长春商业地产地产调研报告(商铺与写字楼部分)(精)

第一篇：长春商业地产地产调研报告(商铺与写字楼部分)(精)

长春商业地产调研报告(商铺和写字楼部分

一、概述

1、宏观环境调研

2004年末,全市户籍总人口为 724万人。其中,市区人口 315万人,四县(市 人口 409万人, 自然增长率为 4.17‰。2004年居民消费价格总指数为 104.1%,比上年上升 4.1%。城市恩格尔系数为 39.5%,村镇恩格尔系数 47.6%。

长春属于中型欠发达城市, 在吉林省具有绝对的领导性优势, 成为吉林省的 核心。

长春的经济和人均可支配收入一直呈稳定增长, 这里不赘述, 主要看看长春 房地产投资方面的统计。

1998年到 2004年房产投资总额

长春市房地产行业起步较晚, 从九十年代末期才正式起步, 但发展速度较快, 作为后发展的城市成功借鉴了发达地区的房地产发展经验, 新的产品理念形成较 快, 本地开发企业迅速成长, 加之外来地产巨鳄纷纷看好长春市的发展前景, 从 整体上带动了整个房地产产业的发展,房地产投资始终保持 20%左右的稳步增 长。

长春三产分析

2005年 1-9月长春全年实现地区生产总值 1040.2元, 比上年同期增长 3.9%。其中,第一产业增加值 60.7亿元,比上年增长 6.3%;第二产业增加值 470.2亿 元,下降 1.4%;第三产业增加值 509.3亿元,增长 9.2%。三次产业比重分别为

5.8%:45.2%:48.9%。由以上数据可以看出,长春市 2005年 1-9月中产业比重 出现较大调整。第一产业生产总值仍持续稳步增长状况, 第二产业呈现负增长态 势,第二产业下降的主要原因是占工业总产值 70%以上的汽车工业因成本上升, 销量下降出现生产经营困难。汽车工业产值同比下降 18.2%。第三产业增幅较大。其中建筑业及房地产业生产总值比往年有所增幅,但增量及速度放缓。

三产分析 单位 :亿元

作为长春市支柱产业的汽车工业在 2005年出现了负增长,这在近几年还是 头一次出现, 原因主要是由于整个中国汽车行业的竞争加剧所致, 它的效益变化 将直接影响到整个长春市的经济走势与消费能力, 这是一个不容忽视的问题。但 同时我们也应该看到房地产业正逐步成为长春市的支柱型产业, 在宏观调控最为 严格的 2005年依旧表现出强劲的增长态势。

沈阳市与长春市同属于东北老工业城市,沈阳市的房地行业起步要早于长 春,现在发展的阶段要优于长春,所以我们把这两个城市进行对比相信对 2006年长春市房地产在国民经济中的走势会起到一定借鉴作用。

从上两表中可以看出房地产业的发展直接带动了长春市第三产业的发展, 正 逐步成为城市的支柱产业大量资本向产业内流动, 同时自身的发展也带动了相关 行业如建材,装修等行业的迅速发展,提供了更多的就业机会。

借鉴沈阳市的发展路径可以看出长春市的房地产行业在整个国民经济中的 比例尚处于成长期,行业发展前景看好,距离国际惯例的 10%尚有较大的差距, 所以长春市房地产行业的发展空间还是比较大的。

除遇到重大政治因素外, 长春市房地产整体发展的良好势头短时间将不可逆 转。

目前, 城市人均住房建筑面积 23.9平方米, 略低于全国 24.97平米的平均水平, 所以

从这个角度看长春市房地产业的上升空间还是比较广阔的。

2、房地产需求供给调研

2.1、供给情况,市场调整后逐渐趋向稳步攀升状态

2001年、2002年是长春市房屋竣工量较高的两年,原因是在此期间有许多 外埠开发商进驻长春与本地开发企业共同营造了迅速放量的卖方市场, 总体竣工 量急速上升, 这与长春市场真实需求的增长相对过缓形成了鲜明的对比, 由此长 春房地产市场进入了阶段性供过于求的高发展误区, 2003年是长春市房地产行 业的调整年, 各主要开发企业都调整了自己的产品线与开发进度, 整体竣工量缩 水 30%, 给市场以足够的时间消化前三年的空置产品, 2004年长春市房地产行业 重新进入上升空间

供给量平稳上扬, 保持了与市场需求的合理配比, 整个产业市 场开始步入稳步发展阶段。

2.2、需求情况,持续上涨

长春市房地产市场自 90年代末正式启动至今消费市场经历的由产生到逐步 成熟的过程, 从单一的追求面积上的宽裕逐渐向物业品质综合考虑靠拢, 需求量 也在不断放量随着城市经济环境的不断提升, 仅 2001年到 2004年期间, 长春商 品房交易实现了从 115万平米到 288万平米的跨越, 总体增长量翻了 2.5倍, 长 春市房地产市场渐行渐稳。

2.3、价格上扬,步履稳健

长春市房价的波动较小,基本呈上涨趋势,分析其原因: 一是市区土地的稀缺性促进房价上涨。近几年, 越来越多的外埠开发商到本 地投资, 且长春市本地开发商也不甘示弱, 纷纷在长春土地价格未全面抬头时进 行圈地, 大量增加了长春市房地产开发总面积, 导致长春土地日渐稀缺, 房地产 开发成本上升了,必然拉动房价上涨。

二是区域内知名品牌地产带动周边小地产房价上调, 以长春市净月区富奥花 园为例, 2002年其 A 区推盘时对外销售均价仅为 1200元 /平方米,而经过三年 多的时间, 富奥花园 D 区在售价格已经翻了一翻, 达到 2500元 /平方米, 这无不 与其相临的中海水岸春城的高房价带动有关, 2003年中海水岩春城开盘销售价 格为 1850元 /平米,截止到现在,中海水岸春城价格已达到 2800元以上,可见 该区域内房价上涨的速度和幅度之高。房价涨幅速度为何称之为步履稳健, 这一 点不难理解, 由于长春市的中低档楼盘体量较大, 因此整体抑制了商品房的涨幅 速度。

2.4、供求逐渐趋于平衡

经过 01、02年的过量开发,许多开发已清楚认识到市场需求与供给关系, 2003年长春市场的开发量与需求量已基本持平。截止到 2002年长春商品房空置

面积为 264.3万平,是历史空置最高点,空置量远远大于销售量,而 2003年是 销售与空置基本吻合的一年,到 2004年销量已大于竣工量和空置量,依据长春 市统计局的统计数字截止到 2005年 1-9月份已销售商品房 115万平米高于 2004年同时期 13.6的百分点, 市场竣工量 2005年 1-9月份略低于 2004年同期水平, 空置率进一步下降,整体房地产市场供求关系逐步调整到平衡状态。

2.5、保障性住房为长春房地产市场带来了严重的负面效应

长春市作为东北主要的老工业基地,由于其自身的经济条件与政治环境的影 响在房地产行业保障性住房是一道特殊的风景线, 在房地产市场起到了举足轻重 的作用。

按国际惯例各国政府在住房政策上都有保障性住房保障性住房是指经济适 用房、集资建房、合作建房这类房子在前期配套等方面得到政府一些特惠政策其 价格必然低于商品房必然对商品房是一个冲击。保障性住房得到政府的一些特惠 政策其价格必然低于商品房这对长春商品房开发商的冲击和压力都非常大。

长春市保障型住房的比例已经连续三年超过了 30%, 这远远高于世界平均的 20%水平,对长春市的房地产市场造成了巨大的冲击,整体市场的发展受到了严 重的制约, 2004年始长春市政府也已经意识到保障性住房给房地产市场带来的 危机,各职能部门从用地政策、规划审批、立项等源头严控保障性住房失控性。但即使政策停止保障型住房对长春房地产市场也会有两年左右的滞后期, 长春市 房价肯定会受到影响。

3、整体分析

长春作为吉林省会城市及老牌的工业城市,房地产还处于发展的初期阶段,近几年发展较快, 但受限于旧城区内可开发面积不多, 拆迁成本大, 整体开发量 一直不大,目前整体已呈现发展速度放缓甚至有小幅回落。

住宅方面整体正常,价格、开发量和成交量均稳步上涨。

商务楼(写字楼方面,环境可谓恶劣,明显表现为租金极低,空置巨大, 销售价格在 05年有较大提升,基本有价无市。后面会详细论及。

商业用房方面, 得利于长春商业发展态势很好, 商业用房的开发和销售较为 正常, 整体价格趋涨。不过长春商业地产的营销成熟度大大提前于住宅与写字楼, 各种炒作手法盛行。

二、业态调研

1、写字楼调研

长春市地处东北平原腹地, 三产发展滞后, 市民创业意识极差, 写字楼虽一 直作为政府所倡导的开发重点, 希望能吸引外地金融、商业、文化等企业进驻办 公, 实现楼宇经济, 但效果一直不理想, 并且从目前来看, 让看不到好转的趋势。!长春的办公用房主要集中在三个区域:以人民广场为轴心的区域、解放大道 周边的区域、火车站周围区域。作为项目调研的需要, 我们对红旗商圈的写字楼 也作为重点分析。

以人民广场为中心,西安大路沿线的早期商务办公区域写字楼调研:

分 析 :, 此区域有较完善的商务办公氛围,地处市中心商业发达,以百货大楼、国贸中心、沃尔玛超市、卓展购物广场等成为市内唯一的发达商业区;人民银行、工商银行、中国银行、交通银行、建设银行、人民保险公司等金融单位齐聚于此;香格里拉饭 店、吉隆坡酒店、国贸饭店、吉林省宾馆等高档酒店林立;长春市市委、市政府、市公安局、电信局、邮政局、广播电台、市电视台均环绕周边;儿童公园、牡丹园近在眼前;市内超过一半的公交线路在此始发或经过,符合城市 CBD 存在的基础;拥有如此多的商业和政府部门,交通便利,符合城市 CBD 发展所需的各方面配套行 业,极尽地利之势,顺理成章的成为长春市的政治、商业服务、文化娱乐中心,成 为办公人士最理想的工作区域之一;随着城市的发展、地价持续上涨和人们对写字楼环境要求的不断提高,此区域的一 些写字楼客流出现了外流迹象,渐渐失去了写字楼选址的首选地位;

2004年下半年,朝阳区政府推出打造西安大路沿线楼宇经济的促进政策,全力促进 该区域写字杰出市场的全面升级,恢复该区域的写字楼经济;2005年 10月龙嘉新机场的投入使用,使得西安大路作为原有机场必经道路的商务 优势彻底丧失,城市其他区域经济文化副中心的不断确立,本区域的写字楼主体地 位受到挑战。

解放大路沿线已聚集了不少商住和写字间,该区域调研:

分 析: 市政府欲在解放大路沿线建长春市乃至东北的金融商务一条街,吉林省政府的政 务中心已入住中吉大厦,对于解放大路沿线的发展有了较大促进。但与传统商业 中心相比存在较大差距。整个地区性商业氛围还没有形成,缺少大的金融单位进 驻;不具备良好的商业前景预期;沿线的规划配套设施还没有完全到位,影响更 多的商家进驻;

写字楼的投资者对大的经济发展前景不看好,首付多和较短的还款期限,使中长 期投资者压力增大,减少了对此类项目的投入。而中小企业对于办公场所的需求 则以租赁为主,购买一间纯粹的写字间作为办公用途的可能性不大;从产品利用率上来看,写字楼因为配套设施的完善,普遍公用面积较大,致使实 际利用面积降低;同样使用功能的商住楼市场在本区域将是写字间的最大竞争对 手。

火车站前商圈,催生便捷交通的新生商务空间。

分 析: ⏹此区域临近火车站和公路客运中心,与外地区交通联系便利, 吸引了大部分以手 机、化妆品、小家电为主的中小代理商的注意;⏹长江路电脑科技开发区的设立,使本区域的注册商户享受开发区的优惠条件,对 于中小写字楼的市场起到了一定促进作用;

⏹总价不高、等同住宅的搂揭首付、足够的人流和大量的商贸流动,使站前区域的 商住楼投资成为投资热点区域,受到中小写字楼投资者的青睐;⏹此区域纯写字楼项目供应较少,大部分以商住楼形式进入市场,成为站前写字楼 市场的主流。

红旗商圈商务办公氛围不成熟, 可以找到的写字楼只有时代百货上面的时代 大厦写字楼项目。

时代大厦位于长春市红旗街与工农大路交汇处, 与欧亚商都相对, 投资商为 吉林省时代集团。项目高 24层,其中 1-7层裙楼为时代服饰广场,已开业经营。8-24层为高级商务写字间,写字间规划面积为 90平方米-140平方米。楼前、楼后有 5000平方米休闲广场, 可用于停车。大厦结构为全框架钢筋混凝土结构, 空间可任意分隔,空调为美国灵顿大型中央空调。4部OTIS电梯, 2部消防 楼梯。

项目周边环境:时代大厦周边配套设施齐全, 是长春市区的新中心, 周边有 欧亚商都, 省医院、中医学院、建工学院、南胡公园、长白山宾馆、吉林电视台、长春电影城、西解放立交桥、省图书馆等。项目交通情况:红旗街是长春市除火 车站、人民广场外的第三个交通中转地带, 20多条公交线路汇集于此。

该楼盘 01年底开始销售, 开盘价为 4100元左右, 初期基本销售不动, 开发 商炒作过 1-5年回租计划。据开发商宣传称,以 100平方米的写字间为例,可以 一次性将这套写字间回租给开发商(当然要比市场价格低一些 , 每月可收租金 大概在 3000元左右,但最终未落实。

该楼盘实现销售具体比例不详,但估计不高于 60%,目前对外公布租金为 1.4元 /日 /平方米, 40%空置,最容易租出的为 50平方米以下户型, 100平米以 上户型多数空置, 主要入驻企业中, 相当部分是将该物业作为营业用途的美容美 体、旅游咨询等小公司,纯办公用途不强。

分析

从产品形式上看:纯写字楼销售较好的项目, 除地段优势明显外, 周边都有 完善的功能配套存在, 自身服务性设施齐全。但销售速度明显低于其他地产产品;从经营形势上看:现有写字楼中都是在开盘时出售, 后因各种原因, 主要是 销售不畅等, 转而以租赁的形势进行经营的。此类楼盘有:国际大厦、吉发广场、中银大厦、光明商务大厦等;这些居于良好商务区域的写字间由销售转向租赁, 可见长春市的产权写字间市场容量不大;从客户构成看:已售客户中有超过 60%的用户是以自用为主,投资客较少。投资客的多少一般是用来衡量此地段及产品是否有投资价值, 而投资客关心的无 非是他的投资能否顺利回收。地段、环境、配套、回收资本的年限等都是投资客 的考量重点,其中的任一环节有所缺失都有会成为投资客回避的原因;从市场构成看:随着【亚泰·鼎盛国际】和【新世纪鸿源广场】、【鑫鑫商贸 城】 等项目的面世, 无论从地段还是周边配套与写字楼相比都存在一定优势, 而 长春地区商住楼的较低按揭首付、较长的还款期限、多用途的使用功能和适当的 面积控制,还将吸引大部分房产投资者的跟进。商住楼和纯写字楼用途的混淆, 是长春写字楼市场持续低迷的重要原因;从销售手段看:长春地产营销的手法还是比较成熟先进的, 写字楼中已经开 始频繁使用带租约销售的形式,比如【亚泰·鼎盛国际】 ,采用两年租约,年返 10%的方式销售,该楼地段、配套、档次等均属上乘,销售模式也属先进,并且 现在已经为现房销售了,但从去年 10月开盘至今,销售出去 50%左右,不算理 想。

从潜在客源看:长春地区整个经济环境及投资者对经济景气的预期, 也是人 们进行投资与否的关键。国家对房地产产品的宏观调控不会短时间过去, 人民币 升值等对投资领域的消极影响还将持续一段时间, 所以持币观望的投资者和自用 客源逐步退出市场,择机购入。

从区域经济影响力看:由于长春所在区域的地缘影响力不够, 无法获得跨省 级的区域管辖能力, 被传统意识上的沈阳和哈尔滨两地所取代。故东北三省的区 域性

经营组织选择长春作为驻地办事处的较少, 本地经销商考虑辐射地区的可操 作性, 也都在外地设常驻机构以满足自身发展。这些因素都制约了长春写字楼市 场的进一步发展,是近年该类项目发展缓慢的重要原因。

租金上,除香格里拉外,长春市现有写字间的租金较低,最好的国联不到 3元 /日 /平方米。而在建的写字间均以出售为主,租金未定。各写字楼空置严重。

在售价方面,以光明大厦、中山花园为代表的新一代写字间已突破 6000元 /平方米大关,但实际销售并不乐观,销售不到三成。

在付款方式上,由于时代大厦推出了 7成 30年按揭贷款,对销售有一定带 动作用;而 21世纪推出的分期付款也取得了较好成绩。

2、商铺调研

整体来说, 长春商业比较发达, 商贸产生的利税成为长春出汽车产业外的主 要来源之一。

几个主要核心商圈内的主要商业单体经营情况较好,这些物业以持有为主。销售的商铺以小区底商为主,单价是住宅的 1.5倍到 2倍左右,在销的大型商场 并不多见,并且多处于火车站商圈(没落商圈,经营困难 ,采用反租形式,销 售单价相对非常高,销售情况均不算顺利。

三、区域调研

朝阳区是长春的商业、文化中心, 区内商业主要分布于四个主要区域, 分别 是重庆路商圈、站前商圈、红旗路商圈、桂林路商圈,四个区域各具特色。

1、重庆路商业中心

比邻长春城市核心-人民广场,以人民大街、永安街、北安路、西安大路所 围成的区域,以及重庆路两侧。

这里是长春的商务中心和高尚消费集中区, 集中了卓展时代广场、百盛购物 广场、万达购物广场、亚泰富苑购物中心等长春高档购物中心, 集中了香格里拉、卓展广场、中银大厦等长春高尚写字楼(酒店 ,集中了食间隧道等大型餐饮广 场, 是覆盖整个长春的具有购物、商务、文化娱乐、观光、休闲的典型商业中心。

2、站前商业中心

由站前商业东区和站前商业西区组成。东区位于宽城区, 人民大街以东, 是 火车站前东侧长白路、亚泰大街、珠江路,以及人民大街所围成的区域。西区位 于宽城区, 人民大街以西, 是火车站前辽宁路、杭州路、汉口大街所围成的区域。该区域历史上是长春最繁华的区块, 各种商品聚集, 人流密度大, 但近些年 正走向衰落,突出地表现是:物业陈旧(长春旧城改造最大的区域 ,环境差、商业布局凌乱,商业消费层次低。

政府试图重新塑造该区域的商业,通过专业服务(比如说 IT 卖场 ,高层次 的大众服务商业(比如说沃尔玛等渠道,但收效不大。我们认为该区域的发展 前景是适量的大众消费(满足周边大量的低收入居住群 ,重点发展批发市场。

一个比较有趣的现象是, 与青岛正衰败的传统商业中心中山路类似, 长春的 主要产权式商铺销售项目主要出现在该区域, 代表性的项目是金座购物休闲广场 和中韩友谊大厦, 定价很高, 体量很大, 商业经营前景不明, 销售情况不算理想, 投资前景更是迷茫。

3、红旗街商业中心

以工农大路和红旗街交会处为中心的区域, 包括和光路、富锦路以及工农大 路和红旗街的部分路段。

工农大路以前实际上是长春的医疗中心, 大小医院比邻。随着欧亚商都的经 营良好和辐射力, 亚细亚、时代购物等的设立、以及沿富锦路密集分布的小型餐 饮、购物专卖、酒吧等,逐渐形成该区块的商业中心。该区块的优势在于由于比 邻大小南湖,属于长春的高尚居住区,该区块聚集了大部分的高收入人群。该区块的消费以中档为重要特征, 除满足本区块人口消费外, 还能吸引其他 区块的中档消费需求客户。

位于欧亚商都6、7、8楼的数码城是目前覆盖整个长春的数码消费中心, 随 着长江路科技城的经营,客户也在逐渐被分流(长江科技城的生意逐渐好转 , 但买电脑到欧亚的意识在长春消费者中的印象比较深刻, 随着百脑汇的开业, 这 一点会逐渐被强化。

该区块的商业网点租金分布比较凌乱, 最高的出现在亚细亚、欧亚相对的街 左右两侧和红旗街与富锦路交汇处, 部分小门面租金高达 30元 /日 /平方米使用面 积,稍微偏一些的地方租金则很低,不足 5元 /日 /平方米使用面积。

该区块目前的商业就大大的集中在欧亚、亚细亚之间, 时代的人明显少, 总 体来讲,红旗街(窄的商业氛围比工农大路(宽的商业氛围好,到百脑汇及 我们所看中项

目所处的地段已处于人流明显减少的区域(百脑汇和省医院中间的 公交点分流了相当一部分人流

4、桂林路商业中心——年轻人的时尚与潮流

是以同光路、牡丹街、自由大路、立信街合围的区域,以同志街和桂林路交 会处为中心。与红旗商圈距离不远。

该区域是的商业以沿街网点为主, 是年轻人的主要购物场所,近期刚开出一 家梅龙镇购物广场,生意一般。

四、针对性物业调研

1、兴恒-农贸市场 产权式商铺销售

地址:重庆路、重庆胡同、崇智街交会中心的住宅地下负一层 开发商:兴恒集团

业态:农改超,集合了菜市、超市、小吃为一体

销售单价:以铺位的位置和功能为定价标准,算到使用面积, 3~8万 /平方 销售模式:产权式分割。大多已经出租,近期开业,但租金较低,根据销售提供 的数据测算在 6%左右的收益,不固定。租赁合同一年一签,不提供风险保障, 税费自理,销售人员鼓励逃税。

销售情况:整体需要出售的部分约 70%, 分两期出售,现在出售的是一期,已出 售了一部分,但整体的出售比例很小。

项目点评:一个跨掉的农贸市场, 进行翻新改造。在地下, 重新装修的水平很差, 地面部分重做,顶部不变,已经破旧。单价高,已经达或超过到长春市商业核心 区门面房的价格。不保证投资收益,投资风险比较大,但也实现了部分销售。

2、金座休闲广场 产权式商铺销售

开发商:长春金座房地产开发有限公司 商业管理:长春金座购物广场有限公司 项目东西长度(珠江路 :70米左右 项目南北长度(人民大街 :100米左右

总建筑面积:150000平方米。写字楼面积:9万平方米左右。商场面积:6万平方米左右。

结构:全框架结构

业态:1-6层为百货(目前处于招商中,进度缓慢 , 7层至 33层为五星级写字 楼和四星级酒店

销售单价: 一层均价:22000元左右 二层均价:15000元左右 三层均价:12000元左右 四层:不售,自营 五层:不售,自营 六层:不售,自营

销售模式:十年返租,年 10%回报

销售情况:据称销售达 80%左右(1楼, 3楼 ,但现实中询问时,很多好位置都 可以选择。

项目点评:该项目地段不能说很适合经营高档百货和商务楼, 站前商圈以中低档 商业为主, 消费群以低档消费群为主, 因此该项目的商业经营前景并不理想。该 项目推广、营销力度非常大,长春人基本都知道该项目。

3、中韩友谊大厦 拟产权式商铺销售,后中止 地址:辽宁路 5号,火车站旁 开发商:长春中韩友谊会馆有限公司

业态:尚未明确,原定为第一街百货,现对外不明确,估计是百货业态 项目介绍: 建筑规模:27121.58平方米 占地面积:6000平方米

层数规划:地下一层(直接与长春火车站出口相同 ,地上 20层, 写字楼部分:写字楼为塔式结构, 6楼以上为写字楼, 从 43.90-143.43平方, 单价:4100-5100元 /㎡,主力户型在 43-60㎡,没有返租,预计租金为 1元 /㎡ /天。销售情况不佳。

销售单价:原定为一楼 30000元销售单价,后对外宣称不销售 销售模式:原定为 5年固定回报,年返 10% 销售情况:初期尝试接待过客户,后因客户量太少,现停止销售。

项目点评:该项目已接近现房,但目前商业、写字楼部分都基本滞压在手上,商 业现已被迫停止销售,写字楼部分仍在对外销售,不过销售缓慢。

4、世纪鸿源大厦 市区核心的住宅、商业、写字楼综合项目

地址:西安大道 8号,大连万达购物广场正对面

开发商:金鹤房地产开发公司(政府关系良好,专为政府造办公大楼

业态:地下 1-6层为商场(拟经营女人主体高档百货 , 7至 30层 2/3为酒店式 公寓, 1/3为写字楼;酒店式公寓为住宅产权,但只有 50年(有预售证 销售单价:商场不对外销售,正对外招商,招商租金共开价是 5楼达 280元 /月 /平, 1楼为 800元 /月 /平左右;住宅均价 5500,每层相差 50元

销售模式:住宅承诺对外代理租赁,可作为办公用房用(吸引投资人 ,但不签 署任何合同

销售情况:销售情况较好

项目点评:该物业所处地段是非常适合作顶级写字楼的, 而开发商选择了大部分 作为住宅销售, 也充分可看出长春的写字楼市场是有价无市, 开发商宁可选择更 稳妥的住宅模式(虽然不正规,只有 50年产权,擦边球 ,也不愿意选择可能销 售市场价更高的写字楼项目。

5、亚泰·鼎盛国际 市区核心的写字楼、商业综合项目 地址:重庆路和人民大路的交汇处 开发商:亚泰地产

业态:1-6楼商场, 7层商务会所, 8-28层办公楼 销售单价:均价 6000元 /平方米

销售模式:带租约销售, 2年租约, 10%回报 销售情况:去年 10月份开始销售, 7个月销售 60%

项目点评:本项目位于重庆路的中段,属于繁华的商业区,大楼 1-6层为亚泰富 苑购物广场(高档购物广场,已开业 ,而且外观恢宏大气,项目配套齐全, 7层为商务会所, 设有恒温游泳池, 项目启用之后有望成为重庆路上标志性写字楼 综合项目。

6、南郡 水云天 长春最合适居住的景观房项目(靠近红旗商圈 地址:延安大路,湖西路

开发商:香港南益集团 业态:湖景住宅

介绍:项目规划用地:10万平米,总建筑面积 18万平米,容积率 1.53,建筑密 度 18%;共规划 15栋多层及小高层住宅 /一梯两户 /全电梯设计

销售单价:4000到 6000, 6000为可看到南湖的;销售模式: 销售情况:销售情况良好

项目点评:项目是目前长春最受人注目的住宅, 靠近红旗商圈和桂林商圈, 处于 长春最大的绿色带中间。

第二篇：商业地产(写字楼、商铺)租赁合同标准范本

上海市商品房租赁合同本合同双方当事人：

出租方：（以下简称“甲方”）

承租方：（以下简称“乙方”）

根据《中华人民共和国合同法》和《上海市房屋租赁条例》(以下简称“《条例》”)等相关规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的商品房事宜，订立本合同。

一、出租或预租房屋情况

1、甲方出租给乙方的房屋座落在本市(以下简称“该房屋”)。该房屋出租建筑面积为_ _平方米（面积已经双方共同实测并确认），房屋用途为办公，房屋类型为办公楼，结构为钢混。甲方已向乙方出示：房地产权证[证书编号： ]。

2、甲方作为该房屋的房地产租赁权利人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已告诉乙方该房屋未设定抵押。

3、该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求；现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方分别在本合同附件中加以列明。甲、乙双方同意该等附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。

二、租赁用途

1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。

2、乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。

三、交付日期和租赁期限

1、甲乙双方约定，甲方于_ _年_ _月_ 日前向乙方交付该房屋。

2、房屋租赁期自 年 月 日起至_ _年__ _月_ _日止。

3、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前贰个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。

四、租金与押金、支付方式和限期

1、甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金合计为人民币 元。该房屋租金 内不变。

2、乙方应于每期柒日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的 ％支付违约金。

3、乙方支付租金的方式为：，押金为__ __个月的租金，即(人民 币)元，每 为一期以转账方式支付到甲方指定账户。

4、甲方指定收受租金账户为：

银行名称: 账户名称：

帐 号：

五、其他费用

租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、网络、设备等由 承担，并按每月账单如实支付。

六、房屋使用要求和维修责任

1、租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的柒日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。

2、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。

3、租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前伍日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该房屋的影响。

4、乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由 报有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任于甲、乙双方另行书面约定。

七、房屋返还时的状态

1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按人民币 元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费。

2、租赁期届满，甲方有权要求乙方恢复房屋原状。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。

八、转租、转让和交换

除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。但同一间居住房屋，不得分割转租。

九、解除本合同的条件

1、甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：

(一)该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；

(二)该房屋因社会公共利益被依法征用的；

(三)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；

(四)该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；

(五)甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。

2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的 倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：

(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后 日内仍未交付的；

(二)乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；

(三)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；

(四)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；

(五)乙方逾期不支付租金累计超过 日的；

十、违约责任

1、该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的 日内进行修复、逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款。

2、租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。

3、租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的 倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。

4、乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方。

十一、其他条款

1、本合同自双方签字后 生效，本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分。

2、甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。

3、甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应通过协商解决；协商解决不成的，双方同意。

4、本合同连同附件一式 份，其中：甲、乙双方各持一份，居间中介一份，均具有同等效力。

补 充 条 款 出租方(甲方)： 承租方(乙方)： 法定代表人： 法定代表人：

身份证号码： 身份证号码： 住址： 住址： 签名盖章： 签名盖章： 签约日期： 签约日期：

__________________________________________________________ 经纪机构名称： 经纪人姓名：

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第三篇：写字楼调研报告

天津市南开区鞍山西道电子产品销售商圈

中端写字楼出租及经营情况调研报告

委托人：天津市建设发展总公司物业管理处

受托人：姜跃 王鑫

报告人：姜跃 王鑫

日期：2010年11月1日——2010年11月5日

一．鞍山西道周边地域基本情况与概述

南开区鞍山西道电子产品销售商圈是依托于南开区科技产业园区自1998年前后开始发展的在本市乃至我国北方同类市场中较为成熟的电子产品批发零售集散地，该区域集中了全市绝大多数以计算机整机（散件）硬件、计算机软件开发及销售、计算机周边电子产品、日用电子产品等多种类为经营内容的众多中小企业。

在天津市委、南开区委的多个行政部门的重视下所规划的南开区科技产业园，拥有独立的工商行政管理所、国家（地方）税务所等行政机关，园区内特有的多种优惠和扶助政策更加吸引了科技类中小企业的投资，并使之迅速发展。

二．金辉大厦基本介绍

建于1996年的金辉大厦，位于航海道与三潭路交口紧邻鞍山西道并座落于南开区科技产业园区核心，定位中档写字楼，主要面向中小型科技公司，自有产权出租用标准房间（建筑面积40平方米，使用面积26平方米）195间（2层A座、3层B座局部、4层A座B座、5层B座、6层A座、B座自用、7层A座B座、8层B座、9层局部），会议室6间（2层、4层、6层、7层、8层、9层），客用电梯2部，首层大厅宽敞明亮，整厦24小时专人值守巡查，后院机动车车位42个，前院机动车车位16个，独立的院内免费自行车停车棚，楼内及前后院设有监控设备。

现空置标准房间对外出租价格为南朝向（阳面北房）17000元/

年·间，其他朝向16000元/年·间（含采暖费），电费（每千瓦时1.2元）、停车费用另付。

三．周边写字楼分布及概况

1.兴科大厦

兴科大厦座落于三潭路与鞍山西道交口，整体6层局部7层，楼内进驻企业与我厦基本一致，多为中小型科技公司。据走访了解，兴科大厦与和其紧邻的赛博数码广场同隶属于原兴业里大队村属企业，建于2000年左右，赛博是我市继讯怡电子中心（已于2003年倒闭，现为二手电子品淘宝城）之后最早的大型电子产品零售市场之一，也是我市现在最著名的电脑城。

据走访了解，该大厦底商黄金部位分别租给了中国联通营业厅、中国电信营业厅、戴尔计算机等大型企业，而且其余所有底商和2层全部，整体出租给国美电器，可见其地理位置之优越。该大厦3层以上写字间面积（使用）自20平米至40余平米不等，无空房，按套内面积计算租金，每平米每月40元，不区分朝向（相当于我大厦年租金12500元），单付采暖费，电费1.3元每千瓦时，院内停车位25个左右，据观察无管理人员，具体的车位费用在询问时租房人员以无空房为由未作解释。

2.天铁大厦

天铁大厦座落于白堤路南开大学西门壳牌加油站西侧，据调研，该大厦为10层建筑，分为A、B两区，其中A区全部是产权单位，B区南北朝向，单部电梯，楼内单位有三分之一左右与我厦类似，为科技类中小型企业，因毗邻天南大教育区域，三分之一左右为教育、图书批发类企业，另有化工、财务等其他类型企业。该大厦隶属于国有企业，地处南开科技园区中部位置，依托天津大学、南开大学两所国家级重点高等院校，又与科园大厦相邻。

该大厦无停车位，外檐较为完善，楼内整洁，但光线偏暗。据调查了解，该大厦房间面积大部分为使用面积31平米，按整间出租，无空房，平均月租金1000—1080元不等（相当于我大厦年租金阳面，区分朝向，单付采暖费，电费1.2元每千瓦时，因无停车位所以也不牵扯停车费用问题。

3.其他大厦简介

（1）风荷东园临街公建，座落于白堤路家乐福北侧，东西朝向，全部为私人产权对外出租，10层建筑，底商及2层为肯德基、新中国文具店、好利来蛋糕店、永真眼睛等知名连锁企业，3层以上为写字楼，因其私人产权性质和套内面积较大（单套房间100平米以上），租金水平较低，为每平米每月30元左右不等，与我大厦无可比性。

（2）天津电子科技中心大厦（颐高数码5层及以上）、百脑汇大厦、时代科贸广场，因其定位于知名大中型企业，房屋租金较高，与我大厦可比性不高。

（3）馨名园、馨达园也是中小型科技类企业汇集之地，因为都属私人产权，房屋性质多为民建，对比写字楼其房屋租金相当低廉，月租金2000元的水平可以租到建筑面积90平米以上的房屋，与我大

厦无可比性。

四．调研小结

据多处走访了解与详细分析对比，金辉大厦以其定位水平，在南开区科技产业园区同等或类似的写字楼中的房屋出租价格属于上层水平。我们在此次调研和对比中发现了我们的许多优势，当然也有不少的不足之处，如果物业处全体员工在弥补自身缺点和不足的基础上，更加充分的发挥我们的优势，相信我们的工作还能在未来更上一个新台阶。

第四篇：商业地产调研报告

商业地产调研报告(精选多篇)

芜湖商业、写字楼调研报告

项目一：微商财富广场

该项目位于中山北路与长江南路交汇处,与嘉兴贸广场、格力商业地块成三足鼎立之势，位置较好。项目用地性质为商办，占地9145平方米，总建筑面积约40000平方米，由一幢19层主楼及四层商业裙房组成。开发商不自持物业。

办公部分：办公部分位于主楼5-19层，标准层呈三角形，分别为北、东、东南向，每层14户，总户数300户；单间建筑面积为33.75、36、38.88、36.72及44平方不等，公摊比达34 %。该部分建筑特色为纯loft创意办公,层高4米8，格力中央空调vivi分层计费，房内上

下水已设计并预留。写字楼内设日立电梯四部，其中客梯三部、消防电梯一部。在售写字楼按甲级写字楼标准建设，出售物业为白坯，大堂、卫生间等公共部分精装修。

售价方面：均价12014元/平方米，其中五层11000元/平方米，层差价40元/平方米；现行的写字楼销售政策为:一次性付款减500元/平方,按揭减350元/平方。商业部分出售价格及方式暂未确定。

物业管理：由开发商指定春天物业实施，物业费3.8元/平方米。

项目二：星隆国际城

星隆国际城位于银湖南路与赭山西路交汇处，项目用地物业性 质为商办，首期交房时间为2014年年底。项目占地5.2万平米左右，总建筑面积近30万平米，其中商业面积约18万平米，五星级酒店4万平米，办公5万平米左右。开发商自持65%，自持部分主要引进9000平米星美影城、45000平方百盛旗

舰店、12014平米华润苏果旗舰店、50000平米万豪酒店等主力店。

商业：商业位于地下负一层至地上三层部分，其中地下商业以下沉式广场的形式存在，设置了水游街和星舞台两种主题商业标志。星舞台是一种类似古罗马斗兽场的敞开式球体建筑，其探入地下部分即是地下商业。此外水游街的贯通让下沉商业成为整个项目的亮点，并

给予的更多的情趣元素，使得下沉式商业有隔绝于世外，独立成街的优势。地上商业部分地面一层层高5米，二、三层以上层高4.5米。一层商铺面积最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商铺较多，面宽4.5米，进深九到十米之间。经营业态方面：地下负一层主营餐饮,地上部分以高端品牌商业为主。

商铺部分带租约销售，包租10年，每年返利8%，前两年返利可在房屋总款中直接扣减；10年之后，购房户可享受150%的溢价回购。销售价格：一层商铺

价格在55000-70000元/平方之间不等。二层商铺价格在33000-35000元/平方之间不等。三层商铺价格在23000-25000元/平方之间不等。地下负一层价格在28000元/平方料左右。现行的销售政策是按揭优惠985折，一次性付款975折。

办公部分：星隆国际cbd大厦，三幢5a甲级写字楼，总建筑面积50000平方米，6-16层为办公部分，裙楼部分设置商业。对外宣传口径为第五代商务写字楼集群示范体，即将居住、商务、办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等都市功能高度集约的空间。中央空调vivi分层计费，每幢楼3部电梯，其中客梯两部、消防电梯一部。标准层每层分隔为七间，面积分别为三间225.47平方，一间80.64平方，一间218.4平方，一间222.02平方，一间185.38平方，除80平方的外，其余每间开间基本为9米，公摊比为35%。

售价为第六层8400元/平方，层差价为100元/平方。现行的销售政策是按

揭优惠985折，一次性付款975折。

项目三：赭山购物公园

赭山购物公园位于银湖南路近赭山公园，用地性质纯商业，总建筑面积为118741㎡。以下沉式设计手法建设山体式购物公园，提出“时间型消费”商业中心的概念。整个项目共划分为个五个区域,其中open plaza区位于设施主入口的开放广场,体现设施的公共性夜间能独立营业,店铺规格15平方米；国际名品区区位于设施入口主通道处的时尚区,以品牌服饰为主，店铺规格90-110平米。潮流时尚区区别于其他的特色区域，常年有舞台演出，业态组合丰富，趣味性强。

店铺规格是休闲服饰80-90平方米，杂货店铺60平方米；儿童体验馆，有微型剧院、医院、电影院、面包房、书店等体验设施，店铺规格40-50平方米。时尚用品广场，店铺划分规格80平方。开发商自持60%物业，dtc商业团队运作。

整体建筑为地下负三层，单间建筑

面积：商铺最小10平方，最大500平方。该项目为产权式商铺，10年内承诺每年8%的投资回报率，10年后承诺溢价180%回购；100平方以上也可自营。目前销售单价在3.8万元/平方到4.2万/平方之间，按揭九九折，一次性付款九八折，另春节期间购房另享受总价优惠10000的政策。

项目四：芜湖伟星时代金融中心

该项目位于北京中路与九华山路交汇处，物业性质为纯写字楼。项目占地1.3万平方米，总建筑面积8.1万平方米，建筑总高度为99.6米层数，共26层,其中1-4为商业裙房，5-26层为写字楼。写字楼内设电梯7部。标准层每层12户，基本为80.64平方及220平方的大户型。南北双大堂设计,全精装公共空间、纯钢写字楼;电梯分区换乘，总计配备500多个地下停车位。

本项目定位为金融主题写字楼，销售均价9000/平方左右，层差 价100元/平方米。按甲级写字楼标准建设，出售

物业为白坯，公共部分精装修，项目已基本售罄。伟星总部入驻。现行的销售政策为办公按揭付款九折；商业未推出。

项目五：侨鸿滨江世纪广场

本项目位于滨江大道以东、中山南路以西，物业性质为办公、住 宅及商业，总建筑高度318米，建筑总面积41万平米，包括一幢69层高、定位在超五星级酒店和国际5a写字楼的主楼；两幢49层、面积在187-576平方米的超高层精装江景大宅及11万平方米的裙楼高端商业。全玻璃幕墙，360度江景景观。建筑群临江50米。商业部分开发商全部自持。

商业部分：11万平方米的高端商业配套，包括芜湖首家3d影院、3000平方米精品超市、3000平方米精品书城及众多精品餐饮店。主楼商业部分已明确侨鸿二店、超五星级酒店洲际酒店入驻。项目设空中网球场，五星级精装双大堂，分层中央空调系统；

办公部分：主建筑10-47层为办公，挑高6米双大堂入口，面积约900

平方米。标准层呈正方形，每层12户，面积为236平方和136平方两种；9层及48层为设备转换层，不对外销售。公摊比：33%。地下三层车库，2100个机动车位。按甲级写字楼标准建设，出售物业为毛坯，公共区域高抛花岗岩、防滑地砖，进口高档大理石墙面等精装修。10部客梯高低楼层科学分区。市场定位高举高打,城市地标建筑,优势不可复制。

销售价格，在售12/15/16/20/26/32六个楼层，12层9500元/平方，层差价100元/平方。12层9500元/平方米；20层10300元/平方米。现行促销政策是：办公：按揭付款九八折.一次性付款九六折。

项目后期物业由世邦魏理仕承担，物业费11.8元/平方

项目六：华强广场

该项目位于芜纺厂原址，是标准的城市综合体项目，总面积53万平方米，集住宅、商业、写字楼三位一体。商业未公开，但住宅均价达9500元/平方。该

项目地理位置优越，地处镜湖商圈；定位较高，智能办公、商端百货、顶级豪宅。

项目七：润地商业广场

该项目位于九华南路与红花山路交汇处，物业性质为办公、商业，总建筑面积15万方，在售写字楼共22层,每层12户。每幢写字楼配六部电梯，标准屋呈矩形, 单间建筑面积：185及124.55两种,其中四间面积为185平方的分别位于东南、东北、西南、西北，公摊占比：27.4%。公共部位装修,无中央空调、户型方正、柱网达8.4米，外观无建筑特色。600多个地下车位。大型超市部分开发商自持，但未确定哪家超市入驻。

目前在售为一幢靠红花山路写字楼，售价四层6150元/平方，六层6300元/平方，22层7970元/平方，.均价7600元/平方,层差30-100元/平方不等。目前销售政策为大户型总价让22万;小户型总价让15

万，即406大户型折后价6100元/

平方米,六层6300元/平方米。

项目后期物业由润地物业承担，3元/平方。

项目八：江北尚品

该项目位于沈巷人民路两侧，物业性质为商住，住宅六层,底商5米层高底商部分南北两区,沿街商铺，单间建筑面积：最小21.31,最大55.97;进深6米,10米不等,开间4米2至5米4不等,拐角处开间可达近8米。住宅售价一层5309,二层5612,三层5642,四层5612；商业15600~19800元/平方米。

商铺为底商,每幢楼12到17户不等。

现行促销政策： 120平的大户型总价减10000，86平的小户型总价减6000。底商无优惠。

第五篇：商业地产策划与住宅地产策划的区别

一、价值层面的差异

1．物业价值

商业物业的价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。一个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营，才能实现高水平的商业物业开发，达到预期的赢利目标。

而住宅的价值在于居住，保值升值。其关键是准确的产品定位及目标消费群体定位，最后通过销售实现开发价值。

从投资角度来看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险性极小，而商业项目一旦没做旺，其价值就极低，甚至一文不值，风险性极大。

2．利益关系

从主体上说，住宅地产的价值链显然单一得多，即“开发商——终端消费者”。商业地产的利益参与者更为复杂，它的价值链是“投资者——开发商——营运商——经营者——终端消费者”。其中包含这四种权益关系，开发者的权益、所有者的权益、经营者的权益、管理者，的权益，它们与商业地产的开发模式密不可分。

开发者是商业地产开发商；所有者是商铺真正的拥有者；第三是经营者，就是进入这个商业里面从事商品经营者；大型与中小型商场都需要有一个统一的管理者实施有效的管理。

开发者通过项目获得利益；所有者通过出租商业物业获取租金收入；经营者通过经营获取经营效益；管理者通过管理获取管理利益。

与住宅开发相比，住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链，而商业地产的价值链上除了开发商，还包括消费者、经营者和投资者，每个参与者都有自己的利益出发点，因此不可避免地存在着许多矛盾，像发展商要求铺位划分要好卖而经营者要求好用，投资者要求高回报而经营者要求先培育市场，以及商铺租与售的矛盾等。商业地产开发要权衡“四角恋爱”的利益关系。因此，为了平衡不同主体的利益，商业地产开发商不仅要考虑地段，更要考虑市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略、投资回报等因素。

3．市场风险

开发商在看好商业地产开发利润的同时，也存在着一定的市场风险。除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外，一般投资商业的人群相对较少，加之现今人们理智投资理念加强，所以为降低市场运作风险，商业地产开发必须具有有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要素，以有场有市为开发目的，这样才能增强投资者的信心，降低开发风险及提高开发价值。

而住宅相对来说开发风险较小，因为住宅消费群体较广，住宅业态既具有居住功能，也具有投资功能，其双重作用为销售提供了更广阔的购买群体。

二、开发层面的差异

1．产品属性

住宅地产开发的住宅是终端消费品，主要功能是用来满足消费者的居住要求。楼盘除了消极被动的随市场供求关系变动而升值外，无法带来额外的利润，因此增值空间小。而商业地产开发的从严格意义上说不仅仅是产品，更是资本，它通过经营能不断衍生出新的价值，增值空间很大。但应该同时看到，商业地产的风险也要更大，因此商业地产的成功需要具有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司。其次，商业地产的表现形式也更多，有shopping摩购物中心、主题商场、商业街、社区街铺等。

商业地产的核心是要搞活商业，而住宅地产追求的是居住的舒适度，也有人说住宅地产开发的是“城”，商业地产开发的是“市”，这是两者之间的本质区别。因此，商业地产的可持续性发展是项目能否成功的重要条件，它更着眼于一种长期效益。而住宅地产相对要简单的多，房子只要卖出，投资的价值就可以实现。

商业地产的核心决定了商业地产的运营模式要更复杂。正是因为商业地产更具复杂性和风险性，因此商业地产更注重项目的可行性调研、分析，更要充分运用SWOT分析法，发现商机，发挥优势，弥补不足，降低风险。

2．开发技术

商业地产开发要考虑到不同业态的具体要求。在建筑设计方面，户型、景观不再是重点，配套设施会更多，规划、设计、施工、交验在每个阶段的技术要求都高于住宅；在物业管理方面，商业物业的功能增加，管理成本增加，对人员提出更高的要求；在销售方面，前者针对的目标群体的行为属于典型的专业理财行为，而后者主要是一种消费行为，因此相应的销售手法呈现多样性，如委托经营、售后返租、整体转让、分割出售等；在资金回笼方面，住宅开发商通过预售融资来进行资金周转和滚动开发，很快实现资金回笼，而商业地产收益很大部分来自租金。

商业地产根据项目开发的不同环节有不同的客户群，如在招商阶段的客户是商家，而且特别重视主力店的作用；在销售阶段的客户主要是有一定经济实力投资者；在经营阶段的客户群则是终端消费群。总之，商业地产与传统住宅地产的千差万别，必然要求开发商进行理念和心态的调整。希望中国的商业地产业在机遇和挑战中朝更理性、更专业、更合理、也更繁荣的方向发展，在赢得巨大财富同时为活跃商业、繁荣经济作出贡献。

3.规划设计

规划设计决定商业项目的存亡。多数商业地产的开发商在开发之初，根本就没有考虑过“做什么”的问题，他们多数先把项目盖起来，最后到了商业定位的时候问题就出现了，要么就是结构不合理，要么就是布局不规范，从而导致招商异常困难，往往出现“理想的商家不愿进，进驻的商家不理想”的结果。

商业地产由于各种业态对商铺的要求具有特殊性，而大型商业地产项目业态和功能均比住宅复杂，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停车等诸多方面相当繁琐，在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家以及消费者的需求，这是关系到一个商业项目能否成功销售、招商和做旺的关键。

4.开发流程 商业地产开发流程更为严谨、复杂。商业地产的调研在住宅开发市场调研基础上，增加了区域结构、城市商业发展规划及政策、区域零售业结构、商铺分布及经营状况、未来供应量、地块交通、自然、社会条件、商圈等方面的分析

商业地产的选址过程更严谨：通常情况下，无论是住宅开发还是商业地产开发，均要在投标拿地前进行初步的市场调研。但在商业地产开发中，发展商不仅要考虑商铺投资者的利益，还要考虑经营者、消费者的利益，所需平衡的地方很多，所以商业地产项目的选址过程比住宅开发更为严谨。

商业地产的定位更为复杂和系统化：商业地产的定位来自广泛而细致的调研，包括城市商业发展规划及政策、区域商业结构、未来供应量、消费力的需求、租售目标客户细分、商铺升值潜力等方面的分析。

商业地产推广更具针对性：商铺作为非生活必需品，与住宅推广相比，其推广的核心是投资价值和投资潜力，侧重于商铺的回报率和回报周期，以及未来的经营管理，确保市场能够持续经营。

5．招商与经营

商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节：在住宅开发中，开发商有机会当“甩手掌柜”，开盘、营销、交楼后就结束。一个商业地产如果想持续盈利，必须在前期预留一部分商铺用于旺场后自营，所以，开发商不能抱着当“甩手掌柜”的心态开发商业地产，而必须抓好运营、管理两个后续环节，这样才能减少纠纷，获取最大化利润。

招商是商业地产成功开发的关键所在。一个商业项目，如百货、专业市场、区域商业中心等，一般都实行“招商先行”的营销策略，以招商来带动销售。“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，以招入主力店作为吸引其它商家的手段。其实主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备使商铺升值的潜力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。

统一销售，统一经营，统一管理，使拥有权、经营权、管理权三权分离。商业项目要充分发挥经营管理公司的作用，尽早介入项目整体开发，为招商及后期经营管理作好准备。

而住宅一般不存在招商问题，带底商的住宅，具体销售依住宅定位而定，是以招品牌连锁店为主，或是一般经营户，但一般前者居多，以品牌店来带动住宅销售，提升住宅价值。但底商需要科学合理的业态经营及规划比例，这点也非常重要。

三、营销层面的差异

1．营销主题

消费者在购买任何一种商品的时候，购买的实际上都是一种梦想，这种梦想在某一个方面满足了他们的需求，所以愿意付出货币等值或不等值交换。对于住宅来说，消费者购买的是一种他们需要的“生活方式”，因为无论怎样讲，房子本身没有特别大的差异，不同的只是赋予房子的内涵，所以宣传主题往往侧重于对未来生活梦境的憧憬和提前写真。

商业地产实际上更多的是一种投资的概念。作为投资而言，回报率和回报周期才是消费者真正关心之所在。

2．推广对象

住宅房地产面对的消费群体主要分两种：用于自住的购房者和用于投资的购房者。用于自住的购房者又分为首次购房自住和二次及多次购房者，他们的心态是完全不同的。住宅地产纯投资在目前的经济水平下相对消费群不多，但有快速增长的趋势，他们关心的是该区域长远发展以及今后出租的前景问题。

在商业地产上，推广对象是分阶段来划分的。首先是将商铺出售或出租出去，推广的目标也分两类：用于自己经营的业主和用于投资的业主。自营客户关心的是商圈的成熟度、消费群基数和消费能力；投资客户则更注重该地段的发展前景和投资回报的周期。

在整体交房、商场开始运作后，推广对象将发生转移，重点是怎样吸引更多的消费者光顾商场，从而提升整个商场的人气和形象，这是摆在商场经营管理面前一个迫切的问题。

3．营销周期

营销周期和市场供给量是密不可分的。目前的房地产市场上，住宅地产的提供量远超过商业地产，所以消费者可选择的机会就多，考虑的周期也长，加上住宅开发已经向规模化、集约化发展，所以住宅地产的营销周期相对就很长，在具体的作业方式上，通常分成几个大阶段来执行。

商业地产在这一点上与住宅地产完全不同，商业地产能永续存在的前提是需要足够的市场支撑和足够的人群消费，所以商业地产一般都是在一个相对成熟的区域进行开发，这样投资总额相对很高，但是实际开发面积相对小，吸收的客户也少，所以营销周期要求尽可能短，否则战线过长，市场冷却后再积聚温度那就困难得多。

4．消费者关心的问题

住宅消费者关心的几个关键指标排序是：价格、地段、户型、品质、开发商实力、服务、配套。

商业地产客户关心的问题是：地段、价格、后续管理、开发商实力、主力店。因为商业地产必须有足够的人气才能支撑，所以一个商业地产项目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素决定的。

5．推广节奏

房地产推广的一个营销周期一般由几个递进的阶段构成：预热期（市场引导/培育期）、内部认购期、开盘期、强销期、持续期和清盘期。作为住宅地产来说，因为要分成几个营销阶段推广，所以它是由几个营销周期组合而成，每一个营销周期基本上都要完整包括上述阶段；否则市场引导不够，项目优势展示不全、消费者对今后生活的了解不够，市场接受就有限。

在商业地产，可能只需包括上述部分阶段，比如预热期和内部认购期合并，或者直接从预热期进入开盘并立即转入强销期；如果先天条件优越，不违背当地市场价格体系，可能开盘时就直接进入了清盘期。

6．媒介策略

住宅地产因为描绘的是未来的生活蓝图，所以宣传方式几乎是无所不用其极：精致的宣传资料、优美的电视广告、直击人心的平面广告、旨在维持长期影响力提升企业形象的户外广告等等。

而商业地产因为周期短，很多媒介都无法考虑。比如电视广告，因为制作成本高，必须长期播放才有效果，而在较短的单位时间内无法全面介绍项目优势，所以使用很少；更多的时候是投入信息量大的平面广告。但这也不是千篇一律的，如果一个商业地产项目周期跨度长，需要分阶段推广，此时电视广告因为具有声、色、形的优点，无论是在提升项目和企业形象还是在刺激消费者购买方面，都具有其他媒介无法比拟的优势。

相对于大项目而言，可以在开盘前后进行一个月左右的电视广告辅助。另外，户外广告的使用也极具针对性，一般都是意向客户集中的区域，比如机场、高速公路和商家集中的商业区，基本上都是促销型的广告，因为相对很短的周期来说，这些必须长时间才能发挥影响力的广告是不适合的。

7．现场包装

现在任何一个住宅项目的工地包装已经越来越趋向于高成本，并追求梦幻般的效果，售楼处富丽堂皇，售楼小姐个个都有亲和力，售楼处的氛围更象一个家，即使是工地围挡也在“造梦”的原则上吸引消费者。

商业地产一般是“短、平、快”的项目，而且单位成本高、目标消费群集中，所以到处充满商业气息。售楼处可能是临时的，工地广告充满了浓厚的商业味道，工地施工很快就能完成……每一个信息都在提醒客户时间不多，趁早出手才有机会。

8．宣传费用分配

住宅地产的周期长，所以宣传费用几乎是平均使力。

商业地产因为周期短，一般预热时间在20—30天较适宜，广告费用几乎全部集中在开盘前后一个月的时间内。

9．营销活动

为尽可能吸引购房者，住宅项目一般都会推出很多公关和促销活动，比如经常性的业主联谊会、逢节日组织出去旅游、阶段性的优惠购房等等。

、商业地产面对的都是在商场上打拼多年的生意人，一般的促销手段之作用微乎其微，所以几乎很少进行专门性的优惠活动，更多的是公关性质的活动：比如专业人士组成的“投资报告会”、商家交流会等。综合而言，住宅地产和商业地产面对的消费群体不同，所以在营销策略上有很大的不同，认真比较其中的差异，对我们的营销推广将有深远的指导意义和重要的现实作用。

四、商业地产该如何策划

在中国内地，商业地产概念的频繁提及应该是在2003年之后，商业地产成为发展商、投资者的焦点话题。然而，商业地产并不是想象中的“香饽饽”，反而成了不少开发商和投资者手中的“烫手山芋”。

商业地产策划是一种智慧的创造，它能在商业地产的开发活动中创造出新的价值。商业地产开发与住宅开发有着本质的不同，但是，当前许多商业地产的发展商却在用住宅的开发思路和模式来开发商业地产，而现实中，商业地产的开发者只看到了这个营销链中的“发展商”、“投资者”这两个元素，把商业地产开发当成了简单的商铺销售工作，从而为商业地产的后期经营埋下了深重的隐患。

这直接导致了大面积的商业地产空置，损害了开发商及投资者的利益。

其实，商业地产是一个非常专业的课题，它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位，还需要专业的代理机构来营销策划、推广，专业的经营管理做后期服务。

同样是做平台，住宅地产做的是居住的平台，而商业地产做的是商业的平台，交易的平台。商业地产的运营模式，不仅要把握商业运行规律，还要对各种资源进行有效整合。

创建性、系统性、完整性、可导入性，更重要的是可以执行才是策划的本质，它能改变项目，产品的形象市场地位，解决或排除某些商业地产开发过程中某些阻碍和难题。

商业地产策划活动没有公式（否则就不是策划了），但有以下几条策划的规律是需要掌据的。一是价值发现，就是要在商业地产的价值挖掘方面要独具慧眼，找出别人没有看到的价值；二是以理服人，商业地产不相信煽情。商业地产是投资性物业，是固化的资本，投资者比消费者理性，过分热炒概念是没有作用的，有用的是完美演绎盈利模式，合理推导要符合商业逻辑，这才是商铺市场乐于接受的引导；三是以品牌策划的手法去策划商业地产；商业地产开发的过程就是这个项目商业品牌树立的过程，有了市场广泛的认可，商业就会繁荣，商业繁荣的结果就是这个商业物业升值或价值兑现快捷。附录：

商业地产与住宅地产的区别

通常，商业地产就是以商业功能、商业需求为导向，对房地产物业的需求和功能进行科学的规划，以使之适应商业经营需要的房地产开发。商业地产与住宅地产在功能设计、地段要求、目标客户等方面均存在较大差异。

1、功能区别

住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，为人们提供一个能够遮风档雨的休憩之所。而商业所要承载的功能就较为复杂，商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载其他功能，例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，就因为商业地产的功能要求灵活多变，故导致对其的操控也就相对复杂。

2、地段区别

房地产因其不可移动性，因此不论住宅还是商业，对地段的要求都比较高，而商业更之为甚。相对而言，住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发住宅。而商业则不同，商业一旦离开城区，来到郊外，就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。例如适应于城区的零售百货如果来到郊外就生存渺茫。商业地产的植树原理，首先就是立地分析。如果地选错了，那必定难以生存。商业对“易达性”的要求很高，项目最好处在道路十字路口或紧邻干道，客流、人流、车流穿行方便，这样才能增加顾客的光顾可能。

3、客户区别

住宅地产涉及客户层面较窄，而商业地产涉及客户层面较宽。住宅的目标客户一般分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。而自用型客户乃是买后自用（不论过渡型居住还是永久性居住）。

但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。经营商户又可以分为主力店、次主力店、旗舰品牌店及普通品牌店，下表为某购物中心的目标商户分类，可以看出各类商户对物业的要求都不尽一致

类别 描述 示例主力店功能：客层范围广、吸纳能力强，是项目的龙头； 品牌：具有很强的品牌影响力；

规模：具有较大的规模，通常在2000平米以上；

号召力：市场号召力强。超市、百货、专业店、电影院、游戏天地

次主力店功能：具有较强的辐射力，是重要的客源锚固点； 品牌：具有较强的品牌影响力； 规模：通常在300平米以上；

号召力：具有较强的市场号召力；桑拿、保龄球、高档餐饮、咖啡茶艺、数码通讯、特色配套/餐饮

旗舰品牌店国外二三线品牌，国内一线品牌，行业内龙头商户，具有较大影响力，能带动大量其他商户入场，规模通常在80平米以上。品牌男装、女装珠宝首饰、中高档化妆品

普通品牌店品牌知名度一般，不具有独立吸纳客源的能力，借助集群效应或寄生来挖掘商业价值。男装、女装、珠宝首饰、化妆品、箱包、皮具、家居家饰 而投资者（买家）又分为自营型与纯粹的投资型客户两类，下表为对二者的描述。客户类型 购买特征

自营型客户

1、注重运营成本，对价格较为敏感；

2、出于资金周转的考虑，不愿支付过多资金用于购买铺位；

3、容易受到广告宣传和现场氛围的引导。

投资型客户

1、注重未来的前景，关注租金回报和物业的升值；

2、没有时间管理，喜欢灵活的销售模式，购买面积较小；

3、现实性强、随大流，喜欢跟风；

4、容易受到广告宣传和现场氛围的引导。

最后商业地产还涉及到未来的消费者定位问题，也就是商业运营后，吸引什么样的人群前来商场消费的问题。总而言之，商业地产的客户群复杂性要甚之于住宅的。

4、操作复杂性区别

从开发商的地产开发角度来讲，商业操作的复杂性甚之于住宅。对于住宅而言，开发商将住宅卖出后基本就万事大吉了，住宅的使用价值就开始在消费者手中体现。而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商才能运营使用。而招商运营乃是商业地产的生死环节，稍有不甚，便会将商业带入万劫不覆的深渊。例如国内的很多商业就是没有处理好招商与销售之间的关系而导致项目夭折的。

5、物业要求区别

住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也不高。但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。不同的商业业态，对物业的要求不同，一般百货店楼板的承重要达到500公斤，建材超市要求荷载4000公斤，普通的超市和书店1000公斤，仓储店的荷载就要达到1500公斤。不同的业态，对高度要求亦不相同，做生活超市，5米层高就可以了；如果做建材超市，至少要8米层高；而做仓储的话，要9米。如果建电影院，至少要9米层高，因为将来会使用大银幕。而住宅的活荷载只要200公斤，层高达到2.8—3米就可以了，由此可见住宅的物业要求要相对简单的多。

6、销售模式区别

住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单，通常为直接销售，买卖两清。而商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种销售模式还可以继续细分，例如直接销售模式还可以分为有条件和无条件两种。而返租式销售更是灵活多样，可以年返，也可以一次性返，或者二者的结合。亦可分为短期返（五年及以内）和长期返(五年以上)，更可分为保底或不保底等等。不一而足，每种销售方式均有其销售的适应对象。

7、投资回报形式

对于开发商而言，商业地产的投资回报形式有三种，一是销售获利，二是后期经营收益，三是物业升值；而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。例如北京的世纪金源购物中心，60多万平方米一寸都没有卖；上海的梅隆购物广场建设的时候投资不到5个亿，后有机构出50亿收购，却被婉拒，因为这个物业每年都在升值，而且经营收益很高。所以，商业地产真正的价值并非是销售，而是获取长期的经营收益和物业升值。

8、专业性程度

商业地产与住宅地产对专业要求的程度和重点都是不同的，商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范。商业地产的运作对于商业专业性的要求极高，是多个商业微观问题综合解决的结果，住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，而商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。所以，商业地产运作与住宅地产的运作对专业程度的要求是不一样的。