XXXX年上半年市场分析报告

2021年上半年市场分析报告

全国房地产市场回忆

自2021年12月到2021年3月底,从二手房营业税调整开始,一系列的房地产调控政策密集出台,同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施,都已经对当前市场产生影响,国内大局部城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势,而各种金融、税收政策,显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心。

从4月14日开始，关于房地产调控的各项政策密集下发，一时间“乱花渐欲迷人眼〞，而且其中不乏在过往两轮楼市调控中从未出现过的“三套房禁贷〞，“无纳税、社保记录外地人禁贷〞等“严厉手段〞，让市场感受到了此次调控的“本质性不同〞。此前的全国两会之前，总理温家宝曾温和地表示本届政府任期内将解决住房问题的时候，此时市场还未预料到了其后将要发生的暴风骤雨。随后伴随着房价的高涨，楼市政策也猛然变色。

数据回忆

需求：从2021年起销售额和销售面积增速继续回落

价格：从2021年起销售均价涨幅回落，价格指数环比涨幅连续三个月收窄

供给：从2021年起供给类指标增速快速上升，新开工面积增长最为显著

政策回忆

进入政策频发期

房地产新一轮调控揭幕

1、国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案/2021.03.18

按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施工程后要退出房地产业务。

2、国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%

/

2021.04.15

14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购置首套住房且套型建筑面积在90㎡米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。

3、国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷

/2021.04.17

商品住房价格过高、上涨过快、供给紧张的地区，暂停发放购置第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购置住房贷款。

4、住建部要求商品住房严格实行购房实名制

/2021.04.19

住房城乡建设部发出?关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知?，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

5、二套房以住房套数界定

不再以贷款为准

/2021.04.21

银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。

调控/遏止房价成为直接目标

调控目标的变化，造就了当前这一权力空前统一指向的楼市调控格局。

这次调控，无论是政府，还是地产商面对的局势都完全不同。一个可以佐证的细节是，在全国两会结束后第一天，北京地王纪录“一日三新〞，这种情势当即引起了国务院的强烈反响。此前，国务院总理温家宝已经在两会之前的谈话中表态，本届政府任期内，要解决住房问题，而在更早之前，温家宝曾三次在视察中提及控制投机性购房。

“当时国务院层面也曾向北京市政府询问了情况。〞4月20日中午，一位北京市政府办公厅的内部人士回忆当时的情况说。而前述接近住建部的权威人士那么告诉记者，“北京地王一日三新〞在新一轮楼市调控起到了关键的“引发〞作用。

港城版政策解读

港城各大银行已接到通知

严格执行新政

分析：目前连云港中国银行、农业银行、交通银行、工商银行、建设银行已经接到通知，并严格执行新政内容和贷款政策。而江苏银行目前还没有接到批文，贷款暂停程序办理。

第三套房贷款停贷

连云港暂未被列入

分析：当前房地产投资过度，泡沫膨胀，特别一线城市尤为明显。国务院3天之内两次发布新规，充分表达房贷政策的差异化和针对性。据了解，连云港目前没有被划入三套房停贷城市，三套房贷款政策不变。

非本地居民贷款买房受限

连云港难落地

分析：这一规定针对的是“既占用当地资源，又对当地经济未作奉献的人〞，预计在北京、上海等一线城市效果将很明显。连云港虽然房价高、上涨快，但供给并不紧张。未来几年，港城楼市最大的矛盾将集中在需求后劲跟进上，即没有可持续的需求支撑楼市消费，其中人口少、既有人口消费能力弱的现状决定我市不可能去限制非本地市民在港城进行住房消费。同时，从连云港总体规划来看，目前我市急需迅速增加城市人口带动城市化进程，而非抑制外地人口在港城落户。

连云港房地产市场回忆

一、港城数据

自去年年底到今年年初，由于受到一系列相关的政策调控，观望情绪重回楼市，开发商、购房者进入相持阶段。回忆2021年一季度的港城楼市，先是遭遇了春节期间零成交的冷清现象；进入3月，随着两会的召开，市场上关于房价下跌的说法吵的沸沸扬扬。不过，一季度港城楼市的成交量呈V字形趋势，整体来讲，一季度的港城楼市是在观望中蹒跚前行。

2021年，一季度市区有约30万方新房源已经推出，而全市的实际成交量那么为102万方；未来的四五月份，港城市区楼市将要有超20个楼盘集中上市。〔市区：主要包括连云、开发、新浦、海州四个区域〕

从成交同比数据中可以看到，港城楼市在经历了2021年牛市之后，成交量已经迅速攀升到一个新的水平。2021年第一季度的同比数据上涨幅度近4成，这在很大程度上说明，目前港城楼市的商品房消费结构刚需仍然很旺，投资性和投机性需求也比拟看好港城楼市。

一季度楼市供给数据分析

一季度港城市区新推房源供需比1：1.94

30万方新房仍有些供不应求

经历了1月份〔5341套〕的小高位成交、2月份〔2371套〕的供需“紧缩〞和调控政策不断释放及3月份〔3407套〕的小幅回暖后，2021年头一季度的港城楼市可谓是有点曲折。

数据显示，一季度港城市区共有17家楼盘先后拿取了商品房预售许可证，共计推出新房2668套，总预售面积267602.02㎡米，其中，商品住宅类房源1657套，非商品住宅类房源1011套；商品住宅类房源面积183127.64㎡米，非商品住宅类房源面积84474.7㎡米。

一季度港城市区楼市新推房源套数同比上涨37.38%

仍有些供不应求

与2021年第四季度相比，2021年第一季度港城市区新房源供给套数、面积分别环比减少了53.73%、48.78%〔09年第四季度市区供给新房5766套、面积522463.55㎡米〕，而与2021年第一季度相比那么出现了一定幅度的增加，市区新盘供给套数同比增加37.38%，供给面积增加了26.06%〔09年第一季度市区供给新房1942套、面积212286.27㎡米〕。

从需求层面的量价关系来看，一季度价涨量跌特征明显。今年一季度港城商品房共成交11119套、1023540㎡米，成交套数和面积环比上一季度分别减少了49.55%、15.91%，而相比去年同期那么增加了38.99%、15.91%。今年一季度港城市区商品房共成交5189套、479949㎡米，相比去年同期分别增加了13.67%、17.96%。一季度港城市区楼市新盘供给量与成交量相比，供给缺口为2521套、212347㎡米，供需比为1：1.94，一季度港城市区楼市仍有些供不应求。

尽管受传统淡季、高房价，以及一系列楼市新政等利空因素影响，一季度港城市区楼市开盘工程供给量出现了环比拟大幅度的下滑，但在楼市整体层面向好的趋势下，港城开发商们的整体推盘热情并未降低，与往年同期相比，供给量还是相比照拟充足，价格也是稳中有升。

一季度楼市成交数据分析

成交量环比下降近5成同比上升近4成2021年港城楼市创造了商品房市场的销售辉煌，商品房销售均价也一路飙升。而从2021年一季度来看，2021年12月份“国四条〞、2021年1月份“国11条〞、2021年3月份“国19条〞等政策的陆续出台，这些政策对楼市成交量的影响效果还是比拟明显的，2021年第一季度港城新售商品房市场出现明显降温，成交量环比下降幅度到达5成。

2021年港城楼市第一季度商品房成交套数11119套，环比下降49.55%，成交面积1023540㎡米，环比下降15.91%。今年一季度我市市区及四县商品房共成交11119套，环比下降达5成，同比来看，成交套数同比上升38.99%，成交面积同比上升15.91%。另外，一季度东海、新浦和赣榆三个区域在总体上呈现出成交量旺盛的局面，三者合计占据全市成交量的半壁江山；房价方面，新浦、连云和海州三个区域的涨幅较大。

就各区域楼市来看，新浦区仍然是成交的热点板块。3月份共成交723套，成交面积约6.5万㎡米。这一成交量与2月份相比，增加缺乏2万㎡米，但与1月份相比，却减少一半有余，据统计，2021年1月份新浦区成交面积超过13万㎡米。

2021年1月全市共成交5341套，成交面积425625㎡米。与12月相比，1月全市成交套数锐减2109套，成交面积锐减370417

㎡米，总体呈现上旬市区小步前进、四县局部受挫；中下旬疲态初现、市区四县双双下滑的趋势。

2021年2月全市共成交2371套，成交面积为236217㎡米。其中市区楼市当月共成交商品房1045套，成交面积97198㎡米，新浦成交529套，成交面积48829㎡米，四县楼市共成交商品房1326套，成交面积139019㎡米。

2021年3月份，我市市区及四县商品房共成交3407套。与2月份的成交量相比，3月份全市商品房成交套数增加了1036套，增幅为30%。与2021年同期相比，全市成交量增加390套，增幅约为12%。其中市区成交1574套，四县成交1833套。

2021年4月份新政出台前的半个月，全市商品房成交1717套，其中，市区成交980套，四县成交737套。在4月份新政出台后的半个月，全市商品房成交1594套，其中，市区成交710套，四县成交884套。由此看来，在新政出台前后，全市商品房减少了123套，其中，市区的缩水幅度最大，新政前后减少了270套。

自4月中下旬新政出台至今，港城楼市成交量开始出现了明显下滑的趋势。据统计，5月份全市共成交商品房2343套，成交面积约261500平方米。和4月份的成交情况相比，其成交套数环比下滑29%，成交面积环比下滑28%。同时，与去年同期相比，其成交套数同比下降52%，成交面积同比下降49%。

5月份，这个传统的销售旺季中，连云港全市商品房成交套数为2298套，相比4月份下降了43%〔4月份全市总成交为3376套〕。

6月份我市市区及四县共成交商品房2052套，成交面积约217149平方米。不管是同比还是环比，其成交量均出现了不同程度的下滑现象。

总结分析：在09年随着成交量的疯狂上涨，房价也是节节攀升。而在今年，虽然成交量出现了下滑，但是其房价却并未出现明显的松动迹象。同时，由于对今年市场的涨跌很难定性，因此，对于后市房价的涨跌与否，也依然是不好估摸的。不过，即使后市房价发生了变化，不管它是涨还是跌，其幅度应该都不会太大。毕竟，国家出台一系列调控政策的目的不是打压，而是保其平稳开展。

连云港周成交房型走势分析

从连云港在售工程及成交情况来看，90-110㎡面积区间的二房及小三房产品最受市场热捧，也是目前市场上的主流户型，这充分说明了连云港房地产市场还是以刚性需求为导向，客户在产品选择上较为理性，对产品的创新有着很高的、深层次的需求。

2021年4月连云港市销售数据统计

区属

新浦区

连云区

海州区

开发区

赣榆县

东海县

灌云县

灌南县

成交〔套〕

701

283

289

399

542

462

221

351

成交面积〔m2〕

72817

35158

20352

43000

62502

47692

25076

44353

3月份港城“保价〞战成功，成交量的稳步上升，看以看出“两会〞对该月整体房地产市场的影响并不是很大，在三、四线城市来说，作用力明显较小，几乎没有任何影响。

4月初，前两周的成交量仍成稳步上升状态，该月的第二周甚至出现单周内全市成交量突破千套。但随着4月中“国四条〞的出台，对全国的房地产市场起到相当大的调控作用，一、二线城市受政策作用力较强，且明显。大多数一线城市已经抛出促销的橄榄枝，纷纷对由于政策导向作用，所产生的影响作出反响。对像连云港这样的三、四线城市，相对来说，作用力较小。但是政策的导向作用在该行业内所引起的影响，对连云港还是有一定涉及，下半月的成交套数和成交面积均下降，像一些价格较低，性价比拟高的工程，单一的靠价格优势在该月下半月已经起到什么太大作用，局部楼盘出现了退房房屋成交量下降和退房现象。

因此，作为开展商，不能依靠自己的经验去判断和预测未来整个市场情况，要进行合理科学的分析。值得注意的是很多开展商，因为有着多年的开发经验，并且在多年开发的过程中经历的屡次国家在本行业出台政策的洗礼，从而用他们的经验去判断和预测未来整体市场的开展形势。在他们眼里，除非是全球性金融变化影响行业整个市场情况外，其他大多数时间的政策，只是一阵一阵的走走过场。这是相当不科学，市场瞬息万变，经验能让我们在市场战斗中更有底气，而不是能让我们能在市场中永远处于不败的地位。

4月5—11日

成交量小幅上升

一季度，港城楼市行情从低迷逐渐上升，月成交量同比增加390套。在4月初，楼市开局温和，成交量根本稳定。据统计，在该周，全市商品房成交766套，环比增加77套。

该周成交量小幅上升

中小户型房源占主导

据连房研究统计数据显示，该周〔4月5日—4月11日〕我市市区及四县共计成交商品房766套，成交面积约79520平方米。与上上周的成交情况相比，成交套数环比增加77套。

具体到上周市区及四县楼市的成交情况，据统计，上周市区商品房成交388套，成交面积约38334平方米；四县商品房成交378套，成交面积约41186平方米。

在上周成交房源的户型面积配比上，据连房研究粗略统计，90平方米左右的两房和小三房是市场成交房源的主力，占上周市场成交房源比例的62%。其中，70—90平方米的精巧两房约占上周楼市成交房源的16%，90—120平方米的舒适三房约占上周楼市成交房源的46%，120平方米以上的较大户型占上周楼市成交房源的35%。在成交房源的主力户型上，面积适中的两房和小三房依然是市场上的紧俏房源，占上周市区成交房源户型的79%。

从目前市场的购房人群分析来看，80后显然成为主流购房大军。因此，对于刚刚工作没几年的80后一族来说，面临结婚购房的压力和自身资金的缺乏，小户型的房源成为他们购房的首选。而且，这些中小户型房源由于面积较小，总价较低，既方便自住，也利于转手投资。

4月12日—18日

该周全市成交量环比增加30%

据连房研究统计数据显示，该周〔4月12日—18日〕全市商品房成交1003套，成交面积约103741平方米，较上上周的成交套数环比增长31%，成交面积环比增长30%。其中。市区商品房成交592套，环比增长53%，成交面积约58342平米，环比增长52%。然而，自4月14日国务院常务会议发布新一轮的楼市调控政策后，在该周的最后两天中，楼市成交量开始一路下滑，4月18日全市商品房仅成交85套，与上周的成交最高日相差158套。

自“国四条〞的出台，市场效应明显。尤其是一线城市的楼市，调控效果更加清晰。成交量的骤跌、投资客的疯狂抛房、大幅促销力度的出现，无一不预示着楼市暴风雨的到来。然而，像连云港这样的三线城市，对于每一项政策的出台都存在一定的滞后性。同时，再加上连云港楼市自身泡沫不严重等情况，因此，该项政策的调控效果目前还未能明显显现，该周的楼市成交或许还在上演着最后的疯狂。但是，一旦该项政策全面实施后，港城楼市的成交量也将不可防止地出现一定程度的下滑现象。

届时只要关注连云港整个市场内个工程是否进行促销活动力度的大小，以及房源销售情况，就能判断“国四条〞对连云港这个三线城市的作用有多强，也能通过这，预测未来市场的一个走向。

4月19—25日

该周全市商品房成交787套

上周新政出台，全市成交量突破了千套大关。为赶搭系列新政尚未正式执行前的优惠“末班车〞，港城楼市在此前一周的疯狂只是昙花一现。如今，伴随房贷新政正式执行，在过去的一周内，港城市区楼市房源成交迅速降温。

连房研究统计数据显示，该周〔4月19日—25日〕全市商品房成交787套，成交面积约84201平方米，较上上周的成交套数减少216套，成交面积减少19540平方米。其中，市区共成交商品房328套，成交面积约32451平方米，较上上周市区楼市的成交套数减少264套，成交面积减少25891平方米，降幅到达44.38%。市区成交量在系列新政陆续出台后迅速下降，且降幅较大，是致使上周全市成交量下降的主要区域；四县共成交商品房459套，成交面积约51750平方米，较上上周四县楼市的成交套数增加48套，成交面积增加6351平方米，成交状况相对市区显得比拟平稳。

据了解，一季度，港城楼市周成交量在700套左右。在4月14日新政出台但尚未执行的那一周，据统计，港城楼市共成交房源1003套，成交面积约103741平方米，首次突破千套成交大关。

该周楼市成交面积缩水近半。多数购房者认为这是旨在抑制房价过快上涨的系列楼市新政在港城“落地〞生效的最直观表达，抑制房价，首先是遏制虚旺的房产投机、投资需求，而成交量下降是最直观表达，想必后市，港城楼市的房源成交情况还会有进一步缩水的可能。

当下新政刚刚正式执行不久，过去一周楼市成交表现出来的较大起伏和波动，和新政肯定有关系，但关系究竟有多大，还有待后市检验，现在对于新政显效过于乐观还为时尚早。

总结分析

从4月周边工程成交量均有所下滑，并且优惠幅度都有所增加。不难看出，各大楼盘对“国四条〞的出台还是提前进入预防状态。业内人士，通过对“国四条〞的分析，得出三个根本点：一、局部房价增加过快的城市。二、抑制投机性购房。三、约束房地产开发行为。通过对“国四条〞的分析得出，该政策的出台将对一、二线城市用力较强，较明显，对三、四线城市作用力较弱，较不明显。这个结论无可厚非，中国的房地产市场正在不断的开展和成熟，因为经历过这个阶段的资深人士，会通过对市场的观察以及自身的经验，作出相应判断。但是这仅仅是认为的判断，并不能有很强有的力的事实去论证，真正的结果还是需要市场开展的最终结果去表达。

一、二线城市房地产开展较三、四线城市成熟，并且相对来泡面较大，并且在大城市，投资者在整个购房群体中的比例也相当大，但作为三、四城市，泡沫较小，且主要的购房者，还是以刚性需求为主，投资为辅。

这也能分析得出，国家近期出台的“国四条〞对三、四线城市的作用力较小，影响也较小，但是并不能说预测就是事实，只能说是对本地区未来市场一个宏观的把握。市场永远是瞬息万变的，作为普通刚性需求的购房者来说，他们并不一定会想专业或者业内人士分析的这么透彻，往往以跟风形式居多，从近期的一些楼盘销售量下滑，并且出现退房来看，政策的导向作用，在本地区还是起到了一定的影响。但是有政策公布时间不久，并且到三、四线城市，并且到执行，需要经过一定时间段的消化。因此，目前的市场情况并不能真正反映近期政策对港城市场的影响。我们认为，还需要通过一段时间的观察和市场后续反响情况及走向，才能判断整个市场的未来开展状态，才能做出科学的市场预测。

2021年5月连云港市销售数据统计

区属

新浦区

连云区

海州区

开发区

赣榆县

东海县

灌云县

灌南县

成交〔套〕

360

180

258

236

642

228

347

成交面积〔m2〕

36260

19551

23539

9838

26511

82359

22545

40724

5月初，新政出台第一个黄金周，房地产买卖双方都持观望态度，房地产市场“意料之中〞的表现平淡，甚至低迷。五一黄金周三天，全市共成交商品房102套，环比下跌60.92%，同比下跌77.33%，其中市区仅成交12套，比去年的200多套落后十余倍。据连房研究统计数据显示，5月1日-3日，港城全市网签成交套数仅为102套，与去年同期的450套相比，跌幅超过77%。从区域成交看，东海县、赣榆县成为成交相对热点区域，其中东海县成交量高居榜首，日均超过10套，赣榆县紧随其后，但是新浦与连云、海州三大老城热点区却表现低迷，其中新浦区三天仅有4套成交、海州区“五一〞前两天零成交，直到3日才有1套成交、连云区更是连续3天零成交。

数据分析，对于近段时间楼市成交量出现的波动现象，很大程度上收到了4月中旬出台新政的影响。但是这种影响会持续多久，范围有多大，还需要后市的验证。另外，黄金周楼市成交量的下滑，除了对新政效应的影响预期外，还有五一小长假的原因。在五一期间，有很多市民可能选择出外探亲或旅游，同时，房产备案部门也将放假休息，都在一定程度上影响到了港城楼市的成交量。

5月4—9日

全市成交量小幅攀升

本周我市市区及四县共成交商品房612套，成交面积约63826平方米，日均成交87套。相比上一周，整体成交套数增加82套，环比增长15%。通过分析成交数据得知，在全市612套的成交量中，市区楼市成交245套，成交面积约23369平方米，均套95.4平方米；四县楼市成交367套，成交面积约40457平方米，均套110.2平方米。

本周市区楼市245套的成交量与上一周相比，根本保持持平。而四县楼市本周367套的成交量较上一周增加83套，环比增加29%。由此看来，本周正是由于四县楼市成交量的发力，才助推全市成交量环比增加15%。而且，从成交量上看，五一小长假后，港城楼市成交量出现了小幅上升的现象。在成交房源面积配比方面，70—90平方米之间的房源最为畅销，占成交总量的48%，与上一周相比增加21%；90—120平方米之间的房源成交有所下降，占成交总量的29%，与上一周相比减少12%；120平方米以上大面积房源成交量增加，占总量的10%，环比减少6%；70平方米以下房源成交量也有所减少，占成交总量的13%，与上一周相比减少3%。在成交房源户型配比方面，两室套仍然最为畅销，占成交量的45%；同时，一直备受市场追捧的三室户型成交比例有所增加，占成交总量的32%，与上一周相比，增加14%。另外，车库和商业类物业占成交量的23%。

在新房源推出上，本周仅新浦北区的富邦万得园1家楼盘推出了新房源，共计132套住宅类房源，房源面积约13754.88平方米，价格3300~3800元/平方米。

数据分析，进入到5月份前后，原本有推盘打算的30多家楼盘，也在新政的影响下，放弃原有的推盘方案,楼盘多以消化存量房为主。楼盘交易在面积户型上成交量此消彼长。另一个原因，在具体的首付比例、二套房贷政策影响下，低首付90平方米以下的小户型受到刚性需求者的追捧。

5月10—16日

四县楼市发力

助推全市成交量稳步上升

本周我市市区及四县共成交商品房641套，成交面积约79933平方米，日均成交91套。相比上一周，全市成交套数及成交面积均有不同程度的增长。通过数据统计比拟得知，市区楼市成交215套，环比下降12%，成交面积约22605平方米，环比下降3%。四县楼市成交426套，环比增长16%，成交面积约57328平方米，环比增长42%。

在成交房源面积配比方面，本周的成交房源面积偏大，套均成交面积约124.7平方米。其中，90—120平方米之间的房源最受青睐，占成交房源总量的39%，相比前一周增加了10%。其次，就是120平方米以上的房源占成交房源总量的36%，相比前一周增加了26%。而70—90平方米之间的房源仅占成交总量的18%，相比前一周减少了30%。70平方米以下的房源相比前一周也减少了6%。在成交房源户型配比方面，上周两室户型房源虽然仍是香饽饽，但是所占市场份额却较前一周的减少了6%。同时，三室户型成交比例占成交总量的22%，相比前一周也减少了10%。而四室以上及非住宅类用房成交比例占成交总量的39%，相比前一周有所增加。

数据分析：自五一小长假过后，全市商品房成交量呈稳步上升的趋势。而且，在近段时间，四县楼市一直是全市的成交主力。在成交面积方面，据市场调查得知，目前五月初只有三家推出新房源，整个五月以尾盘现房销售为主，而且户型面积根本在130~150平方米的大户型。虽然从近期的成交量来看，不好对楼市走向判断什么，但是在当前的政策调控形势下，全市成交量假设能一直保持平稳的开展态势，那么对于开发商来说，也是一支强心剂。

5月17—23日

楼市成交量小幅下滑

推盘促销楼盘增多

本周六，5月22日，春季房展会在苍梧绿园开幕。本次房展会并没有对港城楼市成交量的增加起到明显作用。据市场调查数据显示，本周〔5月17—23日〕我市市区及四县共成交商品房563套，成交面积约59650平方米，日均成交约80套。相比上一周，其成交套数和成交面积均出现了不同程度的下滑。本周市区楼市成交247套，环比增长15%，成交面积约24846平方米，环比增长10%。四县楼市成交316套，环比下降26%，成交面积约34804平方米，环比下降39%。其中，在房展会的前两天〔5月22日、23日〕里，据网络销售备案系统显示，5月22日、23日全市共成交商品房87套，成交面积约9383平方米。其中，市区成交65套，成交面积约6526平方米；四县成交22套，成交面积约2857平方米。在本周的成交房源面积配比方面，据统计，本周依然是90—120平方米之间的房源最受青睐，占成交房源总量的38%。其次，70平方米以下的房源占成交房源总量的33%。70—90平方米之间的房源占成交总量的10%；120平方米以上的房源占成交房源总量的19%。在本周的成交房源户型配比方面，两室户型仍是市场上在售房源的成交热点，占市场成交份额的47%。其次，三室户型房源占市场成交份额的19%。车库、商铺等非住宅类房源户型占市场成交份额的34%。

数据分析：通过上周的成交总量及房展会期间的市场成交表现可以看出，虽然此次房展会的开幕没有促使全市商品房成交量的增加，但是对于市区楼市来说，不管是从一周成交量的小幅攀升看，还是从房展会两天的成交情况来看，都远远胜于四县楼市的成交情况。同时，由于受到天气的影响，在房展会第一天，现场人流量大打折扣。因此，也在一定程度上影响到了房源成交。但是，从今年房展会期间的整体成交情况来看，相比于往年其成交情况并不理想。至于原因，除了受天气的影响外，其新政出台后的市场观望情绪那么是更为重要的一个方面。

5月24—30日

全市成交量跌至今年最低点

市区多家楼盘颗粒无收

本周我市市区及四县共成交商品房414套，成交面积约46569平方米，日均成交约59套。通览今年的周成交情况，本周414套的成交量可以说是到达了今年周度成交的最低谷。本周全市成交商品房414套，环比下滑26%，成交面积约46569平方米，环比下滑22%。其中，市区楼市共成交154套，成交面积约15348平方米，环比下滑38%；四县楼市成交260套，环比下滑18%，成交面积约31221平方米，环比下滑10%。在成交房源面积配比方面，全市共成交商品房414套，成交面积约46569平方米，套均成交面积约112平方米。其中，70平方米以下的房源占上周成交总房源的31%，70—90平方米之间的房源占上周成交总房源的13%，90—120平方米之间的房源占上周成交总房源的43%，120平方米以上的房源占本周成交总房源的13%。在成交房源户型配比方面，据统计，两室户型的房源占本周市场成交房源户型的43%，是本周楼市成交房源的主力户型。其次，三室户型房源占市场成交份额的31%。车库、商铺等非住宅类房源户型均占本周市场成交份额的13%。

数据分析：对于本周楼市冰冷的成交量，之所以会出现成交量跌至低谷的表现，一方面是由于新政的出台，购房者观望情绪加重，市场环境不好；另一方面是由于房价的坚挺，没有出现大幅降价的现象，开发商也欲与购房者进行一场观望博弈战

2021年6月连云港市销售数据统计

6月1日~6月6日

楼市创下单周销量最低记录

本周我市市区及四县共成交商品房276套，成交面积约26491平方米。虽然其价格并未明显松动，但是276套的成交量在上一周大幅下滑的根底上又减少了138套，环比下降33%，创下了今年春节以来单周销量最低的记录。

数据统计显示，本周全市商品房仅成交276套，环比下滑33%，成交面积约26491平方米，环比下滑43%。其中，市区商品房成交128套，环比下降17%，成交面积约11745平方米，环比下降23%。四县商品房成交148套，环比下降43%，成交面积约14746平方米，环比下降53%。可以说，四县楼市的成交量是缩水幅度较大的一个区域，从而在一定程度上影响到了全市商品房的成交情况。在成交房源面积配比上，本周全市共成交商品房276套，成交面积约26491平方米，套均成交面积约96平方米。其中，70平方米以下的房源占成交总房源的1%，较上一周所占的成交房源面积份额下降了30%，70—90平方米之间的房源占成交总房源的17%，较上一周所占的成交房源面积份额增加了4%。90—120平方米之间的房源占成交总房源的43%，与上一周所占的成交房源面积份额持平，120平方米以上的房源占成交总房源的39%，较上一周所占的成交房源面积份额增加了26%。在成交房源户型配比方面，据统计，两室户型的房源占市场成交房源户型的30%，较上一周所占的市场份额减少了13%，三室户型房源占市场成交份额的28%，较上一周所占的市场份额减少了3%。而四室户型占市场成交房源户型的11%，商铺占24%，车库占7%。

本周有嘉泰城市花园、中茵名都和嘉禾盛世豪庭三家楼盘推出了新房源。这3家楼盘共新推房源683套，房源面积约59375.83平方米，其中，住宅类房源497套，房源面积约55575.54平方米，非住宅类房源186套，房源面积约3800.29平方米。

市场分析：自新政出台后，市场开始进入调整期，所以，出现当前持续低迷的成交情况，也是意料之中的事情。尽管有的楼盘已是使尽了浑身解数，也欲通过形式各异的促销手段活泼市场、刺激成交，但是在当前浓厚的市场观望气氛笼罩下，开发商无法力挽狂澜。

6月7日~6月13日

楼市成交量走出低谷

本周我市市区及四县商品房共成交553套，日均成交79套。与上周相比，总体成交套数增加了277套，环比增长100%。市区及四县总成交面积为66430平方米，与上周相比增加了近4万平方米，环比增长151%。本周市区楼市共成交商品房296套，比上周的成交套数增加168套，环比增长131%。四县楼市共成交商品房257套，相比增加109套，环比增长74%。另外，从成交面积上看，全市共成交66430平方米，其中，市区成交36287平方米，四县成交30143平方米。从全市总体成交面积来看，与上一周相比增加了39939平方米。

在新房源的加推上，本周市区有瀚海国际、港城金三角、馨海名郡和富邦万得园四家楼盘推出了新房源。四家楼盘共新推房源549套，房源面积约39213.82平方米，较上周的推盘套数减少了134套，推盘面积减少了20212平方米。其中，新推住宅类房源394套，房源面积约36302.75平方米，非住宅类房源155套，房源面积约2911.07平方米。

市场分析：在港城楼市刚刚经历了成交量大幅锐减的惨淡之后，本周成交量的上升对于市场来说意义重大。虽然上周逾500套的成交量与以往的市场旺季相比，仍欠火候，但是在当前的市场环境下，港城楼市的成交量能够从低谷处迅速上升，对于整个市场的信心维持至关重要。

端午节、世界杯开幕。各楼盘相关活动主要有：

连云区香缇花园楼盘：喜迎端午，客户欢乐大抽奖活动。

新浦东区博威江南明珠苑楼盘：“勇闯世界杯

港城全民竞猜有奖活动〞。

新浦西区枫林湾工程：论坛发起了“枫林湾请您来喝茶〞的系列话题讨论活动，但凡参与讨论者均有时机抢价值约128元的茶券一张。

6月14日~6月20日

楼市成交低位运行

市区个别楼盘逆市飘红

本周市区及四县共成交商品房425套，成交面积约43009平方米。相对于前一周的成交情况，其成交套数环比下滑23%，成交面积环比下滑35%。总体来说，上周的成交情况虽然较6月份首周两百多套的惨淡成交量有所好转，但是其整体成交情况依旧是处于低位运行状态。全市共成交商品房425套，成交面积约43009平方米。其中，市区成交商品房233套，成交面积约21942平方米；四县成交商品房192套，成交面积约21067平方米。与前一周的成交情况相比，其市区成交套数环比下滑21%，成交面积环比下滑25%；四县成交套数环比下滑40%，成交面积环比下滑30%。

在成交房源的户型面积配比上，据统计，上周70平方米以下的房源占上周成交总房源的25%，较前一周所占的成交房源面积份额下降了46%，70—90平方米之间的房源占上周成交总房源的22%，较前一周所占的成交房源面积份额增加了10%。90—120平方米之间的房源占上周成交总房源的29%，较前一周所占的成交房源面积份额增加了14%，120平方米以上的房源占上周成交总房源的24%，较前一周所占的成交房源面积份额增加了22%。

在成交房源户型配比方面，据统计，上周两室户型的房源占上周市场成交房源户型的45%，较前一周所占的市场份额增加了20%，三室户型房源占市场成交份额的19%，较前一周所占的市场份额增加了4%。四室户型占上周市场成交房源户型的5%，较前一周所占市场份额增加了3%。除此之外，商铺占26%，车库占5%。

市场分析：如果说今年的市场环境会由于政策的调控变得很冷清，后市将面临下跌的处境，那么这个结论下的未免过于单调。毕竟，不管是与08年的市场环境相比，还是与08年的市场成交相比，今年的楼市行情都要好于08年。虽然在今年上半年国家出台了一系列的楼市调控政策，但是其目的并不是打压，而是调控，希望通过一系列的政策调控，让我国的房地产市场能够在一个平稳、健康的轨道上开展。所以，对于今年的楼市而言，是涨还是跌，目前都不好定性。如果与09年的疯狂相比，那么今年的市场成交是下跌的。但是与08年的市场相比，今年的楼市成交还是上涨的。

6月21日~6月27日

全市成交量连续数周小幅增长

本周市区及四县共成交商品房559套，环比增长32%，成交面积约54758平方米，环比增长27%。

其中，市区在售商品房成交204套，成交面积约22766平方米，虽然较前一周的成交套数环比下滑了12%，但是其成交面积增长了4%。而四县在售商品房上周共成交了355套，成交面积约31992平方米，较前一周的成交套数增长85%，成交面积增长52%。

市场分析：在09年随着成交量的疯狂上涨，房价也是节节攀升。而在今年，虽然成交量出现了下滑，但是其房价却并未出现明显的松动迹象。同时，由于对今年市场的涨跌很难定性，因此，对于后市房价的涨跌与否，也依然是不好估摸的。不过，即使后市房价发生了变化，不管它是涨还是跌，其幅度应该都不会太大。毕竟，国家出台一系列调控政策的目的不是打压，而是保其平稳开展。

供给分析/推盘量有所增加，明显供大于求

自4月中下旬一系列的新政出台后，国家及地方政府均加强了房地产市场调控，我市亦不例外，于5月初出台了港城版房产新政十一条，重点强化了商品房的预售管理制度。因此，在今年的春季房展会上，我市房管部门规定，但凡参展楼盘必须要取得商品房预售许可证，否那么不得参展。所以，这在一定程度上增加了5月份的推盘量。

1、5月份预售楼盘

5月份市区推盘情况一览表

工程名称

预售面积

住宅套数

住宅面积

非住宅套数

非住宅面积

富邦万得园

13754.88

132套

13754.88㎡

河畔花城

17932.35

151套

15519.75

27套

2412.6

公园壹号

2324.71

14套

2324.71

香缇花园

6873.62

72套

6873.62㎡

悦城国际

18708.21

172

18708.21

博威江南明珠苑

5443.82

2+34

438.04+5005.76

三禾城中城

12675.09

96+6

10875.52+1135.78

663.79

润城东方

16125.68

140套

16125.68

西湾锦城

7900.44

28套

7900.44

同科汇丰国际

67876.61

181套

54275.47㎡

181套

13601.14

国际商务大厦

36652.29

办公用房：24624.15㎡，商业营业用：12028.14㎡办公用房：

391套，商业营业用：12028.14㎡

433套。

合计

206267.7

1014

150613.17

1100

55654.53

在刚刚过去的5月份，我市春季房展会悄然落幕。虽然在房展会期间，市区商品房成交量没有出现上升迹象，但是，房展会对于5月份市区的推盘量来说，却起到了不小的推动作用。

2、市场供需分析

据统计，5月份市区楼市共成交商品房883套，成交面积约89400平方米，与4月份的市区成交量相比，其成交套数与成交面积环比均下滑较多。而在市区房源的供求关系上，5月份市区楼市供销比为2.39，较4月份的市场供销比〔4月份市场供销比为1.2〕明显增加。由此看来，5月份市区楼市处于供大于求的状态。

3、供给类型分析

商业

住宅

值得注意的是，与以往有所不同，5月份商业用房预售占比急剧增多，在推出的两千多套新房源中，商用用房占了市区推盘总量的52%。其中，包括商业办公用房919套，车库181套。

4、供给区域分析

在推盘楼盘的区域分布上，据统计，11家申领商品房预售证的楼盘有8家位于新浦区，分别是富邦万得园、三禾城中城、公园壹号、同科汇丰国际、润城东方、博威江南明珠苑、国际商务大厦、悦城国际，剩余的3家位于东部城区和海州区，分别是瀚海国际、西湾锦城和河畔花城。可以看出，新浦区个楼盘的销售压力也是非常大的。

小结、自4月中下旬国务院出台了一系列的新政后，全国房地产市场环境大变化，这在一定程度上影响了在售房源的成交量。而受本次房展会的影响，5月份市区共计推出了近两千余套新房源，扭转了持续以来市场供不应求的房源紧张局面。可以预见的是，如果一旦目前市场上的在售房源不好消化，甚至出现了供大于求的局面，那么开发商将不可能再大规模加推新的房源。

另据统计，在6月份开盘推出新房源的仅有8家楼盘，其中，有5家楼盘是楼市老面孔，分别是博威江南明珠苑、八佰城市走廊、悦城国际、香江花园和中茵名都。仅有永泰山海自在、东瑞花园、瑞丰凤凰岭3家楼盘是楼市新工程。而且，这三家新楼盘推出的房源不仅数量不多，其房源形态也是以高档低密度住宅为主。

成交排行榜/仍以中低价位、中小户型楼盘为主导1、5月楼盘排行榜

5月楼盘排行榜

排名

楼盘名称

物业形态

价格

套数

富邦万得园

35栋多层

3250--3850元/㎡

海基悦城国际

高层、多层

均价4700元/平方

映像西班牙

多层

4100元/㎡

香缇花园

排屋

4650元/㎡

八佰城市走廊

商业

16000元/㎡〔门面〕

九龙城市乐园

小高层

3700元/平方

东方领秀

小高层

最低价3999元/平方

四季花城

高层

均价4000元/平方

中茵名都

高层、多层

高层4000元/㎡

小高层：4200元/㎡起多层：4500元/㎡

石棚名居

小高层、多层

均价3480元/平方

从5月份排行榜来看，依然是以中低价位群众楼盘为主，其中富邦万得园以87套的不菲成交量稳居第一，海基悦城国际以49套的成交量位居第二，另外，东方领秀、中茵名都等工程也均表现不俗。

2、成交户型分析

从成交面积来看，仍以中小户型为主。新浦区的户型成交面积均值略低于全市，主要是受到一些高端工程〔花园洋房、别墅、排屋、高层大户型等〕的影响。

楼盘播报/同科汇丰国际、润城东方、富邦万得园

最新开盘工程：同科汇丰国际、润城东方

表现较佳工程：富邦万得园

表现欠佳工程：◆、同科汇丰国际

1、开盘概况

同科汇丰国际

推量：三层联排别墅、四层阳光排屋

共计181套

价格：三层联排别墅均价13000元/㎡

四层阳光排屋9000-11000元/㎡

优惠：一次性付清98折，按揭99折

现场：内部工作人员约50人，邀请各开发商代表及政府官员近百人，其中业内人士及媒体占70%左右

客户：现场预计来访人数达300人〔备注：一期开盘内定客户群为公司内部、政府官员、房产开发商等人员。〕

去化：据悉有80%已成交

2、开盘现场

开盘仪式上领导剪彩

出席开盘仪式的嘉宾

开盘仪式结束，客户涌入售楼部

售楼部现场

附、5月30日晚同科烟火盛典

5月30日晚，开盘前，同科在工程地举行了烟火表演，烟花盛典从晚上7点58分开始，一直持续到8点30分。本次烟花盛典上运用了焰火瀑布、流星瀑、彗星环等，吸引了众多市民驻足观看。

小记、作为连云港最受瞩目的工程，同科汇丰国际的开盘无论对于业内人士还是普通的购房者都无疑是一大盛况，更多人想通过它的开盘销售情况来对市场做以判断。

事实上，同科本次开盘是非常“风光〞的，出席开盘仪式的除了盐业集团的领导之外，更多的邀请了连云港市的政府领导，开盘仪式非常隆重，且现场举办了丰富的活动，有锣鼓大赛、舞狮表演等诸多精彩节目。

当天，同科也爆出了令市场惊叹的开盘价，别墅均价13000元/㎡，阳光排屋9000-11000元/㎡，现场了解仅有一到二成的折扣优惠，据悉开盘当日成交80%。

具体成交情况和价格优惠幅度有待进一步了解。

◆、润城东方

1、根本资料

工程占地13万多平方米，建筑面积为40万平方米，位于连云港市规划的商业区、行政区和教育区交汇处，由24栋小高层和3栋高层组成，社区规划4万平米的大型商业物业以及高档商务办公、酒店、公寓。

2、开盘状况

润城东方

推量：13#、14#楼小高层共计140套

价格：5000元/平方

优惠：一次性200元/平方

现场：未去现场

无表演节目

去化：目前网上未备案

备注：万润旗下的楼盘

据了解，此次开盘推出的房源是该工程的中央水景楼王13、14号楼，共计140套新房源，房源面积约16125.68平方米，产品形态均为高层住宅。房源面积在93—131平方米之间，主力户型是131平方米的三室两厅两卫和93平方米的两室两厅一卫。

小结：

相较而言，润城东方的开盘就较为低调很多，作为万润旗下的在售工程之一，润城东方延续万润一贯的作风，本次开盘在宣传及价格优惠上均较为低调，也反映出当前市场上开发商和购房者双方的观望心态。

◆、富邦万得园

1、根本资料

楼盘名称

富邦万得园

区域

新浦北区

物管

国大物业管理

用地面积

106800平方米

建筑面积

139599平方米

栋数

35栋

容积率

1.49

总户数

1226

绿化率

46%

得房率

90%

去化率

75%

价格

均价3900元/平方

交付时间

一期2021-3二期2021-102、房展会掠影

小结：

富邦万得园，无疑是近两个月来最受市场关注的热门工程，该工程连续屡次夺得楼盘排行榜，虽然其位置较偏，但其较低的价格优势在这样的市场环境中凸显出自身的高性价比，可谓称得上是连云港跑最快〔去化速度〕的楼盘。

5月份媒体投放情况一览表

日期

5月3日-5月9日

5月10日-5月16日

5月17日-5月23日

5月24日5月30日

楼盘

投放量

5.5

3.5

9.5

新推住宅

东方领秀5月9日7栋高层隆重封顶，二期复式楼中楼精彩公开

开成高尔夫国际社区二期“普罗旺斯〞全独栋别墅预约登记中

中央华府最后五栋即将开盘；

嘉禾·盛世豪庭五月新推72套景观现房

东方之珠首批花园洋房即将推出；

商铺销售

久和国际新城水晶街区金铺5月8日认购；

万润·怡景苑商业街最后一批商铺正式销售

5月5日中国国旅进驻久和·商业广场

港城金三角9.6万元的扶持金；国际商务大厦订商铺享受1%的优惠；八佰·城市街区一次性付款98折按揭99折

八佰

·城市街区5.22-5.30购置写字楼当场签约的客户，一次性享受98折扣优惠，按揭总价99折优惠。

促销优惠

无

兰假设·岭秀房展会期间，购房者享受每平方米20元的优惠活动

香缇花园送1%的契税；

河畔花城96折优惠；

……

润城东方5.29二期开盘，一次性付款每平米优惠200元；

万润顺泰苑针对一次性付款的客户每平方米优惠200元，买两房得三房

形象宣传

建院未来城七栋住宅封顶；

开成高尔夫5月8日顶级双会所亮相；

同科·汇丰国际参加国际金钥匙物业联盟授牌仪式5月8日举行

同科·汇丰国际B区三层联排别墅，c区四层花园洋房，即将封顶

连云港义乌小商品城售楼处即将公开；

同科·汇丰国际为了5.29日的开盘是做足了各方面的宣传准备

评价

五一之后广告投放量有所回落，略有低迷

整体楼市观望情绪浓厚

房展会期间均有不同优惠折扣

各楼盘广告投宣传力度有所减退

备注：本媒体投放监测范围仅限?苍梧晚报?、?扬子晚报?这两大对连云港影响力较大的报纸资讯类平面媒体。

工程上半年来人来电分析

因为所剩房源不多，产品类型比拟单一。2021年上半年来访量偏少，约469组客户，其中以三月份、四月份居多，共342组，占总量的73%。由此可见，新政对市场的影响颇大。

在来访统计中，市区352人，占总数的75%，开发区65人，占总数的14%，墟沟27人，占总数的6%。其他区域仅占5%。所以我们下半年需要更多的挖掘潜在客户，扩大工程的宣传范围。以新浦为中心，辐射三区四县，使工程宣传覆盖整个港城。

市场应对策略

破冰战术一：

多元化，立体式推广营销。通过上半年的推广及来访分析，在目前市场较不稳定的情况下，而市场的刚性需求得到制约，广告推广方面要以集中性，广泛性进行立体式传播。重大销售节点，如预约、开盘、促销、交房、招商等大事件，应用车体、报纸、短信、网站、电视、播送进行立体式集中性传播，造成强势的视觉、听觉传播效果。

破冰战术二：

坐销改为行销，加强看房车的使用。工程位置较偏，一般到访客户都是意向性非常强烈的，在整个萧条的宏观市场环境下，我们要果断主动出击，进行客户拦截，因此下半年全城分区域分阶段设点派发单页，进行一对一推荐活动，将做为主要推广方式之一。

破冰战术三：

实景体验式营销，通过2年多的企业品牌树立，东方之珠已经积累了一定的业主和积蓄了局部的意向客户，如何把他们变成我们的忠实拥护者将是我们目前需要做的重点工作。良好的口碑传播将胜于售楼时推荐的千言万语，因此，我们下半年将会以系列会员活动，以体验生活的主题，来拉升工程的品质和传播的广泛性。

破冰战术四：

活动促销，在紧张的市场环境下，大局部刚性需求仍然保持持币观望状态。优惠活动的实施将能使他们加强对工程的关注，以其他辅助SP活动相配合，容易促进销售达成。