广州玩具市场分析

第一篇：广州玩具市场分析

广州玩具市场分析

中国虎雅论坛 发布时间：2010-09-08

广东是世界玩具制造业基地之一，广东玩具总产值占我国玩具总产值的七成，拥有4500家玩具生产企业，2004年玩具产值达到800亿元，出口达到84亿美元。玩具类商品生产和消费的特点满足形成批发市场的条件，而且广州是华南的中心城市，对周边地区具有强大的辐射力，依托中心区域的优势，在广州的一德路就形成了玩具批发市场，批发经营的玩具商品主要来自广东地区。

本文对广州的文具市场商圈进行了分析，并对各市场的发展形成、租金政策、市场管理等方面进行了考察。进行了系统研究，对其起源、发展做了一些相关分析。

一玩具类商品与批发市场的关联分析

1.玩具类商品的类型

玩具是供人们尤其是儿童玩乐和游戏的产品，玩具的使用者主要是儿童，因此玩具必须具备三个基本特性，即娱乐性、教育性和安全性。

玩具花色品种繁多，分类方法也很难统一。

按照主要生产原料、生产工艺可以分为金属玩具、塑料玩具、木竹玩具、布绒玩具、纸玩具等；

按照玩具的状态分类，可分为动态玩具和静态玩具，动态玩具中装置能量转换机芯的玩具称为机动玩具，机动玩具又可以分为弹力玩具，惯性玩具、发条玩具、电动玩具、音乐玩具、电子玩具等；

按照不同年龄的儿童成长需要进行分类，可以分为乳儿玩具、婴儿玩具、幼儿玩具等；——按照功能分类可以分为体育玩具、娱乐玩具、智力玩具、科教玩具、军事玩具、实用玩具、装饰玩具等。

2.玩具类商品形成批发市场的特点

玩具类商品形成批发性专业市场的特性与文具类商品相似，商品的生产和消费都比较分散，商品的种类繁多，商品的零售商会经常根据需要更换经营的商品品种，商品的零售经营者和生产者之间一般难以形成长期稳定的购销关系，在批发性专业市场中广泛地选择购进适合的商品，是零售经营者的需要，因此玩具类商品可以形成批发性的专业市场。

广东是国内玩具类商品的生产集中地之一，其中部分商品是销往国内市场，而大部分商品是三来一补企业生产的外销商品。销往国内市场的商品产销之间难以形成稳定的购销关系，而销往国外市场的商品却是稳定的购销关系，无须通过批发市场的形式进行交易。广州的一德路依托广东玩具生产大省的优势，已经形成了以国内市场为主的产地交易型的批发性

专业市场，而广州黄埔的大型现代化玩具批发交易中心，因为市场容量、消费习惯和功能定位等方面的原因，经营一直处于困顿中。

广州的一德路文具批发市场属于产地型批发市场，批发市场辐射范围很广，客源来自全国各地，是全国著名的文具商品批发市场。广东是世界玩具制造业基地之一，特别是广东东莞地区，玩具生产企业达数千家，玩具类商品生产和消费的特点满足形成批发市场的条件，而且广州是华南的中心城市，对周边地区具有强大的辐射力，依托中心区域的优势，在广州的一德路就形成了玩具产地批发市场，批发经营的玩具商品主要来自广东地区。

玩具类商品种类繁多，不同的商品使用效果有较大的差异，商品使用功能的选购性较强。但是玩具商品的主要使用者主要是儿童，而购买者以家长为主，购买者一般不太注重比较、选择购买商品，众多零售商汇集的零售性专业卖场难以对购买者形成较强的吸纳力，因此玩具类商品一般较难形成零售性专业卖场，除非是在核心复合业态的购物中心、商业街，与百货类商品一起进行销售。

二国内玩具市场状况分析

1.我国玩具出口状况

我国是全球最主要的玩具生产和出口基地。玩具产量占全球的70％以上。在国外买的玩具。十有六七都是“中国制造”。玩具已成为我国出口的五大“支柱商品”之一。2004年。我国的玩具出口额高达119.62亿美元。有8000多家企业从事玩具制造。从业人员超过300万。占全球玩具市场份额的75％。动画片和玩具市场是相辅相成，相互促进的。有了动画片的宣传带动，其衍生品的玩具会非常的热销；同样，有了相关玩具的市场带动，动漫形象也会更加深入人心，形象也会更加的完整。

现时，国际玩具市场上每年生产玩具多达 15万种，其中新产品为 5000至 6000种，而国内企业生产的玩具品种仅为3万多种，而且产品多属于传统的玩具，只须运用简单的技术和手艺，缺乏较高的附加值，也没有比较先进的性能。因此，来国内玩具制造商的竞争，主要是集中在中低档产品方面。然而，国内部份玩具企业，特别是三资企业，近年亦开始创立自己的品牌，提高产品档次。

玩具业不仅已成为利税大户。还是一个创汇大户。并成为解决富余劳动力的一个重要渠道。我国生产的玩具出口比重很大。每年玩具出口额约50亿美元。玩具已成为我国出口的五大“支柱商品”之一。

2.国内玩具制造状况

中国是一个玩具生产大国，但并不是一个玩具生产强国。缺乏规模大的玩具生产商，缺乏玩具开发人才，缺乏品牌效应是最大的问题。尽管中国玩具的出口量很大（全球75％的玩具在中国生产），但这些玩具基本上是以OEM的形式进入国际市场的。在全国8000家玩具生产企业中，3000家获得出口许可证，但其出口的七成以上玩具都属于来料加工或来样加工，即为国外品牌打工。因此，应提高中国玩具产业的生产工艺，主动占领世界玩具产业的制高点，提升中国玩具产业的核心竞争力，打造中国玩具的自有品牌是中国玩具业的当务

之急。

据统计，近20年来，中国共有超过2万家玩具工厂从事对外出口，占领了全球75％的玩具市场，年出口额达到160亿美元。2004年，中国全部玩具制造业企业实现累计工业总产值54，791，319千元，全年累计利润总额达到1，421，485千元，比2003年同期增长了11％。2005年，中国全部玩具制造业企业实现累计工业总产值65，887，811千元，比2004年同期增长19％；全年累计利润总额达到1，599，343千元，比2004年同期增长了7.26％。

2006年1-10月份，中国玩具制造业企业实现累计工业总产值63，255，912千元，比2005年同期增长16.08％；1-10月份累计利润总额为1，402，834千元。很多企业从粗犷的批发经营模式向品牌化的精细化方式转换，从而涌现出了一批品牌玩具企业。2004年，中国全部玩具制造业企业实现累计工业总产值54，791，319千元，全年累计利润总额达到1，421，485千元，比2003年同期增长了11％。2005年，中国全部玩具制造业企业实现累计工业总产值65，887，811千元，比2004年同期增长19％；全年累计利润总额达到1，599，343千元，比2004年同期增长了7.26％。2006年1-10月份，中国玩具制造业企业实现累计工业总产值63，255，912千元，比2005年同期增长16.08％；1-10月份累计利润总额为1，402，834千元。其中以动漫形象衍生品为主的产品至少占到销量的半壁江山。由此看来，随着国内政策对于国产动画片的侧重，国内玩具企业对于国产动漫形象的需求会越来越大，但如何才能让玩具企业接受和购买国产动漫形象。

广东是全球最大的玩具礼品生产基地，凭借这一得天独厚的有利条件，目前内地有各类玩具生产企6，000多家，而单在广东省便有玩具企业4500家，2001年生产值达 385亿元人民币，占国内总生产值的80％以上。国内最重要的玩具生产和出口基地是「五省一市」：广东、江苏、上海、山东、浙江和福建。其中，广东、福建以电动和塑胶玩具为主；江苏、上海以毛绒玩具为主；浙江以木制玩具为主。

现时，国际玩具市场上每年生产玩具多达15万种，其中新产品为5，000至6，000种，而国内企业所生产的玩具品种仅为3万多种，而且产品多属于传统的玩具，只须运用简单的技术和手艺，缺乏较高的附加值，也没有比较先进的性能。因此，来自国内玩具制造商的竞争，主要是集中在中低档产品方面。然而，国内部份玩具企业，特别是三资企业，近年亦开始创立自己的品牌，提高产品档次。如广东奥迪玩具生产的「四驱车迷」系列及广东东莞生产的智高（CHICCO）玩具以及上海、福州等地生产的遥控车、仿真车、仿真摩托车及仿真飞机，均深受消费者青睐。其他国产玩具品牌包括嘉菲牌毛绒玩具、威龙拼图、百利威玩具模型和可高建造玩具等等。

现在外商普遍采取合资经营的方式，把国外的设计和原料运到中国进行加工，再投放国内市场，对中国传统玩具生产企业的冲击正逐渐显现。目前从中国玩具市场的种类比例中可以发现，这种以合资形式生产的玩具，与纯粹的「洋货」几乎没有区别。一经面市，销路即被看好。2000年初，深圳一家合资的玩具企业，以「情侣娃」系列产品开拓北京市场，一炮打红，甚至出现脱销。这个产品做工精细，人物表现栩栩如生，有喜、有忧，颇得不同年龄段人士的欢迎。

据调查，目前世界着名的玩具企业都在国内设有分厂或与国内厂家合作生产玩具。像生产「电子宠物」的日本万代公司，历史悠久的玩具芭比娃娃，都在国内设有多家分厂。其他

在国内流行的外国品牌则包括米奇老鼠和乐高等等。

3.国内玩具消费需求分析

随着中国经济的发展，中国城乡居民的消费支出中，玩具类支出将越来越大。中国玩具协会最新的调查显示，在中国城乡居民的消费支出中玩具消费平均约占年消费的5％，而随着玩具向高档化、智慧化和系列化发展，其比例将呈加快提升的态势。据了解，目前各大中城市里里的消费者普遍可接受的玩具价格大致在100元以下。然而，在不少大城市乃至一些中型城市里，高达1，000元以上甚至1万元左右的新颖、高档玩具，同样有其市场。

中国16岁以下儿童有3.6亿左右，占人口的比重约20％。目前中国儿童消费已占到家庭总支出的30％左右，全国0-12岁的孩子每月消费总额超过35亿元。但中国14岁以下的儿童和青少年的人均年玩具消费仅20-30元人民币（2.4-3.6美元），远低于亚洲儿童人均年玩具消费13美元和全世界儿童人均年玩具消费34美元的水平。如果中国玩具消费达到亚洲平均水平，市场规模预计将突破300亿元人民币。国内玩具市场未来将以每年40％的速度增长，到2010年，销售额将超过1000亿元人民币。

国内大中城市的家长对孩子进行智力开发极为重视。集知识趣味、动手动脑于一体的玩具迎合了城市家长们望子成龙的心理。而农村消费物件仍然以传统的玩具类型为主。玩具的安全与卫生也是消费者考虑的重要因素。不过据调查，在购买学习工具及玩具时，59％是由孩子作主，至于娱乐方面，由孩子作决定的比例亦超过50％。近年国内儿童玩具由季节性转向四季畅销。以往，父母只是在过年过节才购买玩具给孩子，随着人们消费观念的改变，儿童玩具成为一年四季都受欢迎的商品。

中国社会调查事务所（SSIC）调整显示，娱乐性玩具最受消费者欢迎，占总比例的42％，其次是教育性玩具，占39％。据调查，除了传统的军棋、象棋、围棋、跳棋、风筝外，成年男士比较喜爱电脑智力型玩具；而成年女士则喜欢高档精美的装饰性玩具，材质包括木、泥、瓷、绒、布等种类，如布娃娃、毛绒娃娃、木制玩具和小动物和长毛狗等等；中年人则会选购消遣性、轻度运动型玩具；而老年人则较喜欢各种观赏型玩具、小动物玩具、娃娃玩具等。

以前，消费者会选购一些传统的玩具如电动型、拼装型或中、低档次的毛绒、布制类玩具。现在，他们对玩具的需求有所改变。据中国社会调查事务所调查，城市消费者中34％消费者会选购电子型玩具，46％会选择智慧型玩具，而20％则喜爱高档的毛绒、布制装饰类玩具。而农村消费者仍以传统的玩具类型为主，48％的农村消费者愿意购买电动型玩具，28％愿意购买拼装型玩具，24％愿意购买中、低档次的毛绒、布制类玩具。

在玩具市场，尤其是国内玩具市场，99％生产儿童玩具，儿童玩具几乎一统天下，成人玩具几乎一片空白。而在美国，40％以上的玩具是专门为成人设计制造，而且有公司专门生产成人玩具。中国社会调查事务所最近的一项调查表明，64％的消费者表示如有条件，可以考虑购买适合自己的玩具，其中33％的成人认为自己喜欢并愿意购买玩具。成人玩具市场潜力巨大！

4.国内玩具市场渠道分析

我国的玩具市场初创期主要以批发渠道为主，随着近些年大众消费水平的不断提升，各大商场超市的销售比重日趋增加，很多玩具企业也开始注重品牌的建设，从企业的角度来讲，通过动漫形象的载体达到知名品牌的目的，无疑是一条最快最省钱的方式。所以为了能够达到宣传的品牌的目的，很多玩具企业开始将关注的目光集中在国外动画片，尤其是日本动画片。但随着国内鼓励国产动画片的政策不断出台，在引进国外动画片受阻的前提下，很多玩具企业也开始关注国内动画片了。

目前国内的玩具零售渠道主要有百货商场、货仓式商场、专门店、个体零售以及，新兴的儿童用品专卖店。其中百货商场和货仓式商场是消费者购买玩具的主要地点。生产商一般通过产品代理商向零售商供货，或透过玩具批发市场批货。国内大部份玩具专业／批发市场都以销售中低价玩具为主，但部分玩具批发市场近年来的经营档次开始升级，例如广州一德路玩具批发市场，近年便吸引了不少玩具品牌在那里设立展销厅。

中国第一家在线玩具商店--佳信网玩具超市（toy.shopop.net）已在2000年10月深圳「高交会」期间隆重推出，现场注册人数即超过1，000人。据悉，IT界人士和中国的普通市民对网上玩具超市表现了浓厚的兴趣，现在在网上销售玩具的电子商务站点已经有了近十家。国内玩具企业普遍还没有借助互联网来拓展市场、推广产品，能将网络优势应用于直接零售及供应链管理中的玩具企业还是寥寥无几。除了中国第一家在线玩具商店佳信网玩具超市开张以外，其他厂家还处在“隔岸观火”之中。然而，香港、美国、日本和西欧等地区和国家的玩具厂商早已不再局限于各大商场的货架和柜台，网上销售玩具的电子商务站点已经有了近十家。

5.国内主流玩具产品分析

目前，中国的主流玩具主要分为三种：电动玩具、塑胶玩具和毛绒玩具三大类，当然还有其他比如启蒙教学类、DIY类等，但和动漫衍生品关系最密切的就属这三类。

（1）电动类玩具

电动类玩具比较宽泛，主要是常见的电动遥控车、四驱车以及各类使用电池带动电机玩具的总称。此类玩具本身就是一种可以单独成立的产品，但如果能将此类玩具和动画片相结合的话，通过二者的相互促进就会取得更大市场业绩。比如奥迪玩具引进了日本田宫的四驱车系列产品，除去本身的可玩性，又结合了此类玩具拍摄了动画片《四驱兄弟》和《四驱小子》，在电视台播出的同时推出玩具，从而使四驱车玩具迅速成为国内玩具销售的主流。直到现在，四驱车产品还给奥迪玩具带来丰厚的市场回报。

电动模型玩具同样地吸引小孩子及成人，如坦克车、装有警笛的小汽车等等。虽然这些玩具的价格并不便宜，尤其是电动玩具，一般约在70-80元左右，有些甚至高达700-800元，但销路却不错。

遥控玩具具有高科技外表的玩具如发声、发光的电子玩具、遥控玩具和能够说话或做一系列动作的互动玩具等等都很畅销。目前市场上出售的各类遥控玩具接近百种，主要是车、船、飞机等。遥控车约130-500元一辆，遥控船约150-400元，而遥控飞机则在3，400元-16，000元之间不等。

（2）塑胶类玩具

这类玩具也比较宽泛，在这里主要讨论的是在市场上占主体的拼装模型、简单的变型类玩具和动漫形象开发的具有部分功能性的玩具。其中拼装类模型玩具主要以日本的敢达（Gundam）系列为代表；简单的变形类玩具主要以《变型金刚》和日本的《铁甲小宝》为代表；动漫形象开发的功能性玩具以《奥特曼》为代表。此类玩具在市场的占有率相当高，据业内人士估计，此类玩具占国内市场的三成以上。目前，塑胶已经取代金属、木和陶瓷，成为主要的玩具制造材料，原因是塑胶成本低、处理容易、较为安全和轻便。

（3）毛绒玩具

毛绒玩具是很多动画公司考虑到的第一类衍生产品。中国是毛绒玩具制造大国，全国各个省市都有毛绒加工的工厂，因此畅销的毛绒玩具外观极易被盗版，给玩具公司带了极大的伤害，导致国内大部分玩具商不愿意参与毛绒玩具的市场推广。

但市场上高档的礼品毛绒玩具还是具有一定市场潜力，如果一个卡通形象能走高端的毛绒玩具市场，那完全可以通过全国各地玩具经销商走大型综合性商场的渠道。国内毛绒玩具市场每年会有上千万的市场需求。

第二篇：日本玩具市场分析

日本玩具市场分析

随着日本经济衰退现象的出现，日本国民的消费水平出现了下降，直接影响到日本的玩具市场的消费结构。

伴随着经济的持续下滑，很多日本民众选择了低生育这样一种方式来减少家庭的负担，甚至有的家庭选择了丁克。日本民众的这一选择使得日本的人口结构发生了巨大的变化，有数据表明，日本逐渐出现老龄化的趋势。同时，低生育这种选择也间接影响了日本的玩具市场的发展。新生儿的减少，意味着对其相对应的婴儿产品的需求也相应减少了。

在低生育这一趋势下，日本国内的玩具市场趋向饱和。日本减少了进口玩具的数量，进口的主要是具有创意等特点的玩具产品。而随着日本老龄化趋势的出现，一些日本本土的玩具企业也开始调节自身的市场战略，推出多种老年人玩具，这些玩具包括仿真毛绒玩具、益智玩具等。随着越来越多的玩具企业投身到这一领域，老年人玩具市场的潜力也在不断地被开发出来。此外，日本的玩具企业还是将焦点凝聚在成人玩具市场上面。日本的智能玩具相对于其他国家和地区的玩具产品的发展已经更为成熟，日本的智能玩具展会也一直备受外界关注。近年来随着电子产品的流行，日本的玩具企业受到冲击。日本的玩具企业也开始加强和海外的玩具企业的合作，如日本TOMY在2011年与中国最大的儿童消费品开发商及销售商博士蛙国际控股公司进行业务合作，正式进军中国玩具市场。

第三篇：广州写字楼市场分析

提要：据国际五大行之一的高力国际最新研究报告显示，回顾2009，广州办公楼市场在年初面临众多挑战，租赁和销售市场自第二季度在逆境中出现回升，好景延续至第四季度。预期在2010将以服务业作牵头，加上亚运会效应，将进一步提升广州整体形象，预期亚运会后有助吸引外资来广州发展意欲，办公楼租赁需求有望上升，引领办公楼市场迈向新的一页。

第四季度广州写字楼销售成交持续畅旺，租金录得有轻微下调

据国际五大行之一的高力国际最新研究报告显示，回顾2009，广州办公楼市场在年初面临众多挑战，租赁和销售市场自第二季度在逆境中出现回升，好景延续至第四季度。受到广州市政府对物流业、金融业、会展业和信息服务业等作重点发展，整体办公楼市场继续稳步向上。由于本季度原定多个新项目将延期至2010年初入市，使本的供需得以平衡；加上国外企业对办公楼需求有明显增加，而国内企业对租赁办公楼面积亦比预期理想，使整体租赁市场有正面带动。另本季度广州办公楼销售成交持续畅旺，投资市场仍以国内大型企业和金融机构为主要买家，售价受到支持，使整体办公楼市场气氛变得更炽热，投资者明显重拾信心。本季度办公楼销售市场继续畅旺，据广州房管局数据显示，10及11月份办公楼现房销售面积已达137,100平方米。期房销售面积在此两个月份亦录得约212,900平方米；相比上季度现房与期房总销售面积相近。

高力国际指出，2009年第四季度，位于珠江新城的高德置地广场落成，为市场提供约58,000平方米，占总库存量约3.3%，使库存量维持在178万平方米左右。早前预定于本季度落成的三个项目将推迟至2010年初入市，故本季度继续消化原有货量。季内，各个企业对前境明显恢复信心，国内和国外企业租客对办公楼需求增加，并且租赁面积亦比以往较大。本季度客户大多以扩租和设立华南分区总部为主，行业包括医药、贸易、信息科技和金融机构。随着地铁5号线在本12月开通，亦吸引了不少客户查询珠江新城一带的盘源，预期珠江新城商务区地位将会逐步巩固。虽然本季度有新增供应，但由于高德置地广场项目早在年初已进行招租，入住率理想，因此并没有拉高空置率，相反目前整体空置率继续轻微下降至18%。

资料数据由高力国际物业提供

高力国际指出，本季度租金录得有轻微下调，主要原因是数个受追捧的租盘早前因租赁市场畅旺，而轻微调高价格，但本季度发展商已作技术性调整，故促使平均租金有轻微调整至每平方米每月人民币127.6元，较上季度下跌2.2%。季内甲级办公楼租金已回升至2008年第4季水平，虽然目前租金仍未能回复至高，但就年初至今已稳步回升不少。三个核心商务区中，天河区平均租金仍继续排于首位以每平米每月人民币143.5元，其次为越秀区以每平米每月人民币107.4元，而海珠区每平米每月人民币100元。就目前情况，部分原定于2010年内落成的项目，因亚运原因，将推迟至2011年入市，故供应量可望减少；但相反，因仍计划在2010年推出市场的项目，均为高档次项目，将可带动市场，使平均租金可望攀升。

高力国际指出，第四季度，政府拍地屡创新高，加上投资者对市场信心恢复，使办公楼市场价量继续稳步上扬。本季度，投资者继续以国内投资者和金融机构为主导。季内重要成交有广东发展银行买入南雅中和广场5层办公楼约11,000平方米；另有佳兆业与潜在买方在11月份签署谅解备忘录出售整栋在建中的商业项目“佳兆业广场”，总建筑面积约117,575平方米，其收购建议将不少于人民币18.5亿元，而买方亦有意承担发展成本约人民币9亿元。市场上正面新闻陆续报导，使甲级办公楼继续攀升至人民币每平方米21,828元，比上季上升约2.8%。

高力国际展望，随着世界多个主要国家的经济呈复苏迹象，加上国内经济增长回复及达致指标，使企业来粤扩张业务的心态回升；不少大型企业正找寻合适办公楼安排搬迁事宜。预期2010年租赁市场需求将可进一步上扬。由于部份原定于2010年内度推出的庞大供应量，因亚运会原因，将顺延至2011年入市，加上亚运会前后装修工程将被迫停工，受到新增供应带动，故空置率将会呈轻微持轻微上升趋势。按资料表示，多个高质量项目仍计划在2010年推出市场，应可受市场追捧，使租金上升空间仍然存在。而销售方面，虽政府推出相应的宏观调控措施压抑楼市炒风，但为了保持经济平稳较快增长，预期大市并没有太大变动的情况下，办公楼售价仍会持平稳发展。预期政府将继续扶持发展现代服务产业，就以政府统计数据显示服务业在短短本首九个月内获得辉煌成绩，增加值同比增长12.7%，对经济增长的贡献率达71.2%，亦拉动经济增长7.5个百分点。预期在2010将以服务业作牵头，加上亚运会效应，将进一步提升广州整体形象，预期亚运会后有助吸引外资来广州发展意欲，办公楼租赁需求有望上升，引领办公楼市场迈向新的一页。

第四篇：广州服装批发市场分析

广州服装批发市场调查报告
广州服装批发市场调查报告 广州自古以来就是国内服装产业的主要供应地，也是国外的主要服装加工基地。随着服 装产业的快速发展，广州产生了各种综合的、专业的批发市场。经过二十多年的发展变迁，广州 已建成全世界最密集的批发市场群落之一，成为全国、乃至全世界最大的服装流通基地。目前，广州已形成以白马为龙头的流花板块及以沙东有利为龙头的沙河板块的服装批发市场。流花板块主要有广州白马服装批发市场、黑马服装批发市场、流花服装批发市场、红 棉步步高时装广场、天马大厦服装广场、广州市越秀区天龙服务总汇、广州服装汇展中心、莱莉 阁时装批发商场、广州市越秀区新星服装批发商场，进来还新进了壹马服装广场。沙河板块主要有沙东工业品商场、天河区沙东工业品市场、沙河第一成衣批发市场、沙东第二成衣批发市场、沙河第三成衣分场、长运商业广场小商品成衣批发市场、天宝成衣批发 市场。此外，还在其他地区有零星的服装批发市场存在。前几年，广州的服装批发市场基本 处于异常红火的局面，但是这几年，却逐渐走下坡路。据调查，那些曾以款式新、价格廉而闻名 全国的广州服装批发中心，已有五成处于亏损，于是服装批发市场纷纷开始寻找新的出路，他们 将设计理念、流行文化、品牌形象、经营理念当作商品来经营作为服装批发业市场发展的新方向，实现从销售低档的“大路货”向品牌经营过渡。各类市场为了在市场竞争激烈的环境下生存下去，纷纷寻找新的出路和经营方式，下面我们将对白马服装批发市场和沙东有利服装批发市场作深入 的分析。

（一）广州白马服装市场 市场概况：白马服装市场是由广州市城市建设开发集团投资建设，市场位于紧邻广州 火车站的站南路，现有建筑面积 60000平方米，共 10 层，有 4 层商场，5 层写字楼，1 层地下停 车场。广州白马服装市场开办于 1993 年,由广州白马服装市场有限公司经营管理。市场配置中央 空调、客货电梯、安全监控系统、消防系统、宽带网等现代设施。商场装饰美观，通道宽敞，附 设时装表演广场、储蓄所、商务中心、托运站、停车场、快餐店等配套服务设施。广州白马服装市场是广州地区规模最大、装修最好、配套最完善、管理最规范、交易 量最大的中高档服装市场。在市场内经营的业户有 2000 多户，既有珠江三角洲地区、浙江、福 建乃至全国各地服装企业，也有香港、台湾的厂商。白马服装市场既是中、高档服装的现货批发、零售中心，也是服装品牌连锁加盟中心。批发零售、看

十佳文明市场”、“消费者满意市场”等称号，同时被广州市委、市政府评为“广州地区百家最佳服务单位”、“广州市文明单位”。

白马服装批发市场情况一览表

经营面积 60000平方米

摊位面积 4——8平方米

摊位数 2000多户

市场布局 一楼为男装，二楼为女装，三楼为品牌专卖店，如老爷车、苹果、华伦天奴、洛兹等，四楼港台时装

经营档次 中高档服装

经营类别 经营女装、男装，套装、晚装、休闲装、唐装，衬衫、外套、大衣、内衣市场类型 批发零售、看样下单、专卖代理、连锁加盟

仓储方式 各档口服装基本存放在档口，仓库经营户自行解决

货物运输 市场正门口有南方航空公司货物空运办理部，火车托运办理处

广告宣传 通过电视、报纸、广播及网络等手段宣传市场形象，在中央电视台长期做广告，市场外墙有其它品牌服装的广告

承租比例 全部售出

租金 地下商场是1.5万/月，一楼是6万/月，三楼是2.5万/月，四楼是8万（费用全包）/月

营业时间 08：30-17：30

白马服装批发市场的优势：

1.位置优越：

2.交通便利：火车站、省汽车站、流花车站、广州市汽车站近在咫尺；

3.物流运输发达：火车站和南方航空公司均在市场内设有货物托运办事处；

4.人流量大：由于服装批发市场就在广州市交通枢纽地带，在这一区域有巨大的人流，每天人流量数万人次；

5.周边商业氛围好：在白马服装批发市场周围有红棉批发市场、步步高市场、天马市场等；

6.交易方式灵活：服装市场贸易方式灵活，有批发零售、看样下单、专卖代理、连锁加盟等；

7.品种齐全：女装、男装，套装、晚装、休闲装、唐装，衬衫、外套、大衣、内衣等各类服装应有尽有；

8.经营档次较高：服装批发市场主要经营中高档服装；

9.公司资金实力雄厚：公司有着足够的资金能够为市场的不断发展注入资金。

10.稳定的广告投放：每年都会在一些全国性媒体和地方媒体作大量的广告宣传企业形象；

11.经营时间早：服装批发市场于1993年开业，当时是广州市经营层次最高、经营面积最大的批发市场；

13.服务专业，管理科学：服装批发市场有着一支敬业、负责的专业化队伍；

白马服装批发市场的劣势：

1.周边市场的激烈竞争。在白马服装批发市场周边有红棉棉纺批发市场、步步高批发市场、天马批发市场，这些市场都在瓜分白马服装批发市场的经营份额；

2.服装经营成本在增加。由于现在服装制造成本在增加，导致服装进货价格提高，增加了批发市场经营户的经营成本；

3.租金较高。在白马服装批发市场内，地下商场的租金1.5万/月，一楼为6万/月，三楼为2.5万/月，四楼为8万（费用全包）。租金明显比其它周边市场要高；

4.土地资源紧张，不能进行有效的品牌扩张。白马服装批发市场所在区域已经是寸土寸金了，没有可以利用的土地了，影响着市场的品牌扩张，不能利用白马的品牌效应开发出白马童装市场、白马鞋业批发市场、白马内衣批发市场、白马服装装饰批发市场等等；

5.周边治安环境较差。在火车站周边地区抢劫杀人事件时有发生，这些事件影响着市场美誉度，给市场造成了许多负面的影响；

6.缺乏准确地市场内部布局图。在市场内部没有市场布局图，采购者不能很好的找到自己需要的批发门市部采购服装；

广州白马服装批发市场取得成功的原因：

1.得天独厚的地理位置和便利的交通。广州白马服装批发市场处于站前路一带，与省汽车站、流花车站、广州汽车站近在咫尺,交通网络便利,内环高架桥线可以直通白云机场以及周边各县市。由于火车站、汽车站都在市场周边不到400米的地方,因而,无庸置疑的是物流发达便捷,能够使采购的服装快捷的流向销售场地；

2.产品丰富，质量可靠是其生存的根本。广州白马服装批发市场经营的品种涉及到女装、男装，套装、晚装、休闲装、唐装，衬衫、外套、大衣、内衣等各类服饰，在产品层次上高中低应有尽有，负一层的西郊商场主要经营一些较低档次的服装，而二楼、三楼、四楼的服装档次一个比一个高。人们在购买服装时能够享受到一站式购物的便利，免去了到处奔波的烦恼；

3.科学有效的经营管理。一个团结务实的管理团队是市场经营好坏的一个重要的因素。广州白马服装批发市场是由广州白马服装市场有限公司经营管理，公司以“专业精神，创新服务；竭诚合作，共同繁荣”作为服务宗旨。公司有着一支年轻、专业的队伍进行管理操作，使整个市场的经营都在一种规范的行为和管理模式下运作，保证了市场朝着健康的方向发展。

4.龙头效应与集群效应相得益彰，共同促进整个市场的繁荣。广州白马服装批发市场是最早在站前路这一带经营专业的服装批发，随着经营的扩大，已经是这个地区的领头人物，起着很好的示范效应。其它商店由于发现白马服装生意好做，纷纷在周边安营扎寨，因而，就形成了整个服装批发商业气息，这些市场走着一条差异化的成长道路，尽量避免跟白马服装批发市场的正面攻击，采取经营与服装相关的其它的商品经营，如棉纱、皮具等。通过各个商场的努力形成了今天白马这一带繁荣的市场。

（二）沙东有利国际服装批发市场

市场概况：广州市沙东有利国际服装批发城位于中国当代服装专业批发市场的重要发源地——广州濂泉路。广州市沙东有利国际服装批发城由北城、南城、恒利组成，有利服装批发城南城位于广州市先烈东路、溓泉路口，该服装城建筑面积22000平方米，商铺1200家，商铺通道流畅，有中央空调、多台自动电梯和货梯。北城位于广州市天河区溓泉路沙河服装城内。建筑面积44000多平方米，商铺1700多家。广州市沙东有利国际服装批发城集现代化设备设施于一身，融服装批发销售、展示服饰品牌形象、产品分销代理、发布行业信息、仓储配送、传播服饰文化与一体的综合性现代服装批发市场。

近几年，沙东有利集团有限公司积极更新观念、锐意进取、大胆创新，由一个粗放式经营管理公司迈向更高层次的融包装策划、资本组合投资、智能化管理、多功能配套服务混合型的现代化企业。今年，沙东有利集团有限公司为提升国际竞争力，适应广州的商业定位与商业特点，强化自身优势，力邀南中国最具权威的时尚品牌策划机构——广州服装设计师协会成立“沙东有利国际服装设计研发中心”。中心将顺应“沙东有利”——品牌工程，积极建成打造中国服装批发品牌的权威平台。中心以推动中国服装批发产业的发展为己任，致力为活跃在中国服装批发第一线的企业，推出包括产品开发与设计、品牌策划与推广、专业咨询与培训、产业资讯与研究等项目的专业服务。

沙溪有利国际服装批发市场情况一览表：

经营面积 南城22000平方米，北城44000多平方米，南城和北城营业面积共计66000多平方米

摊位面积 5-6平方米

摊位数 南城1200多家，北城1700多家，南城和北城摊位将近4000家

市场布局 无明显的市场布局区隔，各楼层经营的商品都比较类似，但有较突出一点的是，一楼设有湖北时装区

经营档次 中低档，主要经营没有知名度的非名牌产品

经营类别 各类服装，包括童装、男女成衣、毛巾毛毯、内衣、鞋子等

市场类型 综合性服装批发市场，在经营上主要以批发为主并有少量零售

经营模式 出租

仓储方式 各档口服装基本存放在档口，仓库经营户自行解决

广告宣传 通过电视、报纸、广播及网络等手段宣传市场形象，主要是招租广告，市场外墙及商场内部预留了广告位

承租比例 全部售出

租金 单铺面2640元，双铺面3080元，五楼租金1500-1800元不等

营业时间 6：00-19：00

消防措施 市场内共有14个消防栓，市场内明显处有干粉灭火器，有醒目的禁止吸烟提示，装有自动喷淋系统，保安配有对讲系统

金融 附近有中国银行、中国农业银行、中国工商银行

停车场 门口有停车位40个（主要针对本地人停放），地下有两层停车场

管理费 物业管理、卫生费80元/月，消防设施维护费30元/月，保险费350元/档，有效期为一年

集资费 18万，可以享有20年使用权

其它 门口有明确的指示牌和分布图，主要是地理位置图、周边交通规则、首层平面图。手扶电梯1个，电梯9个（人货共用梯），安全楼梯8个，洗手间2个，每层有12个通道口。

沙东有利国际服装批发市场的优势：

1.沙东有利国际服装批发市场地理位置优越。地处广州市沙河大街服装批发市场地段。

2.交通便利。公交862、833、271、236、252、236、252、219、290、201、246、85、72、11、65、60、27、864、112、883、535、637、664等共23条线路公交车经过，广园路就从市场旁边经过，可上内环直接到火车站、省汽车站行车，时间不到20分。

3.租金便宜。租金为1500——1800元，年租金4.起点高，环境好。在设计时就充分考虑市场布局的分配和安排，使人们在比较干净的环境中购物；

5.周边已形成较好的商业氛围。市场所在地有大大小小的各类批发市场，为商场的兴旺聚集了大量的人气。

沙东有利国际服装批发市场的劣势：

1.周边卫生治安环境较差；

2.周边市场经营档次较低。周边主要是以经营低档次服装的沙河大街批发市场，制约着沙东有利国际服装批发市场的经营档次，成为批发市场向中高档发展的障碍；

沙东有利国际服装批发市场取得成功的原因:

1.政府支持。政府支持是市场兴旺发达的政策保障和政治支柱，广州市全力支持沙河大街服装批发市场的升级改造，沙东有利服装批发市场是沙河大街服装批发市场升级改造的样板工程，因而，政府持续不断的给予政策方面的支持和市场环境的支持。被政府列为规划资助的重点对象之一。

2.准确的市场定位。广州市沙东有利国际服装批发城集现代化设备设施于一身，集服装批发销售、展示服饰品牌形象、产品分销代理、发布行业信息、仓储配送、传播服饰文化于一体的综合性现代化的服装专业批发市场。

3.科学的经营管理。服装城由沙东有利集团公司管理，而沙东有利集团公司已经实现了从粗放式经营向集约式经营的转变，已经成为了一个融包装策划、资本投资组合、智能化管理、多功能配套服务混合型的现代化企业，在服装市场经营管理方面也积累大量的经验。

4.雄厚的资金实力。公司拥有强劲的资金实力，为市场的进一步发展提供坚实的资金来源，确保了市场运做有足够的资金维持运转和提升。

5.先进的计算机通讯网络系统。在市场内，每个客商可以充分享有计算机网络用户终端配套建设。商务网站为每个客户免费提供上网资讯，让全球采购商可以通过网络进行信息查询和市场交易活动，突破地理局限，拓展市场空间。

6．合理先进的规划设计。六层无障碍渐进式螺旋上升环流设计构成了自成一体的现代化物流体系，客商及物品可以不受阻滞到达任何一个楼层、进入任何一个停车场目字型的商铺，使每个商铺的空间得到最充分的利用，也避免了线形商铺设计的拥挤、嘈杂不到两万元，要比白马服装批发市场不卫生现象。

第五篇：2011年广州别墅市场分析及未来趋势预测

2011年广州别墅市场监测报告及未来

趋势预测

一、楼市背景

（一）2011调控效果凸显，一线城市价量齐跌

根据中国指数研究院近期的统计，今年1-11月，全国商品房和住宅销售均价分别为5474元/平方米和5096元/平方米，较1-10月销售均价分别下降0.5%和0.7%，比去年同期分别上涨6.8%和5.8%，增速继续放缓。

根据100个城市今年1月到10月的价格变化状况统计来看，今年9月至11月全国出现3个月的环比下降，特别是十大城市到11月的时候出现了全线的下调。三线城市总体涨幅始终高于一二线城市，一二线城市的涨幅比较接近。

2011年限购的城市较多，非限购城市的涨幅明显高于限购城市。楼市价格变动是从一些主要的项目，尤其是品牌企业的项目开始，在主要的城市从郊区打折开始。由于这些项目影响力的带动，使得周边的诚实的价格也有所下调。

二手房的价格跌幅大于新房市场。主要城市二手房的价格自9月份以来持续下降，特别是11月份，100个城市总体价格的跌幅大于新房市场。”她表示，从成交来看今年以来主要的城市成交量都在减少，一线城市成交量低于2008年的最低位，二三线城市略好于2008年。一线城市的成交量也在持续的下行，总体来说是低于2008年底，北京的降幅是最大的，广州的降幅较2008年来说略有低。三线城市普遍处于今年较高的水平，但是佛山受影响比较大一些，总体来说一二线城市影响比较大，三线城市普遍好于2008年。

数据显示，1-10月份主要城市二手房成交量下降34%，8-11月平均降幅40%以上，11月份达到57.5%，二手房市场相对于一手房影响更大一些。

（二）2012年全年量价难有增长，上半年行业仍将面临较大压力

根据中国房地产中长期动态模型初步预测，2012年全年，商品房销售面积将比2011年下降3.5%-4%，销售均价下跌1%-4%，具体到不同时期，上半年商品房销售面积同比降幅将在10%以上，量价齐跌态势进一步延续，开发企业的资金压力降进一步上升，全年量价水平也难有增长。

（三）调控政策保持平稳，以微调为主，货币政策出现微调，限贷或将放松

通过对全年市场的总结，结合对未来市场的预盼，可以感觉到中国房地产市场不是纯粹的市场供给需求的影响，更主要的是受经济形势和政策的影响，但是从经济学界来说CPI也得到了控制，甚至根据最新的数据有一定的回落。今年GDP仍然处于比较高的水平，而财政收入的增长也处于一个高位，跟房地产关联的中央政府的收入也并没有减少，地方政府虽然有一些压力，可是相对于2008年没有恶化，对于房地产来说投资额仍然在高位，过去实行房地产税的城市也没有受到很大的影响。基于上述原因，中央政府调控的决心不大会动摇，在今年的几次经济会议或者是国务院常务会议或者是温总理发表的讲话，包括中共中央政治局会议上政府都要强调2012年调控的决心非常坚定，房地产的调控不会动摇。

限购、限贷、限价定会有所调整，但并非是全部松绑。比如限价不会出台，毕竟今年房价追涨已大幅度下行。限贷会有所放松，比如，利率有可能回调，但准备金一定会下调。

对房地产市场影响最显著的货币政策有所松绑。近期银行准备金率也出现了微调，货币政策会由偏紧逐步转向放松，12月5日，中央三年来首次下调了准备金利率0.5个百分点。当刺激政策稍有放松时，房地产市场1、2个季度会有一定的效应出现，市场便会出现反弹。中国指数研究院薛琳：“货币政策微调，市场无需悲观。”

（五）广州市房地产市场略有下降

广州市场全市的总体成交量和均价是略有下降，但是下半年的成交量的下降比较明显，随着成交量的下滑，销售均价在近四个月持续下行，广州住宅价格指数10月开始出现了微调。从区域角度来看，2011年天河、海珠、像广州的中心城区由于土地和调控的影响成交量下降比较大，增城、花都郊区成交量上升，从项目来看，广州也和全国大部分城市一样，很多企业都采取以价换量的策略。

二手房成交量接近2008年底，甚至是2009年初的水平，成交量陷入低迷的状态，大家观望的情绪比较大，二手房从区域来说，老区域有一些上升，其他的区域普遍下降，但是幅度不是很大。从价格来说，广州二手房价格总体维持稳定，2011年二手房价格降幅远没有达到2008年的程度。

二、广州别墅市场现状分析

广州市别墅供应以外围度假型别墅为主，自住型别墅相对稀缺。限购政策影响下，相比于普通住宅，别墅物业量价走势比较平稳，尤其自住型别墅价格坚挺。

（一）别墅市场总体供求持平，价格同比上升

2011年1-10月广州十区二市别墅新增供应64.5万平方米，同比去年减少26%；十区二市别墅成交2446套，65.2万平方米，同比去年分别减少6%、7%，供求基本持平。成交均价14108元/平方米，同比上升23%，幅度较大。

（二）别墅供应、交易集中于远郊，不同类型别墅价差大，城市生活别墅适应新需求

2011年1-10月广州别墅供应主要分布花都、番禺、从化、增城等四大板块，度假型别墅供应主导。其中，从化、花都以度假、第二居所为主，增城、番禺则以自主型别墅为主，稀缺性比较突出。

由于产品类型、城市资源占有差异别墅价差较大，天河区别墅均价超过5万元/平方米，番禺均价近3万元/平方米，而外围区域均价在1-1.4万/平方米。

据合富辉煌市场监测显示，在某番禺自住别墅客户项目中，有64%的客户来自中心六区。

这在一定程度上凸显了目前市场环境下豪宅市场的趋势。在关于目前城市自用别墅客户关注点的调查中，除了传统的高关注点——地段与交通之外，有将近80%的城市自用别墅客户认为社区环境十分重要，大约60%的客户认为品质感很重要，这些数据都超过了价格（20%）、升值潜力（38%），这说明了如今的鼎富人群的价值观已经发生了转变，人们更倾向于繁华与生态相结合的生活。

而别墅，作为一个为富裕人群打造的产品，也在适应着新的需求。比如番禺华南板块的雅居乐剑桥郡目前在推的新组团“香樟道2号”别墅，在交通上，与市中心相差半个小时车程，在环境上，它依靠着珠江原始生态江岸线，三面原生山峦环抱，在配套设施上，人车分流，三层空间六层使用，别墅容积率达0.8。2011年1-10月广州别墅各区域供应分布情况

2011年1-10月广州别墅各区域交投、成交均价情况

（三）高端别墅受政策影响小，量价均处升势

调控以来，住宅市场尤其是中高端产品受到较为明显的遏制，而以豪宅为代表的高端物业不降反升。

2011年1-10月十区1000万以上别墅(含高端洋房)成交236套，10.05万平方米，较去年同期分别减少5.2%、1.3%，远低于普通住宅的减少幅度；十区二市成交273套，12.34万平方米，同比分别增加6.2%、16.2%，主要与外围别墅供应增加，且不限购有关。

2011年1-10月十区1000万以上别墅(含高端洋房)成交均价39041元/平方米，较去年同期上升3.8%；价格走势稳中有升。显然，以别墅为主的高端物业市场走势受政策影响较小。

千万级城市别墅逆市受捧。在市场上，天銮、二沙岛的天价别墅仍然热销。据媒体报道，11月25日天銮开盘前一天，云集的豪车使门前的道路完全被堵住，交警至少抄了50多辆车的车牌，开发商为此被罚了一万多元。而在对外发售当天，楼房成交过百套，“楼王”单位更是被一扫而空，而且一位豪客一次性购入了3套“楼王”，总价过亿元。

至于传统别墅区二沙岛，10月18日，宏城别墅花园最后一套别墅以1.8亿天价被一位40多岁的私营业主买走，该别墅加冕全国总价楼王。

2011年1-10月别墅高端物业(1000万以上含洋房)月度成交、均价走势

（四）别墅社区人文氛围越来越倍受高端客户青睐

社区人文氛围近来受到城市富裕人群的关注，人文沉淀久，价值累积高。在合富辉煌的市场监控数据中，有45%的城市自用别墅客户表示关注。

江西的庐山别墅是人文与居住结合的一个例子。据当地媒体报道，2004年在打造将庐山别墅打造成精品别墅时，开发商查阅了大量史料，在外部装“旧”的基础上，还从尘封了多年的仓库中，找出了当年邓小平、朱德等伟人在此居住时用过的沙发、书桌等旧家具，按照当时的摆设陈列，并在墙上挂上当时他们活动场景的照片。而在华侨新村老别墅群，当地也建了博物馆来纪念55年的侨民岁月。

同样的案例也出现在广州番禺。雅居乐剑桥郡对面即是大学城，利用这个优势，从9月份开始就组织一系列的业主活动进行社区文化建设。9月15日，雅居乐剑桥郡独家赞助星海音乐学院，联手10国领事馆举办音乐“家”音乐季，以人文气氛带动楼盘销售。

根据搜狐焦点网监控数据显示，雅居乐剑桥郡以销售接近17亿，成交面积67799平方米的业绩成功地摘得“金九银十”销售套数、销售面积的双料冠军。截止目前，该项目销售额已突破43亿。

（五）华南板块大盘别墅优势突显

1999年，广州南跨珠江直通番禺的华南快速干线的开通吸引了众多开发商，“华南板块”由此进入了人们的视线。经过十多年的发展，华南板块已经有超过千亩的楼盘八个，另有若干几十亩至百亩不等的中小楼盘。这些已陆续开发的小区规划建筑面积约为1830万㎡，规划人口约43.3万人。

在这些楼盘中，不乏有像广州雅居乐、华南碧桂园、华南新城、南国奥园这样适合广州社会中坚人群的大盘。“南下番禺”成为风靡一时的置业趋势。

而在传统的富人聚集地天河区，在地块减少和限购的双重打击之下，今年5月份，天河区一手住宅网签面积为2.57万平方米，环比4月份的3.08万平方米下滑了16.56%，同比去年的6.23万平方米大跌58.75%，创今年的新低。

番禺大部有望跻身中心城区

根据广州市规划，未来十年，广州中心城区将向南拓展，中轴线将南移。与此同时，番禺沙湾水道以北被划入了中心城区，这意味着番禺大部将有望跻身广州中心地带，成为城市核心区域中的一块。

于此同时，华南板块地处华南快速干线南联番禺样板景观大道——迎宾路两侧，往返广州核心区只需30分钟车程。随着猎德大桥北延线和新光快速两大工程的开通，到达核心区1的时间将缩短至10分钟。

除了交通便利外，日渐成熟的商业设施也是华南板块的一大优势。

6月，在搜狐焦点网主办的“唯一的华南”论坛上，多位业内知名专家一致认为，万达、海印等项目的进驻，将推动番禺的商业设施的发展。

8月，在“广州向南双核时代”——亚运后“南拓模式”的规划建设沙龙上，番禺目前关注度最大的商业配套规划板块——“汉溪—长隆—万博”揭开了神秘的面纱。这个板块位于番禺区北部，总建筑面积约375万㎡，未来将发展为现代服务业总部基地，主要以信息服务业、总部经济、中介机构和大型商业为主。区域内将建有包括万达综合商务中心等大型配套。目前万达广场已经开工。预计在两至三年内，该商圈将建成。

华南板块城市别墅更显稀缺

华南板块的大盘已经进入收官阶段。2010年，广州雅居乐、华南碧桂园、华南新城、南国奥园等接连推出压轴项目组团。对此，由于国土资源部目前的规定每块地最多20万平方米，因此，华南板块的“大盘时代”将是广州唯一的。

在大盘时代走向尾声的同时，别墅用地也日益稀缺。但智富人群对于别墅的需求却越趋近于生态与人文双重稀缺资源的结合。而拥有这双重优势的城市生活型别墅也日益火爆，如近日雅居乐“香樟号2号”推出110套最后的江山别墅组团，该组团为298-510㎡的别墅项目，容积率仅0.8，开盘当天便销售超4亿元。

三、广州别墅市场预测

(一)别墅产品占有城市稀缺资源，长期升值空间较大

低密度土地资源未来一定是更加稀缺的，国家政策限制这一类别的住宅供应，所以别墅在众多豪宅形态中投资价值、抗风险性更好。

广州城市向外拓展、区域功能提升的过程加快，地铁、快速路等基础设施建设以及产业布局的提升对于别墅类产品的前景注入想象空间。

（二）限购政策延续，别墅市场或面临分化

限购、限贷、限价政策对于以多次置业为主的别墅市场的影响应该会持续，特别是区域尚不成熟的项目和以度假、第二、三居所、投资为目标客户群的产品，受影响相对较大；

自住型别墅产品受影响相对小。目前主力购房人群是自住人群，纯投资几乎绝迹。自住型别墅产品有独特优势，一般区位优越、交通便利、周边配套成熟、社区完善、租值高、品牌影响力大等，受高端人群青睐。将在四季度面市的雅居乐剑桥郡别墅产品，拥有大盘配套，稀缺江山资源优势，是四季度颇具亮点的产品。

（三）高端置业者购买力将选择性释放，生活型别墅前景看好

市场上升时，大家重视势，市场下滑时，大家重视值，预计自住型别墅等高端物业有望迎来购买力的释放。当前普通住宅市场调整加深，限购政策退出方式已经成为市场热点话题，虽具体时机仍难有定论，但也表明市场走势明朗化趋势。与纯粹的投资型物业相比，兼具投资与自住的顶级物业，其长远的投资回报更受认可。市场调整过程中，价格始终坚挺，且供求平衡的别墅类物业，仍被视为资金避风港，是置业者调整资产结构的重要选项。

其中，自住型别墅产品由于其占有的城市自然资源、宜居特性及未来稀缺性预期，会受到市场关注。年底恰逢部分高端人群置业的重要节点，消化率预计不会低。

在产品选择上，综合考虑区位、资源、产品、品牌价值，升值空间和租金回报率等这些因素，城市自用别墅产品更占优势，居住价值高，升值潜力高。

在单位租金方面，番禺自用型别墅为90.1元/㎡/月，而增城投资性别墅仅为38.2万元/㎡/月；在单位售价方面，番禺自用型别墅为3.02万元/㎡，增城投资性别墅为1.9万元/㎡，在出租回报率方面，番禺自用型别墅为3.6%，高于增城投资性别墅的2.4%。

不同类型别墅盘租金、租金回报率