第一篇：写字楼市场调研报告
2012年4月份市场调研报告
本月部门外勤人员更换，为使新上岗人员快速进入工作状态，部门进行了相关基础营销知识和技巧的培训。除进行基础知识讲解外，部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流。在此基础上，外勤人员第一次外出工作由业务管理部经理带队，将理论与实际工作密切结合，使新上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。
本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主，以大厦为中心，共对大厦周围的14家写字楼进行了详细走访了解，除中信大厦（庄家金融对面，金世界D座）处于内部装修、信息不详外，其它写字楼相关信息收集比较全面，以下为相关情况汇总：
一、走访写字楼列表（见附表）。
二、调研写字楼列表分析：
1、租金：大部分高档写字楼的租金价位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，极少数高档写字楼如万象天成，租金价位可达3元/天/平方米以上。中档写字楼租金价位多集中在在2元/天/平方米左右，而低档写字楼租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。
此次调研，保艺大厦的租金逐年递增5%在石家庄写字楼行业比较少见，租金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力，而且租期一般较长，能够很好保持客户的稳定性。这种做法，可以在大厦适当尝试，特别是引进长期租驻的大客户。
2、物业费：从此次调研的情况来看，各写字楼物业费单独收的占大多数，这与外请物业及售出代租有直接关系。往往写字楼建成后，物业管理托管，特别是售出的写字楼，因为业主与物业并不是一个整体，物业费与租金统一收取的难度较大。各写字楼物业费定位比较悬殊，从2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等，多数在5元/月/平方米以下。
部分写字楼如祥源大厦、汇文酒店、万象天成、盈伴大厦、军创国际等由自有物业管理，其它属于物业托管形式。受托的物业公司中，恒辉物业兼有中介功能，代业主出租房屋，成交后一次性抽取房东首月房租的50%作为中介费。
3、水电费：因为写字楼用电属于商业用电，多数写字楼电费均在1元/度以上，其中女人世界电费最高，1.23元/度。包括女人世界在内，1.1元/度以上的被调研写字楼占到了大多数，有8家。其他5家写字楼除盈伴大厦电费低于1元/度之外，皆处于1元/度至1.1元/度之间。根据调查的情况看，所有大厦电费都是单独计量收取。水费与电费则有所不同，有一半以上受调研的写字楼，水费是包含在物业费中的，单独收取的一般在5元/吨以上，各写字楼水费差别不大。
4、停车：通过走访了解到，“停车难”是各写字楼普遍存在的问题，因为客户及居民保有车辆的不断增加，整个城市的停车场也亟待扩容。从调研的各写字楼情况来看，极少存在免费停车，甚至出现了有限车位先到先停的现象。其中除佳泰大厦和盈伴大厦不提供车位、维多利亚和女人世界情况尚待了解外，其它9家大厦，有7家大厦物业对租户办理包月停车业务，使长期租驻的客户不受临时停车的影响，一定程度提高了客户的稳定性。为在激烈的市场竞争中保证大厦客户的稳定，希望对目前公司执行的不办理包月停车的做法能够有所改善，减少因停车问题所引发的客户不满，提高顾客满意率，提高经营稳定性。
5、其他方面：各个写字楼的公摊率差别不大，为出租面积的30%上下，只有中华商务比较特殊，公摊率达到出租面积35%。网络通信方面，电信和联通都能安装，费用收取执行通信公司规定的收费标准。
三、万象天成走访侧记：
在此次调研的14家写字楼中，万象天成软硬件方面给人印象比较深刻。万象天成由A座纯写字楼、B座商场、C座高级公寓及酒店组成。因全部出售，所以物业并不关心业主购买的房产是否顺利出租。通过询问，物业人员介绍A座写字楼满租，但从相关中介机构的调查情况来看，满租的可能性很低，因为中介有由业主自己登记的大面积空置写字间对外招租的信息，租金价位能够达到3.9
元/天/平方米，而且物业费并未含进。因物业介绍A座写字楼全部出租，所以此次实地走访的重点转向C座公寓。
就整体来看，万象天成装修等级较高，大厅墙面装修别致，层次感强烈。但万象天成最大的特别之处并不在于高级别的装修装饰，而是其新颖独特的管理和服务。据了解，万象天成托管物业公司为韩国辉世物业，全套物业服务韩式特色非常明显。例如，设立国内第一家女士专门停车场，该车场只允许由女性司机驾驶的车辆进出。与此配套的“韩国花式引领”服务也独具特色，这种来自异国他乡的迎送礼仪，令大部分顾客耳目一新。近几年，万象天成借力河北艺术中心和裕园广场精心打造的休闲购物文化广场，以民众喜闻乐见的杂技文化为载体，在三位一体的广场上开创设立了以历届“中国吴桥国际杂技节”的世界冠军、国际明星印记、雕塑等生成的世界首条杂技星光大道，形成了经济和文化相互促进发展的良性循环。
在整个调查过程中发现，万象天成的安保人员和前台工作人员工作配合默契、接待礼仪规范、用语得体，且警惕性较高。另，电梯设有门禁是一大亮点，没有楼上客户邀请或物业办理的乘梯卡，来访人员不能轻易进入公寓内部。
第二篇：写字楼市场调研报告
1.不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!
3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
2012年4月份市场调研报告
本月部门外勤人员更换，为使新上岗人员快速进入工作状态，部门进行了相关基础营销知识和技巧的培训。除进行基础知识讲解外，部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流。在此基础上，外勤人员第一次外出工作由业务管理部经理带队，将理论与实际工作密切结合，使新上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。
本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主，以大厦为中心，共对大厦周围的14家写字楼进行了详细走访了解，除中信大厦（庄家金融对面，金世界D座）处于内部装修、信息不详外，其它写字楼相关信息收集比较全面，以下为相关情况汇总：
一、走访写字楼列表（见附表）。
二、调研写字楼列表分析：
1、租金：大部分高档写字楼的租金价位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，极少数高档写字楼如万象天成，租金价位可达3元/天/平方米以上。中档写字楼租金价位多集中在在2元/天/平方米左右，而低档写字楼租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。
此次调研，保艺大厦的租金逐年递增5%在石家庄写字楼行业比较少见，租金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力，而且租期一般较长，能够很好保持客户的稳定性。这种做法，可以在大厦适当尝试，特别是引进长期租驻的大客户。
2、物业费：从此次调研的情况来看，各写字楼物业费单独收的占大多数，这与外请物业及售出代租有直接关系。往往写字楼建成后，物业管理托管，特别是售出的写字楼，因为业主与物业并不是一个整体，物业费与租金统一收取的难1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!
3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
度较大。各写字楼物业费定位比较悬殊，从2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等，多数在5元/月/平方米以下。
部分写字楼如祥源大厦、汇文酒店、万象天成、盈伴大厦、军创国际等由自有物业管理，其它属于物业托管形式。受托的物业公司中，恒辉物业兼有中介功能，代业主出租房屋，成交后一次性抽取房东首月房租的50%作为中介费。
3、水电费：因为写字楼用电属于商业用电，多数写字楼电费均在1元/度以上，其中女人世界电费最高，1.23元/度。包括女人世界在内，1.1元/度以上的被调研写字楼占到了大多数，有8家。其他5家写字楼除盈伴大厦电费低于1元/度之外，皆处于1元/度至1.1元/度之间。根据调查的情况看，所有大厦电费都是单独计量收取。水费与电费则有所不同，有一半以上受调研的写字楼，水费是包含在物业费中的，单独收取的一般在5元/吨以上，各写字楼水费差别不大。
4、停车：通过走访了解到，“停车难”是各写字楼普遍存在的问题，因为客户及居民保有车辆的不断增加，整个城市的停车场也亟待扩容。从调研的各写字楼情况来看，极少存在免费停车，甚至出现了有限车位先到先停的现象。其中除佳泰大厦和盈伴大厦不提供车位、维多利亚和女人世界情况尚待了解外，其它9家大厦，有7家大厦物业对租户办理包月停车业务，使长期租驻的客户不受临时停车的影响，一定程度提高了客户的稳定性。为在激烈的市场竞争中保证大厦客户的稳定，希望对目前公司执行的不办理包月停车的做法能够有所改善，减少因停车问题所引发的客户不满，提高顾客满意率，提高经营稳定性。
5、其他方面：各个写字楼的公摊率差别不大，为出租面积的30%上下，只有中华商务比较特殊，公摊率达到出租面积35%。网络通信方面，电信和联通都能安装，费用收取执行通信公司规定的收费标准。
三、万象天成走访侧记：
在此次调研的14家写字楼中，万象天成软硬件方面给人印象比较深刻。万1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!
3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
象天成由A座纯写字楼、B座商场、C座高级公寓及酒店组成。因全部出售，所以物业并不关心业主购买的房产是否顺利出租。通过询问，物业人员介绍A座写字楼满租，但从相关中介机构的调查情况来看，满租的可能性很低，因为中介有由业主自己登记的大面积空置写字间对外招租的信息，租金价位能够达到3.9元/天/平方米，而且物业费并未含进。因物业介绍A座写字楼全部出租，所以此次实地走访的重点转向C座公寓。
就整体来看，万象天成装修等级较高，大厅墙面装修别致，层次感强烈。但万象天成最大的特别之处并不在于高级别的装修装饰，而是其新颖独特的管理和服务。据了解，万象天成托管物业公司为韩国辉世物业，全套物业服务韩式特色非常明显。例如，设立国内第一家女士专门停车场，该车场只允许由女性司机驾驶的车辆进出。与此配套的“韩国花式引领”服务也独具特色，这种来自异国他乡的迎送礼仪，令大部分顾客耳目一新。近几年，万象天成借力河北艺术中心和裕园广场精心打造的休闲购物文化广场，以民众喜闻乐见的杂技文化为载体，在三位一体的广场上开创设立了以历届“中国吴桥国际杂技节”的世界冠军、国际明星印记、雕塑等生成的世界首条杂技星光大道，形成了经济和文化相互促进发展的良性循环。
在整个调查过程中发现，万象天成的安保人员和前台工作人员工作配合默契、接待礼仪规范、用语得体，且警惕性较高。另，电梯设有门禁是一大亮点，没有楼上客户邀请或物业办理的乘梯卡，来访人员不能轻易进入公寓内部。
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!
3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”
6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”
7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”
2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。
4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
第三篇：上地写字楼市场调研报告周况
写字楼市场调研报告
通过为期两天的写字楼市场调研分析，充分了解到上地中关村区域写字楼市场的一些基本特点，以及租售情况，市场供应等等。使自己对北京北部的写字楼市场有了一个大概了解，对自己的项目有了更大的信心。
一、首先介绍一下上地区域写字楼市场的情况：
1、从写字楼的功能构成上大部分写字楼都是以自建基地总部形式存在，例如百度大厦、华为大厦、联想大厦、新浪大厦、烽火科技大厦等等，基本无可租可售部分
2、从写字楼的建筑形象及风格来看大多数都是一些多层或小高层，外观不够宏伟大气，加上外立面选材等等。例如科实大厦、辉煌国际等等可租售的写字楼。
3、从写字楼档次上看都是一些次甲或乙级写字楼，例如科实大厦首层大堂几乎没有，大堂几乎没有装修，电梯只有只有五部（4+1），并且大堂位置偏僻，以及空调管道裸露在外，极其影响形象。还有辉煌国际的商住两用的建筑风格更加的不上档次。
4、从入住行业来看，硅谷亮城多是银行证券等金融行业，其他的都比较杂乱各行业皆有。
5、从配套上来讲，周边的配套极不成熟，向餐饮酒店，商场购物中心，银行等几乎没有，只有少数写字楼配备了底商配套，如科实大厦和辉煌国际。
6、从供需上看来，虽然能租售的写字楼不多更别提高端的了，但周边的两大科技园区以及众多企业使得写字楼市场依然供不应求。
二、下面详细介绍一下上地区域可租售的写字楼概况
1、辉煌国际
项目开发商：北京辉煌世纪房地产开发有限公司
项目地址：海淀上地信息产业基地北区5号地
项目体量：17万平地上23层地下3层
户型面积：写字楼：40平—1900平商业50平—300平
标准层面积：652平
写字楼租金：3.7元/平米/每天
写字楼售价：2.3万/平米
写字楼物业费：2.8元/平米/月
物业公司：东方鸿润物业有限公司
项目容积率：3.5
使用率：70%
电梯品牌：日立 数量：5个
车位：350个（出租）
租售电话：82176130/82176131
项目评价：总体从外观来看趋向于住宅，大堂位于写字楼的背面，正面首层皆为底商，有餐饮、超市、银行等，大堂相对较小，层高5米左右，客梯只有四部，楼道比较黑比较窄，相对来说属于低端。
2、科实大厦
项目开发商：北京实创房地产开发公司
项目地址：上地环岛东南角
项目体量：8.7万 地上13层地下3层 1-3层为裙房商业
户型面积：60—1000平
标准层面积：1000平
标准层净高：2.6米
写字楼租金：3.5元/平米/天
写字楼售价：2.2万/平米
写字楼物业费：7.5元/月
物业公司：北京实创科技园经营服务公司
项目使用率：68%
电梯数量：4台
车位：600（租）
租售电话：81917939
项目评价：项目外立面看上去比较陈旧，加上大堂位于写字楼的背面，位置偏僻，正面1到3层皆为底商，有餐饮、银行等，进到大堂感觉大堂很小很破很黑，大堂层高4米左右，客梯只有四部，楼道比较黑比较窄，相对来说属于低端。
3、金隅嘉华大厦
项目开发商：北京金隅嘉业房地产开发有限公司
项目地址：上地环岛西北角
项目体量：14万平地上11层 地下2层 首层为底商
户型面积：128—3000
标准层面积：3000平
标准层净高高：2.6米
写字楼租金：5.5元/平米/天
写字楼售价：2.8万
写字楼物业费：13.8元/平米/月
物业公司：嘉华物业
项目使用率：77%
电梯品牌：三菱 4台
项目评价：项目从外立面看上去比较高档，建筑风格比较传统，项目分A、B、C、D四座，中间用一个超大超高的大厅连接，显得大气磅礴，每座各带电梯前室为小大堂，首层配备了卫生间（较破），每座四部电梯，项目也有自己的商业配套，总体来说比较高端。
4、硅谷亮城
项目开发商：北京万景房地产
项目地址：上地信息产业基地上地南路
项目体量：27万地上6层地下一层（其中写字楼15栋19多万平，综合商业1栋7万多平）
标准层面积：2000平
标准层净高高：2.8米
写字楼租金：5.5元/平米/天
写字楼售价：3.3万
写字楼物业费：16.8元/平米/月
物业公司：高丽国际物业公司
项目使用率：68%
电梯：4台
车位情况：1643个(地上490个，地下1153个租）
租售电话：68456666
项目评价：项目总体量达，外观形象时尚，多层办公，各栋之间通过连廊大堂连接，方便快捷，项目配套齐全，入驻企业多为银行、证券等金融行业，租金较高，属于高档写字楼。
通过以上几个写字楼的简单描述可以看出，写字楼市场的火热，供不应求，新的写字楼很少，只有一些二手的在出售，或开发商自持只出租，而且是供不应求，所以上地区域的写字楼达到饱和，只能从周边图突破，例如我们项目金域国际中心。
第四篇：2013-2018年中国写字楼市场调研及发展趋势预测报告
中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网
2013-2018年中国写字楼市场调研及发展趋
势预测报告
第一章 写字楼概述 第一节 写字楼定义
第二节 写字楼行业发展历程 第三节 写字楼分类情况 第四节 写字楼产业链分析
第二章 2011-2013年中国写字楼行业发展环境分析 第一节2011-2013年中国经济环境分析
一、宏观经济
二、工业形势
第二节 写字楼行业相关政策
一、国家“十二五”产业政策
二、其他相关政策
第三节 2011-2013年中国写字楼行业发展社会环境分析
一、居民消费水平分析
二、工业发展形势分析
第三章 中国写字楼市场现状分析 第一节 写字楼行业总体规模 第二节 写字楼发展概况
一、2011-2013年写字楼发展分析
二、2013-2018年市场规模预测 第三节 写字楼机构市场容量概况 第四节 写字楼产业的生命周期分析 第五节写字楼产业供需情况
第四章 写字楼国内价格走势及影响因素分析 第一节 国内写字楼2010-2012年价格回顾 第二节 国内写字楼当前市场价格及评述 第三节 国内写字楼价格影响因素分析
第四节 2013-2018年国内写字楼未来价格走势预测
第五章 2011-2013年我国写字楼行业发展现状分析 第一节 我国写字楼行业发展现状
一、写字楼行业品牌发展现状
二、写字楼行业需求市场现状
三、写字楼市场需求层次分析
网 址：www.xiexiebang.com
www.xiexiebang.com
中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网
四、我国写字楼市场走向分析
1、培训质量将更加全面
2、培训合作将得到巩固
3、认证项目将得到统一
4、培训要求更加迫切
5、培训教育模式将会突破
6、期待资本的融入
第二节 中国写字楼产品技术分析
一、职教与高校互补性加强
二、“知本”时代职业培训理念的创新
三、写字楼学员消费更加理性
四、就业导向成首要关注点
五、认证培训势头依旧热力不减
六、写字楼课程标准化成为重要趋势
七、行业将更注重提升就业推荐能力 第三节 中国写字楼行业存在的问题
一、国内写字楼产品市场的三大瓶颈
二、写字楼产品市场遭遇的规模难题 第四节 对中国写字楼市场的分析及思考
一、写字楼市场特点
二、写字楼市场分析
三、写字楼市场变化的方向
四、中国写字楼行业发展的新思路
第六章 2012-2013年中国写字楼行业发展概况 第一节 2012-2013年中国写字楼行业发展态势分析 第二节 2012-2013年中国写字楼行业发展特点分析
第七章 写字楼行业市场竞争策略分析 第一节 行业竞争结构分析
一、现有企业间竞争
二、潜在进入者分析
三、替代品威胁分析
四、供应商议价能力
五、客户议价能力
第二节 写字楼市场竞争策略分析
一、写字楼市场增长潜力分析
二、写字楼产品竞争策略分析
三、典型企业产品竞争策略分析 写字楼主要发展策略
第三节 写字楼企业竞争策略分析
一、2013-2018年我国写字楼市场竞争趋势
网 址：www.xiexiebang.com
www.xiexiebang.com
中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网
二、2013-2018年写字楼行业竞争格局展望
三、2013-2018年写字楼行业竞争策略分析
第八章 写字楼行业投资与发展前景分析
第一节 2012-2013年写字楼行业投资情况分析
一、2012-2013年总体投资结构
二、2012-2013年投资规模情况
三、2012-2013年投资增速情况
四、2012-2013年分地区投资分析 第二节 写字楼行业投资机会分析
一、写字楼投资项目分析
二、可以投资的写字楼模式
三、2013年写字楼投资机会
四、2013年写字楼投资新方向 第三节 写字楼行业发展前景分析
第九章 2013-2018年中国写字楼行业发展前景预测分析 第一节2013-2018年中国写字楼行业发展预测分析
一、未来写字楼发展分析
二、未来写字楼行业技术开发方向
三、总体行业“十二五”整体规划及预测 项细分行业领域确定为电子信息制造业十二五发展重点 2012年全年电子制造业产业规模稳步增长 IT从业人员将增30万人
第二节2013-2018年中国写字楼行业市场前景分析
一、产品差异化是企业发展的方向
二、渠道重心下沉
第十章 2013-2018年写字楼行业发展趋势及投资风险分析 第一节 当前写字楼存在的问题 第二节 写字楼未来发展预测分析
一、2013-2018年中国写字楼行业发展规模
二、2013-2018年中国写字楼行业发展趋势预测 第三节 2013-2018年中国写字楼行业投资风险分析
一、市场竞争风险
二、政策和体制风险
三、进入退出风险
1、进入壁垒
2、退出壁垒
第十一章 写字楼国内重点生产厂家分析 第一节 A
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一、企业基本概况
二、公司经营与财务状况
1、企业偿债能力分析
2、企业运营能力分析
3、企业盈利能力分析 第二节B
一、企业基本概况
二、公司经营与财务状况
1、企业偿债能力分析
2、企业运营能力分析
3、企业盈利能力分析 第三节C
一、企业基本概况
二、公司经营与财务状况
1、企业偿债能力分析
2、企业运营能力分析
3、企业盈利能力分析 第四节d
一、企业基本概况
二、公司经营与财务状况
1、企业偿债能力分析
2、企业运营能力分析
3、企业盈利能力分析 第五节e
一、企业基本概况
二、公司经营与财务状况
1、企业偿债能力分析
2、企业运营能力分析
3、企业盈利能力分析
第十二章 写字楼地区销售分析
第一节 中国写字楼区域销售市场结构变化 第二节 写字楼“东北地区”销售分析 第三节 写字楼“华北地区”销售分析 第四节 写字楼“中南地区”销售分析 第五节 写字楼“华东地区”销售分析 第六节 写字楼“西北地区”销售分析
第十三章2013-2018年中国写字楼行业投资战略研究 第一节2011-2012年中国写字楼行业投资策略分析
一、写字楼投资策略
二、写字楼投资筹划策略
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三、2013年写字楼品牌竞争战略
第二节2013-2018年中国写字楼行业品牌建设策略
一、写字楼的规划
二、写字楼的建设
三、写字楼业成功之道
第十四章 市场指标预测及行业项目投资建议 第一节 中国写字楼行业市场发展趋势预测 第二节 写字楼产品投资机会 第三节写字楼项目投资建议
一、行业投资环境考察
二、投资风险及控制策略
三、项目投资建议
图表略......网 址：www.xiexiebang.com
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第五篇：武汉市商业写字楼物业管理市场调研报告
武汉市商业写字楼物业管理市场调研报告
新年新气象，2012年伴随蛇年的到来已经成为过去，全球“五大行”之一的商业地产服务商“戴德梁行”在近日发布了2012江城商业写字楼市场报告，报告中指出，根据过去的几年里租金与物业管理费的变化以及未来供应优质物业推算，预计到2013年武汉写字楼租金加物业管理费最高将涨至155元/平米，对比2012年的租金水平上涨了32%。
据介绍，伴随着武汉商务环境越来越成熟，内资企业的极投资，企业对商业写字楼的需要逐渐释放，2012年的写字楼吸纳量超过过去三年的总和，创历史之最。其中优质物业的面市推动武汉市写字楼租金的上扬，再加写字楼提价积极，导致2012年，武汉甲级写字楼租金大幅上涨22.4%至每平米每月94.1元，虽然在全国来看数字只比重庆略高，但是升值潜力巨大，租金涨幅已跃居首位。从区域来看，武昌滨江和汉口滨江区表现抢眼，在新区贡献吸纳量中占了整体吸纳量的77%;其中武广商圈 光谷商圈由于受到新增供应少，可租项目稀缺等原因，租金及物业管理费涨幅最大，最高的达到40%以上。
据相关人士指出，蛇年里武汉高端写字楼供应主要来源于保利文化广场、广发银行大厦和泛海城市广场三大项目。预计在2013年写字楼空置率有小幅上升，仍将持续上涨，直到2016年租金加物业管理费将涨至每月155元/平米。从此看来，武汉写字楼租赁市场在未来的几年时间里，租金升值空间广阔，是投资的好去处。
值得注意的是，在经历了近1年的量价提升之后，2012年7月份以来，武汉商铺售价开始出现企稳渐升的态势。武汉金田物业管理有限公司经过仔细周密的市场调研论证后认为，2季度之后，商铺市场价格浮动不大，开发商回笼资金比较急迫。而交易量上扬的行情在4月刹车，被市场认为是对3月恐慌性投
资的修复，但4~7月商业地产项目虽仍处回升通道中，但成交量均未达到3月高点。
而从另一个侧面看，市场似乎也在重新打量商铺的投资价值。不过，写字楼从02年4月开始，却有接过商铺上涨大捧的势头。
数据显示，2012年2季度开始，武汉写字楼每月成交量几乎都是成倍增长，价格同样一路上蹿。武汉天地的一栋甲级写字楼，租金甚至达到了北京、上海等地同档次物业的水平。2季度，武汉新写字楼均价比1季度环比上升9.26%，甚至2手写字楼价格也上涨了将近7%。以一个200平方米写字楼户型为例，按今年上半年成交均价9156元/平方米计算，总价达到180万元。按平均租金计算，年均投资收益接近10%，相对于商铺似乎回报率更高。
对此，武汉一家写字楼开发商人士对记者表示，目前武汉甲级写字楼存量并不多，供不应求的情况推动了武汉甲级写字楼售价及租金连续6个季度上涨，证明写字楼的投资空间巨大。
现如今武汉市商业写字楼大概有62万平方米，其中汉口占52%，武昌占38%，汉阳占7%，其它区域占3%，总体租金在85元至125元每平方（含物业管理费），其中各楼盘物业管理费根据物业管理5大要素及物业管理公司经营性质的不同原因而定，甲级写字楼管理费每平方每月15至28元，乙级写字楼管理费每平方每月12元至23元，商铺管理费每平方每月22至38元。
关于物业管理费国务院及各级地方行政部门没有出台明确的收费标准，因为根据物业管理的五大要素及物业公司是房地产投资公司直营和外包的经营性质等情况的不同，所以各商业楼盘的物业管理费也各有高低，武广商圈和光谷商圈及大型城市综合体（如汽车站 火车站等）收费较高，具体的物业管理费收费标准及市场行情大致有以下几种特性：
1.5A甲级写字楼及商铺物业管理费最高，乙级写字楼及商铺物业管理费相对较
低；
2.物业管理公司资质等级高的物业管理费较高，反之则收费较低；
3.开发时间较早的旧写字楼及商铺物业管理费较低，近几年开发的新写字楼物业管理费相对较高；
4.城市综合体地带写字楼及商铺物业管理费较高，综合体旁边的管理费较低；销售型的写字楼及商业物业管理费较高，租赁型的写字楼及商业物业管理费较低；
5.大型商圈中心写字楼及商铺物业管理费较高，商圈附近的管理费较低；
6.大型贸易或交易市场中心写字楼及商铺物业管理费较高，中小型市场中心管理费较低；
7.房地产投资商为了快速营销房产迅速回笼资金，或房产地段不好房产项目不好销售甚至对物业管理不以盈利为目的，且对旗下直营的物业管理公司有补助和补贴（每平方每月补贴2元至5元不等）的写字楼及商铺物业管理费较低，物业服务外包的物业管理费较高；房产公司为了辅助营销对物业管理公司有协议性补助的刚交付前两年收费较低，两年后通过物价上涨和开支较大等缘由提高物业管理费；写字楼及商铺交付后入驻率偏低未达标的（一般入驻率规定在80%左右）房地产公司对物业公司实行补贴方式的物业管理费较低，写字楼及商铺入驻率超过90%以上或者经营氛围非常火爆的则根据市场行情商议提价。
8.国企写字楼及商铺且物业管理公司属于国企直营的为了方便安排家属就业有补贴（每平方每月3至5元不等）收费较低，国企写字楼及商铺物业管理服务外包的管理费较高；
9.物业管理服务时间平均每天超过10小时以上的物业管理费较高，未超过10小时的管理费比较平均；
10.开放中央空调的写字楼及商铺物业管理费较高，不开放中央空调的较低；开放时间超过10小时的收费较高，开放时间低于10小时的相对较低； 具体各楼盘物业管理费调查情况如下（部分知名楼盘抽查详情见附表）： *附表一:(见尾页)
*附表二:（见尾页）
*以上附表为武汉市商业写字楼物业管理费部分楼盘抽查情况。
2013年1月份全球“五大行”之一的戴德梁行更预计，最近1年内仅有武汉天地企业中心、保利文化广场、民生银行大厦及凯乐桂园等几栋甲级写字楼上市，远不能满足入驻武汉企业的需求，预计近期写字楼租金及物业管理费还将继续上涨。
经国内外多位经济学家分析国务院出台控制楼市国五条后，全国将掀起一股商业写字楼投资热潮。湖北省社科院经济研究所副所长 省房地产经济学会秘书长叶学平先生及业界专业人士普遍认定，武汉作为中部中心城市，同时又提出打造总部经济的规划，未来随着越来越多的跨国公司驻点武汉，随着湖北省“城市8加1计划”的发展，二线城市企业的总部将纷纷入驻江城，对高端写字楼的需求应该会处于持续上升的利好态势，随之商业写字楼的售价与租金将不断攀升，所以商业写字楼投资开发市场在未来5年投资热潮将“席卷”江城，商业写字楼市场行情将呈现出蓬勃发展的迅猛态势。
武汉金田物业管理有限公司
凯乐桂园分公司
2013 年 2 月 22 日
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