经营型物业管理模式（五篇范文）

第一篇：经营型物业管理模式

经营型物业管理模式

──21世纪中国物业管理行业发展主流

深圳市中航物业管理有限公司 汪海菁

中国物业管理作为一个新兴的服务行业，经过二十年的发展，已经在深圳、上海、北京等地逐步形成企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。在二十年的探索与实践中，一批优秀的物业管理企业脱颖而出，为开创中国的物业管理谱写了辉煌的篇章，形成了富有中国特色的物业管理体系，有效推动了行业的发展进程。

本文立足于中国物业管理行业的发展趋势，从行业发展现状分析入手，通过对经营型物业管理模式的基本内涵、特征、实现形式、发展策略的深入剖析，结合具体实证分析，阐述经营型物业管理的运作模式作为物业管理企业实现持续发展的有效途径将成为21世纪物业管理行业发展的主流。

一、物业管理行业发展现状分析

（一）行业发展面临的问题

现阶段，中国物业管理行业尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局，除深圳、上海、北京等城市物业管理市场相对成熟之外，全国大部份地区物业管理处于起步阶段，市场化程度偏低。从物业管理行业发展程度已达到一定水平的深圳市来看，目前仍存在着以下问题：

1．以数量型为行业发展的主要特征造成企业数量多、分布广、规模小、规模效益差、发展后劲不足等问题，以2000年末的统计资料为例，全市拥有1100家大小规模不一的物业管理企业，正式注册的仅500家，按2000年全市物业开发量约800万平方米计算，1100家物业管理企业平均分配不足1万平方米。

2．企业发展趋同化、企业运作方法雷同，低水平、重复性的产业队伍大量涌现，从而形成管理手段落后，管理水平参差不一，产品（服务）结构不合理，低档次产品（服务）多，企业运营成本居高不下，市场竞争力差的局面。

3．由于物业管理行业普遍存在低水平重复建设的现象，大量小而全的物业管理企业势必造成资源配置不合理、资源浪费的严重后果：一方面 “五脏俱全”的机构使人力、物力、财力浪费极大，企业成本增加；另一方面形成各类工程技术人员工作量极不饱和，复杂的现代化设施、设备出现的重大技术问题仍需依赖专业公司；同时，库存备用材料、低耗物料又占用企业大量流动资金，造成流动资金沉淀。

仅以开发商项目支持为优势，政府指导价为保护伞，以纯粹的物业管理作为主业，运用“五脏俱全”的组织结构养活一大批从业员工的企业发展模式在一定程度上仍延续着计划经济体制下后勤管理方式，未从根本上改变计划经济体制给企业发展带来的种种弊端，这种模式已经明显不能适应成熟的市场、变化的市场、竞争的市场的发展需求。

从全国范围的行业发展现状来看，观念落后、法制不健全已成为严重制约全行业整体规范发展的关键因素，而国有物业管理企业存在体制改革和产权制度改革方向不明确的问题则严重阻碍了企业的市场化发展进程。

新时期的物业管理企业必须审时度势，正确对待现阶段行业发展面临的问题，转变、更新观念，不断超越自我，才能使企业迈入持续、健康的发展轨道。

（二）竞争分析

进入21世纪，物业管理行业将主要面临两方面的竞争：

一方面大批国外同类企业的进驻给国内企业的发展带来直接影响。国内企业若不积极汲取国外企业的先进经验、前瞻技术，大力加强企业在人才、技术、管理、市场等方面的竞争

实力，将使国内企业面临巨大竞争压力和冲击。

另一方面，随着行业市场发展的日趋成熟，政府及开发商在行业竞争中所充当的角色将顺应市场变化而逐渐改变，政府在行业竞争中所起的调控作用也将随着市场的规范发展而逐步淡化。新一轮的行业竞争将不再仅仅局限于 “项目”之争，而是业内企业围绕着资金、技术、人才、品牌等综合竞争实力开展的市场价格、市场份额的竞争。

纵观国内物业管理行业的低水平重复建设和发展不平衡的现状，不觉使人联想起八十年代国内家电业的盲目发展形成的繁荣假象直接造成了自九十年代中期以来在全国范围内持续至今的价格之战，大量中小规模的家电企业在这场旷日持久的市场竞争中销声匿迹。国内物业管理行业是否也会重蹈家电行业覆辙？从物业管理的行业特征和目前中国经济发展不均衡的国情来看，物业管理行业不会直接出现家电行业恶性竞争的局面，但目前深圳市场上出现的开发商为促销楼盘而降低物业管理费标准，武汉市出现的物业管理收费由业主委员会与物业管理企业实行市场议价的现象却不容忽视。随着物业管理行业规范化、市场化进程的加快，市场对物业管理费价格标准寻求价值理性回归将成为必然趋势。

二、经营型物业管理模式的基本内涵、特征

（一）经营型物业管理模式的基本内涵

经营型物业管理模式就是以市场变化、客户需求为导向，运用科学的管理方式、市场化的经营机制，创新的经营理念，通过最优化的资源组合，提高物业的增值潜力，发挥物业的整体增值效力，产生高品质、高水准的产品--服务，从而实现物业管理企业的良性循环发展。经营型物业管理模式随着国内物业管理行业的产生而产生，随着行业的不断发展而发展，随着社会的不断变化而变化，它将逐渐成为中国物业管理行业发展的主流。从现阶段中国物业管理企业实施经营型物业管理模式的内容上看，它有三个层次的涵义：

1．融物业经营、物业管理服务为一体，在做好物业管理服务工作的同时，通过为开发商、业主（客户）选择投资、经营项目，规划、设计、开发服务区域整体功能，策划、参与、实施物业经营方案，发挥物业的整体增值效力，提高物业的增值潜力，扩大物业管理企业的赢利空间。

2．将现有职能部门专业化、社会化，借助不断细化的社会分工，有效降低成本，提高服务质量，有效利用企业专业技术的集中优势，成立专业化公司，并使其充分市场化，参与市场竞争，形成技术对外扩张的格局。

3．以资本运营为主导方面，通过兼并，联合、改组、改造、出售等方式，将资源的优化组合与专业化管理、规模化经营相集合，实现企业的资本扩张。

（二）经营型物业管理模式的基本特征

经营型物业管理模式的基本特征是物业管理企业在物业管理服务、创新经营、品牌发展、资本运作方面的高度结合，其核心是使物业管理企业充分市场化。

经营型物业管理模式不仅仅局限于物业管理企业对收益性物业及配套项目的经营管理，后者是以经营性物业作为主体对象，而经营型物业管理模式是以围绕物业管理所涉及的整个领域为主体对象，它不局限于某一种固定形式，它是物业管理企业在吸引资源和转化技术方面实现的最优化动态的组合。

由于经营型物业管理模式是物业管理企业在吸引资源和转化技术方面实现最优化的动态组合，因此，它有效突破了物业管理行业是房地产行业的附属行业这一从属性定位，是对现有物业管理行业的“保本微利行业”这一传统说法的挑战，改变了物业管理企业的存续对房地产开发企业过度依赖的传统格局，促进了物业管理行业从单一产业结构逐步向多元产业结构的过渡，加快了物业管理行业的市场化进程，使物业管理在社会经济发展中的重要作用日益加强，大大提高了物业管理企业的社会地位。

目前物业管理发展到已经成为城市管理的重要组成部份，随着物业管理的市场化进程的加快，以及市场竞争的日益加剧，要使物业管理行业真正进入健康、持续的良性发展轨道，物业管理企业必须朝市场化、规范化、规模化、产业化、集团化的方向发展。经营型物业管理模式可以将资本、技术、信息、人才迅速向优势企业集中，从而形成规模化经营水平高、专业化分工合理，并在市场中具有较强综合竞争力的跨地区、跨行业、跨所有制的企业集团，增强企业在行业全面发展中的整体竞争力和抵御风险的能力，缩短目前我国物业管理行业与国际相比在经营规模、竞争能力、集约化水平、运行机制和整体效益方面的差距。

三、经营型物业管理模式主要实现形式分析

在中国物业管理行业的发展过程中，已迅速崛起了一批顺应市场变化、把握行业发展方向的知名品牌，这些企业在突出企业品牌形象、显示竞争实力的同时，积累了丰富的实践经验，为行业发展提供了大量操作性强的理论依据。经营型物业管理运作模式正是这些优秀企业经过长期探索、实践的结果。

（一）实现形式分析

从目前的发展状况来看，经营型物业管理模式的实现形式主要体现在三个方面：

1、以技术优势向市场优势转化为特色。根据企业自身优势，发展如清洁、绿化、消杀等基础服务项目，高层楼宇电梯、机电设备、消防设施、智能化系统的检修、维护、保养、设计、改造、施工，水处理系统、物业管理软件系统的研制、开发等技术服务项目，使物业管理服务过程中的基础环节和关键环节由简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识密集型转变，通过成立专业公司的方式，开展专业经营，进入市场，参与市场竞争，增强企业市场竞争力。

2、以经营性物业的经营、管理一体化发展为特点，结合企业的发展优势，实现一业为主，多元经营的发展格局。在物业管理、物业经营、配套项目开发融为一体的同时，不断拓展新的经营领域。积极参与、经营房地产行业相关领域的业务，如房地产项目的规划、设计、销售，投资业务的策划；参与、经营与物业管理密切相关的行业，如物业租赁、商业服务、文化、教育、医疗卫生、建材、装饰等，通过对管辖物业经营与管理的合力运行，开发物业的整体功能，提高物业的增值潜力，增强物业管理企业的发展后劲，实现企业规模效益。

3．以资本运作为纽带，有效利用品牌企业的品牌优势、技术优势、规模优势，运用合资经营、合作经营、兼并、重组、收购等方式，通过输入管理模式、实施品牌运作，收购、兼并具备发展潜力的目标企业，借助关联性强、规模大的工、商业资本进行强强联合，从而快速完成物业管理企业集团的产业布局和区域布局，拓展企业生存空间，实现资源共享和低成本的市场扩张，形成跨地区、跨行业的大型物业管理集团。

（二）实证分析

近年来，国内一些知名品牌的物业管理企业在探索经营型物业管理发展模式方面做了大量的有益尝试。

深圳市中航物业管理有限公司

经营型物业管理模式最早由深圳市中航物业管理有限公司（以下简称CPM）提出。到目前为止，CPM是运作该模式较为成功的典型。经过20年的实践和积累，这一运行模式使企业具备了较强的生命力和发展空间。

CPM运用经营型物业管理模式最初体现在将清洁、绿化、消杀等基础服务项目分离给市场专业公司承担，将企业发展重点放在物业经营、技术服务、配套服务项目方面，通过参与物业的租赁和相关配套项目的经营，继而向专业化公司、产业化布局等方向实施规模化、集团化发展：

以物业管理服务为中心，通过为开发商，业主（客户）策划并实施物业经营方案，实施对物业的整体功能的开发，发挥物业的增值潜力。自1996年以来，公司的物业租赁经营收入已连续四年超亿元，管理的各类型物业面积达120多万平方米„„„

集中企业技术优势、资金优势，通过全资、参股等方式实现了对中航电梯公司、中航建身会、21世界演艺中心、唐人食街等专业化公司和配套项目的多元化经营„„„

通过与中国长江航运集团武汉置业总公司实施强强联合，成立了武汉市中航物业管理有限公司，借武汉“九省通衢”、“物华天宝”的区域优势，扩大了企业的市场拓展空间，优化了企业的区域布局„„„

CPM通过经营型物业管理模式的成功运作，有较突破了“物业管理是微利行业”这一传统观念，企业已逐步进入持续发展的轨道。

深圳市天健物业管理有限公司

深圳市天健物业管理有限公司在多年的探索发展过程中，确定了“以物业管理为根本，物业经营为支柱，工程实业为配套，城市管理为依据”的经营战略，在争创企业品牌的同时，相继成立景田水泥厂、电梯维修中心、园林绿化中心、香密新村幼儿园、天健爱心幼儿园、综合市场等多个经济实体，作为公司物业管理服务的补充，为适应高品位、大社区的物业管理提供强有力的经济后盾，形成了一业为主、多元发展的格局。

四、经营型物业管理模式发展策略

1、以创新精神为企业发展的后盾。在崇尚永续创新的知识经济时代，创新是企业成功的根本，企业之间的竞争实际上是创新能力和创新规模的竞争。经营型物业管理模式强调企业追求的目标不仅仅只是利润的最大化，而是企业是否具备生存的源动力和永续“增长动力”--创新思维和创新能力，是否能够激发每位员工的内在潜力，使其转化为企业的创新能力，从而建立新的事物（新的产品、生产工艺、生产方式，新的市场、来源、领域，新的企业组织形式、管理方式），形成实力雄厚、优势明显的创新产业，并将创新成果有效运用到企业发展之中。

2、以树立品牌意识、实施品牌发展战略为市场拓展的基础，以高品质的产品（服务）为企业发展的保障。物业管理企业产品是为客户提供一种综合性的服务，因此经营型物业管理模式强调企业必须以物业管理的服务质量作为企业品牌发展和持续经营的保障，通过品牌建设，提供高品质的服务产品，建立稳定的客户群。

3、以良好的经营效益为企业持续发展的支撑。物业管理企业作为一种资源转化体，将资金、劳动力、原材料、技术、知识等资源转化为产品--综合性服务产品和精神产品供应给市场，并提供就业、税收等，给社会和国家，虽然这种资源转化过程本身不是简单的为了谋求利润，但是物业管理企业的发展必须通过创造利润来增加积累和吸引更多的发展资金，在进一步参与市场竞争的过程中，充分把握社会发展、科技进步所带来的变革，运用资本运作实现企业规模化、集约化的发展，从而达到企业经济效益与社会经济效益的双赢目标。

4、以寻求企业良性发展为目标，避免盲目发展。根据企业自身的有利条件和优势，坚持以管理服务为中心，以市场变化、客户需求为导向拓展新领域、新项目，并对新领域或新经营项目进行充分的可行性调查、分析、研究、评估，建立完善的风险控制机制，降低、规避企业经营风险，同时要敢于放弃不赢利的项目和不利于企业持续发展的领域，保存企业经济实力进行有效投入。

5、以资产重组的方式，将品牌运作经营与企业资本运作、市场拓展、规模化发展紧密联系，通过混合兼并、强强联合等形式，充分利用资本市场，实现资本扩张。在实施资本运作的过程中要避免“大杂烩”，注重选择与本企业优势互助、相互促进或重组后易于整合发展的优势企业或目标公司，同时必须对目标公司的产业环境、财务状况和经营能力等方面进行全面的审查和评估。

6、坚持人才是企业发展的根本动力，实施精英人才战略，吸引、培养大批高素质、高品质的物业管理人才、经营管理人才、技术人才，为企业不断适应行业多元化良性发展和市场变化的需要创造持续的动力。

21世纪，物业管理企业将要面对更为激烈的市场竞争所带来的挑战，而日新月异的高新科技也给企业带来了前所未有的发展机遇。随着社会进步和经济发展的速度不断加快，城市建设的标准和居民生活的要求不断提高，市场对物业管理行业发展提出了更高的要求。在物业管理行业发展不断深入和物业管理市场不断完善的过程中，国内物业管理企业在经济性质、组织结构、经营管理机制方面会发生根本性的转变，专业化、市场化、社会化、证券化、法制化、国际化必然成为新时期物业管理行业发展的方向，经营型物业管理模式作为适应这一行业发展趋势的运作模式将成为21世纪行业发展的主流。

第二篇：小区物业经营管理模式建议

小区物业经营管理模式建议

个人对物业的一点建议与理解,本小区不管是配套设施以及各项硬软件都会是濮阳一流的乃至xx地区的龙头企业小区,经营这样一个大型小区,需要消耗很大财力、物力、人力，同时也能得到巨大的收益。小区应以服务拼品牌,以诚信创新路,开创一个新型的小区物业服务理念,引入酒店式管理,英国管家模式，抛开陈旧经营模式,使得企业有更长远的发展空间。

小区的门面就是门岗,形象岗必不可少,队员要求整体素质强,语音沟通能力强,外形帅的优点,为了能够留住队员,公司可适才而定,给其配备优厚的待遇,以及签订长期的劳动合同,使其能长时间为企业服务,住门岗可配2名形象岗队员,本小区还设置3个辅门,小区应4门同时进车,但必须单一定一辅门做出临存车辆,以避免公司财产遭受不必要的损失,同时制定相应的收费,缴费标准,以及各项严厉的规章制度,来约束因费。

客服是物业沟通业主的一个桥梁，客服要以服务为根本,礼貌用语必不可少,和业主争辩的万万不可,哪怕的确是业主态度有失,客服人员也要做到忍让,公司也可设置一项委屈奖,来奖励受屈的员工, 客服人员着装也要统一,春秋天统一着西装,打领带,黑色皮鞋,深色袜子,夏天可着半截袖,西裤,皮鞋,深色袜子,同时完善相应的规章制度,客服人员要做到24小时待岗,接听电话业主报修电话,题。维修部做到接到报修5分钟必须到达现场,小件管件以及开关件维修必须30维修完成,需拆卸管件维修件2小时必须完成,大型维修需在12小时内完成,要做到有报必修,有修必完,小区可设立,小型管件,如小接口管件,公司可免费为业主更换,以拉近物业与业的关系,大型管件可收取相应的材料费,为其更换,维修人员进入业主家维修时,应带鞋套,配备毛巾以便完工后清理污物,维修人员维修完，绿化占小区一大向,可委派亲信来来执行。

保洁可分为早晚、行政班、早晚班,应在早上点开始打扫卫生,早6点上班9点下班,18点上班20点下班,行政班不光负责打扫楼道还要打扫相应楼层外围的卫生,使得保洁人员不间断轮流对小区卫生进行清理,以保障小区卫生无死角,给业主营造一个整洁的小区。

小区产业链,一个小区光靠停车收费以及物业费,来维持一个小区,是远远不够的,同时也跟不上企业持续发展的步伐,本小区可开设量贩,(加盟百姓量贩)因小区业主特殊性,小区业主单位或亲朋好友赠送大部分都是百姓量贩的卡,这样可加大小区业主的消费积极性,同时百姓量贩在濮阳市区店面最多,货源品种众多,拿货价也比同等量贩低上一两成.,经营好的情况下应在当年收回投资成本,小区幼儿园可和实验幼儿园联合经营,学其管理模式,为以后独立发展做铺垫,小区内开设一个洗车场,以及配套的车内装饰物,价格同比市场低与其竞争抢得先机。洗车场下面做几个沉淀池,洗完车的脏水流到沉淀池内,经过沉淀,可重复使用,这样可降低成本,洗车场可相对小区业主有一定优惠条件,来吸引刺激更多的车主消费,小区恒温游泳池可办理会员制,按不同会员收取不同费用,泳池卫生清洁要有严格的消毒制度,泳池还有提供相应的饮食饮料,以及服装,楼上餐厅可开放发展,同时可作为职工餐厅,内部职工不能到大厅用餐,以免引起食客反感,餐厅也可出早餐,来服务小区业主,同时出恒温餐车,向周边学校供应外卖,扩大经营市场.,小区内设置单独护卫服务,家政服务部,以及有偿钟点工,月嫂,以及护工,楼层清洗,空调清洗等服务。与业主的关系,小区种植果树,果实分给业主,同时物业可考虑,为70岁以上老人祝寿送其蛋糕一个,来拉近业主的内心,如小区允许范围之内,还可开设一个老年公寓,首先政府扶持,还可以为公司赚得美名和相应的荣誉,以及各项扶持。

第三篇：论文——试论以营销为主导的经营型物业管理模式

论文——试论以营销为主导的经营型物业管理模式

作为诞生不久的物业管理行业来说,它是为了满足人们生产、生活和工作需要而生存、发展,并不断壮大的新兴行业。在这一行业的成长和成熟过程中,市场化、专业化进程在不断加快,市场竞争十分激烈,在不断的优胜劣汰中,物业管理品牌正在逐步形成。好范文，全国公务员公同的天地www.xiexiebang.com下

面，结合中航物业多年的发展实践谈一谈对“经营型物业管理模式”的看法,供大家参考。

一、经营型物业管理模式的含义

我们把经营型物业管理模式的含义概括为二个方面:一是将物业管理与物业经营融为一体,在做好物业管理工作的同时,为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案,发挥每一平方米物业的增效潜力;二是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面,亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排,从而为业主、客户提供更全面、更彻底的服务。

上述经营型管理模式含义的核心思想为:将营销的概念深刻地溶合于物业管理工作之中,通过对管辖物业经营与管理的合力运行,更好地体现物业管理使物业保值、增值的重要功能。

经营型物业管理模式和收益性物业管理有所不同,后者特指以出租经营型房屋为主体对象的物业管理,普遍存在于写字楼、零售商业中心、酒店以及其它可出租物业的管理中;而前者指对管辖的各类物业都溶入物业营销的概念,通过对物业整体功能的开发,提高物业的效益潜力。前者包括后者,后者是前者的重要组成内容。有些同行把经营型物业管理理解为配套服务网点经营和有偿的各类家政服务当然是相当片面的。

经营型物业管理运作的主要内容体现在房地产服务领域中流通环节和管理环节各个方面,主要包括是租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等。物业管理公司代理或参与管辖物业的经营,在提高企业经济效益的同时,促进了物业的市场流通,挖掘了蕴含于物业中的效益,并增强了业主、客户对物业真正价值的理解。

二、经营型物业管理模式的市场需求

1、国外和香港地区特别注重物业管理工作中的经营概念。以美国为例,经历ω多年市场历炼的美国物业管理行业,大多数企业可以为客户提供租赁、估价、交易、咨询等项服务。美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售,在此基础上做好物业维护工作,良好的维护又反向推动物业的租售。在他们看来,优秀的物业管理可以为业主、租户提供良好的工作、生活环境,而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分的发挥。再看看近年来在大陆迅猛发展业务的香港物业管理企业,无论是戴德梁行、怡高还是第一太平戴维斯飞欧思诺,无一例外地以房地产服务的综合优势占领市场,寓经营飞管理于服务之中,体现出卓越的专业水准和竞争实力。进一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的业务领域,我们会感悟到,香港规模较大的物业管理企业都以提供物业经营、管理综合服务为特色,香港物业管理市场需求的是综合性的服务。由于深圳和香港的毗邻关系,以及wvio入关在即,深圳物业管理行业在发展趋势上将更多地借鉴香港成功的经验,包括经营型物业管理模式的运作。

2、国内市场对经营型物业管理需求旺盛。近年来,随着房地产行业的迅猛发展,二级、三级市场日益扩大,拓展出房地产服务领域巨大的市场空间。仅以租赁市场为例,目前全国7000则余万户居民中,仍有约300户人均居住面积不足4平方米,流动性租房而居的住户比例高达9.52。北京、上海、广州、深圳四个城市住房调查显示,分有20.2、26.8、239毛和28的家庭租房居住。目前支撑这一巨大租赁市场的中介组织专业水平低,操作欠规范,给众多的物业管理企业留下了广阔的盈利空间。香港地产三级市场的成交量占总成交量的70以上,而深圳目前三级市场所占比例只有289b,市场潜力深厚。当三级市场启动后,住房租、售交易大增,百姓对物业估价、交易咨询、租赁代理的需求更甚,而这些业务和物业管理企业都将发生必然的联系,显示出经营型物业管理模式市场需求旺盛。我们管理的物业将是资产值不断变幻的商品,我们服务的客户也将是面孔常新的动态群体,而在这动态的市场中,蕴含着万千商机。

3、大量物业缺乏专业管理,更缺乏合理的规划和经营。由于缺乏对物业真正价值的理解,有很多业主单位从建筑功能确定、售后使用到物业资产运作没有跟着市场走,观念滞后,导致大量的物业资产流失。可以说,当前众多的业主单位和业主个人缺乏物业管理,更渴望对其物业理想的经营。以中航物业管理有限公司隶属的中国航空工业总公司为例,据统计,航空工业总公司所属广、所、企业、院校总资产中,超过659b属于物业资产,而在这物业总资产中,大量物业未得到充分利用,甚至有大批物业长期闲置。就全国情况看

第四篇：学校物业管理模式

学校物业管理模式

就目前物业管理状况而言，学校是物业管理行业的一片净土。那里没有业主“论坛”、那里没有业主委员会的“硝烟”。开拓学校物业管理市场，是物业管理公司发展的又一新契机。

1、专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势。

随着这几年国家对教育事业的重视程度的提高，国家积极推动科教兴国战略，人们对知识的欲求也在日益高涨，在刚刚闭幕的中共十六大上，又提出要形成全民学习、终身学习的学习型社会，促进人的全面发展②。这其中预示着需要增加和扩建更多学校来满足学习的需求，传统的学校办社会的后勤运作模式已成了很多学校改革和发展的严重障碍。由于计划经济体制的影响，绝大多数学校的后勤工作都是学校办社会的运作模式，即学校不顾自身实际发展规模、不讲求经济效益、不讲求管理效率，只要学校存在什么劳务需求，就立即设置一个劳动岗位，工资都是由国家来掏钱。这种“大而全，小而全”的发展模式把学校办成了一个“小社会”，结果是学校办了食堂、木工房、园艺室、水电班，有的学校甚至还办起了托儿所，这种运作模式非常类似于农业时代的自给自足的自然经济，与现代化发展趋势是完全相违悖的。所以专业型物业管理公司介入学校后勤管理，由物业管理公司提供专业、规范、个性化的后勤管理服务是社会发展的必然趋势。

2、学校物业与商住物业的不同之处。

介入学校后勤管理工作，首先应探索我们的客户“教师、学生”，他们需要我们提供什么服务？我们能为他们提供些什么服务？我们应该怎样服务？怎样管理？这些都需要我们确立学校物业管理专业化的服务理念；个性化、科学创新的管理服务模式；精益求精的工作作风；规范化的操作来实现。从而赢得师生的认同。学校物业与常规的商住物业在管理上有以下几个方面不同：

2.1对象不同：商住型物业中我们服务对象是社会各行各业，不同职业的人，面对的业主少则几百，多则成千上万，学校物业服务对象是老师和学生，单纯知识型，远没有住宅小区那样人员层次复杂，单一业主。有利于服务的针对性。

2.2管理的模式不尽相同：商住型小区有“业主自治与专业化管理的共管式”模式、有酒店式管理、无人化管理、智能化管理等管理模式④，使用这些模式显然不完全适用于学校的管理，学校管理面对的单一业主，管理上必须服从学校管理需要——从属性，更强调根据需求提供服务，根据学校的自身特点，“量身定制”的管理模式——有深厚学校特点的“共管式”模式。

2.3管理侧重点不同：商住小区的管理重点是设施设备的维护与保养及大楼安全，管理的侧重点是物（设备、设施、区域），对住户是提供服务，而学校则注重满足教学需要和学生的安全。管理的侧重点包括物以外，还要加强对学生安全的管理（特别是十八岁以下的学生）。在对学生的服务中增加了管理职责。在对学生管理与服务相矛盾时，与学校的要求保持一致，偏重管理。

2.4管理服务的目标不同：商住物业的管理是为了创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。学校管理的目标是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升学校的整体实力。

2.5管理服务资金的来源和使用存在明显的差异：商住物业管理的资金来源于多个方面，它包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金、多种经营收入等，服务费收费标准是依政府主管部门制定的管理服务费指导价格标准⑤，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，由于地方标准的局限性和市场的规范程度，还达不到按质论价，市场化程度有限，资金的使用接受业委会、业主的监督，特别是专用基金的使用必须获准后方可使用，合理、顺利、及时的使用与业主和业委会的专业能力有直接关系，物业公司需投入精力协调。而学校物业中管理服务费来源较为单一，即学校的经营管理者。物业公司可以采用菜单式来制定服务项目，分项测算费用，经双方协商确定服务内容，以合同契约形式确定资金数额和支付方式，资金使用按合同执行，完全的市场化。为物业公司发挥管理服务优势提供了充足的空间。

3、学校物业管理模式特点

通过分析掌握学校物业的不同之处，针对学校物业的管理特点，确定物业管理服务模式，发挥物业管理在学校的后勤保障作用。3.1顾客的需求为导向，提供个性化的服务。这在学校物业中尤其突出。按学校对公共设施、清洁、绿化、人员、车辆、物资的管理要求，量身定制服务。比如按课时安排的时间，满足教学要求的前提下，提供教室的开门、设备维护和安全的管理服务等。

3.2学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干，降低运作成本。学校物业管理从属于学校整体管理，学校物业如按照商住小区管理处分责设立物管员的多层管理，在成本上是物业公司和学校方面都不能承受的，学校物业的从属性决定他无需面对众多业主，在多种经营上发挥的余地不大，也就不需要如小区同样的管理人员配置。3.3重视学校主管领导的领导风格，管理思路，特别是处理好与关键人物的关系，应加强对该类信息的收集，及时调整方式，及时跟进。确保管理的一致性。体现学校特点的共管模式。

3.4在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度。学校物业比住宅物业更注重直观感受，这也是学校发展壮大的需要。比如在学校内设置各类规范的温馨标识、提示性、警示性和说明性标识，为学校氛围的营造起到了画龙点睛的作用。

3.5学校物业在接管项目前，必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评估。在此期间应协调处理好各项关系，并尽量在此期间将重大问题予以明确，包括岗位设置、清洁的范围和频度，管理区域和项目，设施、设备的维护责任范围和处理权限、服务费用、支付方式及其它费用承担等，规避管理风险。

3.6物业管理更注重服务的专业化。可提供办公室内植物的养护和指导、节假日环境氛围营造、组织特色活动、教室管理、电教办公设备维护等专业化、全方位的服务，提供行政后勤等方面业务的保障。3.7技术含量高，注重设备管理及相关人员的配备。学校物业人力资源配置的特点，确定了设备管理人员必须是素质高，技术上一专多能复合型人才。3.8顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制。重要沟通整理成为文件，双方认可，促进管理服务的水平的提高。

4、学校后勤社会化的管理优势

4.1后勤社会化在推动学校整体办学工作中发挥了重要的保障作用。学校后勤社会化后，学校的发展模式转变为“国家管方针，校长管办学，支部管监督，社会办后勤”，新型社会分工，物业公司在进驻以后，深入、详细的可行性研究，详尽分析了学校物业与住宅物业的不同，并针对学校管理的特点、难点和学校的实际情况制定与之相适应的管理方案，以确保专业化物业管理优势能在学校得到充分发挥，为全校师生营造一个优质的生活、学习环境。在实际操作中，注重保持双方思想一致性。实行后勤社会化，使学校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服务上，学校无须设立专门分管后勤工作的校级干部，行政环节少，学校完全可以根据工作需要随时向物业公司提出服务要求，其它学校需要通过召开专门会议或需三令五催才能解决的问题，只需要一个电话就可以得到妥善的办理。实行后勤社会化，校领导干部不需要在后勤工作花费什么精力，后勤人员与一线教师争待遇或一线教师对后勤人员抱怨不满等问题得到彻底解决，教师们都把精力集中在本职工作上。校领导重点放在狠抓教学质量上，获得了学校、物业公司双赢结果。

4.2有利于学校降低管理成本。节省工程耗费，获取长期利益。物业公司充分发挥专业技术方面的特长，积极为学校做好技术参谋，利用自身多年积累下来的管理经验，为学校介绍专业施工公司，确保其最合理的价格，选择施工质量最好的公司来施工，并在工程中进行中全程控制，确保施工质量。根据实际情况，物业公司对整改提出合理化建议，协助完善学校的整改方案，为学校节省整修费用。学校获得了高质量的专业化后勤服务。实现后勤社会化使学校的管理具有活力、降低了管理成本的同时，学校也获得了较高的后勤服务质量。学校在清洁卫生、环保绿化、校产保卫、校园周边秩序整治等工作都获得了满意的服务。管理工作得到社会认可，促进学校整体实力的提高。4.3 完全市场化的运作模式，为物业管理公司发挥专业优势提供了空间，有利于物业管理公司的服务、管理创新。在学校物业这种独立产权、单一业主，在物业管理合同和签订中，明确了对各方义务和权利，对各项服务、责任的界限的划分都写入的合同中，为以后的管理提供法律依据，便于物业公司实施服务和管理。比如在学校内的绿化改造、解决学校空调冷凝水的集中排放问题，由物业公司拿出切实可行的实施方案，很快就获准实施。这在商住物业中是完全做不到的。

5、学校物业管理创新——突显“个性化”。

在学校物业中充分挖掘、掌握顾客的个性化的需求基础上，着身为客户“定做”服务模式及服务项目，在专业化、规范化的基础上更突出个性化服务。

学校环境管理方面：根据校园须适合学生学习、交流的特点，重点放在营造校园内浓厚的学习环境，比如针对外国语学校特点，建议积极策划建成适合外语学校特点的“英语角”，营造学习氛围；绿化养护中，品种选用需适合学校特点（木棉树、刺海棠等容易对运动中学生造成伤害，就不适宜在学校道路两旁种植），将植物的深度修剪养护安排在寒暑假期间进行；清扫时间避开上下班和课间时间，卫生间的清洁频率和时间参照课时安排制定；在每个细节充分考虑学校特点，满足客户对环境的要求。

学校安全管理：作为顾客较为关注的学校安全管理，不仅要制定针对性的车辆、人员、物资进出管理及教室管理制度，还要根据学校特点，积极与校方、政府机关联络配合，维护学校和周边的治安环境。制止了学校周边不良人员勒索学生财物、乱摆卖等严重影响学生人身财产安全事件，维护了学校声誉。形成了针对学校特点的安全管理模式。房屋及附属设施设备维修养护服务：它是维护学校正常的教学工作的基础服务项目，物业充分发挥在设备维护上专业优势，针对学校特点制定设备设施保养计划，使学校设备设施的运行状况得到根本性的改变，确保了学校正常的教学工作的开展，另外为客户着想，在养护的同时注重降低设备的运行成本，对学校的水电气实施监控，定期上报《水电气用量分析报告》，提出节能的合理化建议，实施后为学校节约多项设备运行开销。获得了合作双方“双赢”效果。

6、物业管理公司在学校后勤管理的更高目标——为学校提供一体化的后勤服务。

物业管理在全国发展是不均衡的，这几年来物业管理已有突飞猛进的发展，竞争也日趋激烈。特别是深圳，物业管理市场在不断完善，物业管理已由当初的简单式服务，走向全方位、多元化的服务。在物业管理竞争日趋激烈的形势下，如何适应市场的需求，科学准确地确定，并切实有效地提高物业管理企业的效益，已经成为广大物业管理企业普遍关心的问题。学校物业作为物业企业发展的又一新契机，必将受到关注，然而，在物业管理业所面临的现状与行业环境，还承受着诸多的“瓶颈”制约。

从当初物业管理公司提供什么服务给业主，业主就只能得到什么服务；发展成为业主需要什么服务，物业管理公司就能提供什么服务，这一定是一个新兴的服务行业向市场化转变的必然过程。

促步追求的一体化学校后勤管理——承办学校所有的后勤保障、服务，实现地域性的多所学校统一管理，实现规模化，进一步为学校降低管理成本。提供专业服务，扩大管理规模。作为政府及公共事业项目提供优质物业管理服务的发展方向。学校的物业管理正为物业公司的业务发展增添了活力，也将为学校后勤社会化改革道路的探索提供重要的借鉴意义。

第五篇：学校物业管理模式

学校物业管理模式

专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势。随着这几年国家对教育事业的重视程度的提高，国家积极推动科教兴国战略，人们对知识的欲求也在日益高涨，在刚刚闭幕的中共十六大上，又提出要形成全民学习、终身学习的学习型社会，促进人的全面发展②。这其中预示着需要增加和扩建更多学校来满足学习的需求，传统的学校办社会的后勤运作模式已成了很多学校改革和发展的严重障碍。由于计划经济体制的影响，绝大多数学校的后勤工作都是学校办社会的运作模式，即学校不顾自身实际发展规模、不讲求经济效益、不讲求管理效率，只要学校存在什么劳务需求，就立即设置一个劳动岗位，工资都是由国家来掏钱。这种“大而全，小而全”的发展模式把学校办成了一个“小社会”，结果是学校办了食堂、木工房、园艺室、水电班，有的学校甚至还办起了托儿所，这种运作模式非常类似于农业时代的自给自足的自然经济，与现代化发展趋势是完全相违悖的。所以专业型物业管理公司介入学校后勤管理，由物业管理公司提供专业、规范、个性化的后勤管理服务是社会发展的必然趋势。

学校物业管理模式特点、通过分析掌握学校物业的不同之处，针对学校物业的管理特点，确定物业管理服务模式，发挥物业管理在学校的后勤保障作用。顾客的需求为导向，提供个性化的服务。这在学校物业中尤其突出。按学校对公共设施、清洁、绿化、人员、车辆、物资的管理要求，量身定制服务。比如按课时安排的时间，满足教学要求的前提下，提供教室的开门、设备维护和安全的管理服务等。

2、学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干，降低运作成本。学校物业管理从属于学校整体管理，学校物业如按照商住小区管理处分责设立物管员的多层管理，在成本上是物业公司和学校方面都不能承受的，学校物业的从属性决定他无需面对众多业主，在多种经营上发挥的余地不大，也就不需要如小区同样的管理人员配置。3.重视学校主管领导的领导风格，管理思路，特别是处理好与关键人物的关系，应加强对该类信息的收集，及时调整方式，及时跟进。确保管理的一致性。体现学校特点的共管模式。

4、在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度。学校物业比住宅物业更注重直观感受，这也是学校发展壮大的需要。比如在学校内设置各类规范的温馨标识、提示性、警示性和说明性标识，为学校氛围的营造起到了画龙点睛的作用。

5、学校物业在接管项目前，必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评估。在此期间应协调处理好各项关系，并尽量在此期间将重大问题予以明确，包括岗位设置、清洁的范围和频度，管理区域和项目，设施、设备的维护责任范围和处理权限、服务费用、支付方式及其它费用承担等，规避管理风险。

6、物业管理更注重服务的专业化。可提供办公室内植物的养护和指导、节假日环境氛围营造、组织特色活动、教室管理、电教办公设备维护等专业化、全方位的服务，提供行政后勤等方面业务的保障。

7、技术含量高，注重设备管理及相关人员的配备。学校物业人力资源配置的特点，确定了设备管理人员必须是素质高，技术上一专多能复合型人才。

8、顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制。重要沟通整理成为文件，双方认可，促进管理服务的水平的提高。

学校后勤社会化的管理优势

4.1后勤社会化在推动学校整体办学工作中发挥了重要的保障作用。学校后勤社会化后，学校的发展模式转变为“国家管方针，校长管办学，支部管监督，社会办后勤”，新型社会分工，物业公司在进驻以后，深入、详细的可行性研究，详尽分析了学校物业与住宅物业的不同，并针对学校管理的特点、难点和学校的实际情况制定与之相适应的管理方案，以确保专业化物业管理优势能在学校得到充分发挥，为全校师生营造一个优质的生活、学习环境。在实际操作中，注重保持双方思想一致性。实行后勤社会化，使学校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服务上，学校无须设立专门分管后勤工作的校级干部，行政环节少，学校完全可以根据工作需要随时向物业公司提出服务要求，其它学校需要通过召开专门会议或需三令五催才能解决的问题，只需要一个电话就可以得到妥善的办理。实行后勤社会化，校领导干部不需要在后勤工作花费什么精力，后勤人员与一线教师争待遇或一线教师对后勤人员抱怨不满等问题得到彻底解决，教师们都把精力集中在本职工作上。校领导重点放在狠抓教学质量上，获得了学校、物业公司双赢结果。

4.2有利于学校降低管理成本。节省工程耗费，获取长期利益。物业公司充分发挥专业技术方面的特长，积极为学校做好技术参谋，利用自身多年积累下来的管理经验，为学校介绍专业施工公司，确保其最合理的价格，选择施工质量最好的公司来施工，并在工程中进行中全程控制，确保施工质量。根据实际情况，物业公司对整改提出合理化建议，协助完善学校的整改方案，为学校节省整修费用。学校获得了高质量的专业化后勤服务。实现后勤社会化使学校的管理具有活力、降低了管理成本的同时，学校也获得了较高的后勤服务质量。学校在清洁卫生、环保绿化、校产保卫、校园周边秩序整治等工作都获得了满意的服务。管理工作得到社会认可，促进学校整体实力的提高。4.3 完全市场化的运作模式，为物业管理公司发挥专业优势提供了空间，有利于物业管理公司的服务、管理创新。在学校物业这种独立产权、单一业主，在物业管理合同和签订中，明确了对各方义务和权利，对各项服务、责任的界限的划分都写入的合同中，为以后的管理提供法律依据，便于物业公司实施服务和管理。比如在学校内的绿化改造、解决学校空调冷凝水的集中排放问题，由物业公司拿出切实可行的实施方案，很快就获准实施。这在商住物业中是完全做不到的。学校物业管理创新——突显“个性化”。在学校物业中充分挖掘、掌握顾客的个性化的需求基础上，着身为客户“定做”服务模式及服务项目，在专业化、规范化的基础上更突出个性化服务。

学校环境管理方面：根据校园须适合学生学习、交流的特点，重点放在营造校园内浓厚的学习环境，比如针对外国语学校特点，建议积极策划建成适合外语学校特点的“英语角”，营造学习氛围；绿化养护中，品种选用需适合学校特点（木棉树、刺海棠等容易对运动中学生造成伤害，就不适宜在学校道路两旁种植），将植物的深度修剪养护安排在寒暑假期间进行；清扫时间避开上下班和课间时间，卫生间的清洁频率和时间参照课时安排制定；在每个细节充分考虑学校特点，满足客户对环境的要求。

学校安全管理：作为顾客较为关注的学校安全管理，不仅要制定针对性的车辆、人员、物资进出管理及教室管理制度，还要根据学校特点，积极与校方、政府机关联络配合，维护学校和周边的治安环境。制止了学校周边不良人员勒索学生财物、乱摆卖等严重影响学生人身财产安全事件，维护了学校声誉。形成了针对学校特点的安全管理模式。

房屋及附属设施设备维修养护服务：它是维护学校正常的教学工作的基础服务项目，物业充分发挥在设备维护上专业优势，针对学校特点制定设备设施保养计划，使学校设备设施的运行状况得到根本性的改变，确保了学校正常的教学工作的开展，另外为客户着想，在养护的同时注重降低设备的运行成本，对学校的水电气实施监控，定期上报《水电气用量分析报告》，提出节能的合理化建议，实施后为学校节约多项设备运行开销。获得了合作双方“双赢”效果。

物业管理公司在学校后勤管理的更高目标——为学校提供一体化的后勤服务。物业管理在全国发展是不均衡的，这几年来物业管理已有突飞猛进的发展，竞争也日趋激烈。特别是深圳，物业管理市场在不断完善，物业管理已由当初的简单式服务，走向全方位、多元化的服务。在物业管理竞争日趋激烈的形势下，如何适应市场的需求，科学准确地确定，并切实有效地提高物业管理企业的效益，已经成为广大物业管理企业普遍关心的问题。学校物业作为物业企业发展的又一新契机，必将受到关注，然而，在物业管理业所面临的现状与行业环境，还承受着诸多的“瓶颈”制约。

从当初物业管理公司提供什么服务给业主，业主就只能得到什么服务；发展成为业主需要什么服务，物业管理公司就能提供什么服务，这一定是一个新兴的服务行业向市场化转变的必然过程。

促步追求的一体化学校后勤管理——承办学校所有的后勤保障、服务，实现地域性的多所学校统一管理，实现规模化，进一步为学校降低管理成本。提供专业服务，扩大管理规模。作为政府及公共事业项目提供优质物业管理服务的发展方向。学校的物业管理正为物业公司的业务发展增添了活力，也将为学校后勤社会化改革道路的探索提供重要的借鉴意义。