2004年福州商业地产分析(5页)

第一篇：2004年福州商业地产分析(5页)

福州商业地产的思考

作者：邹福珍

2004年福州房地产业界什么东西被炒的最火？无非就是“小户型”和“SHOPPINGMALL”，而最吸引人眼球和引发争议的当属后者。SHOPPINGMALL的涌现给人一种将重新洗牌福州商业割据的态势，而此前商业地产遭受的冷风又不得不引起人们对其成功性的担忧。SHOPPINGMALL的出现能否给沉寂多年的福州商业地产带来突破？

一、福州传统商业割据极其演变：

福州的核心商圈东街口之怪现象：如果你曾经从双抛桥（东街口中心）往省立医院方向走，不出300米你就会发现商业档次递减的令人吃惊。更具思考性的是与东百只有一楼之隔的南后街便是买杂货的地方。东街口核心商圈的确小的可怜，而在这东街口小小的半径内，就集中了东百、大洋百货、三福百货、新华都百货、华都商厦、瑞闽百货等6个百货企业，还有一个即将出现的麦迪逊购物广场。如果加上已消失的汇友百货和五洲百货，那就是有9个百货全部集中在东街口这个弹丸之地，其竞争之激烈可想而之。东街口核心商圈的地位是这么多的百货百货入住的根本原因，不过我认为东街口的得利还有其他一些重要因素：

一、福州市民消费习惯十分顽固，我曾和好几个福州本土人交流过，他们都表示，无论其他地方出现什么商业形态，东街口仍然是他主要考虑的购物消费场所。

二、目前台江商圈的低谜及其他地块商业不具规模和吸引力也给东街口带来防老霜。

福州次级商圈台江演变之失败：台江是福州历史上的核心商圈，沉淀了福州悠久的文化，有其独特的魅力。其强大的人流量让不少商业地产开发商对其动心。元洪购物广场和中宗岛都推出SHOPPINGMALL的概念，极力提升台江物业档次。但都以失败告终，如今的不行街仍然是满街叫卖的“农贸市场”。而中宗岛更是门可罗雀（有几家买沙县小吃）。原因也是显而易见的：

一、前期招商的不理想，整个经营业态显得混乱，商家经营水平和品种高低良莠俱存。（据说开业不到一个月，就开始大折扣），招商和管理是SHOPPINGMALL成功的关键点，这两点都没做好，失败当然在所难免。

二、由于历史原因，台江人流相当一部分来于闽清、福清等县城，他们的要求是物美价廉的商品。台江的改造使这部分人流迁往别处（前屿就比以前热闹了不少），使台江人流急剧下降。一时间许多商

家就开始撑不住，纷纷打折让价，逐步回到原来的物业档次。

二、福州原有大型商业企业动态：

1、超市

福州永辉拥有连锁量贩、生鲜、折扣店、社区便民店等多种业态的连锁超市50多家。各家连锁店都开辟出60％的面积经营生鲜品，鸡鸭鱼肉、生猛海鲜、蔬菜水果、面点熟食、冷冻产品等。2004年仅福州区域销售总额将超过20亿元。其2005年的目标是40亿。

一向低调的沃尔玛今年可能“活跃”起来，在福州再开新店。沃尔玛在福州的一家新店已选址于鼓山新区，占地38余亩。按沃尔玛中国总部的计划，在2005年前，沃尔玛在福州的分店数量应达5家，也就是说，今年还将开设两家新分店。

福州世纪联华今年除工业路的分店将开业外，世纪联华还要在福州再开一家新店。目前正在积极寻址，希望今年内可以再开1至2家分店

2、百货：

东百收购万嘉百货。东方百货将一改传统百货的面貌，主要经营国际名品、高档服饰等，实施差异化经营，走高端路线。业内人士分析，国美、灿坤、永乐、苏宁等专业卖场入榕后，“侵吞”了我市原百货业的家电市场份额。大洋百货店长薛建坦言，在大卖场冲击下，原本毛利就低的家电销售更是负债经营。因各连锁超市巨头的扩张，原百货业日常用品的销售阵地也逐渐丧失。像音像制品零售领域，也受到专业卖场的影响，市场份额日趋缩减，大洋百货此次则干脆将音像制品销售区撤走。

三、2004年福州商业地产动态：

a)火车站商贸城改造成功，改变了以往混乱的局面，吸引了相当人流。b)国际会展中心名店一条街的改造成功，人流量不是很理想。

c)万象、宝龙、君临天华等SHOPPINGMALL项目的启动。

四、对福州SHOPPINGMALL的一些思考：

1、生存的机会点：

A、城市扩张也给商业地产带来巨大的发展空间。如果福州城市没有扩大，商业地产也就没有更大的发展空间，也就没有今天榕城商业地产热闹的局面。

B、东街口商圈交通最拥挤的，人流量极大，而停车场面积不大，同时将既有的建筑物业重新改造，所投入的成本是十分巨大的，再者，人们无法清晰感受到其整体业态变化的规划和商业运作思路。

C、有的商业缺乏差异性，娱乐实施严重不足。现代福州人追求升级的购物场所，即开始要求可以同时享受购物、娱乐、旅游。

D、几个商业地产同时在不同的区域运作，形成了难得的规模效应，对整个市场是一个有益的刺激。有利于改变福州市民的消费习惯。

E、百货点面临困境。百货店对顾客提供的服务是比较全面周到的，因此劳动成本高，加上百货业对地点的要求、品种的繁多、管理的复杂程度，总成本很难降低，所以商品的价格较贵；面对超市、便利店的低价竞争，百货业的困顿则是必然的。

2、可能的生存威胁：

A、市场是否过剩。台江商圈中亭街、中洲岛店面大面积囤积现象，让人更有理由怀疑福州的商用物业是否真的有些过剩了。福州目前人口164万，需要的购物广场在16个左右，然而目前福州面积在1万平方米的大卖场就已经达到了20多个，今年商业地产开发商的压力一点也不轻。

B、竟争激烈，几乎四个商业地产商同时看中福州，而原有的商业又在扩张。城市扩张没有那么快，人口有限，加上传统商业的竞争，所谓僧多粥少。

C、如果商家不能在十年内收回前期投资，随着福州市区人口的加大，交通系统的发达，以后的郊区MALL极有可能取代今天的SHOPPINGMALL。

3、有关SHOPPINGMALL的操盘要点：

SHOPPINGMALL通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电类、游乐设施、文化广场、餐饮、酒店以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客；再辅以各类专业店针对各类消费者之需求，此外还设

置各类特色店以吸引国内、国际游客，能全面满足不同客户层的一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）的特大型综合购物娱乐中心。其操盘的成功与否是对商家实力的一种考验。时代国际广场、君临芭莎等新近项目也纷纷效仿“万达模式”，引进商业巨头，通过一种统一策划、统一推广、统一经营管理的方式来救市。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功，其招商管理原则主要有：

第一基本原则：要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营比例第二基本原则：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。

第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想像的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。

第四基本原则：购物中心经营方式的选择原则。购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。一般而言，应把80%的的物业用于租赁，这样商家才具有主动权，便于管理。

第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。

第五基本原则：核心主力店招商布局原则。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核

心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。

第六基本原则：统一招商的“管理“要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。这个“统一服务“就是要求“服务”出购物中心的品牌与特色来。

第七基本原则：购物中心要具备完善的信息系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。当然，便利各有不同，有管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等。购物中心有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就能够承诺对顾客与商户提供信息技术支持服务，最终为顾客与商户都能够提供便利。

五、福州商业割据发展预测：

shoppingmall对福州来讲是一种全新的商业业态，要使消费环境和消费心理发生质的变化，而福州市民的消费习惯较为顽固。因此转变速度不会太快，有两到三年的过程是很正常的。但无论如何，东街口明显的核心优势将得到强大挑战，核心商圈的作用将被淡化。在众多商家竞争的情况下，SHOPPINGMALL的生存还将取决于其能否不断推陈出新去迎合消费。

第二篇：福州商业地产投资调查报告

福州商业地产投资调查报告

目前的商业地产投资热，无疑会吸引越来越多的人加入其中，但是任何领域的投资都是有风险的，不做好事前的充分调查了解，不掌握相关的知识和经验，往往容易陷入盲目投资，甚至让自己的资金白白打了水漂，或高位套牢。为让投资者对商业地产投资有个理性的认识，我们走访了几家中介经纪商，请他们凭借各自多年从事商业地产买卖交易的经验来为大家支招献策。

5-10月成交量比去年同期涨10%

在对福州几家中介商的调查访问中获悉，目前在二级市场上，商业地产（包含商铺、商场、写字楼）的成交量占二手房市场总成交量的5%左右，大概每月成交量为150套左右，每套按50平方米计算，每月出售的商业面积为7500平方米左右。

从今年4月份开始，受政策调控影响，市场上投资商业产品的人逐渐增加，销售也比较活跃，从成交量上看，与去年同期相比，大约增长10%。5-10月商业地产价格总体上涨20%

从商业地产售价变化看，与去年同期相比，总体涨幅达到20%。其中，老城区商铺售价平均涨幅达到15%~20%，写字楼涨了20%。新城区商铺平均售价涨了15%。

市中心的车库与去年相比翻了一番，目前售价普遍在18万~25万元之间。“金三角”的商铺最好卖

福州的“金三角”区域是指，北起东街口，中接冠亚广场，南延中亭街，西至万象城、宝龙广场形成的三角区域。这个区域由福州三大核心商圈组成，因此是福州目前人流量最大、也是最旺的商业区。

目前，万宝商圈（指万象城与宝龙城市广场）沿街店面最好卖，而且价格涨幅最大。早期，那里的一楼店面平均售价4~5万元/平方米，才几年时间，如今售价已经涨到8~10万元/平方米。

即将形成商圈的商铺涨得最快

在调查中，当问及哪个区域的商铺涨得最快？各家中介商的回答几乎是一致的，“即将形成商圈的商铺涨得最快”。最典型的例子是福州仓山万达广场周边的店面。两年前沿浦上大道的店面，售价仅1~2万元/平方米，自特易购、万达商业广场的进驻，如今周边商铺价格已经涨至3~5万元/平方米。在这么短的时间内，有如此高的涨幅，这在福州比较少见。

商业地产中独立店面最抢手

商业地产包含了商铺（指独立店面）、商场、写字楼三种类型，在流通市场中，独立店面的数量最多，也是最抢手产品，其交易量占到整个商业地产成交量的80%。

在独立店面中，以鼓楼区和台江区的，面积在50-100平方米的店面最好卖；如果这些店面处在某个商圈内或在某个商业综合体中，而且是一层沿街的，那就更好卖；而且价格也卖到最高，每平方米售价在8~15万元不等。如果店面是社区型的，又是在老城区，每平方米最高只能卖到3~4万元。新城区的价格更低，只能卖1~2万元之间。

商业地产租金涨幅比较慢

调查发现，投资商业地产有两个方面的收益，第一是靠商业地产自身的升值，第二靠涨租金来提高收入。对于这两项收益，投资人更喜欢前者，因为后者往往难以令人满意。目前，福州商业地产的租金平均涨幅都不高，老城区店面租金每年仅涨3%~4%，新城区涨了2%。商场和写字楼（不含新建的写字楼）的租金涨幅也差不多。

案例

2003年，陈先生的亲戚想出让手中的中亭街独立店铺，每间面积都在50平方米左右，每平方米售价2万元。

当时，亲戚手中有三间铺，一间是在中亭街的街角，一间是在中亭街右侧，还有间是在左侧。在对比三间店面后，陈先生决定购买左侧店铺。他的理由是：左侧顺脚，停车方便，面宽比其他两间大。

但是这些还不足以让陈先生立刻下手，因为投资回报率太低了。某一天，当陈先生获悉，1年后台江批发市场将搬到中亭街。他迅速从北京飞回福州，当晚拉上亲戚去看铺，第二天就成交。

刚开始，租金每月只能租到2000~3000元，投资回报率仅1%~2%，抱着养铺的心态，陈先生并没有埋怨收益太低。慢慢的，批发市场来了、中亭街也养旺了，他的店面租金从原来的2000~3000元涨到了如今的1万元。按现在的租金换算成回报率，已经是12%了。不仅租金涨，店铺也升值了，从原来的2万元涨到如今的4万多元，翻一番。

观点

看得准“一铺养三代”看不准“三代养一铺”

民间有“一铺养三代”的说法是有其道理的，但投资商铺应做到“心中有数”，不然就变成“三代养一铺”。

“心中有数”是指要计算产品的回报率，要弄懂商铺（店面）与位置、运营、周边的商业业态、商业物业管理等方面的关系。其中商业物业是容易忽视的。其评估标准为：首先硬件是否成熟，比如女厕所的比例应该为男厕所的2.5倍；是否有消防通道、公共停车场。其次是否有人性化的设施配套，比如电梯的设置是否具有人性化，灯光的应用能否吸引人们逛街的好奇心；第三，后期是否有强有力的运营能力。比如是否经常举办市场推广活动等。

分析

陈先生的购买行为有以下六点值得借鉴的地方：

第一，商铺（店面）地点的选择。投资者在购买商铺（店面）时首先要了解整个商业区域整体的发展动向和这个商铺（店面）在这个区域的地点选择。比如顺脚、车的停放、是否要过马路等。

第二，分析这个商铺（店面）有多少客流支撑。在购买前可以进行市场调查，比如，该区域有多少住宅，有多少人有需求等。

第三，要会计算商铺（店面）的回报率。回报率=年租金/总价。其中要分三个阶段算：养铺时间的回报率；基本回报率（要高过银行利息）；预计未来的回报率。

第四，要注意商铺（店面）的硬件条件，比如门面要宽（至少要5、6米）；深度要够深（至少要7、8米）；商铺层高、物业配套等。

第五，在买铺时注意周边环境配套是否成熟。比如交通、人的通行是否顺畅、视野是否通达、店铺的朝向等。

第六，商铺（店面）的后期管理运营。投资者要有良好的心态，有养铺的心理准备。还要注意后期管理运营时商铺（店面）的业态否能与该区域的商业业态相融合。

选择投资成熟商圈的商业产品

在没有更好的投资渠道时，商业地产还是值得投资的，它不仅可以保值，抵抗通货膨胀，还可以增值，商铺越养，价值越明显。如果不想承担风险，可考虑选商圈成熟、周边配套齐全、停车方便的商业产品，把预估的风险值降到最低。投资未来可能形成商圈的商铺

投资商铺要有眼光和胆量，关注那些未来有可能会形成商圈的商铺。从区域上看，可关注金山区域、仓山区火车南站附近或是北江滨CBD商务区。这些区域的商业地产目前价格还未大涨，仍有升值潜力。

年收益率达到5%商铺可以投资

投资商铺主要看人流量和租金回报率，通常情况下，年收益率达到5%商铺就可以投资。目前市场上，独立店面的年收益率大概在5%~8%之间。例如，每平方米售价3万元的店面，面积为50平方米，如果每月租金能达到1万元，就可以投资了。

投资重点关注商业地产本身

投资商业地产一般是长线投资，没有太多的时机因素要考虑，主要看商业产品本身。投资者在购买商业地产时应考虑：周边的配套、消费的人群；该地区的土地规划（可以上相关部门的网站查询）；商业地产本身位置（沿街、十字路口）；管理成本（未来的租客）等。在购买前应货比三家。我要调查网 摘自：中研网讯部分观点作者：柯南园

第三篇：银川商业地产分析

第一部分：银川市区域经济发展概述：

一、近几年经济发展概况：

2010全年实现地区生产总值763.26亿元，同比增长14.8%，是“十一五”期间增速最快的一年，位居全区五市之首；完成地方财政收入137.27亿元，其中：一般预算收入64.13亿元，增长45.6%；全市全社会完成固定资产投资648.69亿元，比上年增长31.8%，高于全区同期增速0.9个百分点。其中，第一产业完成投资10.48亿元，增长10.6%；第二产业完成投资282.59亿元，下降2.5%；第三产业完成投资306.19亿元，增长74.1%。社会消费品零售总额225.14亿元，增长19.8%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17073元、6160元，增长8.6%和14.3%，多项经济和民生指标创历史新高。

二、三大产业发展状况概述：

现代农业加快发展，新农村建设有力推进。全年完成农业增加值41.37亿元，增长6.4%。落实各项强农惠农政策，发放农业直补资金1.6亿元。全面启动建设29个现代农业示范基地，新增设施园艺面积4.9万亩，总量达29万亩，成功举办第二届中国（宁夏）园艺博览会；奶产业平稳健康发展，奶牛存栏量达到13万头；建设16个粮食创高产示范区，粮食总产达93.99万吨。露地瓜菜、长红枣、酿酒葡萄、花卉产业规模和效益进一步提升，清真牛羊肉、“适水”产业加快发展，有机大米、种子产业迅速起步，优势特色产业区域化布局基本形成。累计流转土地面积21万亩。实施科技特派员创业项目216项，农业科技人员下基层的比率在80%以上。培育28家龙头企业扩规升级，组织41家企业开展“村企互动”，创建农民专业合作示范社30家，认证绿色、有机农产品16个。建成新世纪农产品冷链物流中心等一批重点项目，新增冷藏保鲜库5万平方米。农业机械化、信息化全面推进。工业经济较快增长，产业竞争力不断提高。全年完成工业增加值282.72亿元，增长19.1%，增速同比提高4.9个 百分点。能源化工产业加快推进，下游产业迅速发展；机械装备制造业协作配套能力明显增强，新能源及装备制造业异军突起，光伏发电、风电初步形成产业链；组 建羊绒产业技术创新战略联盟，品牌战略深入实施；清真食品和穆斯林用品产业市场开拓力度加大；新材料、发酵及生物制药产业产值分别增长60%和20%以上，“一强五优”产业占全市规模以上工业总产值比重达90.4%。工业发展空间布局进一步优化，在宁东设立“飞地工业园”，临河综合项目区C区基础设施建设顺利推进，经济技术开发区及德胜、望远、灵武羊绒等园区产业集聚效应初步显现。企业技术改造和新产品研发加快推进，30个重点技改项目进展顺利。工业综合效益指数达314.67，提高51.8个点，工业经济运行质量明显提升。服务业蓬勃发展，聚集辐射作用明显增强。全年完成第三产业增加值342.63亿元，增长11%。亲水商业广场、凯宾斯基酒店、建发现代城等项目建成投用，大连万达、华润万家、世纪金花等知名商企进驻银川。空港、陆港、银川物流港等物流重点项目进展顺利，国家A级物流企业达到10家，我市进入全国首批流通领域现代物流示范城市行列。总部经济和会展业蓬勃发展，总部企业达到82家，主办第十三届房地产交易博览会暨家居婚庆博览会、第四届清真美食文化节等大型展会18场次，荣获“中国清真美食文化之都”。创意、软件动漫和服务外包等新兴产业加快发展，成功举办“创意银川2010”设计节，建成“801”创意产业园，软件动漫产业产值增长20%。运动休闲城市和旅游目的地建设步伐加快，市民休闲场所不断增加完善，开展了龙舟赛、市民健步走等主题活动，成功举办第三届贺兰山岩画艺术节、第九届中国银川国际汽车摩托车旅游节等重大节会，银川代表队在法国赢得“城市之间”国际总决赛冠军，我市入选2010“中国10大休闲城市”，全年旅游接待人数和旅游收入增长20%和31%。家电、汽车、摩托车下乡深入开展，城乡消费持续升温，消费总量迅速扩大。

三、未来经济发展概述：

2011年银川市将进一步科学推进经济发展，确保工业增加值、服务业增加值和社会固定资产投资总额在“十一五”基础上翻一番；加快转变经济发展方式，更加注重优势特色产业培育，强力推进新型工业化，大力发展服务业特别是现代服务业；着力保障和改善民生，加快完善教育、医疗、社会保障等基本公共服务体系，强化工资收入分配调节等。使全市全年的地区生产总值预期增长12%以上，地方财政一般预算收入增长15%以上，城镇居民人均支配收入和农民人均纯收入增长10%以上。“十二五”规划中，银川市制定的经济增长目标是，到2015年，全市GDP达到1160亿元，年均增速为12％；地方财政一般预算收入达到90亿元，年均增长15％以上；全社会固定资产投资总规模5年累计3380亿元，年均增长20％；人均基本公共服务接近全国平均水平，城乡居民收入分别达到2.55万元和8200元，年均分别增长8％和7％；城乡基本养老、基本医疗实现应保尽保，全市普及高中阶段教育。

第二部分：银川市房地产开发投资概述：

一、近十年银川市房地产投资发展概况：

2010年，银川市房地产完成开发投资160.82亿元，比上年增长66.8%，占全社会固定资产投资比重为24.8%，成为拉动全市固定资产投资快速增长的主要动力，随着现代化区域中心城市和“两宜”城市建设的步伐加快，银川市房地产业得到快速发展。

二、近十年房地产投资占固定资产投资比重

根据以上图表可以看出房地产占全市固定资产投资的比重在四分之左右，从此可以看出银川市房地产在政府经济中的支柱作用非常明显。

三、银川市房地产发展简述： 08年下半年，受大环境的影响，银川房地产市场出现了“房产商固守不降价，消费者持币不购房”的现象，由于银川市房地产企业自身的特点，加上银川区域中心城市辐射功能的进一步增强，09年银川房地产市场提前度过“低谷期”，且市场出现前所未有的繁荣，价格大幅攀升整体市场供销两旺。2010年初，房地产紧缩型调控拉开大幕，关于“遏制房价过快上涨，抑制投机性需求”的调控政策密集发布，其尤以4月17日出 台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，调控力度之大，堪称史无前例。一时间，住宅市场观望气氛明显加重，而商业地产市场却逆市小幅涨 价。伴随着银川住宅产业的红火局面，商业地产的发展也是异军突起，发展迅猛，尤其以今年更为凸显。在刚结束的第二届中国西部(银川)房•车生活文化节上，既有万达广场、绿地21城等全国商业地产大鳄开发的项目,也有逸家财富广场、星月天地等本土企业带来的力作。项目类型包括公寓、写字楼、大型商场、购物中心，以及家居、汽车、医药等专业经销市场。根据银川市的房价结构比例来看：土地费用占30%至35%，建设成本占40%至50%、各种税费占8%至9%，管理费占1%至2%，开发商利润占10%至15%。可以说，银川房地产市场“泡沫”不大，也就是说银川房地产市场还相对安全，加之银川作为500公里半径内的区域中心城市的辐射能力明显增强，所造成的刚性需求还是比较大。随着中央积极的财政、稳健的货币政策、银川市交易政策的实施，银川房地产市场会继续处于平稳缓涨期。

第三部分：银川市商业地产市场分析：

一、商业地产起源及分类

起初，人类还没有认识到商铺的价值，只是为了方便交易商品，当这种交易平台随着商品交易的活跃，其自身价值也被人类发现，特别是土地私有化产生以后，长期占 领一个好的地段来进行商品交易可以促进交易量，获得商品交易利益最大化，人类就步入了封建社会。土地包括在土地上的建筑就成了封建王朝世袭的宝贵财富，封 建主除了占有商品，还占有了从事商品交易的土地，其中包括商铺。工业化的产生标志着资本主义的到来，特别是土地可以自由买卖打破了封建王朝的世袭制度，体现了资本主义的先进性，从此，土地成为商品，附和在土地上从事商品买卖的建筑，其价值被资本充分开发利用。

在某些区域，资本开发的地上建筑的价值远大于在此建筑物内从事商品交易所产生的价值。资本充分利用了土地和建筑物的稀缺性，充分利用了稀缺后无法估量的价值 空间，充分利用了这种空间的聚合力和想象力，把有形的空间变成无限的利润了，甚至成了其无数年以后，用来进行更大交换的筹码（现在无法判断其动机）。这就是商业地产的雏形。

1、商业地产及类型划分

商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究。

1.1按照开发形式进行分类：

（1）商业街商铺

商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。

（2）市场类商铺

在这里，“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

（3）社区商铺

社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

（4）百货商场、购物中心商铺

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。（5）商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者。（6）交通设施商铺

交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。1.2商业业态的分类的基本特征：

商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和经营特征如下：(1)、百货店

百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。A、选址在城市繁华区、交通要道。B、商店规模大，营业面积在5000平方米以上。C、商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。D、商店设施豪华、店堂典雅、明快。E、采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。

F、采取定价销售，可以退货。G、服务功能齐全。(2)、超级市场

超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。

A、选址在居民区、交通要道、商业区。

B、以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。C、商店营业面积在1000平方米以下。D、商品构成以购买频率高的商品为主。

E、采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。F、营业时间每天不低于11小时。G、有一定面积的停车场地。(3)、大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

A、选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。B、商店营业面积2500平方米以上。

C、商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。D、采取自选销售方式。E、设与商店营业面积相适应的停车场。

(4)、便利店（方便店）

便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。A、选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

B、商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。C、居民徒步购物5—7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。D、商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。

E、营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。

(5)、购物中心

购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

A、由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。B、选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。C、内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。D、设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。E、核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。

F、服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。G、根据销售面积，设相应规模的停车场。

(6)、仓储式商场

仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。A、在城乡结合部、交通要道。B、商店营业面积大，一般为10000平方米左右。C、目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。

二、银川市商业地产发展史

前些年，银川市先后有龙盘家私城、副食品批发市场、新华商城、银川商城等一批专业市场和综合购物商城出现，再加上许多商住楼下的街边营业房，供大于求。但近年来，随着政府把银川建设成为西部区域中心城市战略的不断实施，两个“适宜”工作的不断推进，银川商业地产在宏观调控中经受着市场的考验，银川商业地产的发展经历了从低谷徘徊到高位运行的不寻常历程，2009年以来伴随着银川住宅产业的红火局面，商业地产的发展也是异军突起，发展迅猛，尤其以2010年更为凸显，2009年 以前银川的商业地产集中区域主要以新华街商业圈为主要中心，形成了银川市最为成熟的商业区域中心。伴随着银川市住宅居住区的不断分散与扩容，逐渐形成了较 为明显的多个板块居住区域，近年来，商业地产也开始围绕这几个板块进行分散开发，不再集中于某一个区域。以东西居住板块为例：在东边的丽景湖居住板块，塞 上凝聚力、月星家居广场等多个商业地产项目已经开始投入运营；在西边的新区居住板块，目前有拉普斯水上商业广场、银川金凤万达广场、瑞银·财富中心等多家大型商业地产项目正在建设中。

综观2010年的银川商业地产市场，呈现出较为明显的4大特征： 业态呈多元化 银川早期的商业地产，经营多以单一业态为主，皆是商户通过自身经营而自觉或不自觉形成的，规划和布局比较松散，未形成特色、专业化市场。而如今，随着经济和 消费水平的提高，单一业态已不能满足消费需求，多元化业态发展成为时下商业地产的主要模式。例如，城北具有代表性的商业地产——绿地21城，它的投入运营将形成集SHOPPINGMALL、生态花园酒店、商业街、酒店式公寓、电景广场等多业态模式。管理更趋专业化

与早期银川的商业地产相比较，如今的商业地产更是朝着专业化方向发展。在银川，已有越来越多的开发商开始开发特色化、专业化商业街道。一些有实力的地产开发商已率先在此领域拔得头筹，如光耀房地产开发公司开发的光耀美居已开始在银川的家具批发行业独领风骚。规模、体量不断增大

商业地产集购物、餐饮、文化娱乐、商务办公、公寓、高档住宅于一身，在规模和体量上都有着很高的要求。与早期银川商业地产相比，近两年的商业地产无论从规模 上，还是体量上都呈逐年上升趋势，城市综合体已占据了银川商业地产的半壁江山。城市综合体对提升城市形象，增强城市的功能，提高城市的品位具有重要的提升 作用。尤其像银川这样的二、三线城市，商业地产的辐射力对城市品位的提高起到了很大作用。更多外地企业参与银川商业地产开发

与住宅产业具有同样特点的就是去年以来银川的商业地产开发中外地企业占了近五成。这些企业在为银川带来好项目的同时也带来了先进的招商模式和运营管理模式。作为自治区重点招商项目，银川金凤万达广场的开发者——万达集团就是一个在全国具有影响力的开发企业，它的进驻将为银川打造一个具有30万平方米体量的高端商业地产项目；作为中国500强前几位的上海绿地集团，以75万平方米的绿地21城为银川增添了西北首屈一指的城市综合体。此外，还有万商国际汽车城的开发者——云南鸿曦企业集团，瑞银·财富中心的开发者——浙江丽水瑞银房地产开发公司等外地企业，也纷纷在银川进行商业地产开发。

三、各类商业地产详细分析

1、商业街铺、购物广场

悦海新天地 项目介绍 银川悦海新天地建筑面积21.8万平方米；地下二层，面积为7万平方米。总投资约30亿元，工程建筑总面积28.8万平方米，着力打造集高档写字楼、高档百货、多元化特色餐饮、时尚休闲娱乐为一体的商业街。基本数据 悦海新天地地上三栋，三十九层，地下二层

主推商铺：30000/平米 均价 7500元/平方米 价格详情 公寓均价7500元，商铺起价2万元/平米 建筑面积 21.8万平方米

入住时间 预计将会在2011年6月左右交房

城区 金凤区 地址 金凤区上海路与正源北街交汇地带 开发商 银川开元投资股份有限公司

建筑类型 板楼,塔楼,板塔结合 物业类别 建筑综合体 付款方式 银行按揭贷款,分期付款 装修情况 毛坯 付款方式 银行按揭贷款,分期付款 小结：2010年 政府调控年，住宅受控之时商业地产却一枝独秀销售火爆。在金凤区缺乏大型商业地产项目的市场背景下，亲水商业广场和万达购物广场抓住市场机遇，借银川市重 点招商项目之势，在政府政策及开发商强势品牌引入带动下，这两个项目的市场认可度极高，后期市场关注度也特别高，是银川市商业地产的明星代表项目。宁夏四季鲜果品批发市场 简介：项目建设地点位于望远镇，地处银川环城高速、北京-拉萨、银川-福州高速公路、109国道交汇处，距建设中的太中银铁路望洪站25公里，交通便利，基础设施完善，非常适合批发市场建设。项目建设地点位于永宁县望远镇望远桥北，占地面积658.5亩，总建筑面积265134平方米，主要包括：

1、物流交易区：占地296.6亩，建筑面积19.54万平方米；包括农业信息服务中心、商务金融服务商厦、商务办公楼、产品展示交易厅、辅助用房、餐饮区、道路等；

2、仓储及加工区：占地361.9亩，建筑面积7万平方米，包括仓储库、加工厂房、服务用房、道路、停车场等。均价6700到6800（一期均价）项目分两期，一期已售完，二期待售

二期优惠和价格现在未确定

客户来源：东环/北环批发市场、银南、银北、部分来至陕西甘肃 宁夏望远现代金属物流园 简介：宁夏望远现代金属物流园，是由上海大学司顿物流联合规划设计，宁夏发改委审批立项，总占地面积2000亩，计划建设周期5年，投资26亿元，分三期完成。2009年—2010年为一期工程建设期。2009年6月30奠基2010年4月27日投入试运营，一期占地760亩，投资9亿元，已经建设完成的21万ｍ2的商务服务区、方管加工区，堆货场营业面积17万多ｍ2，道路21万ｍ2的现代金属物流园，已于2010年4月建成投入试运营，目前已有700多家钢材经销企业入驻，日吞吐货物量已经达到3500吨，预计到年底总吞吐量可达75万吨。分三期，一期钢材市场售完，二期三期未定，现在只售公寓小商铺。现在商铺均价7000元左右每平米

开间进深不明 面积有88㎡、139㎡、196㎡、276㎡ 小结： 2010年 是银川市房地产专业市场锦上添花的一年，不仅项目数量大增，且规模空前。从几十万平米到上百万平米不等的项目逐鹿银川市商业地产分割这块蛋糕，可见竞争激 烈程度不同寻常。从专业市场的发展来看最初的只做市场到目前集酒店、配套办公、住宅、商业、主题市场等综合为一体的大型商业市场综合体。就销售情况来看，部分项目销售较好的原因是其宣传推广力度大，加之产品面积较小总价较低从而吸引周边市县投资者的眼球，达到热销的局面，销售手段以打折返租较为常见。

四、商业地产购买客户分析

一、投机者：

1、目的：短期内转手获利，而且一般都是暴利。

2、注重因素：较大利润、转手套现容易

3、具体内容：商业项目购买人数的多少及积极性、短期内区域的发展规划

4、获利方式：转手

二、投资者

1、目的：中长期获利。追求一定期限内投资保值、增殖和长时期的稳定的投资回报。

2、注重因素：稳定的投资回报、资产增值

3、具体内容：区域内的租金水平，整个商业项目的经营状况，区域发展规划、考虑出租率的情况，租金升降等等

4、获利方式：主要是出租，适当时候考虑转卖。

5、投资回报率：通常住宅的投资回报率在5%左右，而商业地产（商铺）一般在10%左右，投资回收期限为8—12年。最方便的投资回报率计算方法： R=M/P

R为投资回报率

M为年租金

P为总投资额 举例：某10平方米的商铺销售总价为10万元，如果将其放租出去的租金每月是100元/平方米，请问其商铺的投资回报率是多少？ R=M/P=100*10*12/100000=12%

6、租价和售价的关系

R=P*H/(12*V)R为月租金

P为出售价格（地产使用年限或收益年限不限制）H为投资回报率

V为出租率 举例：某10平方米的商铺出售价格为10万元，假定投资回报率是10%，在出租率为80%的情况下，请问其商铺放租出去的租金是多少？

R=P*H/(12*V)=100000*10%/（12*80%）=1042（元/月）即商铺每平方米的月租金是105元。

三、经营者

1、目的：获取经营场所，主要通过商业经营获取利润，避免因交纳租金而让商业利润流失。同时也有保值增值的想法。

2、注重因素：是否适合自身的商业经营。

3、具体内容：商业氛围及成熟度、交通状况、人流量、区域购买力水平、区域发展规划、政府相关政策（税收）等等

4、获利方式：商业经营

第四部分：银川市商业地产发展趋势预测

一、自2010年4月份“新国十条”调控政策出台以来，在政策和市场的双重压力下，住宅投资前景预期不甚明朗，银川市房地产市场住宅一家独大的局面逐渐开始改变，此前一直处于次要地位的商业地产开始成为市场多方关注的热点，众房企进军商业地产，竞争将愈发激烈。

二、在流动性过剩、住宅投资受打压的背景下，资金涌入商业地产的局面在所难免，银川市近两年商业地产的火爆足以说明，商业地产在投资风险抗能上仍然高于住宅。

三、商业地产领域的盈利模式或将由当前的开发出售为主逐步向持有出租模式转变。“从国内商业房地产市场发展情况来看，散卖后放任业主或使用者自营的方式早已证明是失败之举，商业物业的成功经营必须建立在企业有自营商业体系的基础上，再辅以紧密的商家联盟，作为商业物业开发成功标杆的万达企业便是最好的明证。

四、行业规模化和专业功能化方向发展将更加深入，外地品牌企业进驻，促使银川本地房地产开发商提高自身操控管理水平，走规模化、专业化、精细化可持续发展之路。

五、行业的专业化趋势越来越明显，行业分类越来越细。市场竞争的日趋激烈，迫使很多商品交易市场不断向生产领域延伸，以利于畅通供应渠道，掌握优质货源，减少流 通成本，依托产业基础，确立价格竞争优势。这将导致各类市场之间在经营范围和产品品类上的分化和区隔越来越细，集中销售某一类别或某一区域的，甚至是某些 品牌的商品，以求通过特色经营，获得最大的辐射广度和强度，占据最好的区位优势。这在珠三角、长三角等地区已可以明显看出，除了传统批发市场外，许多内地 综合市场或零售市场中一小类的商品，如纺织、五金、玩具、酒店用品、包装机械、农产品、美容化妆品、眼镜等在珠三角、长三角已发展成为非常专业、规模庞大 的产业集群链专业批发市场。

六、运营和交易方式将向信息化与集约型转变。其实批发市场不是简单的商品中转站，必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和价格形成”四 大功能。因此，未来将围绕上述四大功能的实现来进行完善，逐步把批发市场建成商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。走出干篇一律的摊位 制对手交易模式，网络信息技术的广泛应用，对摊位制经营为主的传统交易市场将产生根本性影响。把连锁、代理、配送、拍卖、信息互动等现代营销方式引入批发 市场，大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的现代交易方式。

七、复合型商业业态的出现。当越来越多的网上交易与线下实体进行结合，当超市中出现越来越多的专卖店，我们有理由相信，传统的业态划分的界限越来越模糊，对于业态的定义也越来越不清晰。“单一性”市场，将受制于“多元化”消费，“美食汇”、“婚纱城”、“钻石城”等“集中式商业地产”将出现萧条，原因也许很简单：这些商业市场无法实现让消费者“同时消费”的目的，同一项目下的商家无法彼此分享客户资源，商业本身的吸引力就会逐步降低。当一家有特色的餐饮门店，足以和整个“美食城”相抗衡时，商家也许会感到目的性消费的可怕。与此相反，“小吃街”、“婚庆市场”、“花鸟鱼虫市场”等可以提供消费者“多元化消费”的场所仍会生意兴隆。在竞争如此激烈的市场中，每个商家必须为自己寻找可以将“规模”发挥到最大的场所。

总体来看，由于目前银川市的商业房地产市场尚未完全成型，刚刚从一个低谷爬升起来，可以预计未来商业地产的发展将迎来黄金时期，但是考虑到商业地产复杂性和 要求明显高于住宅，因而短期内商业地产的发展还存在诸多的困难，特别是开发运营管理上与住宅领域的巨大差距，将直接关系到商业地产开发成功与否。在这方 面，开发商不妨借鉴万达集团通过房地产的综合开发，将公寓住宅、高级酒店、高档写字楼、商业中心融合在一体，打造一个商业中心，通过大手笔的开发建设，创 造一个核心商业区域。同时做商业地产，不应像住宅那样盖好后卖掉即完事，还应该努力做到包括招商、营销、规划、管理等细节与项目本身相匹配。

第四篇：商业地产发展趋势分析

商业地产发展趋势分析

从2007年到2009年上半年，宏观调控的严峻形势令住宅开发面临相当的困境，而商业地产则被认为是房地产开发商的避风港湾。2009年大的动荡以及种种不可知因素依然可能存在，商业地产的需求在短期内必定面临着挑战，但从更远来看危机会带来更多的机遇，谁把握了机遇就会掌握未来。

一、商业地产新的机遇和挑战

1、住宅市场遇冷商业地产预热

在楼市住宅开发陷入低迷期时，商业地产迎来了发展转机。受经济大环境的不利影响导致目前单纯投资住宅开发利润下滑和风险增加，是开发商们转投商业地产的一大原因，是为通过持有商业物业和商业运营实现商业地产本身之外更大的商业价值，从而降低风险和增加利润。开发商成功持有的这种示范效应，同时带动了民间资本对商业地产的投资热。本土的开发商也正逐步调整住宅与商业物业的开发比例，以期平衡收入分配。然而，大部分本土开发商都是商业方面的新手，他们期待与基金、与有相关经验和工作轨迹的职业经理人合作成立合资企业。

投资商们寻求的是商业物业上稳定的投资回报，而持有型物业有着三个重要的特点，一是收益相对稳定并且长期化，二是能够在一定程度上抵御和化解经济波动所带来的金融风险，三是更加容易成为投资机构旗下众多资产中的优质资产。商业地产，在一些开发商未来几年发展战略书上已经标记为重点。如2008年12月份，世茂股份重组正式完成。这样一来，世茂商业项目开发将由原来的“分家而治”变成为“拧成一股合力”。值得注意的是，外资对中国内地商业地产现在也流露出兴趣。曾在上海收购翠湖天地等高档住宅的英国地产开发及投资公司高富诺，又新成立了6亿美元基金，下一个重点投资目标转为了大陆的购物中心；不久前，黑石集团在上海浦东成立商业管理公司，意图大力进军商业地产。

2、“救市”政策或利好商业地产

2008年，国际投资机构和银行受经济危机的影响，对中国投资的承诺无法得以实现；住宅市场也急剧萎缩。尽管目前商业地产存在不少困难，但中国城市化进程的大趋势没有变，中国经济长期增长的预期仍然没有改变。全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会发布的《2008 中国商业地产专家报告》强调：国家业已出台的救市措施力度非常，其中建设保障性安居工程、廉租房建设、棚户区改造、农村危房改革试点等等，对商业地产是利好消息。最近三年之内，建设部要动用中央财政9000亿进行保障性住房建设，很大一块就是新区建设，也会给商业地产提供巨大的投资机会。在此种情况下，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会预测：2009 年上半年商业地产发展可能还会有困难，下半年就会有回暖。尤其是中低端商业地产；区域型、社区型商业地产，更会有较大的利好消息。消费依然强劲。

3、收益高吸引新行业涉足

在楼市普遍不景气情况下，开发商拿地都十分谨慎，再加上开发商资金短缺，于是丧失了拿地的热情和能力。不过这样一来，却给其他行业的企业进军房地产提供了时机和空间。这些外来企业资金相对比较充裕，并且以商业用地为主，建成后可自用，并且目前股市也处于低迷，投资类产品相对不足的情况下，通过拿地也可以显现为保值增资的一种投资行为。一些外来新行业已经迫不及待涉足房产开发与经营。近日，七喜控股引起房产界关注，虽然竞拍土地失败，但七喜控股意图拍得土地用于开发商品住宅，进入房地产市场实现公司多元化策略的举措已经暴露无遗。值得注意的是，一些其他行业的企业还以购买自用办公楼方式，实现曲线进入房地产领域。2008年11月份，上海北外滩上海港国际客运中心两幢写字楼被中化集团等大型央企收购，投资总额达到了70亿元。保险资本也成为房地产行业重要“进门人”。虽然有保险资金不能直接投资国内地产项目的规定，但国内各大保险公司依然另觅途

径，据悉，民生保险、太平人寿、生命人寿、中意人寿都分别在北京的金融街和CBD商业区及中关村的商圈内购买了几万平方米不等的物业。外来新行业一直对于房地产行业觊觎已久。

二、集团化开发，连锁经营将成主流

2009年住宅开发仍然备受宏观调控的冲击，相对于商业地产而言受到的政策性的影响依然较少，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型，但对一些资金实力较弱和融资渠道狭窄的企业，也面临着严峻的考验甚至被迫和主动退出。一些资本型的品牌企业，由于受到短期变现和年报的压力，特别是持有物业长期经营的综合检验，会调整对商业地产特别是持有物业的投资战略和组合策略。

随着大型房企的战略性转型，进入商业地产已成必然，其标志是大公司都会明确或者调高各自持有资产，组建自己的商业地产专门的投资与运营管理机构，商业地产的集团化开发和连锁经营将会成为开发的主流。《2008 中国商业地产专家报告》指出：城市化在未来五年带来新增人口是1.2亿，每年新增城市人口2400万，城市大众化消费市场每年大概增加900亿元，增长非常可观，直接刺激商业地产的发展。随着国内中产阶级的兴起，2009年会带来商业地产质的提升，并且会打破传统的商业模式，随着消费升级，商业地产的供应也要升级。受金融危机以及国家信贷政策的影响，必定会对持有物业造成新的压力，中小商业地产开发企业在商铺散售逐步疲软的情形下，还有可能进一步继续被边缘化。

三、商业地产有望受益REITs1、期待REUITs破冰

2008年中国房地产金融上半年和下半年出现了冰火两重天的形势。商业地产虽然是传导最慢和最抗跌的但也无力规避和幸免。商业地产融资的信贷总量和品种本来就单一，原来就系统缺失，金融创新的步伐放缓或前景更加不明朗，限外的加剧和外资大本营起火的自救和抽紧，再加上投资市场的消极和悲观，商业地产的融资无疑是雪上加霜。

2009年，最值得期待的就是以REITs(房地产信托基金)的正式推出。以商务部等部委力促的开放REITs通道和银行对商业地产项目贷款区别对待的呼吁得到了国务院和金融监管部门的响应。2008年12月13日，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》。房地产信托投资基金（即REITs）是一种以租金收益为标的的融资产品，普通住宅项目是不能以房地产投资信托基金形式上市的。从这个角度讲，以持有物业为开发模式的商业或工业地产企业将从中受益。2009年1月6日的国务院新闻办新闻发布会上，中国人民银行金融市场司副司长霍颖励透露，央行已经形成房地产投资信托基金（REITs）初步试点总体构架，并将在上报国务院后进行试点。

2、REITs为商业地产最好“退出通道”

REITs推出的重要意义在于，它为商业地产开发商提供了最好的“退出通道”。到目前为止，很多开发商都认为商业地产很难做，最大的问题在于“出口”(Exit)。商业地产项目一般分为开发(Development)、孵化(Incubation)、稳定(Stabilized)等几个环节，其中稳定环节的风险低、相应收益也低，但开发商自有资金成本往往较高，开发完成后或稳定后一般更愿意退出而形成资金的有效周转。

而最佳的退出通道之一就是REITs(房地产信托基金)市场，即把成熟物业(稳定现金流)打包资产证券化，使追求较低风险、较稳定收益的低成本资金持有者(如公众、机构投资者等)可以接手长期持有。而REITs能够推出的最好时机就是熊市。因为，熊市物业资产价格回落，租售比(租金/价格)较高，资本市场的资金成本也较低、投资风格趋于防守型。例如美国REIT 的真正繁荣是在大熊市之后的90年代；日本的J-REIT也是在房地产泡沫破灭后长期熊市的2001年推出。本轮经济危机为中国REITs产品的出现奠定了最好的机会。我们有理由相信，以REITs为象征的金融创新将会在2009年破冰。

2009年商业地产的形势并不尽然全是那么悲观。比如，从目前的情况看，经济危机还未对北京的消费市场形成太大影响，2008年北京的社会零售总额依然会强劲增长20%以上，远远超过北京10% 的GDP增速。只不过新商业开业的总体量远远超过这个比例，以至于平均下来市场转淡，而根据20/80规律，少数抢眼的项目更是赚得本满钵满。2009年是一个乌云笼罩、充满变数的一年。商业地产的需求在短期内必定面临着挑战，但从更远来看危机会带来更多的机遇。

第五篇：商业地产分析方法总结

房地产市场可以分为居住物业市场和非居住物业市场。非居住物业市场是广义上的商业房地产市场；商业房地产市场狭义上指购物中心。由于广义的商业房地产市场包含了：写字楼市场、工业物业市场、购物中心等，这几个子市场差异较大，分析方法也不同，所以本文主要讨论狭义的商业房地产市场——购物中心的市场机会研究方法。

在发达国家购物中心可分为以下几个大类：

区域购物中心（regional mall）：封闭式的建筑，拥有综合性的百货超市。以总租售面积（GLA）可以将区域中心划分为一般区域中心和超区域中心（4.7——18万㎡），车位指数（PI）一般为5.5个/100㎡。业态上浓缩了中央商务区的功能，为顾客提供各种档次的商品；主导商主要为大型百货超市，此外还有各种附属商为顾客提供各种个性化服务。一般区域中心要求服务区内人口规模在15万以上，超区域中心在35万以上。

社区购物中心（community shopping center）:采用开放式的建筑设计，GLA一般在1——4万㎡，车位指数一般为：5个/100㎡，业态上没有大型综合性百货超市，有初级百货超市，日用品超市，平价超市，专卖店等，市场服务区人口规模4——15万。

邻里购物中心（neighborhood shopping center）:GLA一般在0.3——5万㎡之间，车位指数为：5个/100㎡，业态：包括食品、药品、日用杂货等日常生活相关的商品，银行、干洗店等；服务区要求的人口规模一般在2000——4万之间。

此外还有：特色专卖中心(specialty center)，直销中心(outlet center)，平价中心(off-price center)，休闲购物中心(urban entertainment center)，时尚中心(fashion center)，假日中心(festival center)，混合式商务中心(retail uses in mixed-use development)等

在商业房地产市场分析过程中，购物中心类型的选择会对整个分析过程产生较大影响。

一、经典市场研究方法

商业房地产市场分析的主要内容有：需求分析、供给分析。在进行这两项分析之前必须进行购物中心市场服务区（商圈）分析，界定购物中心未来可能覆盖的地理范围。市场服务区（trade area）指一个商业房地产所提供的商业服务（商品服务）的范围，如一个商场商品的主要销售范围。市场服务区的界定方法主要有：同心圆法、行车时间法、路线调查法。购物中心的市场服务区由该中心的类型、规模、业态、周围竞对手状况、人口密度、交通状况等因素所决定，它的边界不一定规则，理想状况是同心圆，实际上则不一定，许多自然地物、道路等都可能成为其边界。界定范围之后需要收集不同服务圈层里的人口规模、居民户数、平均家庭收入、人均收入等数据，这些数据是进行市场分析的基础。

1、市场需求分析主要方法

市场需求分析需要在市场服务区的界定完成的基础上进行，其主要方法有：

比率——人口相乘法：在一个城市区域内商品零售面积的人均需求量的经验值乘以服务区的总人口，从而得出市场需求总量。市场需求潜力 + 调查区现有零售面积 = 总需求量。

如果需求潜力大于零，即存在开发空间，开发可行。

单位零售房地产面积商品零售额比率比较法：首先统计商品服务区内的商品零售总额和零售房产总面积；然后对商品进行分类，统计不同类型商品（家电、汽车等）零售额、零售面积；最后将商品分类统计数据与商品零售总额和零售房产总面积进行比较，可以发现某类商品单位零售面积零售额是否存在不足现象，从而判断市场是否处于饱和状态。

马利兹亚城市商业房产需求预测法：该方法以“长期预测和短期预测都受就业增长直接影响，就业增长快预示商业房产有开发潜力”这一理论假设为前提。马利兹亚模型将众多市场的影响因素分为：经济增长因素（在短期预测中可促进经济增长的因素如：区位优势、就业人口比率等）和经济发展因素（能带动城市区域长远发展的因素如：教育水平、产业多样性等），通过对以上因素的综合分析可以较为宏观的判断一个城市商业房产的开发前景。

房地产开发度指数（power ratio）法：一个大城市区域可以看成一个统一的市场可以进一步划分成若干个二级市场，二级市场间存在着投资竞争，通过对竞争的分析可以找出各个二级市场的商业房地产市场投资饱和状况，该状况决定了某个二级市场取是否有商业房产开发潜力。房地产开发度指数法通过对城市市场区零售房产总面积、单元区零售房产总面积、城市平均家庭收入、单元区平均家庭收入等数据的分析可以具体得出某一单元区的商业房产需求量。

2、经典研究方法的分析步骤

1)确定购物中心类型

2)研究购物中心商品服务范围（街道、城市、地区）

3)调查在服务区范围内现有该种类型购物中心的商业楼面，包括已经出租的楼面、控制楼面的总量；调查服务区范围内的人口统计，居民收入和消费状况及单位楼面的租（售）价格

4)研究人口统计数据和经济状况，分析商品服务区内可以支撑的总的商业楼面面积

5)比较服务区现有的商业楼面与该商品服务区可支撑的总的商业楼面之间的差异，从而发现商业房产的开发潜力

6)根据商品服务区外具体情况的研究对上述开发潜力作进一步修正

发达国家成熟的房地产市场信息较为全面，城市区域经济数据获得相对较容易，因此商业房地产市场分析的经典方法可以得到较好的运用。但是在界定购物中心的类型等环节时，市场研究人员的商业经验仍然有重要作用，在市场分析过程中市场分析人员的主观判断仍是不可缺少的。特别是在休闲娱乐中心的定位上市场分析过程更多的表现为一种艺术，而不是一种技术。此外在国内现阶段房地产市场不健全，宏观经济数据不准确、针对性不强，微观区域经济数据缺乏的情况下，我们必须结合现实条件创造性的应用商业房地产经典市场分析方法。