第一篇：浙江湖州房地产项目市场调研报告
浙江湖州房地产项目市场调研报告 一、城市概况 1、地理区位 区位：湖州市地处浙江省北部，东邻上海，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，与无锡、苏州隔湖相望，是环太湖地区唯一因湖而得名的城市。
行政区划：湖州市共辖吴兴和南浔 2 个建制区和德清、长兴、安吉 3 个县。湖州是一座具有 2300 多年历史的江南古城，2008 年末户籍人口 258.50 万人，其中市区人口 108 万，面积 5818平方公里；城市化水平达到 55.1%，中心城市建成区 68平方公里（2008 年），南浔 13.5平方公里。
发展概况：湖州是以上海浦东开发开放为龙头的长江三角洲地区“先行规划、先行发展”的14 个重点城市之一。产业结构从原来的传统丝绸、建材业为主，形成了以新型纺织、新型建材、医药化工、特色机电四大特色优势产业为支柱、电子信息和环保产业快速发展的格局，先进制造业占规模以上工业总产值比重达到 50%。
2、交通条件 作为长三角城市群中连接南北两翼的节点城市和沪、杭、宁三大城市的共同腹地，距杭州 75 公里、上海 130 公里、南京 220 公里。南北走向的 104 国道、杭宁高速公路、宣杭铁路和东西走向的 318 国道、被誉为“东方小莱茵河”的长湖申航道、申苏浙皖高速公路、申嘉湖杭高速公路、已经开工建设的宁杭客运专线和即将开工的沪苏湖城际铁路贯穿湖州全境。新长铁路和即将修建的湖乍铁路使湖州分别与陇海、沪杭两大铁路干线连通。湖州还拥有全国一流的内河铁路、公路、水运中转港。
3、城市人口状况 人 口 保 持 低 速 增 长。2008 年 末 全 市 户 籍 人 口258.50 万人（市区人口 108万），人口自然增长率为0.2‰。
市区总户数 342105 户、总人口 1085173 人，吴兴区总户数 195990 户、总人口 593907 人；八里店镇总户数 18393 户、总人口54547 人，非 农 业 人 口11458 人，农业人口 43089人。女性初婚人数全市 15053人，其中吴兴区 3687 人。
4、宏观经济数据 湖州市各乡镇人口比例593907, 23%491266, 19%426796, 17%617940, 23%455089, 18%吴兴区 南浔区 德清县 长兴县 安吉县
经济发展相对平稳，保持较高增速 全市 2009 年全市实现地区生产总值（GDP）1105 亿元，按可比价格计算，比上年增长6.7%。其中按 08 年 GDP1034.89 亿元，按户籍人口计算的人均 GDP 为 40089元，增长 10.5%，折合 5772 美元；按常住人口计算的人均 GDP 为 36764 元，增长 9.4%，折合 5294 美元。
08 年 实 现 财 政 总 收 入133.78 亿元，其中地方财政收入 71.61 亿元，分别比上年增长 17.3%和 16.1%。财政总收入占 GDP 的比重为 12.9%。
物价结构性调整，仍需警惕 八大类消费品及服务项目价格呈“六涨二跌”态势，08年居民消费价格总水平涨幅为5.1%。食品类价格上涨 13.9%，拉动 CPI 上涨 4.2 个百分点；医疗保健和个人用品价格上涨5.1%；居住类价格上涨 3.3%；家庭设备用品及服务价格上涨 2.3%；烟酒及用品价格上涨 1.8%；衣着类价格上涨 1.2%。交通和通信类、娱乐教育文化用品类价格下跌，分别下降 2.0%和 0.9%。
******00060002006 2007 2008单位：美元2006~ ~ 2008 年人均生产总值市区居民消费价格指数101.2100.0104.0105.196.098.0100.0102.0104.0106.02005 2006 2007 2008（上年=100）2006～209年GDP761.02892.021034.***500GDP761.02 892.02 1034.89 11052006年 2007年 2008年 2009年
产业结构相较稳固，城市化发展呈良好发展态势 2008年湖州市第一产业增加值为 82.63 亿元，增长 4.1%；第二产业增加值 593.56 亿元，增长 10.7%，其中工业增加值534.98 亿元，增长 11.4%；第三产业增加值 358.70 亿元，增长 11.8%。三次产业比例为 8.0:57.3:34.7。与去年相比一产比重下降 0.2 个百分点，二产比重增长 0.3 个百分点，三产比重下降 0.1 个百分点。
人民生活水平不断提高 全市城镇居民人均可支配收入突破“两万元”，达到 21604元，比上年增长 9.9%。2008 年市区城镇居民人均可支配收入21822 元，增长 8.9%；人均消费支出 14233 元，增长 9.4%；恩格尔系数为 36.1%；年末人均住房面积 29.8平方米。全市农村居民人均纯收入突破“万元”大关，达到 10751 元，增长 12.7%；人均生活消费支出 7046 元，增长 14.2%；恩格尔系数为 35.0%；人均住宅面积 52.1平方米。城乡居民年末人均本外币储蓄存款余额达 21002 元，比上年增加 4814 元，增长 29.7%。
投资结构不断优化，房产投资持续上升 8.657.234.28.257.034.88.057.334.70%20%40%60%80%100%2006 2007 2008单位：%2006~2008年全市三次产业结构比例第一产业 第二产业 第三产业***16040500010000***50002006 2007 2008单位：元2006~2008年城镇居民人均可支配收入407.25458.34528.***5006002006 2007 2008单位：亿元2006~2008年全社会固定资产投资
截止至 09 年 11 月份，完成投资 535.14 亿元。其中 2008 年完成全社会固定资产投资 525.24 亿元，比上年增长 14.6%。按产业划分，第一产业投资 4.82 亿元，增长5.3%；第二产业投资 299.48 亿元，增长 25.4%，其中工业投资 291.03 亿元，增长 22.8%；第三产业投资 220.93 亿元，增长 2.8%。全年限额以上固定资产投资项目 1683 个，完成投资额 482.65 亿元，增长 14.6%，其中基础设施投资103.96 亿元，增长 7.3%。非国有投资 385.99 亿元，增长 21.6%，占全部限额以上投资的 80.0%，比上年提高 4.6 个百分点。
历年各区县固定资产投资增长速度0102030402004 2005 2006 2007 2008单位：%吴兴区 全市 △市区
二、城市规划
湖州市城市总体规划（2003-2020）
1、城市规划简介 城市远景框架以“一城两区”带状组团城市为基础，进一步完善功能布局，改善人居环境，有选择的进行用地拓展，并为居住、工业、公建等预留了一定的发展空间，体现了“有机生长”的规划架构，满足了城市发展需求。
申苏浙皖高速公路南侧主要布局工业发展用地； 现 G318 公路的北侧结合西山漾、西山等生态环境布置生活设施用地，并在其中形成贯穿老城区、毗山、西山漾、织里的融传统与现代、自然与人文为一体的城市公共活动轴线。
湖州中心城区在仁皇山行政、文化、体育中心和老城传统商业中心的基础上，在湖州与织里之间布置融现代商贸、金融服务、旅游休闲设施为一体的新的城市中心区；南浔城区的中心区在现状基础上向西向南适当拓展。
2、城市性质：
太湖南岸中心城市，省级历史文化名城，长三角工贸、生态旅游城市。
3、用地空间结构：
形成“一城两区、双心结构”的带形组团式城市，由 13 个城市分区组成。其中湖州中心城区为中心城市的主城区，由 11 个城市分区组成；南浔城区为相对独立的功能区，由 2 个城市分区组成。两城区之间保留开敞的生态绿廊，限制城市沿 G318 公路连片发展。
4、人口及用地：
现状中心城市人口 51.5 万人，其中湖州中心城区 42.5 万人，南浔城区 9万人，建成区面积 52.9平方公里。其中湖州中心城区 43.9平方公里，南浔城区9.0平方公里。
规划确定人口规模近期 2007 年城市人口 67 万人，其中中心城区 52 万人，南浔城区 15 万人；远期 2020 年城市人口 98 万人，其中湖州中心城区 70 万人，南浔城区 28 万人；用地规模近期 67平方公里，其中湖州中心城区 51.4平方公里，南浔城区 15.6平方公里；远期城市用地 112.7平方公里，其中湖州中心城区 81.6平方公里，南浔城区 31.1平方公里。
5、总体布局 中心城区近期建设主要是实施“东拓西扩、北进南控、中间完善”的发展战
略；
“北进”——就是结合已形成规模的仁皇山新区的建设，开辟太湖新区，从“苕溪时代”迈向“太湖时代”； “西扩”——继续完善凤凰西区建设的基础上搞好西南工业区、商住区的配套建设； “南控”——保护和控制好南郊风景区的自然环境； “东拓”——在搞好湖东分区配套建设的基础上，重点建设吴兴工业片区，并进一步开发建设“西山漾地区”，把西山景区建设成为中心城区与东部新区之间的“绿肺”； “中间完善”——完善老城区的基础设施、公用设施和环境设施配套，增强、完善城市功能。
附:[湖州市吴兴工业区]简介-----正在招商中 东部新区是吴兴区扩大对外开放、统筹城乡发展和打造先进制造业基地的主要平台，湖州中心城市发展的核心区块，涉及八里店、环渚、织里 3 个乡镇，总面积 183平方公里，已规划 90平方公里，其中中心区 46平方公里、织里片区 32平方公里、环渚片区 8.3平方公里、吴兴食品加工园 3.7平方公里。中心
区近期实施 28.3平方公里。新区以现代城市理念总体布局，围绕中央商务区为核心，以南北和东西向景观大道为轴线建立无障碍物流网络，并划分以高技术板块为主的工业平台，高档住宅群落开发为主的商住板块，山水风景区开发为主的旅游观光平台。已累计完成投入 60 亿元，区内主要道路框架基本完成，吴兴大道、南太湖大道相继建成通车，形成织里童装、八里店金属制品、环渚纺织机械等特色产业和西山景区、八里店社区等商贸旅游居住区块。区内主要工业园区：欧盟工业园、科技创业园、童装产业园。
吴兴工业片区，规划工业用地总面积 16.25平方公里。其中环渚工业片区以新型纺织、服装工业为主；八里店工业片区发展新型建材、机电仪表、丝绸织造、织物整理、服装服饰、汽车配件等产业为主；织里工业片区主要发展新型纺织、丝绸织造、机电仪表。
目前吴兴主要推出的投资平台：
科技创业园：建设吴兴区东部工业平台，打造先进制造业基地，集聚广大中小企业投资创业的重要孵化器。主要为中小企业配备，以引进电子、电器、电机等“三电”产业和生物医药等高新技术产业为主。规划总面积 50 万 km²，厂房50 幢，一期总建筑面积 28.7 万 km²，其中厂房总面积 19 万 km²，共 31 幢，另外还配备了办公区和生活区（职工餐厅和宿舍）。
童装产业园：有 50 万 km²的标准厂房，可分为东区和西区两个区域。
东区标准厂房:以引进科技型、成长型的高新技术企业为主。服务配套建筑面积约 2.5 万 km²。厂房建筑面积约 20 万 km²，架空层面积约 4.9 万 km²。厂房分为 24 幢，424 个单元，城区服务中心一幢。
西区标准厂房:以引进品牌型、出口型的童装及相关联的企业为主。厂房建筑面积约 16.5 万 km²，架空层面积约 3.9 万 km²。服务配套建筑面积约 2.5 万km²。厂房分为 16 幢，共 340 个单元，物流中心一个。
欧盟工业园：以引进欧盟国家的企业为主，鼓励精密机械，家用电器类企业入住。一期规划总面积 30 万 km²，分两个区块。南区面积 20 万 km²，主要提供于征用土地自建工厂的投资者；北区面积 10 万 km²，建成 5 万 km²具有欧式风格的标准厂房，租赁给投资者使用。
“机械电器专业区”：此园区位于埭溪工业功能区内，也是现在打造的一个新平台。该平台的周围以建筑钢材摩托车及汽车配件，高低压电器配件，物流机械等为主导产业，尤其在机械行业的动，车，轧，磨，锻，刨，铣及电镀、热处理等工艺成熟，生产能力强盛，具有很强的外协加工能力。规划面积为 6000 亩，建成面积 2200 亩，现在入住企业类别主要是五金、机械等共 57 家，机械五金占 60%，主要以引进机械电器、五金、电子类企业为主。
此外，地处湖州市中心地区的吴兴区内教育、医疗、居住、商业、餐饮住宿、休闲娱乐等生活设施完善。
6、区域规划 东部新区是今后城市发展的重要区域。
右图所示即位于中心城和东部新区间大型生态廊道周边地块。这条生态廊道就是依托西山漾自然水体，由北至南的控制宽1000-15000米的生态绿地，它是中心城市的生态“绿肺”，不仅改善了城市的小环境。而且为完善大城市功能和增强城市的辐射能力留有足够的空间。区域内的西山漾，水面面积大约为 95 公顷（约 1400 亩），漾南有西山可依托，东部视野开阔，整个漾区风景秀美，是东郊水网平原地区不可多得的山水俱全、山水俱佳的地方。
规划结合西山漾湿地及周边生态绿地，建设现代商贸、金融服务、旅游休闲设施以及居住区，形成山、水、城、绿交融的现代城市景观，彰显出山水城市特色。
三、房地产市场分析 1、整体房地产市场现状 房地产投资趋于合理，平稳增长 截止至 09 年 11 月份，房地产开发投资额 98.72 亿元，同比增长 10.9%。房地产投资显著回升。其上半年住宅完成投资 33.61 亿元，同比下降 10.9%，商业用房完成投资 12.3 亿元，同比增长 151%，增幅较大。其中中心城市完成房地产开发投资约 27.47 亿元，同比下降 10.9%。商品房新开工面积大幅上升。1-11 月新开工房屋施工面积 423.84 万平方米，同比增长 1.08 倍，其中住宅新
开工面积同比增长 1.23 倍。
住房结构逐渐趋向合理近年来，在商品房开发规模不断扩大的同时，盐城住房供应结构也得到了改善，特别是 90平方米及以下商品房投入力度明显加大，在住宅中所占的比重不断提高。上半年中心城区共成交商品住宅 3885 套。90-144 ㎡的套型面积仍是最受市场追捧的主力户型，共成交 2296 套，占成交套数的 59.1%，成交面积27.34 万 ㎡。90 ㎡以下的套型面积共成交 1155 套，占成交套数的 29.7%，成交面积 9.11 万 ㎡。2007 年这一比重仅为 15.2%，08 年为 29.5%。受 2006年以后“90/70”政策影响，90 ㎡以下套型的供应量逐渐增加以及政策对小户型的扶持，90 ㎡以下的成交比重有所上升。144 ㎡以上及排屋共成交 434 套，比重为 11.2%，成交面积 8.87 万㎡。
商品房价格稳中有升 从房地产企业的角度上看：近几年来，随着的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度和土地的获取价格，还受拆迁成本加大、建筑材料价格和人工工资水平上升直接推动了房地产价格的上涨。另外消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设的成本，促进了房价的上涨。湖州市 09 年商品房均价为约 4689 元/平米，较 08 年4224 元/平米的价格，每平米价格上升了约 465 元，增幅达 11%。
空置面积继续下降 随着近阶段的房地产市场的逐渐回暖，整个空置率有所降低，截止至 09 年11 月末，湖州商品房空置面积 84.13 万平方米，同比下降 0.6%，其中住宅空置
面积同比下降了 32.8%。
2、土地市场情况 2009 年成交商业、住宅类土地：
地址 总面积（公顷）
容积率 成交价格(万元)楼面价（元/平方米）
土地用途 成交日期 仁皇山新区 10.8872 A 组团1.6-1.8 B组团2.2-2.4 76700 2935
商业、居住 2009-12-31
仁皇山新区 9.9617 2.0-2.5 67100 2694
商业、居住 2009-12-31
湖州市区 6.2862 2.8-3.5 67000 3045
商业、居住 2009-12-31
湖州市区 4.1281 1.6-2.0 28000 3391
商业、居住 2009-12-18
南太湖区 1.6466 1.0-1.3 1210 565
农民安置房 2009-12-14
仁皇山新区 6.3822 1.65-1.75 5950 533
商品住宅 2009-12-14
凤凰开发区 2.2548 1.7-2.0 17200 3814
商业、居住 2009-12-2
湖州市区 2.8833 1.8-2.6 29100 3882
商品住宅 2009-11-24
西南分区 3.1322 1.8--2 11500 1836
商品住宅 2009-10-26
凤凰分区 7.4925 2--2.5 40400 2157
商品住宅 2009-10-22
西南分区 6.7144 1.8--2.2 21350 1445
商品住宅 2009-10-15
西南分区 12.8764 1.8--2.1 22130 818
商品住宅 2009-9-8
龙溪港东岸 8.8299 3.1--3.4 77500 2581
商品住宅 2009-9-3
西南分区 8.0185 1.8--2.2 14400 816
商品住宅 2009-9-2
经济开发区 1.3024 1.3--1.6 710 341
商业 2009-6-26
太湖旅游度假区 2.5911 0.8--1 1620 625
商业 2009-10-22
龙溪港东岸 4.9976 5.2--5.8 50000 1725
商业 2009-9-3
湖州市区 0.2233 0--0.9 1361 6772
商业 2009-7-31
西南分区 1.8496 0.25--0.35 1860 2873
商业 2009-6-4
凤凰分区 1.2505 1--1.2 1310 873
商业 2009-4-27
太湖旅游度假区 0.3948 0--1.5 246 415
商业 2009-2-3
本项目所在区域暂无地块推出. 土地价格不断上涨 2009 年湖州商住类土地供应面积共计 221.49 万平方米，共 41 宗。13 宗规划地块容积率介于 1.5-3.0 之间；20 宗土地容积率小于 1.5。
在成交的地价方面来看，今年上半年成交的土地平均地价约 2890 元／平方米，较去年的地价上涨了 19％，而下半年自中兴大桥南堍西侧地块之后，湖城的土地市场开始不断升温，成交楼面价也在不断上涨。市陌堂子村 D 地块 2.91亿元成交，按最高容积率，该地块的楼面价约 3882 元/ ㎡，已经超过了之前中兴大桥4亿成交地块的楼面价，而如果按照 1.8的容积率计算，楼面价已达 5600元/㎡ ㎡。
出让土地集中在太湖旅游区、仁皇山新区，出让地块以 40000平方米以上为主。太湖旅游新区的土地大部分规划为酒店、商业、文化娱乐性质以及旅游基础设施。
以上出让地块将对未来 1-3 三年的住房增量市场带来压力。平均按照 2.0
容积率，70%的住宅比例计算，221.49 万平方米的土地出让面积将带来 310 万平方米的住宅增量。依据湖州市关于户型面积的政策：90平方米以下户型占总量的比例不少于 70%。310 万平方米的住宅增量将带来 90平方米以下的户型约217 万平方米；90 万平方米以上的约为 93 万平方米。
商住用地集中推量 湖州 2009 年上半年成交的商住用地 28 万平方米仅占去年的 19％，距每年供应 5平方公里的计划远远不足。下半年在火爆楼市的刺激下，湖州土地市场终于开始集中爆发。09 年年末，湖州市政府一月之内就推出 13 块商业居住用地。
3、房地产市场供求情况 商品房竣工面积受宏观调控影响明显 2000~2008 年湖州市商品房竣工面积79.47121.8189.65156.02137.54202.97299.55160.39191.61.531.560.820.881.48 1.480.541.19050100***03502000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008单位：万平方米00.511.52 自 2000 年以来，湖州市的商品房竣工面积出现了明显的两次波动；第一个波动在 2003 年、2004 年，受国家出台政策要求所有经营性用地必须以招投标的方式公开交易，并且全面推行和落实经营性用地招牌挂制度，导致商品房竣工面积下降。后续大幅增长。第二个波动出现在 2007 年，当年商品房竣工面积为
160.39 平方米。与央行提高贷款利率有关。导致竣工面积也大幅减少。
湖州整体房地产量价齐升 湖州历年成交情况分析0200400600单位：万平方米***046005000单位：元/平方米销售面积 143 243 240 286 196 432均价 4224 46892004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
湖州近几年的房地产成交量逐年上升，08 年受大势影响成交量下滑之外，其余几年成交均呈上行趋势，特别是 09 年，全年商品房销售量约为 432 万平米，相比 08 年增幅超过 1 倍，成交价格约 4689 元/平米，量价都达到了历史的新高；
09 年成交情况分析 湖州中心城区商品住宅成交分析0100000200000单位：平方米***00单位：元/平方米销售面积 254730766***2E+ 2E+ 8352成交均价 ******441月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 09 年各月湖州销售呈现稳步上涨的格局，中心城区商品住宅在 6、7 月份达
到了成交量的新高，6 月份相比 5 月份增长了 86%，8 月份受开发商惜售的影响，成交量有所下滑，但成交价格则达到了 5744 元/平米，到了历史新高。
09年湖州商品房全年成交量约432万平米,全年住宅销售约360万平方米，比上年增长 1.3 倍.其中，供应方面 09 年上半年中心城区新批预售商品房为 43.8万㎡，同比增长 29.1%。全市商品房施工面积为 896 万㎡，同比增长 5.4%；其中住宅施工面积为 638 万㎡，同比下降 1.7%。商业用房施工面积 141 万㎡，同比增长 30.5%。全市商品房竣工面积 75.6 万㎡，同比下降 19.7%，其中住宅竣工面积 56.7 万㎡，同比下降 21.8%。
4、房地产板块情况分析
湖州市板块主要由市中心板块、西南新区板块、仁皇山板块、凤凰开发区板块、湖东板块、南太湖板块等六大板块组成。
4.1 市中心板块：
板块热度——★★★★★ 市中心板块 湖东板块 凤凰开发区板西南新区板块 仁皇山板块 南太湖板块
该板块区域配套完善，商业氛围浓厚，红旗路繁华中心、各大商业银行、飞英公园、人民公园、第一人民医院等重要商业、金融、医疗、休闲配套一应俱全，成熟便利的配套设施，网罗居区域内高尚、高知人流，形成了极具时尚生活气息的现代都市领地。
板块个案 项目名称 天元·颐城 风雅蘋洲 位置 湖州市人民路西侧 湖州市建设路 399 号 开发商 湖州新华置业 湖州东方蓬莱置业 产品品类 住宅，商铺，写字楼 商业，住宅 占地面积 42108 ㎡ 80000 ㎡ 总建筑面积 225904 ㎡ 160000 ㎡ 最近均价 7000 住宅 6100-8000，商铺均价 25000 主力面积 87-189 ㎡ 96-170 ㎡ 开盘时间 2009 年 12 月 08 年 3 月 29 入住时间 2012 年 2009 年 11 月 绿化率 40.00% 40.00% 容积率 5 2 交付标准 毛坯 毛坯 总户数 964 套 700 多套 现销售率 85% 92% 物业管理费 1.4/天/㎡ 1.58/天/㎡ 停车位 450 572
建筑类别 高层 高层，小高层 所属商圈 市中心 市中心
重点个案分析：
——风雅蘋洲 项目简介：
湖州老城区核心区域，东南迎春河、菜花泾双河夹岸，北面与明都锦绣项目名称 风雅蘋洲 位置 湖州市建设路 399 号 开发商 湖州东方蓬莱置业有限公司 产品品类 商业，住宅
占地面积 80000 ㎡ 总建筑面积 160000 ㎡ 最近均价 住宅 6100-8000，商铺均价 25000 开盘时间 08 年 3 月 29 入住时间 09 年 11 月 绿化率 40% 容积率 2 交付标准 毛坯 总户数 700 多套 销售率
92% 物业管理费 1.58/天/㎡ 停车位 572 建筑类别 高层，小高层 所属商圈 市中心 房型 主力房型 87-189 ㎡
苑隔路相应，南面与碧波苑、碧潮苑小区隔河相望，15 幢板式高层沿水而布。
内部拥有约 1700 ㎡中央水景，依势而淌。遵循地貌，中央水系还原溪流在山地间穿流的形态，保留了山石与植被间的关系。
城中央 16 万平米果岭府邸。
周边配套：综合商场，东街菜场； 九八医院；工行、农行、中国银行、建行、湖州商行、 户型介绍：
室 2 厅 2 卫
面积：
170.0M² 房型特色：
户型方正大气，空间划分，大器中见细节，尊贵在其间； 4.5 米开阔客厅，晨曦雾雨中饱瞰滨江美景； 三房朝南，采光充足。
销售情况：
剩余房源已不多，小高层可供选择楼层为 1—2 层或顶楼，单价为 7000—8000/㎡； 高层可售房源面积段为 140—170 ㎡单价为 6100/㎡起，车位 13 万一个； 地铺面积为 100—120 ㎡开间 4.2 米—4.5 米，层高为 4.8 米，单价为25000/㎡；
客户分析：主要购买人以本地人为主，基本都是自住客。
板块房地产市场点评：
——市中心板块是湖州最为繁华的地块，其板块地位及成熟度，也造就了住宅产品价格领跑湖州其他板块；商业楼盘产品价值放大 ； ——板块内在售的个案众多，除上述天元·颐城、风雅蘋洲等代表项目外，还有达多·灏庭、爱山广场、星际广场、中房盛世华庭、加利广场等项目，有部分产品每平米已近万元左右； 4.2 南太湖板块：
板块热度——★★★ 08--10年风雅蘋洲价格走势图******08年4月2008年6月2008年8月2008年10月2008年12月2009年2月2009年4月2009年6月2009年8月2009年10月2009年12月成交均价
随着近期规划“北进”开辟太湖新区，从“苕溪时代”迈向“太湖时代 ”。其中的太湖旅游度假区将是湖州建设现代化生态型滨湖大城市的重要区块，是未来湖州中心城市重点打造的滨湖新区。
通过 3 至 5 年的开发建设，滨湖新区 5平方公里的核心区域，将成为南太湖的现代生活中心；沿太湖 3.5 公里的河堤内，太湖明珠，渔人码头、世界名牌折扣店、游艇俱乐部等标志性项目争相斗艳；滨湖新区 40 多平方公里的管辖区域内，将拥有三座五星级酒店，阳光别墅、温泉、高尔夫等设施一应齐全。
同时通过 5 至 10 年的努力，将滨湖新区打造成一流的“都市生态型”滨湖休闲度假胜地和休闲旅游、商务会议、康体运动、度假居住等功能复合发展的滨湖城市特色板块。
板块个案：
项目名称 太湖山水人家 华萃庭院 嘉业太湖阳光假日 天玺别墅 位置 小梅湾西岸，纪念碑右侧 通湖路以南，浮霞路以西，湖州市太湖 旅游度假区 湖滨路 1 号 开发商 湖州建设 湖州绿州 浙江国际嘉业 上海飞洲 产品品类 联排别墅 联排别墅 联排别墅 联排别墅 占地面积 110958 ㎡ 130000 ㎡ 620000 ㎡ 156800 ㎡ 总建筑面积 68800 ㎡ 100000 ㎡ 310000 ㎡ 111650 ㎡ 最近均价 住宅 3700/㎡ 别墅 10000/㎡ 12000/㎡
住宅 5750/㎡ 别墅 11000/㎡ 14000/㎡ 开盘时间 2008-12-31 2009-6-14 07 年 1 月 1 09 年 10 月 18
入住时间 2010-10 2010 年 12 月 08 年 1 月 1
绿化率 36.30% 32.24% 40% 46.50% 主力面积 209-302 ㎡ 185-230 ㎡ 别墅 194-280 ㎡ 公寓 88-128 ㎡ 222-288 ㎡ 容积率 0.62 0.75 0.5 0.7 交付标准 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 总户数 1289 390 别墅 219 首批 86 套全部售完 现销售率
40%
物业管理费 1.9 元/天/㎡ 1.2 元/天/㎡
1.8 元/天/㎡ 2 元/天/㎡ 停车位 818 648 520 210
板块房地地产市场点评：
——南太湖板块由于其出色的地理位置，别墅项目较多，主打“旅游度假”概念； ——现板块内别墅价格主要集中在 10000-17000 元/平米之间，产品有一定的档次，产品风格包括中式、西式等，风格比较齐全；
——虽类似“渔人码头”“雷迪森酒店”等配套初成型，但总体板块配套设施尚不完善，因此销售去化率尚较低； 4.3 西南新区板块：
板块热度——★★★★ 该板块坐落于湖州中心城市西南部，它北靠长湖申航道（西苕溪），西临康山及杭宁高速公路，东南至现状 104 国道，东以横渚溏港为界，距市中心约 2.5公里。开发定位为“城市次中心”和“现代化工业区和现代化生活区”
西南新区作为湖州市政府极力打造的城市次中心，是一座以交通、商贸、居住、创业复合功能的新城。西南新区除了车站、学校、公园、医院、商业配套项目外，未来将遍布中高端的房产品，西南区块将凭借“未来城市次中心”的名片打造市民理想的居所。
板块个案：
项目名称 星洲国际 得力浅水湾 星汇半岛 春江名城 位置 二环西路西塞路 港南路体育路 江南粮食市场南面 粮油市场南侧 开发商 丰隆置业 湖州得力 汇鑫置业 湖州兴辰置业 产品品类 商业，住宅，办公楼 住宅,商业 住宅 住宅 占地面积 33318 ㎡ 113004 ㎡ 420000 ㎡ 53136 ㎡ 总建筑面积 119945 ㎡ 324440 ㎡ 1010000 ㎡ 164418 ㎡ 最近均价 住宅 5600/㎡，5200/㎡ 普通住宅均价 5300 元 /㎡鸟巢均价 5880 元㎡ 未定 开盘时间 商铺和办公楼未推 2010 年 5 月 2007 年 12 月 未开盘 入住时间 09 年 4 月 19 未定 2009 年 10 月 未定 主力面积 106-198 ㎡ 80-150 60-140㎡鸟巢29-73㎡ 90-140 绿化率 35.60% 43.10% 40% 34.50% 容积率 3.6 2.8 2.72 3 交付标准 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 总户数 住宅有 500 多套 2046 3062 约 1340 户 现销售率 88% 未开盘 85% 未开盘 物业管理费 住宅 1.4/天/㎡ 未定 1.45/天/㎡ 未定
板块房地地产市场点评：
——西南新区板块已有一定的配套，目前板块基础建设项目众多，环境较差，随着红星美凯龙生活广场、湖州小商品城的后续开业，将大大增加该板块的竞争力； ——板块内楼盘较多，有一定的产品档次，整个板块商品住宅价格主要集中在 5500 元/平米左右。
4.4 凤凰开发区板块：
板块热度——★★★★ 该板块位于湖州城北与西南部，占地 66平方公里的大地上。
从建区到现在仅仅 17 年，湖州经济开发区的崛起，形成了以政治、经济、文化为中心，以高科技经济开发区为依托，以绿色装点为主体的新型城市格局。区内建筑多是采取低层、多层、高层相结合，以多层为主，高层点缀，形成高低错落有秩，建筑间距大，密度小，疏密有序的丰富空间布局。
凤凰开发区与老城区一河之隔，现已成为中心城市的一个重要组成部分。这里集中了中心城区的行政办公、商贸住宅、高档娱乐、大型公园等设施。通过近年来的建设，开发区拉开城市框架 35平方公里，大力开展以“绿化、亮化、美化、洁化”为主要内容的环境建设，城市面貌和形象明显提升。
板块个案：
停车位 800 1724 2000 1340 建筑类别 高层，小高层 高层，小高层
高层，小高层 高层
项目名称 金世纪·铭城 嘉业阳光城 江南华苑 位置 凤凰分区汤家桥地块 凤凰路体育场路 陵阳路体育场路 开发商 湖州铭城 湖州嘉业 湖州广际 产品品类 住宅 住宅 商铺,住宅 占地面积 57728.19m2 226780 ㎡ 20000 ㎡ 总建筑面积 117295.53 m2 100000 ㎡ 56720 ㎡ 最近均价 7500/㎡ 4200/㎡ 住宅 5600/㎡ 商业 8000/㎡ 开盘时间 未开盘 2003 年 1 月 2007 年 7 月 入住时间 未定 2005 年 12 月 2009 年 3 月 绿化率 30% 40% 36% 主力房型 79-160 ㎡
86-142 ㎡ 容积率 1.4 2.1 2.2 交付标准 毛坯 毛坯 毛坯 总户数 641 720 500 现销售率 未开盘 100% 99% 物业管理费 未定 1.4/天/㎡ 1.3/天/㎡ 停车位 456 400 450 建筑类别 多层,小高层 多层,小高层 多层,小高层
板块房地产市场点评：
——凤凰开发区板块有一定的配套，并且临近市中心板块，有一定的区域成熟度；
——整个板块楼盘档次参差不齐，区域内的代表项目铭城销售价格达到了7500 元/平米的板块高点。
4.5 仁皇山板块：
板块热度——★★★★ 仁皇山分区位于湖州市中心城区北部，规划范围北临申苏浙皖高速公路，西至弁山东麓以及现状 104 国道，南至旄儿港，东至长兜港，规划面积为 27.97平方公里。
分区北片是以规划中的城市文教区、长田漾自然湿地区为主，集居住、体育休闲为一体的功能区域；分区南片则以现状的行政中心、文化中心为主，集居住、商贸为一体的行政、文化中心；分区西片则是以仁皇山公园和一、二类居住用地为主体的生活休闲区。
受市政府规划，以及自身优越的自然环境和较高的人居指数等，该板块已经得到大多数购房者的认可。
板块个案 项目名称 金色地中海 山水华府 天盛花园
绿城·御园
板块房地产市场点评：
——仁皇山板块的自然环境是其最大的卖点，并借助其未来区域的规划，位置 金盖山路 300 号
湖州市长兴路 518 号 龙王山路 1109 号 青铜北路潜山公园 开发商 湖州美欣达 湖州中天 湖州泰祥 绿城集团 产品品类 商业，住宅，住宅 别墅，住宅 别墅
占地面积 58379 ㎡ 80024 ㎡ 115047 ㎡ 290000 ㎡ 总建筑面积 135591 ㎡ 175297 ㎡ 266000 ㎡ 360000 ㎡ 最近均价 住宅 8000/㎡，7300/㎡ 6000 元/㎡ 每栋 600 万起，开盘时间 09 年 4 月 19 2008 年 12 月 2006 年 11 月 2009-9-29 入住时间 2011 年 5 月 18 2010 年 10 月 2008 年 7 月 2011 年 绿化率 37.20% 52% 53.20% 32.30% 主力面积 120-140 ㎡ 87-140 ㎡ 120-168 ㎡ 380 ㎡ 容积率 1.75 1.696 2.2 1.2 交付标准 毛坯 毛坯
毛坯 毛坯 总户数 第一批开盘 120户，三期 790 户 1130 1610 别墅 158 套 现销售率 现推销售率 100% 70% 95% 30% 物业管理费 住宅 1.4/天/㎡ 住宅 1.5/天/㎡ 住宅 1.6/天/㎡
地上 2 元/天/㎡ 地下 1 元/天/㎡
停车位 地下停车位 386地上停车位 50 696 1243
300 建筑类别 高层，小高层 高层，小高层 排屋，小高层 联排
吸引了类似绿城等地产大鳄的进驻； ——整个板块的住宅价格水平较高，普遍集中在 6000-8000 元/平米之间，产品整体规格较高。
4.6 湖东板块：
板块热度——★★★☆ 项目所处板块即为湖东板块； 湖东区域作为湖州东部房地产开发最为成熟的一个区域之一，无论是开发规模、配套成熟度还是所吸引的投资，都保持着良好的势头，奠定了楼市版块潜力股的地位。
高校林立形成了的湖东区域有适宜居住的文化氛围，湖东区域教育文化氛围浓厚，聚集了一大批名校，湖州师院、五中、二中、四中、湖师附小等学校为邻。
生态环境优越，余家漾公园、白鱼潭公园，以及规划建设中的毗山遗址公园和邱家漾公园让这一地段有如诗意般优美。
项目相关楼盘分析：
选取依据:以吴兴大道及 318 国道的交通动线为联系纽带 东方国际 别墅
宏进
商务大街
尊园
东瑞 一品
诺德上湖城
升华红树湾
板块个案：
项目名称 华辰·尊园 东方国际别墅 红墅湾 诺德上湖城 东瑞一品 商务公馆大街 宏进商业广场 位置 苕溪东路毗山西路 经四路纬四路 苕溪东路龙溪港 吴兴大道 经一路 湖东路155 号 经五路纬一路 纬一路经七路 开发商 湖州华辰 湖州湖峰置业 湖州升华 诺德置业 湖州东瑞 湖州景瑞置业 湖州华辰 产品品类 住宅商业 别墅 别墅 别墅 别墅 商业 住宅商业 占地面积 48547 ㎡ 62951 ㎡ 58000 ㎡ 170000 ㎡ 10000 ㎡ 22299 ㎡ 14000 ㎡ 建筑面积 70000 ㎡ 66488 ㎡ 40000 ㎡ 260000 ㎡ 9000 ㎡ 32000 ㎡ 24000 ㎡ 最近均价 商业 11000/㎡ 住宅4800-6800/㎡ 联排 8300/㎡，叠加 6200/㎡ 预计 12000元/平米 9000—10000/㎡ 12000-13000/㎡ 未开盘 一层 9000/㎡，二层 4000/㎡三层 3500/㎡ 开盘时间 07 年 11 月 11 09 年 10 月 17 2010 年 4 月 9-Nov 2010年5月 2010 年 3 月 2007 年 11 月 入住时间 2008 年 11 月 2011 年 12 月 2012 年 1 月 2011 年 2012 年 未定 2008 年 10 月 主力面积 90-130 叠加 155-190 联排 215-225 联排215-300 独栋约 450 240-320 225-262
200平米以上 绿化率 40% 32.30% 32% 32.30% 30% 30% 30% 容积率 1.4 1.03 0.7 1.5 1.1 0.99 1.4 交付标准 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 总户数 900 150 150 300 33 16 撞小公馆
现销售率 98% 52% 未开盘 33% 未开盘 未开盘 98% 物业管理费 1.4/天/㎡ 住宅 1.4/天/㎡ 1.7/天/㎡ 1.5/天/㎡ 1.6/天/㎡ 未定 1.4 元/天/㎡
停车位 600 每户 1-2 个 每户 1-2 个 每户 1-2 个 每户 1-2个 未定
建筑类别 高层，小高层 联排、叠加 联排、独栋 联排 联排 低层商铺 商铺
板块房地产市场点评：
——湖东板块整个区域面积较大，除靠近市中心区域的楼盘有一定集中度之完，其余项目相对都较为分散； ——整个板块总体整体环境较好，尚处于开发建设阶段，其中公寓价格大致集中在 4800-6800 元/平米之间，有一定的跨度；别墅产品主要为联排及叠加，其中联排别墅价格在 8000-13000 元/平米，越往东价格越低，叠加别墅价格在6200-7000 元/平米之间；
重点个案分析 ——东方国际别墅 项目简介 项目名称 东方国际别墅 位置 东部新区经四路与纬四路交界处 开发商 湖州湖峰置业有限公司 产品品类 别墅
占地面积 62951 ㎡ 总建筑面积 66488 ㎡ 最近均价 联排 8300/㎡ 叠加 6200/㎡ 开盘时间 09 年 10 月 17 入住时间 2011 年 12 月 绿化率 32.3% 容积率 0.954 交付标准 毛坯 总户数 150 户, 销售率 52% 物业管理费 住宅 1.4/天/㎡ 停车位 318 建筑类别 联排、叠加
所属商圈 湖东区域 主力面积 叠加 155-190；联排 215-225
东方国际别墅，西山漾畔，与吴兴区行政中心相望。
户型面积 210-230平方双拼、多联及 170-190平方叠加式别墅为主力户型； 户型设计上，参照湖州当地居住习性，以类独栋的方式，规划别墅建筑户型，别墅建筑按照三套院的结构分布，前庭、后院、侧院、中天井；每幢联排别墅南侧均规划一个侧院，与后院相联结。通过退台式露台设计，每层附带大露台，别墅的三层露台附送超过 60平方米的超大空中花园，边套的设计上还增加二层景观侧露台。
湖州新亚洲主义风格。
周边配套不全，主要规划中综合商场；并临近交通医院，吴兴高级中学、湖州二中、湖师附小等
房型介绍：
户型：室 4 厅 4 卫 面积：
约 225.0M²（联排）室 2 厅 3 卫 面积：
约 180.0M²（叠加）
房型特色：
大花园及大露台设计，清新自然； 叠加挑空餐厅，开阔明快； 销售情况：
排屋均价 8300 元/㎡，还有 33 套节后推出； 将于 2010 年 1 月 31 日开盘销售一批叠加，本次开盘将 2009--2010东方国际排屋及叠加成交走势图***090002009年11月 2009年12月 2010年1月排屋 8300 8300 8300叠加 5400 5700 62002009年11月 2009年12月 2010年1月
推出 3 幢（15、16、17 号）54 套房源，面积在 150—198平方米之间，起价6200 元/平方米。
客户分析：主要购买人群——公务员，企业高干，本地人，部分上海投资客(上实及策源的部分资源)。
——诺德上湖城 项目简介 项目名称 诺德上湖城
位置 吴兴大道和经一路交叉口北侧，西山漾景区北侧 开发商 湖州诺德置业有限公司 产品品类 别墅
占地面积 170000 ㎡ 总建面积 260000 ㎡ 最近均价 9000—10000 开盘时间 2009 年 11 入住时间 2011 年 绿化率 32.3% 容积率 1.12 交付标准 毛坯 总户数 300 销售率 33% 物业管理费 1.5 元/天/㎡
停车位 320 建筑类别 联排、公寓 所属商圈 湖东区域
主力面积 联排 240-320
项目位于吴兴大道和经一路的交叉口偏北，为英伦风格； 25 米宽的河流横穿整个小区，融入约 1500 亩的西山漾水域生态公园； 总占地面积约 17 万平方米，总建筑面积 26 多万平方米； 建筑类型为多联别墅、双联别墅、小院别墅和公寓。
房型分析：
222-240平米左右
户型特色 前、中、后三花园庭院设置，配合户外优美景观，融于自然，享受生态空间；
地下室设置健身房和娱乐室，同时下沉庭院为其提供了充足的阳光； 双车位，一层宽阔朝南客厅； 各个卧室依靠庭院，舒享英伦风情中的自然景观； 三层朝南露台，收揽西山漾无限景致，让主人景观视野更加宽广。
销售情况 一期 09 年 11 月开盘均价 9000/㎡，现剩大房型总价 500 万左右； 年后推出二期，单价 9000—10000/㎡ 送地下室（100 ㎡ 层高 3.1 米）
客户分析：主要购买人以本地自住为主； 09--2010年诺德上湖城联体别墅成交走势图******09年11月 2009年12月 2010年1月联体别墅 9000 9000 93002009年11月 2009年12月 2010年1月
——升华·红墅湾 项目简介 项目名称 红墅湾 位置 北靠苕溪东路，西临龙溪港 开发商 湖州升华房地产开发有限公司 产品品类 别墅
占地面积 58000 ㎡ 总建筑面积 40000 ㎡ 最近均价 13000 元/㎡ 开盘时间 2010 年 4 月 入住时间 2012 年 1 月 绿化率 32% 容积率 0.7 交付标准 毛坯 总户数 150 销售率 % 物业管理费 1.7 元/天/㎡ 停车位 170 建筑类别 联排、独栋 所属商圈 湖东 主力面积 联排 215-300；独栋约 450 项目总建筑面积 4 万余平方米，总用地面积约 88 亩，其中绿化用地约亩，建筑密度 30%，仅由 150 多套排屋、叠屋等别墅类物业组成。
为升华余家漾最后一期，依托 465 亩大盘规模，紧依 10 万平方米余家漾公园以及绵延 1000 余米的龙溪港，拥有资源稀缺性。
“英式庄园”为建筑风格，创新地提出了“中国原创合院别墅”概念，形成了一个个小单元的“四合院”式联排，通过“宅、院、弄、园、庭、街”，精心营造六度空间，在突出私密性同时，又使园区富于韵律变化。
户型介绍：
约 450M² 户型特色：
厨房与客厅分离，有效防止油烟肆虐，空间更加独立； 二层大面积主卧，配有独立衣帽间及卫生间，主人生活更加私密； 顶层书房大路台设计，南北通透；
约 215M² 户型特色：
独立车库，阳光餐厅，空间更加独立； 二层大面积主卧，配有独立衣帽间及卫生间，主人生活更加私密； 顶层书房大路台设计，南北通透；
——东瑞一品 项目简介 项目名称 东瑞一品 位置 湖东路 155 号（原吴兴区政府地块）
开发商 湖州东瑞房地产开发有限公司 产品品类 别墅
占地面积
总建筑面积
最近均价 12000-13000 开盘时间 2010 年 5 月 入住时间 2012 年 绿化率 % 容积率
交付标准 毛坯 总户数 33 物业管理费 /天/㎡ 停车位
建筑类别 排屋 所属商圈 湖东 主力面积 联排 225-262
东瑞·一品由 32 套联排别墅和 1 套公建构成，其中别墅规划为 A 幢 8 套，B 幢和 C 幢各为 7 套，D 幢 10 套。
小区的景观步行出入口伸入小区构筑了一条纵向景观轴，加上东西侧的车行路和行列式布局的规划结构，使得小区形成了环状道路系统，小区入口处车行道为 7 米，小区内环道宽为 5 米。
小区为纯现代风格的联排别墅，外立面简约，流畅，注重线条与 BOX的结合，表达现代主义建筑风格，外立面使用大面积的石材，体现出建筑稳重得体、档次。
有一定配套：世纪联华，交通医院，建设银行，湖东小学，湖东幼儿园，金州宾馆，晶鼎大酒店。
房型分析：
约 225M² 户型特色：
厨房与客厅分离，有效防止油烟肆虐，空间更加独立； 二层大面积主卧，配有独立衣帽间及卫生间，主人生活更加私密； 顶层书房双路台设计，南北通透；
——华辰·尊园 项目简介 项目名称 华辰·尊园
位置 湖州市苕溪东路南侧，毗山西路东侧 开发商 浙江湖州华辰房地产开发有限公司 产品品类 住宅商业
占地面积 48457 ㎡ 总建筑面积 70000 ㎡ 最近均价 4800-9500/㎡ 开盘时间 2007 年 11 月 入住时间 2008 年 10 月 绿化率 40% 容积率 1.4 交付标准 毛坯 总户数 900 销售率 98% 物业管理费 1.4 元/天/㎡ 停车位 600
建筑类别 别墅、公寓 主力面积 90-130平米 项目位于苕溪东路南侧，毗山西路东侧，建面约 7 万平米，容积约 1.4； 项目主要包括别墅及公寓两种产品； 项目为现代简约风格，以中国的造园手法制景，以现代的手法诠释传统；
房型分析：室 2 厅 2 卫 面积 92.81M²室 2 厅 2 卫 面 积：
91.39M² 户型特色：
90平米左右户型上下两层设计，具有一定的创造性； 客厅及餐厅挑空设计，大气而开阔； 南北通透，房型较为方正；
销售情况 07 年 11 月开盘，住宅已售完，先推出最后 16 套双 House 单价在 9500/㎡。
客户分析：以本地人购买客户为主，投资客较少。
——商务公馆大街 项目简介 项目名称 商务公馆大街
位置 湖东区域八里店镇经五路东纬一路以北 开发商 湖州景瑞置业有限公司 产品品类 商业
占地面积 22299 ㎡ 总建筑面积 32000 ㎡ 最近均价
开盘时间 2010 年 3 月 入住时间
绿化率 % 容积率 0.99 交付标准 毛坯 总户数 16 幢小公馆 销售率
物业管理费
停车位
建筑类别 低层商铺 项目位于东部新区八里店镇经五路以东、纬一路以北； 用地合计 22299平方米，总建筑面积 36077.8平方米，其中地上建筑面积 22286.5平方米，地下建筑面积 13791.3平方米。建筑以三层为主，局部两层或四层，建筑密度 34.7%，容积率 0.99； 总共 16 撞三层公馆，预计 3 月开盘。
——宏进商业广场 项目简介 项目名称 宏进商业广场 位置 湖州市八里店社区纬一路和经七路交汇处 开发商 浙江湖州华辰房地产开发有限公司 产品品类 住宅商业
占地面积 14000 ㎡ 总建筑面积 24000 ㎡ 最近均价 低层 9000/㎡，二层 4000/㎡三层3500/㎡ 开盘时间 2007 年 11 月 入住时间 2008 年 10 月 绿化率 % 容积率 1.4 交付标准 毛坯 总户数 900 销售率 98% 物业管理费 1.4 元/天/㎡ 停车位
建筑类别 住宅 所属商圈 湖东
面积 户型 200平米以上
八里店综合市场是本区集农贸、商业、步行街、超市、商铺、餐饮、娱乐为一体的大规模商业中心。
一楼：大型农贸市场，引进香港市场的专业农贸市场管理模式，综合周边的商 铺、商业步行街；二楼：大型超市和特色商铺；三楼：大型餐饮、娱乐、休闲区域
市场小结：
从湖州房地产市场的销售率和去化速度看，现阶段湖州城区的住宅市场销售形势较好，城区居民对住宅的需求强烈，别墅产品也具有较高的市场接受度，但后续宏观政策尚存在变数，对市场产生一定威胁。
产品类型方面，主要包括高层、小高层产品，多层产品相对较少，联排及叠加别墅较多，同质化严重，竞争已日趋激烈，但品质高的项目还是具有较高的市场去化率。
主力户型方面，公寓产品主要集中在 90-140 ㎡，联排类产品面积段主要集中在 210-280 ㎡，叠加类产品面积主要集中在 150-200平米。
价格方面，项目所在区域内高层价格基本在 5500 元/平方米左右，叠加
在 6000 元/平米左右，联排别墅在 9000-12000 元/平米之间，往东价格递减。
客户方面：公寓产品的客户主要以区域客为主；别墅方面，主要以私企老板、公务员等为主；
第二篇：xx房地产项目市场调研报告
xx房地产项目市场调研报告
2006-02-1
3目 录
前言………………………………………………………………………2
主要结论及营销建议
报告正文
A．定性研究主要结论回顾…………………………………………3
B．定量研究实地调查访问说明……………………………………5
C．xx住宅市场总体需求与购买意向……………………………11
D．S地块的需求与规划……………………………………………17
E．小户型市场需求特点……………………………………………22
F．房屋租赁市场需求………………………………………………27
G．商铺需求…………………………………………………………32
前 言
本项目调研目的：对xx食品厂(简称S地块)小区公寓（小户型）市场潜力及市场定位进行研究，并对产品规划设计提出建议。
本项目调研分两个阶段进行。前期采用定性研究——焦点小组座谈会，研究对象是xx房地产规划/设计/推广专业人士、小户型的潜在消费者（购买与租赁）以及租用铺位从事小生意的个体经营者。通过焦点小组座谈，了解小户型的需求潜力、愿望与要求。进行定性研究过程中，本项目组成人员（包括新世纪与兰邦）对xx水产市场、电子批发市场进行走访。在定性研究和主题批发市场走访的基础上，兰邦设计结构式定量调查问卷，之后采用多种抽样方式完成800例有效问卷的面对面访问，从而获得定量结果。
项目研究历时48天。定性研究执行时间从2000年10月12日至10月22日；定量研究实地调查时间是11月6日至11月22日；最终问卷录入、数据分析与报告完成时间从11月23日至12月8日；
xx市场调查公司千里马项目组
二○○五年二月二十六日
项目小组主要人员：
项目经理：吴xx
项目助理：张xx、庄 xx
实地运作督导：庄 xx
实地运作助理：谢xx
数据处理：张xx
调查结果摘要：
一、xx住宅市场总体需求与购买意向
※总体推算在xx未来1年有3,402户有商品房购买需求，两年内打算买房
户为15,983户;三年内打算买房的有59,738户
※随机抽样调查显示,xx居民在大石桥、沙门路附近购房的可能性为23.59%（加权平均值）；在未提示的情况下,打算在大石桥、沙门路附近购房的只占6.9%
※xx居民对100平米以上住宅需求踊跃,总体需求比例占30%;其次是90-100平米的住宅,总体购买需求占25%;打算购房面积的加权平均值是81.24平米;正态分布图形显示集中于70—110平米
※总体来看1房1厨卫的需求极低,只有0.7%,1房1厅1厨卫的1.5%;市场需求主力户型是2房1厅1厨卫;,占32.3%;3房1厅1厨卫占27.0%;2房2厅2厨卫占18.6%
※家庭随机抽样购房价格加权平均值为12.90万元;追加样本购房加权平均价为6万元
※总体来看，潜在购房者当中，有四分之一打算采用银行按揭
※按揭购房者首期购房款支付的费用加权平均值为4.37万元
※按揭购房每月支付的房款加权平均值为851.35元
二、S地块的需求与规划
※以xx物有所值的楼盘在S地块的价值，为1222元/平米（加权平均值）;追加样本认知偏高，加权平均值为1332元/平米
※ 无论是随机样本还是追加样本受访者,最为喜欢的户型是两室一厅,51.67平方米;比例分别占41.6%、30.4%；其次是一室一厅（43.67平方米）比例分别占14.5%、11.9%；第三是豪华单间或一室一厅（37.12平方米）比例分别是13.9%、9.0%
三、小户型市场需求特点
※计划购买的住房实用面积加权平均值为40.15平米
※追加样本认为xx大石桥、沙门路商品住宅，折实可以接受单价/平方米加权平均值为1028元/平米
※购买小户型希望按揭的首期款不超过2.01万元;（加权平均值）
※希望按揭的月供款不超过565元/月;（加权平均值）
※六成赞成普通装修
※首要配置的购物场所是菜市场、大型超市;医疗门诊、幼儿园、书店、老年活动室、儿童活动室、健身中心是主要的配套服务休闲设施
※居民买房，主要从报刊及电视广告中获得楼盘信息。街头传单广告尽管不雅，但也不失为较快且价廉的宣传方式；在xx中介机构与亲友介绍楼盘情形并不多。推广时应加强引导居民尤其是购房者口头传播
※居民买房对区位的重视因素主要是治安状况、周边环境、小孩入学方便以及周遍生活配套设施及方便程度
※在购房者对小区主要考虑的因素是建筑质量与安全保障设施以及小区内环境、绿化社区服务物业管理收费标准方面※总体上在S地块购房的可能性是22.86%（加权平均值）
※购买这个楼盘以居住为主（占六成），有四分之一的人士会商住两用
四、房屋租赁市场需求
※大石桥、沙门路附近租房的可能性加权平均值为30.39%;95%置信区间估计值为16.39%--44.39%。之所以有这么大的差异，来自对楼盘的素质要求
※正态分布图显示租用面积集中在40-60平米。加权平均值为45.54平米
※计划租用总的实用面积加权平均值为32.75平米,95%置信区间估计值为26.39.平米--39.12平米
※八成租房者是用于自己居住；近两成租房商住两用；
※租房者较多主要选择租用1房1厅1厨卫的住宅和2房1厅1厨卫的住宅，这两种户型分别占三成；
※单房带厨卫的租金，受访者对于可接受的租金差异较大，从100元到450元。分析原因可能是因期望的配套、服务而导致分歧。这给发展商提供了良好的市场机遇，也提出的更高的要求。
※租客租用小区商品公寓房可接受的超出农民房的租金:：加权平均值为103元,95%置信区间估计值为25元—180元※调查显示,租客认为希望提供的家具电器中,排在首位的是电话,占46%;其次是防盗门,该选项占41%;第三是椅子,该选项占38%;排名较前的还有:衣柜、沙发、取暖器、双人床或单人床。
※小区公寓租金未必能高出农民房，主要取决于配套、服务。提供家具、电器后,可接受的房租表现不俗。
※总体上在S地块租房的可能性为17%（加权平均值）；
五、商铺购买与租赁习惯
※扩大生意是目前个体经营者首选的投资方式，然而真正用于直接购买商铺的少之又少;打算用来买铺位占7.5%;打算买商品房或租铺位的各占3.8%;
※加权平均统计, 未来一年有72%的个体户有意租用商铺
※有意调换地点租用商铺可能性70%以上的不足20%。加权平均值为40%
※计划租用商铺的面积加权平均值为71平米,95%置信区间估计值为: 28平米 – 114平米
※八成个体经营者租用商铺主要选择临街铺面与批发市场摊位或门面。
※有一半的个体经营者对S地块兴建批发市场感兴趣。
S地块要做商铺销售或出租,首先是构想一个批发市场主题,才有可能吸引个体经营者.作为裙楼商铺,无论是租是售,接受程度都极低
B．定量研究实地调查与统计技术说明
1.本项目实地调查安排
1、入户随机抽样调查。计划完成700例访问。由于中途调整运作计划，实际成功访问475户，有效问卷472例。
2、在中途根据人工统计小户型的购买情况，决定终止随机抽样，改为办公区域抽样，继续了解商业办公区域居民的购房需求。完成102例有效访问。
3、在项目实地开始时，项目组已经意料到小户型潜在购买者的比例可能偏低，姑采用配额抽样的方式，追加对小户型购买可能性大于零的居民的访问。实际完成有效样本173例
4、设定商铺潜在购买与租赁者的访问50例配额，实际完成有效问卷50例。
2、统计技术说明
关于需求预测计算及相关人口资料来源：
2-1xx99年末家庭户数来自xx市统计信息局之1999年xx市统计年鉴；
2-2各区域符合项目访问条件（个人或家庭年收入）的户数与比例是以实地调查的访问甄别得到，见下表；
区域 金水 二七 邙山 管城 中原 总体
99年末户数 153791 112509 41798 83585 127165 518848
收符合受访条件的比例% 15.25% 访问成功率 21.98%
实地访问的比例 59.0% 19.7% 6.8% 4.0% 10.4% 57313
2-3各片区需求潜量预测的点估计值，是以各片区户数×各片区符合收入（访问条件）×此区域各年份打算购房的比例； 2-4总体需求潜量预测的点估计值是以总体户数×总体符合收入（访问条件）比例×打算购房的比例。
5、点估计
某指标样本均值点估计是指该指标样本的平均值，设为μ。
6、95%置信区间估计
一般给定95%的置信水平，有：
Pu（ML≤μ）≥97.5% m∈H
Pm（μ≤μu）≥97.5% μ∈ H
则称ML和μU是μ的置信水平为97.5%的单侧置信下限和单侧置信上限。对任何样本都有ML≤μU。那么[ML≤μU]是μ的置信水平为95%的双侧面置信区间。
注：H是指μ的参数空间。
点估计由样本观察值变化而各不相同，区间估计给予了点估计在总体上的判断范围。
第三篇：房地产项目市场调研报告大纲
房地产项目市场调研报告大纲范文
名称××公司××房地产项目市场调研报告大纲受控状态
编号
执行部门监督部门考证部门
一、调研目的从××××年××月××日到××××年××月××日，公司市场营销部开展了针对公司位于××市××房地产项目的调研活动。
本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了公司在××市的××项目的市场情况，从而为××项目的销售决策提供比较全面的数据参考。
二、调研方法和人员
（一）调研方法
本次调研活动所采取的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。
（二）调研人员
①公司市场营销部是本次调研活动的主导部门。市场营销部派出三名经验丰富的营销人员开展了本次调研活动，并编写了调研报告。
②公司公关部派出一人协助市场营销部开展此次调研活动。
③为了确保调研活动顺利开展，市场营销部还聘请了部分在校学生协助开展调研活动。
三、调研内容和结论
（一）××市的宏观环境
1.宏观经济指标（各项指标均以三年为选取年限）
①国内生产总值（GDP）。
②人均国内生产总值。
③社会消费品零售总额。
④人均社会消费品零售总额。
⑤职工年平均工资。
⑥城镇居民人均可支配收入。
⑦城镇居民人均消费性支出。
⑧恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重）。
⑨城乡居民储蓄存款余额。
⑩城市居民人均居住面积。
2.城市规划及发展趋势
①城市规划。
②发展趋势（未来三年的发展趋势）。
（二）去年××市房地产的发展情况
①新建商品房发展情况。
②经济保障住房的发展情况。
③二手房的发展情况。
（三）今年××房地产市场分析和预测
①截至今年××月的销售增长情况。
②未来几个月的销售预测情况。
（四）今年××市房地产政策分析
①土地政策。
②金融政策。
（五）××项目所在的××区的地理环境及交通状况
1.××区总体规划
①城市规划。
②居住用地规划。
③商业规划。
④交通规划。
2.××区零售业态综述
①主要业态分布区域。
②主要业态所处地位及趋势。
（六）××项目所在的××区的房地产市场分析
1.项目区域市场分析
（略）
2.项目片区市场分析
①项目位置。
②片区范围。
3.项目街区特点
①地块位置、环境及交通。
②人口分布及收入构成。
4.项目周边配套
①周边商业分布、经营状况。
②项目周边教育配套。
③项目周边金融配套。
④项目周边医疗配套。
（七）××项目所在的××区的售楼盘及竞争对手分析
1.项目竞争楼盘及分析
分析内容包括楼盘概况、交通情况、户型分析、价格分析、销售分析、客源客层、项目优劣势等。
2.项目潜在竞争对手及分析
分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概况、配套情况、价格情况、户型情况等。
3.其他在售楼盘及分析
分析内容包括其他在售楼盘的基本情况、交通状况、配套状况、户型统计、价格水平、客源层面、优劣势分析等。
（八）综合结论
①该区域房地产产品类型和景观营造的特点。
②本区域开发的楼盘建筑风格和设计特点。
③本区域的户型特点和面积分布情况。
④本区域楼盘客户的主要特点。
（九）本区域房地产项目畅销与滞销的因素
1.畅销特征
①交通便利，生活配套设施、教育配套设施完善。
②市场定位准确。
③产品在当地市场具有唯一性。
④户型设计相对较为合理、实用率高。
⑤产品的性价比高。
⑥物业管理到位。
⑦营销定位及宣传效果较好。
⑧企业及项目品牌具有影响力。
2.滞销特征
①交通不便，生活配套设施不完善。
②企业运作项目资金链断裂。
①规划设计较差，户型设计不合理，面积过大。
②总价过高，首付压力相对较大。
⑤产品定位与营销概念的设计与市场实际脱节。
⑥开发规模与开发时机出现错位。
（十）调研结论
①项目市场环境、区域供求、项目竞争优劣分析。
②项目发展建议，包括发展策略、目标客户特征以及具体建议等。
四、相关资料附录
①入户调研问卷。
②统计数据资料。
③访谈及会谈记录。
编制日期审核日期批准日期
修改标记修改处数修改日期
第四篇：房地产项目市场调研委托合同
房地产项目市场调研委托合同
甲方：
乙方：
受甲方委托，乙方为甲方的×花园房地产项目进行市场调查。双方经充分协商，根据有关法律法规，本着公平、诚信和互利互惠的原则，就相关事宜达成以下协议：
一、委托调查项目
1、项目名称：×花园房地产项目市场调查。
2、甲方委托乙方调查的内容等详见附件一：《×花园房地产项目调查纲要》。
二、项目工作组
针对甲方所委托项目，乙方专门成立由上海×大学产业经济与区域经济学教授×、市场营销学教授×、旅游与酒店管理学博士×等相关专家组成的项目工作组(项目工作组成员的简历和名单等详见附件二)，负责项目调查工作方案的制订、市场调查的组织协调、市场调查结果的分析、市场调查报告的编制以及提供相关建议。
三、调查期限
1、乙方在本协议签订之日起×日内完成调查，并向甲方提供市场调查报告的文字资料和电子版资料各三套，乙方保证调查报告中的数据均真实、准确、可靠。甲方有权要求乙方提供调查的全部原始资料，以核对上述数据是否真实。
2、乙方应当按照《×花园房地产项目调查纲要》所列的时间计划完成阶段性调查和报告工作。
四、甲方的协助义务
1、甲方向乙方提供相关资料。乙方应提前五日向甲方提交所需相关资料明细，经甲方确认同意后向乙方提供，如甲方拒绝提供，乙方不能以此为由拒绝或延期向甲方提供市场调查服务。
2、乙方独立调查有困难的，经甲方同意，可请甲方提供协助。
五、保密义务
1、乙方承诺对甲方的商业秘密负有保密义务。
2、保密内容包括但不限于：乙方需要对甲方提供给乙方的所有书面资料(但提供给乙方以前已经公开的除外)和乙方通过调查取得的全部资料及调查报告等(以下统称商业秘密)进行保密。
3、保密措施：乙方在甲方未公开披露的情况下，不得向第三方泄露甲方的商业秘密;不得许可第三方使用甲方的商业秘密;不得以任何形式私自利用上述商业秘密;对于一项完整的商业秘密，如果甲方仅公开披露部分内容，对未披露的部分乙方仍要承担保密义务。
4、涉密人员范围：包括但不限于乙方项目工作组成员及乙方其他全体员工。
5、保密期限：乙方承担保密义务的期限自甲、乙双方签订本合同时起至甲方向社会公众披露该信息时止，在此期间无论甲、乙双方合同关系是否存在，乙方都应无条件的保守甲方的商业秘密。
6、泄密责任：乙方承担因泄漏甲方商业秘密而给甲方造成的全部损失。经济损失难以计算的，赔偿额应当相当于本合同总价款的十倍。
六、成果提交与验收
1、本次调查项目在本合同签订后×个工作日内完成并将调查成果按合同约定交付甲方。
2、调查成果包括：社会经济环境背景资料调研报告、项目自身条件和特点实地调研报告、项目区位和附近交通状况调研报告、项目周边人口状况调查报告、项目周边地区商业环境调研报告、项目周边居民消费心理及需求调研报告、与本项目相关的经营者和业户调查报告、类似房地产项目调查报告和项目综合分析报告等。
3、乙方提交调查报告后，甲方应按照《×花园房地产项目调查纲要》约定的项目和目的及本合同约定进行验收。
4、乙方所提交的调查报告经甲方验收后，其所有权利归甲方所有。
七、咨询费
1、甲、乙双方一致同意甲方支付给乙方项目咨询费人民币×万元，分两次支付。第一次在协议签订时支付×万元，第二次在调查报告完成并交付甲方，且经甲方验收合格之日起三日内支付剩余款项×万元。
2、本合同咨询费包括咨询报酬和调查研究、分析论证、试验测定、人工费、利润、税金等因履行本合同所需的一切费用，除本合同另有约定外，甲方无须向乙方另行支付其他任何费用。
3、甲方向乙方支付咨询费时，乙方应向甲方提供等额合法有效的发票，否则，甲方有权拒绝付款，且并不因此向乙方承担任何责任。
1、除本合同另有约定外，非经本合同双方协商一致，任何一方不得无故违反合同。如有违约，违约的一方应承担另一方的全部损失。
2、乙方逾期向甲方提供合格的调查报告的，每逾期一日，乙方应当按照本合同咨询费
3、乙方违反本合同第五条约定，应当向甲方支付违约金人民币×万元。对因此给甲方造成的经济损失，乙方应承担赔偿责任。
九、合同的解除
1、乙方逾期提供合格的调查报告超过十日，甲方有权单方解除本合同。
2、乙方不得以与其他单位合作等任何方式将本合同约定的服务内容分包或转包给第三方，否则，甲方有权解除合同。
3、乙方违反本合同任何一项其他约定义务，经甲方催告后仍未完全履行的，甲方有权解除本合同。
4、因乙方原因导致本合同解除的，乙方应返还甲方已经支付的全部咨询费，并按照本合同咨询费总额的20%向甲方支付违约金，对因此给甲方造成的损失，乙方应承担赔偿责任。
5、本合同履行期间，除因乙方原因合同解除的外，甲方有权随时通知乙方解除本合同，合同解除时，对于甲方已付的款项乙方不予退还，甲方也不再承担任何补偿、赔偿等违约责任。
十、其他
1、双方确定，甲方按照乙方符合本合同约定标准和方式完成的调查工作成果做出决策并予以实施所造成的损失，乙方承担全部责任。
2、双方确定：甲方利用乙方提交的调查工作成果所完成的新的成果，归甲方所有。乙方利用甲方提供的资料和工作条件所完成的新的成果，归甲方所有。
十一、争议的解决
本协议履行过程中如发生争议，双方应本着互相谅解和顾全大局的原则进行友好协商解决。协商不成，任何一方可以向甲方所在地人民法院提起诉讼。
十二、附则
1、本协议经过双方代表人签字并加盖公章后生效。
2、本协议未尽事宜，由双方签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
3、本协议正本一式肆份，双方各执贰份。
4、本协议附件如下：
附件一：×花园房地产项目调查纲要;
附件二：项目工作组成员的简历和名单。
甲方：乙方：
代表人签字：代表人签字：
协议签订地：
协议签署日期：×年×月×日
第五篇：房地产项目市场调研策划书
一、研究背景
由于房价不断上涨成为一个非常重要的社会问题，在社会各界引起了极大的关注。作为即将踏入社会的应届毕业生，对毕业后的房屋规划显得尤其重要。在此背景下，我们房地产调研方法课程的调研小组决定就西安财经学院2010届应届毕业生（除去考研同学）在毕业后的住房选择情况进行一次问卷调查。
二、研究目的与内容
本次调查的主要研究目的是为了解大学应届毕业生对毕业后住房问题的态度。通过调查，需要取得的主要资料就是毕业生对住房方式的选择。并根据生源地不同分成生源地为农村和生源地为城市的两类学生对住房需求。取得这些资料对分析当前学生就业和房地产价格的上涨带来的社会问题有很重要的参考作用。
三、研究方式与方法
本次调查的方式采用抽样调查。具体的方式为问卷调查法。总的调查问卷数量为40份。
抽样比例：
男生：女生=1：
1生源地：农村：城市=1：1 抽样表：
房地产项目市场调研策划书
四、研究结果
调查员调查了50个样本后发现，赞成毕业后买房的仅有2人，占总人数的4%。64%的同学都认为毕业后先是租房住，等有了一定的经济基础后再买房。20%的同学毕业后会在自己的家乡工作，这样可以和父母住在一起，等自己有一定的积蓄后再决定买房。而余下的同学则是选择住在公司提供的职工宿舍。详见图表1.图表1：（图表名字）
由于一线城市的城市建设已经比较完善，如北京、上海等地，这些地方人口密度比较大，土地更是稀缺，导致房价居高不下。在调查中我们也发现，有56%的同学选择毕业工作后到二线城市购房，这些地方房价会比一线城市的价格低一些。但还是有26%的同学选择到一线城市购房，他们认为在一线城市的城市建设和生活环境比较完善，后代可以在一个更加好的环境中成长。详见图表2.图表2：（图表名字）
对于刚毕业的大学生来说，每个月的房租是一笔不小的支出。赞成租房的同学可接受的房租的范围主要集中在300~600元/月。详见图表3。
图表3：（图表名字）
购房的主要方式是按揭。在这次调查中，60%的同学选择用按揭的方式来支付购房款。房价的高涨使得人们感觉到身上的压越来越大，不选择按揭买房而等攒够钱后再买房的话，那时侯的房价不知道又涨到什么程度了。所以还是先贷款买了房，好让自己能安心点。图表4：
在调查中发现，58%的同学们认为购房的面积无需太大，但也不能太小，71~90㎡的房子，二室一厅就刚好够住了。太大的房子价格也会相对的高，而以后成家了，小的一室一厅住着就不合适了。按自己的经济水平来说，先买一套二居室的是最理想的户型。对于想要购买的楼盘则意见比较分散，28%的同学想要购买7层以下的楼盘，38%的同学愿意购买7~13的小高层。但也有20%的同学愿意购买15层以上的高层住宅。这一部分同学认为住高层能够看到整个城市的景色，视野更开阔，而且在高层远离了地面的噪音，住着更加舒适。分布情况详见图表
5、图表6。图表5：
图表6：
五、局限性
由于本次调查只在本校内进行，选取的样本数量不足。
六、结论和建议
通过本次调查得知，大学生毕业后如果就业，首先考虑的问题就是买房或者租房。大部分的同学认为毕业后经济基础不牢固，没有能力一毕业就买房，所以首先是租房住。等有了一定的经济能力后还是要买房的。
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