第一篇：物业管理基本制度与政策精讲班第10讲讲义
物业管理基本制度与政策精讲班第10讲讲义
收费管理之收费形式
(二)物业服务收费形式（重点）
1．包干制收费形式 《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。包干制收费形式下，业主按照物业服务合同支付固定的物业服务费用后，物业管理企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。换句话说，就是物业管理企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业管理企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。
包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。在收费率偏低时，容易导致物业管理企业亏损；在市场不规范时，个别物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。
2．酬金制收费形式
《物业服务收费管理办法》规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担，物业管理企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。为保证实施物业管理服务所需费用，酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定，先行向物业管理企业预付物业服务支出。物业服务支出为所交纳的业主所有，物业管理企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。根据《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业，应当履行以下义务：
(1)物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；
(2)业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复；
(3)物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
收费管理之服务成本构成(三)物业管理服务成本构成（重点）
包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，—般包括以下部分：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
(3)物业管理区域清洁卫生费用；
(4)物业管理区域绿化养护费用；
(5)物业管理区域秩序维护费用；
(6)办公费用；
(7)物业管理企业固定资产折旧；
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
(9)经业主同意的其他费用。
物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用等项从维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
收费管理之服务费缴纳和代收代交
(四)物业服务费的缴纳和督促
1．非业主使用人的交费责任
业主缴纳物业服务费用是最普遍的现象。业主是物业的所有权人。在物业管理活动中，物业管理企业受业主委托，对业主的物业进行管理，为业主提供服务，因此，业主理所当然的应当向物业管理企业支付相应服务费用。在现实生活中，业主拥有的物业，不一定为业主所占有和使用。当业主将其物业出租给他人或者交由他人使用时，业主可以和物业使用人约定，由物业使用人缴纳物业服务费用。《条例》进一步规定，业主负连带缴纳责任。所谓连带缴纳责任，是指当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业管理企业可以直接请求业主支付物业服务费用。
2．未交付房屋的交费主体
在一个物业管理区域内的新建物业，产权的多元化需要一个过程。在建设单位销售物业之前，建设单位是惟一的业主。如果建设单位聘请了物业管理企业实施前期物业管理服务的，应当支付物业管理服务费用。《条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由业主缴纳。
3．业主委员会对欠费业主的督促义务
按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金，应当是业主自觉履行的义务。但现实中，业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳服务费用或者服务资金的情况也客观存在，有些物业管理区域业主欠交物业费的情况甚至相当严重。
为维护物业管理活动的交易秩序，《条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。对拒不交费的业主，物业管理企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。依法追缴的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或向人民法院起诉解决。
(五)代收代交费用
一般而言，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间，是一种合同关系。作为合同当事人，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当按照法律的规定和合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。物业管理企业并不是合同的当事人，没有义务向公用事业单位支付这些费用，也没有权利向业主收取这些费用。
物业管理企业可以接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的委托，代收有关费用。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托物业管理企业代收费的，两者之间是一种委托合同关系。物业管理企业有权根据自身经营状况，决定是否接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托，这些单位无权强制要求物业管理企业代收有关费用。就代收费用而言，物业管理企业有权向供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位收取报酬，但向业主收取费用，没有任何依据。
根据上述情况，《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业管理企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”《物业服务收费管理办法》进一步明确：“物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费。”
例题：
4、根据《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业，应当履行以下义务：（多选题:ACD）
A． 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；
B． 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每半年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；
C． 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复；
D．物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
E．业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况通过业主大会的形式提出质询时，物业管理企业应当及时答复；
第二篇：物业管理基本制度与政策精讲班第13讲课件讲义
物业管理基本制度与政策精讲班第13讲课件讲义（环球职业教育在线）物业管理基本制度与政策精讲班第13讲讲义
内容提要和考试要求
一、内容提要
1．业主的权利
2．业主的义务
3．业主大会的组成4．业主大会的性质
5．成立业主大会的限制和选择
6．业主大会的筹备
7．筹备业主大会的工作要求
8．业主大会的成立
9．业主大会的职责
10．召开业主大会临时会议的三种情况
11．业主大会的表决规则
12．业主委员会的性质
13．业主委员会的职责
14．业主委员会的备案
15．业主委员会委员的资格条件
16．业主委员会委员的资格终止
17．业主委员会会议的规范
18．业主大会、业主委员会的限制性要求
二、考试目的和考试要求
（一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度的掌握程度，以及对相关政策必要性和具体内容的理解、熟悉程度和应用能力。
（二）考试基本要求
掌握：业主大会的职责和表决规则，业主委员会的职责。
熟悉：业主的权利和义务。
了解：筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会委员的资格条件。
业主大会制度、业主
第三章物业管理的基本制度(一)
第一节业主大会制度
业主大会制度是《物业管理条例》规定的一项重要制度，在《条例》实施以前，大多采用业主委员会制度，从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理的发展起到过一定的促进作用。但在实践中，也存在一些问题。如有的住宅小区业主委员会与物业管理企业相互勾结，少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益，也随意解聘物业管理企业或不当利用公共设施经营的决定，导致矛盾产生。鉴于以上问题，在《条例》中，确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。这一制度有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。
一、业主
(一)业主的概念
《条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。由于我国实行房屋所有权与土地使用权归属同一个主体的原则，拥有了房屋的所有权在事实上就拥有了与房屋相配套的设备、设施和相关场地的相关权利。这一点在新颁布的《物权法》体现特别明确。
现实物业管理中，具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。
总共十项权利，这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现，比如说“1．接受物业管理企业提供的服务”
单个业主可以享有，“3．制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议” 只能通过业主大会来实现。
1．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务
物业服务合同是业主与物业管理企业之间约定双方权利与义务的协议。物业服务合同签订后，物业管理企业负有向业主提供合同所约定服务的义务，业主在支付了合同所约定的物业服务费用后，享有接受物业管理企业提供服务的权利。
2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议
业主大会会议是业主大会开展工作的基本形式。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。作为业主大会的成员，业主享有提议召开业主大会会议的权利。《条例》第十三条规定：经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主有对物业管理有关事项提出建议的权利，促使物业管理能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。
3．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议
业主公约、业主大会议事规则是规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约。这些规约在生效以后对物业管理区域内全体业主都有约束力，而且这些规约的规定事关全体业主的共同利益，因此每一位业主都有参与制定和修改这些规约的权利。当业主认为有必要制定业主公约、业主大会议事规则，或者认为现有业主公约、业主大会议事规则有不完善的地方，可以提出自己有关制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。
4．参加业主大会会议，行使投票权
业主对物业管理区域内重大事项的决定权，是通过参加业主大会会议，在会议上行使表决权的方式来行使的。只要具有业主身份，就具有参加业主大会会议的权利。在业主大会会议上，首次业主大会会议上投票权的具体办法，由省、自治区、直辖市制定，其他则由业主大会议事规则约定的办法，对列入会议议程的各项物业管理事项进行投票，作出体现全体业主共同意志的决定。
5．选举业主委员会委员，并享有被选举权
业主委员会是业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项，并就物业管理区域内的一般性日常事务作出决定。它由一定数量的业主代表，即业主委员会委员组成。业主委员会委员从业主中选举产生，作为业主的代言人履行具体职责，为全体业主服务。每一位业主都有选举符合自己意愿的业主委员会委员的权利，同时业主作为业主大会的成员也都享有被选举为业主委员会委员的权利。
6．监督业主委员会的工作
业主委员会是业主大会的执行机构，它的工作直接关系到每一位业主的切身利益。由于业主委员会委员也具有个人利益，可能会怠于行使业主大会赋予它的职责，有些素质不高的业主委员会委员甚至可能会作出损害业主利益的行为。为了防止这种业主委员会委员侵害业主权益情况的发生，督促业主委员会委员更好地履行职责，保护业主的合法权益，应当保证业主对业主委员会委员享有监督权。如业主有权对业主委员会的工作提出批评和建议；有权知晓业主委员会的运作情况；有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由；有权查询业主委员会保存的各项档案文件；有权制止并要求业主委员会纠正其不符合法律或者规约的行为等。业主对业主委员会的工作行使监督权有利于业主委员会规范、健康地运作。
7．监督物业管理企业履行物业服务合同
物业管理企业是基于和业主之间的物业服务合同，为业主提供服务的经营主体，与业主处于物业管理法律关系的相对方。业主有权对物业管理企业履行物业服务合同的情况进行监督。如业主有权对物业管理企业履行合同的情况提出批评与建议；有权查询物业管理企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料；有权监督物业管理企业的收费情况；有权要求物业管理企业对违反合同的行为进行改正；等等。业主对物业管理企业的监督权有利于物业管理企业更好地履行物业管理服务。
8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权
物业共用部位、共用设施设备和相关场地，与业主所拥有的物业不可分割，业主对拥有物业进行占有、使用、收益和处分，不可避免地要牵涉到对物业共用部位、共用设施设备的使用。业主和物业管理企业可以在不损害业主共同利益的情况下，依法对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行使用。但这种使用不能侵害全体业主的合法权益，因此，每一个业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用的情况享有知情与监督的权利。
9．监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用
物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是在物业产权多元化的情况下，为了保证房屋的维修和正常使用，依照国家规定建立的专门性资金，专项维修资金属于业主所有（业主容易忽视对专项维修资金)的管理和使用，其是否完好，运行是否正常，不仅关系到相邻物业，整幢楼，甚至整个物业管理区域物业的正常维护和使用，关系到全体业主的共同利益。因此，专项维修资金的使用和管理，必须受到业主严格的监督，以防止专项维修资金被挪用，使其得到合理的使用。业主在专项维修资金的收取、使用、续筹、代管等各个环节都享有监督权。
10．法律、法规规定的其他权利
除以上权利外，业主还享有法律、法规规定的其他方面权利。如在物业受到侵害时，有请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的权利；有对物业维护、使用等方面的规章制度、各项报告、提案进行审议的权利；有为维护业主合法权益进行投诉和控告的权利等。
(三)业主的义务
权利就有义务，业主在物业管理活动中享有一定权利的同时还应当履行一定的义务。《条例》规定业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有：
1．遵守业主公约、业主大会议事规则
2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度
3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定
4．按照国家有关规定交纳专项维修资金
5．按时交纳物业服务费用
6．法律、法规规定的其他义务
业主公约是由全体业主共同制定的对全体业主具有普遍约束力的规范，是共同性约定和承诺。可能有的业主会说，我没参加开业主大会，或者说我本人不同意，是不是可以不遵守业主公约，哪是不可能的。物业管理区域内的任何业主，都必须遵守业主大会制定的业主公约和业主大会议事规则。少数必须服从多数
业主大会议事规则是业主大会运行应当遵循的规则，它应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定
5．按时交纳物业服务费用
物业管理服务行为是一种市场行为，应当遵循等价有偿的市场原则这句话在第一章讲过，书中反复强调，要引起考生注意。
注意：业主十项权利，六项义务是大纲中要求熟悉的内容，容易也多项选择题。业主的权利和义务每一项要记全了，如业主应当履行的义务
“1．遵守业主公约、业主大会议事规则”“3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定”。
业主大会的组成、筹备等
二、业主大会
为了维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行，《条例》确立了业主大会制度，由业主大会决策、业主委员会执行的。
(一)业主大会的组成和性质
(二)业主大会的筹备与成立
1．成立业主大会的限制和选择
一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会。对于由众多业主构成的物业管理区域，只有成立业主大会才能民主解决物业管理的公共事项；对于业主数量很少的物业管理区域，比如一个人或几个人，业主共同商讨物业管理问题很方便，业主大会成立与否并不影响业主关于物业管理的民主决策，因此，这样的物业管理区域，可以不成立业主大会。《条例》规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”例如，有的大厦建筑规模很大，连同配套建筑和设施构成独立的物业管理区域，但大厦产权统属一人或几人，业主只有一个或几个，这样的大厦就可以不成立业主大会。业主大会仅仅是业主民主决策一种组织形式，《条例》规定业主大会制度，是为了保障众多业主的公众权益不受损害，只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，由物业管理区域的全体业主决定。
2．业主大会的筹备（了解的内容）
(1)成立业主大会筹备组
业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组。业主大会筹备组负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
(2)业主大会筹备组的工作内容
①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
②参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案)；
③确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；④确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
⑤做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
(3)筹备业主大会的工作要求
①业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告；
②公告《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案)的同时，应当将
业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告；
③确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准；
④业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体确定标准和方式，可参照省、自治区、直辖市制定的实施办法进行。
3．业主大会的成立
业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会的会议议程一般包括以下内容：
(1)报告业主大会的筹备工作情况；
(2)宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数；
第三篇：2010年-物业管理基本制度与政策精讲班第28讲讲义
物业管理基本制度与政策精讲班第28讲讲义
内容提要
一、内容提要 1．商品房预售的条件 2．商品房现售的条件
3．商品房销售合同的主要内容
4．《住宅质量保证书》的要求和主要内容 5．《住宅使用说明书》的要求和主要内容
二、考试目的和考试要求
（一）考试目的
本部分考试目的是测试应考人员对于物业管理密切联系的房地产相关制度和政策的掌握程度。
（二）考试基本要求
掌握：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容，商品房预售和现售的条件，商品房销售合同的主要内容。
了解：商品房销售争议的解决规则。
商品房预售管理
第四节 商品房销售管理
这里提出的商品房销售，是指房地产开发企业，将新建商品房向消费者售卖的活动，它区别于其他房屋所有人将自己的房屋出售给他人的行为。商品房销售也是房地产转让行为。根据商品房销售方式不同，商品房销售可以分为商品房预售和商品房现房销售。商品房预售是指房地产开发企业将尚在建设中的商品房预先出售给商品房预购人，由商品房预购人支付购房定金或房价款的行为。商品房现房销售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。一．商品房预售管理
我国房地产市场发育尚不成熟，多数房地产开发企业规模较小、开发资金不充沛，需要通过商品房预售弥补资金不足问题。尽管国家提倡商品房现房销售，但目前商品房预售仍是房地产开发企业的主流销售方式。由于商品房预售时房屋尚未建成，因此在交付房屋中存在大量房屋质量、交房期限、房屋面积等方面的争议。为维护商品房市场秩序，必须加强对商品房的预售管理。(一)商品房预售的条件（掌握）
《城市房地产管理法》对商品房预售规定了三项条件： 1．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2．持有建设工程规划许可证；
3．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
4．开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。(二)商品房预售管理程序
1．房地产开发企业预售商品房前，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。2．房地产开发企业申请预售许可，应当提交的证件及资料有：(1)商品房预售许可申请表；
(2)开发企业的《营业执照》和资质证书；
(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；(5)工程施工合同及关于施工进度的说明；
(6)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位罩、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
3．经审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
房地产开发企业进行商品房预售，应当向商品房预购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
4．房地产开发企业预售商品房，应当与商品房预购人签订商品房预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产开发企业预售商品房所得款项，必须用于有关的工程建设。
5．商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。房地产开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于房地产开发企业的原因，商品房预购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除房地产开发企业和承购人有特殊约定外，房地产开发企业应当承担违约责任。
第四篇：2010年-物业管理基本制度与政策精讲班第23讲讲义
物业管理基本制度与政策精讲班第23讲讲义
内容提要
一、内容提要
1．住宅专项维修资金的作用
2．住宅共用部位共用设施设备的种类
3．商品住宅专项维修资金的交存方式
4．售后公有住宅专项维修资金的交存方式
5．住宅专项维修资金的使用
6．禁止从住宅专项维修资金中列支的费用
7．住宅专项维修资金代收代管单位的义务
8．财政部门的监管职责
9．挪用住宅专项维修资金的法律责任
二、考试目的和考试要求
（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度的掌握程度，以及对相关政策必要性和具体内容的理解、熟悉程度和应用能力。
（二）考试基本要求
掌握：住宅专项维修资金的交存与使用。
熟悉：住宅共用部分、共用设施设备的范围,住宅专项维修资金代管单位的义务，挪用住宅专项维修资金的法律责任。
三、内容辅导
第三章物业管理的基本制度(六)
第七节住宅专项维修资金制度
《条例》第五十四条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅专项维修资金的定义
一、住宅专项维修资金的交存
(一)住宅专项维修资金的定义
1．住宅专项维修资金，是指专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
2．住宅共用部位、共用设施设备主要包括：(重点)
(2)单幢住宅内全体或者部分业主共同所有的部位和设施设备；
确定住户共用部位共用设施设备具体范围的主要依据，是相关法律行政法规和住房买卖合同。
住宅专项维修资金的交存方式
(二)住宅专项维修资金的交存方式(重点)
1．商品住宅维修资金
(1)商品住宅(含经济适用住房、集资合作建设的住房以及单位利用自用土地建设的职工住房)的专项维修资金由业主交存，属于业主所有；
(2)业主应当在办理住宅权属登记手续前，将首次住宅专项维修资金交至代收代管单位；
(3)业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的5％一8％，具体标准由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门制定。住宅建筑安装工程造价由直辖市、市、县人民政府建设主管部门每年发布一次；
(4)业主首次交存的住宅专项维修资金，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或其委托的单位代收代管；
(5)成立业主大会的，业主大会可以依法变更业主交存住宅专项维修资金的代收代管单位；业主大会决定变更代收代管单位的，原代收代管单位应当在业主大会作出决定之日起30日内，将住宅专项维修资金账面余额全部返还业主大会，并将有关账目等一并移交；
(6)业主交存的住宅专项维修资金，应当存储于当地的一家商业银行，按小区设总账，按幢设明细账，核算到户；
(7)业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首次交存额30％的，业主应当及时续交；
(8)房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余的情况，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
2．出售公有住宅维修资金
(1)售房单位从售房款中提取的住宅专项维修资金属于售房单位所有；
(2)照多层住宅售房款的20％，高层住宅售房款的30％，从售房款中一次性提取；
(3)公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将应提取的住宅专项维修资金交予代收代管单位；
(4)公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金，按照售房单位的财务隶属关系，由同级财政部门或其委托的单位代收代管。
(5)公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金，应当存储于当地的一家商业银行，按售房单位设账，按幢核算。
例题1：专项维修资金由业主单独交存的住宅有（）。
A．非商品住宅
B．经济适用住房
C．集资合作建设的住房
D．单位利用自用土地建设的职工住房
E．出售公有住宅
解析：BCD，商品住宅(含经济适用住房、集资合作建设的住房以及单位利用自用土地建设的职工住房)的专项维修资金由业主交存，属于业主所有。
住宅专项维修资金的一般性规定
二、住宅专项维修资金的使用(重点)
(一)一般性规定
1．住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，任何单位和个人不得挪作他用。
2．开发建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面积，分摊住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用。
3．代收代管单位在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定和业主大会的决定，将住宅专项维修资金用于购买一级市场国债；但不得从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
4．住宅专项维修资金存储的利息收入，利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益，利用住房共用部位、共用设施设备进行经营所得的纯收益，以及住房共用设施设备报废后回收的残值，应当转入住宅专项维修资金滚存使用。
例题：在任何情况下，住宅专项维修资金都不得用于从事（）等行为。
A．储蓄
B．国债回购
C．购买一级市场国债
D．委托理财业务
E．抵押、担保
解析：BDE，住宅专项维修资金用于购买一级市场国债；但不得从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第五篇：物业管理基本制度与政策
物业管理基本制度与政策模拟试题
中国物业管理师资格考试
模拟试题一
一、单向选择题(共60分，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意)
1．物业管理是由业主通过（）物业服务企业的方式来实现。
A．指派
B．招聘
C．选聘D．委托
2．《物业管理条例》属于()。
A．行政规章
B．行政法规
c．法律D．地方性法规
3．（）是物业管理的最主要的特点。
A．社会化
B．专业化
C．市场化D．私有化
4．我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行)制度而逐渐发展起来的。
A．住房公有化
B．住房商品化
C．住房集约化D．住房标准化
5．((物业管理条例))是()颁布。
A．2002年10月16日B．2003年5月28日C．2003年6月8日D·2003年9月1日
6．选聘物业服务企业的方式有实行物业管理招标投标和（）。
A．不实行物业管理招标投标B．政府指定C．议标D．房地产开发企业管理指定
7．物业管理招标投标的最后一道程序是（）。
A．开标
B．评标
C．定标D．物业服务合同的签订
8．物业管理的招标方式通常采用（）。
A．公开招标、委托招标
B．公开招标、邀请招标
C．邀请招标、协议招标
D．
9．招标人采取邀请招标方式的，应当向（）个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
A．3
B．5
C．7 D．9 10．物业服务企业通过签订物业服务合同，明确与业主的（）关系。
A．权利与义务
B．服务与被服务
C．管理与被管理 D．委托与被委托
11．在物业管理活动中，以合同的格式条款侵害业主、业主大会、业主委员会或物业服务企业的合法权益，（）
A．合同整体无效
B．合同的格式条款有效
c，合同的格式条款无效
D．合同应撤销
12．2003年9月l日，（）的实施，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化的新阶段。
A．《中华人民共和国物权法》
B．《物业管理条例》
C．《业主大会规程》
D《前期物业管理招投标管理暂行办法》
13．关于物业管理的说法，正确的是()
A.物业管理的直接责任主体是物业服务企业
B．物业管理的对象是房屋及其附属设施设备和相关场地 C.物业管理的内容是维修、养护、管理 D．物业管理的性质是公益性的公共服务活动
14.业主大会设立后，新聘的物业服务企业应当与（）办理承接验收手续。
A．居民委员会
B.业主委员会
C.建设单位
D.原服务企业
15.物业服务企业接受供水、供电、供气、等单位委托，向业主代收相关费用时，i)向业主收取额外费用。
A．可以
B．不得
C．协商
D．约定 16．业主与物业服务企业的关系是（）的关系。
A．管理被管理
B．领导被领导
c．服务被服务
D．上级与下级 17．物业服务企业与业主签订物业服务合同，是一种民事行为。民事行为最基本的
原则，就在于其主体的平等性和行为的（）。
A．约束性
B．独立性
C．自愿性
D．合法性 18．从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业服务事项具有
（）的特点。
A．临时性
B．长期性
c．专项性
D．综合性
19。物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物
是（）。
A．物业服务收费B．物业服务标准C．公共性物业服务D．物业管理区域
20．关于“物业服务合同约定以外的服务”的说法，错误的是（）。
A．物业服务合同约定以外的服务通常来自于单个业主的特殊需求
B．物业服务合同约定以外的服务并不是物业服务企业的法定义务、．
C．物业服务合同约定以外的服务通常是一种有偿服务
D．单个业主可与物业服务企业协商，将特约服务作为物业服务合同的补充条款
21．《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》中的二级标准规定，业主对物
业服务的满意率应当达到（）以上。
A．75％
B．80％．
C．85％
D．90％ 22．建设单位与物业买受人签订买卖合同应当包含（）。
A．管理规约
B．物业管理各项规章制度
C．业主大会议事规则
D．前期物业服务合同约定的内容 23．业主是指物业的（）。
A．产权人
B．管理人
C．代理人
D．租赁人
24．业主大会成立后，住宅专项维修资金的使用由物业服务企业提出使用计划，经（）后实施。
A．物业服务企业审定
B．业主委员会审定
C．政府主管部门审定
D．物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，形成业主大会 决议
25物业管理公司在《前期物业服务合同》生效期间，明确表示或者以自己的行为
表明不履行合同义务的，业主可以在（）请求物业管理公司承担违约责任。
A．实际违约时B．履行期届满C．履行期限届满之前D．造成损失时 26．对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记作业
具体规定的是()。
A．《中华人民共和国城市房地产管理法》
B．《中华人民共和国土地管理法》
C．《中华人民共和国城乡规划法》
D．《城市房地产转让管理规定))27．商品房买卖合同的内容应当由（）。
A．房地产行政主管部门确定
B．工商行政管理部门确定
C．房地产行政主管部门和工商行政部门共同拟定D．商品房买卖当事人约定
28．商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向（）申请重新核验。
A．房地产开发企业
B．房地产经纪机构
C．工程质量监督单位
D．房地产主管部门
29．下列关于房地产价格评估人员资格认证制度，说法不正确的是（）。
A．((中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产价格评估人
员资格认证制度”
B．房地产估价师通过国家统一考试后，就可以房地产估价师的名义从事房地
产估计业务
C．未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事
房地产估计业务
D．房地产估计评估人员分为房地产估价师和房地产估计员
30．某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型
发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人（）。
A．有权退房，但应承担违约责任
B．有权要求开发公司承担违约责任
C．有权要求开发公司赔偿损失
D．无权退房 31．房地产的行政法规是以()颁布的。
A．国务院令
B．国务院总理令
C．房地产主管部门令
D．房地产主管部门的部长令
32．为规范商品房预售行为，加强商品房预售管理，保障购房人的合法权益，《中
华人民共和国城市房地产管理法))明确了商品房预售实行（）制度。
A．预售资格认定制度
B．商品房买卖许可证制度
c．预售许可证制度
D．商品房销售许可证制度 33．物业管理区域内道路、园林绿化的保修期为（）。，A．二年
B·三年
C．五年D．合同约定期间
34．销售商品住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供((住宅质量保证书》和（）。
A·《住宅功能保证书》
B．《住宅环境保证书))
C．《住宅寿命说明书》D．《住宅使用说明书》
35．（）是指为进行房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等
方面服务的经营活动。
A．房地产估价
B．房地产咨询
C．房地产中介服务D．房地产经纪 36．建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工
验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
37．根据2004年4月国务院《关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知》
房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于（）
A.15%
B.20%
C.30%
D.35% 38。．拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补
偿方式是（）
A.面积结算
B.货币补偿
c．产权调换
D．货币补偿或产权调换
39.房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由()认定。
A.拆迁人
B拆迁主管部门c．房地产权属登记部门D．规划行政主管部
40.建设工程开工之前，建设单位应向工程所在地的县级以上人民政府（）部门申请领取施工许可证。
A．建设行政主管
B.土地行政主管
c．环境保护
D．发展计划
41．详细规定建设用地的各项指标和其他规划管理要求，控制和引导各项用地的开
发和投资建设的城市规划是城市（）。
A.总体规划
B.分区规划
c．控制性详细规划
D．修建性详细规划
42．建筑工程招标文件中，不包括（）。
A.工程标底
B．工程数量
c．设计图纸
D．合同条件 43．房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于正常市场价格时，应当（）。
A．并不是要求交易双方当事人更改成交价格，只是通知交易双方按什么价格
交纳有关税费
B.‘要求交易双方更改成交价格，并通知交易双方应当按什么价格交纳有关税费
C.既不能要求交易双方更改成交价格，也不能通知交易双方应当按什么价格交纳有关税费。
D.要求交易双方更改成交价格，但不通知交易双方应当按什么价格交纳有关税费。
44.房地产转让，房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在（）日内
做出是否受理申请的书面答复。
A．3
B．7 C．10
D．14 45.业主委员会是（）
A.全体业主合法权益的代表
B.物业共用部分的经营者 C.重大事项的决策者
D.业主大会的执行机构
46．首次业主大会会议召开前的业主大会筹备组，应该由业主代表和（）组成。
A.物业服务企业
B.建设单位
C.街道办事处
D.房地产行政主管部门
47.业主委员会经换届选举后，原业主委员会应当在其任期届满之日起（）日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财务移交新一届业主委员会并做好交接手续。A.10 B.15 C.30 D.90 48.业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理规约的法律效力
A.业主大会议事规则 B.物业服务合同 C.管理规约或临时管理规约 D.物业管理制度 49.业主在首次业主大会会议的投票权，按照（）规定。A.业主的人数 B.入住时间长短 C.物业使用人数比例 D.业主拥有物业的建筑面积、住宅套数 50.业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选（）物业服务合同以及管理规约的法律效力。
A.直接影响着 B.都不影响 C.部分影响 D.消弱了 51.选聘或解聘物业服务企业，必须经物业管理区域内全体业主所持股票权（）以上通过。
A.1/2 B.1/3 C2/3 D.3/4 52.注册资质一级的物业服务企业所管理的各类物业管理总建筑面积中，其中独立式住宅（别墅）建筑面积要求达（）A.50万平方米以上 B.30万平方米以上 C.20万平方米以上 D．15万平方米以上 53.三级资质的物业服务企业注册资本要求达（）
A.50万元以上 B.40万元以上 C.30万元以上 D.20万元以上
54.物业管理师实行登记注册制度，有效期一般为三年，注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前（）个工作日内，按照规定申请延续注册。
A.10 B.15 C.30 D.60 55.前期物业服务合同由（）与物业物服企业所签订。
A.物业建设单位或社区委员会 B.业主大会或业主委员会 C.物业建设单位 D.物业建设单位或居委会 56.法律关系主体与客体的变更（）。
A.不影响权利的变更 B.不影响义务的变更 C.必然导致内容的变更 D.不导致内容的变更 57（）应当按照规定在物业管理区域内配置必要的服务用房。A.建设单位 B.施工单位 C.房地产主管部门 D.业主委员会
58．包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由
（）享有或者承担的物业服务计费方式。
A．物业服务企业
B．物业服务企业经理
c．业主
D．业主代表 59．根据《物业服务收费管理办法))，物业服务成本一般不包括（）。
A．办公费用
B．物业管理区域清洁卫生费用
c．物业服务企业固定资产折旧
D．物业共用部位的大修费用 60．中国物业管理协会制定的((普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行))，各等级服务由（）大项主要内容组成。
A．一
B．三
C．四
D．六
二、多项选择题(共40分，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确得，每个选项得 O．5分)
1．开发建设单位在物业管理活动中的义务是（）以及在保修期限和保养范围内，承担物业的保修责任等。
A．制定临时管理规约并明示买受人
B．提供必要的物业管理用房
c．住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业服务企业
D．业主应当对建设单位制定的临时管理规约予以书面承诺
E．不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备
2．中国物业管理协会制定的(《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》，从
（）等方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准。
A．物业管理服务的基本要求
B．房屋管理、共用设施设备维修养护
C．协助维护公共秩序
D．提供必要的物业管理用房
E．保洁服务、绿化养护管理
3．下列关于物业管理合同的说法，错误的有（）。
A．物业管理合同只能发生在法人之间
B．前期物业服务合同对单个业主没有约束力
C．物业管理合同分为前期物业服务合同和物业服务合同
D．物业管理合同采“宜粗不宜细”的原则
E．前期物业服务合同和物业服务合同必须是书面合同
4．物业管理经费的来源除了物业服务企业开展多种经营的收入和利润外，还包括
（）。
A． 定期收取的物业管理服务费
B．物业共有部位共用设施设备维修基金 C．政府的扶持
D．对长期拖欠物业费业主的罚款 E．开发建设单位给予一定的支持
5．确定物业管理服务收费标准，应当遵循（）的原则。
A-合理
B．公开
C．与使用人的承受能力相符
D．区别物业不同性质与特点
E．费用与服务水平相适应的质价相符
6．前期物业管理招标应当遵循（）的原则。
A．公开
B。政府批准
C．公平
D．公正
E．诚实信用 7.房地产部门规章包括（）等。
A.《城市房屋拆迁管理条例》 B.《城市房地产转让管理条例》 C.《房地产估价师注册管理办法》 D.《房地产估价规范》 E.《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》 8.房地产中介服务业包括（）
A.房地产咨询业 B.房地产物业管理 C.房地产估价业 D.房地产投资开发业 E.房地产经济业 9.住宅小区竣工综合验收的内容有（）
A.城市规划和设计条件的落实情况 B.项目手册记录的项目进展情况 C.拆迁安置方案的落实情况 D.物业管理的落实情况 E.领取商品房预售许可证落实情况
10.建设单位为在城市规划区内进行的工程建设项目申请领取施工许可证时，必须具备的条件是（）
A.已经取得建设工程规划许可证 B.已经确定施工企业 C.施工企业已签署了工程保修书 D.有满足施工需要的施工图纸及技术资料
E.建设资金已经落实
11.住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核实的（）和保修单位等内容。
A.房屋类型 B.质量等级 C.质量保修的保修时限 D.保修范围
E．保修内容和保修期
12.下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有（）A.豪华住宅用地 B.非国家重点扶持的交通项目用地 C.军事用地
D.经济适用住房建设用地 E.城市基础设施用地
13.在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括（）。
A.建设密度 B.建设红线后退距离 C.容积率 D.绿地率 E．车泊位
14．物业管理师注册分为（）
A.总注册 B.初始注册 C.续期注册 D.变更注册 E.转移注册
15.建筑物区分所有权包括（）等。
A.按份共有所有权 B.专有部分所有权 C.共有关系成员权 D.共同部分持份权 E.长期使用租赁权
16.物业服务企业资质等级分为一、二、三、级，他们要求的注册资本分别为()万元人民币。
17.业主与物业服务企业实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括（）。
A.物业服务企业的酬金 B.物业服务支出 C.物业服务企业的利润
D.法定税费 E.物业服务成本 18.能够导致前期物业服务合同终止的原因有（）A.业主委员会成立 B.物业服务合同生效 C.单个业主不认同前期物业服务合同的法律效力 D.售房合同没有包含前期物业服务合同约定的内容 E.前期物业服务合同期限届满 19.房屋权属登记部门可以
A.暂缓登记 B.代为登记 C.免于登记 D.不予登记 E.变更登记
20.房地产估价师注册分为（）。
A.总注册 B.初始注册 C.续期注册 D.变更注册 E.转移注册
模拟试题二
一、单向选择题（共60分，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意）
1、《物业管理条例》调整和规范的范围限于业主（）物业服务企业所进行的物业管理服务活动。
A、指派
B、招聘
C、选聘
D、委托
2、物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理（）的必要前提。
A、社会化
B、专业化
C、市场化
D、私有化
3、物业管理起源于19世纪60年代的（）。A、美国
B、日本
C、英国
D、香港
4、《物业管理条例》是从（）起施行。A、2003年5月28日
B、2003年6月8日 C、2003年9月1日
D、2004年1月1日
5、物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过（）予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。A、住宅专项维修资金
B、物业服务成本 C、物业服务企业的办公费用
D、保险费用
6、实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准的前（），将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。
A、一个月
B、二个月
C、三个月
D、四个月
7、在物业管理中，房屋的所有权归业主，业主处于（）地位。A、主导
B、次要
C、服从
D、协助
8、物业管理区域内，代表全体业主物业管理共同事务权利以及合法权益的是（）。
A、业主委员会
B、物业服务企业
C、业主大会
D、政府物业管理主管部门
9、业主大会成立后，选聘或解聘物业服务企业由（）决定。
A、业主委员会
B、房地产行政主管部门
C、业主大会
D、房地产开发商
10、业主委员会与物业管理公司签订的《物业服务合同》于2003年5月16日依法生效，合同约定业主应当与每月20日前缴纳清上月物业服务费用。但某业主从2004年3月起没有缴纳物业服务费用。物业管理公司如果要起诉该业主，则起诉的诉讼时效至（）届满。
A、2005年5月16日
B、2004年5月16日 C、2006年3月20日
D、2005年4月20日
11、仲裁委员会审理物业管理合同纠纷案件，一般（）。A、必须公开审理
B、必须不公开审理
C、以不公开审理为原则，当事人协议公开的，可以公开进行，但涉及国家机密的除外
D、以公开审理为原则，当事人协议不公开的，可以不公开进行
12、我国对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度，并纳入全国专业技术人员（）系列。
A、职业资格证书
B、上岗培训证书
C、学历证书
D、职称资格证 书
13、物业保修期满后，物业共用设备的更新改造费用应该（）。A、由建设单位负担
B、由物业服务企业从物业服务费中支出 C、由物业服务企业负担
D、从住宅专项维修资金中支出
14、以不正当手段取得《资格证书》的，由省、自治区、直辖市人民政府人事行政部门收回《资格证书》之日起，（）年内不得再次参加物业管理师资格考试。A、2
B、3
C、4
D、5
15、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起（）日内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。A、10
B、15
C、30
D、60
16、房地产开发主管部门对符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂定资质的条件不低于（）级资质的条件。A、一
B、二
C、三
D、四
17、某房地产开发项目预计总投资3000万元，则该项目最低资本金为（）万元。
A、600
B、900
C、1050
D、1200
18、下列用地中，不宜划拨供给的是（）。
A、部队伙房建设用地
B、工商管理所办公楼建设用地
C、上市公司保卫科值班室建设用地
D、科技博物馆扩建项目建设用地
19、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（）申请续期。
A、15日
B、3个月
C、6个月
D、1年
20、建设单位申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实在证明文件，建设单位超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的（）。A、20%
B、25%
C、30%
D、50%
21、（）应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业买卖的保修责任。
A、建设工程承包单位
B、建设单位
C、物业服务企业
D、业主委员会
22、供热和供冷系统工程的最低保修期限为（）。A、三年
B、一个采暖期、供冷期 C、二个采暖期、供冷期
D、三个采暖期、供冷期
23、（）是指对房地产进行测算，评定其经济价值和市场价格的经营活动。A、房地产估价
B、房地产咨询
C、房地产中介服务
D、房地产经纪
24、房地产开发企业取得（）方能预售商品房。
A、《商品房预售许可证》
B、《商品房销售许可证》 C、《商品房经营许可证》
D、《商品房买卖许可证》
25、控制性详细规划的作用是（）。
A、规定城市规划区范围
B、确定用地面积和用地界限 C、引导建设
D、对当前拟建的项目和地区进行空间布置
26、若成交价格明显低于正常市场价格的，应当以（）作为缴纳税费的依据。A、评估价
B、市场价
C、成交价
D、实际价
27、保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或承担责任的法律行为。根据《中华人民共和国担保法》的规定，下列民事主体可以充任保证人的是（）。
A、某地县政府
B、某国有商业银行的地方支行 C、某医院的财务科
D、青少年基金会
28、物业管理项目一般采用（）方式。
A、公开招标
B、邀请招标
C、勘察招标
D、设计招标
29、招标投标应当遵循的原则是（）。
A、公开、公平、公正和最低价中标
B、自愿、公平、公正和等价交换 C、公开、公平、公正和诚实信用
D、自愿、公平、等价交换和诚实信用 30、在物业管理活动中，代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的是（）。
A、业主委员会
B、业主大会
C、街道办事处、乡镇人民政府
D、物业管理行政主管部门
31、业主大会会议应当有物业管理区域内（）的业主参加。A、专有部分占建筑物总面积1/2以上且占总人数1/2以上 B、专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上 C、专有部分占建筑物总面积3/4以上且占总人数3/4以上 D、专有部分占建筑物总面积4/5以上且占总人数4/5以上
32、业主大会会议分为（）。
A、书面征求意见和集体讨论
B、定期会议和书面征求意见 C、定期会议和临时会议
D、临时会议和集体讨论
33、当提议召开业主大会临时会议的业主达到（）以上时，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议。
A、10%
B、20%
C、30%
D、40%
34、下列事项，需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的是（）.A、制定业主大会议事规则
B、制定管理规约 C、改建、重建建筑物及其附属设施
D、选聘物业服务企业
35、下列事项，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才能作出决定的是（）.A、筹集电梯大修资金
B、选聘和解聘物业服务企业
C、改建楼顶水箱
D、监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
36、下列事项，属于业主委员会职责的是（）。
A、保管业主大会及业主委员会会议记录及有关印章、财物等 B、修改管理规约和业主大会议事规则
C、更换业主委员会成员 D、决定使用专项维修资金
37、管理规约由（）制定。
A、开发商
B、政府
C、全体业主
D、物业服务企业
38、关于管理规约效力的说法，正确的是（）。A、管理规约对物业的继受人不具有约束力 B、管理规约对物业使用人不具有约束力 C、管理规约对生效后新入住的业主不具备约束力 D、管理规约对尚未售完房屋的建设单位具备约束力
39、物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以（）。
A、表示同意
B、补充完善
C、另行约定
D、书面承诺
40、根据《中华人民共和国招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定的招标程序有：①发布招标公告或发出投标邀请书②编制招标文件和标底（如果有）③发售招标文件④对潜在投标人进行资质审查，并将审查结果通知各潜在投标人⑤招标人向政府主管部门办理物业管理招标备案。其中正确的顺序是（）。
A、①②③④⑤
B、②⑤①④③
C、⑤②①③④
D、①②④③⑤
41、物业管理开标应当在招标文件确定的提交投标文件（）公开进行。A、截止时间的同一时间
B、截止时间后24小时内 C、截止时间后3天内
D、截止时间后一周内
42、（）应当采取必要的措施，保证评标在严格保密的情况下进行。A、招标人
B、物业项目所在地房地产行政主管部门 C、评标委员会
D、招标所在地房地产行政主管部门
43、招标人应当自确定中标人之日起（）内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
A、7日
B、15日
C、一周内
D、30日
44、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责（）物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
A、一级
B、一级和二级
C、二级和三级
D、一级、二级和三级
45、结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋，一般称之为（）
A、异产毗连房屋
B、经济适用房屋
C、危险房屋
D、公有房屋
46、房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（）登记。A、他项权利
B、转移
C、所有权初始
D、变更
47、下列说法正确的是（）。A、抵押人将已出租的房屋抵押的，抵押权实现后，租赁合同对抵押物的受让人不具效力
B、抵押人将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受人人不具有约束力
C、抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押权人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担
D、企、事业单位法人分离或合并后，原抵押合同无效
48、设立抵押权，当事人应当采取（）形式订立抵押合同。A、口头
B、书面
C、通知
D、备案
49、登记机关受理登记申请后，凡权属清楚、产权来源资料齐全的应当按照规定的时间内核准登记，并颁发房屋权属证书，其中登记时限为15日的是（）。A、初始登记
B、转移登记
C、变更登记
D、注销登记
50、保修期限届满之后，（）承担业主自用物业自用部位和自用设备的修缮责任。
A、建设单位
B、物业服务企业
C、施工单位
D、业主
51、所谓房屋完好率，是指（）。
A、完好房建筑面积
B、完好房建筑面积+基本完好房建筑面积 C、（完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）÷总的房屋建筑面积 D、完好房建筑面积÷总的房屋建筑面积
52、物业服务企业资质按照企业条件分为（）个资质等级。A、三个
B、四个
C、五个
D、六个
53、承诺对要约内容的非实质性变更指的是（）。A、受要约人对合同条款中违约责任和解决争议方法的变更 B、承诺中增加的建议性条款
C、受要约人对合同履行方式提出独立的主张 D、承诺中要求增加价款
54、（）在合同文件中优先于其他文件。
A、合同协议补遣
B、合同协议书
C、合同条件
D、投标人须知
55、物业服务企业通过签订书面的物业服务合同，明确与业主的（）关系。A、权利与义务
B、服务与被服务
C、管理与被管理
D、委托与被委托
56、建设单位应当在（），制定临时管理规约。物业服务企业应给予建设单位以积极的协助，并在业主入住后应积极宣传临时管理规约。
A、销售物业之中
B、销售物业之后
C、销售物业之前
D、销售物业的同时
57、根据《中华人民共和国合同法》规定，因债务人怠于行使到期债权，对债权人造成损害的，债权人（）。
A、可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权 B、可以向人民法院请求以债务人的名义行使债务人的债权 C、可以向仲裁机构以债务人的名义行使债务人的债权 D、行使代位权的必要费用，由债权人负担
58、物业服务合同的标的是物业服务企业提供的（）物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主和物业非业主使用人。A、一体化
B、专业化
C、共用性
D、公共性
59、根据《物业服务收费管理办法》，从2004年1月1日起，物业服务收费不再采取（）形式。
A、政府定价
B、政府指导价
C、市场调节价
D、明码标价
60、（）是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。A、包干制
B、酬金制
C、成本价
D、市场价
二、多项选择题（共40分，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确得，每个选项得0.5分）
1、装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为（）。A、搭建建筑物、构筑物
B、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗
C、拆改供暖管道和设施
D、拆改燃气管道和设施
2、违约责任的承担方式包括（）。A、继续履行、采取补救措施
B、赔偿损失
C、给付违约金 D、定金罚则
E、行政罚款
3、除合同本身约定的义务以外，合同当事人还负有（）的义务。A、通知
B、告知
C、保证安全
D、协助
E、保密
4、下列属于收益性物业的物业管理费用构成的是（）。
A、人工费
B、房屋登记费
C、法定税费
D、绿化管理费 E、公共部位、公共设施设备日常运作、维修及保养费
5、选用中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》时，应充分考虑（）等因素，选择相应的服务等级。
A、住宅小区的建设标准
B、社区文化活动的开展
C、配套设施设备 D、服务功能
E、业主（使用人）的居住消费能力
6、业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的（）担任。
A、物业使用人
B、物业管理处主任
C、业主 D、物业所有权人
E、建筑物区分所有权人
7、业主大会作出（）的决定，必须经全体业主所持投票权2/3以上通过。A、业主委员会委员的选举
B、制定和修改管理规约 C、业主大会议事规则
D、选聘和解聘物业管理公司 E、住宅专项维修资金使用和续筹方案
8、招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交哪些（）材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。A、招标文件
B、招标公告或者招标邀请书
D、投标书 D、法律、法规规定的其他材料
E、物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件
9、三级资质物业服务企业可以承接（）的物业管理业务。A、30万㎡以下的住宅项目
B、8万㎡以下的非住宅项目 C、20万㎡以下住宅项目
D、5万㎡以下的非住宅项目 E、5万㎡以上的非住宅项目
10、物业管理服务的基本内容按服务的性质和提供的方式，可分为（）。A、常规性的共用服务
B、针对性的专项服务
C、针对性的专业服务 D、委托性的特约服务
E、委托性的常规服务
11、《中华人民共和国价格法》，对于包括服务收费在内的价格管理，规定的定价形式有（）。
A、政府定价
B、政府指导价
C、经营者定价
D、市场调节价 E、市场指导价
12、房地产转让中，可以不办理出让手续的情况是（）。
A、经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定的
B、私有住宅转让后用于商业活动的
C、按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的 D、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
E、转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的
13、不属于房屋产权转移登记的情形是（）。
A、翻建
B、扩建
C、分割
D、抵押
E、裁决
14、权属审核一般应经过下列（）阶段。
A、初审
B、审查
C、复审
D、审批
E、核对
15、房地产权属登记程序中，关于公告，说法不正确的是（）。
A、公告是对可能有权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权
B、公告并不是房屋权属登记的必经程序 C、公告是房屋权属登记的必经程序 D、登记机关认为有必要时，就进行公告
E、房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经3个月无异议的方可予以补发房屋权属证书
16、下列（）属于特殊情况的权属登记。
A、房改售房权属登记
B、房屋正常转让
C、房屋抵押登记 D、商品房的初始登记
E、直接代为登记
17、危房的划分，一定要根据（）等因素而定。A、房屋构件损坏范围
B、房屋构件损坏程度
C、房屋的产权状况 D、保证居住和使用的安全
E、房屋构件损坏对周围环境的危害程度
18、在商品房销售中应当遵守的原则有（）。
A、房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人
B、房地产开发企业不得采取返本销售的方式销售商品房
C、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容
D、商品住宅也可以分割拆零销售
E、房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定
19、下列关于物业管理合同的说法，错误的有（）。
A、物业管理合同只能发生在法人之间
B、物业管理合同属于委托合同性质 C、物业管理合同分为前期物业服务合同和物业服务合同 D、前期物业服务合同应该由建设单位与物业服务企业签订
E、物业服务合同由业主、业主大会或业主委员会与物业服务企业签订 20、不得抵押的房地产包括（）。A、列入拆迁范围的房地产
B、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 C、已依法转让的房地产
D、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 E、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产
模拟试题三
一、单向选择题（共60分，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意）
1、《物业管理条例》属于（）。
A、行政法规
B、政府规章
C、部门规章
D、国家强制标准
2、就业主委托专业公司提供专项服务而言，业主和专业公司之间是（）关 系。
A、委托服务合同
B、雇佣合同
C、上下级
D、内部
3、物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的（）。A、基本前提
B、必要前提
C、基本条件
D、必要条件
4、《物业管理条例》是从（）起施行。A、2002年10月16日
B、2003年5月28日 C、2003年6月8日
D、2003年9月1日
5、我国第一部物业管理行政规章是（）。
A、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》
B、《城市新建住宅小区管理办法》 C、《物业管理条例》
D、《物业管理企业财务管理规定》
6、无论业主大会、业主委员会、业主和物业服务企业，都（）改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。
A、不得擅自
B、允许根据自己的需要
C、可以任意
D、能擅自随意
7、业主（）变更通过专有部分的供水、供电、供气、通讯等维持物业正常使用的各种管线。
A、不得随意
B、允许根据自己的需要
C、可以任意
D、能擅自
8、取得物业管理师资格证书并申请注册的人员，应当受聘于（）个具有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向本企业工商注册所在省的注册审查机构抽出注册申请。
A、1
B、2
C、3
D、4
9、涉及物业服务企业挪用住宅专项维修资金的问题，以下说法错误的是（）。A、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门有权对该企业进行处罚 B、可以对该企业处以挪用数额2倍以下的罚款 C、构成犯罪的，依法追究该企业的刑事责任 D、情节严重的，可以吊销该企业的资质证书
10、物业管理区域内全体业主组成业主大会，（）代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。
A、业主委员会
B、业主代表大会
C、业主大会
D、居民委员会
11、业主大会的一项重要职责是（）。A、提出选聘、解聘物业服务企业的建议
B、选聘、解聘物业服务企业 C、与物业服务企业签订物业服务合同
D、组织实施选聘物业服务企业的招标活动
12、对于可撤销的《物业服务合同》或者《前期物业服务合同》，当事人有权请求（）撤销该合同。
A、房地产主管部门
B、工商行政管理部门 C、物业管理主管部门
D、人民法院
13、物业管理招标投标的最终目的是签订物业服务合同，而合同的订立需要经过要约和承诺两个阶段，则正确表述是（）。
A、招标是要约，投标是承诺
B、招标是要约邀请，投标是要约 C、投标是要约邀请，中标通知是要约
D、招标是要约，中标通知是承诺
14、土地使用权出让合同由（）与土地使用者签订。
A、市人民政府
B、县人民政府
C、省人民政府土地管理部门 D、市、县人民政府土地管理部门
15、以出让方式取得土地使用权的某栋住宅地已使用了10年。按照国家规定，该住宅剩余土地使用年限最高为（）年。A、40
B、50
C、60
D、70
16、设立房地产开发企业要求有（）名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。A、4
B、5
C、6
D、8
17、三级及三级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积（）的开发建设项目。
A、30万㎡以下
B、30万㎡以上
C、25万㎡以下
D、25万㎡以上
18、《房地产开发经营管理条例》第十二条规定，房地产开发用地应当以（）取得。
A、买卖方式
B、拍卖方式
C、出让方式
D、划拨方式
19、按照法律规定，（）可以出让国有土地使用权。A、国家
B、拥有国有土地使用权的事业单位
C、拥有国有土地使用权的开发企业
D、拥有国有土地使用权的个人 20、房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于（）。
A、15%
B、20%
C、30%
D、35%
21、实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算，并不少每（）一次公布物业服务资金的收支情况。
A、季度
B、半年
C、年
D、二年
22、下列费用中，不属于物业服务定价成本构成中人员费用的是（）。A、管理服务人员工资
B、按规定提取的工会经费、职工教育经费 C、管理服务人员的奖金
D、由物业服务企业缴纳的各类社会保险费用和住房公积金
23、下列费用中，不得计入物业服务成本的是（）。
A、物业管理区域清洁卫生费用
B、物业共用设施设备的大、中修费用 C、物业服务企业用于物业管理区域内的固定资产折旧 D、业主同意的其他费用
24、业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，（）应当督促其限期交纳。
A、业主大会
B、房产行政管理部门
C、社区居民委员会
D、业主委员会
25、商品房住宅小区前期物业服务合同的甲方是（）。
A、房地产行政管理部门
B、物业建设单位
C、当地街道办事处 D、建筑施工单位
26、关于前期物业服务合同的说法，正确的是（）。
A、前期物业服务合同可以不约定期限
B、前期物业服务合同是单务合同 C、前期物业服务合同期限未满的，业主委员会不得与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同
D、前期物业服务合同期限未满，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，则前期物业服务合同终止
27、关于物业使用与维护的说法，错误的是（）。
A、供水、供电、供气等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任
B、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业
C、业主在住宅室内装修装饰活动中，可以扩大承重墙上原有的门窗尺寸 D、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修，有关业主应当给予配合
28、《住宅室内装修装饰管理办法》规定，装修人从事室内装饰装修活动时，欲搭建建筑物、构筑物的，应当经城市（）行政主管部门的批准。A、房产
B、规划
C、建设
D、城管
29、关于业主在物业管理活动中应当履行的义务的说法，正确的是（）。A、业主应当遵守管理规约
B、业主应当监督业主委员会的工作 C、业主应当接受物业服务企业依约提供的服务 D、业主应当制定业主大会议事规则
30、业主大会由物业管理区域内的（）组成。
A、多数业主
B、全体业主
C、业主和使用人
D、全体居民
31、（）是指房地产开发企业将尚在建设中的商品房预先出售给商品房预购人，由商品房预购人支付购房定金或房价款的行为。
A、商品房销售
B、商品房预售
C、商品房转让
D、商品房买卖
32、新建房屋建设工程的保修期，自（）之日起计算。
A、业主搬入
B、业主入住
C、竣工验收
D、竣工验收合格
33、电气管线、给排水管道，设备安装和装修工程的最低保修期为（）。A、半年
B、一年
C、二年
D、三年
34、（）是指具有专业执业资格的人员，在房地产投资、开发、交易价格评估和房地产经纪活动。
A、房地产估价
B、房地产咨询
C、房地产中介服务
D、房地产经纪
35、实施建设监理的必要条件是（）。A、有建设工程
B、有人委托
C、有建设工程或有人委托 D、有建设工程和有人委托
36、建设工程招标分为（）。
A、公开招标和竞选招标
B、公开招标和邀请招标 C、竞选招标和邀请招标
D、竞选招标和直接招标
37、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期（）。A、以一次为限，不超过三个月
B、以一次为限，不超过六个月 C、以两次为限，每次不超过三个月
D、以两次为限，每次不超过六个月
38、城市人民政府和县人民级人民政府报请审批城市总体规划前，须经（）审查同意。
A、同级人民代表大会
B、同级常务委员会 C、同级人民代表大会和同级常务委员会 D、同级人民代表大会或同级常务委员会
39、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（）。
A、开发商
B、承包商
C、监理单位
D、相关的政府部门 40、房地产转让应当以申报的成交价作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以（）作为缴纳税费的依据。
A、成效价格
B、正常市场价格
C、评估价格
D、双方协商价格 41《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行房地产（）申报制度。
A、房地产价格评估
B、成交价格
C、权属登记发证制度
D、租赁登记备案
42、物业管理评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为（）人以上单数。
A、3
B、5
C、7
D、9
43、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对（）。A、管理规约予以书面承诺
B、临时管理规约予以书面承诺 C、管理规约予以承诺
D、临时管理规约予以承诺
44、《物业管理条例》明确规定，业主大会做出制定和修改管理规约的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权（）以上通过。A、1/2
B、2/3
C、3/4
D、4/5
45、根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，预售商品房项目的前期物业管理招标人应当在（）之前完成招标工作。
A、项目竣工
B、购房人办理入住
C、取得《商品房预售许可证》 D、接管验收
46、（）属于物业管理招标活动中禁止的行为。A、招标方将招标文件卖给投标人
B、在确定中标人之前，招标人与投标人就投标价格进行协商 C、评标过程中没有召开现场答辩会
D、拒收在提交投标文件的截止时间之后送达的投标文件
47、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）以下的罚款。A、5万元
B、10万元
C、20万元
D、50万元
48、某物业管理公司在与员工签订的劳动合同中约定：员工在雇佣期间的伤残、患病、死亡，企业概不负责。如果员工在该合同上签字，该合同条款（）。A、无效
B、是当事人真实意思的表示，对当事人双方有效 C、不一定有效
D、只对一方当事人有效
49、物业管理公司违反《物业服务合同》的约定，侵害业主人身、财产权益的，受损害的业主（）。
A、只能要求物业管理公司承担违约责任 B、只能要求物业管理公司承担侵权责任
C、只能选择要求物业管理公司承担违约责任或者侵权责任 D、可以同时要求物业管理公司承担违约责任和侵权责任 50、物业服务企业的资质管理实行（）。
A、一次审批制度
B、二次审批制度
C、一级审批制度
D、分级审批制度
51、新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设（）的暂定期。
A、三个月
B、半年
C、一年
D、两年
52、《中华人民共和国合同法》规定，代位权的行使范围以（）为限。A、债权人的债权
B、债务人的债权
C、债权人的债权与债务人的债权数额大者
D、履行利益
53、某业主于2003年5月16日在物业管理公司所管辖的停车场丢失一辆白色的桑塔纳轿车，该业主如果要以保管合同关系起诉物业管理公司，则该业主起诉的诉讼时效至（）届满。
A、2005年5月16日
B、2004年5月16日
C、2003年5月16日 D、2006年5月16日
54、业主委员会是（）。
A、全体业主合法权益的代表
B、物业共用部分的经营者 C、重大事项的决策者
D、业主大会的执行机构
55、业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案
A、10
B、15
C、30
D、90
56、下列行为中，属于房屋租赁合同自然终止的是（）。
A、无正当理由，拖欠房租6个月以上
B、承租人利用承租的房屋从事非法活动
C、将承租的房屋擅自转租
D、因不可抗力致使合同不能继续履行
57、租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过（）。
A、10年
B、20年
C、30年
D、50年
58、业主委员会应当定期召开业主委员会会议。遇有特殊情况，经（）以上业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，也应当及时召开业主委员会会议
A、五分之一
B、四分之一
C、三分之一
D、二分之一
59、以下说法错误的是（）。
A、物业服务合同有效期内，当事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承诺相应的民事责任
B、业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 C、业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，法院可予以支持
D、物业服务企业采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业服务费用给业主造成损失的，业主可以要求物业服务企业承担赔偿责任
60、根据《物业服务收费管理办法》，从2004年1月1日起，无论是实行政府指导价还是市场调节价，物业服务收费标准都应当以书面形式在（）中明确约定。
A、管理规约和业主大会议事规则
B、管理规约或物业服务合同
C、物业服务合同和前期物业服务合同
D、物业服务合同或前期物业服务合同
二、多项选择题（共40分，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确得，每个选项得0.5分）
1、在住宅室内装饰装修活动中，禁止（）行为。
A、将房间的间隔墙打掉
B、扩大承重墙上原有的门窗尺寸 C、搭建建筑物、构筑物
D、拆除连接阳台的砖、混凝土墙体
2、有（）情形的，合同无效。A、一方以欺诈，胁迫的手段订立的合同 B、恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益 C、以合法形式掩盖非法目的 D、损害社会公共利益
E、违反法律、行政法规的强制性规定
3、下列关于物业服务合同争议的解决方式的表述中哪些是正确的？ A、调解原则适用于合同仲裁和民事诉讼程序 B、在合同仲裁前必须先行调解 C、合同仲裁的裁决是终局的 D、在当事人提起民事诉讼之前，必须先进行合同仲裁 E、经过双方协商达成的调解协议具有法律强制力
4、以政府定价方式管理物业服务收费的弊端主要体现在（）。A、不利于物业服务企业提高服务质量
B、制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权 C、因定价校准不客观产生了大量矛盾 D、容易现成低于成本的恶意低价竞争
E、政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展
5、下列属于业主委员会的职责的有（）。
A、召集和主持业主大会
B、自行决定选聘或解聘物业管理公司 C、监督业主大会的工作
D、听取业主、使用人的意见和建议 E、监督管理规约的遵守和物业管理制度的执行
6、对于住宅物业，建设单位应当在销售物业之前，应当（）。A、招标投标选聘物业管理公司
B、选举业主委员会
C、制定临时管理规约
D、向业主明示说明临时管理规约 E、在售房合同中包含前期物业管理服务合同约定的内容
7、下列必须由物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上多数通过的事项有（）。
A、制定或修改管理规约
B、制定或修改业主大会议事规则 C、选聘或解聘物业服务企业
D、物业管理方案的制定或修改 E、物业管理制度的制定或修改
8、甲物业管理公司作为物业管理项目中标人，将中标项目转包给乙物业管理公司。
现在物业服务活动中出现了问题。下列说法哪些是正确的？ A、中标项目禁止转包，甲物业管理公司作为招标人应该承担责任
B、中标项目可以转包，现在出现问题，可由中标人甲物业管理公司向招标人承担全部责任
C、乙物业管理公司只与甲物业管理公司有合同关系
D、招标人既可以要求甲物业管理公司承担全部责任，也可以直接请求乙物业管
理公司承担全部责任
E、因物业管理项目是招标投标获得的，甲乙物业管理公司都没有责任
9、中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，为普通商品住房、（）等普通住宅小区物业服务的试行标准。
A、高档商品住宅
B、经济适用房
C、集资建房
D、房改房 E、廉租住房
10、《物业服务收费明码标价规定》明确物业服务收费应当明确标价，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示（）。A、物业服务企业名称
B、物业服务内容、服务标准 C、物业服务企业员工奖金分配方案
D、收费项目 E、收费计价方式和收费标准
11、实行物业服务收费酬金制的，物业服务费用的构成包括（）。A、物业服务企业的酬金
B、物业服务支出
C、物业服务企业的利润 D、法定税费
E、物业服务成本
12、我国房地产业的法律法规体系中的三部主要法律是（）。A《中华人民共和国城乡规划法》
B、《中华人民共和国招标投标法》 C、《中华人民共和国宪法》
D、《中华人民共和国土地管理法》 E、《中华人民共和国城市房地产管理法》
13、我国房地产管理制度，大体可划分为（）几个方面。
A、房地产城市规划管理
B、房地产开发经营管理
C、房地产管理 D、房地产土地管理
E、房地产维修养护管理
14、土地使用制度是在不改变城市土地国有的条件下，采取（）等方式将土地使用权有偿、有限地出让给土地使用者。
A、拍卖
B、合作
C、招标
D、协议挂牌
E、划拨
15、下列情形中，可以不办理出让手续的有（）。
A、民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局做交通指挥中心 B、林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼 C、私有住宅转让后改为副食品加工车间 D、职工已购公有住房首次上市转让
E、国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房
16、下列有关税收的表述中，正确的有（）。A、财政局对外出租的经营用房免征房产税 B、集体土地使用人无须交纳土地使用税 C、用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税 D、土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产 E、因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税
17、城市维护建设税是随（）附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。
A、增值税
B、财产税
C、消费税
D、流转税
E、营业税
18、在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限不为2年的是（）。A、地基基础和主体结构工程
B、装修工程
C、供热与供冷系统
D、电气工程、给排水管道、设备安装 E、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏
19、下列关于物业管理合同的说法，错误的有（）。
A、物业管理合同只能发生在法人之间
B、物业管理合同属于委托合同性质 C、物业管理合同分为前期物业服务合同和物业服务合同 D、物业管理合同采“宜粗不宜细”的原则 E、物业管理合同不应有无偿无期限的承诺
20、业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，实际旧建立在（）基础之上的。
A、建设单位制定临时管理规约并明示买受人 B、建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同 C、住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业服务企业 D、业主应当对建设单位制定的临时管理规约予以书面承诺
E、建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同
模拟试题四
一、单项选择题（共60份，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意）
1、住宅室内装饰装修活动，未经（），不得拆改供暖、燃气管道和设施。
A、建设单位批准
B、物业服务企业批准
C、政府部门批准
D、供暖管理单位和燃气管理单位
2、装修人从事住宅室内装饰装修活动是，未经（）批准，不可搭建建筑物，构建物，不可在非承重墙上开门窗，不可改变住宅外立面。
A、建设单位
B、物业服务企业
C、城市规划行政主管部门
D、街道办居委会
3、资质审批部门应当自受理企业申请之日起（）个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业合法资质证书
A、20
B、30
C、60
D、90
4、依法等级的房地产权利受国家法律保护，（）是权利人依法拥有房地产权利的唯一合法凭证。
A、土地使用证
B、权属证书
C、房地产许可证
D、权利证书
5、（）部门是法定的房屋所有权等级发证的法定机关
A、市（县）建设行政主管
B、市（县）房地产行政主管
C、市（县）土地管理
D、市（县）工商行政管理
6、已售公有住房的住宅公共部位维修基金向（）筹集 A、房管部门
B、物业管理公司
C、住房公积金管理中心
D、售房单位和购房人
7、业主的决策权是通过（）的途径来实现的。
A、业主大会
B、业主委员会
C、物业管理公司
D、街道居委会
8、房屋阻力行为应由明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限不能超过（）年
A、30
B、20
C、10
D、5
9、《中华人民共和国城市房地产管理办法》规定，由（）以上人民政府房地产部门核实并办法房屋所有权证书。
A、省级
B、市级
C、地区级
D、县级
10、房地产权利丧失时，（）应申请注销登记
A、继承人
B、承受人
C、原权利人
D、权利人
11、物业买受人与建设单位签订物业买卖和同时，应当对遵守临时管理规约予以（）。
A、表示同意
B、补充完善
C、另行约定
D书面承诺
12、前期物业管理招投标活动应当遵循的原则是公开、公平、公正和（）
A、质价相符
B、资信相符
C、诚实信用
D、协商一致
13、新建现售商品房住房项目的前期物业管理招标投标公正应在现售前（）日完成。
A、15
B、30
C、60
D、90
14、某小区前期物业管理招标时，评标委员会的组成人员中，招标人的代表是2人，则物业管理方面的专家人数不得少于（）人
A、2
B、3
C、4
D、5
15、在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评分结果按规定向招标人推荐了合格的中标候选人。招标人确定中标人的办法是（）A、任选其中一个为中标人
B、按照中标候选人的排序确定中标人 C、报请房地产行政主管部门确定中标人
D、将其中报价最低的确定为中标人
16、新建物业承接查验时，应当现场查验的对象是（）
A、业主
B、建设单位
C、施工单位
D、监理单位
17、新建房屋的质量保修，由（）负责。
A、建设单位
B、物业服务企业
C、业主
D、施工单位
18、物业服务企业承接物业时，应当现场查验的对象是（）
A、物业专有部分和专用设施设备
B、物业专有部分和公用部位
C、物业公用部位和共用设施设备
D、物业专有部分和共用设施设备
19、某物业服务企业管理多层住宅50多万平方米，高层住宅30万平方米，办公楼及商业大楼5万平方米，从管理类型和规模上看，未达到物业服务企业（）资质等级要求
A、一级
B、二级
C、三级
D、三级暂定
20、物业管理师资资格注册有效期为i（）年
A、1
B、2
C、3
D、4
21、权属登记管理的根本目的和出发点是保护房地产权利人的（）
A、合法权益
B、财产权
C、处分权
D、个人权益
22、（）主管部门是法定的房屋所有权等级发证机关，其他部门办理的房屋所有权等级和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力。
A、市、县建设行政 B、市、县规划行政
C、市、县房地产行政 D、市、县土地行政
23、在物业管理的基本内容中，必须做好的最基本工作是*（）
A、常规性共用服务
B、针对性的专项服务
C、委托性的特约服务
D、经营性的有偿服务
24、业主或物业使用人对其他业主、物业使用人寄物业服务企业的合理使用、维护、修缮和改良行为，彼此间（）相互容忍
A、没有必要
B、根据自己的需要
C、应该有义务
D、没有义务
25、建筑物区分所有权人是指在物业管理活动中的（）
A、住户
B、租户
C、业主
D、物业服务企业
26、按照《中华人民共和国合同》规定，由于合同当事人一方缺乏经验造成的重大误解，而订立了损害己方利益的合同，则该当事人可以（）
A、请求人民法院变更合同
B、拒绝履行合同，宣布合同无效 C、请求行政主管部门撤销合同
D、请求行政主管部门变更合同
27、物业管理的权利基础来源于（）
A、委托管理
B、建筑物区分所有权
C、政府的分配
D、居民委员会的授权
28、《中华人民共和国合同法》规定，下列合同中（）合同是可变更合同。A、造成对方人身伤害而免责的 B、在订立合同时显失公平的
C、恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的D、以合法形式掩盖非法目的的
29、《中华人民共和国合同法》规定，违约责任除另有规定外，实行（）原则
A、过错责任
B、严格责任
C、损害赔偿
D、公平合理 30、下列关于房屋租赁政策，说法不正确的是（）
A、私有房屋出租人必须持有《房屋所有权证》，承租人必须持有身份证明
B、共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权
C、租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权、原租赁协议停止履行
D、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同
31、关于租赁合同内容，说法不正确的是（）
A、租赁合同应当明确约定租金标准及支付方式
B、承租人应当按照合同约定交纳租金，不得拒交或拖欠，承租人和拖欠租金，出租人有权收取滞纳金
C、房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时，认真地检查，修缮，保证房屋的使用安全
D、房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的，可以与另一方当事人合修，责任人因此付出的修缮费用，由承租人分期偿还
32、房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关证明文件到市，县人民政府（）管理部门办理登记备案手续
A、土地
B、工商
C、房地产
D、物价
33、房屋的成本租金不含（）
A、折旧费
B、维修费
C、保险费
D、税金
34、装修人未申请报登记进行住宅室内装修装饰活动的，由（）责令改正，处500元以上，1000元以下罚款。
A、建设单位
B、物业服务企业
C、业主委员会
D、房地产行政主管部门
35、将没有放水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房的，火车拆除链接阳台的砖、混凝土墙的，由（）责令改正，并对装修人处500元以上，1000元以下罚款，对装修转世企业处1000元以上，10000元以下罚款
A、建设单位
B、物业服务企业
C、业主委员会
D、房地产行政主管部门
36、根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业（）
A、不能将物业管理区域内的服务业务分包给他人
B、可以向他人转让其中标项目
C、可以将物业管理区域内的某些专项服务业务分包给其他企业
D、可以将中标的物业管理区域内的全部业务整体转让给其他单位、37、物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成教育关系，双方交易的标的物是（）
A、物业管理服务
B、物业特约服务
C、物业交易
D、公共性服务
38、根据《物业管理条》的规定，业主是指（）
A、房屋的所有权人
B、房屋的使用权人
C、房屋的所有权人或使用权人
D、房屋的所有权人和使用权人
39、房屋转移登记应在试试发生之日起（）日内提出申请
A、30
B、60
C、90
D、100 40、（）是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记
A、注销登记
B、他项权利登记 C、变更登记
D、房屋所有权初始登记
41、关于房屋权属登记申请人，不正确的表述是（）
A、申请人为法人、其他组织的，应当使用法定名称，由其法定代表人申请
42、下列关于业主大会制度，说法不正确的是（）
A、《物业管理条例》创设了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策，业主委员会执行的制度
B、《物业管理条例》创设了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策，业主大会执行的制度
C、规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全天业主的合法权益
D、业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会授权范围内就某些物业管理事项作出决定
43、建设工程规划许可证是（）行政主管部门实施城市规划、按照城市规划要求管理各项建设活动的重要法律凭证
A、城市规划
B、城市建筑管理
C、土地管理
D、房地产管理
44、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日交付给买受人，开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最大保修期限应至（）A、2002年1月10日 B、2004年1月10日
C、2005年1月10日
D、2007年1月10日
45、当业主或使用人房屋自用部位必须修缮，而房屋修缮责任人不及时修缮，或者在房屋修缮时，遭到责任人的借故阻扰，或发现有可能导致房屋危险情况出现时，房管部门可采取排除解危的强制措施，费用由（）承担
A、房屋所有人
B、房屋使用人
C、房屋修缮责任 人
D、房屋管理者
46、业主委员会是（）
A、全体业主合法权益的代表
B、物业共用部分的经营者
C、重大事项的决策者
D、业主大会的执行机构
47、物业管理的基础是（）
A、业主的财产权
B、物业管理公司的经营管理权 C、建设单位的发包权
D、政府主管部门的行政管理权
48、全国城市物业管理示范小区达标考评标准规定，物业服务费用收缴率应达到（）
A、80%
B、90%
C、95%
D、98%
49、《物业管理条例》明确的将业主和物业服务企业之间的合同定义为（）
A、物业服务合同
B、物业管理委托合同
C、物业管理服务合同
D、物业管理合同 50、物业管理区域内的共用部分的经营性收益属于（）所有
A、开发建设单位
B、居民委员会
C、物业服务企业
D、全体业主
51、设定房地产抵押权、典权等权利时，权利人应申请（）登记
A、他项权利
B、变更
C、注销
D、转移
52、前期物业管理期间，一般应以（）为物业管理招标主体
A、居民委员会
B、业主委员会
C、建设单位
D、业主大会
53、招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（）前，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门进行招标备案。
A、7日
B、15日
C、10日
D、30日
54、物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，诚意为5人以上单数，其中招标人代表不得多于成员总数的（）
A、12
B、23
C、13
D、14
55、关于合同的履行，下列说法正确的是（）
A、履行地点不明确，给付货币的，在支付货币一方所在地履行
B、履行费用的负担不明确的，由接受履行一方负担
C、合同的履行应全面地、适当地、实际履行
D、价款不明确的，按照履行合同时履行地的市场价确定
56、物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，物业服务企业要（）
A、承担安全保证责任
B、承担相应的法律责任
C、承担安全赔偿责任
D、不承担相应的法律责任
57、在物业管理招标代理机构是依法设立的、从事物业管理招标代理业务并提供相关服务的（）
A、应当
B、必须
C、无须
D、可以
58、物业管理 招标代理机构是依法设立的、从事物业管理招标代理业务并提供相关服务的（）
A、物业管理咨询公司
B、房地产行政主管部门的派出机构i C、社会中介机构
D、无恶意管理协会的派出机构
59、特殊的房产登记中，以成本价或标准价购买的住房，产权来源为（）售房 A、补贴
B、房改
C、福利
D、计划
60、拆除租赁房屋时，如果被拆迁与承租人未九接触租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是（）
A、面积结算
B、货币补偿
C、产权调换
D、货币补偿或产权调换
二、多项选择题（共40分，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1、《物业管理条例》颁布后，这一阶段的物业故那里政策法规主要体现的特点包括（）
A、配套性
B、借鉴性
C、过渡性
D、操作性
E、经验性
2、根据《中华人民共和国合同法》的规定，下列当事人的行为构成缔约过失责任的有（）
A、甲企业在与他人谈判过程中知悉了对方的客户明代，并将该商业秘密透露给了对方的竞争对手，给对方造成了重大经济损失
B、乙公司在订立合同过程中伏击隐瞒了重要事实，致使合同未成立，但对方因信赖合同能够成立而遭受了损失
C、丙公司提供的商品质量不符合合同约定的等级，买方发现后要求降价 D、丁企业在实施过程中，没有严格按图施工，给建设单位造成了重大损失 E、戊公司为排挤其竞争对手，恶意进行磋商，给对方造成了一定的经济损失
3、物业管理资质管理有利于（）
A、物价部门核定物业服务费用的收费标准
B、规范物业管理行为 C、加强对物业管理活动的监管
D、维护物业管理市场秩序E、提高物业服务企业的管理和服务水平
4、对在《物业管理师制度暂行规定》发布之日前，（）的专业管理人员，可通过考试认定办法取得物业管理师资格
A、长期从事物业管理工作
B、符合考试认定条件
C、业主委员会委员D、具有丰富物业管理实践经验
E、物业服务企业的现任经理
5、住宅共用部位、共用设施设备住宅专项维修资金属于代管性质，其代管主体有（）
A、房地产开发企业
B、业主大会
C、物业服务企业 D、业主委员会
E、当地房地产行政主管部门
6、住宅专项维修资金的使用目前专项用于（）A、住宅共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造 B、住宅共用部位保修期满后的大修、更新、改造 C、个人住宅保修期满后的大修、更新、改造 D、住宅共用部位保修期满前得大修、更新、改造
E、住宅共用部位、用设施设备保修期满前得大修、更新，改造
7、下列关于住宅专项维修资金的管理，说法正确的是（）A、住宅专项维修资金属于代管性质
B、业主大会成立前，住宅专项维修资金由当地房地产行政主管部门代管 C、业主大会成立后，住宅专项维修资金由当地房地产行政主管部门代管
D、业主大会成立前，经业主大会同意，房地产行政主管部门可将住宅装修维修资金移交给物业服务企业代管
E、业主大会成立后，经业主大会同意，房地产行政主管部门可将住宅专项维修资金移交给物业服务企业代管
8、根据《中华人民共和国合同法》关于承诺期限的规定，承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。要约人如果没有确定承诺期限的，下列说法正确的是（）A、该要约不发生法律效力
B、该要约生效，但承诺可以随时做出 C、该要约生效，但承诺必须在要约到达的当天作出
D、该要约生效，如果该要约是以对话方式做出的，除当事人另有约定外，受要约人应当即时做出承诺
E、该要约生效，如果该要约是以对话方式做出的，承诺应当在合理期限到达
9、管理约得内容主要包括（）
A、有关物业的使用、维护、管理
B、业主的共同利益 C、业主应当履行的义务
D、违反公约应当承担的责任
E、首次业主大会筹备的规则要求
10、物业管理区域内全天业主共有的共用部位和共用设施设备，包括（）A、围墙、绿地、池井、照明设施
B、共用设施设备使用的房屋 C、业主的专有部分
D、违反公约应当承担的责任 E、发展商已出售的地下停车库的停车位
11、一般来说，业主委员会委员应当符合的资格条件有（）A、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主 B、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主或住户
C、遵守国家有关法律、法规、遵守业主大会议事规则，管理规约，模范履行业主义务
D、热心公益事业，责任心墙，公正廉洁，具有社会公信力 E、具有一定组织能力；具备必要的工作时间
12、业主委员会委员如果有（）情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员的资格应当终止。
A、因物业转让，灭失等原因不再是业主的
B、无故缺席业主委员会会议三次以上的C、因疾病等原因三十履行职责能力的
D、有犯罪行为以及其他原因不只再承贷业主委员会委员的 E、拒不履行行业主业务的，以书面形式向业主大会提出辞呈的
13、物业管理师资格实行全国（）的开始制度，原则上每年举行一次
A、统一大纲
B、统一命题
C、统一组织
D、统一培训
E、统一时间
14、我过物业管理的基本特征有（）
A、统一化
B、市场化
C、社会化
D、专业化
E、现代化
15、业主形式专有部分所有权、不得发生的行为有（）
A、危及建筑物安全
B、出租非经营性用房
C、损害其他业主合法权利
D、自行将住宅改变为经营性用房
E、进行二次装修
16、业主大会制度和管理规约制度，目的是建立（）
A、质价相符
B、民主协商
C、自我管理
D、平衡利益
E、公平竞争
17、业主大会和业主委员会，对其他损害他人合法权益的行为，有权要求行为人（）
A、停止侵害
B、消除危险
C、排除妨碍
D、掀起搬窝
E、赔偿损失
18、下列事项中，属于物业服务内容的有（）A、房屋共用部位及共用设备设施的维修、养护与管理
B、物业管理区域内的环境卫生维护
C、物业管理区域内的绿化养护 D、全面负责物业管理区域内的治安管理
E、物业档案资料管理
19、在物业服务定价成本审核中，属于俺国家统一规定比例计提费用的有（）A、工会经费
B、职工教育经费
C、住房公积金
D、事业保险费
E、养老保险费
20、物业管理条例对前期物业管理的规定，包括前期物业服务合同、临时管理规约（）等内容
A、前期物业管理招标投标
B、物业承接查验手续，物业资料的移交 C、物业管理用房
D、住宅专项维修资金
E、物业的保险责任
模拟试题五
一、单项选择题（共60分，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意）
1、住宅室内装饰装修活动，未经（），不得拆改供暖、燃气管道和设施
A、建设单位批准
B、物业服务企业批准
C、政府部门批准
D、供暖管理单位和燃气管理单位
2、装修人从事住宅室内装饰装修活动时，未经（）批准，不可搭建建筑物，构建物，不可在非承重墙上开门窗，不可改变住宅外立面
A、建设单位
B、物业服务企业
C、城市规划行政主管部门
D、街道办居委会
3、《中华人民共和国物权法》第六章之中“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，奠定了物业管理的（）法律基础
A、行政
B、刑事
C、行政处罚
D、民事
4、业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利
A、一并转让
B、分开转让
C、独立转让
D、不得转让
5、根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业（），A、不能将物业管理区域内的服务业务分包给他人
B、可以向他人转让其中标项目
C、可以将物业管理区域内的某些专项服务业务分包给其他企业
D、可以将中标的物业管理区域内的全部业务整体转让给其他单位
6、物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是（）
A、物业管理服务
B、物业特约服务
C、物业交易
D、公共性服务
7、根据《物业挂了条例》的规定，业主是指（）
A、房屋的所有权
B、房屋的使用权人
C、房屋的所有权人或使用权人
D、房屋的所有权人和使用权人
8、下列关于业主大会制度，说法不确定的是（）
A、《物业管理条例》创设了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策，44 业主委员会执行的制度
B、《物业管理条例》创设了业主大会和业主委员会并存，业主委员会制度。业主大会执行的制度
C、规定物业管理区域内全天业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益
D、业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会授权范围内就某些物业管理事项作出决定
9、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得（）
A、以放弃权利不履行义务
B、放弃权利也放弃履行义务
C、不放弃权利而放弃履行义务
D、独立自主决定权利的行驶
10、物业服务定价成本构成中之物业服务固定资产指在物业服务小区内由（）拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产
A、全体业主
B、开发建设单位
C、居民委员会
D、物业服务企业
11、业主大会是业主的自治组织，是基于（）而产生的，由全体业主组成、是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构
A、业主的建筑物区分所有权
B、业主的异产连房屋所有权 C、建筑物区划之规划要求
D、物业管理区域之业主委员会要求
12、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，（）可以请求人民法院予以撤销
A、受侵害的业主
B、业主大会
C、政府主管部门
D、业主委员会
13、我国的房地产权属登记，是指由（）针对房地产权利人的申请，对申请权利进行审查、登记并办法相关证件的行为
A、房屋管理部门
B、城市规划部门
C、房地产中介部门
D、人民政府房地产行政主管部门
14、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务（）
A、社会平均成本
B、小区运作成本
C、政府定价收费标准D、物业服务收费标准
15、按照住宅质量保证书约定，在保修期内（）单位应当承担商品房保修责任
A、物业管理
B、房屋施工
C、房屋工程监理
D、转租期间，原租赁合同变更解除或终止不应影响转租合同的继续履行
27、商品住宅的业主、非住宅的业主按照每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修自己的数额为（）
A、售房款的2%-4%
B、当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8% C、售房款的20%
D、当地建筑安装工程每平方米造价的5%-8%
28、我国第一部物业管理行政规章是（）
A、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》 B、《城市新建住宅小区管理办法》 C、《物业管理条例》
D、《物业管理企业财务管理规定》
29、与《物业服务收费管理办》相比较《物业服务定价成本监审办法（试行）》在物业服务定价的九项成本构成上，增加了（）项目
A、业主委员会津贴
B、社会保险费用
C、管理费分摊
D、物业服务企业酬金
30、物业管理项目的评标工作应当由（）来完成
A、房地产开发商
B、业主委员会
C、依法组建的评标委员会
D、政府物业管理主管部门
31、指定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规则制度的权利归（）
A、物业服务企业
B、行政主管部门
C、业主大会
D、居民委员会
32、业主委员会的性质是（）
A、业主委员会是业主大会的执行机构
B、业主委员会是业主大会的决策机构
C、业主委员会是代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益、决定物业重大管理事项的业主自治管理组织
D、业主委员会由物业管理区域内全体业主组成
33、选聘、解聘物业服务企业是（）的职责
A、业主大会
B、业主代表大会
C、业主委员会
D、居民委员会
34、利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用，应当优先用于补充（）
A、房屋维修资金
B、设备维修资金
C、物业服务费的不足
D、住宅专项维修资金
35、《物业管理条例》第二十六条明确规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）”
A、在半年内终止
B、终止
C、继续同时生效
D、作废
36、商品房住宅之间或者商品房住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的为iuhe更新、改造费用，由（）安置个子拥有物业建筑面积的比例分摊
A、先关业主
B、单元业主
C、整栋业主
D、物业管理区域内全体业主
37、房屋灭失的，房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金返还（）
A、物业服务企业
B、建设单位
C、业主
D、业主委员会
38、新设立的物业服务企业应当在领取营业执照之日起（）日内，向当地房地产主管部门申请资质
A、7
B、15
C、20
D、30
39、实行市场调节价的物业服务收费，则完全由业主与物业管理企业按照市场原则自由协商价格并在物业服务合同中约定，政府（）干预
A、必须
B、不予
C、应当
D、只能 40、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交个物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位（）A、减免叫乃
B、不用交纳
C、全额交纳
D、按照编著的一半交纳
41、物业管理经济干活动的产生，其基本动因是（），是业主对物业服务的市场需要与物业服务企业提供服务的结合
A、物业服务企业的垄断经营
B、业主对物业服务的市场需求
C、政府对和谐社会的要求
D、开发商对物业的售后服务
42、共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础，（）就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约
A、管理规约
B、物业服务合同
C、前期物业服务合同
D、临时管理规约
43、建设单位应当在（），指定临时管理规约。物业管理企业应给予建设单位以积极的协助，并在业主入住往后应积极宣传临时管理规约。
A、销售物业之中
B、销售物业之后
C、销售物业之前
D、销售物业的同时
44、业主违反物业服务何婷约定，逾期不交纳无恶意费用或者服务资金的，（）应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
A、开发建设单位
B、业主委员会
C、物业服务企业
D、其他业主
45、物业管理区域内，供水，供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向（）收取有关费用
A、业主或住户
B、最终用户
C、业主大会，业主委员会
D、物业服务企业
46、物业服务收费实行酬金制的，物业管理企业应配合业主大会按照（）聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
A、部分业主的要求
B、物业服务合同约定
C、业主委员会的要求
D、管理规约的约定
47、物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务资金属于（），为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
A、物业管理企业的收入
B、物业管理企业的利润
C、物业管理企业固定资产折旧
D、代管性质
48、（）应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。
A、建设单位
B、施工单位
C、房地产主管部门
D、业主委员会
49、包干制是指由业主向物业服务企业支付笃定物业服务费用，盈余或者亏损均由（）享有或者承担的物业服务计费方式
A、物业服务企业
B、物业服务企业经理
C、业主
D、业主代表 50、根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本一般不包括（）
A、办公费用
B、物业管理区域清洁卫生费用
C、物业服务企业固定资质折旧
D、物业共用部位的大修费用
51、未按照规定交存者首期住宅专项维修资金的，（）
A、开发建设单位或者公布住房售房单位不得将房屋交付购买人
B、政府房地产主管部门不得给开发建设单位发放商品房预售许可证
C、反诬登记关不得办理房屋权属登记
D、政府房地产主管部门应该限制其不允许进行房屋所有权交易
52、业主分户账面住宅专项维修资金，（）应当及时续交
A、余额为零
B、余额不足首期交存额30%
C、余额不足首期交存额50%
D、增值利息为零
53、只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由（）宫廷履行业主大会，业主委员会职责
A、业主
B、物业服务企业
C、建设单位
D、业主代表
54、我国对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度，并纳入全国专业技术人员（）系列
A、职业资格证书
B、上岗培训证书
C、学历证书
D、职称资格证书
55、应当由省、自治区建设主管部门、直辖市房地产主管部门初审，合格后报住建部审批的是（）
A、物业服务企业的资质证书
B、二级物业服务企业资质证书 C、三级物业服务企业资质证书
D、暂定物业服务企业资质证书
56、三级物业服务企业资质的颁发和管理由（）负责
A、直辖市或设区的市级人民政府房地产主管部门
B、省级人民政府房地产主管部门
C、住房和城乡建设部
D、市级人民政府房地产主管部门
57、建设单位选聘物业服务企业的，应当在（）之前与物业服务企业办理物业长街查验手续，并将承接查验记录作为物业管理档案
A、前期物业服务合同签订
B、首位业主签订购房合同
C、首位业主入住
D、业主大会成立
58、物业管理开标应当在招标文件确定的提交投标文件（）公开进行
A、戒指时间的同一时间
B、截止时间后24小时内
C、截止时间3天后
D、截止时间后一周内
59、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵循临时管理规约予以（）
A、不应承诺
B、承诺
C、书面承诺
D、不予书面承诺 60、建设单位与物业买受人签订的物业房屋销售合同，应当包括（）的内容
A、管理规约
B、物业管理规章制度
C、前期物业服务合同约定
D、业主大会议事规则
二、多项选择题（共40分，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确得，每个选项得0.5分）
1、下列关于建筑物管理的方式，不属于《物业管理条例》调整和规范的范围有（）。
A、业主自己进行管理
B、业主将不同的服务内田委托给不同的专业公司 C、业主选聘物业服务企业进行管理
D、业主委派下属公司或部门进行管理 E、建设单位选聘物业服务企业进行管理
2、物业管理招标人应当按照下列规定时限完成乌尔管理招标投标工作（）
A、新建现售商品房项目应当在现售前30日完成
B、预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成 C、新建现售商品房项目应当在现售时完成
D、新建现售商品房项目应当在交付使用前30日完成 E、非出售的新建物业项目应当在交付使用前90完成
3、经政府主管部门批准，（）的物业项目可以采用协议方式选聘物业服务企业 A、投标人少于3个的 B、投标人超过3个人
C、住宅规模较小的D、非住宅
E、住宅规模较大
4、通常物业服务合同（）终止
A、合同届满后没有续签合同
B、业主大会、业主委员会成立 C、不可抗力导致合同无法履行
D、物业服务企业宣告破产
E、物业服务企业与业主或业主大会协商一致同意解除合同、5、前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得（）
A、限制潜在投标人
B、排斥潜在投标人
C、对投标人进行资格预审 D、对潜在投标人实行歧视待遇
E、对潜在投标人提出过高的资格要求
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