雅思强化口语精讲班第1讲讲义

第一篇：雅思强化口语精讲班第1讲讲义

雅思强化口语精讲班第1讲讲义

001 雅思Part I 问题

雅思Part I问题

学习说明：在这一部分中，请考生听CD中的问题，然后试着自己用3－4句话回答。

注意：在雅思口语考试中，在回答考官问题时，必须使用完整句子回答问题，因为这样才能体现考生的语法水平。另外，考生试图通过否定回答来转换问题内容的方式是徒劳的，考官会继续询问相关的方面。所以请各位考生还是要准备好相关的词汇和答案。

参考答案：在每个部分的后面都有参考答案，对于语言能力较差的考生，只要熟练使用这些句子，就能在考试中获得理想分数。

回答技巧：在个人信息问答过程中，一定要详细描述自己的情况。考官希望听到一些完整的句子表达方式。在谈论工作或学习的细节时，越具体越好。但是关于内容的真假，可以由考生自己控制。毕竟，这是一个语言考试，而不是对个人情况进行调查。

时间：第一部分的内容在雅思口语考试中持续时间为4-5分钟左右。

必考题：这部分是每个考生在考试中都要遇到的问题。

思考题：这个是需要额外了解的问题，只有很少一部分考生遇到这方面问题。

（设计说明：奇数页背白）

个人信息确认

这部分中，考官会询问考生的名字，工作或学习情况，家乡。这是每位考生都要准备的内容。002 Name

Exercise 1: Name

Could I see your identification card?

What’s your full name?

What can I call you?

What’s the meaning of your Chinese name?

What’s your surname(last name, family name)?

What’s your given name(first name)?

Have you ever changed your name? Why or why not?

Do Chinese people like changing their names? Why or why not?

What kind of people like changing their names in China?

What’s their purpose in changing their names?

必考题

Interviewer: What’s your full name?

Candidate: My name is Wang Qiu.Interviewer: What can I call you?

Candidate: My English name is Sarah.Interviewer: What’s the meaning of your Chinese name?

Candidate: My name was given by my parents.I was born in autumn and my father named me after the

season.Interviewer: What’s your surname(last name, family name)?

Candidate: Wang is my last name.Interviewer: What’s your given name(first name)?

Candidate: Qiu is my first name.思考题

Interviewer: Have you ever changed your name? Why or why not?

Candidate: No, never.My name sounds ok, and there is no need for me to change it.Besides, it is too

complicated to change a name in China.We have to go to the police station and change all our relevant documents.Interviewer: Do Chinese people like changing their names? Why or why not?

Candidate: I guess not.According to us, our names are from our family tree or given by fortune-tellers.Our names can bring them good luck.Interviewer: What kind of people like changing their names in China? Why?

Candidate: I guess some famous stars prefer to change their names because they believe that their new names are easy to be remembered.003 Working

Exercise 2: Working or Studying

这部分中，工作的考生只需要准备工作的内容，上学的考生只准备关于学校的内容。

工作人群People who are working

在回答这部分问题时，考生要详细准备自己的工作内容和流程，考官不会问更深入的问题。但是关于自己工作的相关术语必须要了解。

正在工作考生所准备的问题

Are you working or studying?

Candidate: I’m working as a clerk in an international bank.What are you in charge of?

Candidate: I’m dealing with clients who have business cooperation with our bank, and my job is to make sure that we have smooth cooperation.Have you ever changed your job?

No, I have never changed my job, and I have been working here for three years.What do you like or dislike about your job?

Candidate: I always go on business trips to other cities, and I can enjoy some leisure time after I finish my work.I feel relaxed and happy.The only problem is that sometimes I have to work overtime, and I am a little exhausted.Will any possible future changes affect your job?

I guess not.I am quite familiar with my working procedures, and I have my own clients.Can you describe your typical working day?

I get to my company at about eight fifty.Then I turn on my computer and return the emails.Sometime, I go to other departments to ask for the documents that my clients need and fax them the materials.How do you like your job?

Candidate: I enjoy doing my job because I meet with different people and negotiate with them.I work closely with people from different walks of life.What are your job prospects?

I really hope that I may be promoted in the future and have the chance to get training abroad.I’m sure that it will improve my capability.辞职考生准备问题

考生尽量不要选择这种状态回答问题，因为这样会遇到很多过去时问题。如果考生掌握不好，会影响语法这项的分数。

Where did you work in the past?

I used to work in a travel agency as a tour guide, and I quit my job three months ago.What were you in charge of?

I mainly took the tourists to travel around the country.I was in charge of their accommodation, catering and

transportation.What did you like and dislike about your job?

I got the chance to travel to a lot of places of interests, which was fun, but sometimes I went to the same scenic spot for three or four times.It was irritating.

第二篇：物业管理实务精讲班第26讲讲义

物业管理实务精讲班第26讲课件讲义（环球职业教育在线）

物业管理实务精讲班第26讲讲义

物业管理企业的成本费用和税费

二、物业管理企业的成本费用和税费（掌握）

(一)物业管理企业营业成本的内容

物业管理企业的营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。

(1)直接人工费包括物业管理企业中直接从事物业管理活动的人员的工资、奖金及职工福利费等。

(2)直接材料费包括物业管理企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等的费用。

(3)间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

(二)物业管理企业成本费用的管理

实行一级成本核算的物业管理企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。

物业管理企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计入营业成本，支付的物业管理用房有偿使用费计入营业成本或者管理费用。

物业管理企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用中。

物业管理企业可以于终了时，按照年末应收取账款余额的0．3％—0．5％计提坏账准备金，计入管理费用。企业发生的坏账损失，冲减坏账准备金；收回已核销的坏账，增加坏账准备金。不计提取坏账准备金的物业管理企业，其所发生的坏账损失，计入管理费用；收回已核销的坏账，冲减管理费用。

(三)物业管理企业其他业务支出的内容及管理

物业管理企业其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。物业管理企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。

(四)物业管理企业税费的管理

物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加，收益环节的所得税等。

物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、专项维修资金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税，但对从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。（注意：这个问题可能会是一个考点）

物业管理企业利润

三、物业管理企业利润

(一)物业管理企业利润的构成（掌握）

物业管理企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

(二)物业管理企业利润的计算（掌握）

主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额；

其他业务利润指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额；

补贴收入是指国家拨给物业管理企业的政策性亏损补贴和其他补贴。

注意：要掌握利润的计算方法和公式。

物业管理项目的财务管理

第二节

物业管理项目的财务管理

一、物业管理项目机构财务管理概述（熟悉）

物业管理项目财务管理是指在一个独立行使管理权的基层物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。它的基本职能是通过一般会计制度规定的程序和方法，将由物业管理项目管理服务活动而产生的大量的、日常的业务数据，经过记录、分类和汇总，定期编制通用的财务报表和专用的服务费用收支报表。它要求物业管理项目单位定期向其所属的上级财务主管部门和全体业主分别报告物业管理项目总体财务状况、财务变动状况、经营成果信息和服务费用收支情况。

物业管理项目财务管理，一方面受物业管理企业的行政管理和业务指导，其财务计划、开支范围和权限、财务分析报告等受其严格管制，同时，物业管理企业又不得随意调集、挪用和将服务费据为已有，另一方面，酬金制条件下业主有通过业主大会及其机构(如业主委员会等)监督物业管理项目机构财务管理的权力，但又不能直接干预物业管理项目机构的财务工作。因此，物业管理项目机构财务管理既具有一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形态，又具有与一般会计主体财务管理和一般会计要素不同的特性。

二、物业管理项目财务管理的类型

物业管理项目财务管理因具有不同的特性，其与普通的财务管理是有区别的。从目前物业管理项目机构财务管理的现状来看，主要分为独立核算与非独立核算两种形式。

(一)独立核算

这一形态的物业管理项目机构的财务管理，在机构设置上一般都设有财务部或专职会计和出纳员，物业管理企业对其财务权限给予一定的限制。

(二)非独立核算

实施非独立核算的物业管理企业把各项目管理单位的会计核算集中到企业，按物业管理项目进行分别核算，各项目管理单位只负责各项费用的收取和部分费用的直接支出。

第三篇：报关员考试精讲班第3讲讲义

报关员考试精讲班第3讲讲义

报关单位

第三节 报关单位

一、报关单位的概念：

是指依法在海关注册登记的进出口货物收发货人和报关企业。依法向海关注册登记是法人、其他组织或者个人成为报关单位的法定要求。

单选题（05年考题）

1.取得报关单位资格的法定要求是（）。

A.是对外贸易经营者 B.是境内法人或其他组织

C.经海关注册登记 D.有一定数量的报关员

答案：C

二、报关单位的类型：

分为两种类型：进出口货物收发货人；报关企业

（一）进出口货物收发货人：

1、概念：是指依法直接进口或者出口货物的中华人民共和国境内的法人、其他组织或个人。

2、包括：

（1）在外经贸主管部门办理备案登记的对外贸易经营者（有进出口经营权）（2）按规定需要从事非贸易性进出口活动的单位（无进出口经营权）

※熟悉们教材19页所列举的单位。

3、进出口货物收发货人经向海关注册登记后，只能为本单位进出货物报关。办理的是本单位的报关，所以也叫自理报关单位。

（二）报关企业：

1、概念：

是指按照海关规定准予注册登记，接受进出口货物收发货人的委托，以进出口货物收发货人的名义或者以自己的名义，向海关办理代理报关业务，从事报关服务的境内企业法人。

2、报关企业又分为两类：

（1）经营国际货物运输代理、国际运输工具代理业务，兼营进出口货物代理报关业务的国际货物运输代理公司。

（2）主营代理报关业务的报关公司或报关行。单选题（04年考题）

下列企业、单位中不属报关单位的是：

A、经海关批准在海关临时注册登记的境内某大学

B、在海关注册登记的经营进出境快件业务的某快递公司

C、在海关注册登记的某外商投资企业

D、在海关注册登记的经营转关运输货物境内运输业务的某承运人 答案：D

三、报关单位的注册登记

（一）报关注册登记制度的概念：

1、概念

报关注册登记制度是指：进出口货物收发货人、报关企业向海关提供规定的注册登记申请材料，经注册地海关依法对申请注册登记材料进行审核，准予其办理报关业务的管理制度。

2、报关单位分为两种类型：一类是进出口货物收发货人；另一类是报关企业。

3、报关注册登记条件有所不同：

（1）报关企业：必须具备有规定的设立条件并取得海关报关注册登记许可。

（2）进出口货物收发货人：直接向海关申请办理报关单位注册登记手续。

4、他们的注册登记的程序有所不同：

（1）报关企业注册登记程序：

报关企业在办理报关注册登记之前，须向海关申请办理注册登记许可手续，然后再向海关申请办理报关单位的注册登记手续。即：

向海关申请办理“报关企业注册登记许可”——到工商行政管理部门办理许可经营项目登记——到所在地海关办理注册登记手续

（2）对进出口货物收发货人，实行“备案制”。不需要经过“申请办理注册登记许可手续”程序，直接向海关申请办理报关单位注册登记手续。

（二）进出口货物收发货人注册登记

1、提交材料

进出口货物收发货人注册登记要提交的材料与报关企业注册登记提交的材料做比较，记忆。（参见教材P21页）

2、提交材料后，海关审核，符合条件的核发“中华人民共和国进出口货物收发货人报关注册登记证书”（简称“收发货人登记证书”）

※进出口货物收发货人的另外一种类型是没有取得对外贸易经营者备案表,但是按照国家规定需要从事非贸易性进出口活动的企业，海关允许对这样的企业办理“临时注册登记手续”，海关不核发“注册登记证书”，仅出具“临时报关单位注册登记证明”，有效期是7天。（参见教材P20页）

报关企业注册登记

（三）报关企业注册登记

1、首先是办理注册登记许可

（1）报关企业注册登记许可应具备的条件：

①具有境内法人资格条件

②企业注册资本不低于人民币150万元

③具有健全的组织机构和财务管理制度

④报关员人数不少于5名

⑤投资者、报关业务负责人、报关员无走私行为记录

⑥报关业务负责人具备5年以上从事对外贸易工作经验或者报关工作经验

⑦无因走私违法行为被海关撤消注册登记许可记录

⑧有符合从事报关服务所必须的固定经营场所和设备

⑨海关监管所需的其他条件

多选题

报关企业注册登记许可条件中对企业人员的要求包括（）。A、报关员人数不少于5名

B、投资者、报关业务负责人、报关员无走私记录

C、报关业务负责人具有5年以上从事对外贸易工作经验或者报关工作经验

D、报关业务负责人、报关员要通过海关规定的业务考核

答案：ABC

（2）办理报关企业注册登记许可程序：

提出申请——海关处理——海关审查——行政许可的作出

①第一个步骤：报关企业注册登记许可申请

到所在地直属海关所公布受理申请的场所向海关提出申请。应提交的材料包括：

A、报关企业注册登记许可申请书

B、企业法人营业执照副本或者是“企业名称预先核准通知书”复印件

C、企业章程

D、出资证明文件复印件

E、所聘报关从业人员的报关员资格证书复印件

F、从事报关服务业可行性报告

G、报关业务负责人工作简历

H、报关服务营业场所所有权证明、租赁证明

I、其他与申请注册登记许可相关的材料 ②第二个步骤：海关对申请的处理

A、如果申请材料不全的，海关要在签收申请材料后5日内一次性告知需要补正的全部内容。

B、所提交的材料符合有关的规定，海关则作出受理的决定。

③第三个步骤：海关受理申请后，应当根据法定条件和程序进行全面审查，并于受理注册登记许可申请之日起20日内审查完毕。并将材料报送直属海关，直属海关在接受到海关报送的审查意见之日起20日内作出决定。

单选题：

报关企业注册登记许可，应由下列哪个部门作出：

A.海关总署

B.直属海关

C.隶属海关

D.海关总署授权的直属海关或隶属海关

答案：B ④最后一个步骤：行政许可的作出

海关依法做出准予还是不准予注册登记许可的书面决定。

报关企业经过报关注册登记许可，并在海关注册登记以后，可以在直属海关各个口岸和海关监管业务集中地点接受进出口货物收发货人的委托代理报关。如果要到另一直属海关关区从事报关服务的，就要依法设立分支机构。

（3）报关企业跨关区分支机构注册登记许可规定 在别的直属海关办理跨关区分支机构注册登记许可的前提条件：

A、报关企业取得“报关注册登记证书”之日起满两年 B、报关企业从申请之日起最近两年没有因走私受过处罚。

C、每申请一项跨关区分支机构注册登记许可，应当要增加注册资本人民币50万元，申请办理跨关区分支机构注册登记许可与报关企业本部申请注册登记许可，一个主要的区别就在于报关员的人数，报关企业本部报关员人数不少于5人。跨关区分支机构报关员人数不少于3人。

（4）报关企业及其跨关区分支机构注册登记许可期限

报关企业及其跨关区分支机构注册登记许可期限都是2年。如果需要延续注册的登记许可有效期的，应当办理注册登记许可延续手续。

（5）报关企业注册登记许可的变更和延续

变更：如果报关企业要变更企业的名称、注册资本、法人代表等这些主要事项的时候，要以书面形式到注册地海关申请变更注册登记许可。注册地海关进行初审，并上报直属海关。直属海关再作出是否准予变更的决定。

延续：报关企业及其跨关区分支机构注册登记许可期限都是2年。如果需要延续注册的登记许可有效期的，应当办理注册登记许可延续手续。也就是在有效期届满40日前向海关提出申请并递交海关规定的材料。准予延续的，延续的有效期为2年。（6）报关企业注册登记许可的撤消（参见教材P23，重要考点）

（7）报关企业注册登记许可的注销（参见教材P23-24，重要考点）

报关企业注册

2、报关企业注册

报关企业凭着直属海关签发的报关注册登记许可文件到工商行政管理部门办理许可经营项目登记，登记之后在90天内要到所在地海关办理注册登记手续。

提交有关的材料，符合要求的，注册地海关核发“报关企业登记证书”。

（四）报关单位注册登记时效及换证管理

1、报关单位注册登记证书时效：

（1）报关企业登记证书：有效期为2年，（2）收发货人登记证书：有效期为3年

单选题

报关企业报关注册登记证书和进出口收发货人报关注册登记证书的有效期：

A.均为2年

B.均为3年

C.报关企业为3年，进出口货物收发货人为2年

D.报关企业为2年，进出口货物收发货人为3年

答案：D

2、换证手续：

（1）报关企业应当在办理“注册登记许可”延期的同时办理换领“报关企业登记证书”手续，注册登记许可换证时间是在注册登记许可有效期届满40日前。

（2）进出口货物收发货人：在“收发货人登记证书”有效期届满前30日到注册地海关办理换证手续。

（五）报关单位的变更登记及注销登记

1、变更的期限：自批准变更之日起30日内办理变更手续。

2、注销登记（重要考点，参见教材P25）

第四篇：城市规划实务精讲班第22讲讲义

城市规划实务精讲班第22讲讲义.txt第一次笑是因为遇见你，第一次哭是因为你不在，第一次笑着流泪是因为不能拥有你。城市规划实务精讲班第22讲课件讲义（环球职业教育在线）城市规划实务精讲班第22讲讲义

案例一

案例

案例一

张XX家住某市中山区新安中里7号楼308号。未经城市规划部门的批准，擅自在新建楼12号楼东北侧便道上搭建一间简易房屋用于经营。该区城市管理监察大队检查发现后，认为张XX违反了《XX市城市规划条例》中的有关规定，依法通知其限期改正，自行拆除。在规定期限内，张XX未予改正。1998年12月9日，区城管大队又依据《违反〈XX市城市规划条例〉行政处罚办法》第三条的规定，做出了责令限期拆除的决定，并于次日向张XX送达了决定书，责令其于1998年12月14日前自行拆除违法建设。张XX不服，向本区人民法院提起行政诉讼。认为其所搭建的简易房屋虽系违法建设，但其周围还有其他的违法建设，被告不应仅对其违法建设进行查处，故诉请法院撤销被告所做决定。

评析：这是一起个人违反建设工程规划许可证的实例。张XX所建的简易房屋，既没有申请建设工程规划许可证，也没有申请临时建设工程规划许可证，明显属于违法建设。区城管大队系经国家和XX市有关部门批准依法成立的区级综合性行政执法机关，其有权依据城市规划管理法律、法规、规章的规定，对辖区内无建设工程规划许可证的违法建设进行查处，并可责令其改正或予以行政处罚。根据《中华人民共和国城乡规划法》和《XX市城市规划条例》规定，在城市规划区内进行建设，应取得《建设工程规划许可证》及其他有关批准文件，否则为违法建设。张XX显然已违反了上述法律、法规的规定，区城管大队对该违法建设行为进行的查处正确，基本事实清楚，适用法律、法规正确，处理程序合法。至于张XX关于区城管大队需对他人的违法建设总是做出处理的要求，应通过其他途径解决，且与张XX违法建设无关，以此作为区城管大队对其违法行为处理不公正的理由不能成立。

案例二

某市机械厂地处居民集中区，附近有XX山公园和正在建设中的生态公园等风景名胜，以及航海高等专科学校、某厂生活区。1998年5月，机械厂到市环保局办理该厂有关固体废物处理手续时，环保局提议在该厂内建设一个全市性的危险固体废物焚烧站，并安排该局属下的市固体废物管理中心与厂方接洽，在得到市固体废物管心“没有问题”的保证后，双方达成协议，约定由厂方向固废中心出租场地，建设市固体废物无害化处理环保示范工程项目，工程建成后在用工上优先考虑厂里分流的职工，工程的立项报批等手续由固废中心操办，厂方不具体参与工程的建设。该工程总投资约为327万元，年处理危险废物3000吨。工程建成后，当地群众反映强烈，机械厂所在区人大常委会收到群众投诉，反映设在机械厂内的危险固体废物焚烧站严重污染环境和影响厂区卫生，区人大常委会组织了部分市、区人大代表进行视察，听取了固废管理中心负责人的介绍，并实地视察了建设工地。固废管理中心负责人解释，危险固体废物焚烧站目前主要进行实验性工作，属临时设施，不是永久工程。而代表们则认为，纯粹从治理环境污染尤其是工业固体废物、危险废物污染和适应社会经济发展需要的角度来看，积极开展“固体废物无害化处理”的科研和试验非常有意义，但将这一项目设在机械厂厂区内是不适当的，同时，该示范工程还没有办立项报建手续，存在污染环境、破坏生态的严重隐患，遂做出该工程须另行选址建设的决议。

评析：首先，该危险固体废物焚烧站工程选址不当。机械厂厂区既是生产场地，又有该厂生活区，周边还有公园和其他居住区，该工程的主要业务是收集、贮存和焚烧危险固体废物（高含量的有机废物），如遇管理不善、处理不当，必将造成重大污染。因此，机械厂厂区不具备建设收集、贮存和处理对环境有影响的危险固体废物场所的条件。其次，该项目违反了建设项目规划管理办法，虽然该项目立项曾得到市计委的批复，但批复并不能作为报建的证明，报建审批权属规划部门。而该工程直到如今还没办妥报建手续，没有按规定申请建设工程规划许可证，即使是试验项目或临时建设工程也应该向规划主管部门进行报建，申请临时建设工程规划许可证。因此，危险固体废物焚烧站工程明显属违法建设。另外，对环境有特殊影响的项目，还应该编制环境影响报告书，须征求项目所在地有关单位的居民意见，并向所在地政府报告。但该工程直到群众投诉和人大代表视察前，区政府及其相关部门都未收到有关建设单位的报告。因此，该项目的建设也违反了国务院《建设项目环境保护管理条例》。

案例3 案例三

“华静苑”是某房地产开发公司与出租汽车公司共同合作的房地产项目，位于XX市东环路5号。项目包括二部分，一部分是6.3万平方米的住宅工程，另一部分是和住宅相配套的3.4万平方米的综合楼。该项目住宅工程的各项手续和证件齐备，自1998年开工建设，到2001年4月已经竣工验收。而综合楼工程由于合作双方对于该工程是作为基建计划还是开发计划申报问题没能统一意见，从而使得综合楼工程建设的手续未能办理。由于住宅工程已开工建设，配套工程急需跟上，在综合楼建筑工程规划许可证未审核批准的情况下，开发公司自行修改了综合楼的平面图，在东西方向增加了轴线长度，增加了约2680平方米的面积，后经该市规划监督执法大队发现，及时制止，勒令停工。

评析：上述工程存在两个违法建设情况。其一，综合楼在未办理建设工程规划许可证的情况下，擅自动工建设，违反了城乡规划法，即任何单位和个人在城市规划区内新建和扩建、改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须依法向城市规划行政主管部门提出建设申请，经审查批准，核发建设工程规划许可证件（包括临时建设许可证）后，方可施工。因此，无论任何理由，项目在开工前都必须持有该项目的建设工程规划许可证。其二，未经规划行政主管部门的同意，擅自修改正在审批阶段的建筑工程图纸。根据规划法的要求，任何项目的建筑工程图纸均需经规划行政主管部门审定，方可申请建设工程规划许可证，而该开发公司既未征得规划部门同意修改设计、增加面积，又提前开工，明显属于违法建设。

案例四

XX食品厂厂址位于城市大型居住区的旁边，占地1.3万平方米，政府与食品厂达成协议，食品厂搬迁至郊外，原厂址按照规划，兴建住宅，食品厂与XX房地产公司达成协议，合资建设2万平方米的商品房，按照有关程序，取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。但在施工过程中，XX房地产公司无法按协议筹集到自身方面的资金，该房地产公司只好退出。食品厂后又与XX建设集团达成协议，继续完成商品房的后续建设。

评析：建设单位申请对建设用地规划许可证、建设工程规划许可证中的建设单位名称进行变更时，应持计划管理部门变更建设单位名称的计划文件、原建设单位同意变更建设工程规划、建设用地规划许可证中的建设单位名称的证明或双方的协议书、原审批文件报规划主管部门。规划主管部门同意后可进行更改，并要在证件的修改处加盖校对章。建设单位在申请对建设工程规划许可证、建设用地规划许可证中的建筑性质或用地性质进行更改时，应持说明变更原因的函件及原审批文件，申报规划要点。建设单位持同意变更建筑性质或用地性质的规划要点通知书，到计划管理部门办理计划变更手续，然后持新批的计划文件，按照规划要点通知书规定的程序，重新办理规划管理手续。

规划设计条件及建设项目选址管理

第一节 规划设计条件

《中华人民共和国城乡规划法》规定，城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城乡规划。服从规划管理，这是规划行政主管部门拟定规划设计文件的额法定依据。所以，城乡规划行政主管部门应对城乡规划区的各项建设提出控制性和指导性的规划设计条件。行政划拨用地建设项目、规划设计条件作为编制修建性详细规划或者总平面规划方案依据。有偿使用用地建设项目，规划设计条件是土地使用条件的重要依据。城市各类项目，由城乡规划行政主管部门根据城市总体规划、控制性详细规划、专项规划和相关规定，核定规划设计条件。

一 基本概念 1.拟定原则 1）严格以城市总体规划、控制性详细规划、近期建设规划和专项规划为依据； 2）严格执行城乡规划管理的法律、法规、规章、技术标准等规定； 3）坚持经济效益、社会效益和环境效益的统一； 4）统一规划、配套建设、改善城市基础设施条件；

5）合理用地和节约、几月用地、积极开发利用地下空间； 6）改善城市生态环境，注重城市景观； 7）保护历史文化遗产和自然环境；

8）现有建成区改造哦啊应从实际出发，合理利用、逐步完善，保护建筑与空间的环境协调；

9）符合城市防灾、减灾要求，保障城市安全。

2.规划设计条件 1）强制性条件

一般包括：用地范围、用地面积、用地性质、容积率、绿地率、建筑密度、建筑控制高度、交通出入口方位、停车泊位以及其他需要配置的公共、市政公用设施用地面积；特定地区地段规划允许的建筑高度；文物古迹、风景名胜、历史文化风貌保护地段的控制要求；名木古树、河湖水面保护要求和市政基础设施特定要求。2）指导性条件

一般包括建筑体量、风格、色彩和景观环境要求

第五篇：物业管理实务精讲班第36讲讲义（最终版）

物业管理实务精讲班第36讲讲义

应用文书的标题和行款格式规则

二、应用文书标题的制作(一)公文式标题的构成要素

组成公文式标题的要素主要包括单位、区域(范围)、时间、事由(内容)、性质和文种等，其中“事由”和“文种”是最基本的要素。究竟选择哪些要素来构成标题，一要考虑文种的写作习惯和约定俗成的规定性，二要考虑写作的实际 需要。

公文式标题通过几个要素的组合，明确地说明了下述问题：第一，这篇文章是做什么用的(文种)；第二，文章是谁起草的(单位)；第三，文章反映什么时间(时间)、什么区域(范围)的什么事情(事由)。只要要素的排列组合合乎规律，就不会引起歧义。如计划属于事务文书，这种文书的公文式标题的全要素形式是“单位+时间+事由+文种”。例如，《XX物业公司2004培训计划》。

（二）文章式标题的构成模式

从构成形式看，文章式标题可以有单标题和双标题(即主副标题)。主标题一旦概括到某种程度，不能概括和反映需要传达的涵义，就必须用副标题来做具体例如，某物业公司开展全员节约活动取得明显效果后，集团公司要求该公司

上报经验材料，以便在全集团推广。这个经验材料的标题就可以制作为：“挖潜增效大有可为”，副标题可为“——某物业公司开展全员节约活动情况总结”。

三、应用文写作的行款格式规则

行款格式是在长期的书面语表达中约定俗成的书写行列款式。基本内容包括标题、署名、分段、引文和序码。

（一）标题

文章大标题书写的基本规则是居中排列，字号应大于正文，字体也应与正文相区别，并且上下各空一行。如果大标题字数较多，则应考虑分行排列，但分行时要注意前后意义的完整，在连贯排列时仍然要求居中。副标题应紧靠大标题下，中间不空行，题前要加破折号，所用字体也应区别于主标题。(二)署名

署名一般放在文章的大标题之下，居中，上下各空一行，字号应小于大标题，字体也应区别于大标题和正文。(三)分段

每个自然段的开头要空两个字的位置，第二行起顶格书写。书信、报告等应用文书的称谓部分要求顶格书写，后面加冒号，第二行空两个字。行政公文的主送机关(即受文单位)也要求顶格书写，如果一行写不下，回行时仍然顶格书写，后面加冒号。(四)引文

较短的引文可夹在正文中；如果是较长的引文，则需换行自成一段；排列上要比正文退两格，首行和末行最好空一行，并在字体、字号上与正文有所区别。(五)序码

序码的一般顺序应该由汉字到阿拉伯数字，由无圈到有圈，其中阿拉伯数字(例如“1”)旁应为齐底线的圆点，不能是顿号(即应为“1．”，不能写成“

1、”)。序码的使用，以一、二、三、四的“一”为例，应是：

一、……(一)…… 1.……(1)……

行政公文的写作要领

四、应用文书的写作要领（熟悉）

（一）行政公文的写作要领（一共9种）1．决定的写法

决定的正文一般由缘由、意义和事项组成。缘由可以简洁明了、寥寥数语高度概括，涉及重大问题和重大行动安排或对专门事项作出决定时，其缘由则要具体、充分。决定的事项可采用一段到底、分条列项、小标题、分部分表述等方式。不论采用哪种表述方式，都要做到观点鲜明，依据充分，事实准确，切合实际。2．通知的写法

通知的正文一般先叙述通知的起因缘由，写明通知的背景和依据，然后通过承启用语，转入通知事项。如一般性通知，只要写清什么事，有何要求即可；任免通知，写清任免人员姓名、具体职务等。比较复杂的通知，如指示性通知等，既可采用一气呵成的贯通式写法，直接写明通知的内容和在贯彻执行中应注意的问题，也可采用分条列项式写法，分出层次，但要注意各条、项之间的逻辑顺序。3．通报的写法

通报的正文主体由三部分构成。一是事实与评析。这部分是通报全文的重点和核心，写法可虚实结合，先实后虚。即先适当地详写事实(先进事迹、错误事实、重要精神或情况)发生的时间、地点、人员、主要情节、结果及影响等，从中提炼出经验或教训。二是决定，也称结论。表扬的要明确给予肯定，写明授予什么荣誉，给予什么奖励；批评的要写明对责任者惩戒的意见。三是结语，即提出要求或希望，号召大家学习先进或是告诫人们防止发生类似错误，或是要求大家重视某一情况、倡导某一精神。4.报告的写法

报告首先概括说明全文主旨，可开始即简明扼要地将一定时间内工作的有关情况介绍清楚，如依据、目的、总的行动及对整个工作的估计、评价等。然后以“现将有关隋况报告如下：”之类的通用语，转入正文。主体(即报告事项部分)是报告的核心，是要叙述的具体内容。如果内容较多，篇幅较长，可采用分题式、分条式或两者相结合的方法进行叙述。

在常规物业管理中，报告也是使用较多的文种之一，常见的错误有三个：其一是当作前行文使用。如某物业管理项目负责人制作了一份《关于在A花园组织象棋比赛的报告》交公司领导批准，就是运用错误，应使用请示文种。其二是当作外行文使用。如给业主委员会等外围组织反映情况时使用报告，就是运用错误。其三是与请示文种混用。如《关于更换对讲机的请示报告》，就是把请示文种与报告文种混用了。5．请示的写法

首先写明请示的起因，即“为什么请示”；一般可运用叙事、说理相结合的表达方式，简要说明为什么要请示及请示的缘由、依据、背景。其次要写明请示事项，即“请示什么问题”。内容较简单的可全文一气呵成，一贯到底；内容复杂的则应分段表述。

如果是请求对某一工作的指示或对处理某项问题的批准，则应提出自身的意见或处理办法；如果有两种以上的方案或意见，则应表明自身的倾向性意见，以便上级单位作出正确的判断和决策，从而得到及时准确的回答。

在常规物业管理中，使用请示应注意以下几点：(1)必须坚持一事一请示；

(2)请示在未获批准前，不得对下属单位发送；(3)如需向两个上级单位同时请示，只能采取一个主送和一个抄送的办法(请示公文的主送单位只能是一个)，不可多头报送以免造成误会而贻误工作；(4)严禁越级请示；

(5)请示语言既要简明扼要，还要注重行文语气，选用语句要谦敬，分寸得当。6．批复的写法

批复只答复请示事项，对请示的问题只作原则性、结论性的指示和决定。在常规物业管理中，使用批复应注意以下几点：

(1)批复是对请示作回复，所以在批复的开头一定要完全引述来文字号和标题，不可只引文号，或只引标题；

(2)批复要有针对性，要态度明朗，观点明确，措辞要庄重、周密、准确。同时要注意，只能在职权范围内批准、答复问题，否则即是无效批复；

(3)必须有正式的书面请示才能批复，口头或电话请示不能作为批复的依据；(4)批复一般只给来文请示的单位。如有普遍意义，也可以同时抄送所属各单位。此外，对于下级送来报告，若认为有必要，也可以批复。7．意见的写法

首先是交代提出意见的依据、目的、情况、意义等，回答“为什么提意见”。其次是对有关问题或某项工作提出本单位的见解、建议或规范性的解决办法。结尾习惯用语一般为“以上意见，请结合实际贯彻执行”、“以上意见，仅供参考”等。也可自然收尾，不加结束语。在常规物业管理中，使用意见应注意以下几点：．

(1)意见的使用比较广泛，既可以用于正式公文，也可以用于日常工作沟通。因此，在正式公文中，撰写意见，要有针对性、可行性，文字表述要明确具体。

(2)意见在正式公文中，主要用于平行单位和对下级单位，对上级单位应慎重使用。对上级单位行文，多用“请示”、“报告”等文种。8．函的写法

首先述致函起因，即发函的原因、背景和依据。其次说明致函事项，明确地将问题、要求或答复意见告知对方。

在常规物业管理中，使用函时，要注意态度的坦诚、热忱，语气的平和、谦虚，在措辞上严谨得体。

9．会议纪要的写法

首先简单介绍会议概况，包括会议的起止时间、地点、主持人、参加与列席人员、议题、会议进展情况、主要成果，这些是会议纪要开头不可缺少的“七要素”。有些会议纪要，还要交代召开会议的依据，会议的指导思想、目的、要求、会议程序以及对会议的评价等有关内容。重要的与会者和发言，也要在开头部分予以突出介绍。这一部分是会议自然情况的概述，要写得概括扼要，文字简短。

会议纪要的主体部分要根据会议的原始材料，经过认真分析整理、提炼加工，相对具体地把会议的主要议题、讨论意见、基本结论、任务、要求等会议的主要情况、精神、成果表述出来。主体部分一般有两种常用的表述方法：

(1)概述法。把会议的发言、讨论的情况综合到一起，围绕会议的中心，分自然段概括地表述出来，这种写法多用于小型会议或讨论的问题比较集中、意见比较一致的会议。

(2)归纳法。会议的规模较大，讨论的问题较多，涉及面较广，需要将会议的原始材料加以分类整理，对许多意见或内容进行归纳叙述。

视会议纪要的实际，结语有两种情况：一种是设结语，以简短明确、有鼓动性和号召力的语言收尾，表示决心、强调意义、阐明希望、发出号召等。另一种是不设结语，正文写完，全文也就自然结束。在常规物业管理中，使用会议纪要时应注意以下几点：(1)要突出会议主题，不要面面俱到。

(2)工作会议纪要一般以通知形式贯彻，可在通知中简要提出贯彻落实会议纪要精神的有关要求。(3)会议纪要的文稿形成后，一般由参加会议人员签名确认。(4)会议纪要制作完成后，一般都要送签名人员一份。

事务公文、制度文书等其它文书的写作要领(二)事务文书的写作要领（4种）1．计划的写法

计划的内容一般由前言、主体和结尾三部分构成。

(1)前言。计划的前言主要阐明制订计划的指导思想、制订的根据，以及计划的总任务、工作情况的分析等，回答“为什么做”、“依据什么做”和“能不能做”的问题。前言是计划的纲要，切忌冗长，不宜过多论述，点到为止。

(2)主体。主体是计划的主干部分，是计划写作的重点，用来表述计划的具体内容，回答“做什么”、“怎么做”和“何时完成”的问题。

计划的主体主要包括“三要素”：即目标(做什么)、步骤(分几步做完)和措施（怎么做)。” 目标、步骤和措施是计划的基本内容，相互关联，不可或缺，它们保证了计划的完整性和可行性。(3)结尾。计划的结尾部分，应根据行文的需要而定。常见的结尾方式有三种。一是突出重点，在结尾部分指出计划的重点任务与实施过程中的主要环节；二是强调有关注意事项，阐明在计划执行中可能出现的问题，预先提出防范措施；三是提出号召，勉励大家积极努力，确保计划实现。2.总结的写法

总结的正文一般由前言、主体和结尾构成。有的总结省略前言和结尾，只有主体部分。(1)前言

前言是正文的开头部分，简略介绍所要总结工作的目的、根据、缘由、背景、时间和内容等等；有的还对主要成绩和经验进行概括，以收到开门见山之效。(2)主体

主体是总结的主要部分。其惯用模式为：基本情况+主要经验(即做法或体会)+存在问题+今后打算。

上述内容可以灵活掌握，或详或略，视具体情况和写作目的而定。(3)结尾

结尾是正文的最后部分，应简短有力。3．大事记的写法

大事记的正文是解决“记什么”和“怎样记”的问题。在行文结构上，先写“大事时间”，后写“大事记述”。“大事时间”是大事记不可缺少的组成部分，如《2002年XX物业管理公司大事记》，就是以2002年1月1日和2002年12月31日为时间界限，这一年里在XX物业管理公司发生的大事。时间的顺序，应以年、月、日依次记述。时间若是以年为记事单位，下面则按月记事，逐月记述；时间若是以月为单位，则以日为顺序，逐日记述。“大事记述”位于时间后面，是大事记的主体。它要准确地记述在一段时间里的重大事件，一般是用一两句话写完一件事。4．倡议书

倡议书由标题、称谓、正文、署名、时间构成基本内容和基本格式。例如《关舌向XX地震灾区捐赠衣物的倡议书》。

(三)制度文书的写作要领（4种）l制度的写法 制度的内容一般分标题、正文和签署三个部分。(1)标题

标题有两种书写形式：

一种是由事由和文种组成，如《出勤制度》、《例会制度》等。另一种是由制文单位、事由和文种组成，姐《XX公司岗位责任制度》。(2)正文

制度正文，一般分三层表述。

①序言说明制订制度的指导思想和依据。

②主体具体说明工作程序和对有关人员的行为要求。这是制度的实质性内容，一般分条分款写。③结尾说明执行要求。

有些内容复杂的制度，其正文可分总则、分则和附则三个部分来写。(3)签署

写上制文单位名称和日期。这部分，一般写在正文的右下方，也有写在标题下方。2．办法的写法

办法的写法与制度相同。3.守则的写法

守则一般由标题、正文和签署三部分构成：(1)标题

守则的标题由发文机关、事由和文种类别(守则)组成，有时可省去发文机关和事由，只写“XX人员守则”或“守则”。(2)正文

守则通常先以简要语言说明制文缘由，次分条目列述具体内容；再以“以上各条，望互相监督执行(遵守)”等语作结。(3)签署发文单位和日期

如标题中已标明发文单位，或标题下标明了发布日期，这部分的内容可以省略。守则一般比较简短，条理清楚，内容明确具体是其基本要求。4．公约的写法。公约的写法与守则相同。

(四)礼仪文书的写作要领 1．邀请书的写法

邀请书一般由标题、称呼、正文、结语和签署等五部分组成。2．请柬的写法

请柬由封面和封里组成。封里由称呼、正文、结语和签署等内容构成。3.感谢信和贺信的写法

感谢信和贺信的结构包括：标题、称呼、正文、结语和签署五部分。

(五)告启类文书的写作要领 1．标语(提示牌)的写法 制作标语(提示牌)的要求：

(1)简练明了，通俗易懂，易读易记。(2)针对性强，让观众人眼、人脑、人心。

(3)与时俱进。多用现代文明语句，比如用“芳草青青，足下留情”，代替以前的“禁止践踏草地”等。(4)一般情况下，在标语(提示牌)下要有落款，标明制作单位简称。2．提示的写法

提示一般包括标题、正文和落款三个部分。(1)标题

提示的标题一般直接以“XX提示”文种名称为题目。(2)正文

提示的内容，一般包括提示的目的、原因和具体事项等。如因台风来临，提醒住户注意安全防范事项等。(3)落款

写明提示的单位名称和提示日期，加盖公章，并可注明联络地址和联络人。3．启事的写法

启事一般包括标题、正文和落款三个部分。(1)标题

启事标题有多种写法。有的只写文种，省去事由等项，如“启事”，或“紧急启事”；有的只写事由，不写文种，如“招领”和“招工”；有的写明事由和文种，如“寻人启事”和“开业启事”；有的写明单位和文种，如“XX公司启事”。(2)正文

写明启事的内容，一般包括启事目的、原因、具体事项和要求等。如果内容较多，可分条列项，逐一写明。如招聘启事，应写明招聘基本情况、招聘对象、应聘条件、招聘待遇和招聘方法等。(3)落款

写明启事单位名称或个人姓名和启事日期。重要的启事要加盖公章，并注明联络地址和联络人。4．海报的写法

海报的结构一般包括标题、正文和落款三个部分。(1)标题

标题有如下几种写法：

第一，直接以“海报”文种名称为题目；

第二，以事由或活动名称为题，如《国庆文艺晚会》、《足球比赛》等；

第三，由单位名称和事由组成标题，如《XX公司首届服装设计表演赛》、《XX博物馆举办大型根雕、石玩、盆景展览》。

(2)正文

正文一般应写明开展什么活动，举办什么事项，如举办晚会，要写明表演单位、时间和地点等，举办报告会要写明报告题目、报告人、地点和时间等。(3)落款

落款应写明举办单位或演出单位和日期，还可注明联系电话和联系人。如果标题已写上单位，这里可省略。5．好消息的写法

好消息的结构一般包括标题、正文和落款三个部分。(1)标题

标题一般直接以“好消息”文种名称为题目。(2)正文

正文是好消息的中心，一般应写明是哪方面的消息，有些什么优惠(卖点)等，并应交代清楚具体的时间、地点和组织者(举办者)等。(3)落款 落款应写明组织者(举办者)和日期，还可注明联系电话和联系人。综合练习题

某住宅小区准备在五一期间举行一次业主联谊会，主要内容是

1、请一位理财专家介绍家庭理财知识

2、公布小区评选出的家庭理财能手

3、现场举行抽奖活动，分别设一、二、三等奖各一名

4、某一家银行现场办理个人消费信用卡登记

请根据以上资料，从活动主办方（物业管理企业）的角度，按照有关要求，撰写一份给全体业主的通知。