规划调研报告正文（合集5篇）

第一篇：规划调研报告正文

Compilation of reports 20XX 报 告 汇 编

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图2 | 苏州兴建创意产业园区 | | 市领导视察桃花坞文化创意产业园 | | 园区idea创意泵站 | | X2创意街区 | | 苏州国际文化创意园 | 图1 | 苏州创意产业园区分布 | 第一章 绪论 1.调研背景：

中国

| 创意产业是面向 21 世纪的朝阳产业，具有巨大的发展潜力。近几年来，创意产业作为一个新型产业群，在我国受到高度重视，在北京、上海等大城市，创意产业纷纷被纳入到城市发展规划中，以提升城市的综合竞争力。

苏州

| 这座城市从不缺少创意，一根丝线可以创造出最美丽的画面，几方湖石也能垒起最自然的山林意趣。而从一个精致绣品、一座典雅园林出发，创意从文化的底蕴走向经济发展的前沿，一切还只是刚刚起步。近几年来，苏州政府大力发展创意产业，并在全市范围内兴建创意产业园（图 1-图 2）。

X2 |

创意街区作为苏州第一个创意产业园区，对苏州创意产业园的发展有着特殊意义。从 07 年开园至今，入驻的创意企业生存与发展状况如何，是否达到预期效果……种种疑问引起了我们的关注，并引发我们对其背后问题的思考。

2.调研目的：

通过调查方法的综合运用，全面获取关于 X2 创意街区的资料，系统了解 X2 创意街区的基本情况。

通过调查，深度挖掘 X2 创意街区发展中存在的问题。

针对 X2 创意街区的现状特征与存在的问题，从城市规划角度，提出相应的意见和建议。

3.调研对象：

X2 创意街区（图 3）

苏州高新区规划部门相关负责人 X2 创意街区开发商：苏州工艺美术集团有限公司工作人员 普通市民：居住在 X2 创意街区附近的普通市民 创意人员：街区内创意企业从业人员和公司管理人员

图3 | 苏州X2创意街区 |

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4.调研思路与方法：

4.1

研究框架（图 4 4）

4.2 调研方法

资料查阅：通过书籍及网络查阅有关中国和苏州“创意产业”和“创意产业园区”的相关文献资料。

实地观察：通过照片记录、实地测绘等手段进行实地考察并绘制出 X2 创意街区平面图。

问卷调查：针对 X2 创意街区中创意企业的从业人员和管理人员发放了 50 份调查问卷，收回 41 份，有效率为 82%,同时对调查者进行简单访谈。

人员访谈：对规划管理部门、开发商和附近的普通市民进行访谈，了解 X2 创意街区的发展情况和社会认知度。

图4 | 苏州X2创意街区 |

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第二章 调研与分析 2 1.X2 创意街区基本情况调研：

1.1

区位条件

X2 创意街区地处苏州高新区狮山商务区内，西临滨河路，南临金山路，北至金山浜。周边众多的写字楼和高等学府为其发展提供了良好的发展环境(图 6)。街区占地面积为 1.95 公顷，建筑面积为 26447平方米，容积率为 1.35。

1.2 历史沿革

街区为原苏州刺绣厂旧址，由于苏州高新区产业结构调整与厂商自身发展需要，刺绣厂于 2004 年搬迁后一直空置。在近几年“退二进三”的浪潮中，厂房经设计改造与功能置换，于 2007 年正式启用，成为现在的创意产业园区。

1.3 开发模式

X2 创意街区由原刺绣厂所属的苏州工艺美术集团有限公司自主开发，企业入驻方式以租赁为主。

1.4

目标定位

X2 创意街区定位为：符合苏州高新区“高、新”特色的创意产业项目孵化基地和各类优秀创意人才的聚落空间，为高新区乃至苏州地区的各类有需求的企业公司提供一个创意设计类服务功能的外包市场。

图5 | X2创意街区区位 |

1|润捷广场|

2|金狮大厦|

3|新创大厦|

4|国际经贸大厦|

5|狮山峰汇大厦|

6|香格里拉大酒店|

7|某高校|

| 改造前

| 改造前 | 改造后 | 改造后 | X2创意街区入口景观 |

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1.5

功能布局

街区由 8 幢经改造的旧厂房组成（图 6），除 1、5、7、8 号楼目前空置外，其余建筑一层多为餐饮、休闲娱乐等服务性行业，二至六层为入驻企业集中办公区。

1.6 入驻企业

创意街区内现共有 59 家企业，主要分布在三号楼与四号楼的二至六层，我们对所有入驻的企业进行统计（表 1）。

表 1 | 街区入驻企业一览 |

三号楼 6F 南天电气开发 兴业志成贸易 雕刻空间装饰设计 智能网络系统 锐诚财务事务所 新巢结构工程 博通计算机科技 恩缇艾音频设备 5F 金色桥人力资源 莱顿科学仪器 菱慧机电设备工程 亿良国际贸易 宏大物流 千惠服饰 雷振实业 恬迅机电科技 4F 自立工程顾问 润欣泰贸易 吴康医药技术咨询 南佳电子 绿竹教育咨询 富乐外贸 青年旅行社 美术摄影家协会 萨摩亚麦恩科技 君虹贸易 达渊伟业贸易 新恩电子 3F 真吉尼化妆品 美错机械 顾天诚设计事务所 品筑装饰设计 安姆特检测机构 宇博机电设备 东方雨虹防水工程 创力投资管理 2F 天元税务师

--

-1F 嘉旺茶餐厅 美味东北菜 鲜天下台湾锅贴 星光大道 寻常故事菜馆 澄屋日本料理--

四号楼 6F 空置

5F 大易视觉摄影

漫步创媒

明治日语

致朗景观设计

4F 安博实训基地

大信施装饰工程

新智教育咨询

任象机电工程

3F 经贸职业技术学校

天馨职业培训

2F 依恋格调文化礼仪

罗曼蒂克形象沙龙

星光贝贝亲自摄影

1F 婴之爱母婴用品

汉庭酒店连锁

金宝贝亲子教育

街区的指示牌上清晰地反应了街区内企业频繁更替和创意企业少的特征。

图7 | 街区内指示牌 |

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2.X2 创意街区存在问题分析

通过对 X2 创意街区基本情况的调研，我们注意到名为“创意街区”的 X2，其实际意义上从事创意生产的公司并没有那么多，而大量充斥着餐饮、商业等与创意无关的行业，名实相悖——这是否是在其发展过程中出现了某些问题。为了找出其症结所在，我们对 X2 创意街区进行深入的调查，发现其在成长过程中，确实存在着不少的“烦恼”。2..1

烦恼一：有企业，少 创意

根据调查统计，X2 创意街区中共有企业 59 家，我们对街区内入驻企业进行归类并统计(图 8-图 9)。

图 8 | X2 创意街区入驻企业门类构成 | 2.1.1

创意企业比重偏 小

数量少

根据统计显示，在 X2 创意街区中，创意企业仅为 9家，所占比例为 15.3%。但从国内成功的案例来看，创意产业园区中创意企业在业态上应占较大比例。例如上海 8 号桥创意企业所占比例为 80%，M50 创意园更高达 94%[ [1 1] ]（图 10）。

面积 小

经调查统计，街区中已出租的建筑面积为 26123平方米。其中，9 家创意企业面积共为 1144平方米（表 2），仅占已出租总面积的 4.4%。

从创意企业数量少且面积小的状况，可以看出创意产业在街区内不占主导地位，“创意街区”有名无实。

图9 | 入驻企业分布 | 卫生间 休憩平台 二层交流平台 交通空间 空置房 创意企业 其他企业 底层餐饮商业 创意企业

面积

比重 罗曼蒂克形象沙龙

m2

0.5% 依恋格调文化礼仪

m2

0.2% 星光贝贝亲子摄影

m2

0.2% 品筑装饰设计

m2

0.2% 顾天城设计事务所

m2

0.4% 漫步创媒

309 m2

1.2% 大易视觉

338 m2

1.3% 雕刻空间装饰

m2

0.5% 表2 | 入驻创意企业面积统计 | 八号桥,80% M50,94% X2创意街区,15.3% 图10 | 创意企业比例对比分析 | [1]:网络相关链接：http://cn/where.htm

报告文档·借鉴学习word 可编辑·实用文档 对面那家美递工坊，还没有装修好就搬走了。

——星光贝贝亲子摄影员工

2.1.2

创意企业逐年减少

街区内的创意企业从 2007 年开园时的 16 家，到 2008 年底的12 家，又到目前的 9 家，呈现逐年减少的趋势(图 10)。

根据创意企业管理者的问卷调查结果(图 11-图 12)：现存的创意企业中在街区开业时入驻的仅为 40%，当时入驻原因主要是看中了“新区狮山商务区的发展潜力”、“便利的交通条件”和“苏州创意产业第一站”的招牌。但经过两年多的发展，70%的企业认为 X2创意街区对他们企业形象的提升并没有帮助。

从 2007 年至今，已经搬离的创意企业共有 7 家（表 3）。“停业、转让”的标语和大门紧锁的情形比比皆是，足见这些已搬离的创意企业当时面临的困境（图 13），现存创意企业的生存状况也令人担忧。

表 3 | 已撤离创意企业一览表 |

已搬离的创意企业名称 搬离时间 高雅艺术设计公司 2008年 深圳市奥建环境艺术设计公司 2008年 瑞达艺术工作室 2007年 苏州华丽圣品广告有限公司 2008年 苏州一期一会文化传播有限公司 2009年 苏州高新区书法美术摄影家协会 2009年 高新区柏堤室内设计咨询公司 2008年

图11 |

创意企业入驻时间构成 | 图12 | 创意企业入驻缘由构成 | 靠近学校 新区发展潜力 优惠政策 交通便利 2007年-2008年 2008年-2009年 2009年-至今

入驻的创意企业 其他企业 图10 | 创意企业分布演变 | 图13 | 创意企业搬离街区 |

报告文档·借鉴学习word 可编辑·实用文档 2.1.4

深层分析

房租是影响创意企业是否入驻街区的重要因素之一。

根据调查，80%的创意企业认为房租偏贵(图 14)。为此，我们对街区的租金进行调查分析。

目前，创意街区内房租情况为：一至二层为 90 元/平方米·月，三至六层为 48 元/平方米·月，且需 50平方米起租。

X2 创意街区地处苏州新区狮山商务区，周边有众多商务写字楼。由于街区的经营方式与一般商务写字楼相类似，均以出租办公空间的方式运作，所以我们对街区周边商务写字楼的房租进行调查统计（表 4）。

表 4 | X2 创意街区与周边商务写字楼房租情况一览表 |

通过对比发现，X2 创意街区的房租处于中高档写字楼的水平。鉴于创意企业的保密态度，我们无法详细了解企业的盈利状况和进行收益与成本之间的对比。但是面对如此“高水准”的房租，苏州这些处于起步阶段的创意企业可能会无力承担。

2.1.5

小结

1）X2 创意街区内的创意企业占整个业态的比例偏少，在街区内不占主导。

2）高居不下的房租是影响创意企业入驻的重要原因之一。

3）相关优惠政策的缺失影响处于初创阶段的创意企业的信心，生存和发展前景问题成为企业当前首要考虑的事情。

商务写字楼档次 名称 房租（元/平方米·月）

高档

金河国际 50-100 新地中心 50-70 国际经贸大厦 70 中档

金狮大厦 40-75 金龙大厦 40-50 润捷广场 40-50 玉山路综合写字楼 40-50 低档

华福大厦 30-40 新创大厦 30 新港大厦 30 X2创意街区 48-90

图15 |

X2创意街区周边商务写字楼 | 图14 | X2创意街区创意企业房租承受能力构成 |

报告文档·借鉴学习word 可编辑·实用文档 创意企业名称

所属门类

大易视觉艺术传播有限公司

影视艺术类

上海漫步创媒广告有限公司

广告企划类

致朗景观设计有限公司

建筑装饰类

苏州顾天诚设计事务所

建筑装饰类

品筑装饰设计工程有限公司

建筑装饰类

依恋格调文化礼仪

流行时尚类

雕刻空间装饰有限公司

建筑装饰类

罗曼蒂克形象沙龙

流行时尚类

星光贝贝亲子摄影

影视艺术类

2.2

烦恼二：有创意，弱 产业

在实地勘查中我们发现，X2 创意街区内目前仅存的 9 家创意企业零散地分布在各楼层中（详见下图），针对这一现象我们对这些创意企业门类和其之间的合作关系进行了深入调查。

2.2.1

创意企业门类少，规模小

门类少

经过阅读相关文献，我们了解到：我国创意产业的门类基本分为工业设计类、影视艺术类、软件服务类、流行时尚类、建筑装饰类、展演出版类、广告企划类、运动休闲类等八大类[ [2 2] ]。

在此基础上，我们又对 X2 创意街区内的创意企业进行细分,并与上海 8 号桥的企业分类情况作对比（表 5，图 16）。

根据图 16 的数据，街区内的创意产业门类主要为建筑装饰类，而同样以建筑装饰类为主的上海 8 号桥包含了除软件服务类外的所有其他创意产业门类[ [3 3] ]。

2F 3F 5F 6F 其他企业 创意企业 休憩空间 空置区域 表5 | X2创意街区创意企业一览表 | 上海8号桥

X2创意街区 图16 | X2创意街区与上海8号桥创意企业门类对比 | [2]:厉无畏，创意产业导论，学林出版社，2006年

[3]:褚劲风，高峰，马吴斌：上海城市与创意产业园区协调发展研究，中国人口·资源与环境，2007.06

报告文档·借鉴学习word 可编辑·实用文档 规模小

街区内创意企业不仅门类少，而且在公司规模上普遍偏小。据调查数据显示（表 6），在所有的九家创意企业中，有七家为 10 人以下的小公司，所占比例为 83.3%，仅有两家为 10 人以上的公司，所占比例为 16.7%。

表 6 | X2 创意街区创意企业规模一览表 |

创意企业数量少是街区内创意产业门类少的重要影响因素之一。

X2 创意街区只能吸纳一些正处于起步阶段且规模较小的公司入驻，还没有能力吸引具有一定知名度、实力较强的创意企业，发展潜力有限。

2.2.2

产业链出现“断层”

“原始创意——创意产品的生产——创意产品的展示、推广、交易、传播 ——最终消费者”构成了一条完整的创意产业链（图17），其中任何一个环节的缺失或不健全都可能使创意企业失去效益。[ [ 4 ] ]

按照创意产业链的要素，我们对 X2 创意街区内创意企业进行分析（表 7）。

表 7 |X2 创意街区创意企业产业链构成要素表 |

入驻创意

企业规模

10人以下

83.3%

10-20人

8.3%

20以上

8.4%

企业名称

原始创意

创意产

品产生

创意产品的展示与传播

最终消

费对象

大易视觉艺术传播公司 艺术家（摄影师）的灵感 分散的个体劳动 张贴海报 普通市民 上海漫步创媒广告公司 顾客的意见和工作人员的灵感 简单协作的集体劳动 定期举办宣传活动 各类企业 致朗景观设计有限公司 甲方和设计师一致的想法 简单协作的集体劳动-企业/市民 苏州顾天诚设计事务所 顾客的要求与设计师的灵感 分散的个体劳动/简单协作的集体劳动-企业/市民 品筑装饰设计有限公司 顾客的要求与设计师的灵感 简单协作的集体劳动-企业/市民 依恋格调文化礼仪 顾客的要求和艺术家的灵感 分散的个体劳动-普通市民 雕刻空间装饰有限公司 顾客的要求与设计师的灵感 简单协作的集体劳动 张贴海报 企业/市民 罗曼蒂克形象沙龙 顾客的要求与设计师的灵感 分散的个体劳动-普通市民 星光贝贝亲子摄影 顾客的要求与设计师的灵感 分散的个体劳动-儿童

图17 | 创意产业链示意 |

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从表 7 看出，街区内大多创意企业的原始创意是在顾客（消费者）意见和设计师灵感共同作用下形成，然后通过简单的个体劳动或协作集体劳动产生创意产品，最后直接提供给消费者。创意产业链中的“展示、传播和推广”要素在街区内创意企业中出现“断层”的现象。

目前，在所有进驻 X2 创意街区的创意企业中，只有罗曼蒂克形象沙龙与星光贝贝亲子摄影有合作关系(图 18)。

由于街区内创意企业的产业链出现“断层”,导致企业间信息不能及时共享和交流，甚至出现了同在一个街区不知道各自办公地点的现象，业务合作更是难上加难.调查了解到，街区内 70%的创意企业都无和其他创意企业合作的意向(图 19)。

2.2.3

消费者对街区认知度不高

消费者作为创意产业链的最后一环，代表市场需求，对企业能否产生经济效益有着至关重要的意义。

通过对附近的居民和大学生的调查问卷（图 21）与简单访谈，我们了解到市民对创意产业和 X2 创意街区的认知度不高，去街区的频率也十分低。

由于街区本身业态的构成形式，在市民眼里看来，X2 创意街区更像是餐饮一条街。

创意企业生产的创意产品最终是要面向消费者的，而消费者对街区的认知度不高，导致街区内创意企业缺乏应有的市场，面临生存危机。

“我倒是想和那家影楼合作呀，但是他们在哪一层我都不清楚，他们也没有来找过我。” ——依恋格调文化礼仪公司负责人 感觉这个创意街区跟上海那个八号桥不大一样，倒像个餐饮一条街什么的。

——附近某大学学生 我每天都路过X2，但是不知道它是做什么的，反正它楼下的饭店一直开开关关的！

——附近某小区居民

企业间有合 企业间无合作 图18 | X2创意街区内创意企业间合作关系 | 图19 | X2创意街区内创意企业合作意向 | 图21 | 市民对X2创意街区认知度构成 | 市民对街区了解 市民去街区频率 街区底层多为餐饮无创意企业，这种业态分布给市民造成餐饮一条街的错觉。

图20 | X2创意街区底层餐饮 |

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2.2.4

深层分析

创意产业的产业链需要创意人才来推动。经相关文献阅读，我们了解到，创意人才可以分为：创意的生产者、创意活动的组织引导者和创意成果的经营者[5] [5]（详见下图）。据此，我们对街区内的创意阶层进行调查问卷，统计结果显示街区内创意人才呈现单一化的特征（图 22-图 23）,表现为：

年龄：街区内 98%的创意人才为 20-40 岁； 教育程度：街区内 91%的创意人才为专科和本科； 收入：工资一般，多为 1000-2000 元的水平。

问卷结果显示，X2 创意街区内的创意人才基本为刚步入社会的青年人，他们的教育程度和收入一般，并且在创意产业链中扮演“创意生产者”的角色。

创意产业链的完善和延伸需要各个层次的创意人才。街区内创意人才的单一化，使街区的产业链停留在某一个环节上（创意的生产），而产业链上的其他环节——创意产品的流通、传播和创意产品的经营则则缺乏相应的创意人才,导致产业链无法完善。

2.2.5

小结

1）创意产业要获得快速健康的发展,打造完整的产业链和培养创意人才是两个关键因素。

2）街区内没有相关培训机制培养不同层次的创意人才，呈现出人才单一化的特征。

3）街区内产业链本身出现的断层和创意人才层次的单一化，导致街区内有创意“弱”产业。

5000元以上

5000元-4000元 4000元-3000元

3000元-2000元

2000元-1000元 1000元以下 图22 | X2创意街区内创意人才教育程度构成 | 图23 | X2创意街区内创意人才月收入构成 | [5]:厉无畏，创意产业导论，学林出版社，2006年

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2.3

烦恼三：

有空间，缺场所

创意阶层的创作行为特点要求创作空间具有弹性化、可塑化和人性化。调查显示，X2 创意街区内大部分创意企业从业人员对街区本身的设计改造、办公空间的层高、面积和通风采光条件、停车场、标志系统、卫生状况以及安全设施等条件表示基本满意(图 24-图 26)，旧厂房改造一定程度上符合创意产业随意分割空间、尺度自由的特殊需求。

然而良好的空间环境，并不等于生产创意的场所。目前街区内的创意阶层是在怎样的场所中进行创作？

2.3.1

交流场所利用率低，人气难聚

1）室内：办公楼内每层中部均有一处休憩空间，木地板、鹅卵石等软硬结合的铺地和地灯让这处休憩空间很有设计感。但问卷调查结果显示，这些休憩空间的利用率很低（图 27）。

通过观察我们发现，室内休憩空间缺少足够的采光，相比其他空间较为昏暗，正对电梯间，且没有座椅等最基本的休憩设施，导致在此休憩的创意人员少之又少，逐渐变为一个开放的吸烟室。

图24 | X2创意街区空间环境满意度 | 很好，满意 不好不坏 有待提高 图25| X2创意街区配套设施满意度 | 面积 层高 通风采光 图26 | X2创意街区办公空间满意度 | 在这还能干嘛呀，就和同事一起抽根烟吧。

——致朗景观设计顾问有限公司设计师

A

图27 | 空无一人且昏暗的室内休憩空间 |

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2）室外：我们在一天中的各个时段对 X2 创意街区的室外休憩交流空间（街区内的二层平台）进行抽时段调查（详见下图），发现这些公共开放空间的使用者都屈指可数（图 28）。街区中的人流基本以交通性为主，而很少在公共空间停留（图 29）。

室外公共开放空间缺少必要的交流与休憩的小品设施，且空间周边企业和店铺的相继搬离和停业，给人一种冷清、无人气的感觉，空间本身缺乏了吸引力；加上街区内产业链的“断层”，企业间相互不了解，阻碍了创意人员之间的交流，造成无人愿意来交流进行休憩。

2.3.2

展示场所缺失, , 活动较少

对创意阶层的问卷调查显示，创意企业举办展览活动的频率很低，90%的企业很少或几乎不举办发布活动（图 30）。

展示场所是企业发布创意产品、宣传企业文化的媒介。对于这一环节，创意企业并没有足够的认知。展示场所的缺失，将阻碍创意产品的展示、推广、交易、传播以及最终消费。

2.3.3

配套场所不符合创意阶层要求

创意街区中配套场所多以餐饮为主。根据调查显示，大多数创意人员很少去底层餐厅就餐（图 31），一般自带午餐或选择较为便宜的快餐。

底层的餐饮价格偏贵，因此不是创意阶层解决午饭问题的首选，底层餐厅逐渐失去与街区内创意企业的联系。

图28 | 街区公共开放平台人数变化 图29 | 空无一人的室外公共开放空间 | 办公空间 绿化 空置空间 交通空间 交流平台 人流聚集点 图30 | X2创意街区内创意企业举办活动频率 | 极少 偶尔 经常 图31 | 街区内创意人员底层餐饮就餐频率 |

报告文档·借鉴学习word 可编辑·实用文档 配套餐饮并非创意人员所需要的休闲服务门类（图32）。他们更需要像酒吧和咖啡厅这样带有浓厚个性风格和特征的休闲和服务空间。

2.3.4

深层分析 街区内的二层平台设置在三号楼与四号楼之间，是视线的焦点，从面积和位置上来看，是非常适合创意人员进行交流场所（图33）。然而在调查中我们发现，这个交流场所与这两幢主要的办公楼之间并不能互通联通，创意办公人员只能通过一楼的平台楼梯才能到达，交通非常不便，导致了创意办公人员不愿去室外开放空间（图34-图35）。调查问卷也显示，街区内创意人员更

另外，调查问卷显示，创意人员普遍感觉需要增加交流与休憩配套的小品设施来增加街区内的创意环境与氛围（图37）。这种供与需的不平衡，也是街区有空间“缺”氛围的原因之一。

2.3.5

小结

1）在旧厂房基础上改造的X2创意街区的整体空间环境，只能满足基本的办公需求，而只有适合交流、具有特色和吸引力的场所，才能更好地激发创意阶层的灵感，提高企业的效益。

2）街区内交流休憩空间在设计上存在的问题和缺乏必要的交流休憩设施使街区内的公共空间形同虚设，街区内缺乏互动平台； 3）平日里缺少如创意活动的举办，以及休闲服务空间不符合创意阶层的要求，影响了街区内的创意环境和氛围。

下面的餐厅开一家倒一家。这里应该多开些酒吧、咖啡厅、休闲茶座什么的。

——致朗景观设计顾问有限公司某设计师B 图37

|

创意人员要求增加公共开放空间 |

报告文档·借鉴学习word 可编辑·实用文档 幢号 总面积 配套面积 办公面积 空置面积 空置率 1# 2158.58--2158.58 100% 2# 6740.13--2898 43% 3# 7788.3 2596.1 5192.2 1753 23% 4# 7788.3 2596.1 5192.2 4049 52% 5# 1902.2 1902.2-1902.2 100% 6# 279.43 279.43-0 0% 7# 951.07 951.07-951.07 100% 8# 312.57 312.57-312.57 100% 合计 27920.58 8637.47 10384.4 14024.42-

对这个 X2 创意街区,我们也是抱着鼓励的态度，让它在一个相对宽松的环境中自由发展，但是它到底能发展的怎么样我们也没什么把握。毕竟是第一个嘛，就当是我们的试验田了。

——苏州高新区规划管理部门某负责人

2.4

烦恼四：有对策，无政策

2.4.1

开发商的 无奈

X2 创意街区由苏州工艺美术集团有限公司负责开发。开业 2年后的今天，X2 创意街区的空置率仍然较高（表 8，图 38），达到近50%。

表 8 | X2 创意街区空置面积统计一览表

2.4.2

政府的另类扶持

X2 创意街区是以开发商为主导的开发模式（图 39）。规划管理部门对 X2 创意街区的发展持观望态度，既没有出台相关优惠政策，也没有任何限制措施。X2 创意街区这种相对宽松的环境，可以较为弹性的发展；，缺乏政府的有力扶持，靠开发商一己之力很难保障街区的健康发展。

你们自己也看得出来，这里的房子才租出去几间？当时还以为会供不应求呢，谁知道现在是这个状况，连后续建设都无力跟进了！至于餐饮多的问题，其实现在的情况是我们在用这些餐厅的收入养那些创意产业呢。

——X2创意街区接待中心某负责人

报告文档·借鉴学习word 可编辑·实用文档 幢号 规划功能定位 现状 1#

创意企业总部，艺术沙龙 尚未开发 2#

国际创意产业交流中心、会议中心、展示中心 金贝贝亲子教育，汉庭酒店（停业）

3#/4#

创意企业总部，个人工作室，新品研发中心，概念店，品牌形象店，设计样板展示，画廊；园区必要配套设施 少量创意企业和大量非创意企业 5#

艺术沙龙，创意成果展示厅，个人工作室，创意企业总部 原有餐厅搬离，目前空置 6#

创意产品体验馆，园区必备配套设施 目前为嘉旺茶餐厅 7#

时装设计展示厅，画廊，园区必要配套设施 原有企业搬离，目前空置 8#

创意中心，创意企业总部 原有企业搬离，目前空置 幢号 满租状态（万元/年）

现状（万元/年）

1# 129.51 0 2# 404.4 230.51 3# 311.58 239.87 4# 311.58 149.53 5# 114.13 0 6# 30.13 30.13 7# 102.72 0 8# 33.69 0 合计 1437.74 650.04

2.4.3 深层分析

调查发现，X2 创意街区周边商务写字楼的入驻率达 80%，相比 X2 创意街区不到 50%的入驻率，开发商迫于无奈，急于回笼资本，产生经济效益，于是放低进驻 X2 创意街区的门槛(图 40)，大量与创意产业无关的企业一哄而入。为此，我们对 X2 创意街区规划与现状的功能定位做了对比（表 9）。

表 9 | X2 创意街区规划功能定位与现状比较

通过对比后发现，X2 创意街区内除了 3 号楼与 4 号楼的功能定位较切合规划外，其他 6 幢楼均未按照规划实施，且大多空置（图47）。在此基础上，我们又对 X2 创意街区房租总收益做了计算[6] [6]（表10，图 41）。

表 10 | X2 创意街区房租总收益一览表

通过计算，我们发现 X2 创意街区实际每年的房租总收益还不到满租状态的 40%。可见开发商放低门槛招商也是出于自身发展的窘境。

报告文档·借鉴学习word 可编辑·实用文档 参考文献：

[1]厉无畏,于雪梅:培育创意人才,完善创意产业链,上海戏剧学院院报，2007.1 [2]厉无畏，创意产业导论，学林出版社，2006年 [3]张京城，中国创意产业发展报告（2009），中国经济出版社，2009年 [4]褚劲风，高峰，马吴斌：上海城市与创意产业园区协调发展研究，中国人口·资源与环境，2007.06 [5]网络相关链接：http://cn/where.htm

2.4.4

小结

1）政府的另类“扶持”导致 X2 创意街区只能靠自身的力量去维持发展 2）开发商为了谋求生存，不得已把餐饮消费和与创意产业无关的企业吸纳进入街区，造成 X2 创意街区“名不副实”。

第三章 建议与展望

培养创意人才，完善创意产业链

应建立相关创意人才的培养和引进的政策，丰富创意人才的层次，使创意产业链的各个环节均有创意人才操作。

营造创意氛围

加强建设创意产业的软环境，搭建创意产业的交流平台，增加举办创意发布会和活动的频率，普及创意产业概念，营造创意氛围。

优化开发模式，完善配套政策

创意产业园的开发模式影响它的经济效益。以开发商为主导的开发模式操作性强，适用面广，但往往追求单一的经济效果，很少考虑社会效果和文化效果。政府应和开发商联手，出台相关配套政策，正确引导创意产业园发展。

第二篇：毕业调研报告正文

黑龙江职业学院毕业调研报告第 1 页

关于骄阳房地产行业收入情况调研报告

前言

房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量，与国际会计接轨更显得尤为重要。制定和完善相关的会计准则，对调控我国的放假、控制房地产不合理的增长、解决社会矛盾起到至关重要的作用。我国房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细节的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变；销售方式也由过去的单一现销到现在多种销售方式并存；筹资方式也有向银行贷款到股权融资，以至于将来的债券和信托融资。这些变化正给现在房地产企业的会计处理等问题带来新的挑战。我于2012年3—4月在骄阳房地产公司进行了实践调研。通过会计实践，感触颇多，做好会计工作不仅要学好书本上的各种会计专业知识，还要认真、积极的参与各种会计实践，只有这样才能把理论和实践有机的结合在一起，成为一名高水平会计专业人才。

一、调研单位的概况

（一）公司概况

成立于2003年6月，主要经营二手房租售、楼盘代理销售、房地产营销策划、小额贷款、投资担保等房地产相关业务。公司秉承诚信为本、持续经营、同享丰收的经营理念，以完全直营化的管理模式和雄厚的资金实力，让每位客户均能获得一流的房地产各项服务。

（二）财务状况

比较目标企业主要的业务部门在过去3-5年中的财务比率以便确定其重要的发展趋势。财务比率通常至少包括以下内容：资产收益率和股东投资收益率、毛利、销售利润率、流动比率、速动比率、资产负债率，还应该取得有关通货膨胀或经营周期的信息、企业在这种环境中的经营能力以及现行价值和重置成本的资料。凡此种种，并购方在尽职调查过程中一定要有理性的分析和判断。对目标企业财务和会计方面的调查，可以聘请会计事务所协助完成。调查的目的在于使并购方确定目标企业所提供的财务报表是否准确地反映了该企业的真实情况。若发现报表有误，则应要求目标企业对财务报表作必要的调整。通过这一调查还可以发现目标企业的一些未被披露的情况，如核算体制得不完善而暴露了许多缺点，比如收入确认方面可以通过隐蔽收入来逃税，成本归集的过程中可以少汇成本来退税，所以我对骄阳房地产公司的核算收入展开了调研。

二、调研单位收入的问题

在实践中，总会与实际的应用起到冲突，本企业就利用预售楼盘的方式起到操纵利润的作用，会计在收入方面的规定还有待改善和加强。

（一）调研单位收入的现状

目前，本企业的收入确认条件存在着以下几种解释方式，作为销售实现。满足下列条件，收入才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。在实际操作过程中，由于收入确认的规

定不同，一些开发商以此作为操纵利润的手段粉饰会计报表[10]，误导公众和有关机构。因此，规范和统一企业收入确认的原则和方法己成为当务之急。

（二）调研单位收入存在的问题分析

本企业的核算的体制由于不完善，也就暴露了越来越多的缺点，比如收入确认方面可以通过隐蔽收入来逃税，成本归集的过程中可以少汇成本来退税，通过对其核算体系的研究，我们可以提出一些合理建议，减少制度本身给收入确认带来的不利影响。

1、销售收入中存在的问题

在商品房、及配套设施销售收入中，存在销售方式以预售为主，在确认收入时点和金额上存在的问题；以及确认收入以后，应采用完工百分比法进行确认收入和结转成本等问题。

在出租房租金收入核算中，存在将出租房租金收入隐蔽起来，用来弥补下一年的亏损，以及偷逃税款等问题。

为了少交税，会用其他收入作为利润的调节器。如果本年主营业务收入很少，就将其他业务收入调高，总体上本年仍有盈余；如果本年主营业务收入数额大，就将其他业务收入调低，将一部分调入下一入账，为下一年的收入打基础。

2、房地产开发成本的核算中存在的问题

本企业成本主要分为三大部分：一是土地、建安、设备费用；二是配套及其他支出；三是管理费用和筹资成本。由于房地产项目建设的周期长，设计的材料多，费用种类复杂，这为企业成本的正确归集和核算带来了很大的麻烦，也为企业对收入的确认进行操控带来了便利条件，因而加强房地产企业成本核算的监控也至关重要。

3、调研单位收入的核算中存在的问题

实际调研中，才发现在对预收款项已缴纳税费的核算方法中存在差异。这导致偷逃税款现象比较普遍，通常有如下情况：（1）取得商品房销售收入长期挂“预收账款”，“应付账款”等科目，不按规定申报缴纳相关税款；（2）向购房者收取的住房按揭贷款收入，记入“短期借款”、“其他应付账款”科目，不申报纳税；（3）不按期结转经营收入；（4）伪造、虚列施工成本，以生产总成本或开发产品成本代替经营成本，多列支经营成本，多列支管理费用，多列支财务费用。

三、调研单位收入建议及对策

对本企业收入问题的解决，既需要对收入的核算问题进行深入分析，又需要借鉴国外先进的核算方式。目前，应以企业收入的核算、法规体系和会计人员的职业判断三个方面来完善有关行业收入会计制度，使其适应我国房地产业的发展。

（一）完善对本企业收入的核算

要明确销售收入核算的范围；确定合理的销售标准；了解预售合同的签订不能作为销售实现的依据。

规范房地产开发企业收入确认标准。应以五个条件为基本原则，结合房地产开发企业不同形式销售的具体特点，进一步规范房地产销售的具体标准，使得不同企业的会计人员都可以运用同一具体准则进行销售确认，从而避免因不同的判断形成不同结果而使会计信息失去可比性，减少上市公司的人为利润调整空间等一系列问题。

对于确定合理的销售标准，可以根据不同地区、不同城市的收入水平和房地产企业生产产品的成本和销售的价格水平，同时对不同开发产品的种类分别来制定相应的政策。

通过定期的对房地产公司的楼盘租、售情况进行抽查摸底，了解销售和出租情况，进而对房地产企业的出租收入进行监控，通过银行往来账目上现金流量的波动，对房地产企业收入来源进行核对，并核实企业的收入与纳税情况。

（二）针对性的完善本企业的规定

由于本企业的规定不是很完善，而且没有一部相关的法律是专门针对房地产的，所以企业应该自己制定规定，从而约束员工，做自己分内的事情，针对会计有“会计准则”。因为没有特定的法规所以有些事情，我们没有分寸没有把握。完善企业的规定，有助于更好的管理，和提高整个企业的形象素质。

（三）提高会计人员的职业判断能力

由于会计人员长期以来习惯于依赖现成的会计制度进行会计处理，缺乏独立的判断能力，所以，应加强专业知识的培训，改革和健全考核、评价和监督体系，提高我国会计人员的素质。建立人才培训和信息公开化制度。房地产企业需要业务数量，了解房地产市场的专门管理人才，而会计人员在其中起着举足轻重的作用，会计人员进行专业知识培训，有利于企业的发展，更好的了解国际动向，把握核算要点。

四、调研的一些体会

随着我国经济的腾飞，房地产企业在我国经济中的地位日益凸显。一方面，房地产的发展和我们的日常生活息息相关，政府和有感部门出台了一系列政策，以保障房地产平稳增长；另一方面，房地产的过快增长中，产生了包括房地产供应结构失衡、市场秩序不规范等一系列问题，但这些问题不会动摇房地产在我国经济中的地位。

在这种环境下，房地产行业的会计核算显得尤为重要，尽快解决房地产会计中存在的问题，更好的使其应用于实务当中。其中房地产收入存在的确认、计量和核算等问题，解决好这些问题，使得房地产企业收入确认更加与实际相符、更具有可比性、透明度，是我国在这一领域的税收更加合情合理、有据可循。不断完善我国房地产企业收入确认体系，以求最大限度的与国际财务报告准则的实质性趋同，增强国际竞争力，为社会主义市场经济发展做出更大的贡献。

这次社会实践给了我很深的感触，接触了社会让我们从学生时代一下融入社会，让我学到很多感受很多，很感谢学校给我们这次机会，让我们解除了在学校接触不到的东西。在外面要把在学校学到的知识灵活运用到实际工作中，巩固在学校所学到的知识，同时扩大自己的交际面，灵活就业。

当真正走入社会那一刻，才知道知识是学不完的，只有学习才能丰富我们的阅历，才能提高自己的办事能力，才能赢得大家的赞赏。

这次调研会是我以后工作中的一笔财富，成长的财富。我想我会在成功的道路上越走越远。

致谢

经过半年的论文写作，学到了一些不同于课堂的实践应用知识，这些知识更加的具体化，对将来工作应用具有指导作用。这篇论文可能有许多的不足，但是我大学学习成果的检验。

首先我要感谢，我的指导老师刘鹏老师，是她在百忙之中为我修改论文，无论我有什么问题，她都会耐心并细心的指导，并且教会我无论做什么事，都要循序渐进，任何事都不是一蹴而就的。让我从最初对论文模糊的概念，到现在能够完成一篇完整的论文，从最初的写作提纲、目录到定稿，这都离不开刘鹏老师的悉心教导。

其次还要感谢各位评语老师，在百忙之中播出时间来进行审阅，并感谢各位老师能够批评指导，使我从中受益良多。

然后还要感谢在大学三年里一直陪伴我的老师和同学，没有你们的陪伴我将不知如何度过三年的大学生活，有了你们的陪伴，我的大学生活才会精彩。

最后要感谢学校及经管学院的培养，是你教会了我将来的路要如何走好。

参考文献

[1] 刘文秀.浅谈房地产销售收入的会计核算[J].上海会计.2001，（3），19～20

[2] 纪建刚.关于房地产开发企业收入确认与相关税收问题探讨[J].中国总会计师.2004，（11），40～41

[3] 王志媛.对加强房地产企业会计管理有关问题的探讨[J].会计研究.2005，(2)，18～19

[4] 潘恒昌，鞠鸿志.浅议房地产开发企业的收入确认[J].北京机械工业学院学报.2004，(4)，54～59

[5] 林俊波.房地产类上市公司的会计信息披露[J].浙江金融.2003，（8），25～26

[6] 金丽梅.如何确认房地产的收入[J].会计工作.2005，(7)，113

[7] 王庆保.房地产收入确认有了依据[N].中国会计报.2009-07-17（16）

[8] 王建忠.会计发展史[M].大连.东北财经大学出版社.2003

[9]中华人民共和国财政部.企业会计准则2007[M].北京.经济科学出版社.2007

第三篇：企业调研报告正文

黑龙江外国语学院2013-2014学年 第1学期Term12013-2014 Academic YearHeilongjiang International University

校园咖啡厅调研报告

1调研人： 王翀 调研时间：2013年10月20日 调研地点：黑龙江外国语学院

目录

一、背景简介————————————————————

3二、调研目的————————————————————

3三、调研方法————————————————————3 1、2、3、数据来源————————————————————3 调研实施过程及问题处理—————————————3 数据处理方法及工具———————————————

3四、调研内容————————————————————

31、行业市场状况分析————————————————

42、需求分析————————————————————

4五、结论与建议———————————————————

4一、背景简介

喝咖啡不仅是以成为一种流行，同时也成了一种文化，一种情调和一种生活方式。随着咖啡文化的流行，校园也成为了咖啡文化入驻的重要场所。咖啡厅已正在成为人们与人沟通和自我享受的一个重要场所，它的价值在于它能提供给消费者高层次的精神享受。咖啡不仅仅是一种饮料，而是一种氛围文化和生活追求。经济和社会的发展必然映射到校园中来，咖啡文化消费在校园市场大有可为。

二、调研目的本次调研为了了解高校在校生对校园咖啡厅的需求和要求。根据问卷调查和其他的调研结果制定下一步校园咖啡厅的开展计划。

三、调研方法

（一）数据来源

此次调研的数据主要通过实地调研与网上资料收集得到的，实地调研是通过前期的产品销售时对消费者进行问卷调查，以及拦截访问的方式得到的一些数据。后期的一些数据时通过网上资料收集的方式收集到的（摘录地址已标明）。

（二）调研实施过程及问题处理

前期市场需求调查：为了更好的了解现在消费者对咖啡的需求，我们组织了一个问卷调查和消费者访问的活动，在消费者经常购买咖啡的售卖点对消费者进行产品需求的调查，问卷以及访问的内容主要有：对哪个口味的那种咖啡最喜欢，理由。消费者对咖啡的心理价位。

问卷收集上来后，我们会对问卷中的一些数据和信息进行收集和整理。我们收集到的信息是：在校大学生每月外出休闲消费平均开销100元左右，对校园咖啡厅的需求量很大。

整理完成后，我们会根据之前在网上收集到的其他高校的咖啡厅市场状况进行一个比较。比较发现同比都有一定的增长。并且会根据数据进一步分析接下来咖啡厅发展路线怎么制定才能更好的吸引消费者，提高销售额。

（三）数据处理方法及工具

数据处理方法是使用Excel表格统计具体的数字和调查情况。

四、调研内容

调查我校在校师生以及周边高校对咖啡厅的需求度、调查我校周边咖啡厅的开设数量以及经营情况。了解学生们对咖啡的喜爱程度，以及对咖啡口味、种类的偏好。调查学生在休闲娱乐方面所占的消费比。

五、调研结果

（一）咖啡行业市场现状

大学生是社会消费的一个特殊群体，尽管他们在经济上尚未独立，但已是消费创新的主力军之一：今天的大学生消费已经不仅仅为了满足生存的需要，更多地是为了展现自我创新能力、向社会展示新潮前卫。学生手中的钱多了，其消费领域也越来越宽。目前大学生的消费状况不尽合理，如储蓄观念淡薄、消费结构存在不合理因素、过分追求时尚和名牌，存在攀比心理、恋爱支出过度等。消费不仅仅是个人行为，还会受到社会的政治气候、经济状况、文化环境等因素影响。学生到咖啡厅主要是追求一种高品味的感受。尽管学生有相当一批咖啡消费者是因为文化和时尚而消费咖啡，但在很大一部分学生人看来，西餐厅与中餐厅没本质的不同，学生更注重实际，从很大水平上讲，西餐在他们看来那就另一种味道的饮食。首先，为了消除人们对西餐的隔阂，校园咖啡厅将自己的定位调整为以中档消费者为主，在原来的基础上实行全面降价。在营销策略上实行“欲取先予”，进行市场开发，让更多的学生消费者走进咖啡厅。

（二）需求分析

在去咖啡厅的消费目的的调查中，可以发现，聚会和用餐的目的占据了一半以上的比例，谈事占了大约10％，这说明了校园消费群体去咖啡厅消费是因为有需求和事情才去，并非为了单纯的追求精神的享受。这暗示我们在消费者分析中，更应该重视团体消费（而非散客消费）。同时除开咖啡这项主营业务之外，应该适当增加一些辅助的业务。

在影响消费的因素的调查中，可以发现，口味和价格是最重要的影响因素，分别占据了34.2％和33.5％，另外气氛和私密性分别为12.5％和13.6％，这暗示我们应该为潜在顾客提供大众化价格高品质享受的服务，同时，重视气氛的营造（私人的空间和宜人的气氛）。

六、结论与建议

（一）调研结论

根据以上调研结果我们可以得出结论：在校园内开设咖啡厅比较有前景。校

园咖啡以及西餐的消费人数比较大。

校园消费群体去咖啡厅消费是因为有需求和事情才去，并非为了单纯的追求精神的享受。

（二）发展建议

1.价位应适中，应开发多种评价套餐系列。

2.应该开发多种口味的咖啡以满足更多的消费者的需求。

3.注重群体消费，推出团购活动，以吸引以班级或者寝室为单位的群体消费。附录：

开办校园咖啡厅市场调查问卷

同学，您好！

我们是黑龙江外国语学院的学生，我们正在开展有关开办校园咖啡厅的市场调研，您的回答对我们很重要，希望能获得您的帮助，非常感谢！

1.您的性别（）

A．男B.女

2.请问您的月支出是多少（）

A．500元以下B.500元--1000元C.1000—2000元D.2000元以上

3.您喜欢喝咖啡吗？（）

A．喜欢B．一般C．不喜欢

4.您喜欢和什么样的咖啡？（）

A．速溶咖啡B．现磨咖啡C．无所谓

5.如果您要去咖啡馆，会选择和谁一起去呢？（）

A．男（女）朋友B．知己好友C．自己一个人去

6.您赞成校园开咖啡馆吗？（）

A．赞成B．不赞成理由：

10.请对校园咖啡厅提一些建议：

第四篇：调研报告正文 格式要求

调研报告正文撰写有关要求

一、调研报告标题和内容都要符合思想政治理论课的教学内容和要求

开展社会实践和社会调查要紧紧围绕思想政治理论课实践教学主题展开，调研报告题目和内容的确定要以马克思主义学院公布的调研选题为基础，根据专业特点和实际调研情况确定。

二、调研报告内容结构：

调研报告大体上由标题、摘要、关键词、导言、主体、结尾等几个部分组成。

（一）标题。标题是对调查活动和报告主题的高度概括和简短揭示。其基本要求是，既能概括调查研究的内容，又能够吸引读者，一般不超过20个字。

格式要求：题目：黑体，小二，居中，加粗

作者署名;依次标注小组参与人员的学院、专业、姓名、(宋体，五号。)

（二）摘要。摘要应客观地概括报告的主要内容和观点，将调查的基本情况与结论简明扼要地表达出来，不超过200个字。

格式要求：【摘要】【摘要缩进去两个中文字符，宋体，五号，加粗】（摘要内容仿宋_GB2312五号字体，1.5倍行距）

（三）关键词。是将报告的最主要词汇表述出来，具有检索价值。一般为3—6个。格式要求：【关键词缩进去两个中文字符，宋体，五号，加粗】（关键词内容：仿宋_GB2312，五号，每个关键词之间在中文输入状态下空两格，不用任何标点符号）

（四）导言。导言也可称为前言、引言。主要任务是向读者对已经完成的调查作一个简单的介绍，形成一个较为全面的印象。主要内容包括调查的目的、调查的内容、调查的对象、调查的时间地点、调查的方法等等。

格式要求：论文正文采宋体五号字，1.5倍行距；论文一级标题字号采宋体，小二号，加粗、居中；二级标题采宋体五号字，缩进去两个中文字符

（五）主体。主体部分是整篇报告的最主要部分，所占篇幅最大、内容也最多。这部分要全面介绍调查所取得的各方面的重要资料，已经研究分析的观点。

（六）结尾。这部分主要是小结调查的过程和主要结果，陈述调查研究的结论，并在阐明所调查现象产生的原因、所具有的影响基础上，提出解决的办法或政策建议。

三、调研报告要求5000字以上。

四、层次序号采用

一、（一）1.(1);

五、注释与参考文献。注释置于当页下（脚注），按在论文中出现的先后顺序用1，2，3……每页单独排序。参考文献。置于正文末，序号用带圆圈的阿拉伯数字表示。参考文献的类型，以单字母方式标识：M-专著，C-论文集，N-报纸文章，J-期刊文章，D-学位论文，R-研究报告。对于数据库、计算机程序及电子公告等电子文献类型，以双字母作为标识：DB-数据库，CP-计算机程序，EB-电子公告。对于非纸张型载体电子文献，采用双字母表示：MT-磁带，DK-磁盘，CD-光盘，OL-联机网络，并以下列格式表示包括了文献载体类型的参考文献类型标识：DB/OL联机网上数据库，DB/MT磁带数据库，M/CD光盘图书，CP/OL磁盘软件，J/OL网上期刊，EB/OL网上电子公告。以纸张为载体的传统文献在引作参考文献时不注其载体类型。电子文献[序号］主要责任者．电子文献题名[电子文献及载体类型标识]．电子文献的出处或可获得地址，发表或更新日期／引用日期（任选）．

示例：

①马克思恩格斯全集（20)[M]．北京：人民出版社，1971.361.②汪纯孝，韩小芸，温碧燕．顾客满意感与忠诚感关系的实证研究［J]．天津：南开管理评论，2003,(4)：70-71.③谢希德．创造学习的思路[N]．北京：人民日报，1998-12-25(10)．

④王明亮．关于中国学术期刊标准化数据库系统工程的进展〔EB/OL〕.http://．1998-08-16/1998-10-04

第五篇：[正文]职工食堂调研报告

职工食堂调研工作汇报

临涣煤矿职工食堂调研小组 二〇一三年五月二十一日

职工食堂调研工作汇报

参加调研人员：周曙光、焦建国、姚琴、赵玉良、张传合、毕正民

职工食堂改造是我矿去年力推的“八项民生工程”之一,目前正在加紧施工中，预计7月份即可完全投入使用。矿上在硬件上加大投入，下大决心改善职工就餐问题，随之而来的是我们的管理、服务如何跟得上？这要求我们要在“软件”上下大功夫，确立配套科学的经营管理模式，彻底改变以往职工食堂被动工作局面。为此，自去年11月份以来，我们分别对朱庄煤矿、袁一煤矿、刘店煤矿、职工大学、海孜煤矿、童亭煤矿等多家兄弟单位职工食堂的经营管理模式进行了学习调研。

这次学习调研，我们受益匪浅、启发颇多。经过调研小组认真的分析研讨，一致认为职工大学食堂交由专业的餐饮管理公司进行托管，相对于集团公司所属各单位而言，是一种全新的、合理的食堂管理模式，值得我矿职工食堂借鉴并采用。

一、承包竞争经营模式存在的问题

通过对兄弟煤矿职工食堂调研，我们发现集团公司所属各厂矿职工食堂一直以来多采用几家竞标承包、竞争经营的模式进行营运，我们姑且称之为承包竞争经营模式。承包竞争经营模式虽然注重引入竞争机制、优胜劣汰，努力做到服务质量在竞争中得以提升，但也有着无法突破的瓶颈和无法克服的弊端。

（一）、无法形成良好的经营空间，造成恶性竞争

多家承包，共同经营，无法给承包人创造一个良好的经营空间。承包人不仅要考虑在竞争中提供好的服务，争取做到能够优胜，还要考虑到自己的盈利空间，应该说盈利是承包人的首要目的。盈利空间如何营造，对于承包人来说一个是保证营业量[就餐人数]，一个是压缩成本。随着竞争经营的开展，就餐人数的争取就成为承包人的首要竞争目标。受职工食堂优惠职工和利润空间的限制，承包人不会以提高服务质量的方式来争取就餐人数，这样会加大成本投入。因此，竞争便不是服务质量提高的竞争，而成了纯粹的就餐人数的竞争，是不良竞争。在这里竞争与服务是相悖的。

（二）、队伍不专业、管理不规范

通过调研，传统模式的承包人，多为私人竞标承包，根

本没有正规的队伍，说白了就是家庭式的经营管理模式。为了压缩营运成本、防止采购漏洞，其主要主要岗位多为家人、亲戚，有的甚至不聘用厨师。厨师不专业、人员没培训、管理无制度，同时，物品摆放无序、管理混乱，无法保证服务质量。

（三）、利润驱使，食材质量忧心忡忡

为保证食品卫生安全，多家单位都对承包人在食材采购上做了严格的规定，要求做到定点采购，并有严格的监管措施。但调研中我们了解到，各单位都对食堂饭菜价格实行定价和监管，有的单位还成立专门的后勤价格领导小组、职工生活委员会等实行监管，保证职工就餐低于市场价，利润低于20%，比如标准餐，各单位每人4元、6元、8元不等。利润空间太小，为了降低成本，多数食堂承包人并没有真正能够做到定点采购，更不要说做到三证齐全，质次价廉的食材琵琶遮面。

（四）、化整为零，资源浪费

职工食堂的基本职能就是职工就餐服务，把这一项服务化整为零，就是几家承包服务。几家都在搞服务，就要有几家的配套设备。电饼铛家家有、蒸饭车家家有、冷餐柜家家

有、消洗间家家有，造成了设备、空间、水电等资源的浪费。

(五)、矿方参与管理，耗费人力物力资源

为了便利优惠职工建立食品花样和价格核定机制，为了食品卫生安全建立了定点采购机制，还有环境保洁、餐具洗消、服务质量等等，都要由矿方安排人员进行监管。比如，朱庄煤矿在安排管理人员3人、保洁人员6人，海孜煤矿在食堂管理人员2人，保洁人员8人。人力物力资源占用可想而知。

二、专业餐饮管理公司托管模式的优势

调研中，职工大学食堂管理模式给我们非常深刻的印象。

2013年5月7日[周二]下午，调研组一行前往职工大学食堂调研，由于没能与校方取得进一步联系，在没有校方人员陪同，食堂也不知情的情况下，我们自行到校方食堂展开了调研。

一进食堂，恰逢学生晚餐刚开始。食堂服务人员各自紧张有序开展工作，他们统一着装，售饭人员全部戴手套，使用售饭工具售饭。经与食堂主管人员联系，说明来意，她带领我们参观了售饭间、准备间、操作间、储藏间、调料间等。

我们感到各工作间非常干净卫生，物品摆放整齐有序。我们询问饭菜价格非常优惠，在问到整鱼的价格时，5元一条，我们感到诧异，因为价格有点偏低。经理解释说：“5元的价格是定好的，这次供货商送来的鱼偏大，没办法，我们还得按5元一条卖给学生”。当我们来到储藏间、调料间，工作人员随即将进货台账于我门阅览，不但记录详细，而且三证齐全。冷藏间里，我们发现一个“留样柜”，经理解释说，每餐饭菜我们都取样、留样，在此存放一个星期，以备查。

不到一个小时的参观，我们感到职工大学食堂管理有序、服务到位。经理说，职工大学食堂是由合肥“黄山大厦KK公司”托管经营的，黄山大厦KK公司，是专业从事团膳经营管理的连锁企业。

职大食堂调研回来后，我们专门查阅相关资料，了解专业餐饮管理公司托管的情况，经分析整理，认为职工食堂由专业的餐饮管理公司托管，有以下优势。

（一）、全新的理念、规范的管理

全新的经营理念，规范的食堂管理，让职工就餐问题得到专业服务的同时，减少了我矿在职工食堂管理方面人力物力的损耗，真正做到不需管理，只需监督，使我矿后勤管理

工作省心、省力、省时。

（二）、经验丰富、实力雄厚

专业餐饮管理公司管理经营丰富，实力雄厚，能够专业解决食堂管理内部存在的各种弊病，厨师、服务、管理更专业，更规范，（三）、连锁经营、货源统一

有成熟稳定的采购体系，连锁经营、货源统一，大型采购，物美价廉，能长期保证优惠的价格、高质量的伙食，使我矿职工受惠。

（四）、品质保证、标准统一

原材料均统一来自于定点厂家专供，统一配送并经过严格的检验程序，从第一环节保证原材料的质量安全；同时，能合理膳食营养搭配，做到营养更科学，保证菜品品质的统一性及标准性，使我矿职工有更好的饮食健康保障。

（五）、整体规划、标准配套

专业的餐饮管理公司能免费提供厨房和餐厅的设计服务，根据企业规模和服务形式提供厨房、餐具用品等配置方案，免除我矿因非专业规划、挑选厨房用品、餐具用品带来的烦恼和造成的浪费。

三、专业餐饮管理公司托管应注意的事项

在资料收集、分析研讨时，我们认识到：专业餐饮管理公司托管学生食堂[如：安徽大学、淮北职工大学]、工厂食堂[如：奇瑞汽车、迎驾酒业]，其经验丰富、模式成熟，但煤矿职工食堂与上述食堂毕竟还是有所区别。

1、在服务时间上，学生食堂、工厂食堂的就餐时间相对固定，而煤矿职工食堂服务时间必须是全天候的。

2、在就餐人数上，学生食堂、工厂食堂的就餐人数相对固定，而煤矿职工食堂就餐人数不但不能固定，而且还存在一定的峰值和谷值。

3、在花样品种上，学生食堂、工厂食堂的就餐标准相对简单，花样品种要求不高，而煤矿职工食堂对饮食花样品种要求更全、更丰富。

4、在价位区间上，学生食堂、工厂食堂对就餐价位的要求不是太高，就餐不注重太高消费，而煤矿职工食堂完全不一样，对就餐价位要求差别很大。

因此，为了能够更好地掌控我矿职工食堂实行专业餐饮公司托管，我们还必须进一步研究食堂托管的成功案例，并深入到托管合作成功的食堂做进一步的考察，同时我们还应邀请专业餐饮管理公司来我矿深入考察磋商。

四、职工食堂托管之外的考量

调研组认为，对我矿职工食堂实行专业公司托管的考量，只是调研的结果，如必须采用多家竞标承包经营的模式，调研小组则倾向童亭煤矿模式。

童亭煤矿模式的主要特点：

1、面向本矿职工家属招标承包人；

2、中标承包人分日期经营，可以一家经营一天或者半月，责任明确，就餐人数有保证，营运空间合理。

3、承包人房水煤电均免费，不收管理费，交押金5000元；

4、大厅保洁、餐具洗消承包人全包；

5、矿方提供食堂通用主要设备、物品，承包人免费使用；

6、矿方成立后勤价格领导小组[后勤、纪委、工会、财务、经管、工资等单位组成]，控制标准餐、开放酒宴餐，并实行监管；

7、矿方确定饭菜花样、价格、分量，并打印成册；

8、定点采购、做到三证齐全，矿方实行监督；

9、设立职工便利超市，不收管理费用。

五、矿监管方式

1、物业科是职工食堂主管单位，监管职工食堂日常工作；

2、矿值班人员必到职工食堂就餐，做到对职工食堂的体验、检查、监督；

3、周一地面文明创建检查，把食堂列为必查项目；

4、矿生活管理监督委员会每月抽查两次；

5、每月组织一次职工满意度测评，并予以通报。

二〇一三年五月二十一日