2012年城市住宅小区物业管理问题及对策研究浅析

第一篇：2012年城市住宅小区物业管理问题及对策研究浅析

2012年城市住宅小区物业管理问题及对策研究浅析

我国城市住宅小区物业管理已经进入了一个高速发展的阶段。目前，全国共有三万家物业管理企业，其中从业人员已经达到三百万之多。物业管理的高速发展的同时，也暴露出了一些问题，近几年来，由于存在着很多不和谐的因素，业主的投诉量居高不下。对于出现的这些问题，各个物业管理公司需要引起高度的重视，增强服务意识，积极从自身反省、寻找问题，这样才能使物业管理企业走上健康、持续发展的道路，才能更好的保护业主利益，为改善城市居民的生活环境做出更大的贡献。

成熟住宅小区物业管理的常见问题

物业管理诚信缺失。市场化程度不高。服务意识不强：经济的快速发展，促进了我国物业管理从计划经济向市场经济的转型，但是却忽略其他部分的平衡发展。作为一个年轻的行业，我国在物业管理的法制建设上还不够完善，缺乏强有力的监管制度。物业管理的法律规范尚未形成完整、系统的体系，有些规范性文件存在不协调甚至矛盾、难以操作等缺点。企业的经营者往往只重视短期利益，在经营中缺乏诚信。再者，这种违背了公平性原则的交易将会直接制约着市场合理的竞争，抑制物业管理行业的发展。在目前我国物业管理的发展中，还带有一些计划经济的色彩。主要是因为市场转型还不够彻底，政府在管理和运营上进行了一定程度上的干预，导致了物业管理行业的市场化程度低的现状，势必会影响物业管理朝着社会化、市场化、专业化方向的发展。

物业管理收费不规范、收费难：物业管理行业在进入了社会主义市场经济的大背景下之后，为确保企业运营，是需要向业主收取一定的服务费用的。但是物业服务费一直是业主与物业管理企业之间最大的矛盾所在：～方面，由于物业管理企业兴起的时间不长，有部分业主并没有树立起花钱买服务的意识，对于物业管理不够重视，拖交、拒交物业费的现象十分普遍；另一方面，部分物业公司在服务端的工作并没有做到位，服务的质量和水平都达不到业主的要求。更有甚者，片面的追求经济效益。收费标准模糊，存在捆绑收费等乱收费现象。这些情况都引起了业主的强烈不满，激化了业主与物业管理公司之间矛盾，增加了收缴物业管理费的难度。

人力资源管理失衡，从业人员素质普遍较低： 物业管理作为一个新兴的服务类型的行业，在推进现代化城市建设的提升城市届民生活质量的工程中扮演着十分重要的角色，正受到各级政府部门和人民群众的高度关注，所以在行业管理标准以及从业人员的培训方面还需要做很多努力。目前的情况是，有部分从业人员就职前的培训不足，素质普遍偏低，管理与服务均达不到业主的要求。有些物业管理企业的管理层由于缺乏管理经验，存在着服务意识淡薄、管理模式陈旧、培训制度缺失、工作标准模糊等不和谐的现象。在这种情况下，物业管理企业提供的服务并不能达到业主的要求，还会在很大程度上在业主心中树立不好的形象，误导业主对物业管理的认识。不能获得业主的支持，必将不利于的物业管理行业的发展。

中咨网（）研究总结相关对策：

完善法律法规，加强监管力度：随着我国城市化程度的提高，住房制度日益商品化，物业管理已经发展了一门新兴的行业，政府必须加强相关方面的法制建设，加强行业的监管力度。结合近几年在物业管理行业出现的问题和积累的经验，进一步的完善这部条例。

加强从业人员的职前培训，提高从业人员的综合素质： 物业管理行业是一种劳动密集型的服务类行业。从业人员的综合素质决定了物业管理行业的整体高度。物业管理企业要深刻服务意识，把管理与服务相结合。要加强从业人员的职前培训，努力提高他们的职业技能和素养，树立以业务为本的服务态度。在选择职员方面，要提高入门的要求，严格审查从业人员的资历。通过一系列的改革与完善，确保为业主提供优质的服务。

通过一系列宣传，增强业主有偿服务的观念：在物业管理企业的日常运营中，物业管理费是企业主要资金来源。由于行业的发展还不够成熟，部分业主有偿服务的观念还很淡薄，拖交、拒交物业服务费的现象还十分普遍。针对这个现象，政府的相关部门要加强宣传力度，帮助城市居民树立起这种新的消费思想，培养居民自觉缴费的习惯，同时也要加大监管力度，杜绝物业管理企业乱收费现象的发生。

物业管理的宗旨就是服务，相关从业人员要时刻牢记以人为本的服务原则。目前，物业管理行业还处在发展的初期阶段，对于出现的问题，相关部门要有足够的耐心去解决，同时通过立法、宣传等手段帮助物业管理行业彻底的完成向市场经济的转型，从而实现物业管理行业的健康发展。

第二篇：城市老旧住宅小区物业管理存在的问题与对策研究

老旧住宅小区物业管理存在的问题与对策

【摘要】研究政府在老旧小区物业管理方面存在的问题，可以从宏观地角度解决物业管理在老旧小区中遇到的政策、法规等问题，特别是基层管理部门，经常解决物业公司与小区业主的纠纷，十分清楚其产生矛盾的地方，能够准确地制定政策来解决矛盾，改善老旧小区物业管理；物业公司是直接的管理者，直接对小区物业进行管理，研究物业公司在老旧小区物业管理方面遇到的困难与难题，能够更好更有效地管理小区物业，实实在在地为小区业主们服务；小区业主，是小区物业管理的受益者，通过对业主在小区物业管理中提出的问题与不足的研究，可以了解业主真正的需求，从而不断提高物业管理水平。通过对以上的研究，从而推进城市老旧住宅小区实施物业管理。

【关键词】

物业管理，老旧住宅小区，问题，对策，物业公司

2012年12月16日中午12点10分，宁波市江东区徐戎三村的一栋居民楼突然发生倒塌，事故造成1死1伤，附近400多位居民被迫疏散。令人惊讶的是，这栋倒塌的楼房，只有23年的房龄。为何只有短短23年房龄的房子会突然发生倒塌。这其中存在着哪些问题，值得我们去了解、去解决。

一、城市老旧住宅小区物业管理现状

（一）硬件设施不到位

(1)老住宅小区硬件设施严重不足，配套不到位，已经形成了历史欠账，加上过去住宅建设一直是重建设轻管理，长期失管失修，造成道路破损、下水道堵塞等问题严重。在转入社区管理和物业公司管理时，由于与原来的建设、管理单位交接不规范，导致房屋维修基金难落实使房屋维修难，也使小区管理成为群众投诉的热点问题。

(2)随着城市建设的发展和居民生活水平的不断提高，各种类型的车辆越来越多，特别是私人轿车数量飞速增长，停车位数量无法适应汽车增长的需求。老住宅小区建设时基本没有配置专门的停车位，更别说是那些成本较高的地下车库了。

这导致很多小区大量存在占行车道，人行道，小区走道，绿地停车和违章停车等行为。造成了“无车人”与“有车人”的利益冲突和纠纷投诉，影响了社会公平和居住环境，加剧了交通拥堵，恶化了生活居住回家，给防灾，安全带来一定的隐患。

（二）居住人群分析

老住宅小区居住人群主要分三类：

(1)老住宅小区居住的很多是老人，他们的收入低，经济承受能力差。即使收入可观的老人，他们也不理解物业管理是有偿服务行为，物业管理在中国发展起来正真算起来也就十几年而已，老住宅小区业主享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，房屋的维护保养，小区的绿化、卫生、安保等工作都成了业主自己的事情，而要请人维护却需要付费，这种观念还没有完全转变过来。长期计划经济下的观念已经根深蒂固，把物业管理当作一种服务性消费来支出还是有待时日。

(2)老住宅小区居住的另一类人则是下岗工人或是病人等社会弱势群体，他们收入低下，家庭负担重，经济压力大，根本无法承受物业管理费，更是不理解物业管理收费这一观念。所以即使有物业管理愿意接收老住宅小区，进行管理，却也因为一直无法收取物业费，而入不敷出，使得物业管理公司对于小区的维护只能是有心无力了，这使得一部分已经交纳物业费的业主的利益受到影响，业主对物业公司失去信心，不愿再交物业费。

（3）再有居住在老住宅小区的第三类人是一下外来的打工人员。他们一般是租来临时居住的，很多人在承租房屋的时候并没有跟业主谈好物业管理费有谁来交着一事情，双方相互推托，谁也不愿意缴纳。即使当时谈妥，他们也会相互推托。承租人认为反正房屋不是自己的，租赁期满就会搬走，房屋的问题又不是自己的问题，物业费自然不会交；而原有业主的认为反正不是自己在住，自己人没在，物业也找不到自己拿钱，要断水断电跟自己也没关系。

由于老住宅小区居住人群的特点，使得收取物业管理费难，从而没有物业管理公司愿意接收，即使接收了管理起来也十分困难。现在一些老住宅小区要不就是没有物业管理，要不就是一些国有单位在管理，却一直在亏损，需要国家补助。所以很多房屋，小区设施的问题得不到很好的解决。

二、城市老旧住宅小区物业管理对策

由于老住宅小区是当前物业管理的难点和重点，也是过去在城市规划、基层设施建设中欠账较多的区域，对物业管理或社区来说，难以依赖自身努力承担起老住宅小区物业管理真正改观的重任，为此，对老住宅小区物业管理需要出台更多的扶持政策。

（1）面对老旧住宅小区，政府应投入更多的资金支持，改善小区的基础设施状况，一方面可以依靠旧城改造逐步淘汰一批居住条件差的老房子，改善居民居住环境。这点上目前杭州市、宁波市政府已经在加快实施。另一方面，对目前还不能拆迁的老住宅，只能依靠大量财政资金的投入加以改造，为老住宅小区推行物业管理提供“硬件”环境和条件。

（2）对于进入老住宅区进行管理的物业公司进行补助，管辖小区经测算所需管理费，用在合理收费基础上，不足部分有政府财政给予补贴。可采用对参考老住宅小区管理的物业公司每年划拨一定的物业管理费进行补助的方式，用于弥补各企业的经营亏损。为确保补助资金的来源，可在房屋维修基金或者在新建小区的配套费中划拨，还可以通过财政拨款，建立老住宅物业管理补助专项基金等多种渠道来加以落实。

（3）国家应加快出台老住宅小区物业管理税收减免等优惠政策，切实减轻物业管理单位负担。物业管理属于微利性性质，同事也承担了一定的社会职能，为下岗工人和生活困难人员提供了就业机会。目前因收费标准低和收缴率低的原因，经营状况不佳，但各种税费都按普通的企业一样收取，严重影响了物业管理企业管理老旧住宅小区的信心，建议出台对老旧住宅小区物业管理公司税收减免的优惠政策。

（4）对于经济实在有困难的低保户，实行费用补贴。在低保户人群比较集中的老住宅小区应有街道出面，在条件允许下尽可能地展开一些最基本的物业管理服务，如清洁卫生、房屋维修、保安巡逻。对于生活确有困难的低保户，可在其低保工资中增加物业管理费补贴，以减轻生活负担。同时，建议民政部门，将低保户的房屋维修纳入慈善基金开支范围，切实解决其房屋维修难的问题。

（5）多方筹集资金，做好老住宅小区基础设施的整治工作，每年重点改造几个小区，逐年分批进行，改善老旧住宅的面貌，同时整管结合，在整治时同步成立业主委员会，特别对目前的“三无小区”可由附近的社区或物业公司实施管理，政府给予管理的社区或物业公司补贴，扩大物业管理覆盖面。

结语

老住宅区普遍缺乏物业管理用房，不仅给日常管理带来不便，而且加大了物管企业的成本支出。物业管理用房是实施物业管理活动最基本的条件之一。通过调查发现，由于历史原因，物管企业在接管老住宅区时基本没有配备物业管理用房，如何解决管理用房，已成为接管老住宅区的物业管理企业必须面对的问题之一。通过本文分析，我们经过讨论提出以下几点建议与对策：

1、加强政府管理和引导，完善物业管理法制建设。在已制定的《物业管理条例》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权力和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业企业工作行为方式，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，以改变物业从业人员素质差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够的落后状况。

2、提高业主意识，加快业主委员会制度规范化。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。

3、严格把好小区验收关。开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难点。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，坚决避免一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。有关部门要加大对老旧小区物业管理规划和投资力度，努力提高车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业管理企业要与社区紧密结合，加强对弱势居民的扶助。

参考文献

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第三篇：城市住宅小区物业管理存在的问题与对策

城市住宅小区物业管理存在的问题与对策

[摘要] 随着城市商品化住房的不断深化，与之相适应的物业管理做为专业化、社会化的房屋管理形式已在全国各地实施。经过十几年的发展，物业管理不再单纯为一种房屋管理模式，其已更深层次的触及到城市管理层面，成为社区建设、城市管理不可或缺的一部分。物业管理这一新兴的管理模式改善了人们的居住条件与居住环境,提高了人们生活质量。同时,存在于城市住宅小区物业管理一些深层次的问题也逐步暴露出来。因此,本文主要根据城市住宅小区物业管理发展中突显的问题进行全面分析,提出相应的解决对策,以促进城市住宅小区物业管理的健康发展。

[关键词] 城市住宅小区;物业管理;问题与对策

改革开放以来,住宅建设飞速发展,大量住宅小区投入使用，带来了物业管理行业。20世纪八十年代初我国第一家房地产物业管理公司在深圳建立，标志着物业管理行业的诞生。然而,随着它的蓬勃发展,接踵而来的种种问题也时不时地困扰着这个朝阳行业。目前物业管理法制的滞后,体制不健全、监管滞后,从业人员素质偏低也将是影响它健康发展的重要因素。因此,如何解决城市住宅小区物业管理所面临的问题,是一项长期的、艰巨的、紧迫的重要任务。

一、城市住宅小区物业管理存在的问题

随着百姓住房条件的逐步改善,广大城市居民对住宅物业管理工作的要求越来越高。他们认为,住上了新居并不等于真正改善了生活条件,只有住房和物业管理、小区配套设施 科学 有效地结合才能使居住条件得到真正的改善,才能算是安居。从对物业管理的现状分析,发现很多直接影响群众生活和群众安居的问题。

1.物业管理法规与体制滞后

我国物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业 性、地方性法规政策组成的不完整结构，完善的法规体系尚未形成。自1994年以来，建设部等国家部委（局）和各地方政府虽颁发《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设备维修基金管理办法》、《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办 法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章行业规范和地方性法规。但由于缺乏系统而科学的物业管理理论体系的指导，各部门在制定法规的过程中，往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方法上，存在许多不足之处.现行的住宅小区物业管理体制存在着一些弊端,这些问题不解决,就不能从根本上确立正确、公平、符合实际的物业管理法律关系,也不可能使我国的物业管理产业健康发展。

2.开发商遗留问题

从大多数的物业管理投诉中也可以看出,众多的纠纷并非因为物业管理公司自身经营水平问题,而是由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留为题,从而使物业管理公司代人受过。现阶段,由于楼宇施工质量差导致楼宇墙皮脱落、漏水,甚至出现墙体撕裂现象。房地产开发建设过程中存在的后遗症带到物业管理中,由于这部分维修费很高,物业公司根本无力解决,建设和管理脱节造成了物业管理先天不足。还有的开发建设单位为了促进销售,做不切实际的承诺,如绿化率、配套设施、各种优惠、高承诺的物业管理等等,给后续物业管理带来了被动局面,一旦处理不当,或业主表现激进,就会加剧业主和物业公司之间的矛盾。解决开发商遗留问题,要靠物业公司自己和开发商“划清界限”,加强对业主宣传,明确开发商的责任和物业公司的责任。从另一方面讲,比较规范的住宅小区80%以上的物业管理公司都来源于开发企业,物业公司与开发企业如同母子关系,物业管理公司为开发商遮遮掩掩,即使不是一家,物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。因此,开发商的遗留问题,给业主和物业管理公司带来了后患。

3.业主缺乏自我约束

由于房屋产权多元化的发展,居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同,规模大的住宅区业主更是千差万别。业主的自我约束与自我保护意识也处于不同层次,为各自的利益冲突也经常发生,从而增强了物业管理的难度。

4.物业管理收费难且不规范

自从有了物业管理公司那天起,物业服务收费难无时无刻不在困扰着物业管理 企业 的生存和发展,表现有两个方面:一是物业管理费用征收标准实际执行不到位,远远低于物价部门审定标准;二是部分业主拖欠、拒交物业管理费的现象比较严重。分析其原因,主要有三点:一是物业管理市场化程度不高,缺乏竞争意识,运作不规范。实践中,物业管理服务质量不到位,在一些地方,物管企业重收轻管,多收少管,质价不符的现象比比皆是,引起了广大业主的不满。二是物业管理的整体性和业主交费的分散性矛盾。拒缴物业管理服务费的那部分业主一直损害着全体业主的共同利益。三是对违约拒缴物业管理服务费缺乏有效的制约措施。现在违约拒缴服务费的不是个别现象而是普遍情况,有的小区拒缴率高达40%—50%。

二、城市住宅小区物业管理的发展对策分析

切实解决目前物业管理中存在的问题和困难,提高公司的管理服务水平,完善物业管理服务功能,对促进物业公司的健康发展,构建和谐小区是十分重要和必要的。

1.制定完善的物业管理相关配套法规

贯彻落实《物业管理条例》,出台配套法规。完善的物业管理法律体系需要在与国家已经颁布实施的其它法律法规互相衔接,由不同层次、不同类型的法律规范组成有机整体,并成为国家法律体系必不可少的分支。完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域,使物业管理的各项活动均有法可依。

2.物业管理的早期介入

物业管理早期介入法制化。以法律的形式要求物业管理企业参与小区项目可行性研究、小区的规划、设计等阶段,站在业主的角度,从使用、维修管理出发提出前瞻性意见,从根本上杜绝影响日后物业管理的先天不足问题。

3.积极开展招投标机制

在物业管理刚实现招投标机制的初期,人们还不适应市场的选择,因此政府应加大工作力度,首先对比较规范的住宅小区进行试点运行,多组织相应的招投标活动,进行广泛宣传,通过市场选择的物业管理公司不是一家而是二十几家,最后到不经过市场的选择就拿不到物业管理的良好态势。对物业管理公司实行优胜劣汰,有效的优化资源配置,节约管理成本,促进物业管理规范发展。此外,应明确建设与管理的责权利,逐步推进分业经营,改变物业管理依附于房地产开发的状况,使物业管理公司真正成为自主经营、自负盈亏的市场主体,从体制上解决建管不分的弊端,通过完善物业管理前期介入和接管验收制度,明晰物业管理各方的责权利。

4.建立物业管理信用档案

政府应委派物业管理协会建立物业管理公司信用档案体系,它可为各级政府部门和社会公众监督物业管理公司及从业人员的市场行为,为业主、业主委员会查询物业管理公司信用服务,为社会公众对物业管理公司的违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统,减少物业管理公司违法违规的经营行为。

5.加强员工培训,全面提高从业人员素质

发达、完善的物业管理,取决于训练有素的物业管理专门人才。培养物业管理人才的关键,在于提高物业管理人员的素质。应强化培训,提高物业管理人员的专业技术水平。首先,制定计划,分期分批对各类人员进行专业培训,经考核合格后持证上岗;其次,企业根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要,定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训,使员工专业技术水平不断提高;再次,从员工中选拔有培养前途的人,参加物业管理专业学历 教育 ,为企业发展储备人才。

6.奉行“以人为本”的服务理念,不断提升管理服务的质量

物业管理作为劳动密集型的服务行业,最终的顾客是居住者,居住者的满意度才是衡量物业公司工作的最终标准。这就要求物业管理企业:一方面要更新服务观念,寓管理于服务之中,在管理中服务,在服务中管理;另一方面要坚持“以人为本”的服务理念,优化服务质量,注重对顾客提供优质的服务,不断改革服务质量。只有这样,才能真正尊重居住者的生理和心理需求,进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。

7.培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作

行政主管部门、社区居委会应加强对物业管理法规的宣传，通过各种有效措施提高广大业主的物业管理意识，积极推动小区业主大会的召开及业主委员会的产生，并引导业主委员会开展工作。在物业纠纷中，业主是弱势群体，急需要政府部门的支持，只有帮助小区业主成立业主委员会，让其发挥“主人翁”的作用，管理自己居住的“家园”，才能切实际保护业主自身的利益不受侵犯。政府部门应通过各种有效渠道加强宣传力度，从而使广大业主意识到自身权益的保障不能仅消极的依靠外界来实现，更重要的是要实现物业自治，靠业主自身积极参与，才能实现保障业主权利与搞好小区建设的双赢。

物业管理说到底是对资产的管理，只有使其走上规范化的道路，每一环节、每一份工作都有章可循，有法可依，才能使这个“朝阳产业”朝气蓬勃的发展，使广大公民的切身利益得到保障,物业管理行业才能从中获利，才能持续发展下去。

参考文献 :

[1] 周三多.物业管理学 [M].上海:复旦大学出版社,2003.[2] 赵涛.物业经营管理:理论、案例、制度、实务.北京工业大学出版社,2006.[3] 张明媚.物业管理服务与经营[M].电子工业出版,2006.

第四篇：城市住宅小区物业管理存在的问题及对策

城市住宅小区物业管理存在的问题及对策

物业管理作为一个新兴行业取得了快速的发展，然而,随着它的蓬勃发展,接踵而来的种种问题也时不时地困扰着这个朝阳行业。在城市住宅小区发展过程中遇到诸多的困难和压力，暴露出很多问题和矛盾。目前物业管理法制的滞后,体制不健全、监管滞后,从业人员素质偏低也将是影响它健康发展的重要因素。因此,如何解决城市住宅小区物业管理所面临的问题,是一项长期的、艰巨的、紧迫的重要任务。本文主要根据城市住宅小区物业管理发展中突显的问题进行全面分析,提出相应的解决对策,以促进城市住宅小区物业管理的健康发展。

一、城市住宅小区物业管理存在的问题

物业管理是一项新生事物，作为市场经济条件下的城市住房制度管理的新模式，在我区已经有十多年的发展历程，经过多年的探索，对改善我区居民居住环境，提高生活质量，起到了推动作用，越来越多的人享受到物业管理给自己的生活带来的便利。但在物业管理的发展过程中，随着物业管理范围的扩大，由于地理环境、经济发展水平以及业主观念认识上的不同，在全区发展也不平衡。如：商品房，经济适用房，危改回迁房等老旧小区的物业管理差异相距甚远，其法规的不配套、管理体制的不健全，服务不到位等问题逐渐地显现出来，并已成为影响和谐社会的焦点，政府管理的难点，越来越受到社会各界的关注。经过我们的调查走访综合分析后认为城市小区纠纷的问题主要存在以下几个问题：

（一）、物业管理法规与体制滞后

我国物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构，完善的法规体系尚未形成。故由于缺乏系统而科学的物业管理理论体系的指导，各部门在制定法规的过程中，往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方法上，存在许多不足之处.（二）、物业管理公司财务管理欠妥

近几年来,我国物业行业发展很快,物业管理市场环境日趋成熟,物业管理行业面临着良好的发展机遇,但同时也面临着严峻的挑战。该行业有其自身的行业特点,因此财务管理相比较于其他行业也存在一定的特殊性,如何加强和完善物业公司的财务管理,不仅关系着物业公司自身的发展,还涉及到社区的和谐稳定。物业管理不仅是劳动密集型的行业,而且也是管理密集型的行业。物业管理企业的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息,因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。

（三）、开发建设遗留大量问题

开发建设遗留问题主要表现在：擅自变更规划、设计不完善；拆迁中遗留的矛盾（含开发商的承诺不能兑现）；房屋及附属设施质量缺陷„„面积缩水、配套设施不全；物业管理配套设施权属界定不清，不能按时发放产权证。据统计，80%的物业纠纷起因来源于开发建设遗留问题。主要有：开发企业为追求利润最大化，而有意损害业主的利益，减少必备的配套设施建设。由于法规不完善，政府部门的失察，加之前期物业在接手管理时，不从业主利益出发，不做细致检查，故意为开发商隐瞒存在的问题，使业主对开发商的不满转嫁到物业身上，给解决这些遗留问题更增加了难度。从另一方面讲,比较规范的住宅小区80%以上的物业管理公司都来源于开发企业,物业公司与开发企业如同母子关系,物业管理公司为开发商

遮遮掩掩,即使不是一家,物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。因此,开发商的遗留问题,给业主和物业管理公司带来了后患。

（四）、物业公司服务不到位

物业公司管理的水平参差不齐、服务质量差、收支不透明，使业主不能明明白白消费。物业管理企业与业主是服务和被服务的关系，存在矛盾是必然的。

（五）、业主缺乏自我约束，物业消费意识淡薄

由于房屋产权多元化的发展,居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同,规模大的住宅区业主更是千差万别。业主的自我约束与自我保护意识也处于不同层次,为各自的利益冲突也经常发生,从而增强了物业管理的难度。并且业主的观念难于改变，物业消费意识淡薄多年来，我国实行的是计划经济体制。实施的是福利分房地租金制，房屋产权归国家所有，职工只需交很低的房租，几乎不用再交其它的服务费用，虽然住房制度改革了，福利分房停止了，大部分职工已从“无产者”变成了房屋所有权人，但职工不仅要拿出多年的积蓄买房，尔后每月还要按米数交纳物业费。由过去的“无偿服务”一下变成了“花钱买服务”，思想准备不足，商品意识和物业消费意识尚未确立。

二、城市住宅小区物业管理的发展对策分析

1.制定完善的物业管理相关配套法规

贯彻落实《物业管理条例》,出台配套法规。完善的物业管理法律体系需要在与国家已经颁布实施的其它法律法规互相衔接,由不同层次、不同类型的法律规范组成有机整体,并成为国家法律体系必不可少的分支。完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域,使物业管理的各项活动均有法可依

2、全面展开财务分析，强化成本观念,建立财务成本分析控制制度。

物业管理作为服务性行业,财务管理的一个重要方面就是成本管理,因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出,因此物业管理公司应该树立全员成本控制观念。通过对人力资源的科学整合,激活人才潜力,减少冗员,降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训,造就一批敬岗爱业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍,来提高工作质量和效率。

3.积极开展公开招投标机制

贯彻执行物业管理实行公开招标制度，减少“父子”企业，强化前期物业管理责任。对于参与前期物业管理的企业资质应有较高的要求。明确前期管理期间，物业管理企业除必须按照前期物业服务合同的约定提供物业服务外，对于发现的开发建设遗留问题，应当及时向全体业主公开并说明有关情况。业主因开发建设遗留问题与开发建设单位发生矛盾的，前期物业管理企业应当予以协调相关单位及时处理。对互相推委不负责任的企业，应有严厉的处罚措施。

4.建立物业管理信用档案

政府应委派物业管理协会建立物业管理公司信用档案体系,它可为各级政府部门和社会公众监督物业管理公司及从业人员的市场行为,为业主、业主委员会查询物业管理公司信用服务,为社会公众对物业管理公司的违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统,减少物业管理公司违法违规的经营行为。

5、提高物业管理从业人员的综合素质

物业管理是一项综合性很强，技术含量很高的工作。而我国物业管理行业处于起步发展

阶段，物业管理人员培训教育也处于起步阶段，对高层次的专业人才比较匮乏。员工的素质是企业素质的基础，是服务于业主的基本条件，员工素质的高低，决定着企业发展的速度、成败与兴衰。首先，要转变观念，物业管理企业的全体员工要改变物业管理见物不见人的倾向。物业管理在服务过程中要注重与业主联系沟通，以达到和谐相处的目的。其次，加快企业员工技能培训，专业知识的培训，职业专业学校需要加强物业管理职业教育。提升员工综合素质，营造文明礼貌的服务氛围。

6、针对业主的观念难于改变，物业消费意识淡薄的思路

成立建委指导下的区物业协会。积极协助政府完善物业自律机制。制定行规，监督企业的行为和服务质量，接受业主的投诉，解决企业之间的纠纷。公布服务项目和收费标准。各物业公司应在自己所管辖的小区内设立“物业公示栏”，在宣传物业常识的同时公布服务项目和收费标准。一方面便于广大业主监督服务质量，业主又能够明明白白消费。

结束语

物业管理说到底是对资产的管理，只有使其走上规范化的道路，每一环节、每一份工作都有章可循，有法可依，才能使这个“朝阳产业”朝气蓬勃的发展，使广大公民的切身利益得到保障,物业管理行业才能从中获利，才能持续发展下去，城市住宅小区物业管理的法治化任重而道远，在经过一段时间的实践摸索之后进行细化完善，查漏补缺。随着时代的发展，现代化小区的数量还将呈上升趋势。随着物业管理行业的发展，物业管理法制的完善和人们消费水平不断提高、消费观念的转变，物业服务企业和小区业主的关系会不断改善，形成“和谐社区”。

第五篇：城市住宅小区物业管理存在的问题与对策

城市住宅小区物业管理存在的问题与对策

[摘要]随着对传统福利住房分配制度的改革,物业管理这一新兴的管理模式改善了人们的居住条件与居住环境,提高了人们生活质量。同时,存在于城市住宅小区物业管理一些深层次的问题也逐步暴露出来。因此,本文主要根据城市住宅小区物业管理发展中突显的问题,如物业管理法规与体制滞后、开发商遗留问题多等进行全面分析,提出相应的解决对策,以促进城市住宅小区物业管理的健康发展。

[关键词]城市住宅小区 物业管理 问题与对策

改革开放以来,住宅建设飞速发展,大量住宅小区投入使用,带来了管理工作的变化,国外专业化管理经验被引入,取得了较好的效果,并带动了全国物业管理工作的起步发展。然而,随着它的蓬勃发展,接踵而来的种种问题也时不时地困扰着这个朝阳行业。目前物业管理法制的滞后,体制不健全、监管滞后,从业人员素质偏低也将是影响它健康发展的重要因素。因此,如何解决城市住宅小区物业管理所面临的问题,是一项长期的、艰巨的、紧迫的重要任务。

一、城市住宅小区物业管理存在的问题

随着百姓住房条件的逐步改善,广大城市居民对住宅物业管理工作的要求越来越高。他们认为,住上了新居并不等于真正改善了生活条件,只有住房和物业管理、小区配套设施科学有效地结合才能使居住条件得到真正的改善,才能算是安居。从对物业管理的现状分析,发现很多直接影响群众生活和群众安居的问题。

1.物业管理法规与体制滞后

尽管《物权法》出台,又有此前的《物业管理条例》,但整体上而言,有关物业管理的配套法律法规比较零散,缺少系统性。

现行的住宅小区物业管理体制存在着一些弊端,这些问题不解决,就不能从根本上确立正确、公平、符合实际的物业管理法律关系,也不可能使我国的物业管理产业健康发展。

2.开发商遗留问题

从大多数的物业管理投诉中也可以看出,众多的纠纷并非因为物业管理公司自身经营水平问题,而是由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留为题,从而使物业管理公司代人受过。从另一方面讲,比较规范的住宅小区80%以上的物业管理公司都来源于开发企业,物业公司与开发企业如同母子关系,物业管理公司为开发商遮遮掩掩,即使不是一家,物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。因此,开发商的遗留问题,给业主和物业管理公司带来了后患。

3.业主缺乏自我约束

由于房屋产权多元化的发展,居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同,规模大的住宅区业主更是千差万别。业主的自我约束与自我保护意识也处于不同层次,为各自的利益冲突也经常发生,从而增强了物业管理的难度。

二、城市住宅小区物业管理的发展对策分析

切实解决目前物业管理中存在的问题和困难,提高公司的管理服务水平,完善物业管理服务功能,对促进物业公司的健康发展,构建和谐小区是十分重要和必要的。

1.制定完善的物业管理相关配套法规

(1)物业管理的早期介入

物业管理早期介入法制化。以法律的形式要求物业管理企业参与小区项目可行性研究、小区的规划、设计等阶段,站在业主的角度,从使用、维修管理出发提出前瞻性意见,从根本上杜绝影响日后物业管理的先天不足问题。

(2)积极开展招投标机制

在物业管理刚实现招投标机制的初期,人们还不适应市场的选择,因此政府应加大工作力

度,首先对比较规范的住宅小区进行试点运行,多组织相应的招投标活动,进行广泛宣传,通过市场选择的物业管理公司不是一家而是二十几家,最后到不经过市场的选择就拿不到物业管理的良好态势。

(3)建立物业管理信用档案

政府应委派物业管理协会建立物业管理公司信用档案体系,它可为各级政府部门和社会公众监督物业管理公司及从业人员的市场行为,为业主、业主委员会查询物业管理公司信用服务,为社会公众对物业管理公司的违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统,减少物业管理公司违法违规的经营行为。

2.严格执行承接查验标准

针对开发商遗留的施工质量问题应认真实施承接查验程序,严格执行承接查验标准。在物业接管时,以明确物业公司与开发单位的责任。

物业的承接查验是一个复杂的过程,它涉及的建筑工程技术和许多法律法规的问题。因此,承接查验时应注意:

(1)在承接查验前,物业公司与开发建设单位协商接受验收的相关问题,如:交接双方的人员、验收各分类的时间、注意事项等,统一思想、统一验收标准,明确验收程序,明确交接双方的责、权、利。

(2)承接查验不但要注意检查物业质量,还应该认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等数量、类型,并经交接双方在验收报告签字后生效。

(3)对查验中发现问题,属必须改正的,应书面报请建设施工单位返修,一时无法返修的项目要确定今后维修期限,属于无法返修的项目,应与建设单位协商达成一致意见形成备忘录备案。

(4)为保证设施设备的正常运行,对验收完后的设施设备进行试运行测试。在此期间,工作重点应逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移,要注意物业管理公司管理处技术人员与设备安装调试单位人员的衔接和培训。

3.培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作

(1)增强业主的自我约束与自我救济能力

由政府、媒体共同加大宣传力度,增强业主花钱买服务意识,不交物业管理费是违法行为的宣传,引导业主依法履行业主的权利和义务,同时监督《业主公约》的执行力度,将业主违约行为进行宣传,提高业主的自觉性。

(2)借助社区管理的力量,监管好业主、业主委员会的建立与运作

过去,业主委员会的成立是由开发企业来选举的。新的物业管理条例改为应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政管理部门的指导下,成立业主大会,并选举产生业主委员会。同时,当业主委员会成立后,到房地产部门备案,并接受居委会的监督指导。因此,可将业主委员会的成立纳入政府的派出机构,居委会或社区监管的范畴,这将有利于社区服务功能的建设,同时又确保业主大会、业主委员会成员有较高的素质,规范的运行。在业主委员会与物业管理公司产生矛盾纠纷时,社区监管部门可以作为中介调解人进行调解,化解纠纷,及时解决问题。

(3)政府推行建立第三方管理机构

由于业主对物业管理的不满与日俱增,并迫切要求物业管理在透明、公正的环境下进行操作,同时对于物业管理公司来说,面对业主过多的缺乏理性和缺乏专业的责问,已显得力不从心,而政府将太多的时间耗费在业主委员会的成立及物业管理公司与业主关系的调和上,此时可以组建一个第三方机构解决这些矛盾。

第三方机构可以是招投标中心、业主咨询公司、也可以是行业认证机构、仲裁机构、专家委员会。

参考文献:[1]长春市物业管理调查报告.长春市房地产管理局,2003.[2] 周三多.物业管理学[M].上海:复旦大学出版社,2003.[3] 赵涛.物业经营管理:理论、案例、制度、实务.北京工业大学出版社,2006.[4] 张明媚.物业管理服务与经营[M].电子工业出版,2006.