第一篇：合肥市商业地产调研报告
合肥市商业地产调研报告
调研目的：针对合肥市商业类型地产销售单价及租金增长状况进行了调研和市场分析，在取得目前合肥市商业地产销售价格及租金增长率，为公司操作胜利广场.欢乐城项目提供一定的参考依据及相关数据支持。
调研对象：针对项目周边或近几年来合肥市热销或具有代表性商业地产项目进行调研，对历年来商业数据进行一定的汇总及相关市场分析。预测未来一段时间期内合肥商业地产商铺租金年增长率等情况，现主要调研商业地产包括：安徽国际广场、金色巴黎购物广场、环球购物广场、元一时代广场、新天地国际广场、万达广场等代表性商业项目，现对相关案例及数据进行汇总，其市场分析结论如下：
一、合肥商业市场背景研究：
合肥整体经济持续增长，人口总数、人均收入消费能力稳步上升、并在新一轮城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业发展奠定了良好的宏观市场背景：
合肥商业市场已经发生转变，各种商业形式、超前形态已经进入，零售业竞争日趋激烈，以家乐福、沃尔玛、易初莲花、北京华联等为代表的大卖场业态集中进入：
市场投资主体与方向已经转向商业地产，资金与市场关注度倾向商业地产；城市商圈市场近几年发展迅速，市场放量比较大，短期内市场呈饱和状态；开发热点集中在老市区、一环线等与主干道的交汇处；
单体规模越来越大，商业营业面积在五万方及以上的项目层出不穷；新建集中商业向MALL的形式发展，集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体；定位上走中高、高端路线、在此基础上进行细分市场。
二、购物中心类商业项目
安徽国际广场：项目地址在长江西路，商业卖场营业面积为77000平方米，主力商户有家乐福、KFC等；
一层商铺价格为25000-30000元/平方，三层商铺价格为7000-9000元/平方，一层四年内返租8%，四年后商户有经营权，也可委托物业方代租，三层返租十年，前五年8%，后五年8.5%，10年后交公司管理或回购，返租年投资回报率8%；
金色巴黎购物广场：项目地址在长江西路，商业卖场营业面积为9839平方米，主要经营服饰、婚庆、体育用品等；一层商铺价格为25000元/平方，二层为15000元/平方，三层为9000元/平方，四层为6000元/平方，签三年，税后8%年返租率，首层总价高，约50%返租年投资汇报率8%；
环球购物广场：项目地址在马鞍山与一环路交汇处，商业卖场营业面积为48000平方，（有1.2万平
方米的夹层 综合、家乐福、麦当劳、KFC、环球百货，首层街铺均价为37000元/平方，一层商铺价格为19000-25000元/平方，夹层商铺价格为11000-15000元/平方，四层商铺价格为5000-9000元/平方，返租三年，返租率为8%三年后承诺原价130%回购，投资户可以续约，保10%以上的年收益，返租年投资回报率8%；
元一时代广场：项目地址在胜利路，经营面积为157000平方米，综合型购物中心；引进华联、国美、KFC、百货；一层商铺价格为19000-25000元/平方，返租10年返租率为10%，到期后必须续约，返租年投资汇报率8%；
新天地国际广场：项目地址在蒙城北路与一环路交汇处经营面积为30000平方米，一层内铺价格为40000元/平方，外铺价格为50000元/平方，二楼商铺价格为20000元/平方，三楼商铺价格为18000元/平方，四楼商铺价格为15000元/平方，税后8%年反租率、首层总价比较高；
大唐国际广场：项目地址在望江路与潜山路交汇处，商业区域经营面积为80000平方米，1-2层为大唐百货（自营招商），3楼为Tesco超市，4楼为真冰滑冰场、餐饮，5楼为银河国际影院。二期商铺价格在18000-22000 元/平方，返租10年返租率为10%，到期后必须续约，返租年投资汇报率8%； 万达广场：开盘时间为09年11月28日，项目地址在包河区、芜湖路与马鞍山路交口，70万平米城市综合体，18万平米国际购物中心，5万平米六星级威斯汀酒店、5万平米室外商业步行街和滨河酒吧街，约30万平米的中央景观豪宅，10万平方米的超高层双塔写字楼。万千百货、超市、电玩、电器、餐饮、儿童娱乐、大歌星KTV、万达国际影城等十大主力商家携手进驻万达广场，充分体现万达“订单式商业地产”，国际广场、威斯汀酒店为自行持有经营，滨河酒吧街商铺售价为70000元/平方，商业步行街商铺价格为为一层70000元/平方二30000元/平方，整体均价40000元/平方，中央景观豪宅为13000元/平方，商业步行街主要商户为品牌自营商户，售租统一，无返租。
三、合肥市2010年未来商业地产项目：
信地广场：建筑面积95万方，商业面积58万方，项目地址位于灵泉东路与铜陵路交叉口，由SHOPPINGMALL、家居MALL、服装MALL、星级酒店、高端商务写字楼和商业步行街组成。深国投广场：建筑面积7万方，商业面积3.5万方、项目地址位于长丰路北端，内设沃尔玛、购物中心、美食广场、影院及多层停车配套设施等是集购物休闲娱乐餐饮为一提的综合商业航母；
明发商业广场：建筑面积54万方、商业面积38万方、项目地址位于合肥北二环与四里河路交汇处；是集商业、餐饮、娱乐、休闲、旅游、影城、五星级酒店、酒店式公寓为一体的大型、综合型商业航母；
松芝万象城：建筑面积18万方、商业面积10万方项目地址位于合肥长江西路段，与沃而玛、北京王府井百货、南京新街口百货、麦当劳、肯德基、必胜客等商家签定了入驻协议；
嘉茂购物广场：建筑面积5万方、商业面积5万方，项目地址位于长江西路，是购物、休闲、娱乐餐饮为一体的现代商贸中心；
中环城：北临繁华大道，东临翡翠大道、南临石门路，建筑面积70万方、是一座集商业、住宅、公寓、酒店、写字楼、艺术馆为一体的大型城市综合体，大润发已入驻；
从宏观层面来说，合肥市经济前景看好，具有扎实的商业基础且城区人口总量和平均都在不断增长，这些为商业发展提供了动力源泉；
以上分析的商业地产项目一般进行主题定位包装来提高整体项目形象，并力争成功引入主体店来加强投资者的信心，进行带租约销售，一般返租10年，年均回报率8%-10%左右，销售情况普遍较好，一般都在期铺条件下完成销售，并后期运营良好；
合肥商业地产商铺购买群体为投资者，对总价的承受能力有限，且倾向采用按揭付款，月供能力受当地收入水品存在的一定的制约行制约。
四、合肥胜利广场欢乐城ＳＷＯＴ分析
S—优势
1、片区价值：新城区位置，本项目属于胜利路商圈范围类，项目周边小区林立，人流增加不断提升项目潜在价值；
2、文化氛围：胜利广场是为纪念合肥解放而建的一个多功能综合性建筑群，蕴含着丰富的历史内涵；对本项目的商业文化导入有一定的辅助作用；
3、升值潜力：合肥火车站旁，合肥市形象窗口，升值潜力大；
4、交通优势：项目靠近临泉路及胜利路交汇处，加之火车站旁，交通极为便捷；
5、开发优势：高水准的地下商业开发团队及成熟的地下施工建设；
6、定位优势：本项目以梦幻商业空间为主体风格、IMAXS影院合肥独家经营，加勒比梦幻乐园合肥体量第一，从项目定位与项目性价比打造上充分实现差异化；
7、品牌优势：香港名店街全国项目开发自身的品牌号召力。
W—劣势
1、临近主干道，部分临街住宅将受到本商业项目经营噪音干扰；引起周遍居民相对不满；
2、本项目紧临火车站，周边地区商业档次较低、分布较散而且业态、业种不均衡，整个地区的商业
处于不成熟的状态，而本项目整体定位主题明确，商业更是要打造风格及特色。要形成独有的欢乐梦幻商业概念，形成自己固定的消费者群体，势必需要一定时间进行推广和市场培养；
3、距离本项目不足1公里的北区域已经形成了整体商业配套设施较为齐全，业种业态分布比较均衡，已经成为成熟商业中心。对比而言，本项目的商业面积体量上，很难在规模上与以上商业中心相抗衡。;
4、本项目为地下式商业中心，地下两层商业空间从顾客消费习惯上需要进行培养和引导；
5、本项目周边大中专院校较少，而项目定位又处于年轻一代的消费群体，在整体认知度上需进行一定的推广。
O—机会
1、本项目作为地下商业开发的先行者，项目的成立将首先在周边消费者中留下深刻印象，一旦项目经营品质成功推出，将会给本项目带来巨大的社会和经济效益；
2、本项目商业已经预先进行了商业规划，详细分析了商用地产的业态、业种分布，并对本项目总体定位进行了描述，增强了本案商业布局的合理性和操作的可行性；
3、本项目独特经营理念的导入更能确立市场地位及风格特色;
4、项目所在区域逐渐形成合肥核心商圈，区域内居民收入稳定、经济发展迅速，市场需求克挖掘空间巨大。
T—威胁
1、规划中的新兴商业中心区与既有商业具有威胁性，大规模商业区建成后，势必分割本案培养出的消费能力，造成本中心的购买力外流；
2、项目的启动及整个经营过程都面临一定的市场不确定性，市场操作的风险将对本案商业物业的推广产生一系列不确定性的影响；
3、本项目所在区域非合肥主中心城区，人流量主要集中在火车站旁，流动顾客较多，火车站附近的商业氛围较差影响本项目认知形象；
4、随着合肥近几年大型的综合商业体不断修建，各区商业地产的规划及完善，将分流本项目的部分目标顾客群体。
易志刚
2010年4月12日
第二篇：商业地产调研报告
商业地产调研报告(精选多篇)
芜湖商业、写字楼调研报告
项目一：微商财富广场
该项目位于中山北路与长江南路交汇处,与嘉兴贸广场、格力商业地块成三足鼎立之势，位置较好。项目用地性质为商办，占地9145平方米，总建筑面积约40000平方米，由一幢19层主楼及四层商业裙房组成。开发商不自持物业。
办公部分：办公部分位于主楼5-19层，标准层呈三角形，分别为北、东、东南向，每层14户，总户数300户；单间建筑面积为33.75、36、38.88、36.72及44平方不等，公摊比达34 %。该部分建筑特色为纯loft创意办公,层高4米8，格力中央空调vivi分层计费，房内上
下水已设计并预留。写字楼内设日立电梯四部，其中客梯三部、消防电梯一部。在售写字楼按甲级写字楼标准建设，出售物业为白坯，大堂、卫生间等公共部分精装修。
售价方面：均价12014元/平方米，其中五层11000元/平方米，层差价40元/平方米；现行的写字楼销售政策为:一次性付款减500元/平方,按揭减350元/平方。商业部分出售价格及方式暂未确定。
物业管理：由开发商指定春天物业实施，物业费3.8元/平方米。
项目二：星隆国际城
星隆国际城位于银湖南路与赭山西路交汇处，项目用地物业性 质为商办，首期交房时间为2014年年底。项目占地5.2万平米左右，总建筑面积近30万平米，其中商业面积约18万平米，五星级酒店4万平米，办公5万平米左右。开发商自持65%，自持部分主要引进9000平米星美影城、45000平方百盛旗
舰店、12014平米华润苏果旗舰店、50000平米万豪酒店等主力店。
商业：商业位于地下负一层至地上三层部分，其中地下商业以下沉式广场的形式存在，设置了水游街和星舞台两种主题商业标志。星舞台是一种类似古罗马斗兽场的敞开式球体建筑，其探入地下部分即是地下商业。此外水游街的贯通让下沉商业成为整个项目的亮点，并
给予的更多的情趣元素，使得下沉式商业有隔绝于世外，独立成街的优势。地上商业部分地面一层层高5米，二、三层以上层高4.5米。一层商铺面积最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商铺较多，面宽4.5米，进深九到十米之间。经营业态方面：地下负一层主营餐饮,地上部分以高端品牌商业为主。
商铺部分带租约销售，包租10年，每年返利8%，前两年返利可在房屋总款中直接扣减；10年之后，购房户可享受150%的溢价回购。销售价格：一层商铺
价格在55000-70000元/平方之间不等。二层商铺价格在33000-35000元/平方之间不等。三层商铺价格在23000-25000元/平方之间不等。地下负一层价格在28000元/平方料左右。现行的销售政策是按揭优惠985折，一次性付款975折。
办公部分：星隆国际cbd大厦，三幢5a甲级写字楼，总建筑面积50000平方米，6-16层为办公部分，裙楼部分设置商业。对外宣传口径为第五代商务写字楼集群示范体，即将居住、商务、办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等都市功能高度集约的空间。中央空调vivi分层计费，每幢楼3部电梯，其中客梯两部、消防电梯一部。标准层每层分隔为七间，面积分别为三间225.47平方，一间80.64平方，一间218.4平方，一间222.02平方，一间185.38平方，除80平方的外，其余每间开间基本为9米，公摊比为35%。
售价为第六层8400元/平方，层差价为100元/平方。现行的销售政策是按
揭优惠985折，一次性付款975折。
项目三：赭山购物公园
赭山购物公园位于银湖南路近赭山公园，用地性质纯商业，总建筑面积为118741㎡。以下沉式设计手法建设山体式购物公园，提出“时间型消费”商业中心的概念。整个项目共划分为个五个区域,其中open plaza区位于设施主入口的开放广场,体现设施的公共性夜间能独立营业,店铺规格15平方米；国际名品区区位于设施入口主通道处的时尚区,以品牌服饰为主，店铺规格90-110平米。潮流时尚区区别于其他的特色区域，常年有舞台演出，业态组合丰富，趣味性强。
店铺规格是休闲服饰80-90平方米，杂货店铺60平方米；儿童体验馆，有微型剧院、医院、电影院、面包房、书店等体验设施，店铺规格40-50平方米。时尚用品广场，店铺划分规格80平方。开发商自持60%物业，dtc商业团队运作。
整体建筑为地下负三层，单间建筑
面积：商铺最小10平方，最大500平方。该项目为产权式商铺，10年内承诺每年8%的投资回报率，10年后承诺溢价180%回购；100平方以上也可自营。目前销售单价在3.8万元/平方到4.2万/平方之间，按揭九九折，一次性付款九八折，另春节期间购房另享受总价优惠10000的政策。
项目四：芜湖伟星时代金融中心
该项目位于北京中路与九华山路交汇处，物业性质为纯写字楼。项目占地1.3万平方米，总建筑面积8.1万平方米，建筑总高度为99.6米层数，共26层,其中1-4为商业裙房，5-26层为写字楼。写字楼内设电梯7部。标准层每层12户，基本为80.64平方及220平方的大户型。南北双大堂设计,全精装公共空间、纯钢写字楼;电梯分区换乘，总计配备500多个地下停车位。
本项目定位为金融主题写字楼，销售均价9000/平方左右，层差 价100元/平方米。按甲级写字楼标准建设，出售
物业为白坯，公共部分精装修，项目已基本售罄。伟星总部入驻。现行的销售政策为办公按揭付款九折；商业未推出。
项目五：侨鸿滨江世纪广场
本项目位于滨江大道以东、中山南路以西，物业性质为办公、住 宅及商业，总建筑高度318米，建筑总面积41万平米，包括一幢69层高、定位在超五星级酒店和国际5a写字楼的主楼；两幢49层、面积在187-576平方米的超高层精装江景大宅及11万平方米的裙楼高端商业。全玻璃幕墙，360度江景景观。建筑群临江50米。商业部分开发商全部自持。
商业部分：11万平方米的高端商业配套，包括芜湖首家3d影院、3000平方米精品超市、3000平方米精品书城及众多精品餐饮店。主楼商业部分已明确侨鸿二店、超五星级酒店洲际酒店入驻。项目设空中网球场，五星级精装双大堂，分层中央空调系统；
办公部分：主建筑10-47层为办公，挑高6米双大堂入口，面积约900
平方米。标准层呈正方形，每层12户，面积为236平方和136平方两种；9层及48层为设备转换层，不对外销售。公摊比：33%。地下三层车库，2100个机动车位。按甲级写字楼标准建设，出售物业为毛坯，公共区域高抛花岗岩、防滑地砖，进口高档大理石墙面等精装修。10部客梯高低楼层科学分区。市场定位高举高打,城市地标建筑,优势不可复制。
销售价格，在售12/15/16/20/26/32六个楼层，12层9500元/平方，层差价100元/平方。12层9500元/平方米；20层10300元/平方米。现行促销政策是：办公：按揭付款九八折.一次性付款九六折。
项目后期物业由世邦魏理仕承担，物业费11.8元/平方
项目六：华强广场
该项目位于芜纺厂原址，是标准的城市综合体项目，总面积53万平方米，集住宅、商业、写字楼三位一体。商业未公开，但住宅均价达9500元/平方。该
项目地理位置优越，地处镜湖商圈；定位较高，智能办公、商端百货、顶级豪宅。
项目七：润地商业广场
该项目位于九华南路与红花山路交汇处，物业性质为办公、商业，总建筑面积15万方，在售写字楼共22层,每层12户。每幢写字楼配六部电梯，标准屋呈矩形, 单间建筑面积：185及124.55两种,其中四间面积为185平方的分别位于东南、东北、西南、西北，公摊占比：27.4%。公共部位装修,无中央空调、户型方正、柱网达8.4米，外观无建筑特色。600多个地下车位。大型超市部分开发商自持，但未确定哪家超市入驻。
目前在售为一幢靠红花山路写字楼，售价四层6150元/平方，六层6300元/平方，22层7970元/平方，.均价7600元/平方,层差30-100元/平方不等。目前销售政策为大户型总价让22万;小户型总价让15
万，即406大户型折后价6100元/
平方米,六层6300元/平方米。
项目后期物业由润地物业承担，3元/平方。
项目八：江北尚品
该项目位于沈巷人民路两侧，物业性质为商住，住宅六层,底商5米层高底商部分南北两区,沿街商铺，单间建筑面积：最小21.31,最大55.97;进深6米,10米不等,开间4米2至5米4不等,拐角处开间可达近8米。住宅售价一层5309,二层5612,三层5642,四层5612；商业15600~19800元/平方米。
商铺为底商,每幢楼12到17户不等。
现行促销政策： 120平的大户型总价减10000，86平的小户型总价减6000。底商无优惠。
第三篇：商业地产调研
商业地产分享——商业地产的前期调研
突然累了发表于2010年01月11日 23:51 阅读(1)评论(0)
分类： 个人日记 举报
（每天分享一篇专业文章，转型商业地产，加油！希望朋友们多多关注）——转型进行时
地产项目在开发的前期要对地块价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据，回避风险。而商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，就更需要在开发前期进行市场调研。目前，这一工作已成为商业地产开发中必不可少的环节。
什么是商业地产呢？商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式，简单的说就是“商贸+地产”。商业地产的前期调研是通过分析目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观市场调研为依据对项目提出可行性的市场定位，为招商和销售工作提供依据。一般来讲，当项目形式和经营行业并未确定时，我们主要进行几个宏观方面的分析调研：
1、经济环境的分析和研究；
2、区域城市结构调查与发展规划；
3、商业发展规划和政策研究；
4、区域商业结构的市场调查与分析；
5、典型性调查与研究；
6、未来商业地产的供应量分析；
7、消费者消费行为的调查与研究；
8、立地条件研究；
9、商圈的确定和研究；
宏观调研一经完成，依据结果就可对项目做出一个前期的粗略的规划建议，随后，我们根据项目的商业形式和经营类型进行进一步的细致调研，以此再对项目规划做出准确微调。下面我们先来看一下宏观方面的调研活动：
经济环境的分析和研究
商业地产由于其开发周期长投资大，最终利润实现形式归于出租、经营和销售，这些均受经济发展和政策影响较大。所以，在开发商业地产项目时，经济环境的研究分析就显得尤为重要。经济环境的调研主要集中在以下几个方面：
1、总人口及地区人口结构、职业构成、就学条件、基础设施情况、家庭户数构成、收入水平、消费结构、消费水平等；
2、GDP发展状况，国民经济产业结构和主导产业产业结构，包括经济发展规模、趋势、速度和效益的情况；
3、全社会消费品零售总额；
4、全市商业增加值；
5、城乡居民的人均和可支配收入；
6、城乡居民储蓄存款余额；
7、城市对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况；
8、城市内的重点开发区域，近年政府对城建、商贸、地产等相关方面所出台的政策；通常要对连续3-5年的数据进行统计分析，这样才能基本反映出一个城市经济发展的总体水
平。
区域城市结构调查与发展规划；
如果项目位置处在城市行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则更易于城市机能的发挥，自然集中的人流能形成良好的商业经营氛围。当然除了这种情况外还受到区域城市结构和城市发展规划的影响，如：
1、公共设施状况；
2、交通体系状况；
3、道路状况、通行量；
4、区域城市性质与功能特点；
5、各区域的城市机能组成；
6、城市规划政策与方向；
城市发展规划对商业地产的发展有着非常重大的影响，诸如大型社区的发展计划、商业区的建设计划以及城市新区的开发都将对项目的规划以及未来的经营产生直接影响。这些调研要由专业的调研公司完成，一般人员是很难完成的，如果调研不到位，数据有出入将会成为后期项目定位的阴影。
商业发展规划和政策研究；
在整体上城市功能结构和规划发展对项目产生一定影响，局部上商业面的发展规划对项目将有着至关重要的影响。每一个城市的商业布局规划是城市机能完善的标志，为增强城市商业网点规划管理的科学性和权威性，国家经济贸易委员会国内贸易局先后发布了多条《关于加强城市商业网点规划的通知》，要求直辖市、计划单列市、省会（首府）城市尽快制定商业网点规划，通知要求在2004年12月底前完成规划的制定及城市商业网点依法管理体系的建立工作。
许多城市的商业委员会考虑到目前商业布局的特点，结合城市发展做出了城市商业网点的布局规划。这在大型商业地产开发过程中，对开发商及时避免政策性风险和重复建设有着重要的指导性作用。
区域商业结构的市场调查与分析
前面我们进行的都是宏观的政策等方面的研究，区域商业结构则是区域商业实际情况的调研，也就是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内商业经济活动的指标和特征，其各项指标和内容的综合数据为项目市场定位、业态设计和经济效益预测都提供了定性的参考分析。商业结构的调研主要包括以下几方面：
1、地区间的销售动向；
2、业种间的销售动向；
3、商业地区间的竞争状况；
4、大型主力店的动向；
5、了解税收政策，重点调查不同业态经营户的政府政策，经营成本（税收、租赁费用）和收入状况。
以上内容必须通过对区域内各种业态的经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、税收情况、存在问题、预期发展和经营动向等多方面的调研，才能获得一个较为普遍性的结论。
典型性调查与研究
知己知彼，百战不殆。商业的竞争环境是关系到一个项目是否能长期存在的关键点之一。我们可以对项目所在地和城市其它商业区的各类业态收益状况进行调研。调研时可以选择主要的百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等不同形式的商业环境，从规模、提供的产品或服务、客流量、交通、客群来源几个方面进行分析，掌握各业态的现状和结构特点，以便做
出一个综合性的竞争分析。
未来商业地产的供应量分析
对开发商来讲，开发住宅项目与商业项目的差别很大，在项目前期必须考虑到该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计等综合因素。因为商业地产最终取决于在租赁、销售后如何很好的支撑经营，所以不论是经营者还是投资者在选择商铺的时都会慎重考虑到这一点。
在《城市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求和建筑形式要求都会不同，对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间，借机乘胜。
消费者消费行为的调查与研究
对消费行为的研究又称生活结构研究。目的主要在于收集区域内消费者的生活形态和特征，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及交通方式的选择等方面可形成一个对消费行为定量和定性的评估。
1．人口结构；
人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，并对过去人口的集聚、膨胀速度，将来人口结构的变迁进行预测。
2．家庭户数构成；
依据家庭户数的变动情形及家庭人数、成员状况、人员变化的趋势进而洞悉城市化发展与生活形态的变化。如近年城市的搬迁户以3-5人三代家庭为主，而CBD则以单人或两人的家庭模式居多。
3．收入水平；
根据收入水平判断消费的可能性、消费能力以及目前的消费层次等。
4．消费水平；
消费水平是地区内消费活动的直接考量，尤其对零售业来说是最重要的衡量指标。据此推理出消费者的消费情形，并依据商品类别划分消费种类，计算出商圈内的消费购买力和消费倾向。
5．购买行为；
通过购买行为一是可以掌握消费者习惯性的消费场、消费种类和服务；二是大致判断选择商品和服务的标准，以便对区域消费者的消费意识作深入探讨。
6．交通方式；
交通方式变化，可以影响消费者的购物习惯及消费内容。在消费者对不同业态的需求在花费时间上都有一定的心理尺度，交通工具的改变会在一定程度上影响购物范围的大小，同时交通的便利也可以形成客流的有力支撑。
立地条件研究
立地力是指拟规划商业周围的环境和自身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”也是这个道理。
立地的周边环境主要包括周边道路状况、顾客到店的便利度、毗临的场所等。
1．道路类别；
道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。依用途可将道路分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道，对商业选址而言，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。
2．顾客到店的便利度；
进店行进东线是否通畅便利也是影响经营的条件之一。行进动线中是否有障碍物，如交通栏隔、单向车行道、禁止转弯等路障、路标都会形成对客流的阻碍。
3．周边的商业氛围；
有时商业业种的聚集加强了竞争但也能形成集合效应，如专业市场，可带来单一的消费人流，当然业态的错位经营与互补经营也是很关键，合理的安排业态组成将更有利于市场间的互荣。
4．商业的能见度和日照情况；
商业建筑能否容易找到即商业的能见度是吸引人流消费的关键之一，如果商业建筑能见度差将会影响到日后的经营。日照情况对商业经营也有一定影响，在南方由于气候炎热，所以顾客更喜欢光顾东北面的商业，而在北方，顾客则更喜欢光顾西南面的商业。
商圈的确定和研究
这是调研中的最后一项，也是最关键的一项，商圈的确定是整个项目成败的基础。通常商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。也可以说成是一个商业地产项目吸引消费者的有效空间范围。对商圈调研的目的主要围绕着几个方面：１、了解区域内的社会经济变相及生活形态；
２、确定产品组合及促销点；
３、分析商圈是否重叠
４、计算在某一地理区域内的饱和度；
５、找出商圈内的障碍：如：道路设施不便，人口过度拥塞等；
６、法规政策方面的考虑；
７、其他因素：区域竞争是否激烈、未来变动趋势、供应商位置、交通状况等。
每一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的项目，商圈范围也截然不同。理想概念中的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈），有的市场调查机构将此再细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。通常：
核心商圈（primary trading area）约占50%——70%的人流量；
次级商圈（secondary trading area）约占15%——20%的人流量；
边际商圈(fringe trading area)约占10%左右的人流量；
那么，每个商圈所包含的人口数量是这样计算的：核心商圈是用“步行20分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率”加上“骑自行车20分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率”加上“步行10分钟能够到达可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率”再加上“乘坐小汽车20分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率”即得到了核心商圈所覆盖的人口数量。
不同的商圈类型中核心商圈、次级商圈和边际商圈所包含的辐射半径也有所不同：
在集中型商圈里核心商圈的半径在2000米以内，次级商圈的半径在2000米—5000米之间，边际商圈在5000米以外；
而在分散型商圈里核心商圈的半径在500米以内，次级商圈的半径在500米—1000米之间，边际商圈则在1000米以外；
如果在商圈划分时遇到以下几种情况，将成为划分的自然界点：
1、凡超过４０米宽的四线道以上或有栏杆、安全岛阻隔的道路；
２、受铁路、平交道的阻隔使人们交通受阻；
３、受高架桥、地下道阻隔使人潮流动不易；
４、受安全岛之阻隔使人潮流动不易；
５、受大水沟使人潮流动不易
６、因单行道阻隔使人潮流动不易；
７、人潮走向与购物习惯相反者；
受到以上情况影响都将划分成两个不同的商圈。
关于商圈的界定一般依据以下几种方法：
１、同心圆法：
一个商业项目的服务范围可以用同心圆表示，先按照不同半径画出若干个同心圆，然后计算不同圈层内的人口、消费变化率，如果变化很小就可以确定商圈。这里有两种方法：一个是用人口密度的变化来界定；二是用不同同心圆间商品消费量的变化来界定；
２、行车时间法：
根据消费习惯，行车速度，不同地区的出行习惯来界定商圈。
３、路线调查法：
沿项目周围不同的街道调查，收集人口、商业、消费者的信息，根据以上资料进行确定。
４、COMPASS法则：
商业地产所产生的潜在收益受到顾客对该产业的易接近性的影响，虽然很多因素对易接近性有影响，但以下的公式假定易接近性只受两个地理位置的直线距离和彼此受到吸引的倾向而定。
从狭义上，雷利的吸引力定律可以确定在两个位置之间的直线上受到同等引力的那个点。从广义上，这个公式划定的是一个圆，位于这个圆内的顾客具有受圆内购物场所吸引的倾向，位置在圆外的顾客则有受圆外场所吸引的倾向。
雷利定律的公式为：
da=d/1+(q)ª
交易中心=d/(1-q)有效半径=d*(q)ª/(1-q)
根据交易中心和有效半径就可以确定有效商圈的范围。
da代表项目所在地到竞争对手所在地之间的有效交易距离（商圈的界境点）
d代表项目计划用地到竞争对手所在地之间的实际距离；
Sa,Sb代表场所a和场所b各自的规模（即零售面积等）；
在取Sa>Sb时，q = Sb/Sa即两处场所的规模比率；
ª代表常数1/2；
COMPASS法则存在的一定限制：一个是只考虑了距离，未考虑实际的道路状况和交通状况；二是顾客认知的距离会受到购物经验影响，如项目可以给客户留下良好的心理印象，则顾客的认知距离会比真正的距离长。
5、商业饱和理论：
设在一个城市区域内，商品零售面积人均需求量大约是2.6平方米/人，用城市区域内的总人口乘以2.6就得到市场的需求总量。用“市场总需求量”减去“现有零售面积”即可得到“市场的需求潜力”。如果市场需求潜力大于零则表示开发具有可行性，反之无开发空间。商圈分析的方法有许多种，除了以上的方法还有康维斯的“新零售引力法则”和哈夫的“概率模型”等。
康维斯“新零售引力法则”表示在相互间有明确竞争关系的两个城市间其商业经营的比率关系。
哈夫的“概率模型”则是从消费者的立场出发，他认为消费者利用某一商业设施的概率取决于商品丰富性的营业面积，为购物所消耗的时间及商业设施的规模实力。
以上各种方法出发的角度不同，运用的市场变量不同，所以达到的目的也不同。在具体研讨
分析过程中还是要结合具体的实际情况有选择地运用，一般可以采取将定性和定量的研究方法相结合的手段。
通过以上九个环节，有关商业地产前期的宏观方面的调研就基本完成了，接下来要进行的就是针对项目前期定位规划而进行的较为具体的调研了，不过调研只是手段，并不是最终目的，只有对调查的内容和数据进行系统的分析对比，才能掌握一定量较为准确的市场规律与信息，为项目的后期定位和营销推广做出正确指导。
第四篇：合肥市医院建筑调研报告
合肥市医院建筑调研报告
安徽建筑大学
2013-9-14 何卫俊 10城建建筑一班 安徽建筑大学 建筑规划学院 10城建建筑一班 何卫俊 10202900128 合肥市医院建筑调研报告
一、调研目的
本次调研的医院有3个，分别是安徽省立医院南区和安徽省立医院北区还有安徽医科大学第二附属医院。
本调研报告之初开始拟定调研的目的：
1、熟悉医院建筑的特点和空间形式，特别是门诊部门的部分。
2、熟悉医院建筑内部的人员流线和疏散流线。
3、了解医院建筑不同功能空间的布置关系和相互之间的联系。
4、体验门诊部门中病人的流线，注意病人在流线中的各个时间段所处的不同空间和他们对不同空间的需求和要求。
5、体验合肥市不同家医院的设计特点和不同点，对于他们的优点和缺点在调研结束时对他们给予客观的评价。
6、了解和体验门诊部门各科室的设置位置和他们的相互关系。
7、了解单一科室的候诊区和就诊区的空间设置。
8、了解医院的整体各部门的规划和内因，初步探究他们之间设置相互关系的内因。
9、了解医院作为人群聚集地怎样合理高效的疏散人流和合理的给予充量的停车位。
10、大致了解医院其他部分的建筑，如：住院部，后勤部门，医技部等
以上是我本人在调研之初拟草的一些调研目的，当然，老师也给予了几个调研目的：
1、建筑的场地周边状况：交通，建筑筑物，景观。
2、场地的入口设置（与周边交通的关联，与建筑各出入口的内关联）
3、停车场，广场，绿化。
4、建筑的主辅出入口的设置，门诊部与住院部的联系的关系。
5、主要楼层的平面分布图。
6、就诊路线的体验。
7、主要空间的柱间尺寸，布置方式，层高，体量，造型，色彩，饰材。
8、发现问题，自己的总结。
二、实地调研
（1）安医二附院
安医二附院作为08年新建的医院，在现代的技术条件下和设计团队的合作下在各方面在我个人看来都是比较成熟和适应现代人就诊条件的一所医院，作为综合性三级医院，目前拥有床位1200张。占地190.68亩，总建筑面积约17万m2，拥有1000个泊车位超大停车场。但就在停车这一方面面就做的比较突出。安徽建筑大学 建筑规划学院 10城建建筑一班 何卫俊 10202900128 当然在任何方面设计的也是基本面面俱到，在人群流线方面无论在人群流线的便捷性还
是在不同人群的分流上面都做的比较好，在空间体量上和整体的建筑体量上该医院整体的平面图街巷式的布局在街巷的左端是门诊部门，硕大的门诊中间被切去小体量的长方体使被分割成等体量的长方提，保证了各诊室的通风和光照要求既而使病人和医生在良好的空间下进行医疗就诊活动，街巷的右边最东端是长条并且独立的行政楼，中间楼层有连梁与门诊和住院部相连，这样既保证了行政人员的独立性和建筑在平面上的良好布局外有保证了与其他部分之间的联系。中间架起几根粗大的立柱又可以和门诊部门连成一片，有利于形成具有气魄的医院前门，并且门诊部门和行政部门的不同前立面的过度可以是医院大前门的立面丰富。行政楼分别用连廊与左边的门诊楼和后面的住院部相连，这样方便管理人员随时可以到达医院的各个部分进行事物的管理和医院方针的传达。
作为大型综合的医院，前广场无疑使众多人流的交汇点，不仅如此还是各种机动车的交汇点，所以医院前广场的疏散作用无疑是第一级人流的疏散地，前广场包括机动车行驶道路区和部分机动车地面停车区还有人员活动区，在机动车部分要组织好机动车进入医院后快速的分流和停靠。如图，在安医二附院的前广场我们可以看到机动车进口大门被细分为两个小出入口，这样进出的车辆流线不会发生干扰，也便于进出车辆的管理。左边为进入口，右边为出口，在进口的两端路线机动车可以快速的停泊在大门两侧的绿化停车位上，或者快速的进入广场的外围路线进入到医院的地下停车库，安医附二院的地下停车库庞大，设有三个机动车入口，可以有效的满足综合大医院的停车需要和快速的疏通车辆。并且在地下停车场的中心位置和边缘位置设置众多的楼梯出口和电梯通向地面的门诊部、行政部和住院部。在地下停车场还设有众多的提醒路线的标志，这样可以给患者或者就诊的人员带来指引性。在地下停车场被划分为轿车私家车类和摩托电瓶车类两块区域，这样有利于管理。
在前广场临近门诊口左手方向设置急诊和传染科路线指示牌，人群进一步在广场的医院安徽建筑大学 建筑规划学院 10城建建筑一班 何卫俊 10202900128 分流。
在安医二院的平面图中我们可以看到医院有两个入口，分别是南边的主入口和西边的次入口，主入口面对门诊和行政区疗区，次入口面对急诊。在平面图中我们同时可以注意到医院的三大部分被中间的医院街相连使他们联系紧密，中间其他部分用连廊链接。门诊部在医院街的左边，行政部在医院的右边，行政部的后面是住院部，住院部分南北楼，中间夹着的是放射检验科楼作为为全院使用的医技楼，当然医技楼比较矮，防止了遮挡后面北楼的光照。从中我们可以看到安医二附院很好的使各个部门之间联系紧密方便，流线也做到了合理化。在医院街的一层门面对着医院街大多是开设着便民超市或者医院里面需要的一些商品和店面，方便医院里面的患者购买生活用品，在医院街的大立柱字啊面还设置有些许的座椅供前来就诊的人员中途休息。
在门诊楼中的平面图我们可以看到中间挖去了一个大体量作为天井，里面配上游戏的座椅和摇椅，这样的设计即给与了门诊楼充分的采光，避免了门诊楼大体块过余闷长导致里面诊室和部分候诊区成为灰空间，同时这样一块休息区域也可以给来到医院的患者适当的休息放松的好去处，可谓是一举两得的设计。
安逸二附院在门诊楼的设计上面注重了患者的流线的便捷和清晰、候诊区的环境和医院流线人性化指示性等方面的设计。整个门诊部门是一个巨大的4层的长方体，但是在增加了临近医院街一边入口处的大天井大厅和后面的活动天井区域，减去还有西面各诊科区域之间的体量一下子就是整个就诊楼通透起来，无论在采光还是通风都比一般的医院建筑好，唯独在门诊的中部可能次之，但是医院在这个区域设置的基本是输液大厅和挂号收费的地方，对于采安徽建筑大学 建筑规划学院 10城建建筑一班 何卫俊 10202900128 光和通风的要求不是很高，这样就是各个人群各需所需的地方。
在大厅的入口地面上有各个不同部门路线方向指示针，这一设计很好的给予第一次来医院的患者明显的指示，有利于缓解患者的紧张盲目的心情，在一层医院大厅的左边就是儿科，这样人群在大厅就被再次的分流。在医院大厅入口处右边有一个24小时便民自助服务的银行，这样使前来就诊的人员如果被开的药方价格超出自己的携带金额可以在自助取款机上取款。
在儿科科室的设计上，设计者为儿童的年龄考虑，为消除儿童就医的恐惧感，无论在墙、地面、楼顶都设计了比较儿童的元素，采取了比较色彩艳丽的各种粉刷颜料，在墙壁上还挂了一些动漫的大画。甚至在靠墙的位置放置了一个儿童在游乐园经常玩耍的滑梯。这样的设计和设置使儿童在步入这样的环境当中消除就诊的紧张感和不配合时有很大的帮助的。
在安医二附院的美容整容中心我们优惠看到另外一个景象，绚烂的楼顶设计，光洁闪亮的墙壁，还有候诊厅摆放的几个休闲的座椅，使人进入的仿佛是一个高档的美容所或者化妆品店。由此我们科一看到，安医二附院在不同诊室面对不同人群会设计出不同的室内装潢布局和格调。很显然这样的设计会更加的适应现代的就诊形式，从以前紧张的看病状态慢慢的向休闲和舒适的状态转变。
在就诊楼中，每一个门诊科室单独的使用一个长方体体块，这样使他们之间互相不干扰也防止窜科的现象发生。每一个门诊科室拥有单独的候诊厅咨询 台，这样的设计大大的给门诊大厅缓和了人群的聚集压力，同时也为患者避免了嘈杂的环境。在每科门诊科室的链接走廊处设置卫生间和消防楼梯，设置在这个方位是卫生间和消防楼梯的位置非常的明显，无论是在就诊人员的上厕所方面还是在及时疏散人流方面都提高了效率。安徽建筑大学 建筑规划学院 10城建建筑一班 何卫俊 10202900128
医院的住院部显长长的长方体坐落在医院的东方位置，长端面对南向，具有良好的朝向，在住
院部的平面图中哦我们可以看到，左端为电梯和消防疏散楼梯，下端全部不是的是住院部的病房，中间是护士站或者医用电梯，后端为医生的各种办公和药品存放房间，这样把最好的朝向留给了患者，很好的为患者的康复提供了条件。咨询台放在了中间方便给予患者的咨询，又使护士在中间加强患者以医生的联系,在患者遇到紧急情况的时候可以迅速的通过中间咨询台的护士第一时间将医生带到患者的病房处进行就诊和抢救，确保患者的生命安全得到及时的治疗。
安医附二院调研的总结： 优点：
1、该医院在平面布局的时候注重各部门之间不同的联系关系给予了适当科学的建筑分布，使他们之间该有的联系程度得到很好的实施，在患者就诊者其他活动中能够将流线缩短，大大的加强了患者的就诊效率和办事的效率。
2、在总体的规划中，该医院比较注重大量的人群聚集处的疏导，同时注意到综合性医院的机动车停靠位的要求需求庞大，因而将门诊部和住院部还有行政部的地面以下全部作为机动车的停靠位，为该医院提供了1000多的停靠位，很好的解决了停车的问题。并且停车场多处设置通往地面各个部分的楼梯和电梯，这样能够让各钟人群在停车后能够迅速的通往自己所需的地方。
3、将住院部放在中心位置，方便与门诊的联系和行政管理人员的联系，两个医院部中间放置的医技部能够很好的为住院的患者及时的检测病情的情况，并且将检测的路线左端到最低。这样既方便患者的就诊和检测液方便行政人员对医院住院部的综合管理。
4、门诊楼的多处镂空设置的大面积的天井和庭院，以及医院街的顶上采用大面积的钢架玻璃屋顶，是整个庞大的医院建筑不在沉闷，而是显得透亮宽敞明亮。这样的良好的光环境有利于患者就诊和等候期间心情舒畅。
5、该医院处处彰显人性化设计，无论是儿科科室的布置成儿童耳朵乐园还是美容整形科室的布置成高档的休闲美容所，还有门诊的天井处设置成休闲的绿草软质铺地。这些设计使医院从医疗机器的形象转变为温馨的场所，是就诊的患者心理消除疾病就诊的紧张感有着积极的作用。
6、各个部门分而不散，连而不闷。每个部门都得到了良好的光照和朝向。特别是住院部的病房。行政部分也是很敞亮，为员工的办公提供了很好的环境，在顶层
7、置了员工的活动健身房和瑜伽练习室。丰富了员工在闲暇时的生活，同时也锻炼了安徽建筑大学 建筑规划学院 10城建建筑一班 何卫俊 10202900128 员工们的体魄从而能更好的为患者们进行服务。
缺点：
安医附二院基本上没有什么缺点，如果非要提的话我只能按照高要求提两点吧
1、在门诊通向住院部的电梯间是我看到有些许家属就在里面直接在地面打卧铺睡觉，一看就是有家住病重在医院或者近期手术需要长时间照料的，我想随着时代的发展，医院的设计要求更高，应该为这些病人设置专用的家属休息室。
2、在医院的东面是大片的景观园林用地，我发现里面的小路设置的很不合理，从卫星地图上也可以看得出，该设计入口的地方没有设置，不该设置路口的地方偏偏设置个主入口，但是那个主入口几乎是没有人从那进 过的。里面的小环境营造的比较失败，里面基本上没有什么人在里面休息。里面的植物配置也不怎么好，缺少高大可以形成阴凉地的树种。
(二)省立医院安南区
安徽省立医院就坐落在我们学校的对面，随意调研起来比较的方便，该医院东临合作化路，南邻天鹅湖路，西临金大郢，北临南二环主干道。为缓解医院就诊门口的堵塞情况，医院未在主干道南二环开设入口，而而避开车流的高峰流线南二环处在支路金大郢开设医院 主出入口，此路基本上通的车流都是进出医院的车辆，所以此路段基本上是医院的专用路段，这样很好的利用了这样一个路段，同时也避免了大医院门前的拥堵情况。医院的次出入口设置在天鹅湖路，对于这样车流不是很多的二级线路上可以直接开设出入口了。安徽建筑大学 建筑规划学院 10城建建筑一班 何卫俊 10202900128
从该医院的地理位置和卫星图上面可以看出该医院的用地面积非常的紧张。所以医院基本上是一个大整体的设计，高层的住院部设计加上多层的门诊、医技、行政部分的设计。因为体量硕大，所以该医院在打体量的门诊部分设置了两个长方形庭院以改善就诊的环境。但是在医技和行政部分却没有很好的设计出这样的天井，有的也只有局部的正方形的体院，对于主题的沉闷根本没有得到很好的解决，所以导致行政部分大量空间的闷塞，就算有大型的通风系统但是对于过大的形体所导致的闷塞的后果没有得到良好的解决。这样的情况也发生在中部医技部分和中间的药方等一些地方。不仅如此，也是由于体量的过于庞大，导致多层部分功能繁多，不得不导致流线复杂。其中囊括了门诊、医技、餐饮、行政等诸多功能。这样不得不让就诊的患者有时候摸不到头脑，就连我们在调研的时候有时候都会迷糊了方向不知身处在哪里。该医院楼将大量的幼稚空间给予了门诊和住院楼，但是由于体量的庞大并且没有设计好体量的减除和适当的增加天井、庭院等，导致其他功能空间严重的采光不足，阴暗终究不见天日。这样的取舍也是无奈之举。但是在设计上并不是没有解决的方案。
从这张平面图我们可以很清楚的看出来医院的行政部和医技部分都是出于该建筑的中心位置，自然采光和通风都差了很多。如果能够在该位置多设置几个天井或者小庭院，我想这回大大的改善这一位置的环境。
（三）省立医院北区
该医院位于市中心的黄金位置，用地在设计之初的时候就已经很紧张，随着经济的发展和对医疗容量的增加不得不使北区扩建，但是旁边的扩建基地毕竟有限，并且在规划之初的时候没有预料到需要这样大的安徽建筑大学 建筑规划学院 10城建建筑一班 何卫俊 10202900128 扩建面积，所以最近几十年北区不断的在扩建在扩建，这样也是这个医院带来了最大的诟病~！那就是各个区域之间联系的非常分散。东一个门诊西一个急诊，并且门诊和住院部之间相隔着一天道路，这样严重的给患者带来不便。又由于用地的极其紧张和对医疗容量的高要求导致新建起来的门诊部门明显给人的感觉就是拥挤狭小，众多的候诊区被迫和电梯候梯厅设置在一起，公用的厕所狭小不堪，过道可能也是掐着最小宽度设计的。这样的空间给患者的感觉可想而知，狭小和拥挤还有不高的楼层都使患者的心境受到影响。
三、总结
这几个医院跑下来我还是感觉安医附二院在整体的设计上毫无以为是绝对的胜出者，综合分数是其他医院不能及的，我觉得医院设计的要点和规范它都恰到好处的把握住了，并且在细节上也很人性周到，当然也有些许缺点~但是已经很不错了，其他医院我看了，要么就是像省立医院的北区，因为历史的原因当初规划没有考虑到将来的发展需要最后扩建的东一个西一个，导致流线过长不方便，各部门联系欠缺，有的还需要跨街道，并且因为在扩建是用地积极紧张导致新建的门诊过于狭小拥挤，许多功能可以明显的看出是硬挤进去的。要么就是像省立医院南区用地紧张导致体型过于整体不知道去掉中间的体块导致管理部分空间大面积的灰暗空间和封闭空间，需要大功率的通风系统和照明，对节能反面欠缺，但是即使这样也不能彻底的改善这样的不利条件，设计者应该在设计之初就应该考虑到这样的问题采取科学合理的设计来避免这样的空间产生才是最为根本的解决办法。
四、调研给我们即将的设计的启示
1、通过实地的医院建筑的调研我们切身感受到了医院建筑在总体上面的关系，门诊需和医技楼、住院楼联系紧密，这样可以方便患者在最短时间和路程的情况下到达需要的地方，避免患者过多的奔波和劳累。
2、在医院门诊前应该设计足够的场地和条理清晰的车流和人流指示牌，将车流和人流及时有效的进行分流。
3、门诊应该设置在主入口处，急诊和儿科需要和门诊进行分别设置，急诊可以设置在门诊的旁边或者次入口处。
4、在医院的用地宽松的情况下应该医疗区的个部分设计成“分而不散，合而不闷”既是一个大整体，又是单独的存在。这样的设计在不失去各个部分联系的同时又可以得到良好的通风和光照。在医院用地紧张的时候，医院应该在大的整体上合理的挖去小的体量；设置些天井或者庭院，这样就会将大体量的医院综合体变的透亮和宽敞。
5、医院作为人群集聚地机动车的数量必然庞大，大型医院应该设置足够的地下停车场为为数众多的机动车得到充裕的停靠场所。在地下停车场的设计中更应该设计好地下停车场通向地面各个地方的出口位置，位置设置好可以有效的缩短人员到达目的地的路线流程。
6、在医院的总体规划中应该具有长远的目光，应该留有合理的发展用地，不然等到不得已需要扩建的时候就会变的很被动，扩建的基地可能远离原来医院的基地，造成门诊与住院部和其他的部门隔街的现象。这样会给交通带来压力同时对于患者也存在安全的隐患。
7、在医院的空间朝向的设计中，应该把住院部的朝向放在首位，其次是门诊部候诊区域。这样的取舍是建立在以患者为中心的设计思想中，为患者营造良好的就诊环境和住院环境，这样对于患者康复无疑使积极的条件。
8、在医院的设计中注重人性化设计，具体的可以在医院设置众多的就诊和住院的等路线的指示性路牌等，在面对不同人群的就诊科室可以因不同人群的特点而设计符合不同人群格调的候诊区域。
9、在住院部应该为重病需要陪护的患者设置家属陪同休息室，这样避免部分家住住在电梯安徽建筑大学 建筑规划学院 10城建建筑一班 何卫俊 10202900128 侯梯厅的情况出现。
10、在设计患者就诊路线时候应该本着便捷，和其他人群如医护人员的流线不交叉，不窜科等基本原则实施设计。
第五篇：合肥市高技能人才队伍建设调研报告
合肥市高技能人才队伍建设调研报告
为全面了解我市高技能人才队伍状况，加快推进高技能人才工作开展，为经济建设和社会发展提供坚实合理的技能人才保障，我局于2010年底组织开展了全市高技能人才队伍建设综合调研。本次调研采取普查、抽样调查、查阅资料、实地考察、召开技工院校、职业培训学校和企业座谈会等多种方式进行，力求调研的全面性和准确性。
一、我市高技能人才工作现状
近年来，随着经济社会快速发展对高素质劳动者的需求日趋强劲，高技能人才工作得到市委市政府的高度重视和社会各界的广泛关注，高技能人才工作的战略地位得到确立，高技能人才培养基地不断建立和发展，高技能人才数量快速增长，高技能人才评价和激励机制初步形成，高技能人才成长环境逐步改善，高技能人才队伍建设取得了突破性进展。
（一）贯穿高技能人才不同成长阶段的政策体系得以建成
我市先后制定和出台了《合肥市2005-2010年高技能人才队伍建设实施意见》、《合肥市蓝领人才开发与引进计划》、《合肥市高技能人才评选奖励办法》等政策，明确了我市高技能人才培养开发、交流引进、评价使用等各个成长阶段的目标任务和具体措施，逐步建立起一整套高技能人才工作政策体系，为高技能人才工作开展提供了动力支持和科学指导。
（二）多渠道多层次的技能人才培养开发与交流引进制度得以建立
我市的技能人才队伍主要通过自身的培养开发和外部的交流引进两种方式来发展壮大：
在自身培养开发方面，我市统筹资源，多向发展，加强各类企业培训机构和院校培训机构的建设，充分调动社会力量和民间资本的积极性，初步形成了社会各级各界力量共同参与的多元化办学格局，对技能人才开展订单式和定向式培养，推进校企合作模式，建立起面对企业在职人员、待转移就业和新成长的农村劳动力、下岗失业人员等各类劳动者及其职业生涯不同阶段需要的职业技能培养制度。目前我市年培养各层次技能人才15万人，其中通过5所技师学院、1所高级技工学校、26家企业高技能人才培训基地开展高级工、技师和高级技师培训，年培养高技能人才1.5万人；通过27所技工院校、152家民办职业培训学校开展中级工培训，年培养中级技能人才7.5万人；通过156家就业培训定点机构开展农民工技能培训和再就业技能培训，年培养初级技能人才6万人。其中农民工技能培训从2009年起成为民生工程，两年来，我市创新推出的“农民工技能培训券”工作模式效果显著，深受好评，在2009年中央巡回检查组视察我市深入学习实践科学发展观活动中成为我市的典型事例。2010年省委书记张宝顺同志在调研我市农民工培训定点机构省妇联巾帼家政服务中心的时，对培训工作给予了高度评价。
在外部交流引进方面，我市充分发挥省内兄弟城市与本市在资源、产业和人才方面共享、相融和互补特点，不断巩固“省会劳务协作圈”、“皖北城市结对合作”和“皖江城市带承接产业转移示范区九市人力资源联盟”三大人力资源合作平台，积极开展城市间的劳务协作，优化人力资源跨地区合理配臵和有序流动；2010年卢仕仁副市长亲率我市多家重点企业，分赴河南信阳，湖北武汉、江西南昌等省外城市集体招聘，签订人力资源交流合作协议，搭建起与外省市人力资源合作交流有效平台。
（三）全方位覆盖的技能人才职业技能鉴定得以推广 完善政府指导、社会化管理的职业技能鉴定制度，大力推行职业资格证书。加强职业技能鉴定网络建设，全市已建成职业技能鉴定站（所）41家，主要分布在大型企业、行业协会、职业院校等，其中安徽新华学院职业技能鉴定站、合肥市万众技工学校职业技能鉴定站等已成为质量过硬、信誉良好、认可度高、具有行业权威的品牌职业技能鉴定机构。积极拓展职业技能鉴定规模，扩大职业院校毕业生鉴定覆盖面，推动企业职工参加鉴定，将新兴职业（工种）纳入鉴定范围，2005年至2010年底全市累计开展职业技能鉴定51.5万人次，核发职业资格证书46.5万人，2008年至2010年底全市累计开展专项能力鉴定1.7万人次，核发专项能力证书1.5万人，为各层次技能人才提供技能鉴定服务。
（四）科学合理的高技能人才评聘和使用机制得以初步建立
近年来，我们在江汽集团、省建工集团、供水集团、燃气集团等多家骨干企业进行试点，逐步推动我市企业建立起以职业技能为导向，以工作业绩为重点，注重职业道德和职业知识水平的高技能人才评价新体系，创立起统一标准、自主申报、社会考核、企业聘用的高技能人才社会化评聘新机制，建立起就业与培训考核相结合、待遇与业绩贡献相联系、技能人才与技术职称相对应的使用新制度。
政府出台多项政策提升高技能人才的社会地位和经济待遇在我市，明确被聘任的技师、高级技师可以享受中级、高级专业技术职务人员同等工资福利待遇，高级技工学校毕业生视为高职高专同等学历，实行同等待遇。高技能人才被纳入政府特殊津贴评审和市拔尖人才评选范围。高级技师退休后与副高以上专业技术人员同等享受企业退休人员基本养老金调整有关政策。企业正式录用的外地高技能人才，可直接办理户口登记手续，在子女上学、家属就业、社会保障等方面享受本市居民同等待遇。2009年起建立技师和高级技师工资指导价发布制度，为高技能人才和用人单位协商工资待遇提供了重要依据和参考。
（五）适应和促进高技能人才成长的环境得以优化 建立全市职业技能竞赛制度，从2004年开始，每年举办全市性职业技能竞赛活动，每两年举办一次综合性大赛，由日立、海尔、格力、江汽等大型企业承办，面向全市各行各业的在职职工和社会人员开展，有1千多家用人单位近20万人参赛，对竞赛获奖选手授予“合肥市技术能手”等荣誉称号，颁发奖金和技师职业资格证书，并积极推荐参加国家和省组织的竞赛活动，充分调动职工刻苦学习、钻研业务的积极性。
建立全市高技能人才评选表彰制度，从2007年开始，每两年开展全市高技能人才评选奖励活动，评选对象为本市具有高级工以上职业资格或业内认可的高级工以上技能水平，有良好的职业道德和敬业精神的生产一线技术岗位职工。评出的获奖选手分别授予“合肥市技能大奖”和“合肥市技术能手”称号，奖励每人1万元和2千元奖金。
创立“中国·合肥技工节”品牌，从2008年起，每两年举办“中国·合肥技工节”，以 “尊重人才、崇尚技能”为主题，通过院校成果展、技能大师亮绝活、企业产品展、城市之间人力资源签约、技能人才招聘会、校企合作对接会、高峰论坛等系列活动，集中展示企业高技能人才的高超技艺和先进事迹、技工院校和职业培训机构教学成果和学生作品，进一步营造“尊重劳动，尊重知识，尊重人才，尊重创造”的浓厚社会氛围。技工节的举办在我市乃至全国都是首创，它既是技能人才工作交流展示的盛会，也是劳动者的盛大节日，创立至今得到了各级各界的大力支持和广泛参与，获得国家和省市多位领导的充分肯定，在2008年第一届技工节上，人社部职业能力建设司刘丹副司长、省人社厅原朱勇厅长、市长吴存荣等领导亲临活动现场；在2010年第二届技工节上，人社部职业能力建设司司长吴道槐、省人大副主任郭万清、省人社厅副厅长林海、市长吴存荣、市委副书记熊建辉等领导亲临活动现场。每届活动都吸引了几十家知名媒体和2万人到场，规模空前，成为我市乃至我省的技能人才品牌展会。
设立技能大师工作室试点项目，2010年在江汽集团、叉车集团、荣事达三洋、昌河汽车公司等大型知名企业中设立技能大师工作室试点项目，选派国家、省、市职业技能竞赛和评选表彰活动的获奖选手、享受政府特殊津贴及其他有专业特长的高技能人才，集中开展技能研修、技术攻关、技能创新和带徒传技等活动，加速培养高技能人才和技能创新成果的传承推广。
（六）切实有效的高技能人才保障机制得以加强
组织领导方面，我市的技能人才工作一直由市人才工作领导小组统筹协调，组织部门牵头，我局具体负责，宣传、财政、教育等成员单位间各司其职，密切合作，共同推进技能人才工作。
资金投入方面，基于市委市政府对技能人才工作的高度重视，近年来对技能人才工作的财政投入力度不断加大。每年安排200万职业教育专项经费，用于技工院校建设和补贴实训设备，扶持和促进技工教育事业发展。市人才发展资金切块用于高技能人才培养、开发和奖励。安排专项经费用于全市职业技能竞赛活动。全市就业专项资金中每年用于职业培训补贴不低于1500万。
综上所述，近年来我市通过多种方式开展高技能人才工作，包括加大对技工院校的支持发展力度“培养一批人”，建设高技能人才培训基地“孵化一批人”，举办技能大赛“赛出一批人”，开展高技能人才评选奖励活动“树立一批人”，举办技工节“推出一批人”，建立技能大师工作室“带动一批人”，还有建设蓝领公寓“留住一批人”，建立职教城“汇聚一批人”，等等，多管齐下，百花齐放，有力地推进了高技能人才队伍建设。
二、高技能人才工作中存在的问题及原因分析
（一）社会对技能人才的重要性认识不到位
对职业教育和培训的认识不到位、看低技能人才的社会价值、认为技能人才不是人才等问题依然存在。技术工人的社会地位较低，重普教、轻职教，重学历、轻技能的倾向在社会的各个领域普遍存在，导致很多劳动者不愿接受职业教育和培训、不愿当技术工人、不愿走技能成才的道路。
（二）技工院校的生源障碍严重制约技能人才队伍的壮大
技工院校一直是培养优秀技能人才和合格技术工人的主力军，但是目前在招生方面遇到了很大的障碍：技工院校被拒绝进入生源地的初、高中进行招生，不能进入正常的对口渠道导致技工院校被不少学生和家长误认为是非法办学单位；开展高等职业教育的技师学院和高级技工学校，没有和职业技术学院一同纳入高校招生范围，不能加入到高考选报志愿的院校行列，严重影响招生和办学发展。
（三）现行的技能人才培养模式有待革新
现行的院校教育教学模式和学制单一，教育教学内容不能很好地适应企业和社会需求，跟不上企业技术革新和产品换代升级的速度，行业企业参与教学的良性机制尚未形成，产学结合没有真正落到实处，人才培养模式有待革新。
（四）企业对职工培训的主体作用发挥不到位
不少企业存在重使用轻培养、忽视甚至不愿开展职工岗位技能提升培训的现象，单纯依赖院校和社会提供培训服务，没有发挥企业应有的主体作用，绝大部分企业也没有按照国家政策要求（职工工资总额1.5%至2.5%）足额提取和使用职工教育经费。
（五）用人单位对技能人才的使用待遇政策执行不到位 为合理确定技能人才的使用和待遇，省市政府部门已在相关政策中予以明确，但在有的用人单位并没有得到落实。技能人才的工资待遇与专业技术人才的差距较大。
三、加快推进高技能人才队伍建设的对策和建议 大力加强高技能人才队伍建设，培养造就一大批具有精湛技能的人才，是我市产业结构优化升级的需要，也是提升我市经济创新能力的必由之路。因此，要进一步深入贯彻落实胡锦涛总书记“没有一流的技工，就没有一流的产品”重要讲话精神，从我市经济建设对技能人才资源的需求出发，针对存在的问题和困难，在十二五期间采取有针对性、实用性的“蓝领人才16条”举措，加强对技能人才队伍建设的统筹规划，推动技能人才工作观念创新、政策创新和机制创新，营造有利于技能人才队伍建设的宏观环境，倾力打造技能人才大市和强市，努力实现技能人才总量与我市经济和社会发展目标相适应，技能人才结构与我市产业、行业发展需求相适应。
（一）充分发挥企业主体和院校基础作用，加大高技能人才培养力度。
1、进一步加强企业在职职工培训。指导督促企业积极开展职工培训，将职工培训列入本单位中长期规划和计划，建立健全职工培训规章制度，努力提升职工队伍整体素质和技能水平。企业开展职工培训的费用从职工教育经费（占职工工资总额的1.5%—2.5%）中落实。
2、加快在企业建立高技能人才培训基地和实训基地。在大中型企业中择优建立一批培训基地，开展高技能人才培训工作，完善高技能人才培养体系。企业高技能人才培训基地面向机关和企事业单位技术工人以及具备条件的社会人员，开展高级技工、技师和高级技师培养工作。充分利用企业培训资源，建立高技能人才公共实训基地，为培养高技能人才提供实习实训服务。
3、建立更多的技能大师工作室。扩大试点范围，在大型和知名企业中新建更多的技能大师工作室，充分发挥技能大师掌握的丰富实践经验和绝技绝活的优势及模范带头作用，有效促进企业生产效率的提高，产生积极的经济和社会效益，保护和开发我市优质品牌。
4、充分发挥技工院校培养技能人才的基础性作用。鼓励和支持技工学校、高级技工学校和技师学院面向初高中毕业生、中等职业学校毕业生、高职高专毕业生，开展中级技工、高级技工、技师和高级技师培养。加强技工院校建设，提升办学层次，在现有规模上积极发展技师学院、高级技工学校和骨干名牌专业。
5、大力推行高技能人才校企合作培养制度。技工院校紧密结合企业岗位需求，与企业共同制定培养计划，推行“订单式培训”、“委托式培养”，实现从招生、培养、实训、就业等全过程、全方位的校企合作，使学校的专业设臵和对高技能人才培养更加适合经济社会发展需要。企业为技工院校教师实践、学生实训实习提供场所。鼓励企业选派优秀技术人员担当技工院校实习指导教师或兼职教师，鼓励优秀学员直接参与产品生产和技术攻关。
（二）大力推行职业资格证书制度，建立科学的高技能人才评价体系。
6、推进职业技能鉴定改革。完善职业技能鉴定制度，实行政府指导下的社会化管理体制。加强职业技能鉴定网络建设，建成一批质量过硬、信誉良好、认可度高、行业权威的品牌职业技能鉴定机构。积极拓展职业技能鉴定规模，扩大职业院校毕业生鉴定覆盖面，推动企业职工参加鉴定，将新兴职业（工种）纳入鉴定范围。建立健全职业技能鉴定质量保证体系，依据国家职业标准，完善考核鉴定程序，规范考核鉴定行为。加强命题管理，建立题库，保障考核鉴定的公正性和客观性。
7、完善高技能人才社会化考评办法。按照“统一标准、自主申报、社会考核、企业聘任”原则，推行高技能人才社会化考评制度。加快建立以职业能力为导向，以工作业绩考核为重点，注重职业道德和职业知识水平的高技能人才评价体系。进一步突破比例、资历、年龄、身份等条件限制，对掌握高超技能、做出重大贡献的企业骨干人才，可破格或越级参加技师和高级技师考评。
（三）加强高技能人才的交流与引进，完善高技能人才使用激励机制。
8、大力引进企业急需的高技能人才。鼓励和支持企业引进高技能人才，充实我市高技能人才队伍。通过人力资源交流、人才信息共享、劳务协作等方式，促进企业引进外地乃至境外优秀高技能人才。进一步落实企业正式录用的高技能人才享受本市居民同等待遇。
9、加强对高技能人才的就业服务工作。完善公共就业服务机构服务功能，为高技能人才提供及时有效服务。加强高技能人才市场需求调查、分析和预测，及时发布高技能人才供求信息，为培训设臵专业、企业招聘人才、高技能人才合理选择职业提供信息服务。开设专门服务窗口，为高技能人才提供职业介绍、职业技能培训、劳动合同鉴证、社会保险关系代理、代管档案等一站式服务。
10、建立高技能人才使用与待遇相联系的激励机制。建立健全高技能人才工资指导价位制度，企业依据工资指导价位合理确定高技能人才工资待遇。继续将高技能人才纳入政府特殊津贴评审和市拔尖人才评选范围，继续执行高级技师退休后与副高以上专业技术人员同等享受企业退休人员基本养老金调整有关政策。尽快实现技师和高级技师的企业职工享受相应中级和高级专业技术职称待遇。
（四）积极开展选拔表彰活动，优化高技能人才成长环境。
11、建立健全职业技能竞赛制度和高技能人才评选表彰制度，继续每年举办全市职业技能竞赛，每两年开展全市高技能人才评选奖励活动，充分发挥竞赛和评选活动的选拔和激励作用，充分调动职工爱岗敬业、争当技术能手的积极性，引导更多的劳动者走技能成才之路。
12、扩大“中国·合肥技工节”品牌效应，继续举办技工节系列活动，更好地展示技术工人的风采和培养成果，促进技能人才的培养、开发与引进，搭建更广阔的合作平台，有力地促进校企合作与地区间的人才交流，加强皖江城市带承接产业转移示范区与省内外的联系，交流合作，共同发展。
13、建立首席技师选拔制度。建立技能大师库，定期开展首席技师选拔活动，对象为本市各类企业和社会组织中具有技师以上职业资格，在本行业、领域中贡献比较突出、影响带动作用大、得到业内广泛认可的一线技能岗位高技能人才。对获选的选手授予“合肥市首席技师”荣誉称号，颁发荣誉证书，在管理期间，每人每月享受政府津贴。
（五）强化高技能人才工作的保障机制。
14、加强组织领导，建立统筹协调的工作体制。建立全市高技能人才工作联席会议制度，由市人才工作领导小组统筹协调，组织部门牵头，人社部门具体负责，宣传、人社、财政、经信委、公安、教育等有关部门参与，加强高技能人才队伍建设宏观指导和组织协调，定期研究解决高技能人才工作中的重要问题，开展高技能人才工作落实情况的监督检查，紧密配合，形成合力，共同推进高技能人才工作。
15、加大投入力度，建立多渠道资金投入机制。加大对高技能人才工作的财政投入。在人才发展资金中安排高技能人才队伍建设专项资金，用于高技能人才培养、开发和奖励，且资金安排比例逐年增长。市职业教育专项经费每年有一定比例安排用于技工院校建设和补贴实训设备等投入。
16、加大宣传力度，营造良好的社会舆论氛围。坚持以科学的人才观为指导，进一步加大宣传工作力度，通过各类新闻媒体和各种形式的宣传活动，广泛宣传党和政府关于高技能人才的方针政策，宣传高技能人才在我市经济建设和社会发展中的作用和贡献，逐步改变重学历轻技能、重普教轻职教的落后观念，提升高技能人才的社会地位，动员各级各界关心和支持高技能人才队伍建设，在全社会营造有利于高技能人才工作的社会舆论氛围。
点击咨询 