安置房物业管理探讨

第一篇：安置房物业管理探讨

浅析城市长效管理与

安置小区物业管理的衔接

从90年代开始，随着住房制度改革的深化、住宅建设的迅猛发展以及城市化速度的加快，专业化物业管理应运而生并迅速发展，物业管理范畴已从单一的住宅小区扩展到商务大厦、机关企事业单位、公共场所、学校医院、工业园区、安置小区；服务内容从最初的清扫保洁、绿化养护、门卫值岗扩展到房屋和配套设施设备的维修管理、车辆车库管理、园艺绿化、家政服务、居家养老、环境秩序、社区活动、特约服务和会展服务等，这一发展历程表明：物业管理自“出生”起，始终担负着城市基层管理的主要职责，是城市管理的重要组成部分。

一、物业管理在城市长效管理中的地位

物业管理是城市管理的基础

物业管理的范围是一个个相对独立的小区、大厦，城市管理的范围则是由这些单位组成的整个城市。物业管理将这些遍布全市、建筑面积和规模较大的区域，规范地管理起来，提升了城市品位。

物业管理是城市管理的延伸

物业管理小区是城市经济活动、社会活动、文化活动以及各种创建活动的微观地理单位，通过物业管理模式，将城市管理中分散的管理职能集中起来，由企业实行统一有效的管理。小区的内部宣传教育、安全防火、治安、环境、卫生、文化等工作大多由物业管理公司承担或协助政府完成，许多物业管理公司与业主、社区共同开展爱绿护绿、保护环境、文化娱乐、爱心捐助等活动，填补了政府对公共环境和公共设施以外的社区生态环境和人文环境的空白，完善和发展了城市管理功能。

物业管理是城市管理的缩影

物业管理几乎涵盖了人们工作生活的方方面面：住宅小区物业管理给大家一个舒适的居家环境；高层办公楼宇物业管理给大家一个便捷的工作空间；商业楼宇、工业科技园区、特种行业的物业管理，都密切关系到人们的日常工作和生活。可以说，物业管理是衡量城市管理水平的重要标志，没有健全的物业管理就没有现代化的城市管理。

二、物业管理在城市长效管理中的作用

物业管理转换了城市管理体制

物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理，并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力，不仅理顺了财产权和管理权的关系，转换了房屋管理机制，也减轻了政府的负担。政府从管理一切、包办一切，转变为监督服务，强化了城市管理的其他功能；而市民则从被管理的对象，成为了管理的资源和主体，真正做到了“以人为本”。

物业管理有利于长效管理

城市从“重建设、轻管理” 进入“建管并重，重在管理”的发展阶段，亟待建立长效管理机制。物业管理企业为赢得市场，将利用其专业能力，实行长效管理；对于业主房产最重要的私有财产，必然督促企业加强管理，一旦达不到要求，就会重新选聘物业管理公司，从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化，这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。

物业管理拉动了消费需求

今后一段时期，住房仍将是居民消费的热点。一方面，良好的物业管理具有品牌效应，已经成为许多人选择物业时的一个很有份量的砝码，从而成为房地产持续发展的保证；另一方面，物业管理对扩大消费，拉动经济增长也有重要作用，物业管理不但有利于刺激居民购房的积极性，随着社会经济快速发展，物业管理所创造的经济总值将越来越多。

物业管理促进了和谐社区的建设

物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。他们一方面 以物为媒，以人为本，为业主解决各种困难，在维护公共秩序、防偷防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用；另一方面，他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围，与社区建设相得益彰，同时，在引导居民树立环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面发挥了有效的倡导作用。

三、安置小区的物业管理

安置小区物业管理是改善城市人居环境、优化城市基础配套、构建和谐社会的重要内容，也是广大拆迁安置群众十分关注的一个热点问题，目前安置小区的物业管理存在的问题主要表现在：

一是在建设层面：主要是建设手续不规范、标准不高、设备设施配套不到位、质量遗留问题整改不及时等；

二是在服务层面：主要是服务标准较低，规范化、市场化程度不够。三是在管理层面：交付使用后小区长效管理措施落实不到位，绿地种菜、违章搭建、公共场所私占、破墙开店、乱停乱放、毁损设施、环境脏乱差现

象比较严重。

四是投诉多：安置小区物业管理存在的问题，既是人民群众投诉的热点，也是各级政府和人大代表、政协委员关注的焦点。

五是协作配合差：物业管理是一项系统工程，涉及不同利益诉求，矛盾错综复杂，仅靠物业企业单打独斗，没有强有力的行政干预、社区组织的积极配合和广大业主的大力支持是很难搞好安置小区的物业管理。

因此政府在指导和实施安置小区的物业管理时：

建立健全管理体制

一是按照“政府扶持、属地管理、专业服务”的原则，建立物业管理工作机构，设立安置小区物业管理办公室，根据需要组建物业管理公司。安置小区物业管理办公室负责本辖区内安置小区的物业资产管理，物业管理的组织实施、经费保障、纠纷协调、督查考核，全面履行安置小区物业管理工作的主体职责。

二是建立健全社区组织。针对目前农民拆迁安置后存在村、社区多种行政体制并存的过渡状态，对达到一定聚居人口，应依法建立社区居委会，同时，对安置房小区的社区管理模式、工作职能、管理经费、领导体制与工作机制等进行明确规范。

三是要提升社区服务水平。社区管理组织要逐步把物业管理事务从社区管理中脱出来，交给物业管理企业去管理，从而更加注重社区的管理和服务，完善社区服务的各项服务平台，为社区居民提供更加优质的社区管理和服务，增加居民对社区的认同感、归属感和同住同建的意识。同时要加强与物业管理企业的沟通协调，帮助居民或物管企业协调处理在物业管理中的矛盾，保障小区的物业管理有序推进。

把握安置小区的工作重点

在安置小区实施物业管理过程中，要重点把握好以下几个关键点。一是要根据安置小区的实际情况，合理确定物业管理模式，制定相应的服务等级和收费标准。条件较好的安置房小区，要推行政府指导下的市场化管理，通过招投标的方式，选聘优秀的物业服务企业，按小区核定的服务等级实施专业化管理；不具备条件的安置房小区，由镇（街道）组建的物业管理公司或管理机构进行管理，确保基本的保安、保洁、保绿和维修工作到位。二是要规范物业管理项目的交接。在小区竣工前后要与选聘或组建的物管企业做好交接工作，完备手续、完善相应的管理制度，只有如此才能更好地保证物管企业实施高效的小区物业管理，同时也能尽量避免今后可能出现的一系列不必要的矛盾。三要确保物业管理经费落实，安置房小区管理服务经费保障机制，通过财政补贴、配套设施收益、业主缴纳物业费等途径多渠道筹集管理服务资金，设立专户并实行收支两条线管理。

四、拓展安置小区物业管理新思路

政府物业，利弊不一

政府物业即乡镇（街道）政府所开办的物业公司，享受政府财政拨款，管理与服务水平一般，大多数没有资质或者只有三级资质，主要服务于本区域范围内的安置小区和老小区物业管理，目前大多数乡镇（街道）都是这么做的。其利在自家物业自家管，肥水不外流，随时能调动、应急。其弊在政企不分，政府事事包办，财政包袱加重，且安置户不理解物业管理所引发的矛盾、社会舆论、企业用人等风险四起，政府可谓吃力不讨好，你物业投入再大、管得再好，麻烦事情还是不少。作为政府分管城市管理和物业管理工作的领导，我认为发展政府物业不确定因素较多，难以体现领导岗位个人业

绩。除非政府物业所聘请的职业经理人很专业且敬业，不仅能管好自己的安置小区物业，同时还有能力承接其他物业；不仅能减少政府财政补贴，还能为企业创造效益；不仅使安置小区业主满意、政府满意，同时还能衬托主管领导的政绩。

让企业担当，政府既当裁判又坐庄

安置小区的物业管理，一般人理解政府既然安置，政府就要买单为安置户提供物业服务。那么政府如何实施安置小区管理与逐步退出管理？当今乡镇（街道）可以说没有一个成功的案例，我的观念：把一切经营行为、经营风险都转接到物业企业，让物业企业担当，政府避开锁碎的物业管理是非，做好庄家当好裁判，行使监管职能。在小区承接交付时激励物业主张收费，政府实施品质服务提升贴补，引导物业企业提高服务品质，让业主从入住开始就养成花钱买服务的习惯。

第二篇：安置房物业管理讲话

在全区拆迁安置房小区物业管理工作会议上的讲话

（2011年5月日）

同志们：

今天，我们在这里召开全区拆迁安置房小区物业管理工作会议，主要任务是总结分析前阶段安置房物业管理试点工作情况，研究贯彻落实惠府发[2011]56号文件-《关于加强拆迁安置房小区管理服务的实施意见（试行）》，采取切实有效措施，抓好“政府扶持，属地管理，专业服务”物业管理新机制的全面落实，力争在较短时间内改变拆迁安置房小区物业管理相对滞后的局面。刚才，我们参观了xx和xx两个拆迁安置房小区；钱桥街道、堰桥街道就如何规范拆迁安置房小区建设管理、落实物业服务属地管理机制、有效提升拆迁安置房小区物业管理水平等方面分别介绍了好的经验和做法，值得大家学习和借鉴。下面，我就加强拆迁安置房小区物业管理问题讲三个方面意见：

一、统一思想，认清形势，切实增强做好拆迁安置房小区物业管理工作的使命感和责任感。

拆迁安置房小区物业管理是改善城市人居环境、优化城市基础配套、构建和谐社会的重要内容，也是广大拆迁安置群众十分关注的一个热点问题，直接关系到群众的日常生活和社会稳定。撤市建区以来至2010年底，我区累计拆迁面积840.25万平方米，拆迁安置房累计建设面积696.76万平方米，城市化得到快速推进，但是拆迁安置房小区物业管理却没有同步协调发展，成为急需解决的问题。因此，我们要从构建和谐社会的高度，统一思想，提高认识，切实增强做好安置房物业管理工作的使命感和责任感，变被动为主动，努力提升安置房物业管理水平。我们要保持清醒的头脑，认真调查研究，认清面临的形势和工作压力。

一是安置房小区物业管理存在问题比较多。标准低：在建设层面，主要是早期建设的一些拆迁安置房，建设手续不规范、标准不高、设备设施配套不到位、质量遗留问题整改不及时等现象时有发生；在服务层面，主要是服务标准较低，规范化、市场化程度不够。管理空：交付使用后的小区长效管理措施没能及时跟上，小区绿地种菜、违章搭建、破墙开店、乱停乱放、毁损设施、环境脏差等现象比较严重。投诉多：拆迁安置小区物业管理存在的问题，既是人民群众投诉的热点，也是人大代表、政协委员关注的焦点。二是物业管理的责任意识比较弱。近年来，我市相继出台了一批规范小区物业管理的意见，对改变拆迁安置房小区物业管理相对滞后的状况起到了很好的指导和推动作用。但从我区面广量大的拆迁安置房小区管理现状来看，好坏参差不齐，形势还不容乐观。不少部门和单位，对安置房物业管理工作不够重视，只喊在嘴上，而不落实在行动上，责任意识比较淡薄，从而造成上级部门抓推进，下级部门不落实的局面。三是物业管理协作配合比较弱。物业管理是一项系统工程，涉及不同利益诉求，矛盾错综复杂，尤其是拆迁安置房小区，情况更加特殊，仅靠物业企业单打独斗，很难搞好拆迁小区的物业管理。小区的许多管理矛盾和问题，没有强有力的行政干预、社区组织的积极配合、广大业主的大力支持是很难进行调解处理的。事实上小区物业管理只是社区管理的一个组成部份，物业服务只是一种企业行为。

面对拆迁安置小区物业管理的严峻形势，我们要时刻保持清醒的头脑，充分认识物业管理工作的紧迫性、复杂性、重要性，从维护广大拆迁户的切身利益出发，从确保社会稳定的高度出发，从促进幸福惠山又好又快发展的要求出发，我们必须沉下心来，一丝不苟抓协调、一丝不苟抓推进、一丝不苟抓落实。

二、明确目标，突出重点，全面贯彻落实安置房小区管理实施意见。前一阶段，我们开展了安置房小区物业管理的试点工作，各镇（街道）通过大力整治小区环境、健全管理网络、试行收费等举措，切实改善了试点小区的生活环境，积累了一些宝贵经验。开发区、堰桥街道已经开始对外来租赁购房户收取停车管理费及物业管理费，效果较好，其它镇（街道）要迅速跟进。近期,市政府转发了市建设局《关于加强拆迁安置房小区管理的指导意见》（锡政办发[2011]79号），区政府下发了《关于加强拆迁安置房小区管理服务的实施意见（试行）》（惠府发[2011]56号文件），这两个文件的下发，为今后一个时期安置房物业管理的开展明确了工作目标，提供了政策依据，各地和各部门要根据两个文件要求，结合本地实际，加大工作力度，重点做好以下几个方面工作：

（一）要强化规划建设。一是科学规划。安置房小区的规划建设要与城镇布局规划、土地利用总体规划相衔接，与农村产业布局调整相结合，在建设中要按照区域城市化的发展要求，根据行政村撤并、产业布局、基础设施和公共服务设施布局的不同情况，合理确定建设规模、空间形态和居住模式，突出新型农村社区的个性特色，形成不同类型的居住社区；二是完善配套。要加大有效投入，确保道路、绿化、污水处理等公共设施全

部到位，完善商业网点用房、农贸市场、学校等一系列生活服务设施，以及相应的健身休闲设施，完善社区服务功能，提高社区服务效率，为安置群众正常开展各类活动、提高生活质量创造条件。同时要合理配置小区内物业管理用房、经营性租赁用房和汽车库（位），通过出租而非出售的方式，专项补充物业管理经费不足。三是加强监管。进一步规范安置房建设手续，提高建设质量，强化安置房建设安全质量监督管理，各地区在建的安置房要及时纳入安全、质量监控体系，确保建筑安全质量，使安置房建设工程成为放心工程、安全工程、规范工程。

（二）要建立健全管理体制。一是建立健全物业管理工作机构。按照“政府扶持、属地管理、专业服务”的原则，各镇（街道）、开发区要建立物业管理工作机构，设立安置房小区物业管理办公室，根据需要组建物业管理公司。安置房小区物业管理办公室负责本辖区内拆迁安置房小区的物业资产管理、物业管理的组织实施、经费保障、纠纷协调、督查考核，全面履行镇（街道）安置小区物业管理工作的主体职责。对组建的物业管理公司，要从完善机制体制着手，强化行业资质管理，以取得有效的物管企业资质。二是建立健全社区组织。针对目前农民拆迁安置后存在村、社区多种行政体制并存的过渡状态，对达到一定聚居人口，应依法建立社区居委会，同时，对安置房小区的社区管理模式、工作职能、管理经费、领导体制与工作机制等进行明确规范。三是要提升社区服务水平。社区管理组织要逐步把物业管理事务从社区管理中脱出来，交给物业管理企业去管理，从而更加注重社区的管理和服务，完善社区服务的各项服务平台，为社区居民提供更加优质的社区管理和服务，增加居民对社区的认同感、归属感

和同住同建的意识。同时要加强与物业管理企业的沟通协调，帮助居民或物管企业协调处理在物业管理中的矛盾，保障小区的物业管理有序推进。

（三）要把握工作重点。在拆迁安置小区实施物业管理过程中，要重点把握好以下几个关键点。一是要合理确定物业管理模式。各镇(街道)、开发区要对管理的安置小区进行梳理，要根据各拆迁安置小区的实际情况，合理确定物业管理模式，并对照《无锡市普通住宅物业管理服务简明标准（试行）》，制定相应的服务等级和收费标准。条件较好的的拆迁安置房小区，各镇（街道）、开发区应积极推行政府指导下的市场化管理，通过招投标的方式，选聘优秀的的物业服务企业，按小区核定的服务等级实施专业化管理；不具备条件的拆迁安置房小区，由镇（街道）组建的物业管理公司或管理机构进行管理，确保基本的保安、保洁、保绿和维修工作到位。二是要规范物业管理项目的交接。各镇、街道作为安置小区的建设单位，在小区竣工前后，一定要与选聘或组建的物管企业做好交接工作，完备手续，完善相应的管理制度，只有如此才能更好地保证物管企业实施高效的小区物业管理，同时也能尽量避免今后可能出现的一系列不必要的矛盾。三要确保物业管理经费落实。各镇（街道）、开发区要建立拆迁安置房小区管理服务经费保障机制，通过财政补贴、配套设施收益、业主缴纳等途径多渠道筹集管理服务资金，设立专户并实行收支两条线管理。要根据《无锡市住宅专项维修资金管理办法》的规定交纳专项维修资金，并落实房屋及公共部位的维修责任。

三、加强领导，落实责任，推动全区安置房物业管理工作再上新台阶 一要加强组织领导。区政府成立区安置房小区物业管理工作领导小组。

各镇（街道）、开发区也要成立相应领导小组，加强组织领导。区政府成立区拆迁安置房小区管理服务工作领导小组。由分管区长任组长，区房管局局长任副组长，区规划、建设、国土、城管、公安、物价、财政等相关职能部门以及各镇（街道）、开发区分管负责人为成员，负责督促检查有关单位履行职责，协调处理管理服务工作中的重大问题。各镇（街道）、开发区要成立相应领导小组，并确定或成立专门的工作机构，具体负责管理服务工作，在全区建立起一级抓一级、层层有落实的管理服务工作体系，为管理服务工作提供坚强有力的保障。区各有关单位和部门要加强对物业管理工作的指导、服务和监督，要进一步加大对安置小区物管企业的指导和扶持力度，促进我区安置小区物管机构的健康成长。

二要强化督查考核。建立由区政府相关职能部门和镇（街道）或开发区、社区为成员单位的安置房小区物业管理考核网络，以安置群众满意度作为考核的核心内容，采取明查与暗访相结合，平时与年终考核相结合的方式进行，考核采取现场督查、点评通报相结合的办法，考核结果与区政府对各镇（街道）或开发区目标管理考评挂钩。开发区、各镇（街道）应定期对所有安置房小区物业管理工作及矛盾纠纷的处理情况进行检查考核，细化对物管企业的考核办法，凭考核结果对物管企业核拨管理经费，实施优奖劣惩，从而进一步提高物业管理水平。

三要营造良好氛围。新闻媒体和各有关单位要采取多种形式，围绕增强业主消费意识和物业企业的服务意识，通过报纸、电视、宣传板报、发放《告居民书》等形式，加大安置房物业管理实施意见及相关物业管理法规的宣传力度，争取广大居民的支持和理解，提升社会各界对加强安置房

物业管理服务工作的认知和认同。要通过开展物业管理宣传教育活动，动员社会各界和广大居民群众，在享受到优质物业管理成果的同时，引导住户树立“花钱买服务”的消费理念，增强自律意识自觉履行业主的责任和义务，积极维护物业管理秩序，形成全民参与、齐抓共管的良好局面，真正做到同在一个社区，共建美好家园。

同志们，拆迁安置房小区物业管理工作千头万绪，矛盾和问题很多，责任重大。我们要站在以人为本、构建和谐社会的高度，统一思想，锐意进取，创新发展，扎实工作，共同开创拆迁安置房小区物业管理工作健康发展的新局面，为“幸福惠山”建设作出新的贡献。

谢谢大家！

第三篇：安置房物业管理年终总结

ＸＸ物业Ｘ年安置房物业管理工作总结

各位领导、同仁大家下午好！

即将过去的一年，对于我们Ｘ物业而言是不平凡的一年，在这一年里，在各级领导关心支持下，在公司全体员工的不懈努力下，公司取得了不少成绩和荣誉。基本完成了年初既定任务，但也面临着不少问题，急需解决，现在就具体工作情况总结如下：

一、工作亮点回顾：

1、迎检查，在Ｘ年里，我公司各小区累计成功迎接省、市、县多级领导各项检查Ｘ次，其中Ｘ花苑在迎接检查过程中，表现出色，每次均圆满完成任务，得到了领导们的一致好评。

2、创优秀，在Ｘ年争创“县优”过程中，各小区从内到外多次整改，整治，对比兄弟单位，找差距、补不足，最终努力终于获得回报，Ｘ花苑、Ｘ花苑创县优成功，另外有三个小区也加入创优的行列，等待考评组的评审。

3、修内功，从年初开始，公司制订了针对安置小区物业管理的规章制度，加强人员培训、提高管理素质，把业务能力提高作为首选项，从思想层面上对安置小区物业管理有了更新的认识，另外，在各小区管理岗位进行竞争上岗，能者上、不作为者让贤，经过几轮竞争下来，各小区的管理人员都脱胎换骨，管理水平都有了新的提高，小区的面貌也随之焕然一新。

4、促维修，安置小区建成时间先后不一，有的小区刚交户，有的小区已十年有余，由于老的小区规划不足，年限久远，不少小区路面，外墙、井盖、落水管都出现了不同程度的损坏，给小区业主的生活带来了很大的不便，维修刻不容缓，今年上半年，在星海社区领导的大力支持下，我们Ｘ花苑物业管理处统计了维修数据，整理了维修方案，提出了维修申请到安置办，对Ｘ花苑进行了维修，得到了业主们一致好评，Ｘ花苑的维修成功申请落实也带动了其它小区，各管理处把维修申请、落实都提上了日程，争取Ｘ年上半年实施维修。

5、找点子，今年上半年，公司例会上开拓思路，全体员工积极参予，针对小区疑难点，乱种植、乱堆放现象找点子（解决方案）。结果群策群力，集思广益找点子成功，用草种覆盖乱种植已清理区域，控制乱种植成功，用上门帮老人劈木材的方式解决老年人乱堆放，成功率95%以上，此举既缓解了违章种植户的矛盾，又拉近了与业主的距离，为进

一步管理打下了良好的基础。

二、工作难点总结

Ｘ年工作中的难点主要集中在以下几个方面：

1、老年房周边环境整治容易反弹，不能一步到位。

2、小区内小吃店、装潢店、小卖部的杂物乱堆放，车辆无序停放，屡教不改。

3、收种季节、占道打谷晒场、乱堆乱放秸秆难以避免。

4、房屋等建筑设施问题层出不穷，维修滞后，工作被动。

5、小区内大型，超重车辆随意通行，屡禁不止，报废车辆占道、影响通行、破坏环境，目前还没有最佳解决方案。

以上这五项问题涉及到，小区规划，业主素质、房屋质量，综合治理等多个方面，单凭物业公司来处理，很难到位，当然，办法总比困难多，在新的一年里，我们物业公司各管理处将落实专人，跟踪管理这些难点问题，同时积极申请相关主管部门支持配合，争取早日解决。

三、新计划

新的一年即将开始，我公司将一如既往的对比找差，解决难点，巩固优点，争取在Ｘ年已取得成绩的基础上，在小区环境整治中，更上一层楼，把县委县政府提出的安置小区要“达标”的要求，做到实处，再争取创1-2个“县优”小区，在小区基础建设中，争取各小区成立业主委员会，让业主参予到管理中来，真正成为小区的主人，在工作难点解决时尽量争取政府相关部门支持，努力做好，最后的目标，是通过全体员工的努力，在Ｘ物业做大做强的基础上，让“ ”在安置小区物管行列中位于前列，让业主满意、让政府满意！

总结单位：Ｘ物业管理有限公司

Ｘ年Ｘ月Ｘ日

第四篇：安置房物业管理工作汇报

安置小区物业管理工作汇报

时不待我，转眼一年就要过去了，我代表物业管理有限公司就一年的工作情况向在座的各位做一简单汇报。

一、舍得投入、提升内部管理。

几年来，我们做物业工作认识到靠一二个有能力、经验丰富的管理人才并不能完全做好物业管理。必须是一个由上而下的团队共同完成。所以我公司今年组织全体员工走出去先后到XX等地参观学习，同时组织公司人员请主管部门以及专业相关人员进行系统培训，公司各部门人员的业务水平得到了一定的提升。在物业管理服务上也上了一个台阶。

二、宣传引导、提升业主素质。

我公司主要服务于农民安置小区，宣传不到位、业主对物业管理知识匮乏、认识模糊、理解偏差是开展物业管理工作的一大源头性难题。首先我们通过宣传栏张贴，宣传车广播，逐户登门拜访等活动，宣传《物权法》、《物业管理条例》等相关内容，增强居民接受管理和服务的意识，改变他们的生活习惯，逐步适应从独立居住的无拘无束到集中居住的统一管理，逐步实现从农民向市民的根本性转变。

三、强化环境整治、提升小区整体形象。

今年我公司联合街道、城管、公安等部门对小区进行多次环境整治，共清理出废材料、坏家具、旧缸等废弃物几十车，拆除违建处，没收油筒灶多个，清除乱种植面积达6000平方，补种苗木近7000平方，不断完善配套设施，小区的形象已有了一个质的飞跃，这些变化，业主们看在眼里，喜在心上，因此他们从拒不配合、充满抵触到默认、再到积极支持。业主与物业之间得到了融洽和谐，为小区的持续管理打下了基础。在今年的X市优秀物业管理小区的检查评比中获得了肯定，对于农民拆迁安置小区管理象今天这样出乎他们的意料，感到惊喜！对我们全体员工的精神面貌也给予了充分的肯定。当然这一切与我们城管主管部门的领导及工作人员对我公司的支持关心是分不开的，在这里我借此机会向他们表示衷心感谢！

四、努力探索农民安置小区物业管理的新途径。

新的一年即将来临，我们将会继续努力打造农民安置小区物业管理新的模式，具有一定特色的物业管理。“感人心者、莫先于情”，我们不断努力服务，从细节入手、从细微处抓起、用我们的真情诚心，服务于业主，我们坚信，随着时间的推移“精诚所至、金石为开”，我们的付出一定会得到业主和社会的认可。谢谢大家！

第五篇：如皋经济技术开发区安置房物业管理暂行办法

如皋经济技术开发区安置房物业管理暂行办法(建议稿)

陈宏斌

一、总则

为规范我区安置房小区的物业管理活动，营造整洁、有序、和谐的居住环境，根据《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令〔2007〕第504号）、《竞速生省物业管理条例》、《如皋市安置房物业管理办法》规定，结合我区实际，制定本暂行办法。

（一）开发区范围内安置房小区的物业服务及其监督管理，适用本规定。

（二）本规定所称安置房，是指项目拆迁安置过程中由政府统一规划、投资、建设，向被征收人提供的回迁和异地安置住房。

（三）安置房小区物业管理工作坚持“政府指导、属地管理、齐抓共管”的原则。

（四）区物业管理领导小组对全区安置房小区的物业管理活动负总责，负责协调处理安置房住房在使用管理和物业管理活动中出现的重大问题。

国土规划、交建、城管、财政、公安、经济、环保、民政、市场监督等部门依据各自职责做好与安置房和保障性住房小区物业管理有关工作。

（五）建立街道（镇）、社区（村）、业主委员会（小区管理委员会）、物业服务企业“四位一体”的工作机制，具体职责如下：

街道办事处（镇人民政府）具体负责辖区内安置房小区的物业管理工作，将安置房小区作为社区管理的重要组成部分，成立物业管理领导小组，建立物业管理联席会议制度，牵头组建小区管理委员会或业主委员会，协调解决小区物业管理相关事项及矛盾调处工作。

社区居委会（村委会）应将物业管理纳入社区公共管理服务范畴，配合街道办事处组建小区管理委员会或业主委员会，参与小区秩序维护、物业费收取等物业管理日常工作，引导安置房和保障性住房业主或使用人树立物业有偿服务意识，参与对辖区内物业服务企业监管、考评工作；引导安置户集中居住，整合剩余房源发展房东经济。

业主委员会（小区管理委员会）负责监督物业服务企业履行物业服务合同，督促业主自觉遵守《管理规约》（《临时管理规约》），履行义务，及时了解业主的意见和建议，协助社区委员会（村委会）做好相关工作。

物业服务企业应全面履行合同约定，提供质价相符的服务，接受市、街道（镇）、社区（村）、业主委员会（小区管理委员会）及业主的监督，协助社区居委会（村委会）积极开展活动，定期将小区住户信息反馈给社区居委会（村委会）及保障性住房管理机构，协助做好综治、安全等工作。

（六）开发区管委会每组织对各街道（镇）物业管理工作情况进行考核，对物业管理工作指导监督不力造成较大影响或失职、渎职的，追究相关单位和人员的责任，并在绩效考核时给予相应认定。

二、物业管理区域划分与物业交付

（一）安置房物业管理区域划分应遵循相对集中、便于管理的原则。

保障性住房和以回迁安置房为主的区域在地界四至明确的情况下，一般划分为一个独立的物业管理区域。棚户区改造项目开发建设的商品房区域内的少量回迁安置房，应与商品房划分为同一个物业管理区域。

划分物业管理区域应以小区建设用地规划许可证确定红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区布局等因素。

（二）建设单位在安置房住房申请办理建设工程规划许可证的同时，应持有关资料向房地产行政主管部门申请划分物业管理区域。

房地产行政主管部门应当自受理申请之日起15个工作日内,会同街道办事处（镇人民政府）进行物业管理区域划分，并告知建设单位或居委会（村委会）。

（三）项目指挥部（业主单位）应在安置房或保障性住房交付使用30日前，持有关资料向所在街道办事处（镇人民政府）申请确认行政管理归属，如需社区设置和调整，由所在街道办事处（镇人民政府）按照社区居委会设置、范围调整的要求和程序提出申请，民政部门审核后，报市人民政府审批。

（四）项目指挥部（业主单位）必须按《江苏省物业管理条例》等规定配足物业管理用房，并对物业管理用房进行普通装修。提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电等基本使用功能。

民政、国土规划、财政部门应当统筹规划社区配套服务用房，建设单位或项目指挥部（业主单位）必须按规划要求比例配置社区配套服务用房。

（五）建设单位与街道办事处（镇人民政府）或项目指挥部（业主单位）办理安置房或保障性住房移交手续15日前，应当按照住建部《物业承接查验办法》及相关规定，与选聘的物业服务企业完成物业承接查验工作，并在承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业管理用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

安置户与选房小组办理选房手续后，凭交房通知单等材料向物业服务企业办理入住手续。

（六）鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

三、物业管理与服务

（一）安置房住房交付前一个月由属地街道办事处（镇人民政府）负责组织社区居委会（村委会）和业主代表成立小区管理委员会，代行小区业主委员会职责。具体成立办法由各街道办事处（镇人民政府）另行制定。

小区管理委员会履行下列职责：

1．在属地镇政府（街道办事处）、村（社区）的组织和参与下，代表小区业主选聘前期物业管理阶段的物业服务单位，由属地镇政府（街道办事处）与物业服务单位签订前期物业服务合同；

2．及时了解业主、物业使用人关于物业服务的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督物业服务单位履行物业服务合同；

3．对违反临时管理规约的业主、物业使用人进行告诫；

4．协助所在地街道办事处（镇人民政府）做好物业服务费减免有关工作；

5．协助做好小区内人口管理和户籍迁移、登记工作。

（二）安置房住房已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，所在地街道办事处（镇人民政府）应牵头组织召开业主大会选举产生业主委员会。市物业行政主管部门应加强对业主委员会成立工作的业务指导。

业主委员会成立后，小区管理委员会职责自行终止。

（三）廉租住房、公共租赁住房由住房保障中心负责管理，履行以下职责：

1．选聘物业服务单位，签订物业服务合同；

2．监督检查廉租住房、公共租赁住房的使用和物业服务；

3．会同物业服务企业做好廉租住房、公共租赁住房的动态管理和跟踪服务工作；

4．负责入住和退出时移交、验收、接管、结算等管理工作，建立廉租住房、公共租赁住房使用管理档案，发布使用动态信息；

5．承担廉租住房、公共租赁住房的安全管理及其修缮和相关的招标、委托等管理工作；

6．办理廉租住房、公共租赁住房租赁合同签订、租金收缴等工作；

7．核拨物业服务费补贴；

8．受理举报和投诉，并及时依法处理；

9．委托的其它管理事项。

（四）安置房住房的物业服务由小区管理委员会（业主委员会），廉租住房、公共租赁住房的物业服务由专门管理机构，在市物业行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）的监督指导下选聘有资质、诚信经营的物业服务企业，并按照以下规定时限完成：

1．经济适用住房、限价商品住房的新建物业项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

2．安置房、廉租住房、公共租赁住房的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；

3．重新选聘物业服务企业的，按原物业服务合同的约定完成；未约定的，应在原物业服务合同终止前60日完成。

未能及时选聘物业服务企业的，所在地社区居委会（村委会）要先行介入代管，为住户提供基本的物业服务。

（五）物业服务企业应当对管理区域内的共用物防、消防、技防设施进行维护管理，提供安全防范服务，并按合同约定向物业管理区域内全体业主提供以下服务：

1．房屋共用部位的维护与管理；

2．房屋共用设施设备及其运行的维护与管理；

3．共用部位、场所的环境卫生、绿化管理服务；

4．小区内公共秩序、消防、交通等协助管理事项服务；

5．房屋装饰装修管理服务；

6．房屋档案资料管理；

7．法律法规规定和物业服务合同约定的其他服务。

未按物业合同的约定或有关规定配置相关服务岗位人员的，物业企业主管部门责令整改并按有关规定给予处罚。

（六）物业服务企业应在合同签订之日起30日内向项目所在地物业行政主管部门办理合同备案手续。物业服务合同应当明确约定物业服务人员配置详细情况，物业服务企业可优先聘用住户中符合条件的待业人员。

物业服务企业不得聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动，物业管理项目经理须有两年以上的项目管理经验。若因工作原因物业项目经理需变更的，必须提前30天将变更情况报送安置小区所在街道（镇）审核，经同意后方可进行变更，并抄送物业主管部门备案；物业企业未经审核擅自变更或未按要求配置项目经理的，物业企业主管部门责令整改并按有关规定给予处罚。

（七）街道办事处（镇人民政府）应建立物业管理联席会议制度，联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集，市场监督、卫生局、国土规划局、交通建设局、城市管理局、环保局、消防大队、公安派出所、业委会（安置房小区管理委员会）、电力公司、自来水公司、物业服务企业、社区居委会等单位参加，每季度召开一次。

同时，加强对物业管理的监督检查和工作指导，每季度对物业服务企业的人员配置、服务内容等进行检查，确保向业主提供优质物业服务。

（八）鼓励街道（镇）自行组建具有独立法人资格、有资质的物业服务企业承接安置房或保障性住房小区物业管理工作。

（九）小区管理委员会负责拟定小区临时管理规约，业主委员会、专门管理机构负责拟定小区管理规约，依法约定业主的共同利益和应当履行的义务及违反规约应当承担的责任等事项。

（十）自首户业主办理交付手续之日起，街道办事处（镇人民政府）须指派社区（村）干部协同小区业委会或专门管理机构参与小区管理，同时应设置物业管理服务队伍，及时处理违规改扩建、装修、车辆停放等行为，要求行为人立即违法违规行为，并及时整改，行为人未按要求整改的，应当及时报告相关行政管理部门依法处理。

市人事组织部门应根据安置房和保障性住房管理需要综合考虑安置房和保障性住房物业管理机构设置和人员编制问题。

四、物业使用与维护

（一）安置房和保障性住房业主、物业使用人使用房屋应当遵守有关法律、法规和临时管理规约（管理规约）的规定，不得有下列行为：

1．擅自变动房屋建筑主体和承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；

2．违章搭建建筑物、构筑物、私开门窗及擅自改变房屋规划使用性质等违反规划规定的行为；

3．侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；

4．随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；

5．堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者制造超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

6．占用消防通道等违反消防管理规定的行为；

7．赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；

8．法律、法规、临时管理规约禁止的其他行为。

小区管理委员会、业主委员会、物业服务单位及业主发现上述行为时均应予以劝阻、制止,并报告有关部门。

（二）房屋交付后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。安置房的业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应向小区管理委员会或业主委员会提出书面申请，并经有利害关系的住户同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。保障性住房不得改变房屋使用性质。

（三）建设单位应当依法按照保修期限、范围承担安置房和保障性住房的保修责任。保修期限内，建设单位应督促施工单位组建维修队伍，及时对保修期内出现的质量问题进行处置。

（四）廉租住房、公共租赁住房的承租人应当正确使用房屋及其配套设施设备，不得进行室内二次装修或对室内设施设备进行改装；在租赁期限内因使用不当造成功能障碍或损坏的，应当按规定修复并承担费用，造成损失的应当赔偿损失。

廉租住房和公共租赁住房室内的配套设施设备超过使用年限需重新装修、更换或需对房屋进行维修改造、增加设施设备的，由专门管理机构统一组织实施，承租人应当予以配合。

（五）安置房和保障性住房小区供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应向住房产权人或使用人直接收取有关日常费用，不得强行要求物业服务企业无偿代收相关费用。

安置房和保障性住房小区内供水、供电、供气、通信、有线电视等配套设施建成后交付上述单位。供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，应当承担小区内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。

（六）安置房、经济适用住房、限价商品住房应当依据相关规定归集专项维修资金，专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。

五、物业服务收费及补助

（一）安置房住房前期物业服务等级统一按《如皋市普通住宅物业服务收费指导标准》的三级标准执行。

（二）享受最低生活保障的家庭，物业服务费减半收取。

符合享受减免政策的家庭，须向项目所在地居民委员会提出申请，居民委员会初审后上报街道办事处（镇人民政府），由街道办事处（镇人民政府）会同有关单位进行核定，每年核定1次，核定结果在物业管理区域内公示。

申请人家庭人均收入情况发生变化的，要及时向街道办事处（镇人民政府）报告。

（三）物业服务费自房屋交付之日次月起按月收取，经双方约定亦可预收。已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，其物业服务费由建设单位承担。已经交付的房屋，物业服务费由业主或物业使用人承担。

前款所称交付是指业主收到书面交付通知并办妥相关手续。业主收到书面通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。

（四）区财政对安置房物业服务费给予适当补贴。回迁第一年补贴业主应交物业费的60%，第二年补贴业主应交物业费的40%，第三年补贴业主应交物业费的20%，第四年开始由被征收人按物业服务合同约定的标准自行缴纳。补贴费用由物业企业每季度首月10日前提出申请，街道（镇）审核并提供经物业行政主管部门备案的合同向财政申请拨付，区财政审批后拨付至所在街道（镇）。

建立如皋市人民法院与开发区住建局的诉调对接制度。因业主无正当理由未缴交自付部分物业费导致物业服务企业向法院起诉，业主为过错方的，取消物业费政府补贴部分，业主应自行全额缴纳物业费。同时物业公司或业主委员会应当配合法院的送达工作。

（五）物业服务企业接管安置房或保障性住房后，开发区按小区计容建筑面积向街道（镇）拨付物业服务企业前期启动资金，计容建筑面积10万平方米以下的按10万元给与补贴，计容建筑面积10万平方米到20万平方米的，按15万元给与补贴，计容建筑面积超过20万平方米的，按20万元给与补贴用于物业服务企业参与分户验收、前期介入、承接查验等工作的费用，具体使用办法由街道（镇）制定。

（六）安置房或保障性住房建设单位在项目预算时，应对前期物业补贴所需费用进行认真测算并列入其中。

（七）安置房小区住宅专项维修资金按照《如皋市商品住宅专项维修资金管理暂行规定》规定标准由各项目指挥部在分房时统一收取、存入专户。

六、附则

（一）安置房小区剩余房源纳入国有资产统一统筹管理。

（二）安置房的共用配套设施，用于经营的，其经营收入扣除经营成本及有关税费后的收益，作为安置房住宅专项维修资金存入专用账户，全体业主共有。

（三）老旧小区整治后的物业管理可参照本规定执行。

（四）本暂行规定未尽事宜，按有关国家法律法规执行，本暂行规定由如皋经济技术开发区管理委员会负责解释。

（五）本暂行规定自印发之日起施行，试行两年。