写字楼调研报告

第一篇：写字楼调研报告

天津市南开区鞍山西道电子产品销售商圈

中端写字楼出租及经营情况调研报告

委托人：天津市建设发展总公司物业管理处

受托人：姜跃 王鑫

报告人：姜跃 王鑫

日期：2010年11月1日——2010年11月5日

一．鞍山西道周边地域基本情况与概述

南开区鞍山西道电子产品销售商圈是依托于南开区科技产业园区自1998年前后开始发展的在本市乃至我国北方同类市场中较为成熟的电子产品批发零售集散地，该区域集中了全市绝大多数以计算机整机（散件）硬件、计算机软件开发及销售、计算机周边电子产品、日用电子产品等多种类为经营内容的众多中小企业。

在天津市委、南开区委的多个行政部门的重视下所规划的南开区科技产业园，拥有独立的工商行政管理所、国家（地方）税务所等行政机关，园区内特有的多种优惠和扶助政策更加吸引了科技类中小企业的投资，并使之迅速发展。

二．金辉大厦基本介绍

建于1996年的金辉大厦，位于航海道与三潭路交口紧邻鞍山西道并座落于南开区科技产业园区核心，定位中档写字楼，主要面向中小型科技公司，自有产权出租用标准房间（建筑面积40平方米，使用面积26平方米）195间（2层A座、3层B座局部、4层A座B座、5层B座、6层A座、B座自用、7层A座B座、8层B座、9层局部），会议室6间（2层、4层、6层、7层、8层、9层），客用电梯2部，首层大厅宽敞明亮，整厦24小时专人值守巡查，后院机动车车位42个，前院机动车车位16个，独立的院内免费自行车停车棚，楼内及前后院设有监控设备。

现空置标准房间对外出租价格为南朝向（阳面北房）17000元/

年·间，其他朝向16000元/年·间（含采暖费），电费（每千瓦时1.2元）、停车费用另付。

三．周边写字楼分布及概况

1.兴科大厦

兴科大厦座落于三潭路与鞍山西道交口，整体6层局部7层，楼内进驻企业与我厦基本一致，多为中小型科技公司。据走访了解，兴科大厦与和其紧邻的赛博数码广场同隶属于原兴业里大队村属企业，建于2000年左右，赛博是我市继讯怡电子中心（已于2003年倒闭，现为二手电子品淘宝城）之后最早的大型电子产品零售市场之一，也是我市现在最著名的电脑城。

据走访了解，该大厦底商黄金部位分别租给了中国联通营业厅、中国电信营业厅、戴尔计算机等大型企业，而且其余所有底商和2层全部，整体出租给国美电器，可见其地理位置之优越。该大厦3层以上写字间面积（使用）自20平米至40余平米不等，无空房，按套内面积计算租金，每平米每月40元，不区分朝向（相当于我大厦年租金12500元），单付采暖费，电费1.3元每千瓦时，院内停车位25个左右，据观察无管理人员，具体的车位费用在询问时租房人员以无空房为由未作解释。

2.天铁大厦

天铁大厦座落于白堤路南开大学西门壳牌加油站西侧，据调研，该大厦为10层建筑，分为A、B两区，其中A区全部是产权单位，B区南北朝向，单部电梯，楼内单位有三分之一左右与我厦类似，为科技类中小型企业，因毗邻天南大教育区域，三分之一左右为教育、图书批发类企业，另有化工、财务等其他类型企业。该大厦隶属于国有企业，地处南开科技园区中部位置，依托天津大学、南开大学两所国家级重点高等院校，又与科园大厦相邻。

该大厦无停车位，外檐较为完善，楼内整洁，但光线偏暗。据调查了解，该大厦房间面积大部分为使用面积31平米，按整间出租，无空房，平均月租金1000—1080元不等（相当于我大厦年租金阳面，区分朝向，单付采暖费，电费1.2元每千瓦时，因无停车位所以也不牵扯停车费用问题。

3.其他大厦简介

（1）风荷东园临街公建，座落于白堤路家乐福北侧，东西朝向，全部为私人产权对外出租，10层建筑，底商及2层为肯德基、新中国文具店、好利来蛋糕店、永真眼睛等知名连锁企业，3层以上为写字楼，因其私人产权性质和套内面积较大（单套房间100平米以上），租金水平较低，为每平米每月30元左右不等，与我大厦无可比性。

（2）天津电子科技中心大厦（颐高数码5层及以上）、百脑汇大厦、时代科贸广场，因其定位于知名大中型企业，房屋租金较高，与我大厦可比性不高。

（3）馨名园、馨达园也是中小型科技类企业汇集之地，因为都属私人产权，房屋性质多为民建，对比写字楼其房屋租金相当低廉，月租金2000元的水平可以租到建筑面积90平米以上的房屋，与我大

厦无可比性。

四．调研小结

据多处走访了解与详细分析对比，金辉大厦以其定位水平，在南开区科技产业园区同等或类似的写字楼中的房屋出租价格属于上层水平。我们在此次调研和对比中发现了我们的许多优势，当然也有不少的不足之处，如果物业处全体员工在弥补自身缺点和不足的基础上，更加充分的发挥我们的优势，相信我们的工作还能在未来更上一个新台阶。

第二篇：写字楼调研报告

写字楼调研报告

写字楼就是专业商业办公用楼，写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。还有一大类为政府办公用楼，些为我们所关注对象。

写字楼管理：

1、企业自行管理---下属三产单位全权负责物业及租售

2、企业自行管理---下属三产单位行政管理---物业外包

3、企业行政主管---外包第三方物业+外包租售公司

大部分物业只负责楼宇的内勤管理工作，而不负责楼宇的租售工作，租售工作由企业自行承担或承包给一家专业的公司进行管理。

企业总部大楼，物业外包或自己三产，这两个部门肯定不会为我们提供所需，一定是要找到主管部门来协调。企业自行管理的官派十足，有别与市场其他的写字楼租售情况，企业本身基本占据了楼宇的大部分或全部，配套设施也基本已上层领导意念为主，观念不强，这样的单位我们找物业沟通效果不大，还是需要与企业的行政部等主管部门建立联系，如果谈得好，那么我们的工作场地租金等就不是问题。

企业委托第三方物业管理同上，基本上找第三方物业是提供不了我们的所需，还是需要找到企业管理第三方的机构如机关服务中心、行政部、后勤管理部等。如企业是按年租的楼宇，那么我们还需要找到楼宇的真正主人（也许是开发商）来进一步了解。

纯对外出租的写字楼，物业基本都是外包，自己租售，如金隅集团等类似的房地产开发商，这样的公司类似外企，有较强的行政能力，对于配套设施的建设只会略微降低租售费用而绝对不会免租、置换业务也非常难以沟通，协助业务处理应该是可以的。

物业公司种类繁多，除世界知名的几大外，国企的三产单位实力最强属地头蛇性质，我们可以多与这些公司沟通，了解一手信息。

重点跟踪企业

一、国华投资大厦预计谈判周期3个月，投资20万，先期委派1名操作人员。25%利润率计算，初期月均流水5万。三年收回投资成本。物业为三产单位，可以略低与市场价格签订合同，地理位置优越，周边步行十分钟范围内无同行业店面，另边上中青旅大厦，叶青大厦等内部均无同行业驻场。国华大厦内十三家大型客户，非常稳定，其中诺西，神华我们都与其兄弟单位有过接触或合作。租金5元/平

二、再保险大厦预计谈判周期3个月投资20万，前期委派1名操作人员。25% 利润率 初期月均流水5万，预计三年收回成本。

物业为外包，只提供服务可不做考虑，只需与再保险详细沟通，确定合作地址及价格。大楼内部多为再保险分支机构及下属单位，开发业务能形成良性循环，可相互介绍，先期我们要建立良好口碑为主。

地理位置为金融街，周边步行范围内无大型文印中心

租金6元左右

第三篇：写字楼调研及要点

调研项目：

汉口——浦发银行大厦、新世界国贸中心、瑞通广场、万景国际广场、中华城 武昌——光谷国际广场、光谷银座、中商广场

对于已投入使用的写字楼调研要点：

开发商：

物业管理：

地理位置：

使用时间：

地上建筑面积：

标准层面积：

空调情况：

电梯情况：

车位数量：

层数：

层高：

入住率：

供水系统：

主力租户：

租金水平：元/㎡•月

其他：水电费元/㎡•月

清洁费元/㎡•月

空调费元/㎡（3个月）

月/㎡（3个月）

电梯费元/㎡•月

装修情况：

生态空间：

主要优势：

入住单位性质比例图（外资企业、国有企业、民营企业、行政单位）入住单位行业分布（）

对于在建写字楼的调研要点：

开发商：

项目地址：

目前售价：元/㎡

建筑规模：占地面积㎡，建筑面积约㎡，公摊 项目组成：

产品情况：

配套设施：电梯、空调、卫浴设施 物业管理：

车位：

销售情况：

主要客户群体：

项目评价：

第四篇：成都工业总部基地写字楼调研报告

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成都工业总部基地写字楼调研报告

一、调研基本情况

（一）锦江工业总部基地

锦江工业总部基地规划面积1934亩，其中基地总部型企业净地面积198亩，占园区净用地面积的17.3％。目前，基地主要形成了工业总部、现代印务和生物制药三大板块，入驻企业25家，项目27个，投资总规模近50亿元，投资强度230万元/亩。未来总部基地企业总部楼宇全部建成后，建设总面积将达280万平方米，可容纳总部型企业约3000家，预计可实现年产值150亿元，税收15亿元。

1.中冶成工大厦

项目位臵：该项目位于锦江工业总部基地管委会旁，面临锦江；东临成仁路延线，南临武侯大道东延线，西接红星路南延线，北靠三环路。

开发商背景：项目是由中冶成工建设有限公司投资建设的总部基地，该公司于2006年11月由中国第五冶金建设公司改制而成，是中国冶金科工股份有限公司控股。中冶集团是央企排名27位，世界500强企业，其中中国成工具有60年的历程，涉足总承包、装备制造。资源开发。房地产等多个领域。

占地面积：14.15亩 建筑密度：30.18％

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容积率：8.02 绿地率：33% 总建筑面积：92218㎡，其中地上总建筑面积75714㎡，地下总建筑面积16504㎡

车位：总停车位600个（其中地下400多个，地面100多个）

建筑层数：A区办公楼27层，B区和C区办公楼均为31层；地下为两层。

建筑高度：99米 租售形式：出售

售价：5100元/㎡以上。现售价均价7500/㎡。物管费：最高不高于6元/㎡

出售面积：（A、B区为商务办公区域，C区为商务酒店区域）

A区：1100㎡/层，可分拆为300㎡-800㎡，层高4层-16层：3.6米；

B区：600㎡/层，层高：3层－22层：3米；23层-31层：3.3米；

C区：800㎡/层，层高：3层－22层：3米；23层-31层：3.3米；

项目优惠政策：携手锦江工业总部基地管委会共同对大厦进行招商，入驻企业可享受政府的多项扶持优惠政策。

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销售情况：A区21层-27层为中冶成工自用，其余全部对外销售，C区作为商务酒店招商。目前只有少数楼层尚未销售。

2.成都银海芯座

项目位臵：该项目位于城市红星路南延线与三环路的交汇处，天府大道东侧锦江河畔。

开发商背景： 层高：3.2米

总楼层数：27层（其中地上27层，地下2层）建筑面积：106522㎡ 租售形式：租售均可

租售面积：600-30000㎡，单层1345㎡ 售价：6500元/㎡ 租金：40-60元/㎡/月 物管费：9元/㎡/月 车位费用：200-300元/月 车位数量：681个 销售情况：已基本售完

（二）青羊工业总部基地

项目位臵：该项目位于成都重点打造的20个工业集中发展区之一的青羊工业集中发展区核心区域，坐落在成都西

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三环与外环之间。距双流机场仅十余分钟车程，毗邻规划中的青羊区行政中心。

开发商背景：项目是由成都青羊工业建设发展有限公司投资建设，该公司成立于2004年6月18日，由成都市青羊区国有资产监督管理办公室、成都臵信实业（集团）有限公司、四川合信实业有限公司共同发起成立的股份制有限公司。经营范围包括房地产开发与经营、实业投资、房屋租赁及其它无需许可或审批的合法项目。

占地面积：1089亩 容积率：1.6 建筑密度：29.2％ 绿地率：35％

租售形式：整栋出售（大面积的独栋办公楼可分割，分层出售）

出售面积：1500-4700㎡

售价：5000元/㎡ 现售价6000-8000 物管费：2元/㎡/月

项目优惠政策：享受青羊区优惠扶持政策；符合相关条件的企业，前三年按地方实得部分的40%-60%扶持，整栋入驻企业，根据不同纳税额度可获得20万-50万元的奖励。

销售情况：目前，青羊工业总部基地一期、二期、三期独栋式企业总部已全部建设完毕，并全部出售，四期正在招

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商。

（三）青羊绿舟税源总部基地

项目位臵：该项目位于成都市青羊区光华大道青羊绿舟公园。

开发商背景：项目是由成都青羊城乡建设发展有限公司投资建设，该公司成立于2008年3月27日。公司负责经营开发的青羊绿舟项目是成都中心城区郊区“198”区域的大型复合型项目。主营业务：土地整理、房屋及土木工程建设、园林绿化工程施工、农业产业开发及项目投资、市政基础设施投资等。

占地面积：1800亩 独栋面积：1100-3000㎡

租售形式：不进行销售和租赁，但要求企业有足够的税收，只要企业税收达到一定的额度，就可免费入驻。上缴的税收越多，免费得到的办公楼就越大。

项目优惠政策：企业年纳税额达到相应税收标准并将税收注册关系迁移到青羊区，缴纳一定金额的保证金后，企业可以零租金入驻税源总部基地高端总部物业。

销售情况：尚无企业入驻，目前正与几家大型企业接洽。

（四）龙潭工业总部基地

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成都市龙潭工业总部基地位于成都市龙潭场镇南、北起成渝铁路、南至成南高速公路与龙泉驿区接壤，西起三环路、东止绕城高速公路。规划总占地面积约8.6平方公里，是中西部地区规模最大的总部经济第一城。项目将建成约150万平方米的总部集群，至2010年，可入驻5000家以上的总部企业。

1.成都龙潭裕都总部城

项目位臵：该项目位于成都市东三环二段龙潭都市工业集中发展区内。

开发商背景：项目由成都龙潭裕都实业有限公司投资建设，该公司是由上海裕都集团与成都东方广益投资有限公司投资组建，共同开发龙潭总部新城。龙潭总部新城作为省、市政府重点招商引资项目落户成都龙潭工业园，在成都市和成华区委、政府的关心支持下，本着“造城”理念，坚持高起点规划、高标准建设、高品质管理，集中力量快速推进龙潭总部新城建设。

项目简介：成都龙潭裕都总部城项目总占地面积2700余亩，建筑面积300余万平方米，整个项目预计总投资75亿元，共分为三个地块进行开发建设。一号地块占地779亩，规划为商务办公及配套设施，总建筑面积达68.8万平方米，停车位达4522个。办公楼宇建筑面积为491-5314㎡，共分为五个组团，以独栋式、组合式、公寓式、联排式商务办公

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为主要建筑形态；二号地块占地168亩，规划为配套住宅；三号地块占地2000余亩，规划为商务办公区，计划2010年开工建设，预计开发时间为8-10年，建成后可供1600家以上企业入驻。目前已完成一号地块的工程建设。

占地面积： 779亩

总建筑面积：69万㎡（其中地上57万㎡，地下12万㎡）容积率：1.5 建筑密度：30％ 绿化率：30％ 车位：4522个

租售形式：整栋出售（大面积的独栋办公楼可分割，分层出售）

出售面积：491-5314㎡ 售价：5400元/㎡ 销售情况：60％ 项目优惠政策：

（1）凡购买办公用房首付在50％以上，价格优惠幅度最高为10％；

（2）凡在成华区注册成立新公司的企业或已将工商税务关系转至成都市成华区的企业，入驻龙潭总部城均可享受6年8成地方实得部分财政扶持政策；

（3）享受办公用房补贴：纳税在200-500万、500万元

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以上的企业，购买办公用房分别按100元/平方米和500元/平方米的标准给予一次性补贴，补贴面积不超过2000平方米；

（4）企业购买办公楼后，可享受购买总部城配套住宅原价下浮5％的优惠政策；

（5）重大项目或行业龙头企业购买可根据具体情况一事一议；

（6）凡入驻企业均可享受市、区两级政府所给予的相关扶持政策。

2.多元总部国际一号

项目位臵：该项目位于成都市三环路和绕城高速之间，紧邻成渝、成南、成绵、川陕高速路起点和双流快速通道起点。项目一期可入驻60家企业。

开发商背景：项目由四川多元德泰投资集团有限公司开发，该公司以资本运作为核心，以房地产投资开发为主体，集酒店、旅游、设计、园林和工程管理等相关产业为一体的集团化企业。

建筑面积：66667㎡ 容积率：0.9 绿化率：20％ 总楼层数：4层

停车位：600多个（其中地上400多个，地下100多个）

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物管费：2.2元/㎡/月 租售方式：租售均可 租售面积：300-1000㎡ 售价：4000元/㎡ 租金：25元/㎡/月 销售情况：40％

项目优惠政策：双享成华区和龙潭总部经济试验区优惠政策

（五）蓝光·空港总部基地

项目位臵：该项目位于成都城南临空国际商务经济圈中心，处于政府“一区两城”重点规划区域核心，距双流国际机场2.5公里。

开发商背景：项目由成都双流和骏臵业有限公司投资建设，该公司为四川蓝光集团全资子公司。四川蓝光实业集团有限公司成立于1990年，以房地产开发为核心，以住宅开发和服务为主导，商业地产开发为辅助，以绿色饮品开发为重要组成部分，立足西南布局全国的产业集团。

租售形式：租售均可 售价：7500元/㎡ 租价：60-100元/㎡/月 物管费：3.5-5元/月

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销售情况：90％

项目优惠政策：享受双流县相关扶持政策；凡入驻园区的企业，前两年将享受地方政府所得税收100%的返税，第3-5年则将享受50%的返税补贴

三、工业总部基地优势分析

（一）政策优势。相对于城市中心传统写字楼，总部基地的优势就是在于额外的税收优惠政策。例如，蓝光·空港总部基地的政策是，凡入驻园区的企业，前两年将享受地方政府所得税收100%的返税，第3-5年则将享受50%的返税补贴；青羊工业总部基地的税收扶持政策是，符合相关条件的企业，前三年按地方实得部分的40%-60%扶持，整栋入驻企业，根据不同纳税额度可获得20万-50万元的奖励；龙潭总部新城政策是，凡在成华区注册新公司的企业或已将工商税务关系转至成都市成华区的企业，入驻龙潭总部新城均可享受6年8成地方实得部分财政扶持政策。

（二）交通优势。纵观成都市的甲级写字楼开发趋势逐步向三环路外移，CBD区域的写字楼开发呈现调整的迹象。而集结在三环路外的众多总部基地，正是看到了城市中心交通等诸多问题，率先选址交通畅达的地方聚集，并以总部经济的高标准要求，抢占当代总部经济带来的新商机。

（三）环境优势。包括青羊工业总部基地、蓝光·空港总

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部基地、青羊税源总部基地、多元总部一号、龙潭总部新城、锦江工业园和武侯工业园区内，都有以纯独幢别墅般办公环境的物业。具有低层、低密度、低容积率、高绿化率的“三低一高”的生态园区和高效办公环境，为企业提供优美的自然环境，健康的舒适空间。

（四）价格优势。无论是在武侯工业园区，还是在锦江工业园，还是在龙潭总部实验区，都有物美价廉的写字楼出售。成都不少中小企业的总部办公物业，价格都在4000元/㎡上下，与城市中心传统写字楼对比而言，这个价格只相当于甲级写字楼的1/3。另外，城市中甲级写字楼的物业管理费也相当高，一般都是15元-18元/㎡/月，一个200㎡的写字间，如果空臵，一个月物管费就得交接近4000元。

四、工业总部基地市场竞争分析(一)成都总部基地市场概况

随着成都市政府关于“大力发展总部经济”相关政策的出台，总部基地在成都开始兴起，而青羊工业总部基地项目的成功运作，直接导致成都总部基地热潮快速升温，据不完全统计，成都现已有20多个大大小小的总部基地。

就纯粹“总部基地”概念项目和项目所处区域来讲，成都的总部基地市场至今已形成“3+X”的发展格局：“3”指的是青羊区的青羊工业总部基地和青羊绿舟税源总部基地、双

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流西南航空港经济开发区的空港总部基地、成华区的龙潭总部城三个大型的总部基地项目；“X”指的是其他中小型总部基地项目，包括金牛高科技产业园、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等园区或园区里的总部基地项目。

由于政府和开发商对总部基地发展前景一致看好，虽然行业不景气，但成都工业用地却屡获青睐，各个片区的总部基地项目也都有条不紊地推进。在2008年10月17日召开的第四届中国总部经济高层论坛上，成都获得了总部经济第八位的好成绩，这更将刺激成都总部基地的建设进一步升温。

随着成都总部基地项目的增多，而且这些项目具有一定的同质化倾向，目标客户群体也大同小异，这将导致成都总部基地市场的竞争日趋激烈。

（二）成都总部基地市场特征

根据前面对总部基地类型的研究，成都的总部基地主要以研发及高科技型总部基地、企业内脑型总部基地两种类型为主，这主要是由成都的区位环境、区域经济发展情况及产业结构等因素决定的。

成都的总部基地项目大多位于政府统一规划的工业集中发展区内，总部企业在工业集中发展区内的集聚，既可以获得特殊政策支持便于企业的发展壮大，又可以形成规模优

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势，提升区域整体竞争力。按照“一区一主业”的规划思想，同类型企业聚集在同一区域经营，则该区域的专业化优势将十分明显，如天府软件园就是软件相关企业的聚集地，获得了国际国内软件企业的认可。

成都总部基地的开发模式可归纳为青羊模式、双流模式、成华模式、锦江模式、武侯模式、金牛模式等几种模式。无论哪种模式，政府的作用都非常重要，政府对园区招商政策的支持及对项目的参与力度，对项目的成功开发及后期运作起着至关重要的作用。

从开发主体来看，成都总部基地的开发单位可分为三种类型：开发商自主开发经营、企业与政府合作共同开发、政府主导一揽子开发。值得一提的是，青羊区政府、成华区政府等政府机构分别以入股的形式参与了相关总部基地项目的开发。

（三）成都总部基地市场竞争格局

成都总部基地市场基本呈现“3+X”的竞争格局，青羊工业总部基地和青羊绿舟税源总部基地、空港总部基地、龙潭总部城三大总部基地项目凭借规模、政策等优势，处于领先地位，基本代表了成都总部基地市场的发展水平，而金牛高科技产业园、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等园区或园区里的中小型总部基地项目，凭借其专业化、特色化等优势，也都占有自己的一席之地。

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（四）成都总部基地市场竞争手段

由于成都总部基地项目的开发时间较晚，多数项目都参考了国外的总部基地项目及北京ABP等项目的开发运作模式，这就不可避免地导致项目产品呈现一定的同质化倾向。虽然各项目区位不同，招商政策也有差异，但在产品细分、目标客户定位、项目配套建设等方面大同小异，这直接导致了市场竞争的加剧。多数项目都在宣传产品的低密度、生态化、环保等，真正有特色的竞争手段并不见得新鲜。

结合园区的统一规划做好项目规划，根据市场竞争情况对项目进行差异化定位，同时结合“一区一主业”的园区发展思路对目标客户群体进行精准定位，并在交通、综合配套等方面做足文章，将使项目在激烈的竞争中立于不败之地。

五、成都总部基地发展趋势

（一）成都总部基地市场供给与需求

由于总部基地集众多优势于一身，发展前景看好，吸引了越来越多的政府、开发商等开发总部基地类项目，总部基地物业的快速崛起一方面驱动了区域经济、城市经济的发展，实现了企业、区域、城市的“三赢”，另一方面，总部基地项目之间、总部基地与写字楼之间的竞争也将日趋激烈。

截止2008年，据不完全统计，成都市场呈现的各类总

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部办公物业面积在200～300万平方米左右，且呈现继续增加态势。

2008年上半年，成都工业用地供应6796.83亩，8、9月两个月，成都主城区又出让工业用地约640余亩，这些项目将在未来1-2年内推向市场，且绝大部分以办公类物业呈现。

2007年9月，成都工业用地开始实行“招拍挂”，年内共成交20宗工业用地，成交面积为601.0434亩，这还未包括其他方式成交的工业用地。

根据上述数据，我们预测，如此巨量的总部办公物业，其消耗时间可能长达5～10年，这还未包括潜在市场供应。总部办公物业的持续放量，容易导致这类物业的明显过剩，激烈的竞争将不可避免，总部基地项目的开发更应该注重策略致胜。

（二）成都总部基地发展趋势

随着“总部经济”概念的流行及成都各总部基地项目的建设，大型总部基地间的竞争将渐趋激烈，而越来越多的中小型总部基地将陆续出现在各工业集中发展区，这些中小型总部基地凭借其专业化、特色化等优势，成为大型总部基地的重要补充，二者共同构成成都总部基地梯度发展的格局。

根据成都市对工业园区“一区一主业”的发展规划，我们预测，依附于工业园区的总部基地物业将逐渐细分，总部基

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地项目的功能定位将更加明确，将凭借其鲜明的特色在市场中取得竞争优势。

总部办公的概念日益被市场接受，总部基地项目的规划建设将会更加合理，更加适应城市、社会及市场环境，在不断自我完善的基础上实现可持续发展。

从总部基地产品建筑来看，高效能、绿色环保的办公建筑将越来越多，主要表现在建筑的集成性（集成建筑师、工程师、业主和委托方的需求和建议）、建筑模块化、可变性（采用新技术和革新设备）、节能环保四个方面。

二〇一〇年一月十九日

第五篇：苏州工业园区写字楼项目调研报告(精)

置业商务大厦

置业商务大厦平米·月；

位居园区湖东商务核心区，空置率不高； 租金80-90元/入驻企业12家，均为大型企业，以中新置地及相关企业为主，涉及行业以房地产、金融业为主，房地产约占37%、金融业约占36%。

圆融大厦 圆融大厦 位居园区湖东商务核心区； 圆融大厦主要作为圆融集团的办公楼，另外大部分用语园区国土局办公；