物业经营管理练习题 Microsoft Word 文档

第一篇：物业经营管理练习题 Microsoft Word 文档

一、单项选择题

1.物业管理成本按照(A)进行分类，有助于具体反映物业服务企业各种费用的构成和水平。

A.费用的经济内容(或性质)

B.经济用途

C.与业务量的关系

D.计算依据的不同

2.下列选项中，(B)成本是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方 案均无法改变的成本。

A.边际

B.沉没

C.可免

D.附加价值

3.办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用。下列属于其内容的是(C)。

A.加班费

B.工服洗涤费

C.交通费

D.福利费

4.成本预算的编制方法中，(A)预算特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和 业务数量较为稳定的物业服务企业采用。

A.固定

B.弹性

C.滚动

D.概率

5.成本控制的类型中，成本有了(B)控制，就能在每一项生产费用发生之前或发生之时加以控制，把它限制在合理范围之内，以达到降低成本的目的。

A.事先

B.事中

C.反馈性

D.防护性

二、多项选择题

6.根据分析的主体不同，财务报告分析可分为(BD)分析两种。

A.全面

B.内部

C.专题

D.外部

E.趋势

7.写字楼业务的特点主要有(BCD)。

A.所处区位好，但规模较小

B.多为现代化的高层建筑

C.功能齐全、配套设施完善

D.多由专业物业服务企业管理

E.保持产权的独立性是写字楼物业保值增值的关键

8.按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可以分为(AE)层次。

A.策略与运行管理

B.整体运营管理

C.集中管理

D.分散管理

E.现场管理

9.零售商业物业现场管理计划中，开办费的内容主要有(ABC)。

A.筹备期工资和奖金

B.小型工具购置费

C.办公设备购置费

D.公共能耗费

E.保险费

10.不良物业资产在处置过程中，应遵循的原则有(ABD)。

A.要充分利用各种技术方法

B.要始终围绕项目开展工作

C.要先易后难、先小后大

D.要广泛利用社会资源和市场力量

E.要始终做到利益最大化

一、单项选择题

1.房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有(A)。

A.广泛性

B.特殊性

C.多样性

D.复杂性

2.不能进入市场流通的住房是（C）。

A.经济适用住房

B.政府用房

C.廉租房

D.市场价商品住宅 3.制定物业管理计划的前提是（C）。

A.明确物业位置 B.进行房地产市场分析

C.明确业主目标

D.分析房地产供求状况

4.房屋租赁关系是（A）。

A.经济契约关系

B.买卖关系

C.合作关系

D.代理关系

5.大型购物中心常采用的物业租金形式为(C)。

A.净租

B.固定租金

C.百分比租金

D.毛租

6.下列情形中，房屋可以出租的是(A)。

A.未依法取得《房屋租赁证》的 B.已抵押，未经抵押权人同意的C.权属有争议的D.共有房屋未取得共有人同意的7.房屋租赁合同是（D）。

A.无偿合同

B.实践合同

C.物权合同

D.继续性合同

8.企业经营的最终目的是追求可持续的最大盈利，达到此目的的手段是(D)。

A.提高生产技术

B.合理地控制成本

C.资源的合理利用

D.进行好客户关系管理

9.公司支付离退休职工的退休金属于(A)。

A.劳动保险费

B.待业保险费

C.劳动保护费

D.公司经费

10.物业管理成本按照（D）进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向。

A.经济性质

B 与决策的关系

C.与业务量的关系

D.经济用途

二、多项选择题

1.根据分析的内容和范围的不同，财务报告分析可以分(AD)分析。

A.全面

B.趋势

C.潜力 D.专题

E.现状 2.写字楼物业管理的常规目标主要有（ABD）目标。

A.经营

B.管理

C.宏观

D.服务

E.微观

3.消费者往往会通过主力店来判断整个零售商业物业的形象，主力店通常是（DE）A.小型百货商场 B.连锁超市

C.中型百货商场

D.连锁超级市场

E.大型百货商场

4.企业经营策略的中心是（AB）。

A.树立良好的品牌形象

B.以积极的心态参与市场竞争

C.考虑长线战略联盟

D.与开发商建立密切联系

E.与企业的战略发展计划相协调

5.物业服务企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要考虑的因素有(ABCD)。A.资金的投入

B.管理人员综合应用计算机的水平

E.物业管理的服务要求

C.管理的范围、深度和想要达到的管理效果

D.现有管理流程的规范化程度

一、单项选择题

1.在我国现行土地制度下，政府的（）政策对房地产市场的发展与运行有决定性 影响。

A.金融

B.地价

C.税收

D.土地供应

2.政府调控房地产市场的核心政策是（）政策。

A.房地产金融

B.房地产价格

C.房地产税收

D.土地供应 3.一般来说，物业检查的频率取决于（）。

A.物业的新旧程度

B.业主对物业质量要求的程度

C.物业的装修和室内设备配置标准

D.所处地区的人口流动量

4.出租私有房屋是一种（）行为。

A.物业资产经营

B.物业处置

C.物业管理

D.物业投资

5.在租赁市场活跃时，业主通常选择的物业租赁管理模式为（）模式。

A.委托管理

B.出租代管

C.包租转租

D.出租代理

6.物业成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的那部分成本称为()成本。

A.固定

B.变动

C.半固定

D.半变动

7.人工费的成本是指物业服务企业的人员费用。下列不属于人工费的是()。

A.基本工资

B.社会保险费

C.劳动保护费

D.服装费

8.成本预算的编制方法中，()预算是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时 期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。

A.滚动

B.概率

C.零基

D.固定

9.成本控制的分类中，（）控制是利用反馈控制原理进行的事中或事后控制，其重点，在于及时了解成本的开支情况，针对发生偏差的具体原因，采取相应措施，确保总成本不超过预定标准。

A.防护性

B.前馈性

C.反馈性

D.成本开环

10.物业管理活动主要的合同类型中，()合同是指业主委员会与业主大会选聘的物 业服务企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。

A.物业服务

B.物业管理

C.前期物业服务

D.前期物业管理

二、多项选择题

1.物业管理成本按照与业务量的关系划分，可分为（）成本。

A.目标

B.固定

C.变动

D.半固定或半变动

E.定额

2.成本预算的编制方法中，滚动预算的方式包括（）滚动。

A.逐日

B.逐月

C.逐季

D.逐年

E.混合3.房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括（）。

A.高压水泵房

B.承重墙体结构

C.外墙面

D.屋顶

E.楼盖 4.财务管理的具体目标有（）目标。

A.筹资管理

B.企业价值最大化

C.投资管理

D.利润最大化

E.利润分配管理

5.下列属于发展能力状况指标的是（）。

A.主营业务利润率 B.盈余现金保障倍数 C.成本费用利润率 D.营业增长率 E.资本累计率

一、单项选择题

1.财务内部收益率可以通过（A）求得。

A.内插法

B.成本法 C.比较法 D.收益法

2.房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的(C)一般较高。

A.偿债备付率 B.投资回报率 C.资产负债率 D.现金回报率

3.物业价格与一般物品价格相比，不同之处体现在物业价格(D)。

A.受供求因素影响 B.按质论价

C.可以用货币表示

D.受区位的影响很大

4.评估投资价值所采用的最低报酬率，应是（B）。

A.与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率

B.某个特定的投资者所要求的最低报酬率

C.与该物业的风险程度相对应的期望最高报酬率

D.某个特定的投资者所要求的最高报酬率

5.一套单元公寓面积150m2，单价3200元/m2，总价48万元，在实际交易中的付款方式 是在成交日期时一次付清，则给予10%的优惠，则其实际单价为（C）元/m2。

A.3200 B.3520 C.2880

D.3040 6.政府土地供应计划所确定的(C)，直接影响着房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。

A.土地价格政策

B.土地税收政策

C.土地供给数量和结构 D.租金和价格控制方案

7.下列关于房地产市场分析作用的叙述，不正确的是（B）。

A.金融机构可以通过市场分析把握未来房地产市场发展的宏观走势

B.设计人员可以在市场分析的基础上，把握目标市场特征

C.通过市场分析能帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型

D.能帮助置业投资者判断其拟购置物业或已购置物业的投资收益情况是否正常 8.财务收支计划的体现形式通常为(C)计划。

A.租赁

B.使用

C.预算

D.投资

9.物业管理中最常见的租赁形式是（C）租赁。

A.私房 B.意愿

C.定期 D.周期性

10.经营租赁的风险完全由业主承担的物业租赁管理模式是(A)模式。A.委托管理 B.包租转租 C.出租代理 D.委托代管 1.财务报告分析实施阶段，即具体分析阶段，是在财务报告分析准备阶段的基础上进行的。其步骤主要有（ABE）。

A.报告整体分析

B.财务指标分析

C.明确财务报告分析目的 D.确立财务报告分析标准

E.基本因素分析

2.在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑（BCD）三个方面的因素。

A.租户的商业信誉和财务状况

B.可能面积的组合 C.寻租者经营业务的性质

D.寻租者将来扩展办公室面积的计划

E.寻租者希望得到的服务

3.制定租赁（AB）是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。

A.策略 B.方案

C.时间

D.计划

E.合同

4.完善的零售商业物业现场管理计划应当包括（ABCD）。

A.机构设置和人员编制

B.费用测算和依据 C.服务内容和服务标准

D.工作流程

E.任务计划编制

5.房地产组合投资管理的主要工作包括(ABCD)。

A.与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则

B.制定并执行组合投资策略

C.设计和调整房地产资产的资本结构

D.负责策略资产的配置和衍生工具的应用

E.组合投资绩效指标

1、下面（A,B,C）是造成不良物业资产形成的原因。

A、经济周期变化 B、房地产泡沫 C、资金运动的中断 D、经营不善 E、政策风险

2、写字楼安全管理主要包括（A,B,D,E）。

A、工程安全 B、消防安全 C、人员安全 D、应急预案 E、治安安全

3、企业绩效评价的计分方法分为（ABCE）。

A、基本指标计分方法

B、修正指标计分方法

C、评议指标计分方法

D、偏差指标计分方法

E、定量和定性相结合计分方法

4、资金运用包括（A,C）。

A、资金的投放

B、支付罚款

C、各项资产的使用

D、补偿物业经营管理耗费

E、缴纳各种税金

6、一般来说，属于风险成本包括的主要内容是（ABD）。

A、防范、分散或转移风险的费用

B、风险所带来的损失及处理费用

C、风险的技术成本

D、风险的社会成本

E、风险规避成本

7、关于人工费中的福利费的表述，正确的有A,B,D,E（）。

A、福利费包括福利基金、工会基金、教育基金

B、福利基金按工资总额的14%计算

C、福利基金按工资总额的4%计算

D、教育经费按工资总额的1.5%计算

E、工会基金按工资总额的2%计算

8、关于间接费用，说法正确的有（B,C,E）。

A、包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。

B、包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费等。

C、包括固定资产折旧费及修理费

D、包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料

9、租赁合同自然终止的情况包括（B,C,D,E A、无正当理由，拖欠房屋租金6个月以上的 B、租赁合同到期

C、符合法律规定或者合同约定的解除合同条款的

D、因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的 E、当事人协商一致的

10、物业租赁合同的主要条款包括（A,B,C,D）。

A、租金标准及支付方式

B、租赁用途 C、租赁期限 D、房屋的修缮责任 E、物业抵押与出售条款

11、目前，我国城市住宅的供给主要以下哪几种类型（B,C,E A、廉价房

B、廉租房

C、经济适用住房

D、合作建房

E、市场价商品住宅

12、商品住宅需求的影响因素主要有（A,B,D,E）。

A、收入的变化

B、政府的税收政策

C、国际市场住宅价格

D、对未来的预期

E、政府的住房政策

13、运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下（A,C,E）方面的工作。

A、统一付款方式

B、统一采用人民币

C、统一货币单位

D、统一采用平方米

E、统一采用单价

14、下列物业的评估中，适且用市场比较法的有（A,B,E）。

A、物业开发用地

B、普通商品住宅

C、教堂

D、学校

E、标准厂房

15、关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，正确的有（）。

A、是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率

B、净收益一般由税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成C、该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系

D、该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比

E、计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益

答案：A,B,D

16、关于设备寿命的表述，正确的有（AD）。

A、自然寿命主要取决于有形磨损的速度

B、技术寿命主要取决于有形磨损的速度

C、技术进步速度越快，设备的技术寿命越长

D、经济寿命是使投入使用的设备等额年总成本最低或等额年净收益最高的使用期限

E、经济寿命是由无形磨损决定的17、空置和收租损失是指（AB）。

A、空置的面积不能产生租金收入

B、租出的面积没有收到租金 C、出租面积的变化导致租金减少

D、租金水平的变化导致租金减少

E、可出租面积的减少而少收的租金

18、房地产间接投资的具体形式包括（BCD）。

A、置业投资

B、购买房地产开发、投资企业的债券 C、购买REITs D、购买住房抵押支持证券

E、开发投资

19、房地产投资的利润是通过（ACD）途径创造出来的A、在极好的条件下从开发商手中购买物业

B、通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态

C、在合适的时机售出物业

D、在极好的条件下从原业主手中购买物业

E、在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业

20、物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其（ABC）的需求。

A、物业投资收益

B、企业发展战略

C、主营业务发展目标

D、物业维修养护

E、延长物业的自然寿命

第二篇：物业经营管理重点整理

前期介入的作用：①有利于完善设计细节，提高物业的实用性和便利性。（完善物业的规划设计和使用功能）②及时发现和处理工程施工和设备安装方面存在的问题，保证施工质量。③为验收接管打下基础。④为前期物业管理做好准备。⑤有助于提高建设单位的开发效益。（1有利于优化设计、完善设计细节2提高房屋质量3有利于保证物业的使用功能4有利于加强对所管物业的全面了解5为竣工和接管验收打下基础6有利于日常物业管理工作的开展）

物业与单位之间的关系：

1、与建设单位的关系：①物业服务企业首先应取得建设单位的正式委托并由其征得工程总承包方同意方可进场。②进场后，将工程进展情况、施工中存在的问题及时反馈给建设单位。

2、与施工单位的关系：①获得施工单位的同意②加强与施工单位沟通、协调，物业服务企业工程部应定期列席工程承包单位召开的工程协调会。③对施工中所形成的意见、建议向工程承包方反馈

3、与工程质量监理单位的关系：对工艺流程、质量进行监督

前期物业服务合同和物业服务合同的内容与区别。

前期物业服务合同内容：物业基本情况、物业服务质量标准、物管费、物管及收益分配、物业的承接查验、资料的移交、物业保修、物业的使用和维护、专项维修资金的约定、违约责任

前期物业服务合同特征：建设单位与物企签订、具有过渡性、属于要式合同

物业服务合同内容：物管事项、服务质量、服务费用、权利义务、专项维修资金、物管用房、合同期限、违约责任

物业服务合同特征：双方当事人特定、目的是处理物管事务、属复合性合同、有偿合同、基础是物业所有权与管理权相分离、政府干预

物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：

(1)订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业；物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业管理企业。

(2)合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。

净租：要求租户除了支付规定的租金外，还要额外支付物业费用的一部分甚至全部。净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达50年甚至更长。

理论上净租金还可以有三种变化形式：

一是租户除向业主支付租金外，还要负担水电费、房地产税和其他国家征收的费用； 二是租户除了负担一中提及的各项费用外，还要支付房地产保险费用；

三是甚至要求租户负担物业维护和修缮等一切开销；

租户选择：①要对潜在租户进行登记，核对其身份证明。②考察租户的租赁经历。③考察租户的资信状况。

租金确定：方便理解把物业租金分为成本租金、商品租金、市场租金。

（1）成本租金：折旧费、维修费、管理费、融资利息、税金

（2）商品租金：保险费、地租和利润。

（3）市场租金：从理论上来讲，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率，但在市场经济的条件下，租金水平的高低取决于同类物业的市场供求关系。

综上所述：在确定租金时，首先确定租金基数，然后在租金基数的基础上，结合调剂因素，得出租金标准。

物业资源的分类：按所有权划分：单一产权物业、共有产权物业

从物业属性上划分：公共设施、公共部位、公共空间

物业成本费用：指全部产生费用，即企业在生产经营过程中发生的各种耗费。

成本费用构成：营业成本、期间费用或经营管理费用

写字楼分类：按建筑面积的大小分类：小型、中型、大型写字楼

按功能分类：单纯型、商住型、综合型写字楼

按现代化程度分类：智能型与非智能型写字楼

按写字楼综合条件分类：顶级、甲级、乙级、丙级写字楼

写字楼特征：1.关注客户需求，建立有利于商业运行的服务模式

2.走科技化、人性化、绿色化的写字楼管理道路

3.关注业主的不同需求，提供规范化的差异化服务

4.研究写字楼的运行规律，加强写字楼成本管理

写字楼目标：1科学化、制度化、规范化、高起点

2加强治安防范，严格执行管理制度，建立客户档案

3加强消防管理，做好防火工作

4重视清洁管理

5强化设备管理设施的维修保养

6设立服务中心，完善配套服务

7加强沟通协调，不断改进工作

商业物业的分类：从建筑结构上：敞开型和封闭型

从建筑功能上：综合性商业购物中心和商住混合型购物中心

从建筑规模上：市级购物中心、地区级购物商场和居住区商场

商业租户选择的考虑因素：1租户的声誉2租户的财务状况和能力3租户组合与位置分配4租户所需要的物业服务5主要承租户与一般承租户的配合6商场规模的大小

房地产直接投资和间接投资：

直接投资是指投资者直接参与房地产开发或者购买过程参与有关管理工作。直接投资又可分为直接从购地开始的开发投资和直接面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参加房地产经营管理工作。具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。

房地产投资要素：投资者影响、投资对象、投资环境

房地产投资区位：有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。

区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。区位的广义理解，还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系。

房地产投资风险：系统风险：通货膨胀、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险

个别风险：收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险

第三篇：物业分公司经营管理思路

物业分公司经营管理思路

根据总公司文件要求，成立了物业分公司。为实现原物业管理部向物业分公司职能的转变，确保各项工作的顺利开展，制定本工作思路。

一、总体目标

通过强化基础工作、规范职责制度，突出绩效经营等途径，落实公司对成立物业分公司提出的工作任务和目标要求。

二、强化基础工作

强化基础工作就是要建立健全各类工作台账，这样才能及时、准确地掌握某项工作的基本情况，以便分析该项工作的状态，并作出下步工作的安排。

1.合同管理台账。严格按照合同管理文件的要求，由合同室负责建立完善。包括每个合同的报审、批复等资料及承租人信息、租金、租期、面积、地址等要素，按合同编号独立成册，并编制归档目录，方便查阅。

2.租金收缴、费用发生台账。由财务室负责建立完善。租金收缴的基本情况（含租户信息，月租金数额等）应与合同室台账一致，并对租户应缴、已缴、欠缴租金及水电费收缴的情况进行分类统计，以便于及时进行催缴。同时，分公司日常发生的各项费用，由财务室负责做好账务处理，及时掌握分公司预算的执行情况，分析存在的问题，为制定下费用计划提供依据。-1-

3.消防安全检查、整改台账。由综合室参照公司安全管理文件，结合分公司实际，负责建立完善。这些台账既是具体工作的指导性文书，又能反映工作开展的基本情况、动态及效果。同时，对关键部位、重点对象建立档案，加强监督检查，及时整改存在的问题，并落实好当地政府部门和上级单位的工作要求，确保涉及消防安全的隐患得到有效的控制。

4.物业周边价格调查、日常巡查台账。业务室应在建立管内物业档案（包括所有权属、资产数额、使用性质、地理位置、目前状况等）的基础上进行完善。通过定期对管内物业周边的租赁价格进行调查，对比分析市场走势，为出租物业续签、新签合同定价提供依据。同时，在开展日常巡查的过程中，准确掌握承租方对出租物业的使用情况，对发现的消防安全隐患及时通报，并协助综合室进行整治。

三、规范职责制度

在公司制定的原物业管理部岗位职责的基础上，修订物业分公司各部门岗位职责，既要体现分工的合理性，又要反映职责的专业性。同时，对具体工作的分工协作，要分清主次，强化配合，接受公司对口职能部门的指导，并严格执行公司的各项规章制度，确保各项工作规范有序。

四、突出绩效经营

公司成立物业分公司，对管内物业实行集中管理，是为了更好地整合资源，以实现经营效益的最大化。如何体现绩效经营，-2-

需要切实抓住以下几个关键。

1.准确掌握出租物业周边的市场行情。

2.综合选择资信可靠的承租方及物业所在地适合的经营项目，在遵照合同审批权限的基础上，合理确定租期。

3.认真斟酌合同条款，准确界定双方的权力义务，合理规避经济风险并有效控制管理成本。

4.经常检查合同的执行情况，发现问题及时整改，防范因承租方违约造成的经济损失。

5.适应物业所在地经营环境、市场行情的要求，有针对性进行相应的改造，提高物业出租的附加值。

6.清理与物业资产所有权相关的资料证明，建立档案，确保合法有效经营。

通过以上途径，目的是为了在合理的租期内确定较高的租金标准，不断增加物业出租的经营收入，进而实现绩效经营的目标。

第四篇：物业经营管理创收方案

物业服务公司

经营管理创收计划

众所周知，物业管理企业是一种微利型企业，其所收取的物业管理费在用于管理项目的支出后所剩无几，当物业公司收取物业管理费较为困难时，立刻面临运转也就十分困难，因而导致不少物业公司降低服务水准、服务质量引起投诉进而引起诉讼案件。所以，我们不能限于收取有限的物业费中，而应该广开思路，适应市场的需要，由管理物业到经营物业兼容并行，大力发展物业的综合经营，实现企业的盈利，走出物业管理停滞不前的圈子。而且也只有物业管理企业盈利才能做到不断地提高物业管理水平，为广大客户提供更加优质的服务打下坚实的物质基础。

一、结合现状目前物业管理存在的多种问题

X物业是否能带动X市场经济？是否能在X项目中取到助推作用？是否能在X持续发展中发挥重要作用？同时X物业是否能在低物管费（X物业管理支出成本与收取比）、低收入（物业公司基本岗位薪资与市场经济比较相对偏低）的情况下实现创收，为入驻商家提供更加周到，更加优质的物业服务呢？我们的职责局限于：环境卫生，治安消防，设备维修、物业收费等事情中。

这样的结果会影响X物业的持续发展，直接后果就会致使市场不景气，商家入驻率低，市场将在长期的作用力下逐步衰退，而X物业便会致使人员素质低下，业务知识得不到提高、服务态度差、服务质量下降、引起客户投诉、拒绝交纳管理费，甚至严重的引起法律纠纷。市场与企业将面临着较大困境。所以X物业的管理工作，不仅仅是通过卫生、安保和维修等达到业主或使用者感觉安全舒适的目标，这仅是管理的一部分内容，或者说是一小部分工

作，更大的目标是要给X项目一个市场定位，使它成为产生经济价值的一种存在，开拓物业综合服务管理的经济链。

二、X物业的收支分析

物业企业的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入：

一是公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费；

二是公众代办性服务费的收入；

三是特约服务费的收入；

四是物业企业的综合经营的收入。

就上述的四种收入，是物业企业经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析的。可以看出，第一种物业管理费在X项目为扩大招商，促进市场可持续发展的情况下，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的一部份公司投入。不作为实质性的物业经济收入。第二种公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理企业得不到任何的手续费，只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场得来的，如果忽视或者没有能力作到，则企业就根本没有发展的前途和空间。

三、市场需求X物业从管理物业向经营物业过度

如何从管理物业到经营物业，如何选取其二者的最佳结合点呢？既不能全力搞其他经营，而相应降低物业服务的质量，也不能死死看守物业项目，只顾日常作业，不搞创新而把X项目的大好资源白白浪费。因此，正确的做法我们觉得是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行经营创利活动。

四、经营物业的资源分析及管理运作

经营管理，就是策划、组织、领导及控制X项目的资源，以求实现管理服务及经营的总目标。资源项目中主要分为两大部分：一是物质资源；二是人力资源。

在物业项目中的人力资源是最重要的资源。因为每个服务性项目的经营管理是一项复杂的、细致的工作，它涉及的面广、范围大，要求高与其他行业。物资资源又可分为固定资产资源与资金资源。这是都具备的资源，只是能力的大小、资金的多少的区别。

物业企业的品牌、良好的信誉及形象，物业项目与其他单位或企业的良好关系，一定的经营客源网络，有用的资料、时间等，都可视为物业项目的宝贵资源。

物业项目的经营管理者的目标就是要通过利用这些资源提供给客户一流的服务，同时获得企业的经济收益，实现盈利的目标。经营物业大致有以下四个方面的基本管理运作：

1、策划。策划即预先确定目标及方针，然后根据目标制定一整套详细的实施方案来达到目标。就根据X的实际情况，物业经营的资源的优缺点，商家的心态，将来的市场的发展趋势和方向，制定可行性方案。

2、组织。组织是指充分利用X项目中一切可利用之资源，以便最有效地达到经营管理的目标。组织就是充分地、有效地利用X中各经营业态，每项设备，每个员工在经营管理活动中，协调一致地发挥其功能和作用。

3、领导。领导是促进和指挥属下员工履行岗位职责，对员工给予指导和监督，以确保得到最高和最佳的工作效率及经济收益。

4、控制。控制即监督和检查计划的执行情况和目标的实现程度。如成本

控制、财务控制、质量控制。

所以，具备上述的运作能力后，我们的经营与服务在日常管理中不是矛盾的而是相辅相成的。

五、X物业经营中综合服务项目的选择

通过调查、综合、分析，充分结合市场可持续发展的目标，为入驻X项目商家提供更加便利的经营服务和生活服务，推动市场发展的运转，我们把X物业在经营中的综合经营项目分为以下几个方面体现：

1、商业类

便利店（办公及日用品）、药店、餐饮

2、生活服务类

干洗店、洗车、食品配送等

3、宣传类

广告位招商、企业宣传

4、商务类

服务中心（介绍、引导消费）、商务中心（会议服务）、代购车、船、机票等

5、工程维修类

工程承接、家电、及各类生活用品维修点

6、房屋管理类

室内装饰、装修

10、家政类

订送报纸、上门清洁、保洁服务、洗涤服务、项目开荒等

这些项目体现出方便住户、用户满意、稳定经营、优质高效、企业盈利的原则。

根据X项目的经营特点，下面的几项经营服务作为重点项目，以此来实现X物业的盈利。

1、商铺装修：与装修行业有着紧密的联系，装修过程中对房屋结构和质量的关口把好了将会对今后的物业管理服务带来便利，降低管理服务成本和减少业主之间的矛盾。有资源保证，物业进入装修行业，有先天的客观条件，将会在市场竞争中处于优势。

2、工程项目：依托集团母体，充分发挥X物业工程部技术优势，对内外皆可承接各类强弱电及灯光等工程，有效创造更大经济利润。

3、广告位招商：根据市场发展需要，入驻商家将通过广告效应不断推广销售产品。围绕商家推销的心态，在项目内设臵的收费招商广告位，不但内规范X形象而且可以实现可观经济效益。

4、建立信息化的社区服务中心：围绕项目服务这个中心进入信息服务领域，组建区域性服务网络平台，利用信息技术为项目商家及游客提供全方位、全天候的服务。如猎头服务、订送报纸、上门清洁等。

5、开展商务交流服务：提供会议场地及会议服务支持商家交流合作等。

6、驻点展区设臵。作为旅游地产项目，国内外游客的聚散地，更多的商家在宣传上希望能够直面游客、可设臵展示区，既方便了产品的宣传，又能够更好的为业主提供更多的便利，最终企业能增加收入。

7、商业拓展：随着市场交易和专业商业化的发展，办公设施和办公服务，生活服务将发生变化。代购车、船、机票、打字复印、传真、车辆租用清洁等会在市场发展过程中成为商家所不能缺少的一部分。

综合分析可以得出，X物业要取得发展的空间和达到盈利的目标，就必须实现从管理物业到经营物业的转变，大力开拓新的经营业务，实现盈利。

第五篇：物业经营管理试题及参考答案

物业经营管理试题及参考答案

1、（B）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

A．居住物业

B．收益性物业

C．公共物业

D．所有物业

2、别墅（Villa）是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。下列概念中，只有（C）具有别墅类产品的独有性。

A．空中别墅

B．叠拼别墅

C．独栋别墅

D．双拼别墅

3、物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、（A）、设施设备管理和物业保险管理。

A．日常维护和维修

B．确定管理标准

C．资产管理

D．构建信息基础

4、物业经营管理是（ACDE）等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

A．物业管理

B．房地产开发

C．房地产资产管理

D．房地产组合投资管理

5、房地产区别与其他投资品最重要的特性是（D）

A．政策影响性

B．专业管理依赖性

C．相互影响性

D．位置固定性或不可移动性

6、房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为（D）

A．MBS投资者

B．REITs投资者

C．房地产直接投资者

D．房地产间接投资者

7、下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（BE）。

A．系统风险是指市场供求风险

B．较之个别风险，系统风险不易判断和控制

C．或然损失风险属于个别风险

D．周期风险属于个别风险

E．持有期风险属于个别风险

8、房地产投资的风险主要体现在（ABCD）。

A．投入资金的安全性

B．期望收益的可靠性

C．投资项目的变现性

D．资产管理的复杂性

E．投资项目的复杂性

9、从（A）中扣除（）后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。

A．有效毛收入 运营费用

B．潜在毛租金收入 运营费用

C．有效毛收入 空置和收租损失

D．潜在毛租金收入 空置和收租损失

10、（C）是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益低偿全部投资所需的时间。

A．全部投资回收期

B．动态投资回收期

C．静态投资回收期

D．投资回收终止期

11、收益性物业的运营费用包括（DE）等。

A．空置和收租损失

B．抵押贷款还本付息

C．房产税和所得税

D．为租客提供服务的费用

12、下列属于设备有形磨损的是（AD）。

A．封存的设备因自然力产生的磨损

B．设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值

C．技术进步因素的影响，社会上出现了新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后

D．设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏

13、（A）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

A．市场法

B．成本法

C．收益法

D．趋势法

14、物业价格构成中包括了（AD）

A．土地取得成本

B．开发成本

C．投资利息

D．物业折旧

E．开发利润

15、运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下（ACE）方面的工作。

A．统一付款方式

B．统一采用人民币

C．统一货币单位

D．统一采用平方米

E．统一采用单价

16、一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、（B）、资金和运行机制等因素构成的一个系统。

A．内容

B．价格

D．环境

17、不属于需求分析具体内容的是（C）。

A．人口和家庭分析

B．就业分析

C．竞争对手分析

D．收入分析

18、商品住宅需求的影响因素主要有（ABDE）。

A．收入的变化

B．政府的税收政策

C．国际市场住宅价格

D．对未来的预期

E．政府的住房政策

19、建筑物管理计划的内容，包括如下（ABD）。

A．建筑物维护的标准

B．建筑物管理策略

C．租金方案

D．物业检查计划

E．财务收支计划

20、按房屋所有权的性质划分，物业租赁可分为（C）。

A．居住用房租赁和非居住用房租赁

B．定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁

C．公房租赁和私房租赁

D．国内租赁和涉外租赁

21、物业租赁管理模式中，（C）模式业主不负责物业的租赁。

A．包租转租和委托管理

B．出租代理和委托管理

C．包租转租和出租代理

D．包租转租、委托管理和出租代理

22、关于自动延期租赁的表述，正确的有（ABDE）。

A．除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约

B．租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周期对应

C．租赁关系在双方中的一方死去时终止

D．又称周期性租赁

E．该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效

23、租赁方案与策略涉及的主要工作内容有（ABCD）。

A．确定可出租面积和租赁方式

B．编制租赁经营预算

C．定位目标市场

D．确定租金方案

E．明确广告策略（明确吸引租户的策略）

24、下列哪项不是物业管理成本营业成本中包括的费用（D）。

A．直接人工费

B．间接费用

D．管理费用

25、某物业管理企业，共有保安25人，保安人员人身保险费100元/人·月，房租费60元/人·月，保安系统费100元/人·元，保安用房30元/人·月，该物业管理企业的保安费的月总支出为（A）元。

A．7250

B．290

C．3480

D．500026、成本控制的原则有（ABDE）。

A．全面控制原则

B．讲求经济效益原则

C．常规管理原则（例外管理原则）

D．责权利相结合原则

E．例外管理原则

27、成本预算编制的基本要求有（ACE）。

A．成本预算必须同其他预算相协调

B．成本预算要以成本计划为基础（成本预算要以各项定额为基础）

C．成本预算应有相应的技术经济措施保证

D．成本预算要全面权衡，提高（资金使用效率）员工工作效率

E．成本预算既要符合实际，又要适当留有余地

28、不属于前期物业服务合同特征的是（D）

A．由建设单位和物业管理企业签订

B．前期物业服务合同具有过渡性

C．前期物业服务合同是要式合同

D．前期物业服务合同期限的确定性

29、对雇员在保单有效期内，从事保单所载明的与投保人业务有关工作时，由于意外或疏忽，造成（C）人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人赔付的金额，保险人负责赔偿。

A．投保人

B．被保险人

C．第三者

D．雇员

30、风险管理的整个过程可以由（ABDE）步骤组成。

A．风险识别

B．风险评估

C．风险处理

D．风险控制

E．风险调整

31、属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同是（ABD）。

A．建设施工合同

B．售房合同

C．收益性物业的租赁合同

D．水电供应合同

E．专项维修工程承包合同

32、不属于物业管理报告构成内容的是（B）。

A．工作总结

B．满意度调查

C．财务报告

D．未来工作计划

33、（D）更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。

A．利润最大化

B．资本利润率最大化

C．每股利润最大化

D．企业价值最大化

34、物业管理绩效评价以（ABCE）等四个方面的内容作为评价重点。

A．物业管理企业的盈利能力

B．资产运营水平

C．偿债能力

D．物业管理企业

E．后续发展能力

35、企业绩效评价的计分方法分为（ABCE）。

A．基本指标计分方法

B．修正指标计分方法

C．评议指标计分方法

D．偏差指标计分方法

E．定量和定性相结合计分方法

36、属于写字楼物业管理风险特点是（C）。

A．全员性

B．全期性

C．确定性

D．动态性

37、在确定租金时，一般应根据（DE）确定一个基础租金。

A．当地房地产市场状况

B．物业发展定位

C．承租人的接受能力

D．业主希望达到的投资收益率目标

E．其可接受的最低租金水平

38、写字楼租户选择要考虑的主要因素有（BDE）。

A．租户组合与位置分配

B．租户的商业信誉和财务状况

C．物业的周边环境

D．所需面积大小

E．需要提供的物业管理服务

39、租户和业主之间可能要协商一个（D）作为计算百分比租金的基础。

A．净租金

B．盈亏平衡点

C．基础租金

D．人为平衡点

40、零售商业物业管理中的风险类别有：（ABCD）和产权与管理权相分离风险。

A．管理模式风险

B．管理范围不确定风险

C．垫款风险

D．突发事件风险

E．投资风险

41、（A）是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。

A．生命周期成本

B．生命周期资产

C．经济周期成本

D．经济周期资产