物业管理师资格考试实施办法

第一篇：物业管理师资格考试实施办法

物业管理师资格考试实施办法

第一条人事部、建设部共同成立物业管理师资格考试办公室（以下简称考试办公室，设在建设部），负责考试相关政策的研究及管理工作。具体考务工作委托人事部考试中心负责。各省、自治区、直辖市的考试工作由当地人事行政部门会同房地产主管部门组织实施，并协商确定具体职责分工。

第二条物业管理师资格考试科目为《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业管理综合能力》和《物业经营管理》。

第三条资格考试分4个半天进行。《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》、《物业管理综合能力》3个科目的考试均为2．5小时，《物业管理实务》科目考试时间为3个小时。

第四条符合《物业管理师制度暂行规定》（以下简称《暂行规定》）有关报名条件的人员，均可报名参加物业管理师资格考试。

第五条符合《暂行规定》有关报名条件，并于2004年12月31日前，评聘工程类或经济类高级专业技术职务，且从事物业管理工作满10年的人员，可免试《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》2个科目，只参加《物业管理实务》、《物业管理综合能力》2个科目的考试。

第六条考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过全部科目；免试部分科目的人员必须在一个考试年度内通过应试科目。

第七条参加考试由本人提出申请，携带所在单位出具的有关证明及相关材料到当地考试管理机构报名。考试管理机构按规定的程序和报名条件审查合格后，发给准考证。参加考试人员凭准考证在指定的时间、地点参加考试。

国务院各部门所属单位和中央管理企业的专业管理人员按属地原则报名参加考试。

第八条考试日期为每年第三季度。考点原则上设在省会城市和直辖市的大、中专院校或高考定点学校，如确需在其他城市设置，须经建设部和人事部批准。

第九条物业管理师资格考试及有关项目的收费标准，须经当地价格行政部门批准，并公布于众，接受群众监督。

第十条坚持考试与培训分开的原则。凡参与考试工作（包括命、审题与组织管理）的人员，不得参加考试和举办与考试内容有关的培训工作。应考人员参加相关培训坚持自愿的原则。第十一条考试考务工作应严格执行考试工作的有关规章制度，切实做好试卷命制、印刷、发送过程中的保密工作，严格遵守保密制度，严防泄密。

第十二条考试工作人员应严格遵守考试工作纪律，认真执行考试回避制度。对违反考试纪律和有关规定行为的，按照《专业技术人员资格考试违纪违规行为处理规定》（人事部令第3号）处理。

第二篇：物业管理师资格考试考前培训班-李敏

关于举办“物业管理师资格考试考前培训班”的通知

根据人社部、住建部《关于印发〈物业管理师制度暂行规定〉、〈物业管理师资格考试实施办法〉（国人部发[2005]95号）精神和财政部、发改委关于物业管理师考试收费和收费标准的文件精神(财综[2009]7号、发改价格[2009]767号)，物业管理师资格考试工作将于每年的9月份进行。经研究决定，青岛怿诚企业管理咨询有限公司将于近期在青岛举办物业管理师资格考试考前培训班，届时组织持有“物业管理师师资培训合格证”的教师进行授课和考前辅导。现将有关事项通知如下：

一、证书介绍

考试合格后，由住房和城乡建设部与人力资源和社会保障部委托省、自治区、直辖市人民政府人事行政部门颁发人力资源和社会保障部统一印制，住房和城乡建设部和人力资源和社会保障部共同用印的《资格证书》。该证书纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划，属中级职称，在全国范围内有效。

二、考试制度

全国统一大纲、统一命题，原则上每年举行一次。

报名条件：

凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，恪守职业道德，并具备下列条件之一的，可以申请参加物业管理师资格考试：（详见国人部发[2005]95号）

（一）经济学、管理科学与工程或土建类专业

1、中专学历，工作满10年，其中从事物业管理工作满8年。

2、大专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作满4年。

3、本科学历，工作满4年，其中从事物业管理工作满3年。

4、双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事物业管理工作满2年。

5、硕士学位，从事物业管理工作满2年。

6、博士学位，从事物业管理工作满1年。

（二）取得其他专业相应学历学位的，工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年。

注：学历须是教育部认可的学历（全日制毕业生、自学考试毕业生、成人高等教育毕业生、函授或电大、远程教育毕业生等）

三、培训内容《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业管理综合能力》《物业经营管理》共计四门课程。

四、培训时间和地点

2012年4月22日胶南（每周日上课，共12天，具体见课程表）

2012年5月6日青岛（每周日上课，共12天，具体见课程表）

五、培训内容及方式

针对资格考试的科目重点进行培训，由取得“物业管理师师资培训合格证”的教师进行有针对性的考前辅导和答疑讲解。

六、培训费用

培训费：2360元人（含培训费、教材费、习题费、资料费。）

备注：请学员携带本人1寸免冠照片1张及身份证复印件1张前来学习。

七、报名方式

联系电话：0532-***0报名传真：0532-83978034联 系 人：李 敏***

E-mail：yichengpeixun@163.com

联系地址：青岛胶南市珠海东路136号瑞麟商务广场创业大厦1003室

全国城建培训中心

青岛怿诚企业管理咨询有限公司

第三篇：物业管理师资格考试报考业务工作证明

附件：

物业管理师资格考试报考业务工作证明

我单位同志从事物业管理工作已满（大写）年，同意报名参加物业管理师资格考试。

特此证明。

（单位盖章）

年月日

第四篇：2014全国物业管理师资格考试报考条件

附件1

2014全国物业管理师资格考试报考条件

（一）凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，恪守职业道德，并具备下列条件之一的，可以申请参加物业管理师资格考试：

1、取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历，工作满10年（截止至2014年12月31日，下同），其中从事物业管理工作满8年。

2、取得经济学、管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作满4年。

3、取得经济学、管理科学与工程或土建类大学本科学历，工作满4年，其中从事物业管理工作满3年。

4、取得经济学、管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事物业管理工作满2年。

5、取得经济学、管理科学与工程或土建类硕士学位，从事物业管理工作满2年。

6、取得经济学、管理科学与工程或土建类博士学位，从事物业管理工作满1年。

7、取得其他专业相应学历、学位，工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年。

（二）部分科目免试条件

符合上述有关报考条件，并于2004年12月31日前，评聘工程类或经济类高级专业技术职务，且从事物业管理工作满10年的人员，可免试《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》2个科目，只参加《物业管理实务》、《物业管理综合能力》2个科目的考试。

上述报考条件中有关学历的要求是指经国家教育行政主管部门承认的正规学历或学位。专业技术职务指人事行政主管部门用印的专业技术任职资格，从事相关专业工作年限的计算截止日期为2014年12月31日。

符合考试报名条件的香港、澳门居民，可以申请参加物业管理师资格考试。申请人在报名时应提交本人身份证、国务院教育行政部门认可的相应专业学历或者学位证书、从事工作及物业管理相关实践年限证明。

第五篇：物业管理师习题

2014年物业管理理论与实务练习题

一、单选题

1.入住的实质是（）交付物业的过程。A.建设单位向业主 B.物业服务企业向业主 C.施工单位向建设单位 D.施工单位向业主

2.下列物业类型和规模的组合中，符合一级物业服务企业资质对管理类型和规模的要求的是（A.高层80万㎡，多层50万㎡ B.高层80万㎡，高层50万㎡

C.高层100万㎡，多层200万㎡，写字楼50万㎡，别墅20万㎡ D.多层50万㎡，高层30万㎡，别墅5万㎡，写字楼2万㎡

3.下列各项目，必须通过招标投标方式选聘物业服务企业的是（）。A.工厂集体宿舍 B.新建写字楼 C.新建商品住宅区 D.部队营房

4.关于物业评标委员会的说法，正确的是（）。A.评标委员会由投标人的代表与物业管理专家组成 B.人数为5人

C.由招标人依法组建评标委员会 D.外请专家不得少于4/5

5.在房屋完损登记分类中，不正确的分类名称是（）A.完好房 B.基本完好房 C.一般完好房 D.危险房

6.物业管理区域内，义务消防队由（）组成。A.物业管理公司的全体员工 B.物业项目部的全体员工 C.全体秩序维护员 D.全体业主

7.员工的解聘包括（）三种情况。A.员工辞职、辞退和资遣 B.员工辞职、开除和资遣 C.员工辞退、终止合同和派遣 D.员工辞退、旷工和除名。）

8.物业服务企业接受与处理业主投诉的原则是（）。A.一定要满足业主的合理要求 B.尽可能满足业主的一切要求 C.要有偿满足业主的合理要求 D.尽可能地满足业主的合理要求

9.一般情况下，不属于物业服务企业职能机构的是（）。A.物业分公司 B.人力资源部 C.财务部

D.经营管理部

10.物业服务企业在早期介人阶段服务的对象是（）单位。A.建设 B.施工 C.规划设计 D.监理

11.物业服务企业与供电公司签订的代收电费协议属于合同种类中的（）合同。A.特约服务 B.代办 C.授权 D.委托

12.根据《中华人民共和国物权法》，建筑物区分所有权市业主对物业专有部分分享专有所有权，对共有部分享有共有和（）权利 A.共同受益 B.共同管理 C.共同使用 D.共同处分

13.某住宅小区采用公开招标的方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表2人，则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于（）人。A.3 B.4 C.5 D.6

14.关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是（）。A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 B.前期物业服务合同属于书面合同

C.前期物业服务合同的有效期须为3至5年 D.前期物业服务合同属于附终止条件的合同

15.物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记，②备齐资料，③办理开工手续，④签订装修管理协议，⑤施工，⑥验收。上述流程正确顺序是（）。A.①-②-④-③-⑤-⑥ B.①-④-②-③-⑤-⑥ C.②-①-④-③-⑤-⑥ D.②-④-①-③-⑤-⑥

16.下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是（）。Ａ.配置消防中队车辆 B.建立义务消防队伍 C.开展消防安全检查 D.加强消防设备保养

17.物业服务企业公司章程的主要内容中不包括（）。A.经营范围 B.注册资本 C.法定代表人 D.资质等级

18.某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对优秀员工的奖励，应使用的物业管理行政公文文种是（）。A.决定 B.通知 C.批复 D.意见

19.某物业管理企业，多层住宅管理面积为120万㎡，高层住宅面积78㎡，独立式住地10万㎡，办公楼、厂房及其他物业管理面积累计25㎡，从以上数据看，该物业管理企业应属于（）。A.一级资质 B.二级资质 C.三级资质 D.不清楚

20.不是装饰装修时间的是（）。A.一般的装饰装修时间 B.特殊装饰装修时间 C.装饰装修期 D.节假日

21.以下不是物业管理在招标的方式的是（）。A.公开招标 B.协议招标 C.定期招标 D.邀请招标

22.不是新建物业承接承验的准备工作的是（）。A.人员准备 B.计划准备 C.物业资料准备 D.设备、工具准备

23.下列不是修理类别的是（）。A.大修 B.中修 C.小修 D.抢修

24.新建物业移交方是（）。A.前期物业管理部门

B.建设单位 C.业主大会

D.房地产主管部门

25.业务业主自治管理组织的最高权力机构是（）。A.业主委员会 B.业主大会 C.物业公司

D.物业公司和业主委员会

26.如果企业员工集中且（），则宜建立一级物业服务企业培训体系。A.项目机构数量较多 B.员工整体素质较高 C.培训资源比较充裕 D.培训资源较紧缺

27.下列属于物业规划设计阶段，物业服务企业早期介入工作内容的是（）。A.将全部早期介入所形成的记录，方案，图纸等资料，整理后归入物业管理档案； B.就物业环境及配套设施的合理性，适应性提出意见或建议； C.记录物业项目的隐蔽工程；

D.拟定物业管理的公共管理制度。

28.物业管理起源于（）。A.18世纪60年代的英国 B.19世纪60年代的英国 C.18世纪60年代的美国 D.19世纪60年代的美国

29.住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括（）。

A.物业管理费收缴率达到95%以上

B.原物业管理机构书面同意一觉小区物业管理权 C.业务委员会同意新的物业服务企业接管小区

D.业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除

30.物业管理公司在内容转发上级单位的公文，宣布实施某项制度时，应使用的行政公文文种是（）A.告示

B.通知

C.决定

D.通报。

31.业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权（）以上通过，决定选聘物业服务企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。A.1/2

B.2/3

C.3/4

D.1/3

32.在一定的物业范围内，当大多数业主共同商定和共同遵守的道德规范和行为准则需要形成条文时应使用的物业管理制度文书文种是（）A.守则 B.制度 C.公约 D.办法

33.在物业管理活动中，仅限在独立的组织中传达的文书被称为（）A.前行文 B.内行文 C.平行文 D.上行文

34.物业服务企业薪酬体系设计的首要步骤是（）A.职位分析 B.薪酬定位 C.薪酬调查

D.薪酬结构设计

35.在投标过程中，投标人采取的报价技巧主要有（）A.不平衡报价法和多方案报价法 B.多方案报价法和保本报价法 C.增加建议方案法和无利润竞标法 D.突然降价法和保本报价法。

36.下列各项中（）负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。A.市级以上人民政府建设主管部门 B.国务院建设主管部门

C.省人民政府房地产主管部门 D.国务院城乡规划主管部门

37.下列选项中（）是由业主大会制定，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导规范和约束所有业主物业使用人，业主大会和业主委员会权利义务的行为守则。A.服务标准 B.管理规约 C.临时管理规约 D.物业服务合同

38.业主入住时，《住宅质量保证书》应当由（）提供。A.建设单位 B.工程施工单位 C.物业服务企业 D.工程监理单位

二、多选题

1.关于对员工奖励的说法，正确的有（）。A.物质奖励与精神奖励结合

B.员工做出了成绩，符合奖励标准，应当立即予以奖励 C.奖励应采用公开透明的方式 D.奖励成都要与员工的贡献相符 E.奖励的方式保持一致，不应变化

2.物业管理投诉处理的要求有（）。A.对投诉要“谁受理、谁跟进、领导回复”

B.接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验

C.尽快处理；暂时无法解决的，向业主说明，约时间处理、跟进 D.接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主的合理要求 E.对业主的过多要求不予理会

3.物业绿化日常管理的内容有（）。A.浇水、施肥 B.修剪造型 C.翻新改造 D.花木种植 E.中耕除草 4.常规物业管理包括（）等。A.消防设备维护 B.房屋出租

C.配套商业的经营 D.道路停车位的管理 E.树木的养护

5.下列资产中，其折旧可计入物业服务成本的有（）。A.生活水泵 B.清洁用扫地车 C.立体车库停车架 D.客服人员用电脑 E.剪草机

6.物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有（）。A.白蚁防治

B.建筑物外墙清洗 C.下水管道疏通 D.电梯机房清洁 E.垃圾收集与处理

7.物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括（Ａ.物业丈量报告

Ｂ.物业工程地质勘测报告 C.物业员工考勤和奖励档案 D.电梯维修投诉管理记录 E.业主投诉管理记录

8.物业绿化管理的主要工作包括（）。A.建立了绿化管理机构 B.制定管理规章制度 C.加强绿化宣传教育

D.拓展了变化物业区绿化面积 E.加大资金投入

9.物业管理企业是（）企业。A.已发成立 B.具备专门资质 C.独立法人地位 D.根据政府规定 E.出资人协商确定

10.治安防范应注意（）。

A.遇到有人在公共区域聚众问事的应立刻向公安机关报告

B.遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫等违法行为，应立即报警，且保护好现场。）C.管辖范围内有疯、傻、醉等特殊人员进入或问事时，应采取措施将其离开管辖区 D.辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问 E.管辖区域内发生坠楼等意外是事故，应立即通知急救单位及公安部门

11.早期介入的作用有（）。A.优化设计

B.有助于提高工程质量 C.有利于了解物业情况

D.为前期物业管理做充分准备 E.有助于提高建设单位的开发效益

12.物业服务费成本一般包括（）。A.管理人员的工资、社会保险、福利等

B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 C.物业管理区相关的维护费用 D.物业管理企业固定资产折旧

E.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

13.在早期介入阶段，物业服务参与与竣工验收的主要目的是（A.查找工程质量，功能配套存在的遗留问题 B.了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议 C.掌握验收的情况

D.为物业的承接查验做准备 E.签署竣工验收意见

14.清洁工作日常管理的方法有（）A.日检 B.月检 C.专项检查 D.互检

15.白蚁的防治方法有（）A.挖巢法 B.药杀法 C.诱杀法

D.生物防治法

三.简答题

1.简述商业物业管理的内容。2.简述住宅小区物业的特点。3.简述物业管理的基本原则。）四.论述题

论述智能建筑的优越性。

五.案例分析题

1.刘某居住在某小区，一天，刘某回家发现其居室被盗，丢失现金、手机和衣物，还有价值3000元的gps地球定位仪一部，经有关部门估价，刘某丢失钱物总价值折合人民币6000余元。刘某认为，自己按照物业公司签订的《小区物业管理合同》约定，缴纳了物业管理费。所以，物业公司应该赔偿其经济损失，而物业公司只愿意赔偿2000元，在双方协商未果的情况下，刘某将该房屋开发公司和物业公司同时告上法庭。被告物业公司辩称，开发商将基础设施不完善的住宅交付使用，应付重要责任，保安公司应负直接责任。物业公司应负管理责任，同时住户也应负一定的责任。业主提出的被盗的物品gps地球定位仪系单位共有财产，不应该放在业主家中，故不应该列入赔偿范围。被告房屋开发公司则辩称，原告被盗，本公司没有 过错。

问题：

（1）物业公司在此次事件中辩称合适不？

（2）在物业承接查验的过程中，物业公司有无过失？（3）房屋开发公司和保安公司应该承担赔偿责任吗？

2.某住宅小区入住不足2年，前期物业管理由开发商委托的甲物业管理公司负责。该小区业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担该小区的物业管理工作。业主委员会书面通知甲乙公司办理移交。

现场交接时，乙公司派项目经理1人，在甲公司人员陪同下观察了小区内共用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。对于屋面漏水，甲公司解释属保修期，应由开发商解决。于是，甲、乙两公司未将该问题列入移交工作范围。资料交接时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期物业资料，甲称入住资料属短期保管，已销毁。

费用交接时，甲公司提出因有部分未实际居住的业主以没有接受服务为由，不缴纳物业服务费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小区楼内广告收人冲抵。

上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。

接管后，乙公司便陆续发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。

问题：

（1）本案例中物业承接查验的做法是否正确?简要说明理由。

（2）本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当?甲乙两公司的处置方法是否正确?简要说明理由。

（3）物业资料的移交应包含哪些内容(请列举)?本案例中，甲公司处置入住资料的行为是否符合档案管理规定?简要说明理由。

（4）本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立?简要说明理由。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法是否恰当?请列出两条你认为恰当的处理方法。

（5）你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接检验工作?简要说明理由。

3.某小区物业收费面积是10万平方米，经测算物业服务成本200万元。该项目实行包干制管理，物业服务企业希望获取的利润为物业服务费的10%，营业税及附加为物业服务费的5.65%。问题：

（1）请按照包干制测算出物业服务费单价（保留最后小数点两位）？（2）物业服务收缴率达到多少，该物业服务企业才能保本经营（保留最后小数点两位）？

（3）由于成本上涨了20%，该物业服务企业每年上涨多少物业服务费才能保持现有利润不变（保留最后小数点两位）？

4.某物业公司和开发建设单位达成如下协议：

（1）地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确？请说明理由？（2）由物业服务企业负责主持成立业主大会，是否合理？请说明理由？（3）因车位紧张将小区部分消防通道改为临时车位是否合理？请说明理由？（4）建设单位委托物业公司办理入住手续，是否合理？请说明理由？

5.某办公大楼，为单一业主，散户出租。中央空调，每年5月-10月集中供冷，物业公司按面积收取定额能源费，包干经营，自负盈亏。有一设备节能公司提出一个节能方案（仅供实验室论证成功）：如把现有的空调设备换成它们的空调，所有的安装费用均由节能公司出，安装期限为2个月 如有推迟提前给物业公司通知。安装后节约能源大约在30%。节能公司与物业公司签订六年的合同，节能公司与物业公司按照8:2的比例分配能源节省的费用。问题：

（1）如果安装以后物业公司和业主面临的重大风险是什么?（2）旧设备拆下来以后 归谁有?谁有处置权利?（3）如果六年合同到期后，业主要求将所有的节省节能费用归全体业主所有，是否合理？ 为什么？

6.某小区11号楼2000年交付使用，物业公司已购买公众责任险。到2010年时物业公司发现自来水主管道漏水，物业公司用管箍将管道紧固好。过了一段时间后自来水管道漏水严重，经物业公司检查后确定需要全部换管道。但是由于维修方案没有确定下来 此事搁置。到了2011年 张某发现自家天花板被泡，经物业公司检查发现由于楼上王某家的自来水主管道破裂造成。需要将王某家的墙砸开换管道。经协商李王同意。问题：

（1）造成张、李两家损失的责任主体是谁？为什么？（2）两家的损失谁来赔付？为什么？（3）更换自来水主管道的费用由谁来付？

7.拟建的××花园项目地处城市边缘地带，邻近凤凰山风景区。总建筑面积20万m2，全部为高层楼房，小户型、单身公寓为、主力户型。物业区域有基本商业配套及健身房、网球场、游泳池、图书馆等。某物业管理公司派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务。在项目协调会上，开发商介绍，该项目正在施工建设中，预计还有12个月封顶，等等。会后，物业管理公司随即制定了早期介入工作方案，内容主要包括：X X花园周边交通、商 圈情况调查；目标销售群体确定；工程质量监理；确定设备安装单位；项目销售配合方案等。问题

（1）根据本案例提供的材料，物业管理公司早期介入工作有哪些不当和错误?（2）根据该项目具体情况，列举并简要阐述早期介入工作的主要内容。

（3）如果该公司取得该项目的物业管理权，结合本案例提供的具体条件和情况，可以在哪些方面开展多种经营服务?(每个方面至少列举一项具体项目)

8.某市某某家园高层塔楼业主A先生装修房屋，在自家户门外约2米的公共通道处安装了防盗门，将大约4平方米的公共通道占为己有。物业服务企业发现 后多次劝阻，但A先生认为物业服务企业只能服务业主，无权管理业主，拒不恢复原状。家住A先生对们的业主B女士也多次要求A先生拆除防盗门，B女士以物业 服务企业没有尽到职责、没有能够阻止A先生安装防盗门为由而拒绝缴纳物业服务费用。A先生对B女士的要求置之不理。物业服务企业在A先生装修前已向其告知 了装修禁止行为与注意事项，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重结构等，并与其签署了装修管理服务协议。依据该协议，物业服务企业对违反协议的装修行为 有权进行劝阻，制止以及要求恢复原状。在A先生安装防盗门时，物业服务企业多次发函予以劝阻制止，并及时报告了业主委员会。问题：

（1）A先生杂公共通道安装防盗门时否合法?为什么?（2）哪些主体可以起诉A先生要求其拆除防盗门，为什么?（3）假如你是物业服务企业经理，由你来解决A先生和B女士之间的……用哪种方式更有利于小区的长治久安?（4）B女士拒绝缴纳物业服务费用的理由是否成立?为什么?

答案

一.单选题

1.A

2.C 3.C

4.C

5.C

6.B

7.A

8.D

9.A

10.A

11.D

12.C

13.C

14.C

15.C 16.A 17.D 18.B

19.B

20.D 21.C

22.C

23.D 24.B 25.A 26.D 27.B

28.A

29.B 30.B 31.B 32.C

33.B

34.A

35.B 36.B

37.B

38.A

二.多选题

1.ABD 2.BCD 3.ABE 4.ADE 5.BCDE 6.ABCDE 7.CDE

8.ABCD

9.ABCD

10.CDE 11.ABCDE，12.ABCDE，13.ABCD 14.ABC 15.ABC

三.简答题

1.答：物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。一是常规性的公共服务，主要有以下几项： ①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督； ②房屋设备、设施的管理； ③环境卫生的管理； ④绿化管理； ⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作； ⑥车辆道路管理； ⑦公众代办性质的服务； 二是针对性的专项服务： ①日常生活类； ②商业服务类； ③文化、教育、卫生、体育类； ④金融服务类； ⑤经纪代理中介服务； ⑥社会福利类； 三是委托性的特约服务： 物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

2.答：P245 3.答：P14

四.论述题

答:1.提供安全、舒适、能提高工作效率的办公环境

2.节省能耗

3.提供现代化的通信和信息服务

4.建立先进与科学的综合管理机制

5.能满足多种用户对不同环境功能的要求

五.案例分析题

1.（1）答：首先肯定，物业公司辩称是不合适的。因为原告与物业公司之间的物业服务合同是有效的，根据《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应该按照物业服务合同的约定，提供相应的服务物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

（2）答：在物业承接查验中，物业公司存在着问题，对功能不完善的小区交付使用，在查验时为发现，这也是前期物业承接查验对后期常规物业管理带来风险的问题。

（3）答：不应该承担责任。前期物业管理风险，与外包公司签订合同时应注意的事项。

2.（1）答：不正确。

理由：乙公司应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制定承接 查验方案。查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可

根据接管物业的规模而定。物业查验的内容包括：①物业资料情况；②物业共用部位、共用设施设备及管理现状；③各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况；④其他内容，包括物业管理用房，产权属全体业主所有的设备、工具、材料，与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电 的合同、协议等。

（2）答：甲公司的解释恰当。

理由：物业管理公司承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分的保修事务都应由建设单位负责。甲、乙两公司的处置方法不正确。

理由：如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订

移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。

（3）答：物业资料的移交应包括：

A物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。B业主资料包括业主人住资料、房屋装修资料。D财务资料。

E合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。F人事档案资料。

G其他需要移交的资料。

本案例中，甲公司处置入住资料的行为不符合档案管理规定。理由：人住资料属于无限期保存资料。

（4）答：部分业主拒缴物业服务费的理由不成立。

理由：物业服务企业的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止管理服务，因此无论业主是否实际居住，从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。甲公司经营的欠费以广告收入冲抵的处理方法不恰当。恰当的处理方法：①企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展；②通过有偿服务、扩大多种经营。

（5）答：从本案例吸取以下教训来改进承接检验工作：

A新的物业服务企业应组织力量成立物业承接查验小组。理由：为了更好地查验物业。

B物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容要全面。理由：为了使物业的移交能够顺利进行。C移交的资料要齐全。理由：为了新物业服务企业更好地了解物业情况，做好物业服务管理。D移交手续要齐全。理由：以免产生纠纷。

3.(1)答：

包干制条件下物业服务费的构成：成本+利润+税费。设年物业服务费为X, 则： X = 200 + 10%X + 5.65%X X－10%X－5.65%X = 200 X =237.11万元

其中：利润=237.11 ×10%=23.71万元

税费= 237.11×5.65%=13.43万元

物业服务费月单价 = 237.11万÷10万÷12 ≈1.98元

(2)答：计算公式 =（年成本+年税费）÷年物业服务费总额 =(200万＋13.43万)÷237.11元≈90%

(3)答：设总成本上涨20%,利润不变条件下的年物业服务费总额为Y, 则： Y= 200万×20%＋23.71万 ＋ 5.65%Y Y = 279.5万元

新增成本=X－Y = 279.5－237.11= 42.39万元

4.(1)答：正确。由于该小区地下车位的权属归建设单位，另因地下车位的管理与经营不属于公共性物业服务的内容。因此,建设单位既可以依法将其管理权委托给物业服务企业，也可以依法将其管理权委托给专业公司。

(2)答：不合理。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是业主参与物业管理活动的组织形式。首次业主大会在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）指导下，由业主代表、建设单位、办事处、居委会组成业主大会筹备组，并由业主大会筹备组具体负责业主大会的筹备工作。物业服务企业只能协助，不能具体负责主持成立业主大会。

(3)答：不合理。如果将消防通道改为临时停车位，往往会导致消防通道的堵塞，严重影响消防车通行、消防疏散及抢救，危及物业使用人的财产及生命安全。因此，在任何情况下都不能将消防通道改为停车位。(4)答：合理。入住的实质是建设单位向业主交付物业的行为。入住操作模式主要有两种：一种是以建设单位为主体，物业服务企业相配合的模式；第二种是建设单位将入住工作委托给物业服务企业，由物业服务企业代为办理入住手续。因此，建设单位委托物业服务企业办理入住手续是合理的。

5.（1）答：更换空调设备带来的风险。该节能方案仅在实验室试验成功，安装使用后的具体效果难以确定。如果安装后的节能效果达不到试验效果，无论是勉强使用或是更换新的空调设备，都使物业公司和业主将面临很大风险。

安装工期风险。该案例可知，节能公司无法确保空调安装按期完工。一旦进入供冷期无法完工，不能给该办公楼的住用人供冷，物业公司和业主将面临很大风险。

(2)答：旧空调设备归该办公楼业主所有。该办公楼的全体业主具有处置权。(3)答：合理。因为物业公司与节能公司签订的合同如无特别约定，节能公司安装的空调设备在合同到期后应归全体业主所有。由此节省的节能费用也应归全体业主所有。

6.(1)答：造成业主张、李两家财产损失的责任主体是供水部门。该项目已交付使用10年，超出建设单位的质保期限。国家规定，分户表以外的供水设施归供水单位所有，并承担维修养护任务。因此，造成上述两家损失的责任主体是供水单位。

(2)答：主要应由供水单位承担。但因物业服务企业发现主管道漏水后未告知供水单位及时进行维修，导致王、李两户业主室内财产损失，故应承担一定的赔偿责任责任。赔付费用可由承保公共责任险的保险公司承担。

(3)答：由供水单位承担。因为供水主管道的权属归供水单位，因此应承担更换主管道的费用。

7.(1)答：物业管理公司早期介入工作的不当和错误：

派出了由行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务不妥。物业管理的咨询活动，主要指从物业管理的角度对开发建设

项目提出合理化的意见和建议，其可以由物业服务企业提供，也可以由物业管理专业人员 提供。

物业管理公司制定的早期介入工作方案包括的内容不当。由于物业管理公司是在工程施工建设阶段介入的，主要涉及建设阶段和销售阶段的管理咨询服务。

(2)答：根据该项目具体情况，早期介人工作的主要内容包括以下内容。

建设阶段：与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

销售阶段：完成物业管理方案及实施进度表；拟定物业管理的公共管理制度；拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案。

(3)答：结合本案例提供的具体条件和情况，可以在以下方面开展多种经营服务。房屋中介服务：房屋的租赁经营。材料物资销售服务：水暖配件的销售。废品回收服务：设立废品回收站。

商业用房经营服务，开办健身房、网球场、游泳池、图书馆等。

8.(1)答：不合法。理由是：占用公用部位侵害其他业主权益，该行为违反了《物权法》、《物业管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》等法律法规。

(2)答：主体：A该栋全体业主B业主委员会(代表其他全体业主)C政府行政主管部门。理由：A侵害其他业主的权益B违反《物权法》、《物业管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》等相关法规，政府行政主管部门是管理的责任主体。

(3)答：按照《民法通则》和《物权法》中相邻权处理的16字原则，向A先生说明利害关系，进行沟通调解，争取和解，利于改善邻里关系。

(4)答：不成立。物业公司已经按法律规定尽到自己管理责任和义务。