物业管理实务精讲班第26讲讲义

第一篇：物业管理实务精讲班第26讲讲义

物业管理实务精讲班第26讲课件讲义（环球职业教育在线）

物业管理实务精讲班第26讲讲义

物业管理企业的成本费用和税费

二、物业管理企业的成本费用和税费（掌握）

(一)物业管理企业营业成本的内容

物业管理企业的营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。

(1)直接人工费包括物业管理企业中直接从事物业管理活动的人员的工资、奖金及职工福利费等。

(2)直接材料费包括物业管理企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等的费用。

(3)间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

(二)物业管理企业成本费用的管理

实行一级成本核算的物业管理企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。

物业管理企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计入营业成本，支付的物业管理用房有偿使用费计入营业成本或者管理费用。

物业管理企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用中。

物业管理企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的0．3％—0．5％计提坏账准备金，计入管理费用。企业发生的坏账损失，冲减坏账准备金；收回已核销的坏账，增加坏账准备金。不计提取坏账准备金的物业管理企业，其所发生的坏账损失，计入管理费用；收回已核销的坏账，冲减管理费用。

(三)物业管理企业其他业务支出的内容及管理

物业管理企业其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。物业管理企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。

(四)物业管理企业税费的管理

物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加，收益环节的所得税等。

物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、专项维修资金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税，但对从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。（注意：这个问题可能会是一个考点）

物业管理企业利润

三、物业管理企业利润

(一)物业管理企业利润的构成（掌握）

物业管理企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

(二)物业管理企业利润的计算（掌握）

主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额；

其他业务利润指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额；

补贴收入是指国家拨给物业管理企业的政策性亏损补贴和其他补贴。

注意：要掌握利润的计算方法和公式。

物业管理项目的财务管理

第二节

物业管理项目的财务管理

一、物业管理项目机构财务管理概述（熟悉）

物业管理项目财务管理是指在一个独立行使管理权的基层物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。它的基本职能是通过一般会计制度规定的程序和方法，将由物业管理项目管理服务活动而产生的大量的、日常的业务数据，经过记录、分类和汇总，定期编制通用的财务报表和专用的服务费用收支报表。它要求物业管理项目单位定期向其所属的上级财务主管部门和全体业主分别报告物业管理项目总体财务状况、财务变动状况、经营成果信息和服务费用收支情况。

物业管理项目财务管理，一方面受物业管理企业的行政管理和业务指导，其财务计划、开支范围和权限、财务分析报告等受其严格管制，同时，物业管理企业又不得随意调集、挪用和将服务费据为已有，另一方面，酬金制条件下业主有通过业主大会及其机构(如业主委员会等)监督物业管理项目机构财务管理的权力，但又不能直接干预物业管理项目机构的财务工作。因此，物业管理项目机构财务管理既具有一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形态，又具有与一般会计主体财务管理和一般会计要素不同的特性。

二、物业管理项目财务管理的类型

物业管理项目财务管理因具有不同的特性，其与普通的财务管理是有区别的。从目前物业管理项目机构财务管理的现状来看，主要分为独立核算与非独立核算两种形式。

(一)独立核算

这一形态的物业管理项目机构的财务管理，在机构设置上一般都设有财务部或专职会计和出纳员，物业管理企业对其财务权限给予一定的限制。

(二)非独立核算

实施非独立核算的物业管理企业把各项目管理单位的会计核算集中到企业，按物业管理项目进行分别核算，各项目管理单位只负责各项费用的收取和部分费用的直接支出。

第二篇：物业管理实务精讲班第31讲课件讲义

物业管理实务精讲班第31讲课件讲义（环球职业教育在线）

物业管理实务精讲班第31讲讲义

内容提要

一、内容提要

1．员工的招聘与解聘

(1)员工招聘计划的制定

(2)员工招聘的组织实施

(3)员工的解聘

2．员工的培训及管理

(1)培训体系的建立

(2)培训的分类

(3)培训的内容

(4)培训计划

(5)培训的组织与实施

3．员工薪酬管理

4．员工的考核与奖惩

二、考试目的和考试要求

本部分的考试目的是要测试应考人员对物业管理企业员工的招聘与解聘、培训与管理、员工薪酬管理、员工考核与奖惩等知识的掌握程度和综合运用能力。

考试基本要求

掌握：员工招聘的组织与实施，培训管理的组织与实施。

熟悉：员工招聘计划的制定，员工的解聘，培训的分类及内容，员工薪酬管理的内容，员工的考核与奖惩。

了解：员工培训计划，员工薪酬管理的体系设计。

考题类型要求

本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题、案例分析。

三、内容辅导

第十三章

人力资源管理

人力资源管理，是指运用科学方法，对企业的人力进行合理的培训、组织和调配，使人力、物力经常保持最佳比例，同时对人的思想、心理和行为进行恰当的引导、控制和协调，充分发挥人的主观能动性，使人尽其才，事得其人，人事相宜，以实现组织目标。

随着物业管理市场的不断规范和发展，对物业管理企业的运作要求越来越高。能否对人力资源进行有效开发和管理，已成为物业管理企业极其重要的战略问题。人力资源管理的内容非常丰富，本章主要介绍人力资源管理中人员的招聘与解聘、人员的培训及其管理、人员的考核与奖惩等问题。

招聘计划的制订

第一节

员工的招聘与解聘

一、招聘计划的制订（熟悉）

物业管理企业的招聘应根据企业发展战略、管辖项目类型、物业面积的大业主构成情况、收入与消费倾向、消费特点等制订招聘计划。其内容包括：

(1)计划招聘人员总数和人员结构，包括专业结构、学历结构等；

(2)各类人员的招聘条件；

(3)招聘信息发布的时间、方式与范围；

(4)招聘的渠道；

(5)招聘方法。

招聘的组织实施

二、招聘的组织实施（掌握）

(一)公布招聘信息

物业管理企业可通过一定渠道或选择一定的方式，公布有关招聘信息，包括招聘的时间、招聘的职位、招聘人员的数量及相关资格要求等。

(二)设计应聘申请表（注意：有可能考）

招聘信息发布后，求职者通常会寄来个人简历。为了保证应聘人员提供信息的规范性，企业在招聘活动开始时要组织人员设计应聘申请表。

1．应聘申请表应反映的信息

不管何种形式的申请表，一般都应能够反映以下信息：应聘者个人基本信息、应聘者受教育状况、应聘者过去的工作经验以及业绩、能力特长、职业兴趣等。

2．设计应聘申请表的注意事项

在设计应聘申请表时，应注意以下问题：

(1)内容的设计要根据职务说明书来确定，按不同职位要求及不同应聘人员的层次，分别设计应聘申请表。

(2)在设计申请表时要考虑申请表的存储、检索等问题，尤其是在计算机管理系统中。

(三)对应聘者进行初审

初审是对应聘者是否符合职位基本要求的一种资格审查，目的是筛选出那些背景和潜质都与职务所需条件相当的候选人。

1．审阅和筛选简历的方法

（1)分析简历结构。简历的结构在很大程度上反映了应聘者的组织和沟通能力。

(2)重点看客观内容。简历的内容大体可分为主观内容和客观内容两部分。在筛选简历时应重点查看客观内容。客观内容主要分为个人信息、教育背景、工作经历和个人成绩四个方面。主观内容主要包括应聘者对自己的描述，例如本人活泼开朗、工作能力强等对自我的评价和描述。

(3)判断是否符合职位技术和经验要求。在客观内容中，首先要注意个人信息和受教育经历，判断应聘者的专业资格和经历是否和应聘岗位相符。如果不符合要求，就没有必要再查看其他内容，可以直接筛选掉。

（4）审查简历中的逻辑性。在工作经历和个人成绩方面，要注意简历的描述是否有条理，是否符合逻辑。

（5）对简历的整体印象。通过阅读简历，看是否留下了良好的印象。

2．筛选申请表的方法

(1)判断应聘者的态度。在筛选申请表时，对那些填写不完整和字迹难以辨认的材料可以直接将其筛选掉。

(2)关注与职业相关的问题。在审查申请表时，要分析背景材料的可信程度，要注意应聘者以往经历中所任职务、技能、知识与应聘岗位之间的联系。

(3)注明可疑之处。在筛选申请表时，应标明疑点，在面试时作为重点提问内容之一加以询问。

(四)确定选拔方法

物业管理企业要根据应聘岗位的特征、参加招聘人员的能力与素质及应聘者的数量和层次确定选拔方法，下面介绍一下常用的选拔方法。

1．面试

面试是面试者通过与应聘者正式交谈，达到客观了解应聘者业务知识水平、外貌风度、工作经验、求职动机、表达能力、反应能力、个人修养、逻辑思维等情况，并对是否聘用作出判断与决策的过程。

(1)面试的方法

一般可在面试前先确定要提的重要问题，列成提纲，按提纲提问，同时针对不同的岗位要求和应聘者具体情况，在面试中提出针对性问题，全面了解应聘者的情况。

(2)面试的程序

面试程序一般包括五个步骤：准备、营造和谐气氛、提问、结束及复审。

2．心理测验

心理测验是指通过一系列科学方法来测量被试者智力和个性差异。

(1)智力测验

智力是指人类学习和适应环境的能力，包括观察力、记忆力、想像力、思维能力等。

(2)个性测验

个性是指一个人比较稳定的心理活动特点的总和。通过个性测验可了解一个人个性的某一方面(如人际关系等)，再结合其他指标，考虑此人适合担任哪些工作。

(3)特殊能力测验

特殊能力指某人具有的他人所不具备的能力。

3．知识测验

知识测验的目的是了解应聘者是否掌握应聘岗位所必须具备的基础知识和专业知识。—般采用书面考试的方法进行。

4．劳动技能测验

在招聘操作层员工时，可根据应聘岗位的需要，对应聘者进行劳动技能方面的测验。

(五)人员的录用

人员录用是人员招聘的最后一个环节，主要涉及人员选择之后的一系列有关录用事宜，如通知录用人员、签订试用合同、安排员工的初始工作、试用、正式录用等。

员工的解聘

三、员工的解聘（熟悉）

员工的解聘即物业管理企业与员工解除劳动合同。员工的解聘包括员工辞职、辞退和资遣三种情况。

(一)员工辞职

辞职是指员工要求离开现任职位，与企业解除劳动合同，退出企业工作的人事调整活动。辞职的管理应注意：

(1)员工不符合辞职条件的，人事管理部门不能同意其辞职。如劳动合同尚未到期，与企业订有特殊工作协议等情况。

(2)员工辞职时，人事管理部门和有关用人单位应督促其办好有关工作移交及个人财物清理。

(3)物业管理企业在员工人职时即应明确告知，员工辞职应当提前30日以书面形式通知企业。

(二)员工的辞退

员工的辞退就是终止劳动合同。辞退员工必须慎重考虑，恰当处理。—般而言，对无重大过失者，不要使用辞退的手段。但若出现下列情况，应对当事人予以辞退：

(1)在试用期间被证明不符合录用条件的；

(2)严重违反劳动纪律或者用人单位规章制度的；

(3)严重失职，营私舞弊，对用人单位利益造成重大损害的；

(4)被依法追究刑事责任的。

(三)员工的资遣

资遣是企业因故提出与员工终止劳动合同的一项人事调整活动。资遣不是因为员工的过失原因造成的，而是企业根据自己经营的需要，主动与员工解除劳动契约。

1．资遣程序与审核权限

资遣程序是企业人事调整中自上而下的过程。人事部门接到资遣通知后，确定资遣人员，并呈报有关部门主管核实。资遣审核权限与其他人事调整工作相类似。

2．资遣费的发放

资遣费是给资遣人员的经济补偿。资遣费的发放标准应根据各地劳动行政部门的规定及企业的实际情况发放。总的原则是：资遣人员服务年限长、贡献大、地位高，资遣费的发放标准就高。

第三篇：物业管理实务精讲班第12讲讲义

物业管理实务精讲班第12讲讲义

物业装饰装修管理流程物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。

物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。由于缺乏物业装饰装修建筑专业知识和对装饰装修管理相关法律法规的了解，业主在装饰装修中更多的是考虑物业的实用、美观和舒适，而较少顾及建筑安全和公共权益。随着人们审美情趣的不断变化，物业装修设计、施工、材料等的个性化程度越来越高。加之物业装饰装修过程长、点多面广、不确定因素多，管理控制难度大。稍有不慎，一方面有可能危害物业安全，影响物业的正常使用，或对物业构成潜在的危险，导致物业风险；另一方面，也可能激发物业服务双方的矛盾和冲突，影响物业管理和社区的和谐局面。因此，物业装饰装修管理是物业服务的重点和难点之一，不仅要求细致专业、一丝不苟，方案上严格把关，沟通上人情在理，而且要求物业管理单位高度敬业、检查频密、消灭隐患、及时整改。

物业装饰装修管理包括装饰装修申报、登记审核、入场手续办理、装饰装修过程监督检查以及验收等环节，内容上包括装饰装修流程设计、管理细则规定、过程控制和责任界定等方面。物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》以及国家和地方的其他规定。

一、物业装饰装修管理流程

装饰装修流程既是物业管理内部操作作业指导书，也是方便业主了解装饰装修管理流程的公示性标识。因此，要求物业装饰装修流程的书面形式须文字简明、内容清晰、图表明确、一目了然。

(一)流程示意图

装饰装修流程示意图一般悬挂于物业管理单位或在业主入住办理现场。在物业管理内部装饰装修作业文件以及《业主手册》(或《业主须知》)等发放给业主的资料上也需有与其相一致的内容。装饰装修流程一般内容形式见下图：

(二)流程分述

1．备齐资料

资料的准备由业主(或物业使用人)和施工队分别准备和提供。一般包括物业所有权证明，申请人身份证原件及复印件，装饰装修设计方案，装修施工单位资质，原有建筑、水电气等改动设计和相关审批，以及其他法规规定的相关内容。物业使用人对物业进行装饰装修时，还应当取得业主的书面同意。

2．物业装饰装修申报

用户在入住过程中，应已收到物业管理企业发出的装修手册及装饰装修申报登记表。用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写申报登记表，并提交管理单位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。

物业管理工作人员应要求和指导业主逐项填写装饰装修申报登记表，确保各项申请明确无误，涉及专业部门(如水、电、气等)、建筑结构、消防等项目的，要求写明地点、位置或改变的程度及尺寸(具体详见附后的装饰装修申报登记表)等详细数据和资料，必要时装修人或装修单位还应向有关部门申报核准。

3．物业装饰装修登记

物业管理单位在进行装饰装修登记时，可以书面形式将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业，并且督促装修人在装饰装修开工前主动告知邻里。

物业管理单位应该在规定工作日(一般为3个工作日)内完成登记工作；超出物业项目管理单位管理范围的，应报主管部门。

物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，有下列行为之一的将不予登记，(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构的；

(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的；

(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的；

(4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的；

(5)未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物的；

(6)未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的；

(7)未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的；

(8)未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施的；

(9)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

4．签订《物业装饰装修管理服务协议》

在物业装饰装修之前，物业管理单位和装修人应签订《物业装饰装修管理服务协议》，约定物业装饰装修管理的相关事项，应当包括下列内容：

(1)装饰装修工程的实施内容；

(2)装饰装修工程的实施期限；

(3)允许施工的时间；

(4)废弃物的清运与处置；

(5)外立面设施及防盗窗的安装要求；

(6)禁止行为和注意事项；

(7)管理服务费用；

(8)违约责任；

(9)其他需要约定的事项。

5．办理开工的一般手续

(1)业主按有关规定向物业管理单位(或指定方)缴纳装饰装修管理服务费；

(2)装饰装修施工单位应到物业管理单位办理开工证、出人证等；

(3)装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材。

6．施工

物业装饰装修施工期间，装修人和装饰装修施工单位应严格按照装修申报登记的内容组织施工。

物业管理单位应按照装饰装修管理服务协议做好管理和服务工作，加强现场检查，发现装修人或者装饰装修施工单位有违反有关规定的行为，应当及时劝阻和制止；已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修施工单位违反《物业装饰装修管理服务协议》的，应追究违约责任。

7．验收

物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对照装修申报方案和装饰装修实际结果进行比较验收，验收合格后应签署书面意见。对因违反法律、法规和装饰装修管理服务协议而验收不合格的，应提出书面整改意见要求业主和施工方限期整改。若发生歧义、无法统一意见或业主拒不接受情况的，应报请城市管理有关行政部门处理，并将检查记录存档。

装修申报登记表(示例)

[案例] 某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。

[案例分析] 此案例中反映的问题主要是：第一，业主填写的《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置；第二，装修管理人员未到现场核实而盲目同意施工。因此，在物业装修管理中，应从以下方面改进：首先，在业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况；其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报；再次，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。

物业装饰装修管理内容

二、物业装饰装修管理内容

装饰装修管理是一个系统工程，要真正达到科学管理、细致服务，不仅要严格遵守上述装饰装修管理流程，还要对装饰装修过程中的各个环节、涉及的各个方面进行全面的分析。在综合各方因素的基础上，科学地制订装饰装修管理细则，使物业装饰装修管理真正落到实处。物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议实施管理，加强现场检查，及时发现问题加以制止。一般而言，物业装饰装修管理包括以下内容。

(一)物业装饰装修范围和时间管理

物业装饰装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求、统一形式。如室内装饰装修只限于房屋本体单元内的自用部位；封闭阳台不得超过阳台顶部外边缘垂直投影面，封闭款式、材料力求统—等。

装饰装修时间应根据各地不同的作息时间、季节变换以及习惯习俗等综合确定。装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。

(1)一般装修时间是指除节假日之外的正常时间，一般装修时间因地域和季节的差异而有所不同，如南方某些地区规定作业时间及拆打时间为：

作业时间：8：00～12：00

14：00～18：00

拆打时间：8：30～1l：30

14：30～17：30

(2)特殊装修时间是指节假日休息时间。为保障其他业主的休息和正常生产生活秩序，原则上一般不允许在节假日进行装修。因特殊情况需要装修．应视具体情况相应缩短装修时间。

(3)装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过三个月。

(二)物业装饰装修管理的要求

为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应重点检查：(1)有无变动建筑主体和承重结构。

(2)有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。

(3)有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。

(4)有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。

(5)有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。

(6)有无未经有关单位批准的下列行为：

1)搭建建筑物、构筑物；

2)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

3)拆改供暖管道和设施；

4)拆改燃气管道和设施；

5)超过设计标准或者规范增加楼面荷载的；

6)改动卫生间、厨房间防水层的。

同时，还应注意检查以下方面：

1)施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等；

2)有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等；

3)楼地面铺设材料是否超过10mm、新砌隔墙是否采用轻质材料等；

4)是否符合物业装修公共及室外统一要求(如空调室外机的安装和排水的统—要求、阳台栏杆的统一要求等)；

5)物业装修方案和材料的选择是否符合环保、节能的要求。

(三)物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理

物业装饰装修管理既涉及公共权益，也涉及业主个人权益。装饰装修管理费用的收取要严格按照国家和地方的相关规定办理，不得自行设置收费项目和任意确定收费标准，即使无统一规定而又确需临时设置收取的，也应科学测算并报经相关主管行政部门批准。在我国物业管理实践中，装饰装修管理收费的项目和标准，因各地规定的不同，差别较大。为确保物业装饰装修工程的有序进行，维护装饰装修活动涉及的各方的合法权益，目前较为通常和相对合理的做法是：在物业装饰装修之前，由装修人和物业管理单位签订《物业装饰装修管理协议》，约定物业装饰装修相关事项和管理收费，并以此为依据规范各方行为。一般而言，《物业装饰装修管理协议》中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。

1．管理服务费

管理服务费是指因物业装饰装修工程增加物业管理服务工作量而设置的临时性收费项目，国家对于具体的收费标准没有明确规定，一般由装修人和物业管理单位双方约定，该费用可向装修业主收取，也可向装饰装修工程单位收取。

2．垃圾清运费

垃圾清运费系指由装饰装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用。如业主按照要求管理并自行清运装修垃圾，则该费用可免予缴纳；否则，装修人应向物业管理单位缴纳该费用，装修垃圾由物业管理单位代为清运。

装饰装修垃圾是装修管理中的一个重要内容，其对物业环境和业主以及物业使用人的工作生活有着极大的影响，甚至会产生环保、安全等方面的隐患。因此，物业装饰装修管理的基本要求是：

(1)装饰装修垃圾需袋装处理；

(2)装饰装修垃圾应按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。

(四)物业装饰装修现场管理

1．严把出入关，杜绝无序状态

由于装饰装修工人的来源控制有极大的不确定性、施工过程中的自我约束不足、施工单位管理不力等原因，在物业装饰装修期间，物业管理单位应严格物业区域出入口(包括电梯)的人员和材料管理。凡未佩带物业装饰装修施工标识的施工人员和其他闲杂人员，应一律禁止人内，保证装饰装修人员管理的有序化、规范化。

装饰装修材料和设备是装修违章的一个重要因素，应着重从以下两个方面加强控制和管理：

(1)核对是否为审批同意的材料。

(2)核对是否符合相关规定。

对于有特别要求的材料或设备(如电焊机)，应按照规定办理相应手续；施工队须进行动火作业的，必须办理申报审批手续；进人物业区域的装饰装修材料、设备等，应符合物业装饰装修规定要求，否则拒绝入场。通过加强装饰装修材料 和设备的出入管理，杜绝不安全因素的出现。

[案例] 物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识(工牌)的施工人员在小区进行装修作业。经询问，其称未来得及办理相关手续。

(案例分析)未办理相关手续进入物业区域施工的属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出人口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。

2．加强巡视，防患于未然

物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化施工人员的管理。

[案例] 巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材堆放，经了解得知是某业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。

[案例分析] 这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往会导致不安全因素产生。增设钢结构楼面板，需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计，而装修单位一般无钢结构设计能力，物业管理单位也没有设计权限。因此，需经专业设计单位进行设计。从管理角度看，有较大量钢材在楼顶堆放，说明在建筑装修材料进出管理上存在问题，物业管理方应检查相关管理环节，尤其是加强材料出入控制和巡视检查工作，防患于未然。

3．控制作业时间，维护业主合法权益

物业装饰装修管理要特别注意装修施工(尤其是拆打)的作业时间，避免影响其他业主和物业使用人的正常生活工作秩序。另外，还应针对不同的物业类型，制订相应的管理规定，区别对待。

[案例] 某高层写字楼物业在国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。

[案例分析] 装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本例系写字楼项目，不像一般的住宅项目在节假日不宜施工，相反，其合理的装修时间应是节假日。因此，物业管理员的管理要求是错误的。

4．强化管理，反复核查

物业集中装修期间，要增派人力，做到普遍巡查和重点检查相结合。一方面，要检查装饰装修项目是否为已登记的项目，一是要检查装饰装修项目是否申报，二是检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加，在巡视过程中发现新增装修、装饰项目的，须指导用户及时申报，办理相关手续。另一方面，要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求，如埋人墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管，施工现场的防火设备是否配备，操作是否符合安全要求，现场的材料堆放是否安全；垃圾是否及时清运，有无乱堆放，装修户门外是否保持清洁卫生等。

[案例] 某日，某高层楼宇巡楼员在巡检过程中，发现某户业主未经申报擅自违章更换了四扇铝合金窗。于是巡楼员开出违章整改单，要求其进行整改。

[案例分析] 此案例表面上看是在巡查中发现了问题，但仔细分析就不难看出，更换四扇窗是需要一定时间的，因此，此案例中有如下问题需引起注意：第一，在发现问题之前，巡楼员的巡查工作做的是否到位?为什么事前没有发现违章?这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况；第二，大堂负责值班的岗位是如何控制材料进出的?这需要检查大堂值班的环节；第三，开出违章整改单，必须说明违章的依据、要求整改的时限以及拒不整改时将采取的措施，而不能简单要求其整改就行了。这是巡楼员如何出具整改通知单必须掌握的基本要点。

[案例] 装修管理人员在某物业楼层巡视时发现某装修单位现场材料堆放混乱，工人在用电炉做饭，且无灭火设备，于是立即对该装修户提出整改要求。

[案例分析] 装修现场材料应堆放有序，施工人员不得在现场采用简易方式点火做饭，易燃易爆材料应专门堆放，现场必须配备灭火装置。否则，应当勒令其停工整改。

在物业装饰装修中各方主体的责任

三、在物业装饰装修中各方主体的责任

为减少物业装修、装饰过程中违章现象的出现，物业管理单位应主动提示督促业主(或物业使用人)阅读理解装饰装修管理的规定和小区规定。为了分清物业装饰装修有关各方的责任，物业装饰装修管理协议等相关文件应由装修人、施工单位及物业管理单位三方签字。物业装饰装修过程中如出现违规、违章行为，造成公共权益受到侵害和物业损害的，物业管理单位应及时劝阻，对不听劝阻或造成严重后果的，物业管理单位应及时向有关部门报告。

(一)装修人和装修企业的责任

装修人系指业主或物业使用人，装修企业系指装修施工单位。装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任包括以下内容：

(1)因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿，属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施而造成损失的，由装修人负责赔偿。

(2)装修人装饰装修活动侵占了公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，应依法承担赔偿责任。

(3)装修人未申报登记就进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。

(4)装修人违反规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。

(5)装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

(6)装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：

1)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人和装饰装修企业分别处以罚款；

2)损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处以罚款；

3)擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处以罚款；

4)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人和装饰装修企业分别处以罚款。

(7)未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。

(8)装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。

(9)装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处更高额度的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。

(二)物业管理企业和相关管理部门的责任

(1)物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2—3倍的罚款。

(2)物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，应依法给予行政处分。

装修管理应注意的问题

四、装修管理应注意的问题

(1)服务与控制是装修管理过程的一对矛盾，如何处理充分体现了物业管理的水平与技巧。物业管理是服务活动，而装修管理工作的核心是对装修人各项装饰装修行为的控制，甚至是约束。因而，如何做好控制和服务，解决好这一矛盾，在实现控制的基础上让业主得到最大程度的满意，树立良好服务形象，就需要物业管理各级各类人员真正做到坚持原则，熟悉装饰装修管理规定，要换位思考，为业主着想，规范操作行为。

(2)装修人在准备资料的阶段，常常不知道如何表达需做的装饰装修项目，甚至因为语言表达不同，致使装修人与物业管理单位出现理解歧义。此时，物业管理单位有必要进行现场核对，避免出现漏项或错报项。

(3)在装饰装修项目申报登记时，物业管理单位必须到现场对所附图纸进行核对，以防有漏项，或有大的拆动项目漏报。如建成使用已有数年的房屋申请装饰装修，需注意其在此之前是否做过装饰装修，内部布局是否有改变。尤其是多层建筑，一般情况下大多数墙体为承重墙体，如在此之前进行过拆打，则需对其新申报的拆打项谨慎核查，以确保其结构的安全。

(4)在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备。

(5)在施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料；是否存在违反有关装修法规的行为(如装修中是否注意防火安全，有无使用电炉等火源等)；装修工程是否对公共秩序、公共安全以及毗邻业主或物业使用人构成侵害。

(6)验收工作是装修管理的最后一道工序，也是控制违章的最后一关。如果在此之前已经发现了违章，则需在处理了违章后再进行验收工作。

(7)对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，应根据相关法规、业主公约及物业装饰装修管理服务协议进行处理。

’

(8)装饰装修资料的一部分为业主资料，如申报表、装修图、施工人员资料等，另一部分为操作记录表。在每一单项装饰装修完成后，物业管理单位需及时整理好相关资料，属业主资料的部分需归人业主档案资料，并长期保存，以备后查，操作记录则按文件管理办法进行相应的归档。

第四篇：物业管理实务精讲班第36讲讲义（最终版）

物业管理实务精讲班第36讲讲义

应用文书的标题和行款格式规则

二、应用文书标题的制作(一)公文式标题的构成要素

组成公文式标题的要素主要包括单位、区域(范围)、时间、事由(内容)、性质和文种等，其中“事由”和“文种”是最基本的要素。究竟选择哪些要素来构成标题，一要考虑文种的写作习惯和约定俗成的规定性，二要考虑写作的实际 需要。

公文式标题通过几个要素的组合，明确地说明了下述问题：第一，这篇文章是做什么用的(文种)；第二，文章是谁起草的(单位)；第三，文章反映什么时间(时间)、什么区域(范围)的什么事情(事由)。只要要素的排列组合合乎规律，就不会引起歧义。如计划属于事务文书，这种文书的公文式标题的全要素形式是“单位+时间+事由+文种”。例如，《XX物业公司2004培训计划》。

（二）文章式标题的构成模式

从构成形式看，文章式标题可以有单标题和双标题(即主副标题)。主标题一旦概括到某种程度，不能概括和反映需要传达的涵义，就必须用副标题来做具体例如，某物业公司开展全员节约活动取得明显效果后，集团公司要求该公司

上报经验材料，以便在全集团推广。这个经验材料的标题就可以制作为：“挖潜增效大有可为”，副标题可为“——某物业公司开展全员节约活动情况总结”。

三、应用文写作的行款格式规则

行款格式是在长期的书面语表达中约定俗成的书写行列款式。基本内容包括标题、署名、分段、引文和序码。

（一）标题

文章大标题书写的基本规则是居中排列，字号应大于正文，字体也应与正文相区别，并且上下各空一行。如果大标题字数较多，则应考虑分行排列，但分行时要注意前后意义的完整，在连贯排列时仍然要求居中。副标题应紧靠大标题下，中间不空行，题前要加破折号，所用字体也应区别于主标题。(二)署名

署名一般放在文章的大标题之下，居中，上下各空一行，字号应小于大标题，字体也应区别于大标题和正文。(三)分段

每个自然段的开头要空两个字的位置，第二行起顶格书写。书信、报告等应用文书的称谓部分要求顶格书写，后面加冒号，第二行空两个字。行政公文的主送机关(即受文单位)也要求顶格书写，如果一行写不下，回行时仍然顶格书写，后面加冒号。(四)引文

较短的引文可夹在正文中；如果是较长的引文，则需换行自成一段；排列上要比正文退两格，首行和末行最好空一行，并在字体、字号上与正文有所区别。(五)序码

序码的一般顺序应该由汉字到阿拉伯数字，由无圈到有圈，其中阿拉伯数字(例如“1”)旁应为齐底线的圆点，不能是顿号(即应为“1．”，不能写成“

1、”)。序码的使用，以一、二、三、四的“一”为例，应是：

一、……(一)…… 1.……(1)……

行政公文的写作要领

四、应用文书的写作要领（熟悉）

（一）行政公文的写作要领（一共9种）1．决定的写法

决定的正文一般由缘由、意义和事项组成。缘由可以简洁明了、寥寥数语高度概括，涉及重大问题和重大行动安排或对专门事项作出决定时，其缘由则要具体、充分。决定的事项可采用一段到底、分条列项、小标题、分部分表述等方式。不论采用哪种表述方式，都要做到观点鲜明，依据充分，事实准确，切合实际。2．通知的写法

通知的正文一般先叙述通知的起因缘由，写明通知的背景和依据，然后通过承启用语，转入通知事项。如一般性通知，只要写清什么事，有何要求即可；任免通知，写清任免人员姓名、具体职务等。比较复杂的通知，如指示性通知等，既可采用一气呵成的贯通式写法，直接写明通知的内容和在贯彻执行中应注意的问题，也可采用分条列项式写法，分出层次，但要注意各条、项之间的逻辑顺序。3．通报的写法

通报的正文主体由三部分构成。一是事实与评析。这部分是通报全文的重点和核心，写法可虚实结合，先实后虚。即先适当地详写事实(先进事迹、错误事实、重要精神或情况)发生的时间、地点、人员、主要情节、结果及影响等，从中提炼出经验或教训。二是决定，也称结论。表扬的要明确给予肯定，写明授予什么荣誉，给予什么奖励；批评的要写明对责任者惩戒的意见。三是结语，即提出要求或希望，号召大家学习先进或是告诫人们防止发生类似错误，或是要求大家重视某一情况、倡导某一精神。4.报告的写法

报告首先概括说明全文主旨，可开始即简明扼要地将一定时间内工作的有关情况介绍清楚，如依据、目的、总的行动及对整个工作的估计、评价等。然后以“现将有关隋况报告如下：”之类的通用语，转入正文。主体(即报告事项部分)是报告的核心，是要叙述的具体内容。如果内容较多，篇幅较长，可采用分题式、分条式或两者相结合的方法进行叙述。

在常规物业管理中，报告也是使用较多的文种之一，常见的错误有三个：其一是当作前行文使用。如某物业管理项目负责人制作了一份《关于在A花园组织象棋比赛的报告》交公司领导批准，就是运用错误，应使用请示文种。其二是当作外行文使用。如给业主委员会等外围组织反映情况时使用报告，就是运用错误。其三是与请示文种混用。如《关于更换对讲机的请示报告》，就是把请示文种与报告文种混用了。5．请示的写法

首先写明请示的起因，即“为什么请示”；一般可运用叙事、说理相结合的表达方式，简要说明为什么要请示及请示的缘由、依据、背景。其次要写明请示事项，即“请示什么问题”。内容较简单的可全文一气呵成，一贯到底；内容复杂的则应分段表述。

如果是请求对某一工作的指示或对处理某项问题的批准，则应提出自身的意见或处理办法；如果有两种以上的方案或意见，则应表明自身的倾向性意见，以便上级单位作出正确的判断和决策，从而得到及时准确的回答。

在常规物业管理中，使用请示应注意以下几点：(1)必须坚持一事一请示；

(2)请示在未获批准前，不得对下属单位发送；(3)如需向两个上级单位同时请示，只能采取一个主送和一个抄送的办法(请示公文的主送单位只能是一个)，不可多头报送以免造成误会而贻误工作；(4)严禁越级请示；

(5)请示语言既要简明扼要，还要注重行文语气，选用语句要谦敬，分寸得当。6．批复的写法

批复只答复请示事项，对请示的问题只作原则性、结论性的指示和决定。在常规物业管理中，使用批复应注意以下几点：

(1)批复是对请示作回复，所以在批复的开头一定要完全引述来文字号和标题，不可只引文号，或只引标题；

(2)批复要有针对性，要态度明朗，观点明确，措辞要庄重、周密、准确。同时要注意，只能在职权范围内批准、答复问题，否则即是无效批复；

(3)必须有正式的书面请示才能批复，口头或电话请示不能作为批复的依据；(4)批复一般只给来文请示的单位。如有普遍意义，也可以同时抄送所属各单位。此外，对于下级送来报告，若认为有必要，也可以批复。7．意见的写法

首先是交代提出意见的依据、目的、情况、意义等，回答“为什么提意见”。其次是对有关问题或某项工作提出本单位的见解、建议或规范性的解决办法。结尾习惯用语一般为“以上意见，请结合实际贯彻执行”、“以上意见，仅供参考”等。也可自然收尾，不加结束语。在常规物业管理中，使用意见应注意以下几点：．

(1)意见的使用比较广泛，既可以用于正式公文，也可以用于日常工作沟通。因此，在正式公文中，撰写意见，要有针对性、可行性，文字表述要明确具体。

(2)意见在正式公文中，主要用于平行单位和对下级单位，对上级单位应慎重使用。对上级单位行文，多用“请示”、“报告”等文种。8．函的写法

首先述致函起因，即发函的原因、背景和依据。其次说明致函事项，明确地将问题、要求或答复意见告知对方。

在常规物业管理中，使用函时，要注意态度的坦诚、热忱，语气的平和、谦虚，在措辞上严谨得体。

9．会议纪要的写法

首先简单介绍会议概况，包括会议的起止时间、地点、主持人、参加与列席人员、议题、会议进展情况、主要成果，这些是会议纪要开头不可缺少的“七要素”。有些会议纪要，还要交代召开会议的依据，会议的指导思想、目的、要求、会议程序以及对会议的评价等有关内容。重要的与会者和发言，也要在开头部分予以突出介绍。这一部分是会议自然情况的概述，要写得概括扼要，文字简短。

会议纪要的主体部分要根据会议的原始材料，经过认真分析整理、提炼加工，相对具体地把会议的主要议题、讨论意见、基本结论、任务、要求等会议的主要情况、精神、成果表述出来。主体部分一般有两种常用的表述方法：

(1)概述法。把会议的发言、讨论的情况综合到一起，围绕会议的中心，分自然段概括地表述出来，这种写法多用于小型会议或讨论的问题比较集中、意见比较一致的会议。

(2)归纳法。会议的规模较大，讨论的问题较多，涉及面较广，需要将会议的原始材料加以分类整理，对许多意见或内容进行归纳叙述。

视会议纪要的实际，结语有两种情况：一种是设结语，以简短明确、有鼓动性和号召力的语言收尾，表示决心、强调意义、阐明希望、发出号召等。另一种是不设结语，正文写完，全文也就自然结束。在常规物业管理中，使用会议纪要时应注意以下几点：(1)要突出会议主题，不要面面俱到。

(2)工作会议纪要一般以通知形式贯彻，可在通知中简要提出贯彻落实会议纪要精神的有关要求。(3)会议纪要的文稿形成后，一般由参加会议人员签名确认。(4)会议纪要制作完成后，一般都要送签名人员一份。

事务公文、制度文书等其它文书的写作要领(二)事务文书的写作要领（4种）1．计划的写法

计划的内容一般由前言、主体和结尾三部分构成。

(1)前言。计划的前言主要阐明制订计划的指导思想、制订的根据，以及计划的总任务、工作情况的分析等，回答“为什么做”、“依据什么做”和“能不能做”的问题。前言是计划的纲要，切忌冗长，不宜过多论述，点到为止。

(2)主体。主体是计划的主干部分，是计划写作的重点，用来表述计划的具体内容，回答“做什么”、“怎么做”和“何时完成”的问题。

计划的主体主要包括“三要素”：即目标(做什么)、步骤(分几步做完)和措施（怎么做)。” 目标、步骤和措施是计划的基本内容，相互关联，不可或缺，它们保证了计划的完整性和可行性。(3)结尾。计划的结尾部分，应根据行文的需要而定。常见的结尾方式有三种。一是突出重点，在结尾部分指出计划的重点任务与实施过程中的主要环节；二是强调有关注意事项，阐明在计划执行中可能出现的问题，预先提出防范措施；三是提出号召，勉励大家积极努力，确保计划实现。2.总结的写法

总结的正文一般由前言、主体和结尾构成。有的总结省略前言和结尾，只有主体部分。(1)前言

前言是正文的开头部分，简略介绍所要总结工作的目的、根据、缘由、背景、时间和内容等等；有的还对主要成绩和经验进行概括，以收到开门见山之效。(2)主体

主体是总结的主要部分。其惯用模式为：基本情况+主要经验(即做法或体会)+存在问题+今后打算。

上述内容可以灵活掌握，或详或略，视具体情况和写作目的而定。(3)结尾

结尾是正文的最后部分，应简短有力。3．大事记的写法

大事记的正文是解决“记什么”和“怎样记”的问题。在行文结构上，先写“大事时间”，后写“大事记述”。“大事时间”是大事记不可缺少的组成部分，如《2002年XX物业管理公司大事记》，就是以2002年1月1日和2002年12月31日为时间界限，这一年里在XX物业管理公司发生的大事。时间的顺序，应以年、月、日依次记述。时间若是以年为记事单位，下面则按月记事，逐月记述；时间若是以月为单位，则以日为顺序，逐日记述。“大事记述”位于时间后面，是大事记的主体。它要准确地记述在一段时间里的重大事件，一般是用一两句话写完一件事。4．倡议书

倡议书由标题、称谓、正文、署名、时间构成基本内容和基本格式。例如《关舌向XX地震灾区捐赠衣物的倡议书》。

(三)制度文书的写作要领（4种）l制度的写法 制度的内容一般分标题、正文和签署三个部分。(1)标题

标题有两种书写形式：

一种是由事由和文种组成，如《出勤制度》、《例会制度》等。另一种是由制文单位、事由和文种组成，姐《XX公司岗位责任制度》。(2)正文

制度正文，一般分三层表述。

①序言说明制订制度的指导思想和依据。

②主体具体说明工作程序和对有关人员的行为要求。这是制度的实质性内容，一般分条分款写。③结尾说明执行要求。

有些内容复杂的制度，其正文可分总则、分则和附则三个部分来写。(3)签署

写上制文单位名称和日期。这部分，一般写在正文的右下方，也有写在标题下方。2．办法的写法

办法的写法与制度相同。3.守则的写法

守则一般由标题、正文和签署三部分构成：(1)标题

守则的标题由发文机关、事由和文种类别(守则)组成，有时可省去发文机关和事由，只写“XX人员守则”或“守则”。(2)正文

守则通常先以简要语言说明制文缘由，次分条目列述具体内容；再以“以上各条，望互相监督执行(遵守)”等语作结。(3)签署发文单位和日期

如标题中已标明发文单位，或标题下标明了发布日期，这部分的内容可以省略。守则一般比较简短，条理清楚，内容明确具体是其基本要求。4．公约的写法。公约的写法与守则相同。

(四)礼仪文书的写作要领 1．邀请书的写法

邀请书一般由标题、称呼、正文、结语和签署等五部分组成。2．请柬的写法

请柬由封面和封里组成。封里由称呼、正文、结语和签署等内容构成。3.感谢信和贺信的写法

感谢信和贺信的结构包括：标题、称呼、正文、结语和签署五部分。

(五)告启类文书的写作要领 1．标语(提示牌)的写法 制作标语(提示牌)的要求：

(1)简练明了，通俗易懂，易读易记。(2)针对性强，让观众人眼、人脑、人心。

(3)与时俱进。多用现代文明语句，比如用“芳草青青，足下留情”，代替以前的“禁止践踏草地”等。(4)一般情况下，在标语(提示牌)下要有落款，标明制作单位简称。2．提示的写法

提示一般包括标题、正文和落款三个部分。(1)标题

提示的标题一般直接以“XX提示”文种名称为题目。(2)正文

提示的内容，一般包括提示的目的、原因和具体事项等。如因台风来临，提醒住户注意安全防范事项等。(3)落款

写明提示的单位名称和提示日期，加盖公章，并可注明联络地址和联络人。3．启事的写法

启事一般包括标题、正文和落款三个部分。(1)标题

启事标题有多种写法。有的只写文种，省去事由等项，如“启事”，或“紧急启事”；有的只写事由，不写文种，如“招领”和“招工”；有的写明事由和文种，如“寻人启事”和“开业启事”；有的写明单位和文种，如“XX公司启事”。(2)正文

写明启事的内容，一般包括启事目的、原因、具体事项和要求等。如果内容较多，可分条列项，逐一写明。如招聘启事，应写明招聘基本情况、招聘对象、应聘条件、招聘待遇和招聘方法等。(3)落款

写明启事单位名称或个人姓名和启事日期。重要的启事要加盖公章，并注明联络地址和联络人。4．海报的写法

海报的结构一般包括标题、正文和落款三个部分。(1)标题

标题有如下几种写法：

第一，直接以“海报”文种名称为题目；

第二，以事由或活动名称为题，如《国庆文艺晚会》、《足球比赛》等；

第三，由单位名称和事由组成标题，如《XX公司首届服装设计表演赛》、《XX博物馆举办大型根雕、石玩、盆景展览》。

(2)正文

正文一般应写明开展什么活动，举办什么事项，如举办晚会，要写明表演单位、时间和地点等，举办报告会要写明报告题目、报告人、地点和时间等。(3)落款

落款应写明举办单位或演出单位和日期，还可注明联系电话和联系人。如果标题已写上单位，这里可省略。5．好消息的写法

好消息的结构一般包括标题、正文和落款三个部分。(1)标题

标题一般直接以“好消息”文种名称为题目。(2)正文

正文是好消息的中心，一般应写明是哪方面的消息，有些什么优惠(卖点)等，并应交代清楚具体的时间、地点和组织者(举办者)等。(3)落款 落款应写明组织者(举办者)和日期，还可注明联系电话和联系人。综合练习题

某住宅小区准备在五一期间举行一次业主联谊会，主要内容是

1、请一位理财专家介绍家庭理财知识

2、公布小区评选出的家庭理财能手

3、现场举行抽奖活动，分别设一、二、三等奖各一名

4、某一家银行现场办理个人消费信用卡登记

请根据以上资料，从活动主办方（物业管理企业）的角度，按照有关要求，撰写一份给全体业主的通知。

第五篇：物业管理实务精讲班第15讲讲义

物业管理实务精讲班第15讲讲义

共用设施设备的运行管理第七章

房屋及设施设备管理

第三节

共用设施设备的运行管理

一、制订合理的运行计划

根据设施设备和物业的实际情况所制订的合理使用计划，应包括开关机时间、维护保养时间、使用的条件和要求等方面的内容，如电梯的运行时间、台数和停靠楼层，中央空调机组的开关机时间和制冷量、供应范围和温度，路灯或喷泉的开关时间等。这些内容会根据具体物业的实际情况和季节、环境等因素的变化而有所区别，以满足安全、使用、维护和经济运行方面的需要。

二、配备合格的运行管理人员

物业管理企业应根据设施设备的技术要求和复杂程度，配备相应工种的操作者，并根据设备性能、使用范围和工作条件安排相应的工作量，确保设施设备的正常运行和操作人员的安全。必须采取多种形式，对职工进行多层次的培训，培训内容包括技术教育、安全教育和管理业务教育等，目的是帮助职工熟悉设施设备的构造和性能。操作人员经培训考核合格后，才能独立上岗操作相关工作专业的设备。供配电、电梯、锅炉运行等特殊工种还须经政府主管部门组织考核发证后凭证上岗。

三、提供良好的工作环境

工作运行环境不但与设施设备的正常运转，减少故障，延长使用寿命有关，而且对操作者的情绪也有重大影响。为此，应安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装置，配备必要的测量、保险、安全用仪器装置，还应有良好的照明和通风设备等。

四、建立健全必要的规章制度

(1)实行定人、定机和凭证操作设备制度，不允许无证人员单独操作设备，对多人操作的设施设备，应指定专人负责。

(2)对于连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度。(3)操作人员必须遵守设施设备的操作和运行规程。

五、设施设备的状态管理(一)设备的检查

设备的检查就是对其运行情况、工作性能、磨损程度进行检查和校验，通过检查可以全面掌握设备技术状况的变化和劣化程度，针对检查发现的问题，改进设备维修工作，提高维修质量和缩短维修时间。

按检查时间的间隔，通常分为日常检查和定期检查：日常检查是操作人员每天对设备进行的检查，在运行值班巡视中实施；定期检查是在操作人员参加下，由技术人员按计划定期对设备进行的检查，属定期维护保养内容。(二)设备的状态监测

设备的状态监测分为停机监测和不停机监测(又称在线监测)，是在设备运行使用过程中通过相关的仪器仪表所指示的参数，直接或间接地了解掌握设备的运行情况和设备自身状态。设备的状态监测应根据不同的检测项目采用不同的方法和仪器，通常采用的方法有直接检测、绝缘性检测、温度检测、振动和噪声检测、泄漏检测、裂纹检测和腐蚀检测等。

(三)定期预防性试验

对动力设备、压力容器、电气设备、消防设备等安全性要求较高的设备，应由专业人员按规定期限和规定要求进行试验，如耐压、绝缘、电阻等性能试验，接地、安全装置、负荷限制器、制动器等部件试验，发电机启动、消防报警、水泵启动，管道试水等系统试验。通过试验可以及时发现问题，消除隐患，安排修理。(四)设备故障诊断技术

在设备运行中或基本不拆卸的情况下，采用先进的信息采集、分析技术掌握设备运行状况，判定产生故障的原因、部位，预测、预报设备未来状态的技术，称为故障诊断技术。设备诊断技术是预防维修的基础，目前应用中的技术手段主要是红外线温度检测、润滑油品化学分析、噪声与振动频谱分析、超声与次声波检测以及计算机专家分析与故障诊断系统等。设备故障诊断技术在设备综合管理中具有重要的作用，主要表现在：

(1)它可以监测设备状态，发现异常状况，防止突发故障和事故的发生，建立维护标准，开展预防性维修和改善性维修；

(2)较科学地确定设备修理间隔期和内容；(3)预测零件寿命，搞好备件管理。

六、节能管理

(一)采用管理手段节能降耗

通过各种管理手段，在不投资或少量投资的情况下杜绝能源浪费，减少各种非正常的能源消耗，是一种最经济的节能方式。能源消耗可以用下式表达： ∑Wn＝Wb+Wc+Ws+Wf+Wsb 式中

∑Wn——设备系统的综合能耗量； Wb——设备(或产品)标准能耗；

Wc——操作人员非正常操作浪费的能源； Ws——因维护保养不善设备损坏造成的能耗； Wf——传输、保管及其他非正常消耗； Wsb——设备状况不良，运行中浪费的能源。

以上除Wb外，其余均属浪费掉的能源，因此，节能的主要任务，就在于用各种管理手段，减少这些能源的浪费。具体措施包括：

(1)落实组织和管理体系。要建立有物业管理企业领导和业主参加的，覆盖各个管理环节和所有用能设施设备的节能体系。业主和有关物业管理企业领导在财力上、计划上、人力上等的多方面支持是节能工作顺利开展的根本保证。

(2)加强节能宣传和培训，树立节能意识。加强对各级管理人员、技术人员和操作工的培训。要系统地对上述人员进行能源科学管理知识、热工基础理论和节能技术改造途径等方面的教育，使其增强责任感和紧迫感。

(3)建立能源消耗的计划和考核制度。要做到能源有计划的使用与消耗，据物业设施设备的运行要求与性质，准确测算各年、季、月的能源需要量，确定能源考核标准。

(4)在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用。这样可以减少设备的能量相对损失，减少固定能耗部分。

(5)调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间。

(6)合理设定运行参数(如空调温控点)，既保证正常使用功能，又节省能源。(二)采用技术改造节能

技术改造节能也称为投资性节能，通过对设备或工艺进行局部或全部改造，必要时包括对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平，降低能源消耗。在设备和技术状况一定的情况下，采取管理手段节能是有一定限度的。由能源消耗表达式可见，当一切浪费的能源都得到了控制，剩下的就是设备或产品的合理消耗，这时以管理手段节能就达到了极限，要进一步提高节能水平，还可以靠改造和更换设备及技术。

由于技术和工艺的改进，一方面可以使标准耗能状况大幅度下降，即改变了Wb；另一方面，在新设备、新工艺的条件下，又会产生新的非正常消耗。例如，由于工人的技术熟练程度不足、设备未达到最佳状态及未合理使用等原因，又会造成新的浪费，就需要通过管理手段来逐步提高、解决问题。由于管理水平的提高，管理节能效益也会不断提高，又会进一步提出需要解决的技术问题。通过科技进步，解决了生产中的技术问题或提高了技术水平，又会促进管理水平的提高。房屋及设施设备的节能管理，必须将管理手段和技术改造两者有机结合，方能达到最佳效果。除了上述所列的方法外还有许多具体方法，设施设备管理人员可在不影响物业正常合理使用的前提下，根据实际情况采用相应的措施，实事求是，因地制宜。

房屋及共用设施设备维护管理项目的外包控制

第四节

房屋及共用设施设备维护管理项目的外包控制

一、共用设施设备外包的选择

由于技术的不断发展，共用设施设备的技术含量、复杂化程度也越来越高，对物业管理企业的设施设备管理提出了更高的要求。为了达到最佳和最经济的管理状态，实现共用设施设备系统的维护、保养，物业管理企业要进行综合的评估确认，在此基础上选择和确定适合本企业特点的管理维护方式。目前常见的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。(一)项目外包分析

如果物业管理企业采用外包模式，则可从以下几个方面进行综合分析：(1)物业管理企业的管理规模；

(2)所管物业中共用设施设备的复杂程度及数量情况；(3)设施设备的生产年代、技术先进程度；

(4)政府部门对此类设施设备系统管理的技术、标准要求；(5)自行管理此类设施设备的技术难度、管理风险大小；

(6)设施设备生产厂家的技术服务情况，包括维修网点的分布、服务及时性、技术垄断程度等；(7)市场上此类设施设备管理维护技术人员的供求情况、社会平均工资水平；

(8)本地市场能够提供系统分包服务的专业机构发展的成熟度，包括从业机构数量情况、技术水平、服务价格、业务规模、企业信誉、经济实力等。(二)承包方评估

如果需要将设施设备业务实行外包管理模式，就应选择在服务质量和服务价格方面均满足企业需要的合格承包方。通常要从以下几个方面对承包方进行评估：(1)企业品牌状况；(2)企业规模；(3)资信信誉；

(4)技术能力(是否具备相关许可、技术资质证书等)；(5)企业质量保证能力(如是否有质量保证体系)；(6)管理维护计划、标准；(7)预算价格、付款方式。

在评估时应注意：选取多家单位进行综合价格比较；同等条件下原承包方优先；不以价格为惟一选择标准；评估参与人与承包方有特殊关系时应予回避；秉承公开、公正、公平的原则；根据分包项目的内容，选择采取资料审核、现场考察、分项评分、逐级审核、评估会议等方式对承包方进行评估。

二、共用设施设备外包管理合同的签署和外包控制(一)订立外包管理合同应注意的事项

由于设施设备的重要性和发生故障所产生的损失和影响可能较大，在合同起草和签订过程中，应特别注意以下几个方面：

(1)在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致。

(2)在合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷。

(3)应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验。

(4)委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况，保证设施设备历史资料的完整性。(二)外包管理合同实施应注意的问题

(1)建立针对承包方的检查监控制度并落实专人负责实施。

(2)建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题。

(3)建立定期效果评估制度。对评估过程中发现的较大或普遍存在的问题，以书面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。

(4)定期对承包方基本情况全面更新，以及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同。

供配电、给排水系统的管理

第五节

几种典型设施设备的管理

一、供配电系统(一)种类

物业的供电种类按供电方式的不同分为高压供电和低压供电；按供电回路数目的情况分为单回路供电和多回路供电；按备用电源情况分为无自备电源供电和有自备电源供电；按供电性质分为长期供电和临时供电。(二)管理工作主要内容

(1)配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。

(2)制订严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。

(3)建立供配电系统技术档案。

(4)配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗晶等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。

(5)定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。

(6)建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电。(7)要建立火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施。(8)做好节约用电工作，降低损耗。

(9)限电、停电要提前通知业主、物业使用人。

(10)供配电运行可建立24小时值班制度，发生故障时应能及时组织力量抢修，尽快恢复电力供应。

(11)定时对备用电源进行检查，对蓄电池进行充电，对备用发电机进行运行试验。(12)重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量。

(13)进行公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。

二、给排水系统(一)种类

(1)给水系统可分为生活给水、消防给水、中水和热水系统。(2)排水系统可分为：

1)污水系统，用于排放便溺用卫生器具排出的污水和人们日常生活中的洗涤用水。有的建筑物还分为粪便污水管道和生活废水管道，分别排出便溺用卫生器具的污水和洗涤用水。2)雨水系统，用于排除屋面雨、雪水。

3)工业废水系统，用于排除工业企业生产过程中排出的生产废水和生产污水。(二)管理工作主要内容

(1)建立给排水管理队伍，负责小区范围内室内外给排水设备、设施的运行管理和维修保养工作。(2)建立给排水运行管理和维修保养管理制度。

(3)建立给排水工程技术档案，特别要收集保存好隐蔽的和地下的工程、管道的图纸资料。(4)配备必要的工具和安全防护用品，准备相应数量的零备件和易损易耗品。(5)制订供水计划，保证供水的水压、水质。如需限水、停水，则要提前通知用户。

(6)有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施，每年雨季来临前要清理疏通排水工程。

(7)做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。积极协助用户安排合理的用水计划。(8)对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算，为管理费的收取提供依据。(9)定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。(三)注意事项

(1)应保证消防用水的基本储备。

(2)北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故。

(3)餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定清理化粪池和隔油池，防止污水管道堵塞。

(4)采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放，不允许污水通过雨水管道排放。