第六节 房地产权属登记制度与政策
大纲要求：
房地产登记制度；
房地产权属登记。
知识点一：房地产登记制度
一、房地产登记制度概述
（一）房地产登记概念
房地产登记制度是现代物权法中的一项重要制度。
房地产登记，是指房地产登记机构依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。
（二）房地产登记制度的类型
根据登记的内容和形式不同，各国房地产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。
1．契据登记制
契据登记制的理论基础是对抗要件主义。契据登记制认为，当事人关于房地产权利在相关合同中的设定、变更和解除，凭据有关合同、票据和税据进行实证，行政登记没有证据效力。
政府行政主管部门虽然要求房地产权利人进行权属登记，但注重要求权利人提供形式要件，对所提供形式要件的真实性、合法性不做实质性审查。
契据登记制度所进行的房地产权属登记，只具有公示力，而无公信力。契据登记制度注重当事人订立的和约，房地产权属方面的合同一经生效，当事人之间的债权与物权即同时成立。
发生的房地产权利争议，最终取决于法院审理后的确认，不以政府登记的房地产权利为准，政府登记机关也不承担登记责任。
2．产权登记制
产权登记制度的理论基础是成立要件主义。在产权登记制度下，政府登记机关既要求房地产权利人提供法定形式的登记要件，又要对所提供形式要件的真实性、合法性进行实质性审查。经行政审查无误的，给予房地产权利登记，并颁发有关权属证件。政府颁发的房地产权属证件不仅具有公信效力，而且政府登记机关对登记确认的房地产权属负有证明义务，房地产权利人可以依据政府颁发的权属证件，行使确认的权能。
产权登记制下，如果发生房地产行政确权争议，必须通过行政诉讼解决争议，政府行政机关同时承担登记责任。经行政诉讼，如果政府行政机关登记确权有误，司法部门也不代行行政权，而是判决行政登记机关撤销确权决定，由行政机关根据查明的事实做出新的房地产权属登记决定。
（三）我国的房地产权属登记制度
我国的房地产权属登记制度基本采用产权登记制度，主要表现在以下四个方面：
(1)法律要求房地产权利人必须按期进行房地产权属登记，对违反登记规定的给予行政处罚。
(2)对权利申请人提供的文件进行实质性的审查，只有房地产权属清楚、证据齐全的，才予登记核准，不符要求的不予登记。
(3)实行房地产权属发证制度，颁发的权属证件受法律保护，具有公信力，是房地产权利人进行房地产活动的凭证。
(4)法律确认房地产权属证件效力，撤销权属证件需经法律程序。
（四）房地产权属登记的意义
1．房地产权属登记是保护房地产权利人的需要
2．房地产权属登记是保证房地产交易安全的需要
3．房地产权属登记是房地产管理的基础工作
4．房地产权属登记是城市规划、建设和管理的科学依据。
（五）房地产登记的原则
1．权利主体一致的原则
2．属地管理原则
知识点二：房屋权属登记（轮换考点）
（一）房屋权属登记的种类（六项）
1．总登记
总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。房屋登记机关认为需要对房屋权属进行总登记时，经过县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。总登记、验证、换证的期限，由县级以上地方人民政府具体规定。凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。
2．初始登记
(1)初始登记即指对房屋产权进行的原始登记。一般有三种情况。
一是新建房屋进行的初始登记；
二是集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记；
三是城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。
(2)新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。
申请人应当提交的文件有：
①用地证明文件或者土地使用产权；②建设用地规划许可证；③建设工程规划许可证；④施工许可证；⑤房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。
(3)集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自土地权属性质变更之日起30日内，向登记机关提交土地权属性质变更证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。
3．转移登记
转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记。房屋买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并，以及以房地产作价入股、与他人成立企业法人，致使房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的。以上情况房屋所有权主体都会发生转移。
当事人申请转移登记的，应当自房屋所有权主体转移事实发生之日起90日内申请转移登记。
权利人申请转移登记，应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、当事人身份证明，以及与房屋转让情况相关的证明文件。
4．变更登记
变更登记是针对房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。房屋状况发生变化包括房屋坐落地点名称和门牌号码的变更，也包括房屋因添建、改建、部分拆除所发生的物理状况变更。权利人申请变更登记，应当自变更事实发生之日起30日内提出申请，并提交房屋权属证书以及相关的证明文件。
5．他项权利登记
他项权利是指当事人针对房屋所设定的，除房屋所有权以外的其他权利。由于承租权周期暂短，变化很快，目前房地产行政主管部门不作为房屋产权管理机构的登记事项，仅由房屋交易管理机构做房屋租赁备案登记。
申请房屋他项权利登记，权利人应当自他项权利成立之日起30日内提出申请，并提交房屋权属证书，和设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书，以及相关的证明文件。
6．注销登记
注销登记即是指房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满等情况，对房屋档案记载的房屋权属情况所办理的注销手续。
原权利人应当于发生房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满之日起30日内申请注销登记。申请办理注销登记，应当提交房屋权属证书、房屋他项权利证书，以及房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满的有关合同、协议和相关文件。
（二）房屋登记的基本要求（常考点）
1．以共同申请为原则，以单方申请为例外
2．以查验申请资料为主，实施必要的实地查看
3．按房屋基本单元进行登记
（三）房屋权属登记程序与处理规则
1．房屋权属登记程序
房屋所有权登记按照房屋所有权人，以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。
登记机关自受理登记申请之日起7日内决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，书面通知申请人。经登记机关审查登记申请，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记，在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。
2．房屋权属登记处理规则
(1)登记机关依法直接代为登记。
以下情况由登记机关代为进行房屋权属登记：
①依法由房地产行政主管部门代管的房屋；②无人主张权利的房屋；③法律、法规规定的其他情形。其中，房地产行政主管部门代管的房屋，是指由政府依据法律程序和有关政策代行管理的房屋，不包括房屋所有权人依据民法规定委托代管的房屋。由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书。
(2)暂缓登记。
以下情况申请人可以申请暂缓登记：
①因正当理由不能按期提交证明材料的；
②按照规定需要补办手续的；
③法律、法规规定可以准予暂缓登记的。
(3)不予登记。
下列情况登记机关不予登记：
①属于违章建筑的；
②属于临时建筑的；
③法律、法规规定的其他情形。
(4)注销房屋权属证书。
下列情况登记机关有权注销房屋权属证书：
①申报不实的；②涂改房屋权属证书的；③房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；④因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。注销房屋权属证书，由登记机关作出书面决定送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。
（四）房屋登记簿和房屋权属证书
1．房屋登记簿
房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋基本情况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。
房屋登记簿记载内容主要为：
(1)房屋自然状况部分；(2)房屋权利状况部分；(3)补换证记录部分；(4)限制情况部分；(5)其他情况部分。登记簿可以采取电子介质，也可以采用纸介质。
根据《房屋登记簿管理试行办法》和《房地产登记技术规定》的要求，房屋登记簿由房屋登记机构永久保存并妥善保管。
登记簿如有损毁，房屋登记机构应及时补造。
2．房屋权属证书
房屋权属证书有以下三种：
(1)《房屋所有产权》。
由房屋所有权人收执。
(2)《房屋共有产权》。
共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有产权书，其余共有人各执房屋共有产权书1份。房屋共有产权书与房屋所有产权书具有同等的法律效力。
(3)《房屋他项产权》。
由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。
房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。
单选例题
1.规定房屋权属总登记、验证、换证期限的部门是()。
a．县级以上人民政府
b．县级以上人民政府房地产管理部门
c．县级以上人民政府土地和房屋管理部门
d．县级以上人民政府土地管理部门
答案：a
2.当事人申请转移登记的，应当自房屋所有权主体转移事实发生之日起()内申请转移登记。
a．30
b．60
c．90
d．180
答案：c
3.房屋的权属登记可以分为（）。
a．总登记
b．初始登记
c．转移登记
d．变更登记
e．权利登记
答案：abcd
4.我国房屋权属登记的种类包括()。
a．总登记和初始登记
b．转移登记和变更登记
c．他项权利登记和注销登记
d．房屋使用权登记
e．国有土地所有权登记
答案：abc
5.房屋权属证书的种类包括()。
a．房屋所有权证
b．房屋共有权证
c．房屋他项权证
d．房屋使用权证
e．房屋租赁权证
答案：abc
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