2014物业管理师考试原题经营管理

第一篇：2014物业管理师考试原题经营管理

经营管理

1.判断写字楼等级时，不考虑的因素是(C)。

A.建筑形式B.建筑装潢C.建设单位 D.建筑质量

2.房地产资产管理和房地产投资组合管理以(.B)管理为主。

A.运行B.策略性 C.日常D.设施

3.关于房地产置业投资的说法，错误的是(B)。

A.房地产置业投资属于直接投资B.房地产置业投资的对象只能是旧房地产

C.房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入 D.房地产出租属于房地产置业投资

4.关于房地产投资利弊的说法，错误的是(B)。

A.房地产投资能够抵消通货膨胀B.房地产投资会降低投资者的资信等级

C.房地产投资能够得到税收方面的好处D.房地产投资收益通常高于社会平均利润

5.房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的(D)。

A.适应性B.相互影响性C.政策影响性 D.专业管理依赖性

6.下列风险中，属于房地产投资的系统风险是(C)风险。

A.收益现金流B.未来经营费用C.利率D.资本价值

7.关于净运营收益的说法，正确的是(D)。

A.净运营收益等于有效毛收入的税后收益B.净运营收益等于潜在毛收入的税后收益

C.净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差D.净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差

8.下列费用中，不属于运营费用的是(C)。

A.房产税B.城镇土地使用税C.抵押贷款还本付息D.保险费

9.当每年计息周期大于1时，实际利率(C)。

A.小于名义利率B.等于名义利率C.大于名义利率D.不存在10.下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是(C)。A.税前现金回报率B.税后现金回报率C.财务净现值D.投资回报率C.2.B 3.B 4.B 5.D6.C 7.D 8.C 9.C 10.C

11.关于物业价格特征的说法，正确的是(B)。

A.物业价格受区位影响小B.物业价格实质上是物业权益的价格

C.物业价格不容易受交易者的个别因素影响D.物业价格形成的时间较短

12.关于拍卖底价的说法，错误的是(A)。

A.拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价 B.拍卖底价又称为保留价

C.竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效 D.拍卖底价是拍卖前确定的拍卖标的最低售价

13.房屋租赁成本租金中不包括(D)。

A.房产税B.投资利息C.折旧费D.利润

14.房地产评估价值所对应的时间是(A)。

A.估价时点B.开始估价日期C.完成估价日期D.出具估价报告日期

15.下列房地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是(A)。

A.一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率B.家庭人口规模及构成C.居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向D.Ⅸ域地质条件

16.按照交易形式细分，可以将房地产市场划分为(B)。

A.居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等

B.房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场

C.低档物业市场、中低档物业市场、中档物业市场、中高档物业市场和高档物业市场

D.一级市场、二级市场、三级市场

17.某城市2010年可供住房销售量为260万m2，吸纳量为236万m2，2011年竣工量为242万m2，吸

纳量为228 m2，则2011年该城市住房可销售面积为D)万m2。

A.138B.202C.242D.266

18.对城市风貌起直接指导作用的手段是(D)。

A.土地供应政策 B.金融政策 C.地价政策D.城市规划

19.国有企事业单位管理自管公房，应持有(B)。

A.“房地产权证”或“房屋使用权证”B.“房地产权证”或“房屋所有权证”

C.“房地产权证”或“房屋租赁证”D.“房屋占有权证”或“房屋租赁证”

20.将房屋租赁分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁，是按(D)划分的。A.房屋所有权的性质B.物业租金的内涵C.房屋租赁期限的长短D.房屋租赁期限约定模式的不同

11.B 12.A 13.D 14.A 15.A 16.B 17.D 18.D 19.B 20.D

21.出租共有房屋应提交(B)同意出租的证明。

A.共有人的证明人B.其他共有权人C.共有人的委托人D.其他承租人

22.下列导致房屋租赁合同终止的原因中，属于自然终止的是(D)。

A.公有住宅无正当理由闲置6个月以上的B.故意损坏房屋的C.承租人利用承租的房屋进行违法活动的D.因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的23.承租人无正当理由拖欠房屋租金达(B)个月以上的，出租人有权终止房屋租赁合同。

A.3B.6C.9D.12

24.客户关系管理(CRM)是辨识、获取、保持和增加“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称。它是一种以客户(A)为中心的企业管理理论。

A.价值B.忠诚C.创利D.满意度

25.下列费用中，属于物业管理营业成本的是(C)。

A.咨询费B.酬金 C.固定资产折旧费 D.业务招待费

26.下列支出中，按现行财务制度应列入物业管理成本支出的是(C)的支出。

A.购置固定资产B.购置无形资产C.职工劳动保险费D.赞助、捐赠

27.在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算是(A)预算。

A.固定B.弹性C.零基D.概率

28.物业管理成本控制的中心环节是(C)控制。

A.事前B.事先C.事中D.事后

29.制约不必要或不合理开支的物业管理成本控制机制是(B)控制。

A.前馈性B.防护性C.反馈性D.应急性

30.下列部门中，最有可能成为成本中心的是(D)。

A.总经理办公室B.公共关系部C.客户接待部D.工程维修部

21.B 22.D 23.B 24.A 25.C 26.C 27.A 28.C 29.B 30.D

31.下列业绩考核指标中，属于成本控制中心经济效益指标的是(C)。

A.物业增值率B.房屋完好率C.成本降低率D.事故发生率

32.前期物业服务合同的甲方应为(B)。

A.物业服务企业B.建设单位C.社区居委会D.业主委员会

33.与邀请招标相比，公开招标的优点是(B)。

A.节约招标费用B.在较广泛的范围内选择承包商C.节省招标时间D.减少工作量

34.风险管理内容不包括(A)。

A.风险制造B.风险识别C.风险评估D.风险控制

35.固定资产的保险价值，是指出险时的(A)。

A.重置价值B.抵押价值C.账面价值D.交易价格

36.某公司购买公众责任保险20万元，每次事故赔付的混合限额为10万元，免赔额为1万元。在保险有效

期内该公司发生出险事故一次，对第三者赔偿了20万元，则保险公司赔付的保险金为(B)万元。

A.9B.10C.19D.20

37.下列情况下，属于雇主责任保险范围内的是(D)。

A.被雇人员由于疾病所致死亡B.被雇人员自残导致的伤残

C.投保人的重大过失行为造成被雇人员的伤残D.被雇人员违反操作规程出现的伤残

38.保险合同的受益人是(C)。

A.保险人B.保险代理人C.投保人D.被保险人

39.物业服务企业持续经营的前提条件是(C)。

A.资金运用B.资金消耗C.资金收回D.资金分配

40.资本利润率又称为(C)。

A.资产收益率B.资产利润率C.净资产收益率D.资金回报率

31.C 32.B 33.B 34.A 35.A 36.B 37.D 38.C 39.C 40.C

41.现代财务管理的最基本内容是(A)决策。

A.筹资B.投资C.利润分配D.资产管理

42.关于物业管理绩效评价结果作用的说法，错误的是(C)。

A.绩效评价结果是选聘物业服务企业的重要依据B.绩效评价结果是评价物业服务企业的重要依据

C.绩效评价结果是政府直接管理物业服务企业的依据

D.绩效评价结果是社会投资者进行投资决策的前提和基础

43.实施物业管理绩效评价的参照系数称为(C)。

A.评价措施B.评价方法C.评价标准D.评价时点

44.下列指标中，不属于物业管理绩效评价基本指标的是(D)状况指标。

A.财务效益B.资产营运C.偿债能力D.经营发展

45.依据评价指标的实际对照相应的标准值，运用功效系数法计算各项指标实际得分的绩效评价方法是(B)。

A.隶属度赋值法B.基本指标计分法C.修正指标计分法D.评价指标计分法

46.从物业管理的角度看，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是做好(C)工作。

A.物业经营管理的绩效评价B.物业安全管理C.房屋与设备维护D.物业风险管理

47.租售型写字楼内，属于非收益部分的区域是(A)。

A.门厅B.会议窒C.出租办公区D.租赁仓库

48.某租售型写字楼，总建筑面积10万m2，共10层(地上八层，地下二层)，其中地下停车场面积2万m2，标准层每层面积为1万m2，标准层业主专用面积为7 000 m2，则该写字楼整体有效使用率为(B)。

A.56%B.70%C.80%D.i00%

49.写字楼物业的市场营销，不宜采取的操作方式是(D)。

A.围绕物业的交通便利性展开市场宣传B.围绕物业的设施设备的先进性展开市场宣传

C.将拟出租房间对外开放，以供参观D.以租金递减的方法吸引租户

50.写字楼的租赁工作中，选择租户通常不考虑的因素是(C)。

A.可能面积的组合B.寻租者将来扩展办公室面积的计划 C.寻租者现在的办公面积D.寻租者经营业务的性质

41.A 42.C 43.C 44.D 45.B 46.C 47.A 48.B 49.D 50.C

51.市场经济条件下，写字楼的租金水平主要取决于(D)。

A.经营成本B.物业档次C.业主目标收益要求D.同类物业的市场供求关系

52.业主出租写字楼时，其测算最低租金水平的依据为能够抵偿(C)之和。

A.抵押贷款还本付息、建造费用和空置损失B.人工费用、建造费用和空置损失

C.抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失D.经营费用、建造费用和空置损失

53.在大型零售商业物业经营管理中，通常采取“门里门外”的管理组织形式开展现场管理，这种形式的优

点是(C)。

A.可以促进销售B.管理难度减小C.各疗责任明确D.物业使用率提高

54.制定零售商业物业的租赁方案和租赁策略的根本目的是实现(B)的最大化。

A.物业收入B.物业收益C.物业使用率D.物业自然寿命

55.选择零售商业物业租户时不考虑的因素是(D)。

A.租户的声誉B.租户组合与位置分配C.租房需要的服务D.租房的企业所有制性质

56.某租户应缴纳的基础租金为10万元/月，其与业主约定自然平衡点为每月营业额400万元，以每月营业额的5%作为百分比租金。若租户一月份、二月份营业额分别为300万元、400万元，这两个月应缴租金共计(A)万元。

A.20 B.25C.30D.35

57.在零售商业物业的经营管理中，物业服务企业进行有效经营管理难度最大的物业产权结构是(D)。

A.投资商拥有全部产权B.投资商拥有大部分产权

C.投资商拥有小部分产权，其余产权由另一业主持有 D.投资商不拥有产权，产权由众多小业主持有

58.在零售商业经营管理中有关“净租”的形式的说法，不正确的有(C)。

A.租户仅按比例分摊与物业有关的税项B.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费

C.所有的经营费用都由业主来全额支付D.所有的经营费用都由租户来直接支付

59.通过科学的投资组合，投资者可以在(C)之间找到平衡点。

A.收益与成本B.收益与支出C.收益与风险D.成本与风险

60.投资组合绩效评估可以考察出投资管理者的(D)。

A.兴趣B.资历C.实力D.技能

51.D 52.C 53.C 54.B 55.D 56.A 57.D 58.C 59.C 60.D

61.与一般管理型物业服务企业相比，专业型物业服务企业具有的优点有(ABC)。

A.能提高管理效率和质量B.能有效控制和降低管理成本

C.能提高企业的劳动生产率和效益D.能减少与业主或使用人的矛盾E.能避免成为诉讼中的被告

62.房地产间接投资有(ABDE)。

A.房地产企业债券投资B.房地产企业股票投资C.房地产开发投资

D.投资于房地产投资信托基金E.购买住房抵押证券

63.房地产投资个别风险包括(AE)。

A.持有期风险B.通货膨胀风险C.市场供求风险D.机会成本E.收益现金流风险

64.房地产投资济动中，现金流出主要包括(ABDE)等。

A.土地费用B.建造费用C.空置损失D.还本付息E.税金

65.建筑物折旧分为(ACD)。

A.功能折旧B.人为折旧C.经济折旧D.物质折旧E.自然折旧

66.下列价值中，属于估价的基本价值类型的有(ABCD)。

A.市场价值B.账面价值C.投资价值D.原始价值E.快速变现价值

67.房地产市场指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标。下列指标中，属于供给指标的有(AE)。

A.空置量B.出租量C.房地产价格D.销售量E.竣工房屋价值

68.房屋租赁的基本特征有(ABDE)。

A.房屋租赁不转移房屋的所有权B.房屋租赁关系是一种经济要式契约关系

C.房屋租赁关系因所有权的转移而中止D.租赁双方都必须是符合法律规定的责任人

E.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

69.租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括(BCDE)。

A.租金结算B.租金方案与策略制定C.租户选择D.租金确定E租约谈判

70.下列费用中，属于物业服务企业经营管理费用或期间费用的有(BDE)。

A.劳动保护费B.董事会费C.财产保险费D.技术开发费E.业务招待费

61.ABC 62.ABDE 63.AE 64.ABDE 65.ACD 66.ABCD67.AE 68.ABDE 69.BCDE 70.BDE

71.按照成本计算依据的不同，可将物业管理成本划分为(ABCE)。

A.目标成本B.定额成本C.计划成本D.固定成本E.实际成本

72.风险具有的特征有(ADE)。

A.负面性B.不可测性C.确定性D.不确定性E.可测性

73.关于投保人、受害人、保险人的索赔关系的说法，正确的有(ABCD)。

A.投保人可向保险人索赔B.受害人可向保险人索赔C.投保人、受害人均可向保险人索赔

D.受害人可向投保人索赔E.受害人可同时向投保人、保险人索赔

74.物业管理绩效评价的基本要素有(ABD)。

A.评价指标B.评价标准C.评价时点D.评价方法E.评价内容

75.在具体实施物业管理绩效评价时，应注意的有(ABCD)。

A.评价标准值的选用保持前后一致性B.每次评价只能采用同一套评价标准

C.基本指标的实际得分不能超过指标权数D.单项指标的积分应精确到小数点后两位 E.对评价结果有异议时，可对评价指标重新评分

76.写字楼物业经营管理绩效评价的主要指标有(BDE)。

A.员工流失率B.服务满意度C.员工年龄结构D.物业经济指标E.物业品牌化

77.零售商业物业经营管理中的安全管理工作，包括(BCDE)。

A.所售食品安全B.防火安全C.治安保卫D.劳动安全E.媒体风险防范

78.在理想情况下，零售商业物业经营管理者对租户折让优惠的方式有给予租户(BCD)。

A.税收优惠B.装修补贴C.搬家费用补贴D.一段时间的免租期E.低息贷款

79.全面质量管理是为宴现其目标而指导(ABC)的协调活动。

A.人B.机器C.信息D.资金E.客户

80.可持续发展的关键是将人、(ABCE)几个相互关联的方面放在一个大系统中，进行协调。

A.环境B.资源C.社会D.信息E.经济

71.ABCE 72.ADE 73.ABCD 74.ABD 75.ABCD 76.BDE 77.BCDE 78.BCD 79.ABC 80.ABCE

第二篇：物业管理师考试原题实务

2012年物业管理实务考试试卷

（完整）

一、单项选择题（共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1．入住的实质是（）交付物业的过程。

A．建设单位向业主 B．物业服务企业向业主 C．施工单位向建设单位 D．施工单位向业主

2．下列物业类型和规模的组合中，符合一级物业服务企业资质对管理类型和规模的要求是（）。

A．高层80万平方米，多层50万平方米B．多层80万平方米，高层50万平方米

C．高层50万平方米，多层30万平方米，写字楼5万平方米，别墅2万平方米

D．多层50万平方米，高层30万平方米，别墅5万平方米，写字楼2万平方米

3．下列各项目，必须通过招投标方式选聘物业服务企业的是（）。

A．工厂集体宿舍B。新建写字楼C、新建商业住宅区D。部队营房

4．关于物业评标委员会的说法正确的是（）。

A．评标委员会由投标人的代表与物业管理专家组成B．人数为5人

C．专家由物业企业指定抽取D．聘请专家不得少于4/5

5．在房屋完损等级分类中，不正确的分类名称是（）。

A．完好房B．基本完好房C．一般完好房D．危险房

6．物业管理区域义务消防队由（）组成。

A．物业管理公司的全体员工 B．物业项目部的全部员工 C．全体秩序维护员 D．全体业主

7．员工的解聘包括（）三种情况。

A．员工辞职、辞退和资遣B．员工辞职、开除和资遣

C．员工辞退、终止合同和派遣D．员工辞退、矿工和除名

8．物业服务企业接受与处理业主投诉的原则是（）。

A．一定要满足业主的合理要求B．尽可能地满足业主的一切要求

C．要有偿满足业主的合理要求D．尽可能地满足业主的合理要求

9．一般情况下，不属于物业服务企业职能机构的是（）。

A．物业分公司B．人力资源部C．财务部D．经营管理部

10．物业服务企业在早期介入阶段服务的对象时（）单位。

A．建设B．施工C．计划设计D．监理

二、多项选择题（共5题，每题2分，每题的备选项中，有2 个或2个以上符合题意，至少 1

有1个错项。错选，本题不得分，少选，所选的每个选项的0.5分）

11．关于对员工奖励的说法，正确的有（）。

A．物质奖励与精神奖励结合B．员工做出的成绩符合奖励标准，应当立即予以奖励

C．奖励应采用公开透明的方式D．对于不同的员工采用不同的奖励方式

E．奖励的方式保持一致，不应变化

12．物业管理投诉处理的要求有（）。

A．对投诉要“谁受理，谁跟进，领导回复”

B．接受和处理业住投诉要做详细记录，并及时总结经验

C．尽快处理；暂时无法解决的，向业主说明，约时间处理，跟进

D．接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主的合理要求

E．对业主的过多要求不予理会

13．物业绿化日常管理的内容有（）。

A．浇水，施肥B．修剪造型C．翻新改造D．花木种植E．中耕除草

14．常规物业管理包括（）。

A．消费设备维护B．房屋出租C．配套商业的经营

D．道路停车位的管理E．树木的养护

15．下列资产中，其折旧可计入物业服务成本的有（）。

A．生活水泵B．清洁用扫地车C．立体车库停车架

D．客服人员用电脑E．

三、案例题（共14题，第16题至第29题，共80分）

案例一

某住宅小区入住不足两年，前期物业管理有开发商委托的甲物业管理公司负责。该小区业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担该小区的物业管理工作。业主委员会书面通知甲乙公司办理移交。

现场交接时，乙公司派项目经理一人，在甲公司人员陪同下观察了小区内公用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除了部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。对于屋面漏水，甲公司解释属保修期，应由开发商解决。于是，甲乙公司未将该问题列入移交工作范围。

资料交接时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期物业资料，并称入住资料属短期保管，已销毁。

费用交接时，甲公司提出因有部分未实际居住的业主以没有接受服务为由，不缴纳物业

服务费，致使小区物业服务经营亏损，希望用小区楼内广告收入冲抵。

上述情况乙公司给予确认，双方共同签署了交接文件。

接管后，乙公司便陆续发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。

问题：

16．本案例中物业承接查验的作法是否正确？简要说明理由。（3分）

17．本案例中对于部分屋面漏水，甲公司的解释是否恰当？甲乙公司的处置方法是否正确？简要说明理由。（4分）

18．物业资料的移交应包含哪些内容（请列举）？本案例中，甲公司处置入住资料的行为是否符合档案管理规定？简要说明理由。（6分）

19．本案例中部分业主拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。甲公司提出的欠费以公告收入冲抵的处理方法是否恰当？请列出两条你认为恰当的处理方法。（4分）

20．你认为可以从本案例吸取哪些教训来改进承接查验工作？简要说明理由。（8分）

案例二

某住宅小区，2010年10月组织业主入住。入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。

小区有15套房屋为销售，另有3套房屋因建筑质量问题业主拒绝办理入住手续，开发商也认可质量问题，表示维修后再交付。

业主张某在10月8日办理入住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问

题，遂于开发商约定限期修改。由于开发商未在约定期限内完成房屋门窗修改，张某以此为由拒缴物业服务费用。

物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理续修手续，并私自拆改天然气管道设施。王某自提出自愿签署一份《承诺书》。内容包括：“承诺因拆改天然气管道导致出现的安全事故，均有本人负责等，并自愿交纳天然气改造押金3000元。

问题一：

21．15套未出售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由承担？简要说明理由。（4分）

22．张某拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。（4分）

23．你认为王某拆改天燃气管道的说法是否正确？简要说明理由。（4分）

24．针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施？（3分）

25．王某自愿签署的《承诺书》是否有效？为什么？（4分）

26．请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题？（6分）

案例三

拟建的XX花园项目地处城市边缘地带，邻近凤凰山景区。总建筑面积20万平方米，全部为高层楼房，小户型、单身公寓为主力户型。物业区域内有基本商业配套及健身房、网球场、游泳池、图书馆等。某物业管理公司派出了由公司行政总监为组长，品质部、市场拓展部骨干组成的早期介入小组，负责为开发商提供物业管理咨询服务。在项目协调会上，开发商介绍，该项目正在施工建设中，预计还有12个月封顶，等到。

会后，物业管理公司随即制定了早期介入工作方案，内容主要包括：XX花园周边交通、商圈情况调查；目标销售群体确定；工程质量监理；确定设备安装单位；项目销售配合方案等。

问题：

27．根据本案例提供的材料，物业管理公司早期介入工作有哪些不当错误？（10分）

28．根据项目具体情况，列举并简要阐述早期介入工作的主要内容。（10分）

29．如果你公司去的该项目地物业管理权，结合本案例提供的具体条件和情况，可以在哪些方面开展多种经营服务（每个方面最少列举一项具体项目）？（10分）

第三篇：2014物业管理师考试原题管理实务

管理实务设区的市级人民政府房地产主管部门负责()级物业服务企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

A.一B.四C.三D.二参考答案: C物业服务企业制订物业管理方案时，对招标物业项目的基本情况进行分析并收集相关信息、资料的紧后工序是()。

A.测算物业管理服务费用B.确定组织架构和人员配置

C.根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作

D.根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案参考答案: C有关物业服务企业常见模式的说法，错误的是()。

A.独立的物业服务企业是常见模式之一B.物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司或分公司构成C.房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业服务企业

D.物业管理集团公司一般按地域或专业服务内容设置集团总公司参考答案: D物业服务费根据不同物业的性质和特点，分别实行()。

A.市场定价和政府指导价B.政府指导价和市场调节价C.市场调节价和政府定价D.政府指导价和政府定价参考答案: B 5 在物业装饰装修中，装修人侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由()部门责令其改正，并依法承担赔偿责任。

A.建设行政主管部门B.城市规划行政主管部门C.城市房地产行政主管D.当地人民政府建设主管部门参考答案: C 6 物业人住阶段，物业档案资料收集来源于()。

A.建设单位B.物业服务企业C.业主D.监理单位参考答案: C物业入住时，首先应()。

A.房屋验收，填写业主入住房屋验收表B.领取提供给业主的相关文件资料

C.持购房合同、入住通知书等进行业主登记确认D.提交办理产权所需资料，签订委托协议并缴纳相关费用参考答案: C 8 前期物业管理的风险有很多，最主要的是()。

A.合同风险B.专业服务咨询的风险C.项目接管的不确定性带来的风险D.物业管理日常运作过程中存在的风险

参考答案: A物业服务企业可通过()了解应聘者的某一方面(如人际关系等)，考虑此人适合担任哪些工作。

A.个性测验B.特殊能力测验C.智力测验D.知识测验参考答案: A下列物业类型和规模的组合中，符合二级物业服务企业资质对管理类型和规模的要求的是()。

A.高层20万㎡，多层50万㎡B.多层70万㎡，高层10万㎡

C.多层30万㎡，高层20万㎡，别墅5万㎡D.多层20万㎡，高层10万㎡，别墅4万㎡参考答案: C企业薪酬管理的目标主要是()。

A.调整员工收入，防止企业人员流动频繁B.控制企业主营业主成本

C.使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力D.努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调

E.吸引高素质人才，稳定现有员工队伍参考答案: C,D,E物业管理常用的档案分类方法有()。

A.地区分类法B.季度分类法C.组织机构分类法D.事件分类法E.分类法参考答案: C,D,E常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容包括()。

A.物业与业主的沟通B.房屋出租C.项目机构的设置D.环境管理E.精神文明建设参考答案: C,D,E对共用设施设备采用管理手段节能降耗的具体措施有()。

A.落实组织和管理体系B.对耗能较大设备进行更换或局部改造C.加强节能宣传和培训，树立节能意识

D.建立能源消耗的计划和考核制度E.在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用参考答案: A,C,D,E 5 物业管理礼仪文书常用的类型有()。

A.邀请书B.请柬C.感谢信D.贺信E.海报参考答案: A,B,C,D《公司法》规定，物业服务企业设立须向()行政管理部门注册登记，在领取营业执照后，方可开业。

A.税务B.工商C.市政D.建设参考答案: B

7白蚁防治方法中，()主要用于发现白蚁但又未能确定蚁巢地点的情况。

A.药杀法B.生物防治法C.诱杀法D.生物灭蚁法参考答案: C

8物业区域清洁工作日常管理的方法中，()应覆盖小区主要室内外公共区域。

A.专项抽检B.年检C.月检D.日检参考答案: D

9一般情况下，物业服务企业人力资源部的主要职责是()。参考答案: B

A.制订物业项目考核体系、考核指标和标准B.完成人员招募、任免、调配、考核、培训等工作、C.完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设等工作D.编制实施行政管理、品牌管理和信息化建设的规划和预算 10既适用于政府机关、人民团体和事业单位，又适用于企业法人单位的物业管理应用文书类型是()。

A.制度公文B.会议公文C.事务公文D.行政公文参考答案: D1、一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业服务企业的()。

A.管理费用 B.咨询费用 C.财务费用 D.营业成本

2、某办公单位以每月2000元的价格租了一间100平方米的办公室，年底结算时，其交通费3500元/年，通信费5000元/年，办公用品费1000元/年，书报费1300元/年，宣传广告和市场推广费15000元/年，法律费用8000元/年，节日装饰费2500元/年。参加测算的物业面积为10000平方米，其办公费估算为()元/月·平方米。

A.0.67 B.0.50 C.0.57 D.0.603、在做物业管理服务的主要成本估算时，保安人员的人身保险费计入()中。

A.保安费 B.不可预见费 C.保险费 D.人工费

4、在预算期内，物业服务企业为筹措资金所发生费用的预算是()。

A.营业成本预算 B.管理费用预算 C.经营费用预算 D.财务费用预算

5、关于物业管理运营预算的说法，正确的是()。

A.预算不包括费用支出发生的时间B.预算不包括能源费用支出安排

C.预算不包括员工的养老保险D.预算中要为不可预见费用的支出预留空间

6、下列自然人中，不能成为房屋租赁主体的是()。

A.肢体残疾的人 B.没有民事行为能力的人

C.未满十四周岁公民的法定监护人 D.企业的法定代表

7、城市房屋租赁实行()制度。

A.审批 B.审核 C.登记备案 D.报告

8、甲、乙双方签订了厂房租赁合同，合同规定，甲于合同签订之日起将其拥有的厂房租赁给乙，乙应于合同签订之日起承担支付租金的义务，合同签订后，乙因自身原因迟滞1个月后入住该厂房，关于合同第1个月租金的说法，正确的是()。

A.乙方不应该支付第一个月租金B.乙方应支付第一个月租金

C.乙方应该减半支付第一个月租金D.乙方应该加倍支付第一个月租金

9、下列情形中，属于房屋租赁合同自然终止的是()。

A.无正当理由，拖欠房租6个月以上的B.公有住宅无正当理由闲置6个月以上的C.将承租的房屋擅自转租的D.因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的10、明确物业管理师的责任，通常企业物业资产管理涉及以下领域()的活动。

A、财务、管理人员职能、管理方法B、购置或剥离物业资产、财务、管理方法

C、购置或剥离物业资产、财务、管理人员职能D、购置或剥离物业资产、管理人员职能、管理方法

1-10：DBADD BCBDC1、房屋租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前()个月提出，并经出租人同意，重新签订房屋租赁合同。

A.1 B.2 C.3 D.42、年名义利率为12%，如果按季度计息，则实际利率为()。

A、12% B、12.51% C、12.68% D、12.73%

3、某宗物业交易总价为30万，其中首付20%，余款半年后支付，假设月利率为0.5%，则该物业在其成交日期一次付清的价格

为()。A、28.28万 B、29.29万 C、27.27万 D、26.26万

4、速动资产是指扣除了()后流动资产的数额。

A、不良资产 B、应收帐款 C、存货 D、应付帐款

5、以下适合采用成本法评估的物业是()。

A、商场 B、教学楼 C、标准厂房 D、写字楼

6、以下不属于风险应对策略的是()。

A、风险回避、风险转移 B、风险减轻、风险承担C、风险分担 D、抢救措施

7、按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可以分为()这两个层次。

A、策略与运行管理、现场管理 B、市场管理、现场管理C、零售管理、现场管理 D、战略管理、现场管理

8、对于一般的房地产投资项目，偿债备付率应()。

A、大于1.2 B、大于1.5 C、小于1.2 D、小于1.59、某公司有旧电脑机组，使用寿命还有4年，年电费等开支50万，如果采购新电脑机组，可使用12年，初始购置费用为180万，年电费等开支为20万，用静态分析法分析，正确的是()。

A、旧电脑比新电脑年费用多15万元B、旧电脑比新电脑年费用少15万元

C、旧电脑比新电脑年费用多30万元D、旧电脑比新电脑年费用少30万元

10、以下不属于组合投资管理要素的是()。

A、管理对象 B、管理者 C、管理制度 D、管理方法

1-10： CBBCB DAAAC前期物业管理的风险有很多，最主要的是()。

A.合同风险B.专业服务咨询的风险C.项目接管的不确定性带来的风险D.物业管理日常运作过程中存在的风险参考答案: A 7 物业服务企业可通过()了解应聘者的某一方面(如人际关系等)，考虑此人适合担任哪些工作。

A.个性测验B.特殊能力测验C.智力测验D.知识测参考答案: A适用于大型的综合型、经营型物业服务企业的物业管理项目承接方式是()。

A.合资合作型管理方式B.全方位服务型管理方式C.阶段服务型管理方式D.顾问服务型管理方式 参考答案: A

2《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，在出售公房时，售房单位按照一定比 例从售房款中提取专项维修资金，高层住宅不低于售房款的()。

A.30%B.10%C.20%D.40%参考答案: A

3物业管理投标过程中，来自于投标人的风险主要是()。

A.因物业延迟交付而造成项目无法正常进行B.窃取他人的投标资料和商业秘密C.采取低成本、行贿等不正当的竞争手段

D.项目负责人现场答辩出现失误参考答案: D

4当发生火警时，属于正确处理措施的有()。

A.清理通道，准备迎接消防车入场B.事后检查，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德

C.及时封锁现场，直到有关方面到达为止D.立即组织现场人员疏散E.确认起火位置、范围和程度 参考答案: A,C,D,E 5一般而言，客户有四种需要，即()。

A.需要迅速反应B.需要服务人员专业化C.需要被关心D.需要利益最大化E.需要被倾听参考答案: A,B,C,E

6客户满意度调查的基本原则包括()。

A.目标明确B.持续改进C.基于事实D.协同运作E.减少投诉参考答案: A,B,C,D

7常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有()。

A.清洁卫生B.制订安全防范管理制度C.物业的租赁经营D.房屋出租E.对物业服务费的使用和管理参考答案: A,B,C,E 8下列物业管理档案资料中，属于长期保存的有()。

A.业主及业主大会的基础资料B.有关物业管理工作中的季度计划和总结报告

C.物业本体及大型或重要附属设施设备的维护记录D.小型设施设备的更新和维修记录

E.物业及重要的附属设施设备的基础性文件资料参考答案: B,C物业服务企业薪酬结构设计需考虑的因素不包括()。

A.个人绩效B.市场的变化情况C.职位等级D.个人的技能和资历参考答案: B物业服务企业在领取营业执照之日起()日内，应持相关资料向当地的房地产主管部门申请资质。

A.10B.20C.30D.45参考答案: C在物业管理招标的类型中，将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标的依据

是()。

A.物业管理项目的服务内容B.物业类型C.物业管理招标主体D.物业管理服务方式参考答案: B物业的供电种类按供电方式的不同分为()。

A.高压供电和低压供电B.无自备电源供电和有自备电源供电

C.单回路供电和多回路供电D.长期供电和临时供电参考答案: A关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，正确的是()。参考答案: D

A.电梯每隔2年要由政府技术监督部门进行检查

B.供配电运行应建立12小时值班制度，发生故障时应能及时组织力量抢修，尽快恢复电力供应

C.每周检测烟感、温感探测器是否正常工作D.定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性物业管理单位发现装修人有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费()倍的罚款。

A.2～3 B.2～4C.1～2D.1～3参考答案: A根据房屋完损等级分类，下列属于基本完好房屋特征的是()。

A.结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好B.结构构件完好，装修和设备完好、完整

C.结构一般性损坏，装修局部有破损，但不影响居住安全和正常使用

D.结构基本完好，虽个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复好参考答案: A物业服务企业的培训方法中，()主要适用于操作性较强岗位的员工培训。

A.现场教学法B.师徒式培训法C.课堂教学法D.网络课件培训法参考答案: B物业入住期收集的物业管理档案中，属于权属资料的是()。

A.房屋产权证B.购房合同原件C.户口本复印件D.业主有效证件复印件 参考答案: A

3影响企业薪酬政策的微观因素是()。

A.企业的经营策略B.国家经济运行状况C.当地生活指数D.劳动力市场的供求状况参考答案: A

4在物业可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容是()。

A.设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案B.根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容

C.根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准D.根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式 E.就物业环境的适应性提出建议参考答案: A,B,C,D

5物业绿化管理的工作内容包括()。

A.绿化翻新改造B.道路清洁C.花木种植D.污水管道疏通E.绿化有偿服务参考答案: A,C,E

6物业服务企业组织机构设置的要求是()。参考答案: B,C,D,E

A.借鉴国外，汲取经验教训B.精干、高效、灵活C.按照规模、任务设置D.统一领导、分层管理E.分工协作

7在早期介入和前期物业管理阶段，要求提供相应物业管理服务的主要招标内容有()。

A.对业主人住、装修实施管理和服务B.提出投标物业的其他管理建议

C.对物业服务费和专项维修资金的使用和管理D.参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见

E.建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案参考答案: A,B,D,E

8合同承诺的构成要件是()。参考答案: B,C,D,E

A.承诺是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图B.承诺必须由受要约人或其代理人作出

C.承诺必须在要约的有效时间内作出D.承诺必须与要约的内容一致E.承诺必须传达给要约人适用于大型的综合型、经营型物业服务企业的物业管理项目承接方式是()。

A.合资合作型管理方式B.全方位服务型管理方式C.阶段服务型管理方式D.顾问服务型管理方式参考答案: A

2《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，在出售公房时，售房单位按照一定比 例从售房款中提取专项维修资金，高层住宅不低于售房款的()。

A.30%B.10%C.20%D.40%参考答案: A

3物业管理投标过程中，来自于投标人的风险主要是()。

A.因物业延迟交付而造成项目无法正常进行B.窃取他人的投标资料和商业秘密

C.采取低成本、行贿等不正当的竞争手段D.项目负责人现场答辩出现失误参考答案: D

4当发生火警时，属于正确处理措施的有()。

A.清理通道，准备迎接消防车入场B.事后检查，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德

C.及时封锁现场，直到有关方面到达为止D.立即组织现场人员疏散E.确认起火位置、范围和程度

参考答案: A,C,D,E

5一般而言，客户有四种需要，即()。

A.需要迅速反应B.需要服务人员专业化C.需要被关心D.需要利益最大化E.需要被倾听

参考答案: A,B,C,E

6客户满意度调查的基本原则包括()。

A.目标明确B.持续改进C.基于事实D.协同运作E.减少投诉

参考答案: A,B,C,D

7常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有()。参考答案: A,B,C,E

A.清洁卫生B.制订安全防范管理制度C.物业的租赁经营D.房屋出租E.对物业服务费的使用和管理

8下列物业管理档案资料中，属于长期保存的有()。

A.业主及业主大会的基础资料B.有关物业管理工作中的季度计划和总结报告

C.物业本体及大型或重要附属设施设备的维护记录D.小型设施设备的更新和维修记录

E.物业及重要的附属设施设备的基础性文件资料参考答案: B,C物业服务企业薪酬结构设计需考虑的因素不包括()。

A.个人绩效B.市场的变化情况C.职位等级D.个人的技能和资历参考答案: B物业服务企业在领取营业执照之日起()日内，应持相关资料向当地的房地产主管部门申请资质。

A.10 B.20 C.30 D.45参考答案: C在物业管理招标的类型中，将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标的依据是()。

A.物业管理项目的服务内容B.物业类型C.物业管理招标主体D.物业管理服务方式 参考答案: B物业的供电种类按供电方式的不同分为()。

A.高压供电和低压供电B.无自备电源供电和有自备电源供电

C.单回路供电和多回路供电D.长期供电和临时供电参考答案: A关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，正确的是()。参考答案: D

A.电梯每隔2年要由政府技术监督部门进行检查

B.供配电运行应建立12小时值班制度，发生故障时应能及时组织力量抢修，尽快恢复电力供应

C.每周检测烟感、温感探测器是否正常工作 D.定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性物业管理单位发现装修人有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费()倍的罚款。

A.2～3B.2～4C.1～2D.1～3参考答案: A根据房屋完损等级分类，下列属于基本完好房屋特征的是()。

A.结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好B.结构构件完好，装修和设备完好、完整

C.结构一般性损坏，装修局部有破损，但不影响居住安全和正常使用

D.结构基本完好，虽个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复好参考答案: A物业服务企业的培训方法中，()主要适用于操作性较强岗位的员工培训。

A.现场教学法B.师徒式培训法C.课堂教学法D.网络课件培训法参考答案: B物业入住期收集的物业管理档案中，属于权属资料的是()。

A.房屋产权证B.购房合同原件C.户口本复印件D.业主有效证件复印件 参考答案: A

3影响企业薪酬政策的微观因素是()。

A.企业的经营策略B.国家经济运行状况C.当地生活指数D.劳动力市场的供求状况参考答案: A

4在物业可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容是()。

A.设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案B.根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容

C.根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准D.根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式 E.就物业环境的适应性提出建议参考答案: A,B,C,D

5物业绿化管理的工作内容包括()。

A.绿化翻新改造B.道路清洁C.花木种植D.污水管道疏通E.绿化有偿服务参考答案: A,C,E

6物业服务企业组织机构设置的要求是()。

B.A.借鉴国外，汲取经验教训B.精干、高效、灵活C.按照规模、任务设置D.统一领导、分层管理E.分工协作 参考答案: B,C,D,E

7在早期介入和前期物业管理阶段，要求提供相应物业管理服务的主要招标内容有()。

A.对业主人住、装修实施管理和服务B.提出投标物业的其他管理建议

C.对物业服务费和专项维修资金的使用和管理D.参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见

E.建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案 参考答案: A,B,D,E

8合同承诺的构成要件是()。

A.承诺是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图B.承诺必须由受要约人或其代理人作出

C.承诺必须在要约的有效时间内作出D.承诺必须与要约的内容一致E.承诺必须传达给要约人

参考答案: B,C,D,E物业承接查验期的档案收集的索取对象主要是()。

A.物业服务企业B.全体业主C.监理单位D.建设单位参考答案: D对已在使用的设施设备来说，修理周期是指()。

A.两次相邻中修之间的间隔时间B.从开始使用到第一次大修理之间的间隔时间

C.两次相邻大修之间的间隔时间D.从开始使用到第一次小修理之间的间隔时间参考答案: C《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的()。

A.管理规约B.物业服务合同C.临时管理规约D.前期物业服务合同参考答案: D物业装饰装修过程中，办理开工的一般手续应在()工序之后紧跟进行。

A.物业装饰装修登记B.签订物业装饰装修管理服务协议C.物业装饰装修申报D.施工参考答案: B在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理活动中，应由()负责物业管理服务的招标组织工作。

A.物业产权人B.业主大会C.政府采购中心D.物业建设单位 参考答案: D装修期是指装饰装修过程的完结时间，一般情况下不超过()个月。

A.9 B.6C.12D.3 参考答案: D在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业实施承接查验的前提条件是()。参考答案: D

A.物业产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同

B.物业产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同

C.新的物业服务企业成立了物业承接查验小组

D.物业产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同，并同新的物业服务企业签订了物业服务合同自行组织物业管理招标活动的招标人应具备的条件包括()。

A.拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人员B.必须经相关产权部门批准、授权

C.具有编制招标文件的能力D.具备雄厚的资源、资金

E.具有组织开标、评标及定标的能力参考答案: A,C,E鼠害防治的主要方法有()。

A.挖巢法B.环境治理C.器械灭鼠D.化学灭鼠E.生物灭鼠参考答案: B,C,D,E物业服务企业早期介人的阶段包括()。

A.规划设计阶段B.物业承接查验阶段C.建设阶段D.业主大会选聘物业服务企业阶段E.立项阶段 参考答案: A,C,E 4 《合同法》规定的合同签订应遵循的基本原则包括()。

A.权利义务公平对等B.合同自由C.主体平等D.诚实信用E.禁止滥用权利参考答案: A,B,C,D物业服务企业的特征是()。

A.以盈利为主要目的B.资产属全体业主所有C.独立的企业法人D.具有一定的公共管理性质的职能E.属于服务性企业 参考答案: C,D,E如果企业员工集中，且()，则宜建立一级物业服务企业培训体系。

A.项目机构数量较多B.员工整体素质较高C.培训资源比较充裕D.培训资源较紧缺参考答案: D下列选项中，()是由业主大会制定，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为守则。

A.服务标准B.管理规约C.临时管理规约D.物业服务合同参考答案: B

8下列各项中，()负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

A.市级以上人民政府建设主管部门B.国务院建设主管部门C.省人民政府房地产主管部D.国务院城乡规划主管部门 参考答案: B适用于大型的综合型、经营型物业服务企业的物业管理项目承接方式是()。

A.合资合作型管理方式B.全方位服务型管理方式C.阶段服务型管理方式D.顾问服务型管理方式 参考答案: A

2《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，在出售公房时，售房单位按照一定比 例从售房款中提取专项维修资金，高层住宅不低于售房款的()。

A.30%B.10%C.20%D.40%参考答案: A

3物业管理投标过程中，来自于投标人的风险主要是()。

A.因物业延迟交付而造成项目无法正常进行B.窃取他人的投标资料和商业秘密

C.采取低成本、行贿等不正当的竞争手段D.项目负责人现场答辩出现失误参考答案: D

4当发生火警时，属于正确处理措施的有()。

A.清理通道，准备迎接消防车入场B.事后检查，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德

C.及时封锁现场，直到有关方面到达为止D.立即组织现场人员疏散E.确认起火位置、范围和程度参考答案: A,C,D,E 5一般而言，客户有四种需要，即()。

A.需要迅速反应B.需要服务人员专业化C.需要被关心D.需要利益最大化E.需要被倾听参考答案: A,B,C,E

6客户满意度调查的基本原则包括()。

A.目标明确B.持续改进C.基于事实D.协同运作E.减少投诉参考答案: A,B,C,D

7常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有()。

A.清洁卫生B.制订安全防范管理制度C.物业的租赁经营D.房屋出租E.对物业服务费的使用和管理 参考答案: A,B,C,E 8下列物业管理档案资料中，属于长期保存的有()。

A.业主及业主大会的基础资料B.有关物业管理工作中的季度计划和总结报告

C.物业本体及大型或重要附属设施设备的维护记录D.小型设施设备的更新和维修记录E.物业及重要的附属设施设备的基础性文件资料参考答案: B,C

第四篇：物业管理师《经营管理》第五章

物业管理师《经营管理》第五章（3）

二、房地产市场细分

从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。

（一）按地域细分

房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。

地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等。对于比较大的城市，其城市内部各区域间的房地产市场往往存在较大差异，因此常常还要按照城市内的某一个具体区域划分，如上海浦东新区房地产市场、北京亚运村地区房地产市场、深圳市罗湖区房地产市场等。从把握某一更大范围房地产市场状况的角度，除按城市划分外，还可以按省或自治区所辖的地域划分，如海南省房地产市场、山东省房地产市场等。当然我们还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等。但一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。

（二）按房地产用途细分

由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。如居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场）、特殊物业市场、土地市场等。

（三）按存量增量细分

通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。而更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。

（四）按交易形式细分

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易形式，均有其明显的特殊性，因此依不同房地产交易形式对市场进行划分也就成为必然。土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国城市土地所有权属于国家，因此土地交易实质是土地使用权的交易；新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。

（五）按目标市场细分

从市场营销的角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等；也可以按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等。

上述五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等。

三、房地产市场指标

反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。

（一）供给指标

1．存量（Stock，St），指报告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量（St=St-1+NCt-δt）；可按物业类型分别统计。

2．新竣工量（New Completions，NCt），指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。中国竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

3．灭失量（δ），指房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。

4．空置量（VCt），指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分，可按物业类型分别统计。中国目前空置量的统计是不完整的，是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积”。

5．空置率（VRt），指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St.在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

6．可供租售量（Houses for Sale/Rental，HSRt）指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量=上期可供租售数量-上期吸纳量+本期新竣工量（HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt）；实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量。

7．房屋施工面积（Houses Under Construction，BUCt），是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。

8．房屋新开工面积（Construction Starts，CSt），是指在报告期内新开工建设的房屋面积。不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

9．平均建设周期（Construction Period，CPt），指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积（CPt=BUCt/NCt）。

10．竣工房屋价值（Value of Buildings Completed，VBCt），指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造；办公和生活用家具的购置等费用；购置土地的费用；迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。

第五篇：物业管理师考试实务简答汇总题

简答汇总

25、物业管理招标的一般程序是什么？

1)成立招标领导小组

2)编制招标文件

3)公布招标公告或发出投标邀请书

4)发放投标文件

5)投标申请人的资格预审

6)接受投标文件

7)成立评标委员会

8)开标、评标和中标

26、物业管理招标文件应包括哪些内容？

1)招标人及招标项目简介

2)物业管理服务内容及要求

3)对投标人及本投标书的要求

4)评标标准和评标办法

5)招标活动方案

6)物业服务合同的签订说明

7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容

33、制定物业管理方案的一般程序是什么？

1)

2)

3)

4)组织人员参与物业管理方案的制定 分析、手机相关信息及资料 进行分工、协作 确定组织构架和人员配置

5)测算物业管理成本

6)制定详细的操作方案

7)测算物业管理服务费用

8)对拟定的物业管理方案进行审核、校队、调整

9)排版、印制、装帧

34、制定物业管理方案有哪些要求？

1)必须响应并符合招标文件的规定

2)符合国家及地方法律、法规的规定

3)方案中对招标文件要求做出的实质性响应内容必须是投标企业能够旅行的4)制定物业管理服务费费用价格必须合理

35、物业管理方案保罗哪些基本内容？

1)整体设想与构思

2)管理方式与运作程序

3)组织构架与人员配置

4)管理制度的制定

5)档案的建立与管理

6)早期介入及前期物业管理服务内容

7)常规物业管理服务总数

8)费用测算与成本控制

9)管理指标与管理措施

10)物资装备与工作计划

36、物业管理方案基本内容中哪些是关键性内容？

1)项目的整体设想与构思

2)组织架构与人员的配置

3)费用测算与成本控制

4)管理方式、运作程序及管理措施

37、物业管理方案基本内容中哪些是实质性的内容？

1)物业制度的制定

2)档案的建立与管理

3)人员培训及管理

4)早起介入及前期物业管理服务内容

5)馋鬼物业管理服务总数

6)管理指标

7)物资装备

8)工作计划

43、合同承诺的构成要件有哪些

1)承诺必须由受要约人或其代理人做出

2)承诺必须在要约的有效时间内做出

3)承诺必须与要约的内容一致

4)承诺必须传达给要约人

61、什么事物业的承接查验？

物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。

68、物业承接计划应包括哪些内容？

1)物业接管验收项目起你孤单

2)小组人员分工

3)接管日程安排

4)施工质量整改工作协调安排

5)其他

70、物业管理机构更迭应移交的资料

1)物业资料情况

2)物业共用部位、共用设备设施的管理状况

3)各项费用与收支情况

4)其他

101、物业装饰装修管理服务流程

1)备齐资料

2)填写申报登记表

3)登记

4)签订管理服务协议

5)办理开工手续

6)施工

7)验收

119、剑术物业装饰装修现场管理要点？

1)严把出入关，杜绝无序状态

2)加强巡视，防患于未然

3)控制作业时间，维护业主合法权益

4)强化管理，反复核查

205、通常要对承包方从哪几方面进行评估

1)企业品牌状况

2)企业规模

3)资信信誉

4)技术能力

5)企业质量保证能力

6)管理维护计划、标准

7)预算价格、付款方式

227、空调系统管理常用的节能措施有哪些？

1)使用节能程序改变机器的启动和停止时间

2)保证和加强相关管道的包围

3)尽可能消除或减少空调房间内各种干扰源的影响

4)保证冷媒液得适当用量

253、什么是物业管理风险？

大企业或企业以外的自然、社会因素

254、物业管理风险类型包括?

在其介入、前期物业管理、日常管理

255、日常管理风险按行为主体如何分类？

行为主体包括业主、物业使用人、物业管理项目外包服务、市政公用事业单位、物业管理员工、公共媒体宣传

257、日常物业管理风险包括那两个方面？

一事业主、物业使用人，二是物业管理日常运作

259、物业管理日常运作过程中存在哪些风险？

管理费收缴、公共事业代收代缴费用、项目外包、员工服务、公共媒体舆论

263、什么是物业管理紧急事件？

突然发生的可能对服务对象、物业服务企业和公众产生危害，需要立即处理的事件。264、紧急事件具有哪些性质？

偶然性和随机性、复杂性、危害性、预防性、及时性。

紧急事件处理过程分为：事先、事中、事后。

269、紧急事件的发生过程中如何控制？

首先必须确认危机的类型、性质，立即启动相应行动计划。负责人应迅速赶到现场协调指挥。调动各方面的资源化解事件可能造成的恶果。涉及公众的紧急事件，应指定专人向外界发布信息，避免干扰和影响紧急事件的正常处理。

272、遇有火警时，物业处理的基本步骤是什么？

确认和了解起火位置、范围和程度，向主管领导汇报情况。向公安机关报警。清理通道迎接消防车入场。组织现场人员疏散，控制火势。封锁现场。

274、遇有电梯故障时，物业处理的基本步骤是什么？

仔细观察电梯情况，询问被困者并安慰。立即通知电梯专业人员救助被困者。如有小孩、老人、孕妇或人多供养不足的须特意留意。全面检查消除隐患。详细记录备案。

273、遇有燃气泄露时，物业处理的基本步骤是什么？

立即通知燃气公司。避免产生火花。关闭燃气阀门。疏散人员。通知医疗急救单位。彻底检

查，消除隐患。

278、遇到高空坠物时，物业处的基本步骤是什么

1)有关人员立即赶到现场，保护现场、拍照取证并通知相关人员

2)尽快确定坠物的来源

3)及时协调受损、受害人员与责任人协调处理

4)事后应检查，并进行宣传

279、遇到交通意外时，物业处理的基本步骤是什么

1)安全主管迅速赶到现场处理

2)有人员受伤立即送往医院

3)对现场进行拍照，并保留相关记录

4)安排专门人员疏导交通

5)协助有关部门尽快予以处理

6)完善相关交通标识

299、物业管理档案的内容包括哪些

1)物业权属资料、技术资料和验收文件

2)业主、物业使用人的权属档案资料、个人资料

3)物业运行记录资料、物业维修记录、物业服务记录

4)物业管理公司行政管理以及物业管理相关合同资料等

349、物业服务企业制定薪酬体系的步骤是什么

1)职位分析

2)职位评价

3)薪酬调查

4)薪酬定位

5)薪酬结构设计

6)薪酬体系的实施和修正

353、物业服务企业考核管理的原则是什么？

1)凡是与绩效有关的工作都要列入考核指标体系，避免考核的片面性

2)考核的内容必须与工作相关

3)考核标准要便于衡量和理解，尽可能予以量化

4)考核标准应适用于一切同类型的员工

5)考核标准的制定与执行，必须科学、合理

354、请简述物业服务企业的考核程序

1)进行职务分析

2)确定考核周期

3)建立考核的组织机构

4)设定相关考核指标权重

5)对考核指标进行科学分档

6)组织实施考核

7)收集整理有关资料，确认考核结果

369、客户沟通的注意事项有哪些？

1)选择适宜的沟通地点

2)摆出良好的沟通态度

3)

4)

5)

6)保持恰当距离 语言恰当 因人而异 保留记录

372、物业管理投诉处理的程序包括哪些?

1)记录投诉内容

2)判定投诉性质

3)调查分析投诉原因

4)确定处理责任人

5)提出解决投诉的方案

6)答复业主

7)回访

8)总结评价