有关房地产开发成本核算论文[范文模版]

第一篇：有关房地产开发成本核算论文[范文模版]

一、房地产开发成本核算存在的问题

（一）成本费用分配的方法不合理

对于房地产开发企业而言，建筑安装的成本等可以直接归属于各个开发产品当中，这是比较明确的。但是对那些拆迁补偿款、基础设施建设费用和配套设施费用等间接费用来说，财会[2013]17号文件第四十三条规定应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本，但每家房地产开发企业都会根据自己的实际情况来确定划分和分配的标准。总的来看，房地产开发企业的成本和费用的分配任意性较强，在实际中还没有形成科学统一的标准来对该行业进行约束和管理。

（二）成本核算周期模糊

房地产开发项目的工程量大，持续的周期比较长，也不存在明确的标准来确定开发项目的核算周期，这为成本核算提出了巨大的挑战。

（三）竣工决算拖延

成本核算应遵从及时性，这样能及时获取开发项目的开发成本，与收入相配比，计算出项目的利润，结清相关税费，避免与税务部门长期纠缠。同时，也有利于房地产开发企业及时对项目进行评价，指导未来的项目开发。现实情况却恰恰相反，有些房地产开发企业由于资金紧张原因，人为有意地拖延项目结算，还有如小区的个别配套设施没有完成，公共设施暂时不能建设等等，这些问题对于整个开发项目并不重大，却影响了整个开发项目的决算时间。这样既不利于企业的成本管理和成本控制工作，同时也会与国家的有关政策和税收制度相冲突。

二、加强房地产开发成本核算的对策

（一）明确成本核算对象

第一，以规划部门审批的总平图确定的开发期数为成本核算的对象进行成本的归集。这种方法适用于那些开发规模较大、开发期较长并且采用分期开发的形式进行规划的房地产开发企业。第二，以产品的开发形态作为成本核算的对象。这种方法适用于那些开发产品多样的房地产企业，这样成本的核算比较具有一定的可比性。第三，以单个的产品作为核算对象。这种情形适用于那些虽然开发规模大，耗费较多，但是开发出来的产品只有一种。按照上述原则进行核算对象的确定，有利于企业对成本费用的监控，对开发产品价值的评估。

（二）合理确定成本费用分配的方法

对于建筑安装成本来说，其有明确的归集对象，但是对于间接的开发成本费用来说，则需要按照科学合理的方法对其进行归集和分配，比如说，按照受益原则和配比原则等。对于房地产企业，它们可以采取的方法有个别认定法、价值分配法、占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准进行分配，但是对于同一家房地产企业来讲，该种方法已经确定，应当保持它的一致性。个别认定法可以说是成本费用分配中最好的形式，这样能使成本费用较为准确地分配到产品当中，但是其耗费的人力物力也较多。对于那些开发完成后，就直接成块出售的房地产开发企业来说，可以采取按照面积比例进行分配的方法。而对于按价值分配的方法，企业应当对开发产品的价值进行评估，并作为成本费用分配的依据，这也是现实中最常用的方法之一。对成本费用的合理分配，能帮助企业更好地进行利润的评估和管理，因此，应当使用合理的方法对其进行归集和分配。

（三）合理确定成本核算周期

确定开发项目的周期，应根据项目的实际情况来决定。如果项目的规模较小，持续时间较短，那么可以按照整体项目的周期来确定成本核算的周期，这样既能与项目的建设期进行匹配，又能及时做好成本核算工作。但是，如果项目的规模较大，持续期间较长，按照整体项目的建设周期来确定成本核算周期就不太合适，这样削弱了成本信息的时效性，目前，实践中的操作方法是以规划部门审批的总平图确定的开发期数施工期来作为成本核算的周期，如某房地产开发企业正在开发占地100亩、容积率为2，建筑密度为30%的商品房住宅区，该项目规划部门审批的总平图确定的开发期数分3期进行施工。第1期开发用地50亩，施工期（含：建安工程、景观绿化工程、小区道路及基础设施配套工程等）为3年，第2期开发用地30亩，施工期为2.5年，第3期开发用地20亩，施工期为2年。各期项目的实际建设期即为成本核算周期。

（四）及时进行竣工决算

房地产开发项目竣工决算前，必须拥有已经发生的成本费用的细致、全面的记录，对于未建设完成的项目，房地产开发企业可以根据实际情况，对可能发生的成本费用进行估计，企业应加强对成本预估人才的培养，提高会计人员相关的业务素质。在会计核算方面，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。

三、结束语

成本核算是企业的一项重要工作，是企业成本控制的基础，为企业决策提供了非常有价值的决策信息。加强成本核算，在任何企业都应受到高度重视。房地产开发企业的成本核算有其自身的特点，开发项目的周期较长，成本项目复杂多样，核算难度较大，因此问题也非常突出。当前，房地产开发企业在核算开发成本时，主要存在着成本核算的对象较为模糊、成本费用分配的方法不合理、成本核算周期模糊、竣工决算拖延这四个方面的问题，针对这些问题，要对症下药，明确核算对象的归属，采用合适的方法进行成本分配，根据项目的具体情况，确定成本核算周期，及时进行竣工核算。房地产开发企业应充分重视上述问题，加强自身管理。

第二篇：房地产开发论文

要：目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响，认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。

关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目

英文摘要

At present our country real estate development enterprise widespread “small, scattered, poor”, the characteristics of real estate development project

development and not only pay attention to value management, more do not pay attention to risk management and risk management consciousness, risk management institutions loss, risk management means of a single, the real estate project many of the risk factors are not effectively control, lead to the failure of the real estate projects.In order to avoid and reduce risk factors on the influence of the project, take seriously the real estate development project of the relevant contents of

comprehensive risk management, so as to be able to effectively solve the operation of the real estate development project risk provides some references.英文关键词

Comprehensive risk management;Real estate;Development; project。

基本步骤简述：

第一章：项目决策阶段

第二章：前期准备阶段

一、获取土地使用权

二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》

三、规划设计

四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察

五、申办《施工许可证》

六、招标

第三章：工程建设阶段

1、施工用水

电及通讯线路接通，保证施工需要

2、施工场地平整，达到施工条件

3、施工通道疏通，满足施工运输条件

4、施工图纸及施工资料准备

5、施工材料和施工设备的准备

6、临时用地或临时占道手续办理

7、施工许可批文及办理开工手续

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验

9、组织图纸会审、设计交底

10、编制工程进度计划

11、设计、施工、监理单位的协调

第四章：项目销售阶段

一、申办《销售许可证》

二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并 依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理

一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》

二、申办建设工程规划验收

三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》

四、物业移交

具体流程：

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。

（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点

在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步

开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。

（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步

土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。

（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步

根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

2.1 房地产开发项目风险识别

房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。

2.2 房地产开发项目风险评估

房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。

2.3 房地产开发项目风险监控

房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。房地产开发项目全面风险应对中注意的问题

4.1 制定风险应对计划应具有针对性

风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。

4.2 注重应对管理方法的组合

无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进

行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。

4.3 注意应对管理的经济性

为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更

经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。

参考文献

〔1〕陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考〔J〕.中国城市经济，2007，（8）.

〔2〕陈煌红，张欣.房地产开发项目全面风险管理〔J〕.西南科技大学学报，2006，（3）.

〔3〕陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析〔J〕.四川建材，2006，（2）.

〔4〕邓田生，徐杰军.房地产开发项目风险管理体系设计初探〔J〕.企业技术开发，2006，（11）

第三篇：房地产开发流程论文

房地产开发流程 摘要：随着我国城市的进步和发展，房地产开发最近几年迅猛发展起来，正引起各方面的重视。文章依据我国现行房地产开发的主要流程,概括了房地产开发过程中相关环节的主要 工作,对房地产健康发展具有较强的现实指导意义。

关键词：房地产项目 工程 销售

Abstract: With the progress and development of our cities, rapid development of real estate is causing all the attention in recent years.Based on the current real estate development process, the article summarizes the main work of the relevant aspects of real estate development process, which has a strong practical guiding significance on healthy development of the real estate.Keywords: real estateprojectengineeringSell

一、土地获得

国家让开发商获取土地使用权，那么国家以什么形式出让土地呢？有三种出让方式，分别是：协议、招标、拍卖。

协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式

招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。

拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。拍卖受让土地使用权申请程序。属于招标拍卖出让国有土地使用权方式的要依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》：建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。开发商取得《国有土地使用权出让合同》后到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。

土地使用权出让根据土地的多少有不同的部门进行办理。房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。

二、规划设计

建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。

1、招标投标的管理

①、施工企业资质管理

建筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为为一、二级；施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建

设部统一制定、发布。

②、工程建设管理。

工程建设阶段，指房地产开发项目从列入施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有：在取得土地使用权后，向市计委申请列入施工计划；同时，与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。此后，向市建委提出申请开工报告，填报建设开发审批表；到市招标投标管理办公室，办理招标批准手续，选择施工单位；到工程建设质量监督总站（站），办理质量监督注册手续；到市建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收。

2、申办《施工许可证》

①、施工许可证申办范围：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。工程投资额在３０万元以下或者建筑面积在３００平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

②、施工许可证办理机构：武汉市建筑工程施工许可证实行全市统一管理，其中：中心城区的建筑工程项目，其施工许可证委托市建设工程交易中心核发；两个开发区和远城区的建筑工程项目，其施工许可证委托该区建管部门核发，并接受市建设工程交易中心的监督、指导、检查。

③、办理施工许可证

三、工程建设阶段

工程建设阶段的基本流程及工程建设阶段的工期控制分析

1、施工准备阶段；

施工准备阶段需要完成的工作有：

⑴ 工用水、电及通讯线路接通，保证施工需要；

⑵施工场地平整，达到施工条件；

⑶施工通道疏通，满足施工运输条件；

⑷施工图纸及施工资料准备；

⑸施工材料和施工设备的准备变更后的土地使用证；

⑹临时用地或临时占道手续办理；

⑺施工许可批文及办理开工手续；

⑻确定水准点与座标控制点，进行现场交验；

⑼组织图纸会审、设计交底；

⑽编制工程进度计划；

2、地基处理

地基处理可分为有地下室和无地下室两种情况：

⑴无地下室情况，根据建筑物不同和设计方案不同桩基有钻孔灌注桩、预应力混凝土管桩或方桩、水泥搅拌桩等形式，各种形式其施工周期不同，根据场地条件、施工机械、劳动力情况进行合理施工安排。

⑵有地下室情况则会出现降水和基槽边坡支护问题；基槽边坡支护，施工场地较为宽阔时可以采用放坡同时对边坡土进行固化的方式进行支护，而在市区及周边郊县地区施工场地多为狭小空间，基槽边坡支护则会通过专业设计及专家论证采用SW工法、地下连续墙等边

坡支护形式进行支护，支护方案不同其工期将会不同。

3、基础及地下室施工；

⑴无地下室时施工顺序为：先基础施工，后进行基础部分回填土，然后进行给排水、暖气、煤气、强弱电沟、消防等管线地下部分预留预埋，最后进行零层结构施工。

⑵有地下室施工时施工顺序为：先进行垫层及底板防水施工，然后进行基础结构及地下室底板施工，其次进行地下室墙体及零层板结构施工，最后进行地下室外墙防水及回填土施工。

4、主体施工（含砌筑工程）；

主体施工阶段工序较为简单，一般混凝土结构施工至4层时可考虑进行砌筑工程插入砌筑施工，主体封顶后一个月左右完成砌筑施工。主体结构施工别墅（含洋房）和裙房结构施工每层为12天。多层结构施工每层为10天,小高层、高层和超高层标准层结构施工每层为7天。平屋面按10天考虑，如为斜屋面需增加12天。季节施工影响（含冬施、雨季、跨春节）：北京、天津、青岛、西安、大连、太原和烟台按照60天。建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%。砌筑工程可在主体结构施工4层时可考虑进行砌筑工程插入砌筑施工，主体封顶后一个月左右完成砌筑施工。

5、初装修施工

初装修阶段是工程施工中最为复杂、多工种并行施工、交叉作业最多的阶段，此阶段的施工工序的控制好坏直接影响到工程建设阶段的整体工期。初装修阶段主要包括：抹灰工程、防水工程、门窗工程、屋面工程、内檐涂饰、金属构件安装、保温工程、外檐涂饰、给排水系统、供暖系统、燃气管线、消防系统、强电系统、弱电系统、室外附属工程等。各种建筑物不同，其各工序先后顺序也不尽相同，其基本排序原则为：先湿后干、先内后外、先隐蔽后面层。

6、配套工程施工

室外配套工程一般顺序为，先深后浅、先主管后支管、先起点后末端的顺序进行施工。从主体落完外架即可插入进行外配套管网施工，从外配套管网沟开挖到全部回填土完成按照60天考虑，如施工周期跨雨季，可酌情考虑增加10%-15%的工期。

7、园建工程施工

园建工程一般顺序为，先硬后软的顺序施工。外配套管网回填土完成后即可插入园林景观施工，视其复杂程度，按照30-60天考虑。

8、精装修施工

精装修的基本工序编排原则为：先大后小、先上后下、先里后外、先复杂后简单、先手工作业后工厂化安装。室内精装修施工介入点原则：10层以下建筑外架落完，而11层以上建筑按外架落完前60天考虑。

9、销售案场及展示区施工

销售案场及展示区多为临时性建筑，从设计完成全套施工图并通过施工图审查后即可安排实施，多为短平快的工程，在销售产品公开展示前完成即可。

四、项目销售阶段

1、申办《销售许可证》

商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收，并取得《武汉市房地产开发经营项目交付使用证》。商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。商品房现售实行现售

备案证。现售备案证只用办一次，直到房子全部卖光，不必每年更换，当消费者看到该证是去年办理的，也可以照买不误。

2、商品房销售及按揭办理

2.1销售前期准备工作

第一阶段：基础市场调研

第二阶段：物业卖点与利益点转换分析

第三阶段：推广主题的制定

第四阶段：各销售期的广告具体创意

2.2销售合同的签订。

2.3按揭办理。

2.4抵押登记

房地产抵押登记分三种类型，其一是纯土地使用权抵押，二是房地产抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登记在市局抵押登记科办理。属第一、二种类型抵押的，应提交国有土地使用权证或房产证、土地估价报告或房地产估价报告、抵押合同、借款合同、抵押申请表、抵押登记双方法人代表证明或个人身份证明、土地登记委托书。属在建工程或期房抵押的，还应提交《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》。

五、交付使用阶段

1、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》；

2、申办建设工程规划验收；

3、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》；

4、物业移交。

总结房地产开发的是一项资金投入大,开发建设周期长,风险高的行业,它涉及面广,流程复杂。对于从事房地产开发者要解放思想，加强创新，把理论和实践相结合起来，在实践中发展，在发展中不断的前进，推进房地产行业的与时俱进！

参考文献 ：

[1]杨家学《房地产开发流程》

[2]王凡，刘春花《房地产开发流程与最新报批手册》

[3]丁烈云《房地产开发》

第四篇：食堂财务管理及成本核算论文

摘要：食堂是整个服务部门里面非常重要的一个部分，与学生健康与安全有着非常重要的关系。食堂的财务管理是保证食堂服务安全的核心，本篇文章主要是探讨现在食堂在财务管理方面存在的一些问题，同时针对这些问题提出相应的解决措施，增强食堂的财务管理和核算成本。

关键词：食堂；财务管理；成本核算

食堂的财务管理是整个食堂工作中非常重要的一个部分，加强对财务管理方法的规范，有效控制食堂的成本对提高食堂的经济收益有着非常重要的作用。本篇文章从控制食堂的成本出发，与国家现在提出的财务政策和管理制度相结合，对怎样将食堂收益提高提出有效措施，同时还需要提高食堂员工的工作积极性以及食堂使用者的饮食健康水平。

1增强食堂的财务管理重要性

现在食堂的财务管理是非常系统的一个过程，该过程中主要设计预测、决策、控制、分析和监督财务等环节。并且这些环节与食堂整体的管理水平有着直接的联系。对食堂的财务进行分析与预测的时候，一定要按照标准严格执行，按照之前所制定的目标来对其进行初步预算和确定。财务的决策能够将财务管理是否规范直接的体现，食堂会采取宏观控制手段来对财务进行有效控制和管理。食堂财务的监督是整个财务管理活动中的核心内容，通过对财务的收支进行分析，根据之前所规定的指标来评价食堂经营活动的成果。同时通过对财务收支进行分析，及时纠正其中出现不合理财务的操作，通过审核企业财务部门的财务经营指标，对其进行有效的调整。整个食堂在经营过程中有很多环节，其中原料采购、生产和销售等环节都能够将财务宏观的调控体现出来，对食堂的财务管理和成本核算进行有效增强，可以对食堂收益产生非常重要的影响，并且增强成本的核算是整个食堂的财务管理活动核心内容。

2财务管理和核算成本存在的问题

（一）没有健全内部的控制制度

因为现在很多学校没有规范食堂财务的管理制度，也没有增强财务监管的力度，使得财务人员核算成本和管理收入的时候出现很多不合理的操作。例如没有遵从核算成本的原则，核算成本的时候只是核算调料、主食、水电费和副食等。但是有一些学校在核算的过程中增加加班费、维修费和招待费等，间接提高学生伙食的成本，对学生和老师的利益产生损害，同时有一些为了将获取的利益掩饰住，千方百计将其他费用增加到伙食费里面，使得实际多的的利益降低，账面上的金额与实际结余的金额不相等。又比如，没有很好的控制采购环节，通常都是由采购人员进行订货与定价，很多采购人员并没有按照规定的程序执行。将货物验收入库的时候没有严格检查，当货物出库的时候也没有严格登记，这些情况经常会发生，从而使得学校整体食堂的服务水平降低，对学生利益产生很大的损害。

（二）成本费用的控制存在问题

验收人员和采购的人员在控制物资质量的时候存在很大问题，导致原料浪费的数量增加，并且因为物资循环处理和储存条件管理不规范，导致原料仓库的储存量减少。同时在生产管理上面还存在很大的问题，在取运原料的时候，假如没有特别原料在数量和质量管理上面出现了很大的问题，会使得原料失窃率和折损率大大增加，将整个原料成本费用增加，假如在加工的时候因为技术水平很差，会使得原料耗损率大大增加，从而使得原料利用率降低。并且还可能够会出现漏刷卡或者是漏账的情况，使得成本率大大提高。

（三）没有先进的财务管理配置

管理食堂是非常复杂的一个过程，其中主要管理食品安全、环境的卫生情况、服务人员的素质以及财务管理等。依据笔者多年的工作经验看来应该将财务管理作为整个食堂管理的切入点，因为食堂的财务管理是非常核心的一个管理内容，与食堂其他环节和工作领域有着很紧密的联系，是保证食堂的服务质量和食品安全的核心内容。但是现在很多领导层觉得科学研究是学校最重要的部分，在保证人员配备齐全的基础之上，还要保证所有员工都要具备专业的素质和学识。食堂是学校的一个后勤服务部门，只需要人看管就可以了。由此可见，很多领导层并不重视食堂的管理，使得管理食堂财务的员工非常少，存在的几个会计人员自身的素质也不够。领导觉得食堂只是在开学的时候收伙食费需要会计人员进行管理，平时工作的时候只需要将采购的价钱记录下来，等到学期结束之后将其与总支出的金额核就行了。因此食堂的管理人员大多数是由老弱病者看管。事实上，食堂的财务管理是非常重要的一个环节，是整个食堂管理里面最核心的内容，想要将学生的伙食费每一分钱都用到学生饮食中，就一定要对食堂的财务管理进行完善。

3增强食堂的财务管理和核算成本的有效措施

（一）配备专业化的财务管理团队

想要将食堂的财务管理增强，就一定要给食堂管理配置具备专业素质会计审核人员，通常来说普通食堂是由出纳和行政会计来兼任，高级一点的食堂需要配备独立且专业的会计员工进行核算，但是会计员工一定要接受食堂主管统一监督和管理。食堂仓库的管理人员和充卡人员需一定要是学校正式的员工，具备专业的会计证，并且具备专业的会计审核能力和素质。管理食堂财务的员工需要不断将自身的修养增强，对各种规章制度和经济法规非常熟悉，不断提高自身的专业水平，便于与食堂的财务管理模式相适应。除此之外，食堂财务的管理人员除了需要具备专业点的会计知识之外，还需要对食堂有充分的了解。同时需要定期展开培训活动对财务人员专业的素质和职业责任感进行培训，将整个食堂管理财务的员工的业务素质和专业管理水平提高。

（二）增强食堂的成本核算

核算食堂的会计成本时，需要对食堂开支的成本进行严格控制，只能够将与试样相关的支出列出来，并且要在行政中列出招待费、会议费、差旅费、维修费和补贴费等，严厉禁止将这些费用列在食堂的成本开支里面。并且需要将学生和老师的伙食费用分开来核算，老师的伙食费用学校行政部分在每一个月固定的时间将费用拨给食堂财务部门，不能够让老师的伙食费用占据学生的伙食费用，保证学生伙食费能够做到专款专用。与此同时，食堂要确保进行保本经营，不能够让盈利率过高，一旦发现盈利率过高，学校领导层需要对其进行严肃处理，并且将多出的盈利金额退还给学生。

（三）建立健全食堂的内部控制制度

各个学校需要按照国家相关标准规定与食堂实际的情况结合，将食堂内控的制度建立好，建立食堂内部控制制度的时候应该首先对食堂所有的经济活动流程进行整合，按照每一个经济活动中间关键的环节来确定食堂的内部控制制度。将食堂的内部控制制度重要环节岗位的责任制度建立好，保证不相同的职位能够相互监督和制约且分离，并且在内部控制制度里面需要规定定期轮换重要的岗位（例如：管理员、采购员和保管员等岗位），保证没有重大的缺陷问题存在。在实施食堂内部控制的制度时，会涉及许多新问题和情况，需要根据相关的流程对其进行更新与完善，让整个食堂内部的控制制度能够与食堂实际情况相适应，保证其能够有效实施。实际工作的时候，需要对食堂内部的控制制度进行有效执行，让整个内部的控制制度融入到所有经营活动里面，保证内部控制制度不是流于表面的形式，需要用内部的控制制度来对整个食堂的财务情况进行有效规范。

4结语

综上所述，对成本进行有效的控制是规范食堂财务管理重要且关键的环节，因为食堂成本可控制性非常强，限制成本控制的因素比较小，所以一般管理人员一般都会选择此来提高食堂的综合利益和食堂的财务管理力度。对食堂的成本进行有效的控制，对食堂的财务管理进行有效规范，从而提高食堂的经济收益。可是更加关键是食堂是人们吃饭的地方，只有将食堂自身的水平提高，才能够保证使用者的饮食健康水平，这是食堂财务管理想要达到最终的目标。

参考文献：

[1]陆慧.探析如何加强学校食堂财务管理[J].中国市场,2012,40:113-114.[2]樊豫宁.探析如何加强医院食堂财务管理[J].现代商业,2010,35:234-235.

第五篇：社区医院成本核算管理研究论文

摘要：基于青岛市市南区金门路街道仙游路社区卫生服务中心的基本状况，本文首先分析了社区医院在开展成本核算管理过程中需要关注的一些问题，并在此基础上，针对社区医院当中各项成本的核算重点进行了分析，最后提出了针对社区医院成本核算管理过程中，自己的一些意见和建议。

关键词：社区医院；成本核算管理；费用支出种类；意见建议

我国目前处在市场化经济阶段，社区医院为了能够得到更好的生存与发展，就一定要提升自身的经营意识，改良医疗服务结构，提升医护人员的服务态度、增强服务质量并尽可能降低服务成本。而在上述工作当中，针对成本所开展的核算工作便成为了社区医院强化经济管理的重点，同时也是社区医院可开展科学化管理，让社会效益和经济效益都得到显著提升的一项重要措施。社区医院针对成本所开展的核算工作能够强化自身的内部管理力度，增强社区医院的社会竞争力。同时让社区医院当中的全体工作人员树立起效益意识和成本意识，让社区医院当中有效的资源得到最大程度的使用。但就目前全国范围内社区医院的成本核算管理工作来看，仍存在有很多的问题，这些问题的出现，将严重妨碍社区医院这一便民机构的长期可持续发展。

一、社区医院成本核算管理过程中需要关注的一些问题

社区医院的收入支持都是将大中型医院会计科目核算作为基础的。其成本支出范围涵盖有药品支出、医疗支出等，社区医院的成本核算管理原则是：确立成本核算对象，强化会计核算的重大意义，有效控制成本支出范围，提供清楚明白的会计信息。坚持可理解性、谨慎性、及时性原则。使得社区医院能够通过成本核算管理更好的展现出自身的财务收支状况。基于以上内容和青岛市市南区金门路街道仙游路社区卫生服务中心的基本状况，本文提出了社区医院开展成本核算管理时需要关注的一些问题。

(一)如何对财政经费进行合理使用

社区医院有国家的资金补助，和企事业单位倡导经济效益的最大化存在不同，社区医院的工作重点应是保障当地居民能够接受到安全、有效、实惠、便捷的公共医疗卫生服务以及基础医疗服务，因此，社区医院应建立在这一原则上来对财政经费进行使用，在最低的医疗投入前提下，让患者得到最为有效的治疗并早日康复，是社区医院的职责所在。

(二)如何控制和调节科室的成本

增强社区医院的整体工作效率，需要完善成本支出的申请、审批以及拨款制度。建议使用“分级一支笔审核”制度，对社区医院的成本支出进行科学严格的控制，杜绝出现资源浪费现象，切实降低社区医院的运营成本，提升社区医院的经济效益。把成本核算、分析和管理工作在各大科室当中进行普及，并对每一个科室当中的医疗工作者制定出完善的一套定额标准，指派专人对科室医疗工作者的工作情况进行考核监督，以此来针对各科室的医疗成本投入进行严格科学的控制。

(三)如何针对各科室在成本核算的过程中开展倾斜政策

例如，在社区医院的保健科室当中，医护人员主要服务对象是身体比较健康的人群，针对这一类人群开展医疗保健工作，疾病治疗通常只是辅助手段。基于此，社区医院在成本核算的过程中，需要针对保健科室的成本投入进行一定程度的降低，并将降低的一部分成本投入到其他科室当中，这样的成本分配更加具有科学性和合理性。另外，社区医院还需要制定出一套健全的内部成本调节系数来对各大科室之间的绩效差异进行科学的衡量。社区医院需要根据自身管理的具体内容，参考大型医院成本核算和成本控制的方法和经验，科学核算社区医院当中各种收支的范围，建立完成的成本会计体系和成本考核指标。并且针对社区医院出的成本效益开展全方位的评价分析工作，让社区医院所开展的成本核算管理工作得到最大程度的优化。

二、社区医院当中各项医疗成本的核算

社区医院所开展的成本核算工作，主要是医疗成本核算以及药品成本核算。成本费又可以分成直接费用与间接费用。建立了药品支出、医疗支出、费用管理等类别，在开展成本核算的过程当中需要对这些类别开展逐一的核算。

(一)针对医疗成本的核算

在“医疗支出”类别当中，需要建立基础支出与项目支持一级明细科目。设计工资福利、服务支出和商品支出。针对个人家庭补助等二级明细科目，设计基础工资、补助经费、其他经费、员工节假日福利、社会保障、业务费、公务费、卫生材料费、医院修缮费、药品费、设备购置费等列为三级明细科目。

(二)管理成本费用的核算

在社区医院当中，管理费用指的是所开展的行政管理与后勤部门在工作过程中所产生的各项费用。这些费用涵盖有员工的基本工资、补助工资、保险金、福利金、社保基金、工会经费、职工教育费用、法律诉讼费用、科研费用、坏账准备费用、场地道具租赁费用、利息费用、银行手续费、报刊杂志费、汇兑损益费用以及无形资产费用。针对以上费用进行成本核算的过程中，工作人员可以使用一定的办法。例如：使用人员比例法，即根据药品部门人数、医疗部门人数开展管理费用的合理分配。在期末分摊之后没有余额费用。涵盖有药品科室与医疗科室所支出的基础工资、其他工资、补助工资、节假日福利、社会保障费用、业务费、公务费、医疗卫生材料费、药品费、社区医院修缮费、医疗材料购置费以及其他费用等。

(三)辅助科室当中可以确定的药品、医疗服务费用核算

诸如社区医院当中的洗衣房、营养食堂的支出，几乎都是为医疗业务所服务的，能够直接并入医疗支出的范畴当中。所下拨的医疗资金需要根据固定资产的具体使用状况以此计入药品支出和医疗支出当中。

(四)间接费用的核算

所谓间接费用，指的是在社区医院当中，不能够直接并入医疗支出或者药品支出，但是确实使用了的费用。通常情况下，这些费用为社区医院当中的行政管理部门和后勤保障部门所使用，涵盖有社区医院员工的教育费用、社区医院的坏账准备费用、社区医院的银行手续费用、科研费用、无形资产摊销费用、汇兑损益费用等。通常情况下，社区医院针对间接费用的摊销都是根据医院医疗科室和药品科室的人员数量比例进行分配，同时依照支出的详细内容进行分摊，实现社区医院成本核算管理的精细化。

三、社区医院成本核算管理的意见和建议

当前社区医院和大型医院在科室的类型上存在有一定的差异，一般情况下，在社区医院当中设立有全科诊室、临床科室、康复治疗室、中医诊室、儿童保健室、预防接种室等。从会计工作的角度着手，应维持和当前的《医院会计制度》的一致情况，并根据社区医院自身的实际情况开展成本核算。但值得注意的是，社区医院在医疗支出、药品支出等方面都含有管理成本等费用，无法全面真实有效的彰显出社区医院的医疗支持和药品支出情况，不能提供精准的财务数据。社区医院应针对各科室所产生的各项费用，独立进行各大科室的成本核算。在社区医院当中的供应室、洗衣房、药剂室、食堂、消毒室等科室，它们不能为患者提供直接的医疗服务和疾病诊断服务，但是同样需要进行对应的成本投入(如以上科室员工的工资、福利、保险、教育经费等)这些费用，可以依照一定的比例，摊派到各大临科室当中，或者也可以进行独立成本的核算。以上的做法都能够更加全面的展现出社区医院当中，各大科室的详细经营状况，帮助社区医院更好的开展成本的核算工作。

四、结束语

本文认为，社区医院在进行成本核算的过程中，只有使用准确的数据，合理的成本考核标准，再加上科学化的成本核算方法，才能让社区医院拥有一个健全的绩效考核标准，并能对成本进行更加精确化的核算，帮助社区医院实现可持续发展，为老百姓提供更好的医疗服务，并让自身的经济效益得到提升。

参考文献：

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