关于物业管理的发展模式和管理理念的调查报告

第一篇：关于物业管理的发展模式和管理理念的调查报告

关于物业管理的发展模式和管理理念的调查报告

主题：关于厦门佰仕达物业管理有限公司发展模式和管理理念的调查

实践者:赖礼泉

时间：2009-2-1——2009-2-

5地点：厦门佰仕达物业管理有限公司明发城物业服务中心

现将此次实践活动的有关情况报告如下：

一、何谓物业管理：

物业管理属于第三产业中的服务行业，具体的管理服务内容和范围相当广泛，呈现多层次、全方位、系列化的态势。专业化、社会化、市场化的物业管理所提供的就是一种综合的经营型管理服务，融管理、经营与服务之中，是新型物业管理的突出特征。按服务性质和提供服务的方式，物业管理的内容可作如下分类：

1）常规性的公共服务：

服务大致包括以下内容： ①房屋管理服务 ②房屋装修管理服务 ③物业共用设施设备管理服务;④环境清洁卫生管理服务 ⑤绿化管理服务 ⑥安全管理服务 包括物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理三大方面 ⑦文化、娱乐服务 ⑧其它同时惠及全体业主、使用人的服务

2）针对性的专项服务:

服务大致包括以下内容：①代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等 ②高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等 ③一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修等服务等 ④其它一定比例住用户固定需要的服务。

3）委托性的特约服务 :

服务大致包括以下内容:①代订代送牛奶、书报 ②送病人就医、喂药、医疗看护 ③代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务 ④代接代送儿童入托、入园及上、下学等 ⑤代购、代送车、船、机票与物品 ⑥代洗车辆 ⑦代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等。⑧代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。这类服务项目一般是协商定价，也是以微利和轻利标准收费。

4）经营性服务

服务大致包括以下内容:①开餐饮、理发美容、洗衣、熨衣店和商店 ②办收费农贸市场 ③养花种苗出售 ④利用区内空地或道路夜间空闲开辟日夜收费停车场（需得到业主大会和相关业主的同意，并依法办理手续）⑤开办维修公司、装修装璜公司、家电、车辆及各类生活用品的维修服务公司、绿化公司、清洁公司等经济实体，开展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业等经营活动 ⑥从事房地产经租、信托、中介、咨询和评估、物业管理咨询等 ⑦其他多种经营服务项目。

二、物业发展历程：

1981年，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立，这是我国内地物业管理的起步阶段。此后，从深圳到广州，从南方到北方，物业管理公司在众多城市大量出现。1994年，建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：住宅小区应当推行社会化、专业化的管理模式。从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向，并提供了法规依据。1996年，国家计委、建设部联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益提供了保证。1998年8月，建设部、国家工商行政管理总局制订了《物业管理委托合同文本》，建设部制订了《业主公约示范文本》，1999年10月制订了《前期物业管理服务协议》。这些示范文本现在已经成为物业管理中规范物业管理行为、保护当事人的合法权益的规范性文件。1999年10月，为提高物业管理水平，推动物业管理市场竞争，建设部制定了《物业管理企业资质管理试行办法》。这些规范性文件有效地推动了物业管理事业的发展。据不完全统计，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员超过20万家，一些城市实施物业管理的覆盖面已达到50%以上。迄今为止，中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间，已经具备了一定的规模和形态。随着经济体制的改革发展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续发展的要求，伴随房地产商品经济发展的必然产物——物业管理要得到迫切的改变，已成为一种必然的趋势。尤其在市场经济的条件下，大多数人将成为物业的产权人和使用权人，因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业管理的关键问题。在社会分工和市场细分不断加强的总体背景下，只有针对不同的物业类型、不同的消费人群、以不同于他人的管理模式，才能树立企业自己的一面旗帜，建立自己的经营理念。

三、在厦门佰仕达物业管理有限公司的实习过程：

（一）、先对厦门佰仕达物业管理有限公司进行了解：

他成立于1999年07月12日，注册资金300万元，建设部二级物业管理资质的专业化、综合性物业管理服务公司。

企业类型：有限责任公司（自然法人投资

或控股）。佰仕达物业管理公司目前服务的有高层住宅、多层住宅、写字楼、工业

厂房、高尚别墅等多种类型的物业项目，服务宗旨是“诚信服务、用户至上”。佰

仕达同仁以“优质的服务，让用户满意”

为工作目标。

（二）、厦门佰仕达物业管理有限公司的管理模式，经营理念：

（1）对于品牌建设厦门佰仕达物业管理有限公司，就采用了以房地产经纪与代理、物业管理为主，汽车清洗、汽车美容。批发零售室内装饰材料、建筑材料为分支服务。当然在创建品牌的过程中包括了企业的市场、文化、行为营销等各个方面。通过营销，企业可以提高自己的知名度，扩大市场份额，使佰仕达物业在业主形成一种口碑效应，在不断多增

加的客户基础上从而形成自己的规模效

益。目前厦门佰仕达物业管理有限公司在厦门市区设有多个分处，比如明发园、明

发城、国际新城、海景苑等等。我这次在明发城物业服务中心实践过程中，从中学习到了很多，在经营管理方面深感启发。

在很多新兴小区中，由于入住的业主不多，公共设施还不齐全等原因造成了物业服务

中心的运作中光靠单一的服务费为生存来

源，这样往往造成了企业大多处在亏损状态。而明发城物业服务中心的做法值得借鉴。明发城同样也是在新兴小区中，克服了这样的困难。那就是作完本小区的服务工作的同时，充分利用人力资源承接企业外的维修等工作为企业创收，在最大的程度上减小了亏损。由此可以想到一些其他的做法比如做房屋中介、广告位出租、家政及其他的特约服务，这都可以成为企业的一个收入来源。当然一些不乐观的事实也摆在我们的面前，在企业多面经营的的同时，肯定会遭遇来自市场、政府各个方面的阻力，这就需要我们的管理人员展开积极的公关工作，为企业的发展营造一个宽松、稳定的空间。

（2）在针对小区的特点，厦门佰仕达采取因地制宜，建立各有特色的物管区域。①明发园项目，其购买者有大部分是为投资而来，因此使业主的房屋升值成为了关键，具体说就是空房和环境管理成了重中之中。在实习中，我看到明发园小区的有些空地上还有些建房时留下的泥沙石土，还没及时清理，小区的一些空地还没植上草皮。这可能是由于前期开发遗留的原因，也

可能

是由于管理不善的原因，但是这肯定会给业主造成不满，由此就给物业收费带来了难度。因此，我们的重点应该放在房屋的环境管理上。②城市花园项目，物业刚

刚建成，前期投入较大，硬软件健全。于

是为创优、9000认证提供了良好的条件，如果在取得成功的基础上，合理的提高服

务费，那么也会让广大的业主心服口服。

因此，城市花园创建一个全功能的优秀社

区，应该成为可能。③国际新城，业主入

住率较高，业主来自个行各业，因此怎样

和业主处好关系是一个关键的问题。那就

要求我们的物业人员以社区文化为中心，积极转变服务态度，处处为业主着想，活跃小区的氛围。对于一些经常外出的业主，我们要加大物管工作的宣传，见缝插针，避免因管理空白带来的误会。这样既丰富我们的服务体系，又树立企业品牌形象。

（3）佰仕达物业管理公司时常向好的企业学习经营理念，引进先进的管理模式。比如在区域发展上，近学深圳，远学青岛。深圳和厦门同为经济特区在经济发展、人口数量上有这很小的差异，但在人文环境、地理位置、气候条件上有着一定的相似，因此物业的生存年限、植被的生长等各个方面也大致相同，所以说在物业的管理上应该有着一定的地缘关系。因此，在地域上首先瞄准深圳，引进其先进的管理模式、经营理念，在经过可行性分析后为我所用，对我们来说还是有很大裨益的。从1981年深圳第一家物业公司的建立开始至今，深圳物业已经走过了风风雨雨的二十几年。因此在管理、经营方面很值得学习和借鉴。在庆祝深圳物管20年系列活动中，建设部副部长宋春华对深圳物管取得的成绩给予了高度评价。其次，远学青岛，青岛的物业管理的发展可谓日新月异，每年都有数个小区被评为省级、国家级示范单位，而且其物业行业从企业、政府到学校已经能够形成一个整体运作机制。完善的法规政策、健全的运作机制为青岛的物业的发展，提供了舒适的“温床”，近几年来，一些国内外知名企业相继入住青岛，足可见其水平之高。

四、浅谈如何使我国物业管理更好的发展： 通过本次的社会实践再加上网上查找资料，对城市物业管理浅谈一下自己的观点，如何才能使物业管理公司在商品经济时代做的更好，更强:

首先、要建立规范、健全的队伍，作好基础管理。

（1）规范服务人员形象，加大企业宣传力度。规范形象可以从仪表、语言、行为三个方面，仪表规范要求我们的服务人员要持证上岗，统一着装，佩带明显的标志，所使用的工具要印有企业的标识。语言形象要求服务接待人员要讲普通话，由于在公司的项目上买房的大多是外地人，所以这一点显的很重要。比如说在服务人的电话接待中要首问“佰仕达物业，可以为您做什么”语言要尽量热情委婉，包括在与业主产生矛盾的时候，“佰仕达物业”应该成为每一个员工的口头禅，这样也有利于企业的形象宣传。行为形象要求每一个岗位的职工要工作规

范，尽显专业风采。这一点对我们的保安人员显的十分重要，在小区里保安人员担任着维持公共秩序的职务，所以在工作中要尽量达到军事化的标准，例如不要出现走路吸烟、打闹的场面，以免给业主造成不良的影响。物业是一种服务行业，其行为其实就是一个服务的过程，即服务传递过程。表情愉悦的工作人员可以平息由于服务缺陷给业主带来的不满和怨言。此外，服务人员的形象也是公司服务的一个有形展示，向用户传递公司的良好形象。

（2）健全与物业有关的规范规章及各种档案保持制度。完善的规范规章可以规范员工的行为，有利于整个服务流程的再造，有利于提升企业的外部形象，其更是以后创优、9000认证的必不可少的环节。所以，对内要建立员工的岗位责任制、工作内容要求并且要确保能落实下去，内部制度的设立要无时不刻的表现出一个绝对服务者的形象——以业主为中心，辐射每一个员工的行为。在实习中，明发城的首问责任制就值得为其他的物业项目所借鉴，即每一个与业主接触的服务人员都要成为服务流程上的一个点，实现服务无缝隙。对于外部，我们要建立装修制度、房屋巡查制度、设备档案治理制度等齐全的公众制度。值得注重的是我们的每一个公众制度的建立都要依据国家的法律法规，措辞要尽可能的人性化。这样有利于建立清楚合理的服务流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一个责任事故的发生都能找出相应的责任人，并能配合相应的奖罚激励措施。

（3）充分重视业主大会和业主委员会的作用，使之成为物业与业主沟通的桥梁。全体业主是整个小区物业的所有权人，而业主大会和业主委员会则是他们的代表机构和代表，也是小区重大决策的拥有者，所以物业治理人员要充分重视其作用，处理好与他们的关系。业主委员会是业主大会的执行机构，同时也是物业企业的监督者和协助者。一些重大的物业事项（物业维修基金的使用、年度预算、物业公用部位的经营等）必须要业委会审批，否则有时物业的好的想法，可能会变成违法的行为。鉴于现今山海天和城市花园的业主委员会还不是健全，重大的事情尽可能的要经过入住业主多数的同意。此外，在日常的治理服务中，要定期或不定期的召开与业主委员会或业主代表的座谈会，以征询在平时治理中的不足和缺陷，来完善自己，同时也要把对业主的合理要求和一些个别业主的不配合现象对业主委员会给予明示，请求其协助解决，做到双方心中有数，必要时要达成书面协议。

其次、服务治理要以专业化为方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。

（1）以专业化为方向，首先要打好它的专业基础，即让大多数的员工把握丰富的专业知识和专业技能，因此企业要建立气氛活泼、富有弹性的学习型网络。比如说公司内部要定制各种及时、快捷、方便的书刊、报纸等专业的学习媒介，配置现代的信息网络（因特网、局域网等）使各个项目的先进的观点成为公司的共享信息，通过学习让广大员工的思想“站在佰仕达，跳出佰仕达”，以一个领先行业的思想和心态去做好工作中的每一件事。此外，公司还应定期或不定期的组织培训班、外出学习，非凡值得一提的是对于外出学来的东西，不能搞纯粹的“拿来主义”，一定要适时而变、因地制宜，主要要符合本公司和本小区的实际情况，偏离实际的再先进的思想方法也要忍痛割爱，否则只会浪费大量的人力、物力。在实习期间，我接触到的项目上很少有专业的书刊和书籍，因此这一点显

得非凡重要。对于专业技能，因为其是服务质量的基础，所以我们要鼓励员工提出改革技能的办法、参加国家的技能考试，对取得一定成绩的员工要给予奖赏，由此形成一个“学以为用、从用中学”的的良性循环。再次，专业化还要求明确部门结构、完善专业重组。举例来说，明发园项目（注：不同于明发城）由于人员配置少，一个人要负责几个部门的事情，所以在一些档案的治理上以致出现了些许的混乱。因此，对于部门结构要有明确的划分即办公室、服务中心、保安部、绿化保洁部、经营拓展部等，并且各部门要形成自己的责任和岗位规范且有相应的配套设施。最后，专业化重组就是要针对各个部门所使用专业的特色，展开专业知识的整合，使每一个员工具备一专多能，比如说保安、绿化、工程部门在部门明确的基础上可以做到“人人都要学、事事都能懂”，在负责人员不到位的情况下，可以处理应急情况。

（2）寓法制化于其中，就是要求公司的每一个行为都要与法律政策有直接或间接的联系，这也是我们在工作中始终都能占据主动地位的要害，尤其在处理不可协调的纠纷中其作用更是可见一般。物业企业每时每刻要有法律自我保护意识，即在每一个潜在的法律纠纷中我们要有作为。举例说在明发园，笔者看到一些复式的楼层的楼梯都是毛坯的而且比较狭窄，假如在业主看房或是验收时，就存在了一个潜在的跌伤危险，而我们的物业没有给予任何的警告，这就是我们的不作为，一旦发生事故我们就要承担责任。假如我们给予醒目的警告，那我们只可能不承担责任或是承担连带责任。同样的情况比如在我们的清洁员刚刚弄完的湿地上、冬季结冰的小区路上等等，我们都应该对潜在的事故有作为。所以法律上的自我保护意识应该被我们的每一个员工牢记在心，以避免不必要的麻烦。

五、实践感想：

首先、感谢厦门佰仕达物业管理有限公司给了我这次实习的机会，让我重新认识到了不同行业不同的管理模式和经营理念。从中学到了如何才能更好的使自己与别人相处。在短暂的实习过程中，我深深的感受到仅仅只学习自己所学专业的知识是远远不够的。要想在激烈的社会竞争中更好的与别人竞争，就得拓宽自己的视野，了解不同行业的行情。使自己做到胸中有沟壑，一目了然。在今后的学习中，充分利用课余时间多多学习各种书籍，丰富自己。

第二篇：现代企业人本管理理念和模式探究

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现代企业人本管理理念和模式探究

作者：冯爱芳

来源：《沿海企业与科技》2005年第03期

[摘要]企业管理从强调以物的管理转向重视对人的开发，是管理领域一次变革和创新。知识经济所倡导的管理模式，称之为“人本管理”模式。人本管理，是对传统企业管理模式和理念的变革和创新，反应了知识经济的本质和要求。

[关键词]人本管理；企业管理；理念；模式

[中图分类号]F272．92

[文献标识码]A

第三篇：第一章物业管理服务理念和目标

第一章物业管理服务理念和目标

1.1项目情况

本项目位于仪陇县新政镇宏德大道27号

本建筑区规划设计的物业类型为：多层住宅、高层住宅和商业物业。

本建筑区划总净用地面积：42522.00平方米，总建筑面积：10500平方米，其中多层住宅建筑总面积为60620.00平方米，商业建筑面积为6200平方米，高层面积为2900平方米，物业管理用房 280平方米。

本建筑区划总人数956户。

本建筑区的建筑密度为31.2%，综合容积率2.25，绿地率为32%。本建筑区规划建设机动车停车位400个，非机动车位800个.。

1.2物业管理服务理念

坚持因地制宜、科学管养的方针、编制科学的物业维护养护计划并合理组织实施，力求达到如下目的：延长物业的物质寿命，满足业主的正常使用功能；延长物业的经济使用寿命，达到保值增值的效果；降低服务成本支出，减轻业主经济负担。

1、技术力量配备。在交接验收阶段，我们将从公司总部抽调多名包括土建、机电、智能化等专业的公告设备设施维护师充实到翰林商城服务中心，以满足物业维护的需要。同时，加强维护技工的培训工作。通过开展长期连续的专项培训，促使维修技工不断提高维修工作技能，熟练掌握共用部位、共用设施设备维修养护的内容、周期及质量标准等；

2、制度保证。我们将结合实际情况编制《公用设备设施维护服务规定》、设施设备维修养护工作流程》等文件，作为物业维修养护的制度保证；

3、建立完善共用部位、共用设备设施的维修档案。我们将对物业的共用部位、共用设施设备进行统一编号，建立相应的档案卡片和台账（包括登记台账。分户台账、分类汇总台账），并通过输入电脑、利用现代化的服务手段进行登记、查询和控制，全面掌握共用部位、共用设施设备的使用（运行）状况，为物业的维修养护提供科学的参考；

4、严格按照我们在实践中总结出来的九字诀，即“看、听、闻、摸、查、测、试、比记”进行操作，确保物业维修养护的实施效果；

5、定期开展物业共用部位、共用设施设备完好率的统计工作，以此作为物业维修养护的工作导向.。

6、商业住宅分类服务，合理回避安全及消防隐患

我们强调“外紧内松、预防为主”的原则，力争将有不良动机的嫌疑人挡在小区外边，不给其可乘之机；力争通过秩序维护员的严密监控及巡逻，震慑不发分子不敢作案；与周边小区联防联治，发挥治安的规模优势。

加强对秩序员相关技能的培训，努力培养他们的服务意识。在商业楼和住宅楼分设秩序维护员，进行秩序维护等秩序维护员职能。

1.3御景江山物业管理总体目标

1.3.1针对御景江山的地理特点、建筑情况，进行业主群体分析，结合多年的物业管理经验我们将御景江山的社区环境、安全保障，文化氛围、服务内涵等方面不断创新。

1.3.2在御景江山的物业管理中，我们将秉承“服务为主，报效社会”的理念，坚持高品质服务，低价位收费“，在充分保证高质量服务的同时，重视科学规划化的物业管理，利用先进的技术手段和服务手段进行节能降耗，真正做到”为业主节约每一分，让业主满意多一分”。我们承诺：遵照物业管理法规及行业惯例，我们坚持财务公开透明的原则。

1.3.3针对御景江山这样的楼盘和业主群体，我们将致力于服务效能的提升和不断完善，营造出“亲和、自然、环保、时尚的人文环境”，按照环境服务标准及职业安全卫生标准，建立文件化的环境服务体系和职业安全卫生体系，切实做到“有效保护环境，合理利用资源”。

1.3物业管理目标

物业服务标准：按照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中的“二级”服务标准执行

（一)基本要求

1.服务被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2.承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3.管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书.。

4.有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5.管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6.公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定服务和代办服务的，公式服

务项目及收费标准。

7.根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费标准。

8.按有关规定和合同约定公布物业服务费用。

9.按合同约定规范使用逐房专项维修资金。

10.每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。

（二）房屋管理

1.对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2.根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用情况，需要维修，属于小修范围的，及时主治修复；属于大中范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3.每三日巡查一次小区逐房单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4.按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）的要求，建立完善的住宅装修管理制度。装修前，依规定审核业主的装修方案，告知装修人有关装修装饰的禁止行为和注意事项。每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观，危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5.对违反规划私搭乱建和擅自改造房屋用途的行为及时劝阻并告知业主委员会和有关主管部门。

6.小区业主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门），户有明显标志。

（三）共用设施设备维修养护

1.对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）

2.建立共用设备档案（设备台账），设备设施的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3.设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规范及保养规范；设施设备运行正常。

4.对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，想业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或则更新改造。

5.载人电梯24小时正常运行。

6.消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7.设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏、和鼠害现象。

8.小区主要道路及停车场交通标志齐全。

9.路灯、楼道灯完好率不低于90%。

10.容易危机人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设施故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

1.小区主出入口24小时值勤。

2.对重点区域、重点部位每2小时至少巡查一次。

3.对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

4.对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。

5.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

1安幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运一次。

2小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次，半月拖洗一次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁一次；路灯、楼道灯每季度清洁一次。及时清除区内主要道路积水、积雪。

3区内公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每季度检查一次，并视查情况及时清掏；化粪池每两个月检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏。

4二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

5根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）绿化养护管理

1有专业人员实施绿化养护管理。

2对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3定期清除绿地杂草、杂物。

4适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝防冻。

5适时喷洒药物，预防病虫害。

第四篇：物业管理调查报告

物业管理调查报告

公司即将成立物业管理部门，各项工作也在紧张的筹备当中，为了解娄底市区物业管理的整体情况，分析现状，学习借鉴先进经验，为此，我部门对市区部分物业公司进行了调研，现将调研情况报告如下：

一、调查内容

本次调查内容包括：物业公司管理现状、收费服务标准。

二、调查地点

长青商业街、春园步行街、万豪物业管理公司、电力科技园。

三、具体内容

1、长青商业街

1.1 组织架构：总经理，下设有客服部、安保保洁部、行政人事部、工程部、企划部、财务部。1.2 物业管理收费：

1.2.1 商铺：22元/平，包含水电费、空调使用费。

1.2.2 电费1.2元/度，每月到管理处充钱，水费按实际使用度数交付。

1.2.3 保洁是自行负责管理，没有外包。1.2.4 另有公摊水电费用。

2、万豪物业管理公司

2.1 组织架构：总经理，下设有行政部、招商部、安管部、策划部、工程部、财务部。2.2 商铺：25元/平，写字楼：3.5元/平，包含水电费、空调使用费。

2.3 保洁是自行负责管理，没有外包。

3、春园步行街

3.1 组织架构：总经理、副总经理，下设有客服部、保安部（成立了警务室）、推广部、财务部、行政部、保洁部、工程部。

3.2 物业管理收费：

3.2.1 一楼商铺:3.8元/平，二楼以上商铺：2元/平，写字楼：2元/平。包含内容有公用部位和公用设施、清洁卫生、绿化养护、秩序维护。

3.3 停车收费：

3.3.1 小车：3元/小时或8元/次或300元/月。

3.3.2 大车：4元/小时或12元/次或500元/月。

3.3.3 超大型大车：5元/小时或15元/次或700元/月。

3.3.4 摩托车：1元/小时或40元/月。

3.4 二次供电加价：6%，二次供水加价：8%加二次供水加压电费。

3.5 电费是每月到管理处充钱，水费按实际使用交付。另有公摊水电费。

3.6 保洁是自行管理，没有外包。

4、电力科技园

4.1 物业管理收费： 4.1.1 高层：1.25元/月/平，商业物业：1.8元/月/平，自有车位：30元/月/平，租用公共车位：180元/月/平（含60元车辆停放服务费）。

4.1.2 车辆停放收费：

1.临时停车场月停放：5元/1小时以上/辆（超过24小时按

○标准累计）。

2.临时停车场夜停放：10元/夜（24小时后）/辆。

○3.摩托车停车场收费：20元/月，电动车停车场收费：30元/

○月（含充电费用）。

4.2 装修管理收费：

1.90—144平方米：120元/户，○2.144 4.2.1装修管理服务费：○平方米以上：180元/户。

4.2.2 装修垃圾清运费：2元/平。

1.业主：2.施工单位： 4.2.3 装修保证金：○1000元（协议约定），○1000元（协议约定）。

4.2.4 装修资料：装修申报表、装修许可证（一套）：12元。

4.2.5 装修工人出入证：工本费5元/张，押金20元/张（装修完工后退还）。

4.2.6 装修垃圾清运费：50元/平。4.3 保洁自行负责管理，没有外包。

第五篇：物业管理调查报告

物业管理调查报告

调查对象：延吉市源泉小区

调查人员：王红

调查目的：

指导教师：李昌南（教授）

周阳

1、源泉小区物业管理现状

调查提纲：

通过对源泉小区的住户和居民进行询问和走访调查，源泉小区目前的物业管理公司为金桥物业管理公司，该公司的法人为刘源，该物业管理公司在管理小区的过程当中存在着很多的漏洞和不足，例如对小区安全管理方面没有尽到自己应有的责任，卫生服务也相对差，各种的便民服务也难以让人满意，基础设施维护不到位，对居民的要求和提出的问题不能及时正确的解决，通过分析，造成这些现象的原因也是多方面的，其中有一部分为外部原因，但是大部分还是与物业公司的经营管理本身有关。通过与该物业公司管理人员的交谈，同样也了解到在物业管理工作中他们所遇到的难题，也了解到一部分他们公司的发展现状和水平。通过对双方材料的研究和整理，我们小组成员对该小区所存在的问题提出了我们自己的几点可行性建议。希望能够对小区今后的管理工作有指导和借鉴意义。

调查过程及内容：

2012年12月5日星期三上午八点我小组成员前往延吉市源泉小区进行研究调查，在达到小区门口后，我们就发现一个特别令人匪夷所思的事情，该小区的出入口前居然没有设置电动门等任何出入管制设施，而且另我们更为吃惊的是，当我们进入小区的时候，竟然没有任何物业管理人员前来询问我们的身份及目的，那就更别谈要求我们填写出入人等信息登记表等必要的程序了，我们可谓是不费吹灰之力就轻松的成功‘混入’该小区，我们首先绕小区走了一圈，之后我们就发现了一个问题，该小区没有任何的休闲娱乐场所和设施，而且该小区的楼层和角落处的垃圾不时的映入眼帘，此时，该小区‘脏 乱 差’的印象已经在心中形成。后来发现该小区还存在乱停车、乱放自行车的现象，后来发现小区内部不时的有人员在流动，于是我们采取了现场随机调查询问的方式，向12名小区住户询问了他们对该小区的不满意之处及他们理想中该小区的模样。之后我们对小区用户描述的问题和现象进行了实地的勘察，发现确实存在着诸如楼道的墙壁陈旧、甚至脱落等现象，由于不便进入小区用户的住房内，所以有些问题未能进行实地的勘察，此乃无力之举。后来我们找到了该小区的物业管理处，向物业管理人员介绍了我们的身份和来意，并就以上调查和总结的问题与该物业管理人员进行了详细的交谈，经过分析和交流，该小区物业管理人员承认在物业管理工作中确实存在着不足和应当改进之处，但是也向我们耐心的介绍了其中有些问题并不属于他们职责范围之内，也向我们口述了在物业管理过程中遇到的问题和难题，我们分别对上述问题一一进行了讨论，得出了令人比较满意的结果。交谈之后，双方都很愉悦，在向对方道别后，我们返回学校对调查的记录和笔记进行了整理，大概内容分类如下：

1、该小区存在的主要问题

2、这些问题存在的主要原因

3、如何正确处理这些问题

主要问题：

经过现场调查和住户的反映，总结出以下问题：

1）部分楼梯间墙壁陈旧，应该进行粉刷

2）小区没有保安人员，给小区安全管理带来隐患

3）小区内停车秩序混乱，应加强管理

4）常有人到小区散发广告，住户反映，也存在不安全因素

5）小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），环境脏乱，建议加强管理

6）小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理

7）小区随处可见垃圾，卫生服务需要加强

问题主要原因：

1）该小区的楼房已经有一定的楼龄，出现此现象是合理之情。

2）该小区没有保安人员是因为物业管理费中无此项目。

3）小区停车秩序混乱是因为没有专门的停车位，也没有负责车辆管理的专职人

员

4）常有闲杂人等到小区散发广告是因为该小区入口没有电动门等限制措施，也

没有做好相应的出入人员登记表。

5）环境脏乱，积水较多是滋生蚊虫较多的原因，住户居民把不吃的食物到处乱

丢，引起食源，是造成有老鼠的原因

6）小区经常出现丢自行车现象，一方面是因为对进入小区的人员没有进行很好的监管，另一方面原因是因为该小区没有一个专门停放自行车的自行车棚，自行车乱放，给小偷以可乘之机。

7）造成垃圾乱丢的现象是因为一方面该小区的卫生服务本来就不到位，造成破

窗理论的上演，另一方面该小区没有张贴注意环境卫生等宣传标语，使人们不注意，最主要原因是因为该小区的垃圾箱太少，而且分布不合理。

合理化建议：

1）可以和业主一起商量，在各位业主集体同意的情况下，向每位业主收取一定

费用后联系建筑公司尽快施工。

2）可以和各位业主商量，在征得各位业主同意的情况下，向每位业主增加收取

保安人员的物业管理费用。

3）可以建立小区车辆管理制度，对小区有车的业主进行档案登记，对每个车辆

固定车位，并安排专职人员负责。

4）小区入口设置电动门，对进出人等进行人员登记。

5）通知小区业主把各种废弃食物集中放在统一的一个位置，安排专门人员及时

进行处理。必要时可以放置驱蚊和防鼠药物。

6）在小区的合理位置开辟一个场所，建设一个自行车棚，这样就可以避免乱放，也可以减少丢自行车现象。

7）安排保洁员要及时清理角落和小区垃圾，在明显位置张贴保护环境的公益性

标语，并在人员活动多的地方多设置垃圾桶数量。