物业经营管理重点整理

第一篇：物业经营管理重点整理

前期介入的作用：①有利于完善设计细节，提高物业的实用性和便利性。（完善物业的规划设计和使用功能）②及时发现和处理工程施工和设备安装方面存在的问题，保证施工质量。③为验收接管打下基础。④为前期物业管理做好准备。⑤有助于提高建设单位的开发效益。（1有利于优化设计、完善设计细节2提高房屋质量3有利于保证物业的使用功能4有利于加强对所管物业的全面了解5为竣工和接管验收打下基础6有利于日常物业管理工作的开展）

物业与单位之间的关系：

1、与建设单位的关系：①物业服务企业首先应取得建设单位的正式委托并由其征得工程总承包方同意方可进场。②进场后，将工程进展情况、施工中存在的问题及时反馈给建设单位。

2、与施工单位的关系：①获得施工单位的同意②加强与施工单位沟通、协调，物业服务企业工程部应定期列席工程承包单位召开的工程协调会。③对施工中所形成的意见、建议向工程承包方反馈

3、与工程质量监理单位的关系：对工艺流程、质量进行监督

前期物业服务合同和物业服务合同的内容与区别。

前期物业服务合同内容：物业基本情况、物业服务质量标准、物管费、物管及收益分配、物业的承接查验、资料的移交、物业保修、物业的使用和维护、专项维修资金的约定、违约责任

前期物业服务合同特征：建设单位与物企签订、具有过渡性、属于要式合同

物业服务合同内容：物管事项、服务质量、服务费用、权利义务、专项维修资金、物管用房、合同期限、违约责任

物业服务合同特征：双方当事人特定、目的是处理物管事务、属复合性合同、有偿合同、基础是物业所有权与管理权相分离、政府干预

物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：

(1)订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业；物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业管理企业。

(2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。

净租：要求租户除了支付规定的租金外，还要额外支付物业费用的一部分甚至全部。净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达50年甚至更长。

理论上净租金还可以有三种变化形式：

一是租户除向业主支付租金外，还要负担水电费、房地产税和其他国家征收的费用； 二是租户除了负担一中提及的各项费用外，还要支付房地产保险费用；

三是甚至要求租户负担物业维护和修缮等一切开销；

租户选择：①要对潜在租户进行登记，核对其身份证明。②考察租户的租赁经历。③考察租户的资信状况。

租金确定：方便理解把物业租金分为成本租金、商品租金、市场租金。

（1）成本租金：折旧费、维修费、管理费、融资利息、税金

（2）商品租金：保险费、地租和利润。

（3）市场租金：从理论上来讲，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率，但在市场经济的条件下，租金水平的高低取决于同类物业的市场供求关系。

综上所述：在确定租金时，首先确定租金基数，然后在租金基数的基础上，结合调剂因素，得出租金标准。

物业资源的分类：按所有权划分：单一产权物业、共有产权物业

从物业属性上划分：公共设施、公共部位、公共空间

物业成本费用：指全部产生费用，即企业在生产经营过程中发生的各种耗费。

成本费用构成：营业成本、期间费用或经营管理费用

写字楼分类：按建筑面积的大小分类：小型、中型、大型写字楼

按功能分类：单纯型、商住型、综合型写字楼

按现代化程度分类：智能型与非智能型写字楼

按写字楼综合条件分类：顶级、甲级、乙级、丙级写字楼

写字楼特征：1.关注客户需求，建立有利于商业运行的服务模式

2.走科技化、人性化、绿色化的写字楼管理道路

3.关注业主的不同需求，提供规范化的差异化服务

4.研究写字楼的运行规律，加强写字楼成本管理

写字楼目标：1科学化、制度化、规范化、高起点

2加强治安防范，严格执行管理制度，建立客户档案

3加强消防管理，做好防火工作

4重视清洁管理

5强化设备管理设施的维修保养

6设立服务中心，完善配套服务

7加强沟通协调，不断改进工作

商业物业的分类：从建筑结构上：敞开型和封闭型

从建筑功能上：综合性商业购物中心和商住混合型购物中心

从建筑规模上：市级购物中心、地区级购物商场和居住区商场

商业租户选择的考虑因素：1租户的声誉2租户的财务状况和能力3租户组合与位置分配4租户所需要的物业服务5主要承租户与一般承租户的配合6商场规模的大小

房地产直接投资和间接投资：

直接投资是指投资者直接参与房地产开发或者购买过程参与有关管理工作。直接投资又可分为直接从购地开始的开发投资和直接面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参加房地产经营管理工作。具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。

房地产投资要素：投资者影响、投资对象、投资环境

房地产投资区位：有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。

区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。区位的广义理解，还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系。

房地产投资风险：系统风险：通货膨胀、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险

个别风险：收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险

第二篇：2014物业经营管理 第三章 市场调查与市场分析 重点汇总[小编推荐]

第三章市场调查与市场分析 第一节物业经营管理市场概述

知识点一：市场的含义（新增考点）

市场主要有两种含义：一种是指交易场所，如农贸市场、股票市场、期货市场等。另一种指交易行为的总称，即市场一词不仅仅指交易场所，还包括了在此场所进行的所有交易行为。

知识点二：物业经营管理市场的含义（新增考点）物业经营管理市场是对物业服务企业所提供的服务产品的现实和潜在的购买者的集合，这些购买者构成物业服务企业的客户。

知识点三：物业经营管理市场的特性（新增考点）

（一）物业经营管理市场的供给特点

物业经营管理的对象主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店物业和休闲娱乐场所等。物业经营管理的主要服务对象是业主和租户。物业服务企业围绕着物业设施管理、物业资产管理、物业组合投资管理等向服务对象提供服务产品，并在此基础上提供诸多的衍生产品。从服务产品的供给来看，产品的供给具有多样性和灵活性。

（二）物业经营管理市场需求的特点

由于物业的业主和租户在购置或承租物业时通常有不同的目的，在物业使用过程中对提升其生活价值、投资价值和经营价值又有不同的期望，不同类型的物业又有各自的特点。所以物业经营管理市场需求也具有多样性。

（三）物业经营管理市场交易的特点

物业管理服务产品是依托物业而产生，具有一般服务产品的服务无形性、可变性、易逝性、不可分离性的特点，在交易过程中要受到客户和第一线服务人员的相互影响，因此物业服务企业必须有效地影响客户，方能创造出优质的服务价值。

（四）物业经营管理市场价格的特点

物业经营管理市场的价格，既受物业所处地理位置的影响，也受物业本身品质和档次的影响，还受到物业服务质量的影响。物业所处地理位置优越、物业品质和档次高、物业服务质量好、客户对物业管理服务有市场化的理念，则物业服务产品就会有较高的价格。

第二节 物业经营管理市场调查

知识点一：市场调查的概念和内容义（新增考点）

（一）市场调查的概念市场调查是指运用科学的方法，有目的地、系统地搜集、记录、整理有关市场信息和资料，分析市场情况，了解市场的现状及其发展趋势，为市场预测和营销决策提供客观的、翔实的资料。

（二）市场调查的内容(1)市场需求调查。(2)市场环境调查。(3)消费者行为调查。(4)市场供给与竞争调查。(5)市场营销因素调查。4p(6)客户满意度调查。

知识点二：物业经营管理市场调查的内容（新增考点）一般而言，物业经营管理市场的调查内容主要包括：

（一）宏观环境物业经营管理市场的宏观环境主要有政治法律环境、经济环境、人口环境、社会文化环境、科学技术环境、自然环境等。

1．政治法律环境政治法律环境包括社会制度、政府的方针政策、法律法规、社会治安等。

2．经济环境经济环境指的是能够影响消费者购买力和购买方式的各种因素总和。

3．人口环境影响企业经营管理活动的人口环境包括人口规模、人口增长率、人口结构、人口的地理分布及流动情况等因素。物业服务企业要根据物业项目的具体情况，分析人口环境，选择适合自己的目标市场。

4．社会文化环境社会文化环境指的是一个国家或地区在民族特性、价值观念、审美观念、宗教信仰、风俗习惯、伦理道德、教育水平、生活方式等方面表现出来的共性。物业企业应该了解和分析消费者的文化背景及其对消费者购买行为的影响，以便更有针对性地提供服务，更好地满足消费者的需要。

5．科学技术环境物业管理行业正面临着一个由传统服务业转向现代服务业的过程，科学技术的创新与应用，首先为企业经营管理提供先进的技术基础，物业服务企业应该更多地了解和掌握现代科学技术，跟上技术进步的步伐，充分利用科学技术手段为企业创造更多的市场机会，增强自身竞争能力。

6．自然环境自然环境包括自然地形、气候、自然资源、地理位置等因素。

（二）微观环境物业经营管理市场的微观环境因素主要有企业、供应商、中介服务机构、竞争者、公众、客户等。1．企业这主要是指企业内部的高层管理者、人力资源部门、客户服务部门、技术服务部门、采购部门、财务部门等。

2．供应商就物业服务企业而言，随着管、作分离的管理模式的建立，保洁、绿化、设备维护、秩序维护等服务的提供者已经成为物业服务企业基本的服务产品供应商。3．中介服务机构中介服务机构包括咨询公司、广告公司、销售代理、金融机构等。物业服务企业的物业经营管理活动只有得到中介服务机构的协同合作，才能有效地进行。4．客户客户是物业服务企业的服务产品的最终消费者。物业服务企业应当仔细研究自己的客户群体的特点，以客户为导向，围绕客户需求提供服务产品，开展经营管理活动

5．竞争者物业服务企业要想获得成功，就必须比竞争对手做得更好，让客户更满意，所以需要在客户心目中留下比竞争对手更有优势的印象，以赢得战略上的优势。6．公众物业服务企业应该善于与公众建立和保持良好的关系，这种关系必然会为企业带来良好的未来效益。知识点三：物业经营管理市场调查的方式与方法（新增考点）

（一）市场调查方式按选择的市场调查的对象范围的不同，通常分为全面市场调查和抽样市场调查。

1．全面市场调查全面市场调查也称为市场普查，是指对调查对象（总体）的全部样本所进行的逐一的、无遗漏的专门调查。

2．抽样市场调查抽样市场调查是从全部调查研究对象样本中，抽选一部分样本进行调查，并据以对全部调查研究对象作出估计和推断的一种调查方法。抽样调查是非全面调查，抽样调查可以分为随机抽样和非随机抽样两类。(1)随机抽样。随机抽样是在总体中随机任意抽取个体作为样本，根据样本推断出一定概率下的总体情况。(2)非随机抽样。非随机抽样是指市场调查人员在选取样本时先确定某个标准，然后再选取样本，每个样本被选择的机会是不相等的。

（二）市场调查方法

1．访问法这是一种最基本、最常用的调查方法。访问法可分为答卷法、谈话法、电话调查法等形式。2．观察法

观察法是一种调查人员在不与受访对象正面接触的情况下，从旁对调查对象进行观察的一种方法。

3．实验法实验法是指将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行实验后取得一定结果，然后再推断出总体可能的结果。

4．文案调查法文案调查法，又称为资料分析法，是利用企业内部和外部现有的各种信息、资料和情报，对调查内容进行分析研究的一种市场调查方法。5．网络调查法网络调查法泛指在网络上发布调研信息，并在互联网上收集、记录、整理、分析和公布网民反馈信息的调查方法。其优点是组织简单、成本低、客观性好、不受时空与地域限制、速度快等；缺点是网民的代表性存在不准确性、网络的安全性不易保证、受访对象难以限制等。

知识点四：物业经营管理市场调查的程序（新增考点）一般而言，物业经营管理市场调查的程序包括四个阶段，即调查准备阶段、调查实施阶段、信息资料分析整理阶段、调查报告撰写提交阶段。

1．调查准备阶段这一阶段的工作包括明确调查目的、设计调查方案。其中调查表或问卷的设计是这一阶段工作的核心。物业经营管理市场调查的调查表一般有以下五种：(1)当地物业资源统计表；(2)物业出租情况统计表；(3)物业出售情况统计表；(4)物业个案调查表；(5)物业服务产品需求调查表。

2．调查实施阶段这一阶段是资料的收集阶段，即根据市场调查方案，通过确定的调查方法获取一手资料和二手资料。一手资料是调查人员在调查现场所收集的原始资料；二手资料是企业内部或企业外部已经经过他人收集整理过的市场资料。为降低调查成本，可先对获取的二手资料进行评估，进而决定现场调查的范围、对象。

3．信息资料分析整理阶段这一阶段是要将所收集到的信息资料进行整理、统计和分析。对各项资料中的数据和事实进行分析比较，得出相应结论。4．调查报告撰写提交阶段

这一阶段需要提交反映调查工作的最终成果。调查报告应该客观、真实、准确地反映调查成果，清晰地表达结论和建议，还要说明调查所采用的方法、调查的目的、调查的对象等。

例：访问法是一种最基本、最常用的调查方法，以下选项中，不属于访问法的是（c）。a.答卷法b.谈话法 c.观察法d.电话调查法

第三篇：物业分公司经营管理思路

物业分公司经营管理思路

根据总公司文件要求，成立了物业分公司。为实现原物业管理部向物业分公司职能的转变，确保各项工作的顺利开展，制定本工作思路。

一、总体目标

通过强化基础工作、规范职责制度，突出绩效经营等途径，落实公司对成立物业分公司提出的工作任务和目标要求。

二、强化基础工作

强化基础工作就是要建立健全各类工作台账，这样才能及时、准确地掌握某项工作的基本情况，以便分析该项工作的状态，并作出下步工作的安排。

1.合同管理台账。严格按照合同管理文件的要求，由合同室负责建立完善。包括每个合同的报审、批复等资料及承租人信息、租金、租期、面积、地址等要素，按合同编号独立成册，并编制归档目录，方便查阅。

2.租金收缴、费用发生台账。由财务室负责建立完善。租金收缴的基本情况（含租户信息，月租金数额等）应与合同室台账一致，并对租户应缴、已缴、欠缴租金及水电费收缴的情况进行分类统计，以便于及时进行催缴。同时，分公司日常发生的各项费用，由财务室负责做好账务处理，及时掌握分公司预算的执行情况，分析存在的问题，为制定下费用计划提供依据。-1-

3.消防安全检查、整改台账。由综合室参照公司安全管理文件，结合分公司实际，负责建立完善。这些台账既是具体工作的指导性文书，又能反映工作开展的基本情况、动态及效果。同时，对关键部位、重点对象建立档案，加强监督检查，及时整改存在的问题，并落实好当地政府部门和上级单位的工作要求，确保涉及消防安全的隐患得到有效的控制。

4.物业周边价格调查、日常巡查台账。业务室应在建立管内物业档案（包括所有权属、资产数额、使用性质、地理位置、目前状况等）的基础上进行完善。通过定期对管内物业周边的租赁价格进行调查，对比分析市场走势，为出租物业续签、新签合同定价提供依据。同时，在开展日常巡查的过程中，准确掌握承租方对出租物业的使用情况，对发现的消防安全隐患及时通报，并协助综合室进行整治。

三、规范职责制度

在公司制定的原物业管理部岗位职责的基础上，修订物业分公司各部门岗位职责，既要体现分工的合理性，又要反映职责的专业性。同时，对具体工作的分工协作，要分清主次，强化配合，接受公司对口职能部门的指导，并严格执行公司的各项规章制度，确保各项工作规范有序。

四、突出绩效经营

公司成立物业分公司，对管内物业实行集中管理，是为了更好地整合资源，以实现经营效益的最大化。如何体现绩效经营，-2-

需要切实抓住以下几个关键。

1.准确掌握出租物业周边的市场行情。

2.综合选择资信可靠的承租方及物业所在地适合的经营项目，在遵照合同审批权限的基础上，合理确定租期。

3.认真斟酌合同条款，准确界定双方的权力义务，合理规避经济风险并有效控制管理成本。

4.经常检查合同的执行情况，发现问题及时整改，防范因承租方违约造成的经济损失。

5.适应物业所在地经营环境、市场行情的要求，有针对性进行相应的改造，提高物业出租的附加值。

6.清理与物业资产所有权相关的资料证明，建立档案，确保合法有效经营。

通过以上途径，目的是为了在合理的租期内确定较高的租金标准，不断增加物业出租的经营收入，进而实现绩效经营的目标。

第四篇：物业经营管理创收方案

物业服务公司

经营管理创收计划

众所周知，物业管理企业是一种微利型企业，其所收取的物业管理费在用于管理项目的支出后所剩无几，当物业公司收取物业管理费较为困难时，立刻面临运转也就十分困难，因而导致不少物业公司降低服务水准、服务质量引起投诉进而引起诉讼案件。所以，我们不能限于收取有限的物业费中，而应该广开思路，适应市场的需要，由管理物业到经营物业兼容并行，大力发展物业的综合经营，实现企业的盈利，走出物业管理停滞不前的圈子。而且也只有物业管理企业盈利才能做到不断地提高物业管理水平，为广大客户提供更加优质的服务打下坚实的物质基础。

一、结合现状目前物业管理存在的多种问题

X物业是否能带动X市场经济？是否能在X项目中取到助推作用？是否能在X持续发展中发挥重要作用？同时X物业是否能在低物管费（X物业管理支出成本与收取比）、低收入（物业公司基本岗位薪资与市场经济比较相对偏低）的情况下实现创收，为入驻商家提供更加周到，更加优质的物业服务呢？我们的职责局限于：环境卫生，治安消防，设备维修、物业收费等事情中。

这样的结果会影响X物业的持续发展，直接后果就会致使市场不景气，商家入驻率低，市场将在长期的作用力下逐步衰退，而X物业便会致使人员素质低下，业务知识得不到提高、服务态度差、服务质量下降、引起客户投诉、拒绝交纳管理费，甚至严重的引起法律纠纷。市场与企业将面临着较大困境。所以X物业的管理工作，不仅仅是通过卫生、安保和维修等达到业主或使用者感觉安全舒适的目标，这仅是管理的一部分内容，或者说是一小部分工

作，更大的目标是要给X项目一个市场定位，使它成为产生经济价值的一种存在，开拓物业综合服务管理的经济链。

二、X物业的收支分析

物业企业的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入：

一是公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费；

二是公众代办性服务费的收入；

三是特约服务费的收入；

四是物业企业的综合经营的收入。

就上述的四种收入，是物业企业经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析的。可以看出，第一种物业管理费在X项目为扩大招商，促进市场可持续发展的情况下，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的一部份公司投入。不作为实质性的物业经济收入。第二种公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场得来的，如果忽视或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。

三、市场需求X物业从管理物业向经营物业过度

如何从管理物业到经营物业，如何选取其二者的最佳结合点呢？既不能全力搞其他经营，而相应降低物业服务的质量，也不能死死看守物业项目，只顾日常作业，不搞创新而把X项目的大好资源白白浪费。因此，正确的做法我们觉得是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行经营创利活动。

四、经营物业的资源分析及管理运作

经营管理，就是策划、组织、领导及控制X项目的资源，以求实现管理服务及经营的总目标。资源项目中主要分为两大部分：一是物质资源；二是人力资源。

在物业项目中的人力资源是最重要的资源。因为每个服务性项目的经营管理是一项复杂的、细致的工作，它涉及的面广、范围大，要求高与其他行业。物资资源又可分为固定资产资源与资金资源。这是都具备的资源，只是能力的大小、资金的多少的区别。

物业企业的品牌、良好的信誉及形象，物业项目与其他单位或企业的良好关系，一定的经营客源网络，有用的资料、时间等，都可视为物业项目的宝贵资源。

物业项目的经营管理者的目标就是要通过利用这些资源提供给客户一流的服务，同时获得企业的经济收益，实现盈利的目标。经营物业大致有以下四个方面的基本管理运作：

1、策划。策划即预先确定目标及方针，然后根据目标制定一整套详细的实施方案来达到目标。就根据X的实际情况，物业经营的资源的优缺点，商家的心态，将来的市场的发展趋势和方向，制定可行性方案。

2、组织。组织是指充分利用X项目中一切可利用之资源，以便最有效地达到经营管理的目标。组织就是充分地、有效地利用X中各经营业态，每项设备，每个员工在经营管理活动中，协调一致地发挥其功能和作用。

3、领导。领导是促进和指挥属下员工履行岗位职责，对员工给予指导和监督，以确保得到最高和最佳的工作效率及经济收益。

4、控制。控制即监督和检查计划的执行情况和目标的实现程度。如成本

控制、财务控制、质量控制。

所以，具备上述的运作能力后，我们的经营与服务在日常管理中不是矛盾的而是相辅相成的。

五、X物业经营中综合服务项目的选择

通过调查、综合、分析，充分结合市场可持续发展的目标，为入驻X项目商家提供更加便利的经营服务和生活服务，推动市场发展的运转，我们把X物业在经营中的综合经营项目分为以下几个方面体现：

1、商业类

便利店（办公及日用品）、药店、餐饮

2、生活服务类

干洗店、洗车、食品配送等

3、宣传类

广告位招商、企业宣传

4、商务类

服务中心（介绍、引导消费）、商务中心（会议服务）、代购车、船、机票等

5、工程维修类

工程承接、家电、及各类生活用品维修点

6、房屋管理类

室内装饰、装修

10、家政类

订送报纸、上门清洁、保洁服务、洗涤服务、项目开荒等

这些项目体现出方便住户、用户满意、稳定经营、优质高效、企业盈利的原则。

根据X项目的经营特点，下面的几项经营服务作为重点项目，以此来实现X物业的盈利。

1、商铺装修：与装修行业有着紧密的联系，装修过程中对房屋结构和质量的关口把好了将会对今后的物业管理服务带来便利，降低管理服务成本和减少业主之间的矛盾。有资源保证，物业进入装修行业，有先天的客观条件，将会在市场竞争中处于优势。

2、工程项目：依托集团母体，充分发挥X物业工程部技术优势，对内外皆可承接各类强弱电及灯光等工程，有效创造更大经济利润。

3、广告位招商：根据市场发展需要，入驻商家将通过广告效应不断推广销售产品。围绕商家推销的心态，在项目内设臵的收费招商广告位，不但内规范X形象而且可以实现可观经济效益。

4、建立信息化的社区服务中心：围绕项目服务这个中心进入信息服务领域，组建区域性服务网络平台，利用信息技术为项目商家及游客提供全方位、全天候的服务。如猎头服务、订送报纸、上门清洁等。

5、开展商务交流服务：提供会议场地及会议服务支持商家交流合作等。

6、驻点展区设臵。作为旅游地产项目，国内外游客的聚散地，更多的商家在宣传上希望能够直面游客、可设臵展示区，既方便了产品的宣传，又能够更好的为业主提供更多的便利，最终企业能增加收入。

7、商业拓展：随着市场交易和专业商业化的发展，办公设施和办公服务，生活服务将发生变化。代购车、船、机票、打字复印、传真、车辆租用清洁等会在市场发展过程中成为商家所不能缺少的一部分。

综合分析可以得出，X物业要取得发展的空间和达到盈利的目标，就必须实现从管理物业到经营物业的转变，大力开拓新的经营业务，实现盈利。

第五篇：物业经营管理试题及参考答案

物业经营管理试题及参考答案

1、（B）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

A．居住物业

B．收益性物业

C．公共物业

D．所有物业

2、别墅（Villa）是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。下列概念中，只有（C）具有别墅类产品的独有性。

A．空中别墅

B．叠拼别墅

C．独栋别墅

D．双拼别墅

3、物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、（A）、设施设备管理和物业保险管理。

A．日常维护和维修

B．确定管理标准

C．资产管理

D．构建信息基础

4、物业经营管理是（ACDE）等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

A．物业管理

B．房地产开发

C．房地产资产管理

D．房地产组合投资管理

5、房地产区别与其他投资品最重要的特性是（D）

A．政策影响性

B．专业管理依赖性

C．相互影响性

D．位置固定性或不可移动性

6、房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为（D）

A．MBS投资者

B．REITs投资者

C．房地产直接投资者

D．房地产间接投资者

7、下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（BE）。

A．系统风险是指市场供求风险

B．较之个别风险，系统风险不易判断和控制

C．或然损失风险属于个别风险

D．周期风险属于个别风险

E．持有期风险属于个别风险

8、房地产投资的风险主要体现在（ABCD）。

A．投入资金的安全性

B．期望收益的可靠性

C．投资项目的变现性

D．资产管理的复杂性

E．投资项目的复杂性

9、从（A）中扣除（）后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。

A．有效毛收入 运营费用

B．潜在毛租金收入 运营费用

C．有效毛收入 空置和收租损失

D．潜在毛租金收入 空置和收租损失

10、（C）是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益低偿全部投资所需的时间。

A．全部投资回收期

B．动态投资回收期

C．静态投资回收期

D．投资回收终止期

11、收益性物业的运营费用包括（DE）等。

A．空置和收租损失

B．抵押贷款还本付息

C．房产税和所得税

D．为租客提供服务的费用

12、下列属于设备有形磨损的是（AD）。

A．封存的设备因自然力产生的磨损

B．设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值

C．技术进步因素的影响，社会上出现了新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后

D．设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏

13、（A）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

A．市场法

B．成本法

C．收益法

D．趋势法

14、物业价格构成中包括了（AD）

A．土地取得成本

B．开发成本

C．投资利息

D．物业折旧

E．开发利润

15、运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下（ACE）方面的工作。

A．统一付款方式

B．统一采用人民币

C．统一货币单位

D．统一采用平方米

E．统一采用单价

16、一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、（B）、资金和运行机制等因素构成的一个系统。

A．内容

B．价格

D．环境

17、不属于需求分析具体内容的是（C）。

A．人口和家庭分析

B．就业分析

C．竞争对手分析

D．收入分析

18、商品住宅需求的影响因素主要有（ABDE）。

A．收入的变化

B．政府的税收政策

C．国际市场住宅价格

D．对未来的预期

E．政府的住房政策

19、建筑物管理计划的内容，包括如下（ABD）。

A．建筑物维护的标准

B．建筑物管理策略

C．租金方案

D．物业检查计划

E．财务收支计划

20、按房屋所有权的性质划分，物业租赁可分为（C）。

A．居住用房租赁和非居住用房租赁

B．定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁

C．公房租赁和私房租赁

D．国内租赁和涉外租赁

21、物业租赁管理模式中，（C）模式业主不负责物业的租赁。

A．包租转租和委托管理

B．出租代理和委托管理

C．包租转租和出租代理

D．包租转租、委托管理和出租代理

22、关于自动延期租赁的表述，正确的有（ABDE）。

A．除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约

B．租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周期对应

C．租赁关系在双方中的一方死去时终止

D．又称周期性租赁

E．该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效

23、租赁方案与策略涉及的主要工作内容有（ABCD）。

A．确定可出租面积和租赁方式

B．编制租赁经营预算

C．定位目标市场

D．确定租金方案

E．明确广告策略（明确吸引租户的策略）

24、下列哪项不是物业管理成本营业成本中包括的费用（D）。

A．直接人工费

B．间接费用

D．管理费用

25、某物业管理企业，共有保安25人，保安人员人身保险费100元/人·月，房租费60元/人·月，保安系统费100元/人·元，保安用房30元/人·月，该物业管理企业的保安费的月总支出为（A）元。

A．7250

B．290

C．3480

D．500026、成本控制的原则有（ABDE）。

A．全面控制原则

B．讲求经济效益原则

C．常规管理原则（例外管理原则）

D．责权利相结合原则

E．例外管理原则

27、成本预算编制的基本要求有（ACE）。

A．成本预算必须同其他预算相协调

B．成本预算要以成本计划为基础（成本预算要以各项定额为基础）

C．成本预算应有相应的技术经济措施保证

D．成本预算要全面权衡，提高（资金使用效率）员工工作效率

E．成本预算既要符合实际，又要适当留有余地

28、不属于前期物业服务合同特征的是（D）

A．由建设单位和物业管理企业签订

B．前期物业服务合同具有过渡性

C．前期物业服务合同是要式合同

D．前期物业服务合同期限的确定性

29、对雇员在保单有效期内，从事保单所载明的与投保人业务有关工作时，由于意外或疏忽，造成（C）人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人赔付的金额，保险人负责赔偿。

A．投保人

B．被保险人

C．第三者

D．雇员

30、风险管理的整个过程可以由（ABDE）步骤组成。

A．风险识别

B．风险评估

C．风险处理

D．风险控制

E．风险调整

31、属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同是（ABD）。

A．建设施工合同

B．售房合同

C．收益性物业的租赁合同

D．水电供应合同

E．专项维修工程承包合同

32、不属于物业管理报告构成内容的是（B）。

A．工作总结

B．满意度调查

C．财务报告

D．未来工作计划

33、（D）更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。

A．利润最大化

B．资本利润率最大化

C．每股利润最大化

D．企业价值最大化

34、物业管理绩效评价以（ABCE）等四个方面的内容作为评价重点。

A．物业管理企业的盈利能力

B．资产运营水平

C．偿债能力

D．物业管理企业

E．后续发展能力

35、企业绩效评价的计分方法分为（ABCE）。

A．基本指标计分方法

B．修正指标计分方法

C．评议指标计分方法

D．偏差指标计分方法

E．定量和定性相结合计分方法

36、属于写字楼物业管理风险特点是（C）。

A．全员性

B．全期性

C．确定性

D．动态性

37、在确定租金时，一般应根据（DE）确定一个基础租金。

A．当地房地产市场状况

B．物业发展定位

C．承租人的接受能力

D．业主希望达到的投资收益率目标

E．其可接受的最低租金水平

38、写字楼租户选择要考虑的主要因素有（BDE）。

A．租户组合与位置分配

B．租户的商业信誉和财务状况

C．物业的周边环境

D．所需面积大小

E．需要提供的物业管理服务

39、租户和业主之间可能要协商一个（D）作为计算百分比租金的基础。

A．净租金

B．盈亏平衡点

C．基础租金

D．人为平衡点

40、零售商业物业管理中的风险类别有：（ABCD）和产权与管理权相分离风险。

A．管理模式风险

B．管理范围不确定风险

C．垫款风险

D．突发事件风险

E．投资风险

41、（A）是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。

A．生命周期成本

B．生命周期资产

C．经济周期成本

D．经济周期资产