第一篇：第一章 物业经营管理概述
第一章物业经营管理概述（4852）
第一节物业经营管理的概念
知识点一：物业经营管理的内涵（常考点）
1、简述物业经营管理的内涵？
答：物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理（含设施管理）、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务与经营活动。
物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。
例：（2011）关于物业经营管理内涵的说法，错误的是(b)。
a.物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务
b.物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理 c.物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动
d.收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报
知识点二：物业经营管理的层次（轮换考点）
2、简述物业经营管理的层次？
答：物业经营管理分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次，其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。
（一）物业管理
物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以保障物业始终处于正常的运行状态。对于居住物业，传统的物业管理不包括物业经营管理的其他内容。
（二）物业资产管理
1.物业资产管理是指物业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托的物业资产进行经营和管理，以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢或其他特定目标的行为。2.我国物业资产管理的起步与发展。
我国物业资产管理是伴随着物业管理行业的发展而起步并逐步发展起来的。大致有两种情况：
一是借助物业管理平台开拓资产管理，如：物业服务企业受建设单位或业主委托进行房屋及场地的租售经营与中介服务；
二是物业服务企业独立从事资产管理经营活动，如独立投资房地产开发，专门从事对不良资产盘活业务，与其他运营商合作开展物业经营等。
3．资产管理与传统物业管理的关系(1)联系：
首先，二者的宗旨是一致的，都是为了获取相应的经济利益。其次，两者互为联系、互相促进。良好的传统物业管理能促进资产管理的开展；物业资产管理又能延伸物业管理服务内容，满足业主深层次需求，进一步提升客户满意度等。
(2)区别。
首先，出发点不同。传统物业管理是基于管理服务，强调物业基本功能的正常发挥；资产管理是基于价值，强调物业和客户资产的保值、增值。
其次，内容不同。传统物业管理的内容主要包括物业维护、清洁等常规服务项目和内容；资产管理的内容强调是多元化与开放性。
再次，考核评价标准不同。传统物业管理的考核评价强调物业的正常运作使用与业主、物业使用人的满意度；资产管理的考核评价则以经济效益为主。
最后，运行效果不同。传统物业管理运作强调物业的运行维护，物业服务企业的收益主要集中于项目酬金或服务利润；资产管理不仅开拓了物业管理的服务范围和行业新的利润空间，提升了行业质量与层次，而且能全面带动行业的优化、升级。
（三）物业组合投资管理
物业组合投资管理是在资产管理基础上，业务覆盖范围更深更广的高级物业资产管理形态。组合投资管理以风险控制和组合投资回报最大化为目标，并以组合投资的整体绩效作为组合投资管理者业绩评价的标准。如：就新购置物业或处置物业做出决策并在合适的时机购买或出售物业等。
例：以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢或其他特定目标的行为是指（c）。a.物业管理
b.设施管理 c.物业资产管理 d.物业投资组合管理 知识点三：我国物业经营管理的出现（新增考点）
3、简述我国物业经营管理的出现？
答：可以从以下几个方面来认识物业经营管理在我国的出现与发展。
1．业主需求的变化呼唤物业经营管理——这是物业经营管理最初的萌芽
2．物业管理业态的扩展给物业经营管理提供了发展的空间 我国物业管理起步于住宅小区的管理，目前已覆盖到各种业态的物业。不同类型的物业对物业管理的需求是不一样的。如：
写字楼、零售商业更关注物业价值的体现和收益的多少； 企事业单位（如政府机关、学校、医院等）的后勤改革要求物业服务企业在做好基本保障服务外，还要提供多种经营的增值服务；
大型企业强调物业资产保值增值等。
3．物业服务企业自身良性发展的要求是企业开展物业经营管理的直接动力
4．信息技术的出现给物业经营管理提供了进一步发展的技术支持
第二节物业经营管理的商业模式
知识点一：商业模式的概念（新增考点）
1、简述商业模式的概念？
答：从现象上看，商业模式是企业“卖什么”、“怎么卖”和“挣多少”的问题；从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题。
物业管理的商业模式，是指物业服务企业运用专业能力，通过特定的业务流程，提供满足客户特定需求的物业服务产品，藉此获得其赖以生存和发展的价值回报的经营范式。商业模式是企业创造价值的核心逻辑，是“企业战略的战略”，它事关行业发展战略的定位、方向、原则和目标，这都决定了必须站在行业发展战略的高度来探讨物业管理的商业模式问题。
知识点二：现有商业模式（新增考点）
2、简述现有商业模式？ 答：1．模式一：物业服务提供商 物业服务提供商，又称基础服务模式。2．模式二：物业资源开发商
物业资源开发商，又称为多种经营模式。3．模式三：物业顾问服务商 物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式。知识点三：未来商业模式（新增考点）
3、简述未来的商业模式？ 答：1．物业服务集成商
物业服务集成商，又称物业服务总包模式。
物业服务集成商对应的收费模式为酬金制，适用的客户类型多为单一产权业主以及较为专业的业主团体。
2．物业资产运营商
物业资产运营商，又称物业资产管理模式，是伴随着物业从消费功能向投资功能扩展，从使用价值向交换价值提升而衍生的高级商业模式。
收益。这就是建立在物业管理平台上的物业经营管理。物业资产运营商模式主要面向具有较高利润回报的办公、商业、休闲娱乐等收益型物业。
3．物业保障服务商
物业保障服务商，又称物业后勤服务模式或者物业支援服务模式，是物业管理行业顺应后勤服务社会化改革趋势而诞生的一种混合商业模式。
该模式是物业服务企业和客户双赢的理性选择。与其他商业模式相比，物业保障服务商模式对企业的客户关系管理能力提出更高的要求。一般商业模式下，物业服务企业只关注合约客户的需求和满意度。
知识点四：创新商业模式应处理好四个关系（新增考点）
4、简述创新商业模式应处理还的四个关系？ 答：1．标准化和个性化的关系 2．专业化和多元化的关系 3．盈利模式和管理模式的关系 4．价格竞争与价值竞争的关系 成功的商业模式：
① 是客户需求和企业目标的有机统一； ② 是盈利模式和管理模式的有机统一； ③ 是商业风险和经营收益的有机统一； ④ 是客户价值和企业价值的有机统一。例：物业经营管理的现有商业模式包括（acd）。a.物业服务提供商 b.物业保障服务商 c.物业资源开发商 d.物业顾问服务商 e.物业服务集成商
第三节物业经营管理资源
知识点一：物业服务企业资源（新增考点）
1、简述物业服务企业的资源？
答：物业服务企业拥有财产、人员、物资、组织、经营场所等有形资源，它同时还拥有技术、信息、品牌、商标、专利等无形资产，即物业服务企业资源可分为有形资源和无形资源。这些资源均可通过经营直接创造出价值。除了企业拥有的物业和现金资产可以直接创造经营价值，下列资源也可以帮助企业带来经营效益。
1．管理技术资源 2．品牌资源 3．人力资源
4．自有设施设备资源 5．信息类资源 6．社会关系类资源
知识点二：物业资源（新增考点）
2、简述物业资源的含义？ 答：物业资源有两重含义：
一是物业管理区域内可直接使用或经营的资源，如可租售的物业空间、场地（停车场、网球场等）；
二是由物业建筑、配套设施设备和场地派生出的可经营资源，如屋顶广告（牌）、电梯广告（位）、庭院和车场广告等。
3、简述物业资源的界定？ 答：1．从所有权上划分(1)单一产权物业(2)区分所有权物业。
通常，住宅小区里可以作为物业服务企业经营的物业资源的权属可划分为以下几种类型：
①属发展商所有：例如小区停车场、会所等设施。②属政府所有：如人防工程等。
③属业主共有：一般来说，除去上述①、②之外的可经营物业部分均属业主所共有。如利用小区道路、绿地改建的露天停车位，物业管理用房等。
2．从物业使用属性上划分
从物业使用属性上划分，可将物业资源分为内部资源和关联资源，内部空间和附属空间。
4、简述物业资源的经营管理原则？ 答：1．不可越权经营
2．不妨碍物业管理基本服务的开展 3．规避经营活动中的风险 4．正确把握不同物业管理发展阶段的经营特性（如前期物业服务阶段和物业服务阶段）
5．获取物业资源的途径(1)向开发商争取。(2)购买或租用商业网点。6．区别不同物业类型及业主群体 7．开展统一的专业化经营 知识点三：业主资源（新增考点）
6、简述业主资源？ 答：
（一）业主资源的分类 1．业主需求资源 2．业主财产资源 3．业主无形资产资源(1)业主知识资源。(2)业主社会关系资源。
（二）业主资源经营管理的方式 1．特约服务和综合经营 2．社区服务集成商 3．社区商业服务
（三）业主资源经营的实施过程
在业主资源的利用经营中，满足业主需求一般需要经过五个步骤：
(1)掌握需求信息；(2)寻求经营场所；(3)成立服务组织；(4)整合社会资源；(5)搭建商务平台。
第四节物业经营管理的风险与管控 知识点一：风险管理简介（轮换考点）
1、简述风险管理的定义？
答：风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。确切地说，风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的潜在风险进行识别、鉴定、衡量并加以防范、控制以至消除的过程。其目的是以最小的经济成本达到分散、转移或消除风险，使损失降到最低，保障人们的经济利益和社会稳定的基本目的。
2、简述风险管理的步骤？ 答：1．风险识别 2．风险评估 3．风险控制
风险控制的手段措施包括：(1)回避。(2)自担或保留。(3)预防与抑制。
(4)转移。（保险与合同）4．风险调整
例：（2013）在住宅小区的游泳池里不设置跳台的风险防范手段或措施是(b)。
a.风险控制b.风险回避c.风险转移d.风险调整 知识点二：风险种类及特点（轮换考点）
3、简述风险的种类？ 答：
（一）管理模式风险
管理模式风险主要指在从事物业经营管理活动时，责任方采取的管理方式以及法律模式等导致的风险，主要包括以下两种： 1．不同企业管理模式带来的风险 2．不同产权结构带来的风险
开发商成功开发商场项目后，对项目处置的三种方式：(1)完全拥有产权，或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东（大业主）的身份；
(2)将大部分产权出售，成为小股东；(3)全部出售套现。
（二）经营项目选择的风险
物业服务企业开展经营管理工作，要把握以下几点：(1)与企业自身的主业相协调。(2)与企业人才储备相协调。
(3)与企业的发展方向和发展阶段相协调。
（三）经营过程中的风险 特别值得关注的有以下几类： 1．合同签订中的风险 2．产品组合的风险 3．产品质量的风险 4．突发事件的风险
（四）财务风险 1．垫款风险 2．抵押风险
（五）管理团队的风险
（六）政策环境变化的风险 知识点三：风险防控（新增考点）
4、简述风险防控？
答：物业经营管理中，风险的防控主要有以下几个要点。1．制订合理的经营管理计划 步骤：(1)市场分析
(2)交通与公用设施情况调查(3)同类物业供求关系调查(4)消费者调查、分析(5)进行严密的经济论证
(6)组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标。2．协调处理好各方关系(1)协调处理好与业主的关系。(2)协调处理好与租户的关系。(3)协调处理好业主与租户间的关系。(4)协调处理好与消费者间的关系。(5)协调处理好与媒体的关系。3．建立风险防范机制 4．合理投保，转移风险
第一章物业经营管理概述 第一节物业经营管理的概念
1、简述物业经营管理的内涵？
2、简述物业经营管理的层次？
3、简述我国物业经营管理的出现？ 第二节物业经营管理的商业模式
1、简述商业模式的概念？
2、简述现有商业模式？
3、简述未来的商业模式？
4、简述创新商业模式应处理还的四个关系？ 第三节物业经营管理资源
1、简述物业服务企业的资源？
2、简述物业资源的含义？
3、简述物业资源的界定？
4、简述物业资源的经营管理原则？
6、简述业主资源？
第四节物业经营管理的风险与管控
1、简述风险管理的定义？
2、简述风险管理的步骤？
3、简述风险的种类？
4、简述风险防控？
第二篇：物业经营管理重点整理
前期介入的作用：①有利于完善设计细节，提高物业的实用性和便利性。（完善物业的规划设计和使用功能）②及时发现和处理工程施工和设备安装方面存在的问题，保证施工质量。③为验收接管打下基础。④为前期物业管理做好准备。⑤有助于提高建设单位的开发效益。（1有利于优化设计、完善设计细节2提高房屋质量3有利于保证物业的使用功能4有利于加强对所管物业的全面了解5为竣工和接管验收打下基础6有利于日常物业管理工作的开展）
物业与单位之间的关系：
1、与建设单位的关系：①物业服务企业首先应取得建设单位的正式委托并由其征得工程总承包方同意方可进场。②进场后，将工程进展情况、施工中存在的问题及时反馈给建设单位。
2、与施工单位的关系：①获得施工单位的同意②加强与施工单位沟通、协调，物业服务企业工程部应定期列席工程承包单位召开的工程协调会。③对施工中所形成的意见、建议向工程承包方反馈
3、与工程质量监理单位的关系：对工艺流程、质量进行监督
前期物业服务合同和物业服务合同的内容与区别。
前期物业服务合同内容：物业基本情况、物业服务质量标准、物管费、物管及收益分配、物业的承接查验、资料的移交、物业保修、物业的使用和维护、专项维修资金的约定、违约责任
前期物业服务合同特征：建设单位与物企签订、具有过渡性、属于要式合同
物业服务合同内容：物管事项、服务质量、服务费用、权利义务、专项维修资金、物管用房、合同期限、违约责任
物业服务合同特征：双方当事人特定、目的是处理物管事务、属复合性合同、有偿合同、基础是物业所有权与管理权相分离、政府干预
物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：
(1)订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业；物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业管理企业。
(2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。
净租：要求租户除了支付规定的租金外，还要额外支付物业费用的一部分甚至全部。净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达50年甚至更长。
理论上净租金还可以有三种变化形式：
一是租户除向业主支付租金外，还要负担水电费、房地产税和其他国家征收的费用； 二是租户除了负担一中提及的各项费用外，还要支付房地产保险费用；
三是甚至要求租户负担物业维护和修缮等一切开销；
租户选择：①要对潜在租户进行登记，核对其身份证明。②考察租户的租赁经历。③考察租户的资信状况。
租金确定：方便理解把物业租金分为成本租金、商品租金、市场租金。
（1）成本租金：折旧费、维修费、管理费、融资利息、税金
（2）商品租金：保险费、地租和利润。
（3）市场租金：从理论上来讲，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率，但在市场经济的条件下，租金水平的高低取决于同类物业的市场供求关系。
综上所述：在确定租金时，首先确定租金基数，然后在租金基数的基础上，结合调剂因素，得出租金标准。
物业资源的分类：按所有权划分：单一产权物业、共有产权物业
从物业属性上划分：公共设施、公共部位、公共空间
物业成本费用：指全部产生费用，即企业在生产经营过程中发生的各种耗费。
成本费用构成：营业成本、期间费用或经营管理费用
写字楼分类：按建筑面积的大小分类：小型、中型、大型写字楼
按功能分类：单纯型、商住型、综合型写字楼
按现代化程度分类：智能型与非智能型写字楼
按写字楼综合条件分类：顶级、甲级、乙级、丙级写字楼
写字楼特征：1.关注客户需求，建立有利于商业运行的服务模式
2.走科技化、人性化、绿色化的写字楼管理道路
3.关注业主的不同需求，提供规范化的差异化服务
4.研究写字楼的运行规律，加强写字楼成本管理
写字楼目标：1科学化、制度化、规范化、高起点
2加强治安防范，严格执行管理制度，建立客户档案
3加强消防管理，做好防火工作
4重视清洁管理
5强化设备管理设施的维修保养
6设立服务中心，完善配套服务
7加强沟通协调，不断改进工作
商业物业的分类：从建筑结构上：敞开型和封闭型
从建筑功能上：综合性商业购物中心和商住混合型购物中心
从建筑规模上：市级购物中心、地区级购物商场和居住区商场
商业租户选择的考虑因素：1租户的声誉2租户的财务状况和能力3租户组合与位置分配4租户所需要的物业服务5主要承租户与一般承租户的配合6商场规模的大小
房地产直接投资和间接投资：
直接投资是指投资者直接参与房地产开发或者购买过程参与有关管理工作。直接投资又可分为直接从购地开始的开发投资和直接面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。
间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参加房地产经营管理工作。具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。
房地产投资要素：投资者影响、投资对象、投资环境
房地产投资区位：有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。
区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。区位的广义理解，还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系。
房地产投资风险：系统风险：通货膨胀、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险
个别风险：收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险
第三篇：物业岗位职责概述
物业岗位职责概述
1、全面负责园区的日常物业服务工作，完成园区的物业巡查与服务品质管理。
2、统筹安排和监督工程维修、设备设施保养工作，监督第三方服务单位的服务工作(电梯、消防、化粪池、智能系统、保洁绿化等)。
3、定期对所辖人员进行培训，考评所辖人员的工作绩效。
4、对园区的管理、服务提出合理可行性建议并跟进实施。
5、上传下达，负责贯彻实施公司管理制度，及时反馈现场工作情况。
物业岗位职责概述2
1.对客服部各类档案资料进行收集、整理和归档。
2.对金茂大厦车位进行统计和发放，并办理车位申请、注销和延期报批流程。
3.对各类有偿服务合同进行系统录入、到期提醒。
4.编写本部门各类___及其他文书工作。
5.临时接待部门访客及接听客户电话。
6.领导交待的其它临时工作。
物业岗位职责概述31、全面负责分公司市场拓展各项管理工作，并承担绩效考核，向总经理负责;
2、根据公司总体的经营计划，制定和执行公司市场企划工作计划，完成公司下达的目标任务，并全面负责公司公关策划及对外形象宣传工作;
3、对本行业各种动向有高度的敏感性，根据目标、规范和要求，带领部门有计划、有组织地实施行之有效的市场拓展和项目开发策划;
4、组织定期进行市场调研，及时了解其他物业的招标情况，为公司领导经营决策提供支持;
5、积极在本部门推行公司的各项政策和管理制度并监督实施，培养、挖掘、推荐优秀人才，不断优化团队;
6、积极开拓市场，积极和客户、中介公司磋商，组织谈判，签订合同，完成招标任务;
7、主动积极地与政府部门、开发商、咨询方等相关单位进行沟通，保持良好的人际关系。
物业岗位职责概述41、保证公司水电设备设施的维护和管理;
2、协调设备供应商的现场安装、维护、整改等工作;保证公共设备、设施的正常使用;
3、个人分管设施设备的巡视和保养维护;
4、检查(验收)设备的运行情况，报告运行故障和报修结果;及时处理业主报修。
物业岗位职责概述51、客服部门的内部管理，确定日常工作目标;
2、接待业主来访及投诉，重大客诉问题的跟进及解决;
3、制定客户投诉处理方案，督导下属日常客户投诉的处理效率，避免投诉升级;
4、负责项目报事完结率、交付率、客户满意度管理;
5、监督、协调日常维修管理工作，确保维修工作及时高效推进;
6、负责管理项目不同阶段业主与公司的纽带，配合部门执行相应的维护动作，保持沟通顺畅。
7、项目经理安排的其他事情，包含但不限于外联工作。
物业岗位职责概述6
1.制定、贯彻、落实各部门岗位责任及各项管理制度。制定工作目标和实施方案，并认真组织实施，实现预期的目标。
2.全面负责学校物业工作，确保物管部职能范围内的工作质量，保证为学校各部门提供良好的管理与服务。
3.组织每年的物业管理质量大检查，及配合公司做好质量体系管理评审的相关工作。
4.指导、监督、检查本部门各项工作及下属人员的工作完成情况，开好例会，做好总结。
5.制定本部门工作计划和物品需求计划，并保证计划的贯彻执行。
6.负责对承包商的工作进行监督、检查、评定。
物业岗位职责概述71、协助项目经理做好日常事务的领导组织工作及相关部门的协调工作;
2、收集和整理客户相关信息;
3、与相关客户进行良好的协调与沟通;
4、完成物业公司项目经理交代的相关工作;
第四篇：物业分公司经营管理思路
物业分公司经营管理思路
根据总公司文件要求，成立了物业分公司。为实现原物业管理部向物业分公司职能的转变，确保各项工作的顺利开展，制定本工作思路。
一、总体目标
通过强化基础工作、规范职责制度，突出绩效经营等途径，落实公司对成立物业分公司提出的工作任务和目标要求。
二、强化基础工作
强化基础工作就是要建立健全各类工作台账，这样才能及时、准确地掌握某项工作的基本情况，以便分析该项工作的状态，并作出下步工作的安排。
1.合同管理台账。严格按照合同管理文件的要求，由合同室负责建立完善。包括每个合同的报审、批复等资料及承租人信息、租金、租期、面积、地址等要素，按合同编号独立成册，并编制归档目录，方便查阅。
2.租金收缴、费用发生台账。由财务室负责建立完善。租金收缴的基本情况（含租户信息，月租金数额等）应与合同室台账一致，并对租户应缴、已缴、欠缴租金及水电费收缴的情况进行分类统计，以便于及时进行催缴。同时，分公司日常发生的各项费用，由财务室负责做好账务处理，及时掌握分公司预算的执行情况，分析存在的问题，为制定下费用计划提供依据。-1-
3.消防安全检查、整改台账。由综合室参照公司安全管理文件，结合分公司实际，负责建立完善。这些台账既是具体工作的指导性文书，又能反映工作开展的基本情况、动态及效果。同时，对关键部位、重点对象建立档案，加强监督检查，及时整改存在的问题，并落实好当地政府部门和上级单位的工作要求，确保涉及消防安全的隐患得到有效的控制。
4.物业周边价格调查、日常巡查台账。业务室应在建立管内物业档案（包括所有权属、资产数额、使用性质、地理位置、目前状况等）的基础上进行完善。通过定期对管内物业周边的租赁价格进行调查，对比分析市场走势，为出租物业续签、新签合同定价提供依据。同时，在开展日常巡查的过程中，准确掌握承租方对出租物业的使用情况，对发现的消防安全隐患及时通报，并协助综合室进行整治。
三、规范职责制度
在公司制定的原物业管理部岗位职责的基础上，修订物业分公司各部门岗位职责，既要体现分工的合理性，又要反映职责的专业性。同时，对具体工作的分工协作，要分清主次，强化配合，接受公司对口职能部门的指导，并严格执行公司的各项规章制度，确保各项工作规范有序。
四、突出绩效经营
公司成立物业分公司，对管内物业实行集中管理，是为了更好地整合资源，以实现经营效益的最大化。如何体现绩效经营，-2-
需要切实抓住以下几个关键。
1.准确掌握出租物业周边的市场行情。
2.综合选择资信可靠的承租方及物业所在地适合的经营项目，在遵照合同审批权限的基础上，合理确定租期。
3.认真斟酌合同条款，准确界定双方的权力义务，合理规避经济风险并有效控制管理成本。
4.经常检查合同的执行情况，发现问题及时整改，防范因承租方违约造成的经济损失。
5.适应物业所在地经营环境、市场行情的要求，有针对性进行相应的改造，提高物业出租的附加值。
6.清理与物业资产所有权相关的资料证明，建立档案，确保合法有效经营。
通过以上途径，目的是为了在合理的租期内确定较高的租金标准，不断增加物业出租的经营收入，进而实现绩效经营的目标。
第五篇：物业经营管理创收方案
物业服务公司
经营管理创收计划
众所周知，物业管理企业是一种微利型企业，其所收取的物业管理费在用于管理项目的支出后所剩无几，当物业公司收取物业管理费较为困难时，立刻面临运转也就十分困难，因而导致不少物业公司降低服务水准、服务质量引起投诉进而引起诉讼案件。所以，我们不能限于收取有限的物业费中，而应该广开思路，适应市场的需要，由管理物业到经营物业兼容并行，大力发展物业的综合经营，实现企业的盈利，走出物业管理停滞不前的圈子。而且也只有物业管理企业盈利才能做到不断地提高物业管理水平，为广大客户提供更加优质的服务打下坚实的物质基础。
一、结合现状目前物业管理存在的多种问题
X物业是否能带动X市场经济？是否能在X项目中取到助推作用？是否能在X持续发展中发挥重要作用？同时X物业是否能在低物管费（X物业管理支出成本与收取比）、低收入（物业公司基本岗位薪资与市场经济比较相对偏低）的情况下实现创收，为入驻商家提供更加周到，更加优质的物业服务呢？我们的职责局限于：环境卫生，治安消防，设备维修、物业收费等事情中。
这样的结果会影响X物业的持续发展，直接后果就会致使市场不景气，商家入驻率低，市场将在长期的作用力下逐步衰退，而X物业便会致使人员素质低下，业务知识得不到提高、服务态度差、服务质量下降、引起客户投诉、拒绝交纳管理费，甚至严重的引起法律纠纷。市场与企业将面临着较大困境。所以X物业的管理工作，不仅仅是通过卫生、安保和维修等达到业主或使用者感觉安全舒适的目标，这仅是管理的一部分内容，或者说是一小部分工
作，更大的目标是要给X项目一个市场定位，使它成为产生经济价值的一种存在，开拓物业综合服务管理的经济链。
二、X物业的收支分析
物业企业的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入：
一是公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费；
二是公众代办性服务费的收入；
三是特约服务费的收入；
四是物业企业的综合经营的收入。
就上述的四种收入，是物业企业经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析的。可以看出，第一种物业管理费在X项目为扩大招商，促进市场可持续发展的情况下，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的一部份公司投入。不作为实质性的物业经济收入。第二种公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场得来的，如果忽视或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。
三、市场需求X物业从管理物业向经营物业过度
如何从管理物业到经营物业，如何选取其二者的最佳结合点呢？既不能全力搞其他经营，而相应降低物业服务的质量，也不能死死看守物业项目，只顾日常作业，不搞创新而把X项目的大好资源白白浪费。因此，正确的做法我们觉得是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行经营创利活动。
四、经营物业的资源分析及管理运作
经营管理，就是策划、组织、领导及控制X项目的资源，以求实现管理服务及经营的总目标。资源项目中主要分为两大部分：一是物质资源；二是人力资源。
在物业项目中的人力资源是最重要的资源。因为每个服务性项目的经营管理是一项复杂的、细致的工作，它涉及的面广、范围大，要求高与其他行业。物资资源又可分为固定资产资源与资金资源。这是都具备的资源，只是能力的大小、资金的多少的区别。
物业企业的品牌、良好的信誉及形象，物业项目与其他单位或企业的良好关系，一定的经营客源网络，有用的资料、时间等，都可视为物业项目的宝贵资源。
物业项目的经营管理者的目标就是要通过利用这些资源提供给客户一流的服务，同时获得企业的经济收益，实现盈利的目标。经营物业大致有以下四个方面的基本管理运作：
1、策划。策划即预先确定目标及方针，然后根据目标制定一整套详细的实施方案来达到目标。就根据X的实际情况，物业经营的资源的优缺点，商家的心态，将来的市场的发展趋势和方向，制定可行性方案。
2、组织。组织是指充分利用X项目中一切可利用之资源，以便最有效地达到经营管理的目标。组织就是充分地、有效地利用X中各经营业态，每项设备，每个员工在经营管理活动中，协调一致地发挥其功能和作用。
3、领导。领导是促进和指挥属下员工履行岗位职责，对员工给予指导和监督，以确保得到最高和最佳的工作效率及经济收益。
4、控制。控制即监督和检查计划的执行情况和目标的实现程度。如成本
控制、财务控制、质量控制。
所以，具备上述的运作能力后，我们的经营与服务在日常管理中不是矛盾的而是相辅相成的。
五、X物业经营中综合服务项目的选择
通过调查、综合、分析，充分结合市场可持续发展的目标，为入驻X项目商家提供更加便利的经营服务和生活服务，推动市场发展的运转，我们把X物业在经营中的综合经营项目分为以下几个方面体现：
1、商业类
便利店（办公及日用品）、药店、餐饮
2、生活服务类
干洗店、洗车、食品配送等
3、宣传类
广告位招商、企业宣传
4、商务类
服务中心（介绍、引导消费）、商务中心（会议服务）、代购车、船、机票等
5、工程维修类
工程承接、家电、及各类生活用品维修点
6、房屋管理类
室内装饰、装修
10、家政类
订送报纸、上门清洁、保洁服务、洗涤服务、项目开荒等
这些项目体现出方便住户、用户满意、稳定经营、优质高效、企业盈利的原则。
根据X项目的经营特点，下面的几项经营服务作为重点项目，以此来实现X物业的盈利。
1、商铺装修：与装修行业有着紧密的联系，装修过程中对房屋结构和质量的关口把好了将会对今后的物业管理服务带来便利，降低管理服务成本和减少业主之间的矛盾。有资源保证，物业进入装修行业，有先天的客观条件，将会在市场竞争中处于优势。
2、工程项目：依托集团母体，充分发挥X物业工程部技术优势，对内外皆可承接各类强弱电及灯光等工程，有效创造更大经济利润。
3、广告位招商：根据市场发展需要，入驻商家将通过广告效应不断推广销售产品。围绕商家推销的心态，在项目内设臵的收费招商广告位，不但内规范X形象而且可以实现可观经济效益。
4、建立信息化的社区服务中心：围绕项目服务这个中心进入信息服务领域，组建区域性服务网络平台，利用信息技术为项目商家及游客提供全方位、全天候的服务。如猎头服务、订送报纸、上门清洁等。
5、开展商务交流服务：提供会议场地及会议服务支持商家交流合作等。
6、驻点展区设臵。作为旅游地产项目，国内外游客的聚散地，更多的商家在宣传上希望能够直面游客、可设臵展示区，既方便了产品的宣传，又能够更好的为业主提供更多的便利，最终企业能增加收入。
7、商业拓展：随着市场交易和专业商业化的发展，办公设施和办公服务，生活服务将发生变化。代购车、船、机票、打字复印、传真、车辆租用清洁等会在市场发展过程中成为商家所不能缺少的一部分。
综合分析可以得出，X物业要取得发展的空间和达到盈利的目标，就必须实现从管理物业到经营物业的转变，大力开拓新的经营业务，实现盈利。
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