第一篇：2013年物业管理师经营管理考试冲关试题2
2013年物业管理师经营管理考试冲关试题2
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一、单项选择题
1.房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有(A)。
A.广泛性
B.特殊性
C.多样性
D.复杂性
2.不能进入市场流通的住房是(C)。
A.经济适用住房
B.政府用房
C.廉租房
D.市场价商品住宅
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3.制定物业管理计划的前提是(C)。
A.明确物业位置
B.进行房地产市场分析
C.明确业主目标
D.分析房地产供求状况
4.房屋租赁关系是(A)。
A.经济契约关系
B.买卖关系
C.合作关系
D.代理关系
5.大型购物中心常采用的物业租金形式为(C)。
A.净租
B.固定租金
C.百分比租金
D.毛租
6.下列情形中，房屋可以出租的是(A)。
A.未依法取得《房屋租赁证》的 B.已抵押，未经抵押权人同意的 C.权属有争议的
D.共有房屋未取得共有人同意的 7.房屋租赁合同是(D)。
A.无偿合同
B.实践合同
C.物权合同
D.继续性合同
8.企业经营的最终目的是追求可持续的最大盈利，达到此目的的手段是(D)。
A.提高生产技术
B.合理地控制成本
C.资源的合理利用
D.进行好客户关系管理
9.公司支付离退休职工的退休金属于(A)。
A.劳动保险费
B.待业保险费
C.劳动保护费
D.公司经费
10.物业管理成本按照(D)进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向。
A.经济性质
B 与决策的关系
C.与业务量的关系
D.经济用途
二、多项选择题
1.根据分析的内容和范围的不同，财务报告分析可以分(AD)分析。
A.全面
B.趋势
C.潜力
D.专题
E.现状
2.写字楼物业管理的常规目标主要有(ABD)目标。
A.经营
B.管理
C.宏观
D.服务
E.微观
3.消费者往往会通过主力店来判断整个零售商业物业的形象，主力店通常是（A.小型百货商场
B.连锁超市
C.中型百货商场
D.连锁超级市场
E.大型百货商场
DE)
4.企业经营策略的中心是(AB)。
A.树立良好的品牌形象
B.以积极的心态参与市场竞争
C.考虑长线战略联盟
D.与开发商建立密切联系
E.与企业的战略发展计划相协调
5.物业服务企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要考虑的因素有(ABCD)。
A.资金的投入
B.管理人员综合应用计算机的水平
C.管理的范围、深度和想要达到的管理效果
D.现有管理流程的规范化程度
E.物业管理的服务要求
63.关于物业服务企业提供物业服务合同的约定以外的服务项目的说法，正确的有()。
A.提供这种服务，是物业服务企业的法定义务
B.这种服务，原则上是一种有偿服务
C.提供这种服务，需经业主委员会同意
D.提供这种服务，需由特定的业主和物业服务企业另行约定
E.服务项目，必须是公共性质的物业服务
64.关于采取酬金制形式约定物业服务费用的说法，正确的有()。
A.酬金以预收的物业服务费用为计提基数
B.物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有
C.物业服务费用不足时，由物业服务企业承担亏损
D.物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定
E.物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以计提酬金
65.关于物业服务费收缴的说法，正确的有()。
A.按时缴纳物业服务费是业主应尽的义务
B.业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定
C.对欠缴物业服务费的业主，物业服务企业可以依法追缴
D.已竣工尚未出售的物业，物业服务费由建设单位缴纳
E.已出售尚未交付的物业，物业服务费由物业买受人缴纳
66.以下关于物业管理服务标准的说法中，正确的有()。
A.物业管理一级服务标准中，小区主出入口应24小时站岗值勤
B.物业管理一级服务标准中，共用雨、污水管道每年应疏通l次
C.物业管理二级服务标准中，对重点区域、重点部位应每3小时至少巡查l次
D.物业管理二级服务标准中，载人电梯早6点至晚12点应正常运行
E.物业管理三级服务标准中，应公示l2小时服务电话
67.下列物业服务企业履行物业服务合同的情况中，业主有权进行监督的情形有()。
A.对物业服务企业履行合同的情况提出批评与建议
B.对物业服务企业所做的损害业主利益的行为要求赔偿
C.查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料
D.监督物业服务企业的收费情况
E.要求物业服务企业对违反合同的行为进行改正
68.首次业主大会的会议议程中需要宣读的内容有()。
A.业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数
B.《业主大会议事规则》尊案
C.《管理规约》草案
D.业主委员会委员候选人名单
E.物业服务企业的选择结果
69.申请核定资质等级的物业服务企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门提交()等材料。
A.企业资质等级申报表
B.企业资质证书正、副本
C.营业执照复印件
D.物业服务合同复印件
E.物业管理业绩材料
70.资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质 证书的情形有()。
A.对没有提交核定资质等级申请的物业服务企业作出资质审批决定的
B.审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的
C.超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的
D.违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的
E.对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的
71.二级物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产 主管部门予以()处罚。
A.撤销资质
B.警告
C.责令限期改正
D.处l万元以上3万元以下的罚款
E.降低资质等级
72.重视合同，诚信经营，物业服务企业应把握()环节。
A.学习专业技能
B.整合服务理念
C.团队观念的培养
D.认真履行合同
E.诚信订立合同
73.住宅专项维修资金的交存方式包括()。
A.商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存人住宅专项 维修资金专户
B.已售公有住房的业主应当在办理房屋人住手续前，将首期住宅专项维修资金存人公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户
C.公有住房售房单位应当在收到售房款之日起20日内，将提取的住宅专项维修资金存人公有住房住宅专项维修资金专户
D.未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人
E.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额20%的，应当及时续交，成立业主大会的，续交方案由业主大会决定
74.关于公有住宅出售后的使用与管理的说法中，正确的有()。
A.住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或者减少对该幢住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备
B.住宅的共用部位和共用设施设备，凡属人为损坏的，由责任人负责修复或者赔偿
C.住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用应当专户存人银行，由维修养护责任单位专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护
D.已经实行物业管理的住宅维修养护管理方式，按照相关规定执行
E.住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用的使用受房地产行政主管部门及该幢住宅各所有人的共同监督
75.管理规约在物业管理区域内的实施是否到位直接影响到()的好坏。
A.经济状况
B.物业品质
C.业主的家庭情况
D.公共秩序
E.环境卫生状况
76.根据《物权法》的规定，对于建筑区域内任何任意()、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。
A.弃置垃圾
B.排放污染物或者噪声
C.违反规定饲养动物
D.违章搭建
E.擅自改变家用设施设备的结构
77.对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定必须是()，上述要求必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。
A.依法设立的业主大会、业主委员会作出的
B.业主大会、业主委员会依据法定程序作出的
C.符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定
D.居委会的决定
E.依法设立的街道办事处作出的
78.业主大会决定《物业管理条件》规定的()等事项时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
A.制定和修改业主大会议事规则
B.制定和修改管理规约
C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员
D.选聘和解聘物业服务企业
E.筹集和使用专项维修资金
79.房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须()。
A.权威
B.真实
C.合法
D.科学
E.准确
80.关于房屋租赁权利义务的一般约定，下列说法中，正确的有()。
A.出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任
B.出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复
C.因承租人过错造成房屋损坏的，由出租人负责修复或者赔偿
D.租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定
E.承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金
第二篇：2014物业管理师考试原题经营管理
经营管理
1.判断写字楼等级时，不考虑的因素是(C)。
A.建筑形式B.建筑装潢C.建设单位 D.建筑质量
2.房地产资产管理和房地产投资组合管理以(.B)管理为主。
A.运行B.策略性 C.日常D.设施
3.关于房地产置业投资的说法，错误的是(B)。
A.房地产置业投资属于直接投资B.房地产置业投资的对象只能是旧房地产
C.房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入 D.房地产出租属于房地产置业投资
4.关于房地产投资利弊的说法，错误的是(B)。
A.房地产投资能够抵消通货膨胀B.房地产投资会降低投资者的资信等级
C.房地产投资能够得到税收方面的好处D.房地产投资收益通常高于社会平均利润
5.房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的(D)。
A.适应性B.相互影响性C.政策影响性 D.专业管理依赖性
6.下列风险中，属于房地产投资的系统风险是(C)风险。
A.收益现金流B.未来经营费用C.利率D.资本价值
7.关于净运营收益的说法，正确的是(D)。
A.净运营收益等于有效毛收入的税后收益B.净运营收益等于潜在毛收入的税后收益
C.净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差D.净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差
8.下列费用中，不属于运营费用的是(C)。
A.房产税B.城镇土地使用税C.抵押贷款还本付息D.保险费
9.当每年计息周期大于1时，实际利率(C)。
A.小于名义利率B.等于名义利率C.大于名义利率D.不存在10.下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是(C)。A.税前现金回报率B.税后现金回报率C.财务净现值D.投资回报率C.2.B 3.B 4.B 5.D6.C 7.D 8.C 9.C 10.C
11.关于物业价格特征的说法，正确的是(B)。
A.物业价格受区位影响小B.物业价格实质上是物业权益的价格
C.物业价格不容易受交易者的个别因素影响D.物业价格形成的时间较短
12.关于拍卖底价的说法，错误的是(A)。
A.拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价 B.拍卖底价又称为保留价
C.竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效 D.拍卖底价是拍卖前确定的拍卖标的最低售价
13.房屋租赁成本租金中不包括(D)。
A.房产税B.投资利息C.折旧费D.利润
14.房地产评估价值所对应的时间是(A)。
A.估价时点B.开始估价日期C.完成估价日期D.出具估价报告日期
15.下列房地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是(A)。
A.一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率B.家庭人口规模及构成C.居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向D.Ⅸ域地质条件
16.按照交易形式细分，可以将房地产市场划分为(B)。
A.居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等
B.房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场
C.低档物业市场、中低档物业市场、中档物业市场、中高档物业市场和高档物业市场
D.一级市场、二级市场、三级市场
17.某城市2010年可供住房销售量为260万m2，吸纳量为236万m2，2011年竣工量为242万m2，吸
纳量为228 m2，则2011年该城市住房可销售面积为D)万m2。
A.138B.202C.242D.266
18.对城市风貌起直接指导作用的手段是(D)。
A.土地供应政策 B.金融政策 C.地价政策D.城市规划
19.国有企事业单位管理自管公房，应持有(B)。
A.“房地产权证”或“房屋使用权证”B.“房地产权证”或“房屋所有权证”
C.“房地产权证”或“房屋租赁证”D.“房屋占有权证”或“房屋租赁证”
20.将房屋租赁分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁，是按(D)划分的。A.房屋所有权的性质B.物业租金的内涵C.房屋租赁期限的长短D.房屋租赁期限约定模式的不同
11.B 12.A 13.D 14.A 15.A 16.B 17.D 18.D 19.B 20.D
21.出租共有房屋应提交(B)同意出租的证明。
A.共有人的证明人B.其他共有权人C.共有人的委托人D.其他承租人
22.下列导致房屋租赁合同终止的原因中，属于自然终止的是(D)。
A.公有住宅无正当理由闲置6个月以上的B.故意损坏房屋的C.承租人利用承租的房屋进行违法活动的D.因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的23.承租人无正当理由拖欠房屋租金达(B)个月以上的，出租人有权终止房屋租赁合同。
A.3B.6C.9D.12
24.客户关系管理(CRM)是辨识、获取、保持和增加“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称。它是一种以客户(A)为中心的企业管理理论。
A.价值B.忠诚C.创利D.满意度
25.下列费用中，属于物业管理营业成本的是(C)。
A.咨询费B.酬金 C.固定资产折旧费 D.业务招待费
26.下列支出中，按现行财务制度应列入物业管理成本支出的是(C)的支出。
A.购置固定资产B.购置无形资产C.职工劳动保险费D.赞助、捐赠
27.在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算是(A)预算。
A.固定B.弹性C.零基D.概率
28.物业管理成本控制的中心环节是(C)控制。
A.事前B.事先C.事中D.事后
29.制约不必要或不合理开支的物业管理成本控制机制是(B)控制。
A.前馈性B.防护性C.反馈性D.应急性
30.下列部门中，最有可能成为成本中心的是(D)。
A.总经理办公室B.公共关系部C.客户接待部D.工程维修部
21.B 22.D 23.B 24.A 25.C 26.C 27.A 28.C 29.B 30.D
31.下列业绩考核指标中，属于成本控制中心经济效益指标的是(C)。
A.物业增值率B.房屋完好率C.成本降低率D.事故发生率
32.前期物业服务合同的甲方应为(B)。
A.物业服务企业B.建设单位C.社区居委会D.业主委员会
33.与邀请招标相比，公开招标的优点是(B)。
A.节约招标费用B.在较广泛的范围内选择承包商C.节省招标时间D.减少工作量
34.风险管理内容不包括(A)。
A.风险制造B.风险识别C.风险评估D.风险控制
35.固定资产的保险价值，是指出险时的(A)。
A.重置价值B.抵押价值C.账面价值D.交易价格
36.某公司购买公众责任保险20万元，每次事故赔付的混合限额为10万元，免赔额为1万元。在保险有效
期内该公司发生出险事故一次，对第三者赔偿了20万元，则保险公司赔付的保险金为(B)万元。
A.9B.10C.19D.20
37.下列情况下，属于雇主责任保险范围内的是(D)。
A.被雇人员由于疾病所致死亡B.被雇人员自残导致的伤残
C.投保人的重大过失行为造成被雇人员的伤残D.被雇人员违反操作规程出现的伤残
38.保险合同的受益人是(C)。
A.保险人B.保险代理人C.投保人D.被保险人
39.物业服务企业持续经营的前提条件是(C)。
A.资金运用B.资金消耗C.资金收回D.资金分配
40.资本利润率又称为(C)。
A.资产收益率B.资产利润率C.净资产收益率D.资金回报率
31.C 32.B 33.B 34.A 35.A 36.B 37.D 38.C 39.C 40.C
41.现代财务管理的最基本内容是(A)决策。
A.筹资B.投资C.利润分配D.资产管理
42.关于物业管理绩效评价结果作用的说法，错误的是(C)。
A.绩效评价结果是选聘物业服务企业的重要依据B.绩效评价结果是评价物业服务企业的重要依据
C.绩效评价结果是政府直接管理物业服务企业的依据
D.绩效评价结果是社会投资者进行投资决策的前提和基础
43.实施物业管理绩效评价的参照系数称为(C)。
A.评价措施B.评价方法C.评价标准D.评价时点
44.下列指标中，不属于物业管理绩效评价基本指标的是(D)状况指标。
A.财务效益B.资产营运C.偿债能力D.经营发展
45.依据评价指标的实际对照相应的标准值，运用功效系数法计算各项指标实际得分的绩效评价方法是(B)。
A.隶属度赋值法B.基本指标计分法C.修正指标计分法D.评价指标计分法
46.从物业管理的角度看，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是做好(C)工作。
A.物业经营管理的绩效评价B.物业安全管理C.房屋与设备维护D.物业风险管理
47.租售型写字楼内，属于非收益部分的区域是(A)。
A.门厅B.会议窒C.出租办公区D.租赁仓库
48.某租售型写字楼，总建筑面积10万m2，共10层(地上八层，地下二层)，其中地下停车场面积2万m2，标准层每层面积为1万m2，标准层业主专用面积为7 000 m2，则该写字楼整体有效使用率为(B)。
A.56%B.70%C.80%D.i00%
49.写字楼物业的市场营销，不宜采取的操作方式是(D)。
A.围绕物业的交通便利性展开市场宣传B.围绕物业的设施设备的先进性展开市场宣传
C.将拟出租房间对外开放，以供参观D.以租金递减的方法吸引租户
50.写字楼的租赁工作中，选择租户通常不考虑的因素是(C)。
A.可能面积的组合B.寻租者将来扩展办公室面积的计划 C.寻租者现在的办公面积D.寻租者经营业务的性质
41.A 42.C 43.C 44.D 45.B 46.C 47.A 48.B 49.D 50.C
51.市场经济条件下，写字楼的租金水平主要取决于(D)。
A.经营成本B.物业档次C.业主目标收益要求D.同类物业的市场供求关系
52.业主出租写字楼时，其测算最低租金水平的依据为能够抵偿(C)之和。
A.抵押贷款还本付息、建造费用和空置损失B.人工费用、建造费用和空置损失
C.抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失D.经营费用、建造费用和空置损失
53.在大型零售商业物业经营管理中，通常采取“门里门外”的管理组织形式开展现场管理，这种形式的优
点是(C)。
A.可以促进销售B.管理难度减小C.各疗责任明确D.物业使用率提高
54.制定零售商业物业的租赁方案和租赁策略的根本目的是实现(B)的最大化。
A.物业收入B.物业收益C.物业使用率D.物业自然寿命
55.选择零售商业物业租户时不考虑的因素是(D)。
A.租户的声誉B.租户组合与位置分配C.租房需要的服务D.租房的企业所有制性质
56.某租户应缴纳的基础租金为10万元/月，其与业主约定自然平衡点为每月营业额400万元，以每月营业额的5%作为百分比租金。若租户一月份、二月份营业额分别为300万元、400万元，这两个月应缴租金共计(A)万元。
A.20 B.25C.30D.35
57.在零售商业物业的经营管理中，物业服务企业进行有效经营管理难度最大的物业产权结构是(D)。
A.投资商拥有全部产权B.投资商拥有大部分产权
C.投资商拥有小部分产权，其余产权由另一业主持有 D.投资商不拥有产权，产权由众多小业主持有
58.在零售商业经营管理中有关“净租”的形式的说法，不正确的有(C)。
A.租户仅按比例分摊与物业有关的税项B.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
C.所有的经营费用都由业主来全额支付D.所有的经营费用都由租户来直接支付
59.通过科学的投资组合，投资者可以在(C)之间找到平衡点。
A.收益与成本B.收益与支出C.收益与风险D.成本与风险
60.投资组合绩效评估可以考察出投资管理者的(D)。
A.兴趣B.资历C.实力D.技能
51.D 52.C 53.C 54.B 55.D 56.A 57.D 58.C 59.C 60.D
61.与一般管理型物业服务企业相比，专业型物业服务企业具有的优点有(ABC)。
A.能提高管理效率和质量B.能有效控制和降低管理成本
C.能提高企业的劳动生产率和效益D.能减少与业主或使用人的矛盾E.能避免成为诉讼中的被告
62.房地产间接投资有(ABDE)。
A.房地产企业债券投资B.房地产企业股票投资C.房地产开发投资
D.投资于房地产投资信托基金E.购买住房抵押证券
63.房地产投资个别风险包括(AE)。
A.持有期风险B.通货膨胀风险C.市场供求风险D.机会成本E.收益现金流风险
64.房地产投资济动中，现金流出主要包括(ABDE)等。
A.土地费用B.建造费用C.空置损失D.还本付息E.税金
65.建筑物折旧分为(ACD)。
A.功能折旧B.人为折旧C.经济折旧D.物质折旧E.自然折旧
66.下列价值中，属于估价的基本价值类型的有(ABCD)。
A.市场价值B.账面价值C.投资价值D.原始价值E.快速变现价值
67.房地产市场指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标。下列指标中，属于供给指标的有(AE)。
A.空置量B.出租量C.房地产价格D.销售量E.竣工房屋价值
68.房屋租赁的基本特征有(ABDE)。
A.房屋租赁不转移房屋的所有权B.房屋租赁关系是一种经济要式契约关系
C.房屋租赁关系因所有权的转移而中止D.租赁双方都必须是符合法律规定的责任人
E.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
69.租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括(BCDE)。
A.租金结算B.租金方案与策略制定C.租户选择D.租金确定E租约谈判
70.下列费用中，属于物业服务企业经营管理费用或期间费用的有(BDE)。
A.劳动保护费B.董事会费C.财产保险费D.技术开发费E.业务招待费
61.ABC 62.ABDE 63.AE 64.ABDE 65.ACD 66.ABCD67.AE 68.ABDE 69.BCDE 70.BDE
71.按照成本计算依据的不同，可将物业管理成本划分为(ABCE)。
A.目标成本B.定额成本C.计划成本D.固定成本E.实际成本
72.风险具有的特征有(ADE)。
A.负面性B.不可测性C.确定性D.不确定性E.可测性
73.关于投保人、受害人、保险人的索赔关系的说法，正确的有(ABCD)。
A.投保人可向保险人索赔B.受害人可向保险人索赔C.投保人、受害人均可向保险人索赔
D.受害人可向投保人索赔E.受害人可同时向投保人、保险人索赔
74.物业管理绩效评价的基本要素有(ABD)。
A.评价指标B.评价标准C.评价时点D.评价方法E.评价内容
75.在具体实施物业管理绩效评价时，应注意的有(ABCD)。
A.评价标准值的选用保持前后一致性B.每次评价只能采用同一套评价标准
C.基本指标的实际得分不能超过指标权数D.单项指标的积分应精确到小数点后两位 E.对评价结果有异议时，可对评价指标重新评分
76.写字楼物业经营管理绩效评价的主要指标有(BDE)。
A.员工流失率B.服务满意度C.员工年龄结构D.物业经济指标E.物业品牌化
77.零售商业物业经营管理中的安全管理工作，包括(BCDE)。
A.所售食品安全B.防火安全C.治安保卫D.劳动安全E.媒体风险防范
78.在理想情况下，零售商业物业经营管理者对租户折让优惠的方式有给予租户(BCD)。
A.税收优惠B.装修补贴C.搬家费用补贴D.一段时间的免租期E.低息贷款
79.全面质量管理是为宴现其目标而指导(ABC)的协调活动。
A.人B.机器C.信息D.资金E.客户
80.可持续发展的关键是将人、(ABCE)几个相互关联的方面放在一个大系统中，进行协调。
A.环境B.资源C.社会D.信息E.经济
71.ABCE 72.ADE 73.ABCD 74.ABD 75.ABCD 76.BDE 77.BCDE 78.BCD 79.ABC 80.ABCE
第三篇：物业管理师《经营管理》第五章
物业管理师《经营管理》第五章（3）
二、房地产市场细分
从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。
（一）按地域细分
房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。
地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。对于比较大的城市，其城市内部各区域间的房地产市场往往存在较大差异，因此常常还要按照城市内的某一个具体区域划分，如上海浦东新区房地产市场、北京亚运村地区房地产市场、深圳市罗湖区房地产市场等。从把握某一更大范围房地产市场状况的角度，除按城市划分外，还可以按省或自治区所辖的地域划分，如海南省房地产市场、山东省房地产市场等。当然我们还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等。但一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。
（二）按房地产用途细分
由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。如居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场）、特殊物业市场、土地市场等。
（三）按存量增量细分
通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。而更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。
（四）按交易形式细分
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易形式，均有其明显的特殊性，因此依不同房地产交易形式对市场进行划分也就成为必然。土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国城市土地所有权属于国家，因此土地交易实质是土地使用权的交易；新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。
（五）按目标市场细分
从市场营销的角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等；也可以按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等。
上述五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等。
三、房地产市场指标
反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。
（一）供给指标
1．存量（Stock，St），指报告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量（St=St-1+NCt-δt）；可按物业类型分别统计。
2．新竣工量（New Completions，NCt），指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。中国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。
3．灭失量（δ），指房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。
4．空置量（VCt），指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分，可按物业类型分别统计。中国目前空置量的统计是不完整的，是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积”。
5．空置率（VRt），指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St.在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
6．可供租售量（Houses for Sale/Rental，HSRt）指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量=上期可供租售数量-上期吸纳量+本期新竣工量（HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt）；实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。
7．房屋施工面积（Houses Under Construction，BUCt），是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。
8．房屋新开工面积（Construction Starts，CSt），是指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。
9．平均建设周期（Construction Period，CPt），指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积（CPt=BUCt/NCt）。
10．竣工房屋价值（Value of Buildings Completed，VBCt），指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造；办公和生活用家具的购置等费用；购置土地的费用；迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。
第四篇：2011年物业管理师考试试题
2011年物业管理师考试《物业管理实务》提分试题及答案1 1．（）是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
A．总登记
B．初始登记
C．变更登记
D．转移登记
答案：A
2．业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额（）的，应当及时续交。
A．30%
B．60%
C．40%
D．50%
答案：A
3．住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位．共用设施设备保修期满后的（），不得挪作他用。
A．维修
B．养护
C．装修
D．维修和更新、改造
答案：D
4．业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院（）。
A．诉讼
B．予以撤销
C．依法裁定
D．调解
答案：B
5．业主对建筑物专有部分享有（）的权利。
A．占有
B．使用
C．收益
D．占有、使用、收益和处分
答案：D 1．物业管理师资格注册审批机构为（）
A．建设部
B．人事部
C．省、自治区、直辖市房地产行政管理部门
D．县级以上房地产行政管理部门
答案：A
2．依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力的是（）。
A．物业服务合同
B．《物业管理条例》
C．管理规约
D．临时管理规约
答案：C
3．在物业管理区域内，业主大会．业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行（）职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
A．管理职权
B．自治管理
C．民主管理
D．监督指导
答案：B
4．违反《条例》规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）以下的处罚。
A．10万元
B．20万元
C．1万元
D．5万元
答案：A
5．物业管理用房的所有权依法属于（）。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
A．业主
B．业主大会
C．物业服务企业
D．业主委员会
答案：A
1．鉴定机构接到鉴定申请后，应进行的程序不包括（）
A．受理申请
B．初始调查,摸清房屋的历史和现状
C．现场查勘、测试
D．立即做决定,签发鉴定文书
答案：D
解析：除以上三个选项外还包括：检测验算，整理技术资料；全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议；签发鉴定文书。一共包括6个程序。
2．下列不属于转移登记的是（）
A．继承
B．划拨
C．合并
D．境迁
答案：D
解析：房屋买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并，以及以房地产作价入股、与他人成立企业法人，致使房地产权属发生变更的属于房屋所有权主体发生转移的情况。
3．契证登记制度注重当事人订立的和约,房地产权属方面的合同一经生效,当事人之间（）
A．债权成立
B．债权先成立,物权后成立
C．物权先成立,债权后成立
D．债权和物权同时成立
答案：D
4．抵押人应当在房地产抵押合同自签订之日起（）,到房地产所在地办理房地产抵押登记.A．20日内
B．30日内
C．28日内
D．半个月内
答案：B
5．（）是《担保法》规定的担保形式之一
A．质押
B．抵押
C．物押
D．约定
答案：B 1．下列关于设立房地产中介服务机构应具备的条件的叙述,错误的是（）
A．有自己名称、组织机构
B．有固定的服务场所
C．无规定数量的财产和经费
D．具有房地产及相关专业中等以上学历
答案：C
解析：应具备的条件包括（1）有自己的名称．组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有规定数量的财产和经费；（4）从事房地产咨询业务的，具有
房地产及相关专业中等以上学历．初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。
2．下列关于房地产中介服务机构履行义务的说法，正确的是（）
A．可以不遵守自愿
B．可以不交纳税费
C．可自行规定收取费用
D．遵守有关法律、法规和政策
答案：D
解析：包括6个方面：（1）遵守有关的法律、法规和政策；（2）遵守自愿、公平、诚实守信的原则；（3）按照核准的业务范围从事经营活动；（4）按规定标准收取费用；（5）依法交纳税费；（6）接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
3．承租人如需继续租用房屋的,应当在租赁期限届满前（）提出并经出租人同意,重新签订租赁合同.A．2个月
B．1个月
C．半个月
D．3个月
答案：D
4．下列说法正确的是（）
A．房屋所有权人是房屋出租人
B．房屋使用人是房屋出租人
C．房屋使用人是房屋承租人
D．房屋使用人是业主
答案：A
5．商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起（）,依法到房地产管理部门办理权属登记手续
A．90日
B．100日
C．50日
D．1个月内
答案：A 1．经审查,开发企业的申请符合法定条件的,房地产管理部门应当在受理之日起（）依法做出准予预售的行政许可书面决定
A．9日内
B．15日内
C．10日内
D．12日内
答案：C 2．房地产转让的内容包括（）
A．房屋转让
B．土地使用权转让
C．房屋转让和土地使用权转让
D．划拨土地使用
答案：C
解析：由于房屋与土地物质相连，经济属性也密切相关，因此房屋转让与土地使用权转让必须保持一致。
3．取得建设用地批准文件以后（）,政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费
A．超过1年未动工开发的 B．超过半年未动工开发的 C．超过2年未动工开发的 D．超过3年未动工开发的 答案：A
解析：超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权
4．关于房地产开发企业一级资质的要求,正确的是（）
A．注册资本不高于5000万元
B．从事房地产开发经营4年以上
C．连续3年建筑工程质量合格率达100%
D．注册资本不低于5000万元
答案：D
解析：一级资质房地产开发企业：一是注册资本不低于5000万元；二是从事房地产开发经营5年以上；三是近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成于此相当的房地产开发投资额；四是连续5年建筑工程质量合格率达100%；五是上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；六是有职称的建筑．结构．财务．房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计不少于4人；七是工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；八是具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；九是未发生过重大工程质量事故。
5．根据《城市房地产开发经营管理条例》规定,达到房地产开发企业资格的条件是（）
A．有100万元以上的注册资本
B．有50元以上的注册资本
C．有3名以上持有资格证书的房地产专业人员
D．有1名以上持有资格证书的专职会计人员
答案：A
解析：设立房地产开发企业应符合《城市房地产开发经营管理条例》的条件是：（1）有100万元以上的注册资本；（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业．建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
1．住宅专项维修资金的使用,应遵循（）的原则
A．不公开
B．受益人和负担人不一致
C．任何单位和个人不得挪作他用
D．方便但缓慢
答案：C
解析：住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷．公开透明．受益人和负担人相一致的原则。2．业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地房改成本价的（）
A．20%
B．8%
C．2%
D．30%
答案：C
解析：商品住宅的业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。3．《物业管理条例》规定投标人少于（）的，由于缺乏足够的竞标，进行招投标的意义不大，可以采用协议的方式选聘物业服务企业。
A．1个
B．2个
C．3个
D．4个
答案：C
4．（）决定了应对物业管理人员实行职业资格制度
A．物业管理活动的特殊性
B．经营管理的专业性
C．学科多,管理复杂
D．以上说法都正确
答案：D 5．物业服务企业是一种（）的企业
A．以较多自有资本而管理企业
B．以较少自有资本而管理庞大资产企业
C．以较多自有资本而管理较小企业
D．以较少资本管理较小企业
答案：B 2011年物业管理师《管理与实务》预测模拟试题
1、《物业管理条例》设立的制度均是针对（）的物业管理活动而言
A、非住宅物业
B、居住物业
C、即包括居住物业也包括非住宅物业
D、以上答案都不对
标准答案： b 解
析：《物业管理条例》设立的制度均是针对居住物业的物业管理活动而言，因此《条例》应当更名为居住物业条例或者在《条例》中增加专门针对非居住物业的内容。
2、（）年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。
A、1978 B、1979 C、1980 D、1981
标准答案： b
解
析：早在1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点。
3、（）是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。A、《城市新建住宅小区管理办法》
B、《全国优秀管理住宅小区标准》
C、《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》
D、《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》
标准答案： a
解
析：《城市新建住宅小区管理办法》是我国
第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推
动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。
4、（）年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。该办法对城市住宅小区物业管理服务收费的主管机关、收费应当遵循的原则、收费价格形式、物业管理服务费用的构成、代办性质的服务收费管理，以及违反《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》应当给予的行政处罚，都做了明确规定。
A、1995 B、1996 C、1997
D、1998
标准答案： b
解
析：1996年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。该办法对城市住宅小区物业管理服务收费的主管机关、收费应当遵循的原则、收费价格形式、物业管理服务费用的构成、代办性质的服务收费管理，以及违反《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》应当给予的行政处罚，都做了明确规定。
5、非市场性的房屋管理（）物业管理。
A、属于
B、不属于
C、包括
D、不包括
标准答案： b
解
析：非市场性的房屋管理不属于物业管理。
1、从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以（）为分水岭。
A、《城市新建住宅小区管理办法》
B、《条例》
C、《物业服务合同》
D、《关于深化城镇住房制度改革的决定》
标准答案： b 解
析：从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以《条例》为分水岭2、2003年6月8日，（）正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。
A、《城市新建住宅小区管理办法》
B、《物业管理条例》
C、《全国优秀管理住宅小区标准》
D、《物业服务合同》 标准答案： b
解
析：2003年6月28日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。
3、供水、供电等单位与业主以及业主委员会之间的关系是一种（）
A、合同关系
B、法律关系
C、行政关系
D、平等关系
标准答案： a
解
析：供水、供电、供气、通信、有线电视等单位是企业，它们向业主提供产品和服务，业主交纳有关费用，因此，它们之间也是一种合同关系，各自承担相应的权利义务。
4、下列关于物业服务合同的表述中，不正确的是（）
A、物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议
B、物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础 C、物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被管理者和管理者的关系
D、物业服务合同明确了业主与物业管理企业是平等的民事法律关系
标准答案： c 解
析：物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系，所以C不正确。
5、建设部于（）年发布了《物业管理企业资质管理办法》。
A、2001 B、2002 C、2003 D、2004 标准答案： d
解
析：建设部于2004年发布了《物业管理企业资质管理办法》。
1、《物业管理条例》自（）起实施。
A、2003年5月28日
B、2003年6月8日
C、2003年9月1日
D、2003年10月1日
标准答案： c 解
析：《物业管理条例》自2003年9月1日起实施。
2、（）成为衡量物业管理企业是否正确履行义
务的检验标准。
A 物业服务合同
B 物业管理合同
C 物业使用合同
D 物业维护合同
标准答案： a 解
析：物业服务合同成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准。
3、物业服务收费形式包括（）
A 包干制收费形式和酬金制收费形式
B 包干制收费形式
C 酬金制收费形式
D 以上都不是
标准答案： a
解
析：物业服务收费形式：包干制收费形式；酬金制收费形式
4、《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业管理企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向（）收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向（）收取手续费等额外费用。”
A 最终用户 业主
B 业主 业主
C 最终用户 最终用户
D 业主 最终用户
标准答案： a 解
析：《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业管理企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”
5、（）是业主或业主大会选聘物业管理企业前所签订的物业服务合同。
A 物业服务合同
B 前期物业服务合同
C 后期物业服务合同
D 物业管理合同
标准答案： b
解
析：前期物业服务合同是业主或业主大会选
聘物业管理企业所签订的物业服务合同。
1、物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件就是（）。
A 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为
B 物业管理企业根本不履行物业服务合同的约定
C 物业管理企业不完全履行物业服务合同的约定
D 以上都不是
标准答案： a 解
析：物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件，就是物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为。未能履行包括根本不履行和不完全履行两种情形。
2、不属于物业管理服务的是（）
A、物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务
B、代收代交各项公用事业费用
C、物业装饰装修管理服务
D、专项维修资金的代管服务
标准答案： b 解
析：代收代交各项公用事业费用不属于物业管理服务内容。
3、包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出（物业管理服务成本构成），不包括（）。
A、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
B、办公费用
C、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
D、物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用
标准答案： d
解
析：物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用等项从维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本
4、只有通过（），才能改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。
A、业主大会
B、业主委员会
C、物业管理企业
D、以上都不是
标准答案： d
解
析：无论业主大会、业主委员会、业主和物
业管理企业，都不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。
5、物业服务合同的（）是物业管理企业提供的公共性物业服务
A、标的B、条约
C、条例
D、内容
标准答案： a 解
析：物业服务合同的标的是物业管理企业提供的公共性物业服务
1、物业管理一级服务标准规定：对重点区域、重点部位每（）小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
A、1 B、2 C、3 D、4
标准答案： a
解
析：物业管理一级服务标准规定：对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
2、我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行（）
A、市场定价
B、政府指导价
C、市场调节价
D、政府定价
标准答案： c
解
析：我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行市场调节价
3、已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由（）缴纳
A、建设单位
B、物业管理企业
C、业主
D、物业买受人
标准答案： c
解
析：已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由业主缴纳
4、我国对房地产实行（）管理方式。
A、合同 B、契约
C、租赁
D、权证
标准答案： d
解
析：我国对房地产实行权证管理方式。
5、业主大会由（）组成。
A、物业管理区域内的部分业主
B、物业管理区域内的全体业主
C、行政管理区域内的部分业主
D、行政管理区域内的全体业主
标准答案： b中华考试网 解
析：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
1、业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开（）日前以书面形式在物业管理区域内公告。
A、7 B、10 C、15 D、20
标准答案： c
解
析：业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
2、业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权（）以上通过 A、1/2 B、2/3 C、3/4 D、4/5
标准答案： a
3、经业主委员会或者（）％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。A、15 B、20 C、30 D、50
标准答案： b
解
析：经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
4、订立业主公约是业主之间的共同行为，通常情
况下，业主公约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，公约的修改权也属于（）。A、业主大会
B、业主委员会
C、业主管委会
D、业主公约
标准答案： a
解
析：订立业主公约是业主之间的共同行为，通常情况下，业主公约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，公约的修改权也属于业主大会。
5、物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为（）。
A、前期物业管理招标投标
B、物业管理招标投标
C、后期物业管理招标投标
标准答案： a 解
析：物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标投标。
1、按照《公司法》规定，物业管理企业为有限责任公司的，注册资本不得低于（）万元。
A、2 B、5 C、10 D、15
标准答案： c
解
析：按照《公司法》规定，物业管理企业为有限责任公司的，注册资本不得低于10万元。
2、物业管理师资格注册有效期为（）年。
A、1 B、2 C、3 D、5
标准答案： c
解
析：物业管理师资格注册有效期为3年。
3、业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以（）在物业管理区域内公告
A、书面形式
B、口头形式
C、通知形式
D、默认形式
标准答案： a
解
析：业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
4、业主公约的效力范围包括（）。
A、全体业主
B、物业使用人
C、物业的继受人
D、以上都是
标准答案： d
解
析：业主公约的效力范围涉及全体业主、物业使用人、物业的继受人。
5、《条例》中，有关前期物业管理招投标的强制性规定，下面表述不正确的是（）。
A、住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业管理企业
B、不强制性要求非住宅物业以招投标方式选聘物业管理企业
C、投标人少于5个的，也可以采用协议的方式选聘物业管理企业
D、对于规模较小的住宅物业，建设单位可以采用协议的方式选聘物业管理企业
标准答案： c
解
析：投标人少于3个的，也可以采用协议的方式选聘物业管理企业。-
1、业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开（）日前以书面形式在物业管理区域内公告。
A、7
B、10 C、15 D、20
标准答案： c
解
析：业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
2、业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权（）以上通过 A、1/2 B、2/3
C、3/4 D、4/5
标准答案： a
解
析：业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过
3、经业主委员会或者（）％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
A、15 B、20 C、30
D、50
标准答案： b
解
析：经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
4、订立业主公约是业主之间的共同行为，通常情况下，业主公约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，公约的修改权也属于（）。A、业主大会
B、业主委员会
C、业主管委会
D、业主公约 标准答案： a
解
析：订立业主公约是业主之间的共同行为，通常情况下，业主公约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，公约的修改权也属于业主大会。
5、物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为（）。A、前期物业管理招标投标
B、物业管理招标投标
C、后期物业管理招标投标
标准答案： a 解
析：物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标投标。
第五篇：2014年物业管理师精品考试试题（推荐）
2014年物业管理师精品考试试题 设区的市级人民政府房地产主管部门负责()级物业服务企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
A.一
B.四
C.三
D.二
参考答案: C 物业服务企业制订物业管理方案时，对招标物业项目的基本情况进行分析并收集相关信息、资料的紧后工序是()。
A.测算物业管理服务费用
B.确定组织架构和人员配置
C.根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作
D.根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案
参考答案: C 有关物业服务企业常见模式的说法，错误的是()。
A.独立的物业服务企业是常见模式之一
B.物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司或分公司构成
C.房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业服务企业
D.物业管理集团公司一般按地域或专业服务内容设置集团总公司
参考答案: D 物业服务费根据不同物业的性质和特点，分别实行()。
A.市场定价和政府指导价
B.政府指导价和市场调节价
C.市场调节价和政府定价
D.政府指导价和政府定价
参考答案: B 在物业装饰装修中，装修人侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由()部门责令其改正，并依法承担赔偿责任。
A.建设行政主管部门
B.城市规划行政主管部门
C.城市房地产行政主管
D.当地人民政府建设主管部门
参考答案: C 物业人住阶段，物业档案资料收集来源于()。
A.建设单位
B.物业服务企业
C.业主
D.监理单位
参考答案: C 物业入住时，首先应()。
A.房屋验收，填写业主入住房屋验收表
B.领取提供给业主的相关文件资料
C.持购房合同、入住通知书等进行业主登记确认
D.提交办理产权所需资料，签订委托协议并缴纳相关费用
参考答案: C 前期物业管理的风险有很多，最主要的是()。
A.合同风险
B.专业服务咨询的风险
C.项目接管的不确定性带来的风险
D.物业管理日常运作过程中存在的风险
参考答案: A 物业服务企业可通过()了解应聘者的某一方面(如人际关系等)，考虑此人适合担任哪些工作。
A.个性测验
B.特殊能力测验
C.智力测验
D.知识测验
参考答案: A 下列物业类型和规模的组合中，符合二级物业服务企业资质对管理类型和规模的要求的是()。
A.高层20万㎡，多层50万㎡
B.多层70万㎡，高层10万㎡
C.多层30万㎡，高层20万㎡，别墅5万㎡
D.多层20万㎡，高层10万㎡，别墅4万㎡
参考答案: C 企业薪酬管理的目标主要是()。
A.调整员工收入，防止企业人员流动频繁
B.控制企业主营业主成本
C.使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力
D.努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调
E.吸引高素质人才，稳定现有员工队伍
参考答案: C,D,E 物业管理常用的档案分类方法有()。
A.地区分类法
B.季度分类法
C.组织机构分类法
D.事件分类法
E.分类法
参考答案: C,D,E 常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容包括()。
A.物业与业主的沟通
B.房屋出租
C.项目机构的设置
D.环境管理
E.精神文明建设
参考答案: C,D,E 对共用设施设备采用管理手段节能降耗的具体措施有()。
A.落实组织和管理体系
B.对耗能较大设备进行更换或局部改造
C.加强节能宣传和培训，树立节能意识
D.建立能源消耗的计划和考核制度
E.在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用
参考答案: A,C,D,E 物业管理礼仪文书常用的类型有()。
A.邀请书
B.请柬
C.感谢信
D.贺信
E.海报
参考答案: A,B,C,D 《公司法》规定，物业服务企业设立须向()行政管理部门注册登记，在领取营业执照后，方可开业。
A.税务
B.工商
C.市政
D.建设
参考答案: B
17白蚁防治方法中，()主要用于发现白蚁但又未能确定蚁巢地点的情况。
A.药杀法
B.生物防治法
C.诱杀法
D.生物灭蚁法
参考答案: C
18物业区域清洁工作日常管理的方法中，()应覆盖小区主要室内外公共区域。
A.专项抽检
B.年检
C.月检
D.日检
参考答案: D
19一般情况下，物业服务企业人力资源部的主要职责是()。
A.制订物业项目考核体系、考核指标和标准
B.完成人员招募、任免、调配、考核、培训等工作、C.完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设等工作
D.编制实施行政管理、品牌管理和信息化建设的规划和预算
参考答案: B
20既适用于政府机关、人民团体和事业单位，又适用于企业法人单位的物业管理应用文书类型是()。
A.制度公文
B.会议公文 C.事务公文 D.行政公文 参考答案: D 21房屋及设施设备维修养护计划按照时间进度划分类别，不包括()。
A.月维修保养计划
B.季度维修保养计划
C.周维修保养计划
D.维修保养计划
参考答案: C 22测量客户满意的方法不包括(A.建立受理系统
B.失去客户分析
C.客户满意度调研
D.领导衡量
参考答案: D)。
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