物业管理基本制度与政策精讲班第13讲课件讲义

第一篇：物业管理基本制度与政策精讲班第13讲课件讲义

物业管理基本制度与政策精讲班第13讲课件讲义（环球职业教育在线）物业管理基本制度与政策精讲班第13讲讲义

内容提要和考试要求

一、内容提要

1．业主的权利

2．业主的义务

3．业主大会的组成4．业主大会的性质

5．成立业主大会的限制和选择

6．业主大会的筹备

7．筹备业主大会的工作要求

8．业主大会的成立

9．业主大会的职责

10．召开业主大会临时会议的三种情况

11．业主大会的表决规则

12．业主委员会的性质

13．业主委员会的职责

14．业主委员会的备案

15．业主委员会委员的资格条件

16．业主委员会委员的资格终止

17．业主委员会会议的规范

18．业主大会、业主委员会的限制性要求

二、考试目的和考试要求

（一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度的掌握程度，以及对相关政策必要性和具体内容的理解、熟悉程度和应用能力。

（二）考试基本要求

掌握：业主大会的职责和表决规则，业主委员会的职责。

熟悉：业主的权利和义务。

了解：筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会委员的资格条件。

业主大会制度、业主

第三章物业管理的基本制度(一)

第一节业主大会制度

业主大会制度是《物业管理条例》规定的一项重要制度，在《条例》实施以前，大多采用业主委员会制度，从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理的发展起到过一定的促进作用。但在实践中，也存在一些问题。如有的住宅小区业主委员会与物业管理企业相互勾结，少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益，也随意解聘物业管理企业或不当利用公共设施经营的决定，导致矛盾产生。鉴于以上问题，在《条例》中，确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。这一制度有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。

一、业主

(一)业主的概念

《条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。由于我国实行房屋所有权与土地使用权归属同一个主体的原则，拥有了房屋的所有权在事实上就拥有了与房屋相配套的设备、设施和相关场地的相关权利。这一点在新颁布的《物权法》体现特别明确。

现实物业管理中，具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。

总共十项权利，这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现，比如说“1．接受物业管理企业提供的服务”

单个业主可以享有，“3．制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议” 只能通过业主大会来实现。

1．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务

物业服务合同是业主与物业管理企业之间约定双方权利与义务的协议。物业服务合同签订后，物业管理企业负有向业主提供合同所约定服务的义务，业主在支付了合同所约定的物业服务费用后，享有接受物业管理企业提供服务的权利。

2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议

业主大会会议是业主大会开展工作的基本形式。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。作为业主大会的成员，业主享有提议召开业主大会会议的权利。《条例》第十三条规定：经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主有对物业管理有关事项提出建议的权利，促使物业管理能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。

3．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议

业主公约、业主大会议事规则是规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约。这些规约在生效以后对物业管理区域内全体业主都有约束力，而且这些规约的规定事关全体业主的共同利益，因此每一位业主都有参与制定和修改这些规约的权利。当业主认为有必要制定业主公约、业主大会议事规则，或者认为现有业主公约、业主大会议事规则有不完善的地方，可以提出自己有关制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。

4．参加业主大会会议，行使投票权

业主对物业管理区域内重大事项的决定权，是通过参加业主大会会议，在会议上行使表决权的方式来行使的。只要具有业主身份，就具有参加业主大会会议的权利。在业主大会会议上，首次业主大会会议上投票权的具体办法，由省、自治区、直辖市制定，其他则由业主大会议事规则约定的办法，对列入会议议程的各项物业管理事项进行投票，作出体现全体业主共同意志的决定。

5．选举业主委员会委员，并享有被选举权

业主委员会是业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项，并就物业管理区域内的一般性日常事务作出决定。它由一定数量的业主代表，即业主委员会委员组成。业主委员会委员从业主中选举产生，作为业主的代言人履行具体职责，为全体业主服务。每一位业主都有选举符合自己意愿的业主委员会委员的权利，同时业主作为业主大会的成员也都享有被选举为业主委员会委员的权利。

6．监督业主委员会的工作

业主委员会是业主大会的执行机构，它的工作直接关系到每一位业主的切身利益。由于业主委员会委员也具有个人利益，可能会怠于行使业主大会赋予它的职责，有些素质不高的业主委员会委员甚至可能会作出损害业主利益的行为。为了防止这种业主委员会委员侵害业主权益情况的发生，督促业主委员会委员更好地履行职责，保护业主的合法权益，应当保证业主对业主委员会委员享有监督权。如业主有权对业主委员会的工作提出批评和建议；有权知晓业主委员会的运作情况；有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由；有权查询业主委员会保存的各项档案文件；有权制止并要求业主委员会纠正其不符合法律或者规约的行为等。业主对业主委员会的工作行使监督权有利于业主委员会规范、健康地运作。

7．监督物业管理企业履行物业服务合同

物业管理企业是基于和业主之间的物业服务合同，为业主提供服务的经营主体，与业主处于物业管理法律关系的相对方。业主有权对物业管理企业履行物业服务合同的情况进行监督。如业主有权对物业管理企业履行合同的情况提出批评与建议；有权查询物业管理企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料；有权监督物业管理企业的收费情况；有权要求物业管理企业对违反合同的行为进行改正；等等。业主对物业管理企业的监督权有利于物业管理企业更好地履行物业管理服务。

8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权

物业共用部位、共用设施设备和相关场地，与业主所拥有的物业不可分割，业主对拥有物业进行占有、使用、收益和处分，不可避免地要牵涉到对物业共用部位、共用设施设备的使用。业主和物业管理企业可以在不损害业主共同利益的情况下，依法对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行使用。但这种使用不能侵害全体业主的合法权益，因此，每一个业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用的情况享有知情与监督的权利。

9．监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用

物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是在物业产权多元化的情况下，为了保证房屋的维修和正常使用，依照国家规定建立的专门性资金，专项维修资金属于业主所有（业主容易忽视对专项维修资金)的管理和使用，其是否完好，运行是否正常，不仅关系到相邻物业，整幢楼，甚至整个物业管理区域物业的正常维护和使用，关系到全体业主的共同利益。因此，专项维修资金的使用和管理，必须受到业主严格的监督，以防止专项维修资金被挪用，使其得到合理的使用。业主在专项维修资金的收取、使用、续筹、代管等各个环节都享有监督权。

10．法律、法规规定的其他权利

除以上权利外，业主还享有法律、法规规定的其他方面权利。如在物业受到侵害时，有请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的权利；有对物业维护、使用等方面的规章制度、各项报告、提案进行审议的权利；有为维护业主合法权益进行投诉和控告的权利等。

(三)业主的义务

权利就有义务，业主在物业管理活动中享有一定权利的同时还应当履行一定的义务。《条例》规定业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有：

1．遵守业主公约、业主大会议事规则

2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度

3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定

4．按照国家有关规定交纳专项维修资金

5．按时交纳物业服务费用

6．法律、法规规定的其他义务

业主公约是由全体业主共同制定的对全体业主具有普遍约束力的规范，是共同性约定和承诺。可能有的业主会说，我没参加开业主大会，或者说我本人不同意，是不是可以不遵守业主公约，哪是不可能的。物业管理区域内的任何业主，都必须遵守业主大会制定的业主公约和业主大会议事规则。少数必须服从多数

业主大会议事规则是业主大会运行应当遵循的规则，它应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定

5．按时交纳物业服务费用

物业管理服务行为是一种市场行为，应当遵循等价有偿的市场原则这句话在第一章讲过，书中反复强调，要引起考生注意。

注意：业主十项权利，六项义务是大纲中要求熟悉的内容，容易也多项选择题。业主的权利和义务每一项要记全了，如业主应当履行的义务

“1．遵守业主公约、业主大会议事规则”“3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定”。

业主大会的组成、筹备等

二、业主大会

为了维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行，《条例》确立了业主大会制度，由业主大会决策、业主委员会执行的。

(一)业主大会的组成和性质

(二)业主大会的筹备与成立

1．成立业主大会的限制和选择

一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会。对于由众多业主构成的物业管理区域，只有成立业主大会才能民主解决物业管理的公共事项；对于业主数量很少的物业管理区域，比如一个人或几个人，业主共同商讨物业管理问题很方便，业主大会成立与否并不影响业主关于物业管理的民主决策，因此，这样的物业管理区域，可以不成立业主大会。《条例》规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”例如，有的大厦建筑规模很大，连同配套建筑和设施构成独立的物业管理区域，但大厦产权统属一人或几人，业主只有一个或几个，这样的大厦就可以不成立业主大会。业主大会仅仅是业主民主决策一种组织形式，《条例》规定业主大会制度，是为了保障众多业主的公众权益不受损害，只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，由物业管理区域的全体业主决定。

2．业主大会的筹备（了解的内容）

(1)成立业主大会筹备组

业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组。业主大会筹备组负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

(2)业主大会筹备组的工作内容

①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

②参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案)；

③确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；④确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

⑤做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

(3)筹备业主大会的工作要求

①业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告；

②公告《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案)的同时，应当将

业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告；

③确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准；

④业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体确定标准和方式，可参照省、自治区、直辖市制定的实施办法进行。

3．业主大会的成立

业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会的会议议程一般包括以下内容：

(1)报告业主大会的筹备工作情况；

(2)宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数；

第二篇：物业管理基本制度与政策精讲班第10讲讲义

物业管理基本制度与政策精讲班第10讲讲义

收费管理之收费形式

(二)物业服务收费形式（重点）

1．包干制收费形式 《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。包干制收费形式下，业主按照物业服务合同支付固定的物业服务费用后，物业管理企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。换句话说，就是物业管理企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业管理企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。

包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。在收费率偏低时，容易导致物业管理企业亏损；在市场不规范时，个别物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。

2．酬金制收费形式

《物业服务收费管理办法》规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担，物业管理企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。为保证实施物业管理服务所需费用，酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定，先行向物业管理企业预付物业服务支出。物业服务支出为所交纳的业主所有，物业管理企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。根据《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业，应当履行以下义务：

(1)物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；

(2)业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复；

(3)物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

收费管理之服务成本构成(三)物业管理服务成本构成（重点）

包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，—般包括以下部分：

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

(3)物业管理区域清洁卫生费用；

(4)物业管理区域绿化养护费用；

(5)物业管理区域秩序维护费用；

(6)办公费用；

(7)物业管理企业固定资产折旧；

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

(9)经业主同意的其他费用。

物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用等项从维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

收费管理之服务费缴纳和代收代交

(四)物业服务费的缴纳和督促

1．非业主使用人的交费责任

业主缴纳物业服务费用是最普遍的现象。业主是物业的所有权人。在物业管理活动中，物业管理企业受业主委托，对业主的物业进行管理，为业主提供服务，因此，业主理所当然的应当向物业管理企业支付相应服务费用。在现实生活中，业主拥有的物业，不一定为业主所占有和使用。当业主将其物业出租给他人或者交由他人使用时，业主可以和物业使用人约定，由物业使用人缴纳物业服务费用。《条例》进一步规定，业主负连带缴纳责任。所谓连带缴纳责任，是指当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业管理企业可以直接请求业主支付物业服务费用。

2．未交付房屋的交费主体

在一个物业管理区域内的新建物业，产权的多元化需要一个过程。在建设单位销售物业之前，建设单位是惟一的业主。如果建设单位聘请了物业管理企业实施前期物业管理服务的，应当支付物业管理服务费用。《条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由业主缴纳。

3．业主委员会对欠费业主的督促义务

按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金，应当是业主自觉履行的义务。但现实中，业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳服务费用或者服务资金的情况也客观存在，有些物业管理区域业主欠交物业费的情况甚至相当严重。

为维护物业管理活动的交易秩序，《条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。对拒不交费的业主，物业管理企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。依法追缴的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或向人民法院起诉解决。

(五)代收代交费用

一般而言，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间，是一种合同关系。作为合同当事人，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当按照法律的规定和合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。物业管理企业并不是合同的当事人，没有义务向公用事业单位支付这些费用，也没有权利向业主收取这些费用。

物业管理企业可以接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的委托，代收有关费用。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托物业管理企业代收费的，两者之间是一种委托合同关系。物业管理企业有权根据自身经营状况，决定是否接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托，这些单位无权强制要求物业管理企业代收有关费用。就代收费用而言，物业管理企业有权向供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位收取报酬，但向业主收取费用，没有任何依据。

根据上述情况，《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业管理企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”《物业服务收费管理办法》进一步明确：“物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费。”

例题：

4、根据《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业，应当履行以下义务：（多选题:ACD）

A． 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；

B． 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算，并每半年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；

C． 业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复；

D．物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

E．业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况通过业主大会的形式提出质询时，物业管理企业应当及时答复；

第三篇：物业管理基本制度与政策讲义 第27讲第六节

第六节  房地产权属登记制度与政策

大纲要求：

房地产登记制度；

房地产权属登记。

知识点一：房地产登记制度

一、房地产登记制度概述

（一）房地产登记概念

房地产登记制度是现代物权法中的一项重要制度。

房地产登记，是指房地产登记机构依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。

（二）房地产登记制度的类型

根据登记的内容和形式不同，各国房地产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。

1．契据登记制

契据登记制的理论基础是对抗要件主义。契据登记制认为，当事人关于房地产权利在相关合同中的设定、变更和解除，凭据有关合同、票据和税据进行实证，行政登记没有证据效力。

政府行政主管部门虽然要求房地产权利人进行权属登记，但注重要求权利人提供形式要件，对所提供形式要件的真实性、合法性不做实质性审查。

契据登记制度所进行的房地产权属登记，只具有公示力，而无公信力。契据登记制度注重当事人订立的和约，房地产权属方面的合同一经生效，当事人之间的债权与物权即同时成立。

发生的房地产权利争议，最终取决于法院审理后的确认，不以政府登记的房地产权利为准，政府登记机关也不承担登记责任。

2．产权登记制

产权登记制度的理论基础是成立要件主义。在产权登记制度下，政府登记机关既要求房地产权利人提供法定形式的登记要件，又要对所提供形式要件的真实性、合法性进行实质性审查。经行政审查无误的，给予房地产权利登记，并颁发有关权属证件。政府颁发的房地产权属证件不仅具有公信效力，而且政府登记机关对登记确认的房地产权属负有证明义务，房地产权利人可以依据政府颁发的权属证件，行使确认的权能。

产权登记制下，如果发生房地产行政确权争议，必须通过行政诉讼解决争议，政府行政机关同时承担登记责任。经行政诉讼，如果政府行政机关登记确权有误，司法部门也不代行行政权，而是判决行政登记机关撤销确权决定，由行政机关根据查明的事实做出新的房地产权属登记决定。

（三）我国的房地产权属登记制度

我国的房地产权属登记制度基本采用产权登记制度，主要表现在以下四个方面：

(1)法律要求房地产权利人必须按期进行房地产权属登记，对违反登记规定的给予行政处罚。

(2)对权利申请人提供的文件进行实质性的审查，只有房地产权属清楚、证据齐全的，才予登记核准，不符要求的不予登记。

(3)实行房地产权属发证制度，颁发的权属证件受法律保护，具有公信力，是房地产权利人进行房地产活动的凭证。

(4)法律确认房地产权属证件效力，撤销权属证件需经法律程序。

（四）房地产权属登记的意义

1．房地产权属登记是保护房地产权利人的需要

2．房地产权属登记是保证房地产交易安全的需要

3．房地产权属登记是房地产管理的基础工作

4．房地产权属登记是城市规划、建设和管理的科学依据。

（五）房地产登记的原则

1．权利主体一致的原则

2．属地管理原则

知识点二：房屋权属登记（轮换考点）

（一）房屋权属登记的种类（六项）

1．总登记

总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。房屋登记机关认为需要对房屋权属进行总登记时，经过县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。总登记、验证、换证的期限，由县级以上地方人民政府具体规定。凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。

2．初始登记

(1)初始登记即指对房屋产权进行的原始登记。一般有三种情况。

一是新建房屋进行的初始登记；

二是集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记；

三是城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。

(2)新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。

申请人应当提交的文件有：

①用地证明文件或者土地使用产权；②建设用地规划许可证；③建设工程规划许可证；④施工许可证；⑤房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

(3)集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自土地权属性质变更之日起30日内，向登记机关提交土地权属性质变更证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。

3．转移登记

转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记。房屋买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并，以及以房地产作价入股、与他人成立企业法人，致使房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的。以上情况房屋所有权主体都会发生转移。

当事人申请转移登记的，应当自房屋所有权主体转移事实发生之日起90日内申请转移登记。

权利人申请转移登记，应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、当事人身份证明，以及与房屋转让情况相关的证明文件。

4．变更登记

变更登记是针对房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。房屋状况发生变化包括房屋坐落地点名称和门牌号码的变更，也包括房屋因添建、改建、部分拆除所发生的物理状况变更。权利人申请变更登记，应当自变更事实发生之日起30日内提出申请，并提交房屋权属证书以及相关的证明文件。

5．他项权利登记

他项权利是指当事人针对房屋所设定的，除房屋所有权以外的其他权利。由于承租权周期暂短，变化很快，目前房地产行政主管部门不作为房屋产权管理机构的登记事项，仅由房屋交易管理机构做房屋租赁备案登记。

申请房屋他项权利登记，权利人应当自他项权利成立之日起30日内提出申请，并提交房屋权属证书，和设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书，以及相关的证明文件。

6．注销登记

注销登记即是指房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满等情况，对房屋档案记载的房屋权属情况所办理的注销手续。

原权利人应当于发生房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满之日起30日内申请注销登记。申请办理注销登记，应当提交房屋权属证书、房屋他项权利证书，以及房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满的有关合同、协议和相关文件。

（二）房屋登记的基本要求（常考点）

1．以共同申请为原则，以单方申请为例外

2．以查验申请资料为主，实施必要的实地查看

3．按房屋基本单元进行登记

（三）房屋权属登记程序与处理规则

1．房屋权属登记程序

房屋所有权登记按照房屋所有权人，以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。

登记机关自受理登记申请之日起7日内决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，书面通知申请人。经登记机关审查登记申请，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记，在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。

2．房屋权属登记处理规则

(1)登记机关依法直接代为登记。

以下情况由登记机关代为进行房屋权属登记：

①依法由房地产行政主管部门代管的房屋；②无人主张权利的房屋；③法律、法规规定的其他情形。其中，房地产行政主管部门代管的房屋，是指由政府依据法律程序和有关政策代行管理的房屋，不包括房屋所有权人依据民法规定委托代管的房屋。由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书。

(2)暂缓登记。

以下情况申请人可以申请暂缓登记：

①因正当理由不能按期提交证明材料的；

②按照规定需要补办手续的；

③法律、法规规定可以准予暂缓登记的。

(3)不予登记。

下列情况登记机关不予登记：

①属于违章建筑的；

②属于临时建筑的；

③法律、法规规定的其他情形。

(4)注销房屋权属证书。

下列情况登记机关有权注销房屋权属证书：

①申报不实的；②涂改房屋权属证书的；③房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；④因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。注销房屋权属证书，由登记机关作出书面决定送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。

（四）房屋登记簿和房屋权属证书

1．房屋登记簿

房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋基本情况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。

房屋登记簿记载内容主要为：

(1)房屋自然状况部分；(2)房屋权利状况部分；(3)补换证记录部分；(4)限制情况部分；(5)其他情况部分。登记簿可以采取电子介质，也可以采用纸介质。

根据《房屋登记簿管理试行办法》和《房地产登记技术规定》的要求，房屋登记簿由房屋登记机构永久保存并妥善保管。

登记簿如有损毁，房屋登记机构应及时补造。

2．房屋权属证书

房屋权属证书有以下三种：

(1)《房屋所有产权》。

由房屋所有权人收执。

(2)《房屋共有产权》。

共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有产权书，其余共有人各执房屋共有产权书1份。房屋共有产权书与房屋所有产权书具有同等的法律效力。

(3)《房屋他项产权》。

由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。

房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。

单选例题

1.规定房屋权属总登记、验证、换证期限的部门是()。

a．县级以上人民政府

b．县级以上人民政府房地产管理部门

c．县级以上人民政府土地和房屋管理部门

d．县级以上人民政府土地管理部门

答案：a

2.当事人申请转移登记的，应当自房屋所有权主体转移事实发生之日起()内申请转移登记。

a．30

b．60

c．90

d．180

答案：c

3.房屋的权属登记可以分为（）。

a．总登记

b．初始登记

c．转移登记

d．变更登记

e．权利登记

答案：abcd

4.我国房屋权属登记的种类包括()。

a．总登记和初始登记

b．转移登记和变更登记

c．他项权利登记和注销登记

d．房屋使用权登记

e．国有土地所有权登记

答案：abc

5.房屋权属证书的种类包括()。

a．房屋所有权证

b．房屋共有权证

c．房屋他项权证

d．房屋使用权证

e．房屋租赁权证

答案：abc

第四篇：物业管理基本制度与政策讲义 第18讲，第四节

第四节  物业承接查验制度

大纲要求：

物业承接查验的定义；

物业承接查验制度的必要性；

物业承接查验应遵循的基本原则和指导思想；

物业承接查验的主要依据和条件；

物业承接查验的内容和程序；

建设单位的义务和责任；

物业服务企业的义务和责任；

物业承接查验记录、协议与备案；

保护业主权益的相关规定。

2010年10月，住房城乡建设部印发了《物业承接查验办法》，将《条例》的有关规定进行细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性，明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务。

知识点一：物业承接查验的定义（常考点）

《物业承接查验办法》第二条规定：“物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。”

物业管理早期实践中，将物业承接查验混同于工程竣工验收的情况较为常见，有必要对二者进行明确的区分。

物业承接查验，是指物业服务企业在承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验，是物业服务企业接受建设单位委托开展前期物业管理工作的前提条件。

工程竣工验收，是指建设工程项目竣工后，开发建设单位会同设计、监理、施工、设备供应等单位，对该工程项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行的全面检验，是承包单位向建设单位交付工程项目的前提条件。

知识点二：物业承接查验制度的必要性

（一）物业承接查验制度是规范前期物业服务合同行为的需要

（二）物业承接查验制度是保护业主物权的需要

（三）物业承接查验制度是促进物业服务行业发展的需要

物业承接查验制度，通过强化建设单位在承接查验工作中的义务和责任，通过加强对物业服务企业在承接查验工作中的指导和协助，最大限度地减少开发建设遗留问题，为前期物业管理活动创造有利条件，以促进物业服务行业的健康发展。

知识点三：物业承接查验制度的基本原则和指导思想

物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。

物业承接查验制度的指导思想如以下4项：

(1)以《合同法》、《物权法》和《物业管理条例》为依据，尊重业主的物权，尊重物业服务企业与建设单位的契约自由；以维护业主的共同利益和物业管理市场秩序为目标，明确房地产行政主管部门的指导和监督职能。

(2)正视前期物业服务合同双方权利义务失衡的现实，平衡建设单位与物业服务企业在物业承接查验中的利益；正视前期物业管理阶段业主大会缺失的现实，发挥物业服务企业在物业承接查验工作中的专业优势。

(3)规范建设单位在物业承接查验中的责任和义务，督促建设单位提高物业共用部位、共用设施设备的建设质量；规范物业服务企业在物业承接查验中的权利和义务，为前期物业管理活动顺利开展创造条件。

(4)强化物业承接查验工作的针对性和实用性，根据以往物业承接查验中存在的问题，有针对性地进行相关制度设计；强化物业承接查验工作的程序性和可操作性，通过具体详细的程序规定和操作规范，指导相关主体在实践中适用实施。

知识点四：物业承接查验的依据和条件

（一）物业承接查验的依据（轮换考点）

实施物业承接查验，主要依据下列文件：

(1)物业买卖合同；

(2)临时管理规约；

(3)前期物业服务合同；

(4)物业规划设计方案；

(5)建设单位移交的图纸资料；

(6)建设工程质量法规、政策、标准和规范。

应当约定物业承接查验相关内容的三个契约性文件。

(1)建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准；

(2)建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定；

(3)建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。

（二）物业承接查验的条件（轮换考点）

在各地取消综合性验收的大背景下，为保证物业硬件符合交付使用条件，为实施物业管理创造有利条件，《物业承接查验办法》规定，实施承接查验的物业，应当具备以下7个条件：

(1)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

(2)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

(3)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

(4)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

(5)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

(6)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

(7)法律、法规规定的其他条件。

知识点五：物业承接查验的内容和程序

（一）物业承接查验的内容（常考点）

物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施、共用设备进行检查和验收。

(1)共用部位。一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

(2)共用设备。一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。

(3)共用设施。一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

（一）物业承接查验的内容（常考点）

建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

（二）物业承接查验的程序（常考点）

物业承接查验按照下列程序进行：

(1)确定物业承接查验方案；

(2)移交有关图纸资料；

(3)查验共用部位、共用设施设备；

(4)解决查验发现的问题；

(5)确认现场查验结果；

(6)签订物业承接查验协议；

(7)办理物业交接手续。

知识点六：建设单位的义务和责任

（一）建设单位在承接查验中的义务（轮换考点）

为了加强对建设单位的约束，督促建设单位切实做到诚实信用，《物业承接查验办法》规定建设单位在物业承接查验中，应当履行以下8项义务：

(1)建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

(2)建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

(3)建设单位应当在现场查验20日前，向物业服务企业移交下列资料：

①竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；②共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；③供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；④物业质量保修文件和物业使用说明文件；⑤承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

(4)建设单位应当根据物业服务企业的书面通知，及时解决现场查验中发现的物业共用部位、共用设施设备数量和质量不符合规定的问题，并组织物业服务企业复验。

(5)建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。

(6)建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

(7)建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。

(8)建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

（二）建设单位在承接查验中的法律责任（轮换考点）

《物业承接查验办法》明确规定建设单位的四项法律责任：

(1)物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；

(2)物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建没单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任；

(3)建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施没备的保修责任；

(4)建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。

知识点七：物业服务企业的义务和责任

（一）物业服务企业在承接查验中的义务（轮换考点）

《物业承接查验办法》规定，物业服务企业在物业承接查验中应当履行以下4项义务：

(1)物业服务企业应当通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

(2)物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施没备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

(3)物业服务企业应当在现场查验中，将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情况，书面通知建设单位。

(4)物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

（二）物业服务企业在承接查验中的法律责任

《物业承接查验办法》明确规定了物业服务企业的三项法律责任：

(1)自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任；

(2)物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管；

(3)物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

知识点八：物业承接查验记录、协议与备案（轮换考点）

（一）物业承接查验记录（轮换考点）

(1)现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

(2)交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

（二）物业承接查验协议

在物业承接查验全过程中，签订物业承接查验协议是最为关键的核心环节。

签订物业承接查验协议，既是对现场查验结果的确认，也是物业服务企业接收物业共用部位、共用设施设备的先决条件。

物业承接查验协议的内容、效力和违约责任：

(1)物业承接查验协议的内容应当包括物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等；

(2)物业承接查验协议是前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力；

(3)物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任

（三）物业承接查验备案（轮换考点）

为了加强日常监管工作，《物业承接查验办法》明确规定了物业承接查验备案制度，要求物业所在地区、县（市）房地产行政主管部门在物业交接后30日内，根据物业服务企业提交的文件资料办理备案手续。申请办理物业承接查验备案手续，物业服务企业应当提交以下文件资料：(1)前期物业服务合同；(2)临时管理规约；(3)物业承接查验协议；(4)建设单位移交资料清单；(5)查验记录；(6)交接记录；(7)其他承接查验有关的文件。

知识点九：保护业主权益的相关规定

为防止前期物业服务合同终止后物业服务企业拒交物业承接查验档案，《物业承接查验办法》明确规定物业承接查验档案属于全体业主所有；

为发挥业主在物业承接查验中的主观能动性，《物业承接查验办法》明确规定业主的知情权和监督权，并要求建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主；

为保障物业承接查验的经费来源，《物业承接查验办法》规定由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定物业承接查验费用的承担，没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担；

为发挥各方主体的监督作用，《物业承接查验办法》规定物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证，物业所在房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。

1.为了加强日常监管工作，《物业承接查验办法》明确规定了物业承接查验备案制度，要求物业所在地区、县（市）房地产行政主管部门在物业交接后（）日内，根据物业服务企业提交的文件资料办理备案手续。

a．10

b．20

c．30

d．60

答案：c

第五篇：物业管理基本制度与政策讲义 第17讲，第三节

第三节  前期物业管理招标投标制度

大纲要求：

前期物业管理招投标的概念和原则；

前期物业管理招标投标的意义；

前期物业管理招标规则和程序；

前期物业管理招标文件的内容；

前期物业管理投标规则和程序；

前期物业管理投标文件的内容；

招标代理机构；

开标、评标和中标规则。

《条例》二十四条明确规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

2003年6月建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，从创立竞争规则和明确监管职责两个角度着手，进行前期物业管理招标投标活动的制度建设，对于规范前期物业管理活动，实现资源优化配置，促进物业管理市场竞争，具有重要而深远的意义。

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知识点一：前期物业管理招标投标概述

（一）前期物业管理招标投标的概念（轮换考点）

物业管理招标投标是指业主或者建设单位通过招标方式选聘物业服务企业，物业服务企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业服务企业的，称为前期物业管理招标投标。

（二）前期物业管理招标投标的意义（轮换考点）

优越性表现在以下两个方面：

一方面，建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业服务企业中标。

另一方面，前期物业管理实行招标投标制度，有利于遏制协议选聘物业服务企业中的不正当竞争行为，创造公平的物业管理市场竞争环境，促进物业服务企业提高服务质量，改善服务态度，最大限度地满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。

（三）前期物业管理招标投标的原则规定（常考点）

招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。

《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（以下简称《招投标暂行办法》）的各项内容和程序规定，都是为了保证这一基本原则的实现。

任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参与投标，不得以任何形式干涉物业管理招标投标活动。

对于规模较小的住宅物业，由于采用招标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，《条例》规定，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业；同时，投标人少于3个的，由于缺乏足够的竞标主体，进行招投标的意义不大，也可以采用协议的方式选聘物业服务企业。

《条例》特别规定，以协议方式选聘物业服务企业的，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准。同时，由于国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，因此，不管是采用招投标方式还是采用协议方式，业主都应当选聘具有相应资质的物业服务企业。

知识点二：前期物业管理招标规则

（一）招标原则与招标形式

1．招标原则（区别于招标投标原则）

(1)不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。

(2)不得对潜在投标人实行歧视待遇。

(3)不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。

2．招标形式（常考点）

前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

(1)公开招标。

公开招标要求招标人在公共媒介上发布招标公告，例如在报纸、广播、电视、网站上发布公告，邀请不特定的物业服务企业参加投标。招标人发布的招标公告，应当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

(2)邀请招标。

邀请招标也称定向招标，是指招标人有选择地向物业服务企业发出投标邀请书，邀请特定物业服务企业参加投标，主要适用对物业管理有特定要求的物业管理项目。采取邀请招标方式的，招标人应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书内容与公开招标的招标公告相同。

3．招标代理机构

无论公开招标或邀请招标，招标人可以自行组织和实施招标活动，没有能力组织和实施招标活动的，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。

从事物业管理的招标代理机构应当具备下列条件：

(1)有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；

(2)有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；

(3)有房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家名册。

（二）招标文件的编制与招标项目备案（常考点）

1．招标文件的编制

《招投标暂行办法》规定，招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。前期物业管理招标文件应包括以下7项内容：

(1)招标人及招标项目简介：包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；

(2)物业管理服务内容及要求：包括物业服务项目、服务内容和应当达到的标准等；

(3)对投标人及投标书的要求：包括投标人资格、投标书形式、主要内容等；

(4)评标标准和评标方法；

(5)招标活动方案：包括招标组织机构情况，开标时间和地点等；

(6)物业服务合同的签订说明；

(7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

2．招标项目备案

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：

(1)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；(2)招标公告或者投标邀请书；(3)招标文件；(4)法律、法规规定的其他材料。

房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

（三）招标程序规则（轮换考点）

(1)实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

(2)招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

(3)招标人对已发出的招标文件，进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人，澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

(4)招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

(5)通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

①新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

②预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

③非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

知识点三：物业管理投标规则

（一）投标要求与投标文件

物业管理投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业，应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。

物业服务企业资质不符合条件的，可能在资格预审阶段被淘汰，也可能在评标过程中被废标。

投标人应当按照招标文件要求的内容编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出相应。

投标文件应当包括以下内容

①投标函；

②投标报价；

③物业管理方案；

④招标文件要求提供的其他材料。

（二）投标程序

投标程序包含：投标文件的送达和投标文件的补充、修改或撤回等项内容。

1．投标文件的送达

投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收入和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，投标人应当拒收。

2．投标文件的补充、修改或撤回

投标文件送达后，投标人可以补充、修改或撤回投标文件，但必须在招标文件要求投标文件的截止时间前进行。投标人补充、修改或者撤回已提交的投标文件的，应当将补充、修改的内容作为投标文件的组成部分，并书面通知招标人。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的，补充或者修改的内容无效。

知识点四：开标、评标和中标规则

（一）开标规则（共5项）

(1)开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间进行。

(2)开标地点应当在招标文件中预先确定，如变更开标地点，招标人应当事先通知投标人，以保证全体投标人准时到场后开标。

(3)开标应当邀请所有投标人参加，在招标人、监标人、投标人和评标人到齐后公开进行。

(4)开标由招标人主持，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。其中，招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，包括投标人对投标书的补充、修改文件，开标时都必须当众拆封。

(5)开标过程应当作好记录，由招标人存档备查。

（二）评标规则（共4项）

1．评标专家名册

房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册，应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务的培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。

2．评标委员会

评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。

评标委员会的专家成员，由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。招标人的代表和评标专家与投标人有利害关系的，不得进入相关项目的评标委员会。

3．评标程序

(1)评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。

(2)在评标过程中，召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。除现场答辩部分外，评标活动应当在保密的情况下进行。

(3)评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，然后对评标结果签字确认。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。

(4)评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

4．评标禁止行为

为保证评标委员会认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，《招投标暂行办法》规定了以下评标禁止行为：

(1)评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系入的财物或者其他好处。

(2)评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

（三）中标规则（常考点）

(1)招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人。

(2)招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。

(3)招标人确定中标人后，应当向中标人发出中标通知书，同时应将中标结果通知所有未中标的投标人，应返还其投标书。

(4)招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

(5)招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

(6)招标人无正当理由不与中标人签订合同，或中标人无正当理由不与招标人签订合同，应当赔偿给对方造成的损失。

1.物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面专家不得少于成员总数（）。

a．1/3

b．1/2

c．2/3

d．3/5

答案：c

2.招标人应当自确定中标人之日起（）日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

a．5

b．10

c．15

d．30

答案：c

3.在物业管理招标投标活动中必须遵守的原则是（）。

a．公开

b．公平

c．公正                d．合理

e．诚实信用

答案：abce

4.通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下（）时限完成物业管理招标投标工作。

a．新建现售商品房项目应当在现售前30日

b．新建商品房项目应当在销售前45日

c．预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前

d．非出售的新建物业项目应当在交付使用前60日

e．非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日

答案：ace