深圳物业管理公司类型详解（xiexiebang推荐）

第一篇：深圳物业管理公司类型详解（xiexiebang推荐）

敬请关注中外招生网 http://深圳市物业管理师咨询报考中心介绍：在新旧矛盾交错、类型复杂的情况下，物业管理公司严格规范住宅小区管理制度，很多物业管理公司都取得了业主的满意。而现如今的经济市场各种类型的物业管理公司，所以对于无语我们应该有初步的了解了。那么物业管理公司都有哪些类型呢?来详细的了解一下吧~第一，由商品房开发商组建的物业管理公司，由于硬件环境优越，人员素质高，各种服务设施齐备，商业娱乐休闲场所全都具备，再加上有千亩森林，百亩水面，自然环境优越，使小区物业管理水平能很快向智能化管理迈进，这是很大优势，但也存在管理脱节，计划经济体制下“官商”意识，服务质量不高的问题，提高“软件”水平是当务之急。

第二，是中央国家机关、企事业单位委托市房管部门管理的住宅小区，由于双方有几十年的良好合作基础，资金充足，即便国家机关进行调整，人员分流，给物业管理带来一定困难，但经过沟通，达成共识。委托管理改为物业管理后，良好的合作基础，经费到位。使住宅小区维护修缮，设施改造逐步完善，物业管理水平的提高有目共睹。

第三，由房管所改制为物业管理公司，经费短缺严重，由于小区内住宅建设年代长，设施改造项目过多，无资金保障，运行最为困难。

由于接收建设单位遗留下的问题，一直没予解决，住户以拒交各种费用为报复手段，多年积累，成了这些公司很大的亏损黑洞。再加上许多设施的强制更新，为提高首都大气质量，供暖燃料改为油料和天然气。成本不断上涨，供暖费收缴由于计划经济体制下福利怪圈没有改革，成了老大难问题，多年未果。在这种情况下，房管所改为物业管理公司，难度之大可想而知。况且改制难，生存更难。在这种情况下轻管理、重开发经营，餐馆扰民事件屡有发生。求生存如此之难，哪里有什么精力提高物业管理水平。据一家媒体报道，西郊一住宅小区垃圾成堆，环卫部门不予清运，原因是小区物业公司拒交清运费，而物业小区则辩称，我们是房管所改制的，奉上级领导之命改的，既不可能，又无能力交纳垃圾清运费，而环卫部门反驳说：既挂牌改制，就应按章交费。双方争执不休，遭殃自然是小区的居民。这样无能力交纳费用的物业公司，何必挂牌改制呢?

第四，是企事业单位行政房管部门改为的物业公司，由于历史原因和各种因素，企事业单位盖职工宿舍，社会化问题的矛盾越来越突出，成了阻碍企事业经济发展的巨大包袱。如何让行政房管部门分离出去，减轻企事业负担成了企事业领导头痛的问题，而让行政后勤分离，成立物业公司，扶持几年后，完全断奶，成了最好的选择。但人员素质低，住宅设施老化，急待修缮的房产居多，资金短缺就更让物业管理公司领导头痛的首要问题，求生存发展，广拓门路，增加员工凝聚力，尽管保证员工收入不低于过去水平。这一切一切都需要资金支持，而企事业领导恨不得立竿见影，改制后减少投入，直到逐年递减，最后能够反过来上交企事业利润，这种急功近利的做法，很难让物业公司有什么发展前景，提高物业管理水平，让物业公司健康发展。

第五，也是几种物业公司里最为复杂的类型，就是企事业单位过去相互委托管理的住宅小区和宿舍楼，由于过去的历史原因和各种因素，住宅楼产权分属几个单位，然而委托其中一个单位管理，每年按分摊面积，交纳费用。这种情况实际很复杂，这里有过去年代，由于经费不足，几个单位分别购买一栋楼，有上下级单位合盖的宿舍楼，有出卖地皮和出资金共建的房子，一个单位分成几个小单位，产权变更的宿舍，中央和本市企事业单位合盖的住宅，在改制前，许多单位由于关停并转，人员分流遗留下的矛盾令人挥之不去，资金缺口严重妨碍了对住宅楼日常管理修缮。你中有我，我中有你的房产关系，互相拖欠经费，形成三角债。

让人着急，却暂无良策，但有一点却令物业管理公司领导马虎不得，那就是改为物业管理公司就要在国家主管部门统一规范下按照物业管理标准，进行资格审核认证合格后，合法经营。

敬请关注中外招生网 http://

第二篇：物业管理公司组织机构的类型

物业管理公司组织机构的类型

物业管理公司组织机构的基本类型一般有直线制、直线职能制、生产区域制、事业部制等。目前，我国物业管理公司的组织机构主要采用以下几种形式：

(一)直线制

直线制是企业管理机构最早的一种组织形式。采用这种类型的物业管理公司一般都是小型的专业化物业管理公司，以作业性工作为主，如专门的保洁公司、保安公司、维修公司等。这些公司下设专门的作业组，由经理直接指挥。

直线制的特点是企业的各级组织机构从上到下实行垂直领导，各级主管人员对所属单位的一切问题负责，不设专门职能机构，只设职能人员协助主管人员工作。

直线制的优点是责权统一，行动效率高；缺点是对领导者的要求比较高，要通晓多种专门知识，亲自处理许多具体业务。

(二)直线职能制

直线职能制是在直线制的基础上吸收了职能制的长处。各级组织单位除主管负责人外，还相应地设置了职能机构。这些职能机构有权在自己的业务范围内从事各项专业管理活动。目前，一般的大中型物业管理公司都采用直线职能制组织形式。如XX市建设物业管理公司的组织机构基本上即属于这种类型。公司总部设有物业管理部、计划开发部、财务部，下设经营部、房产管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等，江南、江北和天河等管理部下设业务部门、职能部门，如天河管理部下设土建、水电、绿化环卫、保安队、管理处、资料、预算等业务部门和职能部门。

直线职能制综合了直线制和职能制的优点，既保持了直线制集中统一指挥的优点，又具有职能分工的长处，它将机构形式分为两个层次，一是管理层，一是作业层，这对减轻主管领导的负担，提高决策质量和工作效率起到了非常重要的作用。

直线职能制的组织形式也有不足之处，它的下级往往缺乏必要的自主权，各个职能部门之间因缺乏横向联系而容易产生脱节和矛盾，信息反馈的速度以及对环境的敏感度比较差，等等。因此，采用此种类型的组织机构，应特别注意克服它的弱点。

(三)现行常见的组织机构

物业管理公司的组织机构虽然可以有多种类型，但无论是哪种类型，都必须从实际需要出发，根据自己公司的特点进行设置。目前，一般物业管理公司的机构设置大都采用经理室管理层、职能部门层、下属企业及管理处等三个层级的组织形式。

第三篇：深圳某物业管理公司收费管理制度

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

深圳某物业管理公司收费管理制度

等基础会计工作，第3条

总 则

第1条 为了规范本公司各管理处收费工作的管理，第2条 完善收费记录

加强对管理处收费工作的会计监督，第4条

制定本制度； 结合本公司的实际情况，第5条

第6条 本制度依据《中华人民共和国会计法》、《内部会计控制规范—基本规范（试行）》等法律法规制订的强制性规定，第7条 各管理处必须执行，第8条

第11条 收费工作是公司业务的重要组成部分，第12条 应全力配合公司业务的开展，同第13条

第14条 第15条

第16条（1）（3）（6）（9）

不第9条 得以各种理由拒绝执行，第10条 对于试行过程中出现的问题可以协商解决。

时也需要其他部门员工的参与和配合。

管理处负责人应按本制度的规定组织、管理本管理处收费工作，并对管理处收费管理制度的建立健全及有效实施负责。收费管理制度应达到以下基本目标第17条

：

规范各管理处收费行为，（2）保证收费资料真实、完整； 不（4）相容职务由不同（5）的人员担任；

建立并完善收费记录制度，（7）保证各类相关账册的记录准并做到数据来源清晰、账账相符；

各类数据应及时上报公司财务部，（10）保证财务数据及时传确，（8）

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

递，（11）为管理活动提供及时、准确的信息；（12）加强对管理处财务收支活动的会计监督；

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

第二章

收费分工

第18条 按照不第19条

相容职务相分离的原则，第20条 收费业务授的人员权批准、收费业务执行、收费稽核检查等工作应由不同第21条 执行，第22条

第24条 以下工作是不第25条

相容的：

1、收费金额确认工作与收费工作；

2、水、电、气等费用的抄表工作与收费工作；

3、装修押金收取标

4、准、押金退回的确认工作与收费工作；

5、应收款的记录工作与收费工作；

第26条 收费工作分工如下： 收费起止时间的确认工作；

3、房管员负责确定押金收取标

4、准、押金准退批准及处理工作；

5、水电工负责辖区所有由公司支付费用的水电表的抄录工作；

6、收费员负责以上各项经确认的收、付款内容进行收、付款作业，7、编制管理处相关报表；

8、统计员负责数据的统计工作；

9、财务部负责收付款业务的稽核工作。

1、房管员负责应收管理费、本体金及其他相关费用收取标

2、准、以达到明确职责权限，第23条 形成相互制衡机制；

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

第三章

收费程序

第27条 管理费及本体金的收费程序：由房管员在当月5日前根据相关文

打印应收清单，第29条 经管

确认后，第31条 报管理处收费员及公司财务部。件及管理情况确认当月应收金额，第28条 理处主任签名第30条

房管员依据经管理处主任签名确认的本月应收管理费、维修基金的清单填入《管理费、维修基金收费台账》的相应栏内，内容包括：应收费所属时间、管理费、维修基金的小计及累计金额并签名或盖章。

收费员根据《管理费、维修基金收费台账》的记录情况，收取相应的管理费、维修基金。

第32条 除非得到董事长的授权、任何人无权减免应收款项。收费员应严

如有减免应收款项的，第34格按照上报的各项收费清单收费，第33条 36条 查验。

第37条 水电费的收取程序：水电工应在次月5日前抄录水、电表，第38

区分代收代水电表

并在7日前报上财务部，第42条 条 报收费员，第39条 收费员据以计算相关费用，第40条 付和公用自用情况，第41条 的抄录时间应尽量与水、电部门的抄表时间统一。

水电工应对公用区域的水电的耗用情况负责，建议管理处建立相关制度，对公用水、电情况进行考核，并以此作为对水电工的考核指标之一。

第43条 押金的收退程序：收取各类押金时，第44条

由房管员根据相关规定收费标第45条 准，第46条 填制收费通知单，第47条 收费员根据通知单收取押金。

退押金时，由房管员根据具体情况确定退款金额，并报管理处主任签 条 应有董事长的亲笔签名，第35条 并做好相关资料的保管工作、以备第『学习改变人生·做成功物业管理人！』

名，收费员据以退付押金。

收费员在登记《现金收费日记账》的同时，必须建立相应的《押金收退记录本》登记押金收、退、存情况，并每月与财务部核对。

第48条 种形式。

按月收费由车主向收费员交纳，收费员收款后书面通知制卡部门制作出入卡，制卡部门根据通知单的内容制作出入卡，交车主。按月收费的收费情况应按月编制收费清单，列明所属起止日期，报公司账务部，金额必须与上报数字一致。

临时停车的停车费由车管员收取。车管员交接班时先清点停车票和票款，然后双方在交接记录本上签名后，下班的车管员将所收票款及用完的停车票存根上交收费员，停车票留给接班的车管员。

车管员所收票款必须及时上交收费员处，不得长时间滞留。收费员应及时检查车管员的交接班记录，核查车管员的停车票和票款数量金额，及时查找出现的差错。

车管员应估算停车票的使用量，不够时应及时向收费员领取，收费员应建立账本登记停车票的领用、退回情况。

第49条 公司财务部与行政部将不第50条 定期的对车辆收费进行突击查实车辆收费情况，第52条 情节严重的，第54条

如有舞弊行为将进行严厉移交公安部门依法惩处。检查，第51条 惩罚，第53条

第55条 第57条

停车费的收取程序：停车费的收取分为按月收费和临时收费两收费员收费后，第56条 将当天所收现金、支票及时交存银行，并将相应的收款收据“财务联”与交款单一并交公司财务部，第58条 收款收据“管理处联”则由收费员留管理处按月装订以备第59条 查验。

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

第四章

收费记录

第60条 收费员应对每笔现金收支进行记录，第61条

内容包括：收费日期、单据号码、房号名第62条 称、车牌号码、费用所属期间、摘要及相关的明细金额。

第63条 采用银行票据方式收取的收入，第64条 收费员应向公司出纳员落实到账情况，第65条 除上一条所列内容外，第66条 还应记录所收费用转入的银行账户名第67条 称等相关信息。

第68条 第71条

第72条 除根据管理处主任授权退付押金外，第73条

用金，第78条

收费员无权支事后必须由公付现金，第74条 如临时急需可在电话报请公司负责人及管理处主任，第75条 经同第76条 意后先动用备第77条 司负责人及管理处主任补签名第79条。

备用金不足的大额借款必须按规定办理借款手续，并在财务部的调配下支付款项。

第80条 管理处应记录的账册如下：

1、《管理费、维修基金收费台账》：由房管理员按月记录应收款情况，2、收费员记录实收情况，3、记录后必须签名

4、或盖章，5、以备

6、稽核、检查；

7、《月卡销售记录台账》：记录月卡销售情况，8、签名

9、或盖章，10、收费员收取的现金应于当天送存银行，第69条 如无法在银行

应最迟在下一工作日及时交存银行，对于跨月收取的款项则必须在当月交存银行。停止对外办公前交存银行，第70条

记录后必须

以备

11、稽核、检查；

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

12、《现金收费日记账》、《转账收费日记账》：由收费员按日分别登记，13、致，15、转账的收费应记录转入银行账号，14、与出纳员的记录一必须结出本日合计、本月累计发生额和余额；

16、《押金收退记录账》：按不同

17、种类的押金分别建账，18、及时记录押金的收、退、存情况，19、并每月与公司财务部核对确20、《水电费收费表》：记录代收代付水电费的收入情况，21、该记录应与《现金收费日记账》、《转账收费日记账》的记录一致；

第81条 《现金收费记录本》记录的要求： 除按规定允许使用红色墨水书写外，只能使用蓝黑墨水或者碳素墨水书写，不得使用圆珠笔或者铅笔书写； 每笔现金收费的收据、发票登记一行，日期、收据（或者发票）号码、房号、摘要、合计金额、明细金额和其他有关资料逐项记入相应栏内，要求做到数字准确、摘要清楚、登记及时、字迹工整； 除现金交存银行的数字记在“贷方”外，其余收付费都记入“借方”各相关栏内，如退回借款等付出现金的事项，可在“借方”各相关栏内记为负数，且借方各明细栏目之和应与“借方合计”栏金额相等，（否则，该笔记录必有差错，必须查明原因，进行更正，直到平衡为止；）7 每一帐页登记完毕结转下页时，应结出本日开始到上一行止的发生额合计数，记在本页最后一行和下页第一行有关栏内，并在摘要栏内注明“过次页”和“承前页”字样； 所收现金送交银行时，应注明现金解款单的编号或交易流水号，并将金额记入“贷方”栏内； 认；

『学习改变人生·做成功物业管理人！』 每天必须结出当天各栏目的合计数，并在摘要栏内注明“本日合计”字样，同时用红笔将该行上、下各划一条单线；（本行数字实际上正是《收费周》的每日实收的数字，以后就可以用该行数字与统计表的数字相互核对）； 注意，按照现金管理条例的规定，收费员所收现金应在当天送交银行，所以“借方合计”栏内金额应与“贷方”栏内金额相等，即余额应为零；如收费员在当日将所收现金送交银行后，又收到了现金，可将其放在保险柜内，但不允许将现金带回家； 每天结出“本日合计”后在下一行，结出本月初起至当日的累计数，并在摘要栏内注明“累计”字样，且用红笔在该行的下面划一条单线； 12 每月月底，在结出“本日合计”后，不必结出“累计”，而应结出“本月合计”，即本月初至本月未的总合计数。

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

第五章

数据汇总上报

第82条 收费员对收所收款项必须做到日清月结，第83条 按日填列资

所报如要金收支日报表，第84条 并于下一工作日上报公司出纳员，第85条 数字务必准确，第86条 一经上报不第87条 得随意更改，第88条 更改必须说明原因。

资金收支日报表应每日结清余额后及时填列，并于月度终了后，上交公司出纳员处，出纳员将所填数字与每日上报核对，如有差错，收费员应书面说明原因，上报公司确定处理办法。

第89条 管理处产生的各项收费表单，第90条

应及时上报公司财务部，第91条 有条件的管理处尽量提供电子文件，第92条 应上报的表单及上报时间列示如下：

1、《本月管理费、维修基金应收清单》，2、当月5日前（节假日顺延，3、7、《管理费、维修基金应收及实收明细表》，8、次月5日前上报公司财务部：内容包括：栋号、房号、期初应(预)收额、本月应收额、本月实收、期未应(预)收额，9、逻辑关系如下：

期初应(预)收额＋本月应收额－本月实收＝期未应收(预)额 本期期初应收(预)额＝上期期未应(预)收额

10、水电费抄表计算单及水电费欠缴清单，11、水电工次月5日前抄表报收费员，12、收费员根据抄表数量、单价等信息计算水电费，下同

4、）上报当月管理费、维修基金应收/预收清单上报公司财务部，5、内容包括：栋号、房号、面积、收费标

6、准、本月应收管理费、维修基金及总额；

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

13、并列示欠收水电费清单，14、次月7日前上报公司财务部；

该表

15、《资金收支日报表》：次月7日前上报公司财务部，16、第93条 所有上报必须数字真实准确，第94条 数字应与《现金收入日记账》、《转账收入日记账》的每日合计数一致。

逻辑关系清楚无误，第95条 各类数字之间应能相互验证，第96条 如出现差错必须查明原因。

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

第六章

备用金管理

第97条 为了应付物业管理工作中发生的，第98条 对房屋建筑及其设

各管理处可向公司借支备第101备第99条、公共设施、绿化、环境整治等项目开展的维护、维修、整治及零星采购等紧急支出的需要，第100条

第103条 备第104条

用金的保管、使用，第105条 由各管理部指第并报公司财务部备第108条 案；指第109106条 定的专人负责，第107条

第111条 备第112条 用金的保管人员，第113条 必须严格按照本规定第1条所列的备第114条 用金的开支范围支付；备第115条 用金不第116条 得用于支付开支范围以外，第117条 如业务招待费、办公用品、五金材料的日常采购等费用，第118条 也不第119条 能用于虽属开支范围内，第120条 但不第121条 需要紧急支付的各项费用。

第122条 当紧急动用备第123条 用金数额较大时，第124条 应在事先向公司领导请示后，第125条 备第126条

用金保管人员方可借支给经办人

能报销的费用支出，第员；如因未经请示而第127条 产生了不第128条 129条 由备第130条 用金保管人员承担相应责任。

第131条 费用支出的经办人员在办理完报销手续之后，第132条 应将所借款项尽快归还备第133条 用金的保管人员。

第134条 备第135条

用金保管人员的工作变动时，第136条

用金的移交手续。

管理部经理应督促其向财务部办理备第137条

条 用金5000元，第102条 作为上述紧急支出的周转资金。

条 定专人不第110条 得随意变更。

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

第138条 本制度由公司财务部负责解释。

深圳市****物业管理有限公司

2009年4月1日

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

物品采购及领用制度

总

则

第1条

公司各类物品的采购及领用实行事前计划、集中采购、分类管理、凭单领料的原则。

第2条

本规定适用于公司总部各部门及下属各管理单位的物品采购及领用活动。

第3条

本规定不第4条

包括固定资产及无形资产的购置行为。

第5条

公司的物品采购及领用活动在单位负责人的领导下，第6条

由采购部统一管理。

第7条

本规定所称物品使用部门含公司总部各部门及下属各管理单位。

物品需求计划

第8条

各物品使用部门于月初按不同第9条

类别填制“物品需求计划单”，第10条

按月报采购部，第11条

“物品需求计划单”应注明所需物品的名第12条

称、规格、型号、数量、用途、质量及售后服第13条

务等内容，第14条

用途应详细具体。

第15条

“物品需求计划单”由经办人制单，第16条

并经如下审批程序批准同第17条

意后，第18条

交采购部作为采购依据：

经办人→部门经理→主管副总→财务经理→总经理 第19条

“物品需求计划单”应分部门按年连续编号，第20条

一式四联，第21条

申请单位、采购部、财务部、库房各一联。

第22条

“物品需求计划单”按以下分类分别填制： 2.维修材料类，3.卫生用品类，4.办公用品类，『学习改变人生·做成功物业管理人！』

5.工具类，6.其他

第23条

各物品使用部门编制的“物品需求计划单”所列物品应能够应付日常使用，第24条

并能应付可以预测到的突发事件所需物品，第25条

以减少紧急采购的发生次数。

第26条

“物品需求计划单”编制完后，第27条

如有迹象表明物品不第28条

够用时，第29条

应立即填写一份新的“物品需求计划单”，第30条

并按上述程序审批报采购部组织采购。

第31条

需要紧急采购物品的事件必须具有突发性，第32条

是发生前无法预测的。

第33条

需要紧急采购时，第34条

经办人应尽量尝试向部门负责人或总经理请示，第35条

在得到部门负责人或总经理认可后，第36条

组织采购；如确实无法与部门负责人或总经理取得联系，第37条

经办人先行处理。

第38条

紧急采购发生后，第39条

物品使用部门应在第一时间，第40条

补办“物品需求计划单”，第41条

并对紧急采购的必要性进行详细、充分的说明。如果该项紧急采购是相关人员应该能够预见，第42条

但由于其工作失误造成未能及时申请购买的，第43条

应追究当事人的责任。

采购及供应商

第44条

采购部综合各使用单位的“物品需求计划单”，第45条

结合库存情况，第46条

确定所需采购物品的名第47条

称、规格、型号、数量，第48条

并结合供应商的情况编制“采购订单”。

第49条

“采购订单”按如下审批程序批准后，第50条

由采购部向供应商下单订购：

采购员→采购部经理→主管副总→财务经理→总经理

第51条 “采购订单”应连续编号，第52条

一式四联，第53条

采购部、供应商、财务部、库房各一联。

第54条

为保证采购工作能够顺利、有序地进行，第55条

各项物品都应选择2-3家供应商，第56条

作为物品的长期供应商。除供应商出现变更外，第57条

物品的采购都应向选定的供应商采购。

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

第58条

供应商的选择：由采购部收集有关供应商的资料，第59条

填制《供应商确认审批表》，第60条

报各相关部门联合会审评估，第61条

经总经理批准后予以确认，第62条

确认后报各相关部门备第63条

案。

第64条

所购物品出现质量问题，第65条

如属个别现象，第66条

由采购部负责退换；如果是经常出现或者出现质量问题的物品数量较大，第67条

应考虑更换供应商。

第68条

采购物品时，第69条

应综合质量、服第70条

务、价格等各方面因素向供应商下单订购。首先在保证产品质量、售后服第71条

务等能够满足使用部门要求的前提下，第72条

选择价格更优惠的供应商。

物品入库

第73条

采购员将所购的物品交库房，第74条

由保管员填制“物品入库单”。“物品入库单”应连续编号，第75条

一式三联，第76条

库房、采购部、财务部各一联。

第77条

入库单上的物品应注明订单号，第78条

采购员在验收物品前应核对采购订单，第79条

核对并验收无误后，第80条

在入库单上签名第81条

确认。

第82条

保管员依据“物品入库单”记录物品明细账，第83条

记录时应记录相应的“物品入库单”号。

第84条

保管员应妥善保管财物，第85条

及时记录明细帐簿，第86条

并定期不第87条

定期地将实物与帐簿核对，第88条

做到账实相符。其中，第89条

月度终了时，第90条

必须进行盘点，第91条

如账实不第92条

符，第93条

应尽快查明原因。

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

付

款

第94条

货款应采用月结的方式结算，第95条

并以银行票据为主要的支付手段，第96条

尽量避免使用现金。如情况所限必须使用现金的，第97条

应与财务部沟通确认后予以支付。

第98条

货款到期时，第99条

由采购员填制“付款审批单”，第100条

向财务部申请付款。“付款审批单”应附相应的“采购订单”、“物品入库单”、供应商发票及明细清单等单据，第101条

并按付款审批程序审核。

第102条

财务部依据审核批准的“付款审批单”开具支票或汇票，第103条

交采购经办人，第104条

由采购经办人向供应商办理付款结算手续。财务部不第105条

直接面对供应商。

物品领用

第106条

各部门领用物品时，第107条

应填制“领料单”。“领料单”上应注明具体的用途，第108条

明确支出的性质。

第109条

经常使用的低值易耗品应如灯泡等应做到以旧领新。

第110条

工具类物品，第111条

应按领用人分别建立领用档案，第112条

登记领用情况，第113条

以便在员工离职时，第114条

审查员工的工具领用情况，第115条

避免工具的丢失。

第116条

“领料单”应按年连续编号，第117条

一式三联，第118条

领料单位、财务部、库房各一联。

第119条

领用“物品需求计划单”已列范围内的物品时，第120条

由部门负责人签名第121条

即可领用。领用非“物品需求计划单”已列范围内的物品时，第122条

应另填“领料单”，第123条

除部门负责人签名第124条

外，第125条

还应由总经理签名同第126条

意方可领用。

第127条

领用“物品需求计划单”已列范围内的物品时必须注明“物品需求计划单”号，第128条

以备第129条

审查。

第130条

月度终了时，第131条

保管员应将当月发出物品的财务联送交财务部，第132条

财务部据以进行账务处理。

『学习改变人生·做成功物业管理人！』

第四篇：物业管理的作用与类型

物业管理的作用与类型

一、物业管理与传统管理

建国以后，国家对城镇房屋管理实行的是计划经济条件下形成的行政管理体制，至今仍是城镇房屋管理的主要模式。物业管理与传统的行政性管理模式从共同点讲都是对城镇房屋的使用期的管理。物业管理是传统管理的延伸和发展，但由于机制的不同，两者又有着原则上的区别。管理实体

城镇房屋传统管理模式是一种行政性、福利性的管房模式，实施管理的实体是政府机构-各地区房管部门及其下属的事业单位-房管所（站）。物业管理则是一种经营性、企业化的劳动服务行为，实施管理的实体是具有法人资格的物业管理企业和各种专业服务公司。管理机制

传统管理与房屋福利性分配模式相适应，是一种非经营性的管理行为，建立在以租养房的基础上。在低租金条件下采用行政补贴的办法来弥补经费的不足，或者因经费的不足而不能有效地保养房屋。物业管理则是在市场经济条件下提供劳务的有偿服务，采用“以业养房”的方针，依靠对物业的经营和对业户的优质服务来管好物业并取得自身的的生存和发展。市场机制

传统管理是按产业系统划分的部门管理，往往一个完整的物业区域，其内部各个物业因产权归属不同而被分割，影响了物业的统一管理。物业管理则是一种社会化的管理，打破部门、系统的分割，适应产权多元化的格局，按市场机制运作。业主和管理公司通过招标投标来签订委托管理服务合同，开展业务。服务范围

传统管理的工作职责一般局限在房屋使用和维修范围内，由于是受低租金的限制，服务范围狭、功能单一，房管部门又是行政性事业单位，缺乏开展经营性服务的主动性和积极性。物业管理提供全方位、多功能的综合性服务，市场机制促使管理公司千方百计地从广度和深度上拓展业务，以高效优质的服务取得企业的经济效益。主导地位

传统管理由于产权单一，基本上是一种单向行为，一切由管理单位说了算，住户是被动的，处于被管理的地位。物业管理是一种契约行为，供需双方通过共同认可的合同相联系，有明确的权利义务，而且业主在其中居主导地位。

综上所述，物业管理完全转换了传统机制下政府、管理单位、业主和使用人三者之间的关系。物业管理使原来由政府对物业和物业环境的保养、服务直接负责、直接管理，转换为由业主、使用人自负其责。这种转换既体现了物业业主、使用人的合法权益，又建立了新的、适应社会主义市场经济秩序的政府、业主（使用人）和管理公司三者之间的法律关系和经济关系，实现业主自治和专业管理相结合的管理原则和与此相适应的管理模式。在这种机制和模式下，辖区的住户做到自己的事情自己办，公共的事务共同办。物业的业主从被动、被管的地位转换为主动地、自觉地管好自己的物业，维护共同的利益。

二、物业管理的作用

从以上物业管理的业务范围、物业管理和传统管理的异同的论述中已接近了本章的主题.这里再对物业管理在社会经济生活和城市建设中的地位和作用展开分析：房地产经济体制改革配套工程

中国房地产经济体制改革方向是商品化、市场化和住房自有化，并由此形成产权多元化和管理社会化的新格局。这种新格局当然要求有与之相适应的房屋管理新模式来代替传统的、福利性的管理模式。当前，公有房屋出售后居民最大的担心就是公房出售后的管理维修问题，包括费用收支、权利责任、管理方式等等。物业管理收费和服务情况如何就成为购房时首先考虑的前提。所以，良好的物业管理使购房人放心、安心，因而具有深化、促进和完善房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地产经济体制改革不可缺少的配套工程。提高房地产经营活动的效益

房地产经营活动的全过程由开发、营销和消费使用三个环节组成，房地产开发、营销的最后落脚点是消费和使用。物业管理作为房地产开发经营的最终环节，对前级活动具有强烈的反弹和刺激作用。物业管理天然地赋有提高房地产经营效益，繁荣和完善房地产市场的功能。当前，商品房售后管理是房地产经营活动中的一个热点和难点。周到、良好的物业管理能吸引和提升客户对物业投入的兴趣，提高物业的使用价值和经济价值。现在，发展商终于明白，优良、方便的物业管理是树立企业形象，招揽用户，推销物业的重要手段和策略。周到的物业管理所提供的称心的居住和工作环境，能免除后顾之忧。由于物业管理在建设现代家园中的特殊地位，其在房地产行业中的地位越来越重要。提高城镇居民的生活和居住水准

城镇居民生活水准和消费水准提高的第一标志就是居住状况如何。物业管理

从对住宅的管理来说，其目标首先是为居民营造一个方便、文明、整洁、安全的生活环境，其水准和内容要随着社会进步不断地拓展和提升。现代化的家居离不开高水平、规范化的物业管理。优质的物业管理不是单纯的事务性操办和技术性保养，而是要在此基础上为业主、使用人创造一种从物质到精神，具有浓厚的文化氛围，又有个性特征的宁静、安逸、优雅、舒适的生活环境。

规范化的物业管理与社区建设相结合，能使物业区域形成一个具有“陶冶情操、净化心灵、提升精神”的微型社会。在这种情况下，物业管理既能充分发挥物业的功能，保障业户的合法权益，又能增强业户间的邻里意识，互相尊重，和睦相处的关系。这种居住环境和社会关系有助于激励人们的群体意识、沟通感情、增强理解、培育良好的社会心理，促进社会的安定团结。城市管理的基础工作

现代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活动中心的管理和经济产业管理等等。建筑物的容貌构成城市形象的主体。一个个物业小区是城市的细胞，小区的环境整洁、优美，城市的面貌也就焕然一新。现在，物业管理已逐步从对新区管理延伸到建成区的管理。这样，就为城市面貌的更新和优化提供了全方位的支持。

当前国内的一些大、中城市都希望同国际接轨，建设一流的城市，以有利于引进外资，发展经济。物业管理作为一种不动产的现代化管理模式，不受地区、国家和社会制度的限制。外商进入中国大陆，一旦投资项目初成或业务有所开拓，往往会考虑“安居乐业”。因而都十分关注如何为自己安排一个舒适高效的工作和居住环境。所以，优质的物业管理不仅体现城市的优美形象，也是优化投资环境、吸引外商在华置业的重要条件。

1996年世界卫生组织提出了“健康城市”的标准为：

（1）为市民提供清洁和安全的环境；

（2）为市民提供可靠和持久的食品、饮水、能源供应，具有有效的清理垃圾系统；

（3）通过富有活力和创造性的各种经济手段，保证满足市民在营养、饮水、住房、收入、安全和工作方面的基本要求；

（4）拥有一个强有力的相互帮助的市民团体，能够为创立健康城市而努力工作；

（5）能使市民一道参与制定涉及他们日常生活，特别是健康和福利的各项政策决定；

（6）提供各种娱乐和闲暇活动场所，以方便市民之间的沟通和联系；

（7）保护文化遗产并尊重所有居民的各种文化和生活特性；

（8）把保护健康视为公众决策的组成部分，赋予市民选择健康行为的权利；

（9）作出不懈努力，争取改善健康服务质量，并能使更多市民享受到健康服务；

（10）能使人们更健康长久地生活和少疾病。

以上这些要求大部分同物业管理的文明、卫生小区建设相符合，所以，物业管理是建设现代城市的基础工作。提供广泛的就业机遇

物业管理是提供商品劳务的行业，物业管理面广量大，能提供广泛的就业机遇。

首先能为从事传统管理的房管部门和人员提供一个转换机制，吸纳人员的合适方向。公房事业性管理方式是计划经济体制下的产物。近年来，随着房地产开发经营的兴起，特别是土地批租和旧城旧房改造的迅猛态势，公房大量转化为私房。这使原来以公房经租为主的城镇房管部门作为住房福利制模式下的产物，在完成其历史使命的同时面临一个机制转换和人员安排的问题。这里，包括直管公房和系统公房两大部门。物业管理就为两者的转换开辟了一个广阔的天地。

物业管理业的发展还能带动相关行业的发展。物业管理业同装饰维修业、家政服务业、园林绿化业等部门有密切的联系。这些行业也能吸纳大量的劳动力。

三、物业管理的类型

物业管理的类型也就是物业管理的模式、方式。依据开发商、业主和物业管理部门的关系，一般划分为两大类：委托管理型

这是典型的，也是基本的管理方式。开发商、业主采用招投标或协议的方式，通过“物业管理服务合同”委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的管理行为。

如果物业的产权属于两个或两个以上的业主，就由业主管房小组或业主委员会代表业主承担业主自治管理的职能。

这种方式，按照自用或出租又可分为：

(1)自用委托型

业主将自有自用的物业委托物业管理企业管理，这是典型的委托管理方式。

(2)代理经租型

业主将自有的物业出租，委托物业管理企业经营管理，有两种委托方式：一种是出租权属于业主，由业主与租户签订租赁合同，物业管理企业只承担收租和管理；另一种是把经租权也委托给物业管理企业，由物业管理企业全权代表业主招揽租户，签订租赁合同。

代理经租型的物业管理费用的收交也有两种方式：一种是物业管理费包含在租金里，由业主支付，一般只包括基本费用；另一种是不包含在租金里，由承租人或使用人向物业管理企业支付。

不管是哪一种方式，都应该在合同和租约中明确规定。自主经营型

开发商、业主将自有的物业不是委托给专业的物业管理企业管理，而是由自己单位内部设立物业管理部门来管理。其与委托管理型的基本区别有两点：

第一，是在物业所有权和经营管理权的关系上。自主经营型是二权合一，委托管理型是二权分离。

第二，是在法人地位上。自主经营型物业所有权人和经营人是同一个法人，委托管理型是两个各自独立的法人。

自主经营型按其对物业的使用和经营方式又可分为：

（1）自有自用型。这一类大多数是收益性物业，如商场、宾馆、度假村、厂房、仓库等.这些单位往往在自己企业内部设立不具有独立法人资格的物业管理部门来管理自己的物业；

（2）自有出租型。开发商、业主和物业管理企业合而为一，来经营管理自己的出租物业，实质上是一个拥有自己产业的物业管理企业。

自主经营型的物业管理区域一般规模都不大。如果本单位所属的物业管理部门成为独立的法人单位，这个物业管理企业与原单位（开发商、业主）就应该订立委托管理服务合同。自主经营型也就向委托管理型转换了。

第五篇：物业管理服务风险的类型

物业管理服务风险的类型

发布: 2006-9-14 16:54 |作者: 本站整理 |来源: 本站整理 |查看: 1538次

根据国务院颁布的《物业管理条例》(以下简称《条例》)，物业管理足指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从《条例》对物业管理的概念和定义来看，界定了物业管理服务的主要内容和物业管理服务单位的主要义务，风险是与责任、义务相对应的，义务人因为应承担相应的义务，根据《条例》第二卜六条“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”的规定，将由于为按照法定和约定全面履行义务给权利人造成直接或间接经济损失和人身损害，即产生了相应的法律风险和赔偿的法律责任。

物业管理服务的风险足因物业管理单位的义务产生的，风险的类型可以依据管理服务的具体义务内容划分而确定。具体来说可以分为治安风险、车辆管理中车辆的损坏和灭失、消防事故和隐患、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险。当然这并不能涵盖全部的风险，但基本包括了风险的主要方面。

一、治安风险

所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，即导致了物业管理服务的风险。目前因改革开放和市场经济的深入发展，我国人口的流动率日益增高，社会各层

次的收入差距急剧增大，该社会问题产生的社会治安问题已明显体现在小区中和物业管理服务行业里。入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类治安事件相继发生在各个小区，给物业管理服务工作带来。

二、车辆管理风险

所谓车辆管理中车辆的损坏和灭失主要指在物业小区中的停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏。车辆停放服务是由小区物业管理服务附带产生的附加服务，通常由物业管理单位另行受发展商或小区业主委员会的委托进行停车场的经营管理。车辆停放服务另行向车辆停放人在物业服务费本身以外、收取车辆停放服务费。车辆停放期间，车辆可能遭故意或过失损坏，也可能在停放期间被盗窃或抢劫。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理单位面临可能赔付金额较大的风险。

三、消防风险

消防事故和隐患其实也是小区或大厦公共设施管理服务风险之一，但由于消防设施自身的特殊性，同时消防往往影响广大业主重大生命财产安全，将此项风险单独列明更有利于物业管理服务风险的防范和广大业主公共安全利益的维护。

消防设施的日常维修和养护以及确保火灾发生时，消防设施能够发挥正常功效满足消防部门处理消防事故的要求。消防设施的维修保养不善、无消防用水供应、消防系警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，如此物业管理单位面临的风险不仅是经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和单位主要负责人等个人还可能因此而承担刑事法律责任。

四、设备风险

物业本身及公共设备和设施的管理不善都可能造成业主或非业主使用人的人身和财产损失，此项管理服务义务是物业管理单位主要的义务之一，同时因为物业、公共设施和设备的多样性和分布的分散性特点，随之而来产生了风险的频繁发生。物业本身主要包括房屋本体公共部位及属于物业管理服务范围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物；公共设施和设备包括供水、供电、安全报警系统、排水和排污系统、配套的娱乐活动设施等。如果概括地讲可以认为是小区或大厦内不属于全体业主共有和承担管理责任的其他部分。

五、公共环境风险

物业管理单位依据法律规定和合同约定从事物业管理服务，物业管理服务的范围通常是大厦和小区的红线范围内，物业管理单位的义务是依据合同，对小区和大厦内的公共区域和场地进行管理和维护服务，维护正常的使用和功能。公共区域的绿化、消杀、环境污染的整改都是消除公共环境不安全因素和隐患的必要工作。

物业管理服务的依据是《条例》及其他的法律规定和物业管理合同的约定，在具体的风险防范中，主要操作规范就是小区和大厦的各项规章制度。