商业地产投资收益分析报告

第一篇：商业地产投资收益分析报告

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前言

为了充分了解并把握****商业街项目开发的可行性，我司组织人员对****目前主要路段的商业现状、现有的****县城区的商业业态、几大商城营运现状、本地块的现状及未来的展望，以及**人对本项目的看法及建议，特举行为期一周的市场调研活动。

我司在结合****商业的发展趋势，以及目前****县城区缺乏成型的商业街区，缺乏标志性、符合现代经济社会发展需求的综合性商业圈，结合****县政府对于本项目的开发期望值，对本案提出一个全新的、科学性的、可执行性的项目方案，将本项目定位为集购物、居住、休闲、娱乐为一体的城镇中心区标志性商业街。

本报告是建立在项目市场可行性、项目财务可行性分析的基础上，并参照****小县城相似项目投资的各项成本投入，并对本项目作初步的销售额估算投资收益，最终完成对本项目的可行性分析结论。不足之处，请予指正！

一、项目开发可行性报告

（一）城市概况:

1、自然条件

2、经济状况

3、产业结构

4、城市化进程

（二）现有的商业无法适应现代经济发展的需求

1、商业街区经营比较集中但业态分布混乱

2、几大商城经营现状不佳

（三）消费型业态形象多数不佳，规模不大，存在较大的市场契机

1、休闲、娱乐业：

2、餐饮业：

3、网吧：

（四）作为现代城市商业经济的代表之一的超市，**仍存在很大市场份额

（五）项目分析

1、项目地块概况；

2、项目地段商业价值分析；

（1）优势：

（2）劣势：

（3）机会点：

（4）问题点

3、行动对策图

（1）、SO对策（最大与最大的对策）

（2）、WO对策（最小与最大的对策）

（六）县政府对于本项目的期望，有利于本项目的开发营运

（七）项目市场可行性结论

基于上述的因素，本项目投资开发有着较大的社会效应，其定位也切合当地人对于新型商业项目的需求，更能弥补当地商业项目的市场空白点。作为二层的商业，本项目只在项目的黄金地带规划,控制好二层的总建筑面积,而且一开始就考虑以租待售，从而直接避免二层商业难以销售、难以经营的尴尬局面。商品住宅部分，目前更是无竞争对手，可以直接占领****的商品住宅的市场份额。我们相信，虽然****的潜在购买群体会受到前几个项目的影响，从而在销售中存在一定的风险，但是本项目的规模、规划思路、标志性、政府的大力支持，以及可实现的营销推广力，都能够迅速提升****人民对于本项目的信心！

二、项目初步定位

（一）产品定位

1、定位；

集镇中心区集购物、居住、休闲、娱乐为一体的标志性商业街区；

临**路右侧规划二层的商业（框架结构），一层规划为独立门面，开间可控制在3.9-4.2之间，进深控制在13-15米之间。可根据需要几个门面一起销售；

二层规划成大型的酒楼、休闲茶楼、休闲中心、休闲网吧；或者是大型超市（一层要保证足够面积的门面与二层相接）；

其他两侧的商业门面仅规划一层（框架结构），层高5.1米，可作夹层使用，特别是可作为美容美体店、小型的休闲厅，可几个门面合并，扩大夹层的使用空间；

**路右侧的三层以上，其他两侧的二层以上均规划为住宅（砖混结构），以南北朝向为主，户型面积控制在85-125m2之间，以二、三房为主；

2、定位依据；

标志性商业街区，特别是中央硬地景观广场，完全可以成为人气的聚集地，不仅可以直接提升项目优势，也可以提升**城市的形象与品味，有效区别于其他商业项目；

集购物、居住、休闲、娱乐为一体商业街区，是**县真正意义上的四位一体的大型商业街区，也直接与“***”、“***”、“***”区分开，从而尽量避免意向客户受到上述三项目不良的经营现状的影响；

一层临街独立门面，向来为当地投资者或经营者所喜好，其销售难度不大，但是要控制住单店面积，控制住销售总价，才能尽快完成销售；

目前**县二层的商业均无法经营，所以临***路右侧的商业二层定位为休闲中心、酒楼、休闲茶楼、网吧等，而且目前这些行业在**具备较大的市场契机。这些行业注重地段，鉴于成本的投入大，并不一定需要在一层经营；若在项目规划或是销售过程中，能够引进实力强的大型超市，则可以将二层结合一层部分门面一起纳入超市经营面积当中；

由于都是临街门面，临***路右侧的是二层的商业，而其他两侧则无法规划成二层商业（整体二层商业面积要控制，不能过大，市场接受度弱），因此，作为立面的处理，应该提高层

高，这样从商业氛围上与中间的两层的商业立面有个呼应，而且由于层高的提高，也可以提升其商业使用价值，进而提升售价；

商品住宅，作为**县今后的住宅发展的趋势，其接受度必将越来越强。而且，作为经济较发达，特别是民营经济发达的小县城，城市进程化速度必将越来越快，作为乡镇人民进城的心态，肯定希望居住在城市的中心区，这样不仅面子十足，而且出行、生活、休闲娱乐也十分便利；这也是全国上下乡镇人民，或是郊区、县进入高层次城市的人民的购房心态。

（二）案名建议

（三）目标客户定位

1、定位；

（1）一层商业门面客户定位：投资及自用者；

（2）二层商业客户定位：

（3）住宅客户定位：

定位依据；

商业：参考相类似的项目客户群体分析，访问过的经营者购买意愿；

住宅：城市进程化快速发展，许多农民进城买房置业，一为享受好的生活环境，二来为了子女的教育问题；城区内多数是家庭拆分产生购房需求；

（四）价格定位

1、定位；

2、定位依据；

（1）一层部分：

（2）二层部分：

（3）住宅部分：

三、项目财务可行性分析

（一）项目投资估算及财务可行性分析的依据

1、初步的总平面规划方案、主要建筑经济技术指标及建筑结构类型；

2、建设项目投资成本构成参照***省小型城镇同类建设项目的成本费用；

3、有关税费按国家相关文件规定；

4、销售价格采用市场调查分析数据并参考同类项目；

（二）项目主要经济技术指标（规划方案）

项 目数 据备注

总用地面积20500m230.4亩

建筑占地面积9369 m2

总建筑面积40030 m2

其中商业面积12260 m2

其中A区总建筑面积12700 m2

其中商业3050 m

2住宅9250 m2

配套管理用房400 m2

B区总建筑面积17166 m2

其中商业7400 m2

住宅9160 m2

配套管理用房606 m2

C区总建筑面积10166 m2

其中商业1808 m2

住宅8138 m2

配套管理用房220 m2

容积率1.95

建筑密度45.7%

（三）项目投资成本及收益估算

序号名称金额（万元）备注

一工程成本4427

1土地款2100

2报建费用8621.5元/m2×40030 m2

3建安费用1841460元/m2×40030 m2

4配套费用400估算

二其他费用2520

1税费1300估算

2办公费用250估算

3财务成本220估算

4开办费100估算

5销售广告费用330估算

6不可预见费用320估算

三项目总投资6947

四销售收入11215

1住宅部分2443880/m2×27770 m2

2商业部分8772

其中一层商业79638500元/m2×9369m2

二层商业8092800元/m2×2891m2

五效应测算4268销售收入-总投资

（四）项目不确定性分析

1、敏感性分析

国家对房地产实行宏观调控给房地产业带来抵制性效应，但对于刚 起步的县市房地产影响较小。

2、临界点分析

根据经济效应分析投资临界点约占销售总量的62%。

（五）投资周期

1、投资本金从开工计起12个月内全部回笼；

2、利润分红80%从开工计起20个月之内；

（六）风险提示

该项目从实地察看与可行性分析，都可认为是个周期短、利润丰厚的 项目，但是必须指出，该项目也同其他任何投资一样，具有风险性。

由于此项目在操作中,后期进行调整了很多,所以将有关资料删掉了.只是格式

第二篇：投资收益分析

投资收益分析

市盈率 = 每股市场价/每股净利润

净资产倍率 = 每股市场价/每股净资产值

资产倍率 = 每股市场价/每股资产值

F.现金保障能力分析

销售商品收到现金与主营业务收入比率 = 销售商品、提供劳务收到的现金/主营业务收入×100%

正常周转企业该指标应大于1。如果指标较低，可能是关联交易较大、虚构销售收入或透支将来的销售，都可能会使来年的业绩大幅下降。经营活动产生的现金流量净额与净利润比率 = 经营活动产生的现金流量净额/净利润×100%

净利润直接现金保障倍数 =（营业现金流量净额－其他与经营活动有关的现金流入+其他与经营活动有关的现金流出）/主营业务收入×100%营业现金流量净额对短期有息负债比率 = 营业现金流量净额/（短期借款+1年内到期的长期负债）×100%

每股现金及现金等价物净增加额 = 现金及现金等价物净增加额/股数每股自由现金流量 = 自由现金流量/股数

（自由现金流量=净利润+折旧及摊销－资本支出－流动资金需求－偿还负债本金+新借入资金）

G.利润构成分析

为了让投资者清晰地看到利润表里面的利润构成，我想在这里对由股份有限公司会计制度规定必须有的损益项目（含：主营业务收入、其他业务收入、折扣与折让、投资收益、补贴收入、营业外收入、主营业务成本、主营业务税金及附加、其他业务支出、存货跌价损失、营业费用、管理费用、财务费用、营业外支出、所得税、以前损益调整。）对净利润的比率列一个利润构成表。

第三篇：某公司投资收益分析

**公司投资收益分析

**公司投资收益分析

一、钢铁电子交易行业前景

随着我国钢铁产量的增加和钢贸行业竞争的加剧，上千家钢铁生产企业、近百万家钢铁流通企业及逾百万的终端用料单位构成了巨大的市场链条，传统的钢铁物流供应链体制必将受到严重的冲击，行业内信息不通畅、上下游脱节、资源分散等现状亟待改善，打造大生产、大流通、大市场的钢铁产业格局势在必行。在此背景下，钢铁行业电子商务更加突显出了个性魅力，它以快捷的交易速度，便捷的交易方式，广阔的交易范围和低廉的交易成本受到钢铁产业的广泛关注。

钢材电子交易作为一种新兴的交易模式，依赖现货市场的发展而发展，是对现货市场交易功能的有效补充。钢材电子网上交易逐渐被众多贸易商所接受，最主要的是网上钢材交易有诸多功能是传统现货交易市场所不具备的。它通过改善市场和交易信息的不对称性而提高物流和资金流的流动效率；通过促进供需双方的直接见面，缩短钢材流通路径，来减少流通的中间环节，大幅度降低产、供、销企业之间的交易成本；通过扩大市场交易范围，促使产品在更广阔的区域内顺畅流通，从而弥补了现货交易市场的不足，这种便捷的、公开的、平等的交易平台，让一批贸易商所认可和接受。/ 8

**公司投资收益分析

二、什么是钢铁电子交易

钢材电子交易，是针对我国钢铁物流的特点，引用互联网通讯技术，借鉴电子商务的各种成熟模式对钢铁流通行业的创新与发展而衍生出的新型贸易模式。

它作为一种远期交易，是买卖双方签订远期合同，规定在未来某一时间进行实物商品交收的一种交易方式。

钢材电子交易市场实质上就是一个公共地、广域地、专业化地、规范化了的互联网超级钢材大店铺

三、钢铁电子交易的优势分析

钢铁电子交易并不是传统贸易的简单网络化，它是在对钢铁传统贸易链的深入研究下，结合电子商务的特点进行的模式创新。它并不是想要也不可能取代现货批发市场和传统的钢材贸易，相反，它在功能上对现货市场应该能够起到积极的补充作用，可弥补现货市场自身无法克服的缺陷。

当然，由于行业正处于发展初期，无论从社会环境、消费习惯以及行业自身的完善体系而言，尚存在着一些普遍性的问题。

1、钢铁电子交易的优势如下：

通过电子交易平台，钢铁贸易企业具有更多更好的机会来更广泛地访问有用的销售信息以指导自己的销售。同时，企业的信息本身也将成为重要的可销/ 8

**公司投资收益分析

售商品；而且企业的内部数据有时候在销售决策时将起重要作用；对钢铁贸易企业来说，电子商务的使用将是获得最短时间迅速崛起的最好机会。钢铁电子交易以其公平、公正、公开、便捷的特性，呈现出以下方面的优势：（1）贸易时间集中化

钢铁电子交易超越地域限制，短时间内实现全国性同时远距离交易，大大提高了交易效率。（2）银行服务协同化

银行从与核心钢铁生产厂商合作着手，将服务延伸至钢铁产业链上下游的原材料供应商及产成品经销商，通过向钢铁厂商、经销商及供应商提供物流融资，间接盘活整个供应链，实现了与厂商、经销商、供应商、物流公司的多方共赢。

目前，国内部分商业银行已经推出的钢铁金融服务有：国内综合保理、商票保贴、生产厂商金融服务、生产线建设融资、采购融资、票据库服务、资金管理服务、经销商金融服务、保兑仓模式、存货质押模式。

（3）交易成本低廉化

电子交易可以降低企业间的交易成本。首先对于销售方而言，在传统现货交易模式下，贸易企业需要建立起店铺，招聘销售人员，在媒体作广告宣传，甚至还要给销售回扣等等，这都造成了贸易商居高不下的经营成本。其次对采购方而言，传统采购的重点放在如何和供应商进行商业沟通的活动上，向多方/ 8

**公司投资收益分析 的询价、还价，反复地谈判等等，很多时间都消耗在解决扯皮问题上。这些都加大了企业的经营成本。

此外，钢材贸易商通常都要保有一定的存货量，来保证贸易的持续性；终端企业为应付变化莫测的市场变化，也通常需保持一定的使用库存量。但是这种企业高库存策略必然增加资金占用成本，还不一定能保证现存产品是未来市场适销的货品；而企业低库存策略，可能使生产计划受阻，交货延期。企业规模越大存货压力越大，资金周转越不灵活。通过电子交易市场的担保金制，远期的电子采购合同交易就可以减缓这种情况，而规范化市场的履约保证就能可靠地为贸易商降低库存，减少资金占有率提供策略性运作。此外电子交易的便捷性，还可以改变企业存货决策中信息不确切性和不及时性带来的风险问题。这种非常容易变现的“电子存货”能较好适应价格波动的市场需求情况，从而实现“机动性库存管理”的能力。

（4）贸易机会最大化

传统贸易模式下，批发商、零售商只能在店铺中等待用户上门来采购，市场是有限的，大多数的批发商和零售商都无法在有限的市场中获得最大的收益，钢铁产品流通速度也因此减慢。电子交易把贸易商与用户的交易意愿集中在一起进行撮合，使交易不再局限与某一个店铺之中，用户更容易买到所需求的产品，贸易商也不需要在店铺中等待用户的上门，进而有效地扩大了钢铁产品的流通。/ 8

**公司投资收益分析

（5）社会信誉最优化

钢材电子交易市场作为一个交易平台，作为贸易商间的桥梁，充分地利用了电子商务环境下先进的商品流通模式，电子交易市场采用优秀的指定交收仓库、多功能的物流企业、第三方的结算监管银行，在一整套严密、规范的制度约束下，各服务商在以市场交易市场为中心的协同运作下，通过对交易产品入库严格检验、严格的电子合同交易管理与风险控制、货物交收的严格把关与服务、质检部门的配合、经济手段的严厉违约惩罚制度，构建了一个有机的信誉保障服务体系。从而将每一个市场参与者必须面对的个体信誉困惑过渡到一个集中的、统一的、社会化的交易信誉机制上。

简单地说，在电子交易市场中的买卖双方只需面对一个规范化的交易对象，交易行为被大大的标准化、程序化、信誉化和简单化了，而且这种交易行为的简化，对全市场的参与者，乃至对地区的社会性影响，都是革命化的。因此，电子交易市场在社会化信誉建设中极大地提升了整个行业的信誉度，也是对整个社会资源集约化的促进。

四、国内钢材电子交易运作模式分析 目前，钢铁行业电子商务的类型：

第一类是以网上中远期合约为主导地位的电子商务：上海大宗商品交易市场、欧浦、钢之源、斯迪尔； / 8

**公司投资收益分析

第二类是以信息为主导地位的电子商务：我的钢铁、钢之家、兰格钢铁网； 第三类是以钢厂为主导地位的电子商务：东方钢铁电子商务（宝钢）、武钢现货、鞍钢、首钢、包钢招投标业务；

第四类是区别于其他类型的电子商务，主要是大型的钢铁贸易商为了服务其客户，建立了自己的交易系统，如百营集团钢E在线。

五、公司的经营项目及盈利模式

具体包括：在线融资费、广告费、交易结算费、增值服务等模式。

1、在线融资服务费

约2000万元/年

按注册资本1.5亿来计算，收取12%的服务费，为1800万元； 银行2亿来计算，收取2%的服务费，为400万元；

2、广告费

钢铁产业链企业在钢铁行业B2B网站上做广告，能更有效、更准确地传递到目标客户那里，因而也乐于投入。当前，广告费也是B2B网站的主要收入来源之一。今后，视频广告可能取代文字图形广告成为B2B网站的主要广告形式。

3、交易、结算手续费

一些网站是按吨数收取交易费，比如每吨5元；一些是按成交金额的一定比率收取，比如0.5%。B2B网站在收取会员费的基础上还收取交易费，其合理性在于网站在提供信息服务的同时，还要为产品交易提供诚信保障，如果客户/ 8

**公司投资收益分析

之间的交易出现欺诈行为，B2B网站是要承担责任的。收取交易费的做法，自动地使网上成交量多的企业多交费，网上成交量少的企业少交费，也体现了公平的原则。

4、增值服务费

网站在向客户提供产品查询、发布供求、在线洽谈、在线交易等普通会员服务的同时，一般还向特定客户开展增值服务。比如，通过短信的方式向客户提供即时价格信息，通过传真或邮件的方式向客户提供市场走势评述，通过论坛的方式向客户提供宏观经济走势和行业发展情况。从长远来看，未来甚至可能成为盈利的主要来源。

六、公司基本支出

1、办公成本45万元/年

房租 18.9万元/年； 物业 41896.8元/年； 宽带 4.8万元/年； 电费 3—4万元/年； 行政办公物资 10万元/年； 其他折旧等 3万元/年；

2、人力资源成本 300万元/年 / 8

**公司投资收益分析

2.1薪酬成本 200万元/年

包括员工工资、福利、津贴、保险、培训费、差旅费、奖金，计划编制为25人，人均工资为8万元/年；（公司组织架构图请详见附件1）2.2业绩提成 100万元/年

按营业收入5%计算，人均收入12.4万元/年；

3、营销成本100万元/年

促销费用，包括广告费、宣传单印刷费、赠品费用、展览会费用、促销人员工资等；

4、管理成本50万元/年 车辆使用、律师费等

七、收益分析

预计总收益2000万元

扣减部分：增值税及增值附加税 377.4万元；

支出费用 495万元； 所得税 281.9万元； 净利润：845.7万元；资金回报率5.6%；

****股份有限公司 2011年9月8日 / 8

第四篇：对于商业地产的分析报告

随着国内知名的城市商业综合体开发商、最大商业不动产持有商大连万达集团携其如日中天的“万达广场”的进入，在河南这块古老的中原大地上，以商业地产为龙头而进行的城市综合体开发，在省会郑州的大战已经进入白热化的地步。在此之前，大连大商集团对本土大型商业体“金博大”的换牌、北京”百盛百货”入驻汇龙城广场、华润集团万象城项目的确定，宝龙集团、升龙集团。香港锦艺集团的强势进驻，都宣告国内大型商业和运营商对河南的鏖战。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。

国内商业地产大鳄会战中原，将以巨大的商业和开发优势，对省内的商业地产带来巨大的冲击。冲击来自两方面，首先是精神上的冲击，面对世界性的经济危机和国内房地产量价齐跌的形势，商业地产开发相对于纯住宅来说，是规避政策性风险更小，而项目操作更快和利润更高的优良避风港；其次，省内各地市也简单的模仿起商业综合体的运作来，因在我省省会以下的本土开发商对商业地产和城市综合体的概念不清，对其真正的运作内含认识模糊，风险意识不够，往往随意规划开发，造成城市商业形象不伦不类，大量的黄金土地被浪费，导致对开发商致命的打击，对城市以及各地市的安定造成很大的风险隐患。

但与此同时，商业地产，这个被视作比住宅开发需要更高技术含量的领域，正在被住宅开发商和部分政府官员误读。大连万达的老板王健林坦言：“做住宅的开发商是小学生，做商业的开发商才是大学生。”言下之意是，商业地产的难度远远大于住宅开发。

在过去六年我们对省内以商业地产开发项目持续的跟踪调研中，除省会郑州以外的二、三线城市中，因为对商业地产不了解而盲目开发而闲置和烂尾的商业地产项目很多，有的虽然是在勉强运营，但是相对于所在地块的地理位置价值来说，是严重的土地价值浪费。对提升城市的形象和商业竞争了来说，也起到了负面作用。

规划和运营失败的商业地产，对于未来河南省的商业地产开发已经起到了严重的阻碍的作用。它的存在，迫使先进现代的商业地产项目和城市综合体必须离开它原本应该在的区位。无视现代商业的科学性和城市的长远利益，而以短期收益和回报最大化的思想来衡量商业综合体或购物中心的规划方案，是永远也不可能获得成功的。

第五篇：银川商业地产分析

第一部分：银川市区域经济发展概述：

一、近几年经济发展概况：

2010全年实现地区生产总值763.26亿元，同比增长14.8%，是“十一五”期间增速最快的一年，位居全区五市之首；完成地方财政收入137.27亿元，其中：一般预算收入64.13亿元，增长45.6%；全市全社会完成固定资产投资648.69亿元，比上年增长31.8%，高于全区同期增速0.9个百分点。其中，第一产业完成投资10.48亿元，增长10.6%；第二产业完成投资282.59亿元，下降2.5%；第三产业完成投资306.19亿元，增长74.1%。社会消费品零售总额225.14亿元，增长19.8%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17073元、6160元，增长8.6%和14.3%，多项经济和民生指标创历史新高。

二、三大产业发展状况概述：

现代农业加快发展，新农村建设有力推进。全年完成农业增加值41.37亿元，增长6.4%。落实各项强农惠农政策，发放农业直补资金1.6亿元。全面启动建设29个现代农业示范基地，新增设施园艺面积4.9万亩，总量达29万亩，成功举办第二届中国（宁夏）园艺博览会；奶产业平稳健康发展，奶牛存栏量达到13万头；建设16个粮食创高产示范区，粮食总产达93.99万吨。露地瓜菜、长红枣、酿酒葡萄、花卉产业规模和效益进一步提升，清真牛羊肉、“适水”产业加快发展，有机大米、种子产业迅速起步，优势特色产业区域化布局基本形成。累计流转土地面积21万亩。实施科技特派员创业项目216项，农业科技人员下基层的比率在80%以上。培育28家龙头企业扩规升级，组织41家企业开展“村企互动”，创建农民专业合作示范社30家，认证绿色、有机农产品16个。建成新世纪农产品冷链物流中心等一批重点项目，新增冷藏保鲜库5万平方米。农业机械化、信息化全面推进。工业经济较快增长，产业竞争力不断提高。全年完成工业增加值282.72亿元，增长19.1%，增速同比提高4.9个 百分点。能源化工产业加快推进，下游产业迅速发展；机械装备制造业协作配套能力明显增强，新能源及装备制造业异军突起，光伏发电、风电初步形成产业链；组 建羊绒产业技术创新战略联盟，品牌战略深入实施；清真食品和穆斯林用品产业市场开拓力度加大；新材料、发酵及生物制药产业产值分别增长60%和20%以上，“一强五优”产业占全市规模以上工业总产值比重达90.4%。工业发展空间布局进一步优化，在宁东设立“飞地工业园”，临河综合项目区C区基础设施建设顺利推进，经济技术开发区及德胜、望远、灵武羊绒等园区产业集聚效应初步显现。企业技术改造和新产品研发加快推进，30个重点技改项目进展顺利。工业综合效益指数达314.67，提高51.8个点，工业经济运行质量明显提升。服务业蓬勃发展，聚集辐射作用明显增强。全年完成第三产业增加值342.63亿元，增长11%。亲水商业广场、凯宾斯基酒店、建发现代城等项目建成投用，大连万达、华润万家、世纪金花等知名商企进驻银川。空港、陆港、银川物流港等物流重点项目进展顺利，国家A级物流企业达到10家，我市进入全国首批流通领域现代物流示范城市行列。总部经济和会展业蓬勃发展，总部企业达到82家，主办第十三届房地产交易博览会暨家居婚庆博览会、第四届清真美食文化节等大型展会18场次，荣获“中国清真美食文化之都”。创意、软件动漫和服务外包等新兴产业加快发展，成功举办“创意银川2010”设计节，建成“801”创意产业园，软件动漫产业产值增长20%。运动休闲城市和旅游目的地建设步伐加快，市民休闲场所不断增加完善，开展了龙舟赛、市民健步走等主题活动，成功举办第三届贺兰山岩画艺术节、第九届中国银川国际汽车摩托车旅游节等重大节会，银川代表队在法国赢得“城市之间”国际总决赛冠军，我市入选2010“中国10大休闲城市”，全年旅游接待人数和旅游收入增长20%和31%。家电、汽车、摩托车下乡深入开展，城乡消费持续升温，消费总量迅速扩大。

三、未来经济发展概述：

2011年银川市将进一步科学推进经济发展，确保工业增加值、服务业增加值和社会固定资产投资总额在“十一五”基础上翻一番；加快转变经济发展方式，更加注重优势特色产业培育，强力推进新型工业化，大力发展服务业特别是现代服务业；着力保障和改善民生，加快完善教育、医疗、社会保障等基本公共服务体系，强化工资收入分配调节等。使全市全年的地区生产总值预期增长12%以上，地方财政一般预算收入增长15%以上，城镇居民人均支配收入和农民人均纯收入增长10%以上。“十二五”规划中，银川市制定的经济增长目标是，到2015年，全市GDP达到1160亿元，年均增速为12％；地方财政一般预算收入达到90亿元，年均增长15％以上；全社会固定资产投资总规模5年累计3380亿元，年均增长20％；人均基本公共服务接近全国平均水平，城乡居民收入分别达到2.55万元和8200元，年均分别增长8％和7％；城乡基本养老、基本医疗实现应保尽保，全市普及高中阶段教育。

第二部分：银川市房地产开发投资概述：

一、近十年银川市房地产投资发展概况：

2010年，银川市房地产完成开发投资160.82亿元，比上年增长66.8%，占全社会固定资产投资比重为24.8%，成为拉动全市固定资产投资快速增长的主要动力，随着现代化区域中心城市和“两宜”城市建设的步伐加快，银川市房地产业得到快速发展。

二、近十年房地产投资占固定资产投资比重

根据以上图表可以看出房地产占全市固定资产投资的比重在四分之左右，从此可以看出银川市房地产在政府经济中的支柱作用非常明显。

三、银川市房地产发展简述： 08年下半年，受大环境的影响，银川房地产市场出现了“房产商固守不降价，消费者持币不购房”的现象，由于银川市房地产企业自身的特点，加上银川区域中心城市辐射功能的进一步增强，09年银川房地产市场提前度过“低谷期”，且市场出现前所未有的繁荣，价格大幅攀升整体市场供销两旺。2010年初，房地产紧缩型调控拉开大幕，关于“遏制房价过快上涨，抑制投机性需求”的调控政策密集发布，其尤以4月17日出 台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，调控力度之大，堪称史无前例。一时间，住宅市场观望气氛明显加重，而商业地产市场却逆市小幅涨 价。伴随着银川住宅产业的红火局面，商业地产的发展也是异军突起，发展迅猛，尤其以今年更为凸显。在刚结束的第二届中国西部(银川)房•车生活文化节上，既有万达广场、绿地21城等全国商业地产大鳄开发的项目,也有逸家财富广场、星月天地等本土企业带来的力作。项目类型包括公寓、写字楼、大型商场、购物中心，以及家居、汽车、医药等专业经销市场。根据银川市的房价结构比例来看：土地费用占30%至35%，建设成本占40%至50%、各种税费占8%至9%，管理费占1%至2%，开发商利润占10%至15%。可以说，银川房地产市场“泡沫”不大，也就是说银川房地产市场还相对安全，加之银川作为500公里半径内的区域中心城市的辐射能力明显增强，所造成的刚性需求还是比较大。随着中央积极的财政、稳健的货币政策、银川市交易政策的实施，银川房地产市场会继续处于平稳缓涨期。

第三部分：银川市商业地产市场分析：

一、商业地产起源及分类

起初，人类还没有认识到商铺的价值，只是为了方便交易商品，当这种交易平台随着商品交易的活跃，其自身价值也被人类发现，特别是土地私有化产生以后，长期占 领一个好的地段来进行商品交易可以促进交易量，获得商品交易利益最大化，人类就步入了封建社会。土地包括在土地上的建筑就成了封建王朝世袭的宝贵财富，封 建主除了占有商品，还占有了从事商品交易的土地，其中包括商铺。工业化的产生标志着资本主义的到来，特别是土地可以自由买卖打破了封建王朝的世袭制度，体现了资本主义的先进性，从此，土地成为商品，附和在土地上从事商品买卖的建筑，其价值被资本充分开发利用。

在某些区域，资本开发的地上建筑的价值远大于在此建筑物内从事商品交易所产生的价值。资本充分利用了土地和建筑物的稀缺性，充分利用了稀缺后无法估量的价值 空间，充分利用了这种空间的聚合力和想象力，把有形的空间变成无限的利润了，甚至成了其无数年以后，用来进行更大交换的筹码（现在无法判断其动机）。这就是商业地产的雏形。

1、商业地产及类型划分

商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究。

1.1按照开发形式进行分类：

（1）商业街商铺

商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。

（2）市场类商铺

在这里，“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

（3）社区商铺

社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

（4）百货商场、购物中心商铺

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。（5）商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者。（6）交通设施商铺

交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。1.2商业业态的分类的基本特征：

商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和经营特征如下：(1)、百货店

百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。A、选址在城市繁华区、交通要道。B、商店规模大，营业面积在5000平方米以上。C、商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。D、商店设施豪华、店堂典雅、明快。E、采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。

F、采取定价销售，可以退货。G、服务功能齐全。(2)、超级市场

超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。

A、选址在居民区、交通要道、商业区。

B、以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。C、商店营业面积在1000平方米以下。D、商品构成以购买频率高的商品为主。

E、采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。F、营业时间每天不低于11小时。G、有一定面积的停车场地。(3)、大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

A、选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。B、商店营业面积2500平方米以上。

C、商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。D、采取自选销售方式。E、设与商店营业面积相适应的停车场。

(4)、便利店（方便店）

便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。A、选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

B、商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。C、居民徒步购物5—7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。D、商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。

E、营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。

(5)、购物中心

购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

A、由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。B、选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。C、内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。D、设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。E、核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。

F、服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。G、根据销售面积，设相应规模的停车场。

(6)、仓储式商场

仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。A、在城乡结合部、交通要道。B、商店营业面积大，一般为10000平方米左右。C、目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。

二、银川市商业地产发展史

前些年，银川市先后有龙盘家私城、副食品批发市场、新华商城、银川商城等一批专业市场和综合购物商城出现，再加上许多商住楼下的街边营业房，供大于求。但近年来，随着政府把银川建设成为西部区域中心城市战略的不断实施，两个“适宜”工作的不断推进，银川商业地产在宏观调控中经受着市场的考验，银川商业地产的发展经历了从低谷徘徊到高位运行的不寻常历程，2009年以来伴随着银川住宅产业的红火局面，商业地产的发展也是异军突起，发展迅猛，尤其以2010年更为凸显，2009年 以前银川的商业地产集中区域主要以新华街商业圈为主要中心，形成了银川市最为成熟的商业区域中心。伴随着银川市住宅居住区的不断分散与扩容，逐渐形成了较 为明显的多个板块居住区域，近年来，商业地产也开始围绕这几个板块进行分散开发，不再集中于某一个区域。以东西居住板块为例：在东边的丽景湖居住板块，塞 上凝聚力、月星家居广场等多个商业地产项目已经开始投入运营；在西边的新区居住板块，目前有拉普斯水上商业广场、银川金凤万达广场、瑞银·财富中心等多家大型商业地产项目正在建设中。

综观2010年的银川商业地产市场，呈现出较为明显的4大特征： 业态呈多元化 银川早期的商业地产，经营多以单一业态为主，皆是商户通过自身经营而自觉或不自觉形成的，规划和布局比较松散，未形成特色、专业化市场。而如今，随着经济和 消费水平的提高，单一业态已不能满足消费需求，多元化业态发展成为时下商业地产的主要模式。例如，城北具有代表性的商业地产——绿地21城，它的投入运营将形成集SHOPPINGMALL、生态花园酒店、商业街、酒店式公寓、电景广场等多业态模式。管理更趋专业化

与早期银川的商业地产相比较，如今的商业地产更是朝着专业化方向发展。在银川，已有越来越多的开发商开始开发特色化、专业化商业街道。一些有实力的地产开发商已率先在此领域拔得头筹，如光耀房地产开发公司开发的光耀美居已开始在银川的家具批发行业独领风骚。规模、体量不断增大

商业地产集购物、餐饮、文化娱乐、商务办公、公寓、高档住宅于一身，在规模和体量上都有着很高的要求。与早期银川商业地产相比，近两年的商业地产无论从规模 上，还是体量上都呈逐年上升趋势，城市综合体已占据了银川商业地产的半壁江山。城市综合体对提升城市形象，增强城市的功能，提高城市的品位具有重要的提升 作用。尤其像银川这样的二、三线城市，商业地产的辐射力对城市品位的提高起到了很大作用。更多外地企业参与银川商业地产开发

与住宅产业具有同样特点的就是去年以来银川的商业地产开发中外地企业占了近五成。这些企业在为银川带来好项目的同时也带来了先进的招商模式和运营管理模式。作为自治区重点招商项目，银川金凤万达广场的开发者——万达集团就是一个在全国具有影响力的开发企业，它的进驻将为银川打造一个具有30万平方米体量的高端商业地产项目；作为中国500强前几位的上海绿地集团，以75万平方米的绿地21城为银川增添了西北首屈一指的城市综合体。此外，还有万商国际汽车城的开发者——云南鸿曦企业集团，瑞银·财富中心的开发者——浙江丽水瑞银房地产开发公司等外地企业，也纷纷在银川进行商业地产开发。

三、各类商业地产详细分析

1、商业街铺、购物广场

悦海新天地 项目介绍 银川悦海新天地建筑面积21.8万平方米；地下二层，面积为7万平方米。总投资约30亿元，工程建筑总面积28.8万平方米，着力打造集高档写字楼、高档百货、多元化特色餐饮、时尚休闲娱乐为一体的商业街。基本数据 悦海新天地地上三栋，三十九层，地下二层

主推商铺：30000/平米 均价 7500元/平方米 价格详情 公寓均价7500元，商铺起价2万元/平米 建筑面积 21.8万平方米

入住时间 预计将会在2011年6月左右交房

城区 金凤区 地址 金凤区上海路与正源北街交汇地带 开发商 银川开元投资股份有限公司

建筑类型 板楼,塔楼,板塔结合 物业类别 建筑综合体 付款方式 银行按揭贷款,分期付款 装修情况 毛坯 付款方式 银行按揭贷款,分期付款 小结：2010年 政府调控年，住宅受控之时商业地产却一枝独秀销售火爆。在金凤区缺乏大型商业地产项目的市场背景下，亲水商业广场和万达购物广场抓住市场机遇，借银川市重 点招商项目之势，在政府政策及开发商强势品牌引入带动下，这两个项目的市场认可度极高，后期市场关注度也特别高，是银川市商业地产的明星代表项目。宁夏四季鲜果品批发市场 简介：项目建设地点位于望远镇，地处银川环城高速、北京-拉萨、银川-福州高速公路、109国道交汇处，距建设中的太中银铁路望洪站25公里，交通便利，基础设施完善，非常适合批发市场建设。项目建设地点位于永宁县望远镇望远桥北，占地面积658.5亩，总建筑面积265134平方米，主要包括：

1、物流交易区：占地296.6亩，建筑面积19.54万平方米；包括农业信息服务中心、商务金融服务商厦、商务办公楼、产品展示交易厅、辅助用房、餐饮区、道路等；

2、仓储及加工区：占地361.9亩，建筑面积7万平方米，包括仓储库、加工厂房、服务用房、道路、停车场等。均价6700到6800（一期均价）项目分两期，一期已售完，二期待售

二期优惠和价格现在未确定

客户来源：东环/北环批发市场、银南、银北、部分来至陕西甘肃 宁夏望远现代金属物流园 简介：宁夏望远现代金属物流园，是由上海大学司顿物流联合规划设计，宁夏发改委审批立项，总占地面积2000亩，计划建设周期5年，投资26亿元，分三期完成。2009年—2010年为一期工程建设期。2009年6月30奠基2010年4月27日投入试运营，一期占地760亩，投资9亿元，已经建设完成的21万ｍ2的商务服务区、方管加工区，堆货场营业面积17万多ｍ2，道路21万ｍ2的现代金属物流园，已于2010年4月建成投入试运营，目前已有700多家钢材经销企业入驻，日吞吐货物量已经达到3500吨，预计到年底总吞吐量可达75万吨。分三期，一期钢材市场售完，二期三期未定，现在只售公寓小商铺。现在商铺均价7000元左右每平米

开间进深不明 面积有88㎡、139㎡、196㎡、276㎡ 小结： 2010年 是银川市房地产专业市场锦上添花的一年，不仅项目数量大增，且规模空前。从几十万平米到上百万平米不等的项目逐鹿银川市商业地产分割这块蛋糕，可见竞争激 烈程度不同寻常。从专业市场的发展来看最初的只做市场到目前集酒店、配套办公、住宅、商业、主题市场等综合为一体的大型商业市场综合体。就销售情况来看，部分项目销售较好的原因是其宣传推广力度大，加之产品面积较小总价较低从而吸引周边市县投资者的眼球，达到热销的局面，销售手段以打折返租较为常见。

四、商业地产购买客户分析

一、投机者：

1、目的：短期内转手获利，而且一般都是暴利。

2、注重因素：较大利润、转手套现容易

3、具体内容：商业项目购买人数的多少及积极性、短期内区域的发展规划

4、获利方式：转手

二、投资者

1、目的：中长期获利。追求一定期限内投资保值、增殖和长时期的稳定的投资回报。

2、注重因素：稳定的投资回报、资产增值

3、具体内容：区域内的租金水平，整个商业项目的经营状况，区域发展规划、考虑出租率的情况，租金升降等等

4、获利方式：主要是出租，适当时候考虑转卖。

5、投资回报率：通常住宅的投资回报率在5%左右，而商业地产（商铺）一般在10%左右，投资回收期限为8—12年。最方便的投资回报率计算方法： R=M/P

R为投资回报率

M为年租金

P为总投资额 举例：某10平方米的商铺销售总价为10万元，如果将其放租出去的租金每月是100元/平方米，请问其商铺的投资回报率是多少？ R=M/P=100*10*12/100000=12%

6、租价和售价的关系

R=P*H/(12*V)R为月租金

P为出售价格（地产使用年限或收益年限不限制）H为投资回报率

V为出租率 举例：某10平方米的商铺出售价格为10万元，假定投资回报率是10%，在出租率为80%的情况下，请问其商铺放租出去的租金是多少？

R=P*H/(12*V)=100000*10%/（12*80%）=1042（元/月）即商铺每平方米的月租金是105元。

三、经营者

1、目的：获取经营场所，主要通过商业经营获取利润，避免因交纳租金而让商业利润流失。同时也有保值增值的想法。

2、注重因素：是否适合自身的商业经营。

3、具体内容：商业氛围及成熟度、交通状况、人流量、区域购买力水平、区域发展规划、政府相关政策（税收）等等

4、获利方式：商业经营

第四部分：银川市商业地产发展趋势预测

一、自2010年4月份“新国十条”调控政策出台以来，在政策和市场的双重压力下，住宅投资前景预期不甚明朗，银川市房地产市场住宅一家独大的局面逐渐开始改变，此前一直处于次要地位的商业地产开始成为市场多方关注的热点，众房企进军商业地产，竞争将愈发激烈。

二、在流动性过剩、住宅投资受打压的背景下，资金涌入商业地产的局面在所难免，银川市近两年商业地产的火爆足以说明，商业地产在投资风险抗能上仍然高于住宅。

三、商业地产领域的盈利模式或将由当前的开发出售为主逐步向持有出租模式转变。“从国内商业房地产市场发展情况来看，散卖后放任业主或使用者自营的方式早已证明是失败之举，商业物业的成功经营必须建立在企业有自营商业体系的基础上，再辅以紧密的商家联盟，作为商业物业开发成功标杆的万达企业便是最好的明证。

四、行业规模化和专业功能化方向发展将更加深入，外地品牌企业进驻，促使银川本地房地产开发商提高自身操控管理水平，走规模化、专业化、精细化可持续发展之路。

五、行业的专业化趋势越来越明显，行业分类越来越细。市场竞争的日趋激烈，迫使很多商品交易市场不断向生产领域延伸，以利于畅通供应渠道，掌握优质货源，减少流 通成本，依托产业基础，确立价格竞争优势。这将导致各类市场之间在经营范围和产品品类上的分化和区隔越来越细，集中销售某一类别或某一区域的，甚至是某些 品牌的商品，以求通过特色经营，获得最大的辐射广度和强度，占据最好的区位优势。这在珠三角、长三角等地区已可以明显看出，除了传统批发市场外，许多内地 综合市场或零售市场中一小类的商品，如纺织、五金、玩具、酒店用品、包装机械、农产品、美容化妆品、眼镜等在珠三角、长三角已发展成为非常专业、规模庞大 的产业集群链专业批发市场。

六、运营和交易方式将向信息化与集约型转变。其实批发市场不是简单的商品中转站，必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和价格形成”四 大功能。因此，未来将围绕上述四大功能的实现来进行完善，逐步把批发市场建成商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。走出干篇一律的摊位 制对手交易模式，网络信息技术的广泛应用，对摊位制经营为主的传统交易市场将产生根本性影响。把连锁、代理、配送、拍卖、信息互动等现代营销方式引入批发 市场，大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的现代交易方式。

七、复合型商业业态的出现。当越来越多的网上交易与线下实体进行结合，当超市中出现越来越多的专卖店，我们有理由相信，传统的业态划分的界限越来越模糊，对于业态的定义也越来越不清晰。“单一性”市场，将受制于“多元化”消费，“美食汇”、“婚纱城”、“钻石城”等“集中式商业地产”将出现萧条，原因也许很简单：这些商业市场无法实现让消费者“同时消费”的目的，同一项目下的商家无法彼此分享客户资源，商业本身的吸引力就会逐步降低。当一家有特色的餐饮门店，足以和整个“美食城”相抗衡时，商家也许会感到目的性消费的可怕。与此相反，“小吃街”、“婚庆市场”、“花鸟鱼虫市场”等可以提供消费者“多元化消费”的场所仍会生意兴隆。在竞争如此激烈的市场中，每个商家必须为自己寻找可以将“规模”发挥到最大的场所。

总体来看，由于目前银川市的商业房地产市场尚未完全成型，刚刚从一个低谷爬升起来，可以预计未来商业地产的发展将迎来黄金时期，但是考虑到商业地产复杂性和 要求明显高于住宅，因而短期内商业地产的发展还存在诸多的困难，特别是开发运营管理上与住宅领域的巨大差距，将直接关系到商业地产开发成功与否。在这方 面，开发商不妨借鉴万达集团通过房地产的综合开发，将公寓住宅、高级酒店、高档写字楼、商业中心融合在一体，打造一个商业中心，通过大手笔的开发建设，创 造一个核心商业区域。同时做商业地产，不应像住宅那样盖好后卖掉即完事，还应该努力做到包括招商、营销、规划、管理等细节与项目本身相匹配。