菏泽市中房物业2010年工作总结及2011年工作思路

第一篇：菏泽市中房物业2010年工作总结及2011年工作思路

菏泽市中房物业2010年工作总结及2011年工作思路

2010年，在局领导的正确领导及大力支持下，在公司领导班子的带领下，面对激烈市场竞争的严峻形势，公司全体员工团结一致、开拓进取，紧紧围绕年初制定的工作目标开展工作，取得了可喜的成绩，管理工作持续改进，服务品质稳步提升，实现了公司的快速发展:。

一、2010年工作重点

1、完善各项规章制度，建立内部管理机制

物业公司经营班子始终把提高物业服务水平、扩大服务范围、由内部服务逐步走向外部服务、争取从市场中获取效益当做今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标，优质服务是根本的基础所在，为此，我们本着实事求是的原则建立了一系列适应市场经济发展需要和公司发展需要的《岗位工作质量标准》、《效绩考核制度》、《员工奖惩条例》、《值班经理工作制度》、《客户回访工作制度》、《投诉接待处理制度》、《办公经费管理制度》、《工资管理制度》、《考勤制度》、《会议制度》、《文件学习落实制度》、《效绩考核检查落实制度》、《员工培训制度》等近二十项规章制度，并加大检查落实力度，使各项工作有计划、有方法、有依据、有目的的稳步展开；同时，为了建立完善的内部管理机制，采用“走出去、引进来”的方式，到兄弟物业公司学习参观，在汲取先进管理经验的基础上结合我们的实际情况，对经营班子及各部门每个管理岗位的职能、作用、工作范围作了明确的划分，从而将各项工作细化到每个人，促进了各岗位的积极性、主动性和创造性，使各级管理人员在工作实践中不断得到锻炼，业务、管理水平不断得到提高。

2、树行业品牌、扩经营市场

随着近20年来我国房地产业和城市经济建设的蓬勃发展，以及城市管理水平的提高，逐步成为提升城市管理和文明建设的重要工作之一。作为菏泽欠发达地区，比起沿海发达城市，物业管理起步较迟，物业公司管理水平也参差不齐。我公司以全新的现代企业管理机制运行，以“人无我有、人有我全、人全我精”的进取精神，坚持“业主第一、员工第一、效益第一”的精神理念，“让客户享受”服务，创立了具有中房物业特色的管理模式和知名品牌，赢得了市场。尤其是今年全球金融危机对各行各业的影响，企业大批减员、减薪现象已不足为奇。我公司通过积极开拓市场，扩大经营规模，安置员工就业，解决员工的后顾之忧，并做到不减员、不降薪，还提高员工福利待遇，充分调动员工积极性，提高企业效益，积极拓展市场，承接优良项目，增强企业经济实力。今年凭借品牌效应和精品项目的影响力，积极参与市场招投标。正在洽谈及合作项目6个，实现双赢。

3、优化结构、提高效益

结合新的山东省物业管理办法，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理服务水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合本物业管理工作实际，加大经营思路的转变，继续做好项目调整和整合工作，实现效益最大化。筛选淘汰一些没有发展前景、亏损的项目。按照《项目退出管理办法》有关程序及要求办理，2011年还将加大项目优化整合的力度，将资源优势整合为产业优势。

4、加强设施设备管理、消除安全隐患

随着接管的住宅及大厦项目的增多，所管辖的机电设施设备安全运行也显得尤为重要。在公共设施、设备的管理方面，我们重新制定了完备的维护、保养计划和应急预案，实行统一的表格化，做到日常检查有登记、小型维护有记录。达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。受到市、区物业办及业主的一致好评。

5节约能源控成本，提高利润增长点

物业公司是微利行业，随着水费、电费等价格的上调，挤占了公司利润。为此公司根据新的经济形势，积极探索新的突破口。节省能源，减少费用的支出，向管理要效益。节约一度电、一滴水、一张纸的点滴小事做起，将全员节约成本的意识落实到实际行动上，把项目当做自己的事情来做为公司节约每一分钱。

6、推行“三精”服务、做好物业费收缴工作

在总结去年成功管理经验的基础上继续开展 “三精细化服务理念”，即把精细化管理、精致化服务、精品化项目贯彻在物业服务活动之中，感动他们，让业主时刻享受到优质的服务，从而赢得了业主和客户的普遍好评，公司共接到表扬信16封，锦旗8面，获得两次省优管理项目及多次市优秀企业管理项目。物业服务费是物业公司的经济命脉，是物业公司为业主提供服务的基础。受经济危机的影响，物业费的收取更难了。公司每一位员工以贴心、细致的服务，赢得业主认可；对家中存在问题的业主，我们用实际行动，为他们排忧解难，提高了交费意识，另外通过我们精心的优质服务，公司所管辖项目大部分业主都主动前来交

费，圆满地完成了全年收费指标，这也是我们优质服务的最好写照。2011年公司还将加大物业费的催缴力度，对欠费的钉子户通过法律手段催缴物业费。

7、组织员工进行职工道德与管理技能培训、提高员工业务素质和效能

管理人员的综合素质与物业管理的服务质量、水平是密切相关的。只有高效能的员工，企业才能成为高效能的企业。尤其物业公司是劳动密集型的企业，这一点显得尤为突出。公司制定了详细的培训计划和教材，定期培训，使员工在思想上道德上得到充实，管理技能上得到了提高，整体意识更强，培训也更具有针对性和可操作性，一个人走一百步，不如一百个人走一步，一花独放不是春，万紫千红春满园。积极引导宣传企业的团队共同学习，共同结合实际推进科学管理。

二、2011年工作思路1、2011年工作思路：

明年的工作思路是：以实现物业管理规范化为目标，以提高物业服务水平为重点，以规范各项基础管理为手段，积极介入洽谈项目物业的前期管理工作，为今后实现全面管理打下坚实基础。

三、2011年重点工作

1、扎实有序地开展新项目物业的前期介入管理工作，与相关部门密切配合，在人员岗前培训、制度体系建立、接管验收工作、入住管理方案拟定、装修管理规定制定，公共设施及设备管理、环境管理等方面为新项目物业的前期介入做好心理上、技术上和制度上的充分准备。

2、制定并不断完善服务标准，规范服务流程，努力实现服务的标准化、规范化，为全面的管理打下坚实基础。重新修订、明确部门和岗位职责，建立健全维修服务制度，以服务的及时性、质量、态度等问题为重点，根据新的工作要求,拟定工作标准，根据工作标准,拟定操作程序，根据实际效果对标准和程序进行调整。建立业主、客户满意度调查制度，及时听取业主、客户意见反馈。

3、做好收费的规范化工作。以满足各管理处、小区管理需要，方便业主缴费为目的，进一步完善收费管理系统，修订《收费管理办法》等相关制度，对收费部工作岗位和工作流程作出适当调整，形成一整套完整规范的收费工作程序，使收费工作能够尽快适应新增物业管理的需要。

4、以增强服务意识，提高服务技能为目的，有计划、有步骤地开展员工的学习培训工作，进一步完善业绩考评体系和激励机制，消除员工的惰性，充分调动积极性、主动性、创造性以尽快适应并担当对新项目物业的管理及服务职责。

5、集思广益，积极探索物业延伸服务的可行性，挖掘出新的经济增长点。要拓宽服务领域，提供各种个性化服务，在为业主提供常规的卫生、安全、维修、绿化服务的基础上，积极发展家政、委托、代理、中介、商业服务等项目，不仅使业主在物业服务中获得切实利益，也使物业服务获得经济效益。

2010年即将过去，在局各级领导的大力支持下，公司以2010年工作指导思想、目标、要求为出发点。在新的一年里取长补短，以经济效益为中心，重注安全防范，优化项目结构,不断改革创新、开拓发展，共同努力工作，为确保明年全年各项指标的顺利完成奠定更坚实的基础。

中方物业

二零一一年元月十二日

第二篇：菏泽市物业管理条例

菏泽市物业管理条例

（2017年12月25日菏泽市第十九届人民代表大会常务委员会第七次会议通过，2018年1月23日经山东省第十二届人民代表大会常务委员会第三十五次会议批准）

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业以及其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进社会和谐与稳定，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

第三条

物业管理应当遵循业主自治、专业服务与政府依法监管相结合的原则。

第四条

市人民政府物业管理行政主管部门负责全市物业管理活动的政策指导、行业发展规划和监督管理工作。县区人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

公安、民政、财政、规划、城市管理、环境保护、工商行政管理、质量技术监督（市场监督管理）、物价等相关行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。物业管理行政主管部门负责组织协调各有关部门定期对物业管理区域内的违法违规行为进行监督检查。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，监督物业管理活动，调解处理物业管理纠纷。

社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展自治管理，协助街道办事处或者乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持配合社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定行业规范，培训从业人员，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。

物业服务企业应当按照有关规定参加本市信用档案与评级管理，依照有关法律、法规和物业服务合同约定从事物业服务活动。

第二章 业主自治

第五条

业主应当按照法律、法规、管理规约和业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，行使权利、履行义务。

第六条

一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第七条

符合《山东省物业管理条例》规定的首次业主大会会议召开条件的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当在三十日内，组建业主大会筹备组。

筹备组由七人以上单数组成，由业主代表以及建设单位、前期物业服务企业、社区居民委员会、街道办事处或者乡（镇）人民政府等派员组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位臵进行公示，公示时间不得少于七日。

筹备组组长由街道办事处或者乡（镇）人民政府代表担任，具体负责组织、协调业主大会的筹备工作。筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

第八条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以楼层、单元为单位推选至少二名业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议三日前，应当就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，由业主代表在参加业主大会会议投票时提交。

第九条 业主大会会议可以采用召开全体业主会议、书面征求意见或者其他形式召开。采用书面征求意见的形式召开的，应当将征求意见书送达每一位业主，征求意见书回收率达到百分之八十以上；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位臵公示，公示时间不得少于七日。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议，每位受委托的代理人可以接受不超过三名业主的委托。

第十条

首次业主大会会议，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积半数以上且占总人数半数以上的业主同意，表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。

业主拒付物业公共服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他侵害业主共同权益行为的，业主大会应当在管理规约和业主大会议事规则中对其参与权、选举权等行使予以限制。

第十一条

业主委员会一般由五至十一人的单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会委员在业主中选举产生，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

分期开发建设的住宅小区，先期开发部分符合业主大会成立条件的，可以成立业主大会、选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十二条

业主委员会任期届满，其权利自动终止。

业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议进行换届，选举新一届业主委员会。新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责。

业主委员会任期届满前三十日，尚未召开业主大会会议产生新一届业主委员会的，物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府应当组织换届。

原业主委员会任期届满未能选举产生新一届业主委员会的，新一届业主委员会成立前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处或者乡（镇）人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

原业主委员会任期届满之日起十日内，应当将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主所有的财物等一并移交给新一届业主委员会。

第十三条

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员：

（一）本人或者配偶或者其直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;

（二）损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质的;

（三）本人有严重不良信用记录或者犯罪记录的;

（四）未按照规定交纳物业公共服务费，经催交后仍拒绝交纳的;

（五）违反有关规定出租房屋的;

（六）存在妨碍公正履行职务的其他行为的;

（七）业主大会议事规则约定的其他情形。

第十四条

业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

（一）阻扰、抗拒业主大会行使职权；

（二）挪用、侵占业主共有财产；

（三）索要、收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（四）利用职务之便要求物业服务企业减免物业公共服务费或者其他费用；

（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

（六）擅自以业主大会或者业主委员会的名义作出决议，侵害业主共同利益或者扰乱正常物业管理秩序；

（七）其他侵害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员有前款行为之一的，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，终止其委员资格。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员出现成员人数不足二分之一或者其他无法正常运作情形的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当召开临时业主大会，重新选举业主委员会。

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关或者损害业主共同利益和合法权益的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县区人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第三章 前期物业管理

第十五条 建设单位应当依法通过招标投标的方式选聘前期物业服务企业，并自签订前期物业服务合同之日起十日内报价格行政主管部门和物业管理行政主管部门备案。

建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和共用设施设备的清单及其产权归属等资料报物业管理行政主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形、违约责任等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。建设单位制定的临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

第十六条 前期物业服务企业承接物业前，应当与建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同约定共同对物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验后应当与建设单位签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定，并办理物业交接手续；对发现的相关工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位提出整改意见，并协助相关行政主管部门督促落实。

建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在承接查验过程中共同侵害业主利益的，应当共同承担赔偿责任。

物业服务企业应当依法向物业管理行政主管部门办理承接查验备案手续，并将承接查验情况在物业管理区域内显著位臵公示，公示时间不得少于七日。

物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的，由建设单位承担。

第十七条 建设单位应当在物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府的监督下，按照规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：

（一）规划竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收交接单等竣工验收资料；

（二）共用设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的清单，并书面承诺补交的具体时限。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起三日内，将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。未成立业主委员会的应当移交给所在地社区居民委员会暂时管理。

第十八条 建设单位应当按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五无偿配臵物业服务用房，最少不低于一百平方米。

物业服务用房应当是地面以上的非居住房屋，并安排在住宅区中心区域或者住宅区出入口附近。没有配臵电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层。

物业服务用房应当进行简单装修，具备供水、供电、供暖、采光、通风等正常使用功能，预留通讯、网络、安保预警等端口。

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、门卫室、人防工程等，以及室内层高不足2.2米的房屋不得作为物业服务用房，不得计入物业服务用房面积。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。第十九条 物业服务用房的所有权属于全体业主共有。建设单位在向房产行政主管部门申领商品房预售许可证时，应当注明物业服务用房面积和房号;在申请房屋所有权初始登记时，应当一并办理物业服务用房权属登记。

前期物业服务企业利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，扣除相应的管理费和税费后，收益资金归全体业主所有，可以优先用于折抵物业公共服务费。前期物业服务企业应当按季度将收益资金收支明细在物业管理区域的显著位臵予以公示。街道办事处或者乡（镇）人民政府应当加强对收益资金收支情况的监督管理。

第四章 物业管理服务

第二十条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格。

从事电梯、消防、电气、制冷作业等物业服务人员应当具备相应从业资格。

第二十一条 物业服务企业服务内容主要包括下列事项：

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

（二）公共绿化的维护；

（三）公共区域环境卫生的维护；

（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；

（七）物业服务档案和物业档案的保管；

（八）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；

（九）其他物业管理事项。

物业服务的具体项目和服务标准，按照合同约定。物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身财产安全防范方面的义务和责任作出约定。当事人就人身财产安全防范方面有特殊要求的，应当在合同中约定。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第二十二条 物业服务企业不得有下列行为：

（一）在物业管理招标投标中提供虚假信息，骗取中标;

（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人；

（三）物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域、撤出时不按照规定办理交接手续或者不按照规定移交财物、资料;

（四）挪用、骗取、套用住宅专项维修资金；

（五）擅自改变物业服务用房和共用部位、共用设施设备、公共场地以及公共建筑的用途；

（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地、损害业主共同利益；

（七）擅自改变原规划设计设臵路障，妨碍消防、救助等特种车辆通行；

（八）对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复;

（九）泄露业主或者物业使用人信息;

（十）损害业主权益的其他行为。

第二十三条 物业服务企业有下列行为之一的，应当计入物业服务企业信用档案。

（一）企业或者企业主要负责人因物业服务企业承担过错原因，通过人民法院司法程序认定，被列入失信被执行人名单的；

（二）物业服务企业在物业服务活动中承担主要责任的生效判决裁决、被各级物业管理及其他行政主管部门行政处罚、公开通报等拒不执行、整改的；

（三）经司法机关或者行政机关确认因物业服务企业全部责任或者主要责任发生的重大安全事故的；

（四）因物业服务企业过错引发重大群体上访或者越级上访事件，影响社会稳定，造成严重不良后果的；

（五）因物业服务企业责任被媒体公开曝光、在社会上造成恶劣影响的；

（六）存在其他严重不良行为的。

第二十四条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位臵公示，并及时更新：

（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费方式、收费起止时间、合同终止情形、违约责任等；

（三）电梯、消防等设施设备的维修保养合同、维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处臵方案等；

（四）公共水电费用分摊情况；

（五）共用部位和共用设施设备经营收益及车位场地使用费等收益资金收支账目明细情况；

（六）房屋装饰装修以及使用过程中的注意事项；

（七）其他与业主利益相关的事项。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。

第二十五条 业主大会选聘物业服务企业，应当在街道办事处或者乡（镇）人民政府监督指导下进行。物业管理行政主管部门应当提供参与选聘或者投标的物业服务企业信用等级信息。

经业主大会授权，业主委员会与物业服务企业应当签订物业服务合同。在签订物业服务合同七日前，应当将物业服务合同文本在物业管理区域内公示，听取业主意见。

物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向物业管理行政主管部门备案。

第二十六条 物业服务合同期限届满前六十日内，业主委员会应当召开业主大会会议决定是否续聘。决定续聘的，应当与物业服务企业重新签订物业服务合同；决定不续聘的，应当以书面形式通知该物业服务企业。

物业服务合同期限届满，业主大会未作出续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供物业服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当在六十日前书面通知对方，并在物业管理区域内显著位臵向全体业主公示，公示时间不得少于七日。

第二十七条 物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：

（一）物业档案和物业服务档案；

（二）提供物业服务期间形成的有关物业及共用设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；

（三）物业服务用房和业主委员会委托管理的其他房屋、场地及财物；

（四）预收、代收和清算欠收的有关费用；

（五）法律、法规规定的其他事项。

物业服务企业未按照合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

第二十八条 物业服务企业与业主委员会办理交接时，交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状进行确认，并报物业所在地的街道办事处或者乡（镇）人民政府备案。

第二十九条 住宅物业公共服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅物业管理区域内的前期物业公共服务费、停车服务费和车位场地使用费实行政府指导价。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在政府规定的基准价和规定浮动幅度内约定，并在前期物业服务合同中予以明确。其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。实行政府指导价的物业服务收费标准，价格主管部门应当根据当地经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况适时调整。

第三十条 业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业公共服务费。物业交付后空臵六个月以上的，物业公共服务费应当减收，减收标准按照政府指导价执行。其他物业交付后空臵六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。已竣工但是尚未出售或者尚未交付的物业，物业公共服务费由建设单位承担。

建设单位在出售物业时，不得承诺或者约定减免物业公共服务费用；已作出物业公共服务费减免承诺或者约定的，应当向物业服务企业支付相应物业公共服务费。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业所有权发生转移或者灭失的，业主应当结清物业公共服务费。

第三十一条 业主欠交物业公共服务费的，业主委员会、物业服务企业可以通过催交或者在物业管理区域内公示等形式，督促其交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可依法申请仲裁或者提起诉讼。

物业服务企业不得以捆绑收费或者强制停水、停电等方式催交物业公共服务费。物业服务企业违反规定或者违反物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主有权拒绝。

物业服务企业依约履行义务的，业主不得以放弃共有权利为由拒绝交纳物业公共服务费。

第三十二条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、环卫、有线电视、通信、宽带数据传输等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务，停止对已交费用户和公共部分的服务。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但是可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第三十三条 市、县区相关行政主管部门应当按照各自职责，负责下列事项的监督管理工作:

（一）物业管理行政主管部门负责制定物业行业发展规划，贯彻落实物业管理法律、法规和政策，负责物业服务企业信用档案与评级管理，对物业管理工作进行监督、检查、指导、考核。会同价格行政主管部门和其他有关部门建立物业服务质量评价体系和物业服务等级动态调整机制。依法查处违规招标投标、挪用专项维修资金、擅自处分物业共用部位和共用设施设备所有权或者使用权、侵占公共空间装饰装修等行为；

（二）公安机关负责对物业服务企业和秩序维护人员的安全防范工作进行指导、监督，对物业管理区域内的人防、物防、技防设施建设、消防管理工作进行指导、监督，对物业管理区域内的社会治安、流动人口、有关车辆停放进行监督管理，依法查处聚众赌博、涉黄、涉毒、恐吓、传销等违法犯罪行为，依法查处破坏消防设施、堵塞占用消防疏散通道、消防通道，违规燃放烟花爆竹，违规停放大型客车、货车和油罐车（危化品车），违规存放有毒、易燃易爆物品等行为；

（三）民政行政主管部门负责对社区居民委员会指导、监督业主大会、业主委员会开展自治管理活动的监督；

（四）规划行政主管部门负责对物业管理区域内建设工程及其各类配套建筑的规划设计及调整变更的监督管理；

（五）城市管理行政主管部门负责对物业管理区域内规划建设、市容环境卫生等工作的监督管理，依法查处物业管理区域内的违法违章建设、乱设摊点、乱贴乱画、损坏绿地等行为；

（六）环境保护行政主管部门负责对物业管理区域内的环境保护工作进行指导，依法查处辐射和有关环境污染等行为；

（七）工商行政管理（市场监督管理）部门负责物业管理区域内企业和个体工商注册登记，对其经营活动进行监督管理，依法查处其违法经营行为；

（八）质量技术监督（市场监督管理）部门负责指导物业服务企业和专业经营单位做好物业管理区域内特种设备、计量装臵的安全运营，对压力容器、电梯等特种设备进行监督管理，依法查处使用不符合安全技术规范的特种设备等行为；

（九）价格行政主管部门负责对物业服务企业收费进行监督管理，依法查处未按照规定实行明码标价，超出政府指导价浮动幅度制定收费标准，低于服务等级要求提供服务并收费，采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准，强制或者变相强制服务并收费等行为。

第三十四条 任何单位和个人可以通过市长热线或者各行政主管部门公布的投诉、举报受理方式，对物业管理的违法违规行为进行投诉、举报。

有关行政主管部门在接到投诉、举报后应当登记，属于本部门职权范围的事项，应当受理，并在五个工作日内予以回复;不属于本部门职权范围的事项，应当及时移交给负有监督管理职责的行政主管部门。接受移交的部门对管理职权有异议的，不得再次移交，由物业所在地县区人民政府指定管理。对于十名以上业主联名、业主委员会、社区居民委员会或者物业服务企业投诉、举报的违法违规行为，有关行政主管部门应当在二个工作日内书面回复是否受理，受理的应当按时回复办理情况。

对涉及多个行政主管部门的问题，由物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府协调相关行政主管部门联合执法。

行政主管部门需要进入物业管理区域开展执法工作的，业主、业主委员会、物业服务企业应当提供便利。

第五章 物业的使用与维护

第三十五条 业主、物业使用人应当遵守法律、法规和管理规约，不得有下列行为：

（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位臵，超荷载存放物品;

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方;

（三）违法建设建筑物、构筑物或者破坏、擅自改变房屋外貌;

（四）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，侵害业主共同利益;

（五）擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营活动；

（六）违反有关规定出租房屋;

（七）饲养动物干扰他人正常生活；

（八）损毁树木、绿地或者在公共场地种植蔬菜等；

（九）违规存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

（十）擅自占用消防通道，损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;

（十一）任意弃臵垃圾、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧杂物;

（十二）制造超过规定标准的噪声、振动;

（十三）在规定区域外停放车辆;

（十四）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

（十五）擅自架设电线、电缆等;（十六）擅自在道路、楼道等业主共有区域堆放物品;（十七）赌博、利用迷信活动危害社会；

（十八）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第三十六条

物业服务企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行监督，物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主、物业使用人不得拒绝和阻碍。业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续并签订装饰装修服务协议；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。拒不办理登记手续并签订装饰装修服务协议、拒不办理批准手续的，物业服务企业有权禁止装饰装修施工人员及物料进入物业管理区域。业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。

第三十七条 业主出租房屋的，应当书面告知业主委员会和物业服务企业。

业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会征求意见，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。

第三十八条

物业管理区域内规划的车位、车库，应当首先满足业主、物业使用人的需要。尚未出售的车位、车库，业主、物业使用人需要承租的，建设单位应当出租。普通住宅的车位租赁费实行政府指导价，租赁费标准由承租人与建设单位或者委托的物业服务企业在政府指导价范围内约定。

车位、车库尚有空余的，物业管理区域内不得设臵规划以外的车位。车位、车库不足，确需利用业主共用的道路或者其他公共场地作为车位的，其车位设臵、管理、收费等事项由业主大会会议决定，但不得侵害业主合法权益和共同利益，不得影响道路通行、妨碍消防等特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。

第三十九条 物业服务企业根据物业服务合同约定或者业主大会委托协议，利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入和车位场地使用费等收益资金，扣除相应的管理费和税费，收益归全体业主所有。

收益资金可以根据业主大会会议决定，直接用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，补充专项维修资金，折抵物业公共服务费，用于业主大会和业主委员会的工作经费以及业主委员会成员的工作报酬等。具体办法在业主大会议事规则中约定。

经业主大会授权，收益资金可以由物业服务企业代收代管。收益资金由物业服务企业代收代管的，应当单独列账，独立核算，接受业主委员会的监督；收益资金由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，接受社区居民委员会的监督。收益资金收支账目应当每季度公示一次，接受业主监督。

第四十条 业主对专项维修资金、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入和车位场地使用费等收益资金以及业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的，可以要求查询有关财务账簿;经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会应当按照业主大会议事规则，委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主。业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。对任期内和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计，应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

第四十一条

业主空臵物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏电、漏气等事故的发生。

物业存在安全隐患，危及公共利益以及他人合法权益时，责任人或者业主应当及时维修养护。责任人或者业主不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人或者业主承担。

第四十二条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务企业应当设臵相应的警示标志，采取具体防范措施，并及时向业主委员会和有关行政管理主管部门报告。

电梯等特种设备应当在投入使用前或者投入使用之日起三十日内，向负责特种设备安全监督的管理部门办理使用登记，取得使用登记证书和登记标志。登记标志应当臵于该特种设备的显著位臵。

电梯等特种设备应当在检验合格有效期届满三十日前申请定期检验，未经定期检验或者检验不合格的，不得继续使用。

第四十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照规定交存专项维修资金。

业主交存的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后住宅、非住宅共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造。

第四十四条 住宅小区在交付使用时，业主应当将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。经业主同意由建设单位代收的专项维修资金，建设单位应于三十日内将已售房屋业主信息报物业管理行政主管部门，并将代收的专项维修资金存入专项维修资金专户。截止竣工交付尚未售出的房屋，由建设单位交存首期专项维修资金。未售出房屋的专项维修资金，实行商品房预售资金监管的，项目综合验收合格后，建设单位应当交纳的专项维修资金可以从监管的预售资金中划转。

建设单位代交的未售出房屋专项维修资金待房屋售出时由业主承担。

第四十五条 专项维修资金使用由业主委员会或者业主所委托的物业服务企业向物业管理行政主管部门提出申请，由项目所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府核实，并经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，报专项维修资金管理部门依法按程序从专项维修资金专户中列支。

专项维修资金账面余额不足首期交存额百分之三十或者商品住宅已经出售但未建立专项维修资金的，业主委员会应当组织相关业主续交或者补交。业主未续交、补交专项维修资金，需要对共用部位、共用设施设备进行维修的，相关业主应当共同承担维修责任。

第四十六条 发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，业主委员会、物业服务企业可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案，向物业管理行政主管部门提出专项维修资金应急使用申请：

（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

（二）电梯故障;

（三）消防系统故障;

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；

（五）玻璃幕墙炸裂；

（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;

（七）地下车库雨水倒灌；

（八）供电设施故障，但是专业经营单位负责设施维修、养护的除外；

（九）二次供水设备运行中断，但是专业经营单位负责二次供水设备维修、养护的除外;

（十）其他危及房屋安全或者可能造成人身财产安全事故的紧急情况。

物业管理行政主管部门应当自收到专项维修资金应急使用申请之日起及时作出审核决定。应急维修工程竣工验收后，应当将使用专项维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位臵公示，公示时间不得少于七日。

业主委员会、物业服务企业对应急维修工程未及时进行维修、更新和改造的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当督促限期完成；逾期未进行维修、更新和改造的，街道办事处或者乡（镇）人民政府可以组织进行，所需费用在专项维修资金中列支。

第六章 法律责任

第四十七条 违反本条例规定的行为，法律法规已规定法律责任的，从其规定；法律法规未规定法律责任的，按照本条例的规定执行。

第四十八条 建设单位违反本条例规定有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门按照下列规定予以处罚：

（一）未按照规定向物业管理行政主管部门报送备案资料的，责令限期改正；逾期未改正的，处以三万元以上五万元以下的罚款；

（二）未按照规定向物业服务企业移交物业服务用房或者有关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，处以三万元以上五万元以下的罚款；

（三）未对查验中发现的物业共用部位、共用设施设备存在的工程质量问题和其他不利于物业使用、管理的问题进行整改的，或者对物业交接后发现的隐蔽工程质量问题未进行修复的，责令限期整改；逾期未整改的，处以五万元以上十万元以下的罚款。

第四十九条 物业服务企业违反本条例规定有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门依据职责权限按照下列规定予以 处罚：

（一）未按照要求公示相关信息的，责令限期改正，逾期未改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款；

（二）未按照规定办理退出交接手续，擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务的，处以五万元以下的罚款。

第五十条

违反本条例规定，原业主委员会届满后或者业主委员会委员资格终止后不按时移交有关资料、财物和印章的，由街道办事处或者乡（镇）人民政府责令交回；拒不移交的，可以提请公安机关协助移交；造成损失的，依法追究相应责任。

第五十一条

业主、物业使用人违反本条例第三十五条规定的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向有关行政主管部门和业主委员会报告，由物业管理行政主管部门或者其他有关行政主管部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，处以二千元以上一万元以下的罚款。物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;给其他业主造成损失的，应当依法承担民事责任。业主委员会可以按照有关法律法规的规定，对侵害业主共同利益的行为申请仲裁或者提起诉讼。

第五十二条

物业管理行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府或者其他相关行政主管部门及其工作人员违反本条例的规定，未履行相关监督管理职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位、上级机关责令改正；情节严重的，对主管人员和直接责任人员予以行政处分；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十三条

第七章 附 则

本条例自2018年5月1日起施行。

第三篇：2015年物业工作总结及2016年工作思路

2015年物业工作总结及2016年工作思路

2015年我们的工作紧紧围绕集团公司“规划管理、提升素质、审时度势、与时俱进”的总方针，时刻践行着为集团公司的建设和发展添砖加瓦的总目标，加强了企业内部管理和员工自身素质的培养，不断创新，努力完成着各项任务，取得了一些成绩，现将主要完成的工作、工作中的一些体会、存在的一些问题以及2016年的工作计划汇报如下：

一、完成的工作

1、理头绪、抓管理、树形象

一月份我们从四川人手中正式接管物业后，首先将众多的头绪进行梳理，迅速从中理出主要的迫在眉睫的几件事。首先，抓管理、促效益、树形象。小区的管理说到底是为业主提供各项满意的服务。而这一切都取决于服务者素质的高低和能力的发挥。在工作中不仅需要有好的态度、好的服务理念，更要有专业化管理。对此公司制定了精细化的管理制度，明晰化的流程程序，做好了职责定位，使物业工作能够有条不紊地进行下去。其次加强人员的培训工作，增强服务意识，树立企业形象。我们有针对地对员工的职业道德、礼仪礼貌、行为举止及专业技能进行培训，使得在职员工迅速达到了服务要求。出色的服务为企业树立了良好的形象。

2、春节为小区营造欢乐、喜庆、祥和的气氛

节前，我们组织保洁人员对小区公共设施设、楼道、停车场、院落、花池、草坪的垃圾进行了彻底的清扫、清倒，整治了卫生死角;组织安保人员就节日安全防范进行培训，制定了安全应急预案，明确了分工，落实了责任，加强了措施;在小区设立烟花爆竹燃放区，指定燃放点，由专人负责巡查;节前工程维修人员对小区各种共用设施设备进行了彻底的检测、维修，保证了节日期间水、电、暖及各类设施设备的正常运行;为营造节日气氛，我们在小区大门及院落挂灯笼、摆放吉祥物，院落、树上、假山挂彩灯、贴挂标语，还给小区各单元门贴了春联、送了“福”字、给业主送维修报修服务电话卡、张贴了温馨提示，同时慰问了A、B区业主代表30户。真诚、温暖、快捷的服务确保了小区节日的温馨、祥和、安全;正月十五元宵节，我们在集团公司的大力支持下，在小区院落成功地承办了了一台《红红火火闹元宵歌舞会》，精彩的表演、热烈的掌声、欢快的笑声将节日的气氛推向一个高潮。

3、对小区存在的问题进行整治，共用设施设备进行系统维修

为了彻底改变小区业主对物业的看法，也为了彻底解决小区多年来存在的一些问题，春节过后，我们在集团公司的大力支持下，开始了对A、B区的共用房屋及共用设施、设备进行维修，对环境进行彻底的整治。先后投资20余万元，更换了小区19扇单元门，清掏了44口供暖、供水井杂物，维修、更换楼内外管井阀门720个，检漏修补屋顶漏水60余户，更换住户玻璃400多块、对60多户的住户窗框进行维修，清掏小区污水井67口、化粪池4个，修补拓宽路面200多米，更换了A、B区的监控设备。除了以上的整体大的维修外，我们还接了500多个维修单，回访住户300多户，业主对我们的满意率达98%以上，接到投诉3起，并圆满地协调解决。

4、建全档案，对各类手续进行年检

为了加强公司内部管理，便于更好地服务业主，四月份我们将物业公司所需、所缺的档案资料从相关部门一一调回并存档，接着对各类手续进行年检，提早顺利地通过完成相关部门要求的手续年检。

5、对小区进行绿化美化

为了进一步改善小区环境，我们在集团公司的支持下先后栽刺柏11000多株，装点假山边鲜花800多盆，种植鲜花16000棵，与此同时对以前种上的花草树木进行除草、修剪，精细打扮后的小区面貌焕然一新。

6、加强宣传力度，配合城管、社区完成“创城”工作 物业服务不但是理性的行为服务，还应该包括人文的思想教育与感化。我们在整治小区环境的同时，也通过宣传广告栏向业主宣传“创城”理念、消防常识、业主行为规约等，先后展出了15块宣传牌匾，张贴了40多张天骄街道关于全民参与的“创城”宣传广告，发放了400多张文明城市市民调查问卷及200多本《创建全国文明城市 市民须知》。广大业主通过这些舆论宣传，自身素质、“创城”意识得到了很大的提高。

同时我们也注重了公司文化的建立，我们动员广大员工认真学习企业文化，点击集团公司网站，了解集团公司的成长过程，培养员工热爱企业的意识，我们还积极地为公司网站投稿，半年来我们共为公司选送稿子4篇，4篇都被网站采用发表。我们也为物业监察大队先后送去5篇关于我们小区物业管理方面的稿件，其中《我们就是要感动“上帝”》一文在6期物业专刊上发表。

7、配合集团公司完成C区奠基开工典礼的准备工作及善后工作

5月22号——5月25号，我们除了值班人员外，其他员工全部出动到C区，很好地完成了集团公司交给我们的清扫售楼部卫生，布置会场、，包括插彩旗、摆放鲜花等，负维护会场车场秩序、安全卫生等任务，并处理了会场善后事宜。这次的活动，我们的团队服务技能得到了锻炼，团队的自身素质得到了很好的展示。

8、D区的前期介入(1)组织架构的建立(2)人员的招聘

我们通过人才招聘市场以及发动在职员工，采用不同方法、不同渠道对所需员工进行招聘，严格筛选，择优录取，为公司招聘下大部分所需员工，目前招聘工作还在进行。

(3)新员工的培训

我们对新入司员工进行了系统的培训，包括企业理念，岗位职责，行为规范，考核制度，员工手册以及安全操作常识等培训。新员工的上岗基本技能迅速掌握，团队的服务能力得到了保障。

(4)交房资料的准备工作

我们整齐了《业主入住通知书》、《业主装修合同》、《物业服务合同》、《物业管理规约》、《业主服务指南》等交房时给业主的相关材料，同时我们正紧锣密鼓地进行着对D区的相关配套设施设备的建立以及业主档案的建立。

9、员工的着装

6月份我们统一了员工的服装，员工的外部形象的树立给公司形象增添了不少光彩。

二、体会与不足

在这半年的工作中我们体会到，一个好的团队离不开上级部门的支持，我们的大量工作离不开集团公司的支持与帮助。我们会紧紧围绕在集团公司的周围，努力为玺建祥房地产后期服好务，为玺建祥房产创名优品牌而努力。同时我们也体会到只有真心实意、踏踏实实为小区业主服务，业主就会把好的“口碑”送给我们。我们会继续努力提升服务质量，力争把玺建祥物业打造成品牌物业，为集团公司增添光彩。

我们的工作中也存在着一些不足，如：员工的服务技能不够精熟，安全防范意识不够强烈，在企业内部管理方面还做的不够科学、规范，员工的整体素质还有待提高。

三、2016年的工作计划

1、全力以赴将D区项目的接管工作完成好。

2、培养市场，加大广告宣传，树立品牌意识 鄂尔多斯市的房产开发及玺建祥房产开发给我们带来了无限的发展前景，我们要做好市场调查，总结上半年的工作经验，做好业主的回访工作，并加大宣传力度，提高我们的企业知名度。

3、做好我们的回访我工作，特别是业主的报修工作。及时、真诚、贴心的服务永远是我们工作的主线。

4、加强A、B、D各项目，各部门的内部管理，加强员工的培训学习，不断学习专业知识，提高业务水平，提高自身素质;继续完善和规范各项管理制度，为公司的各项工作的展开打好基础。

5、配合集团公司完成C区的前期介入工作

6、做好安全管理方面的工作，安全是企业永恒的主题，坚持预防为主，防治结合，加强安全教育，实行群防群治的原则，通过安全教育，不断增强小区业主和员工的安全意识和自我防护能力，为小区创作一个安全、舒适的环境。

7、结合实际情况，多从细节考虑，紧跟集团公司步伐，协调好内外部门关系，多为集团公司排忧解难。

总之，我们物业公司会在集团公司的带领下，重管理，抓培训，创新服务理念;重品牌，拓市场，增强竞争实力;重人才，创机遇，扩大发展空间;励精图治，开拓物业市场，众志成城，创建辉煌。

第四篇：物业服务工作总结工作思路

GN物业管理项目部

2011年物业服务工作总结及2012年工作安排

2011年，AAA物业公司GN物业管理项目部在油田公司相关部门和领导以及AAA物业公司的监督、指导、帮助下，以服务GN的开发建设为指导思想，以“真诚、尽心、价值源于满意”为服务理念，以完成各项服务工作和建章建制为主线，在全体员工的共同努力下，抓住机遇，顺势而为，较为顺利地完成了综合服务区物业服务项目的前期准备、项目验收及正常服务工作，保障了综合服务区的正常运营；较为顺利地完成了开发区驻GN办公楼区的物业服务工作，得到了甲方的认可。

总结今年的物业服务工作，通过以下五个方面可以简要概述：

1、开发区驻GN办公楼区的物业服务正常进行。

2、GN综合服务区物业前期介入和项目接管验收较为顺利完成。

3、GN综合服务区物业服务工作正常进行。

4、物业服务广度和深度不断拓展，今年在GN拓展了文体活动中心运行服务业务、JW等几家单位的室内保洁业务，2011年可预见收入350万元。

5、在GN区域，2011年物业服务收入超过800万元。第一部分、GN物业项目基本情况

* 基本情况：GN综合服务区主要有办公楼、综合楼2栋建筑，建筑面积2万余平米。

* 主要服务项目：保洁、绿化及时花租摆、前台接待、水电气等设备设施管理、中央空调运行维护、房屋资产管理及其维修维护、房屋附属设施维修维护管理、水电气等设备设施维修维护管理、租赁管理、能源收费管理。

* 综合服务区物业服务从2011年4月1日起正式启动，截止到目前，综合服务区共有21家单位入住。

* 在主合同的基础上，今年新增物业服务业务有：综合服务区保安业务、文体活动中心管理业务、10家驻GN单位的室内保洁及文员业务等。

第二部分、2011年物业服务主要工作

一、认真组织物业前期介入和项目接管验收

物业前期介入的主要目的，一是了解项目进度情况，二是了解和记录施工情况，三是为后期管理做必要的准备工作。

在前期介入阶段，我们委派专人每天进驻现场，了解施工情况，登记和熟悉了所有施工单位及其施工内容；我们针对将来的管理，共向甲方提出问题和建

议100余 个，留存现场隐蔽工程照片近600张；我们根据所了解到的情况以及甲方的要求，印制了用户手册，用户手册共计1.5万字，对租户入住GN工业区后的各项注意事项和要求做了详尽的解释；我们编制了租户入住手续办理及装修监管程序以及相应表格和文字，规范了入住和装修管理。

在项目接管验收阶段，我们提前印制了接管验收表，对办公楼和综合服务楼的每个房间一一进行验收，共计查出问题70余项1150多个，大多数现场处理完毕，现场没有整改的，后期大部分施工单位也进行了整改。

二、创建服务工作基础，增强服务保障能力

1、初步制定完善各项工作标准、工作程序、管理制度95项，共计6万余字。工作标准、工作程序以及管理制度是服务工作的基础，截止目前，我们已组织修订2次，从项目部管理的各个方面（包括保洁、保安、员工管理、设备运行等）都做了相应的规定，使项目运作有据可依。

2、强化管理，确保队伍执行力。我们建立了每周例会制度；我们在管理人员中坚持标准、制度内容的学习；我们建立了服务质量考核体系，每天、每周、每月都有不同的人员对于服务工作进行检查评价考核。通过这三项措施，确保了队伍的执行力。

3、加强培训，增强员工岗位工作能力。我们采取多种形式进行教育、培训，增强员工服务意识。首先，在员工入职时开展入职培训和师带徒活动；其次，全员参与公司组织的保洁精品培训活动；再次，对于各专业路的培训始终贯穿在工作中，利用公司的专业培训以及基层队每周的例会进行服务意识、服务技能、安全知识等方面的培训。通过以上三个方面的培训员工综合素质明显得到提高。

三、精心组织各项服务，保障综合服务区的良好办公环境

1、保洁。保洁服务是物业服务工作中，业主最关注的基本服务之一，在项目开业之前，我们利用两周左右的时间，在施工队伍开荒保洁的基础上，对办公楼和综合服务楼室内、家俱、外墙进行了更深层次的全面开荒保洁，使业主在入住时就能感受到洁净的办公条件；我们在业主入住之前，就为办公楼配备了各种垃圾桶、厕纸等基本保洁设施，安排好垃圾清运工作，确保了业主对办公楼的正常使用；我们针对办公楼苍蝇比较多的现象，采取了改变保安就餐位置、安排前台及保安在上班前后灭蝇、及时打药等措施，还多方面从网上查找相关解决办法，购买安放了捕蝇笼，收到了比较好的效果；我们在节前进行节日妆扮，并对楼内主要入住单位发放了节日温馨提示，营造浓郁的节日氛围。通过我们的精心组织，为业主创造了一个清洁的办公条件。

2、前台接待。在租户正式入住以后，我们按照合同约定，立即在人员密集的B座安排了前台服务，并制度了前台工作职责和规范，统计了楼内各单位办公电话，制定了前台工作流程。前台接待服务工作的正常开展，提升了办公楼整体物业服务水平。

3、保安。按照甲方要求，从今年8月1日起，我们为综合服务区提供保安服务。但在7月29日，原来保安撤离，为保证楼内正常办公秩序和安全，我们克服困难立即抽调人力接手了综合服务区的保安工作。

正式接手保安服务工作以后，我们立即制定了各岗位的工作规范、要求、程序并在下班后组织培训，使保安工作以最快的速度走入了正轨，也使得进楼施工人员的管理和大型设备及家俱进入楼内的秩序管理得到了进一步规范，进一步保障了楼内的安全以及楼内设施的安全。

4、维修。今年维修的主要任务有三个，一是协调保修，二是监督维修单位进行维修以及监督施工单位在楼内的后续施工，三是对于一些保修不及时且影响业主正常办公的小型维修项目安排及时维修。今年在正常运行中陆续发现并协调保修300余项次，监督楼内施工35项次，安排小型维修260余项次。特别值得一提的是，针对部分房间空调制冷效果不好的情况，我们协同空调保修单位一起，开启末端放水清污10余次，清洗风机盘管150余台，通过共同努力，除个别房间外，绝大部分房间的制冷效果达到设计要求。5月份的一个周末，职工在雨中巡查时发现综合楼主电缆短路着火，我们立即及时进行了处置，未造成设备损坏及人员伤害。

5、中央空调运行。中央空调机组正常运行，保证了综合服务区制冷及供暖以及卫生热水的供应。主要做了以下几项工作：一是24小时不间断值守，保证了中央空调机组的正常运行；二是制定了中央空调机组应急预案，进行了机房危害因素识别并组织员工进行学习，提高了员工应急处置能力；三是及时妥当处置了冬季中央空调系统突然大量跑水造成的机组停运事故、机房照明系统空开短路跳闸事故、机组冷却风扇损坏及电机过热等突发应急事件；四是制定空调机组运行方案并组织落实实施，节约了运行能耗；五是监督厂家对中央空调机组的维修保养工作以及水质管理工作，保证了机组的健康。

6、文体中心管理。为保证5月份GN文体中心顺利开业，物业公司配合相关部门进行了开业前的准备工作：协助工会安装健身器材，布置活动室设施，协助制作管理制度，安装各种标识牌，组织对室内外环境及器材进行保洁，提前配备各项保洁设施，认真进行图书交接，确保了文体中心盛装开业。

在文体中心正常开放以后，我们认真履行合同，安排了服务人员，完善了5项文体中心管理制度，交接了甲方前期配备的物品；联系活动室地板、活动器材维修10余次，协助工会组织了乒乓球比赛、羽毛球比赛等2项赛事，接待了包括开发区领导在内的每天20余人次的员工活动。

四、努力深化物业服务深度与广度，积极拓展物业服务市场

借助于为GN综合服务区服务的平台，我们在分析了当前GN综合服务区物业服务市场后，认为对驻GN各单位开展物业服务公关有着很大优势。虽然在综合服务区，区区3.5万平方米建筑面积的范围内有四家物业公司在为GN服务，有较大的竞争压力，但是我们仍然要看到我们的优势，那就是，我们有地域优势；我们能依托AAA物业公司，甚至依托油田公司来组织我们的服务经营；我们有完备的组织机构和较强的工作实力；我们有一支精干的队伍在专门为GN服务；我们的工作已经初步得到了甲方和驻楼业主的认可。

统一了思想后，我们付诸行动。在比较激烈的竞争中，我们争取到了文体活动中心运行服务业务、JW等几家单位的室内保洁业务，2011年可预见收入350万元。

第三部分、2012年工作思路及主要工作计划

2012年，我物业公司在GN既面临着难得的发展机遇也面临着挑战，机遇来自物业服务市场可能的扩充，挑战则来自于对服务质量的高要求。为此，我们将认真贯彻落实公司的发展战略，积极与甲方联系沟通，根据新形势的要求和GN综合服务区的实际情况，以发展为核心，以精细化管理为手段，努力提升员工素质，提高物业公司自身管理水平，为GN综合服务区提供良好的办公环境，并在此基础上，努力开拓物业服务市场，弥补物业公司在GN综合服务区物业项目经营上的不足。重点做好以下几方面工作：

一、推行精细化管理

2012年，要通过推行精细化服务，不断细化服务内容、优化服务模式，拓宽服务领域，继续赢得业主的信任和认可。在办事程序、服务程序、操作程序等方面均要做到规范管理、易于操作、简便快捷、热情周到、体现人本的经营和服务理念，做到以优质的服务赢得业主的支持，进一步增强业主对物业管理服务的信任度和满意度。

二、强化制度建设和职责分工，强化质量管理

2012年，要在尊重、爱护、关心员工方面做一些工作，增强员工的归属感和工作积极性；要加强员工培训，提高员工的服务意识和服务水平；要强化制度建设，完善公司各项内外部制度；要明确职责分工，做到“事事有人管，人人有

事做”；要明确工作标准和工作程序，使服务工作有据要依；要大力推行服务质量考核，实现奖优罚劣，提高员工工作积极性。要通过以上几项措施的落实，来促进物业服务质量的提升。

三、加强设备设施维修维保及运行管理

房屋及其附属设备设施的安全与正常运行是做好物业服务工作的前提。结合综合服务区的实际情况，我们将在设备及安全管理方面，做好以下几方面工作：

1、继续与施工方、工程部等相关单位联系，做好设备设施的维保工作，做好中央空调等设备设施的运行工作：在2012年，设备设施绝大部分仍在保修期内，主要工作仍然是做好保修工作和正常运行值班工作。从今年的情况看，有的施工单位维保不及时，有的多次维修却解决不了根本问题，给物业管理工作及租户的工作带来了影响。因此，2012年，要加强与甲方及工程部的联系沟通，努力做好维保工作。

在中央空调的运行方面，重点是做好节能运行管理工作。2012年要继续做好设备用能统计与分析，要根据天气变化情况及甲方负责人的要求，及时调整设备运行状态，在保证空调运行服务的基础上，努力减少能源消耗。

2、对于一些已经过保修期的设施进行保养维修：例如检查并清理所有污排、雨排及供水阀门井、对综合服务区的公共设施进行巡视检查、对公共区域损坏的灯管及时更换、安排风机盘管风口的清洗及保洁、联系施工单位集中进行损坏墙面的恢复等；

3、努力做好消防泵房的接收工作：目前，虽然物业公司已接收消防泵房的钥匙，但是消防泵内的设施以及施工图、说明书等均未见交接，这给下一步工作带来了很大麻烦，2012年拟在甲方的安排下对消防泵房进行接收，并进行正常保养；

四、加强安全管理，保障综合服务区的良好工作秩序

安全管理是物业服务工作的一项重点工作，2012年，我们将重点在综合服务区的安保上做好如下工作：

1、在消防控制室和消防泵房投产、消防设施验收合格后，在资产公司的组织下，在商务办公楼组织一次消防应急疏散演练。

2、加强保安管理，并在适当时机，请资产公司牵头并协调利用视频监控系统加强商务办公楼的安保工作。

五、规范服务工作管理，做好常态化服务工作

2011年底及2012年初，我们要通过员工个人总结、各部门总结、联系甲方及各租户协管员总结等各种形式，查找我们在服务工作中的不足和问题，以解决

这些问题和不足为手段，随时调配人力资源，继续做好保洁、前台接待、入住手续办理及装修监管等常态化服务工作。

六、随着GN开发建设的发展，积极拓展物业服务市场

2012年，在市场开发工作上，主要从三个方面努力。一是巩固现有物业服务市场，二是继续公关承接驻GN综合楼单位的室内保洁业务和文员会务服务业务，三是争取港公司和水务公司新建办公楼区的物业服务业务。

市场的开发，一方面取决于我们的努力，另一方面，还希望油田公司和资本运营部领导给予大力支持。

2012年是GN物业管理项目部规范、正式运作的第一个整年，我们将通过规范和精细化管理，在服务的整体水平和服务质量上下功夫,认认真真、扎扎实实地做好每一件事,使我们的服务工作让业主满意、让公司满意、让员工满意，体现我们“真诚、尽心，价值源于满意”的服务理念。相信在上级领导的支持领导下,我们AAA物业公司GN物业管理项目部能在2012年工作中谱写出新的篇章!

AAA物业公司GN物业管理项目部

2011年11月14日

第五篇：物业部2013年工作总结及2014年工作思路

物业部2013年工作总结及2014年工作思路

2013年是物业体制改革的第二年，在公司的正确指导和悉心关怀下，员工共同努力工作，加上公司合理科学的运行模式和不断创新的理念，使我们较好地完成了各项工作任务，并对工作中存在的问题进行了整改与完善。现将一年来工作总结及2014年工作思路汇报如下：

一、2013工作任务完成情况

（一）各项指标完成情况。

物业部目前管理总公司大楼办公区域、安居路宿舍区，东正门宿舍区，兴源街宿舍区、吉利小区、老厂宿舍区、贝贝幼儿园及景区物业工作，包括水电，卫生，环境绿化、房屋维修、门面出租等服务项目，2013年1至12月份各项工作完成指标达打百分之九十八以上，完成量比2012年提高了。

（二）完善各项规章制度，建立内部管理机制。

物业部将各项目管理目标迅速进行有效分解，明确责任。同时为更好的落实工作目标，提高管理水平，建立健全了各项制度，完善考勤制度，完善工作制度，及时了解项目管理工作重点，准确地编报各类月度、季度报表、统计分析报送公司上级部门，加强对项目管理监督，杜绝任何不符合规定的现象，保障公司产业安全。

（三）完成各项工作。

加强物业管理工作，完善服务体系。物业部立足于“物业管理”这一根本，通过物业全体员工的共同努力和辛勤付出，亲和度和美誉度有所提升，但我们依然客观的认识到“服务质量不高、小区硬件存在不足、员工综合素质参差不齐是我们的弱势，是我们不利的一面。所以在2013年的工作中，我们尽力扬长避短。首先以优质、温馨的服务，树立形象，在优化服务质量上下功夫，为公司各部门和小区业主提供及时、方便、周到的服务。加大了对各部门的服务质量，推行规范化管理，全年电力故障抢修达标98%；解决改制余留下的问题完成90%；自来水管道维护抢修达标99%，纠正不合格预防措施报告，提出有效质量建议达75例，共查出不合格项140项，很多项目已经整改，整改率达99％，规范了各个管理服务标准。另外物业部开展了以提高服务质量为目的的“互学互看”活动，通过实地检查，看绿化、学先进、找差距、谋对策的互助学习，极大调动了员工的工作积极性；其次，加大小区硬件的改造、提升、维保力度，完成各个小区整改及商业承租区域补漏项目工程；第三，加强提高员工综合素质，要求物业部员工自行就读物业管理专业、电工专业，成人高考和环境卫生培训学习并取得资格证书，提高职工工作知识技能水平。2013年的培训学习比起2012年相比有了较大的进步，无论是在培训专业还是培训质量上都有了一定的增长幅度。

（四）、安全管理。

安全生产关系到人民群众的生命财产安全，关系到社会的安定团结和经济建设的稳定发展。物业部始终将安全生产工作摆在首位位

置，组织统筹领导安全工作，制定了《安全管理制度》，将安全生产工作层层落实。在教育培训上，采用多种宣传方式，提高员工与业主的安全意识，在具体工作中，一方面加强小区安全检查，特别是针对小区供配电、供水等重要设备设施，如有问题及时整改；另一方面加强小区的治安管理，保障业主人身财产安全，获得了业主与派出所的称赞。

五、企业文化建设。

物业部始终将员工作为公司发展的基石，企业文化建设离不开员工参与。2013年物业部仍然以员工需求为出发点，积极配合公司在老厂组建职工体育活动室，开展各种活动，探索企业文化建设新途径。通过组织参加这些活动，展现出人奋发向上的精神，使员工感受到了企业的温暖，为维护企业协调发展和员工队伍稳定起到了极大的作用。员工对企业文化建设充满了参与感和成就感。

（六）、党建工作。

2013年是基层组织建设年，物业部积极响应公司基层组织建设，把公司的基层党组织建设与公司的各项工作紧紧的绑在一起，加强党员管理，召开学习相关文件精神来提高党员理论水平和工作水平，廉政党风建设，加强党员干部的廉洁教育。创新基层党建工作机制与新的发展形势相适应，与时俱进，不断创新工作方法，展示党员风采，切实提升基层党组织的整体凝聚力和战斗力。

（七）、完成总公司以及上级部门布置的其他工作。

截止今日物业部认真接收公司文件、通知和公司外文件，及时的传达学习上级部门的各种文件精神，有效的落实公司的工作任务，积极组织撰写并上报信息，严格遵守公司各项文件资料管理制度。另外参与公司水厂搬迁新址测绘平地画线工作；完成公司布置拆卸处理老厂锅炉废铁48.97吨，产生经济效益58764.00元；为了推销柿子，物业部在做好本职工作的同时，分派两组人员到贵阳、安顺、昆明、富源、白色和隆林等市场销售柿子，减轻了种植场柿子销售压力，减少了柿子腐烂落地的数量，大大赢得了种植经济效益。

（八）、存在的问题和面临的困难

物业部在2013度工作中也遇到了许多难题。南环路建材批发市场

月份到期，物业部多次催缴，至今未见到承租人前来办理相关手续缴纳租赁费用，按照原订协议规定计算滞纳金已经达到

万元；东正门宿舍区、安居路宿舍区、吉利小区、兴源街宿舍区和老厂宿舍区守门小工，因未得到改制费不搬离，还有东正门到景区路段和小区卫生人员，一共

人，每年公司支付工资及其他费用合计

万元；由于改制小区水电“一户一表”没有安装，导致小区很多工作难以完成；

以上困难问题，物业部工作人员不管是现在还是将来遇到新难题，都会努力工作，竭尽全力的去解决，为公司分忧，希望得到公司及领导支持理解。

二、2014年工作计划

（一）、整合企业资源,提早做好转型准备

物业部目前主要项目集中在公司办公楼房、出租区域和住宅区水电管理、房屋维修补漏等，没有效益。随着城市重点区域建设的完成，为物业部的发展带来巨大的空间，物业部将紧紧跟随公司的步伐，以物业发展壮大提高经济效益为战略，将公司发展方向转向高端物业、写字楼、大型公建项目上，因此物业部将会逐渐淡出一些项目，将资源整合，实现人力、物力、财力配置最优化，组建好的团队，做好转型的基础。

（二）、工作流程规范化

在2014年，物业部应双管齐下：一方面确定物业部为信息中转站，反馈过来的情况由办公室制作信息登记表登记在案，跟进反馈给分管领导；另一方面加强对负责人的监管，下达任务的完成情况直纳入考核目标责任书之中。

（三）、开拓多元化经营的格局

物业部将在不断完善物业管理工作的基础上，积极探索多元化经营模式，不断拓展经济效益渠道，把物业部构建成为一个综合性的服务中心，除本公司办公楼、出租区域和住宿小区日常的物业服务，在条件成熟的情况下，还应向外拓展业务，开发市场，循序渐进尝试项目，同时完善经营风险控制。

（四）、深入开展爱心义工团

爱心义工团是员工，社会力量、专业人才的广泛参与，服务宽度和深度空间的拓展，志愿服务的有效供给。因此从物业部实际情况出发，充分发挥物业可以贴近社区的优势，开展宣爱心活动，吸纳群众

参与进来，特别是如教师、医生等这类专业人才，探索出一条适合物业部的志愿者队伍建设路子。

（五）、持续做好安全生产管理等各项公司常规工作并认真完成物业以及上级部门布置的其他工作。

以上就是公司2013年的工作总结，以及2014年的工作思路，请总公司领导给予批评和指正。坦言地说,2013年是物业部倍感任务重大、不断应对和破解挑战压力的一年。在公司领导、各级员工的鼎立支持和配合下,使得我们在繁荣、稳定、健康、向上的发展氛围中顺利完成了今年1至12月份的各项工作任务。我们有足够的理由深信,在全体员工的共同努力下,2014年的工作将做得更加出色,一个具有独立企业精神风貌和富有自身创新经营特色的物业部,将会在未来的发展历程中谱写出更加辉煌的篇章!

贵州省通灵金汇房地产开发有限公司（物业部）

2013年11月6日