第一篇：物业管理实务精讲班第20讲讲义消防队伍、消防制度和消防安全文库
物业管理实务精讲班第20讲课件讲义（环球职业教育在线）
物业管理实务精讲班第20讲讲义
消防队伍、消防制度和消防安全
第二节消防管理
消防管理是公共秩序管理服务的一项重要工作，为了做好物业的消防安全管理工作，物业管理企业应着重加强对辖区内业主的消防安全知识宣传教育及消防安全检查，并建立义务消防队伍，完善消防管理制度，加强消防设施设备的完善、维护和保养工作。
一、义务消防队伍建设
义务消防队伍是日常消防检查、消防知识宣传及初起火灾抢救扑灭的中坚力量，为了做好小区的消防安全工作，各物业项目应建立完善的义务消防队伍，并经常进行消防知识与实操技能的训练与培训，加强实战能力。
(一)义务消防队员的构成物业管理项目的义务消防队由项目的全体员工组成，分为指挥组、通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组等。其中灭火组及救援组的人员应由年轻力壮、身体素质较好、反应灵敏和责任心强的人员担任，设备组由具备消防设备操作及维护知识的维修人员担任。
(二)义务消防队员的工作
(1)负责消防知识的普及、宣传和教育；
(2)负责消防设施设备及日常消防工作的检查；
(3)负责消防监控报警中心的值班监控；’
(4)发生火灾时应配合消防部门实施灭火扑救。
(三)义务消防队伍的训练
义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训，每年还应进行一到两次的消防实战演习。
二、消防制度的制订
消防工作的指导原则是“预防为主，防消结合”。为达到“预防为主”的目的，必须把日常的消防管理工作制度化、明确化。消防制度包括各种场所的消防要求规范、消防检查制度、各种消防设施设备的操作及维修保养制度、火警火灾应急处理制度、消防值班制度和消防器材管理制度等。
(一)制订物业管理企业消防管理规定
物业管理企业消防管理规定包括企业消防管理机构及运作方式、消防安全岗位责任、奖惩规定、消防安全行为、消防保障要求和消防事故处理报告制度等。
(二)制订消防设施设备管理制度
消防设施设备管理制度的内容包括消防系统运行管理制度，消防器材配置，保管制度，消防系统维护、保养及检查制度，消防装备日常管理制度和消防系统运行操作规程等。
(三)制订消防检查方案及应急预案
根据各管辖区特点，制订消防检查要求与标准，并制订消防演习方案及消防事故应急预算等。
三、物业消防安全检查内容与方法
(一)消防安全检查的内容
物业消防安全检查的内容主要包括：消防控制室、自动报警(灭火)系统、安全
疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓、灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所。
(二)消防安全检查的组织方法和形式
消防安全检查应作为一项长期性、经常性的工作常抓不懈。在消防安全检查组织形式上可采取日常检查和重点检查、全面检查与抽样检查相结合的方法，应结合不同物业的火灾特点来决定具体采用什么方法。
1．专职部门检查
应对物业小区的消防安全检查进行分类管理，落实责任人或责任部门，确保对重点单位和重要防火部位的检查能落到实处。一般情况下，每日由小区防火督查巡检员跟踪对小区的消防安全检查，每周由班长对小区进行消防安全抽检，监督检查实施情况，并向上级部门报告每月的消防安全检查情况。
2．各部门、各项目的自查
(1)日常检查。应建立健全岗位防火责任制管理，以消防安全员、班组长为主，对所属区域重点防火部位等进行检查。必要时要对一些易发生火灾的部位进行夜间检查。
(2)重大节日检查。对元旦、春节等重要节假日应根据节日的火灾特点对重要的消防设备、设施、消防供水和自动灭火等情况重点检查，必要时制订重大节日消防保卫方案，确保节日消防安全。节假日期间大部分业主休假在家，用电、用火增加，应注意相应的电气设备及负载检查，采取保卫措施，同时做好居家消防安全宣传。
(3)重大活动检查。在举行大型社区活动时，应作出消防保卫方案，落实各项消防保卫措施。
(三)消防安全检查的程序和要求
1．消防安全检查的基本程序
(1)按照部门制订的巡查路线和巡检部位进行检查。
(2)确定被检查的部位和主要检查内容得到检查。
(3)对检查内容的完好情况进行判断，并通过直观检查法或采用现代技术设备进行检查，然后把检查结果和检查情况进行综合分析，最后作出结论，进行判断，提出整改意见和对策。
(4)对检查出的消防问题在规定时间内进行整改，对不及时整改的应予以严肃处理。对问题严重或不能及时处理的应上报有关部门。
(5)对检查情况进行登记存档，分析总结，提出检查安全报告。
2．消防安全检查的要求
(1)深入楼层对重点消防保卫部位进行检查，必要时应做系统调试和试验；
(2)检查公共通道的物品堆放情况，做好电气线路及配电设备的检查；
(3)对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题立即整改；
(4)对消防隐患问题，立即处理；
(5)应注意检查通常容易忽略的消防隐患，如单元门及通道前堆放单车和摩托车，过道塞满物品，疏散楼梯间应急指示灯不亮，配电柜(箱)周围堆放易燃易爆物品等。
动火安全和灭火预案
四、动火安全管理
(一)动火前要求
(1)重点部位动火须由消防主管领导会同消防管理负责人会审，无异议才能动火；
(2)防火、灭火设施不落实，周围的易燃杂物未清除，附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不能动火；
(3)凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道、未经洗刷干净、排除残存的油质不能动火；
(4)凡盛装过受热膨胀有爆炸危险的气体的容器和管道不能动火；
(5)凡储有易燃、易爆物品的车内，仓库和场所，未经排除易燃、易爆物品的不能动火；
(6)在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的不能动火。
(二)动火过程中的要求
(1)动火现场要指定安全负责人；
(2)现场安全负责人和动火作业员必须经常检查动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火；
(3)发生火灾、燃炸事故时，要及时扑救；
(4)动火人员要严格执行安全操作规程。
(三)动火后的要求
动火人员和现场负责人在动火作业后，应检查并彻底清理现场火种。
五、消防安全预案制订
2(一)重点防火单位和防火部位的确定
1．重点防火物业
重点防火的物业主要包括：生产易燃易爆的工厂，大型物资仓库以及工厂较为密集区、酒店、商场、写字楼、高层及超高层和度假村等。
2．重点防火部位
重点防火部位主要包括：机房、公共娱乐场所、桑拿浴室及卡拉OK厅、业主专用会所、地下人防工程、资料库(室)和计算机(资讯)中心等。
(二)灭火方案的要求
(1)所制订的灭火预案应结合现有物业的消防技术装备和义务消防队伍的业务素质，符合本物业的实际情况；
(2)灭火预案经消防安全部门演练后具有实操性和可行性；
(3)根据小区情况、火灾特点对火险隐患较大的地方进行重点标识；
(4)有具体的组织实施时间和相应演练经费预算；
(5)确定灭火预案演练的责任人；
(6)确定各人员、部门的职责及分工要求；
(7)灭火方案须报经当地公安消防大(中)队审核通过和备案。
(三)灭火预案的制订
1.灭火预案的制订
(1)在制订灭火预案前，消防安全部门负责人应组织人员深入实地，调查研究，确定消防重点。
(2)根据火灾特点和灭火战术特点，假想火场上可能出现的情况，进行必要的计算，为灭火方案提供正确的数据，确定需投入灭火的装备和器材，以及供水线路。明确灭火、救人、疏散等战斗措施和注意事项。
(3)写出文字说明，打印报批，并绘制灭火力量部署的草图。
2．灭火预案主要内容
(1)物业项目单位的基本概况，包括周围情况、水源情况(特点)、物资特性及建
筑特点、单位消防组织与技术装备；
(2)火灾危险性及火灾发展特点；
(3)灭火力量部署；
(4)灭火措施及战术方法；
(5)注意事项；
(6)灭火预案图。
消防器材的配备、使用与维护
六、消防器材的配备、使用与维护
(一)常规消防器材装备
1．大型物业管理区域一般配备
大型物业管理区域的一般配备应包括消防头盔、消防战斗服、消防手套、消防战斗靴、消防安全带、安全钩、保险钩、消防腰斧、照明灯具、个人导向绳和安全滑绳等。表9—1列出了某物业消防器材的配备情况。
某物业消防安全部门常规器材装备一览表表9-
12、消防器材一般配置
（1）楼层配置
消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，针对易燃易爆物品的特点进行合理的配置。一般在住宅内，多层建筑中每层楼的消防栓（箱）内均配置2瓶灭火器；高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱)内应配置4瓶灭火器；每个消防栓(箱)内均配置1～2盘水带、水枪1支及消防卷盘。
(2)岗亭配置
物业管理项目的每个保安岗亭均应配备一定数量的灭火器，在发生火警时，岗亭保安员应先就近使用灭火器扑救本责任区的初起火灾。
(3)机房配置
各类机房均应配备足够数量的灭火器材，以保证机房火灾的处置。机房内主要配备有固定灭火器材和推车式灭火器。
(4)其他场所配置
其他场所配置灭火器材应保证在发生火灾后，能在较短时间内迅速取用并扑灭初期火灾，以防止火势进一步扩大蔓延。
(二)消防装备的维护、管理
1．定期检查
常规消防装备是配备在队部的战备器材，应定期检查，至少每月进行一次全面检查，发现破损、泄漏、变形或工作压力不够时，应对器材进行维修和调换申购，以防在训练中发生事故。
2．定期养护
所有员工应爱护器材，在平时训练和战勤中对器材都应轻拿轻放，避免摔打、乱扔乱掷，用完统一放回原处进行归口管理，并定期清洗和上油，以防器材生锈、变形和失去原有功能。
3．专人保管
消防安全部门应指定专人对消防装备进行统一管理，建立消防设备保管台账，避免器材丢失和随便动用。平时训练用完后应由带训负责人交给器材保管员，做好领用和归还登记。
4．交接班检查
消防班在交接班时应对备用、应急和常规配备的器材进行检查，以保证器材的良好运行。
5．消防器材的定期统计
配置在各项目的消防器材，每月均应做一次全面统计工作。按照各区域分类统计，以保证项目配备的消防器材完整、齐全，对已失效、损坏的器材应进行重新配置。配置在每个项目及各个场所的消防器材，应由项目管理员签字确认，有专人负责管理。
第二篇：物业管理实务精讲班第20讲讲义消防队伍、消防制度和消防安全文库
物业管理实务精讲班第20讲讲义消防队伍、消防制度和消防安全文库.txt求而不得，舍而不能，得而不惜，这是人最大的悲哀。付出真心才能得到真心，却也可能伤得彻底。保持距离也就能保护自己，却也注定永远寂寞。物业管理实务精讲班第20讲课件讲义（环球职业教育在线）
物业管理实务精讲班第20讲讲义
消防队伍、消防制度和消防安全
第二节 消防管理
消防管理是公共秩序管理服务的一项重要工作，为了做好物业的消防安全管理工作，物业管理企业应着重加强对辖区内业主的消防安全知识宣传教育及消防安全检查，并建立义务消防队伍，完善消防管理制度，加强消防设施设备的完善、维护和保养工作。
一、义务消防队伍建设
义务消防队伍是日常消防检查、消防知识宣传及初起火灾抢救扑灭的中坚力量，为了做好小区的消防安全工作，各物业项目应建立完善的义务消防队伍，并经常进行消防知识与实操技能的训练与培训，加强实战能力。
(一)义务消防队员的构成
物业管理项目的义务消防队由项目的全体员工组成，分为指挥组、通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组等。其中灭火组及救援组的人员应由年轻力壮、身体素质较好、反应灵敏和责任心强的人员担任，设备组由具备消防设备操作及维护知识的维修人员担任。
(二)义务消防队员的工作
(1)负责消防知识的普及、宣传和教育；
(2)负责消防设施设备及日常消防工作的检查；(3)负责消防监控报警中心的值班监控；’(4)发生火灾时应配合消防部门实施灭火扑救。(三)义务消防队伍的训练
义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训，每年还应进行一到两次的消防实战演习。
二、消防制度的制订
消防工作的指导原则是“预防为主，防消结合”。为达到“预防为主”的目的，必须把日常的消防管理工作制度化、明确化。消防制度包括各种场所的消防要求规范、消防检查制度、各种消防设施设备的操作及维修保养制度、火警火灾应急处理制度、消防值班制度和消防器材管理制度等。
(一)制订物业管理企业消防管理规定
物业管理企业消防管理规定包括企业消防管理机构及运作方式、消防安全岗位责任、奖惩规定、消防安全行为、消防保障要求和消防事故处理报告制度等。
(二)制订消防设施设备管理制度
消防设施设备管理制度的内容包括消防系统运行管理制度，消防器材配置，保管制度，消防系统维护、保养及检查制度，消防装备日常管理制度和消防系统运行操作规程等。
(三)制订消防检查方案及应急预案
根据各管辖区特点，制订消防检查要求与标准，并制订消防演习方案及消防事故应急预算等。
三、物业消防安全检查内容与方法
(一)消防安全检查的内容
物业消防安全检查的内容主要包括：消防控制室、自动报警(灭火)系统、安全疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓、灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所。
(二)消防安全检查的组织方法和形式
消防安全检查应作为一项长期性、经常性的工作常抓不懈。在消防安全检查组织形式上可采取日常检查和重点检查、全面检查与抽样检查相结合的方法，应结合不同物业的火灾特点来决定具体采用什么方法。1．专职部门检查
应对物业小区的消防安全检查进行分类管理，落实责任人或责任部门，确保对重点单位和重要防火部位的检查能落到实处。一般情况下，每日由小区防火督查巡检员跟踪对小区的消防安全检查，每周由班长对小区进行消防安全抽检，监督检查实施情况，并向上级部门报告每月的消防安全检查情况。
2．各部门、各项目的自查
(1)日常检查。应建立健全岗位防火责任制管理，以消防安全员、班组长为主，对所属区域重点防火部位等进行检查。必要时要对一些易发生火灾的部位进行夜间检查。(2)重大节日检查。对元旦、春节等重要节假日应根据节日的火灾特点对重要的消防设备、设施、消防供水和自动灭火等情况重点检查，必要时制订重大节日消防保卫方案，确保节日消防安全。节假日期间大部分业主休假在家，用电、用火增加，应注意相应的电气设备及负载检查，采取保卫措施，同时做好居家消防安全宣传。
(3)重大活动检查。在举行大型社区活动时，应作出消防保卫方案，落实各项消防保卫措施。
(三)消防安全检查的程序和要求 1．消防安全检查的基本程序
(1)按照部门制订的巡查路线和巡检部位进行检查。(2)确定被检查的部位和主要检查内容得到检查。
(3)对检查内容的完好情况进行判断，并通过直观检查法或采用现代技术设备进行检查，然后把检查结果和检查情况进行综合分析，最后作出结论，进行判断，提出整改意见和对策。
(4)对检查出的消防问题在规定时间内进行整改，对不及时整改的应予以严肃处理。对问题严重或不能及时处理的应上报有关部门。
(5)对检查情况进行登记存档，分析总结，提出检查安全报告。2．消防安全检查的要求
(1)深入楼层对重点消防保卫部位进行检查，必要时应做系统调试和试验；(2)检查公共通道的物品堆放情况，做好电气线路及配电设备的检查；(3)对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题立即整改；(4)对消防隐患问题，立即处理；
(5)应注意检查通常容易忽略的消防隐患，如单元门及通道前堆放单车和摩托车，过道塞满物品，疏散楼梯间应急指示灯不亮，配电柜(箱)周围堆放易燃易爆物品等。
动火安全和灭火预案
四、动火安全管理(一)动火前要求
(1)重点部位动火须由消防主管领导会同消防管理负责人会审，无异议才能动火；
(2)防火、灭火设施不落实，周围的易燃杂物未清除，附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不能动火；
(3)凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道、未经洗刷干净、排除残存的油质不能动火；
(4)凡盛装过受热膨胀有爆炸危险的气体的容器和管道不能动火；
(5)凡储有易燃、易爆物品的车内，仓库和场所，未经排除易燃、易爆物品的不能动火；
(6)在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的不能动火。
(二)动火过程中的要求
(1)动火现场要指定安全负责人；
(2)现场安全负责人和动火作业员必须经常检查动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火；
(3)发生火灾、燃炸事故时，要及时扑救；(4)动火人员要严格执行安全操作规程。(三)动火后的要求
动火人员和现场负责人在动火作业后，应检查并彻底清理现场火种。
五、消防安全预案制订
2(一)重点防火单位和防火部位的确定 1．重点防火物业
重点防火的物业主要包括：生产易燃易爆的工厂，大型物资仓库以及工厂较为密集区、酒店、商场、写字楼、高层及超高层和度假村等。
2．重点防火部位
重点防火部位主要包括：机房、公共娱乐场所、桑拿浴室及卡拉OK厅、业主专用会所、地下人防工程、资料库(室)和计算机(资讯)中心等。(二)灭火方案的要求
(1)所制订的灭火预案应结合现有物业的消防技术装备和义务消防队伍的业务素质，符合本物业的实际情况；
(2)灭火预案经消防安全部门演练后具有实操性和可行性；
(3)根据小区情况、火灾特点对火险隐患较大的地方进行重点标识；(4)有具体的组织实施时间和相应演练经费预算；(5)确定灭火预案演练的责任人；
(6)确定各人员、部门的职责及分工要求；
(7)灭火方案须报经当地公安消防大(中)队审核通过和备案。(三)灭火预案的制订 1.灭火预案的制订
(1)在制订灭火预案前，消防安全部门负责人应组织人员深入实地，调查研究，确定消防重点。
(2)根据火灾特点和灭火战术特点，假想火场上可能出现的情况，进行必要的计算，为灭火方案提供正确的数据，确定需投入灭火的装备和器材，以及供水线路。明确灭火、救人、疏散等战斗措施和注意事项。(3)写出文字说明，打印报批，并绘制灭火力量部署的草图。
2．灭火预案主要内容
(1)物业项目单位的基本概况，包括周围情况、水源情况(特点)、物资特性及建筑特点、单位消防组织与技术装备；
(2)火灾危险性及火灾发展特点；(3)灭火力量部署；
(4)灭火措施及战术方法；(5)注意事项；(6)灭火预案图。
消防器材的配备、使用与维护
六、消防器材的配备、使用与维护(一)常规消防器材装备 1．大型物业管理区域一般配备
大型物业管理区域的一般配备应包括消防头盔、消防战斗服、消防手套、消防战斗靴、消防安全带、安全钩、保险钩、消防腰斧、照明灯具、个人导向绳和安全滑绳等。
表9—1列出了某物业消防器材的配备情况。
某物业消防安全部门常规器材装备一览表表9-1
2、消防器材一般配置
（1）楼层配置
消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，针对易燃易爆物品的特点进行合理的配置。一般在住宅内，多层建筑中每层楼的消防栓（箱）内均配置2瓶灭火器；高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱)内应配置4瓶灭火器；每个消防栓(箱)内均配置1～2盘水带、水枪1支及消防卷盘。(2)岗亭配置
物业管理项目的每个保安岗亭均应配备一定数量的灭火器，在发生火警时，岗亭保安员应先就近使用灭火器扑救本责任区的初起火灾。
(3)机房配置
各类机房均应配备足够数量的灭火器材，以保证机房火灾的处置。机房内主要配备有固定灭火器材和推车式灭火器。(4)其他场所配置
其他场所配置灭火器材应保证在发生火灾后，能在较短时间内迅速取用并扑灭初期火灾，以防止火势进一步扩大蔓延。(二)消防装备的维护、管理
1．定期检查
常规消防装备是配备在队部的战备器材，应定期检查，至少每月进行一次全面检查，发现破损、泄漏、变形或工作压力不够时，应对器材进行维修和调换申购，以防在训练中发生事故。
2．定期养护 所有员工应爱护器材，在平时训练和战勤中对器材都应轻拿轻放，避免摔打、乱扔乱掷，用完统一放回原处进行归口管理，并定期清洗和上油，以防器材生锈、变形和失去原有功能。
3．专人保管
消防安全部门应指定专人对消防装备进行统一管理，建立消防设备保管台账，避免器材丢失和随便动用。平时训练用完后应由带训负责人交给器材保管员，做好领用和归还登记。
4．交接班检查
消防班在交接班时应对备用、应急和常规配备的器材进行检查，以保证器材的良好运行。
5．消防器材的定期统计
配置在各项目的消防器材，每月均应做一次全面统计工作。按照各区域分类统计，以保证项目配备的消防器材完整、齐全，对已失效、损坏的器材应进行重新配置。配置在每个项目及各个场所的消防器材，应由项目管理员签字确认，有专人负责管理。
第三篇：物业管理实务精讲班第26讲讲义
物业管理实务精讲班第26讲课件讲义（环球职业教育在线）
物业管理实务精讲班第26讲讲义
物业管理企业的成本费用和税费
二、物业管理企业的成本费用和税费（掌握）
(一)物业管理企业营业成本的内容
物业管理企业的营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。
(1)直接人工费包括物业管理企业中直接从事物业管理活动的人员的工资、奖金及职工福利费等。
(2)直接材料费包括物业管理企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等的费用。
(3)间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
(二)物业管理企业成本费用的管理
实行一级成本核算的物业管理企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
物业管理企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计入营业成本，支付的物业管理用房有偿使用费计入营业成本或者管理费用。
物业管理企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用中。
物业管理企业可以于终了时，按照年末应收取账款余额的0．3％—0．5％计提坏账准备金，计入管理费用。企业发生的坏账损失，冲减坏账准备金；收回已核销的坏账，增加坏账准备金。不计提取坏账准备金的物业管理企业，其所发生的坏账损失，计入管理费用；收回已核销的坏账，冲减管理费用。
(三)物业管理企业其他业务支出的内容及管理
物业管理企业其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。物业管理企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。
(四)物业管理企业税费的管理
物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加，收益环节的所得税等。
物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、专项维修资金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税，但对从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。（注意：这个问题可能会是一个考点）
物业管理企业利润
三、物业管理企业利润
(一)物业管理企业利润的构成（掌握）
物业管理企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
(二)物业管理企业利润的计算（掌握）
主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额；
其他业务利润指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额；
补贴收入是指国家拨给物业管理企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
注意：要掌握利润的计算方法和公式。
物业管理项目的财务管理
第二节
物业管理项目的财务管理
一、物业管理项目机构财务管理概述（熟悉）
物业管理项目财务管理是指在一个独立行使管理权的基层物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。它的基本职能是通过一般会计制度规定的程序和方法，将由物业管理项目管理服务活动而产生的大量的、日常的业务数据，经过记录、分类和汇总，定期编制通用的财务报表和专用的服务费用收支报表。它要求物业管理项目单位定期向其所属的上级财务主管部门和全体业主分别报告物业管理项目总体财务状况、财务变动状况、经营成果信息和服务费用收支情况。
物业管理项目财务管理，一方面受物业管理企业的行政管理和业务指导，其财务计划、开支范围和权限、财务分析报告等受其严格管制，同时，物业管理企业又不得随意调集、挪用和将服务费据为已有，另一方面，酬金制条件下业主有通过业主大会及其机构(如业主委员会等)监督物业管理项目机构财务管理的权力，但又不能直接干预物业管理项目机构的财务工作。因此，物业管理项目机构财务管理既具有一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形态，又具有与一般会计主体财务管理和一般会计要素不同的特性。
二、物业管理项目财务管理的类型
物业管理项目财务管理因具有不同的特性，其与普通的财务管理是有区别的。从目前物业管理项目机构财务管理的现状来看，主要分为独立核算与非独立核算两种形式。
(一)独立核算
这一形态的物业管理项目机构的财务管理，在机构设置上一般都设有财务部或专职会计和出纳员，物业管理企业对其财务权限给予一定的限制。
(二)非独立核算
实施非独立核算的物业管理企业把各项目管理单位的会计核算集中到企业，按物业管理项目进行分别核算，各项目管理单位只负责各项费用的收取和部分费用的直接支出。
第四篇：物业管理实务精讲班第31讲课件讲义
物业管理实务精讲班第31讲课件讲义（环球职业教育在线）
物业管理实务精讲班第31讲讲义
内容提要
一、内容提要
1．员工的招聘与解聘
(1)员工招聘计划的制定
(2)员工招聘的组织实施
(3)员工的解聘
2．员工的培训及管理
(1)培训体系的建立
(2)培训的分类
(3)培训的内容
(4)培训计划
(5)培训的组织与实施
3．员工薪酬管理
4．员工的考核与奖惩
二、考试目的和考试要求
本部分的考试目的是要测试应考人员对物业管理企业员工的招聘与解聘、培训与管理、员工薪酬管理、员工考核与奖惩等知识的掌握程度和综合运用能力。
考试基本要求
掌握：员工招聘的组织与实施，培训管理的组织与实施。
熟悉：员工招聘计划的制定，员工的解聘，培训的分类及内容，员工薪酬管理的内容，员工的考核与奖惩。
了解：员工培训计划，员工薪酬管理的体系设计。
考题类型要求
本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题、案例分析。
三、内容辅导
第十三章
人力资源管理
人力资源管理，是指运用科学方法，对企业的人力进行合理的培训、组织和调配，使人力、物力经常保持最佳比例，同时对人的思想、心理和行为进行恰当的引导、控制和协调，充分发挥人的主观能动性，使人尽其才，事得其人，人事相宜，以实现组织目标。
随着物业管理市场的不断规范和发展，对物业管理企业的运作要求越来越高。能否对人力资源进行有效开发和管理，已成为物业管理企业极其重要的战略问题。人力资源管理的内容非常丰富，本章主要介绍人力资源管理中人员的招聘与解聘、人员的培训及其管理、人员的考核与奖惩等问题。
招聘计划的制订
第一节
员工的招聘与解聘
一、招聘计划的制订（熟悉）
物业管理企业的招聘应根据企业发展战略、管辖项目类型、物业面积的大业主构成情况、收入与消费倾向、消费特点等制订招聘计划。其内容包括：
(1)计划招聘人员总数和人员结构，包括专业结构、学历结构等；
(2)各类人员的招聘条件；
(3)招聘信息发布的时间、方式与范围；
(4)招聘的渠道；
(5)招聘方法。
招聘的组织实施
二、招聘的组织实施（掌握）
(一)公布招聘信息
物业管理企业可通过一定渠道或选择一定的方式，公布有关招聘信息，包括招聘的时间、招聘的职位、招聘人员的数量及相关资格要求等。
(二)设计应聘申请表（注意：有可能考）
招聘信息发布后，求职者通常会寄来个人简历。为了保证应聘人员提供信息的规范性，企业在招聘活动开始时要组织人员设计应聘申请表。
1．应聘申请表应反映的信息
不管何种形式的申请表，一般都应能够反映以下信息：应聘者个人基本信息、应聘者受教育状况、应聘者过去的工作经验以及业绩、能力特长、职业兴趣等。
2．设计应聘申请表的注意事项
在设计应聘申请表时，应注意以下问题：
(1)内容的设计要根据职务说明书来确定，按不同职位要求及不同应聘人员的层次，分别设计应聘申请表。
(2)在设计申请表时要考虑申请表的存储、检索等问题，尤其是在计算机管理系统中。
(三)对应聘者进行初审
初审是对应聘者是否符合职位基本要求的一种资格审查，目的是筛选出那些背景和潜质都与职务所需条件相当的候选人。
1．审阅和筛选简历的方法
（1)分析简历结构。简历的结构在很大程度上反映了应聘者的组织和沟通能力。
(2)重点看客观内容。简历的内容大体可分为主观内容和客观内容两部分。在筛选简历时应重点查看客观内容。客观内容主要分为个人信息、教育背景、工作经历和个人成绩四个方面。主观内容主要包括应聘者对自己的描述，例如本人活泼开朗、工作能力强等对自我的评价和描述。
(3)判断是否符合职位技术和经验要求。在客观内容中，首先要注意个人信息和受教育经历，判断应聘者的专业资格和经历是否和应聘岗位相符。如果不符合要求，就没有必要再查看其他内容，可以直接筛选掉。
（4）审查简历中的逻辑性。在工作经历和个人成绩方面，要注意简历的描述是否有条理，是否符合逻辑。
（5）对简历的整体印象。通过阅读简历，看是否留下了良好的印象。
2．筛选申请表的方法
(1)判断应聘者的态度。在筛选申请表时，对那些填写不完整和字迹难以辨认的材料可以直接将其筛选掉。
(2)关注与职业相关的问题。在审查申请表时，要分析背景材料的可信程度，要注意应聘者以往经历中所任职务、技能、知识与应聘岗位之间的联系。
(3)注明可疑之处。在筛选申请表时，应标明疑点，在面试时作为重点提问内容之一加以询问。
(四)确定选拔方法
物业管理企业要根据应聘岗位的特征、参加招聘人员的能力与素质及应聘者的数量和层次确定选拔方法，下面介绍一下常用的选拔方法。
1．面试
面试是面试者通过与应聘者正式交谈，达到客观了解应聘者业务知识水平、外貌风度、工作经验、求职动机、表达能力、反应能力、个人修养、逻辑思维等情况，并对是否聘用作出判断与决策的过程。
(1)面试的方法
一般可在面试前先确定要提的重要问题，列成提纲，按提纲提问，同时针对不同的岗位要求和应聘者具体情况，在面试中提出针对性问题，全面了解应聘者的情况。
(2)面试的程序
面试程序一般包括五个步骤：准备、营造和谐气氛、提问、结束及复审。
2．心理测验
心理测验是指通过一系列科学方法来测量被试者智力和个性差异。
(1)智力测验
智力是指人类学习和适应环境的能力，包括观察力、记忆力、想像力、思维能力等。
(2)个性测验
个性是指一个人比较稳定的心理活动特点的总和。通过个性测验可了解一个人个性的某一方面(如人际关系等)，再结合其他指标，考虑此人适合担任哪些工作。
(3)特殊能力测验
特殊能力指某人具有的他人所不具备的能力。
3．知识测验
知识测验的目的是了解应聘者是否掌握应聘岗位所必须具备的基础知识和专业知识。—般采用书面考试的方法进行。
4．劳动技能测验
在招聘操作层员工时，可根据应聘岗位的需要，对应聘者进行劳动技能方面的测验。
(五)人员的录用
人员录用是人员招聘的最后一个环节，主要涉及人员选择之后的一系列有关录用事宜，如通知录用人员、签订试用合同、安排员工的初始工作、试用、正式录用等。
员工的解聘
三、员工的解聘（熟悉）
员工的解聘即物业管理企业与员工解除劳动合同。员工的解聘包括员工辞职、辞退和资遣三种情况。
(一)员工辞职
辞职是指员工要求离开现任职位，与企业解除劳动合同，退出企业工作的人事调整活动。辞职的管理应注意：
(1)员工不符合辞职条件的，人事管理部门不能同意其辞职。如劳动合同尚未到期，与企业订有特殊工作协议等情况。
(2)员工辞职时，人事管理部门和有关用人单位应督促其办好有关工作移交及个人财物清理。
(3)物业管理企业在员工人职时即应明确告知，员工辞职应当提前30日以书面形式通知企业。
(二)员工的辞退
员工的辞退就是终止劳动合同。辞退员工必须慎重考虑，恰当处理。—般而言，对无重大过失者，不要使用辞退的手段。但若出现下列情况，应对当事人予以辞退：
(1)在试用期间被证明不符合录用条件的；
(2)严重违反劳动纪律或者用人单位规章制度的；
(3)严重失职，营私舞弊，对用人单位利益造成重大损害的；
(4)被依法追究刑事责任的。
(三)员工的资遣
资遣是企业因故提出与员工终止劳动合同的一项人事调整活动。资遣不是因为员工的过失原因造成的，而是企业根据自己经营的需要，主动与员工解除劳动契约。
1．资遣程序与审核权限
资遣程序是企业人事调整中自上而下的过程。人事部门接到资遣通知后，确定资遣人员，并呈报有关部门主管核实。资遣审核权限与其他人事调整工作相类似。
2．资遣费的发放
资遣费是给资遣人员的经济补偿。资遣费的发放标准应根据各地劳动行政部门的规定及企业的实际情况发放。总的原则是：资遣人员服务年限长、贡献大、地位高，资遣费的发放标准就高。
第五篇：物业管理实务精讲班第12讲讲义
物业管理实务精讲班第12讲讲义
物业装饰装修管理流程物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。
物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。由于缺乏物业装饰装修建筑专业知识和对装饰装修管理相关法律法规的了解，业主在装饰装修中更多的是考虑物业的实用、美观和舒适，而较少顾及建筑安全和公共权益。随着人们审美情趣的不断变化，物业装修设计、施工、材料等的个性化程度越来越高。加之物业装饰装修过程长、点多面广、不确定因素多，管理控制难度大。稍有不慎，一方面有可能危害物业安全，影响物业的正常使用，或对物业构成潜在的危险，导致物业风险；另一方面，也可能激发物业服务双方的矛盾和冲突，影响物业管理和社区的和谐局面。因此，物业装饰装修管理是物业服务的重点和难点之一，不仅要求细致专业、一丝不苟，方案上严格把关，沟通上人情在理，而且要求物业管理单位高度敬业、检查频密、消灭隐患、及时整改。
物业装饰装修管理包括装饰装修申报、登记审核、入场手续办理、装饰装修过程监督检查以及验收等环节，内容上包括装饰装修流程设计、管理细则规定、过程控制和责任界定等方面。物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》以及国家和地方的其他规定。
一、物业装饰装修管理流程
装饰装修流程既是物业管理内部操作作业指导书，也是方便业主了解装饰装修管理流程的公示性标识。因此，要求物业装饰装修流程的书面形式须文字简明、内容清晰、图表明确、一目了然。
(一)流程示意图
装饰装修流程示意图一般悬挂于物业管理单位或在业主入住办理现场。在物业管理内部装饰装修作业文件以及《业主手册》(或《业主须知》)等发放给业主的资料上也需有与其相一致的内容。装饰装修流程一般内容形式见下图：
(二)流程分述
1．备齐资料
资料的准备由业主(或物业使用人)和施工队分别准备和提供。一般包括物业所有权证明，申请人身份证原件及复印件，装饰装修设计方案，装修施工单位资质，原有建筑、水电气等改动设计和相关审批，以及其他法规规定的相关内容。物业使用人对物业进行装饰装修时，还应当取得业主的书面同意。
2．物业装饰装修申报
用户在入住过程中，应已收到物业管理企业发出的装修手册及装饰装修申报登记表。用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写申报登记表，并提交管理单位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。
物业管理工作人员应要求和指导业主逐项填写装饰装修申报登记表，确保各项申请明确无误，涉及专业部门(如水、电、气等)、建筑结构、消防等项目的，要求写明地点、位置或改变的程度及尺寸(具体详见附后的装饰装修申报登记表)等详细数据和资料，必要时装修人或装修单位还应向有关部门申报核准。
3．物业装饰装修登记
物业管理单位在进行装饰装修登记时，可以书面形式将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业，并且督促装修人在装饰装修开工前主动告知邻里。
物业管理单位应该在规定工作日(一般为3个工作日)内完成登记工作；超出物业项目管理单位管理范围的，应报主管部门。
物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，有下列行为之一的将不予登记，(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构的；
(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的；
(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的；
(4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的；
(5)未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物的；
(6)未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的；
(7)未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的；
(8)未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施的；
(9)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
4．签订《物业装饰装修管理服务协议》
在物业装饰装修之前，物业管理单位和装修人应签订《物业装饰装修管理服务协议》，约定物业装饰装修管理的相关事项，应当包括下列内容：
(1)装饰装修工程的实施内容；
(2)装饰装修工程的实施期限；
(3)允许施工的时间；
(4)废弃物的清运与处置；
(5)外立面设施及防盗窗的安装要求；
(6)禁止行为和注意事项；
(7)管理服务费用；
(8)违约责任；
(9)其他需要约定的事项。
5．办理开工的一般手续
(1)业主按有关规定向物业管理单位(或指定方)缴纳装饰装修管理服务费；
(2)装饰装修施工单位应到物业管理单位办理开工证、出人证等；
(3)装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材。
6．施工
物业装饰装修施工期间，装修人和装饰装修施工单位应严格按照装修申报登记的内容组织施工。
物业管理单位应按照装饰装修管理服务协议做好管理和服务工作，加强现场检查，发现装修人或者装饰装修施工单位有违反有关规定的行为，应当及时劝阻和制止；已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修施工单位违反《物业装饰装修管理服务协议》的，应追究违约责任。
7．验收
物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对照装修申报方案和装饰装修实际结果进行比较验收，验收合格后应签署书面意见。对因违反法律、法规和装饰装修管理服务协议而验收不合格的，应提出书面整改意见要求业主和施工方限期整改。若发生歧义、无法统一意见或业主拒不接受情况的，应报请城市管理有关行政部门处理，并将检查记录存档。
装修申报登记表(示例)
[案例] 某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。
[案例分析] 此案例中反映的问题主要是：第一，业主填写的《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置；第二，装修管理人员未到现场核实而盲目同意施工。因此，在物业装修管理中，应从以下方面改进：首先，在业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况；其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报；再次，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。
物业装饰装修管理内容
二、物业装饰装修管理内容
装饰装修管理是一个系统工程，要真正达到科学管理、细致服务，不仅要严格遵守上述装饰装修管理流程，还要对装饰装修过程中的各个环节、涉及的各个方面进行全面的分析。在综合各方因素的基础上，科学地制订装饰装修管理细则，使物业装饰装修管理真正落到实处。物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议实施管理，加强现场检查，及时发现问题加以制止。一般而言，物业装饰装修管理包括以下内容。
(一)物业装饰装修范围和时间管理
物业装饰装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求、统一形式。如室内装饰装修只限于房屋本体单元内的自用部位；封闭阳台不得超过阳台顶部外边缘垂直投影面，封闭款式、材料力求统—等。
装饰装修时间应根据各地不同的作息时间、季节变换以及习惯习俗等综合确定。装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。
(1)一般装修时间是指除节假日之外的正常时间，一般装修时间因地域和季节的差异而有所不同，如南方某些地区规定作业时间及拆打时间为：
作业时间：8：00～12：00
14：00～18：00
拆打时间：8：30～1l：30
14：30～17：30
(2)特殊装修时间是指节假日休息时间。为保障其他业主的休息和正常生产生活秩序，原则上一般不允许在节假日进行装修。因特殊情况需要装修．应视具体情况相应缩短装修时间。
(3)装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过三个月。
(二)物业装饰装修管理的要求
为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应重点检查：(1)有无变动建筑主体和承重结构。
(2)有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。
(3)有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。
(4)有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。
(5)有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。
(6)有无未经有关单位批准的下列行为：
1)搭建建筑物、构筑物；
2)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
3)拆改供暖管道和设施；
4)拆改燃气管道和设施；
5)超过设计标准或者规范增加楼面荷载的；
6)改动卫生间、厨房间防水层的。
同时，还应注意检查以下方面：
1)施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等；
2)有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等；
3)楼地面铺设材料是否超过10mm、新砌隔墙是否采用轻质材料等；
4)是否符合物业装修公共及室外统一要求(如空调室外机的安装和排水的统—要求、阳台栏杆的统一要求等)；
5)物业装修方案和材料的选择是否符合环保、节能的要求。
(三)物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理
物业装饰装修管理既涉及公共权益，也涉及业主个人权益。装饰装修管理费用的收取要严格按照国家和地方的相关规定办理，不得自行设置收费项目和任意确定收费标准，即使无统一规定而又确需临时设置收取的，也应科学测算并报经相关主管行政部门批准。在我国物业管理实践中，装饰装修管理收费的项目和标准，因各地规定的不同，差别较大。为确保物业装饰装修工程的有序进行，维护装饰装修活动涉及的各方的合法权益，目前较为通常和相对合理的做法是：在物业装饰装修之前，由装修人和物业管理单位签订《物业装饰装修管理协议》，约定物业装饰装修相关事项和管理收费，并以此为依据规范各方行为。一般而言，《物业装饰装修管理协议》中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。
1．管理服务费
管理服务费是指因物业装饰装修工程增加物业管理服务工作量而设置的临时性收费项目，国家对于具体的收费标准没有明确规定，一般由装修人和物业管理单位双方约定，该费用可向装修业主收取，也可向装饰装修工程单位收取。
2．垃圾清运费
垃圾清运费系指由装饰装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用。如业主按照要求管理并自行清运装修垃圾，则该费用可免予缴纳；否则，装修人应向物业管理单位缴纳该费用，装修垃圾由物业管理单位代为清运。
装饰装修垃圾是装修管理中的一个重要内容，其对物业环境和业主以及物业使用人的工作生活有着极大的影响，甚至会产生环保、安全等方面的隐患。因此，物业装饰装修管理的基本要求是：
(1)装饰装修垃圾需袋装处理；
(2)装饰装修垃圾应按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。
(四)物业装饰装修现场管理
1．严把出入关，杜绝无序状态
由于装饰装修工人的来源控制有极大的不确定性、施工过程中的自我约束不足、施工单位管理不力等原因，在物业装饰装修期间，物业管理单位应严格物业区域出入口(包括电梯)的人员和材料管理。凡未佩带物业装饰装修施工标识的施工人员和其他闲杂人员，应一律禁止人内，保证装饰装修人员管理的有序化、规范化。
装饰装修材料和设备是装修违章的一个重要因素，应着重从以下两个方面加强控制和管理：
(1)核对是否为审批同意的材料。
(2)核对是否符合相关规定。
对于有特别要求的材料或设备(如电焊机)，应按照规定办理相应手续；施工队须进行动火作业的，必须办理申报审批手续；进人物业区域的装饰装修材料、设备等，应符合物业装饰装修规定要求，否则拒绝入场。通过加强装饰装修材料 和设备的出入管理，杜绝不安全因素的出现。
[案例] 物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识(工牌)的施工人员在小区进行装修作业。经询问，其称未来得及办理相关手续。
(案例分析)未办理相关手续进入物业区域施工的属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出人口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。
2．加强巡视，防患于未然
物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化施工人员的管理。
[案例] 巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材堆放，经了解得知是某业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。
[案例分析] 这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往会导致不安全因素产生。增设钢结构楼面板，需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计，而装修单位一般无钢结构设计能力，物业管理单位也没有设计权限。因此，需经专业设计单位进行设计。从管理角度看，有较大量钢材在楼顶堆放，说明在建筑装修材料进出管理上存在问题，物业管理方应检查相关管理环节，尤其是加强材料出入控制和巡视检查工作，防患于未然。
3．控制作业时间，维护业主合法权益
物业装饰装修管理要特别注意装修施工(尤其是拆打)的作业时间，避免影响其他业主和物业使用人的正常生活工作秩序。另外，还应针对不同的物业类型，制订相应的管理规定，区别对待。
[案例] 某高层写字楼物业在国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。
[案例分析] 装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本例系写字楼项目，不像一般的住宅项目在节假日不宜施工，相反，其合理的装修时间应是节假日。因此，物业管理员的管理要求是错误的。
4．强化管理，反复核查
物业集中装修期间，要增派人力，做到普遍巡查和重点检查相结合。一方面，要检查装饰装修项目是否为已登记的项目，一是要检查装饰装修项目是否申报，二是检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加，在巡视过程中发现新增装修、装饰项目的，须指导用户及时申报，办理相关手续。另一方面，要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求，如埋人墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管，施工现场的防火设备是否配备，操作是否符合安全要求，现场的材料堆放是否安全；垃圾是否及时清运，有无乱堆放，装修户门外是否保持清洁卫生等。
[案例] 某日，某高层楼宇巡楼员在巡检过程中，发现某户业主未经申报擅自违章更换了四扇铝合金窗。于是巡楼员开出违章整改单，要求其进行整改。
[案例分析] 此案例表面上看是在巡查中发现了问题，但仔细分析就不难看出，更换四扇窗是需要一定时间的，因此，此案例中有如下问题需引起注意：第一，在发现问题之前，巡楼员的巡查工作做的是否到位?为什么事前没有发现违章?这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况；第二，大堂负责值班的岗位是如何控制材料进出的?这需要检查大堂值班的环节；第三，开出违章整改单，必须说明违章的依据、要求整改的时限以及拒不整改时将采取的措施，而不能简单要求其整改就行了。这是巡楼员如何出具整改通知单必须掌握的基本要点。
[案例] 装修管理人员在某物业楼层巡视时发现某装修单位现场材料堆放混乱，工人在用电炉做饭，且无灭火设备，于是立即对该装修户提出整改要求。
[案例分析] 装修现场材料应堆放有序，施工人员不得在现场采用简易方式点火做饭，易燃易爆材料应专门堆放，现场必须配备灭火装置。否则，应当勒令其停工整改。
在物业装饰装修中各方主体的责任
三、在物业装饰装修中各方主体的责任
为减少物业装修、装饰过程中违章现象的出现，物业管理单位应主动提示督促业主(或物业使用人)阅读理解装饰装修管理的规定和小区规定。为了分清物业装饰装修有关各方的责任，物业装饰装修管理协议等相关文件应由装修人、施工单位及物业管理单位三方签字。物业装饰装修过程中如出现违规、违章行为，造成公共权益受到侵害和物业损害的，物业管理单位应及时劝阻，对不听劝阻或造成严重后果的，物业管理单位应及时向有关部门报告。
(一)装修人和装修企业的责任
装修人系指业主或物业使用人，装修企业系指装修施工单位。装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任包括以下内容：
(1)因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿，属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施而造成损失的，由装修人负责赔偿。
(2)装修人装饰装修活动侵占了公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，应依法承担赔偿责任。
(3)装修人未申报登记就进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。
(4)装修人违反规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。
(5)装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
(6)装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：
1)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人和装饰装修企业分别处以罚款；
2)损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处以罚款；
3)擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处以罚款；
4)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人和装饰装修企业分别处以罚款。
(7)未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。
(8)装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。
(9)装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处更高额度的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。
(二)物业管理企业和相关管理部门的责任
(1)物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2—3倍的罚款。
(2)物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，应依法给予行政处分。
装修管理应注意的问题
四、装修管理应注意的问题
(1)服务与控制是装修管理过程的一对矛盾，如何处理充分体现了物业管理的水平与技巧。物业管理是服务活动，而装修管理工作的核心是对装修人各项装饰装修行为的控制，甚至是约束。因而，如何做好控制和服务，解决好这一矛盾，在实现控制的基础上让业主得到最大程度的满意，树立良好服务形象，就需要物业管理各级各类人员真正做到坚持原则，熟悉装饰装修管理规定，要换位思考，为业主着想，规范操作行为。
(2)装修人在准备资料的阶段，常常不知道如何表达需做的装饰装修项目，甚至因为语言表达不同，致使装修人与物业管理单位出现理解歧义。此时，物业管理单位有必要进行现场核对，避免出现漏项或错报项。
(3)在装饰装修项目申报登记时，物业管理单位必须到现场对所附图纸进行核对，以防有漏项，或有大的拆动项目漏报。如建成使用已有数年的房屋申请装饰装修，需注意其在此之前是否做过装饰装修，内部布局是否有改变。尤其是多层建筑，一般情况下大多数墙体为承重墙体，如在此之前进行过拆打，则需对其新申报的拆打项谨慎核查，以确保其结构的安全。
(4)在办理开工手续前，物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备。
(5)在施工过程中，物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料；是否存在违反有关装修法规的行为(如装修中是否注意防火安全，有无使用电炉等火源等)；装修工程是否对公共秩序、公共安全以及毗邻业主或物业使用人构成侵害。
(6)验收工作是装修管理的最后一道工序，也是控制违章的最后一关。如果在此之前已经发现了违章，则需在处理了违章后再进行验收工作。
(7)对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为，应根据相关法规、业主公约及物业装饰装修管理服务协议进行处理。
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(8)装饰装修资料的一部分为业主资料，如申报表、装修图、施工人员资料等，另一部分为操作记录表。在每一单项装饰装修完成后，物业管理单位需及时整理好相关资料，属业主资料的部分需归人业主档案资料，并长期保存，以备后查，操作记录则按文件管理办法进行相应的归档。
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