物业管理基本制度与政策
本课程的知识架构
第一章物业管理概述
第二章物业管理服务
第三章物业管理的基本制度
第四章房地产相关制度与政策
复习向导
《物业管理师资格考试大纲》（2014版）是我们复习的指导性文件，《物业管理基本制度与政策》科目修订后各章的知识点数如下：
第一章物业管理概述
第一节物业管理的概念
第二节我国物业管理的产生与发展
第三节我国物业管理制度建设的历史沿革
第四节《物业管理条例》
第五节《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的规定
考试目的测试应考人员对物业管理基本特征和制度沿革的掌握程度，以及运用《物业管理条例》（以下简称《条例》和《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”分析、处理物业管理服务工作中相关问题的能力。
第一节物业管理的概念
大纲要求：
物业管理的概念；
物业管理的内容；
物业管理的特征。
知识点一：物业管理的概念
广义的物业管理
《物权法》第八十一条：物业管理，是不动产管理活动的总称，是指业主通过自行管理、委托其他管理人或者物业服务企业等方式，对其所有的建筑物及其附属设施进行维修、养护和管理的活动。
狭义的物业管理
《物业管理条例》（以下简称《条例》）第二条：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（必考点）
一、对《条例》所称“物业管理”定义的理解
（一）前提：物业管理是业主选聘物业服务企业的管理方式
业主是物业的所有权人，有权根据不同情况，对建筑物及其附属设施选择不同的管理方式：
第一种方式：业主自己进行管理；
第二种方式：将不同的服务内容分别委托给不同的专业服务企业；
第三种方式：统一委托物业服务企业提供综合管理服务。
将业主选聘物业服务企业作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系和市场活动，必须遵守市场规则。不仅如此，业主选聘物业服务企业，必须在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上，必须通过公开、公平、公正的市场竞争机制进行，必须纳入市场秩序。
需要说明的是，制定市场规则，维护市场秩序，是政府履行物业管理市场监管职能的重要手段。业主通过选聘物业服务企业的方式来对物业进行管理的，必须遵守物业管理的市场秩序，服从政府主管部门按照《条例》进行的监管。
（二）依据：物业管理的依据是物业服务合同
物业管理活动的实质，是业主和物业服务企业以物业管理服务为标的进行的一项交易。市场经济条件下，交易的进行主要通过合同作为纽带完成的，交易的双方就是合同的主体。物业管理作为一种市场行为，是通过物业服务合同的签订和履行得以实现的。物业服务合同，是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议，是物业管理活动产生的契约基础。
物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本性质。
物业服务企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。
（三）内容：维修、养护、管理物业以及维护环境卫生和秩序
物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。主要有两方面：
一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；
二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、秩序维护、装饰装修管理等服务。
在履行物业管理基础服务义务的前提下，物业服务企业还可以接受业主和使用人的委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目。
例如，利用物业资源和客户资源开展多种经营，为业主提供租赁服务管理、物业招商、营销策划、销售代理等不动产投资理财服务。
单选例题
下列关于物业管理的表述中，不正确的是（）
a．物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动
b．对于房屋等建筑物的管理，业主都应选聘物业服务企业来进行管理
c．物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的d．物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定
答案：b
知识点二：物业管理的特征（必考点）
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
（一）社会化
物业管理社会化，有两个基本含义：
一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；
二是物业服务企业要到社会上去竞聘可以接管的物业项目。
物业管理的社会化，是指摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个业主通过业主大会选聘一家物业服务企业的统一管理。
物业的所有权、使用权与物业的管理权相分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会一专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。
单选例题
物业管理社会化的必要前提是（）
a．现代化大生产的社会专业分工
b．物业的所有权、使用权与物业的管理权相分离
c．物业的所有权人在社会上选聘好物业服务企业
d．物业服务企业社会上找到可以代管的物业
答案：b
（二）专业化
物业管理的专业化，是指由物业服务企业从解决专业难点人手，充分运用专业方法，通过提供专业的物业服务产品来满足业主的需求。
物业管理的专业化，要求建立市场准入制度，物业服务企业承接物业项目必须具备一定的资质等级，从业人员执业必须具备一定的职业资格。物业服务企业资质管理制度和物业管理师制度，是物业管理专业化的两大制度基础。
单选例题
关于物业管理的专业化，下列说法不正确是（）
a．物业服务企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理
b．专业化要求物业服务企业具备专业的人员、专业的组织机构、专业的生产工具、专业的管理方法
c．物业服务企业必须具备一定的资质等级，但物业管理管理人员不必具备一定的职业资格
d．要求物业服务企业运用先进的维修养护技术，实施房屋及其设施设备的运行、维修和养护工作
答案：c
（三）市场化（轮换考点）
市场化是物业管理的基本特征。
双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
在市场经济条件下，物业管理的属性是交易，提供的商品是服务，交易的方式是等价有偿。
物业服务企业的商业性和物业管理活动的市场化，是物业管理可持续发展的经济基础。
多选例题
物业管理的基本特征包括（）
a．产业化b．社会化
c．专业化d．标准化
e．市场化
答案：bce
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