第一篇：房地产开发经营与管理精讲班第14讲讲义
三、成本控制
工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。房地产开发商的利润来自于租售收入和总开发成本的差值，而工程成本又是总开发成本的主要组成部分，所以降低工程成本就能增加开发利润。
（一）成本控制的主要工作内容
除项目投资决策、设计和工程发包阶段的成本控制外，项目施工阶段的工程成本控制主要包括下列方面的工作：
1．编制成本计划，确定成本控制的目标：
工程成本费用是随着工程进度逐期发生的，根据工程进度计划可以编制成本计划。为了便于管理，成本计划可分解为五个方面：①材料设备成本计划；②施工机械费用计划；③人工费成本计划；④临时工程成本计划；⑤管理费成本计划。根据上述成本计划的总和，即能得出成本控制总计划。在工程施工中，应严格按照成本计划实施。对于计划外的一切开支，应严格控制。如果某部分项目有突破成本计划的可能，应及时提出警告，并及时采取措施控制该项成本。
2．审查施工组织设计和施工方案
施工组织设计和施工方案对工程成本支出影响很大。科学合理的施工组织设计和施工方案，能有效降低工程建设成本。
3．控制工程款的动态结算
建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括按月结算、竣工后一次结算、分段结算和其他双方约定的结算方式等。工程款结算方式的不同，对开发商工程成本支出数额也有较大影响。从开发商的角度来说，工程款的支付越向后拖越有利，但承包商也有可能因为自身垫资或融资能力有限而影响工程质量和进度。
4．控制工程变更
在项目的实施过程中，由于多方面情况的变更（如客户对户型布置提出了与原设计方案不同的要求），经常出现工程量变化、－施工进度变化，以及开发商与承包商在执行合同中的争执等问题。工程变更所引起的工程量的变化和承包商的索赔等，都有可能使项目建设成本支出超出原来的预算成本。因此，要尽可能减少和控制工程变更的数量。
（二）控制工程成本的做法和手段 1．强化“成本”意识，加强全面管理
成本控制涉及项目建设中各部门甚至每一个工作人员，强化“成本”意识，协调各部门共同参加成本控制工作，这是最基本的做法。计划部门应事先听取现场管理人员的建议，制定切实可行的成本计划。在成本计划实施中，应时刻注意施工管理人员的反馈，以便在需要时进行修改或调整。
2．确定成本控制的对象
工程成本中有些费用所占比例大，是主要费用，有些所占比例小，是次要费用。有些费用是变动费用，有些则是固定费用。在制定成本控制计划之前，要详细分析成本组成，分清主要费用与次要费用、变动费用与固定费用。成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。当然，工程成本中的主要费用与次要费用、固定费用与变动费用都是相对而言的，其划分标准视工程规模和项目性质而定。
3．完善成本控制制度
完好的计划应当由完善的制度来保证实施。成本管理人员应当首先编制一系列标准的报表，规定报表的填报内容与方法。例如，每日各项材料的消耗表、用工记录（派工单）、机械使用台班与动力消耗情况记录等。另外，还应规定涉及成本控制的各级管理人员的职责，明确成本控制人员与现场管理人员的合作关系和具体职责划分。现场管理人员要积累原始资料和填报各类报表，由成本控制人员整理、计算、分析并定期编写成本控制分析报告。图3-3给出了项目管理人员通常要准备的现金流分析图的示例。通过类似图表，开发商就能跟踪项目费用支出的情况，及时更新、调整其开发项目评估报告。
4．制定有效的奖励措施
成本控制的奖励措施对调动各级各类人员降低成本的积极性非常有益。除物质奖励和精神奖励外，为有突出贡献的人员提供专业进修、职级晋升和国内外考察机会等，也是非常有效的方法。
四、合同管理
随着中国建筑市场的日趋完善和逐渐与国际惯例接轨，合同管理在现代建筑工程项目管理中的地位越来越重要，已经成为与质量控制、进度控制、成本控制和信息管理等并列的一大管理职能。
（一）合同管理的作用
（1）确定了工程实施和工程管理的工期、质量、价格等主要目标，是合同双方在工程中进行各种经济活动的依据；
（2）规定了合同双方在合同实施过程中的经济责任、利益和权利，是调节合同双方责权利关系的主要手段；
（3）履行合同、按合同办事，是工程过程中双方的最高行为准则，合法合同一经签署，则成为法律文件，具有法律约束力；
（4）一个项目的合同体系决定了该项目的管理机制，开发商通过合同分解或委托项目任务，实施对项目的控制；
（5）是合同双方在工程实施过程中解决争执的依据。
（二）房地产开发项目的主要合同关系
（1）开发商的主要合同关系：开发商为了顺利地组织实施其所承担的开发项目，需要在开发过程中签署一系列的合同，这些合同通常包括：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。
9．开发商的主要合同关系通常包括（）等。（2005年试题）A．保险合同 B．分包合同 C．销售合同 D．勘察设计合同 E．加工合同 答案：CD（2）承包商的主要合同关系：承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包（或施工）合同的执行者。由于承包商不可能、也不需要必备履行工程承包合同的所有能力，因此其通常将许多专业工作委托出去，从而形成了以承包商为核心的复杂合同关系。承包商的主要合同关系包括：工程承包合同、分包合同、供应（采购）合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。
（三）合同管理的主要工作内容
建设工程合同管理工作，包括建设工程合同的总体策划、投标招标阶段的合同管理、合同分析与解释及合同实施过程中的控制。（1）建设工程合同总体策划阶段，开发商和承包商要慎重研究确定影响整个工程及整个合同实施的根本性、方向性重大问题，确定工程范围、承包方式、合同种类、合同形式与条件、合同重要条款、合同签订与实施过程中可能遇到的重大问题，以及相关合同在内容、时间、组织及技术等方面的协调等。
（2）由于投标招标是合同的形成阶段，对合同的整个生命周期有根本性的影响，通过对招标文件、合同风险、投标文件等的分析和合同审查，明确合同签订前应注意的问题，就成为投标招标阶段合同管理的主要任务。
（3）合同分析是合同执行的计划，要通过合同分析具体落实合同执行战略，同时，还要通过合同分析与解释，使每一个项目管理的参与者，都明确自己在整个合同实施过程中的位置、角色及与相关内外部人员的关系，客观、准确、全面地念好“合同经”。
（4）合同实施过程中的控制是立足于现场的合同管理，其主要工作包括合同实施监督、合同跟踪、合同诊断和合同措施的决策等。建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理，是搞好合同实施控制的关键。
五、安全管理
安全问题是影响工程建设进度、质量和成本的重要方面；加强安全管理，对提高开发项目的总体经济效益和社会效益有着重要的意义。工程建设中安全管理的原则是安全第一、预防为主。在规划设计阶段，要求工程设计符合国家制定的建筑安全规程和技术规范，保证工程的安全性能。在施工阶段，要求承包商在编制施工组织设计时，应根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的项目，应当编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。
为了达到安全生产的目的，要求承包商在施工现场采取维护安全、防范危险、预防火灾等措施；有条件的，应当对施工现场实行封闭管理。施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。
承包商还应当遵守有关环境保护和安全生产的法律、法规的规定，采取控制和处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害的措施。开发商应按照国家有关规定办理申请批准手续的可能情况包括：①需临时占用规划批准范围以外场地，②可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等公共设施，③需要临时停水、停电、中断道路交通，④需要进行爆破作业等。
施工现场的安全由建筑施工企业负责。实行施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。10．实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。（2007年试题）A．开发商 B．监理单位 C．分包单位 D．总承包单位 答案：D 开发商或其委托的监理工程师应监督承包商建立安全教育培训制度，对危及生命安全和人身健康的行为有权提出批评、检举和控告。开发商与承包商还要认真协调安排工程安全保险事宜，按双方约定承担支付保险费的义务。
六、竣工验收
项目的竣工验收是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的建筑物即可投入使用，出售或出租给客户，令房地产开发商回收投资。对于预售或预租的项目，通过投入使用，开发商就此可以得到预付款外的款项。因此，房地产开发商对于确已符合竣工验收条件的项目，都应按有关规定和国家质量标准，及时进行竣工验收。对竣工的项目和单项工程，应尽量建成一个验收一个，并抓紧投入经营和交付使用，使之尽快发挥经济效益。
（一）竣工验收的要求
当项目完工并具备竣工验收条件后，由承包商按国家工程竣工验收有关规定，向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣工验收申请。之后，开发商负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。承包商按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用。
11．房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（）。（2002年试题）
A．开发商 B．承包商 C．监理单位 D．相关的政府部门 答案：A 在正式办理竣工验收之前，开发商为了做好充分准备，需要进行初步检查。初步检查是指在单项工程或整个项目即将竣工或完全竣工之后，由开发商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。根据初步检查情况，由项目的监理工程师列出需要修补的质量缺陷“清单”，这时承包商应切实落实修复这些缺陷，以便通过最终的正式验收。进行初步检查对加快扫尾工程，提高工程质量和配套水平，加强工程技术管理，促进竣工和完善验收都有好处。
（二）竣工验收的依据
项目或单项工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。工程建设规模、工程建筑面积、结构形式、建筑装饰、设备安装等应与各种批准文件、施工图纸、标准保持一致。
（三）竣工验收的工作程序
项目竣工验收的工作程序一般分为三个阶段。1．单项工程竣工验收 在开发小区总体建设项目中，一个单项工程完工后，根据承包商的竣工报告，开发商首先进行检查，并组织施工单位（承包商）和设计单位整理有关施工技术资料（如隐蔽工程验收单，分部分项工程施工验收资料和质量评定结果，设计变更通知单，施工记录、标高、定位、沉陷测量资料等）和竣工图纸。然后，由房地产开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。
2．综合验收
综合验收是指开发项目按规划、设计要求全部建设完成，并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织综合验收。验收准备工作，以开发商为主，组织设计单位、承包商、客户、质量监督部门进行初验，然后邀请有关城市建设管理部门，如建委、发展改革委、建设银行、人防、环保、消防、开发办公室、规划局等，参加正式综合验收，签发验收报告。
综合验收中的规划验收，是竣工项目投入使用前的关键环节。申请规划验收时，开发商应提供建设工程竣工图（包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图）、由具有相应测绘资质登记的测绘单位编制的《建设工程竣工测量成果报告书》和《建设工程规划许可证》附件及附图复印件。城乡规划主管部门将审查建设项目的平面位置、层数、高度、外轮廓线、立面、建筑规模、使用性质等是否符合《建设工程规划许可证》的许可内容，审查项目用地范围内和代征地范围内应当拆除的建筑物、构筑物及其他设施的拆除情况、绿化用地的腾退情况、单体配套设施的建设情况，要求居住区（含居住小区、居住组团）的配套设施和环境建设与住宅建设同步完成，未能同步完成的则对相应的住宅部分不予进行规划验收。
3．竣工验收备案
开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。办理工程竣工验收备案应提交的文件包括：
（1）工程竣工验收备案表。
（2）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料。
（3）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。
（4）施工单位签署的工程质量保修书。
（5）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
在组织竣工验收时，应对工程质量的好坏进行全面鉴定。工程主要部分或关键部位若不符合质量要求会直接影响使用和工程寿命，应进行返修和加固，然后再进行质量评定。工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，开发商不得使用、不得办理客户入住手续。
（四）竣工结算
竣工结算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。工程竣工验收报告经开发商认可后，承包商应向开发商递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后，通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。开发商确认竣工结算报告后，应及时通知经办银行向承包商支付工程竣工结算价款。承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付开发商。
12．承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。（2005年试题）A．半个月 B．一个月 C．一个半月 D．二个月
答案：A
（五）编制竣工档案
技术资料和竣工图是项目的重要技术管理成果，是使用单位安排生产经营、住户适应生活的需要。物业管理公司依据竣工图纸和技术资料进行管理和进一步改建、扩建。因此，项目竣工后，要认真组织技术资料的整理和竣工图的绘制工作，编制完整的竣工档案，并按规定分别移交给房屋产权所有者和城市档案馆。
1．技术资料的内容
（1）前期工作资料
项目的可行性研究报告、项目建议书及批准文件、勘察资料、规划文件、设计文件及其变更资料，地下管线埋设的实际坐标、标高资料，征地拆迁报告及核准图纸、原状录相或照片资料、征地与拆迁安置的各种许可证和协议书，施工合同、各种建设事宜的请示报告和批复文件等。
（2）土建资料
开工报告、建（构）筑物及主要设备基础的轴线定位、水准测量及复核记录、砂浆和混凝土试块的试验报告，原材料检验证明、预制构件、加工件和各种钢筋的出厂合格证和实验室检查合格证，地基基础施工验收记录、隐蔽工程验收记录，分部分项工程施工验收记录、设计变更通知单、工程质量事故报告及处理结果，施工期间建筑物或构筑物沉降观测资料，竣工报告及竣工验收报告。
（3）安装方面的资料
设备安装记录，设备、材料的验收合格证，管道安装、试漏、试压的质量检查记录，管道和设备的焊接记录，阀门、安全阀试压记录，电气、仪表检验及电机绝缘、干燥等检查记录，照明、动力、电讯线路检查记录，工程质量事故报告和处理结果，隐蔽工程验收单，设计变更及工程资料，竣工验收单等。
2．绘制竣工图
项目的竣工图是真实地记录各种地下、地上建筑物、构筑物等详细情况的技术文件，是对工程进行验收、维护、改建、扩建的依据。因此开发商应组织、协助和督促承包商和设计单位，认真负责地把竣工图编制工作做好。竣工图必须准确、完整。如果发现绘制不准或遗漏时，应采取措施修改和补齐。技术资料齐全，竣工图准确、完整，符合归档条件，这是工程竣工验收的条件之一。在竣工验收之前不能完成的，应在验收后双方商定期限内补齐。绘制竣工图的做法如下：
（1）按施工图施工而无任何变动，则可在施工图上加盖“竣工图”标志后，直接作为竣工图。
（2）结构形式改变、建筑平面改变、项目改变以及其他重大改变，不宜在原施工图上修改、补充，要重新绘制竣工图。
（3）基础、地下构筑物、管线、结构、人防工程等，以及设备安装等隐蔽部位，都要绘制竣工图纸。
（4）竣工图一定要与实际情况相符，要保证图纸质量，做到规格统一、图面整洁、字迹清楚，一经施工技术负责人签认，不得任意涂改。第五节 租售阶段 当建设阶段结束后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准入住的手续外，往往要看预计的开发成本是否被突破，实际工期较计划工期是否有拖延。
但开发商此时更为关注的是：在原先预测的期间内能否以预计的价格或租金水平为项目找到买家或使用者。在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻债务融资的压力，在项目建设前或建设中就通过预售或预租的形式落实了买家或使用者；但在有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时才开始租售工作。
一、选择物业租售形式
成功的房地产租售过程一般包括三个阶段，一是为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传、沟通阶段；二是就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段；三是双方协商一致后的签约阶段。从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为开发商自行租售和委托房地产经纪机构租售两种。
（一）开发商自行租售
由于委托房地产经纪机构租售要支付相当于售价0．5%～3%的佣金，所以有时开发商愿意自行租售。一般在下述情况下开发商愿采取这样的营销方式。
（1）大型房地产开发公司，他们往往有自己专门的市场营销队伍和世界或地区性的销售网络，他们提供的自我服务有时比委托房地产经纪机构更为有效。
（2）在房地产市场高涨、市场供应短缺时，所开发的项目很受使用者和投资置业人士欢迎，开发商预计项目竣工后很快便能租售出去。
（3）当开发商所开发的项目已有较明确，甚至是固定的销售对象时，也无需再委托经纪机构。例如，开发项目在开发前就预租（售）给某一业主，甚至是由业主先预付部分或全部的建设费用时，开发商就没有必要寻求经纪机构的帮助了。
（二）委托房地产经纪机构租售
房地产经纪机构是从事购买或销售房地产或二者兼备的洽商工作，但不取得房地产所有权的商业单位。其主要职能在于促成房地产的交易，借此赚取佣金作为报酬。
一般来说，经纪机构负责开发项目的市场宣传和租售业务。但为什么要委托经纪机构、委托什么类型的经纪机构、委托经纪机构的原则是什么呢？一般要针对具体情况进行分析。尽管有些开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于经纪机构的帮助，利用其所拥有的某些优势。因为经纪机构有熟悉市场情况、具备丰富的租售知识和经验的专业人员，他们对所擅长的市场领域有充分的认识，对市场当前和未来的供求关系非常熟悉，或就某类物业的销售有专门的知识和经验，是房地产买卖双方都愿意光顾的地方。
1．房地产经纪机构的作用
传统的房地产经纪机构留给人们的印象是，通过传递信息、居间介绍，待交易成功后收取佣金。然而，现代的经纪机构则是一个全新的概念，已经从单纯的协助推销逐渐发展为参与开发项目市场营销工作的全过程，其所提供的服务具有很高的专业技术含量。经纪机构的作用主要体现在下列方面：
（1）通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为、偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。
（2）通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。
（3）从项目的前期策划到项目租售完毕，参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。（4）按照置业人士提出的有关要求（位置、价格、面积大小、建筑特点等），帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。
（5）帮助买卖双方进行有关的融资安排。例如：有一信誉良好的机构有物业的使用需求但没有足够的资金购买，有一基金组织想投资房地产但找不到理想的投资项目，又有一公司想通过出售所拥有的物业以解决财务困难，在这种情况下，经纪机构就能通过其掌握的信息，做出有关安排，使有关三方均能达到自己的目的。
（6）提高市场运行效率。因为很少有集中、固定的房地产市场，房地产又是一种特殊的商品，常常需要经纪机构的服务来寻找买卖双方，使潜在的买家和卖家均能迅速地完成交易，从而提高了房地产市场运行的效率。
2．房地产经纪机构的代理形式
房地产经纪机构的代理形式通常在委托代理合同上有具体的规定。代理形式主要有以下几种分类方式：
（1）联合代理与独家代理
对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的经纪机构共同承担项目的物业代理工作。经纪机构之间有分工，也有合作，通过联合代理合约，规定各经纪机构的职责范围和佣金分配方式。对一些功能较为单一的房地产开发项目或物业，或者对于综合性项目中的某种特定用途的物业，开发商常委托某一家拥有销售此类物业经验的经纪机构负责其物业代理工作，称为独家代理。当然，某些大型机构亦可能独家代理综合性房地产开发项目或物业。
（2）买方代理、卖方代理和双重代理
依代理委托方的不同，代理形式还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。对于前两种情况，经纪机构只能从买方或卖方单方面收取佣金；对于第三种情况，经纪机构可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式，而且双重代理的身份应向有关各方事先声明。
（3）首席代理和分代理
对于大型综合性房地产开发项目或物业，开发商或业主也可以委托一家经纪机构作为项目的首席代理，全面负责项目的代理工作。、总代理再去委托分代理，负责物业某些部分的代理工作。有时，分代理的委托还必须得到开发商或业主的同意。特殊情况下，开发商或业主还可以直接委托分代理，此时，经纪机构的佣金按照各经纪机构所承担的责任大小来分配。
不论是采用哪种代理或代理组合，很重要的一点是在开发项目前期就尽快确定下来，以便使经纪机构能就项目发展的规划、设计和评估有所贡献。经纪机构可能会依市场情况对项目的开发建设提供一些专业意见，使物业的设计和功能尽可能满足未来入住者的要求；经纪机构也可能会就开发项目预期可能获得的租金、售价水平，当地竞争性发展项目情况以及最有利的租售时间等给开发商提供参考意见。此外，通过让经纪机构从一开始就参加整个开发队伍的工作，能使其，熟悉未来要推销的物业，因为倘若经纪机构不能为潜在的买家或租户提供有关物业的详细情况，则十分不利于他们开展推销工作。
（三）选择房地产经纪机构应注意的问题
1．充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质
由于房地产交易涉及到的资金量巨大，所以无论对开发商或业主来说，还是对投资置业者来说，都是须慎重对待的大事。能否做到公平交易，切实保障参与交易过程各方的利益，经纪机构起着非常重要的作用。因此，在选择经纪机构时，首先要考察经纪机构及其经纪人员是否有良好的职业道德，其中包括经纪机构是否只代表委托方的利益，能否为委托方保密，工作过程中是否具有客观、真实、真诚的作风，在物业交易过程中除佣金外是否没有其他利益。2．了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源
很显然，地方性的经纪机构由于其人员、经验和销售网络的限制，一般没有能力代理大型综合性房地产开发项目的市场销售工作。但大型经纪机构也未必就能代理所有的大型项目。例如，某国际性经纪机构曾一度同时代理着北京近30个大中型房地产项目，其中有些同类型项目处于同一地段，结果代理费比例高的项目销售十分火爆，而代理费比例低的项目成交寥寥无几。究其原因，就是该经纪机构在有意的以低佣金作诱饵，垄断同类型物业的租售市场，并将其主要的人力、物力投入到代理费比例高的项目上。
3．考察房地产经纪机构过往的业绩
看经纪机构过往的业绩，不是看其共代理了多少个项目或成交额有多少，而是要看其代理的成功率有多大。如果某经纪机构代理10个项目只有两个成功，而另外一个经纪机构代理了两个项目均获成功，显然后者的成功率要远远大于前者。考察经纪机构的过往业绩，还要看其代理每一个项目的平均销售周期。
4．针对物业的类型选择房地产经纪机构
住宅的销售常由当地的经纪机构代理，当然，这些经纪机构也许是全国性甚至国际性经纪机构的分支机构。但对工业和商业物业来说，常委托全国性或国际性经纪机构，当地的经纪机构有时参加，有时不参加。这里没有一个统一的原则可供遵循，需具体问题具体分析。一般说来，全国性或国际性经纪机构通常对大型的复杂发展项目有更丰富的代理经验，且与大公司有更直接、更频繁的接触；而地方性经纪机构对当地房地产市场及潜在的买家或租户有较详细的了解。
5．认真签订房地产经纪合同
通常开发商与经纪机构之间都有一个合同关系，签订经纪合同时，应对合同内容及每一文字书面和隐含的意义认真考虑。合同应清楚地说明代理权存在的时间长短，在什么情况下可以中止此项权利，列明开发商所需支付的费用、代理费（佣金）比例，并说明何时、在什么条件下才能支付此项佣金。同时还应在合同；中载明是独家代理还是联合代理，涉及雇佣另外的经纪机构时，什么是首席代理的权利，是否连续处置（租售）该物业（出于财务和收益的考虑，开发商有时希望分阶段出租或出售某物业）等。花些时间尽可能精确地表述开发商和经纪机构之间的关系，可避免以后造成误解和争议。
二、制定租售方案
（一）出租还是出售
开发商首先需要对出租还是出售做出选择，包括出租面积、出售面积数量及其在建筑物中的具体位置。对于住宅项目，开发商大多选择出售；对商业房地产项目，开发商可选择出租或租售并举。
如果建成的物业用于出租，开发商还必须决定是永久出租还是出租一段时间后将其卖掉。因为这将涉及财务安排上的问题，开发商必须按有关贷款合约规定在租售阶段全部还清项目贷款。如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力、延长其经济寿命，进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。出租物业作为开发商的固定资产，往往还要与其另外的投资或资产相联系，以使其价值或效用得到更充分的发挥。
（二）租售进度
租售进度的安排，要考虑与工程建设进度、融资需求、营销策略、宣传策略以及预测的市场吸纳速度协调。此时，开发商往往要准备一个租售进度计划控制表，以利于租售工作按预定的计划进行。且租售进度计划，应该根据市场租售实际状况，进行定期调整。
（三）租售价格 价格是市场营销组合因素中十分敏感而又难以控制的因素。对房地产开发商来说，价格直接关系到市场对其所开发的房地产产品的接受程度，影响着市场需求和开发商利润，涉及到开发商、投资者或使用者及中介公司等各方面的利益。
随着房地产市场的发展和完善，价格竞争越来越激烈，掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，确保预期利润和其他目标的实现，是所有开发商最关心的事情。
开发商定价主要有三类方法，即成本导向定价法、购买者导向定价法和竞争导向定价法。其中，成本导向包括成本加成定价法和目标定价法；购买者导向包括认知价值定价法和价值定价法；竞争导向包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。
1．成本导向定价
（1）成本加成定价法
指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利润。这是最基本的定价方法。
（2）目标定价法
指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。
2．购买者导向定价
（1）认知价值定价法
是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。他们利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。
（2）价值定价法
指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低（相同）的价格，相同（更高）的质量”，即“物美价廉”。价值定价法不仅是制定的产品价格比竞争对手低，而且是对公司整体经营的重新设计，造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时也能使公司成为真正的低成本开发商，做到“薄利多销”或“中利多销”。
3．竞争导向定价
房地产市场由于房地产的异质性，与其他行业相比，开发商有较大的自由度决定其价格。开发商品的差异化也使得购买者对价格差异不是十分敏感。在激烈的市场竞争中，公司相对于竞争者总要确定自己在行业中的适当位置，或充当市场领导者，或充当市场挑战者，或充当市场跟随者，或充当市场补缺者。相应的，公司在定价方面也要尽量与其整体市场营销策略相适应，或充当高价角色，或充当中价角色，或充当低价角色，以应付竞争者的价格竞争。
（1）领导定价法
领导定价法实际上是一种定价策略，处于市场领导者地位的房地产开发商可以采用领导定价法。通常情况下，如果某公司在房地产业或同类物业开发中踞龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用领导定价法的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。
（2）挑战定价法
当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法，虽然利润较低，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。
（3）随行就市定价法 指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。市场追随者在以下情况下往往采用这种定价方法：①难以估算成本；②公司打算与同行和平共处；③如果另行定价，很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。采用随行就市定价法，公司在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础的，而不太注重自己产品的成本或需求。
13．制定租售方案的工作内容主要包括（）。（2004年试题）A．租售选择 B．宣传手段选择 C．租售进度安排 D．广告设计及安排 E．租售价格确定 答案：ACE 14．下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。（2003年试题、2001年试题）A．认知价值定价法 B．价值定价法 C．领导定价法 D．挑战定价法 E．随行就市定价法 答案：CDE
三、制定宣传与广告策略
在房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让潜在的房地产使用者或置业投资者认识自己所营销的物业，影响其购买或投资行为及决策，尽可能快速销售自己所推销的物业，以实现房地产开发商或物业持有者的经济目标。从中可以看出，这一目标的实现极大地依赖于有效的市场宣传工作。
（一）市场宣传策略
宣传作为促销组合因素之一，在刺激目标顾客对企业产品或服务的需求、增加销售、改善形象、提高知名度等方面，都起着十分重要的作用。
美国市场营销协会定义委员会把宣传定义为：“宣传是指发起者无需花钱，在某种出版媒体上发布重要商业新闻，或者在广播、电视中和银幕、舞台上获得有利的报道、展示、演出，用这种非人员形式来刺激目标顾客对某种产品、服务或商业单位的需求。”宣传作为一种促销工具，具有以下重要作用：①卖主可以利用宣传来介绍新产品、新品牌，从而打开市场销路；②当某种产品的市场需求和销售下降时，卖主可利用宣传来恢复人们对该产品的兴趣，以增加需求和销售；③知名度低的企业可利用宣传来引起人们的注意，提高其知名度；④公共形象欠佳的企业可利用宣传来改善形象；⑤国家也可利用宣传来改善国家形象，吸引更多的外国观光者和外国资本，或争取国际支援。为提高宣传效果，加强宣传管理，房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作：
1．确定宣传目标
美国纽约铁狮门房地产公司曾委托丹尼尔．J．爱德曼公共关系公司拟定一个宣传方案，以实现其两个市场营销目标：①使美国人确信居住乡村别墅是优裕、快乐生活的一部分；②强化铁狮门乡村别墅的形象及其市场占有率。为实现这两大目标，将宣传目标确定为：①撰写有关乡村别墅的报道，并在一流杂志（如《时代》周刊等）及报纸的休闲娱乐版发表；②从医学的角度，指出乡村别墅的环境对身体健康大有裨益；③分别针对年轻人市场、退休者市场、政府机关及各种团体拟出特定的宣传方案。2．选择宣传的信息与工具
促销部门必须确定企业产品有何重大新闻可供报道。假设有一个不太著名的房地产开发企业想要增进公众对它的了解，宣传人员应先从各个角度来看这个企业，以确定它是否有现成的材料可供宣传：专业管理队伍有什么特色？曾成功开发过哪些有影响的房地产项目？当前拟开发的新项目在设计上有何特色？有没有项目获得设计、建造质量或物业管理等方面的国家奖励？是否向社会公益事业提供过支持或赞助？最高管理层的经营理念、公司目标和公司文化有何特色？这样探究下去，通常可以找出大量的宣传材料，交新闻媒体发表后便能增进公众对这个企业的认识。所用的宣传题材最好能体现该公司的固有特色，并支持其理想的市场定位。
3．实施宣传方案
从事宣传工作必须谨慎仔细，凡重大新闻不管是谁发布的，都很容易被新闻媒体刊登发表出来。但是，大多数新闻并非都那么有份量，不一定能被忙碌的编辑所采用。宣传人员的重要资本之一，就是他们与各种媒体的编辑之间所建立的私人关系。他们可能过去当过记者，因此结识不少编辑，也深知他们所需要的是哪些妙趣横生、文笔流畅而且易于进一步取得资料的新闻。宣传人员如果把媒体编辑视为一种市场，并满足其需求，则这些编辑也必然会愿意采用他们所提供的新闻。
4．评价宣传效果
评价宣传效果的最大难题在于宣传通常都与其他的市场营销沟通工具合并使用，很难单独分辨出什么是宣传的贡献。但是，如果在使用其他工具之前开展宣传活动，再评价其贡献就容易多了。宣传活动是根据某些沟通对象的反应而设计的，因此，这些反应便可作为测量宣传效果的依据。一般来说，企业可根据展露次数、知晓—理解—态度的改变以及销售变化等来评价宣传效果。
（二）广告策略
广告是一种十分有效的信息传播方式，是公司用来对目标顾客和公众进行直接说服性沟通的五种主要工具之一。在制定广告方案时，市场营销经理必须先确定目标市场和购买者动机，然后才能做出制定广告方案所需的五种决策（图3—4），即所谓的5M，包括广告的目标即任务（Mission）、可用的费用即资金（Money）、应传送的信息（Message）、应使用的媒体（Media）和广告效果评价即衡量（Measurement）。
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应该进一步指出的是，上述开发过程主要程序中的每一阶段都对其后续阶段产生重要的影响。例如，准备工作中的方案设计与建筑设计，既是投资机会选择与决策分析阶段影响的结果，对建设过程中的施工难易、成本高低有影响，更对租售阶段使用者对建筑物功能的满足程度、物业日常维修管理费用的高低、物业经济寿命的长短等有举足轻重的影响。所以，开发商在整个开发过程中每一阶段的决策或工作，既要“瞻前”，更须“顾后”，这是开发商成功与否的关键所在。
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第二篇：房地产开发经营与管理复习题
房地产开发经营与管理复习题
一、名词解释
1.房地产A1
2.房地产市场A24
3.农地征收A44
4.回归分析法A121
5.复利计息B66
6.物业前期管理B14
4二、简答1.影响房地产价格上升主要有哪几个原因？A4
1.房地产市场具有哪些特性？A30
2.从房地产投资开发周期角度来划分，可以把房地产投资风险分为几种类型?A88
3.影响房地产市场转变的主要有哪些社会经济力量？33
4.房地产开发项目工程建设竣工验收包括哪些程序？A115
5.物业前期管理具有哪些作用？144
6.房地产价格的构成要素有哪些？12
2三、问答题
1.某一房地产开发企业拟获得某城市规划区内一农民集体所有的地块建设经济适用住房。该农民集体经济组织原耕地面积为80公顷，农业人口为600人，现征收耕地20公顷，该地块征收前3年每公顷年产值分别为3万元、3.2万元、3.4万元。经商定，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该地被征收前3年平均年产值的5倍，被征收土地上的附着物及青苗补偿费为20万元，征收耕地的耕地开垦费为60万元。根据《中华人民共和国土地管理法》，试回答以下问题：P46
（1）该地块被征收应由政府的哪一级部门批准？
（2）需要安置的农业人口数有多少？安置补助费为多少？
（3）征收耕地补偿费用为多少？
（4）该房地产开发企业支付的费用为多少？
2.贷款90万元，月还款增长比率0.45%，15年期，货款利率6.6%。问其初始还款额和第15年最后一个月的还款额是多少?P72
3.某房地产开发商向银行贷款1500万元,期限5年,年利率8%,若该笔贷款的还款为按季度付息,到期后一次偿还本金,则开发商支付的利息总额是多少?如果计算先期支付的利息的时间价值,则该笔贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少?
第三篇：房地产开发经营与管理试题
房地产开发经营与管理试题
一、单项选择题（共35题，每题1分。）1.下列风险不属于房地产投资系统性风险的是（）A．通货膨胀风险 B．周期风险
C．比较风险
D．变现风险
答案：C．
解析：比较风险为个别风险
2.某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为（）
A． 6% B．8.4% C．11% D．15%
答案：B．
解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%
3.某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向（）贷款较经济。
A．甲银行 B．乙银行 C．甲乙同样 D．无法比较
答案：A．
解析：甲银行：1500+1500*17%*5=2775
乙银行：1500+（1+16%/12）60=3320.7
1因此向甲银行贷款较经济。4.房地产的（）性，决定了房地产市场是地区性的市场。A．不可移动性 B． 适应性 C． 各异性 D．相互影响性
答案：A．
解析：房地产的不可移动性，决定了房地产市场是地区性的市场。
5.已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（）
A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%
答案：D．
解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%
6.关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是（）
A．（P / A．，i，n）B．（A．/P，i，n）C．（A．/F，i，n）D．（F/A．，i，n）答案：B．
解析：（A．/P，i，n）为等额序列支付资金回收系数标准表示法。
7.单利计息与复利计息的区别在于（）
A．是否考虑资金的时间价值 B．是否考虑本金的时间价值
C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D．采用名义利率还是实际利率
答案：C．
解析：单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。
8.居民购买住宅的行为属于（）
A．习惯性购买行为 B．寻求多样化购买行为
C．化解不协调购买行为 D．复杂购买行为
答案：D．
解析：居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。
9.已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（）
A．13.0% B．33.3% C．43.3% D．14.4%
答案：A．
解析：650/（4500+500）×100%=13.0%
10.下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（）
A．三通一平费用
B．工程造价咨询费
C．可行性研究费用
D．水文地质勘探费
答案：B．
解析：工程造价咨询费属于其它费用。
11.工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（）阶段。
A．投资机会研究
B．预可行性研究
C．初步可行性研究
D．详细可行性研究
答案：A．
解析：投资机会研究主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。
12.对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（）以下。
A．40% B．50% C．60% D．70%
答案：B．
解析：每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下。
13.详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（）
A．±5% B．±10 % C．±15% D．±20%
答案：B．
解析：详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达±10 %.14.根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（）的租金。
Ａ．50个月 Ｂ．100个月
C．10个月 D．10年
答案：B．
解析：一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。
15.按（）细分，房地产市场可分为一级、二级、三级市场
A．交易形式 B．用途
C．目标市场 D．存量增量
答案：D．
解析：按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。
16.邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（）。
A．3个以上 B．5-10个之间 C．5个以上 D．3-10个之间 答案：D． 解析：按照规定，邀请招标一般有3-10个之间。
17.（）是收集一手资料时最普遍采用的手段。
A．面访 B．问卷 C．观察 D．座谈
答案：B．
解析：问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。
18.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）
A．当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率
B．当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率
C．实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值
D．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
答案：A．
解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率
19.流动比率，下列说法不正确的是（）
A．流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％
B．又称之为“银行家比率”
C．又称之为“二对一比率”。
D．在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上
答案：D． 解析：在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上。20.房地产投资项目的成本利润率等于（）乘以100% A．开发商利润/总开发成本
B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本
C．开发商利润/总开发价值
D．正常经营年份的经营收入/总开发成本
答案： A．
解析：公式：RPC．=D．P/TD．C．
21.某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为（）万元。
A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0
答案：B．
解析：由40=5*A．1/（1+5%）得出A．1=8.4
22.房地产开发项目的建设阶段是指（）所经过的过程。
A．房地产开发 B．获得土地后到全部工程竣工
C．从工程开工到工程竣工验收 D．从工程开工到项目租售完毕
答案：C．
解析：房地产开发项目的建设阶段是指从工程开工到工程竣工验收所经过的过程。
23.物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行（）。
A．项目融资 B．工程招标
C．市场定位 D．物业管理
答案：C．
解析：物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行市场定位。
24.反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是（）
A．还本付息比率 B．抵押收益率
C．投资回报率 D．项目收益率
答案：C．
解析：投资回报率反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率。
25.已知某笔贷款的年名义利率为12%，实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。
A．年 B．半年 C．季度 D．月
答案：C．
解析：常识。
26.对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的（）。
A．差别化 B．同质化 C．多样化 D．独特性
答案：A．
解析：对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化。
27.物业管理工作中的每一部分工作，都应以（）为中心。
A．物业的保值增值 B．满足当前的租户和新租户 C．物业的安全 D．实现物业的管理目标 答案：B． 解析：物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中心。
28.由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年
A．1 B．2 C．3 D．5
答案：B．
解析：对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过2年。
29.可行性研究报告中，一般不包括（）
A．封面 B．摘要 C．初步设计方案 D．附表
答案：C．
解析：初步设计在可行性研究阶段后。
30.某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（）
A．30000件 B．21400件 C．21800件 D．15600件
答案：B．
解析：见教材187页。
31.对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于（）
A．1 B．1.2 C．1.5 D．2
答案：B．
解析：当小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务。
32.某城市地铁线的建设，使沿线房地产大大增值，这体现了房地产的（）性。
A．适应性 B．位置固定性 C．政策影响性 D．相互影响性
答案：D． 解析：这是房地产的相互影响性。33.增长点超过了平衡点，这是房地产市场自然周期的（）阶段。A．第一B．第二C．第三D．第四
答案：Ｂ
解析：增长点超过了平衡点，这是房地产市场自然周期的二阶段。
34.根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（）
A．认知价值定价法B．领导定价法
C．目标定价法D．成本加成定价法
答案：Ｃ
解析：目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法
35.以下调查中，不属于不可控调查的是（）
A．市场容量调查 B．消费行为调查
C．市场环境调查 D．营销因素调查
答案：D．
解析：企业的营销手段是可控的。
二、多项选择题（共15题，每题2分，备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）
1.工程项目管理的基本职能是计划、（）
A．组织 B．决策 C． 控制 D． 协调 E．反馈
答案：A．C．D． 2.政府宏观调控房地产市场的手段包括 Ａ土地供应计划 Ｂ地价的杠杆作用 Ｃ诚信建设 Ｄ税收政策 E．政府定价
答案：A．B．D．
解析：宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。
3.经营收入包括（）
A．销售收入 B．出租收入
C．自营收入 D．营业外收入 E上年未分配利润
答案：A．B．C．
解析：经营收入包括销售收入出租收入 自营收入。
4.房地产开发项目的主要不确定因素有（）
A．土地费用 B．建安工程费用 C．运营费用
D．空置率 E．容积率
答案：A．B．D．
解析：C．E 主要为置业投资项目的不确定因素。
5.敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（）
A．最乐观预测值 B．最悲观预测值
C．最可能预测值 D．最客观的预测值 E最原始的评估值
答案：A．B．C．
解析：三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值
6.财务评价中损益表用以计算（）等评价指标。
A．成本利润率 B．投资利润率 C．资本金利润率 D．资本金净利润率 E资产负债率 答案：B．C．D． 解析：损益表中不显示成本及资产负债情况。
7.个人住房抵押贷款包括（）
A．商业性住房抵押贷款 B．商用房地产抵押贷款
C．政策性住房抵押贷款 D．在建工程抵押贷款
第四篇：酒水经营与管理讲义
酒水经营与管理
本课程教材
普通高等教育“十一五”国家规划教材
酒水经营与管理（第2版）
王天佑编著
旅游教育出版社
学习参考
酒水知识与酒吧管理
作者：贺正柏，祝红文出 版 社：旅游教育出版社出版时间：2006-9-1
中国酒文化
作者：李争平编著 出 版 社：时事出版社出版时间：2007-1-1
酒水销售管理（普通高等学校旅游管理教材）
作者：王天佑出 版 社：清华大学出版社有限公司出版时间：2008-9-1
中国酒文化概论（高校教材）
作者：徐兴海 出 版 社：中国轻工业出版社出版时间：2010-6-1
中国酒及酒文化概论
作者：张文学，谢明 出 版 社：四川大学出版社出版时间：2010-11-
1中国红酒网http://redwinelife.com/
中国白酒网http:///
本书根据现代饭店和餐饮管理对酒水经营知识的需要，结合我国酒水经营实践，融合国内外名酒和饮料的历史、文化、种类及特点、酒水经营设施、酒水经营方法和策略，并在总结多年教学与实践经验的基础上编写而成。本书共分11章，从介绍酒水种类与特点开始，概述了葡萄酒、啤酒、白兰地酒、威士忌酒、金酒、朗姆酒、伏特加酒、特吉拉酒、中国白酒、开胃酒、甜点酒、利口酒、鸡尾酒和非酒精饮料等的销售和服务方法，同时总结了各种酒水经营企业的组织结构、经营特点、经营设施、营销方法和策略等。
本书注重理论与实践相结合，并具有较强的科学性、实用性、完整性和超前性、主要表现在对世界各种名酒和饮料的介绍，对世界各种中酒和饮料的历史与发展总结，对各种酒生产工艺的总结，对各种酒水经营企业的概述，对酒水经营设施和用具的介绍，对超前的经营理念、营销策略和服务方法的总结等。
酿酒起源的传说
在古代，往往将酿酒的起源归于某某人的发明，把这些人说成是酿酒的祖宗，由于影响非常大，以致成了正统的观点。对于这些观点，宋代<<酒谱>>曾提出过质 疑，认为“皆不足以考据，而多其赘说也”。这虽然不足于考据，但作为一种文化认同现象，不妨罗列于下。主要有以下几种传说。仪狄酿酒
相传夏禹时期的仪狄发明了酿酒。公元前二世纪史书<<吕氏春秋>>云:“ 仪狄 作酒”。汉代刘向编辑的<<战国策>>则进一步说明:“昔者，帝女令仪狄作酒而美，进之禹，禹饮而甘之日:`后世必有饮酒而之国者。'遂疏仪狄而绝旨酒”(禹乃夏朝帝王)“。杜康酿酒
另一则传说认为酿酒始于杜康(亦为夏朝时代的人)。东汉<<说文解字>> 中解 释”酒“字的条目中有:”杜康作秫酒。“<<世本>>也有同样的说法。酿酒始于黄帝时期
另一种传说则表明在黄帝时代人们就已开始酿酒。汉代成书的<< 黄帝内经· 素问>>中记载了黄帝与歧伯讨论酿酒的情景，<<黄帝内经>>中还提到一种古老的酒---醴酪，即用动物的乳汁酿成的甜酒。黄帝是中华民族的共同祖先，很多发明创 造都出现在黄帝时期。<<黄帝内经>>一书实乃后人托名黄帝之作，其可信度尚待考证。酒与天地同时
更带有神话色彩的说法是“天有酒星，酒之作也，其与天地并矣”。这些传说尽管各不相同，大致说明酿酒早在夏朝或者夏朝以前就存在了，这是 可信的，而这一点已被考古学家所证实。夏朝距今约四干多年，而目前已经出土距 今五干多年的酿酒器具。(<<新民晚报>>1987年8月23日” 中国最古老的文字在山东 莒县发现，“副标题为”同时发现五干年前的酿酒器具")。这一发现表明: 我国酿酒 起码在五干年前已经开始，而酿酒之起源当然还在此之前。在远古时代，人们可能先接触到某些天然发酵的酒，然后加以仿制。这个过程可能需要一个相当长的时期。
狄俄尼索斯的出身
第一种说法
狄俄尼索斯是宙斯和塞墨勒的儿子。塞墨勒是忒拜公主，宙斯爱上了她，与她幽会，天后赫拉得知后十分嫉妒，变成公主的保姆，怂恿公主向宙斯提出要求，要看宙斯真身，以验证宙斯对她的爱情。宙斯拗不过公主的请求，现出原形——雷神的样子，结果塞墨勒在雷火中被烧死，宙斯抢救出不足月的婴儿狄俄尼索斯，将他缝在自己的大腿中，直到足月才将他取出，因狄俄尼索斯
他在宙斯大腿里时宙斯走路象瘸子，因此得名（“狄俄尼索斯”即“瘸腿的人”之意）。第二种说法
狄俄尼索斯是宙斯与普赛芬妮的儿子。赫拉派泰坦神将刚出生的酒神杀害并毁掉尸身，却被宙斯抢救出他的心，并让他的灵魂再次投生赛米莉的体内重生。于是，关于酒神重生不死的故事遍传希腊各地，使人们崇拜不已。
狄俄尼索斯成年后天后仍不肯放过他，使他疯癫，到处流浪。在大地上流浪的过程中，他教会农民们酿酒，因此成为酒神，也是古希腊农民最喜欢的神明之一，每年以酒神祭祀来纪念他，并由此发展出古希腊悲剧。
Bacchus，即是巴克科斯是罗马神话中的酒神和植物神，相当于希腊神话中的狄俄倪索斯（。有关巴克斯酒神
有关巴克斯酒神的出生，在梵蒂冈博物馆收藏的一块古代浮雕上记录了与狄奥尼索斯类似的场景。从西姆莱女神腹中取出巴克斯后，朱庇特主神(Jupiter)将孩子置于大腿中三个月，从浮雕中可以看见巴克斯足月后正从父神的腿中降临出来。此时，站在一旁的畜牧神海尔梅斯(Hermes)手捧衣衫，准备为幼神接生，而掌握生、死、命运的三位帕尔卡女神（Parques)则要为新生的幼神祷告。
希腊神狄俄倪索斯另有一名为巴克科斯·亚历山德鲁斯，在他被接纳入罗马神话时就被称为巴克科斯了。除此之外罗马人将其植物和动物交配受精的－神立波尔也称为巴克科斯。罗马对巴克科斯的崇拜源于意大利南部，本来是一个带有神秘和阴暗色彩的崇拜，后来传播到罗马。其高潮为庆祝饮酒的酒神节。
在文化方面，许多著名画家如安尼巴莱·卡拉齐、米开朗基罗和提香等画过以巴克科斯为主题的画，其中以米开朗基罗雕塑的醉酒神奇异。
十七世纪意大利著名画家卡拉瓦乔，以他“无情的真实”表现手法创作了《年青的巴克斯》
等多幅已克斯酒神形象。
符号运用
Bacchus 的图象和文字，也被广泛运用于相关商品和文学题材之中。
例如：巴克斯是国内知名红酒柜的品牌，该品牌是由中山越海电器有限公司创立。Bacchus品牌定位：惟有BACCHUS，才懂珍藏！
全世界规模最大的美国盖洛(Gallo)葡萄酒公司的盖洛牌商标上，画了一只公鸡，公鸡的上端则画了一个穿宽松长袍的罗马酒神巴克斯，并给他起了个绰号，叫“快乐的盖洛老爷爷”。该公司在各地搞促销活动时，还常常雇佣一个人穿着宽松长袍，装成巴克斯酒神的样子，身前身后还各挂一块广告牌，上面写着：“啊哈，快乐快乐，请买盖洛”。巴克斯酒神在罗马帝国时期名声不好，在罗马的教义中作用也不大，但„移民”到美国后，即展示了非凡的广告魅力，使盖洛公司的葡萄酒占领美国25％的市场，并成为美国最大的葡萄酒出口商，盖洛兄弟也从赤贫的意大利移民后裔，成为美国酒王。
第五篇：证券发行与承销精讲班第5讲讲义
证券发行与承销精讲班第5讲讲义
股份有限公司的组织机构
学习重点
1、董事（含独立董事）、董事长、董事会、董事会秘书的相关内容
2、监事和监事会的相关内容
3、股份有限公司解散和清算的概念和相关程序
第三节 股份有限公司的组织机构
二、董事会（董事、董事长、董事会）
（一）董事的资格和产生
1、董事的资格有以下情形的，不得担任董事：（1）无民事行为能力或限制民事行为能力者；（2）因贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产罪和破坏社会主义市场经济秩序，被判处刑罚，执行期满未逾5年，或因犯罪被剥夺政治权利，执行期满未逾5年；（3）担任破产清算公司的公司、企业的董事或厂长、经理，并对该公司、企业的破产负有个人责任的，自该公司、企业破产清算完结之日起未逾3年；（4）担任因违法被吊销营业执照、责令关闭的公司、企业的法定代表人，并负有个人责任的，自该公司、企业被吊销执照之日起未逾3年；（5）个人所负数额较大的债务到期未清偿。
2、董事的任免机制。董事会成员为5-19人。董事会成员中可以有公司职工代表。非职工代表董事由股东大会选举或更换，任期由公司章程规定，但每届任期不得超过3年，连选可以连任。董事任期从股东大会决议通过之日起计算，至本届董事会任期届满为止。
（二）董事的职权、义务和责任
1、董事职权：（1）出席董事会，并行使表决权。董事会决议的表决，实行一人一票。（2）报酬请求权；（3）签名权。此项权利同时也是义务，包括两个方面：一，在以公司名义颁发的有关文件上签名；二，在股东大会决议上签名。（4）公司章程规定的其他职权。
2、董事的义务和责任：（1）忠实义务。指董事应当遵守法律法规和公司章程规定，忠实履行职责，维护公司利益，不得自营或为他人经营与其所任职公司有竞争关系的公司或从事损害本公司利益的活动。（2）勤勉义务。指董事、监事、高级管理人员在处理和安排公司事务时，以一个普通正常人的合理、谨慎态度，恪尽职守，维护公司利益。
（三）董事长、董事会会议运作和议事规则
1、董事长、董事会会议运作。董事会设董事长1名，可设副董事长。董事长和副董事长由董事会以全体董事的过半数选举产生。董事长行使下列职权：（1）主持股东大会和召集、主持董事会会议；（2）督促、检查董事会决议的执行；（3）董事会授予的其他职权。董事会每年至少召开两次会议，每次会议应当于召开10日前通知全体董事和监事。
2、董事会议事规则。董事会议事规则内容一般包括：总则、董事的任职资格、董事的行为规范、董事长的权利和义务、董事会的工作程序、工作费用以及其他事项。
（四）董事会的职权和决议
1、董事会的职权。董事会对股东大会负责，其职权主要有：（1）负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；（2）执行股东大会的决议；（3）决定公司的经营计划和投资方案；（4）制订公司财务预算方案、决算方案；（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（6）制订公司增加或减少注册资本以及发行公司债券的方案；（7）制订公司合并、分立、解散或变更公司形式的方案；（8）决定公司内部管理机构的设置；（9）决定聘任或解聘公司经理及其报酬事项，并据经理的提名决定聘任或解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；（10）制定公司的基本管理制度；（11）公司章程规定的其他职权。
2、董事会决议。应有过半数的董事出席方可举行董事会会议。董事会做出决议必须经全体董事的过半数通过。董事会决议的表决，实行一人一票。
三、经理
1、经理的任职资格与董事相同，不适于担任董事的规定也同样适用于经理。公司董事可以兼任经理。
高级管理人员是指公司的经理、副经理、财务负责人、上市公司的董事会秘书和公司章程规定的其他人员。
2、经理的职权（见书45页）。
监事会
四、监事会（监事、监事会）
（一）监事的任职资格、任免机制和任期
有关董事任职资格的限制规定同样适用于监事。监事应具有法律、会计等方面的专业知识或工作经验。此外，董事、高级管理人员不得兼任监事。
监事会成员不得少于3人，且其中职工代表的比例不得低于1/3。监事任期每届3年，连选可以连任。
（二）监事的职权、义务和责任
1、监事的职权：（1）出席监事会，并行使表决权；（2）报酬请求权；（3）签字权；（4）列席董事会的权力，并对董事会决议事项提出质询或建议；（5）提议召开临时监事会会议权。
2、监事的义务和职责：（1）遵守公司章程，执行监事会决议；（2）监事除依照法律规定或经股东大会同意外，不得泄露公司秘密，不得擅自传达董事会、监事会和经理办公会会议的内容；（3）对未能发现和制止公司违反法律法规的经营行为承担相应的责任；（4）监事在工作中违反法律法规或公司章程规定，给公司造成损害的，应承担相应的责任；（5）监事应依照法律法规和公司章程规定，忠实履行监事职责。
（三）监事会主席、会议运作和议事规则
监事会设主席1人，可设副主席。监事会每6个月至少召开1次会议。监事会的议事方式和表决程序由公司章程规定。
（四）监事会职权
（1）检查公司财务；（2）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律法规、公司章程或股东会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；（3）当董事、高级管理人员的行为损害公司利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；（4）提议召开临时股东大会，在董事会不履行召开股东会会议的职责时召集和主持股东会会议；（5）向股东会会议提出提案；（6）对董事、高级管理人员提起诉讼；（7）监事会发现公司经营情况异常，可进行调查；必要时，可聘请会计师事务所等协助其工作；（8）公司章程规定的其他职权。
（五）监事会会议
监事会做出决议，应当经半数以上监事通过。【例1】有以下情形的不得担任董事（）。A无民事行为能力者
B因贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产罪和破坏社会主义市场经济秩序，被判处刑罚，执行期满未逾３年 C担任因违法被吊销营业执照、责令关闭的公司、企业的法定代表人，并负有个人责任的，自该公司、企业被吊销执照之日起未逾3年 D个人所负数额较大的债务到期未清偿 【答案】ACD
【例2】下列说法正确的是（）A监事会每年至少举行1次
B公司董事可以兼任经理，也可以兼任监事
C董事会有制订公司财务预算方案、决算方案的职权 D董事和监事都具有报酬请求权和签名（字）权 【答案】CD
第四节 上市公司组织机构的特别规定
一、股东大会的特别规定 股东大会的特别职权：
（1）审议批准一些担保事项（见书48页）。
（2）审议公司在1年内购买、出售重大资产超过公司最近1期经审计总资产30%的事项。（3）审议批准变更募集资金用途事项。（4）审议股权激励计划。
（5）审议法律、行政法规、部门规章或公司章程规定应当由股东大会决定的其他事项。其中，应当由出席股东大会会议的股东所持表决权的2/3以上通过的事项有：（1）公司在1年内购买、出售重大资产，或担保金额超过公司最近1期经审计总资产的30%的；（2）股权激励计划和（3）法律行政法规或《上市公司章程指引》规定的，以及股东大会以普通决议认定会对公司产生重大影响的、需要以特别决议通过的其他事项，【例3】上市公司股东大会可审议批准对外担保总额达到或超过最近1期经审计总资产的（）以后提供的任何担保。
A 50% B 30% C 10% D 70% 【答案】B
二、董事和董事会的特别规定
（一）董事义务的特别规定：忠实义务和勤勉义务。
（二）上市公司设立独立董事（重点之一）
1、担任独董的条件。根据法律法规规定，具备担任上市公司董事的资格；具有《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》所要求的独立性；具备上市公司运作的基本知识，熟悉相关法律、行政法规、规章和规则；具有5年以上法律、经济或其他履行独立董事职责所必需的工作经验；公司章程规定的其他条件。
不得担任独立董事的人员：（1）在上市公司或其附属企业任职的人员及其直系亲属和主要社会关系(直系亲属是指配偶、父母、子女等；主要社会关系是指兄弟姐妹、岳父母、儿媳、女婿、兄弟姐妹的配偶、配偶的兄弟姐妹等)；（2）直接或间接持有上市公司已发行股份1%以上或者是上市公司前10名股东中的自然人股东及其直系亲属；（3）在直接或间接持有上市公司已发行股份5%以上的股东单位或在上市公司前5名股东单位任职的人员及其直系亲属；（4）最近1年内曾具有前3项所列举情形的人员；（5）为上市公司或其附属企业提供财务、法律、咨询等服务的人员；（6）公司章程规定的其他人员；（7）证监会认定的其他人员。【例4】下列人员可以担任上市公司独立董事的是（）
A配偶的哥哥在上市公司工作的大学教授 B母亲是上市公司前10名股东的律师 C在上市公司第10名的股东单位任职的财务主管 D去年离职的上市公司职工 【答案】C
2、独董的提名、选举和更换。
上市公司董事会、监事会、单独或合并持有上市公司已发行股份1%以上的股东可以提名独立董事候选人，并经股东大会选举决定。
在选举独立董事的股东大会召开前，上市公司应将所有被提名人的有关材料报送证监会、公司所在地证监会派出机构和公司股票挂牌交易的证券交易所。对证监会持有异议的被提名人，公司可将其列为董事候选人，但不得列为独立董事候选人。
独立董事的每届任期与董事任期相同，连选可以连任，但连任时间不得超过6年。独立董事连续3次未亲自出席董事会会议的，由董事会提请股东大会予以撤换。
3、独立董事的一些特别职权。（行使时，要征得全体独立董事1/2以上同意。）
（1）重大关联交易（与关联人达成的总额高于300万元或高于上市公司最近经审计净资产值的5%的关联交易）应由独立董事认可，提交董事会讨论。（2）向董事会提议聘用或解聘会计师事务所，提请召开临时股东大会；（3）提议召开董事会；（4）独立聘请外部审计机构和咨询机构；（5）可以在股东大会召开前公开向股东征集投票权。
4、独立董事就某些事项能发表独立意见（见书51页）。
5、独立董事开展工作应具备一定的条件。
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