物业管理师《经营管理》第五章

第一篇：物业管理师《经营管理》第五章

物业管理师《经营管理》第五章（3）

二、房地产市场细分

从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。

（一）按地域细分

房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。

地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。对于比较大的城市，其城市内部各区域间的房地产市场往往存在较大差异，因此常常还要按照城市内的某一个具体区域划分，如上海浦东新区房地产市场、北京亚运村地区房地产市场、深圳市罗湖区房地产市场等。从把握某一更大范围房地产市场状况的角度，除按城市划分外，还可以按省或自治区所辖的地域划分，如海南省房地产市场、山东省房地产市场等。当然我们还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等。但一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。

（二）按房地产用途细分

由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。如居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场）、特殊物业市场、土地市场等。

（三）按存量增量细分

通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。而更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。

（四）按交易形式细分

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易形式，均有其明显的特殊性，因此依不同房地产交易形式对市场进行划分也就成为必然。土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国城市土地所有权属于国家，因此土地交易实质是土地使用权的交易；新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。

（五）按目标市场细分

从市场营销的角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等；也可以按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等。

上述五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等。

三、房地产市场指标

反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。

（一）供给指标

1．存量（Stock，St），指报告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量（St=St-1+NCt-δt）；可按物业类型分别统计。

2．新竣工量（New Completions，NCt），指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。中国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

3．灭失量（δ），指房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。

4．空置量（VCt），指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分，可按物业类型分别统计。中国目前空置量的统计是不完整的，是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积”。

5．空置率（VRt），指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St.在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

6．可供租售量（Houses for Sale/Rental，HSRt）指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量=上期可供租售数量-上期吸纳量+本期新竣工量（HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt）；实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。

7．房屋施工面积（Houses Under Construction，BUCt），是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。

8．房屋新开工面积（Construction Starts，CSt），是指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

9．平均建设周期（Construction Period，CPt），指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积（CPt=BUCt/NCt）。

10．竣工房屋价值（Value of Buildings Completed，VBCt），指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造；办公和生活用家具的购置等费用；购置土地的费用；迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。

第二篇：2014物业管理师考试原题经营管理

经营管理

1.判断写字楼等级时，不考虑的因素是(C)。

A.建筑形式B.建筑装潢C.建设单位 D.建筑质量

2.房地产资产管理和房地产投资组合管理以(.B)管理为主。

A.运行B.策略性 C.日常D.设施

3.关于房地产置业投资的说法，错误的是(B)。

A.房地产置业投资属于直接投资B.房地产置业投资的对象只能是旧房地产

C.房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入 D.房地产出租属于房地产置业投资

4.关于房地产投资利弊的说法，错误的是(B)。

A.房地产投资能够抵消通货膨胀B.房地产投资会降低投资者的资信等级

C.房地产投资能够得到税收方面的好处D.房地产投资收益通常高于社会平均利润

5.房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的(D)。

A.适应性B.相互影响性C.政策影响性 D.专业管理依赖性

6.下列风险中，属于房地产投资的系统风险是(C)风险。

A.收益现金流B.未来经营费用C.利率D.资本价值

7.关于净运营收益的说法，正确的是(D)。

A.净运营收益等于有效毛收入的税后收益B.净运营收益等于潜在毛收入的税后收益

C.净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差D.净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差

8.下列费用中，不属于运营费用的是(C)。

A.房产税B.城镇土地使用税C.抵押贷款还本付息D.保险费

9.当每年计息周期大于1时，实际利率(C)。

A.小于名义利率B.等于名义利率C.大于名义利率D.不存在10.下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是(C)。A.税前现金回报率B.税后现金回报率C.财务净现值D.投资回报率C.2.B 3.B 4.B 5.D6.C 7.D 8.C 9.C 10.C

11.关于物业价格特征的说法，正确的是(B)。

A.物业价格受区位影响小B.物业价格实质上是物业权益的价格

C.物业价格不容易受交易者的个别因素影响D.物业价格形成的时间较短

12.关于拍卖底价的说法，错误的是(A)。

A.拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价 B.拍卖底价又称为保留价

C.竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效 D.拍卖底价是拍卖前确定的拍卖标的最低售价

13.房屋租赁成本租金中不包括(D)。

A.房产税B.投资利息C.折旧费D.利润

14.房地产评估价值所对应的时间是(A)。

A.估价时点B.开始估价日期C.完成估价日期D.出具估价报告日期

15.下列房地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是(A)。

A.一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率B.家庭人口规模及构成C.居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向D.Ⅸ域地质条件

16.按照交易形式细分，可以将房地产市场划分为(B)。

A.居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等

B.房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场

C.低档物业市场、中低档物业市场、中档物业市场、中高档物业市场和高档物业市场

D.一级市场、二级市场、三级市场

17.某城市2010年可供住房销售量为260万m2，吸纳量为236万m2，2011年竣工量为242万m2，吸

纳量为228 m2，则2011年该城市住房可销售面积为D)万m2。

A.138B.202C.242D.266

18.对城市风貌起直接指导作用的手段是(D)。

A.土地供应政策 B.金融政策 C.地价政策D.城市规划

19.国有企事业单位管理自管公房，应持有(B)。

A.“房地产权证”或“房屋使用权证”B.“房地产权证”或“房屋所有权证”

C.“房地产权证”或“房屋租赁证”D.“房屋占有权证”或“房屋租赁证”

20.将房屋租赁分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁，是按(D)划分的。A.房屋所有权的性质B.物业租金的内涵C.房屋租赁期限的长短D.房屋租赁期限约定模式的不同

11.B 12.A 13.D 14.A 15.A 16.B 17.D 18.D 19.B 20.D

21.出租共有房屋应提交(B)同意出租的证明。

A.共有人的证明人B.其他共有权人C.共有人的委托人D.其他承租人

22.下列导致房屋租赁合同终止的原因中，属于自然终止的是(D)。

A.公有住宅无正当理由闲置6个月以上的B.故意损坏房屋的C.承租人利用承租的房屋进行违法活动的D.因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的23.承租人无正当理由拖欠房屋租金达(B)个月以上的，出租人有权终止房屋租赁合同。

A.3B.6C.9D.12

24.客户关系管理(CRM)是辨识、获取、保持和增加“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称。它是一种以客户(A)为中心的企业管理理论。

A.价值B.忠诚C.创利D.满意度

25.下列费用中，属于物业管理营业成本的是(C)。

A.咨询费B.酬金 C.固定资产折旧费 D.业务招待费

26.下列支出中，按现行财务制度应列入物业管理成本支出的是(C)的支出。

A.购置固定资产B.购置无形资产C.职工劳动保险费D.赞助、捐赠

27.在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算是(A)预算。

A.固定B.弹性C.零基D.概率

28.物业管理成本控制的中心环节是(C)控制。

A.事前B.事先C.事中D.事后

29.制约不必要或不合理开支的物业管理成本控制机制是(B)控制。

A.前馈性B.防护性C.反馈性D.应急性

30.下列部门中，最有可能成为成本中心的是(D)。

A.总经理办公室B.公共关系部C.客户接待部D.工程维修部

21.B 22.D 23.B 24.A 25.C 26.C 27.A 28.C 29.B 30.D

31.下列业绩考核指标中，属于成本控制中心经济效益指标的是(C)。

A.物业增值率B.房屋完好率C.成本降低率D.事故发生率

32.前期物业服务合同的甲方应为(B)。

A.物业服务企业B.建设单位C.社区居委会D.业主委员会

33.与邀请招标相比，公开招标的优点是(B)。

A.节约招标费用B.在较广泛的范围内选择承包商C.节省招标时间D.减少工作量

34.风险管理内容不包括(A)。

A.风险制造B.风险识别C.风险评估D.风险控制

35.固定资产的保险价值，是指出险时的(A)。

A.重置价值B.抵押价值C.账面价值D.交易价格

36.某公司购买公众责任保险20万元，每次事故赔付的混合限额为10万元，免赔额为1万元。在保险有效

期内该公司发生出险事故一次，对第三者赔偿了20万元，则保险公司赔付的保险金为(B)万元。

A.9B.10C.19D.20

37.下列情况下，属于雇主责任保险范围内的是(D)。

A.被雇人员由于疾病所致死亡B.被雇人员自残导致的伤残

C.投保人的重大过失行为造成被雇人员的伤残D.被雇人员违反操作规程出现的伤残

38.保险合同的受益人是(C)。

A.保险人B.保险代理人C.投保人D.被保险人

39.物业服务企业持续经营的前提条件是(C)。

A.资金运用B.资金消耗C.资金收回D.资金分配

40.资本利润率又称为(C)。

A.资产收益率B.资产利润率C.净资产收益率D.资金回报率

31.C 32.B 33.B 34.A 35.A 36.B 37.D 38.C 39.C 40.C

41.现代财务管理的最基本内容是(A)决策。

A.筹资B.投资C.利润分配D.资产管理

42.关于物业管理绩效评价结果作用的说法，错误的是(C)。

A.绩效评价结果是选聘物业服务企业的重要依据B.绩效评价结果是评价物业服务企业的重要依据

C.绩效评价结果是政府直接管理物业服务企业的依据

D.绩效评价结果是社会投资者进行投资决策的前提和基础

43.实施物业管理绩效评价的参照系数称为(C)。

A.评价措施B.评价方法C.评价标准D.评价时点

44.下列指标中，不属于物业管理绩效评价基本指标的是(D)状况指标。

A.财务效益B.资产营运C.偿债能力D.经营发展

45.依据评价指标的实际对照相应的标准值，运用功效系数法计算各项指标实际得分的绩效评价方法是(B)。

A.隶属度赋值法B.基本指标计分法C.修正指标计分法D.评价指标计分法

46.从物业管理的角度看，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是做好(C)工作。

A.物业经营管理的绩效评价B.物业安全管理C.房屋与设备维护D.物业风险管理

47.租售型写字楼内，属于非收益部分的区域是(A)。

A.门厅B.会议窒C.出租办公区D.租赁仓库

48.某租售型写字楼，总建筑面积10万m2，共10层(地上八层，地下二层)，其中地下停车场面积2万m2，标准层每层面积为1万m2，标准层业主专用面积为7 000 m2，则该写字楼整体有效使用率为(B)。

A.56%B.70%C.80%D.i00%

49.写字楼物业的市场营销，不宜采取的操作方式是(D)。

A.围绕物业的交通便利性展开市场宣传B.围绕物业的设施设备的先进性展开市场宣传

C.将拟出租房间对外开放，以供参观D.以租金递减的方法吸引租户

50.写字楼的租赁工作中，选择租户通常不考虑的因素是(C)。

A.可能面积的组合B.寻租者将来扩展办公室面积的计划 C.寻租者现在的办公面积D.寻租者经营业务的性质

41.A 42.C 43.C 44.D 45.B 46.C 47.A 48.B 49.D 50.C

51.市场经济条件下，写字楼的租金水平主要取决于(D)。

A.经营成本B.物业档次C.业主目标收益要求D.同类物业的市场供求关系

52.业主出租写字楼时，其测算最低租金水平的依据为能够抵偿(C)之和。

A.抵押贷款还本付息、建造费用和空置损失B.人工费用、建造费用和空置损失

C.抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失D.经营费用、建造费用和空置损失

53.在大型零售商业物业经营管理中，通常采取“门里门外”的管理组织形式开展现场管理，这种形式的优

点是(C)。

A.可以促进销售B.管理难度减小C.各疗责任明确D.物业使用率提高

54.制定零售商业物业的租赁方案和租赁策略的根本目的是实现(B)的最大化。

A.物业收入B.物业收益C.物业使用率D.物业自然寿命

55.选择零售商业物业租户时不考虑的因素是(D)。

A.租户的声誉B.租户组合与位置分配C.租房需要的服务D.租房的企业所有制性质

56.某租户应缴纳的基础租金为10万元/月，其与业主约定自然平衡点为每月营业额400万元，以每月营业额的5%作为百分比租金。若租户一月份、二月份营业额分别为300万元、400万元，这两个月应缴租金共计(A)万元。

A.20 B.25C.30D.35

57.在零售商业物业的经营管理中，物业服务企业进行有效经营管理难度最大的物业产权结构是(D)。

A.投资商拥有全部产权B.投资商拥有大部分产权

C.投资商拥有小部分产权，其余产权由另一业主持有 D.投资商不拥有产权，产权由众多小业主持有

58.在零售商业经营管理中有关“净租”的形式的说法，不正确的有(C)。

A.租户仅按比例分摊与物业有关的税项B.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费

C.所有的经营费用都由业主来全额支付D.所有的经营费用都由租户来直接支付

59.通过科学的投资组合，投资者可以在(C)之间找到平衡点。

A.收益与成本B.收益与支出C.收益与风险D.成本与风险

60.投资组合绩效评估可以考察出投资管理者的(D)。

A.兴趣B.资历C.实力D.技能

51.D 52.C 53.C 54.B 55.D 56.A 57.D 58.C 59.C 60.D

61.与一般管理型物业服务企业相比，专业型物业服务企业具有的优点有(ABC)。

A.能提高管理效率和质量B.能有效控制和降低管理成本

C.能提高企业的劳动生产率和效益D.能减少与业主或使用人的矛盾E.能避免成为诉讼中的被告

62.房地产间接投资有(ABDE)。

A.房地产企业债券投资B.房地产企业股票投资C.房地产开发投资

D.投资于房地产投资信托基金E.购买住房抵押证券

63.房地产投资个别风险包括(AE)。

A.持有期风险B.通货膨胀风险C.市场供求风险D.机会成本E.收益现金流风险

64.房地产投资济动中，现金流出主要包括(ABDE)等。

A.土地费用B.建造费用C.空置损失D.还本付息E.税金

65.建筑物折旧分为(ACD)。

A.功能折旧B.人为折旧C.经济折旧D.物质折旧E.自然折旧

66.下列价值中，属于估价的基本价值类型的有(ABCD)。

A.市场价值B.账面价值C.投资价值D.原始价值E.快速变现价值

67.房地产市场指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标。下列指标中，属于供给指标的有(AE)。

A.空置量B.出租量C.房地产价格D.销售量E.竣工房屋价值

68.房屋租赁的基本特征有(ABDE)。

A.房屋租赁不转移房屋的所有权B.房屋租赁关系是一种经济要式契约关系

C.房屋租赁关系因所有权的转移而中止D.租赁双方都必须是符合法律规定的责任人

E.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

69.租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括(BCDE)。

A.租金结算B.租金方案与策略制定C.租户选择D.租金确定E租约谈判

70.下列费用中，属于物业服务企业经营管理费用或期间费用的有(BDE)。

A.劳动保护费B.董事会费C.财产保险费D.技术开发费E.业务招待费

61.ABC 62.ABDE 63.AE 64.ABDE 65.ACD 66.ABCD67.AE 68.ABDE 69.BCDE 70.BDE

71.按照成本计算依据的不同，可将物业管理成本划分为(ABCE)。

A.目标成本B.定额成本C.计划成本D.固定成本E.实际成本

72.风险具有的特征有(ADE)。

A.负面性B.不可测性C.确定性D.不确定性E.可测性

73.关于投保人、受害人、保险人的索赔关系的说法，正确的有(ABCD)。

A.投保人可向保险人索赔B.受害人可向保险人索赔C.投保人、受害人均可向保险人索赔

D.受害人可向投保人索赔E.受害人可同时向投保人、保险人索赔

74.物业管理绩效评价的基本要素有(ABD)。

A.评价指标B.评价标准C.评价时点D.评价方法E.评价内容

75.在具体实施物业管理绩效评价时，应注意的有(ABCD)。

A.评价标准值的选用保持前后一致性B.每次评价只能采用同一套评价标准

C.基本指标的实际得分不能超过指标权数D.单项指标的积分应精确到小数点后两位 E.对评价结果有异议时，可对评价指标重新评分

76.写字楼物业经营管理绩效评价的主要指标有(BDE)。

A.员工流失率B.服务满意度C.员工年龄结构D.物业经济指标E.物业品牌化

77.零售商业物业经营管理中的安全管理工作，包括(BCDE)。

A.所售食品安全B.防火安全C.治安保卫D.劳动安全E.媒体风险防范

78.在理想情况下，零售商业物业经营管理者对租户折让优惠的方式有给予租户(BCD)。

A.税收优惠B.装修补贴C.搬家费用补贴D.一段时间的免租期E.低息贷款

79.全面质量管理是为宴现其目标而指导(ABC)的协调活动。

A.人B.机器C.信息D.资金E.客户

80.可持续发展的关键是将人、(ABCE)几个相互关联的方面放在一个大系统中，进行协调。

A.环境B.资源C.社会D.信息E.经济

71.ABCE 72.ADE 73.ABCD 74.ABD 75.ABCD 76.BDE 77.BCDE 78.BCD 79.ABC 80.ABCE

第三篇：物业经营管理(2011年注册物业管理师试题答案)

 2011全国物业管理师执业资格考试试卷

《物业经营管理》

单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（）。

A．物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务

B物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理

C．物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种

收益性资产所进行的一系列的经营活动

D．收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报

2．关于写字楼分类的说法，正确的是()。

A．写字楼分为出租型写字楼和政府办公楼两种类型

B．我国统一的写字楼分类标准将写字楼分为甲、乙、丙三个等级

C．建筑面积是写字楼分类的主要依据

D．写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断

3．关于区域购物中心的说法，错误的是()。

A．区域购物中心通常集购物、休闲、娱乐、饮食于一体

B．区域购物中心定位于高端消费，针对的是高收入人群

C．区域购物中心在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施

上体现为完整性

D．区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体

4．下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是（）。

A．丙级写字楼

B．居住区商场

C.公立小学

D．出租型别墅

5．关于房地产组合投资管理的说法，正确的是()。

A．房地产组合投资管理是物业管理中的最基础性工作

B．房地产组合投资管理包括物业管理、设施管理和房地产资产管理三个部分

C．房地产组合投资管理以运行管理和服务为主

D．房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产

6．下列工作中，不属于物业经营管理战略性工作的是（）。

A．决策分析

B．构建信息基础

C．现金流和成本管理

资产组合

7房地产开发投资通常从()开始。

A．规划设计

B．购置土地

C．工程建设

D．品牌设计 8．关于房地产置业投资的说法，正确的是（）。

A．房地产置业投资属于间接投资

B．房地产置业投资的对象只能是旧房地产

C．房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入

D．房地产出租不属于房地产置业投资

9．关于房地产投资利弊的说法，错误的是（）。

A．房地产投资需要专门的经验

B．房地产投资流动性差

C．房地产投资较难抵御通货膨胀

D．房地产投资能够提高投资者的资信等级

10．由于建造公园而使周边房地产价格明显上升，这反映了房地产投资特性中的()。

A．折旧递减性

B．地租递增性

C．政策影响性

D．相互影响性

11．房地产投资项目结束时，流动资金通常以()形式被收回。

A．货币资金

B．租金收益

C．折旧费用

D．运营费用

12下列费用中，属于运营费用的是（）。

A．准备金

B．房产税

C．企业所得税

D．空置损失

13．下列净运营收益的计算公式，正确的是()。

A．净运营收益=潜在毛收入-运营费用

B．净运营收益=潜在毛收入十运营费用

C．净运营收益=有效毛收入十运营费用

D．净运营收益=有效毛收入-运营费用

14．下列指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标休系中清偿能力指标的是()。A．借款偿还期

B．偿债备付率 C.资产负债率

D．现金回报率

15．关于物业价格特征的说法，错误的是（）。

A．物业价格受区位影响大

B．物业价格实质上是物业权益价格

C．物业价格容易受交易者的个别因素影响

D．物业价格形成的时间较短

16．关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是()

A．市场价值是惟一的，投资价值是不惟一的 B．市场价值是惟一的，投资价值也是惟一的 C．市场价值是不惟一的，投资价值是惟一的 D．市场价值是不惟一的，投资价值也是不惟一的

17．下列期房价格的公式，正确的是()。

A．期房价格=现房价格十风险补偿

B．期房价格>现房价格-风险补偿

C．期房价格<现房价格-风险补偿

D．期房价格-现房价格-折旧补偿

18．关于拍卖底价的说法，正确的是()。

A．拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价

B．拍卖底价又称为起拍价

C．竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效

D．拍卖底价等于起叫价

19．关于房地产市场指标中房屋施工面积的说法，正确的是()。

A．房屋施工面积不包括上年开工跨入本期继续施工的房屋面积

B．房屋施工面积不包括上期停建在本期恢复施工的房屋面积

C．房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D．房屋施工面积是指报告期内竣工的全部房屋建筑面积

20．下列指标中，不属于房地产市场交易指标的是（）。

A．出租量

B．房地产租金

C．预售面积

D．灭失量

21．建筑物管理计划不包括()。

A．建筑物管理策略

B.出租策略

C．物业检查计划

D．建筑物维护标准

22．下列计划中，不属于物业管理计划内容的是()汁划。

A．业主沟通

B．设施改造

C.财务收支

D．物业建造

23．房屋租赁关系的形成，会导致房屋()的分离。

A．所有权和收益权

B．所有权和处分权

C．所有权和使用权

D．使用权和占有权

24．房屋租赁关系在法律上是一种（）关系。

A．所有权转移

B．委托管理

C．经济要式契约

D．经济非要式契约

25．承租人除租金外还需要再另行交纳水电费用，这种租金称为（）。

A．毛租

B．净租

C．百分比租金

D．基础租金 26.业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务，这种物业租赁管理模式 称为()模式。

A。包租

B.转租

C．委托管理

D．出租代理

27．在市场经济条件下，单个物业租金水平高低的关键取决于()。

A．物业出租经营成本

B．业主期望的投资回报率

C．国内整体物价水平

D．同类型物业的市场供求关系

28．零售商业物业出租时，为将出租人和承租人的利益联系在一起，共同为物业经营效益的最大化努力，可采用收取（）租金的方式。

A.净

B．基础

C．超额

D．百分比

29．在确定各出租单元的具体租金时，为平衡位置不好的出租单元较低的租金收入，常使位

置较好的出租单元付出一定的（）租金。

A．净

B．毛

C．超额

D．基础

30．出租房屋的正常维修义务应由（）承担。

A．出租人

B．承租人

C．委托人

D．物业服务企业

31．围绕“4P”进行营销管理是“以（）为中心”的市场营销策略。

A．企业

B．产品

C．客户

D．社会

32．物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用为（）。

A．间接费用

B．直接费用

C．期间费用

D．营业成本

33．将物业管理服务成本分为固定成本、变动成本和半固定成本的划分方法是按照（）

划分的。

A．经济性质

B．与业务量的关系

C．经济用途

D．与决策的关系

34．实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费的构成不包括()。

A．物业管理服务成本

B．法定税费

C．物业服务企业的利润

D．物业服务企业的酬金

35．某企业物业服务的预算成本（费用）为100万元，实际成本（费用）为90万元，则该企业的成本（费用）降低率是()。

A．-11.11%

B．-10%

C．10%

D．11.11% 36．物业服务企业编制成本预算时，不需要考虑的内容是（）等。

A．预算期物资采购情况

B．企业未来的现金流 ??

C．材料消耗定额

D．费用消耗定额

37．物业服务企业发生的财务费用不包括（）。

A．罚没支出

B．利息支出

C．筹资手续费

D．汇兑损失

38．物业服务企业编制管理费用预算的最佳方法为（）。

A．零基预算

B．滚动预算

C．弹性预算

D．固定预算

39．下列物业服务企业财务工作中，不属于成本日常管理的是（）。

A．控制责任中心的业绩考评

B．利用物业管理周期理论进行成本控制

C．严格实施预算的凭证控制

D 建立健全费用开支与报销审批制度

40．关于前期物业服务合同的说法，错误的是()。

A．前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订

B．前期物业服务合同具有过渡性

C．前期物业服务合同的期限为一年

D．前期物业服务合同是要式合同

41．关于物业服务合同特征的说法，错误的是（）。

A．物业服务合同是双务合同

B．物业服务合同是有偿合同

C．物业服务合同是诺成性合同

D．物业服务合同是单务合同

42．保险合同是射幸合同，这是相对于()而言的。

A．要式合同

B．附和合同

C．双务合同

D．交换合同

43下列资料中，不属于物业档案的是()。

A．设施设备运行维护资料

B．物业服务企业的员工档案

C．竣工验收资料

D．物业相关工程图纸

44火灾保险费率的计算方法有表定法和（）两种。

A．分层法

B．分类法

C．分部法

D．分项法

45．公众责任险承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的，是一种()保险。

A．有形财产

B．无形财产

C．固定资产

D．动产

46从财务管理的角度来看，物业服务企业持续经营的前提条件是资金的（）。

A。运用

B．耗费

C．收回

D．筹集

47．经营性物业的物业管理报告内容不包括（）。

A．工作总结

B．估价报告

C．工作计划

D．财务报告

48．按照写字楼的使用方式划分，为特定用户量身设计建设的、仅供其独占使用的写字楼

属于()写字楼。

A．综合型

B．自用型

C．商住型

D．租售型

49．写字楼物业管理中的财务管理工作不包括（）。

A．编制预算

B．处理纳税

C．租户的评估筛选

D．现金出纳

50．普通租售型商务写字楼标准层有效使用率等于（）面积除以标准层面积。

A．使用

B．专用部分

C．共用部分

D.单层平均

51．关于“合同服务”和“超值服务”的说法，正确的是（）。

A 合同服务是非强制性的B．超值服务是强制性的 C．合同服务是原则性的D．超值服务是必须的

52．购物中心的物业管理师需要了解的零售技术是（）。

A．商品选择、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设

B．商品选择、选项范围、商品盘存、环境消杀、商品内部陈设

C．商品选择、选项范围、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设

D．选项范围、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设

53．下列关于物业服务企业确定物业租金的做法，正确的是（）。

A．根据物业的建设成本确定租金

B.当基础租金高于市场租金时，应考虑增加经营费用，以提高服务质量

C．根据该类物业的市场供求情况确定租金

D．根据市场竞争情况，取消代收代付费用

54．写字楼的基础租金是根据业主投资收益率目标和其可接受的()水平确定的。

A．最低租金

B．市场平均租金

C 最高租金

D．市场租金 55．零售商业物业的基础租金，常以（）为单位计算。

A．每月每平方米

B．月营业额

C.季度营业额

D．年总营业额

56．零售商承担的百分比租金常常作为（）的附加部分。

A．物业服务费

B．基础租金

C．代收代缴费用

储备基金

57．某租户的基础租金为1 5万元／月，其与业主的约定每月300万元的营业额为自然平衡

点，以营业额的5%作为百分比租金。现租户本月营业额为250万元，其该月份应缴租金为(万元。

A．10

B．12.5 C．15

D．17.5

58．组合投资管理工作正确的工作顺序是（）。

①投资分析②投资组合的调整

③构建投资组合④投资组合绩效评估

⑤制定投资方针和政策

A．⑤①②③④

B．①⑤②③④

C．①⑤③④②

D ．⑤①③②④

59．关于设施管理的说法，错误的是()。

A.设施管理概念的诞生，是物业经营管理发展的必然结果

B.设施管理的目标是维护费用最低

C．设施管理的概念已从“硬件”管理，扩充到“软件”管理

D.设施管理的服务对象是人

60房地产组合投资管理的要素不包括（）。A．管理对象

B．管理理论 C．管理者

D.管理方法

二、多项选择题（共20题．每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意．至 少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

61.在写字楼的评级中，通常需要参考的因素有（）等。

A．区位和交通

B．建筑形式

C．建筑物的出租率

D.物业管理水平

E．为租户提供的服务

62．关于物业经营管理企业的说法．正确的有（）。

A．物业经营管理企业以公司的形式存在 B．物业经营管理企业是服务性企业

C．物业经营管理企业不以盈利为目的

D．物业经营管理企业是依法进行登记注册的经济组织)E．物业经营管理企业可以不具有法人资格

63．物业经营管理的常规工作有（）等。

A．决策分析

B．构建信息基础

C．日常维护和维修

设施设备管理

E．物业保险管理

64．零售商业辐射区域分析包括()分析。

A．投资成本

B．顾客流量

C．消费者行为

D．消费者偏好

E．购买能力

65．房地产投资项目财务评价指标中的动态盈利能力指标有（A．供款偿还期

B．内部收益率

C．净现值

D．投资回报率

E．现金日报率

66。下列现象中，会导致设备无形磨损的有（）。

A．生锈

B．老化

C．腐蚀

D．制造工艺改进

E．技术进步

67．下列物业类型中，属于收益性物业的有（）。

A．空置公寓

B．公益图书馆

C．停车场

D．影剧院

E．政府办公楼

68.制定物业管理计划的基本原则有（）。

A．注册物业管理师主持

B．政府审批

C发挥物业管理人员的集体智慧

D．专家论证

E．实际物业管理人员应该参与其中

69．下列指标中，属于房地产市场供给指标的有（）。

A．城镇化率

B．存量

C．空置量

D．房屋施工面积

E．人均住房支出

70.物业租赁经营预算编制应包括（）等。

A．详细的预期收益估算

B允许的空置率水平

C.经营费用

D．物业服务企业的薪酬制度

E．物业的建筑安装费用

71．房屋租赁合同的基本条款包括（）等。

A．租赁用途

B。租赁期限)等。

C．租金及支付方式

D．租金使用方式

E.房屋的修缮责任

72．在租约中，对出租物业必须予以明确描述的内容有（）。

A．物业坐落位置

B．物业面积

C．物业建筑高度

D．物业装修状况

E．物业设施状况

73.下列保险费中，可以列入物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用的有(A．员工医疗险

B．大厦财产险 C．中央空调险

D．电梯责任险 E．失业险

74．关于人工费中福利费计算的说法，正确的有()。

A．加班费按每人每月不超过5天计算

B．福利基金按工资总额的14%计算

C．员工奖金按工资总额的10%计算

D，教育经费按工资总额的1.0%计算

E．工会基金按工资总额的2%计算

75．编制成本预算应遵循的基本要求有（）。

A．成本预算必须同其他预算相协调

B．成本预算要以各项定额为基础

C．成本预算要完全符合实际

D．成本预算应有相应的技术经济措施保证

E．成本预算要全面权衡，提高资金使用效益

76．物业经营管理合同包括的内容有（）等。

A．物业的描述和合同期限

B．员工奖惩机制

C．管理者的权利和义务

D．经营管理目标 E．服务费用及支付方式

77．下列主体中，物业经营管理者应定期向其提交物业经营管理报告的有(A．居委会主任

B．本企业总经理 C．业主

D．租户 E．本企业员工

78．写字楼物业管理的常规目标是实现（）的最大化。

A．收益部分的出租率

B．物业资产保值率和升值率

C．物业所有人与使用人满意率

D．物业企业管理人员收入

E．物业设施设备维护的投入

79．业主或物业服务企业选择写字楼租户时，通常考虑的主要因素有（）。

A．潜在租户所经营业务的类型及其声誉

B.财务稳定性和长期盈利的能力)。

C．潜在租户的员工性别构成

D.所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容

E．潜在租户的股份构成80.关于零售商业承租户“共生关系”的说法，正确的有（）。

A．每个承租户与其他承租户是互相对立竞争的关系

B．每个承租户经营的成功，依赖并取决于其他承租户的成功

C．购物中心必须将各零售承租户整合成一个整体，并进行掌控

D.购物中心要有计划地、合理地对各承租户进行定位配置

E．购物中心必须将各零售商进行区分销售

答案：

一、单项选择题

1．B 2，0 3．B 4．C 5．D 6．C 7．B 8．C 9．C

10.D 11.A 12．B 1 3．D 14．D 15．D 16．A 17，C 18．C

19.C 20．D 21．B 22．D 23．C 24．C 25，B 26，D 27．D

28．D 29．C 30．A 31.B 32.C 33，B 34．D 35.C 36．B

37.A38．A 39．A 40．C 41.D 42．D 43.A 44.B 45．B

46．C 47．B 48，B 49．C 50．B 51．C 52.C 53.C 54．A

55．A 56．B 57，B 58．D 59．B 60．B

二、多项选择题

61.ABDE 62.ABCD 63.CDE 64, BCDE 65．BC 66．DE 67.ACD 68.ACE 69.BCD

70.ABC 71.ABCE 72.ABDE 73.BCD 74.BDE 75.ABDE 76.ABCE 77.CD 78．BC

79．ABD 80.BCD

第四篇：注册物业管理师（范文模版）

注册物业管理师

考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试内通过全部科目;免试部分科目的人员必须在一个考试内通过应试科目。

一、物业管理师制度暂行规定(国人部发[2005]95号)

第九条 凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，恪守职业道德，并具备下列条件之一的，可以申请参加物业管理师资格考试：

（一）取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历，工作满10年，其中从事物业管理工作满8年。

（二）取得经济学、管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作满4年。

（三）取得经济学、管理科学与工程或土建类大学本科学历，工作满4年，其中从事物业管理工作满3年。

（四）取得经济学、管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事物业管理工作满2年。

（五）取得经济学、管理科学与工程或土建类硕士学位，从事物业管理工作满2年。

（六）取得经济学、管理科学与工程或土建类博士学位，从事物业管理工作满1年。

（七）取得其他专业相应学历、学位的，工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年。

考试日期为每年第三季度

考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试内通过全部科目；免试部分科目的人员必须在一个考试内通过应试科目。资格考试分4个半天进行。《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》、《物业管理综合能力》3个科目的考试均为2．5小时，《物业管理实务》科目考试时间为3个小时编辑本段考试题型《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》试题的题型分为单项选择题、多项选择题；《物业管理实务》和《物业管理综合能力》试题的题型分为单项选择题、多项选择题和综合（案例）分析题。

2.2004年中央广播电视大学出版社出版图书

书名:物业管理师

图书编号:755310

图书《物业管理师》出版社:中央广播电视大学出版社定价:20.0ISBN:730402592

3.注册物业管理师

注册物业管理师是指经过住房和城乡建设部举办的全国统一考试，获得《中华人民共和国物业管理师》证书后再经过人力资源和社会保障部进行注册，获得《中华人民共和国物业管理师》注册证，注册证有效期3年.基础考试每人每科75元，专业考试每人每科80元。具体费用标准要查看物价局、财政

第五篇：物业管理师试题

物业管理师理论知识模拟试题(单选一)

1.在前期工作阶段，房地产开发商需要获得房地产开发必备的“五证”中，除()之外的其他四证。

A.国有土地使用权证

B.商品房销售许可证或商品房预售许可证

C.建筑工程规划许可证

D.建设用地规划许可证

2.()是在业主业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

A.物业管理早期介入

B.前期物业管理

C.日常物业管理

D.后期物业管理

3.物业可行性研究，是指物业管理企业在()，拟定物业管理方案时，从政策、技术和经济上进行全面的分析。

A.作出投标决策前

B.立项前

C.接管理物业后

D.与业主发生矛盾时

4.()是项目决策的基础，是分析项目在技术、财务、经济上的或行性以作出决策的关键步骤。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目评论与决策

5.物业再开发利用的条件是()。

A.业主的愿望

B.物业本身的条件

C.物业管理的运作能力

D.房地产行政管理部门的意见

6.《城市绿化规划建设指标的规定》中，要求新建居住区纪地占居住区总用地比率不低于()。

A.20%

B.30%

C.15%

D.35%

7.()是物业管理最基本的内部管理制度。

A.企业综合管理制度

B.员工管理制度

C.部门职责和职责

D.操作规程

8.()是指用于物业界定管理参与者权利与义务，规范实施物业管理过程中各方当事人的行为，协调各方主体间关系的规定。

A.物业管理企业内部管理制度

B.业主内部管理制度

C.物业管理的公共管理制度

D.业主公约

9.下列说法错误的是()。

A.物业管理规章制度建设是一项十分重要的基础性工作

B.物业管理规章制度的制造、执行、检查等都必须规范。

C.物业管理规章制度要稳定性，一经制定就不能修改

D.物业管理要重视规章制度的执行环节

10.投资机会研究，主要是分析()的可能性。

A.投资范围

B.投资方向

C.投资对象

D.投资效益