2012年房产估价师《制度与政策》精讲班课件【讲义】6讲

第一篇：2012年房产估价师《制度与政策》精讲班课件【讲义】6讲

第三章 国有土地上房屋征收

本章是教材近年来新增内容，应给以重视，划入重要的一章 复习要求

1.了解内容（★）

● 国有土地上房屋征收的管理体制 2.熟悉内容（★★）● 征收与征用的异同

● 国有土地上房屋征收的程序

● 国有土地上房屋征收与补偿的法律责任 3.掌握内容（★★★）

● 房屋征收的概念、限制条件、前提条件 ● 国有土地上房屋征收的补偿内容、方式 ● 屋征收评估机构选定及委托 ● 房屋征收评估原则、要求和收费 ● 房屋征收评估异议处理和争议调处 ● 对违规房地产估价机构和人员的处罚 ● 《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第一节 房屋征收概述

一、房屋征收的概念

1.概念（核心是强制性）

◇是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为

2.征收主体（国家）

3.征收对象（两类）

◇ 征收集所有的土地

◇ 征收单位、个人的房屋及其他不动产

4.所有权变动（集体所有到国家所有）

5.“房屋征收”与“房屋拆迁”

☆ 2011年的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（新条例）

☆ 2001年的《城市房屋拆迁管理条例》（旧条例）

☆ 新条例取消行政强拆

二、房屋征收的限制条件

☆ 公共利益目的 ☆ 依法征收

☆ 公平补偿

三、房屋征收的前提条件

1.前提条件（公共利益）

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www.xiexiebang.com 2.公共利益的界定（五大范围）

☆ 国防外交

☆ 基础设施（能源、交通、水利等）

☆ 科教文卫体等公共事业

☆ 保障性安居工程

☆ 旧城区改建

☆ 法律规定的其他公共利益

3.公共利益的特点

☆ 客观性

☆ 整体性、普遍性（共享性）

☆ 不确定性（利益内容、利益对象）

4.公共利益与国家（或政府）利益的联系

二者一致时（公共事务管理职能）

二者不一致时（政府自身利益）

四、征收与征用的异同

1.概念（取得vs使用）

2.共同点（强制性、补偿性）

3.主要区别

☆ 适用对象

☆ 前提条件

☆ 所有权变动 ☆ 补偿内容

第二节 国有土地上房屋征收与补偿

一、国有土地上房屋征收的管理体制

1.概念

2.房屋征收管理分工

☆ 征收主体

☆ 征收部门

☆ 实施单位

☆ 监督指导

二、国有土地上房屋征收的程序

（一）拟定征收补偿方案

☆ 方案内容

（二）组织有关部门论证

1.相关部门（发展改革、城乡规划、国土资源等）

2.论证内容

☆ 建设项目（符合四项规划）☆ 房屋征收目的（符合征收条件）

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☆ 征收范围（科学合理）

☆ 补偿方案（公平）

（三）征求公众意见

☆ 期限（不少于30日）

☆ 听证会

（四）房屋征收决定

1.决定前（社会稳定风险评估、政府常务会议、）2.决定后（公告、宣传解释）

（五）与房屋征收相关的几项工作 1.调查登记内容

2.调查未登记的建筑物（房屋征收决定前）3.暂停办理相关手续（征收范围确定后）4.补偿费用

☆ 足额到位（涵盖全部被补偿人）

☆ 专户存储（避免挤占）

☆ 专款专用（避免挪用）

三、国有土地上房屋征收的补偿

（一）补偿内容

☆ 被征收房屋价值的补偿（不低于同类市场价格）

☆ 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿（搬迁费、安置费或周转房）

☆ 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿（参考因素）

（二）补偿方式

☆ 货币补偿

☆ 房屋产权调换

（三）被征收房屋价值的评估

☆ 房屋征收评估办法（国务院城乡建设主管部门制定）

☆ 房地产价格评估机构的选定（协商方式、多数决定随机选定方式）

（四）订立补偿协议或作出补偿决定

☆ 补偿协议事项内容

☆ 补偿决定（条件是双方达不成补偿协议，或所有权不明确）

（五）公布补偿情况和审计结果

四、国有土地上房屋征收与补偿的法律责任

（一）市、县级人民政府及房屋征收部门工作人员的法律责任

☆ 主体：市县级人民政府、房屋征收部门工作人员

☆ 责令改正或通报批评（滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的）

☆ 赔偿责任（造成损失的）

☆ 刑事责任（构成犯罪的）

（二）暴力野蛮搬迁的法律责任

☆ 主体：暴力野蛮搬迁的相关单位和负责人

☆ 暴力野蛮搬迁：暴力、威胁或违反规定中断水、热、电和道路通行等非法方式

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☆ 赔偿责任（造成损失的）

☆ 刑事责任（构成犯罪的）

☆ 治安管理处罚（违反治安管理行为）

（三）非法阻碍依法征收与补偿的法律责任

☆ 主体：房屋所有权人、社会闲杂人员

☆ 刑事责任（构成犯罪的）

☆ 治安管理处罚（违反治安管理行为）

（四）涉及征收补偿费用的法律责任

☆ 主体：有关责任单位和负责人

☆ 不当行为：包括贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用

☆ 警告

☆ 赔偿责任（造成损失的）

☆ 刑事责任（构成犯罪的）

☆ 依法处分（尚不构成犯罪的）

（五）出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任

☆ 主体：房地产价格评估机构、房地产估价师

☆ 行政处罚和信用记录档案（出具虚假或重大差错的评估报告）

☆ 赔偿责任（造成损失的）

☆ 刑事责任（构成犯罪的）

第三节 国有土地上房屋征收评估

一、房屋征收中的评估工作

1.评估工作主体：房地产估价机构

2.评估测算的主要内容

☆ 被征收房屋的价值

☆ 用于产权调换房屋的价值（目的是结算与被征收房屋的差价）

☆ 被征收房屋类似房地产的市场价格（目的是保证被征收房屋不得低于征收决定公告之日类似房地产的市场价格）

☆ 其他（房屋当事人的机器设备、物资搬迁费或停产停业损失等）

二、房屋征收评估机构选定及委托

1.评估机构资质：三级暂定资质外的一、二、三级房地产估价机构

2.评估机构选定程序

☆ 先由被征收人在规定时间内协商选定

☆ 若未选定，则由多数决定、随机选定方式（摇号、抽签等）选取

3.评估机构委托

☆ 签订征收评估委托书和委托合同

☆ 评估报告（两名以上注册房地产估价师签字）

三、房屋征收评估原则和要求

（一）房屋征收评估原则

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☆ 独立

估价机构与人员与征收当事人无利害关系；在评估活动中不受任何单位和个人的影响

☆ 客观

估价机构和人员在评估中不带自己的情感、好恶和偏见，实事求是地评估

☆ 公正

在评估活动中不偏袒房屋征收当事人任何一方

（二）房屋征收评估基本事项

☆ 评估时点（房屋征收决定公告之日）

☆ 评估对象界定（已经登记房屋、未经登记房屋）

☆ 评估价值内涵

（三）实地查勘、评估方法和技术协调

1.实地查勘要求

☆ 调查被征收房屋状况

☆ 拍摄房屋外观和内部状况

☆ 三方签字（征收部门+被征收人+估价机构）

2.评估方法

☆ 市场法（被征收房屋的类似房地产有交易的）

☆ 收益法（被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的）

☆ 成本法（新建房地产）

☆ 假设开发法（被征收房屋是在建工程的）

☆ 评估结果确定（多种评估方法需要比较结果）

3.技术协调要求

☆ 同一征收项目，原则上由一家房地产价格评估机构承担

☆ 屋征收范围较大的，可以由两家以上估价机构承担（确定一家牵头单位）

☆ 牵头单位（负责就评估对象、时点、依据等统一标准）

（四）评估结果和报告送达

1.分户初步评估结果，由估价机构将提交给征收部门公示

2.整体评估报告和分户评估报告，上述公示期满后提交给

3.分户评估报告由征收部门转交给被征收人

四、房屋征收评估异议处理和争议调处

（一）房屋征收评估（结果）异议的处理

☆ 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，估价机构应作出解释和说明

☆ 对评估结果有异议的，应自收到评估报告之日起10日内，向估价机构申请复核评估。

☆ 原评估结果改变的，应重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应书面告知复核评估申请人

（二）房屋征收评估（复核结果）争议的处理

☆ 对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定

☆ 组织成立评估专家委员会，对复核结果进行鉴定

☆ 对评估报告的评估程序、依据、假设、技术路线、评估方法选用、参数选取、结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见

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☆ 评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告

☆ 评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告

（三）评估专家委员会及其工作机制

☆ 评估专家委员会，由各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门组织成立

☆ 评估专家委员会应选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一

五、房屋征收评估收费

☆ 评估费用，委托人（即房屋征收部门）承担

☆ 鉴定费用，委托人（即房屋征收当事人）承担

☆ 原评估结果改变的鉴定费用，原房地产估价机构承担

六、对违规房地产估价机构和人员的处罚

☆ 行政处罚（警告、罚款、吊销证书等）

☆ 信用档案

☆ 赔偿责任（造成损失的）

☆ 刑事责任（构成犯罪的）

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第二篇：物业管理基本制度与政策精讲班第13讲课件讲义

物业管理基本制度与政策精讲班第13讲课件讲义（环球职业教育在线）物业管理基本制度与政策精讲班第13讲讲义

内容提要和考试要求

一、内容提要

1．业主的权利

2．业主的义务

3．业主大会的组成4．业主大会的性质

5．成立业主大会的限制和选择

6．业主大会的筹备

7．筹备业主大会的工作要求

8．业主大会的成立

9．业主大会的职责

10．召开业主大会临时会议的三种情况

11．业主大会的表决规则

12．业主委员会的性质

13．业主委员会的职责

14．业主委员会的备案

15．业主委员会委员的资格条件

16．业主委员会委员的资格终止

17．业主委员会会议的规范

18．业主大会、业主委员会的限制性要求

二、考试目的和考试要求

（一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度的掌握程度，以及对相关政策必要性和具体内容的理解、熟悉程度和应用能力。

（二）考试基本要求

掌握：业主大会的职责和表决规则，业主委员会的职责。

熟悉：业主的权利和义务。

了解：筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会委员的资格条件。

业主大会制度、业主

第三章物业管理的基本制度(一)

第一节业主大会制度

业主大会制度是《物业管理条例》规定的一项重要制度，在《条例》实施以前，大多采用业主委员会制度，从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理的发展起到过一定的促进作用。但在实践中，也存在一些问题。如有的住宅小区业主委员会与物业管理企业相互勾结，少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益，也随意解聘物业管理企业或不当利用公共设施经营的决定，导致矛盾产生。鉴于以上问题，在《条例》中，确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。这一制度有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。

一、业主

(一)业主的概念

《条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。由于我国实行房屋所有权与土地使用权归属同一个主体的原则，拥有了房屋的所有权在事实上就拥有了与房屋相配套的设备、设施和相关场地的相关权利。这一点在新颁布的《物权法》体现特别明确。

现实物业管理中，具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。

总共十项权利，这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现，比如说“1．接受物业管理企业提供的服务”

单个业主可以享有，“3．制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议” 只能通过业主大会来实现。

1．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务

物业服务合同是业主与物业管理企业之间约定双方权利与义务的协议。物业服务合同签订后，物业管理企业负有向业主提供合同所约定服务的义务，业主在支付了合同所约定的物业服务费用后，享有接受物业管理企业提供服务的权利。

2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议

业主大会会议是业主大会开展工作的基本形式。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。作为业主大会的成员，业主享有提议召开业主大会会议的权利。《条例》第十三条规定：经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主有对物业管理有关事项提出建议的权利，促使物业管理能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。

3．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议

业主公约、业主大会议事规则是规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约。这些规约在生效以后对物业管理区域内全体业主都有约束力，而且这些规约的规定事关全体业主的共同利益，因此每一位业主都有参与制定和修改这些规约的权利。当业主认为有必要制定业主公约、业主大会议事规则，或者认为现有业主公约、业主大会议事规则有不完善的地方，可以提出自己有关制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。

4．参加业主大会会议，行使投票权

业主对物业管理区域内重大事项的决定权，是通过参加业主大会会议，在会议上行使表决权的方式来行使的。只要具有业主身份，就具有参加业主大会会议的权利。在业主大会会议上，首次业主大会会议上投票权的具体办法，由省、自治区、直辖市制定，其他则由业主大会议事规则约定的办法，对列入会议议程的各项物业管理事项进行投票，作出体现全体业主共同意志的决定。

5．选举业主委员会委员，并享有被选举权

业主委员会是业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项，并就物业管理区域内的一般性日常事务作出决定。它由一定数量的业主代表，即业主委员会委员组成。业主委员会委员从业主中选举产生，作为业主的代言人履行具体职责，为全体业主服务。每一位业主都有选举符合自己意愿的业主委员会委员的权利，同时业主作为业主大会的成员也都享有被选举为业主委员会委员的权利。

6．监督业主委员会的工作

业主委员会是业主大会的执行机构，它的工作直接关系到每一位业主的切身利益。由于业主委员会委员也具有个人利益，可能会怠于行使业主大会赋予它的职责，有些素质不高的业主委员会委员甚至可能会作出损害业主利益的行为。为了防止这种业主委员会委员侵害业主权益情况的发生，督促业主委员会委员更好地履行职责，保护业主的合法权益，应当保证业主对业主委员会委员享有监督权。如业主有权对业主委员会的工作提出批评和建议；有权知晓业主委员会的运作情况；有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由；有权查询业主委员会保存的各项档案文件；有权制止并要求业主委员会纠正其不符合法律或者规约的行为等。业主对业主委员会的工作行使监督权有利于业主委员会规范、健康地运作。

7．监督物业管理企业履行物业服务合同

物业管理企业是基于和业主之间的物业服务合同，为业主提供服务的经营主体，与业主处于物业管理法律关系的相对方。业主有权对物业管理企业履行物业服务合同的情况进行监督。如业主有权对物业管理企业履行合同的情况提出批评与建议；有权查询物业管理企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料；有权监督物业管理企业的收费情况；有权要求物业管理企业对违反合同的行为进行改正；等等。业主对物业管理企业的监督权有利于物业管理企业更好地履行物业管理服务。

8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权

物业共用部位、共用设施设备和相关场地，与业主所拥有的物业不可分割，业主对拥有物业进行占有、使用、收益和处分，不可避免地要牵涉到对物业共用部位、共用设施设备的使用。业主和物业管理企业可以在不损害业主共同利益的情况下，依法对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行使用。但这种使用不能侵害全体业主的合法权益，因此，每一个业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用的情况享有知情与监督的权利。

9．监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用

物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是在物业产权多元化的情况下，为了保证房屋的维修和正常使用，依照国家规定建立的专门性资金，专项维修资金属于业主所有（业主容易忽视对专项维修资金)的管理和使用，其是否完好，运行是否正常，不仅关系到相邻物业，整幢楼，甚至整个物业管理区域物业的正常维护和使用，关系到全体业主的共同利益。因此，专项维修资金的使用和管理，必须受到业主严格的监督，以防止专项维修资金被挪用，使其得到合理的使用。业主在专项维修资金的收取、使用、续筹、代管等各个环节都享有监督权。

10．法律、法规规定的其他权利

除以上权利外，业主还享有法律、法规规定的其他方面权利。如在物业受到侵害时，有请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的权利；有对物业维护、使用等方面的规章制度、各项报告、提案进行审议的权利；有为维护业主合法权益进行投诉和控告的权利等。

(三)业主的义务

权利就有义务，业主在物业管理活动中享有一定权利的同时还应当履行一定的义务。《条例》规定业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有：

1．遵守业主公约、业主大会议事规则

2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度

3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定

4．按照国家有关规定交纳专项维修资金

5．按时交纳物业服务费用

6．法律、法规规定的其他义务

业主公约是由全体业主共同制定的对全体业主具有普遍约束力的规范，是共同性约定和承诺。可能有的业主会说，我没参加开业主大会，或者说我本人不同意，是不是可以不遵守业主公约，哪是不可能的。物业管理区域内的任何业主，都必须遵守业主大会制定的业主公约和业主大会议事规则。少数必须服从多数

业主大会议事规则是业主大会运行应当遵循的规则，它应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定

5．按时交纳物业服务费用

物业管理服务行为是一种市场行为，应当遵循等价有偿的市场原则这句话在第一章讲过，书中反复强调，要引起考生注意。

注意：业主十项权利，六项义务是大纲中要求熟悉的内容，容易也多项选择题。业主的权利和义务每一项要记全了，如业主应当履行的义务

“1．遵守业主公约、业主大会议事规则”“3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定”。

业主大会的组成、筹备等

二、业主大会

为了维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行，《条例》确立了业主大会制度，由业主大会决策、业主委员会执行的。

(一)业主大会的组成和性质

(二)业主大会的筹备与成立

1．成立业主大会的限制和选择

一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会。对于由众多业主构成的物业管理区域，只有成立业主大会才能民主解决物业管理的公共事项；对于业主数量很少的物业管理区域，比如一个人或几个人，业主共同商讨物业管理问题很方便，业主大会成立与否并不影响业主关于物业管理的民主决策，因此，这样的物业管理区域，可以不成立业主大会。《条例》规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”例如，有的大厦建筑规模很大，连同配套建筑和设施构成独立的物业管理区域，但大厦产权统属一人或几人，业主只有一个或几个，这样的大厦就可以不成立业主大会。业主大会仅仅是业主民主决策一种组织形式，《条例》规定业主大会制度，是为了保障众多业主的公众权益不受损害，只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，由物业管理区域的全体业主决定。

2．业主大会的筹备（了解的内容）

(1)成立业主大会筹备组

业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组。业主大会筹备组负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

(2)业主大会筹备组的工作内容

①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

②参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案)；

③确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；④确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

⑤做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

(3)筹备业主大会的工作要求

①业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告；

②公告《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案)的同时，应当将

业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告；

③确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准；

④业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体确定标准和方式，可参照省、自治区、直辖市制定的实施办法进行。

3．业主大会的成立

业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会的会议议程一般包括以下内容：

(1)报告业主大会的筹备工作情况；

(2)宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数；

第三篇：物业管理基本制度与政策精讲班第10讲讲义

物业管理基本制度与政策精讲班第10讲讲义

收费管理之收费形式

(二)物业服务收费形式（重点）

1．包干制收费形式 《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。包干制收费形式下，业主按照物业服务合同支付固定的物业服务费用后，物业管理企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。换句话说，就是物业管理企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业管理企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。

包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。在收费率偏低时，容易导致物业管理企业亏损；在市场不规范时，个别物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。

2．酬金制收费形式

《物业服务收费管理办法》规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担，物业管理企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。为保证实施物业管理服务所需费用，酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定，先行向物业管理企业预付物业服务支出。物业服务支出为所交纳的业主所有，物业管理企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。根据《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业，应当履行以下义务：

(1)物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；

(2)业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复；

(3)物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

收费管理之服务成本构成(三)物业管理服务成本构成（重点）

包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，—般包括以下部分：

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

(3)物业管理区域清洁卫生费用；

(4)物业管理区域绿化养护费用；

(5)物业管理区域秩序维护费用；

(6)办公费用；

(7)物业管理企业固定资产折旧；

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

(9)经业主同意的其他费用。

物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用等项从维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

收费管理之服务费缴纳和代收代交

(四)物业服务费的缴纳和督促

1．非业主使用人的交费责任

业主缴纳物业服务费用是最普遍的现象。业主是物业的所有权人。在物业管理活动中，物业管理企业受业主委托，对业主的物业进行管理，为业主提供服务，因此，业主理所当然的应当向物业管理企业支付相应服务费用。在现实生活中，业主拥有的物业，不一定为业主所占有和使用。当业主将其物业出租给他人或者交由他人使用时，业主可以和物业使用人约定，由物业使用人缴纳物业服务费用。《条例》进一步规定，业主负连带缴纳责任。所谓连带缴纳责任，是指当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业管理企业可以直接请求业主支付物业服务费用。

2．未交付房屋的交费主体

在一个物业管理区域内的新建物业，产权的多元化需要一个过程。在建设单位销售物业之前，建设单位是惟一的业主。如果建设单位聘请了物业管理企业实施前期物业管理服务的，应当支付物业管理服务费用。《条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由业主缴纳。

3．业主委员会对欠费业主的督促义务

按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金，应当是业主自觉履行的义务。但现实中，业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳服务费用或者服务资金的情况也客观存在，有些物业管理区域业主欠交物业费的情况甚至相当严重。

为维护物业管理活动的交易秩序，《条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。对拒不交费的业主，物业管理企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。依法追缴的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或向人民法院起诉解决。

(五)代收代交费用

一般而言，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间，是一种合同关系。作为合同当事人，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当按照法律的规定和合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。物业管理企业并不是合同的当事人，没有义务向公用事业单位支付这些费用，也没有权利向业主收取这些费用。

物业管理企业可以接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的委托，代收有关费用。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托物业管理企业代收费的，两者之间是一种委托合同关系。物业管理企业有权根据自身经营状况，决定是否接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托，这些单位无权强制要求物业管理企业代收有关费用。就代收费用而言，物业管理企业有权向供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位收取报酬，但向业主收取费用，没有任何依据。

根据上述情况，《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业管理企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”《物业服务收费管理办法》进一步明确：“物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费。”

例题：

4、根据《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业，应当履行以下义务：（多选题:ACD）

A． 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；

B． 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算，并每半年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；

C． 业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复；

D．物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

E．业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况通过业主大会的形式提出质询时，物业管理企业应当及时答复；

第四篇：房地产估价师《制度与政策》练习题2017

1.下列关于临时建筑，表述错误的是()。

A.临时建筑都应当有规定的使用期限

B.超过批准期限的临时建筑是合法建筑

C.拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失

D.拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿

2.拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑，()。

A.不予补偿

B.按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿

C.减半补偿

D.给予正常补偿

3.城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的()。

A.区位

B.用途

C.建筑面积

D.临时安置补助费

4.下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是()。

A.拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构

B.受托估价机构可以转让受托的估价业务

C.估价报告应当由专职注册房地产估价师签字

D.估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避

5.城市房屋拆迁估价目的统一表述为()。

A.为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产成交价格

B.为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产出租价格

C.为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产抵押价格

D.为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格

6.实施裁决的房屋拆迁管理部门是()。

A.乡级以上地方人民政府

B.乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

C.县级以上地方人民政府

D.县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

7.A市B房屋拆迁公司，在拆迁A市房屋时，需要拆除A市房屋拆迁管理部门的部分房产，如果达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由()裁决。

A.A市房地产管理部门

B.A市城乡规划管理部门

C.A市房屋拆迁管理部门

D.A市人民政府

8.达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起()日内作出裁决。

A.1

5B.30

C.60

D.90

9.若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起()日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。

A.15

B.30

C.45

D.60

10.裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院()。

A.不予受理

B.予以受理

C.先予执行

D.强制执行

11.下列不属于征收土地特点的是()。

A.具有一定的强制性

B.要妥善安置被征地单位人员的生产和生活

C.被征收后的土地所有权不发生转移

D.用地单位给予被征地单位经济补偿

12.下列关于目前我国有偿使用土地，表述不正确的是()。

A.有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容

B.有偿使用土地是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段

C.有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等

D.目前对国有土地全部实行有偿使用

13.下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是()。

A.征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府

B.征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续

C.基本农田由国务院审批

D.基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批

14.A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由()审批。

A.国务院

B.国土资源部

C.Z省人民政府

D.A市人民政府

15.目前，在我国征收土地实行()级审批制度。

A.一

B.两

C.三

D.四

16.按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括()。

A.土地使用费

B.土地补偿费

C.安置补助费

D.地上附着物和青苗的补偿费

17.安置补助费是()。

A.为安置因征地造成的农村剩余劳动力的救济费

B.为安置因地少造成的农村剩余劳动力的补助费

C.为安置因征地造成的农村全部劳动力的补助费

D.为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费

18.被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由()规定。

A.国务院

B.国土资源部

C.省、自治区、直辖市

D.县

19.城市郊区菜地，是指连续()年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。

A.半

B.1

C.2

D.3

20.经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前()年平均年产值逐年给予补偿。

A.1

B.2

C.3

D.5

参考答案：

1.B 2.A 3.D 4.B 5.D 6.D 7.D 8.B 9.D 10.A

11.C 12.D 13.D 14.C 15.B 16.A 17.D 18.C 19.D 20.C

第五篇：2017房地产估价师《制度与政策》复习题

1.下列属于《城市房屋拆迁管理条例》所调整行为的有()。

A.在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁并需要对被拆迁人补偿、安置的活动

B.对城市规划区内国有土地上被拆迁所有人进行补偿、安置

C.集体土地上的拆迁行为

D.不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为

E.自拆自建行为

2.下面A市房屋拆迁管理部门所介绍的其监督管理职责的说法正确的是()。

A.作为拆迁人，接受拆迁委托.B.房屋拆迁许可证的审批

C.拆迁委托合同的备案管理

D.受理强制拆迁的申请

E.拆迁补偿安置资金使用的监督

3.根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，A市B房屋拆迁公司申请领取房屋拆迁许可证时，应向A市房屋拆迁管理部门提交的资料包括下列()。

A.建设项目批准文件

B.建设用地规划许可证

C.房屋所有权证

D.国有土地使用权批准文件

E.拆迁计划和拆迁方案

4.按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得()。

A.新建、扩建、改建拆迁范围内的房屋

B.转让拆迁范围内的房屋

C.抵押拆迁范围内的房屋

D.改变拆迁范围内的房屋和土地的用途

E.租赁拆迁范围内的房屋

5.《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁的实施方式主要包括()。

A.自行拆迁

B.委托拆迁

C.政府拆迁

D.单位拆迁

E.社会拆迁

6.下列关于拆迁估价实务内容，表述正确的有()。

A.房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，可由多家估价机构评估

B.拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告

C.拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起15日内给予答复

D.被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准

7.根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，正确的是()。

A.估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组

B.估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告

C.估价报告不存在技术问题的应维持估价报告

D.估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见

E.鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避

8.有下列()行为的估价机构和估价人员，应当按照《城市房地产中介服务管理规定》、《注册房地产估价师管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案。

A.允许他人借用自己的名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的B.与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的C.以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的D.多次被申请鉴定，经查证确实不存在问题的E.违反《城市房屋拆迁估价指导意见》规定的9.拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，裁决的内容包括()等事项。

A.补偿方式和补偿金额

B.安置用房面积和安置地点

C.搬迁期限

D.搬迁协议

E.搬迁过渡方式和过渡期限

10.达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括()。

A.行政裁决

B.依法起诉

C.强制拆迁

D.仲裁

E.协商

11.征收和征用的共同之处在于()。

A.都是改变所有权

B.都是改变使用权

C.都要依法给予补偿

D.都是为了公共利益需要

E.都要经过法定程序

12.征收集体土地应遵守的原则包括()。

A.珍惜耕地，合理利用土地的原则

B.保证国家建设用地的原则|

C.妥善安置被征地单位和农民的原则

D.无偿使用土地的原则

E.依法征地的原则

13.中国耕地具有()等明显的特点。

A.人均占有耕地少

B.耕地总体质量高

C.生产水平低

D.退化严重

E.后备资源不足

14.妥善安置被征地单位和农民原则的“妥善安置”主要包括()等方面。

A.要给被征地单位妥善安排生产用地

B.要妥善安置征地范围外的拆迁户

C.对征收的土地要适当补偿

D.对因征地给农民造成的损失要适当补偿

E.对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排

15.目前我国具有征收土地审批权的部门有()。

A.国务院

B.国土资源部

C.省级人民政府

D.市级人民政府

E.县级人民政府

16.下列()用地，可以依法取得划拨土地使用权。

A.大型商场

B.旅游设施

C.部队营房

D.高速公路

E.高尔夫球场

17.下列关于划拨土地政策，说法正确的是()。

A.划拨土地可以转让，但是有条件的B.划拨土地的转让可以由受让方办理土地出让手续，缴纳土地出让金

C.划拨土地无偿取得，因此不得转让

D.划拨建设用地使用权可以出租

E.划拨建设用地使用权可以抵押，其抵押的金额应包括土地价格

18.下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括()。

A.城市基础设施用地

B.国家机关用地

C.军事用地

D.商品房建设用地

E.国家重点扶持的能源项目开发用地

19.下列属于目前我国划拨土地转让政策的有()。

A.报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

B.报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

C.可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家

D.可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家

E.在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家

20.下列划拨建设用地使用权应采取土地出让或出租方式处置的包括()。

A.继续作为城市基础设施用地的B.国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的C.国有企业改组为股份合作制的D.国有企业租赁经营的E.非国有企业兼并国有企业的参考答案

1.AB 2.BCDE 3.ABDE 4.ADE 5.AB 6.BD 7.ACDE 8.ABCE 9.ABCE 10.ABC

11.CDE 12.ABCE 13.ACDE 14.ACDE 15.AC 16.CD 17.ABD 18.ABCE 19.BC 20.BCDE