定的暂行规定》的通知

 【有效】1992 关于清产核资中全民所有制企业资产清查登记有关问题的暂行规定

 【有效】1992 关于清产核资第一期试点工作的通知

 【失效】1992 关于清产核资第一期试点的国营企业资金损失亏损挂帐等问题的财务处理通知

 【有效】1992 清产核资办法（试行） 【有效】1992 清产核资第一期试点方案

 【有效】1992 清产核资资产价值重估实施细则（试行）② 93年清产核资扩大试点

 【有效】1992 关于印发《国家行政事业单位财产清查登记工作方案》的通知

 【有效】1993 关于清产核资中全民所有制企业中工会资产清查登记有关问题的通知

 【有效】1993 国务院办公厅关于扩大清产核资试点工作有关政策的通知  【有效】1993清产核资办法（扩大试点用）

 【有效】1993 清产核资扩大试点中有关政策问题的解释  【有效】1993 清产核资资产价值重估实施细则（扩大试点用）

 【失效】1993 财政部关于印发《清产核资试点企业有关会计处理规定》的通知

 【失效】1993 邮电企业清产核资工作实施细则

③ 94年清产核资

 【有效】1994 1994年清产核资资产价值重估实施细则  【有效】1994 一九九四年清产核资中核实国有资金的具体规定  【有效】1994 一九九四年清产核资工作方案  【有效】1994 中国人民银行清产核资办法

 【有效】1994 关于一九九四年清产核资企业产权登记问题的通知  【有效】1994 关于印发《清产核资中土地估价实施细则》的通知  【有效】1994 关于印发《清产核资中土地清查估价工作方案》的通知  【有效】1994 关于清产核资报表填报中有关问题的解答

 【有效】1994 关于进一步落实《转机条例》抓好清产核资扩大试点工作的通知

 【有效】1994 关于进一步贯彻落实国务院办公厅有关清产核资政策的通知  【有效】1994 清产核资办法（一九九四年用）

 【有效】1994 财政部关于印发《清产核资基本单位和汇总单位确定的规定》的通知 ④ 95年清产核资

 【有效】1995 1995年清产核资有关资金核实工作的具体规定  【有效】1995 一九九五年清产核资资产价值重估实施细则  【失效】1995 中国人民银行关于开展清产核资工作的通知

 【失效】1995 关于切实做好１９９５年清产核资中土地清查估价的通知  【有效】1995 关于加强境外企业清产核资工作的通知  【有效】1995 关于加强对清产核资工作监督检查的通知  【有效】1995 关于印发《一九九五年清产核资办法》的通知  【有效】1995 关于印发《国有企业代码填报规定》的通知

 【有效】1995 关于印发《境外企业、机构清产核资工作方案》的通知  【有效】1995 关于印发《境外企业、机构清产核资工作有关规定》的通知  【有效】1995 关于印发《境外企业、机构清产核资报表》的通知

 【有效】1995 关于印发《１９９５年清产核资有关产权界定工作的具体规定》的通知

 【有效】1995 关于印发清产核资工作有关问题解答的通知

 【失效】1995 关于国有企业清产核资中土地估价有关财务处理问题的通知  【有效】1995 关于在全国进一步开展清产核资工作的通知  【有效】1995 关于境外企业、机构清产核资工作有关问题的通知

 【有效】1995 关于抓紧开展各级行政、事业单位和社团组织投资举办具有企业法人资格的各类经济实体清产核资工作的紧急通知

 【有效】1995 关于清产核资土地估价入帐修正调整及有关报表问题的补充通知

 【有效】1995 关于规范清产核资中土地清查估价收费的紧急通知

 【有效】1995 关于认真抓紧做好清产核资中土地清查估价工作的紧急通知  【有效】1995 关于财政监察专员办事机构认真配合做好中央企业、单位清产核资工作的通知

 【有效】1995 关于贯彻执行《清产核资中土地清查估价工作方案》的通知  【有效】1995 清产核资数据资料管理规定

 【失效】1995 铁路清产核资企业、单位土地估价实施办法  【有效】1995 关于印发《清产核资数据资料管理规定》的通知 ⑤ 96-98年清产核资（城镇集体企业单位）

 【有效】1996 关于加强城镇集体企业、单位清产核资工作的通知

 【有效】1996 关于印发《城镇集体企业、单位清产核资产权界定工作的规定》的通知

 【有效】1996 关于印发《城镇集体所有制企业、单位清产核资产权界定工作的具体规定》的通知

 【有效】1996 关于印发《城镇集体所有制企业、单位清产核资产权界定暂行办法》的通知

 【有效】1996 关于印发《城镇集体所有制企业、单位清产核资暂行办法》的通知

 【有效】1996 关于印发《城镇集体所有制企业、单位清产核资试点方案》的通知

 【失效】1996 关于印发《城镇集体所有制企业、单位清产核资财务处理暂行办法》的通知

 【有效】1996 关于印发《城镇集体所有制企业、单位清产核资资产价值重估实施细则》的通知

 【失效】1996 关于印发《城镇集体所有制企业、单位清产核资资金核实具体规定》的通知

 【有效】1996 关于国有企业清产核资中土地估价入帐价值标准问题的通知  【有效】1996 关于国有企业清产核资土地估价后有关问题的通知  【有效】1996 关于国有企业清产核资土地估价有关问题的解答  【失效】1996 关于清产核资企业有关税收问题的通知

 【有效】1996 国务院办公厅关于在全国城镇集体企业、单位开展清产核资工作的通知

 【有效】1997 关于做好农村信用社清产核资资金核实工作的通知

 【有效】1997 关于做好集体企业清产核资中涉及中央企业国有权益变动审批工作的通知

 【有效】1997 关于印发《城镇集体所有制企业、单位清产核资集体资产产权登记暂行办法》的通知

 【有效】1997 关于印发《电力系统集体企业清产核资工作方案》的通知  【有效】1997 关于城镇集体企业清产核资工作有关政策规定  【有效】1997 关于开展城市、农村信用社清产核资工作的通知  【失效】1997 关于集体企业清产核资中有关房产税印花税问题的通知  【有效】1998 全国城镇集体企业清产核资工作考核办法

 【失效】1998 关于做好城镇集体企业清产核资监督检查工作的通知  【有效】1998 关于印发《关于在全国开展城镇集体企业、单位清产核资工作的公告》的通知

 【有效】1998 关于印发《城镇集体企业清产核资工作考核办法》的通知  【失效】1998 关于印发《城镇集体所有制企业、单位清产核资资金核实操作规程》的通知

 【有效】1998 关于国家税务总局系统集体企业清产核资有关事项的通知  【失效】1998 关于城镇集体企业单位清产核资若干税收财务处理规定的通知

 【有效】1998 关于城镇集体企业清产核资中资金核实工作安排的通知  【有效】1998 关于明确城镇集体企业清产核资税收处理问题

 【有效】1998 关于１９９８年在全国全面开展城镇集体企业清产核资工作的通知

 【有效】1999 关于认真做好城镇集体企业清产核资收尾补课工作的通知 ⑥ 97-98年清产核资（农村集体资产）

 【有效】1997 关于开展农村集体资产清产核资工作的通知

 【有效】1998 关于印发农村集体资产清产核资工作方案和办法的通知 ⑦ 00-01年清产核资（中央及地方预算单位） 【有效】2000 中央预算单位清产核资工作问答  【有效】2000 中央预算单位清产核资核查工作方案  【失效】2000 中央预算单位清产核资资金核实办法

 【有效】2000 关于下发《中央预算单位清产核资中有关问题的解释》的通知  【失效】2000 关于做好中央预算单位清产核资户数清理工作的通知]  【失效】2000 关于印发《预算单位清产核资办法》的通知

 【有效】2000 关于国家税务局系统行政事业单位开展清产核资工作的通知  【失效】2000 关于建设部等11个部门(单位)所属134个科研机构转制过程中有关清产核资衔接工作的通知

 【失效】2000 关于开展中央预算单位清产核资工作的通知

 【有效】2001 关于印发《关于中央预算单位清产核资样本核查工作情况的通报》的通知

 【有效】2001 关于开展地方预算单位清产核资工作有关问题的通知 ⑧03-04年清产核资（中央企业）

 【有效】2003 中央企业清产核资工作方案

 【有效】2003 关于印发中央企业清产核资工作方案的通知

 【有效】2003 关于印发中央军工企业所属事业单位清产核资报表的通知  【有效】2003 关于印发企业清产核资报表的通知

 【有效】2003 关于印发国有企业资产损失认定工作规则的通知  【有效】2003 国有企业清产核资工作规程  【有效】2003 清产核资工作问题解答

（一） 【有效】2004 清产核资工作问题解答(三) 【有效】2004 清产核资工作问题解答(二) 【失效】2005 关于清产核资工作有关税收政策问题的复函  【失效】2006 关于中央企业清产核资有关税收处理问题的通知  【有效】2003 国有企业清产核资办法

 【有效】2003 国有企业清产核资经济鉴证工作规则  【有效】2003 国有企业清产核资资金核实工作规定 ⑨06-07年清产核资（行政事业单位）

 【有效】2006 关于印发《行政事业单位资产清查暂行办法》的通知  【有效】2006 关于印发行政事业单位资产清查报表及编制说明的通知  【有效】2006 财政部关于开展全国行政事业单位资产清查工作的通知  【有效】2007 交通部关于开展行政事业单位资产清查工作的通知  【有效】2007 关于做好行政事业单位资产清查技术支撑工作的通知  【有效】20 07 关于印发《商务部行政事业单位资产清查实施方案》的通知  【有效】2007 关于印发《行政事业单位资产核实暂行办法》的通知  【有效】2007 关于印发交通部行政事业单位资产清查报表及编制说明的通知

 【有效】2007 关于印发行政事业单位资产清查工作中有关问题解答的通知  【有效】2007 关于成立全国行政事业单位资产清查工作小组有关事项的通知

 【有效】2007 关于行政事业单位资产清查技术服务工作有关问题的通知  【有效】2007 关于资产清查数据资料管理等有关问题的通知

 【有效】2007 关于进一步加强资产清查专项审计工作纪律有关问题的通知  【失效】2007 关于进一步加强资产清查督导工作有关问题的通知

 【有效】2007 商务部办公厅关于进一步做好资产清查工作有关事项的通知  【有效】2007 国家林业局办公室关于做好资产清查专项审计工作的通知 ⑩其他

 【有效】1992 关于国务院有关职能部门制定清产核资中和后期有关政策、规定的分工意见

 【有效】1992 清产核资总体方案（试行）

 【有效】1996 关于印发《国有企业不良资产清理指导意见》的通知  【有效】1996 关于认真做好清产核资中不良资产处置委托工作的通知  【失效】1998 关于做好日常清产核资工作有关问题的通知（2）产权界定

 【有效】2000 关于国家税务局系统会计师事务所和税务代理机构脱钩改制中资产界定审批办法的通知

 【有效】2002 企业国有产权纠纷调处工作规则

 【有效】1991 关于用国有资产开办的集体企业或经营单位产权归属问题的通知

 【有效】1993 关于工会资产界定与管理有关问题的通知  【有效】1993 国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法  【有效】1994 关于明确农村信用社主管部门提取管理费形成的资产产权界定问题的通知

 【失效】1994 国有资产产权纠纷调处工作试行规则  【有效】1994 集体企业国有资产产权界定暂行办法

 【失效】1996 关于印发《从事集体科技企业产权界定业务的中介机构资格认定的暂行规定》的通知

 【有效】1996 关于印发《城镇集体所有制企业、单位清产核资产权界定工作的具体规定》的通知

 【有效】1996 关于印发《城镇集体所有制企业、单位清产核资产权界定暂行办法》的通知

 【有效】1996 国家国有资产管理局转发《最高人民法院关于因政府调整划转企业国有资产引起的纠纷是否受理问题的批复》的通知  【有效】1996 集体科技企业产权界定若干问题的暂行规定

 【失效】1996 集体科技企业国有资产产权界定和产权纠纷调处工作试行规则

 【有效】1997 关于律师从事集体科技企业产权界定法律业务的通知  【有效】1997 关于贯彻落实《劳动就业服务企业产权界定规定》的通知  【有效】1997 关于颁布《劳动就业服务企业产权界定规定》的通知  【有效】1997 国家国有资产管理局产权纠纷调处规则及印发北京市产权纠纷调处工作程序的通知

 【失效】1998 关于会计师事务所改制中产权界定与资产处置问题的通知  【有效】1998 关于国有资产产权纠纷调处工作有关政策问题的通知  【有效】1998 关于对劳动就业服务企业与主办（扶持）单位之间待界定资产未明确产权归属其资产劳动就业服务企业是否继续使用的复函  【有效】1991 企业国有资产所有权界定的暂行规定（3）产权登记

 【有效】2000 关于中央脱钩企业办理国有资产产权登记有关问题的紧急通知

 【失效】2002 关于进一步做好金融企业国有资产产权登记管理工作的通知  【有效】2004 企业国有资产产权登记业务办理规则

 【有效】2004 关于做好企业国有资产产权登记工作有关事项的通知  【有效】2006 关于印发《金融类企业国有资产产权登记管理暂行办法》的通知

 【有效】2012 关于印发《中央文化企业国有资产产权登记管理暂行办法》的通知

 【有效】2012 关于印发《事业单位及事业单位所办企业国有资产产权登记管理办法》的通知

 【有效】2012 关于印发《国家出资企业产权登记管理工作指引》的通知  【有效】2012 国家出资企业产权登记管理暂行办法  【有效】1990 国有资产产权登记管理办法（试行） 【失效】1992 国有资产产权登记管理试行办法实施细则  【失效】1992 国有资产产权登记管理试行办法  【有效】1992 境外国有资产产权登记管理暂行办法  【失效】1992 境外国有资产产权登记管理暂行办法实施细则

 【有效】1993 关于1992境外国有资产产权登记中几个具体问题的紧急通知

 【有效】1993 关于国有资产产权登记中有关土地资产登记工作的通知  【有效】1995 关于做好境外国有资产产权年检登记工作的通知

 【有效】1995 关于做好行政事业单位国有资产产权登记中房产登记工作的通知

 【有效】1995 行政事业单位国有资产产权登记实施办法  【失效】1996 企业国有资产产权登记管理办法实施细则  【有效】1996 境外国有资产产权登记管理暂行办法实施细则

 【有效】1997 关于印发《城镇集体所有制企业、单位清产核资集体资产产权登记暂行办法》的通知

 【有效】1997 国有资产产权登记档案管理暂行办法  【有效】1998 中央国家机关国有资产产权登记暂行办法

 【有效】1999 关于脱钩企业办理国有资产产权登记及工商登记手续有关问题的通知

 【有效】2000 企业国有资产产权登记管理办法实施细则  【有效】1996 企业国有资产产权登记管理办法（4）资产评估

 【有效】2000 关于中央企业破产资产评估项目管理有关问题的通知  【失效】2000 铁路企业资产评估项目管理实施办法

 【有效】2001 关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知

 【有效】2001 国有资产评估管理若干问题的规定  【有效】2001 国有资产评估违法行为处罚办法  【有效】2001 国有资产评估项目备案管理办法  【有效】2001 国有资产评估项目抽查办法  【有效】2001 国有资产评估项目核准管理办法

 【有效】2002 关于开展国有资产评估项目备案管理工作有关问题的通知  【有效】2002 关于贯彻执行《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》的通知  【有效】2005 中国科学院国有资产经营有限责任公司关于国有资产评估备案有关事项的通知

 【有效】2005 企业国有资产评估管理暂行办法

 【有效】2005 关于委托中央企业对部分主辅分离辅业改制项目进行资产评估备案管理的通知

 【有效】2006 关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知  【有效】2007 金融企业国有资产评估监督管理暂行办法

 【有效】2010 关于印发《中央企业资产评估项目核准工作指引》的通知  【有效】2011 关于金融企业国有资产评估监督管理有关问题的通知  【有效】2012 关于印发《中央文化企业国有资产评估管理暂行办法》的通知

 【有效】1989 关于国有资产产权变动时必须进行资产评估的若干暂行规定  【有效】1991 国家科委系统国有资产评估管理暂行办法  【有效】1991 国有资产评估管理办法

 【失效】1992 关于认真贯彻落实《国有资产评估管理办法》的通知  【有效】1992 国有资产评估管理办法施行细则

 【有效】1992 机电部国有资产评估管理暂行办法（试行）

 【有效】1993 关于公开发行上市股票股份制试点企业资产评估立项、确认问题的通知

 【失效】1993 关于加强资产评估管理工作的紧急通知

 【有效】1993 关于对天津市国有资产管理局关于中外合资企业外方以现金增资是否需要对合资企业原有资产进行评估问题的请示的复函

 【有效】1993 关于转发《山西省人民政府办公厅关于进一步加强国有资产评估管理工作的通知》的通知

 【有效】1994 关于对军队资产评估机构管理的有关问题的复函

 【有效】1994 关于对福建省国有资产管理局《关于非国家控股的中外合资、合作企业资产评估有关问题的请示》的复函

 【有效】1994 关于转发湖北省人民政府《关于进一步加强资产评估管理工作的通知》的通知

 【有效】1994 对湖南省国有资产管理局关于对农业部自行制定资产评估办法的请示的复函

 【有效】1995 关于加强事业单位非经营性资产转经营性资产评估、验资工作的通知

 【失效】1995 关于加强国有资源性资产评估管理有关问题的通知

 【有效】1995 关于组建上市公司及发行上市股票资产评估若干问题的补充通知

 【有效】1995 关于组建上市公司及发行上市股票资产评估若干问题的通知  【失效】1995 关于资产评估立项、确认工作的若干规范意见  【失效】1996 关于加强专利资产评估管理工作若干问题的通知

 【有效】1996 关于对天津市国有资产管理局《关于企业被托管前是否要进行资产评估的请示》的复函

 【有效】1996 关于转发湖南省国有资产管理局、湖南省高级人民法院《关于人民法院裁定拍卖或变卖国有资产时必须进行资产评估的通知》的通知  【有效】1997 关于下发《在若干城市试行国有企业破产有关资产评估问题的暂行规定》的通知

 【失效】1997 关于加强上市公司资产评估管理工作若干问题的通知

 【失效】1997 关于发挥《中华人民共和国国有资产产权登记证(境内企业)》在资产评估等工作中作用的通知

 【有效】1997 关于实行《重大资产评估项目专家评审制度（试行）》的通知  【有效】1997 关于对《关于国有企业兼并破产中有关资产评估问题的请示》的复函

 【失效】1999 关于印发《关于资产评估立项确认工作的暂行规定》的通知 【失效】1999 财政部关于印发《关于资产评估立项确认工作的暂行规定》的通知

第三篇：反不正当竞争法及其司法解释

反不正当竞争司法解释

第一条 在中国境内具有一定的市场知名度，为相关公众所知悉的商品，应当认定为反不正当竞争法第五条第（二）项规定的“知名商品”。人民法院认定知名商品，应当考虑该商品的销售时间、销售区域、销售额和销售对象，进行任何宣传的持续时间、程度和地域范围，作为知名商品受保护的情况等因素，进行综合判断。原告应当对其商品的市场知名度负举证责任。

在不同地域范围内使用相同或者近似的知名商品特有的名称、包装、装潢，在后使用者能够证明其善意使用的，不构成反不正当竞争法第五条第（二）项规定的不正当竞争行为。因后来的经营活动进入相同地域范围而使其商品来源足以产生混淆，在先使用者请求责令在后使用者附加足以区别商品来源的其他标识的，人民法院应当予以支持。

第二条 具有区别商品来源的显著特征的商品的名称、包装、装潢，应当认定为反不正当竞争法第五条第（二）项规定的“特有的名称、包装、装潢”。有下列情形之一的，人民法院不认定为知名商品特有的名称、包装、装潢：

（一）商品的通用名称、图形、型号；

（二）仅仅直接表示商品的质量、主要原料、功能、用途、重量、数量及其他特点的商品名称；

（三）仅由商品自身的性质产生的形状，为获得技术效果而需有的商品形状以及使商品具有实质性价值的形状；

（四）其他缺乏显著特征的商品名称、包装、装潢。

前款第（一）、（二）、（四）项规定的情形经过使用取得显著特征的，可以认定为特有的名称、包装、装潢。

知名商品特有的名称、包装、装潢中含有本商品的通用名称、图形、型号，或者直接表示商品的质量、主要原料、功能、用途、重量、数量以及其他特点，或者含有地名，他人因客观叙述商品而正当使用的，不构成不正当竞争行为。

第三条 由经营者营业场所的装饰、营业用具的式样、营业人员的服饰等构成的具有独特风格的整体营业形象，可以认定为反不正当竞争法第五条第（二）项规定的“装潢”。

第四条 足以使相关公众对商品的来源产生误认，包括误认为与知名商品的经营者具有许可使用、关联企业关系等特定联系的，应当认定为反不正当竞争法第五条第（二）项规定的“造成和他人的知名商品相混淆，使购买者误认为是该知名商品”。

在相同商品上使用相同或者视觉上基本无差别的商品名称、包装、装潢，应当视为足以造成和他人知名商品相混淆。

认定与知名商品特有名称、包装、装潢相同或者近似，可以参照商标相同或者近似的判断原则和方法。

第五条 商品的名称、包装、装潢属于商标法第十条第一款规定的不得作为商标使用的标志，当事人请求依照反不正当竞争法第五条第（二）项规定予以保护的，人民法院不予支持。

第六条 企业登记主管机关依法登记注册的企业名称，以及在中国境内进行商业使用的外国（地区）企业名称，应当认定为反不正当竞争法第五条第（三）项规定的“企业名称”。具有一定的市场知名度、为相关公众所知悉的企业名称中的字号，可以认定为反不正当竞争法第五条第（三）项规定的“企业名称”。

在商品经营中使用的自然人的姓名，应当认定为反不正当竞争法第五条第（三）项规定的“姓名”。具有一定的市场知名度、为相关公众所知悉的自然人的笔名、艺名等，可以认定为反不正当竞争法第五条第（三）项规定的“姓名”。

第七条 在中国境内进行商业使用，包括将知名商品特有的名称、包装、装潢或者企业名称、姓名用于商品、商品包装以及商品交易文书上，或者用于广告宣传、展览以及其他商业活动中，应当认定为反不正当竞争法第五条第（二）项、第（三）项规定的“使用”。

第八条 经营者具有下列行为之一，足以造成相关公众误解的，可以认定为反不正当竞争法第九条第一款规定的引人误解的虚假宣传行为：

（一）对商品作片面的宣传或者对比的；

（二）将科学上未定论的观点、现象等当作定论的事实用于商品宣传的；

（三）以歧义性语言或者其他引人误解的方式进行商品宣传的。

以明显的夸张方式宣传商品，不足以造成相关公众误解的，不属于引人误解的虚假宣传行为。

人民法院应当根据日常生活经验、相关公众一般注意力、发生误解的事实和被宣传对象的实际情况等因素，对引人误解的虚假宣传行为进行认定。

第九条 有关信息不为其所属领域的相关人员普遍知悉和容易获得，应当认定为反不正当竞争法第十条第三款规定的“不为公众所知悉”。

具有下列情形之一的，可以认定有关信息不构成不为公众所知悉：

（一）该信息为其所属技术或者经济领域的人的一般常识或者行业惯例；

（二）该信息仅涉及产品的尺寸、结构、材料、部件的简单组合等内容，进入市场后相关公众通过观察产品即可直接获得；

（三）该信息已经在公开出版物或者其他媒体上公开披露；

（四）该信息已通过公开的报告会、展览等方式公开；

（五）该信息从其他公开渠道可以获得；

（六）该信息无需付出一定的代价而容易获得。

第十条 有关信息具有现实的或者潜在的商业价值，能为权利人带来竞争优势的，应当认定为反不正当竞争法第十条第三款规定的“能为权利人带来经济利益、具有实用性”。

第十一条 权利人为防止信息泄漏所采取的与其商业价值等具体情况相适应的合理保护措施，应当认定为反不正当竞争法第十条第三款规定的“保密措施”。

人民法院应当根据所涉信息载体的特性、权利人保密的意愿、保密措施的可识别程度、他人通过正当方式获得的难易程度等因素，认定权利人是否采取了保密措施。

具有下列情形之一，在正常情况下足以防止涉密信息泄漏的，应当认定权利人采取了保密措施：

（一）限定涉密信息的知悉范围，只对必须知悉的相关人员告知其内容；

（二）对于涉密信息载体采取加锁等防范措施；

（三）在涉密信息的载体上标有保密标志；

（四）对于涉密信息采用密码或者代码等；

（五）签订保密协议；

（六）对于涉密的机器、厂房、车间等场所限制来访者或者提出保密要求；

（七）确保信息秘密的其他合理措施。

第十二条 通过自行开发研制或者反向工程等方式获得的商业秘密，不认定为反不正当竞争法第十条第(一)、（二）项规定的侵犯商业秘密行为。

前款所称“反向工程”，是指通过技术手段对从公开渠道取得的产品进行拆卸、测绘、分析等而获得该产品的有关技术信息。当事人以不正当手段知悉了他人的商业秘密之后，又以反向工程为由主张获取行为合法的，不予支持。

第十三条 商业秘密中的客户名单，一般是指客户的名称、地址、联系方式以及交易的习惯、意向、内容等构成的区别于相关公知信息的特殊客户信息，包括汇集众多客户的客户名册，以及保持长期稳定交易关系的特定客户。

客户基于对职工个人的信赖而与职工所在单位进行市场交易，该职工离职后，能够证明客户自愿选择与自己或者其新单位进行市场交易的，应当认定没有采用不正当手段，但职工与原单位另有约定的除外。

第十四条 当事人指称他人侵犯其商业秘密的，应当对其拥有的商业秘密符合法定条件、对方当事人的信息与其商业秘密相同或者实质相同以及对方当事人采取不正当手段的事实负举证责任。其中，商业秘密符合法定条件的证据，包括商业秘密的载体、具体内容、商业价值和对该项商业秘密所采取的具体保密措施等。

第十五条 对于侵犯商业秘密行为，商业秘密独占使用许可合同的被许可人提起诉讼的，人民法院应当依法受理。

排他使用许可合同的被许可人和权利人共同提起诉讼，或者在权利人不起诉的情况下，自行提起诉讼，人民法院应当依法受理。

普通使用许可合同的被许可人和权利人共同提起诉讼，或者经权利人书面授权，单独提起诉讼的，人民法院应当依法受理。

第十六条 人民法院对于侵犯商业秘密行为判决停止侵害的民事责任时，停止侵害的时间一般持续到该项商业秘密已为公众知悉时为止。

依据前款规定判决停止侵害的时间如果明显不合理的，可以在依法保护权利人该项商业秘密竞争优势的情况下，判决侵权人在一定期限或者范围内停止使用该项商业秘密。

第十七条 确定反不正当竞争法第十条规定的侵犯商业秘密行为的损害赔偿额，可以参照确定侵犯专利权的损害赔偿额的方法进行；确定反不正当竞争法第五条、第九条、第十四条规定的不正当竞争行为的损害赔偿额，可以参照确定侵犯注册商标专用权的损害赔偿额的方法进行。

因侵权行为导致商业秘密已为公众所知悉的，应当根据该项商业秘密的商业价值确定损害赔偿额。商业秘密的商业价值，根据其研究开发成本、实施该项商业秘密的收益、可得利益、可保持竞争优势的时间等因素确定。

第十八条 反不正当竞争法第五条、第九条、第十条、第十四条规定的不正当竞争民事第一审案件，一般由中级人民法院管辖。

各高级人民法院根据本辖区的实际情况，经最高人民法院批准，可以确定若干基层人民法院受理不正当竞争民事第一审案件，已经批准可以审理知识产权民事案件的基层人民法院，可以继续受理。

第十九条 本解释自二〇〇七年二月一日起施行。

第四篇：案例和司法解释

司法考试大讲堂：刑事诉讼重点/难点

判例、案例和司法解释 论述思路

编者按：司法考试试卷四第八题论述题“判例、案例和司法解释”征文启事刊登后，编辑部收到了大量的来稿，许多作者从不同的角度阐释了对这三者之间关系的个人意见。本版陆续刊登这些稿件，希望这些文章能为广大考生解答论述题提供有益的思考。①

尽管英美法系国家与我国在具体的法律制度上存在着很大的区别，但从法官适用法律所追求的目标来看，两者存在着相通之处。无论是在我国还是在英美法系国家中，为了发挥法律的最佳效应，都必须解决法律稳定性与灵活性之间的关系。

在英美法系国家中，法律的稳定性是通过法官的裁判以及遵循先例原则实现的；而在我国，法律的稳定性则是通过成文法适用来实现的。法律稳定性的增强，有助于巩固既定的法律秩序，使当事人能够对自身行为的法律后果做出准确的判断。为了实现这一目标，英美法系国家和我国法院都在孜孜以求，有时这种努力甚至显得呆板。比如，在英国海商法中，承运人的运费是不允许收货人主张抵销的，即使承运人所交付的货物已经因其过错而严重受损。随着时间的推移，这一基于历史原因而形成的规则受到越来越多的挑战，但英国贵族院却认为，“法律并不因为其有道理而成为法律”。换言之，为了维护法律和交易秩序的稳定，即使法院也认为某项规则不符合情理，但它可能仍要维持。而在我国，这样的例子也并不罕见。比如在刑事附带民事诉讼中，法院对于受害人提起的精神损害赔偿请求是不予支持的，尽管该条规定的合理性受到了猛烈的批评，但最高人民法院仍是通过批复或司法解释予以确认，以保持现有诉讼秩序的稳定。

在英美法系中，法律的灵活性是通过衡平法和法官的区别技巧实现的；而在我国，法律的灵活性则是通过以下两种方式实现的：从内部来讲，通过原则性规定避免过于苛刻条款的适用，如诚实信用原则等；从外部来讲，则通过法律的解释来实现。在英美国家中，法官在运用衡平法时差异巨大，以致促成了著名的法谚——“法官裁判的尺度与他的脚趾长度相当”。而在我国，为了实现自己心目中的正义，最高人民法院、各高级人民法院乃至中级人民法院事实上都在自己的辖区内行使着“立法权”。即使在同一法院的同一审判庭内，不同法官对于一些重要的问题也存在着不同的看法。尽管这种“法出多门、各自为战”的做法一直为人所诟病，但其修正过于僵化的法律条文、实现个案公平的作用却是不容否认的。

法官们时常在法律的稳定性与灵活性之间徘徊，为了实现公正而上下求索。不同法系国家的法官都在试图从法律的稳定性与灵活性之间找到一个最佳的平衡点，寻求形式正义与实质正义的完美结合，虽然这可能是一个永远也无法实现的梦想！

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（王永亮 上海市金山区人民法院）

②

判例法是指在法院在审判实践中建立“范例”或“法律原则”，在将来出现类似的案件就可以用同样的原则加以处理，这种通过判决建立起来的“范例”即是“判例”。由于判例可以作为将来处理同类案件的依据，所以判例即具有了法律约束力，即先例约束力。

我国是成文法国家，历朝历代的司法改革都是从变法修律开始的，成文法是主要的法律渊源，但这并不代表我国不存在判例制度，秦代的“廷行事”、汉代的“决事比”、宋代的“断例”都是以成例作为判案依据。因此判例在我国古代的司法体制中是占有一席之地的。

新中国成立后，继续延续着中华民族几千年的成文法传统，将制定成文法律、编纂法典作为法治建设的成就，在审判案件时更是将制定法作为审判的唯一依据。但是改革开放以来，由于我国经济社会飞速发展，制定法的滞后性弱点日益凸现。

为解决这一问题，近年来，最高人民法院不断出台司法解释，以适应形势的发展，这些司法解释本身已经具备法律规范的要素，并且实际上也起着法律规范的作用，其在审判实践中发挥着十分重要的作用。同时为指导审判，《最高人民法院公报》每期都载有由最高人民法院批准的案例，要求各级法院在审判工作中加以参考。但是这些案例与英美法中的判例有天壤之别，它只是法院审判过程中的参考，并没有法律约束力，更不能算是我国现代法的渊源之一。

笔者认为我们并不应该排斥判例制度的建立，相反，在我国法治社会发展到一定程度时应该引进判例法。以判例代替目前最高人民法院公布案例指导审判的状况，解除案例这种非正式法律渊源在实践中被参照适用的现状。但判例制度的适用有其严格的社会条件，即必须拥有一支高素质的法官群体，法院判决在整个社会拥有至高无上的权威。而目前我国法官职业化道路依旧漫长、法官队伍素质有待提高的情形下，要使任何一个判决都达到对下级法院和本院今后判决都形成约束力，尚存在很大难度，因此，目前我国引进判例制度应该缓行。

（张红健 山东省青岛市城阳区人民法院研究室）

③

判例、案例与司法解释这三个概念背后有着深刻的法学理论基础，并非寥寥千字可以说明的。在此，笔者只就三者的概念进行阐述和比较，进而分析三者对我国法律制度的意义。

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判例是指对以后的审判具有普遍约束力的法院判决，具有造法功能，是英美法系国家重要的法律渊源。英美法系国家的判决在结构上由两部分构成，一部分是法官的判决根据，称为“判决理由”，二是法官们陈述的意见，称为“附带意见”，其中只有判决理由可以作为今后遵循的法律规则。法官们在审理案件时，首先要寻找与该案事实相近似的先例，然后运用“区别技术”将法律规则从先例中提炼出来应用到审理的案件上。因此，每一个判决都包含了一定的法律规则，但是具体包含什么样的法律规则以及如何应用这些法律规则，都由以后的法官来确认和认可，也就是说判例法是在一例例判决中延续和发展的。

案例的含义十分广泛，本文只将其界定为最高人民法院公布的具有指导审判实践作用的个案判决。我国法院判决的结构主要包括“经审理查明”和“法院认为”两大部分，而法院认为部分的依据是现有的法律、法规、规章以及司法解释，判决本身只是适用法律的过程，没有创设出新的法律规则，所以不具有造法功能。虽然案例在我国的审判实践中确实起到了相当重要的作用，对同一类案件的审判提供了参考，力图最大限度地避免“同案异判”情况的发生，但是案例与英美法系的判例是不同的。它不是审判案件的法律依据，对以后的审判只具有借鉴和指导作用，并且这种作用也不是判决本身所具有的，而是有权司法机关即最高人民法院赋予它的。

司法解释是指司法机关在法律适用过程中对有关法律问题所做出的解释，其中只有最高人民法院和最高人民检察院的司法解释具有普遍的约束力，是规范性解释。司法解释是对法律规范作出的权威、同

一、准确的说明，是弥补法律漏洞的重要手段，但它本身没有创设法律，并不是立法活动。然而，司法解释却是法院审判的重要依据，因为它是从属于法律的规范性文件，是法律的补充形式。

针对我国法律存在的相对滞后性和过于原则性的缺陷，理论界和司法实务界产生了呼吁我国实施判例法制度或有限判例法制度的呼声，甚至有的地方法院已经开始试行“先例判决”制度。暂且不论我国历史传统和政治体制与英美法系国家的差异，仅从上述对判例概念的分析来看，我国就不具有实行判例法制度的基础，法官审理案件的思维方式、法律适用技术、判决的结构和内容以及判决的效力和功能与英美法系国家的完全不同，这都决定了我国法院的判决不可能成为以后审理案件的依据，法官在审理案件时也不会从先例判决中寻找依据。既然没有判例法制度生存的土壤，那么目前中国实施的司法解释加案例指导应该是解决这个问题的一个行之有效的方法，司法解释解决了我国法律规定过于原则、抽象的问题，而最高人民法院发布的案例以具体、感官的形式阐明了如何适用法律，解决了“同案异判”的问题。

（李心阳 李文伟 山东省济南市历城区人民法院）

④

《全国人大常委会关于加强法律解释工作的决议》规定，司法解释包括审判解释和检察解释，功能是对司法工作中具体应用法律的问题进行解释。实践中，司法考试大讲堂：刑事诉讼重点/难点

司法解释为维护社会主义法制的统一和尊严作出了重大的积极的贡献，但是，也存在着一些问题。

同时，我国也逐步重视案例在指导审判实践中的重要作用。例如，《最高人民法院公报》自1985年创刊到2001年底，共公布368个案例。这些案例在实践中发挥了重要的参考借鉴作用。但是，由于案例不是要求必须遵循，因此，其作用也相当有限。

那么，出路何在？笔者认为，出路在于建立判例制度。

判例是指“可作为先例据以决案的法院判决”。判例的基本原则是遵循先例，即判例所确立的规则不仅适用于该案，而且，亦适用于以后该法院或下级法院所审理的案件。

拉丁法谚云：“法律必有漏洞。”这是因为立法者的观察能力有限，不可能预见将来的一切问题，也不可能在立法上完全表现。当司法活动中遇到法律漏洞、又不能以法无明文规定而拒绝裁判时，怎么办？在英美法系国家，判例是重要的法源之一，因此，可运用判例来补充法律漏洞。

二十世纪以来，大陆法系与英美法系已不再是楚河汉界，泾渭分明，而是呈现出相互渗透、相互融合之势。例如，美国先后制定了《证券法》、《美国联邦证据规则》、《破产改革法案》等。又如，日本《裁判所构成法》规定，下级法院必须遵循上级法院的判例；法国行政法则将判例作为其重要法源之一。

我国自清末沈家本修律之后，便纳入了大陆法体系。改革开放以来，我国制定了大量的法律法规。但是，制定法存在着自身难以克服的诸多局限，因此，我国有必要顺应世界大势，借鉴英美法系的有益做法，建立判例制度，以弥补成文法的缺陷，解决目前司法解释和案例制度中存在的问题。

为了建立判例制度，第一，应当明确判例的法源地位。这是建立判例制度的根本前提，建议由全国人大或其常委会以立法形式加以规定。第二，应当规定判例的制作主体。这是指哪一级法院有权制作和发布判例，建议由最高人民法院统一制作和发布较为适宜。第三，应当增加判例的数量。由最高人民法院制作判例，不能理解为仅限于最高人民法院自身审理的案例，而应当理解为除最高人民法院审理的案例外，还包括全国各级法院上报的典型案例。第四，应当提高判例的质量。这一方面要求判例的内容要具有典型性和普遍性；另一方面，亦要求判例的说理要具有充分性和规范性，从而，确保判例的法源作用。

（赵文群 广东省东莞市公职律师事务所）

⑤

现代法治的精义在于规则之治。通过民主程序制定的法律，被认为是民意的体现。法官严格依照法律处理案件，使抽象的法律适用于具体的事实，符合民主

司法考试大讲堂：刑事诉讼重点/难点 的正当性要求，这也是社会对司法的一般认识。然而社会本身是丰富多彩、变化不羁的，统一僵硬的法律规则适用于具体的、个别化的事实往往会导致实质上的不公平，违背立法本身的意旨，更有甚者，立法的滞后性与不周延性，往往还会导致对某些具体社会关系规范的缺失。司法是社会正义的最后一道防线，法官不能以法律规则本身的缺陷而回避审判的职责，司法为此要作出何种抉择？

在英美法国家，素有法官造法的传统，因此对某一具体案件的处理缺乏判例援引或者成文法的规范，法官可以创造规则，且这种规则具有普遍的约束力，能够作为判例为其他法官处理同类案件时所援引。而大陆法系国家至少在理念上是排斥法官造法的。中国的宪法也没有赋予法院制定判例法的权力。但在事实上，中国的司法实践越来越重视案例的作用。案例虽无法律约束力，但上级法院，尤其是最高人民法院的案例在实践中得到了普遍的遵循，而最高人民法院对具体案件所作的批复，更是以司法解释的形式被纳入中国广义法的范畴。既然遵循前例作为司法经验的有效传承方式已为司法实践所认同并有利于实现同样事实同样处理的形式正义，那么从实证的角度来说，在中国建立作为成文法补充的判例法制度应有其合理性。但由少数的法官进行事实上的“立法”，是否符合法治社会对司法的正当性要求呢？

法治的基础是民主，其与少数人的精英统治似乎格格不入。但事实上不论是民主还是专制社会，国家的权力都是掌握于少数精英之手的，因为按现代国家的一般规模，所谓的公民直接治理国家都只能是一种理想。法官在一个成熟的法治社会属于精英中的精英，由法官制定规则自然具有精英统治的意味。但民主与专制区别的根本不在于是否实行精英统治，而在于这种精英统治是否受到了民意的有效制约，因而只要在法官制定规则的过程中加以民主的制约，其正当性也就有了坚实的基础。

这里就涉及到现代司法的政治化问题。既然司法能够为社会制定规则，就应当允许利益受此影响的当事人在形成规则的司法程序中充分参与并表达意见，法官在获得全面的相关信息后，依据理性的原则进行利益的衡量并作出受到严格程序制约的判断。因此，司法必须走出神圣的殿堂，去进行阳光下的审判；司法必须在走向职业化、精英化的同时，去贯彻司法民主的原则；司法必须在保护案件当事人的当前利益的同时，去考量其判决的社会价值。一言蔽之，司法必须属于人民，这不仅是理念上的要求，更要成为实践的归依。

（周 斌 安徽省六安市中级人民法院）

⑥

判例法，是普通法系的一项制度，是指某一判决或裁决中的法律规则不仅适用于该案，而且作为“判例”也适用于以后该法院或下级法院所管辖的案件，即“遵循先例”原则。判例法的出现从公元12世纪英国出现的普通法算起至今已近千年的历史。虽然现在普通法系国家国会立法得到强化，制定法地位提高，数量大增，但判例法的地位并未因此而降低。判例制度的优点之一是能够克服法律的局限和僵化，因为社会生活的丰富和发展的迅速，任何立法都不可能穷尽社会

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现象，通过判例就可以对法律的漏洞进行弥补。更为重要的是判例制度对于法律的统一适用具有重要的意义。遵循先例原则使得相似案件的处理结果具有可比性，避免对同一法律条文作出跨度很大的理解，导致判决结果差异悬殊。但判例法如果没有良好的制度控制，很容易沦为法官恣意擅断的工具。判例制度在英美法系国家实行是以其特殊历史文化条件和哲学传统为思想基础，并配之以一系列的如法官的选任等特殊制度的配套，要求法官必须具有深厚的法学修养和高尚的个人品质，以防止法官个人的恣意擅断对公正的践踏。

大陆法系长期以来一直遵循成文法的传统，恪守“案件应当根据法律而不应当根据先例来审判”的原则，其主要意义就在于防止法官的恣意擅断。我国是成文法国家，受大陆法系的传统影响较深，加之由于法律观念、立法体制和司法制度等方面的原因，判例的实际效能没有得到应有的重视，更没有成为我国的法律渊源。为克服成文法的局限和僵化的问题，为解决司法实际中出现的问题，最高人民法院依据社会生活的发展变化，根据法律的基本原则，对于法律的具体适用作出的一系列司法解释，一定程度上起到了填补“法律空白”、促进法律统一正确实施的积极作用。但也要看到大量的司法解释并不是在具体应用法律时所作的解释，而是在没有具体对象和具体案件时作出的一种解释，即直接对某一法律作系统全面的解释，这实际上也是成文法的具体表现形式。对于司法解释如何理解？广大司法工作者也是见仁见智，观点不一，这也是我国虽然有大量的司法解释，但仍然存在案件基本相似而判决结果差异的原因之一。

当前，英美法系与大陆法系互相趋同、融合，划分界限越来越不明显，这是因为两种法律制度形式各有其利弊，因而相互取长补短。我国也不例外，自1985年起，最高人民法院开始以公报形式正式发布案例，开创了案例在新中国司法实践的新时期。通过对权威性经典案例的公布，充分发挥了这些指导性案例在统一法律适用标准、指导下级法院审判工作、丰富和发展法学理论的重要作用。这是对判例法的合理成分借鉴吸收的有益尝试，但其与英美“判例”有着质的区别，它不具有法律拘束力，只具有参考价值。而且我国法律不承认判例法的遵循先例原则，因为我国法官的素质有待于提高，不具备实行判例法制度的社会文化和思想条件。

当前我国正在探索审判指导制度和法律统一适用机制的完善和改革，我们要继续发挥司法解释机制的作用，并进行积极完善，借鉴但不照搬普通法系的判例法制度，建立适合我国国情的审判指导制度。

（李 弘 山东省济宁市检察院）

⑦

判例制度肇始于英国。判例作为英美法系国家的主要法律渊源，与其历史沿革、法制传统、文化意识等有着密切关系。相对于大陆法系国家的成文法或制定法，判例法是指某一判决中所包含的法律原则和规则对于法院往后同类案件的审判具有约束力和说服力。它不是立法者事先制定的一般规则，而是裁判者在具体审判过程中的创造物，是司法者实践经验和法制历史经验积累的产物。典型的判

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例制度应当包含两个方面：一是法官在法无明定的情况下作出开创性的判决，即“法官造法”；二是法官对以往同类案件的判决模式及精神予以遵照执行，即遵循先例原则。无论从法理依据还是技术难度上讲，前者所需要的勇气和水平显然都是远远高于后者的。可问题是当法官面对一个新型案件，根本无前人经验可循时，法官能否依据宪法及法治原则作出某种创造性的举动？

通过司法判例寻求立法突破往往有两种情形：一种是成文法虽不明确但仍有大体框架，比如法院认为知假、买假者不属于消费者，因法律规定不甚明了，这种认定仍属于法律限度内的合理裁量；另一种是成文法不仅未规定而且稍有突破便有“越雷池”之嫌。比如刑事案件中的精神损害赔偿问题，刑事诉讼法规定，被害人有权就物质损失提起附带民事诉讼，若从某种意义上讲，法律似乎也并未将精神赔偿明确予以否定或排除。那么，有没有哪位法官敢做第一个“吃螃蟹”的人，在某一刑事案件中明确判令被告人应赔偿被害人一定的精神抚慰金？这个问题可以说有一定的民意基础，被害人遭受严重人身伤害时不可能没有精神损害，但从法律上又找不到现成条文，以致司法实践中难以支持，甚至还出现律师将受害幼女之处女膜定价20万元以求物质赔偿的奇事。所以说，这样的“口子”开与不开确实关系重大。我国目前法律制度还不是很完善，再加上法律本身的不周延性和滞后性，公民往往迫切需要这种充满人文关怀和务实精神的判例法保护制度。法官能不能创造判例乃至创制法律绝不只是一个理论问题，而是一个意义重大的现实问题。

从这个角度来讲，我国法院实施类似于判例法的案例指导、先例判决制度，或者从相关案例中提炼精粹制定司法解释时，都需要充分考虑到社会及民众的实际司法需求，更要本着审慎而务实的司法改革原则。有人曾主张只有最高法院有权创制或编纂判例，但事实上，真正能由最高法院初审的案子毕竟不多，而若从下级法院选取已审结生效之案例，则等于默认其创制行为。故笔者认为，合理吸收和利用现代司法判例制度的精华，一方面需要充分发挥司法解释的作用，及时发布具有普遍指导意义的判案规则；另一方面，最好能够通过疑案报送研究制度来规范创制判例行为，也就是说，最高法院以下层级的法院在遇到难以决断的复杂案件时，应当直接报送最高法院研究答复，在此基础上，仍由下级法院作出相应判决，并对同类案件具有参照效用。目前实践中已在实行这种做法，可以从程序及效力等方面进一步完善。这样更有利于发挥判例及时解决疑难问题的优势，也能避免法官擅用自由裁量权可能引发的弊端。

关于判例制度的生命力问题，让我们重温英国丹宁勋爵在《法律的训诫》中所说的那段名言吧，“如果现有的法律暴露了缺点，法官们不能叉起手来责备起草人，他必须开始完成找出国家意图的建设性任务，„„他必须对法律的文字进行补充，以便给立法机构的意图以力量和生命”。如果遇上了法律皱折，“一个法官绝对不可以改变法律织物的编织材料，但是他可以，也应该把皱折烫平”。

（墨 帅 北京市自然律师事务所）

⑧

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前几年曾经引起媒体广泛关注的是，某法院对知假买假是否适用消费者权益保护法判决双倍赔偿。就这一同类案件，同一法院前后作出了截然不同的判决。面对如此状况，有人主张我们应该实行判例法。

判例，顾名思义，与案例并没有大的差别。但是作为法律术语的判例，却是和判例法一脉相承的，表示“遵循先例”的司法原则。在普通法系国家，判例往往和判例法表示同一意义，其意义在于根据传统，法院以前的判决，尤其是上级法院以前的判决，下级法院在审理案件时应当作为一种规范和原则予以遵守。即法院遇到与以前类似的案件时，必须遵循以前判决中适用的原则和规则。判例对以后处理类似案件具有拘束力，法官的判决本身具有了立法的意义，成为普通法系国家的一个重要的法律渊源。

我国没有判例的说法，我们沿用已久的习惯用法，把法院已处理案件叫做案例。不仅名称不同，其效果也截然不同，我们不是实行判例法，而是实行成文法，判例对于我们来说没有法律上的约束力。

有人主张我国也要实行判例法，对此笔者并不赞成。罗马不是一天建成的，一个国家的法律传统也是根深蒂固的，我们今天把案件的正确处理叫做依法判决，错误判决叫做于法无据，字里行间反映出我国是成文法国家，处理案件是以成文法为准绳的，而不是判例。

当然不是说我国历史上没有判例。我国封建社会，也有类似于判例法的一种法的渊源叫做“例”。秦简中就记载了“廷行事”，汉代叫“比”，唐代以后则指作为判案依据的判例、事例和成案。明清时期，例律并重，但出现了“有例不用律，律既多成虚文，而例遂愈繁琐”的情形，导致了以例代律、以例破律的后果，使得“例”在我国历史上没有发挥好的作用，名声不佳。

实践证明，判例法制度是不符合中国国情的。同时，判例法与成文法不仅仅是法律表现形式不同，也表现出思维方式的不同。我们的人民群众与司法人员对判例法的接受也不是轻而易举的。

就像成文法存在缺陷，不能完全应付出现的新情况新问题一样，判例法也有其自身缺点。我国目前的社会主义法律还处于日渐完善的过程，有的法律规定过于原则，过于抽象，缺乏具体操作性，因此法官在理解适用法律时也就出现了各种分歧。为了弥补立法上的不足，最高人民法院就法律适用及时作出司法解释，在一定程度上起着法的渊源的作用，对审判实践发挥了重要的指导作用。

当然，这并非说案例没有任何意义，有句法律谚语，“经验比知识更重要”。案例特别是最高人民法院公布的案例，作为法院审理案件的参考，具有重要价值，有利于贯彻同样情况同样对待的法律平等原则，提高办案效率。加强案例研究，发挥案例的作用，也的确意义巨大。而且，目前两大法系的差别越来越小，两大法系互相借鉴，取长补短，也是国际上法的渊源发展的趋势。

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“金无足赤，人无完人”，判例法和成文法，各具特色，各有优劣。我们既不能因为适用成文法判决案件存在缺陷，而盲目夸大案例的作用，也不能因为自己适用成文法，而贬低否定案例的作用；既不能因为适用成文法存在缺陷，而盲目崇拜判例法，也不能因为自己适用成文法，而贬低敌视判例法。而应该尊重历史，正视现实，重视案例，积极发挥案例的作用，依法公正处理案件。

（刘文基 甘肃省民勤县人民法院）

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案例是指审判机关对于具体案件作出的判决。

案例不同于判例。作为案例的判决生效后仅对该案件的当事人发生法律效力，而判例在英美法系国家是一种主要的法律渊源。英美法系国家的“遵循先例”原则，要求在某一判决中包含的法律规则，对以后该法院或下级法院类似案件具有约束力。

判例法相对于大陆法系的制定法，其优势是能够最大限度地适应不断发展变化的社会生活。社会生活是鲜活的，是丰富多彩的、千变万化的，成文法不可避免地存在立法上的空白和漏洞，新情况、新问题的不断涌现，又将使立法相对滞后，判例法可以有效弥补制定法的上述不足。但是，判例法赋予“法官造法”的权力，极易造成法官个人的恣意擅断对公正的践踏。

英美法系和大陆法系两种法律制度形式各有其利弊，任何一种单一的法律形式都存在践踏公正的痕迹。法律制度是在不断追求公正的进程中完善的。两大法系通过不断地相互借鉴、吸收、取长补短，当今两大法系的特征已经不再明显，呈现了日益靠拢、趋同甚至融合的现象。英美法系国家除了制定许多法规法典外，还颁布了大量的委托立法，制定法的地位越来越重要；判例在大陆法系国家虽然不具有法律上的地位，在判决中不得引用，但大多数法官实际上都十分尊重先例。

我国实行的是成文法。在我国法律制度中，立法机关授予最高人民法院和最高人民检察院在审判过程中和检察过程中就适用法律问题有权作出具有法律效力的阐释和说明。赋予最高司法机关司法解释权是中国法律制度的特色，不仅实行判例法的英美法系国家没有，而且实行成文法的大陆法系的国家也没有。在我国司法实践中，司法解释为统一司法人员对法律的理解和认识，合理限制司法人员的自由裁量权，保障法律的正确适用发挥了重要作用。

法条诚然是重要的，是执法的准绳，但法条只有适用于案件，才能对社会生活产生实际作用。且审判不仅仅是一项拿事实去适用法律条文的简单智力活动，司法工作者必须能动地运用法律对具体案件进行具体分析，才能公正查案、断案。案例是对法律最具体、最生动的解释。为了帮助人们正确统一理解法律，我国法院借鉴判例制度，逐步注重案例编纂工作，《最高人民法院公报》、《人民法院案例选》、《中国审判案例要览》、《人民法院报》所载典型案例，已经成为指导法官审判的重要工具。然而，因案例的定位不明确，缺乏规范的编选标准和编

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选程序，诸多媒体所载案例良莠不齐，对法律的解读不一，导致读者对司法公正产生质疑。为此，笔者认为，我国应当建立、完善具有中国特色的案例指导制度。将媒体所载案例分为两大类，一类为学术研讨性案例，可以仁者见仁，智者见智；允许百花齐放，百家争鸣。另一类为指导性案例，由最高审判机关按照一定的编选标准、编选程序选择具有新颖性、争议性和典型性的案例，按一定的发布方式在特定媒体上予以公布，实现司法解释向具体化、案例化良性过渡。按照案例指导制度公布的案例，对司法实践具有指导作用，对于类似案件，在适用法律以及裁量幅度上，法官都可以参照案例进行裁判。通过案例的示范引导，规范法官的法律解释方法、法律思维方式，统一法律适用标准，确保司法公正。

（卞文斌 江苏省兴化市人民法院）

当前，司法体制改革已成为社会关注的热点问题之一。而随着中西方法律文化交流的不断深化与发展，如何正确看待判例法与成文法的关系，便成为司法体制改革中的重要问题了。

判例法是英美法系的产物，是法官依照遵循先例的原则，通过一系列的区别技术，来解决现实生活中的纷争的。在无先例可循的情况下，法官可以通过创设新的判例的形式，来确定一项新的法律原则，即所谓的“法官造法”。这种司法体制是与三权分立的政体相适应的，因为在三权分立的政体下，要求法官独立，不受立法权、行政权的任意干预。判例法的最大优势莫过于因时而变，因此能适应变动不居的日常生活，对社会上新出现的矛盾冲突予以消解，不会出现“无法可依”的尴尬局面。因为“法律的生命在于经验，而不是逻辑”，产生于社会生活并经由法官总结出的法律原则，因此具有强大的生命力与适应性。但它对法官也提出了更高的要求，并使法律因而成为一种奢侈品——只有经过专门训练的人才有可能接近。

而成文法则是大陆法系的传统，它通过立法机关制定法律，法官依照法律规定，结合具体的案件事实，运用所谓的“三段论”式的逻辑推理过程解决纠纷的。它严格限制法官的自由裁量权，要求严格依照既有的规则来定纷止争，法官的创造性受到严格的限制。因此使得法律具有了“刚性”，同时人们可以通过阅读法典而形成合理的预期，使其较判例法更有一种“亲和力”，便于法律的推广和普及。但也因此使其滞后于社会生活，表现出一定的惰性，难以适应不断发展的社会需求。

不可否认，作为人类制度文明的判例法与成文法制度，经过了漫长的历史积淀，都有其存在的合理性和生存的土壤，很难说孰优孰劣。因此，对两者如何做出选择，主要取决于一国的历史传统和政治土壤。中国近代清末法制变革的传统以及现在的政治体制，决定了我国的成文法制度选择的必然性。因为自沈家本修律百年来，中国的法制现代化是以大陆法系为模本的，而我国宪法中规定的“人民代表大会制度”决定了我国不可能实行西方的三权分立政体，让法官造法。

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但我们可以充分借鉴西方判例法的精神，创设判例制度。所谓判例，是指由各地法院定期将其在审判过程中遇到的疑难、复杂和新型的案件逐级上报到最高法院，由其定期将这些案件汇编成册，予以公告，在地方法院无充分足够且合理的理由下，对于今后的类似案件有拘束力。这样，一方面使司法得到了统一，符合“类似案件，相同处理”的法治原则，又能适应我国日益变化的社会生活需求，同时也不违背现行的宪政体制。

事实上，最高人民法院已经定期公告一些案例集，但其效力如何，并未做出明确认定。本人认为，可以由全国人大或其常委会作出明确规定，对于经过最高法院公布的案例，具有普遍的效力。这样我们即坚持了成文法的制度，又吸收了西方判例法的精神，正所谓“中西合璧，相得益彰”！

（张 海）

“遵循先例”是英美普通法系的一项基本司法原则，意在维护前例和不反对已经固定的观点，即某个法律要点一经司法判决确立，便形成了一个日后不应背离的先例。这也就是我们常说的英美法系判例法制度。实用主义和经验主义的法官文化，即一种庞德所称的“普通法的精神”是判例法得以产生和发展的基础。英美法国家自身的历史背景、民族性格、思维特点和独特的法官职业化道路也为遵循先例提供了充分的土壤。不可否认，判例法有着成文法所没有的优势。首先，遵循先例原则实现了同等事物同等对待的社会正义，限制法官的自由裁量权。其次，判例法有利于法官机能的发挥。法官们要在庞杂浩瀚的判例的海洋里遵循先例以及适时创造法律，要求他们深刻理解法律精神，有独立、科学、灵活、缜密的法律思维方法以及良好的法律职业道德。再次，判例法要求在判决书中详细论述判决理由，并公之于众，公众在了解先例的同时获得了具体生动的预期，减少了由于司法专业性极强产生的社会隔离感。

如何借鉴英美法系的判例制度，结合我国的司法实践，逐步建立有中国特色的判例制度，是我国应当加以重视和需要解决的问题之一。在我国，由于赖以存在的大陆法系的历史文化背景，强调和注重的是严谨的逻辑结构形式。成文法有着至高无上的地位，先例一般没有普遍的约束力，正式的法律渊源仅指制定法。但是在成文的法典之外，最高人民法院制定了大量司法解释，并定期公开发布一些典型的案例。这些司法解释和案例在我国各级法院的审判过程中也起着重要的作用。

司法解释的出现正是由于制定法的固有缺陷。制定法本身有着滞后性、僵化性、模糊性等缺陷，并可能存在一些不可避免的漏洞。司法解释就是要为司法实践提供一个可操作的具体化的规范标准，因而其一般为文本形式并具有事前性特点。大部分的司法解释可以视作制定法的延伸，在很大程度上也具有制定法的固有缺陷，这类自身还需要解释的司法解释的合理性必然会受到责难。

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自1985年起，最高人民法院创办发行最高人民法院公报，开始以公报的方式公开发布案例，这些案例都是经最高人民法院审判委员会讨论通过的。另外，最高人民法院还以传媒的方式发布案例，即在人民日报、法制日报、人民法院报等报纸上公布有重大影响的和具有典型意义、有一定指导作用的最高人民法院裁决文书。虽然我国没有明确宣布最高人民法院所发布的案例对各级人民法院的裁判具有先例约束力。但是，由于上诉制度的存在、最高人民法院所具有的权威性和案例创制发布过程的严肃性，最高人民法院发布的案例事实上已被赋予了和最高人民法院司法解释同等的司法权威，对各级人民法院的审判工作产生了事实上的先例约束力。

成文法作为我国的基本法律渊源，已构成一套初具规模和相对完整的法律体系。所以，无论是司法解释的制定颁布还是案例的公布都与英美判例法的精神还相去甚远。但我国可以在既有制度的框架内和司法体制基础上引入先例参照制度,确立成文法为主、判例为辅的格局，以最大限度地实现法律的价值。

（黄 念）

根据布莱克法律词典的解释，判例，也称先例，是“一项已经判决的案件和法院的判决，它被认为是为一个后来发生的相同或类似的案件或类似的法律问题，提供一个范例或权威性的法律依据，法院试图按照在先前的案例中确定的原则进行审判。这些事实或法律原则方面与已在审理的案件相近似的案件称为先例”。

判例来源于案例，但不等同于案例。因为与案例不同，判例强调裁判的内容，重心在于法律对于所处理事件的判断和处理。而且不是所有的案例（判决）都能形成判例，只有那些能弥补立法之不足的或通过判例能宣示新的法律原则或规则，并为一国法律指定的权威机关宣布的才能成为判例。但任何判例的形成都是从具体的案件出发，所以案例往往构成判例的基础。而判例法则泛指可作先例据以决案的法院判决。根据判例法制度，某一判决中的法律规则不仅适用于本案，而且作为一种先例而适用于以后该法院或下级法院所管辖的案件。这就是所谓的遵循先例原则。遵循先例原则其含义往往指寓于先前的司法判例中的法律原则只要不违反“正义”，以后处理类似的案件都应遵守这些法律原则。然而并非司法判决中所作的每一个陈述，都是一种应当在日后案件中加以遵循的权威性渊源，只有那些在早期判例中被称之为该案件的判决根据的陈述，才能在日后的判决中被认为是有拘束力的。我们可以从多维的视角来看待这个问题。

首先，从大陆法系与英美法系有关“判决”的实践中也存在非常有趣的对比。从总体上说，英美法系国家的判例法不仅具有参考借鉴作用，而且还具有法律上的约束力，它要求所有法院都必须遵守遵循先例原则，否则其所做出的判决将被撤销。而大陆法系国家的判决对于法院审理案件只具有指导和参考意义，它只能作为指导法官解释成文法律的手段，判决本身并无约束力。

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但是，判决在大陆法系司法实践中同样发挥了重要作用，这至少可以从两个方面得到论证：首先，大陆法系国家存在大量的案例集或案例汇编。如法国、德国、西班牙、意大利、瑞士、土耳其等都有官方出版和公布的案例汇编，先前的判决实际上影响着这些国家的司法活动。其次，大陆法系国家司法制度的特点决定判例不可避免地要影响各国的司法实践。这一法系的司法组织因国家不同而区别很大，但有一共同点就是司法组织都设计成等级制形式。第一审案件由分布在全国的基层法院受理，在此之上是为数较少的上诉审法院，法院的级别越高，数量越少，结构的顶端是一个最高法院。既然存在着上诉制度，那么上级法院的判决必然为下级法院所重视；既然最高法院要求一切下级法院的判决一致，那么各法院之间就会互相参考对方的判例或共同的判决。

其次，我们从国外与国内的纬度来看看我国有关“判决”的判例效力问题。自清末修律，西法东渐以来，我国的法律体制一直是倾向于大陆法系的，具有大陆法系的很多特性。在对待“判例法”的问题上，理论上是排斥其存在的。但是，在实践意义上，由于我国司法组织按照大陆法系的模式被设计成等级制形式，最高人民法院的判决对下级法院实际上具有审理时的指导意义。在以往的司法实践中，我国更多的是采用司法解释的形式来协调法律体制滞后与现实发展之间的矛盾。但是，近年来我国司法实践开始放松对判例的排斥态度。

其实，我国现行法律体制中的司法解释制度，就是一种“判例法”。“两高”的司法解释往往来源于具体的案例，只不过将具体案例中的法律适用上升到了制定法的高度。“两高”的司法解释从严格意义上说并不是我国法律的渊源，但是在司法实践中“两高”的司法解释往往起到了比制定法更广泛的作用。它既保证了制定法的应有严格性，也对法律适用中体现出发展给予了一定的关注。从法系的角度看，它也是大陆法系司法等级制度的一种对应结果。

综上，“判例”作为发展法律、克服作为保守学科的法律与现实之间滞后矛盾的手段，是有其存在的价值和实践的必然性的。“判例”效力问题在根本上反映了法律的确定性和不确定性之间的矛盾关系，并试图解决这一难题，从而给予法律在实践中相对的确定性。而且，“判例”的目的最终是为了维护司法体制的有效和长久运作。任何一个司法体制，在维护其权威的同时势必要获得民众内心的信仰，这种信仰要建立在法律运作过程中的可预见性和稳定性的基础之上，任何司法体制的运行如果没有一定的轨道，是不可能赢得社会承认的。从这个意义上说，所谓“判例”实际上就是给社会一个对法律的预见。

（陈 彬 张 璐）

第五篇：《物权法司法解释》

物权法司法解释(全文）

物权法两个相关司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十四日

为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车

库与房屋套数的比例。

第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院

应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

（三）违反规定进行房屋装饰装修；

（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。

专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

第十七条 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。

第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。

第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。

因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）

法释[2009]8号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

适应角色转变，扎实开

展团的工作

———共青团铁东区委书记的述职报告

2011年是适应角色转变、思想进一步成熟的一年。这一年，自己能够坚持正确的政治方向，紧紧围绕党的中心，立足本职岗位，较好地完成本线的工作任务。自己政治觉悟、理论水平、思想素质、工作作风等各方面有了明显的进步和提高。总的来说，收获很大，感触颇深。

一、以德为先，进一步提升个人思想素质

过去的一年，我以一个共产党员的标准，以一个团干部的标准严格要求自己，在个人的道德修养、党性锻炼、思想素质上有了很大的进步。一是道德修养进一步提高。作为一个团干部，我的一言一行、我的自身形象将直接影响到团委各成员，甚至更广大的青少年。因此，在日常的工作和生活中，我每时每刻提醒自己，从小事做起，注重细节问题，做到干净做人、公正做事，以平常心看待自己的工作，要求自己在工作中诚实、守信、廉洁、自律，起好表率作用。二是党性锻炼得到不断加强。不断加强自己的党性锻炼，我严格按照《党章》和《中国共产党党员纪律处分条例》来要求和约束自己的行为，牢记党的宗旨，在团的工作中，以广大青少年的权益为出发点，务求时效。三是政治思想素质不断提高。一年来，我继续加强学习，积极参加理论中心组学习，经常自发利用休息时间学习，积极参加团省委组织赴井冈山革命传统与理想信念教育专题培训班、区委区政府组织赴清

华大学县域经济培训班，通过“看、听、学、思”，进一步加深了对马列主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想的理解，进一步系统掌握了党在农村的路线、方针、政策以及对共青团工作的要求。特别是党的十七届六中全会以来，我通过学习原文、听专家讲课等，开拓了思想新境界，政治思想素质有了新的飞跃。

二、以能为先，进一步加强组织工作能力

在上级领导的信任和支持下，我本人也自加压力，抓住一切机会学习，注重与同事、与兄弟单位团委书记的交流，虚心请教，不耻下问，使各项工作都有序地开展。一是工作的统筹安排能力不断加强。我尽量做到工作提前一步，有计划、有安排、有预见性，保持思路清晰和决策的科学，力求操作有序，顺利开展。二是工作的协调能力不断加强。在工作中，我注重与上级的及时衔接、汇报，同时也注重与基层的交流沟通，听取多方意见和建议，从大局出发，对上做好配合，对下做好团结。三是有创新地开展工作。在工作中，我注重不断创新，使工作保持生机，使管理不断趋向人性化、合理化。

三、以勤为先，进一步提高团的业务水平

担任团委书记以来，认真了解情况、掌握知识，积极向团委领导、向前任书记学习、请教，了解团情、团史，努力掌握团的基本运作方式程序，便于更好地开展工作。加强沟

通了解，增加感情，深入基层，了解基层团组织和团员青年的有关情况，以“活动”来强化自己的知识和水平。一年来，我立足以活动来促使自己尽快适应角色，迎接挑战。今年五四，团区委以全区人居环境整治为依托，以“五四火炬传承九十二载生生不息，铁东青年投入人居环境立志强区”为引领，积极开展了“共青团路，红领巾街”，“铁东青年林”等一系列活动。在活动中，增长了知识，深化了理解，使自己对团务工作有了全面的、系统的提高，为今后更好地提高团的业务水平打下了坚实的基础。

四、以绩为先，进一步完善团的组织建设

把《关于进一步深化“党建带团建”工作的实施意见》落到实处，把党的要求贯彻落实到团的建设中去，使团的建设纳入党的建设的总体规划。依托党建，从政策层面来解决和落实基层团组织存在的问题和困难。一是基层团干部的待遇问题。积极争取党组织在团干部配备上的重视和支持，基层团干“转业”得到了很好的安排（叶赫的荣威，住建局遇良，卫生局王国宴等）；二是解决好基层团组织活动的经费问题。积极争取专项，今年为每个乡镇街道从团省委争取经费三千元，共计三万六千元；三是团的基层组织格局创新工作。按照“1＋4＋N”模式，通过换届调整选配了大批乡镇（街道）团干部，变原有的“团干部兼职”模式为现在的“兼职团干部”模式，提升了基层团组织的凝聚力和战斗力。此

次工作得到了团市委的充分认可，2011年四平市组织部班工作会议在我区召开。

以服务青年需求为目的，从单一组织青年开展活动转到生产环节，开展就业培训、创业交流、贫富结对；以服务党政中心为目的，发挥团组织自身优势，引导青年树立市场意识和投资意识，强化科技意识和参与意识，投身知识化、信息化和现代化、文明创建、环境整治、植绿护绿、社会治安等活动，把党政思路实践好。突出做好当前新兴的农村、社区和非公经济组织建团工作，延长团的工作手臂，丰富团的组织形式。先后与农联社、吉林银行等多家金融机构积极协调，为青年创业就业提供帮扶支持。特别是吉林银行的“吉青时代”小额贷款项目更得到团省委的无偿贴息。

五、以廉为先，进一步保持清正廉明形象

作为新任职的年轻干部、党员干部，我既感受到了组织的信任与关怀，同时也感受到了责任重大。我区在党委和政府的带领下，励精图治、奋发图强，取得了辉煌的成绩。越是这种时候，就越需要我们这些干部保持清醒的头脑，保持共产党员的先进本色。深知，作为一级干部，应该努力做到“清正廉洁”。古人说“物必自腐而虫生”，腐败现象表现上看来是经济问题、道德问题，但深层次的原因却是理想信念出了问题。要不断加强实践锻炼，要结合党的历史经验、改革开放和社会主义建设的实践以及自己的工作和思想实际，来刻苦磨炼自己。勇于剖析自己，积极开展自我批评，净化自己的灵魂。不断增强拒腐防变意识。在思想上、在行动上、生活中争作表率。在团区委开展“争做勤廉表率，竭诚服务青年”主题教育,召开机关党风廉政建设宣传教育活动动员会，全面启动党风廉政建设宣教活动。按照学习贯彻区委、区纪委关于党风廉政建设和反腐败工作的部署和要求，学习党的十七届六中精神，强化组织领导，制定工作计划。我们根据2011年党风廉政建设责任制考评要求，为了做好党风廉政建设和反腐败工作，成立了团区委党风廉政建设领导小组，并由我任组长。按照“一岗双责”的责任要求，明确了单位正职领导作为第一责任人，每年约谈团干部一次，就有关廉洁从政个人“不准”和“禁止”行为适时对所管的团干部进行廉政谈话。

在2012年即将到来之际，共青团区委迎来组织部考核组，对共青团区委一年来的工作进的实地测评，感谢组织的帮助与关怀，今后我们更要自觉地接受组织的监督与考核。铁东区的发展已经取得了令人瞩目的成就，而今又开始了新的征途。广大青年有幸成为亲历者，成为追随者，同时我们也是共享发展成果的受益者。我们应该心怀感恩，心存畏惧，“做一个组织和群众信赖的人，做一个同事和朋友敬重的人，做一个亲属子女可以引以为荣的人，做一个回顾人生能够问心无愧的人”。我们要牢记党的宗旨，全面贯彻党的方

针路线，高举中国特色社会主义伟大旗帜，弘扬“攻坚克难、求富图强”的四平精神，坚定不移的实施 “五区”战略的发展规划，为建设富裕和谐新铁东的伟大目标而不懈奋斗。