商业市场调研报告

第一篇：商业市场调研报告

北京商业市场研究报告

第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局

第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析

第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念

3.2北京市老商圈分析

3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展

第四部分 商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析

第五部分 商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求

第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望

6.2北京商业地产“拐点”？ 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结

第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分

商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究。

1.1.1按照开发形式进行分类 ：

（1）商业街商铺

商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。

（2）市场类商铺

在这里，市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

（3）社区商铺

社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

（4）百货商场、购物中心商铺

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。

（5）商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者。

（6）交通设施商铺 交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

1.1.2商业业态的分类的基本特征：

商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和经营特征如下：

1、百货店

百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。

（1）选址在城市繁华区、交通要道。

（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。

（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。

（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。

（6）采取定价销售，可以退货。

（7）服务功能齐全。

2、超级市场

超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。

（1）选址在居民区、交通要道、商业区。

（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。

（3）商店营业面积在1000平方米以下。

（4）商品构成以购买频率高的商品为主。

（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。

（6）营业时间每天不低于11小时。

（7）有一定面积的停车场地。

3、大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

（2）商店营业面积2500平方米以上。

（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。

（4）采取自选销售方式。

（5）设与商店营业面积相适应的停车场。

4、便利店（方便店）

便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。

（1）选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。

（3）居民徒步购物5——7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。

（4）商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。

（5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。

5、购物中心

购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。

（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。

（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。

（4）设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。

（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。

（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。篇二：商业项目市场调研报告(模板)商业项目市场调研报告

调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。

一、pest分析 ? 政治要素（politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ? 经济要素（economic）：gdp总量、人均gdp、gdp增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ? 社会要素（society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。? 技术要素(technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。

二、区域城市功能调查 ? 公共设施状况 ? 交通体系状况 ? 道路状况、通行量 ? 区域性质与功能特点 ? 各项城区的机能 ? 城市规划

三、区域商业现状调研

? 商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）? 商业发展规划（政策规划、趋势研判）? 租金水平、售价水平研究等； ? 发展商开发情况研究；

? 零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析）? 新店开设趋势研究 ? 典型案例分析

四、区域商业物业供需分析 ? 区域供应 ? 区域消化 ? 供需交叉分析 ? 租金走势 ? 售价走势 ? 租售交叉分析 ? 典型开发案例分析

五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ? 地理细分调查分析 ? 购买人群细分调查 ? 年龄细分调查分析 ? 经济状况细分调查分析 ? 消费者交通和出行方式 ? 购买者购买心理及行为分析

六、意向项目swot分析

（包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等）

七、结论

? 区域投资价值建议 ? 项目投资建议

? 产品投资建议篇三：商业项目市场调研报告

中国茶市三期调研及定位报告

高策（中国）房地产运营机构 2012年2月27日

报告目录

一、新昌城市背景调研————————————————————————————————————————————————3

1、城市概况

2、城市人口

3、城市交通

4、经济概况

5、城市规划及城市发展方向

6、小结

二、宏观背景及本地房地产市场调研——————————————————————————————————————————13

1、宏观背景

2、房地产发展概况

3、市场供给及市场存量

4、房地产价格走势

5、购房消费者心理分析

6、地产项目区域分布

7、典型个案分析

8、小结

三、新昌城市商业发展现状——————————————————————————————————————————————31

1、城市商业发展现状及分析

2、小结

四、项目定位————————————————————————————————————————————————————40

1、项目概况

2、swot分析

3、项目定位策略

一、新昌城市背景调研

1、城市概况

城市区位：新昌县，位于浙江省东部，绍兴市东南部，曹娥江上游。北纬29°27′，东经121°01′。东邻奉化、宁海，南界天台，西南与东阳、磐安接壤，西、北两面与嵊州毗连。县境东西长52千米，南北宽37千米。

地势概况：新昌地处浙东丘陵地带，天台、四明、会稽诸山余脉绵亘境内，地势由东南向西北呈阶梯形下降。县境东南部为崇山峻岭，中部和西部为丘陵台地，西北部为河谷盆地。全县地貌有“八山半水分半田”之称。

行政下辖：新昌县辖3个街道、8个镇、5个乡：羽林街道、南明街道、七星街道、沙溪镇、儒岙镇、回山镇、澄潭镇、小将镇、镜岭镇、梅渚镇、大市聚镇；双彩乡、巧英乡、东茗乡、新林乡、城南乡。共有415 个行政村、16个居委会。

本项目位于浙江省绍兴市新昌县城七星街区潜溪江畔（泰坦大道和新镜路口）

2、城市人口

据新昌第六次人口普查显示，到2010年末，新昌县总户数16.52万户，总人口43.65万人，其中非农业人口9.21万人。新昌县城常驻人口约16万人。新昌县历年来人口增长数据表：

根据图表，新昌县总人口增长稳定，历年来增幅不大，而县城人口增幅相对较快，这于政府城镇化发展政策相关，县城常驻人口的增加将扩大城市住房需求，很大程度上推动了市区房地产项目的建设。

3、城市交通

城际交通： ? 新昌地处山区，没有铁路，对外城市的交通主要靠高速公路，上三高速公路、甬金高速、104国道，三条高速贯穿县境，东连宁 波、溪口、南接台州、温州，西望金华、丽水、北通绍兴、杭州，公路交通四通八达。? 新昌离杭州萧山国际机场（上三线高速直达新昌）、宁波栎社机场距离约1小时车程。乘火车到新昌可先至杭州、绍兴、上虞、宁

波、义乌，再在火车站转乘长途汽车至新昌。

城区共有三个主要车站，客运中心站，客运西站和客运东站。? 新昌客运中心：位于环城西路28号（南明小学边）。各地长途汽车大都停靠于此。车站主要发外地长途客车。? 新昌汽车西站：位于104国道大桥西路，是新昌旅游的交通枢纽。主要有发往各景点的中巴车。

? 新昌汽车东站：位于新昌工业园青山区块，104国道南侧。

城市内部交通：公交车1、2、3、4、6、7、8路等到达城市各个区域，市内出租车约150辆左右，可满足日常市内短途出行。篇四：南昌市商业市场调研报告调整版

南昌市商业市场调研报告提纲

一、南昌市商业概况

? 商业宏观环境 ? 城市商业基础 ? 商业分布

二、南昌市商圈分析

三、南昌市各商业业态分析几发展方向 第一节 餐饮娱乐 第二节 酒店 第三节 大型商超

四、南昌市专业市场分析及发展方向 第一节

五、南昌市社区商业调研及发展方向

六、南昌市在售商业项目分析 第一节 南昌市在售商业项目特征分析 第二节 南昌市在售商业项目供需分析

七、综合论述„„„„„„„„„„„„„.一、南昌商业概况

南昌市属于中部内陆城市，由于受地理位置与观念的制约，南昌的经济发展明显落后于沿海与周边城市，特别是新兴的行业如it、金融、服务、房地产、商业等领域明显滞后。但近年来，随着国家加快实施沿长江开发战略、大京九铁路的全线贯通（南昌市是京九线上唯一的省会城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府领导人大刀阔斧的改革，南昌市的经济发展形成强大的动力，产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。

一、南昌商业宏观环境 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。a、近年南昌gdp 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。

南昌宏观经济近年呈现高速发展的态势，gdp逐年增长，经济动力强劲，为商业发展提供了广阔的发展环境。

b、南昌人口

南昌三大产业结构性调整，各类工业园区、高新技术开发区、经济产业园区形成的第二产业，在经济中占有绝对比重，为经济发展提供持续的发展动力，对商业的发展形成坚实的基础。

二、南昌商业基础 a、城市概况

南昌城市文化底蕴深厚，素以“英雄城”著称。全市共辖五区（东湖、西湖、青云谱、湾里、郊区）、四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县），总面积7402.86平方公里，总人口483.96万人，总户数119.26万户，户均2.99人，人口密度606人/平方公里，城区总面积为617.07平方公里，城区总人口达180.99万。市内以平原为主，属于亚热带季风气候，四季分明，并有赣江、东湖、西湖、青山湖等众多湖泊。同时，南昌正在加快实施城市发展战略，到2010年，城市人口规模达到260-300万，中心城区范围达到260平方公里。b、交通状况

南昌历来是华东地区的重要交通枢纽，铁路、公路、航空、水运相结合的立体交通网络四通八达，方便快捷，也是大京九铁路唯一途径的省会城市。

航空 昌北机场距市区23公里（昌九高速公路经过），每周有近百个航班 抵达各地，航班主要通达线路有南昌至北京、福州、广州、海口、深圳、厦门、温州、西安、上海、香港等25条航线。

铁路 京九铁路与浙赣铁路在境内贯穿交汇，浙赣、湘赣、南浔、赣宁等铁

路主干线纵横穿越。

公路 昌

九、昌樟高速公路是连接赣江两岸的纽带，南昌各长途汽车线路有

省际客车，通达广州、深圳、南京、合肥、义乌等近百个外省大中城市；省内客班车，通达江西省内各个大、中、小城市或城镇。水路 沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可到达长江各口岸，至九江外运港口 220公里。

公交 全市共有公交线路30条贯通市区、城郊，跨越日夜运营线路 出租 全市共有出租车3000辆

三、南昌商业分布

南昌的商业集中在以八一广场为核心的中心片区商业中心区，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、胜利路等特色专业街与其形成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络；及以洪城大市场为核心的洪城板块，则依靠地段便 篇五：太原商业市场调研报告

调 研 报 告

一、调研目的通过对太原市晋阳街以北、南中环街以南、坞城路以东、太榆路以西的区域进行调研，主要围绕南中环街、晋阳街商铺项目的面积、租售价、业态等情况对该区域进行了调研分析。旨在为和泰项目定位策划提供依据。

二、调研对象和调研方法

（一）调研对象

本次调研对象是太原市南中环街、晋阳街区域街巷的商铺项目。包括楼盘项目的底商、南中环及晋阳街临街商铺。根据不同标准，共调研了8个项目。本报告主要针对5个典型项目进行分析。

（二）调研方法

本次调研采用抽样调查法，调研过程中运用实地观察、电话询问及两者结合的方法完成。

三、调研结果

（一）山西大学蕴华庄高层住宅小区

1、基本情况

小区位于山西大学教学区东南部，南与财经大学隔河相望。由山西大学职工集资兴建。现有高层住宅3栋，共448户。建筑面积约10万㎡，其中，车库 8800 ㎡，一二层商铺8900㎡、住宅8万㎡。小区内业态分布较少，有生鲜便利店、汽车美容。

其中，两层商铺共有21户，尚未开始对外租售。据了解，商铺由山西大学资产管理处管理。

2、商铺类型：底商

3、租售价格：商铺售价10000元/㎡起价

生鲜便利店 汽车美容店

（二）大院

1、基本情况

项目由山西新锦泰房地产开发有限公司开发，物业由山西安德信物业管理。位于太榆路与南中环街交叉口，小区总建面21万㎡。大院公寓部分户型面积区间125—240㎡，其中主力户型为135平方米的舒适型三居。叠拼院墅户型面积区间400—590㎡。入住率为30%。小区内有幼儿园。商铺面积在300㎡左右。

2、商铺类型：底商

3、租售价：平均年租金1000-1100元/㎡

（290㎡年租金30万元，330—340㎡年租金40万元）

（三）学府雅苑

1、基本情况

小区位于太榆路与南中环街交叉口，大院的北面。与大院相同，开发商都是山西新锦泰房地产开发有限公司，物业由山西安德信物业管理。目前，小区入住率为95%。两层商铺，入住率达2/3。其中，商铺的面积为180㎡、260㎡，地下室70㎡。

据了解，商铺经营汽车美容客流量较多，其中，客户主要有两部分构成：一方面大院、学府雅苑、东怡花园三个项目的入口都经过此处，入住的业主构成客流量的一部分；另一方面，太榆路的车流量为汽车美容行业带来一部分客户。

2、商铺类型：底商

3、商铺业态：唐久便利店、金虎便利店、小型超市共3 家；烟酒店、企业、汽

车美容。

4、租售价：平均年租金为250—280元/㎡。

（260㎡的两层商铺，租金65000元/年，且租金每年涨10000元。商铺180㎡，租金50000元/年起价。）

（四）国瑞·晋瑞苑

小区位于财大南校晋阳街17号，共8栋楼，入住率达20%。据了解，业主都属高端客户。

两层商铺共25户，面积平均300㎡。未开始对外租售。

（五）华洋·城市公寓（新界）

项目位于坞城路和晋阳街交汇处，1 栋19层楼，200户。住宅户型64㎡、70 ㎡、132㎡。起价5700元/㎡。商铺已售

完。商铺面积约为300㎡。

据了解，高层住宅客户群一部分是

针对山西财经大学学生。

（六）晋阳街临街商铺

晋阳街商铺面积约15㎡，以民房为主。平均年租金为1000-1600元/㎡。（15㎡，年租金16000元—24000元）。据了解，晋阳街以北的商铺一般不允许进入餐饮业，主要以服装、毛线类 居多，其余为便利店、房屋中介、药店、银行、烟酒店、小吃店、日化、水果店等。调研过程中，通过与商户沟通，了解到晋阳街客流量较大但购买力不强。

第二篇：常州市商业报告市场调研报告

常州市商业项目市场调研报告

调研时间：2010年10月15日——2010年11月15日 调研人员：张军、杜豪

调研内容：了解常州几大商圈内每个独立项目的项目状况和经营情况，对正在建设和处于规划中的商业项目进行项目定位的了解，通过分析每个项目的周边商业、交通、人口、政策等因素对项目进行SWOT分析。

调研目的：通过市场调研增加自己对商业地产开发，运营，调整等方面的认识，并通分析其他项目运营成功和不足之处，学习到对太阳城购物中心今后发展的可借鉴的经验。

项目分析：杜豪

一、延陵西路商圈调研分析

延陵西路商圈在常州老商业街的基础上发展而来，是常州目前独立商业项目最多、人气最旺，也是目前商业竞争最激烈的商圈。延陵路商圈依延陵路呈东西方向分布，主要由文化宫，南大街，江南商场三个地方的商业组成。其中，南大街地区商业发展尤其成功，汇集了众多一流的百货商场和成熟的商业街区，他是目前常州商业的核心，也是能够代表常州的名片之一。

延陵西路商圈在最近几年的发展中，已经将文化宫，南大街以及江南商场三地连接起来，特别在万博北岸城，万博国际广场等项目落成后，延陵西路将是常州商业的轴线，带领呈“一体两翼”分布的常州商业不断繁荣。但是，延陵西路商圈目前的商业竞争已经进入白热化状态，整个商圈内仅百货商场就有5个之多，随着城市版图的扩大，其他地区出现商圈和大型商业项目将是必然，延陵西路这座庞大的商业航母如果要继续扮演领航者的角色，将面对着很多挑战。

1、万博北岸商城

项目简介：万博北岸城总建筑面积约3.6万平方米左右，项目整个分5层，地下有2层，地上有3层，地面一层以国际名品为主，聚集了像丝芙兰、优

衣库这样的国际名品；二层主要以国内休闲服饰和运动服饰为主的业态形式；三层以大型中餐、餐饮为主。

到目前为止其他签约万博北岸城的品牌有：LEE、RICH BOSS、季诺餐饮、韩国时尚馆、满记甜品、BONGWOR服饰、面包新语、美津浓、茵宝、真功夫、永和大王、棒球小子、屈臣氏、美购百货、米奇、一茶一坐、佐丹奴、U1龙

一、木果果木、避风塘、东方名橱（粤菜馆）、棒球手、迪诺欢乐世界、仙踪林等

项目优势分析:经过调整的万博北岸城开始致力于打造自己的百货品牌——万博百货，而目前又不断传出消息，其已与国际知名的服装品牌优衣库等签订合作协议，这也是优衣库第一次被引进常州市场，相信随着万博北岸城的开业一定能吸引到年轻时尚消费群体的青睐。

受南大街的商圈几年来快速发展的影响，文化宫作为常州的老商业中心，人气渐渐走低，而万博北岸城的出现可以有效改变这一现状，首先它会与购物中心、泰富广场、时尚莱迪、国美金太阳、诸多的银行总部一起构成文化宫商圈。定位于中高端消费人群的购物中心有着数量巨大的品牌商家，将继续扮演这个商圈的“大哥大”角色，而万博北岸城借助吸引进来的服装品牌可以与购物中心形成互补的趋势，进一步为商圈聚集人流。文化宫商圈交通便利，商圈内拥有面积巨大的休闲广场和常州最大的人防地下购物街区——时尚莱迪。

万博北岸城地下部分直接与BRT2号线过街通道相连，可直接通往常州购物中心，和文化宫广场地下商场，此外，通过查阅资料发现，常州未来地铁规划中，地铁一号线和二号线交汇处就在这里，如果资料确实可信，那么可以说这个位置潜力无限。地下室楼层相对较高，层高在4.3米以上，解决了地下室太矮给顾客的压抑感觉的难题。地下层主要以手机数码电玩和品牌个性服饰等为经营业态。这样的设计充分借鉴了日本、香港及上海等城市商业物业成熟的“双首层”设计理念，最大程度的解决了核心商圈人车抢道的弊端，同时最大程度的集聚了人流，使得地下商业的价值被充分的发挥。

劣势分析：万博北岸城的建筑风格一直是一个亮点，但是这种风格和设计并不一定适合其发展，更何况在最初的项目规划时，万博北岸城也并不是作为百货的商业项目，而是作为一个个的独立店铺来出租，这种规划在后期运营时不能通过消防安全关才不得不再次调整，这中打破原来的设计方案改做百货会很被动中的

选择。

其次，三万方的商业体量本身就显得小，而规划中的万博北岸城不仅包括万博百货，还要打造出餐饮区，那么试想一下，如此袖珍的百货其定位是什么，如果是年轻时尚的白领阶层，是否能容纳吸引这类消费群体的足够品牌。

2、万博国际广场

项目简介：万博国际广场总建筑面积30万方，其中商业面积10万方，规划中负一楼为超市，目前已确定进驻的主力店有嘉禾影院（将是常州首家引进3D max的影院），万博国际广场商业部分将全部自持，招商工作于委托香港中粮商业有限公司，规划中的万博国际广场有一座190多米高的写字楼和一栋酒店型公寓，公寓售价在1.7—1.8万/㎡之间（精装修）。

优势分析：

通过市调了解到万博国际广场项目商业建筑面积近10万平米，建成后将是一个融时尚新潮购物、休闲娱乐餐饮和商业文化旅游于一体的大型综合购物中心。购物中心设计为室内全景Mall，明显区别于目前常州的南大街和莱蒙都会商业街，不怕刮风下雨，没有酷暑寒冬，提供给消费者更多愉悦、更舒适的室内购物环境、更好的购物和休闲享受。

在项目运作方面，开发商新城集团将商业部分全部自持，进行统一规划、统一业态、统一推广、统一经营、统一管理、统一招商，另外聘请香港一家知名商业管理公司担任万博国际广场的商业运营管理顾问，确保项目资源最优化整合。

劣势分析：万博国际广场所处的江南商场与南大街和文化宫相比，商业项目很少，是一个典型的车流大，人流少的区域，与之相邻的莱蒙时代项目虽然体量巨大，但是重点是住宅项目，1万多方的商业仅作为社区配套商业，对万博国际不能形成积极的影响，这将很考验万博国际自身吸纳人气的能力。

3、莱蒙时代

项目简介：莱蒙时代是一个以住宅为主的地产项目，占地面积约17000平方米，建筑总面积60万平米。规划中的莱蒙时代包括高层、超高层住宅，SOHO公寓、3

一条主题文化商业街区。其中商业街区面积约一万方，为项目配套项目。目前住宅售价为1.5-1.6万/㎡（毛坯房）。

项目优劣势分析：莱蒙时代致力于住宅的开发，一万方的商业均作为社区配套，在如此珍稀的黄金地段，莱蒙时代商业体量虽少，作为社区内主题文化街区却能增加整个项目的生机，也能满足住宅楼居民和写字楼办公人员的日常消费。

4、京城豪苑 项目简介：

京城豪苑是常州正方京城项目中首推的高档住宅，位于常州市中心（原常州市政府），是一个集高端购物中心、商业步行街、服务式公寓、高档住宅、星级酒店和甲级办公楼于一体的大型社区。项目建成后，整个正方京城社区规模将达到35万平方米。仅京城豪苑项目就有六栋37-38层的高层住宅，总建筑面积约13万平方米，这里商业项目的标志是常州百盛购物中心，这是百盛集团进军江苏省的第四家门店，也是在常州开设的首家具有国际背景的连锁百货购物中心，选址位于京城豪苑之北大街和局前街交汇的显著位置，面积约4万平方米，预计在2011年下半年正式开业。

项目优劣势分析：

京城豪苑雄踞常州市龙脉地段，是常州市区的绝对中心，人流车流量大。此外，这里商业氛围浓厚，形成了包括南大街商业街区、莱蒙时代商业街区、新世纪商城、百货大楼、泰富百货等成熟的商业项目的南大街商圈。京城豪苑的开发商是中国很具实力的房地产商何鸿燊，他在商业领域具有很强的影响力，项目成功引入马来西亚百盛品牌可见其实力和竞争力不俗。

当然京城豪苑的发展也受很多因素的制约：南大街商圈虽然是常州最成熟，最有竞争性，体量最大、人气最高的商圈，但是商业竞争已经达到白热化，随着新北和武进两地商业的繁荣，这里商业中心的地位正在受到考验，这京城豪苑却在这时加入，虽扩大的南大街商圈商业总量，却也加剧了这里的竞争。此外，其所处的位置为北大街和局前街的交汇处，这里车流量大，道路相对狭窄，经常出现堵车现象，未来如何解决交通问题也是其必须面对的。

二、武进商圈调研分析

武进区作为常州五区中独立性最强的区，汇集着几十万高消费人群，他们有着较强的购买力和购买欲。武进商业最近两年的发展顺应一方面是受政府规划的牵动，但是很大程度上还是消费者需求的产物。武进商圈包括湖塘乐购商圈和花园街商圈，这两大商圈的出现将有效改善武进区工业发达、商业落后的状况，同时商圈的发展也会有力推动武进区的发展。

湖塘乐购商圈由于拥有乐购超市、富克斯流行广场，一直是武进区的商业中心，今年随着武进购物中心的试营业，改区域的影响力进一步加大。而花园路是武进区政府重点打造的商业街，包括了茂业泰富城、新天地不夜城、新城上街、路劲又一城、澳新风情街等大型商业项目。花园街路况发达，环城高速凌空而架，所有项目又是最新开发的项目，其今后的影响力将冲破武进，辐射全城。

1、武进购物中心

项目简介：武进购物中心商业总量16万平方米，整个项目分为A B C D E F六大区域，将包括精品百货（八佰伴百货）、购物广场、餐饮娱乐街区、创意展示中心、城市会所、精品酒店、SOHO公寓，目前已签约的主力店有八佰伴百货、海港大酒楼、东方影城、博库书城、苏宁电器、宏图三胞、神采飞扬、莱蒙电脑城、海乐迪KTV。项目内其他商铺均已售出，所以租金为一户一价，大致在1.5万-4万/年的租金水平。

优势分析: 武进购物中心的区位优势表现在它的出现正好迎合武进区缺乏大型商业这一机会，武进区虽然只是归属于常州的一个区，但是与其他四个区不同的是，它具有更强的独立性。武进也是常州普遍认可的高收入地区，这里消费群体潜力很大又距离市区较远，是武进购物中心的一大优势。

其次，武进购物中心在未完工时就签约了很多家主力店，至今项目虽然只是试运营，却已经有神采飞扬、博库书城、苏宁电器、宏图三胞、常州金店、中国黄金、东方影院等主力店开业,主力店的进驻加快着武进购物中心的繁荣步伐。将来随着莱蒙通讯市场、八佰伴百货、大筒华精品超市和海港大酒楼的开业，武进购物中心的人气一定能得到进一步的拉动。

劣势分析：与湖塘乐购商圈紧邻的花园路商圈凭借几大项目的共同拉动，会形成未来武进的商业中心，这对整个湖塘商圈的商业项目都会带来影响。和花园路几大项目相比，武进购物中心、湖塘乐购超市、富克斯流行广场没有建立起来有效的联系，而是被十多米宽的道路分割为几个独立的商业项目，这是其不利之处。

2、新城上街

项目简介：新城上街南北长约660余米，东西宽约40余米，项目分南北两个商业街区（北区成为A区，南区称为B区），其中设置多个广场与入口，有供消费者休闲娱乐的大型商业广场，也有供消费者休憩、交流的小型广场，动静皆宜。目前项目A区经营状况相对B区较好，一楼商铺营业率达70%，二楼有十几家店铺，主要经营女装，租金为一房一价，一楼在1.5元-2元/天/㎡之间，二楼实行租一返一的方式，租金相当于0.75元/天/㎡，管理费为4.5元/㎡/月。

项目优劣势分析：新城上街除三楼的餐饮区较成功外并没有其他优势，一楼、二楼所有店铺均售出，空铺率高，而调整难度相当大，随着新天地不夜城和茂业泰富城的开业，这里的经营压力将会更大。未来餐饮部分也会在新天地不夜城餐饮区和茂业泰富城餐饮区的作用下每况愈下。缺乏主力店又没有合理的规划将是这一项目的致命点。

3、茂业泰富城

项目简介：以“百货+步行街”模式运作的茂业泰富城百货部分已于去年年底开业，这个项目是一个集生活，文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲为一体的综合体，规划总建筑面积达到31万平方米。目前步行街已经入开业准备阶段，二楼至五楼均以满铺，规划中二楼经营业态为餐饮，SPA会所，早教中心，三楼同样经营SPA会所和早教，四楼餐饮，五楼娱乐。一楼沿街商铺也已租出，只有内接少数铺面待出租，租金水平为：一楼沿街5.5元-9元/㎡/天，内街3.5元-5元/㎡/天。

项目优劣势分析：

茂业泰富城采用Shopping Mall与步行街结合的发展模式，集商业零售，餐饮娱

乐，休闲观光等功能于一体，主要有茂业百货，沃尔玛超市，茂溢假日酒店，影视城，电器城，停车楼；囊括了现代商业的各种业态，全方位、一站式满足客户的消费需求。茂业百货作为花园街唯一的百货商场，纵然目前经营状况不尽人意，但形势总会随着商圈的发展越来越好。目前最引入注意的是茂业引进的沃尔玛超市和新天地不夜城引进的易买得超市谁会占据商圈超市的主要位置，相比易买得超市，沃尔玛超市位置相对偏僻，二者又如此接近，因此茂业方压力更大。

4、新天地不夜城

项目简介：武进新天地不夜城地上、地下总建筑面积近30万平方米。建有大型超市3万余平方米、品牌主力店5万余平方米，大型公寓、商办楼3万余平方米。是集购物、度假、休闲、娱乐、餐饮、酒吧、旅游、健身、集会为一体的大型综合商业中心。配建大型地下汽车停车泊位1650个，地面自行车位12500余个。

武进新天地不夜城由世界一流顶级设计公司美国西笛设计事务所策划担纲，规划设计、建筑设计由江苏筑森建筑设计有限公司承担。

项目优势分析：

开发商创业地产宣称新天地不夜城将被打造成一个“国际多元主题商业街区”，开创中国第五代商业模式的先河，誓将成为常州武进区开发的启动亮点。其所提出的第五代商业模式就是拥有真实文化、个性品牌与新生活创意的商业街区。

与南大街商业街区相比，新天地不夜城项目在规划和设计上显然更胜一筹，21万的商业网罗购物、休闲、娱乐、商务于一体。建筑风格上环拥武进第一建筑—武进电视塔，整个建筑体以电视塔为中心呈对称分布。商业街区规划为几个不同的购物街区，有餐饮街，女人街，老人街、儿童街等等，这种多元化、主题化的消费模式肯定会取得不错的成果。

商业配置方面，新天地不夜城拥有其他常州其他商业项目只能望其项背的休闲广场，休闲广场地下部分与地壹街、茂业泰富城相通，除引进易买得超市外，还规划了眼睛市场和通讯市场，另外，近1600停车位更是完善了其商业配套。

交通方面，新天地不夜城坐享花园街黄金十字，与相邻的新城上街，7

茂业泰富城以及地壹街一起构成了花园街商圈，交通十分便利，到达该项目能够乘坐的公交线路有503、515、522、302、318、502、901、512、519、511、506、516、317、261、509、517、BRT11等线路。此外，项目距高架路只有不到五分钟的车程，有利于吸引常州邻近城市和市区较远地方消费者。

5、澳新风情街

项目简介：澳新风情街位于花园街与永胜路交汇处，是富有澳洲、新西兰特色的国际风情街区，建筑面积约10万平方米，总投资5亿元，是以国际餐饮娱乐休闲为特色、集高档住宅、商务酒店等多功能、多样化的综合建筑群体。目前沿街铺位售价一楼为3.3万/㎡，二楼售价2.6万/㎡，内街即餐饮区售价也在2万每平米左右，内街商铺实行返租的政策，共包租八年，每年返租总价的8%。

项目优势分析：在澳新风情街一公里程范围内，云集了如莱蒙城、常发家园、金都名苑、新城公馆、新城风尚、景城名轩、新城南都、天隽峰、茂业豪园等中高挡社区，众多高收入高素质的家庭孕育着巨大的消费需求，常州大学城数量庞大的学生人群，也是项目的核心消费群体；再加上与花园街上的大型商业项目如新天地不夜城、茂业泰富城、新城上街、又一城等形成相互联动效应，将为澳新风情街带来了大量的人气。

受益于政府的规划，花园街将是未来武进核心商圈里的商业黄金中轴，沿街商铺林立，商家云集，商业气氛浓厚，为包括澳新风情街在内的众多商业项目提供了便利的发展空间。

劣势分析：

新天地不夜城，泰富茂业城，新城上街等花园街项目均有体量不少的餐饮元素，澳新风情街作为花园街较晚的项目，待其落成时，花园路其他商业的项目已经发展成型，餐饮部分也将发展成熟，而新城集团想主打餐饮在这里分的一杯羹，风险较大。即使花园路有很大的消费潜力，能否满足众多项目超大的餐饮功能相信没有人敢枉下结论。

其次，位于花园街的澳新风情街距离花园街核心商圈较远，没有其他功能的相辅相成，仅仅借助餐饮很难吸引大量消费者前来光顾。

三、新北商圈调研分析

与其他商圈相比，新北商圈仅仅初现轮廓，尚未成型，依靠毗邻市府这样得天独厚的条件，新北商圈未来的发展空间更加广阔。商圈内已经拥有太阳城购物中心和府琛商务广场，如今，万达广场，丰臣国际广场正在加紧建设，到明年底，两个项目都将开业，新北商圈将以高档，时尚的大都市形象出现在常州版图上。

新北区作为常州的高新技术开发区，是常州白领人群的聚集地，目前这里的住宅项目亦开发迅速，今后几年，这里的居住人口尤其是年轻白领的居住人口数量将会呈现猛烈的增长，这为新北商业的发展带来动力。

1、新北万达广场

项目简介：常州新北万达广场占地110余亩，规划总建筑面积约38万平方米，将建设包含大型购物中心、五星级酒店、国际电影城、大型点完超乐场、量贩式KTV、大型家电连锁卖场、国际连锁超市、室内外步行街、餐饮娱乐风情街等多种业态的大型城市综合体，打造常州首个集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种业态于一体的大型城市商业中心。

优势分析：万达集团作为中国商业地产的领军者，拥有成功操作五十多家万达广场的经验，经过这么多年的发展和壮大，万达集团已经开发出了自己的百货品牌，酒店以及电影院线，并与国内外众多知名企业建立起来战略合作关系，这是其资源优势。

品牌优势：万达集团在国内开发的50多座万达广场中，绝大部分运作的很成功，因此在很多商家眼中，入驻万达广场意味着收入和风险比率更高。同时在消费者看来，万达广场俨然已经是商业地产界的“名牌”，这样他将会获得更多消费者青睐。

区位优势：常州万达广场是万达集团近几年一直热衷的城市综合体项目，项目落成时将是新北第一座城市综合体，也是新北体量最大的商业项目，它将于太阳城购物中心、府琛商务中心以及丰臣国际广场一起构成新北商圈，新北区作为常州的高新技术开发区，云集着大量收入水平高，消费能力强的白领群体，而一直低落的商业氛围使得这类消费群体流入市区。新北商圈形成后，不但能满足新北区消费人群的的消费需求，还能吸引市区甚至更远的购买力。新北商圈分布在通

江中路两边，于北十分钟可达高速公路，于南十多分钟可达市区，更有高铁、高架相邻。交通十分便利。其次，这里也是未来新北区绝对的CBD核心，旁边紧邻市政府，目前又有常州最高建筑------传媒中心，区位优势相当明显。

2、丰臣国际广场

项目简介：常州丰臣国际广场位于常州市新北区通江路、河海路路口，是新北开发区未来的商业居住中心地带。自称以新城市主义的创新商业理念领袖全城，成为新北区乃至常州一个正在崛起的大型商业中心。整个项目占地约42270平方米，总建面积逾27万平方米，总商业面职17万平方米，由丰臣凯琳公馆、酒店式公寓和高180米的5A甲级写字楼构成。目前嘉禾影院、TESCO乐购及百盛百货已经签订合同。

丰臣国际广场的定位为中高端，聚合“个性、时尚、创意、雅致，通过整体突出时尚、年轻打造常州城市副中心，实现办公、商务、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类复合功能。项目于2010年10月正式签订协议并开始协商工程条件。计划2011年6月交付，2011年圣誔节开业。

优势分析：丰臣国际广场目前已经签约百盛、乐购超市以及嘉禾影院等主力店，还规划建设有五星级的酒店以及酒吧一条街等项目，高达160米的酒店式公寓更是进一步提高了丰臣国际广场的定位。业态配置方面，酒吧主题的商业街尚未在常州出现，因此项目很具特色，按照目前新北区消费人群的特点分析，这种酒吧主题的商业街将会是一个不错的项目。

劣势分析：项目定位于中高端消费人群，这样势必会和万达广场构成直接竞争，乐购vs沃尔玛，百盛vs万千百货，嘉禾影院vs万达影院，这种竞争对彼此都回不利，而丰臣国际广场在这样的竞争中的劣势更明显，首先，新北万达广场明年国庆节开业，而丰臣国际广场开业时间为2011年圣诞节前后，时间上虽然只差3各月，却足以使万达广场吸引到很大一部分忠实的消费者，形成先入为主的竞争优势。其次，和丰臣房产相比，大连万达在商业运作和客户资源方面更具优势，这种优势很大程度上也能影响到整个项目的竞争。

2、道生中心

项目简介：道生中心商业面积2万多方，整个商业只租不售。商业项目定位在

中高端白领消费群体。规划中的经营业态有儿童主题区，教育培训类，餐饮，男女装，一楼拟引进经营面积较小的精品超市。道生中心目前的招商重点是确定男女装主力店，然后会根据主力店的进驻情况确定整个商业部分的规划和租金水平等。项目预定2011年国庆节开业。

项目优劣势分析：为了不受新北区其他商业项目的影响，道生中心采取规避竞争的战术，将目标定位在中段消费群体，希望依靠每家玛超市吸引的人流，结合自己的定位把商业部分做起来。如果商场能缩短准备时间，提高招商进度，可能对其有利，而从目前的招商进度来看，道生中心显然面临着规划和招商上的困难，时间过长的准备对其没有任何帮助，如果万达广场能按期开工，趋于成熟的新北商圈只能进一步对其构成影响。

其他商业项目调研分析

1、宝龙城市广场

项目简介：常州宝龙城市广场地处江苏省经济技术开发区之一常州钟楼区行政中心正南面，占地面积405亩。项目东侧约200米是城市南北快速高架，西侧预留城市BRT公交干线，距钟楼区政府仅五分钟车程，地理位置十分优越，交通便捷。宝龙城市广场将呈现主题商业步行街、大型Shopping Mall、酒店式公寓、办公、快捷酒店、五星级酒店、住宅、幼儿园等多种业态形式，整个项目预计2013年十二月底前竣工。

项目优劣势分析：宝龙城市广场在各个地方发展方式相近，避开市区成熟商业探索具有潜力的空白市场，这种发展方式是大胆的也是新奇的，从宝龙城市广场在各地的发展来看，这种方式似乎屡试不爽，宝龙城市广场这种发展模式一般要求开发商具备较为丰富的商家资源并且能够与其建立起稳固的合作关系，当然在这一方面，宝龙显然是有实力的。

宝龙城市广场紧邻青枫公园，增加了项目的休闲娱乐功能，40万方的商业整合了商业地产上的所有功能，这么完整的商业项目有足够的能力吸引人气。其次，宝龙城市广场所在的地方有多家住宅项目，区域内的消费人群自然不会舍近求远，放弃这个家门口的商业航母。

2、嘉宏盛世

项目简介： “嘉宏盛世”总建筑面积约28万平米，商业面积约10万平米。这里商业主要有位于北侧吊桥路的大型商业百货主力店、豪华酒店式公寓、地下一层易买得大卖场，以及精品商业步行街区组成。目前项目内大卖场已经开业，购物街二楼餐饮入驻状况较好，一楼鲜有店铺，租金水平在3.7元/㎡/天左右。

项目优劣势分析：嘉宏盛世在北侧吊桥路发展如此大面积的商业有点盲目跟风的味道，首先，受交通、地理位置的影响，又与南大街商圈和文化宫商圈距离较近，这一区域形成商圈的可能不大；作为独立商业，北不能连接南大街和文化宫，南不能与电脑城相互补充；而作为社区商业，十万方的商业又显多余。其次，交通不便也是影响其发展的因素，项目虽然处于十字路口，可是周围没有任何公交线路经过。

3、凯悦中心

项目简介：凯悦中心总建筑面积56万平方米，包含精装修豪宅，一站式购物广场，别墅，酒店式公寓，商业面积13万方，其中8万方已签约金鹰百货，这将是华东地区最大的百货商场，也是金鹰集团全国最大的航母店，除了金鹰百货以外，项目还包括超五星级影院（含3D厅），健身会所，美食街，电玩城，和购物街区。

项目分析：凯悦中心落成后将是常州商业地产界另一很具竞争性的城市综合体项目，城市综合体作为近几年出现的商业模式，虽然耗资巨大，建设周期较长，但其对地域商业的影响力有目共睹，业态分布上，城市综合体项目都是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，但是在实际操作时，表现的各具特色，凯悦中心最大的特点和吸引力便是8万方的巨型百货。

凯悦中心发展的优势是其所处的区域人口基数大，交通便利，商业发展落后，距离市区成熟商圈较远，在这种优势下应运而生的凯悦中心自然发展潜力较大。

四、关于太阳城购物中心

1、太阳城购物中心过去发展的经验教训

太阳城购物中心开业之初是新北区最大的商业项目，与对面的华联吉买盛，旁边的府琛商务广场一起构成了新北最早的商圈，但是在开业之后的几年里，经营状况一直不尽人意，甚至出现业绩不断下滑的尴尬局面，究其原因，本人从以下几个方面进行分析。

首先，商业地产的开发思路为经营先于开发，策划先于规划，招商先于销售，太阳城购物中心在开发和经营过程中没有很好的注意到这一点。而是建成后才规划业态，致使整个建筑没有排水排烟设施，不适应餐饮元素的引入，招商之前就将黄金铺位和沿街铺位全部售出，这在回笼资金的同时，却给今后的规划和调整带来了极其大的难度，这是造成现状的原因之一。

其次，太阳城购物中心成立之时，致力于打造新北唯一的shopping mall，这种思路目前看来也是合理可行的。但在发展shopping mall 模式时应该注重了餐饮和娱乐元素在购物中心中重要性，购物元素方面实行单一的租金形式进行经营，这种没有配套的商业项目是很难立足的。

再次，主打住宅开发的金桥房地产开发股份有限公司虽然有成功操作金桥五金市场的经验，但这种经验对于开发和经营shopping mall模式还显得不足，公司在这一领域经验和客户资源都很匮乏。项目初与铜锣湾商业管理公司合作时曾表现出广阔的生机和广阔的发展前景，我们可以从这一点上进行反思。

2、太阳城购物中心未来发展机遇：

随着新北区的快速发展，太阳城购物中心的区位优势也更加明显，这里也将会出现两大商业项目，在提升整个新北商圈的同时，也给太阳城购物中心带来压力，可以说是机遇与挑战并存，在这种情况下做出怎样的调整时项目成败的关键。本人认为，太阳城的调整要兼顾整个新北商圈的定位，从万达广场和丰臣国际广场的规划来看，这个商圈将是常州商业时尚，高档和精致的代名词。太阳城的调整必须顺应这一定位，同时又应该采取和其他两个项目错位经营的策略。常州未来的商业战已经不是单纯的商业项目之间的竞争了，而会表现为商圈之间的竞争，那么只有商圈内项目相互补充，合理竞争，才有实现共赢的可能，13

因此我对太阳城拟引进超市提出下述建议：在百货的规划上走主题百货的路线，主题百货的分类有很多种，如运动主题百货，女性主题百货等；按照年龄段也可以分为定位年轻时尚的百货和定位成熟端庄的百货。太阳城购物中心完全可以打造为定位于未婚男女性的年轻时尚型百货。这在与万千百货和百盛形成错位经营的同时也可以建立起自身的优势。

除百货模式外，太阳城购物中心也可以尝试奥特莱斯模式，常州目前出现的金坛奥特莱斯和牛塘奥特莱斯交通十分不便，位置偏僻，引进品牌少且品牌档次偏低，并不具有先入为主的优势。如果太阳城购物中心也走这样的发展模式，则在硬件配套，地理位置等多方面具备很强的竞争性，这是完全可以通过引进国际一线、二线品牌来拉升商场档次，市场潜力巨大。

第三篇：商业项目市场调研报告

商业项目市场调研报告

调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。

一、PEST分析

 政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等；

 经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等；

 社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。

 技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。

二、区域城市功能调查

 公共设施状况

 交通体系状况

 道路状况、通行量

 区域性质与功能特点

 各项城区的机能

 城市规划

三、区域商业现状调研

 商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）

 商业发展规划（政策规划、趋势研判）

 租金水平、售价水平研究等；

 发展商开发情况研究；

 零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析）

 新店开设趋势研究

 典型案例分析

四、区域商业物业供需分析

 区域供应

 区域消化

 供需交叉分析

 租金走势

 售价走势

 租售交叉分析

 典型开发案例分析

五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究

 地理细分调查分析

 购买人群细分调查

 年龄细分调查分析

 经济状况细分调查分析

 消费者交通和出行方式

 购买者购买心理及行为分析

六、意向项目SWOT分析

（包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等）

七、结论

 区域投资价值建议

 项目投资建议

 产品投资建议

第四篇：威海市商业房产市场调研报告

威海市商业房产市场调研报告

目 录

第一部分、威海市宏观经济环境分析·····················4 第二部分、威海市商业市场总体分析·····················10

一、环翠区·········································10

（一）大型商业物业···································10

（二）商业网点·······································14

（三）专业市场·······································16

二、高区···········································22

（一）大型商业物业···································22

（二）商业网点·······································24

（三）专业市场·······································28

三、经区···········································32

（一）大型商业物业···································33

（二）商业网点·······································33

（三）专业市场·······································35 第三部分、威海市商业业态分析·························37

一、家电业分析······································37

二、家居业分析······································43

三、服装业分析······································49

四、娱乐业分析······································51

五、餐饮业分析······································55 第四部分、消费者分析·································64

一、消费者结构分析··································64

二、消费习惯分析····································67

三、目标消费群体消费力分析··························73 第五部分、可类比项目分析·····························81

一、威海可类比项目现状分析··························81

二、可类比项目具体分析······························83

三、小结············································88 第六部分、结论建议···································90

一、项目优劣势分析··································90

二、项目定位建议····································90

（一）商业部分定位建议····························91

（二）住宅部分定位建议····························96

第一部分 威海市宏观经济环境分析

一、威海市经济发展状况

威海地处山东半岛东北部，东南北三面临黄海，西与烟台相邻，北与辽东半岛相对，东和朝鲜半岛及日本列岛相望。市辖环翠区、高区、经区及乳山、文登、荣城三市，面积为5436平方公里。威海市是首座国家级卫生城市，首批国家环保模范城市和中国优秀旅游城市，国家园林城市、国家文明城市，多次被联合国确定为“改善人居环境全球最佳范例”城市。2003年威海被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”，捧回了国际人居奖。随着成功地举办了04年的国际人居节会议，将城市的知名度提高到了前所未有的高度。其以有丰富的自然景观与人文景观，成为闻名中外的旅游、避暑和疗养圣地，经过几年来的开发建设，已形成了一批独具风格的名胜游览区。

2004年威海常驻人口约60.92万人，流动人口为11万人。全市国内生产总值836.02亿元，比上年增长7.9%。其中，第一产业增加值92.49亿元，增长4.6%；第二产业增加值492.03亿元，增长23.7%；第三产业增加值是251.5亿元，增长13.2%。人均国内生产总值33762元，增长17.8%；全年社会固定资产投资370.57亿元，比上年增长119%；城镇规模以上投资286.71亿元，其中房地产开发投资43.69亿元，增长77.4%，商品房销售面积150.5万平方米；全年社会消费品零售总额202.03亿元，增长14.6%；预算财政收入37.17亿元，增长33.4%，预算内财政支出47.13亿元，增长23.1%。全市金融机构各项存款余额528.69亿元，比年初增长20.9%，各项人民币贷款余额391.11亿元，比年初增长19.6%，年末城乡居民储蓄存款余额359.87亿元，比年初增长14.5%。

2004年在岗职工平均年工资收入11215元，增长9.6%；其可支配收入是10194元，增长了8.6%；人均消费性支出7404元，增长了10.3%。其中食品性支出2225元，衣着之处1259元，设备用品及服务支出511元，医疗保健支出408元，交通和通讯支出801元，娱乐文教服务支出1014元，居住支出为872元，杂项商品和服务支出为301元。农村居民人均纯收入4751元，增长了7.9%，人均生活消费支出2608元，增长7.6%。全年居民消费总指数比上年上升了0.1%。城市居民消费结构状况（单位：元）

指标名称 2001年 2002年 2003年 2004年 食品 1810 1946.64 1947 2225.76 衣着 1049 1162.56 1163 1259.88 家庭设备和日用品 497 415.56 416 511.56 医疗保健 338 439.56 440 408.12 交通和通讯 456 794.28 794 811.80 娱乐、教育和文化 749 978.84 979 1014.24 居住 688 680.64 680 872.16 杂项商品和服务 346 296.52 296 301.08平均每人消费 5933 6714.72 6715 7404.72

二、威海城市人口数量

据统计，威海市（含环翠区、高区、经区）的家庭数已达20.38万之多，常驻人口约60.92万，流动人口为11万左右，现阶段城市人口还在快速扩张。家庭结构上，2人和3人家庭分别占到总户数的28.55%和45.97%，1人家庭占到10.21%，4人和5人家庭分别占到总户数的11.48%和2.84%。其中农业人口为160647人，占总人口的26.37%；非农业人口为448553人，占总人口的73.63%。区域 合计 男性 女性 农业人口 非农业人口 市区 609200 307829 301371 160647 448553 环翠区 343466 173897 169569 88889 254577 高区 158332 80332 78010 25571 132761 经区 107402 53637 53765 46183 61219

三、威海人文环境分析

威海地区位于山东半岛的东北部，其独特的人文地理环境，孕育出丰富多彩的民俗和民间文化。深受孔家文化、胶东渔民文化、国际人居文化熏陶的威海人，淳朴劲勇，耐劳节俭，质直好义。威海气候四季分明，气候宜人。市区依山傍海，环境优美，大气质量、水质和噪音等环境质量指标达到或超过了国家标准，是旅游、避暑、疗养的好地方。年平均气温12度，平均降水量800多毫米。长达1000公里海岸线，约占山东省的1/3，沿海分布三大渔场，是中国最大的渔业生产基地之一；地下矿藏品种较多，“石岛红”、“文登白”、“乳山黑”花岗石在国内外享有盛名。威海近几年随着经济的飞速发展，为全国综合实力50强和投资环境40优城市之一。国民经济以年平均30％的速度递增，为全国经济发展最快的地区之一。

四、威海政策与法律分析

（一）城市化进程推动房地产的高速发展

自2000年市委、市政府提出实施城市化战略以来，经过几年优化城乡总体布局，加快城乡基础设施建设，严格规范房地产市场秩序，威海的房地产业始终处于平稳发展状态，投资总量一直位居全省第四位，增长幅度保持在20--30%左右。

（二）政策推动房地产的供应量与开发量

2001年7月政府出台了《威海市市区村庄改造建设管理暂行办法》。要求三区每年应分别选择2～3个重点村进行改造。改造的重点是转非村、景区内的村和主要道路两侧的村。2002年村庄改造大规模地展开。威海正处于城市化进程较快阶段，间接影响城市房地产开发进程与总量的增加，进一步导致房屋需求上长。至2002年城市化率已由1997年的38.7%提高到49.7%，2003年政府大力推进城市化进程。

五、市政规划和建设分析

（一）威海市房地产市场发展描述

威海市是山东省经济增长速度最快的城市之一，其国民经济快速发展，全市实现国内生产总值836.02亿元，按可比价格计算，比上年增长17.9%。其中第一产业增加值92.49亿元，增长4.6%；第二产业增加值492.03亿元，增长23.7%；第三产业增加值251.5亿元，增长13.2%；人均国内生产总值33762元，增长17.8%。三种产业占国内生产总值的比重分别为11.06%、58.85%和30.08%。固定资产投资规模迅速扩大。全年全社会固定资产投资370.57亿元，比上年增长119%；城镇规模以上投资286.71亿元；其中基本建设完成投资100.67亿元，增长105.2%；更新改造完成投资80.84亿元，增长100.7%；房地产开发完成投资43.69亿元，增长77.4%。其中房地产开发快速发展。全年商品房屋施工面积531.1万平方米，增长20%；竣工面积169.7万平方米，与同期基本持平。商品房销售面积150.5万平方米，增长24.2%。商品房销售额24.8亿元，增长21.6%。

（二）开发及供应量分析

分组指标 合计 住宅 商业地产 网点房

房屋施工面积（平方米）5310606 4766129 67334 334758 新开工面积 3505781 3258294 21280 154549 房屋竣工面积 1732705 1570064 28967 68442 房屋销售面积 1638528 1554975 19180 59683 预售面积 1598354 1530886 6100 56678 销售总额（万元）260518 230001 5591 24242

1、施工面积

2004年威海房地产施工面积为5310606平方米，其中住宅施工面积为4766129平方米，商业物业地产施工面积是67334平方米，网点房施工面积为334758平方米。其中商业物业地产施工面积比去年增长了45.82%；网点房施工面积比去年增长了50.25%。

2、新开工面积

2004年威海房地产新开工面积为3505781平方米，其中住宅新开工面积为3258294平方米，占住宅施工面积的68.36%。商业物业地产新开工面积为21280平方米，占商业物业地产施工面积的31.6%。网点房新开工面积为154549平方米，占商业网点房施工面积的46.17%。其中商业物业地产新开工面积比去年增长了175%，商业网点房新开工面积比去年增长了55.93%。由此看出2004年新开工面积增长量很大,市场竞争也相对激烈。

3、竣工面积

2004年威海房地产竣工面积为1732705平方米，其中住宅竣工面积为1570064平方米，占住宅施工面积的32.94%。商业物业地产竣工面积为28967平方米，占商业物业地产施工面积的43.02%。网点房竣工面积为68442平方米，占商业网点房施工面积的20.45%。其中商业物业地产竣工面积比去年增长了866%；商业网点房竣工面积比去年增长了214%。由此表明未来有大量的商业地产上市，大量的竣工面积对威海市房地产市场造成一定的冲击，使竞争程度更趋白热化。

4、销售面积

2004年威海房地产销售面积为1638528平方米，其中住宅销售面积为1554975平方米，占住宅施工面积的32.63%。商业物业地产销售面积为19180平方米，占商业物业地产施工面积的28.48%。网点房销售面积为59683平方米，占商业网点房施工面积的17.83%。其中商业网点房销售面积比去年增长了397%。商业地产销售面积虽有所增加，但其增幅不如竣工面积的增幅大。

5、预售面积

2004年威海房地产预售面积为1598354平方米，其中住宅预售面积为1530886平方米，商业物业地产预售面积为6100平方米，网点房预售面积为56678平方米。

6、销售总额

2004年威海房地产销售总额为260518万元，其中住宅销售总额为230001万元，商业物业地产销售总额为5591万元，网点房销售总额为24242万元。其中商业网点房销售总额比去年增长了616%。

7、空置面积

2004年威海房地产空置面积为687944平方米，其中住宅空置面积为541218平方米，商业物业地产空置面积为38942平方米，网点房空置面积为69664平方米，其中商业物业地产空置面积要比2003年降低了23.35%。

第二部分 威海市商业市场总体分析

一、威海市环翠区商业地产现状分析 2004年环翠区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年国内生产总值实现98.03亿元，占威海市区生产总值的43.55%。人均国内生产总值40157元。威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计2004年环翠区社会消费品销售总额为87.98亿元，增长7.6%；2004年全区第一产业增加值10.94亿元，比上年降低了10.92%；第二产业增加值52.4亿元，比上年增长了10.57%；第三产业增加值34.69亿元，比上年增长了3.27%；市场价格总水平较上年略有上升。全年居民消费价格总指数比上年上升0.1%。

2003年，当威海市被联合国人居署评为“最适合人类居住的地方”后，其城市建设、经济得到了飞速的发展。环翠区作为威海市的政治、文化、经济活动中心，更是在此次评选中获益甚多。下面我们主要针对本区域内的商业地产进行具体分析：

（一）环翠区商业物业现状分析

根据前期的市场调研分析，环翠区目前共有14家大型商业地产，其中档次最高的为华联购物广场、华联商厦、百货大楼、友谊现代商城、威胜大厦等；大世界、环球广场、海港大厦等为中档；金地商厦、韩国服装城等为低档。另外还有天坛家具城、鑫城电脑城、金谷图书批发市场等为专业的商业物业地产。

1、规模分析

环翠区各商业物业规模一览表

楼盘名称 建筑规模 层数 面积 主力户型 畅销户型

威胜大厦 6万平方米 4层 20—38 ㎡ 40—45㎡ 20—38 ㎡40—45㎡ 40—45 ㎡ 50—72 ㎡ 110㎡

海港大厦 1.68万平方米 6层 14—20 ㎡ 14——20㎡ 14—20㎡30—35㎡ 30—35 ㎡ 60—120 ㎡

韩国服装城 2万平方米 4层 16—20 ㎡ 26—35㎡ 16—20 ㎡26—35㎡ 26—35 ㎡ 35—70 ㎡

大世界 5.5万平方米 3层 4.5—9 ㎡ 4.5—16㎡ 4.5—9 ㎡9—16 ㎡20—45 ㎡

9—16 ㎡ 20—45 ㎡ 75—90 ㎡

环球广场 1万平方米 3层 16—20 ㎡ 60—80 ㎡ 16—20 ㎡20—45 ㎡80—120㎡

20—45 ㎡ 60—80 ㎡ 80—120 ㎡ 200 ㎡以上

金地大厦 1.2万平方米 7层 8—10㎡ 16—37 ㎡ 16—19 ㎡16—19 m 2 24—37 m 2 45—80 m 2 800m 2左右

金谷图书批发市场 8万平方米 3层 30—56㎡ 76—150㎡ 76—150㎡76—150㎡

百货大楼 4万平方米 15层 16—30 ㎡ 16—30㎡35—45㎡ 16—3035—4550—60㎡

35—45 ㎡ 50—60 ㎡ 75—160 ㎡ 2400 ㎡

华联购物广场 2万多平方米 5层 4—9 ㎡ 80—120 ㎡157 ㎡ 4—9 ㎡15—36 ㎡35—60 ㎡80—120 ㎡157㎡15—36 ㎡ 35—60 ㎡ 80—120 ㎡ 157 ㎡ 2000 m 2左右

华联商场 6万平方米 20层 6—9 m 2 45—78 m 2 6—9 m 215—30 m 245—78 m 2 15—30 m 2 45—78 m 2 1000 m 2左右

友谊现代商厦 4层 15—24 ㎡ 15—24 ㎡28—35 ㎡ 15—24 ㎡28—35 ㎡ 28—35 ㎡ 48—110 ㎡

小商品批发市场 3层 10—16 ㎡ 24—35 ㎡40—46 ㎡ 10—16 ㎡24—35 ㎡40—46 ㎡ 24—35 ㎡ 40—46 ㎡ 75—110㎡

天坛家具城 4000平方米 4层 6—9㎡ 155—220 ㎡ 6—9㎡155—220 ㎡300—350 ㎡450、600㎡155—220 ㎡ 300—350 ㎡ 450、600㎡

鑫城电脑城 2万平方米 2层 30—45 ㎡ 45——70 ㎡ 30—45㎡45—70㎡ 45—70 ㎡ 70—85 ㎡

目前环翠区各商业地产户型面积主要以45㎡以下的户型面积为主，46-70㎡、71㎡以上的户型面积为辅。这只要是因为经营业态的因素，而导致的户型面积配比主要是小户型为主。从户型面积的配比上可以看出环翠区的各商业地产所经营定位特性，小户型的面积主要从事服装等业态，大户型的面积主要集中在专业商业地产内。

根据市场调查，环翠区各商业物业大都是售租并举进行经营，其出租率和出售率平均在五成左右，目前环翠区各商业地产中，韩国服装城、金地大厦两家商城，其出售、出租率仅为48%、68%。其余商城出售、出租率均为90%以上。

2、售价分析

环翠区各商业地产在出售价格方面，以威胜大厦以2.3万元/㎡的价格位居出售价格榜首。对其原因分析主要表现在两个方面，一是该项目地处威海最繁华的商业街区，人流量高，是威海本地人和外地游人的主要购物中心之一。二是该商场的经营管理模式是统一管理，其物业公司的介入在一定程度上，提高了商场的档次和购物环境。其次，威胜大厦旁边的友谊现代商厦，以2.1万元/㎡的价格位居出售价格第二位。其以高档次、高品味、高价位的产品，树立威海高档购物中心。最后是海港大厦、环球广场和金谷图书批发市场，其出售价格分别是1.8万元/㎡、1.45万元/㎡和1万元/㎡。

3、租金分析

目前环翠区商业地产出租价格分为三个档次，威胜大厦、海港大厦、韩国服装城出租价格最高，分别以4.9元/㎡/天、8.3元/㎡/天和7.4元/㎡/天的价格；金地大厦、环球广场、小商品批发市场和天坛家具广场出租价格居中，分别是3.1元/㎡/天、3元/㎡/天、2元/㎡/天和1.8元/㎡/天；出租价格最低的是鑫城电脑城、大世界、金谷图书批发市场和友谊现代商城等四个，其出租价格分别以0.9元/㎡/天、1.44元/㎡天、1.4元/㎡/天和1.6元/㎡/天。另外，华联商厦、百货大楼和华联购物广场因厂家统一进行招商，故其出租、出售价格不详。其中，出租价格最高的是海港大厦，以8.3元/㎡/天的出租价格位居榜首。出租价格最低的是鑫城电脑城，其出租价格为0.9元/㎡/天。

（二）环翠区商业网点房现状分析

此次环翠区商业网点房市场调查，主要分为七大片区。即和平路街区商业网点房、塔山中路街区商业网点房、戚家夼路街区商业网点房、光明路街区商业网点房、花园南路社区商业网点房、新威路街区商业网点房和统一路街区周边商业网点房。

1、售价分析

根据调查资料显示，环翠区商业网点房地产其出售价格最高的是塔山中路街区商业网点房，其以2万元/㎡的价格，位居榜首。其依次是花园南路、和平路、新威路和统一路三个街区商业网点房，其出售价格分别是1.6万元/㎡、1.4万元/㎡、1万元/㎡和0.9万元/㎡。

2、租金分析

根据调查资料显示，环翠区商业网点房出租价格最高的是花园南路社区商业网点房，以2400元/㎡/年的价格位居威海商业网点房地产榜首，其次是统一路、新威路、和平路、塔山中路、光明路和戚家夼路六个街区商业网点房，起出租价位分别为：1500元/㎡/年、1400元/㎡/年、1300元/㎡/年、960元/㎡/年、875元/㎡/年和700元/㎡/年。

3、业态分析 在环翠区各商业网点房现有业态的调查中发现，目前从事最多的前四位业态是娱乐休闲业、茶店、零售业及药品业和家具业，（药品业和家具业并列）其分别占总业态的27%、15%、12%、10%和10%；其中，娱乐休闲业位居总业态榜之首。其次是图书音像业、洗染业、服装/鞋业、餐饮业及其它业态，分别占总业态的7%、7%、5%、5%和2%。

（三）环翠区专业市场现状分析

根据市场调查结果显示，威海市的专业市场大大小小不下五十个，主要集中在环翠区附近，环翠区作为威海市的主要城区，2002年交易额达264830万元，2003年交易成交额达301719万元，日平均人流量达10万人次以上，是威海重要的批发零售市场之一，更是威海专业市场中的“老大”。交易区内以服装、鞋类、小商品百货、家具广场、电脑器材、图书音像的专业批发零售经营为主。其中小商品批发市场、金谷图书批发市场、环球广场、鑫城电脑城、天坛家具广场等颇具规模的专业市场大都集中在文化路、昆明路、世昌大道一带。商场开业率达95%以上，档位面积大、中、小，面积分别为600-450㎡、70-150㎡、8-16㎡，购物环境很好，且拥有大批固定的客源。而新开发或新装修改造的专业市场，如金地大厦，走的是中档偏高的层次，定位为图书、高中档服装、工艺品、餐饮等于一体的专业市场，其开业率、经营状况不佳。由此可见，其专业市场竞争激烈，市场定位尤为重要。

在这里主要针对小商品批发市场、金谷图书批发市场、环球广场、鑫城电脑城和天坛家具广场五个专业商业地产的价格、实用率、面积和经营模式/效果进行相关分析，从中剖析他们的经营状况，希望对本项目的操作提供一定的借鉴意义。

1、专业市场调查（1）小商品批发市场

小商品批发市场位于威海最大的居民生活区附近，周边人流量较多，其经营定位准确，主要以小商品批发零售为主。目前该广场出租价格在1.4-2元/㎡/天，在威海商业地产中属于低档价位。因目前已经基本售完，出租率达到100%，所以未能探知其出售价位。在这里主要分析该广场的户型面积及经营管理情况。该项目定位在小商品批发零售，其在前期的招商、出售过程中，因投资商资金周转方面的因素，导致前期营销推广过程中受阻。其中，有部分商铺后来作为抵帐。后因政府的相关介入，其招商工作才得意顺利完成。目前该广场主要以10-16㎡的户型对外出租，其统一的管理，独立店铺、自主经营的运营模式得到了广大业主的喜好。

项目名称 小商品批发市场

项目类型 专业小商品、杂品、百货用品、食品批发零售 开发商 一轻开发，罐头厂出资，政府入股 管理费 0.45元/㎡/天 地理位置 文化中路

交通状况 3、6、7、19路车均到达

开业时间 2001年12月21日1、2层试营业，2002年8月20日正式营业 总建筑面积 万平方米 出租率 100% 层数 3层

建筑风格 欧式现代建筑风格 售价 对外不出售

租价 2元/ ㎡.天 1.4元/ ㎡.天 1.7元/ ㎡.天 主力单位面积 10-16㎡

经营模式及效果 统一管理、独立店面、自主经营 目标客户群 主要以环翠区的批发兼零售群 人流量 5000人次以上/天

经营定位 食品、小商品批发、零售 各层经营内容及面积 一层：办公用品，食品、化妆品、玩具二层：针织品、小商品、玩具、饰品、宗教用品三层：布艺、服装、插花、包具、床上用品等一层网点房2万元/50㎡/年。

（2）金谷图书批发市场

金谷图书批发市场是威海唯一一家大型图书批发市场，其独特的行业定位，为其奠定了无可替代的位置。该市场属传统建筑风格，其市场环境一般。金谷图书批发市场的主力面积为78-150㎡，其出租、出售价格均属低档价格。因为是威海唯一一家图书批发零售的市场，所以其目前拥有固定的客源，日均人流量约在2000人次左右。

项目名称 金谷图书批发市场 项目类型 图书批发 开发商 新闻出版局

物业公司 威海市金谷物业管理公司 管理费 暂未收

地理位置 汽车站南150米，塔山生活区北侧。交通状况 5、7、9路等车均到达 开业时间 2002.12.11 总建筑面积 8万平方米 出租率 97% 层数 3层

建筑风格 传统建筑 售价 最高 最低 均价

10000元/ ㎡.5500元/ ㎡.7750元/ ㎡.租价 1.2元/ ㎡.天 0.9元/ ㎡.天 1.05元/ ㎡.天 主力单位面积 78-150㎡

经营模式及效果 分租各大批书商14家，是威海最大规模的图书批发市场 目标客户群 三市三区的书店、书商和部分学校 人流量 2000人次左右/天 经营定位 批发图书

各层经营内容及面积 地下一层：图书一层：金谷农贸市场和临街网点房二层：金谷糖酒超市（3）环球广场

环球广场位于昆明路（大世界西侧），威海首条步行街区内。地理位置优越，开发商强大的资金势力为该项目前期操作奠定了坚实的基础。在项目前期操作中，其强大的广告渲染力，吸引了大量的投资者的目光。该项目主要以经营服装批发零售为主，其经营面积有16—20㎡、20-45㎡、60—80㎡、80—120 ㎡和120 ㎡以上等不同类型的面积，供置业者选择。该广场良好的购物环境，成为本地消费者娱乐休闲购物场所。究其原因，一是该广场统一管理、独立店铺、自主经营的经营模式。其次是良好的物业公司的介入，为消费者提供了一个良好的购物休闲环境。其中良好的物业公司介入对置业者在购买投资过程中，增加了一定的信心。

其次，该广场的出售价格和出租价格，在威海本地属于中高档，与项目的经营定位吻合。目前该广场的出租率达到98%左右。项目名称 环球广场 项目类型 服装商场 开发商 环球建设有限公司

物业公司 威海环球广场物业管理公司 管理费 0.5元/㎡天（包括空调费、管理费）地理位置 昆明路（大世界西侧）交通状况 2、8、15、17、18、21、25路车 开业时间 1998年 总建筑面积 1万平方米 出租率 98%左右 层数 3层

建筑风格 欧式风格 售价 最高 最低 均价

14500元/㎡ 14000元/㎡ 14250元/㎡ 租价 3元/㎡天 2元㎡天 2.5元/ ㎡.年

主力单位面积 16—20㎡、20-45㎡、60—80㎡、80—120㎡ 经营模式及效果 统一管理，独立店铺、自主经营 目标客户群 威海市中层消费群体及旅游者 人流量 4万人次左右/天

经营定位 中档服装市场,有部分韩国商友会场馆

各层经营内容及面积-1层：华联环球食品超市；1层：服装、领带、渔杆、鞋帽、饰品等；2层：服装、包、鞋、儿童天地

（4）鑫城电脑城

鑫城电脑城位于昆明路、大世界西侧，与环球广场像连接。地理位置繁华，是威海唯一两家大型电脑器材用品商场之一。该商场主要目标客户群为公司及私人。日人流量在4000人次左右，节假日期间人流量会达到7000人次以上。该商场的主要面积为30-45㎡、45-70㎡、270-85㎡和150㎡以上，四个不同面积。该商场购物环境一般，其租金价格是威海商业地产中最低的一位。产品相对较齐全，和商场内部业主沟通时，发现该商场受节假日因素影响很大。项目名称 鑫城电脑城 项目类型 专业电脑城 开发商 鑫城大厦

管理费 物业费0.28元/㎡/天

地理位置 光明路80号，大世界西侧。

交通状况 2、6、8、15、17、18、21路车均到达 开业时间 2001年 总建筑面积 2万平方米 出租率 98% 层数 2层

建筑风格 现代写字楼建筑风格 售价 对外不出售

租价 0.9元/ ㎡.天 0.5元/ ㎡.天 0.7元/ ㎡.天 主力单位面积 30-45㎡、45-70㎡、70-85㎡ 经营模式及效果 统一管理，自主经营 目标客户群 企业及个人 人流量 4000人次左右/天 经营定位 专业电脑城

各层经营内容及面积 一层：电脑器材及各类软件二层：主要是电脑公司

（5）天坛家具广场

天坛家具广场作为市中心唯一一家大型家具广场，其优越的地理位置和良好的购具环境是其它同类商场所不能比拟的。该广场集中了全国各大品牌家具产品，另外还包括国外的家具品牌。其为威海地区高档购买家具的广场。因经营业态因素的限制，（主力面积集中在160㎡以上）该广场的出租价格为1.5-1.8/㎡/天之间，属于低档价位。项目名称 天坛家具城 项目类型 家具城 管理费 包含在租金内

地理位置 汽车站西侧，解放路6号 交通状况 1、2、12、27路车均到达 开业时间 1999年 总建筑面积 4万多平方米 出租率 100% 层数 4层（加地下层）建筑风格 现代建筑风格 租价 最高 最低 均价

1.8元/ ㎡.天 1.5元/ ㎡.天 1.65元/ ㎡.天 主力单位面积 50-600㎡

经营模式及效果 中高档次，大部分为联营，地下室分租 目标客户群 本地消费者和周边城市居民 人流量 少，主要针对购买目标群体 经营定位 中档

各层经营内容及面积 地下一层：沙发、厨具、办公用品。一层：家具、沙发、红木产品。二层：家具、办公用品。三层：家具（有光明、华鹤等品牌）

2、租售价格分析

上述五个专业商业地产其在经营定位上，分别定位在小商品批发、图书音像业、服装/鞋业、IT业和家具业五个行业。其经营面积根据自身独特的行业属性而定。其价格最高的为环球广场，以2-3元/㎡/天的价格位居环翠区专业商业地产榜首，其他价格之间相差不到1元。这些专业市场的租售价格如下：

二、威海市高区商业地产现状分析

2004年高区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年国内生产总值实现57.64亿元，占威海市区生产总值的25.61%。威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计2004年高区社会消费品销售总额为48.41亿元，增长7.6%；2004年全区第一产业增加值26.34亿元，比上年降低了10.92%；第二产业增加值21.5亿元，比上年增长了10.57%；第三产业增加值9.8亿元，比上年增长25.8%；市场价格总水平较上年略有上升。全年居民消费价格总指数比上年上升0.1%。下面我们主要针对本区域内的商业地产进行具体分析：

（一）高区商业物业现状分析

根据前期的市场调研分析，高区目前共有5家大型商业地产，其中档次最高的为利群购物广场；建城广场为低档。另外还有大屋建材装饰城、威韩商贸城、棱方园家具广场等为专业的商业物业地产。

1、规模分析

高区各商业物业规模一览表

楼盘名称 建筑规模 层数 面积 主力户型 畅销户型

棱方园家具广场 2.3万平方米 1层 35—60 ㎡ 35—60 ㎡ 35—60 ㎡75—135 ㎡

大屋建材装饰商场 2.5万平方米 5层 40——60㎡ 150—200㎡ 40—60 ㎡75—110 ㎡110—140 ㎡150—200㎡75—110㎡ 110—140㎡ 150—200 ㎡左右 威韩商贸城 4.1万平方米 1层 45—60㎡ 75—110㎡ 75—110㎡ 75—110 ㎡ 110—140㎡

建盛广场 3000平方米 7层 15—35㎡ 15——55㎡ 15——35㎡46——55㎡ 46—55㎡ 107—140㎡ 1200 ㎡左右

利群购物广场 2万平方米 4层 16—45㎡ 16—45㎡ 16—45㎡45—60㎡60—120㎡120㎡以上45—60 ㎡60—120 ㎡ 120㎡以上

目前高区各商业地产户型面积主要以45-80㎡之间的户型面积为主，45㎡以上、75-200㎡的户型面积为辅。这主要是因为经营业态的因素，而导致的户型面积配比以中户型为主。从户型面积的配比上可以看出高区的各商业地产所经营定位特性，小户型的面积主要表现在零售业态，大户型的面积主要集中在专业商业地产内。

根据市场调查，高区各商业物业大都是售租并举进行经营，其出租率占主 导地位，目前高区各商业地产中，除建盛广场出租率较低外，其余商业出租情况较好。

2、租金分析

目前高区商业物业基本处于开业经营状态，售价难以调查，这里重点分析租金水平。高区商业物业出租价格分为三个档次，大屋建材装饰城以3.7元/㎡/天的出租价格，位居高区商业地产榜首；利群购物广场、威韩商贸城、建城广场的出租价格居中，分别是2元/㎡/天、1.8元/㎡/天和1.3元/㎡/天；出租价格最低的是位于体育广场附近的棱方园家具广场，其出租价格分别为0.8元/㎡/天。其中，出租价格最高的是大屋建材装饰城，以3.7元/㎡天的出租价格位居榜首。出租价格最低的是棱方园家具广场，其出租价格为0.8元/㎡/天。其余商业地产之间相差不超过0.5元/㎡/天。

（二）高区商业网点房现状分析

此次高区商业网点房地产市场调查，主要分为四大片区。即高区张村附近商业网点房、高区利群附近商业网点房、高区帝王宫附近商业网点房和高区神道口/卧龙山附近周边商业网点房。根据调查资料显示，高区整体商业网点房地产的出售、出租价格仅次于环翠区，在商业网点房出售、出租价格中，整体排列第二。其中，出售、出租价格最高的是高区神道口/卧龙山附近的商业网点房，其以1.5万元/㎡和1500元/㎡/年的价格，位居榜首。出售、出租价格最低的为高区张村附近的商业网点房，0.28万元/㎡和114元/㎡/年。

1、高区张村附近商业网点房现状分析

目前高区张村商业网点房主要有金都房地产开发有限公司、建盛房地产开发有限公司、大明房地产开发有限公司三家房地产开发商所开发。其中出售价格最高的为建盛房地产开发公司所开发的，其以4500元/㎡的出售价格位居张村附近商业网点房的榜首，最低的为金都房产开发公司所开发的，其出售价格为2800元/㎡。其商业网点房面积主要集中在45-78㎡之间。其中，大明房产的出租价格为114元/㎡/年。该区域商业业态主要集中在零售业和餐饮业。

2、高区利群附近商业网点房现状分析

在高区利群附近的商业网点房调查中，主要针对吉林路（东、西道）和大屋建材装饰城附近商业网点房进行了相关采样调查。其中，吉林东路的商业网点房的价格最高，其以1200元/㎡/年的出租价格排列第一。其他两处的商业网点房的出租价格为400元/㎡/年的价格。在商业网点房的面积方面，该区域的网点房面积集中在30-90㎡之间，其业态主要集中在零售业、娱乐休闲业和部分专业店。

3、高区帝王宫附近商业网点房现状分析

在高区帝王宫附近的商业网点房进行的相关采样调查中。出租价格最高的为滨洲北街和青州街附近的商业网点房，其出租价格为500元/㎡/年。其次是长春路和文化西路，出租价格分别为450元/㎡/年和350元/㎡/年。

在出售价格方面，滨洲北街的出售价格最高，其出售价为6000元/㎡。青州街和长春路附近的商业网点房出售价格为4000元/㎡和3980元/㎡。该区域的网点房面积主要集中在20-70㎡之间，部分网点房面积在120-200㎡之间。

4、高区神道口/卧龙山附近商业网点房现状分析

高区神道口/卧龙山附近是威海几大居民社区之一，其人流量大，消费频次高，故该区域商业网点房及商业业态较为多样。在这一区域内，我们主要对医药公司大楼附近、环保局附近、古陌小区附近、朝阳新区附近及朝阳小区南区附近的社区/街道网点房进行了相关采样调查。其中在网点房的出售价格方面上，古陌小区的商业网点房出售价格最高，以1.5万元/㎡的价格位居高区商业网点房榜首。其次依次是环保局附近、医药公司大楼附近、朝阳新区和朝阳小区南区，它们的出售价格分别是1.3万元/㎡、1.1万元/㎡、0.8万元/㎡和0.7万元/㎡。在出租价格方面，古陌小区的商业网点房以1500元/㎡/年的出租价格位居榜首。其余出租价格在360-666元/㎡/年之间，具体详情见下图：

5、高区商业网点业态分析

在商业业态中，前四位的业态是餐饮业、通信业、零售业、娱乐休闲业，分别占总业态的19%、15%、11%和9%，其中餐饮业所占比重最多。其它业态分别为建材装饰业8%、家电业7%、药品业7%、服装业4%、图书音像业4%、旅社/宾馆业4%，以及其它业态的12%。

（三）高区专业市场现状分析

高区位于威海市西部，是高技术产业开发区的中心，是威海市科技信息中心、产业开发中心和交通枢纽。2002年交易额达94696万元，2003年交易成交额达137873万元，日平均人流量达10万人次左右。交易区内以家具装饰材料、家具产品等专业批发零售经营为主。下面我们对该区域内主要的专业市场进行分析：

1、专业市场调查（1）棱方园家具广场

棱方园家具广场位于文化西路，体育馆附近。是高区大型家具广场之一。其优越的地理位置和良好的购具环境是高区其它同类商场所不能比拟的。该广场集中了国内外各大知名品牌家具。其为威海地区高档购买家具的广场之一。因经营业态因素的限制，（主力面积集中在70-135㎡之间）该广场的出租价格为0.5-0.8/㎡/天之间，属于低档价位。项目名称 棱方园家具广场 项目类型 家具装饰用品商城 管理费 0.3元/ ㎡天 地理位置 文化西路 交通状况 7、12路 开业时间 2003年 总建筑面积 23000平方米 实用率 87% 层数 1层

建筑风格 现代跃式展示会所建筑 售价 对外不出售

租价 0.8元/ ㎡天 0.5元/ ㎡天 0.65元/㎡天 主力单位面积 35—60 ㎡、75—135 ㎡ 经营模式及效果 统一管理，自主经营 目标客户群 威海社区居民

人流量 少。主要针对需求性的目标消费群体 经营定位 家具广场

各层经营内容及面积 一楼：家具系列

（2）威韩商贸城

该商城位于高区文化西路，利群购物广场附近。该商城总建筑面积为4.1万平方米，共分六个展区，整体规模较为庞大。但商城内的购物环境一般，现场给人凌乱，从而在一定程度上降低了该商城的产品档次。其租金价格为1-1.8元/㎡/天之间，属于低档价位。其单体营业面积主要集中在70-150㎡之间，部分在45-60㎡。

项目名称 威韩商贸城 项目类型 家具市场

开发商 威海威韩商城有限责任公司 物业公司 盛德物业有限公司 管理费 0.26元/㎡/天 地理位置 高区文化西路 交通状况 7、12、路车

开业时间 家居广场2002.1.9 二期工程 总建筑面积 4.1万平方米 实用率 98%以上 层数 1层（共六个区）建筑风格 普通联体展示厅 售价 对外不出售

租价 1.8元/ ㎡.天 1.0元/ ㎡.天 1.4元/ ㎡.天 主力单位面积 45—60㎡、75—110 ㎡、110—150㎡ 经营模式及效果 统一管理、自主经营 目标客户群 荣成、文登、烟台、龙口等地 人流量 少，主要是针对购买家具的目标消费者 经营定位 家居广场较高档次 商贸城中低档

各层经营内容及面积 1区 办公、套房、沙发、表、工艺品 2区 小吃街3区 套房、沙发、床、办公用品4区 联营，套房、沙发、床、办公用品5区 家具用品6区 小吃街

（3）大屋建材装饰商城

该商城地处文化西路175号，是高区唯一一家大型建材装饰商场。其优越的地理位置和良好的购具环境吸引了大量的目标群体。该商城单体经营面积类型较多，切分布均匀。该商城的出租价格为1.2-3.7/㎡/天之间，属于高中档价位。目前商城实用率为97%。

项目名称 大屋建材装饰商城 项目类型 建材装饰商城 开发商 大屋地产有限公司 物业公司 威海大屋物业管理公司 管理费 0.2元/㎡/天 地理位置 文化西路175号 交通状况 7、12、17路 开业时间 1999.10.23 总建筑面积 25000平方米

实用率 97%（目前三楼有部分商户刚刚入驻，正在装修）层数 5层

建筑风格 现代复式商厦

租价 3.7元/㎡天 1.2元/ ㎡.天 2.45元/ ㎡.天

主力单位面积 40—60 ㎡、75—110 ㎡、110—140㎡、150—200 ㎡左右 经营模式及效果 统一管理，独立店铺、自主经营 目标客户群 主要为三区居民，荣成、文登、乳山较少 人流量 少，主要是针对购买家具的目标消费者 经营定位 建材商品

各层经营内容及面积 1层：厨柜、地板、板材、木线条、五金、实木门 2层：洁具、瓷砖、卫浴、陶瓷 3层 灯具、布艺 4层.5层办公（威海最大最齐全的建材专业装饰商城）

2、租售价格分析

棱方园家具广场、大屋建材装饰商城、威韩商贸城等专业市场都集中在文化西路和文化中路一带。商场开业率达97%左右。档位面积为中、大，面积分别为40-60㎡、150-200㎡。环境适中，（威韩商贸城略显凌乱）它们拥有一定的固定客源。其中“棱方园家具广场”的家具系列展，被受周边家装企业所关注。目前主要以出租的形式进行相关招商。其出租价格最高的为大屋建材装饰商场，3.7元/㎡/天。威韩商贸城的出租价格第二，1-1.8元/㎡/天；棱方园家具广场的出租价格第三，为0.5-0.8元/㎡/天。

3、出租率分析

目前商场出租率方面“威韩商贸城”为98%左右，“棱方园家具广场”为87%，“大屋建材装饰商场”为97%。

三、威海市经区商业地产现状分析

2004年高区的国民经济保持了持续稳定增长的良好势头，全年国内生产总值实现69.4亿元，占威海市区生产总值的30.83%。人均国内生产总值43360元。威海市商贸流通经济保持增长，整个消费品市场呈现货源充足，繁荣活跃，物价适中，买方市场日益突出。据统计2004年经区社会消费品销售总额为59.17亿元，增长9.6%；2004年全区第一产业增加值17.52亿元，比上年增长了24.4%；第二产业增加值27.29亿元，比上年增长了31.13%；第三产业增加值14.36亿元，比上年增长14.78%；市场价格总水平较上年略有上升。全年居民消费价格总指数比上年上升0.1%。下面我们主要针对本区域内的商业地产进行具体分析：

（一）经区商业物业现状分析

根据前期的市场调研分析，经区目前共有3家大型商业地产，其中档次最高的为侨乡购物广场；另外还有齐鲁商城、万发装饰建材城两家专业的商业物业地产。

1、规模分析

经区各商业物业地产规模一览表

楼盘名称 建筑规模 层数 面积 主力户型 畅销户型

侨乡购物广场 5万平方米 3层 20—60 ㎡ 2万㎡ 20—60㎡70—150 ㎡ 2万㎡

万发装饰材料城 2万平方米 1层 60—75 ㎡ 90—130 ㎡140—150㎡ 60——75 ㎡80——95 ㎡90——135㎡140——150㎡80—95 ㎡ 90—130 ㎡ 120—135 ㎡ 140—150 ㎡

齐鲁商城 1.2万平方米 3层 34—65 ㎡ 34—65 ㎡50—70 ㎡ 34——65 ㎡50——70 ㎡

50—70 ㎡ 80—130 ㎡

2、租售价格分析

目前经区商业地产出租价格分为两个档次，侨乡购物广场以5.5元/㎡/天的出租价格及2.16万元/㎡的出售价格，位居经区商业地产榜首；齐鲁商城的出租价格为0.66元/㎡/天。

（二）经区商业网点房现状分析

在经区长峰/蒿迫附近的商业网点房调查中，主要针对通城大厦、长峰市场、海鑫旅馆、齐鲁大道附近商业网点房进行了相关采样调查。

1、租售价格分析

根据调查，通城大厦的商业网点房的出售价格最高，其以7000元/㎡的出售价格排列第一。海鑫旅馆和长峰市场附近的商业网点房出售价格为5500元/㎡和3000元/㎡。

在出租价格方面，齐鲁大道的商业网点房出租价格最高。以480元/㎡/年的价格位居榜首。其次，依次是通城大厦的466元/㎡/年；海鑫旅馆的185元/㎡/年及长峰市场180元/㎡/年。

2、业态分析

在商业网点房的面积方面，该区域的网点房面积集中在100㎡左右，在商业业态方面，其零售业占总业态的28%，排列第一。其它依次是娱乐休闲业、通信业、服装/鞋业、餐饮业、医药业及其它相关业态，分别占总业态的16%、12%、8%、8%、8%和20%。

（三）经区专业市场现状分析

经区位于威海市南部，是威海经济开发区的中心，是威海市未来的行政区域和交通枢纽。2002年交易额达86005万元，2003年交易成交额达142855万元，日平均人流量达8万人次左右。交易区内以家具装饰材料、家具装饰用品等专业批发零售经营为主。其中，区内万发装饰材料商场、齐鲁商场等专业市场都集中在青岛路齐鲁大道一带。商场开业率达93%以上。档位面积为中，面积分别为50-70㎡、140-150㎡。环境适中，它们拥有一定的固定客源。（具体详情见下图）项目名称 齐鲁商城 万发装饰建材城

项目类型 家具装饰用品商城 家装装饰材料露天市场 开发商 东方集团实业有限公司 威海汽运有限公司 地理位置 齐鲁大道 青岛路，竹岛

交通状况 112路（小客）、10路 1、12、26、21、27路 总建筑面积 12000平方米 2万平方米 实用率 93% 100% 层数 3层 1层

建筑风格 现代写字楼 现代展览中心

租价 0.66元/ ㎡/天 0.47元/ ㎡/天 0.565/ ㎡/天

主力单位面积 50-70平方米 60—75 ㎡、80—95 ㎡、90—130 ㎡、120—135㎡、140—150㎡

经营模式及效果 独立店铺，自主经营。出租形式

目标客户群 周边社区居民，中等收入人群 竹岛辐射范围的、市内装修所需材料 经营定位 家具建材 威海市区内的中高档卫生洁具、陶瓷、板材、五金、灯具的装饰材料市场

各层经营内容及面积 一楼：木地板、实木门、各种板材、木线条。二楼：百货超市三楼：灯饰、五金用品、交电材料、布艺窗帘、厨房用品。主要经营板材、洁具、陶瓷、板材市场；

齐鲁商城位于齐鲁大道附近，由东方集团实业有限公司投资开发。商场优雅的购物环境，吸引了周边大量居民的关注。其出租价格为0.47-0.66元/㎡/天，单体经营面积主要集中在50-70㎡之间，其出租率为93%左右。

万发装饰建材城位于青岛路、竹岛附近，2万平方米的经营面积，促使其成为经区唯一一家大型装饰建材市场。其开发商为威海汽运有限公司，优越的地理位置和准确的经营定位，为其发展奠定了良好的基础。目前改装饰建材城出租率为100%。

第三部分 威海市商业业态分析

此项分析所用的数据，都由我方专业的市场调查人员，通过现场采访式的调查方法取得。调查目的主要是对威海现有商业业态的分布、经营状况、居民消费习惯及前景进行分析，从而为天都项目的合理定位提供有关决策依据。

一、威海市家电业分析

此项调查主要涉及威海百货大楼、威海华联购物广场、威海华联商厦、威海利群购物广场、威海三联家电等五家大型综合家电卖场，调查内容主要为区位、经营面积、经营产品类型、经营产品品牌、经营状况等五项内容。调查方式为采访式调查，数据来源基本详实、准确。

（一）威海市家电业经营品种分析

本项调查共涉及家电类经营品种二十多个，因品种比较繁杂，况且有些产品不具有市场代表性，所以在此我们只对其中品牌数量较多的，能代表威海家电业主流方向的电视机、冰箱冰柜、音响（家庭影院）、洗衣机、空调、油烟机、燃气灶、热水器等8个经营品类进行分析。

1、威海家电业总体经营品类分析：

在被调查的五大卖场中共有以上8类家电经营单位250个（其中品牌多数重复），其数量分布如下：

从以上数据可以看出：

第一，家电行业整体供应量巨大，市场竞争较为激烈。

第二，电视机、冰箱与空调机三大品类仍然牢牢占据市场的较大份额，且大多数经营品牌雷同，竞争激烈。

第三，油烟机、燃气灶，热水器等厨卫家电异军突起，正逐步成为家电行业的重要组成部分。

2、五大家电卖场经营品类分析：

从以上统计数据可以看出：

第一，五大卖场家电经营数量基本不相上下，但都有自己的强项：百货大楼冰箱冰柜经营品牌较多；华联购物广场的燃气灶经营品类较多；华联商厦的音响（家庭影院）经营品类较多，利群购物广场的电视机品牌而三联家电的电视机和空调品牌较多。

第二，音响（家庭影院）类产品主要集中在百货大楼和华联商厦两大卖场，说明这两大卖场的高端客户比较多。

第三，空调在五大卖场的分布基本均衡，但又以三联经营品牌较多，显示出专业的家电市场在货源组织上的一定优势

第四，家电行业已经比较成熟，市场细分比较精细。

（二）威海市家电类经营面积分析

据统计五大卖场8类家电类经营面积达5143平米，其中电视机的经营面积高达2010平米，接近总体经营面积的一半，其大体的经营面积分布如下：

从以上数据可以看出：

第一，电视机的经营面积在整个家电行业中一枝独秀，电视机仍然是家电经营的重中之重。

第二，电视机、冰箱冰柜以及空调的经营面积普遍较大，说明商家比较注重这三类商品的卖场布置，也是他们的主要销售对象。这类产品的竞争将异常激烈。第三，油烟机、燃气灶以及热水器等厨卫家电的经营品种虽然不少但经营面积却

第四，大打折扣，说明大多数商家对此类商品普遍不够重视，估计此类商品发展空间较大。

由以上统计数据可以看出：

第一，三联家电作为专业的大型家电经营场所，在经营面积上具有绝对优势。第二，电视机和空调是三联家电的主要经营品类，大规模的经营面积对他们的陈列与推广具有相当空间优势。

第三，除三联家电外，其他四家家电卖场规模普遍较小，从一定程度上造成了卖场氛围的拥挤与杂乱，购物环境必稍逊于三联家电。

第四，三联家电仍然是威海家电业的一个标尺，要想在威海家电业中突围项目规模应向三联家电看齐。天都的经营规模须斟酌商榷。

专业的家电卖场在家电的销售上具有无可比拟的优势，而威海的专业的家电卖场现在只有三联家电一家，天都如做为专业的家电卖场有一定发展空间。

（三）威海居民购买家电的习惯分析

1、因为家电类一般价值较高，所以在购买时一般不是个人行为而是两个或几个人的共同购买行为，购买比较谨慎。

2、较大的专业的家电卖场是他们主要购买场所，一是选择空间较大，二是质量和售后服务有保障。

3、一般一次成交的机会不是很大，大多数消费者在购买家电时会货比三家，比价格比质量比品牌。

4、完善的售后服务以及三包措施得到越来越多的消费者的认可，并在销售中起到越来越重要的作用。

（四）威海家电市场前景分析

1、威海市家电经营单位众多，估计价格竞争仍然是市场竞争的主要手段。

2、除了价格竞争之外，完善的售后服务也将是市场竞争的重要手段。

3、小家电类产品品种较少，往往作为大家电的一个附属品类进行经营，而且没有专业的卖场，竞争相对薄弱。估计上规模专业化的小家电市场将有一定发展空间。

4、专业化的大家电卖场具有一定发展空间。

二、威海市家居业分析

此项调查涉及威海家居广场、威韩商城、盛德商厦、奥赛家具商城、天坛家具城等五家大型综合家居市场，共调查有效样本157个，调查内容主要为区位、经营面积、经营产品类型、经营品类档次、经营状况等五项内容。调查方式为采访式调查，数据来源基本详实、准确。调查目的主要是分析威海居民家居消费习惯、威海家居类商业经营状况以及前景分析，从而为天都项目的合理定位提供有关决策依据。

（一）家居市场经营单位数量及规模分析

本项调查涉及的家居类产品多达几十种，为便于分析，我们把它们大体归为家具家私类和灯具灯饰类两个经营范畴进行分析。

1、家居市场总体经营单位数量分析：

本项调查我们共采集有效样本157个，其中139个从事家具家私类经营，占总数的88.54；18个从事灯具灯饰类经营，占总数的11.46%。据我们统计157个经营单位共有经营面积62550平米左右，其中灯具灯饰类经营面积7800平米左右，占总数的87.53%；家具家私类54750平米左右，占总经营面积的12.47%。其经营面积比例如下：

从以上统计数据我们可以看出：

第一，威海的家居市场已经比较成熟，市场相对饱和。

第二，家具家私类从业单位较多，经营规模巨大，竞争尤为激烈。第四，灯具灯饰类所占权重较小，发展潜力较大。

2、家具家私类经营规模分析：

从以上统计数据可以看出：

（1）家具家私类单位经营规模大多集中在300——500平米之间，此规模中的经营单位众多，占总经营数量的50.36%，竞争激烈。

（2）家具家私类单位经营规模严重失调，竞争主要存在于100——500平米之间的经营规模单位中，规模超过1000平米的经营单位寥寥无几，竞争较弱。（3）1000平米以上的经营单位有一定发展空间，但总体风险较大。（4）家具家私类经营业主实力参差不齐，未来几年有大浪淘沙，重新洗牌的可能。

3、灯具灯饰类经营规模分析： 从以上统计数据可以看出：

第一，灯具灯饰类经营单位规模普遍较小，估计和灯具灯饰物品占地面积较小以及灯具灯饰市场不太成熟有一定关系。

第二，更加专业、庞大、高档的的灯具灯饰市场有一定发展空间，但要谨慎投资。

（二）家居市场经营档次分析

1、家具家私类经营档次分析：

在本次调查的139个家具家私经营单位中，经营档次属于高档的有31家，占总经营数量的22.30%；中高档的有27家，占总经营数量的19.425%；中档的有17家，占总经营数量的12.23%，中低档的有37家,占总经营数量的26.62%；低档的有27家,占总经营数量的19.425%。其经营比例图示如下： 从以上统计数据可以看出：

第一，中档、中高档、高档产品占到市场总量的53.96%，说明威海的家居市场正逐步向中档及中档以上产品档次发展，产品质量正在逐年提高，竞争模式正处于价格竞争向质量竞争过渡的转型期。

第二，如果把中低档、中档、中高档产品统统归为中档产品，那么中档产品所占比重高达58.28%，辞区间的产品数量庞大，竞争较为激烈。

第三，如果低档产品所占比重为19.435,说明虽然威海的家居市场正处于价格到质量的转型期，但是由于低端产品可以较好的满足部分消费水平较低的人群，短时间内也不会退出家居市场。

第四，高档、中档以及低档产品的供给基本均衡，市场孔隙不大。

2、灯具灯饰类经营档次分析：

本次调查的18个灯具灯饰经营单位，全部属于中低档经营档次。这说明威海的灯具灯饰类产品经营档次普遍较低，高档经营单位凤毛麟角，市场供给严重失调。威海的灯具灯饰市场在产品、质量、规模方面都有待进一步的完善。

（三）家居市场经营状况分析

1、家具家私类经营状况分析：

在调查的31家高档商铺中有25家经营状况良好，占总经营数量的17.99%，经营状况一般的有6家，占总经营数量的4.32%。27家中高档商铺中，有23家经营状况良好，占总经营数量的16.55%；有4家经营状况一般，占总经营数量的2.88%。17家中档商铺全部经营良好，占总经营数量的12.23%。在37家中低档商铺中，有30家经营状况良好，占总经营数量的22.30%；有7家经营状况一般，占总经营数量的5.04%。在27家低档商铺中，有15家经营状况良好，占总经营数量的10.80%；有12家经营状况一般，占总经营数量的8.63%。从以上统计数据可以看出：

第一，家具家私类产品普遍经营良好，整个市场运营比较正常。

第二，低档产品经营状况相对较差，原因有二：一是低档产品已走量为主，利润较薄；二是低档产品由于质量、做工较差，得不到市场认可。

2、灯具灯饰类经营状况分析：

调查的18家灯具灯饰经营店铺，经营状况都为良好。

（四）威海家居市场消费者习惯分析 通过以上资料分析，我们可看出：

1、消费者比较喜欢到较大的专业的家居市场购买家具产品。究其原因我们认为有以下几点：

第一，规模比较大，经营单位及经营产品相对集中，有较大的选择空间。第二，专业的家具市场，产品质量及售后服务相对较好。第三，经营单位众多，竞争氛围较浓，消费者砍价议价能力较强。第四，周围有专门的货运资源，运输比较方便。

2、部分中高端消费者较为注重品牌的的选择。究其原因：

第一，中高档及高档产品品牌经营较多，如吉斯家具、全友家具、联邦家具、凤阳家具等为消费者的品牌购买提供了市场可能。

第二，品牌产品一般质量较好，售后服务较好，购买比较放心。

第三，消费者的购买需求正由基本的生活需求向更高的舒适、品味、高雅等需求转变。

3、在家居置买时，对灯具灯饰的购买远远小于家具家私类的购买热情。究其原因：

第一，灯具灯饰类产品属于能源耗材，置买越多能源消耗费用越高。

第二，大部分家庭消费者对灯具灯饰类的置买，一般认为能满足采光需求即可，高档的灯具灯饰产品一方面价格较高，另一方面耗电较多。

第三，较为高档的灯具灯饰类产品一般为酒店、娱乐场所购买较多。

（五）威海家居市场前景展望

1、整个威海家居市场趋于饱和，局部虽然仍有一定发展空间，但总体发展空间不大。

2、整体市场发展比较成熟，价格竞争已经不是制胜的唯一手段，完善的服务、优质的质量正逐步得到市场认可。

3、更加精细化的市场细分、产品细分将是大势所趋。

三、威海市服装业分析

（一）威海服装业总体分析

从商业类型来看，威海的服装业大体分为批零兼营模式、综合百货模式、超级市场模式、品牌形象店模式以及商业步行街模式五种类型，其卖场分布大体如下：

商业类型 商 场 名 称

批零兼营 威胜大厦 海港大厦 友谊大厦 韩国服装城 环球广场 财富广场 综合百货 华联商厦 百货大楼 利群广场 华联购物广场 金地商厦 超级市场 家家悦超市 大富源

品牌形象店 侨乡城市广场 两岸时尚名店 步行街 光明路步行街 从以上数据可以看出：

第一，威海市从事服装经营模式的大型卖场多达15个，总体服装供给较大竞争十分激烈。

第二，批零兼营模式的商业类型较多，竞争比较激烈。除威胜大厦、环球广场经营状况尚可外，其他四大卖场都经营惨淡，估计从事服装批零兼营模式的商业发展空间不大。

第三，综合百货类除了华联商厦和百货大楼外，其他三大卖场的服装经营状况也较为一般，估计此类服装经营模式的发展空间也不会很大。

第四，两大超级市场的服装经营状况都比较不错，这首先归根于他们量贩式的平价经营策略；二要归功于雄厚的资金实力以及优秀的货源组织能力。从天都的区位、人群消费水平以及旁边的小商品批发城带来的部分客流来看，本项目可以有所尝试，但考虑到两大巨头的压力，需要合理定位、谨慎投资。

第五，侨乡城市广场作为威海经营档次较高的品牌服装经营模式，经营状况也不容乐观，估计发展空间不大。步行街模式与本案的定位相差较远，在此不做详述。

（二）威海市居民购买服装习惯分析

1、对于价值较小的小针织、大针织等产品一般喜欢就近购买，而且随即购买的机率较大。注重的是方便、价格等。

2、对比较高档的时尚女装、男装类，大多喜欢到档次较高的百货商场以及品牌专卖购买，注重的是质量以及售后服务等。

3、较为成熟的商圈或大卖场是消费者首先考虑的购买场所。如环球广场、威海大世界、家家悦本部商圈；华联商厦和百货大楼商圈；威胜大厦、海港大厦商圈等。一旦形成对某个商圈的购物习惯就很难改变。

4、中高档消费群的品牌忠诚度较高，一旦对某品牌形成较好的认可，就不会轻易改变。

（三）天都项目服装经营的优劣势分析

1、优势分析：

（1）周围没有直接的服装业竞争对手。小商品批发城里虽有少许的服装经营业户，但经营的大都是档次比较低的小针织类产品，和本项目的定位区别较大。（2）周围有足够的潜在消费人群。况且本案处于高技区到环翠区的主要干道上，若经营产品比较完善，还可以有效聚拢部分高技区客流。

（3）小商品批发城形成的商业氛围以及带来的部分客流，可以在一定程度上拉动本案的销售。

2、劣势分析：

（1）本案处在环球广场、大世界以及家家悦本部形成的有效狙击范围之内，市场压力较大。

（2）本案周围还没有形成较为的稳固的服装销售商圈以及服装购买商圈，消费者购买忠诚度较低。

（3）如果从事服装经营那么规模一定较大，经营品种一定要多才有制胜的可能，而这样投资风险就比较大。

（4）服装的招商工作将是本案成功与否的重要因素。

四、威海市娱乐业分析

本次调查范围覆盖了威海市各类休闲娱乐业，主要涉及威海市市区几乎所有的休闲娱乐场所，以及高区和经区的部分休闲娱乐场所，现抽取１４０个样本，按经营类型分类并分析其经营规模及经营状况。

（一）威海市娱乐业种类及数量分析 在调查的所有娱乐场所中足疗／推拿、夜总会／KTV／练歌房、茶馆、洗浴中心所占的比重较大，迪厅和酒吧所占比重最小，分析原因有：

1、威海是新兴的沿海城市，受外来思想影响较小，消费者比较习惯传统的娱乐方式，比如茶馆、KTV等。

2、现代社会，人们在紧张的工作压力下，更加渴望身心的放松。经营者们也积极拓展思路，迎合消费者的这种需求，因此，浴室不再是仅仅局限于洗澡的功能，更加注重营造舒适的环境、提高服务质量以及提供综合性服务。

（二）威海市商业休闲娱乐场所的经营规模分析

1、夜总会／ＫＴＶ／练歌房经营规模分析：

在此次调查的30家夜总会／ＫＴＶ／练歌房中，按大型（1000㎡以上）、中型（300——1000㎡）、小型（不足300㎡）三个档次分，每档占的比例如下： 由图表看出，威海的夜总会/KTV/练歌房，中档规模占主体，规模较大的高档场所比较稀缺。

2、娱乐城/迪厅/酒吧经营规模：

在威海，娱乐城/迪厅/酒吧的数量相对较少，从经营场所的面积来看，规模属主要是中小型。

3、茶馆、咖啡馆、西餐厅经营规模及经营状况

茶馆、咖啡馆、西餐厅，经营场所面积在100——1000㎡之间，按其经营面积、店面装修、内部环境、服务水平等将此类消费场所分为三个档次，各占比例如图：

4、健身、美体、美容场所经营规模：

在此次调查的健身美体场所中，面积在400㎡左右的中型规模居多，如圣玛瑜珈、浩莎健身俱乐部。美容场所经营面积在200㎡以下的占较大比重。

5、洗浴中心、足疗／足浴/推拿场所经营规模及经营状况：

在我们调查的所有休闲娱乐场所中，洗浴中心、足疗／推拿场所所占的的比重最大，现对两类休闲场所的规模作如下分析：

（1）洗浴中心按经营面积分三个档次：大型（1000㎡以上）、中型（500㎡—1000㎡）、小型（500㎡以下）。三种规模的比例如图表：

（2）足疗／足浴/推拿场所按经营面积分三个档次：大型（400㎡以上）、中型（150㎡—400㎡）、小型（150㎡以下）。三种规模的比例如图表：

（三）威海市商业休闲娱乐场所经营状况分析 从总体来看，呈现以下特点：

1、威海休闲娱乐场所分布比较集中，通俗的讲就是“扎堆经营”。分布较集中的几个区域是：市中心三角花园/威胜大厦一带、市政府以西、天都一带、北竹岛、经区长峰。且这几个区域的休闲娱乐场所经营情况较好，原因有以下两点：（1）消费者的消费习惯使然，认为娱乐场所集中的区域，选择机会多；而且娱乐气氛比较浓厚，迎合了消费者喜欢热闹的心理需求。

（2）这几个区域属于威海商业比较发达的区域，也是威海市人口比较密集的区域，消费群庞大且层次较高。

2、威海休闲娱乐业经营状况有淡、旺季之分，旺季主要出现在旅游高峰期、周末或节假日，淡季主要是春节前后、气温比较的的时候。

3、各类休闲娱乐场所中，中高档场所的经营状况好于低档或中偏低的场所。原因是：随着威海市经济的快速发展，人均国民生产总值提高了，人们对生活质量的要求也提高了，中高档休闲娱乐场所以良好的环境和优质的服务赢得了消费者的青睐。

（四）威海市民娱乐消费的习惯分析

1、从地域特征来看来看，威海居民习惯就近消费，在作娱乐场所投资时，要充分考虑附近的人口密集程度。而且区域不同，居民消费水平也不同。

2、市中心统一路、海港一带是威海商业最发达的地方，各种娱乐休闲场所档次较高，经营状况也普遍较好。

3、市中心向西至电视台，向南至北竹岛是威海市人口最密集的两大区域，商业发达程度接近市中心。这两个区域的居民消费水平也比较高。

五、威海市餐饮业分析

此项调查共涉及威海市餐饮业比较发达的道路39条，采集有效样本349家，调查内容主要为区位、经营面积、经营类型、经营档次、经营状况等五项内容。调查方式为人员采访式调查，数据来源基本详实、准确。调查目的主要是分析威海居民餐饮消费习惯、威海餐饮业经营状况以及前景分析，从而为天都项目的合理定位提供有关决策依据。

（一）威海餐饮业区位及其数量分析

1、威海市餐饮业总体区位数量分析：

本项调查共涉及主要道路39条，餐饮店铺349家。因为有些道路不具有代表性，且离本项目较远，为便于操作，所以我们在此只对沿途拥有店铺超过10家以上的13条重要道路进行分析。沿这13条道路餐饮业经营单位的数量高达209家，其区位数量分布如下： 从以上统计数据可以看出：

第一，威海市的餐饮业比较发达，从业单位数量众多，竞争较为激烈。第二，威海市的餐饮业比较集中，以上十三条道路共有餐饮业经营单位209家，占了整个被调查餐饮业的59.89%。

第三，古寨东路和文化西路餐饮业比较发达，餐饮氛围浓厚，比较有利于餐饮业的发展。

2、天都项目附近主要道路餐饮店铺分布分析：

天都附近餐饮业比较集中的主要道路有古寨东路、神道口路（附近）、钦村路、西北山路以及文化中路五条道路，其餐饮经营店铺分布如下： 从以上统计数据不难看出，第一，天都附近人口聚居相对集中，附近餐饮业比较发达，共有经营单位62家，占被调查总数量的17.77%，竞争比较激烈。

第二，在这五条道路中又以古寨东路和西北山路经营单位众多，说明这两条路已经形成比较浓厚的餐饮文化氛围。

第三，神道口附近、钦村路以及文化中路附近餐饮业有一定发展潜力，但投资需谨慎。

（二）威海市餐饮业经营类型分析

威海餐饮业的经营类别多达几十种，由于类别比较繁杂，所以在统计中我们大体归为以下11类：

1、川菜系

2、东北菜系包括东北炖菜、朝鲜风味等

3、新疆菜系

4、面食类包括水饺、拉面等

5、快餐类

6、烧烤火锅类

7、家常菜类

8、韩日料理

9、海鲜类

10、大型综合酒店类。

11、西餐类。

1、威海市餐饮业总体经营类别分析： 从以上统计资料可以看出：

第一，威海市餐饮业经营类别繁杂，其中以火锅烧烤类、家常菜类以及海鲜类居多。

第二，西餐经营类别比重较小，估计会有较大的发展空间。

第三，虽然新疆菜类的经营品类较少，但是考虑到口味的适应性问题，估计发展空间不大。

第四，综合酒店类所占比重较小，估计具有相当发展那空间。而且在我们凋查的31个综合酒店类经营单位中有二十多个集中在东山路附近，天都附近的综合酒店类经营十分空虚，是一个较大的市场空隙。

2、天都附近经营类别分析：

从以上统计数据可以看出：

第一，天都附近火锅烧烤类和海鲜类经营单位众多，说明当地居民对这两类饮食情有独钟，不过过多餐饮单位的参与必然导致激烈的竞争。

第二，天都附近韩日料理类和经营品类较少，从这一地段的居民消费来看，估计这两类餐饮会有一定发展空间。

第三，川菜类经营单位只有4.84%,适当发展川菜类经营品类，也将大有可为。第四，天都附近西餐类和大型综合酒店类经营单位较少，市场潜力巨大。

（三）威海市餐饮业经营档次分析

1、威海市餐营业总体经营档次分析: 在被调查的349家餐饮业经营单位中，高档的有23 家，中档的有178家，低档的有148家。其经营档次比例如下：

从以上统计数据可以看出：

第一，高档类经营单位数量较少，且大多集中在东山路附近，市场分布不均衡，投资潜力较大。

第二，中档类经营单位数量众多，产品经营类别较杂，市场趋于饱和。第三，低档类市场与天都商业定位偏差较大，估计将无所作为。

2、天都附近经营档次分析：

在天都附近的62家餐饮业经营单位中，中档的有45家，低档的有17家，高档的为零。经营档次比例如下：

从以上统计数据可以看出： 第一，天都附近高档的餐饮经营单位奇缺，市场空间较大，并且高档的定位与天都项目的整体形象相符，高档的综合酒店类经营模式，将是重点发展对象。第二，面对工薪阶层的中档餐饮类经营数量众多，市场趋于饱和，竞争较为激烈。估计可操作空间不大。

第三，低档类的经营单位，与天都项目整体不符。

（四）威海市餐饮业经营状况分析

1、威海市餐饮业整体经营状况分析：

在被调查的349个有效样本中，经营状况优秀的有29家，经营状况良好的有252家，经营状况一般的有68家。其经营状况比例如下：

从以上统计数据可以看出：

第一，威海市餐饮业经营状况普遍较好，但是经营状况优秀的所占比重较小，说明威海市餐饮业经营状况有待进一步提高。

第二，经营状况优秀的单位凤毛麟角，说明威海的餐饮业还不成熟，餐饮业资源还没有得到有效整合。

2、天都项目附近餐饮业经营状况分析：

在天都附近的62家经营单位中，有3家经营状况优秀，7家经营状况一般，另外52家经营状况良好，其经营状况比如下：

从以上统计数据可以看出：

第一，天都附近经营状况比较优秀的单位较少，经营状况有待进一步提高。第二，天都附近的经营状况与威海市整体经营状况基本相符，但略低于威海市总体经营状况。这说明天都附近的餐饮业饱和程度以及竞争程度要高于威海市总体水平。

（五）威海市高档餐饮经营单位经营状况分析

因在被调查的高档类经营单位中大部分属于综合酒店类，而这类经营单位的定位又比较与天都项目相符，所以在此把这类经营单位的经营状况做重点分析。在被调查的23家高档经营单位中，有15家经营状况优秀，8家经营状况良好，经营状况一般的为零。其经营状况比例如下：

从以上统计数据可以看出：

第一，威海市高档餐饮经营单位的经营状况普遍比较优秀，这表明威海市高档经营单位的整体水平较高，这就在一定程度上造成较大的市场进入压力。第二，经营状况比较优秀的高档经营单位大都集中在东山路附近，周围外来旅游客户资源丰富，并且离市中心距离较近，区位优势比较明显。

第三，虽然天都附近高档的经营单位奇缺，但是考虑到东山路附近较大的市场压力以及本身的区位束缚，因此我们认为天都项目虽然在高端经营业态中有相当的发展潜力，但仍要充分考虑各种相关因素，谨慎投资！

（六）威海市民饮食习惯分析

第一，威海市的餐饮业仍然以中低档的经营单位居多，这说明价位的高低还是影响大多数居民消费的重要因素。

第二，在区位选择上，工薪阶层比较喜欢就近聚餐，以方便为主；高端人群聚餐一般比较注重口味和环境，区位因素影响较小。

第三，低档次的餐饮业态经营状况普遍不好，说明卫生与安全也是影响居民消费的重要因素。

第四，在被调查的349家样本中，有29.63%的属于火锅烧烤类，这说明居民在聚餐时还比较喜欢一种因为聚餐产生的幸福愉悦的感受，说小一点是氛围，说大一点就是文化。幸福、祥和、喜气的氛围是影响消费的一个重要因素。

第四部分 消费者调研

本次威海商业物业地产调研共收到有效问卷432份，其中已购业者共计166人，占总人数的39.20%；未购业者共计266人，占总人数的60.80%；对其消费者自身个人爱好及他们在置业过程中所关注的几个问题，进行了详细的探究、分析。

一、消费者结构分析

（一）项目周边消费者数量分析

本次消费者数量调查是以“天都商厦”为半径，方圆1.5公里范围内的居民社区进行相关调研。此次调研共调查居民社区40个，人口统计按照国家人口统计常用的1：3.5的方式进行统计，共计约20224户，70784人。其中，本地原居民人口占总人口的68%，外来人口占总人口的32%。区域位置 单元数 户数 人口

本项目的东北方向：（西北山路以东，文化中路以北）337 4900 17150 项目东南方向：（文化中路以南，古寨东路以东）180 2156 7546 项目西北方向：（文化中路以北，神道口至槐云村）543 8434 29519 项目西面：（高区毕家疃以及沿文化西路，哈工大以西）231 4734 16569 合 计 1291 20224 70784

（二）项目周边消费者结构分析

1、年龄分析：

根据调查分析发现，项目周边目标群体的年龄主要集中在29—35岁之间，占总人数的32.4%，其次是36—49岁，占总人数的31.2%，然后是25—28岁，占总人数的29.6%。最后是50岁以上的人群，占总人数的6.8%。（其中，男性占了总人数的55.7%，女性占了总人数的44.3%。）

2、学历分析：

在接受教育程度/学历方面的调查中，有79.2%的人群为初中和高中毕业；18.9%的人群为大学毕业；1.2%的人群为研究生毕业；0.7%的人群为博士毕业。

3、职业分析：

他们目前所从事的职业，有45.5%的消费者是自由职业者；21.5%的消费者是私有企业老板；21%的消费者是各大公司职员；8.7%的消费者是各大公司管理人员；其他均占不到1.4%。

4、收入比例分析：

其收入为：64.4%的消费者收入为3万元以下；29%的消费者收入为3—10万元；6.1%的消费者收入为10—30万元；30万元以上的为0.5%。其主力购买群体为3万—30万元之间的消费者，根据其收入的等级来看，他们一般是事业有成，私企老板或公司管理中层以上的消费者。其次是3万元以下或30万元以上的消费者。

5、家庭构成情况分析：

根据市场调研分析发现，周边各区域家庭结构大致可分为四类，包括： 第一类，年龄在20——30岁的夫妇二人结构； 第二类，夫妇加一个小孩的三人家庭结构； 第三类，夫妇、小孩、老人共同居住的结构；

第五篇：昆明商业市场调研分析报告1

昆明市商业市场调研分析报告城市概况城市经济发展水平3 居民生活水平4 社会消费发展城市商业发展概况及趋势 6 城市规划及发展政策城市功能规划政策以及发展方向分析

1.1 城市概况

昆明市整体概况

云南省会城市：云南省省会昆明，是云南 政治、经济、文化、科技、教育、商贸、旅游、信息、金融中心和交通、通讯枢纽。昆明位于滇东高原中部，东北距首都北京 约2千公里。面积约2万平方公里，辖五区 一市八县，全市常住人口628万人。经济实力较强的城市：据云南城市竞争力 报告，昆明在经济规模竞争力、产业层次 竞争力及收入水平竞争力均在云南省城市 中名列前茅。昆明的二三产业发展良好，旅游业、房地产业、文化产业、烟草加工 业、冶金工业等是该区域的特色产业。拥有良好旅游文化资源：素有“春城”美 誉的昆明具有“天气常如二三月，花枝不 断四时春”的宜人气候，每年吸引大量的 旅游人群。旅游业现已发展成昆明的支柱 产业之一。

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