物业管理师基础知识制度第五节物业服务企业

第一篇：物业管理师基础知识制度第五节物业服务企业

第五节物业服务企业

第二章物业管理服务

大纲要求：

物业服务企业的义务；

物业服务企业的责任；

物业服务企业的风险防控。

知识点一：物业服务企业的义务（轮换考点）

《条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”

但物业服务合同约定物业服务企业的义务是多方面的，其中一些服务义务仅靠物业服务企业单方面的行为就可以完成，还有一些服务义务较为复杂，仅靠物业服务企业单方面的行为难以完成，需要业主以及主管部门共同发挥作用，其中主要包括物业服务企业维护物业管理区域秩序和协助安全防范的义务。

（一）物业管理区域公共秩序的维护义务

（二）物业管理区域安全防范的协助义务

（一）物业管理区域公共秩序的维护义务

1．业主违反物业管理区域公共秩序的主要表现

物业管理区域的公共秩序，需要全体业主共同遵守才能得到良好的维护。在物业管理区域内，存在个别业主缺乏法制观念，道德意识淡薄，为个人利益违反物业管理秩序，损害其他业主合法权益的现象。

常见业主违反物业管理区域公共秩序的行为主要包括

(1)侵占共有部位或者公共场地，私搭乱建，影响居住环境；

(2)违规装修，拆改房屋主体结构和共有设备设施，造成共同财产损害和安全隐患；

(3)违规安装附属设施设备，侵犯相关业主正当权益；

(4)违反规定饲养宠物，影响相邻业主生活和小区的整体环境；

常见业主违反物业管理区域公共秩序的行为主要包括

(5)开展经营活动导致环境污染、噪音超标，影响相邻业主生活与经营活动；

(6)违规使用房屋、阳台导致静荷载超标，影响相邻业主造成安全隐患；

(7)利用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险物品，给相邻业主造成安全隐患；

常见业主违反物业管理区域公共秩序的行为主要包括

(8)占用房屋共用露台、门厅或公共通道，影响他人使用和通行；

(9)阻挠、妨碍或者拒绝配合物业服务企业实施正常的房屋维修养护活动，侵害相关业主正当权益；

(10)其他违反管理规约及物业管理区域规章制度，妨害公共秩序的行为。

2．维护物业管理区域公共秩序的主要方式

为维护物业管理活动的正常秩序，《条例》规定，对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业服务企业应当履行如下义务：

(1)告知义务。业主对在物业管理区域内应当遵守哪些制度、如何进行各项活动享有知情权。

(2)制止义务。对已经发生的业主违规行为，物业服务企业必须履行管理职责，通过劝告、批评教育等方式制止业主的违规行为。

值得注意的是，《条例》只是为物业服务企业设定了制止义务，并没有赋予物业服务企业行政执法权。

物业服务企业行使制止义务不应当超过必要的限度。

(3)报告义务。对于一些轻微的违法违规行为，在业主和使用人配合下，物业服务企业可能有能力制止，对于另一些违法违规行为，物业服务企业可能由于缺乏必要的依据和职权而无法制止。在这种情况下，物业服务企业应当做的是，及时向有关主管部门报告。

为了及时处理违法违规行为，防止有关行政主管部门的不作为，《条例》强调，有关主管部门接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或

者处理。如果接到物业服务企业报告之后，相关主管部门没有采取相应措施，属于行政不作为，应当承当相应的法律责任。

例如，物业服务企业发现某业主在装修房屋过程中有擅自改变房屋主体结构的行为，劝阻无效后，应当向当地主管房屋装修的政府部门报告。如果主管部门不依法履行监督管理职责，应当按照《条例》以及其他法律法规承担行政责任甚至刑事责任。

3．业主违反物业管理公共秩序的法律责任

物业服务企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违反公共秩序并给其他业主造成损害后果的业主，业主大会和业主委员会可以依照《民法通则》、《物权法》等法律规定和管理规约的约定，追究违规业主的侵权责任，物业服务企业可以依据《合同法》、《物权法》和物业服务合同的约定，追究违规业主的违约责任。

《民法通则》对于侵害相邻权的法律责任，作出以下明确规定：(1)不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理供水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。(2)损坏国家、集体财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人应当赔偿损失。

《物权法》规定：(1)业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

(2)业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。(3)不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全；不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

《合同法》规定：(1)当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。(2)业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

《住宅室内装饰装修管理办法》规定：(1)因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。(2)装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。(3)装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

（二）物业管理区域安全防范的协助义务

1．物业服务企业在安全事故中的义务

《条例》四十七条第一款规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”

物业服务企业在安全防范工作中的地位，是协助相关主管部门做好安全防范工作，而不是对物业管理区域内的安全防范工作全面负责。

在发生安全事故时，《条例》要求物业服务企业履行三项义务：

(1)采取应急措施以避免损失扩大。例如，发生火灾时，物业服务企业应当及时拉断电源，快速启动消防设施并全力灭火；发生刑事案件时，物业服务企业应当及时保护现场，积极配合公安机关抓捕嫌犯。

在发生安全事故时，《条例》要求物业服务企业履行三项义务：

(2)及时向有关行政管理部门报告事故。例如，发生火灾向消防部门报告；燃气爆炸向市政部门报告；刑事案件向公安部门报告；工程事故向建设部门报告；电梯事故向质检部门报告等。

(3)协助做好救助工作。协助抢救受害人员和财产，协助作好事故善后工作。

2．物业保安人员的职责

物业保安人员的主要职责，是维护物业管理区域内的公共秩序，为业主提供良好的生活环境。

物业保安人员执行任务时，应当按照《保安服务管理条例》的规定，着保安员服装、佩戴全国统一的保安服务标志。

2009年10月，国务院颁布《保安服务管理条例》，将“物业服务企业招用人员在物业管理区域内开展的门卫、巡逻、秩序维护等服务”纳入《保安服务管理条例》的调整范围。

因此，物业服务企业在招用保安员和从事保安服务时，应当遵守2010年1月1日实施《保安服务管理条例》的有关规定，接受公安机关的指导、监督和管理。

《条例》第四十七条第二款规定：“物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”

知识点二：物业服务企业的责任

《条例》第三十六条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

根据《合同法》的规定，物业服务企业根本不履行合同义务和不完全履行合同义务的，均需承担违约责任。

物业服务企业在物业管理活动中的权利、义务和责任，除了按照《条例》和其他法律法规的规定外，还依据物业服务合同的约定。

如果物业服务企业完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定，即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害，物业服务企业也不应承担法律责任。

值得注意的是，物业服务企业未能履行物业服务合同中的约定，导致业主人身、财产受到损害的，“依法”承担的是“相应”的法律责任。

所谓“依法”，主要是指依照《民法通则》、《合同法》、《刑法》以及《条例》等法律、法规的规定。

所谓“相应”，有两层含义：

一是根据不同的情况，承担不同类型的责任。例如，构成违约或者侵权的，承担违约或者侵权责任；违反行政管理秩序的，承担行政责任；构成犯罪的，承担刑事责任。

二是根据物业服务合同的不同约定，承担不同的责任。违约责任是物业服务合同的主要内容之一，物业服务企业不履行物业服务合同义务的，应当按照合同约定承担赔偿责任。

知识点三：物业服务企业的风险防控

防控物业管理活动中的法律风险，物业服务企业可以从以下几个方面人手：

（一）增强风险意识

（二）认清权利边界

（三）加强合同管理

（四）依法维护权利

（五）自觉履行义务

单选例题

1.《条例》规定对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，下列（）不是物业服务企业应履行的义务。

a．告知义务

b．制止义务

c．报告义务

d．强制执行义务

答案：d

多选例题

2.在发生安全事故时，要求物业服务企业履行的义务包括（）。a．采取应急措施以避免损失扩大

b．立即通知业主委员会

c．及时向有关行政管理部门报告事故

d．做好赔偿工作

e．协助做好救助工作

答案：ace

第二篇：物业服务企业

 复习、总结《物业服务企业》内容，下次课重点检查。以下是复习提纲 1 物业服务企业的概念和特征。物业服务企业的类型。物业服务企业的常见模式。物业服务企业的工商注册登记。物业服务企业章程的内容。物业服务各登记资质应具备的条件。资质等级的功能。物业服务企业的资质管理部门。新设立的物业服务企业资质等级规定及在申报资质时需提交的资料。10 物业服务企业的组织形式的特点（直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制）。物业服务企业组织形式的优缺点。物业服务企业组织机构的设置的影响因素及其具体体现。物业服务企业职能机构及其职责。

重点学习的法规：《物业服务企业资质管理办法》

部分复习要点总结

8物业服务企业的资质管理部门

国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

9新设立的物业服务企业资质等级规定及在申报资质时需提供的资料

10物业服务企业的组织形式的特点

11物业服务企业组织形式的优缺点

12物业服务企业组织机构的设置的影响因素及其具体体现

第三篇：物业服务企业

物业服务企业

资质动态考核及信用评价申报表

XXXXX物业管理有限公司

2014.X.X

目 录

1.考核及信用评价申报表

2.营业执照正、副本复印件

3.资质证书正、副本复印件

4.机构代码正、副本复印件

5.物业服务合同复印件

6.荣誉证书复印件

7.物业服务承接查验协议复印件

8.收费标准登记备案复印件

9.服务质量满意度调查表

10.整改情况

11.业主投拆和责任事故处理情况

12.2013总结

13.锦绣苑住宅区管理制度

14.专业技术人员资格证

15.上物业管理人员资格证

16.账务报表

17.资质动态考核信用评价评分表

XX年工作总结

五台县中信物业管理有限公司在XX，在上级领导正确指导下，各有关部门的团结协作配合下，经全体职工的共同努力下，圆满地完成了全年的各项服务工作，主要表现在以下几个方面。

1、全年保安全工作不分白天昼夜，坚守工作岗位，紧抓防范措施，全小区未发生重大安全事故，保证了小区居民平安、稳定、详和的度过了春夏秋冬。

2、响应县委、县政府号召，积极开展创卫工作，将小区24幢楼的共用楼道全部粉刷一新加强了小区路灯的配置，广告牌的设立全部更新做到整齐、整洁、得到五台县文明建设指导委员会的好评，并授于“文明卫生：小区称号。

3、环卫保洁按照统一布置，结合各自的区域，坚持常抓不懈，并更换了全部装运的垃圾箱，使小区卫生环境得到加强，常年清洁不留死角，得到小区住户的一致好评。

4、小区绿化、美化成绩突出，面积达到绿化标准的基础上，着重进行苗坪培植，种植更新，花草管护，灌木修剪，并购买了新式机器设备对草坪进行统一浇水，割草、对树木灌木长期修剪管护，达到整齐、整洁受到上级领导和业主的一致好评。

5、管理人员为住户方便着想，长年不分上下班节假日，坚持上班有专人负责，下班随叫随到，热情为住户解决供电、供水修理故障。

1）全年共计为小区修理更换通道、楼道共用照明灯400多次。

2）下班后充电多次

3）及时处理水管堵漏，下水道堵塞多次。

4）为协作单位收水费、电费、采暖费不计其数，5）节假日增设彩灯，悬挂彩旗，为小区节日增添气氛。

6、物业公司经过对小区住户填报服务表，其满意度达68%，基本满意达24%，不满意8%。

7、为小区配套煤气管道、电视光缆、电脑联网督促其协作单位，保证小区用户满意。

XXX年已过去，在新的一年里全体物业职工以饱满的热情服务的良好，住户的方便为服务宗旨，配合上级更好的把小区建成文明卫生小区，使住户的满意度更高。

第四篇：注册物业管理师（范文模版）

注册物业管理师

考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试内通过全部科目;免试部分科目的人员必须在一个考试内通过应试科目。

一、物业管理师制度暂行规定(国人部发[2005]95号)

第九条 凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，恪守职业道德，并具备下列条件之一的，可以申请参加物业管理师资格考试：

（一）取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历，工作满10年，其中从事物业管理工作满8年。

（二）取得经济学、管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作满4年。

（三）取得经济学、管理科学与工程或土建类大学本科学历，工作满4年，其中从事物业管理工作满3年。

（四）取得经济学、管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事物业管理工作满2年。

（五）取得经济学、管理科学与工程或土建类硕士学位，从事物业管理工作满2年。

（六）取得经济学、管理科学与工程或土建类博士学位，从事物业管理工作满1年。

（七）取得其他专业相应学历、学位的，工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年。

考试日期为每年第三季度

考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试内通过全部科目；免试部分科目的人员必须在一个考试内通过应试科目。资格考试分4个半天进行。《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》、《物业管理综合能力》3个科目的考试均为2．5小时，《物业管理实务》科目考试时间为3个小时编辑本段考试题型《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》试题的题型分为单项选择题、多项选择题；《物业管理实务》和《物业管理综合能力》试题的题型分为单项选择题、多项选择题和综合（案例）分析题。

2.2004年中央广播电视大学出版社出版图书

书名:物业管理师

图书编号:755310

图书《物业管理师》出版社:中央广播电视大学出版社定价:20.0ISBN:730402592

3.注册物业管理师

注册物业管理师是指经过住房和城乡建设部举办的全国统一考试，获得《中华人民共和国物业管理师》证书后再经过人力资源和社会保障部进行注册，获得《中华人民共和国物业管理师》注册证，注册证有效期3年.基础考试每人每科75元，专业考试每人每科80元。具体费用标准要查看物价局、财政

第五篇：物业管理师试题

物业管理师理论知识模拟试题(单选一)

1.在前期工作阶段，房地产开发商需要获得房地产开发必备的“五证”中，除()之外的其他四证。

A.国有土地使用权证

B.商品房销售许可证或商品房预售许可证

C.建筑工程规划许可证

D.建设用地规划许可证

2.()是在业主业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

A.物业管理早期介入

B.前期物业管理

C.日常物业管理

D.后期物业管理

3.物业可行性研究，是指物业管理企业在()，拟定物业管理方案时，从政策、技术和经济上进行全面的分析。

A.作出投标决策前

B.立项前

C.接管理物业后

D.与业主发生矛盾时

4.()是项目决策的基础，是分析项目在技术、财务、经济上的或行性以作出决策的关键步骤。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目评论与决策

5.物业再开发利用的条件是()。

A.业主的愿望

B.物业本身的条件

C.物业管理的运作能力

D.房地产行政管理部门的意见

6.《城市绿化规划建设指标的规定》中，要求新建居住区纪地占居住区总用地比率不低于()。

A.20%

B.30%

C.15%

D.35%

7.()是物业管理最基本的内部管理制度。

A.企业综合管理制度

B.员工管理制度

C.部门职责和职责

D.操作规程

8.()是指用于物业界定管理参与者权利与义务，规范实施物业管理过程中各方当事人的行为，协调各方主体间关系的规定。

A.物业管理企业内部管理制度

B.业主内部管理制度

C.物业管理的公共管理制度

D.业主公约

9.下列说法错误的是()。

A.物业管理规章制度建设是一项十分重要的基础性工作

B.物业管理规章制度的制造、执行、检查等都必须规范。

C.物业管理规章制度要稳定性，一经制定就不能修改

D.物业管理要重视规章制度的执行环节

10.投资机会研究，主要是分析()的可能性。

A.投资范围

B.投资方向

C.投资对象

D.投资效益