农村土地流转自评专题报告（样例5）

第一篇：农村土地流转自评专题报告

农村土地实行有序流转是稳定完善农村土地承包关系的重要环节，也是农业现代化建设的必由之路。近几年来，镇委、镇政府以发展现代化农业为取向，以推进规模经济为动力，以实现农民增收为目标，积极引导和规范农村土地流转，取得了一定成效。

一、农村土地流转现状。

镇是县重要组成部分，下辖4个村1个社区，总人口7230人，幅员面积138.33平方公里，农业人口4205人，确权耕地面积12344.85亩，农村人多地少，地块不集中，因我县位于省东南部高寒山区，对于产粮大县来讲：“我县特别是我镇农村人均土地是特别少的”。2020年我镇已完成土地流转总面积1335亩，占耕地面积的11%。

当前我镇农村土地流转的主要形式

一是出租（转包）。承包方将部分或小部分承包经营权，以一定期限租赁给他人从事农业生产经营，出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包规定的权利和义务，此类流转面积为1170亩，占流转面积的88%。

二是转让。经承包方和发包方同意，将部分或全部经营转让给集体经济组织内其他从事农业生产的农户，转让后原土地承包关系自行终止。此类流转面积为150亩，占流转面积的11%。

三是互换。承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。此类流转面积为15亩，占流转面积的1%。

二、土地流转主要成效。

1、促进了适度规模经营，家庭联产承包责任制极大调动了广大农民生产积极性，但是随着农村经济和社会结构的改变，以家庭经营方式为主要形式的生产方式已经不适应生产力的发展要求，通过土地承包经营权流转的方式有效的解决了保护农民利益与土地适度集中的矛盾，促进农业产业化发展，我镇农村土地流转1年以下42户，共计105亩，占流转面积8%。2—5年的246户，共计810亩。占流转面积的61%，6—10年的125户，共计240亩，占流转面积的18%。10年以上的65户，共计180亩，占流转面积的13%。

2、推动了农业生产要素的合理流动。一方面，土地流转进一步促使土地向种田能手和优势板块基地集中，有利于发展适度规模经营和优势特色农业。另一方面，发展适度规模经营集聚了土地、资金市场等资源，给农业注入新的社会资源、先进技术和管理经验，实现了生产要素的最佳配置，如村、村种植黑果花楸等就可吸纳农村剩余劳动力125人；

村种植蓝莓可吸纳农村剩余劳动力1200人次。

3、转变了农民的收入增长方式。通过流转，农民可以获得相对较高和比较稳定的有偿收入。从实际情况看，农民通过流转土地，一般每亩每年可以得到100元—1000元不等的租金收入，有的土地流转收入甚至高于传统作物收入，增加了农民收入。

三、推进土地流转主要做法。

（一）提高认识，齐抓共管，推进土地流转。

省、市、县要求开展土地流转工作以来，镇委、镇政府相应成立领导小组，切实做到一把手负总责。分管领导具体抓，各站、办、所协作配合抓，还组织各村党支部书记参观学习土地流转好的经验典型，以各种宣传活动让农民群众充分认识土地流转相关政策，使农村土地流转步伐明显加快。

（二）探索机制，循序渐进引导流转。

一是建立农村土地流转服务中介组织，以乡镇经管站为依托，建立农村土地承包流转服务中心（即流转交易平台服务中心），做到“五有”：有专人管理、有硬件设施、有规范的登记流转、有信息发布、有规范的流转档案。

二是建立流转服务网络。服务网络做到“镇有流转信息库、村有流转站、组有流转信息员”。

（三）全面清理、严格程序、规范流转。

对流转面积合不合理，规不规范，违不违法的问题，全面进行清理。没有签订流转合同的，规范签订流转合同；

对手续不完备，条款不齐全，显失公正的流转合同，通过双方协商，引导其修订合同，违反政策的流转行为，可限期整改。

四、存在问题。

1、法律意识较淡薄。表现在：一些农民只知道有《土地承包法》，但通过全文了解精神的不多，有的土地流转未经村委会备案，有的认为签不签合同不重要，以口头协议代替合同，有的流转后再签订合同，造成矛盾纠纷隐患，增加了流转之间的纠纷。

2、个别村组干部对流转工作认识不足，重视不够，认为土地流转是农民之间的事，这是错误的，况且土地流转工作政策性强，敏感度高，涉及到千家万户，关系农民切身利益，没有直接经济收入，有为难情绪，导致责任不到位，工作难落实。

3、土地流转的中介服务组织匮乏。

流转机制不完善，虽然有的地方成立中介组织，但总体上仍不能适应需要，缺少一个网络化、多功能服务体系。

4、流转有待规范。

主要问题是手续不规范，很多土地流转，是农户之间的口头协议，很少经过村集体并报镇经管站登记备案，流转的权、责、利很不明确，出现纠纷，很难调解，土地流转档案管理还存在一定差距，台账登记和变更工作滞后，所以土地纠纷时有发生。

五、制约我镇土地流转的主要因素。

1、部分农民不愿意离开土地。

由于“一免三补”政策的落实，引发了农民新一轮的种粮热和承包热。仅有一小部分的农户想把土地转包给他人，大部分农民对黑土地的依赖性强，就懒得再去创业了。

2、部分农民难以走出去。

许多农民很想走出去，但是由于以下原因而走不出去。

（1）没有门路。我镇农村劳动力，不但文化水平低而且缺少技术。一是自己没有技术，不知道出去干什么，找不到工作，致富无门。二是即使自己有技术，由于缺少用工信息，也不知道到哪里能找到工作。

（2）农民工再就业的环境不理想。一是前些年农民工的工资得不到保障。拖欠农民工工资的现象比比皆是。二是农民工转移的成本太高。如子女就学费用特别高昂等等，许多农民对此望而生畏，打消了外出务工的想法。

3、其它原因

农户地块小而且分散。家庭经营承包时，为了公平，把同一等级的地块，按照总户数进行了等分，使得所有农户地块小而且分散。有的就是分到一、二条垄。这样就影响了转入农户扩大规模经营的积极性。如果转出土地的农户和转入土地的农户，他们的土地连在一起的话，流转就特别容易。

六、未来三年农村土地流转发展方向。

1、加大宣传、统一思想，要在干部群众中多形式、多渠道宣传贯彻《农村土地承包法》和上级有关农村土地承包经营权流转的一系列文件精神，让农户了解农村土地流转政策，增强群众法律意识、参与意识，充分认识规范土地流转是一个经常性工作，把它纳入经常化、规范化管理轨道。

2、转变观念、明确思想、乡村一级要向服务现代农业做好谋划。

一要以产业推动抓流转。以加快农业产业化为契机，紧紧围绕现代农业成立有地方特色的产业带，在尊重农民自愿的前提下，鼓励和引导农民向产业化和规模化经营方向发展；

二要规范建制抓流转，在所有权性质不变的前提下，引导签订规范的土地流转书面合同，健全机制，解决农户土地流的后顾之忧，建立稳定的流转关系，促进有序流转。

3、建立土地流转机制，运用市场手段引导土地健康有序流转。

首先掌握基本操作规程，实行程序化操作。在乡镇土地流转中心指导下，提出流转申请，发布土地流转信息，召集农户自主流转见面，对达成协议的，签订规范合同。

二是建立土地流转合同管理制度。流转双方要在自愿平等基础上，签订书面土地流转合同，对合同的登记、立卷、归档要形成制度化和规范化的管理。

三是成立中介组织，可以由农业办牵头，设土地信托服务中心，村一级由村委会具体向农民提供土地使用权流转信息，实行三级联网，形成统一的土地流转交易市场。

4、制定配套措施，出台支持政策。

制定鼓励土地流转的相关优惠政策，在优惠的双向上实行双向优惠，可以粮食直补、粮种补贴、综合补贴、农机具补贴等惠农政策，激励流转双方土地流转的补贴项目。也可以单设一项土地流转补贴，出台优惠政策，鼓励、引导城市和外来人才、资本、技术等资源参与农村土地流转。

5、依托企业、农民合作社带动是土地流转的一个重要趋势。

随着农民专业合作社发展，2020年后，每村建立农民专业合作社至少2个以上，农民合作社带动土地集中流转将是一个重要趋势。年全镇土地流转面积达到4000亩，约占总耕地面积10%，每亩地200—1500元不等，土地流转后农民可能县城打工，每人年收入2万元以上，这样就大增加农民收入，促进农村经济发展。

第二篇：农村土地流转调研报告

农村土地流转调研报告

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来源:决策咨询委作者:日期:2009-12-24 10:38:2

5榆林市委、市政府发出《关于推进农村土地承包经营权流转实现土地适度规模经营实施意见》己一年，就贯彻落实的情况，课题组进行了调研，走访了6县区10乡镇12村，与见到的县领导、村干部、农民、规模经营者交谈，收集了县区农工部或农业局、市农业局的书面反映，对提供的数据汇总分析。综合点面情况，形成这份动态性调研报告。

农村土地流转有进展

规模经营主体在成长

一、土地流转在全市有进展

在坚持土地集体所有长期不变、农户承包经营权益长期不变前提下，分散的小土地经营通过转让、转包等方式，即土地承包经营权流转，形成与市场相适应的规模经营，以达到提高土地产出效益、增加收入目的，略语土地流转，在全市农村有进展，是大势所趋。市农业局提供的数据显示，2008年前全市承包地流转30.3万亩，仅占家庭承包地的3.5%。这次调研，汇总10县区（不含横山、绥德）流转面积达103.8万亩，占承包地895.8万亩的11%。吴堡县2008年前流转6480亩，今年新增3100亩，全县流转达9580亩。占总承包面积的6.2%，参与农户6053户、占总承包农户的31%。该县土地流转面积在扩大，牵动的农户在增多。子洲县流转15.76万亩，新增2.06万亩，流转面积占耕地总面积的10.2%，涉及18个乡镇、409个村、农户13116户，接近于全县范围展开了土地流转。

二、转让，转包是流转的主要方式

农民群众创造的土地流转方式，归纳起来有转让、互换、转包、租赁、委托、入股。就全市总体状况看，无偿转让、互换和有偿转包、租赁是主要方式，委托、入股也有进展。转让互换榆阳区今年以来，有1.4万农户之间无偿转让承包地30.8万亩，占总承包地的22%，占流转面积的100%。府谷县总计流转5.1万亩，无偿转让达3万亩。佳县无偿转让2.8万亩、互换1.08万亩，分别占流转面积的28%、12%。农民自发无偿转让或互换承包地，多是口头约定，虽短期，但使受让农户得以连片耕作，尤其是减少了土地撂荒，为坚守农村指靠种地获得收益农民，增加了可经营的土地。随着土地流转的进展，将孕育出种植、养殖或兼业大户。转包出租定边县承包农户转包2.3万亩耕地，占流转面积的88.3%。米脂县转包1.2万亩，出租5000亩，分别占流转面积的50%、20.8%。承包承租多是县域种养加龙头企业，包租价格协商确定，包租期限较长，有的达20年，使承包承租方经营稳定、肯予投入。委托入股从多数县的情况看，依托这两种方式流转面积比例低，全市平均仅达4%。由此可看出，农民专业合作社的组建，还处在起步阶段。随着《农民专业合作社法》的实施，将有更多农户以地或入股或委托加入合作经济组织。这样的现代经营形式、新型组织体系，即小规模大群体连片集中发展，将成为吸纳流转土地的主渠道。

三、规模经营主体在成长

发展现代农业是建设社会主义新农村的必然手段，规模经营是发展现代农业的必然要求，土地流转是实现规模经营的必要条件。逻辑推论，归集一点，即是要有规模经营主体来牵动。调研中，我们着重走访经营大户、农民专业合作社和农业龙头企业，看到经营主体在发育成长，有的己在一定范围发挥着示范作用。

——种植养殖兼业大户靖边县东坑镇四十里铺村张志贤经营百亩水地，种植玉米、马铃薯，收获用做饲料，养猪年存栏300头，养羊年存栏70只。经营的耕地是全家7口人的30亩承包地，另70亩是自家地旁疏林地，打机井一眼，改造成连片水浇地。这70亩地，向村里一次性交付了租金，可长期耕种。定边县白泥井乡先锋村白成军耕种自家和亲戚家承包地80亩，种植马铃薯、辣椒等蔬菜作物，兼养公猪2头，母猪30头，向周边养猪户出售繁育的仔猪。这几年，白成军种植、养殖年收入接近10万元，是村里村外有影响的经营大户。我们在靖定农村看到种植、养殖、兼业大户，虽占农户的少数，但他们规模化经营、非粮化生产，提高了土地产出效益，走出了增收致富的新路。

——农民专业合作社米脂县高渠乡陈家沟村去年冬季组建了恒丰蔬菜专业合作社，计划在50亩坝地上建13座暖棚、20座温棚，另外在54家农户的庭院建小拱棚，形成集体和农户联合的规模经营，为县城居民提供无污染反季节蔬菜。今年5月，我们专程到陈家沟，看到建成的7座暖棚，己投入生产，黄瓜、西红柿可采摘上市了。合作社的苗床为各户育的菜苗，移栽小拱棚，长势良好。恒丰蔬菜专业合作社对接市场，统一生产、统一销售，显示出规模经营优势。横山县响水镇驼燕村乔俊宏，将村集体围河造出的水地、在外打工农民撂下的水田，共计1000亩，承包到自己名下，全部种植水稻。同时，投资购置了育秧、插秧、收割、电喷机械，成为名副其实的机械化种稻大户。为影响带动周边农民种稻，为发挥自己拥有的农机作用和掌握的水稻种植技术，今年春上牵头成立了驼宏水稻生产合作社。50多户农民将5000多亩稻地，委托合作社统一耕作，各农户只出一定的服务费。调研中，我们了解到农民满意这样的组织形式，认为合作社解了农户单打独拼的难为事，各家不再为调籽种、购化肥、联系机耕劳心费时了。

——农业龙头企业清涧县实施“公司十基地十农户”做法，壮大发展红枣产业，土地流转为红枣基地建设提供了契机。该县巨鹰、宏祥、玉林等枣业公司采取承包、租赁方式，己将近万亩枣林地归于公司经营。各公司加大投资力度，加快万亩红枣基地建设。今年6月，我们在该县宽州镇牛家湾村实地了解枣地转包情况。该村2000亩枣林地，杨文春承包了1340亩，其中山地1000亩、川地90亩、台地250亩，包金分别为45元/亩/年、450元/亩/年、300元/亩/年，今年起即行兑现。杨文春承包后，雇该村农民，每天男60元、女40元工资，补修了上山道路、建了抽水渗灌站、给全部地块上的枣树施了肥。在公司经营下，枣园的产量产质将显著提高，公司和农户也将实现双赢。

承包确权、流转无序亟待补课、规范

耕地撂荒、规模经营亟待纠正、引导

全市土地流转在县区、乡镇间存在差异，有的活跃，有的滞缓。一般说，活跃与城镇化工业化市场化、经济快速发展、农村劳动力大量转移、农民的社会保障有靠正相关，滞缓则负相关。

但是，就我市状况看不尽然。土地流转比较活跃的是南部清涧、子洲等县。如前所述，数万农户参与下、己有数万亩土地流转，表现了农民对土地流转的热切；红枣产业基地建设、旱作农业技术推广，反映了党委和政府系列政策导向有力；正是农民和政府的合力推动着土地制度的调整、规模经营的整合。那么，滞缓则应从政策激励、示范引导不力，寻找差距和问题。

土地承包中的问题：确权颁证遗漏、耕地撂荒普遍。1998年第二轮土地延包时，多数村没进行必要的调整和完善，至今承包合同不规范，有的只填写地块名称，未填面积、四至、承包期，有的未向承包户颁发经营权证书。土地承包遗留的问题，己影响到当前的土地流转，因空口无凭，而不能达成有效合同。调研中，多数县反映农村耕地大量撂荒，不仅偏远山区，矿区和城郊乡镇也存在。横山县韩岔乡吴新窑村，全村286户，有耕地4100亩，举家外出160户，近500亩地撂荒。一些外出打工农民，虽不种地，仍享受各项惠农补贴。贯彻实施《农村土地承包法》，是当前农村的紧迫工作，有关方面应依法纠正耕地撂荒，指导土地承包经营确权颁证补课，为土地流转打牢基础，给农民承包经营权长效“定心丸”。

土地流转中的问题：流转行为不规范、流转信息不通达。就全市看，土地流转处于自发状态。流转，多是口头约定、无书面合同、更无建档和公证。因此，很难保障双方权益，埋下了农村社会不稳定的一个因素。调研中了解到，有农民认为转包土地，就是买卖土地，卖了地就失地了。于是宁肯撂荒，不肯转包。土地流转，政府应避免直接干预，但有形市场离不开政府的组织、引导和服务。就全市看，各县区都未建立土地流转信息网络和平台，流转双方全然在盲目状态下进行。县乡应尽快设立土地流转纠纷调解机构和开通信息网络，规范流转行为。

流转经营中的问题：适度规模未达预期、存在非农流转用地。全市2008年百亩以上规模经营4.8万亩，仅占流转面积的15%。这次调研，各县区未能提供规模经营户数和用地，但从新增流转面积，多是个户间无偿转让分析，土地流转促进适度规模经营，与预期相距甚远。需要引导，有待一个渐进过程。在我市，土地应向马铃薯、玉米、红枣、小杂粮、大漠蔬菜、羊只等特色农业产业项目用地流转。这既符合我市农业产业发展的实际，又可增加流转收益。但是，借流转把耕地用于非农经营严重存在。调研中，我们看到一些城郊乡镇的水地，被诸如汽车销售店、驾校、废品收购站租赁。有关方面应给予高度重视，尽早清查纠正，恢复耕种。

工作开展中的问题：激励政策不落实、试点工作未进行。市委、市政府15号文件提出激励规模经营主体的政策，细列有13条。调研中，我们了解多数条款未落实，既有规模经营主体底子不清，又有奖励资金财政未列预算难以兑现。15号文件明确要求，从2008年开始，各县区选择1—2村试点先行，2009年全面推开土地流转。调研中，多数县区未能列出试点村，也就无从谈及试点经验、典型引导。可见，对市上出台的《关于推进农村土地承包经营权流转实现土地适度规模经营实施意见》，传达贯彻是滞后的。推进农村土地流转，当然不能罔顾现实条件硬性实施强力手段，追求所谓进展平衡。但是，也不能不坚持宣传群众、组织群众，使党的方针政策得以贯彻落实的好经验好做法。试点示范、政策激励行之有效，是应当采取的有力措施。

坚持党管农村工作、党委书记挂帅

推进土地制度调整、经营体制创新

市委、市政府15号文件提出9条促进措施，对土地流转中存在的问题很有针对性，认真贯彻落实会使问题逐一解决，也会使土地流转有序进行。在完成调研报告写作中，我们觉得无须就存在问题，再提解决的对策，而仅就工作指导谈几点建议。

一是尊重农民意愿，因势利导。家庭联产承包责任制为内容的农村经济体制改革，其实质是集体向农民家庭转让土地使用权，也可说让农民获得自主经营权，这极大的激励了农民的生产积极性。随着时间推移，农村社会变迁增加了一个新的维度：市场经济。农民必须适应顺应自给自足让位市场交换，或者离土务工兼业，或者组合新型经营主体。农民创造、选择了土地流转这个方式，其实质是转让土地经营权。这是又一次土地制度的调整、经营体制的创新。我们与几位县领导座谈，大家都感受到农村系列改革中，土地流转、规模经营最具潜力，有提升生产力水平，提升组织化规模化经营水平的重要意义。大家的共识是推进土地流转，要充分尊重农民意愿，因势利导，既看重土地制度调整的经济功能，又顾及其保障农民就业、福利和维护社会稳定的政治功能与社会性质，要把握好二者的结合点，取稳妥的工作方式方法。

二是承认各地差别、分类指导。党委、政府的政策对土地流转有着巨大影响。但是对于农民来说，选择什么样的发展方向，如离土务工，如留守务农，则有着他们自己从当地实际出发的考虑。也就是说，农民的选择是相当理性的。这意味着农村的变迁方向，是政府和农民合力作用的结果。这导致了在总体方向相同的前提下，土地流转在各县区会有相当大的差别。我们在调研中，倾听来自基层的意见，认为要承认差别、分类指导，尤其要记取农村工作的历史教训，不搞一哄而起，不搞一刀切，要因地因时制宜、取渐进的工作方式方法。

三是依法推进流转、做到规范有序。农民是土地流转的主体，让农民认识土地流转的优越性，要从政策层面推进流转，这是必要的。更为重要的是农民土地经营权益己从法律层面确立，农民专业合作经济组织的设立，从程序到运行，也有法可依。要充分利用各种行之有效的形式，广泛宣传《农村土地承包法》、《农民专业合作社法》等涉农法律法规，使土地流转规范运作、有序开展。调研中，我们感觉依法推进土地流转是一个薄弱的环节，应在今冬明春组织送法到农村活动，让更多农民放心积极地参与到土地流转中来。政策激励需要，依法推进不可或缺，我们在工作中要侧重依法而行。

第三篇：农村土地流转调研报告

关于加强农村土地流转的调研报告

近期我们小组对农村土地流转情况进行了调查，经过汇总研究，现将调研情况报告如下：

一、土地流转的主要形式

目前，土地流转的形式主要有：转包、出租、入股、转让、互换等形式。

二、土地流转的效果

土地流转形成了“四集中”：一是土地向龙头企业集中。目前。二是土地向农民专业合作社集中。三是土地向种养能手集中。主要是各村的种植和养殖大户。

三、土地流转存在的问题

（一）认识不足，重视不够。部份村干部认为土地承包经营权的流转是农户之间的私人行为，在税费改革前只要完成了各项税费任务就行，没有严格按照土地承包经营权流转的要求管理。但事实证明，不规范和不完善的土地流转是日后承包纠纷的重大隐患。一旦发生了纠纷就难以解决，会引起层层上访、甚至集体上访，这样的结果将会影响社会稳定。

（二）农户放弃承包地时无书面申请。前几年由于各种费税负担较重，全家外出的农民自愿放弃土地承包经营权时，只向村委打了一个招呼，有的甚至只打了一个电话，更 1

没有提交放弃土地承包经营权的书面申请或授权委托申请，村委将其承包地收回后重新发包给其他农户，该农户事后反说是村委强行将其承包地收回，侵犯了当事人的合法土地承包经营权，村委又拿不出有利的证据，增加了此类纠纷处理的难度。

（三）土地流转合同不规范。农户之间的土地流转无规范的流转合同，相当部分只有双方当事人才知道的口头协议，认为都是亲戚或关系较好的邻居，不用签订合同，待到发生纠纷要求解决时难以取证，为处理纠纷增加了难度。

（四）组织机构有待完善。街道和村两级没有成立相应的服务机构，使农村土地流转和规模化经营工作没有相对完善的工作机构和健全的工作队伍；没有建立土地流转档案管理制度，不能对每一宗土地流转都建立流转台帐和流转卡，使土地流转工作不规范；没有建立土地流转矛盾纠纷排查制度，不能及时发现土地流转和规模化经营中的矛盾和问题，沟通协调工作做的不够，不能为农民和业主搞好服务。

四、加强土地承包经营权流转的几点建议

（一）认真贯彻相关法规。切实加强对《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部第47号令）的宣传贯彻，要让各级干部充分认识加强土地承包经营权流转管理的重要性和必要性。层层开展农村土地承包管理和土地流转的培训，街道要定期组织对村干部进行专门的培训，使其在农村土地承包经营权流转过程中把好关，在依法、自愿、有偿的前提下严格按程序操作。

（二）切实完善流转手续。在全面清理农村土地流转现状的基础上，对清理出来的问题分类进行完善和补充。

一是对农户之间流转合同和协议或不规范不完善的合同或协议的流转行为，按照统一的《农村土地承包经营权流转合同书》的格式进行重新签订农村土地流转合同，当事人不在家的，由当事人寄回书面《授权委托书》委托其亲属代签。所签订的各种流转合同的期限不得超过承包人承包期的剩余时间。

二是对自愿放弃土地承包的农户，必须完善放弃承包经营权的《申请书》或与集体经济组织签订协议。否则不允许村委将其承包地发包给他人承包。

三是对集体经济组织采取招标、拍卖等方式发包的耕地、荒山、荒坡、荒滩等土地，要认真清理审查，严格按照《农村土地承包法》的要求认真加以完善和补充，防止合同纠纷的发生，切实保护土地流转双方当事人的合法利益。

（三）严格土地承包经营权流转操作程序。承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出申请，取得同意后，再签订流转合同书。流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和街道

农村土地承包管理部门各备案一份；街道农村土地承包管理部门要对农村土地流转情况适时进行备案登记，建立和完善农村土地流转档案。流转当事人可以向街道农村土地承包管理部门申请合同鉴证。

（四）指导签订流转合同。街道农村土地承包管理部门应当及时向达成流转意向的双方当事人提供统一文本格式的流转合同，并指导其签订合同后，予以登记备案。在指导流转合同签订或流转合同鉴证中，发现流转双方有违反法律法规的约定，要及时指出并予纠正。

（五）健全农村土地流转档案。街道农村土地承包管理部门要及时对各类流转土地进行登记备案，并将相应情况及时录入微机，减少和杜绝因土地流转引起的各类纠纷。

第四篇：农村土地流转问题调研报告

农村土地流转问题调研报告

土地是农村最基本的生产要素，土地制度是农村最基本的经济制度。推进农村土地流转，是中共十七届三中全会提出的促进农村经济社会发展，维护农民土地产权，保障农民合法权益，维护农村社会和谐稳定的一项重要措施。我国农业进入新的发展阶段，落实国家“以工补农、以城带乡”的政策，必然要在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，积极、有序地推进土地流转和适度规模经营。这样，才能有效地促进“三农”裂变，适应“三化统筹”要求，适应九台市提出的“三城并进，二三产业并举”战略要求。九台市结合中央、省、市有关农村土地流转问题于早在2009年就出台了《九台市关于构建农村土地流转服务体系的工作方案》。利用乡局级后备干部培训、调研机会，通过研读《土地管理法》、《农村土地承包法》中关于农村土地流转的相关规定的前提下，通过深入政府相关部门、乡镇和村社，以及深入农户等进行座谈、走访和收集相关资料，通过浏览九台市政府门户网站，了解土地流转的形式、动因、效益等，粗浅的分析了农村集体土地流转的现状、形式和发展趋势，探索存在的问题并分析原因，做了一些粗浅的调研。从整体上看，我市农村土地流转处于起步阶段。主要还是农户间流转，向外部经济组织流转数量少；农村合作经济组织和产业化龙头企业规模小，数量少，带动土地流转力量不足。同时，在流转中还存在一些操作性的问题，主要表现为流转合同不规范或没有合同，易引发纠纷。

一、我市农村土地流转的基本情况

农户土地规模小，经营地块分散。九台市地处吉林省中部，松辽平原中部，幅员面积3,375平方公里，耕地面积240万亩，其中:玉米种植面积180万亩，占耕地面积75%；水稻种植面积30万亩，占耕地面积13%，人口86万人，其中：农业人口69万人。按农业人口计算，人均耕地3.48亩。农户经营的地块分散，仅以笔者父母两个人的承包地为例，波泥河镇大营城子村四社两口人共7亩地共计地块数是5块，主要原因是分地时是按照一、二、三等地加荒地均分，所以每户经营土地地块数都在4块以上。

土地流转总量小，但流转率增速快。仅以九台市西营城街道办事处为例，该镇2009年3月有337户农民流出土地，达成流转协议面积375.68公顷，占全镇耕地面积的7%，到村和镇农经服务中心备案合同135 份。其中榛楷泡村 127户农民将197 公顷的承包地流转给九台市雨田生态绿色水稻生产专业合作社，实现了规模经营。到2010年3月西营城镇已有7500亩大田入股雨田农机合作社经营，可见土地流转增速之快。

土地流转以农户间流转为主，对外部经济组织流转较少。我市农村土地流转主要有五种类型：土地转包、土地转让、土地互换、土地入股、土地租赁。按土地流转主体可分如下三种类型：一是农户间流转，农户间的土地转包、转让、互换等；二是农户与外部经济组织间流转，主要有农户与企业等的土地租赁、入股等；三是村集体直接经营的土地流转形式，包括集体经济组织直接经营的机动地和集体林地、草地、果园、渔塘以及“四荒地”即荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地流转。其中农户间土地转包成为最主要的方式，占全市流转的90％以上。

（一）拉动我市土地流转的积极因素

1、龙头企业产业化项目带动土地流转。农业产业化龙头企业通过“企业+基地+农户”的产业化模式，把农户土地纳入到龙头企业的基地中，既促进土地流转，又吸纳劳动力就业。2005年以来，西营城镇与雨田结合实际情况，以自家农机合作社为龙头，引导农民以土地入股，合作社把小地块集中连片整理，统一规模种植、收割、销售，让参股农民从土地中解放出来，使全村500多名农民外出务工或从事其它生产劳动，人均收入近6500元，实现了多渠道致富。

2、地方产业及外出劳务带动土地流转。农民通过劳务输出，寻找到稳定的就业岗位，将自己的土地流转出去。据调查，为适应苗木花卉产业的用工需要，波泥河镇在镇区开辟了劳务市场，不但吸纳本地劳动力，而且吸引了大批外地人来此地打工，用工旺季，劳务市场每天达上千人。2010年，全镇实现有组织劳务输出580人次，自然输出8900人次，创造劳务收入近亿元。加快了土地流转、促进集约经营。

3、全程农业机械化促进土地流转。九台市农业机械化发展历史较早、基础较好。耕整地、播种、机收三项主要农田作业水平分别达到了28.5%、85%、4.5%，耕、种、收综合机械化水平达到38.3%，高于全省平均水平36.6%的1.7个百分点。在龙家堡镇粮食生产全过程机械化示范区的带动下，积极开拓农机市场，使主机稳中有升，配套农具增加迅猛，农机化装备和作业水平提高到一个新阶段。到2008年6月，我市农机总动力达到36万千瓦，拖拉机保有量达到13,584 台，其中：大中型拖拉机1,178 台，小四轮拖拉机8,564 台，手扶3,842台，机引配套农具达到31450台，配套比达到1：2.3。其中：翻地犁6,500台，机引耙2,650台，播种机8,670台，中耕机4,650台，灭茬机5,500台，喷药机2,980台，旋耕机150台，水田耙350台。水稻插秧机210台，水稻收割机40台，农用三轮、四轮运输车5435台，农用汽车达到680台，水利排灌动力机械发展到9,983台，场上作业、后勤加工、畜牧业加工机械发展到3.5万台，万亩耕地拥有农机动力1,492千瓦，农业机械动力占农村总动力的92%以上。主要农田机械化作业水平有了明显提高，复式作业和玉米、水稻全程机械化等项目得到了大面积推广应用，由传统耕作方式向现代化农业迈进了一大步。到2008年6月统计，机耕地面积达到了10.5万公顷，占耕地面积的83%；机械播种面积达到11万公顷,占耕地面积的 88.8%；机械中耕面积达6万公顷,占播种面积50%；机械灭茬面积达到7万公顷；药剂除草免中耕面积达到7.91万公顷；机械收割面积达到0.5万公顷；农业机械作业总量达到4,662万标亩。

4、农民合作经济组织，带动土地流转。全市各类农民专业合作组织已发展到146个，其中，农民专业合作社13个，专业协会133个；共有社（会）员12077人，占农业总人口的2%，其中县级党代表3人，县级人大代表10人，县级政协委员6人，农民会员11866人，占会员总数的98%，带动农户12614户，占农户总数的7%；2007年经营服务总收入为7074万元，社（会）员人均纯收入16850元。已注册登记112个，占总数的77%。随着农村经济的快速发展，农民专业合作经济组织在土地流转中的作用日益显现出来。

（二）农村土地流转的效果

1、促进土地规模经营，降低生产成本。据调查，位于九台市西营城镇榛秸泡村的九台市雨田生态水稻农机生产合作社越办来越好，农业机械化生产规模越来越大。目前，该合作社已拥有拖拉机13台，水稻收割机6台，水稻插秧机10台，配套机械20多台。另外，该合作社还有稻米加工生产线1套，农用运输车2台。农业机械的广泛应用，促进了土地适度规模经营，今年，雨田生态水稻农机生产合作社承包土地250公顷，作业面积达到450公顷。生产加工水稻达到2,000吨，生产绿色精优大米1,200吨，实现了水稻生产、加工、销售的产业化、专业化和规模化，取得了很好的经济效益和社会效益。农业机械的应用解放了大批劳动力，几年来全村65%的劳动力外出打工，创造价值近300万元。

2、带动农村劳动力转移，提高了农民收入。农民通过土地流转转出自己承包土地，使之从种植业生产中转移出来，安心从事其它二、三产业以及外出打工。根据测算，在我市粮食主产区，按每家农户平均耕种1公顷土地计算，土地流转前，产粮9000公斤，按每公斤0.80元计算，毛收入7200元，扣除物化成本2500元，纯收入4700元；土地流转后，流转费按2500—3000元计算，外出打工收入按5500—7000元计算，两项合计一年纯收入可以达8000—10000元。实行土地流转，既解放了农村劳动力，又增加了收入。

3、推进农业产业结构调整，提高了经济效益。农村土地流转，促进了农村产业结构、农业内部结构的调整与升级。素有“中国北方苗木花卉之乡”的波泥河镇，几年来，农民尝到了特色产业带来的甜头。在长期发展过程中，逐渐形成了从苗木花卉种植、挖苗、销售到运输的一条绿色产业经济链，在这个产业链中，农民始终是受益者。今年由于苗木价格一路上扬，到目前为止，全镇人均增收1700多元。波泥河镇不仅户户的自用地都种上了苗木，许多农民还开始成公顷地包地种植苗木。据不完全统计，仅今年年初，新增苗木面积就达1000多公顷，在本镇土地有限的情况下，波泥河镇的苗农们大胆创新、更新观念，在周边镇也包地进行种植，这样在九台乡镇形成了“区域发展、整体推进”的特点。土们岭镇依托家门口的龙头企业天景公司，组织农民与企业联合，共同发展“黏玉米订单”业务，农民手中有了订单，种粮时心里有底。该镇黏玉米种植面积达到1.6万亩，仅此一项，全镇农民人均可增收400多元。西营城镇现在的无公害水稻种植面积达到了180公顷，村民仅在水稻种植这一项年可增加收入300多万元，现在基本形成了“基地+农户+绿色品牌+统一销售”的产业链条式发展模式，促进了农民增收。

4、维护了农村社会稳定。在人多地少矛盾突出的城镇郊区，土地延包三十年后，许多农民的土地将被城市规划建设用地所占用。那些靠种地为生，没有劳动能力务工经商的农民将面临生活困难的问题，就会产生矛盾，影响社会稳定。通过土地使用权的合理流转，可以通过长期的股份收益解决这部分人的生活问题，维护农村的社会稳定。

二、我市农村土地流转中存在的问题

我市土地流转中的问题主要表现为流转合同不规范；农户间流转比重大，适度规模化经营不够，向外部经济组织流转数量少；农村合作经济组织和产业化龙头数量少，带动土地流转力量不足。

（一）农户间土地自发流转比重大，集体组织引导流转少，规模化推动力量不足。

农民间通过自发土地流转对防止土地荒芜起到一定积极作用。但是，流转后仍然没有改变农户各自分散经营方式，缺乏组织化规模经营，市场搏弈能力差，经济效益低。据调查，我市平均农民自发流转土地占90%以上，有组织主导流转不足10%，总体上推动规模化流转效果不明显。

（二）我市农业农村合作经济组织数量少，对土地流转拉动不足

我市农业农村合作经济组织少，对土地流转拉动不足。据统计，几年来，随着市场经济的发展和农业产业结构结构调整步伐的加快，我市在发展农民专业合作组织上进行了大胆的实践和探索。目前，全市各类农民专业合作组织才发展到146个，其中，农民专业合作社13个，专业协会133个，而且发展规范性差，经济带动功能弱；

（三）向外部经济组织流转数量少，各乡镇发展不平衡，拉动土地适度规模经营不够

我市在发展农户向外部经济组织流转土地方面，虽然进行了一些探索，也有一些成功做法，增加了农民收入。但是，从总体来看，还有较大差距，表现在各乡镇之间发展不平衡，产业化龙头数量少，带动土地流转力量不足，同农户之间的利益联结关系不够紧密。目前，我市全市初步形成粘玉米、苗木花卉、绿色有机大米、棚室蔬菜、鲜切花、果品、中药材、蓝莓和芸豆等九大特色种植业。到2011年底，九台市共有农产品加工企业只有295户，规模以上农产品加工企业只有31户，省级龙头农产品企业只有6户，长春市级农产品龙头企业只有6户，而且各乡镇间分布不均衡。

（四）土地流转操作不规范、流转效率低

目前，土地流转不规范主要表现在如下几个方面：一是我市农户间的土地间流转大部是自发形成，以亲朋邻里间为主，而多数是双方只根据所答成的口头协议流转，有的虽然签订了流转合同，但内容也不完善，双方的权利义务关系规范性差。城子街镇耕地面积16，580公顷，农业户数13，186户，农村劳动力23，578人，农业人口50，410人，二轮土地承包面积13，186垧，2009年土地流转569户，流转面积651垧。其中：流转一年之内的189户，面积189垧，2—5年388户，面积462垧，流转主要对象是亲朋好友，本社村民，流转用途主要用于粮食作物。流转原因主要是外出打工。口头协议占90%以上，签订正式合同文本占10%左右。二是农户与外部经济组织间流转时，往往造成一些基层部门借土地流转之机，作为部门增收手段与民争利，损害了农民的经济利益，易造成纠纷。如九台办事处前进村10社农民张云生等诉该村委员强行流转其土地经营权一案，九台办事处前进村在1997年利用世行贷款建温室时，在没有取得被占地农民同意的情况下，强行将承包人的土地串到“东南岭”，侵犯了张云生等依法取得的土地承包经营权，国家赋予了农民长期而有保障的土地经营权，并维护农民的合法权益。农民可在依法、自愿、有偿的前提下进行土地承包经营权流转。任

何组织和个人无权干涉。三是集体直接经营的土地流转公开、公正和公平性，透明度差，农民对此反响激烈。例如，九台市苇子沟镇石咀村集体副业场土地被原村支部书记杖权发包一案，一是没有召开村民会议或村民代表会议讨论发包事项，而是由原村支部书记陈显库自行决定将副业场的土地发包给了陈跃录，缺少民主决策程序。二是承包价格明显偏低。经调查，该村2000年土地流转价格每公顷1500元，并且还要承担税费和各项摊派，而陈跃录承包的副业场土地，每年每公顷只是1000元，并且不承担任何税费。三是土地面积还存在着较大的出入。发包面积为2.8公顷，经丈量该承包地块实际面积为3.5公顷，多出0.7公顷土地。

三、进一步完善土地流转机制,推进农业适度规模经营的建议

在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，促进土地流转，实现土地适度规模经营是我国农业发展的必然趋势。为此，我市在积极探索、总结各乡镇成功作法，积极建立健全土地流转和适度规模经营机制。坚持土地流转要有利于提高农民收入，有利于提高土地产出效率的原则。重点推进农民以合作经济组织的形式，在不改变土地经营权的同时，促进土地规模经营；引导规范各类经济组织通过“企业+合作组织+农户”等形式促进土地合理流转和规模经营。对土地流转要严格按照《农村土地承包经营权流转管理办法》进行，保障农民利益，在坚持“依法、自愿、有偿、有序”原则的基础上，进行规范化流转。并且政府部门应加强对流转土地使用情况、流转程序的监督审查，促进基层组织依法开展农村土地承包经营权流转的指导和管理工作，正确履行职责，确保我市土地流转工作的公开、公正。

第五篇：农村土地流转可行性分析报告

农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。农村土地流转其实指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

党的十八大报告提出，“加快发展现代农业，增强农业综合生产能力”，“构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系”。土地流转和适度规模经营是发展现代农业的基础。土地流转服务体系是新型农业经营体系的重要组成部分，是农村土地流转规范、有序、高效进行的基本保障。建立健全农村土地流转服务体系，应抓好以下几方面工作：

健全信息交流机制。信息交流机制是否健全有效，直接关系土地流转的质量和效率。当前，由于农民土地流转信息渠道不畅，土地转出、转入双方选择空间小，土地流转范围小、成本高，质量不尽如人意。政府部门应加强土地流转信息机制建设，适应农村发展要求，着眼于满足农民需要，积极为农民土地流转提供信息服务与指导；适应信息化社会要求，完善土地流转信息收集、处理、存储及传递方式，提高信息化、电子化水平。各地应建立区域土地流转信息服务中心，建立由县级土地流转综合服务中心、乡镇土地流转服务中心和村级土地流转服务站组成的县、乡、村三级土地流转市场服务体系。在此基础上，逐步建立覆盖全国的包括土地流转信息平台、网络通信平台和决策支持平台在内的土地流转信息管理系统。

建立政策咨询机制。农村土地流转政策性强，直接关系农民生计，必须科学决策、民主决策。为此，需要建立政策咨询机制，更好发挥政策咨询在土地流转中的作用。一是注重顶层设计与尊重群众首创相结合。土地流转改革和政策制定需要顶层设计，也不能脱离群众的实践探索和创造。要善于从土地流转实践中总结提炼有特色、有价值的新做法、新经验，实现政策的顶层设计与群众首创的有机结合。此外，农村土地流转涉及农民就业、社会保障、教育、卫生以及城乡统筹发展等方方面面的政策，需要用系统观点认识土地流转，跳出土地看流转，广泛征集和采纳合理建议，确保土地流转决策的科学性。二是构建政策咨询体系。建立土地流转专家咨询机构，开展多元化、社会化的土地流转政策研究；实现政策咨询制度化，以制度保证土地流转决策的专业性、独立性；完善配套政策和制度，形成一个以政策主系统为核心，以信息、咨询和监督子系统为支撑的土地流转政策咨询体系。

完善价格评估机制。土地流转价格评估是建立健全农村土地流转市场的核心，是实现土地收益在国家、村集体、流出方、流入方和管理者之间合理、公平分配的关键。因此，必须完善土地流转价格评估机制。一是构建科学的农地等级体系。农村土地存在等级、肥力、位置等的差异，不仅存在绝对地租，也存在级差地租。应建立流转土地信息库，对流转土地评级定等，制定包括土地级差收入、区域差异、基础设施条件等因素在内的基准价格。二是建立完善流转土地资产评估机构，引入第三方土地评估机构和评估人员对流转交易价格进行评估。三是制定完善流转土地估价指标体系。建立切合各地实际、具有较高精度的流转土地价格评估方法和最低保护价制度，确保流转土地估价有章可循。四是建立健全土地流转评估价格信息收集、处理与公开发布制度。信息公开、透明是市场机制发挥作用的前提。应建立包括流转土地基准价格、评估价格和交易价格等信息在内的流转土地价格信息登记册，反映流转价格变动态势，并通过电子信息网络及时公开发布。五是建立全国统一的流转土地价格动态监测体系，完善土地价格评估机制。

农村集体土地流转前提是明确权属。[5]

十八届三中全会提出，建立城乡统一的建设用地市场，实现农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同地同权；赋予农民更多的财产权利，推进城乡要素平等交换。集体建设用地和宅基地流转，以及通过流转实现农民的财产性溢价收入，将把数亿农民从此前一直被禁锢在作为农业生产要素的土地上、小农生产的作业方式、与资产收入隔绝的状态下，拉入到工业化、城市化和现代文明大潮中；也意味着数亿农民将分享改革开放和资产溢价的红利。如此，本世纪以来因资产价格上涨而拉大的收入差距有望缩小、城镇化有望被自然地引到以人为本的轨道上、城市房地产泡沫有望实现软着陆、内需增长的动力有望全面启动。

集体土地市场化的改革能否达到“牵一发而动全身”的这种效应，前提是确权工作要前置和“做实”，这项工作的难度超乎想象。正如科斯所言，“清楚界定的产权是市场交易的前提”。事实上，在城市化快速推进的东部地区和中西部大城市，农村集体土地突破法律和政府规章层面的流转早已风起云涌，而根据用途比较的优势，微观主体将农地转换为非农用途的自发行动，也早已突破边缘革命并向更高级行政区域展开。也就是说，存在市场化溢价收益的农村土地资源也早已被卷入到我国工业化、城市化和房地产市场化的大潮中，流转和非流转的溢价差已经摆在每个人的面前，这是谁都阻挡不了的趋势，小产权房越禁越多，也并没有被强拆多少就是最好的注解。确权既是顺应市场趋势，也是助推市场发展。

如果权利明确了，是否交易、交易为何种用途、如何定价等，农民自然而然会遵循市场规则来行事，土地资源也就会得到最佳配置，农村土地低效利用、浪费严重和城市用地紧张的不平衡，耕地保护和建设用地之间的冲突等问题也就解决了。另外，明确权属是构建村民自治的基础，长期以来农村集体组织内村民自治意识薄弱、民主生活缺乏，根源在于生活和生产的要素——土地，其分配上的实际控制权在村干部或村主任，农民没有完全实际产权的内在意识，无恒产者无恒心、无民主的物质基础和激励，城乡统一用地市场就缺乏主体。

[存在的问题编辑

目前，我国农村土地流转总体是平稳健康的。但必须看到，随着土地承包经营权流转规模扩大、速度加快、流转对象和利益关系日趋多元，也出现了违背农民意愿强行流转、侵害农民土地承包权益、改变土地用途出现“非农化”与“非粮化”以及流转不规范引发纠纷等问题。

1.土地流转不规范，普遍存在民间化、口头化、短期化、随意化问题。

目前农村土地流转普遍存在“三多三少”现象，即亲戚朋友流转的多，专业大户流转的少；转包、出租或代耕的多，转让的少；口头协商多，文字协议少。

农地流转的民间化体现在:农地流转往往是在熟人、亲戚、朋友之间进行，而不是通过市场进行交易。根据中国人民大学和美国农村发展研究所2005年对17省农民土地流转的调查，在转出的土地中，有87.6%的土地是转包给本村的亲戚或其他村民。2007年对山东等10省的土地流转调查表明，65.1%的人直接与受让人(彼此熟悉)协商，21.7%的人选择通过村委会与人协商，16.3%的人选择通过熟人介绍，只有2.3%的人通过土地流转商(中介)协商来确定流转。

土地流转口头化:农地流转没有签署任何协议或合同，而往往是流转双方的一种口头约定。2005年的一项调查显示:转出农地的农户中，46%的农户转出土地没有约定期限，86%的农户在转出土地时没有签订书面合同，即使约定期限的农户中也存在部分‘’口头式”约定，签订合同的也不完整、不规范。很大一部分流转是在口头约定的情况下进行的，这导致流转的期限不明确，交易双方权利义务不清晰。

土地流转短期化:农地流转往往都在1年之内进行流转，超过1年的很少。据抽样调查表明，44.1%的农户流转期限在1年之内，流转期限不超过5年的有57.5%，而长期流转的仅有1.4%。

土地流转随意化:农地流转不确定性强，不受约束，容易引发矛盾。安徽、湖南、四川等省流转期限不确定的比例均超过60%。有的即便签订合同也不遵循一定的程序以及履行必要的手续，存在着手续不规范、条款不完备等问题，缺乏法律保障，造成土地流转关系的混乱，对耕地的保护和管理带来了很大的困难。

2.土地流转规模比较小，流转效益不高。

(1)影响土地流转的规模与效益主要问题在于需求的规模化与交易的零散性之间的矛盾。一些农业龙头加工企业和种植大户需要大块土地搞规模经营，而挂牌交易的基本上是零散土地，大块土地少之又少。土地在小户之间流动的多，向大户流动形成规模经营的少。由于土地流转规模较小，流转期较短，集中程度不高，耕地进行规模经营、实施机械化作业的效果难以凸显。流转期短也会助长租种农户的掠夺性生产经营，造成土地肥力难以为继。

(2)农地市场价值并未体现，流转收益偏低。农村土地流转中，流转租金的定价，地区差异性很大，取决于双方协商。短期流转的土地主要以实物支付为主，长期流转以现金支付为主。国务院发展研究中心2007年的调查显示，土地流转租金全国平均只有293元/亩，有的干脆撂荒，也不愿放弃土地使用权让其流转。东、中、西三大区域平均分别为417元/亩、185元/亩、171元/亩，即使经济最发达的江苏苏州市和上海金山区，租金也分别仅有595元/亩、468元/亩。

(3)土地租金不断攀升。在农村税费改革前农民负扭较重，粮价偏低，农户之间的土地流转往往是土地免费送给对方耕种，对方代交各种税费；随着农村改革的不断深入和中央支农政策力度的加大，土地收益也呈明显上升趋势。受市场价格影响，为租金或转包费发生争议时有发生。

3.农民对土地承包经营权流转认识模糊，积极性不够高。

土地是农民最基本的生产资料，也是农民最基本的生活保障，尤其是在经济落后地区，农民对土地具有根深蒂固的依赖情结。有些农民担心土地流转对自身利益不利，因而不敢大胆参与流转。宁肯免费将土地转给别人种，甚至抛荒也不愿流转给别人耕种，导致撂荒、遗弃土地的现象不断增加，成为土地流转中流转不出去的一大现实问题。

在经济落后地区，多数农户还处于传统农业生产经营阶段，土地仍然是农民最基本的生活资料，大部分农民担心土地流转后会丧失土地的承包权，失去生活的基本依靠，客观上制约了土地流转。尤其是目前农村社会保障制度不够完善。由于农村社会保障制度还没有完全建立起来，不能解决农民的后顾之忧，农民长期以来形成的对土地的依附性仍将长期存在。

4.土地流转服务不够到位，流转信息渠道不畅。

目前，大部分地区尚未形成统一规范的土地承包经营权流转市场，流转中介组织较少，缺乏土地承包经营权流转价格评估机构。一些地方尽管建立了流转中介组织，但服务滞后，市场运作机制尚未形成，限制着土地承包经营权流转。近年来，许多乡镇建立了土地流转服务中心，但大都有名无实，只在农经部门挂挂牌子，作数字统计，真正充当流转服务媒介、履行服务职能，发挥中介效能的还不多。

目前，流转信息畅通、发布功能齐全、中介服务完善、管理规范严密的土地流转市场运作机制和服务机构尚未完全形成。没有实现农村土地承包信息化管理，流转信息渠道不畅，流转的供求双方信息不能及时沟通，客观上限制了土地流转的规范发展。

5．农村土地流转管现缺乏规范管理。

(1)农村土地流转管理缺乏具体实施细则，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定。基层政府和村级组织能够有效提供流转服务的还不够多，土地承包管理部门对土地承包经营权流转的管理和监督职能也没有完全发挥出来。

(2)对基层行政干预缺乏约束。很多农地流转不是农民自愿和通过市场运行的，而是社区、村委会通过行政命令的单方面推行。在土地流转过程中，一些地方是由村干部做主，代替农民决策流转土地。由于土地承包期限短，农民的土地财产权利意识不强，很多农民对村干部做主流转自己的承包地漠不关心，以至于在流转土地的过程中不知不觉失去了土地。

(3)目前，仍有少数地方还没有全面落实土地延包30年的规定，个别地方承包合同签订不规范，经营权证发放不到户，农民缺乏对承包土地的安全感。流转合同没有考虑土地升值和物价上涨因素，容易产生纠纷。同时，缺乏对农村土地承包经营权流转的扶持政策，种养殖大户贷款困难，也制约着农村土地承包经营权流转和规模经营。

6.土地流转利益纠纷在各地仍不同程度存在。

据对江苏省52个乡(镇)部分乡村干部的调查，由于无土地流转协议、合同或土地流转协议、合同不规范以及土地流转规模扩大等原因，在少数地区土地流转纠纷仍在增加。在调查的104位乡村干部中，有56位认为2003年土地流转纠纷与往年差不多，占53.9%；有33位认为2003年土地流转纠纷比往年下降，占31.7%；有15位认为2003年土地流转纠纷比往年增加，占14.4%。这15位乡村干部所在乡(镇)2001年发生土地流转纠纷64起，2002年发生土地流转纠纷107起，2003年1~6月发生土地流转纠纷66起。

土地流转纠纷主要表现为:农户间流转以及短期流转中合同签订率不高，土地流转双方形成的利益关系和权利义务约定不明确、不规范，容易引发纠纷；由于在长期流转中流转双方利益协调机制不健全，因经营风险和市场变化等原因也容易引发利益矛盾。此外，在一些地区，基层干部对维护农民的土地权益和坚持农村基本经营制度的重要性认识不足，片面强调和追求农业规模经营而忽视甚至侵害农民土地合法权益；有的地方不顾条件盲目对流转下指标定任务，违背农民意愿强行流转，也导致土地流转纠纷问题。

7.土地流转过程中承包人改变土地用途的问题突出。

有的地方在流转中改变土地农业用途。如将流转的耕地用于种树或挖鱼塘，有的甚至搞非农建设。有关耕地的改变土地农业用途的问题最为突出。由于种粮效益低，在规模流转的耕地中，很少用于种粮。在流转的土地中，种粮的面积和比重有进一步缩减的趋势。据农业部调查统计，目前农户之间流转土地中用于种粮比重占71.9%，而规模流转入企业、业主的土地中用于种粮比重仅为 6.4%。今后不少地方将可能出现流转面积递增、种粮面积递减的情况。在南方部分丘陵山区，有的外出务工农民无偿转出的生产条件较差土地无人耕种，有的出现抛荒。调查中发现流转的土地，除大部分用于种植业用地外，还有部分用在牧业、渔业、和第二、第三产业中，特别是还出现了破坏性比较严重的非农土地流转。个别地区出现了把规模流转的农用土地用于进行土地掠夺式经营，有的甚至取土挖沙、建砖厂、修建永久性固定设施，违背国家关于土地流转的相关政策。[

市农工办：关于聊城市农村土地承包经营权流转情况的调查报告

聊城市农业委员会 2010-3-22 13:16:18 大中小 | 打印 | 关闭

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为摸清我市农村土地承包经营权流转情况，促进农村土地承包经营权有序流转，推动农业和农村经济快速健康发展，近日，我们组织市直有关部门和各县（市区）开展了一次专题调研活动。现将调研情况报告如下：

一、现状与成效

全市8个县（市区）和1个经济开发区共有132个乡镇（街道），6534个行政村，农业人口484.15万(占全市人口总数的82.77%)，耕地面积848.6万亩，人均耕地面积1.46亩（略高于全国人均1.38亩和全省人均1.2亩的水平）。我市农村土地承包经营权流转，自上世纪80年代初开始出现，在较长时期内一直发展缓慢。近几年，随着农业产业化和乡村工业化、城镇化水平的不断提高，土地流转呈现出加快发展趋势。比如，临清市2006、2007和2008连续三年的土地流转面积分别达到1.8万亩、2.6万亩和3.5万亩。截至目前，全市土地承包经营权流转面积为26.51万亩，占农村家庭承包耕地面积的3.12%（低于全省6.1%的流转比例）。土地承包经营权的流转主要有转包、出租、互换、转让、股份合作、委托代耕等六种形式，其中，转包流转土地面积9.65万亩，占流转总量的36.39%；出租流转土地面积9.05万亩，占流转总量的34.15%；互换流转土地面积2.56万亩，占流转总量的9.67%；转让流转土地面积1.35万亩，占流转总量的5.08%；股份合作流转土地面积0.71万亩，占流转总量的2.68%；委托代耕流转土地面积2.35万亩，占流转总量的8.88%；其他形式流转土地面积0.84万亩，占流转总量的3.16%。

农村土地承包经营权流转，有利于土地的规模化、集约化经营，解放了农村生产力，推动了农村经济的健康发展。具体讲，农村土地承包经营权流转起到了六个方面的积极作用：

(一)壮大了农村经营主体。随着农村土地管理的逐步加强，土地流转由过去单一的农户间流转逐步过渡到目前的农户与工商企业、农业产业化龙头企业、农民专业合作组织等主体间的流转，呈现出流转主体多元化的趋势。突出表现在两个方面，一是龙头企业引领土地流转。各类不同性质、不同主体的农字号龙头企业为了拓展生产空间，与农户签订流转合同，带动了土地流转。比如，自2004年以来，临清市银海种业有限责任公司通过“公司+协会+农户”的运作模式，流入土地1.5万亩，迅速扩大了企业经营规模。二是专业合作社推动土地流转。各种类型的农民专业合作社，将农户分散的土地集中连片统一种植、统一管理，促进了土地流转。比如，莘县王庄集乡大康蔬菜专业合作社，由村委会统一承接群众流转出的80亩土地，与农户签订承租合同，实行规模经营，每年每亩租金为700元，租赁期限为10年，既提高了土地经营效益，又促进了合作社的快速发展。

（二）扩大了农业经营规模。近年来，伴随农业产业结构调整，无力经营或不愿经营土地的农户及时将承包土地流转出去，经营有方、有能力扩大规模的农业经营主体及时获得土地，改变了一家一户分散经营的状况，增强了农业生产的组织化程度，推动了土地的适度规模经营。一些地方通过大力发展生态型特色农业,逐步形成了“一村一品、一乡一业”的专业化、基地化生产模式，涌现出一批特色明显、类型多样、竞争力强的专业村和专业乡镇。比如，茌平县韩集乡贾庄村两委，根据种棚意向户的要求，协调种棚户承包地的左右邻，根据土地品质确定流转承包费为每年800斤小麦折算价，实现了大棚菜的规模化种植。莘县观城镇南街村村民将143亩土地租赁给外地客商开发生态农业，投资270万元，建设“第六代高科技”冬暖式大棚和高标准大拱棚，推广高效种植模式，建成了生态农业示范基地。莘县十八里铺镇苏堂村，通过土地流转，建成了400亩连片成方的标准化冬暖式蔬菜大棚示范基地。

（三）提高了农业产业化水平。土地流转优化配置了农村土地资源，把分散的土地集中起来，为农业产业化发展提供了基础条件。获得土地的经营主体，为了进一步降低生产成本、提高经济效益，积极推进区域化布局、专业化生产、系列化加工、社会化服务、企业化管理等措施，逐步建立了种养加、产供销、贸工农、农工商、农科教等一体化经营体系，有效提高了农业的综合生产效益和市场竞争能力。比如，茌平县贾寨乡耿店村2006年4月牵头成立的茌平县绿冠蔬菜农民专业合作社，按照“龙头企业+合作社+基地+农户”产业化经营的模式开展生产经营，到2008年9月，基地种植面积增至1.2万亩，不但拉长了产业链条、增加了产品附加值，提高了产品竞争力，而且带动周边乡镇农民种植蔬菜，形成了独具特色的蔬菜种植产业，促进了农业增效、农民增收。

（四）推动了农业科技进步。土地流转使土地向种田大户和种地经营能手集中。这些经营主体自身科技水平相对较高，而且采用先进科技的主动性也相对较强。为了提高产品质量，降低生产成本，扩大经济效益，他们积极引进新品种、采用新技术，促进了农业科技的推广应用。同时，土地流转形成了土地的适度规模经营，在客观上也为农业科技的应用推广提供了便利条件。比如，莘县董杜庄镇西瓜种植示范园，从台湾、北京引进了“小兰”、“京欣2号”等西瓜新品种，推广面积1万多亩，被评为国家级农业标准化示范区。

（五）促进了农村劳动力转移。土地承包经营权流转，将部分农民从土地上解放出来，使他们放心地向二三产业或城镇转移。同时，也使那些想出去还没有出去的人打消了顾虑，促进了农村劳动力转移。比如，茌平县洪官屯乡耿茂林村，共有农户301户，耕地面积1280.35亩，到今年11月共流转土地面积247亩，占该村耕地总面积的19%，全村1068名人口中，外出务工经商的达到330人。

（六）增加了农民的经济收入。对于转出土地的农户来说，不仅可以拥有长期稳定的土地流转收益，还可以外出务工或投身其他经营活动，从而获取更多的收入。对于受让土地的经营者来说，人均占有土地资源量增加，可以通过规模生产、集约经营等减少生产成本，提高土地的综合产出效益。土地流转实现了供求双方的互利双赢，有效拓宽了农民增收渠道。比如，茌平县鲍庄村一村民把自己承包的土地流转给别的农户，自己开办了一个经营百货、副食、粮油等商品的综合超市，每年收入达到10多万元。经济开发区的艳丽苗木合作社，通过土地承包经营权流转获得土地1280亩，户均增收达1.2万元以上。

二、问题和原因

当前，我市农村土地承包经营权流转取得了一些成效，但是从总体上来说，发展还不够快，效果还不够理想。流转过程中也存在着一些问题，影响了农村土地承包经营权流转的健康发展。概括起来，主要表现在以下五个方面：

（一）流转意愿不迫切。一是由于历史、传统等多方面的原因，农民对土地怀有深厚的感情，恋土情结较为普遍和浓重，把土地作为最基本的生活保障来看待，满足于守土经营，不愿流转。二是当前农村土地承包经营权流转管理还不完善，农民群众担心流转后会失去土地或损害土地，不敢流转。三是部分基层干部对土地承包经营权流转不够重视，采取放任自流、听之任之的态度，加重了农民群众的疑虑，不去流转。

（二）流转程序不规范。目前，我市还没有建立起农村土地承包经营权流转事前、事中、事后的规范服务体系。从调查情况看，不少农户采用“口头协议”私下自发流转；一些小面积的流转，别说乡、村，就连村民小组长也很难掌握起来；只有规模较大的流转，乡、村才会记录在案。流转行为中普遍存在着合同不规范、合同入档率低、程序不合法、手续不完备等问题，导致产生纠纷时得不到法律保护，容易引起不必要的矛盾。

（三）流转服务不配套。一是土地流转交易平台不健全。目前，我市8个县（市区）中仅有茌平县建立了土地流转服务中心。由于缺乏必要的土地流转交易平台，土地流转供求信息难以及时有效沟通，供需之间严重脱节，导致土地流转费时费力。二是土地流转管理机制不完善。我市尚未建立起统一的土地流转合同管理制度、登记备案制度和矛盾纠纷调处机制，一旦产生纠纷调解难度很大，不利于农村社会稳定。三是土地流转中介组织发展滞后。土地流转行为是一种民事行为，政府在这些行为中主要是管理、服务和监督，真正要使土地流转发展壮大起来，还要靠引导扶持壮大中介组织，这样才能真正激发起土地流转的强大活力。

（四）流转发展不均衡。一是土地流转比例不均衡。二三产业发达或者农民外出务工人员较多的县（市区），土地流转比较活跃。流转面积最大的茌平县，土地流转面积达5.36万亩，占其耕地总面积的5.6%。反之，农村二三产业发展缓慢、外出务工人员较少的地方，土地流转面积就相对较少。二是土地流转价格差别大。不同的地域因种植农作物不同，流转金支付数额也不同。据调查，东昌府区沙镇黄西村以种粮为主，每年每亩土地租金为500元左右；而沙镇范东村以种植大棚蔬菜为主，每年每亩租金达800元以上。东昌府区堂邑镇转包租金根据土地等级来确定，一般来说土地等级差的地块，每年每亩租金在150元至200元之间；土地等级好的地块每年每亩租金在300至400元之间。

（五）流转成效不突出。从流转期限来看，当前的流转大多数是短期流转，一些受让方只顾眼前自身利益，没有增加投入的积极性。从流转规模来看，当前的流转大多数是小规模流转，集中连片大规模的流转较少。从流转方式来看，当前的流转大多数是以农户间的转包、互换方式为主，其它形式的高效流转很少，这样流转的土地相对以前没有多大变化，土地的产出效益提高幅度不大。

三、对策及建议

土地承包经营权流转，是指拥有土地承包经营权的农户，在不改变土地用途的前提下，将土地的经营权转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权，其目的是为了提高要素配置效率和农业生产效率。针对土地流转中存在的问题，借鉴外地的成功经验，我们认为，我市下一步加快农村土地承包经营权流转的总体要求应是：认真贯彻落实党的十七届三中全会精神，以稳定党在农村的基本土地政策为前提，以农业增效、农民增收为核心，以促进土地集约化、规模化经营为目标，坚持“依法、自愿、有偿”和“因地制宜、分类指导、扎实推进、有序流转”的原则，逐步建立适应市场运作的土地承包经营权流转机制，基本确立适应现代农业发展要求的土地管理制度，推进我市现代农业和社会主义新农村建设的健康发展。具体要抓好以下七个环节：

（一）搞好宣传引导，提高思想认识。党的十七大和十七届三中全会对坚持农村基本经营制度、稳定和完善土地承包关系、促进土地承包经营权流转作了重要论述，明确提出了土地承包经营权流转所必须坚持的原则、方向、形式和具体要求，是开展土地承包经营权流转工作的指导纲领。允许农村土地承包经营权流转，是农村土地政策的又一次重大突破。农村土地承包经营权流转，为实现农业产业化、现代化经营创造了条件，搭建了城乡统筹发展平台，开辟了农村经济发展新途径，对解决“三农”问题具有重要意义。因而，要进一步加大《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》以及相关政策法规的宣传力度，让农民群众真正了解土地经营权流转的基本政策，打消农民群众对土地承包经营流转的疑虑。特别是，要重点宣传土地流转的积极意义，让农民群众打心底里认识到土地流转是促进农民增收、农业增效的有效措施，激发农民群众土地流转的积极性。同时，创新宣传手段和形式，在利用好电台、电视和报纸等传统媒体的基础上，充分发挥互联网的宣传作用，集中总结推广一批土地流转的先进典型村（居），靠典型带动，促进加快农村承包土地流转步伐。

（二）建立服务机构，健全服务体系。依据法律法规，结合本地实际，明确土地流转工作的责任部门，逐步建立健全各级农村土地流转管理服务机构，改变当前农村土地流转的无序状态。从外地经验看，一般是建立县（市区）、乡（镇和街道）、村三级土地流转管理服务网络，为供求双方提供土地流转相关服务。即，以县（市区）农业局为依托，建立农村土地流转服务中心和网络平台；以镇经管站为依托，成立农村土地流转信息交易中心；村级设立服务站，一般由村主任、村会计（或出纳）等人员组成。

（三）制定流转细则，规范流转程序。根据国家政策法规，结合我市实际，尽快制定《农村承包土地经营权流转细则》，明确土地流转的基本条件，规范土地流转的基本程序。坚持“依法、自愿、有偿”的原则。“依法”，就是流转过程、流转土地开发使用要符合国家规定；“自愿”，就是在土地流转过程中，流转方式、流转期限、流转价格、违约责任等由双方平等协商确定；“有偿”，就是合理评估土地承包经营权的价格，合理确定土地流转的期限。符合条件的土地流转，一般要经过协商、签定合同、备案等几个步骤，并办理相关手续。其中，要重点加强对合同的规范，统一规定合同文本格式，合同内容中要明确土地流转的形式、用途、补偿、期限和违约责任等，并报土地流转主管部门鉴证和备案登记。

（四）搞好管理监督，促进依法流转。搞好农村土地流转政策咨询，指导流转双方签订统一规范的土地流转合同，做好登记、审批、备案、合同鉴证、档案管理等工作。加强农村土地承包经营权流转的日常监管和信息发布工作，及时掌握农户土地流转的意愿，解决土地供需双方因不能及时沟通而使流转受阻的矛盾。抓好土地流转的监督检查和纠纷调解工作，严格落实“土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益”的政策规定。及时做好调解或仲裁工作，依法保护农民群众的合法权益，维护土地流转的良好秩序。

（五）出台政策措施，加大扶持力度。建议出台指导全市加快农村土地承包经营权流转的规范性文件，制定奖励、扶持农村土地承包经营权流转的具体措施。每年财政预算安排一定额度的专项扶持资金，建立落实以上政策的财政保障机制；协调涉农金融机构，加大对规模经营主体的信贷支持力度，积极扶持第三方即土地流转中介组织的健康发展，形成推动农村土地承包经营权流转快速发展的强大合力。

（六）健全保障体系，解除后顾之忧。首先，要尽快把放弃经营土地、进入城市就业的农民纳入城镇社会保障体系,实现与城镇社保的对接。中央经济工作会议提出：“要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。”应以此为契机，细化工作措施，加大工作力度，进一步推动农村人口向城镇人口转移。其次，是加大对农村社会保障的财政投入力度。在积极试点的基础上，逐步建立新型农村人口养老保险制度。进一步扩大新型农村合作医疗覆盖范围，提高报销比例。对于已经流转土地的农民,应引导他们从土地流转收益中拿出部分资金,参加个人基本医疗和养老保险。总之，要通过健全农村社会保障体系，解除农民流转土地承包经营权的后顾之忧。

（七）加强组织领导，完善推进机制。各级应在进一步提高对农村土地流转重大意义认识的基础上，加强工作措施，加大领导力度。农村工作部门要加强调查研究，搞好规划引导和组织协调。农业部门要积极承担起农村土地流转主管部门的责任，尽快落实促进农村土地承包经营权流转的具体措施，健全管理机制和服务体系。土管部门要着力抓好农村土地流转的检查监督，防止土地流转中违法乱纪行为的发生，维护农民群众的合法权益。要注意发现和培养先进典型，以点带面，推动工作。有计划地召开座谈会、研讨会，及时研究农村土体流转中出现的新情况、新问题，提出解决问题的办法和对策。有关部门要各负其责、密切配合，形成强大合力，推进农村土地承包经营权流转和我市现代农业的健康发展。

聊城440万亩耕地将有准确“身份证”

2014-08-15 08:43聊城晚报| 分享

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[摘要“今年年底前，]聊城市131个乡镇4035个村庄将完成农村土地确权登记颁证工作，占总村数的61.94%，占涉农村数的69.04%，涉及73.31万农户，270.76万人，446.65万亩耕地，为土地流转奠定坚实基础。”8月13日，聊城市农委经管处主任张爱英说。

“今年年底前，聊城市131个乡镇4035个村庄将完成农村土地确权登记颁证工作，占总村数的61.94%，占涉农村数的69.04%，涉及73.31万农户，270.76万人，446.65万亩耕地，为土地流转奠定坚实基础。”8月13日，聊城市农委经管处主任张爱英说。

据介绍，土地确权登记颁证赋予农民充分而有保障的土地承包经营权，这是做好土地流转工作的前提和保障，聊城已探索出一套行之有效的方法。

为确保数据准确完整，聊城在试点工作中采取了“四榜公示”制度。第一榜公示《农户家庭承包土地摸底信息表》;第二榜公示由测绘公司矢量化处理的地籍草图，对农户有异议的信息进一步核实;第三榜公示《农村土地承包经营权确权登记公示确认表》和地籍图;第四榜公示农户登记信息和白色鱼鳞图，经农户确认后，以此为依据签订农村土地承包合同。严格“四榜公示”消除了群众的顾虑，是试点工作能够有序进行的关键。“四榜公示”影像资料存档备案作为检查验收的重要依据。

为统一工作标准，降低工作成本，保证工作质量，扎实推进全市农村土地承包经营权确权登记颁证工作，2013年下半年以来，聊城市政府分管领导多次召集农业、财政、国土等有关部门，对聊城市在试点工作中采用的图解法、航测法、实测法三种不同测绘方法进行了综合论证和成本分析。

采用图解法成本约33-35元/亩，效率最高，但精度最低;采用航测法成本约40-45元/亩，精度和效率较高，成果直观;采用实测法成本约45-50元/亩，精度最高，但用时太长。经过综合论证，聊城市确定全面推开确权登记颁证工作时，在全市推广“航测法”进行经营权调查。

同时，市政府针对我市国土“二调”图和集体土地所有权确权登记成果均为1:10000比例尺，分辨率太低，达不到农业部农村土地承包经营权确权登记颁证的技术要求等问题进行了专题研究。本着抓住关键节点、夯实工作基础、确保高质量完成工作的原则，作出了具体安排：一是全市统一航拍制作1:2000比例尺、分辨率优于0.16米的数字正射影像(DOM)图作为工作底图;二是市级统一建设市、县、乡三级农村土地承包信息管理综合平台。目前，聊城市已在全省率先完成航拍。

值得注意的是，2013年，市、县两级积极争取确权登记颁证试点工作经费，共落实专项资金1569.05万元。其中，第一批试点工作经费235万元，扩大试点工作经费934万元;2014年3月，市财政拿出300万元专项经费用于全市统一航拍工作，并拨付专项资金用于综合平台建设。目前，县(市、区)已落实全面开展工作经费5000多万元。市、县两级财政及时拨付工作经费，为确权登记颁证工作的顺利开展提供了有力保障。

■延伸阅读确权效果：

聊城实现农村土地承包信息化管理

“目前，聊城农村土地承包经营权信息管理平台已经投入使用，实现了农村土地承包管理信息化。”8月13日，聊城市农委经管处主任张爱英说。

目前，聊城建立了农村土地承包经营权信息管理平台，将农户土地承包信息纳入了管理平台，点击任何一个农户，可以查询每个承包地块的面积、形状、空间位置等信息;点击成果图上任意一块土地，可以查询该块土地的承包农户姓名、地块编号、登记面积、空间位置等信息。实现了农村土地承包管理信息化。

另外，通过确权登记颁证，完善了农村土地承包经营权登记制度。农户土地承包信息空间位置清晰、地块面积准确，农民对承包土地的占有、使用、收益权利得到依法确认，广大农民获得了长期而有保障的土地承包经营权，提高了农民投入农业生产发展的积极性，有利于加快农村土地流转，促进适度规模经营，有利于推进现代农业的发展。

确权登记颁证还解决了大量遗留问题，发现和妥善解决了承包面积不准确、“四至”不清楚、合同不规范、登记簿不健全以及部分农户承包权利未落实等遗留问题，涉及农村土地的信访案件明显减少，较上年同比下降36%。农民群众对土地承包关系和确权登记颁证工作更加认可。

通过农户家庭成员、地块“四至”、空间信息、地块数量等信息的“四确认”，使农民的土地承包权益更加明确，彻底杜绝了随意调整土地的行为，有效减少了农户之间、农户与集体之间在土地方面产生的纠纷和矛盾，进一步维护了农村社会和谐稳定。

聊城市确定在全市采用“航测法”进行经营权调查，并统一航拍制作工作底图，节约了大量的工作成本。从试点情况看，采用无人机航拍，每亩约需成本2.6-3.3元。而全市统一组织航拍每亩仅需0.48元，每亩节约成本2.12-2.82元。仅此一项，全市节约资金1500-2000万元。

同时，统一航拍还为下一步农村土地承包经营权权属调查、数据库建设和农村土地承包信息系统建设提供了统一的标准，确保了工作质量，为加快推进全市农村土地确权登记颁证工作夯实了基础。

业内呼吁：

将聊城列入农村综合改革试验区

8月13日，记者从聊城市农委获悉，明年底前，聊城将完成全市全部728.26万亩家庭承包耕地确权颁证工作。

据介绍，通过确权登记颁证，稳定和完善了土地承包关系，妥善解决了农户承包地块面积不准、“四至”不清、空间位置不明、登记簿不健全等问题，实现了“四相符”和“四到户”，保护了农民的土地承包用益物权，让农民吃上了定心丸，为土地流转奠定了坚实的基础。

聊城市农委经管处主任张爱英说，全面推开确权登记颁证工作需要大量资金，仅依靠市、县(市区)财政难以得到保障，特别是像聊城这样的欠发达市，筹集确权登记颁证经费非常困难。建议中央、省尽快拨付一定比例的专项资金，确保确权登记颁证工作顺利完成。

确权登记颁证之后，农民的土地承包权益得到了保障。但要真正体现经营权证的价值，还需要中央、省制定相应的配套政策，如抵押贷款政策、土地流转和家庭农场补助奖励政策等，以更好地促进农民增收和农业农村经济的快速发展。

另外，聊城位于中原经济区、山东西部经济隆起带，地理位置优越，不仅起着辐射和带动鲁西经济发展的中心作用，而且也是与山西、河北等内陆省份进行经济、技术、文化交流的重要通道，是冀鲁豫三省交界地区的中心城市。聊城是传统农业大市，具有较好的农村改革基础条件，建议中央、省将聊城列入农村综合改革试验区，给予更多支持，为推进农村金融改革、农村产权制度改革等探索新路。

“截至目前，全市农村土地流转面积达到101.36万亩，占家庭承包土地总面积的13.87%，预计今年年底土地流转面积达到120万亩。”2月18日，聊城市农委经管处主任张爱英说。

目前，全市形成50亩以上规模经营主体4021个，其中50—100亩的2955个,100—500亩的982个，500—1000亩的61个，1000亩以上的23个。

值得注意的是，聊城规模经营土地面积达到48.1万亩，占流转总面积的47%，占家庭承包总面积的6.6%，成方连片的规模化流转逐步占据主导地位。

事例

“先付钱再流转”

经验在临清获推广

临清市康庄镇康圣庄村共有农户210户，有地的160户，土地1360亩。

村支书盛士友说，近些年，村民在外打工的居多,致使落荒耕地越来越多,加之城镇化进程加快,很多人也将搬进新型农村社区，种地会变得不便利。

2014年春节前，康圣庄村经过两次公开投标，在近20位投标人的竞争下，千余亩土地由该村盛海章和盛敏章竞标成功，每亩流转资金比去年高出800元。

第一次投标竞标的方案是，每亩按照1360元的标准补偿，但每年收获后分两次支付给农民。

村民盛保生提出：“地给人家种了，收不到钱怎么办?种地的要遇到像今年大涝的灾害赔了,我们也得跟着赔,怕到最后,地没了钱也没了。”

盛保生的意见引起大家的共鸣，第一次竞标失败。

随后，村两委与承包方再一次协商，提出流转的前提必须“先付钱再流转”，并拿出两个方案，已播种小麦的农户可以到次年收获后流转,也可直接流转，按每亩种320元标准补偿种植费。每年每亩900斤小麦，每年芒种前一次性支付完。

这样算下来，全村土地一年的流转费用就将近200万元。盛海章和盛敏章感觉压力不小，但他们说，从长远看应该有利润。

他们粗略计算了一下，由于土地规模大，农机用得上，耕种能节省30元;直接取消地垄，会提高水速，每亩能节省10元;种子、化肥、农药购买的数量多，定会享受批发价格，每亩节省50元左右;秸秆等，一亩地能节约100多元。加之家中有联合收割机3台，玉米收割机2台，旋耕机、秸秆粉碎机3台，机械化条件具备，所以“先付钱再流转”不会吃亏。

康圣庄村支书盛士友说，经过入户调查及协议意向显示，村中其他100多户农民将会在今年9月前陆续签订合约，届时全村160户除一户的20亩地外，1340亩土地将实现集体流转。

“先付钱再流转”这一做法逐渐得到临清农民的认可，并逐渐在临清推广开来。

临清市松林镇的亢庙村和王大人村，234户的216亩土地流转给聊城市东正有限公司用于黑牡丹种植，按每亩1000元的价格，兑现农民一年的租金21.6万元。临清中华海棠园3000亩的土地流转，每亩地农民可拿到1200斤小麦流转资金;临清银杏大观园5000亩的流转，按公司加基地、合作社加农户等形式开展着，流转正实现着农业效益和农民收入双赢。

据统计，临清市土地流转面积已达13.34万亩，占总承包耕地面积的16.24%。

特点

成方连片的规模化流转

占据主导地位

来自聊城市农委的数据显示，目前全市形成50亩以上规模经营主体4021个，其中50—100亩的2955个，100—500亩的982个，500—1000亩的61个，1000亩以上的23个。规模经营土地面积达到48.1万亩，占流转总面积的47%，占家庭承包总面积的6.6%，成方连片的规模化流转逐步占据主导地位。

聊城土地流转的一个特点是，形式趋于多样。由过去农户之间的转包、互换为主，逐渐转变为以转包、出租为主，互换、转让、入股等多种形式并存。在全市流转的土地中，转包占51.68%，出租占39.13%，互换占4%，转让占2.15%，股份合作及其他占3.04%。

土地流转新型主体异军突起也是聊城土地流转的一个值得关注的现象。全市土地流转总量中，16.89%流转到了农业龙头企业，18.52%流转到了农民合作社，7.74%流转到了专业大户和家庭农场。农户之间流转面积在流转总面积中的比例由以前的80%以上，下降到目前的56.85%，龙头企业、农民合作社、种养大户等新型经营主体逐步成为农村土地流转的经营主体。

目前，聊城各县(市、区)相继出台了政策，在财政扶持、信贷支持、税收减免、用地优惠、项目申报等方面向农村土地规模流转倾斜，鼓励扶持土地流转。聊城各乡(镇、街道)分别依托经管站建立了农村土地流转服务中心，各行政村成立了土地流转服务站点，建立了信息员队伍，在全市基本建立健全了县、乡、村三级土地流转信息服务平台，为流转双方提供政策咨询、信息发布、价格评估、合同指导、纠纷调解等全方位服务，并依托信息平台，加强对农村土地流转的规范管理，实现了龙头企业、合作社、种养大户和农户间土地供求信息的有效对接，畅通了土地流转渠道。

成效

全市农村土地流转面积达101.36万亩

聊城市农委经管处主任张爱英介绍说，2008年底，聊城农户家庭承包土地流转面积只有18.54万亩，占全市农户承包土地总面积的2.52%。现在，全市农村土地流转面积达到101.36万亩，占家庭承包土地总面积的13.87%。预计到2014年底，聊城农村土地流转面积将达到120万亩。

通过土地流转，农村土地经营权向有能力、有实力的龙头企业、合作社、家庭农场和种养大户集中，带动大量社会资本流向农业、反哺农业，解决了农业投入不足的问题，改善了农业生产条件，形成了土地利用的良性循环。

土地流转还让一些地方闲置多年的耕地、荒地流入各种经营主体，得到充分开发和有效使用，土地资源利用率大幅提高。

目前，全市新增流转土地，80%以上用于发展特色高效农业，形成了一批具有较强竞争力的产业带和产业区，成为农村新的经济增长点。

新的土地流转经营主体，大多实行农业规模化、标准化经营，解决了传统的一家一户分散经营中，农产品质量监管点多面广难控制、农产品质量安全难保证等弊端，降低了质量控制管理成本。龙头企业通过流转土地，稳定了原料供应，保障了原料质量和产品质量。

现实中，流转出土地的农户多数缺劳力、缺技术，且大部分种植粮棉作物，土地产出率低。土地流转后，这些土地主要用于蔬菜、食用菌、中药材、水果等种植，产值大幅度增加。而转移后的劳动力，一方面有稳固可靠的流转收入，一方面可以外出务工或从事第二、三产业，家庭经济收入大幅度提高。流转土地的农民人均纯收入平均比未流转土地的高出20%—30%。

张爱英说，土地流转是实现农村劳动力顺利转移的前提，解决了外出务工农民人地分离的矛盾，使一部分农民从土地的束缚中解放出来，转移到第二、三产业和城镇。

建议

引导村庄组建农村土地股份合作社

聊城土地流转快速发展的同时也存在一些亟待解决的问题，比如农户间的土地流转大部分是自发形成的，以亲朋邻里间为主，而多数是双方只根据所达成的口头协议流转。有的虽然签订了流转合同，但内容不完善，双方的权利义务关系不明确，甚至引发了一些纠纷。

还有，目前土地流转服务体系仍不够完善。虽然全市已有100多个乡(镇、街道)建立了土地流转服务中心，但真正发挥作用的较少。各县(市、区)土地流转服务市场也未真正建立起来。市场流转信息不够畅通，制约了土地承包经营权正常流转。

值得注意的是，经济较发达的城郊，大部分土地流转后存在“非粮化”倾向，甚至部分流转土地还有“非农化”现象。一些企业在原来的耕地上修路、建厂、建简易宾馆、建设农业休闲园区等，破坏了耕作层，减少了耕地数量。

目前，各级扶持农村土地流转的相关政策依然滞后，能够享受到财政扶持的经营主体数量还很少，而目前土地流转价格大幅攀升，这些因素都制约了规模经营的发展。

张爱英说，应引导各级重视农业开发园区建设，加大农业对外招商力度，吸引工商资本参与农业生产经营。大力培育专业种养大户和现代职业农民，鼓励支持发展家庭农场，发展壮大农民专业合作社，推进新型农业经营主体规模化生产、产业化经营。

加大政策扶持力度是促进土地流转健康发展的有效手段，因此要强化政策引导，增加财政资金投入，鼓励和支持经营大户、农民合作社、农业龙头企业等集中成片流转土地，发展农业适度规模经营。对集中流转土地发展规模农业的，优先安排农田基础设施建设项目。落实转移进城农民的各项社会保障政策，让农民无后顾之忧地放心进城。加大对有转移就业意愿农民的培训力度，促进农民转移就业。

另外，引导有一定经济基础的村庄，组建农村土地股份合作社。鼓励农户以土地承包经营权入股的方式，参与农业产业化经营。探索将土地流转工作与招商引资工作有效对接，引进有实力的龙头企业到农村建立原料生产基地、到城镇郊区兴办特色农业。

设想

财政对土地流转中多环节进行奖励

聊城市农委经管处主任张爱英有个设想——加大对土地规模经营主体的扶持;对土地流转服务机构进行补助;对转出土地的农户进行奖励;对土地股份合作社进行特别奖励。

有关部门要为规模经营主体免费提供技术服务，优先安排农业综合开发、水利建设和土地开发整理等项目。金融机构要把规模经营主体作为信贷支农重点，并对实力强、资信好的给予一定授信额度。农田经营面积100亩以上的规模经营主体，在不破坏耕作层的前提下，允许其按照不超过经营土地面积的0.05%用于建设生产管理辅助性简易设施，其性质按临时建设用地审批与管理，期满后自行复垦。畜牧规模养殖用地按农业用地对待。

开展土地流转的规模经营主体，必须具备完整、规范的流转手续，流转合同经土地流转服务机构鉴证，流转规模达到市奖励标准，由本人或法人代表提出奖励申请，经乡镇街道初审后，报市、县(市区)级审查，根据审查结果予以落实奖励。

对县(市、区)级建立土地承包经营权流转市场的，市财政给予一次性补助。对委托土地流转服务组织流转，且流转期限在5年以上的，根据当年实际流转面积，分别给予乡(镇、街道)、村土地流转管理服务机构以奖代补工作经费。

对符合土地承包政策法规、流转合同手续完备，并签订5年以上流转合同的转出土地农户，市财政给予一次性奖励。规模经营主体应优先安置转出土地承包经营权的农民就业。农民流转全部土地后自主创业和兴办项目，享受相关优惠政策，在就业、子女入学、社会保障等方面享受与城镇居民同等政策。

为鼓励探索创新农村土地流转方式，对土地承包经营权入股面积300亩以上、入股期限10年以上，并实行保底分红和二次返利的土地股份合作社市财政应该加大奖励力度。

聊城农户流转土地每年财产性收入13亿

2014-08-15 土流网

来自聊城市农委的消息显示，截至今年6月底，全市土地流转面积达到132.87万亩，占家庭承包土地总面积的18.25%。涉及25.75万农户，占家庭承包经营总农户数的20.99%。

聊城市农委经管处主任张爱英说，土地流转价格并不统一，但平均每亩租金一年能达到1000元，这样推算，132万亩耕地每年的租金就超过13亿元，这些都是农民的财产性收入。另外，从土地上解放出来的农民每人每年都可以通过打工或做生意实现至少几万元的收入，25万户加起来应该是一个庞大的数字。

事例：

莘县黄秋葵种植带动农民致富高唐5万农民当起“职业田管员”

莘县农民冯道启在大张家镇前石楼村承包了100多亩耕地种植黄秋葵，今年的收成非常不错。

黄秋葵是一种原产于非洲的植物，是降血糖的良药，食用方法多样，既可凉拌，又可热炒、油炸，还可汤食，也可以深加工成花茶、饮料、胶囊、干蔬、油等。

“黄秋葵的生产期比较长，每天都要采摘，产量高，价格也很高，一斤达到四五块钱，而且还拉动了相关产业链，带动农民增收，比如雇人采摘每斤是4毛，装箱是每斤2毛。”莘县大张家镇党委书记顾磊说。

今年，莘县张寨镇双庙村粘玉米种植基地里，粘玉米长势很好。“我们流转的500亩土地，全部承包给徐庄村一位客商种植粘玉米，采用统一种植、统一施肥、统一收购的集约化模式，一亩地可多收入600元。”该村党支部书记刘记章介绍说。

前石楼村、双庙村是莘县农村土地流转走上快车道的一个缩影。截至目前，莘县共签订流转合同45853份，涉及农户48424户，占农村总户数的21.6%，流转土地面积达24.46万亩，占农村总户数的20.65%。

高唐县则把推进土地流转作为主导产业规模化、现代化经营的抓手，流转土地15.88万亩，占总耕地面积的20.8%，涉及农户26153户，有5万农民在各类种植基地当起了“职业田管员”。

面对几十年土地分散种植，高唐县建立起了土地流转县、镇、村三级服务网络，在县农业局成立了县土地流转服务中心，提供土地流转信息发布、合同签订、流转政策咨询等，全方位为农民服务。

为使土地流转后的农民从土地中解救出来，50岁以下的农民有的到企业打工，有的从事第三产业，50岁以上富有种植经验的农民大都成为种粮大户、家庭农场竞相聘任的田间管理员。这些管理员工作形式很灵活，可以按天计算工资，也可以按亩或斤实行计件工资，每年有万余元的经济收入，被称为“职业田管员”。

数据：

全市土地流转面积达130万亩规模化流转逐步占据主导地位来自聊城市农委的消息显示，聊城全市耕地859万亩，其中家庭承包耕地面积728.26万亩，承包农户122.72万。2013年，聊城市政府把加快推进农村土地流转列为农业产业调整振兴计划和农业龙头带动战略的重要内容，聊城的农村土地流转发展迅猛。

聊城市农委经管处主任张爱英说，截至今年6月底，全市土地流转面积达到132.87万亩，占家庭承包土地总面积的18.25%。涉及25.75万农户，占家庭承包经营总农户数的20.99%。

土地流转规模的不断扩大，不仅优化了农业资源配置，提高了资源利用效率，促进了现代农业发展和农民增收，同时对促进农村劳动力转移、加快城镇化进程也起到了积极的推动作用。

据统计，聊城全市形成50亩以上规模经营主体3660个，其中50-100亩的2335个，100-500亩的1227个，500-1000亩的71个，1000亩以上的27个。规模经营土地面积达到51.99万亩，占流转总面积的39.13%，成方连片的规模化流转逐步占据主导地位。

张爱英说，由过去农户之间的转包、互换为主，逐渐转变为以转包、出租为主，互换、转让、入股等多种形式并存。在全市流转的132.87万亩土地中，转包70.26万亩，占52.88%;出租占51.5万亩，占38.75%，互换4.83万亩，占3.64%;转让2.21万亩，占1.67%;股份合作1.37万亩，占1.04%;其他2.7万亩，占2.04%。

聊城土地流转总量中，15.23%的流转入农业企业，19.76%的流转入农民合作社，6.77%的流转入专业大户和家庭农场。农户之间流转面积在流转总面积中的比例由以前的80%以上，下降到目前的58.24%，农业龙头企业、农民合作社、家庭农场、专业大户等新型经营主体逐渐成为土地流转的经营主体。另外，全市132.87万亩流转土地中，从事粮食生产的74.2万亩，占55.85%;从事蔬菜生产的22.08万亩，占16.62%;从事林果生产的13.05万亩，占9.83%;其他23.48万亩，占17.68%。流转用途主要集中在粮食、蔬菜产业，占72.47%。

实践：

流转100亩以上给予奖励扶持 131个乡镇建土地流转服务大厅

聊城市各县(市、区)相继出台政策，鼓励土地流转，在财政扶持、信贷支持、税收减免、用地优惠、项目申报等方面向农村土地规模流转主体倾斜。对农业龙头企业、农民合作社、家庭农场、专业大户等流转主体当年集中连片流转土地100亩以上，并用于发展农业主导产业、特色高效农业的，给予奖励扶持;对当年新增连片规模流转面积较大的村，给予工作资金奖励。

还有，全市131个乡(镇、街道)建立了土地流转服务大厅，3863个村庄设立了村级土地流转服务站点，建立了信息员队伍，为流转双方搭建土地流转信息服务平台，提供政策咨询、等全方位服务。全市已签订流转合同17.57万份，发布土地流转信息6.6万余条，加强了土地流转的规范化管理，实现了龙头企业、合作社、种养大户和农户间土地供求信息的有效对接，畅通了土地流转渠道，保障了农民的合法权益。

“目前，我们先后培育了莘县洋香瓜、茌平圆铃大枣、冠县店子灵芝、高唐艳丽苗木、东昌府亿沣蔬菜、东阿艾山油料牡丹等流转规模较大的示范典型，建成了多个高效农业示范基地。”张爱英说，今年，聊城市政府以土地适度规模经营作为重点，有力地促进了土地流转的健康发展。规划：

限制流转土地使用“非粮化” 建立健全土地流转服务体系

张爱英说，聊城力争2015年基本完成确权登记颁证任务，稳定和完善土地承包关系并保持长久不变，依法保护农民的土地承包经营权用益物权，为加快土地流转奠定坚实的基础。

农业产业化龙头企业、农民合作社、家庭农场、专业大户等新型农业经营主体是农村流转土地的主要承租者。“我们将引导各级有关部门进一步解放思想、更新观念，重视农业开发园区建设，加大农业对外招商力度，吸引工商资本参与农业生产经营。大力培育专业种养大户和现代职业农民，鼓励支持发展家庭农场，发展壮大农民专业合作社，推进新型农业经营主体规模化生产、产业化经营。”

以后各级财政每年列出一定的专项资金，鼓励和支持专业大户、家庭农场、农民合作社、农业龙头企业等集中成片流转土地，发展农业适度规模经营，特别是要加大对种粮大户、种粮合作社的扶持力度。对集中流转土地发展规模农业的，优先安排农田基础设施建设项目。落实转移进城农民的各项社会保障政策，解决农民的后顾之忧。加大对有转移就业意愿农民的培训力度，引导农民二次创业。

聊城还引导有一定经济基础的村在尊重农民意愿的基础上，将农民承包地集中起来，组建农村土地股份合作社，实行规模化、集约化经营。鼓励农户以土地承包经营权入股的方式，参与农业产业化经营。探索将土地流转工作与招商引资工作有效对接的新模式，引进有实力的龙头企业到农村建立原料生产基地、到城镇郊区兴办特色农业。值得注意的是，聊城将限制流转土地“非粮化”，加强对基本农田的保护。大力发展粮食生产规模经营，鼓励和引导专业大户、合作社种植粮食作物，确保粮食生产安全。降低种粮成本，提高种粮补贴和粮食价格，增强土地流转主体的种粮积极性。建立工商资本流转土地准入机制，严格限制农用地转非，落实最严格的耕地保护制度。

另外，聊城还要依托各级农业(农经)部门，建立健全以县级为中心的县、乡、村三级农村土地承包经营权流转服务体系，并以此为基础，建立农村综合产权交易市场，加强对土地流转的指导服务和监督，引导农民将承包土地在公开市场上流转交易，增加农民财产性收入。