选聘物业讲话稿[大全]

第一篇：选聘物业讲话稿[大全]

各位委员：

**物业从2007年10月1日进驻**花园为我们服务已四个年头了。四年来他们为小区一方平安做出了贡献。尤其是业委会成立后通过和他们的沟通与督促，看到他们近阶段对小区的管理还是积极的，碰到不少棘手的问题他们动了脑筋，想了办法，有些问题的解决还争取到了方松街道领导的支持。今年以来在居委会、业委会的支持下完成了*桩实事，特别是：东大门乱停车准备置石球之事。为增加*只停车位多次走访街道与消防支队，为改善小区的面貌做了他们应该做的工作。但过去的*年中对**花园内没有一个机构能对**物业予以严格监督和支持，以致他们在服务中没有完全参照《**居民住宅物业规范四级服务标准》为小区服务，如保安、保洁绿化，综合管理方面工作存在着不少地方不达标、不到位，有些不足问题多年来养成了习惯，变成服务领域中的欠账，广大业主意见最大的是：

1、晚间主干道汽车乱停，没有管理到位，又没有采取积极措施；

2、经常有失窃事件发生，停留在登记报告上；

3、绿化保洁，外包以致服务不到位，处处存在管理死角，业主意见很大；

4、群租问题突出，主要是对面饭店，洗脚店的员工他们经常半夜扰民，又乱丢垃圾，以致业主晚上多人多次来业委会、物业投诉；

5、业主报修服务不及时，能混即混过去；

6、部分业主车库进水迟迟不能解决；

当然这里有开发商的问题，也有个别业主自身素质问题，但**物业在管理中存在着漏洞，问题是客观存在的。一些业主不愿交物业费，说明业主有怨气，间接地反映出物业公司沟通不到位，服务不到位，不少问题如积极沟通，动脑筋想办法，都能合理地解决的，业主应该会补交物业费的。当然个别人存心钻空子，赖帐，居委会业委会一定支持**物业拿起法律武器。

近*年来我们注意到物业公司的劳动力成本增加问题，这是普遍现象老城区物业费比我们少了几成，为什么他们照样管理的不错，优胜劣汰个别物业出局，非常正常，为了精打细算不能降低我们四级服务的标准，何况**花园物业管理费在**地区来说是很高的，此时我们只能讲**物业收入比以前二年少一些。如他们的服务能基本达到四级服务标准，定会获得广大业主认可，赖账的人没有市场这样我们将进入良性的循环，这是一桩双赢的事情。

业委会委员来自各行各业，年龄经历各不相同，我们间必须通过时间磨合，才能使工作得心应手，对小区的管理和有关政策法规我们只能边学边干，但大家都有一颗无私奉献的爱心，我们的目的：“为了自己居住的家园成为**区真正上档次的小区”。数月来我们利用各种形式积极与物业管理层沟通督促，肯定了他们的成绩，同时尖锐地提出了业主们的正确的批评意见，目的是促使他们尽快地整改，续聘的日期一退再退是为了**物业通过积极整改获取广大业主的认可。

应该讲近阶段**物业工作是积极的，不论是东大门**花园园牌构造，儿童乐园的修理，木质平台，木桥修补，漆桐油，还有部分联排进水改造，30多户进户电缆线的免费实施安装，40颗栾树更换等。最近他们对小区技防改造，安全，绿化综合管理构想以书面的形式向业委会居委会作了汇报和建议，真如王江洪经理在2次座谈会讲的“我的团队有决心有信心把**花园的事做好”但根据观察和业主的反映我们认为**物业在整改中力度不够，部分整改仍停留在可头上。根据双方共识与法规要求2001年9月续聘工作必须照章进行。

根据有关规定要求第一轮为续聘，全体业主参选，选票超过2/3，**物业续聘成功，本次聘期为一年，选举中业委会将严格遵守各项规范和纪律，做到公开、公平、公正，如续聘成功，我们准备：

(一)业委会可利用一年的时间内理顺**物业管理中的欠账，通过监督促使其基

本达到四级标准。

(二)合理的正确的清理4年公用事业收盖（停车费）问题，使其移交给业主大会（业委会）

(三)一年后**达到四级标准或基本达到双方认可，我们将提请业主大会表决如超过2/3同意续聘三年。

对**物业，优势部分：熟悉小区，清楚存在问题与不足，容易整改，只要认真整改后能基本达标。

劣势部分：历史欠账给部分业主已造成感情伤害，可能落选。

如续聘失败将及时，我们将启动第二轮方案进平台选3家物业公司以招标形式公开选聘物业公司；

对新物业公司来讲可能便于管理，但未知部分是：

1、新物业公司对小区有一个熟悉的过程，一个阶段内服务会不到位；

2、新物业内管理层及员工的素质不确定，如服务更差怎么办？都是未知的3、上届物业欠收费用各种账目处理将成为棘手问题。

妥否

请各位委员提出宝贵意见，谢谢！

***

2001.9.7

第二篇：物业服务企业选聘方案

盘龙广场小区物业服务企业选聘方案

根据《盘龙广场小区业主大会议事规则》、《盘龙广场小区业主公约》的规定，经业主委员会根据月日业主代表大会意见初步制订，月日业主委员会会议修订通过本物业服务企业选聘方案。

一、选聘工作的实施主体

物业服务企业的选聘工作，主体资格归属于业主大会。具体工作事宜由业主大会授权小区业主委员会物业选聘工作小组实施。

二、选聘工作的方式

采取续聘或者公开招标的方式，由业主大会决定。

第一，业主大会决定续聘现任物业公司的，现任物业公司愿意按照本选聘方案的原则接受续聘，在物业服务终止期限二个月前向业主委员会提交前期物业工作报告、财务收支报表、续聘物业服务方案、物业服务费测算方案和物业服务合同草案以及企业资信证明，经过物业选聘工作小组讨论认同物业服务方案和物业服务合同符合业主大会通过的本选聘方案的，授权业主委员会代表业主大会签订物业服务合同。现任物业公司放弃续聘资格的，或者未在规定时间内提交前期物业工作报告、财务收支报表、续聘物业服务方案、物业服务费测算方案和物业服务合同草案的，业主大会授权业主委员会采取公开招标方式选聘物业服务企业。第二，业主大会决定采取公开招标方式的，业主大会授权业主委员会开展物业招标。参与投标的物业服务企业需经过报名、提供资质、业绩证明文件，资格预审，阅读理解招标文件，提交书面投标文件，楼盘考察，评标答辩，合同谈判等招标程序。

物业选聘工作小组根据小区实际情况和报名物业服务企业的情况初选3家符合条件的物业服务企业参与投标。如果符合条件的报名物业服务企业少于三家、只有二家或一家的，物业选聘工作小组根据本选聘方案、招标公告和招标文件与符合条件的报名企业通过竞争性谈判签订物业服务合同。

小区业主委员会物业选聘工作小组按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

业主委员会代表业主大会依照本选聘方案、招标公告、招标书和中标人的投标书以及答辩会记录，在物业服务合同示范文本的基础上与中标人签订物业服务合同，并按规定公布。

三、物业选聘程序：

1.续聘现任物业的程序

（1）业主大会通过本物业选聘方案和决定续聘现任物业公司；

（2）现任物业公司根据本选聘方案的原则提交物业服务方案、物业服务费测算方案和物业服务合同（草案）；

（3）物业选聘工作小组讨论现任物业公司提交的方案和合同草案；

（4）提请业主委员会表决物业服务合同和物业服务方案、物业服务费测算方案；

（5）业主委员会代表业主大会签订物业服务合同。

2.公开招标的程序

（1）选聘物业企业方案公示阶段

（2）业主大会表决选聘物业企业方案阶段

（3）招标公告和招标书起草和审议

（4）物业招标备案和招标公告

（5）物业企业公开报名和资格预审

（6）发放招标文件

（7）编制投标文件

（8）公开开标、评标、答辩、决标

（9）签订物业服务合同并备案

（10）物业交接验收

四、参与公开招标的企业应符合以下要求：（续聘现任物业的，现任物业公司的物业服务方案应当同样符合相应条件，下同）

（1）依法注册登记、具有独立法人资格，并有三级或三级以上物业服务企业资质的物业服务企业；

（2）从事物业管理3年以上；

（3）具有经营管理住宅物业累计建筑面积15万平方米以上并且有单项建筑面积3万以上平方米高层综合住宅小区（包括会所、住宅、商铺等）的管理经验，享有较高的信誉；

（4）拟担任物业小区经理具有2年以上管理类似综合住宅小区物业管理小区经理岗位工作经验和能力，熟练使用计算机进行管理，无不良执业记录，持有小区经理上岗证书，具有大专以上学历或者中级以上技术职称。

五、本小区的物业服务内容要求

总体思路是：本小区住宅物业服务标准按照《上海市住宅物业服务分等收费标准》确定的与现行收费标准相对应的物业服务标准，不低于三级服务标准（前期物业服务合同规定或者当前物业服务项目高于三级服务标准的，或者配置设施设备的按四级服务标准的，不得降低服务标准或减少服务内容）。对于业主多次反映存在问题的部分（安全保障、车辆管理、设备维护保养、财务透明管理、产权明晰等）提供切实可行的方案。

六、本小区对物业服务收费标准的要求及技术指标

本小区当前的物业收费标准是高层住宅1.20元每平方米每月，商铺1.50元/月/平方米，地下停车场60元/月/车位。

七、本次物业选聘的物业服务合同期限

拟定为三年（其中前六个月为考察期），20年1月1日～20年12月31日，具体以交接为准。

八、续聘和投标要求

续聘物业企业要求与以下投标企业要求一致：

物业服务费的结算方式为包干、部分按实结算，其中五项物业服务收费中综合管理服务费、公共区域的清洁卫生服务费、公共区域的秩序维护服务费三项服务收费实行包干制结算，公共区域、共用场地、共用设施设备的日常运行费、保养和维修服务费两项采取按实结算方式。投标企业应该在投标书中具体确定综合管理服务、公共区域秩序维护服务、公共区域的清洁卫生服务、公共区域绿化日常养护、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务等涉及项目的服务承诺和服务方案。明确提出本企业对物业服务质量的监管办法以及业主、业主委员会对物业服务质量监督管理办法。

本小区实行第三方物业服务质量评估监理制度，由业主委员会聘请第三方中介机构不定期对物业服务企业的服务质量进行专业评估，经过评估不符合物业服务合同约定的标准的，物业服务企业依据投标书和物业服务合同承诺承担违约责任，扣减履约保证金纳入专项维修资金账户。

要求投标企业提供小区物业管理处岗位设置和服务人员编制数量以及工资福利标准的方案。要求投标企业在投标书中明确相关违约责任，履约保证金金额（不低于2万元）和违约扣除办法。

要求投标企业在投标书中提供符合住宅物业服务合同示范文本和物业服务分等收费标准以

及本选聘方案、招标公告和招标文件规定的物业服务合同（草案）。

九、投标保证金与选聘代理费用承担

投标企业经过资格预审合格并交纳投标保证金人民币20000元，一旦中标，投标保证金转为本次物业履约保证金。未中标的依法予以退还。

十、本物业选聘方案的实施

本选聘方案经业主大会通过后，授权业主委员会组织物业选聘工作小组全程实施本物业公开招标方案，招标公告和招标文件不得与本选聘文件相抵触，不得侵害业主合法权益。为确保物业选聘工作的顺利进行，维护全体业主的合法权益，授权业委会对在物业选聘和物业交接过程的任何违法、侵权行为，通过投诉、信访、调解、行政复议、行政诉讼以及民事诉讼等途径，依法维护全体业主的合法权益。授权业委会根据需要聘请律师或专业顾问参与诉讼，代理费用在小区公共收益中列支。

由于不可抗力、意外事件或者第三方责任等原因导致公开招标无法按期进行的，授权物业选聘工作小组参照本选聘方案、招标公告和招标书通过竞聘或者协议等方式聘请符合资质条件的物业公司。

十一、本物业公开招标方案（征求意见稿）的公示

在小区布告栏公告征求意见，并送达相关部门。如需要的业主请直接向业委会索取。任何书面意见请在20年月日前投放至业委会办公室意见箱，以便业委会根据反馈意见修订草案。（已完成）

本物业公开招标方案的表决正式文稿和业主大会关于物业选聘方案的书面意见表决单在提交业主大会表决前15日公告，修正条款发放至业主代表和有关部门。业主大会关于物业选聘的书面意见征询单由业主代表或者业主委员会委托的楼组长在表决票截止日三天前发放至全体业主。

收到书面意见征询表决单后在规定时间内不反馈意见或者弃权的，视为同意参与投票的业主中多数业主意见。

盘龙广场小区业主委员会

二〇一二年六月十五日

第三篇：物业讲话稿

我市首部物业管理行政规章—《沈阳市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）已经市政府第46次常务会议通过，以市政府44号令正式颁布，并于XX年1月1日实施。这标志着我市物业管理在法制化、规范化发展的道路上迈出了重要一步。《规定》的颁布实施，为维护物业管理市场、规范物业管理活动提供了有力的法律保障。

一、充分认识《规定》的重要意义，切实增强物业管理工作的紧迫感、责任感

XX年9月1日，国家《物业管理条例》正式实施，这是我国物业管理发展史上的里程碑，它标志着我国的物业管理进入了法制化发展的新时期。为使国家《物业管理条例》在我市得到更好的贯彻，建立健全我市物业管理法规体系，进一步依法规范物业管理活动，《条例》颁布实施后，我们就着手成立了专门的《规定》起草小组。经过近两年的调查研究，深入了解我市的物业管理情况并借鉴其他先进城市的立法成功经验，并在广泛征求各方人士意见和反复修改后，出台了我市第一部物业管理的地方性规章《沈阳市住宅物业管理规定》。《规定》将我市物业管理遇到的问题，在《物业管理条例》规定的法制框架内，将《条例》的一些原则性条款，根据我市物业管理的实际情况进行了细化。《规定》的出台为进一步维护我市物业市场的秩序，规范物业管理活动，使物业管理行业健康、有序发展提供了基础保证。在我市物业管理发展史上具有十分重要的意义。

我市的物业管理始于90年代初期。经过十几年的发展，对于改善人民群众的生活、工作环境；提高城市管理水平；促进住宅建设；实施再就业工程等方面起到了积极的作用。当前，随着沈阳城市建设的快速稳步发展和人民生活水平的日益提高，做好物业管理工作显得尤为迫切、更为重要。

首先，从沈阳的城市发展来看，要切实增强做好物业管理工作的紧迫感。近年来，我市大手笔规划，大规模建设，大力度投入，使城区的环境面貌发生了重大转变。金廊工程、五里公园等一批重点工程的建设，房屋“平改坡”、“楼道整治”、“景观街路粉饰”等一系列工程项目，特别是XX年“世园会”的胜利召开，不仅为城市增添了亮点，更提升了城市品位。但是，“三分建设，七分管理”。城市规模的扩张和品位的提高，既要靠高起点的规划和高标准的建设，更要靠高水平的管理。物业管理承担着服务居住人群、维护公共秩序、管理建筑物的重要任务，其管理水平的高低，直接影响城市环境、城市容貌和城市形象，反映的是城市综合素质的重要方面。

其次，从人民群众的需求来看，要切实增强做好物业管理工作的责任感。维护人民群众的根本利益，是我们一切工作的出发点和归宿点。目前，住房已成为大多数居民家庭的最主要财产以及财富积累的主要形式，同时，他们也把目光从单纯的关注私人房屋状况转变为在关注自身房屋的同时兼顾房屋周围公共环境。房屋的价值不再是一个单一的价值主体，而是与周围环境共同产生价值。物业管理作为住宅小区管理、社区建设的重要组成，越来越受到广大群众的重视。因此，物业管理工作要从维护人民群众的根本利益出发，切实提高管理和服务水平，着力为百姓创造环境优美、秩序景然、人物和谐统一的居住环境。

为此，各级政府、各相关部门、物业管理企业都要自觉增强做好物业管理的紧迫感、责任感。

二、认真分析物业管理发展面临的新情况、新形式，广泛深入地开展学习、宣传《规定》的活动

我市的物业管理与深圳、上海等城市相比较，虽起步较晚，但在社会各界的高度重视，共同努力下，长足进步，已初具规模，全市登记注册物业管理企业536家，从业人员近3万人；具备物业管理条件的住宅区物业化率达100%；244个实行等级服务的住宅小区中，已有173个组建了业主大会和业主委员会；相关政策法规基本健全；政府相关部门的监督管理力度逐步加大，公开、公平、公正的市场竞争机制基本形成。但在建设“四位一体”的和谐沈阳的新形势下，在振兴东北老工业基地的新工作中，物业管理与广大人民群众的要求相比，还有一定差距。主要表现在：一是部分物业管理企业的行为不十分规范，存在着服务不很到位、收费与服务不太相符现象；二是部分规模小的企业、人员素质较低、管理水平较差；三是物业管理市场还不够规范、建管之间仍缺乏有效的衔接；四是物业消费意识还没有完全形成，业主重维护权利，轻履行交费义务的现象还部分存在。

因此，我们要以全面贯彻落实《规定》为契机，从实践“xxxx”重要思想出发，认真制定学习、宣传《规定》的工作方案和周密的培训计划。扎扎实实推进物业管理工作，保障当事人权益，推动物业管理行业健康发展。

一是广泛开展各种形式的宣传活动。要积极通过媒体开展政策问答、以案说法及各种典型经验介绍等多种方式，使广大群众、社会各界人士、物业管理企业能够在长期内对物业管理有一个系统、全面的了解；制作《规定》宣传画和宣传小册子，分发到街道办事处、社区、物业管理企业、业主等社会各个层面；开展“市民满意的物业管理企业”评选活动。评选出市民满意的物业管理企业，树立典型，以典型为载体推动我市物业管理工作水平的提高，使学习、宣传、贯彻《规定》的活动具体化。

二是举办学习《规定》培训班。组织物业管理行政主管部门人员进行培训，使他们在熟知《规定》各项条款的基础上，明确物业管理中的具体职责，各项职责的工作程序、法定文书以及工作时限等；举办物业管理企业培训班。主要学习《规定》及其配套文件中物业管理项目的招投标、物业管理服务收费、物业管理服务合同及职业道德、服务技能等；组织举办街道办事处、社区委员会、业主代表学习培训班，逐步建立起“块块负责、条条保证、上下联动”的工作体制，了解业主的权利和义务，规范业主大会、业主委员会的组建程序。

三是召开学习贯彻落实《规定》的座谈会、研讨会。组织各级政府的有关委办局、新闻媒体进行研讨,理顺管理机制，明确责任，通过研讨明确各单位、各部门与物业管理企业维修责任的划分及在物业管理工作中应承担的责任；组织业主、物业管理企业、街道办事处、社区代表,分别召开座谈会、研讨会，研讨物业管理新体制中街道办事处、社区应发挥的作用、物业收费与服务等。

通过学习和宣传要达到以下目的：一是让广大业主了解《规定》所设定的法律制度，运用法律武器保护自己的利益，更充分地行使业主权利，履行应尽的义务，规范业主大会、业主委员会行为，协调共同利益关系；二是使物业管理企业认真执行《规定》，切实履行好服务职能，以优质服务、诚信服务取信业主；三是促进行政执法部门依法行政，既要保证行政行为不超越权限，不随意干预民事关系，又要认真履行职责，强化执法监督，提高执法水平，保护物业管理活动当事人的合法权益。四是使各方面形成合力，共同执行《规定》，促进物业管理，维护社区良好秩序。

四是理顺住宅小区建管关系。建管问题还是制约我市物业管理的一个主要问题。这些问题的产生对广大群众的生活影响极大，也影响了物业管理水平的进一步提高。目前，我市244个实行物业管理的住宅小区中，存在112件开发遗留问题，已经解决76件。在《规定》颁布后，我们将首先明确开发建设单位、物业管理企业和业主三者的关系，明确三者各自的责权利；其次加强与相关部门的协调联系，坚持“条块结合，以区为主”的原则，对存在的问题逐一进行整改、解决。

五是做好维修基金的监管工作。从我市物业管理实践看，住宅小区的公用设施设备的维修责任划分不清，极易给物业合理使用带来阻碍，给业主、物业使用人工作和生活带来不便。在继续做好维修基金缴存管理工作的基础上，完善制度，规范维修基金的管理和使用，形成维修资金的归集、使用和再投入的良性循环，确保资金的合理使用。

六是进一步理顺物业管理收费与服务关系，促进行业良性发展。积极指导物业管理企业与业主按照等级服务标准确定具体服务等级和等级收费标准，使物业管理服务收费与服务内容、服务质量相统一，理顺物业管理服务收费价格与服务内容、质量关系，使物业管理服务收费标准的调整与物业管理服务质量的提高在互动中前进。

（四）明确责任，齐抓共管，形成物业管理合力

我市物业管理多年的实践证明，搞好物业管理工作，关键在于加强领导，明确责任。具体的说就是要形成“块块负责，条条保证，上下联动”的工作机制。各区政府要对辖区内的物业管理工作负全责；街道办事处要对区域内的物业管理工作负全责；社区受街道办事处委托要全面履行好监督、协调、指导职责。规划、建设、执法、城建、公安、民政、物价等有关部门，要各司其职，各负其责，形成工作合力，将工作触角延伸到小区管理的每个环节。特别是市、区两级物业管理行政主管部门，要从实际出发，加强政策指导和工作协调，及时研究和解决物业管理工作中出现的问题，为全市住宅区物业管理工作的持续健康发展提供有力保证。

第四篇：物业服务企业选聘过程报告

龙泉嘉园小区前期物业服务

协议选聘过程报告

根据《物业管理条例》和《前期物业服务企业招投标管理办法》《龙泉嘉园小区临时管理规约》的规定，我公司成立物业选聘工作小组，组长由徐勤友担任，负责前期物业选聘工作。

一．选聘前期物业公司基本要求

（1）依法注册登记、具有独立法人资格，并有三级或三级以上物业服务企业资质的物业服务企业；

（2）从事物业管理3年以上；

（3）具有经营管理住宅物业累计建筑面积15万平方米以上并且有单项建筑面积1万以上平方米高层综合住宅小区（包括会所、住宅、商铺等）的管理经验，享有较高的信誉；

二、龙泉嘉园小区的物业服务内容要求

总体思路是：本小区住宅物业服务标准按照《临沂市住宅物业服务分等收费标准》确定的与现行收费标准相对应的物业服务标准，不得降低服务标准或减少服务内容）。对于反映存在问题的部分（安全保障、车辆管理、设备维护保养、财务透明管理、产权明晰等）提供切实可行的方案。

通过对龙泉物业管理公司资质的考察，和龙泉物业提交物业服务方案、物业服务费测算方案和物业服务合同（草案）。决定聘任龙泉物业公司为龙泉嘉园小区的前期物业管理企业。签订前期物业服务合同，并严格按照前期物业管理合同约定标准管理服务。

临沂嘉豪房地产开发有限公司

2013年11月11日

第五篇：小区物业服务企业选聘方案

青羊区博瑞·都市花园第二届业主大会业主委员会

博瑞•都市花园选聘物业服务企业方案(草案)

（征求意见稿）（第 20 1 0 0 5 1 7 0 1 5 号）

根据中华人民共和国《物权法》、国务院和成都市《物业管理条例》、《成都市房产管理局关于进一步规范物业服务招标投标活动的通知》等法律法规，以及博瑞•都市花园（以下简称“本小区”）《管理规约》《业主大会议事规则》的相关规定，制订本小区物业服务企业的选聘方案。

本小区业主大会与博瑞物业管理有限公司（以下简称博瑞物业公司）原签订的物业管理服务合同已于2008年12月31日期满终止。博瑞物业公司由街道办指定代管本小区物业服务事宜已近一年半（代管期间该公司只是依照原物业管理服务合同中约定的物业服务事项、质量提供相应的物业服务），在此期间，博瑞物业公司已经失去原物业管理服务合同主体的法律地位；第二届业委会成立后，业委会曾以工作函的形式向博瑞物业公司发出补办续聘手续的要约，博瑞物业公司在2010年2月10日的回函中明确表示愿意参与竞聘；业主大会通过的《管理规约》第三条明确约定本小区物业管理模式为“本建筑区划内，实行由业主依法选聘物业服务企业，双方依据物业服务合同约定共同对物业共有部分进行管理、维修、养护，并维护相关区域的环境卫生、绿化养护、安全防卫和公共秩序的物业管理模式。”鉴于上述情况，本小区物业服务企业的聘用只能采取选聘方式。

希望广大业主能主动关心小区的和谐建设。为提升小区的品位，为使自己的物业有所增值，积极推荐自己心目中的好的物业企业来参加竞聘。同时从小区整体利益出发，行使好自己的权利，积极参与、精心挑选，争取选聘一家能真正为广大业主服务的物业企业。业委会及选聘工作组会将选聘情况和进程及时告之全体业主，使这次选聘工作真正做到公平、公开、公正、透明。

一、物业服务企业选聘的原则：

（一）根据国务院《物业管理条例》第三条的规定，本次物业企业的选聘工作坚持公开、公平、公正的原则。根据《成都市房产管理局关于进一步规范物业服务招标投标活动的通知》第一条的规定，本次选聘工作采取公开招标投标方式进行。

（二）根据本小区《管理规约》第十一条、《业主大会议事规则》第二十二条的规定，业主委员会作为业主大会执行机构，负责办理实施招标活动相关事宜。为了保护小区业主的合法权益和维护小区和谐稳

1定，本次选聘工作由业委会领导下的选聘工作组具体实施。

（三）区房管局、街道办、社区指导监督原则。

（四）物业服务企业选聘结果，由全体业主投票表决，经权数和户

数均超过1/2的业主通过后生效。

（五）参聘物业服务企业应本着公平竞争的原则，物业公司宣传时

可作比较，提出多项主张和意见，但不得攻击其他物业公司，不得以各种不正当的手段进行上门拉票，不得有乱张贴、乱派发资料、虚假宣传等影响公平竞争和干扰业主生活、扰乱正常选聘工作的行为。如有上述不正当手段和现象之一，则经选聘工作组核实并表决是否取消其参聘资格。

（六）为避免出现恶性压价竞争，给本小区留下服务隐患，本次竞

聘不得低于现有服务质量，在住宅和商业物业费上不得低于现行物业服务费标准。

二、服务质量标准：

（一）标准一：维持现物业服务收费标准（多层住宅0.8元/㎡〃月，电梯住宅1元/㎡〃月，商铺2元/㎡〃月），地下和架空车位物业服务费30、40、50元/个〃月；服务质量不得低于现有的实际服务质量水平，在安防、卫生、绿化方面应有所提升（服务质量标准见附件）；公共产权收益归全体业主所有，物业公司可按照总收益的30%—40%提取管理费用。

（二）标准二：按“一级物业服务等级”服务标准和“乙等环境设

施设备项目等级”（目前小区现有环境设施设备项目等级还无法达到“甲等”）服务标准，要求达到和超过刚入住时的服务水平；公共产权收益归全体业主所有，物业公司可按照总收益的30%—40%提取管理费用。按成都市《关于进一步规范物业服务收费的通知》中的政府指导价，本标准的物管费可能达到电梯1.56元/㎡〃月；多层1.07元/㎡〃月。

以上两个标准，在业主大会召开前由幢代表在收集意见基础上表

决选定一个标准，提交业主大会表决。

三、参聘物业服务企业报名条件

（一）根据建设部《物业服务企业资质管理办法》第八条的规定，参与竞聘的物业服务企业必须具备二级及二级以上的资质，信誉良好（建立了企业及其从业人员的信用信息，且上信用记分高于60分。届时业委会将组织业主和业主代表对参与竞聘企业进行明察暗访）。

（二）必须是依法设立、从事物业服务活动、具有独立法人资格、取得资质证书的企业。

（三）为建筑区划配备的物业服务力量与《成都市物业服务力量配

置指导标准》相对应。

（四）必须持有该企业现有物业服务小区业主委员会出具的能配合所服务的小区业主大会、业主委员会为小区物业管理服务的证明。

（五）能承诺按照《成都市物业服务履约保证金管理指导意见》的规定交纳物业服务费用总额的20%作为物业服务履约保证金；承诺签订规范性的物业服务合同；承诺严格按照小区管理规约和物业服务合同开展工作，维护业主利益，不能接受地产公司的违规指令，未经业主大会和业主委员会表决同意不得允许开发商进入本物业管理区域施工或进行其它任何商业活动等，诺有违反立即解约，保证金不退”。

（六）本小区原物业服务企业应于竞聘报名时向业主委员会提交本

小区以下资料原件：①竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。②技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。③物业质量保修文件和物业使用说明文件。④实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料。⑤业主档案和物业使用、维护、管理所必须的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料等。

（七）、按相关法律法规的规定缴纳投标保证金，由第三方代管。

四、选聘工作流程

（一）公示选聘工作组分工职责、选聘方案（草案）（征求意见稿）

和召开业主大会公告。

（二）制订和表决正式选聘方案。

1.将选聘方案（草案）（征求意见稿）中制订的两个服务标准供代

表大会选择，代表大会选定一个标准提供给业主大会表决，制定正式选聘方案（草案）。

2.公示正式选聘方案（草案）（包含选聘方式、具体实施者、服务

标准、详细的报名条件）、业主花名册，标准物业服务合同（物业管理服务合同<示范文本>）。

3.选聘方案（草案）和服务标准采取书面征求意见方式召开业主

大会表决通过。

4.公布表决结果。

（三）评标工作,评标结果提交业主大会表决

1.根据通过的选聘方案开展招标工作，制订标书、细化报名条件、制订评标方案，公告招标书及评标方案，邀请达到标准且有意向的物业企业参与投标。

2.安排投标企业展示物业服务方案和现场答疑，组织业主代表对

投标企业参观考察。

3.业委会组织栋代表和业委会成员一起评标、预选出三家企业。

4.公示评标和投票选择结果，提供给业主大会投票决定。

5.组织召开业主大会书面表决，从三家候选企业中选出一家，经

权数和户数均超过1/2的业主通过即中标。

6.公布表决结果（如果无任何一家有效过半，则由选聘工作组投

票表决选择出其中一家企业，提交业主大会再次表决是否聘用。若仍未能有效过半，则依法重新组织招标工作），宣布中标企业，并向中标企业发出中标通知书，同时通知所有未中标的投标单位。

7.公示物业服务合同内容。

8.业委会与中标物业服务企业签订本小区物业服务合同。

9.安排工作交接。

（四）时间安排

1.暂拟定于2010年6月5日——6月12日以书面形式召开业主大

会，表决选聘方案（同时补选业委会缺额委员）。

2.以后每步工作推进时间根据工作进展来确定。

3.此次选聘物业工作所需公告事宜,由选聘工作组负责公示，由业

委会兼章。统一公示期限为七天，请广大业主积极参与和关注。

五、业主提出意见和建议的方式

（一）凡对公示文件和选聘工作有意见和建议的业主，请到业委会

办公室以书面形式提出，匿名意见和建议恕不受理。

（二）选聘工作组办公地点、联系方式

办公地点：27幢5单元102号业委会办公室

联系方式：每周三晚8：00-10：00值班接待

邮箱地址：qmipajun@126.com

（三）网上公示文件。网址：www.xiexiebang.com

青羊区博瑞〃都市花园

第二届业主大会业主委员会

物业服务企业选聘工作组

二〇一〇年 五月 十七日

附件：服务标准