某楼盘营销策划方案,,工商财税,[样例5]

第一篇：某楼盘营销策划方案,,工商财税,

某楼盘营销策划方案

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工商财税

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某楼盘营销策划方案

某楼盘营销策划方案

业务员工作计划

目录

第一部分市场及政策研究

一、08 年杭州房地产市场分析

二、本案相关个案分析

三、本案有关房地产政策法规摘要

第二部分世贸.江滨花园区位研究

一、世贸.江滨花园基本分析

二、世贸.江滨花园景观分析

三、世贸.江滨花园交通分析

四、世贸.江滨花园周边设施分析

第三部分目标市场及目标消费者的定位分析

一、项目的优劣势

二、潜在的机会

三、面临的成功和风险因素分析

第四部分营销策划

一、产品定位

二、营销主题

三、客户培养

四、广告策略

五、公关策略

六、SP 促销

第五部分营销执行方案

一、营销阶段

二、销售计划

三、各阶段具体业务表现

四、广告推广方案

杭州市房地产市场分析

本案相邻楼盘调查

伊萨卡

理想.伊萨卡以荷马诗史中奥德赛美丽动人的传说为蓝本，以美国纽约中部的伊萨卡小镇风情为承载，以国际大学城的环境为参考，创造以理想.家园.自然为三大主题的人性化居住空间。项目位于杭州下沙经济开发区的东南端，下沙大学城的东南面。下沙 12 号路以南、14 号路以北、25 号路以东、东靠钱塘江。周边配套完善，东北有 24 班文海小学和试验外国语学校，西北邻杭四中和大学城，打造终身教育社区;隔街正对 201X0平方米大卖场，生活便利;毗邻规划中地铁 1号线总站，出行便捷。理想.伊萨卡总建筑面积约 50 万平方米，占地面积约 19 万平方米。超大规模的湾畔生活领地，直面 270 度江景，临江延展近201X 米的江岸线和 20 万平方米湿地公园，生态环境绝佳;地块的东、北两侧各有一条 30米宽的沿江渠，东侧有政府规划预留的 150 米宽、全场

1.7 公里的沿江景观绿化带，堪称江景住宅中典型的低密度高品质的生态住宅。

理想.伊萨卡，分三期开发，一期位于地块的西南侧，由 9至 33 层的小高层、高层组成，共 15 栋，二期为排屋区，三期是位于地块的东北面的 7 栋全江景高层住宅及 2 栋高层住宅组成。通过隔合排屋、小高层、高层的完美规划，构筑东部低密度、现代化、国际化、原生态的滨江人文景观社区代表。

理想.伊萨卡以先进的社区设计理念为初衷，在景观设计上，社区远景采用软化岸线、绿岛、绿公屏障、梯度降噪等一系列生态设计手法。整个景观规划拥有一线江景资源。东部改造中的沿江景观大道和 82 万平方米湿地生态公园。景观保护上，基地东侧原有的乾隆皇帝观潮台予以保留，设置共享观潮场所。让住户真正享受到离钱塘江很近，离理想不远的私密滨江生活，社区内景观设计依托：

滨水，林荫，主题园林为核心三大景观园素，创新设计大型生态水景西方主题园林，将社区内部景观与沿江渠合二为一，形成社区，通过人工水景及外部钱塘江自然水景的融合，横贯纵穿，社区中部以开放式的广场为主角，夏威夷风情式

泳池、异国情调式林荫大道、阳光草坪、全绿化架空层、各式木筏道、精致石材道路铺砌等。

作为伊萨卡国际城的收官之作，三期一线临江，5 幢 34 层的经典高层建筑沿江展开错落排布，堪称社区最佳观江组团。罕见宽阔南向一线江景，让江景充分进入客厅、卧室等主要空间，实现日照与景观的双重享受。此外，仅约 86-130 ㎡的主力户型，在杭州以 140 ㎡以上的江景大户为主的市场下，显得弥足珍贵。最先推出的 1#楼，5 层以上都能直面钱塘江，大部分的户型都配备了观景阳台和入户花园，显得你弥足珍贵。

三期独有江-湖-河-园生态设计：

约 1600 ㎡社区中央湖景、约 600 米原生河、约 24000 ㎡半围合中央庭院，与钱塘江相辉映，打造鼎盛风景美宴。为与景观和谐融合，伊萨卡园区配套也极富特色，浓郁地中海风情的大型湖景生活中心、内外双泳池、约 5000 ㎡庭院式商业步行街、夏威夷风情广场目前，现场销售中心移至社区大型生活中心，该生活中心面积达数千方，拥有内外双游泳池、健身、娱乐、餐饮、休闲等各类功能，全面辐射整个社区，服务业主。在展示中心，从售楼现场的沙盘来看三期浩泽园位于社区北侧，南邻大型生活中心，北邻 360 余米沿河绿化带，由 5 幢江景高层组成，主力户型约 86 ㎡-136 ㎡。作为伊萨卡国际城的收官之作，三期延续升级了伊萨卡大盘、大

配套、大景观的特点，24000 余平米大庭院，34 层的巍峨高度、东南向的观江视野成为整个社区最佳观江组团。另外，它依然能够享受大盘所带来的豪华配套：

数千平米大型生活中心、内外双游泳池、庭院式商业步行街

本案相近楼盘调查

多蓝水岸

⑴多蓝水岸小区分银沙苑、听涛苑、蓝波苑、碧海苑四个组团，共计 59 幢，由多层 19 幢，小高层 34 幢，高层 5 幢，物业用房 1 幢组成。

⑵项目的各项技术经济指标

①总用地面积：

3.9524 公顷

②总建筑面积：

548089平方米

A、地上部分：

445902平方米

其中：

住宅：

392281平方米

其中：

高层：

65654平方米本案同类楼盘调查

1.上海世茂滨江花园

上海世茂滨江花园，吉尼斯中国最高江景华宅，80 万平米超大型建筑群，70%超高绿化率，15000平米会所。紧倚黄浦江东岸，充满现代感的七幢全江景板式高层住宅与东方明珠、金茂大厦形成一波三峰的城市天际线。

深入浦江东岸上海 CBD，以大视野大手笔，建造沿江 1 公里的尊崇生活领地，把城市的丰富延伸到寓所近地，却与城市的喧嚣保持应有的距离。占总面积 70%以上的六大世界风情主题园林景区：中式苏州园林、美式夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫花园、奥林匹克运动花园。无尽的尊崇享受，完全拥有私有化的修身雅境。心灵不因外物所扰，视野不因四壁设限，一道前所未有的生活景致，越过外滩古老的灯火，由此向您完全打开。

作为滨江模式的首创典范，上海世茂滨江花园 2001 年、201X 年、201X 年、201X 年连续四年名列上海市销售金额第一名;问鼎绿色奥斯卡，荣获在加拿大颁发的国际花园社区人造类金奖。

上海世茂滨江花园，气势恢弘的花园水岸豪宅，为您彰显非凡的生活梦想!

城市舒适性的缩影在社区内集中生活必需的一切要素。

四个豪华会所提供高层次的休闲娱乐，以及气氛优雅的沟通场所别致的旱喷泉广场，典雅的雕塑喷泉，高大的罗马花岗岩廊柱，通透的弧形玻璃幕墙，气派的挑空大堂铺砌着雅致高贵大理石有身份的你，理应在这样尊贵的会所里释放闲情。世茂滨江花园共有四个不同建筑风格的会所，总建筑面积达 10000平方米，分布在区内不同景区，令所有住户都能就近享受。

芜湖世茂滨江花园

世茂滨江花园整个项目位于芜湖市迄今为止最大的市政配套工程滨江公园的一期工程内，总投资近50 个亿，占地 280余亩，总建筑面积 5

万平方米，由 8 幢 33-53 层的高层、超高层住宅和 2 幢五星级酒店组成。项目南起新芜路，北至中山北路，东起规划中的健康路，西临长江，坐拥 2 公里浩淼长江岸线;由北向南共由 5 个地块组成。

在建筑设计上，我们采用的是剪力墙板式结构，充分体现了房屋的安全性和舒适性。

在规划设计上，我们采用的是高层低密度的设计风格，整个这块地占地 4 万平方，但我们只盖了 4 栋楼，目的就是为了把更大的空间留给绿地和业主，我们的绿化率达到 60%，植物种类多达 90 多种，其中不乏各种外国进口树种，层次感强，群落效果好;另外，我们的楼间距达到 100 米左右，和楼高的比接近于 1：

1，日照完全达到国家标准，无论您住几楼，都可以尽情享受阳光所带来的好心情!

在户型设计上，我们采用了江景最大化的设计原则，尤其是靠江的端头，设计了全江景户型;整体建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展开，视线互不遮挡，所以无论何种房型，您都可看到浩荡的长江，真可谓是住世茂滨江花园，一览长江景!

在景观设计上，我们聘请了国际著名的澳大利亚五贝国际设计有限公司设计制造;以绿色选景为主题，以人文关怀为目标，在社区内创造出以音乐为主题的 3 大组团景观，唯美浪漫的欧式园林贯穿于建筑物之间。小区的主入口处设有音乐喷泉广场;1号楼和2号楼的中间是我们的音乐园林美泉宫，面积达到

1.2 万平方，包括欢乐颂儿童公园和中心绿地漫步景观悦音岛，为您营造出小桥流水人家的感觉;3 号楼和 4 号楼的中间是我们的音乐园林美景宫，面积达到

1.6 万平方，包括仲夏夜之梦室外泳池花园，富有音乐旋律的圆舞曲广场及阿波罗运动会所，该会所是由距今 100 多年历史的太古洋行的仓库改建，内设国际标准的健身房，咖啡吧，亲子园等，完美呈现名流贵族的悠闲生活。

在物业管理上，我们聘请了具有国际水准的世茂第一太平

戴维斯物业管理公司，秉承国际化的服务理念，24 小时为您提供管家式的贴心服务，整个小区采取高智能化的管理系统，设闭路电视监控系统，无线巡更系统，业户紧急报警系统及可视对讲系统等，为您提供固若金汤的智能安防。

在周边配套上，本案毗邻步行街，美食街等各大商圈，荣距各大交通要塞，出行，生活都十分便捷。

芜湖世茂滨江花园内拥精致园林美景，外揽长江壮阔视野，以极具韵律感的建筑轮廓丰富芜湖天际，创造富有活力的江滨新城形象!

一号地块是我们公司负责承建的一幢 28 层的高层，不在我们的销售范围之内。

二号地块位于项目的北端，规划总占地面积约

4.13 万平方，总建筑面积 1

7.2 万平方，由 2 幢 33 层的高层住宅和 2 幢 43 层的超高层住宅组成。

三号地块是我们应市政府之邀，作为城市运营商承建的文化艺术中心，总占地面积约 4 万平方，总建筑面积约

4.3 万平方，整体建筑呈贝壳型，外观圆润，规划有国际顶级标准的大剧院，多功能豪华影视放映厅等，该区域已于201X 年 1 月 1 日动工，201X 年交付使用，建成后将成为芜湖文化的心脏，音乐爱好者的天堂，市民娱乐休闲的嘉年华;同时对百年沧桑的海关大楼予以充分保留和修葺，将历史精

粹和现代建筑相结合，营造文化共享的民众精神场所。四号地块总占地面积约

7.6 万平方，总建筑面积 22 万平方，由住宅和商业共同组成。其中住宅部分由 3 幢 53 层的超高层住宅和 1 幢 33 层的高层住宅组成，打造安徽省最高的住宅建筑。沿江面展开的狭长地段将开发成 445 米的商业步行街，并提供多个开放的休闲观江平台，通过联廊将观景和购物相连，营造更为个性和开放的购物体验，开启城市名流消费先河。

五号地块位于青弋江和长江的交叉口，左牵青弋江，右临长江，总占地

1.6 万平方，总建筑面积约

7.5 万平方，建成后将矗立起 2 幢高 27 层的 5 星级双塔江景大酒店。

整个项目预计用 5 年的时间开发建成，建成后将成为集超 5星级江景酒店，国际商业街，文化艺术中心，高品质居住区为一体的大型滨江标志性建筑群，成为芜湖人居及城市发展的新里程杯，成就芜湖首席滨江富人区，成为代表城市形象与成就的名片。

二号地块北靠富有现代气息的客运码头，南临 6 万平方的滨江主题公园，西临长江，东依风景秀丽的狮子山，规划设计 33 层的高层住宅 2 幢及 43 层的超高层住宅 2 幢，共 1088套房，其中 1 号楼肖邦座，2 号楼巴赫座为 33 层，将与 08

年底交付，3 号楼贝多芬座和 4 号楼莫扎特座为 43 层，预计09 年 6 月完工。

四、本案有关房地产政策法规摘要

最新房地产政策

1.大力发展保障性住房

加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决 750 万户城市低收入住房困难家庭和 240 万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准;今年拟安排 430 亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。

二套房贷并未完全放开

对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

杭州房地产最新政策

1.物业费预收不得超过一年

《杭州市物业服务收费管理实施办法》规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。物业服务费预收期限不得超过 12 个月。

不得强制收装修保证金

对于业主前期的装修事项，《杭州市物业服务收费管理实施办法》也作了明文规定。对物业装修的，装修垃圾清运费由业主交纳，物业服务企业应做好装修管理服务。

因装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏，物业服务企业可与装修单位一文一路一古翠路一登云路一时代电子市场。

首末班车

时代电子市场 5：

1519：

00

下沙高教东区 6：

3020：

B 支 4 票价：

￥

4.00

4、线路名称：

K525

路线：

下沙高教文溯站一学林街文溯路口一学林街一学林街文泽路口一高沙社区一文渊路南口一迎宾路一号路口一智格村一幸福桥一月雅桥一头格村一杨公村一迎宾路口一七堡一

六堡一五堡一钱江二桥一塘工局一三堡一定海村一乌龙庙一观音塘小区一总管塘一城站火车站

首末班车

城站火车站 6:00 一 21:30

下沙高教园 7:00 一 22：

K525：

￥

3.00

5、线路名称：

K320 路

路线：

下沙高教文津站一四号大街五号路口一五联一下沙村一上沙村一下沙小学一下沙镇一幸福桥一头格村一艮山路杭海路口一窑厂一彭埠一汽车东站一火车东站

首末班车

火车东站一下沙高教文津站：

5:40 一 20:00

下沙高教文津站一火车东站：

5:40 一 21:00

K320：

￥

3.00

6、线路名称：

K401

路线：

下沙高教东区一文淙路学源街口一学林街文汇路口一文汇路二号大街口一二十三号路北一六号大街二十三号路口一二十一号路十号大街口一二十一号路十二号大街口一十二号大街十九号路口一十二号大街十一号路口一十二号大街七号路口一三号路十二号大街口一十号大街三号路口一一号路口一智格村一幸福桥一月雅桥一头格村一杨公村一杨公新村一七堡一六堡一五福凉亭一五堡一钱江二桥一塘工局一三堡一定海村一庆春东路一庆春路红菱新村一省青春医院一菜市桥一葵巷建国路口一马市街

首末班车

下沙高教东区 6:30 一 20:30

马市街 5:30 一 21:00

K401：

￥

3.00

7、线路名称：

K566

路线：

下沙高教文津站一学林街生活区一文溯路学林路口一二号大街九号路口一九号路四号大街口一四号大街九号路口一六号大街三号路口一一号路口一幸福桥一杨公村一七堡一六堡一三堡一乌龙庙一观音塘小区一华东家具市场一汽车南站一三廊庙一时代大道北口一滨安路时代大道口一滨康路建业路口一滨康路火炬大道口一滨康路信诚路口一滨康路西一公交南环路站一新胜一杨家墩一浦沿路滨文路口一浦沿叉口一东冠公交站

首末班车

东冠公交站一下沙高教文津站：

5:30 一:00

下沙高教文津站一东冠公交站：

6:15 一:15

K566：

票价根据路线的长短稳定

8、线路名称：

K210 其他

世贸江滨花园紧靠地铁一号线 16 号路出口，将来只需 20多分钟就能到达市中心、西湖和钱江新城 CBD。东边还有沿江景观大道医院

1、下沙医院

杭州经济技术开发区下沙医院是一所创建中的二级乙等医

院，于 1961 年 12 月由浙江省卫生厅批准设立，1968 年 12月授予全国农村合作医疗先进单位称号。地处文化、教育.商业中心的下沙镇文教路 130 号，地理位置优越，交通便利，是一家集医疗、预防、保健、康复、健康教育等功能的综合性省.市医保定点医院。现有在职职工 100 余名，其中卫技人员 88 人，高级职称 3 人，付高级职称 5 人，中级职称 15人;其中中医药人员占卫技人员的 36%。医院占地面积 12800平方米，医疗用房 9600 余平方米。医院承担约 10 余万名左右居民群众的预防保健任务。医院设有中西医内科、外科、西医妇科、儿科、骨伤科、口腔科、肝病科等临床科室及中西药房、检验、放射、B 超等辅助科室，并设有 100 张住院病床。医院为提高诊断治疗水平，添置了 500mA 岛津 X 光机、全自动血球仪、全自动血凝分析仪、全自动尿液分析仪、进口 B 超诊断仪、多导心电图分析仪、全自动生化仪、动态心电图机等先进的设备，配备先进的电脑化管理及费用结算。

主要专科项目有：

肝胆肾结石专科、肝病专科、牙科等。

2、下沙东方医院

下沙东方医院地处杭州经济技术开发区九号大街九号，占地面积 52 亩，建筑面积为

万平方米，是杭州东部唯一一家具有一定规模的综合性医院，省市首批定点医保医疗机构，她与浙江省中医院作为

一个统一的整体，比较迅速地成为了具有一定规模的现代化综合性医院。主要任务是承担现有 105平方公里的杭州经济技术开发区辖区内及周边地区的预防、保健、医疗、康复、卫生宣教和优生优育等医疗服务和临床教

学任务。作为杭州市东部的急救分中心，又承担着日常性的院前急救、突发意外、灾害现场抢救等工作。

文体、娱乐场所

世贸江滨花园一期蓝调休闲会所规划有：

上万册藏书时尚图书馆、艺术影吧、BLUES 爵士吧、室外网球场、健身房、主题餐厅。二期运动健康会所规划有：

精品专业健身会所、单车基地、SPA 中心、艺术基地、迷你高尔夫、恒温游泳池、壁球馆、室内篮球场。

同时下沙还有 10 多所大学，很多的体育设施是对外开放的，外来人员可以在学校指定的开放时间内锻炼身体。

酒店、银行、邮局

1、酒店

东临钱塘江

杭州世茂江滨花园位于下沙城东，东临钱塘江，北接 14 号大街，西连 25 号大街，南临 20 号大街，项目整体由市政道路独立分割为三大独立地块，沿钱塘江岸南北依次排布。

全钱塘江景，奢华享受

钱塘江最美的江段在东区，即下沙区域内至杭州湾的 13 公

里的钱江岸线，是杭州江面最宽最具磅礴气势的地方。而在下沙钱江沿岸，风光更为优美，大片的湿地，大量的白鹭，素有杭城东部湿地之称。

杭州世茂江滨花园的江岸线长达 1600 米，占据了非常稀缺的一线江景资源。另外，在项目的东南面有宽约 200 多米的城市景观绿化带，钱塘江美景和园林风光尽收眼底。

亲水元素，高品生活

秉承世茂滨江荣耀系列的华宅血统，以独特亮点倾力打造名副其实的全江景空中别墅：

整体建筑东南倾斜 25 度，270 度全景飘窗，竭力缔造户户可见江景的经典户型;与国际同步的矩阵户型，2：

的面宽与进深比，极大提高了住宅舒适度;奇偶层阳台设计、露台式双层阳台设计、前后多阳台设计，营造开阔的阳台上空，增添与自然亲密接触的空间;复式豪宅设计，尊享醉人江景，体验贵气十足;入户电梯入户花园，让归家路途美景连绵不断。双开门电梯设计，获得停梯入户的尊贵感。

六大风情园林融汇世界园林精萃

园林规划秉承世茂滨江花园一贯的开发理念，荟萃风情各异的世界园林景区，将规划设计六大主题景区，每个景区相对独立，展现不同时期、不同地域的景观特征。

绿色住宅，网络社区

一期蓝调休闲会所，规划有：

上万册藏书时尚图书馆、艺术影吧、BLUES 爵士吧、室外网球场、健身房、主题餐厅。二期运动健康会所，规划有：

精品专业健身会所、单车基地、SPA 中心、艺术基地、迷你高尔夫、恒温游泳池、壁球馆、室内篮球场。

上海世茂第一太平物业管理有限公司竭力为业主提供 24 小时、360 度一站式红管家服务，为住户配置特定专职管家，不仅提供系列日常服务，更为商务人士和居家者提供贴心专案服务，向人们展示了国际级品牌全新、人性化、体贴入微的服务内容和理念。

形象定位

首创了房地产滨江模式，将景观、亲水、园林和建筑等各种元素融入生活，本着缔造生活品位，成就城市梦想理念

方案：

楼盘命名

考虑临江，有水为江，所以以水字来定义楼盘

3.形象分析

水为柔美，诗化楼盘主题

二、营销主题

营销主题要点

水景钱塘，品拥华宅。滨江人生，世贸品鉴。

营销主题诗化

营销阶段划分

内部认购期：

外区域广告牌逐渐到位，主打名称，以简单独特的宣传逐渐使世贸滨江花园名称深入人心。

成长期客户描述

早期，高校教师是下沙购房群体的购买主力。70%-80%，这是一个比较公认的数字，指的是教师在个盘中所占的比例。例如，香榭里花园的业主，80%就是高校教师，个别楼盘的比例甚至更高。现在的下沙，教师仍然唱着楼盘消化的主角，只是这个比例开始下降了。到目前为止，教师在其楼盘购买人群中所占的比例大致为 15%，所以在挖掘教室购买上要把目光瞄准新杭州人。

客户发掘

目标市场

直接市场：

杭州市中高等收入阶层的消费市场。

辐射市场：

杭州旅游的消费市场。

可拓展市场：

外地商务、投资客层购房的消费市场。

客户定位

通过对楼盘自身状况及区域市场经济情况的研究，本案每套小户型住宅平均价格在 50 万元以上，满足其居住

需求的总价基本上超过 100 万元，因此从经济上决定了项目目标客户属于城市财智阶层;根据他们的消费心理和本案具有的特色情况分析可能出现的消费行为，我们认为符合本案目标客户的基本定位是：追求身份体现和项目内涵价值的城市财智阶层

? 目标客户背景共性归纳

? 教育背景通常极佳，有较高的文化素质和涵养。

? 有基本的经济基础和创业知识，在企业组织中享有股权或红利分配。

? 事业有成并处于稳定发展阶段，愿意在相对约束但不是完全约束下发展。

? 在经济发展中具有拉动效应，往往可以带动贫穷阶层的就业。

? 非常易于形成专家、职业群体，有领袖欲和事业创造的冲动。

? 多次置业经历和丰富的投资经验，聚集了较为可观的固定资产和金融资产，并有继续聚集财产的强烈欲望。

? 定位细分

? 目标客户群的自然特征：

年龄 3055 岁之间;家庭年收入 20 万元以上。

? 目标客户群的居住心理描述：

追求与自身素质相匹配的住所;追求高质量的生活方式寻

求积极的居住形态从住宅价位、面积、类型上体现价值寻求尊贵感追求精神与物质的平衡;能够接受高质高价的产品。

? 目标客户群特征：

具有一定的社会地位和思想内涵;个人素质较高有稳定、可观的收入来源对待住宅消费的态度比较理性;讲究品位、渴望个人价值被社会认同。

? 目标客户构成分解

从区域来源和职业分布两个角度分析，可细分为：

? 政府、机关工作人员：

10%。

? 市内高收入的企业、单位中高层：

15%;

? 企业老板：

45%

? 投资者：

5%;

? 教师：

15%。

? 其他：

10%。

四、广告策略

广告诉求

一期总建筑面积约 1

9.6 万㎡，建筑密度约

10.4%，绿地率约 40.3%

杭州世茂滨江花园的江岸线长达 1600 米，占据了非常稀缺的一线江景资源

一站式红管家服务

地铁：

建设中的地铁 1 号线。

CI 设计

以独特亮点倾力打造名副其实的全江景空中别墅

会所以缘起法国的沙龙精神为原创灵感，倡导一种上层居住的场域精神，糅合高尚优雅的娱乐、休闲、交际、健身等功能，为会所注入圈层文化精髓。

首创房地产滨江模式，将景观、亲水、园林和建筑等各种元素融入生活

广告媒体

报纸，广播，电视，杂志，户外广告这些线上媒介解决购房者了解楼盘详细信息，同时为售房做一定的气氛铺垫，线下媒体踊跃促销活动，主要是做促销展销会等等

附送：

某社团 logo 设计大赛活动策划书

某社团 logo 设计大赛活动策划书

策划书社团活动策划书某社团 logo 设计大赛活动策划书

某社团 logo 设计大赛活动策划书

一、活动前言：朋辈心理辅导员是我院心理健康教育工作队伍的重要力量，阳光朋辈训练营旨在通过开展丰富多彩的心理健康教育课外活动，培养一批关注心理健康、心态阳光、具体一定自助与助人知识、乐于互助的朋辈队伍，从而带动经管学院心理健康教育工作的发展。

学院为了扩大阳光朋辈训练营的影响力，树立阳光朋辈的形象，增强同学们对阳光朋辈训练营的认同感与归属感，营造健康、向上、互助、快乐的校园文化氛围，为此举办阳光朋辈训练营 logo 设计大赛。

二、主办单位：经济与管理学院朋辈心理工作部

三、活动 4 月 14 日 4 月 25 日

四、参与对象：经管院全体在校学生

五、作品要求：

A、作品需体现阳光朋辈训练营的健康、阳光、互助、向上、温馨等特色，需传递正能量；

B、Logo 整体要求简洁、美观、大方，便于识别与记忆；

C、图案清晰、流畅，具有强烈的可辨性。图案规格不限，但需便于放大与缩小，可用于平面宣传等用途；

D、Logo 需具有较强的象征意义，内涵丰富，寓意积极，创意出色，富有美感，尺寸适当。

备注：作品一经采纳，其所有权归经管学院所有，根据需要，学院有权对其设计不完善之处进行修改。

六、投稿说明

1、作品一人设计或合作设计均可，合作人数不超过 3 人。

2、投稿作者需认真填写学院提供的作品征集表（见附件），作品需附在电子申请表中（也可以其它格式额外附件），作品必须有详细的文字说明，介绍其作品内涵与寓意。

3、由各班心委收集各班参赛作品，在 4 月 19 号之前，以班级为单位将作品电子档（不接受纸质档作品）发至指定邮箱

415741636@diifanen.，投稿邮件标题请注明阳光朋辈训练营 logo 征集投稿的字样，并标注班级。

七、活动流程：

1、活动策划：4 月 11 日，由朋辈心理部撰写 LOGO 征集比赛通知，交由李老师审核。

2、活动宣传:4 月 14 日学院分年级召开心理委员会议（可与 525 工作布置结合开会），向各班心委详细介绍 LOGO 征集比赛的参赛事项，要求各班心委向本班同学宣传本次活动，提高活动的关注度与参与度，号召同学们积极参加。其他宣传途径：经管学院学工微博、QQ 群、论坛等。4 月 14 日，在各寝室楼下张贴活动通知及宣传海报，营造活动氛围。

3、作品投稿：由各班心委收集各班参赛作品，在 4 月 19

号之前，以班级为单位将作品发至指定邮箱。由朋辈心理工作部成员对所有上交作品进行整理和初选，将初选后的作品交由学院心理辅导员老

师进行复选，最终确定 15 副参赛作品入围决赛，由专业评委老师打分评选10个奖项。4月26日前公布决赛获奖名单。

4、作品展示：在成长辅导室外墙设立展示区，展示获奖作品；在 525 活动的成果展上，展示本次获奖作品，并颁发奖励。

5、活动总结：5 月前完成。

八、奖项设置：

一等奖（录用）一名，二等奖三名，三等奖六名

对决赛获奖者，学院将颁发荣誉证书。对于一等奖（录用奖）的获得者，学院额外发放 100 元作为奖励。

九、经费预算：

经济与管理学院朋辈心理部

XX.4.09 某社团 logo 设计大赛活动策划书相关内容:社团招新策划书 x

一、活动目的及意义：展示方舟的风采，让更多的学生了解就业方舟，扩大影响力，同时为吸纳一批有能力的同学，为方舟未来的工作的发展输送新的人才，注入新的活力，增强发展的动力。

老乡会高校篮球联赛策划书

一、活动目的、活动意义在沈阳贵州老乡会理事会的领导下，为了加强老乡的联系，增进老乡之间的感情，给各高校老乡交流的机会。展示我们贵州人的风采，打造一流的老乡会。我们发挥主观能动性，结合优势资源，大家同心协力举办这个活动。

职场精英挑战赛策划书

一、活动前言：在职业生涯发展的道路上没有空白点；每一种环境、每一项工作，对于我们都是一种锻炼，每一个困难、每一次挑战都是一次机会。由此，职业发展协会和人力资源协会联合举办职场精英挑战赛，为每一个走向职场的你，准备一个展现。

第二篇：装饰公司楼盘营销策划方案

怡家装饰公司芳龄学府楼盘营销策划方案——————张廷玉

一、楼盘基本信息

遵义市南北县芳龄学府为与南北县供电局附近。小区楼房一共有300户左右，其中的楼盘价格是1500元——2000元、在南北属于中等楼盘。消费情况良好

二、南北装修市场分析

针对现在南北装饰市场的情况。100平的房子大概装修费用为5W左右，比遵义还高出10%左右。而且现在南北的装饰公司比较少所以有很大的宣传空间。

三、我们在芳龄学府的优势。

由于城南华府的业主张姐的关系我们在哪里已经有一套样板房可以打广告了，这对我们来说就已经为去哪里打好了先决条件。

四、我们活动的主要内容

活动一

我们和永进橱柜一起在该小区做活动

活动内容主要是和我们公司签约的我们就可以那到永进橱柜7折的优惠价格，在赠送一下产品其中一件（方太抽油烟机、方太燃气灶、消毒柜、方太60T的电热水器）活动二

只要交纳100元的装修设计费、您就可以拿到德尔地板全场8.5折的优惠价而且还赠送下产品其中一件（方太抽油烟机、方太燃气灶、消毒柜、方太60T的电热水器）

活动三

交纳100元的装修设计费、我们将退还1000元的装修工程款

五、活动的前提工作

（1）小区所有的户型图、及平面方案4个户型的效果图。

（2）活动材料的供应商联系。比如方太家电、德尔地板、永进橱柜等等

（3）活动展架制作

（4）活动的费用预算以及活动人员安排

（5）活动广告宣传制作

六、工作分工

供应商联系------------张廷玉***

户型及效果图方案---陈山山***陈华金***

活动展架制作---------陈山山***

活动费用预算及广告制作----------陈山山***

人员安排---------------张廷玉***

第三篇：“XX楼盘”电视营销策划方案

“XX楼盘”电视营销简略策划方案

一、电视广告营销可行性分析

电视是集视听于一体的传播媒介，电视广告在传播方面具有其独特的特点，主要变现为：

(1)、冲击力和感染力强，可以使受众直观的看到并理解广告要传达的内容。（2）、有较高的注意率。观看电视节目已成为人们文化生活的重要组成部分。电视广告注意运用各种表现手法，便广告内容富有情趣，增强了视听者观看广告的兴趣，广告的收视率也比较高。电视广告既可以看，还可以听。当人们不留神于广告的时候，耳朵还是听到广告的内容。广告充满了整个电视屏幕，也便于人们注意力集中。因此，电视广告容易引人注目，广告接触效果是较强的。（3）、利于不断加深印象。电视广告是一种视听兼备的广告，又有连续活动的画面，能够逼真地、突出地从各方面展现广告商品的个性。电视广告通过反复播放，不断加深受众是我印象，巩固记忆。

（4）、利于激发情绪，增加购买信心和决心。电视广告形象逼真，使人们耳闻目睹，引发购买兴趣和欲望。同时，观众在欣赏电视广告中，有意或无意地对广告商品进行比较和评论，通过引起注意，激发兴趣，统一购买思想，这就有利于增强购买信心，作出购买决定。

因此，在电视媒体上投放房地产楼盘的广告具有很强的可行性。

二、“XX楼盘”项目定位及客群定位（虚拟楼盘）

由于“XX”楼盘以90—100平米的中小户型居多，且小区内环境舒适、基础设施齐全，因此较适合于即将结婚的年轻人选为婚房，或是有经济能力的家庭将其作为更换住房的选择，或者是离退休人员购置为养老房。

三、电视广告投放形式

1、冠名知名栏目

日照电视台为日照地区频道，尤其以新闻综合频道、科教都市频道在本地的影响大，收视率高。能将信息更形象、生动地传达至目标消费者。因此该楼盘可赞助日照电视台某一专题栏目，如冠名《社会零距离》、《日照新闻》、《海曲叙事》等栏目，可以吸引家庭投资者和离退休人员这两类客户群；冠名《魅力之旅》、《都市欢乐汇》等娱乐类栏目可以吸引年轻的购房者。

2、投放广告宣传片

在日照电视台综合新闻频道和科教都市频道投放广告宣传片，时间应是开盘前后一个月，时间段最好为黄金点晚8点左右，在此两个频道投放的宣传片可选择简短但高频率投放的策略。而投放在此外还可以选择在综合频道和影视频道的热播电视剧、热播电影播放之前或中间时段插播广告宣传片。

3、邀请《家住港城》栏目制作特别节目

因为《家住港城》栏目是一档融政策、信息、知识为一体的介绍日照房地产业的专业杂志栏目，因此可以选择与其洽谈制作一期推介“XX楼盘”的特别节目，具体介绍“XX楼盘”的特色特点。让买房者充分了解该楼盘。

4、软广告

可以以企业家楼盘名称的名义举办某些公益活动或其他活动，让电视媒体等前来采访报道，达到间接宣传企业、宣传“XX”楼盘的目的。如举办夏季海边亲子等类似活动，让暑期放假在家的孩子有一个跟父母沟通且一起娱乐的机会。

四、其他营销形式

1、公交移动电视

公交车是大部分人出行必须接触的交通工具，因此选择在公交车的移动电视上投放楼盘的广告宣传片也可以达到吸引客群、宣传楼盘的目的。

2、借大型活动之势

可以选择赞助日照市的大型活动，借助活动的声势达到宣传企业、宣传楼盘的目的。就像蒙牛集团赞助“超级女声”活动，借助“超级女声”强大的声势，达到进一步宣传企业的目的，“XX楼盘”也可以选择日照市既有的大声势的活动进行赞助，也可以选择即将在日照举行的国际海滩文化节、海洋迷笛音乐节等活动进行赞助。

第四篇：高端楼盘社区营销策划方案

高端楼盘社区营销策划方案

【策划核心】

迅速完善一支以“尊贵、高雅、气派、时尚”为楼盘销售理念的销售团队。逐步着手打造宝鸡唯一一家精品楼盘。利用有限的资源优势，综合分析销售中焦点的事件，层层出击推进全方位的新闻、活动、户外广告的特色性化宣传活动。【策划目标】

近期：通过一系列强有力的宣传推广活动迅速提升群众的知名度，并初步让周边老百姓亲自去感受和体会的我们西安华盛人的文化品位和服务档次，从而带动楼盘的整体销售，力争在宣传开始后的一个月内达到预期的效果。

远期：使得“滨域·时尚”真正成为滨河大道上的一道人文景观和亮点。牢固确立“滨域·时尚”在高层建筑中的地位和知名度，为了销售获得更好的整体经济效益。【优势与劣势】

这一项目可以说优势和劣势都很突出。优势：

（1）随着国家宏观政策的放开和老百姓对于住房的需求越来越急切，还有重要的是精品高层楼盘在宝鸡地区做的出色的没有几家。（2）规划起点高，由于我们一开始选择了高层作为起点和目标，因此要比其他的楼盘迈先一步，加之我们地处在渭河边，空气清晰。这更能为最终“滨域·时尚”把建成为一个知名的人文景观景观做下了坚实的基础和铺垫。

（3）内部管理非常到位，由于“滨域·时尚”是由西安华盛实业公司直接参与投资和管理的，因此管理理念和服务水准上要比宝鸡地区同行业成熟很多很多；因为我曾经成功的完成过“玉泉花园”、“朝阳华城”等宝鸡的亮点工程在宝鸡市区乃至宝鸡县区群众中留下了良好的形象和口碑。劣势：

“滨域·时尚”几经改名，若销售不善，服务质量下滑、管理不到位等原因一旦在市民失去了影象，波及全线利益。

对策：迅速确立品牌名，立即加强品牌形象宣传，唤起群众对“滨域·时尚”的购买欲望。【市场分析】

房地产是一个竞争非常激烈的行业,业内的风生水起、风云激荡直接将波及到利益的前进于否，因此,如何突破重围,实现异军突起就成了困扰地产老总们的最主要、最难的话题.近几年,宝鸡房地产业迅猛发展,大型企业联手稳坐江山,坐拥市场；加之老总们利用企业和事业单位采用搭售的策略已经占领了30%的市场氛围。

其实，从房地产的服务、管理、特色、设计等内功的修炼方面已经具备转型为高档社区的必备条件。因此“滨域·时尚”只要在搞好楼盘基本建设和内功修炼的同时，能有效进行宣传（包括新闻，活动和广告）与市场营销，就能克服自身缺陷，在3个月内全面达到预期目标。【宣传模式】

一个具有长远目标而又效果良好的宣传计划，仅仅靠新闻，仅仅靠广告或是仅仅靠几次推广活动都是不够的，需要的是新闻、广告与活动的有效组合，只有三者巧妙融合在一起的时候，才能产生强大的宣传力，才能达到“投入最小.宣传效果和力度最佳”这一理想境界,因此推荐：新闻报道十活动十户外广告宣传模式.基本模式：新闻报道十活动十户外广告

一.新闻报道：主要是指能有效提高“滨域·时尚”知名度的新闻，包括深度分析、报道、系列追踪报道；焦点新闻、小消息；新闻专题；话题探讨（专栏）、人物特写（如老总）等，登载出于周一、周二的（因企业和事业单位每周必看）宝鸡日报上。，新闻内容 1.以高层精品楼盘为题材并进行新闻发布炒作和设计。（采用报纸或者电视台，宣传内容可以精品时尚楼盘；渭河边的霓虹夜景；体现“滨域·时尚”前沿的步伐等）

关注市区内的动态，也可以从焦点事件入手参与和包装。迅速树立老百姓的口碑，（可以浏览注意观察宝鸡老百姓中议论强烈的节目进行打广告如每周六的陕西台的秦之声，白天或者是晚上的宝广音乐台和西安交通广播。）进行强有力的楼盘宣传。

二.活动：

如联手某个公司或者是大型饭店进行搞促销（看房者也可以得到优惠券等，购买于否，主要是考察销售代表的慧眼和经验）在书法名家中和社会各界中为“滨域·时尚”征字并设立奖项（以备作为主题宣传字体），凡在参与者均可以每桌送杯子或者是日常用品、生活用具等，但记住每日可以更新品种，但要出现楼盘销售绝不打折、降价。

三.户外广告：从品牌、形象、特色、服务、功能、理念六个方面入手选择画面广告内容，明确告知消费者今日之“滨域·时尚”的优质形象,如：《“滨域·时尚”，成功人士的选择》、《营造氛围、做足品位，“滨域·时尚”打造精品楼盘航母》、《一次邂逅次次选择、只因“滨域·时尚”里服务好》。作为广告布景理念考虑其中选择画面。印制精美宣传册，定点投放于各门店，让大部分生意人知晓。看房者也可以凭借宣传册领到限量小礼物。（针对想要着手购买举棋不定者，让他们真正来感受我们的服务质量）。

发布出租和公交车车上或车身广告，印制“滨域·时尚渭水南岸又一座精品楼盘和销售电话”的座套送给的士司机，把广告做到车内。悬挂机关小区、商业小区横幅。

【“新闻开道，活动配合，广告断后”宣传模式的优势】

（1）以新闻报道进行宣传的优势：阅读（收看、收听）面广、可信度高，容易引起关注，容易被受众记忆，对品牌的塑造尤为有效，另一个最大的好处是“省然”。

新闻报道的缺点：一般难以详细介绍产品的具体内容，包括规格、价格等。

（2）广告的优势：只要不违反有关法律规定，可以对自己的产品进行全面而详细的介绍。

广告的缺点：费用太高，爱众少，可信度差，爱关注程度低。（3）活动：

活动的优势：活动能把许多新闻和广告宣传中的内容具体化、现场化，并且许多活动本身就是有新闻性的，因此能有效配合宣传。活动的劣势：投入精力大，难以组织。结论：

“新闻报道+活动+广告”模式，可称之为“新闻开道、活动配合，广告断后”的宣传模式，能有效组合弥补各自缺点，以最少的投入达到以最大效益的宣传效果。【宣传理念和设想】

作为一个定位很高、目标远大的楼盘，做好宣传应该是一项长期坚持的工作，但宣传必须分阶段进行，要有节奏，根据预先的策划和对突发事件的策划的把握，在不同的阶段形成不同的宣传热点，不断加深受众对“滨域·时尚”的印象。第一阶段：亮相期

这一部分的设想前面已经陈述部分。主要是确立品牌，加强群众的知晓力度。第二阶段 推广期

策划要点，策划一系列有列于提高“滨域·时尚”的文化品位和知名度的事件，进行恰到好处的炒作和带动销售效益。第三阶段：巩固期

这一阶段仍然需要隔一段时间就出现“滨域·时尚”的名字，以巩固前面的宣传成绩。这一阶段以公关为主，针对一些媒体报道的热点做出反应，比如报纸报道的宝鸡市某知名大学学子因家贫没钱回家过年，“滨域·时尚”为其赞助路费和年货。（媒体断后写稿子，加深“滨域·时尚”的形象观和影象）【报纸选择】

以《宝鸡日报》为主，《华商报》为辅。

选择理由：虽然日报发行面广，宝鸡地区为主要市场，主要以党政新闻为主，受市民和企事业职工关注热情关注。因为他们的读者接近我们的消费人群。虽华商报发行面大，以民生热点等新闻为主体，深受西安市民的欢迎，而“滨域·时尚”的大部分客源就源于宝鸡市县城区内，加之费用较大。故选择断后，辅助宣传。【实施原则】

在策划实施中必须把握一个计划性与灵活性相结合的原则。也就是说在一个有行于对“滨域·时尚”进行炒作的突发事件发生后，应该马上就有反映，可以改变原有计划，立即抓住这一事件进行炒作。【“两个一“工程】

在进行宣传、促销活动和广告推广的过程中，还应该做好两个一工程建立，这两个一分别是：

（1）建立和完善一支能够迅速反应市场动荡做出识别、感触的优秀团队。（2）一个具有高品位的“滨域·时尚”介绍样本，就是像是“滨域·时尚”的一张名片，样本的好坏，往往代表了人们对“滨域·时尚”第一印象的好坏，因此非常重要。

责任编辑：大连博今营销策划

第五篇：房地产营销策划之 住宅楼盘实战定价方案

房地产营销策划之石家庄某住宅楼盘实战定价方案 石家庄某楼盘实战定价方案

1、定价思路

本住宅物业价格确定的方法主要是可比楼盘量化定价法。项目所在区域是石家庄市房地产开发热点区域，在售楼盘集中，本项目定位和综合素质与周边竞争楼盘相似，因此，本项目与区域内在售竞争楼盘具有较高的可比性，因此在确定年价格时，依据以下步骤制定价格方案： 第一步：分析项目特点，确定价格制定原则； 第二步：根据比较案例选择标准，选择可比案例； 第三步：确定价格影响因素；

第四步：通过影响因素分析可比案例；

第五步：通过区域因素、楼宇本体因素、营销等因素对比调整确定楼盘比较价格； 第六步：分析比准价格，确定项目可实现的市场均价； 第七步：调查分析市场案例，确定项目层差、位置差； 第八步：确定价格表；

第九步：结合项目营销阶段，确定各个阶段可实现的价格； 第十步：确定付款方式。

2、项目价格制定原则（1）、项目特点分析

项目全部为多层住宅，南北朝向，分为南北两个组团，其中北组团主要为原有居民回迁区，而南组团为商品住宅区，因此两大组团定位不同，并在以下几个方面形成差异：

A、户型设计上的差异：北组团户型设计中受回迁房平面户型限制，平面设计较差，主要为2房1厅和1房1厅，建筑面积为40—133平方；而南组团户型设计较为灵活，平面设计好，以3房2厅为主，建筑面积在71—196平方；

B、组团环境上差异：外部环境中北组团北面临近东货场，噪音、污染较南组团重；内部环境中南组团内部环境设计较优，并富有变化；

C、楼宇质量上差异：南组团的建筑设计单位和施工单位均为知名甲级单位，北组团不具备这一优势。（2）、价格制定方法

A、以南北两大组团形成两个价格体系，并且拉开价格差距；

B、在制定价格差差时，由于南北组团内各栋楼宇景观差异小，噪音差异大，因此噪音是影响价格差的主要因素；

C、北组团户型面积偏小，价格制定主要从总价考虑。3.确定项目可实现均价(1)市场比较法

考虑本项目所在区域是目前石家庄住宅竞争区域,项目竞争素质同周边楼盘差异不大,因此选择市场比较法作为项目定价的方法.首先选择市场可比案例,通过价格影响因素对比调整确定物业比准价格,以最终确定本项目住宅可实现的均价.(2)调查案例选取

选取原则:同类型住宅物业,同一供需区域,位置接近,成交时间相似,成交价格为正常实现的交易价格.根据以上选取原则,选择项目周边的燕都花园、宏兴花园（二期）、博雅庄园作为可比案例。（3）住宅物业价格影响因素 A、因素一：地理位置比较因素 ?环境：包括生活氛围、人文氛围、自然环境、治安状况、区域印象、升值前瞻； ?交通：车行、管制、公共交通；

?配套：学校、幼儿园、菜市场、商场、医院、银行。B、因素二：楼盘本体素质比较因素 ?规模；

?平面设计：实用性、面积、朝向、通风、采光、户型设计等； ?设备：供热、智能化、消防； ?装修：地面、厨卫、门窗； ?外观：立面设计、大堂、会所； ?景观； ?车位； ?开发商； ?承建商。

C、因素三：物业管理 ?品牌； ?收费；

D、因素四：工程形象进度 ?楼花、准现楼、现楼； ?入伙时间；

E、因素五：营销因素 ?市场时机； ?营销包装等。

（4）具体调查结果（略）

调查结论：区域内竞争楼盘在位置、规模、配套、基本素质等方面差异不大；区域内住宅价格在2400—2900元/平方；燕都花园综合素质与本项目最为相似，其次是宏兴花园、博雅庄园。

（5）楼盘对比分析

根据以上调研资料，楼盘因素对比如下：

楼盘比较表（住宅）

楼盘名称

权重%

本项目

燕都花园

宏兴花园

博雅庄园

A、地理位置

环境

生活氛围

人文氛围

自然环境

治安状况

区域印象

升值前瞻

交通

车行、管制

公共交通

配套

学校、幼儿园

菜市场、商场

医院、银行

B、楼盘本体素质

规模、配套、实力

平面设计

设备（供热、智能化）

装修（地面、厨卫、门窗）

是否送电器

外观（包括大堂、会所）

景观

车位

承建商

开发商实力

C、物业管理

品牌

收费

D、工程进度

E、营销

比较因素折扣合计

对比楼盘销售价格（元/平方）

2430

根据比较因素调整后价格（元/平方）

2445

对比楼盘参考权重

本项目合成价格

2503

（6）确定价格

根据以上竞争楼盘对比分析，考虑以下决定项目价格因素：北区与南区的差异；南北区可售面积比例约为1：7。确定本项目可实现的销售均价为2440元/平方。4 确定价格表（1）层差

根据调查，石家庄市目前楼盘价格如下：

楼盘名称

一

二

三

四

五

六

七

备注

燕都花园

宏业花园

翼北花园

楼层差如下：

楼盘名称

一

二

三

四

五

六

七

备注

燕都花园

宏业花园

翼北花园

上述案例中，冀兴花园是区域内最早开售的楼盘，楼层可比性不高，而宏业和燕都是目前在售楼盘，具有较高的可比性。考虑燕都花园销售情况比宏业花园好，因此在制定本项目层差时，主要以燕都花园层差为参考，再根据宏业花园层差规律适当调整，项目层差制定如下：

一

二

三

四

五

六

七 层差（顶层平面）

层差（顶层复式）

（2）景观位置差

项目外部没有可利用的自然景观，内部景观差异也不大，因此，位置的影响主要反映在临街噪音的影响上。以下是燕都花园由于位置不同价格表如下：

一

二

三

四

五

六

均价 临华新路

不临街

位置差如下：平均位置差 临华新路

0 不临街

综合考虑本项目的素质，影响价格的位置差异的负面因素有：位于北区；临交通干道（建设北大街）；临近小区步行商业街。正面因素有：位于南区；可观看小区庭院绿化。考虑上述因素，结合竞争楼盘位置差异所产生的价格差，以南区临建设北大街15栋价格为参数，制定以下南区价格变化表（北区均价为南区对称单位的0.9）: 单元

价差

南15栋西单元

0 南17、19、21、23栋西单元

0 南15栋中、东单元和16栋均价

+150 南17、19、21栋中、东单元和18、20、22栋均价

+200 南23栋中单元和24栋均价

+150（3）确定价格表（南北区各选一例，其余略）A、北区第1栋价格表：

单位

一

二

三

四

五

六 西单元

中单元

东单元

B、南区15栋价格表

单位

一

二

三

四

五

六

西单元

中单元

东单元分期价格

配合项目营销五个阶段，销售价格分为五个分期价格：（1）第一阶段：内部认购期

定价原则：低单价、低总价入市，主推北组团的一房、两房和三房，总价控制在15万元左右；南组团限量推出位置较差的15、16、23和24栋。

实收均价：均价2273元/平方；北区2144元/平方，南区2291元/平方

定价说明：低价入市，明显拉开与竞争楼盘的价格差距，在市场上树立物业“物超所值”、“价廉物美”的品牌形象，短期聚集人气，为6月份公开发售充分准备。（2）第二阶段：公开发售期

定价原则：项目全部面向市场，销售率逐渐上升，保证基本资金回笼。实收均价：均价2369元/平方；北区2232元/平方，南区2389元/平方

定价说明：正式发售期，价格高于认购期，实收均价低于竞争楼盘在售价格，扩大营销宣传和促销力度。

（3）第三阶段：强势推广期

定价原则：提高价位塑造大社区形象；进一步回笼资金。

实收均价：均价2441元/平方；北区2297元/平方，南区2462元/平方

定价说明：属于强势推广，结合物业施工进度，加大促销优惠力度，形成价格拉升的动态趋势，给前期客户物业升值的良好印象。（4）第四阶段：持续销售期

定价原则：物业接近竣工入伙，树立品质，建立信心，缓慢提高价格，进一步回笼资金。实收均价：均价2490元/平方；北区2341元/平方，南区2511元/平方 定价说明：准现楼，利用促销手段，保持价格上升的趋势。（5）第四阶段：尾盘期

定价原则：物业入伙，集中盘活所剩房源。

实收均价：均价2490元/平方；北区2341元/平方，南区2511元/平方 定价说明：现楼，利用公关活动和促销优惠措施抵抗其他楼盘的竞争。6 付款方式

结合石家庄市普遍接受的付款方式，本项目采取以下付款方式：（1）一次性付款方式

折扣：内部认购期90折；公开销售期94折；强势推广期97折；持续期和清盘期99折。一万元定金，签署《认购合同》，5天内付总楼款50%（含定金），10天内付总楼款的40%，签署正式《房地产买卖合同》时付清10%余款。（2）建设期分期付款

折扣：内部认购期91折；公开销售期95折；强势推广期98折；持续期和清盘期没有折扣。一万元定金，签署《认购合同》，5天内付总楼款30%（含定金），30天内付总楼款的30%，签署正式《房地产买卖合同》时付总楼款的20%，入伙时付清20%余款。（3）按揭付款

折扣：内部认购期91折；公开销售期95折；强势推广期98折；持续期和清盘期没有折扣。一万元定金，签署《认购合同》，5天内付15%首期（含定金），签署正式《房地产买卖合同》时付5%首期，办理银行按揭手续。7 销售时点确定（1）内部认购时间

根据开发商的资金回收目标，商铺于四月份提前内部认购，而住宅将在5月20日开始内部认购，是基于以下因素考虑：

?售楼处于5月20日完成装修、装饰工程并可对外开放；

?项目的形象包装、现场包装及销售人员培训等销售前期准备工作全部完成，具备内部认购条件；

?项目预售证5月20日尚未取得；

?根据开发商提供之工程进度说明：6月底主体封顶，5月20日住宅主体施工到5—6层，工程形象容易树立置业者信心；

?住宅实体中的样板房6月底可以开放；

?同区域竞争楼盘（如燕都花园二期）将于5月初发售，与本项目内部认购的时间错开； ?及早推向市场，实现12月31日销售率达到90%的销售目标。（2）开盘时间 5月20日除预售许可证和样板房没有准备到位，其他销售条件已经具备，由于样板房开放时间较其他准备工作完成时间明显落后，如果在6月底样板房开放时才公开发售，公开销售期只有6个月，时间短，对销售和资金回收造成不良影响。因此本项目正式开盘以拿到《预售许可证》为必备条件，开盘时间预计为6月1日 8 销售前提条件

内部认购前提条件在前期提供之《项目销售准备工作时间表》中，有具体说明，内容包括：工程形象、形象包装、现场包装、销售文件、销售人员培训。（2）正式开盘前提条件：取得《预售许可证》 9 销售目标及进度安排

销售目标：2001年12月31日前实现90%销售率。

销售进度安排：销售率按可售面积61000平方计，销售期以9个月计，在推广上分为内部认购期、公开强销期、强势推广期、持续期和清盘期五个阶段。

时期

销售阶段

工程进度

销售率

销售均价

价格变化

销售面积

内部认购

主体6层

3%

南区2291

公开销售

主体封顶

15%

强势推广

外墙装修、样板房开放

57%

持续期

竣工、验收

15%

清盘期

入伙

10%

总计61000平方，共541套