商业地产分析方法总结

第一篇：商业地产分析方法总结

房地产市场可以分为居住物业市场和非居住物业市场。非居住物业市场是广义上的商业房地产市场；商业房地产市场狭义上指购物中心。由于广义的商业房地产市场包含了：写字楼市场、工业物业市场、购物中心等，这几个子市场差异较大，分析方法也不同，所以本文主要讨论狭义的商业房地产市场——购物中心的市场机会研究方法。

在发达国家购物中心可分为以下几个大类：

区域购物中心（regional mall）：封闭式的建筑，拥有综合性的百货超市。以总租售面积（GLA）可以将区域中心划分为一般区域中心和超区域中心（4.7——18万㎡），车位指数（PI）一般为5.5个/100㎡。业态上浓缩了中央商务区的功能，为顾客提供各种档次的商品；主导商主要为大型百货超市，此外还有各种附属商为顾客提供各种个性化服务。一般区域中心要求服务区内人口规模在15万以上，超区域中心在35万以上。

社区购物中心（community shopping center）:采用开放式的建筑设计，GLA一般在1——4万㎡，车位指数一般为：5个/100㎡，业态上没有大型综合性百货超市，有初级百货超市，日用品超市，平价超市，专卖店等，市场服务区人口规模4——15万。

邻里购物中心（neighborhood shopping center）:GLA一般在0.3——5万㎡之间，车位指数为：5个/100㎡，业态：包括食品、药品、日用杂货等日常生活相关的商品，银行、干洗店等；服务区要求的人口规模一般在2000——4万之间。

此外还有：特色专卖中心(specialty center)，直销中心(outlet center)，平价中心(off-price center)，休闲购物中心(urban entertainment center)，时尚中心(fashion center)，假日中心(festival center)，混合式商务中心(retail uses in mixed-use development)等

在商业房地产市场分析过程中，购物中心类型的选择会对整个分析过程产生较大影响。

一、经典市场研究方法

商业房地产市场分析的主要内容有：需求分析、供给分析。在进行这两项分析之前必须进行购物中心市场服务区（商圈）分析，界定购物中心未来可能覆盖的地理范围。市场服务区（trade area）指一个商业房地产所提供的商业服务（商品服务）的范围，如一个商场商品的主要销售范围。市场服务区的界定方法主要有：同心圆法、行车时间法、路线调查法。购物中心的市场服务区由该中心的类型、规模、业态、周围竞对手状况、人口密度、交通状况等因素所决定，它的边界不一定规则，理想状况是同心圆，实际上则不一定，许多自然地物、道路等都可能成为其边界。界定范围之后需要收集不同服务圈层里的人口规模、居民户数、平均家庭收入、人均收入等数据，这些数据是进行市场分析的基础。

1、市场需求分析主要方法

市场需求分析需要在市场服务区的界定完成的基础上进行，其主要方法有：

比率——人口相乘法：在一个城市区域内商品零售面积的人均需求量的经验值乘以服务区的总人口，从而得出市场需求总量。市场需求潜力 + 调查区现有零售面积 = 总需求量。

如果需求潜力大于零，即存在开发空间，开发可行。

单位零售房地产面积商品零售额比率比较法：首先统计商品服务区内的商品零售总额和零售房产总面积；然后对商品进行分类，统计不同类型商品（家电、汽车等）零售额、零售面积；最后将商品分类统计数据与商品零售总额和零售房产总面积进行比较，可以发现某类商品单位零售面积零售额是否存在不足现象，从而判断市场是否处于饱和状态。

马利兹亚城市商业房产需求预测法：该方法以“长期预测和短期预测都受就业增长直接影响，就业增长快预示商业房产有开发潜力”这一理论假设为前提。马利兹亚模型将众多市场的影响因素分为：经济增长因素（在短期预测中可促进经济增长的因素如：区位优势、就业人口比率等）和经济发展因素（能带动城市区域长远发展的因素如：教育水平、产业多样性等），通过对以上因素的综合分析可以较为宏观的判断一个城市商业房产的开发前景。

房地产开发度指数（power ratio）法：一个大城市区域可以看成一个统一的市场可以进一步划分成若干个二级市场，二级市场间存在着投资竞争，通过对竞争的分析可以找出各个二级市场的商业房地产市场投资饱和状况，该状况决定了某个二级市场取是否有商业房产开发潜力。房地产开发度指数法通过对城市市场区零售房产总面积、单元区零售房产总面积、城市平均家庭收入、单元区平均家庭收入等数据的分析可以具体得出某一单元区的商业房产需求量。

2、经典研究方法的分析步骤

1)确定购物中心类型

2)研究购物中心商品服务范围（街道、城市、地区）

3)调查在服务区范围内现有该种类型购物中心的商业楼面，包括已经出租的楼面、控制楼面的总量；调查服务区范围内的人口统计，居民收入和消费状况及单位楼面的租（售）价格

4)研究人口统计数据和经济状况，分析商品服务区内可以支撑的总的商业楼面面积

5)比较服务区现有的商业楼面与该商品服务区可支撑的总的商业楼面之间的差异，从而发现商业房产的开发潜力

6)根据商品服务区外具体情况的研究对上述开发潜力作进一步修正

发达国家成熟的房地产市场信息较为全面，城市区域经济数据获得相对较容易，因此商业房地产市场分析的经典方法可以得到较好的运用。但是在界定购物中心的类型等环节时，市场研究人员的商业经验仍然有重要作用，在市场分析过程中市场分析人员的主观判断仍是不可缺少的。特别是在休闲娱乐中心的定位上市场分析过程更多的表现为一种艺术，而不是一种技术。此外在国内现阶段房地产市场不健全，宏观经济数据不准确、针对性不强，微观区域经济数据缺乏的情况下，我们必须结合现实条件创造性的应用商业房地产经典市场分析方法。

第二篇：商业地产销售方法

商业地产销售方法

商业地产成功销售三步奏：思维方式40%、客户资源40%、专业技能20% 思维方式

商业地产与住宅有很大的差异。首先，基本属性不同。商业地产是人类从事商业活动的场所，例如商品交换、办公场所等；住宅是人类居住生存的场所，最早的目的是防备恶劣天气、野兽等的场所。其次，需求类别不同。住宅是老百姓最基本的生存需求，商业地产是投资需求，所以两种业态的客户群体就产生了很大的差异。

客户资源

任何一个成功人士，无疑拥有很好的人脉关系。作为房地产销售人员，若想销售业绩高，必须有大量的客户资源的积累。怎样才能有大量的客户资源呢？寻找客户。

寻找客户有很多种不同的手段，列举一二：

1、通过电话拜访挖掘客户资源；

2、网络宣传；

3、陌生拜访、4、扫街，派发DM单；

5、通过介绍等等

专业技能

房地产销售人员首先是一名销售人员，其次是客户的置业顾问。这就需要掌握销售及置业的专业技能。

精装SOHO公寓

SOHO公寓是小型家居办公场所，可商可住。具有投资成本低、投资风险小、投资回报率高的特点。首先，投资成本低。龙湖时代天街SOHO公寓总房款26万-30万，不限贷、不限购。可以做商业贷款，首付低。其次，投资风险小。龙湖11年商业运营经验、国家综合保税区及成都大学城大量的租赁需求。第三，投资回报率高。租金回报：住的需求最低每月1200；商用办公需求最低每平30元，主要针对保税区内各大企业上下游供应商、大学城创业团队。资产增值回报，以月租金每年上升6%计算，资产回报率6%。例如：德州仪器的供应商很多都是在成都设置办事处，一般为7-9人团队，一个地区经理、四个销售、两个技术支持，两个客服，48平米足够办公。

LOFT式商务地产

LOFT是一种建筑结构、一种独特的建筑空间。龙湖时代天街Loft具有四种功能：

1、办公场所，4.9米层高，单层、双层均可选择，不仅满足了办公场所大空间的需求，也可以设计为双层更大的可用面积。

2、商务酒店，可以设计为酒店套房，一层会客，二楼休息，两不耽误。也可一楼办公，二楼休息，满足高层商务人士需求。

3、单身贵族或年轻夫妇居家场所；

4、空中创意商铺，单层，需要大空间作为展示空间、商铺租金无法负担。双层，创意网店，一楼做线下的生意、二楼做线上的生意；亦或是，一楼展示销售，二楼仓储。

第三篇：商业地产发展趋势分析

商业地产发展趋势分析

从2007年到2009年上半年，宏观调控的严峻形势令住宅开发面临相当的困境，而商业地产则被认为是房地产开发商的避风港湾。2009年大的动荡以及种种不可知因素依然可能存在，商业地产的需求在短期内必定面临着挑战，但从更远来看危机会带来更多的机遇，谁把握了机遇就会掌握未来。

一、商业地产新的机遇和挑战

1、住宅市场遇冷商业地产预热

在楼市住宅开发陷入低迷期时，商业地产迎来了发展转机。受经济大环境的不利影响导致目前单纯投资住宅开发利润下滑和风险增加，是开发商们转投商业地产的一大原因，是为通过持有商业物业和商业运营实现商业地产本身之外更大的商业价值，从而降低风险和增加利润。开发商成功持有的这种示范效应，同时带动了民间资本对商业地产的投资热。本土的开发商也正逐步调整住宅与商业物业的开发比例，以期平衡收入分配。然而，大部分本土开发商都是商业方面的新手，他们期待与基金、与有相关经验和工作轨迹的职业经理人合作成立合资企业。

投资商们寻求的是商业物业上稳定的投资回报，而持有型物业有着三个重要的特点，一是收益相对稳定并且长期化，二是能够在一定程度上抵御和化解经济波动所带来的金融风险，三是更加容易成为投资机构旗下众多资产中的优质资产。商业地产，在一些开发商未来几年发展战略书上已经标记为重点。如2008年12月份，世茂股份重组正式完成。这样一来，世茂商业项目开发将由原来的“分家而治”变成为“拧成一股合力”。值得注意的是，外资对中国内地商业地产现在也流露出兴趣。曾在上海收购翠湖天地等高档住宅的英国地产开发及投资公司高富诺，又新成立了6亿美元基金，下一个重点投资目标转为了大陆的购物中心；不久前，黑石集团在上海浦东成立商业管理公司，意图大力进军商业地产。

2、“救市”政策或利好商业地产

2008年，国际投资机构和银行受经济危机的影响，对中国投资的承诺无法得以实现；住宅市场也急剧萎缩。尽管目前商业地产存在不少困难，但中国城市化进程的大趋势没有变，中国经济长期增长的预期仍然没有改变。全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会发布的《2008 中国商业地产专家报告》强调：国家业已出台的救市措施力度非常，其中建设保障性安居工程、廉租房建设、棚户区改造、农村危房改革试点等等，对商业地产是利好消息。最近三年之内，建设部要动用中央财政9000亿进行保障性住房建设，很大一块就是新区建设，也会给商业地产提供巨大的投资机会。在此种情况下，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会预测：2009 年上半年商业地产发展可能还会有困难，下半年就会有回暖。尤其是中低端商业地产；区域型、社区型商业地产，更会有较大的利好消息。消费依然强劲。

3、收益高吸引新行业涉足

在楼市普遍不景气情况下，开发商拿地都十分谨慎，再加上开发商资金短缺，于是丧失了拿地的热情和能力。不过这样一来，却给其他行业的企业进军房地产提供了时机和空间。这些外来企业资金相对比较充裕，并且以商业用地为主，建成后可自用，并且目前股市也处于低迷，投资类产品相对不足的情况下，通过拿地也可以显现为保值增资的一种投资行为。一些外来新行业已经迫不及待涉足房产开发与经营。近日，七喜控股引起房产界关注，虽然竞拍土地失败，但七喜控股意图拍得土地用于开发商品住宅，进入房地产市场实现公司多元化策略的举措已经暴露无遗。值得注意的是，一些其他行业的企业还以购买自用办公楼方式，实现曲线进入房地产领域。2008年11月份，上海北外滩上海港国际客运中心两幢写字楼被中化集团等大型央企收购，投资总额达到了70亿元。保险资本也成为房地产行业重要“进门人”。虽然有保险资金不能直接投资国内地产项目的规定，但国内各大保险公司依然另觅途

径，据悉，民生保险、太平人寿、生命人寿、中意人寿都分别在北京的金融街和CBD商业区及中关村的商圈内购买了几万平方米不等的物业。外来新行业一直对于房地产行业觊觎已久。

二、集团化开发，连锁经营将成主流

2009年住宅开发仍然备受宏观调控的冲击，相对于商业地产而言受到的政策性的影响依然较少，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产进行战略转型，但对一些资金实力较弱和融资渠道狭窄的企业，也面临着严峻的考验甚至被迫和主动退出。一些资本型的品牌企业，由于受到短期变现和年报的压力，特别是持有物业长期经营的综合检验，会调整对商业地产特别是持有物业的投资战略和组合策略。

随着大型房企的战略性转型，进入商业地产已成必然，其标志是大公司都会明确或者调高各自持有资产，组建自己的商业地产专门的投资与运营管理机构，商业地产的集团化开发和连锁经营将会成为开发的主流。《2008 中国商业地产专家报告》指出：城市化在未来五年带来新增人口是1.2亿，每年新增城市人口2400万，城市大众化消费市场每年大概增加900亿元，增长非常可观，直接刺激商业地产的发展。随着国内中产阶级的兴起，2009年会带来商业地产质的提升，并且会打破传统的商业模式，随着消费升级，商业地产的供应也要升级。受金融危机以及国家信贷政策的影响，必定会对持有物业造成新的压力，中小商业地产开发企业在商铺散售逐步疲软的情形下，还有可能进一步继续被边缘化。

三、商业地产有望受益REITs1、期待REUITs破冰

2008年中国房地产金融上半年和下半年出现了冰火两重天的形势。商业地产虽然是传导最慢和最抗跌的但也无力规避和幸免。商业地产融资的信贷总量和品种本来就单一，原来就系统缺失，金融创新的步伐放缓或前景更加不明朗，限外的加剧和外资大本营起火的自救和抽紧，再加上投资市场的消极和悲观，商业地产的融资无疑是雪上加霜。

2009年，最值得期待的就是以REITs(房地产信托基金)的正式推出。以商务部等部委力促的开放REITs通道和银行对商业地产项目贷款区别对待的呼吁得到了国务院和金融监管部门的响应。2008年12月13日，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》。房地产信托投资基金（即REITs）是一种以租金收益为标的的融资产品，普通住宅项目是不能以房地产投资信托基金形式上市的。从这个角度讲，以持有物业为开发模式的商业或工业地产企业将从中受益。2009年1月6日的国务院新闻办新闻发布会上，中国人民银行金融市场司副司长霍颖励透露，央行已经形成房地产投资信托基金（REITs）初步试点总体构架，并将在上报国务院后进行试点。

2、REITs为商业地产最好“退出通道”

REITs推出的重要意义在于，它为商业地产开发商提供了最好的“退出通道”。到目前为止，很多开发商都认为商业地产很难做，最大的问题在于“出口”(Exit)。商业地产项目一般分为开发(Development)、孵化(Incubation)、稳定(Stabilized)等几个环节，其中稳定环节的风险低、相应收益也低，但开发商自有资金成本往往较高，开发完成后或稳定后一般更愿意退出而形成资金的有效周转。

而最佳的退出通道之一就是REITs(房地产信托基金)市场，即把成熟物业(稳定现金流)打包资产证券化，使追求较低风险、较稳定收益的低成本资金持有者(如公众、机构投资者等)可以接手长期持有。而REITs能够推出的最好时机就是熊市。因为，熊市物业资产价格回落，租售比(租金/价格)较高，资本市场的资金成本也较低、投资风格趋于防守型。例如美国REIT 的真正繁荣是在大熊市之后的90年代；日本的J-REIT也是在房地产泡沫破灭后长期熊市的2001年推出。本轮经济危机为中国REITs产品的出现奠定了最好的机会。我们有理由相信，以REITs为象征的金融创新将会在2009年破冰。

2009年商业地产的形势并不尽然全是那么悲观。比如，从目前的情况看，经济危机还未对北京的消费市场形成太大影响，2008年北京的社会零售总额依然会强劲增长20%以上，远远超过北京10% 的GDP增速。只不过新商业开业的总体量远远超过这个比例，以至于平均下来市场转淡，而根据20/80规律，少数抢眼的项目更是赚得本满钵满。2009年是一个乌云笼罩、充满变数的一年。商业地产的需求在短期内必定面临着挑战，但从更远来看危机会带来更多的机遇。

第四篇：银川商业地产分析

第一部分：银川市区域经济发展概述：

一、近几年经济发展概况：

2010全年实现地区生产总值763.26亿元，同比增长14.8%，是“十一五”期间增速最快的一年，位居全区五市之首；完成地方财政收入137.27亿元，其中：一般预算收入64.13亿元，增长45.6%；全市全社会完成固定资产投资648.69亿元，比上年增长31.8%，高于全区同期增速0.9个百分点。其中，第一产业完成投资10.48亿元，增长10.6%；第二产业完成投资282.59亿元，下降2.5%；第三产业完成投资306.19亿元，增长74.1%。社会消费品零售总额225.14亿元，增长19.8%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17073元、6160元，增长8.6%和14.3%，多项经济和民生指标创历史新高。

二、三大产业发展状况概述：

现代农业加快发展，新农村建设有力推进。全年完成农业增加值41.37亿元，增长6.4%。落实各项强农惠农政策，发放农业直补资金1.6亿元。全面启动建设29个现代农业示范基地，新增设施园艺面积4.9万亩，总量达29万亩，成功举办第二届中国（宁夏）园艺博览会；奶产业平稳健康发展，奶牛存栏量达到13万头；建设16个粮食创高产示范区，粮食总产达93.99万吨。露地瓜菜、长红枣、酿酒葡萄、花卉产业规模和效益进一步提升，清真牛羊肉、“适水”产业加快发展，有机大米、种子产业迅速起步，优势特色产业区域化布局基本形成。累计流转土地面积21万亩。实施科技特派员创业项目216项，农业科技人员下基层的比率在80%以上。培育28家龙头企业扩规升级，组织41家企业开展“村企互动”，创建农民专业合作示范社30家，认证绿色、有机农产品16个。建成新世纪农产品冷链物流中心等一批重点项目，新增冷藏保鲜库5万平方米。农业机械化、信息化全面推进。工业经济较快增长，产业竞争力不断提高。全年完成工业增加值282.72亿元，增长19.1%，增速同比提高4.9个 百分点。能源化工产业加快推进，下游产业迅速发展；机械装备制造业协作配套能力明显增强，新能源及装备制造业异军突起，光伏发电、风电初步形成产业链；组 建羊绒产业技术创新战略联盟，品牌战略深入实施；清真食品和穆斯林用品产业市场开拓力度加大；新材料、发酵及生物制药产业产值分别增长60%和20%以上，“一强五优”产业占全市规模以上工业总产值比重达90.4%。工业发展空间布局进一步优化，在宁东设立“飞地工业园”，临河综合项目区C区基础设施建设顺利推进，经济技术开发区及德胜、望远、灵武羊绒等园区产业集聚效应初步显现。企业技术改造和新产品研发加快推进，30个重点技改项目进展顺利。工业综合效益指数达314.67，提高51.8个点，工业经济运行质量明显提升。服务业蓬勃发展，聚集辐射作用明显增强。全年完成第三产业增加值342.63亿元，增长11%。亲水商业广场、凯宾斯基酒店、建发现代城等项目建成投用，大连万达、华润万家、世纪金花等知名商企进驻银川。空港、陆港、银川物流港等物流重点项目进展顺利，国家A级物流企业达到10家，我市进入全国首批流通领域现代物流示范城市行列。总部经济和会展业蓬勃发展，总部企业达到82家，主办第十三届房地产交易博览会暨家居婚庆博览会、第四届清真美食文化节等大型展会18场次，荣获“中国清真美食文化之都”。创意、软件动漫和服务外包等新兴产业加快发展，成功举办“创意银川2010”设计节，建成“801”创意产业园，软件动漫产业产值增长20%。运动休闲城市和旅游目的地建设步伐加快，市民休闲场所不断增加完善，开展了龙舟赛、市民健步走等主题活动，成功举办第三届贺兰山岩画艺术节、第九届中国银川国际汽车摩托车旅游节等重大节会，银川代表队在法国赢得“城市之间”国际总决赛冠军，我市入选2010“中国10大休闲城市”，全年旅游接待人数和旅游收入增长20%和31%。家电、汽车、摩托车下乡深入开展，城乡消费持续升温，消费总量迅速扩大。

三、未来经济发展概述：

2011年银川市将进一步科学推进经济发展，确保工业增加值、服务业增加值和社会固定资产投资总额在“十一五”基础上翻一番；加快转变经济发展方式，更加注重优势特色产业培育，强力推进新型工业化，大力发展服务业特别是现代服务业；着力保障和改善民生，加快完善教育、医疗、社会保障等基本公共服务体系，强化工资收入分配调节等。使全市全年的地区生产总值预期增长12%以上，地方财政一般预算收入增长15%以上，城镇居民人均支配收入和农民人均纯收入增长10%以上。“十二五”规划中，银川市制定的经济增长目标是，到2015年，全市GDP达到1160亿元，年均增速为12％；地方财政一般预算收入达到90亿元，年均增长15％以上；全社会固定资产投资总规模5年累计3380亿元，年均增长20％；人均基本公共服务接近全国平均水平，城乡居民收入分别达到2.55万元和8200元，年均分别增长8％和7％；城乡基本养老、基本医疗实现应保尽保，全市普及高中阶段教育。

第二部分：银川市房地产开发投资概述：

一、近十年银川市房地产投资发展概况：

2010年，银川市房地产完成开发投资160.82亿元，比上年增长66.8%，占全社会固定资产投资比重为24.8%，成为拉动全市固定资产投资快速增长的主要动力，随着现代化区域中心城市和“两宜”城市建设的步伐加快，银川市房地产业得到快速发展。

二、近十年房地产投资占固定资产投资比重

根据以上图表可以看出房地产占全市固定资产投资的比重在四分之左右，从此可以看出银川市房地产在政府经济中的支柱作用非常明显。

三、银川市房地产发展简述： 08年下半年，受大环境的影响，银川房地产市场出现了“房产商固守不降价，消费者持币不购房”的现象，由于银川市房地产企业自身的特点，加上银川区域中心城市辐射功能的进一步增强，09年银川房地产市场提前度过“低谷期”，且市场出现前所未有的繁荣，价格大幅攀升整体市场供销两旺。2010年初，房地产紧缩型调控拉开大幕，关于“遏制房价过快上涨，抑制投机性需求”的调控政策密集发布，其尤以4月17日出 台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，调控力度之大，堪称史无前例。一时间，住宅市场观望气氛明显加重，而商业地产市场却逆市小幅涨 价。伴随着银川住宅产业的红火局面，商业地产的发展也是异军突起，发展迅猛，尤其以今年更为凸显。在刚结束的第二届中国西部(银川)房•车生活文化节上，既有万达广场、绿地21城等全国商业地产大鳄开发的项目,也有逸家财富广场、星月天地等本土企业带来的力作。项目类型包括公寓、写字楼、大型商场、购物中心，以及家居、汽车、医药等专业经销市场。根据银川市的房价结构比例来看：土地费用占30%至35%，建设成本占40%至50%、各种税费占8%至9%，管理费占1%至2%，开发商利润占10%至15%。可以说，银川房地产市场“泡沫”不大，也就是说银川房地产市场还相对安全，加之银川作为500公里半径内的区域中心城市的辐射能力明显增强，所造成的刚性需求还是比较大。随着中央积极的财政、稳健的货币政策、银川市交易政策的实施，银川房地产市场会继续处于平稳缓涨期。

第三部分：银川市商业地产市场分析：

一、商业地产起源及分类

起初，人类还没有认识到商铺的价值，只是为了方便交易商品，当这种交易平台随着商品交易的活跃，其自身价值也被人类发现，特别是土地私有化产生以后，长期占 领一个好的地段来进行商品交易可以促进交易量，获得商品交易利益最大化，人类就步入了封建社会。土地包括在土地上的建筑就成了封建王朝世袭的宝贵财富，封 建主除了占有商品，还占有了从事商品交易的土地，其中包括商铺。工业化的产生标志着资本主义的到来，特别是土地可以自由买卖打破了封建王朝的世袭制度，体现了资本主义的先进性，从此，土地成为商品，附和在土地上从事商品买卖的建筑，其价值被资本充分开发利用。

在某些区域，资本开发的地上建筑的价值远大于在此建筑物内从事商品交易所产生的价值。资本充分利用了土地和建筑物的稀缺性，充分利用了稀缺后无法估量的价值 空间，充分利用了这种空间的聚合力和想象力，把有形的空间变成无限的利润了，甚至成了其无数年以后，用来进行更大交换的筹码（现在无法判断其动机）。这就是商业地产的雏形。

1、商业地产及类型划分

商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究。

1.1按照开发形式进行分类：

（1）商业街商铺

商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。

（2）市场类商铺

在这里，“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

（3）社区商铺

社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

（4）百货商场、购物中心商铺

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。（5）商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者。（6）交通设施商铺

交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。1.2商业业态的分类的基本特征：

商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和经营特征如下：(1)、百货店

百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。A、选址在城市繁华区、交通要道。B、商店规模大，营业面积在5000平方米以上。C、商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。D、商店设施豪华、店堂典雅、明快。E、采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。

F、采取定价销售，可以退货。G、服务功能齐全。(2)、超级市场

超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。

A、选址在居民区、交通要道、商业区。

B、以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。C、商店营业面积在1000平方米以下。D、商品构成以购买频率高的商品为主。

E、采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。F、营业时间每天不低于11小时。G、有一定面积的停车场地。(3)、大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

A、选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。B、商店营业面积2500平方米以上。

C、商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。D、采取自选销售方式。E、设与商店营业面积相适应的停车场。

(4)、便利店（方便店）

便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。A、选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

B、商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。C、居民徒步购物5—7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。D、商品结构以速成食品、饮料，小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。

E、营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。

(5)、购物中心

购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。

A、由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。B、选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。C、内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。D、设施豪华、店堂典雅、宽敝明亮，实行卖场租赁制。E、核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。

F、服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。G、根据销售面积，设相应规模的停车场。

(6)、仓储式商场

仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。A、在城乡结合部、交通要道。B、商店营业面积大，一般为10000平方米左右。C、目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。

二、银川市商业地产发展史

前些年，银川市先后有龙盘家私城、副食品批发市场、新华商城、银川商城等一批专业市场和综合购物商城出现，再加上许多商住楼下的街边营业房，供大于求。但近年来，随着政府把银川建设成为西部区域中心城市战略的不断实施，两个“适宜”工作的不断推进，银川商业地产在宏观调控中经受着市场的考验，银川商业地产的发展经历了从低谷徘徊到高位运行的不寻常历程，2009年以来伴随着银川住宅产业的红火局面，商业地产的发展也是异军突起，发展迅猛，尤其以2010年更为凸显，2009年 以前银川的商业地产集中区域主要以新华街商业圈为主要中心，形成了银川市最为成熟的商业区域中心。伴随着银川市住宅居住区的不断分散与扩容，逐渐形成了较 为明显的多个板块居住区域，近年来，商业地产也开始围绕这几个板块进行分散开发，不再集中于某一个区域。以东西居住板块为例：在东边的丽景湖居住板块，塞 上凝聚力、月星家居广场等多个商业地产项目已经开始投入运营；在西边的新区居住板块，目前有拉普斯水上商业广场、银川金凤万达广场、瑞银·财富中心等多家大型商业地产项目正在建设中。

综观2010年的银川商业地产市场，呈现出较为明显的4大特征： 业态呈多元化 银川早期的商业地产，经营多以单一业态为主，皆是商户通过自身经营而自觉或不自觉形成的，规划和布局比较松散，未形成特色、专业化市场。而如今，随着经济和 消费水平的提高，单一业态已不能满足消费需求，多元化业态发展成为时下商业地产的主要模式。例如，城北具有代表性的商业地产——绿地21城，它的投入运营将形成集SHOPPINGMALL、生态花园酒店、商业街、酒店式公寓、电景广场等多业态模式。管理更趋专业化

与早期银川的商业地产相比较，如今的商业地产更是朝着专业化方向发展。在银川，已有越来越多的开发商开始开发特色化、专业化商业街道。一些有实力的地产开发商已率先在此领域拔得头筹，如光耀房地产开发公司开发的光耀美居已开始在银川的家具批发行业独领风骚。规模、体量不断增大

商业地产集购物、餐饮、文化娱乐、商务办公、公寓、高档住宅于一身，在规模和体量上都有着很高的要求。与早期银川商业地产相比，近两年的商业地产无论从规模 上，还是体量上都呈逐年上升趋势，城市综合体已占据了银川商业地产的半壁江山。城市综合体对提升城市形象，增强城市的功能，提高城市的品位具有重要的提升 作用。尤其像银川这样的二、三线城市，商业地产的辐射力对城市品位的提高起到了很大作用。更多外地企业参与银川商业地产开发

与住宅产业具有同样特点的就是去年以来银川的商业地产开发中外地企业占了近五成。这些企业在为银川带来好项目的同时也带来了先进的招商模式和运营管理模式。作为自治区重点招商项目，银川金凤万达广场的开发者——万达集团就是一个在全国具有影响力的开发企业，它的进驻将为银川打造一个具有30万平方米体量的高端商业地产项目；作为中国500强前几位的上海绿地集团，以75万平方米的绿地21城为银川增添了西北首屈一指的城市综合体。此外，还有万商国际汽车城的开发者——云南鸿曦企业集团，瑞银·财富中心的开发者——浙江丽水瑞银房地产开发公司等外地企业，也纷纷在银川进行商业地产开发。

三、各类商业地产详细分析

1、商业街铺、购物广场

悦海新天地 项目介绍 银川悦海新天地建筑面积21.8万平方米；地下二层，面积为7万平方米。总投资约30亿元，工程建筑总面积28.8万平方米，着力打造集高档写字楼、高档百货、多元化特色餐饮、时尚休闲娱乐为一体的商业街。基本数据 悦海新天地地上三栋，三十九层，地下二层

主推商铺：30000/平米 均价 7500元/平方米 价格详情 公寓均价7500元，商铺起价2万元/平米 建筑面积 21.8万平方米

入住时间 预计将会在2011年6月左右交房

城区 金凤区 地址 金凤区上海路与正源北街交汇地带 开发商 银川开元投资股份有限公司

建筑类型 板楼,塔楼,板塔结合 物业类别 建筑综合体 付款方式 银行按揭贷款,分期付款 装修情况 毛坯 付款方式 银行按揭贷款,分期付款 小结：2010年 政府调控年，住宅受控之时商业地产却一枝独秀销售火爆。在金凤区缺乏大型商业地产项目的市场背景下，亲水商业广场和万达购物广场抓住市场机遇，借银川市重 点招商项目之势，在政府政策及开发商强势品牌引入带动下，这两个项目的市场认可度极高，后期市场关注度也特别高，是银川市商业地产的明星代表项目。宁夏四季鲜果品批发市场 简介：项目建设地点位于望远镇，地处银川环城高速、北京-拉萨、银川-福州高速公路、109国道交汇处，距建设中的太中银铁路望洪站25公里，交通便利，基础设施完善，非常适合批发市场建设。项目建设地点位于永宁县望远镇望远桥北，占地面积658.5亩，总建筑面积265134平方米，主要包括：

1、物流交易区：占地296.6亩，建筑面积19.54万平方米；包括农业信息服务中心、商务金融服务商厦、商务办公楼、产品展示交易厅、辅助用房、餐饮区、道路等；

2、仓储及加工区：占地361.9亩，建筑面积7万平方米，包括仓储库、加工厂房、服务用房、道路、停车场等。均价6700到6800（一期均价）项目分两期，一期已售完，二期待售

二期优惠和价格现在未确定

客户来源：东环/北环批发市场、银南、银北、部分来至陕西甘肃 宁夏望远现代金属物流园 简介：宁夏望远现代金属物流园，是由上海大学司顿物流联合规划设计，宁夏发改委审批立项，总占地面积2000亩，计划建设周期5年，投资26亿元，分三期完成。2009年—2010年为一期工程建设期。2009年6月30奠基2010年4月27日投入试运营，一期占地760亩，投资9亿元，已经建设完成的21万ｍ2的商务服务区、方管加工区，堆货场营业面积17万多ｍ2，道路21万ｍ2的现代金属物流园，已于2010年4月建成投入试运营，目前已有700多家钢材经销企业入驻，日吞吐货物量已经达到3500吨，预计到年底总吞吐量可达75万吨。分三期，一期钢材市场售完，二期三期未定，现在只售公寓小商铺。现在商铺均价7000元左右每平米

开间进深不明 面积有88㎡、139㎡、196㎡、276㎡ 小结： 2010年 是银川市房地产专业市场锦上添花的一年，不仅项目数量大增，且规模空前。从几十万平米到上百万平米不等的项目逐鹿银川市商业地产分割这块蛋糕，可见竞争激 烈程度不同寻常。从专业市场的发展来看最初的只做市场到目前集酒店、配套办公、住宅、商业、主题市场等综合为一体的大型商业市场综合体。就销售情况来看，部分项目销售较好的原因是其宣传推广力度大，加之产品面积较小总价较低从而吸引周边市县投资者的眼球，达到热销的局面，销售手段以打折返租较为常见。

四、商业地产购买客户分析

一、投机者：

1、目的：短期内转手获利，而且一般都是暴利。

2、注重因素：较大利润、转手套现容易

3、具体内容：商业项目购买人数的多少及积极性、短期内区域的发展规划

4、获利方式：转手

二、投资者

1、目的：中长期获利。追求一定期限内投资保值、增殖和长时期的稳定的投资回报。

2、注重因素：稳定的投资回报、资产增值

3、具体内容：区域内的租金水平，整个商业项目的经营状况，区域发展规划、考虑出租率的情况，租金升降等等

4、获利方式：主要是出租，适当时候考虑转卖。

5、投资回报率：通常住宅的投资回报率在5%左右，而商业地产（商铺）一般在10%左右，投资回收期限为8—12年。最方便的投资回报率计算方法： R=M/P

R为投资回报率

M为年租金

P为总投资额 举例：某10平方米的商铺销售总价为10万元，如果将其放租出去的租金每月是100元/平方米，请问其商铺的投资回报率是多少？ R=M/P=100*10*12/100000=12%

6、租价和售价的关系

R=P*H/(12*V)R为月租金

P为出售价格（地产使用年限或收益年限不限制）H为投资回报率

V为出租率 举例：某10平方米的商铺出售价格为10万元，假定投资回报率是10%，在出租率为80%的情况下，请问其商铺放租出去的租金是多少？

R=P*H/(12*V)=100000*10%/（12*80%）=1042（元/月）即商铺每平方米的月租金是105元。

三、经营者

1、目的：获取经营场所，主要通过商业经营获取利润，避免因交纳租金而让商业利润流失。同时也有保值增值的想法。

2、注重因素：是否适合自身的商业经营。

3、具体内容：商业氛围及成熟度、交通状况、人流量、区域购买力水平、区域发展规划、政府相关政策（税收）等等

4、获利方式：商业经营

第四部分：银川市商业地产发展趋势预测

一、自2010年4月份“新国十条”调控政策出台以来，在政策和市场的双重压力下，住宅投资前景预期不甚明朗，银川市房地产市场住宅一家独大的局面逐渐开始改变，此前一直处于次要地位的商业地产开始成为市场多方关注的热点，众房企进军商业地产，竞争将愈发激烈。

二、在流动性过剩、住宅投资受打压的背景下，资金涌入商业地产的局面在所难免，银川市近两年商业地产的火爆足以说明，商业地产在投资风险抗能上仍然高于住宅。

三、商业地产领域的盈利模式或将由当前的开发出售为主逐步向持有出租模式转变。“从国内商业房地产市场发展情况来看，散卖后放任业主或使用者自营的方式早已证明是失败之举，商业物业的成功经营必须建立在企业有自营商业体系的基础上，再辅以紧密的商家联盟，作为商业物业开发成功标杆的万达企业便是最好的明证。

四、行业规模化和专业功能化方向发展将更加深入，外地品牌企业进驻，促使银川本地房地产开发商提高自身操控管理水平，走规模化、专业化、精细化可持续发展之路。

五、行业的专业化趋势越来越明显，行业分类越来越细。市场竞争的日趋激烈，迫使很多商品交易市场不断向生产领域延伸，以利于畅通供应渠道，掌握优质货源，减少流 通成本，依托产业基础，确立价格竞争优势。这将导致各类市场之间在经营范围和产品品类上的分化和区隔越来越细，集中销售某一类别或某一区域的，甚至是某些 品牌的商品，以求通过特色经营，获得最大的辐射广度和强度，占据最好的区位优势。这在珠三角、长三角等地区已可以明显看出，除了传统批发市场外，许多内地 综合市场或零售市场中一小类的商品，如纺织、五金、玩具、酒店用品、包装机械、农产品、美容化妆品、眼镜等在珠三角、长三角已发展成为非常专业、规模庞大 的产业集群链专业批发市场。

六、运营和交易方式将向信息化与集约型转变。其实批发市场不是简单的商品中转站，必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和价格形成”四 大功能。因此，未来将围绕上述四大功能的实现来进行完善，逐步把批发市场建成商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。走出干篇一律的摊位 制对手交易模式，网络信息技术的广泛应用，对摊位制经营为主的传统交易市场将产生根本性影响。把连锁、代理、配送、拍卖、信息互动等现代营销方式引入批发 市场，大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的现代交易方式。

七、复合型商业业态的出现。当越来越多的网上交易与线下实体进行结合，当超市中出现越来越多的专卖店，我们有理由相信，传统的业态划分的界限越来越模糊，对于业态的定义也越来越不清晰。“单一性”市场，将受制于“多元化”消费，“美食汇”、“婚纱城”、“钻石城”等“集中式商业地产”将出现萧条，原因也许很简单：这些商业市场无法实现让消费者“同时消费”的目的，同一项目下的商家无法彼此分享客户资源，商业本身的吸引力就会逐步降低。当一家有特色的餐饮门店，足以和整个“美食城”相抗衡时，商家也许会感到目的性消费的可怕。与此相反，“小吃街”、“婚庆市场”、“花鸟鱼虫市场”等可以提供消费者“多元化消费”的场所仍会生意兴隆。在竞争如此激烈的市场中，每个商家必须为自己寻找可以将“规模”发挥到最大的场所。

总体来看，由于目前银川市的商业房地产市场尚未完全成型，刚刚从一个低谷爬升起来，可以预计未来商业地产的发展将迎来黄金时期，但是考虑到商业地产复杂性和 要求明显高于住宅，因而短期内商业地产的发展还存在诸多的困难，特别是开发运营管理上与住宅领域的巨大差距，将直接关系到商业地产开发成功与否。在这方 面，开发商不妨借鉴万达集团通过房地产的综合开发，将公寓住宅、高级酒店、高档写字楼、商业中心融合在一体，打造一个商业中心，通过大手笔的开发建设，创 造一个核心商业区域。同时做商业地产，不应像住宅那样盖好后卖掉即完事，还应该努力做到包括招商、营销、规划、管理等细节与项目本身相匹配。

第五篇：商业地产策划的市场调查方法

商业地产策划的市场调查方法

市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大方之家。

一、市调分类

商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：

1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查

2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查

3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查

4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

二、市调准备

无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。准备工作一般有：

1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求；

2、团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系；

3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；

4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料；

5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等；

6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排；

7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。

三、基本概念理解与应用

在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：

1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标

这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。

区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。

板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。

商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。

显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法，着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时，若有必要，应指明商圈的准确涵义。

商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。

地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。

节点——规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。

地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。应用：

①上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围；

②上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外，基本是从大到小排列，应根据特定任务选择市调区域。

③出书面正式报告，应使用准确、学术性用语。

2、业态、业种

零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。

业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。

业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。

应用：

①策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功；

②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析；③传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如建材、IT、文仪、药品、图书等业种；④零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、自助式咖啡店、量贩式KTV、旅行社超市等。

四、市调内容和考察次序

商业地产发展（定位）策划，最常见的市调是基础普查、全地段重点考察，其次是专项调查（分商业业态、业种、物业类别），再次是定点考察（类似项目、竞争项目、新兴与特色项目），前者一般会覆盖后两者，因此主要以前者为例。

市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细

节了解；二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要大些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。

商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。

商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线”观察。

购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。调查过程及内容，按当时的要求分工细定，但调查结果均要反映下述内容：

①商圈范围，业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌；

②商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段）；

③客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的）、消费欲望与消费水平（瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间）；④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性；

⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性；

⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度；

⑦商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等）；⑧在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政府管治水平等。

五、市调方式方法

目前阶段，我们主要采用简便、实用的方式方法：

1、实地观察法

通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。

2、访谈法

通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。

3、问卷法

通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行统计及分析。

4、参展法

参加行业会展、企业营销展示会，主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。