第一篇：龙湖营销策划方案,,,
龙湖营销策划方案-
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龙湖营销策划方案
篇一：龙湖营销策划汇总方案
二○○七年十二月二十日
目录
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
一、项 目 介 绍----龙 湖 三 千 里------------------------------------------------2
二、营 销 宏 观 环 境 分 析-----------------------------------------------------8、市 场 环 境---------------------------------------------------------------------------------------9
（1）
宏 观 政 治、经 济 环 境 分 析---------------------------------------------------
-----------9
（2）成都房地产市场环境分析
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---------------------------------精 选 公 文x--------------------------------------------------------------------------------------12、市 场 走 向--------------------------------------------------------------------------------------20
三、竞 争 分 析 和 竞 争 策 略---------------------------------------------------24、龙 湖 三 千 里 竞 争 分 析-----------------------------------------------------------------------25
（1）
建 设 路 片 区 房 地 产 市 场 竞 争 分 析---------------------------------------------------25
（2）
部 分 竞 争 楼 盘 介 绍---------------------------------------------------------------------28
（3）
龙 湖 三 千 里 SWOT 分 析-------------------------------------------------------------39、基 本 竞 争 策 略----------------精 选 公 文x----------------
---------------------------------精 选 公 文x--------------------------------------------------------------------------------------------------------45
四、市 场 定 位----------------------------------------------------------------47、市 场 定 位--------------------------------------------------------------------------------------48、目 标 市 场 及 其 客 户 群 分 析-----------------------------------------------------------------48
五、营 销 策 略----------------------------------------------------------------50、定 价 策 略
--------------------------------------------------------------------------------------51、市 场 营 销 渠 道 策 略--------------------------------------------------------------------------56、市 场 营 销 促 销 组 合 策 略-------------------------------------------------------------------精选公文 x----------------
---------------------------------精 选 公 文x-------------------------------------------64
（1）
广 告 策 略---------------------------------------------------------------------------------64
（2）
营 业 推 广 策 略---------------------------------------------------------------------------72
（3）
人 员 推 销 策 略---------------------------------------------------------------------------74、其 他 新 营 销 策 略 的 运 用------------------------------------------------------------------76
六、工 作 总 结----------------------------------------------------------------80
第一章
项目介绍----龙湖三千里
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因为这次调查，----------------精选公文 x----------------
---------------------------------精 选 公 文x--------------------------知道了了龙湖，结识了三千里，三千里一期开盘当天热销 800 多套房子，于是我们小心翼翼，生怕稚嫩的手笔糟蹋了龙湖三千里。
The next
项目介绍----龙湖三千里
类型:普通住宅.建筑类型:高层
项目位置：成华区二环路东二段 5 号
开发商：成都龙湖锦华置业有限公司
售楼电话: 028-********
一.龙湖简介
龙湖地产于 1995 年 6 月成立于重庆，现在，龙湖集团已包括重庆龙湖地产、成都龙湖地产和北京龙湖置业三个地区公司以及各地区公司下属的物业管理公司和商业管理公司，共拥有员工 2000 余名。
龙湖凭借一贯的创新精神及专业开----------------精选公文 x----------------
---------------------------------精 选 公 文x--------------------------发优势，以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的企业品牌形象。截至２００６年底，累计已开发面积约185 万平方米，在建面积约 230 万平方米，规划面积约 1100万平方米。
公司理念
经营理念：善待你一生
企业精神：志存高远，坚韧踏实
企业产品观：不卖我们能造的，要卖人家需要的；忘掉自己想要的，想想人家愿付的。
二.综述
龙湖三千里，龙湖 x 年出品。位于二环路与建设路金十字路口，与城市主干道保持恰如其分的距离，处于繁华深
处，闹中取静。享受片区商业配套的繁华和便利的同时，又远离尘嚣，是片区内最宜居家之地。
龙湖三千里，是城东首个兼具室外泳池、室内恒温泳池、壁球馆的人文社区；牵手国际大师，用别墅景观标准打----------------精选公文 x----------------
---------------------------------精 选 公 文x--------------------------造小户型的立体社区景观；新颖的蝶形布局，结合创新板式结构，用豪宅的建筑布局规划小户型建筑平面；70-90平米精致舒适户型，两层挑高对翻阳台，精致阳光房，保证每一户全面采光、自然通风，让小户型享受豪宅景致。
三.详细参数
（1）建筑参数
建筑结构：主要以蝶形结构、点板式结构为主。
所设计出来的户型通风，采光达到最大化；私密性比较好，尽量避免房间对视的情况生。
在高层电梯公寓当中，做到板式结构就更不容易了，双面采光通风，在室内享受清风和阳光。
采光的电梯间，让你的走廊也洋溢着阳光。
（2）面积户型：80-160平米全新户型，部分户型采用两层挑高对翻阳台和精致阳光房，全面引进阳光清风；精致舒适户型，拒绝对视、遮挡，拒绝任何----------------精
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---------------------------------精 选 公 文x--------------------------黑房间，保证每一个房间的自然采光、通风；户型方正合理，功能齐备，拒绝异型和浪费。主力户型：80-120
（3）装修标准：公共部分精装修
（4）配套设施：城东首个兼具室内泳池 壁球馆的人文社区）。
豪华高雅的会所；双泳池配置：室内恒温泳池+ 社区景观融为一体的室外热带风情泳池。
太极晨练场、儿童游乐场、观演台、爱侣园、回声园
（5）绿化率：大于等于 40％
（6）容积率：
（7）车位：1548 个
总户数:2697
（9）物业管理费：2 元平方米（一户一价）总价；56 万～万付款方式：首付三成（20 年）
篇二：龙湖地产管理制度和龙湖营销策划方案及龙湖研究大全
龙湖地产管理制度和龙湖营销策划方案及龙湖研究大全
本文由智地网、房地产营销策划方案网、房地产培训网提供
内容简介
该资料是由余源鹏老师亲自收集整理国内最全最新的龙湖地产管理制度和龙湖房地产营销策划方案及龙湖研究报告资料，特别是 x 到 x 年龙湖地产的资料。内容涵盖龙湖好望山、龙湖滟澜山、龙湖源著、龙湖时代天街等多个龙湖地产项目分析。
本资料包括龙湖地产各类重要内部管理制度和流程，以及数百项目的营销策划方案和竞争对手的研究报告，是房地产企业必备的参考资料，是房地产开----------------精选公文 x----------------9
---------------------------------精 选 公 文x--------------------------发企业老板和高层管理人士必买资料。
该资料更新至 x 年，资料收集成本上万元，且使用价值无限，保证全国最全最新，仅售 200 元。
内容文本格式
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部分资料目录
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---------------------------------精 选 公 文x--------------------------《重庆龙湖北城天街策略》.rar 16 页.rar 《龙湖佳苑商业部分营销方案》.rar 35页
万科-竞争对手分析-分析龙湖-
万科_中海_金地_龙湖_绿城_万达等地产公司战略报告_140 页.pdf
万科_研究龙湖地产_龙湖的启示_
万科_竞争对手分析.分析龙湖_37P_展示区_标准动作.ppt
万科龙湖房地产项目绩效体系考核总体框架报告_13页.pdf
万科龙湖标杆企业战略及执行力研究_13 页_市场分析_发展策略_控制指数_能力结构.doc
上海龙湖_艳澜山项目结构优化专题汇报.ppt
上海龙湖滟澜山别墅项目市场调研报告-
上海龙湖滟澜山案例启示_文化的浓缩_营销的极致演绎
上海龙湖滟澜山西班牙组团规划建筑设计方案-41 个图.rar
----------------精选公文 x----------------11
---------------------------------精 选 公 文x--------------------------世纪瑞博-龙湖香醍漫步Mini 别苑推广-
世纪瑞博_北京通州龙湖蔚澜香醍推广策略报告_143p_x 年_别墅_低密度_托斯卡纳_营销策略.ppt
世联-成都龙泉国地东湖湾 5200 亩项目整体营销报告
世联-淮南新世界置业龙湖路项目整体定位与发展战略-65 页.pdf
世联_北京龙湖西苑四合院豪宅项目整体定位及物业发展建议_204p_龙湖_案例借鉴.pdf
世联_北京龙湖西苑项目商业部分专题研究_97P_龙湖_案例借鉴_物业发展建议.ppt
世联_四川成都龙泉国地东湖湾 5200 亩项目首次沟通
_112P_案例借鉴.ppt
世联_安徽淮南新世界置业龙湖路项目整体定位与发展战略_65p_案例借鉴.pdf
世联_芜湖红星美凯龙项目市场研----------------精选公文 x----------------12
---------------------------------精 选 公 文x--------------------------究营销策略总案_151PPT_x年 8 月.ppt
世联_龙湖产品细节研究—无锡滟澜山_
中原-宁波九龙湖别墅项目营销策划提报-
中原_南京卧龙湖国际社区营销企划报告_231p_美式小镇_销售推广策略.ppt
中原_大平面豪宅研究专题_83p_案例分析_龙湖唐宁one_星河湾_世茂滨江花园_盘古大观_贡院六号.pdf
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中原_浙江宁波九龙湖别墅项目营销策划提报_103P_品牌策略_推广策略_广告策略_媒体策略_活动策略.ppt
中原_重庆龙湖春森彼岸项目概括_82p_x 年 3 月_滨水建筑群_大盘_产品分析.ppt
中原建筑中心_解读龙湖滟澜山产品_
----------------精选公文 x----------------13
---------------------------------精 选 公 文x--------------------------中国房地产标杆企业研究万科龙湖_
中海_重庆国际社区龙湖时代天街项目个案分析研究报告_35 页.ppt
云南昆明龟龙湖公园项目建筑规划设计汇报_150页.pdf
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伟业顾问-成都龙泉皇冠湖项目策划报告-
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克拉玛依龙湖佳苑商业营销方案-合胜地产 35DOC
龙湖佳苑商业营销方案.doc
全策行_深圳龙华清湖村项目地块属性定位报告_132P_ 区 域 研 究 _ 土 地 价----------------精 选 公 文x----------------14
---------------------------------精 选 公 文x--------------------------值 _ 项 目 定 位 _ 半 里 社
区.ppt
北京龙湖-花盛香醍别墅项目营销报告-132PPT-x年.ppt
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北京龙湖西小马项目工程管理营销----------------精选公文 x----------------15
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北京龙潭湖国家体育产业园项目策划_148p_x 年_规划
设计方案.pdf 南京东方龙湖湾房地产项目营销代理方案-132 页.rar
南京中粮九龙湖营销策划案_105p_新古典主义_销售活动策略.ppt
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南京江宁龙湖湾西湖苑项目营销策划报告_145P_别墅_产品定位_推售策略.ppt
南京龙建置业东方-龙湖湾项目营销策划报告_157 页_垠坤.rar
博思堂_江苏苏州九龙仓金鸡湖别墅项目营销策划报告_145P_住宅市场_项目定位_推广策略.pdf
博思堂_西安龙湖香醍国际社区推广创作案_45p_x 年_洋房大社区_营销策划方案.ppt
合富辉煌_北京及上海市龙湖滟澜山案例启示录_51P_案例分析.ppt
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---------------------------------精 选 公 文x--------------------------合富辉煌_湖南株洲盘龙生态社区商业前策报告_96p_x年7月_调查分析_招商策略.ppt
同致行_郑州正商龙湖项目前期定位策划思路_154p_郊区低密_规划设计.ppt
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四川重庆龙湖体验区项目景观建筑规划与精装修设计报告_89 页.ppt
四川重庆龙湖地产项目物业管理及营销案例研究_96页.pdf
天启开启_江苏南京江宁宝润九龙湖项目营销策划报告_195 页.ppt
太原市龙潭湖房地产项目策划方案-49PPT-x 年.ppt
安徽巢湖聚龙巢湖车站项目建议书_62P_市场分析_开发策略_项目定位_推广建议.ppt
安徽巢湖聚龙巢湖项目建议书-
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宝龙郑州龙湖南区房地产开发项目初步财务评价
宝龙郑州龙湖南区房地产开发项目初步财务评价_14页_财务分析.doc
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---------------------------------精 选 公 文x--------------------------板房选址意见书及开放计划节点_
篇三：龙湖别墅营销策划书
成都龙湖悠山郡二期 x 年下半年营销策划书
目录
摘要......................................................................................................................................(2)
一、项 目 介绍 ：
.............................................................(2)
二、市 场 分析 ：
.............................................................(3)、行 业 分析.................................................................(3)、消 费 者 分析...............................................................----------------精 选 公 文x----------------19
---------------------------------精 选 公 文x--------------------------(4)、竞 争 分析.................................................................(4)、地 域 分析.................................................................(4)
三、SWOT 分
析 ：
.............................................................(6)、企 业 营 销 优势...............................................................(6)、企 业 营 销 劣势...............................................................(6)、企 业 营 销 机会........................................................................................(7)、企 业 营 销 威胁...............................................................----------------精 选 公 文x----------------20
---------------------------------精 选 公 文x--------------------------(7)
四、营 销 目标 ：
.............................................................(7)
五、目 前 营 销 状 况 分
析 ：
............................................................(7)
六、营 销 策划 ：
.............................................................(7)、服 务 环境.................................................................(7)、产 品 策略.................................................................(8)、价 格 策略.................................................................(8)、促 销 策----------------精 选 公 文x----------------21
---------------------------------精 选 公 文x--------------------------略.................................................................(8)、产 品 组合...............................................................(8)、产 品 广告...............................................................(8)、公 共 关系...............................................................(8)
七、小结 ：
....................................................................................................................................(9)
摘要：龙湖是致力于成为中国房地产行业最受尊崇和信赖的全国市场领导者之一，致力于为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为。它创建于 1994 年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员----------------精选公文 x----------------22
---------------------------------精 选 公 文x--------------------------工 4000 多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。
经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系
统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。
从 x 年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段—即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。截至 x 年 10 月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛、大连、烟台、玉溪、宁波 14 个城市。
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---------------------------------精 选 公 文x--------------------------凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，龙湖成立 17 年来赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。
随着成都龙湖长桥郡的巨大成功，龙湖开始了它又一个全新的项目—龙湖悠山郡。成都龙湖悠山郡紧邻长桥郡，位于成都牧马山的中央别墅区，悠山郡团队在 x 年末，x 年初已经实现了悠山郡的一期销售，应市悠山郡加推了二期，目前销售状况良好，今在成都龙湖悠山郡取得辉煌的时候，居安思危，抒写 x 年下半年营销策划。
一、项目介绍：
成都一直对区域历来就有的说法是“南富西贵”，在整个西南面拥有最好的医疗，教育，娱乐，配套资源，毫无疑问也是整个城市总体发展的方向。成都龙湖悠山郡整个项目位于成都重点发展的天府新城的核心位置，在项目东北面试目前城市的 CBD 中心—天府广场核心区。该区域目前规划和建 设 有 17 家 五----------------精 选 公 文x----------------24
---------------------------------精 选 公 文x--------------------------星级酒店和 33 个大型的商场，其数量已经超过了现在三环路以内所有酒店和商场的总和，离我们项目也仅仅需要 15 分钟左右的一个车程。在项目西北面是空港经济区，目前的双流国际机场时整个西南地区重要的航空枢纽，能够满足高端客户较为频繁的商务出行需求。离我们的项目也只需要 10 分钟的车程。该项目是龙湖全集团规模最大的 1 个纯别墅项目，总规模 2920 亩，是长桥郡的倍，相当于 5 个浣花溪公园，是未来 4 年龙湖在成都唯一的第一居所别墅项目。它是成都所有在建和已开发别墅项目中，景观用地和建筑用地面积比率最高的项目；项目和建设用地为景观用地两个部分，2920 亩里面，龙湖用超过2000 亩土地，投入超过 5 个亿来打造包括：山地体育公园、森林果园、自然原生态景观、湿地景
观、生态湖景和龙湖苗圃基地等超大面积、多种功能的景观环境，把别墅区完全融入到大自然中；而只用了 920----------------精选公文 x----------------25
---------------------------------精 选 公 文x--------------------------亩建设用地建房，3 亩地，2亩来做环境，不到 1 亩用来建房。当然，如果每亩按 300 万地价算，这块 2000 亩景观用地就值 60 多个亿。特殊的地理位置和山地别墅的打造方式让悠山郡成为全成都所有别墅项目当中，户均视野最开阔的别墅。悠山郡分为 8 大别墅组团，从最高 3 号地块到最低 5 号地块，高差达到 88 米，间距达 80 米-200 米间，各地块有大有小且都处于较高处，被低处 2000 亩景观环绕，如果说这景观是一片绿色的海洋，那各地块就像是绿色海洋中的小岛，形成了超过 12 里长的绿色海岸线，所以有客户笑称说我们这个别墅也是岛居别墅。而其别墅本身依坡而建、层层退台，前后高差错落形成了良好的观景效果和视野感受，最近的地方 1-2 百米，最远的地方可以看到几千米远，非常奢侈，就算放到一些高层项目中，也是望尘莫及。
二、市场分析：
1、行业分析
----------------精选公文 x----------------26
---------------------------------精 选 公 文x--------------------------随着中国房地产行业的发展，房地产企业如雨后春笋般蓬勃发展，但，就中国排名前20 的一线房企中，几乎没有将别墅作为主打业态的，除了龙湖。我们的品牌开发商们似乎更偏爱高层建筑。原因除了别墅受众范围窄，难以通过大规模热销来实现资金高周转外，其择地要求、规划工序、建筑难度、景观铺设等方面都大大高出高层建筑。有专家透露，一套高层房屋，从开发到交房，期间的主要经手人一般为 25 人，而别墅需要达到 100 人以上。而龙湖地产显然就有这个本事。除成都和重庆外，每进驻一座城市，别墅项目都无一例外地被龙湖安排打头阵，用以敲开当地市场，制造影响力和塑造品牌口碑。而每一次龙湖别墅都以司空见惯的热销向不同城市有山有水，有坚固的钢筋混凝土墙体，那是别墅但不一定是别墅生活。超过 1000组别墅意向购买者将他们心目中的别墅描绘给了“别墅世家”龙湖，龙湖地产在已经于其他城市大获成功的产品基----------------精选公文 x----------------27
---------------------------------精 选 公 文x--------------------------础上根据这些需求作更深层次的优化，创造出成都人独一无二的别墅生活样本“悠山郡”。买别墅一定要买大盘，龙湖 17 年的别墅经验发现，相对于其他住宅，别墅类产品的入住率要低一些，而楼盘规模
越大，所有配套会越完善，更重要的是入住的人数和社区氛围会更好。所以龙湖在长桥郡之后，深耕牧马山，再次开发规模更大的悠山郡。因为大盘意味着话语权，之前的龙湖长桥郡代言了牧马山别墅的最高端开发水准，那悠山郡将代言牧马山别墅最高标准的居住感受。话语权带来的市场关注度、地标感和定价权、对于大盘的业主所带来的是非凡的精神享受和物质收获。
2、消费者分析
随着我国人均国内生产总值快速提高，居民消费能力增强，消费水平和层次提高，居民对别墅业态产品的需要增加，为别墅市场的发展提供了空间。其次，成都人喜欢休闲，喜欢享受生活，而别墅正好对了成都人的口味，追求高----------------精选公文 x----------------28
---------------------------------精 选 公 文x--------------------------品质生活的成都人给了悠山郡无限可能；最后，随着牧马山别墅市场的兴起，牧马山纯别墅社区的名声也越来越大，吸引的顾客群贯穿成都南北东西，主要也西门，南门的顾客为主。
3、竞争分析
随着牧马山别墅市场越做越大，越来越多成都本土的和像龙湖一样全国知名开发商入住，可谓是风声水起，各开发商各有特点，有独栋，独院，联排别墅，各种业态，各开
发商策略各有侧重，竞争异常强烈，但，别墅市场就是这样，市场就在那里，有的大有可为，有的大盘却豪无所为。
4、地域分析
2001 年，牧马山的别墅时代正式开启。x 年，随着政府对城市规划的南移，牧马山的土地被规划成：容积率均在上下的低密度用地，主要开发别墅；牧马山也因此成为了成都最主要的纯别墅区域。随着中航云岭等项目不断推出，牧马山的别墅市场越来越大，影响力也----------------精选公文 x----------------29
---------------------------------精 选 公 文x--------------------------越来越大，x 年龙湖·长桥郡面世传达出信号—牧马山正式迎来了属于自己的高端标杆之作，确定了其成都高端别墅板块的地位，至今无可动摇。
那么，既然长桥郡获得了成功，能不能做与长桥郡同类的顶级独栋呢？龙湖指出，长桥郡成功，其中一个必要条件在于规模不大，数百户的供应量足以收纳“顶级小众圈层”中的部分人物。但悠山郡体量是长桥郡的倍，这决定了悠山郡一定是大众需求。而报告显示，更多受访者买别墅是为了居住，一是认为一味求大没有必要，二是并不愿意将上千万资产投进一套居所，在他们眼里，四五百万足矣。因此，悠山郡没有条件成为第二个长桥郡。
经过反复论证，悠山郡选取了龙湖在北京等地大获成功的“香醍漫步”产品线：具有类独栋性质的独院别墅。同时，悠山郡还在香醍漫步的产品基础上，根据千组调研反馈信息进行优化改良，例如沿用长桥郡楼王的建筑风格，将室外----------------精选公文 x----------------30
---------------------------------精 选 公 文x--------------------------车位优化到半室内等。最后形成了一个具有 100%定制属性的产品“悠山郡”—在中国第四中央别墅区，以 400 万元左右的价格令客户享受到成都的山地独栋别墅生活，拥有近乎长桥郡的资源与品质，赠送后约 400平方米的居住面积和每户多达 7-10 个花园露台，再把石象湖、塔子山公园、江家菜地、小镇美食街等成都人喜爱的度假休闲生活场通通搬到家门口。
悠山郡项目就位于成都南城的牧马山中央别墅区核心，距离南三环直线距离 12 公里。牧马别墅区的东面是天府新城和刚刚成立的天府新区，北面是西航空港经济区，西面是西部有机农产食品基地，南面是国际铁路枢纽物流功能区。这是我们的主干道大件路，也是目前客户过来主要的路线，但随着华牧路（新双华路）今年 6 月的通车和成雅高速在牧马山出口下半年的开通，以及第二绕城的规划建设，整个牧马山板块形成了 5 横 5 纵的立体交通网络，实现了和大城----------------精选公文 x----------------31
---------------------------------精 选 公 文
x--------------------------南、天府新城、成都 CBD 金融核心区、西部空港开发区的无缝连接，20 分钟到南二环桐梓林、新市政府，多条主干道和高速可快速到达其他主城区，更是通过绕城和第二绕城将成都的 7 区 12 县进行快速连接。途经区域的成绵乐城际快铁在项目旁边的花源新城有 1 个出口，将在明年 6 月通车，届时，如您的家人或父母到到峨眉山看日出只需要 45 分钟，北上绵阳、九寨沟等川北黄金旅游线路，也仅仅需要 1 个把小时，满足你早发夕返的安排。周边配套有 7 所大学：四川大学江安校区、西南民族大学、电子科大（规划）、成都职业技术学院、成都开源艺术学校、成都市人民警察学校、四川省水上运动学校。7 所中学：棠湖中学、北大附中、双流中学、花源中学、胜利中学、规划2 所中学。5 所小学：花源小学、成都重点小学（规划）、双流实验小学、川大附小 5 所幼儿园：花源幼儿园、规划 4 所幼儿园。体：四川高尔夫球场俱乐部、四川网球中心（亚洲最----------------精选公文 x----------------32
---------------------------------精 选 公 文x--------------------------大）、新津国际水上运动场地（西部第一）、毛家湾足球训练基地、成都现代五项场馆（世界唯一）、双流体育中心（西部一流），谢菲联足球公园、成都市新体育中心（x 年全运会）。该区域能 25 分钟到华西医院，华西航都国际医院（在建）、花源镇医院、规划重点
医院。而且悠山郡规划超过 4 万平米商业，共 3 大商业街区，位于 1 号 7 号、2 号和 4 号地块。龙湖凭借其 10 年的商业能力，规划了“以目的消费为主”的：高端独立餐饮酒店、风情美食街区；和为业主服务的：社区邻里商业中心、配套服务式公寓等 4 大业态的高端别墅商业配套，满足业主的多种需求。
周边配有：农业银行、邮政储蓄、农村信用社。
餐饮娱乐含：置信大型餐饮、曼特小镇餐饮广场、喜来登商业电影院线、双流新津餐饮娱乐。
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第二篇：【龙湖地产管理制度和龙湖营销策划方案及龙湖研究报告】
【龙湖地产管理制度和龙湖营销策划方案及龙湖研究大全】
本资料由智地网、广州市智南投资咨询有限公司提供
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淮南龙湖路项目发展战略与物业发展建议.rar
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第三篇：营销策划方案
长按铃木汽车公司营销策划方案
一、长安铃木汽车服务公司的简介
重庆长安铃木汽车有限公司，创建于1993年6月，由重庆长安汽车股份有限公司(占51%)、日本铃木株式会社(占25%)、日本双日株式会社(占14%)、铃木(中国)投资有限公司(占10%)四方持股，公司注册资本19000万美元，投资总额55500万美元。作为国内大型的综合性现代汽车制造企业，长安铃木公司占地面积约42万平方米，现有员工3000余人，拥有天语、雨燕、羚羊和奥拓等四个系列约20个车型，G、M系列两个发动机机型，具备年产25万辆整车和30万台发动机的生产能力。
二、长安铃木汽车服务公司的市场分析
三、长安铃木汽车服务公司的竞争分析
（一）优势分析
（二）略势分析
（三）机会分析
（四）威胁分析
四、长安铃木汽车服务公司的营销组合策略
五、执行与控制
第四篇：营销策划方案
营销策划方案
姓名：刘志帆
学号：20*** 班级：1330902
一、策划目的
本次策划的目的在于通过前期对东华理工大学生日常健身习惯的调查结果分析，从而制定出相应的策划方案以拓展英煌健身俱乐部在东华理工大学的市场，扩大其影响力，乃至扩大其在整个抚州大学生健身市场的影响力。
二、市场状况分析
1、市场形势
东华理工大学大学生中的健身市场的形式还是比较乐观的，因为从市场调查中我们发现大部分学生还是有不同程度上的锻炼习惯的，而且去健身俱乐部的人数只占了较小的一部分。
2、竞争形势
英煌健身俱乐部的竞争对手主要有力美、万康、魅力无限等健身俱乐部，它们的规模都较大，目标都是为了成为抚州最好的俱乐部，目前这些俱乐部的市场占有率相对较低，它们的营销战略都是以扩大知名度为主，营销战术主要有发传单挖掘客户和做各种广告。
3、宏观环境
人口上，抚州的大学生人数较多，市场潜力较大，经济上，现在大学生都具有一定经济承受能力。
三、swot
1、产品优势分析
英煌健身俱乐部的优势在于发展时间较长，在抚州市区有一定的知名度，且地理位置优越，离东华理工大学本部的距离很近，而且处于商业中心的位置有利于大学生健身和消费的一站式体验，最后，最大的优势在于性价比较高，符合大学生群体追求高性价比健身活动的诉求！
2、产品劣势分析
英煌健身俱乐部的劣势在于规模相对较小，健身器材与服务相对较少。
3、市场机会分析
英煌健身俱乐部的市场机会在于，利用自身的影响力与地理优势，可以更明确定位于为白领或中高收入人群及大学生群体提供高性价比的优质健身服务。
4、环境威胁分析
英煌俱乐部的环境威胁主要在于，健身俱乐部数量的不断增加可能会导致行业内部的过度竞争。
四、营销目标
英煌健身俱乐部在抚州市区市场的占有率达到第一。
五、营销战略
1、目标市场战略(1)市场细分战略 按消费人群细分，可以将英煌健身俱乐部的消费者分为普通消费者、中等收入消费者、高收入消费者、大学生消费者等。(2)、市场选择
针对英煌健身俱乐部的地理优势，即位于市中心的商业区及靠近高等学校，可以着重选择中高收入者和大学生消费者。(3)、市场定位 依据英煌健身俱乐部的相关特点，可将中高收入者和大学生群体作为其目标消费群体。
2、市场营销组合策略
(1)、可以针对不同消费人群开发不同的健身课程，例如可从根据不同身体状况的人群开发新课程，比如老年人、家庭主妇、年轻人等；还可以针对不同兴趣爱好的人群开发不同的课程；还可以针对不同兴趣爱好的人开设兴趣课程。(2)、价格策略
可以针对中高收入人群设计价格高一些的课程，也可针对大学生等低收入人群设计高性价比的课程。(3)、促销策略
可以在大学开学等节点到学校进行健身服务的促销活动，可以不定期到各个单位或居民区进行健身服务的促销活动。
六、营销计划控制
按月、季等定期对各类活动的效果进行评估考核，并不断完善活动要求
日记一
时间过得真快，一转眼间好几个月的实习时间就过了。在这段时间里，我学到了很多在学校了学不到的东西，也认识到了自己很多的不足，感觉收益非浅，以下是我在实习期间对工作的总结以及一些自己的心得体会。
日记二
作为一名专业知识不深的中专生来说，学校带领我们高三学生进行了这次实习活动，让我们从实践中对这门自己即将从事的专业获得一个感性认识，为今后专业课的学习打下坚实的基础。实践是中职生生活的第二课堂,是知识常新和发展的源泉,是检验真理的试金石,也是中职生锻炼成长的有效途径。一个人的知识和能力只有在实践中才能发挥作用,才能得到丰富、完善和发展。中职生成长,就要勤于实践,将所学的理论知识与实践相结合一起,在实践中继续学习,不断总结,逐步完善,有所创新,并在实践中提高自己由知识、能力、智慧等因素融合成的综合素质和能力,为自己事业的成功打下良好的基础市场营销实习周记市场营销实习周记。
日记三
今天是营销策划小组实践的第一周，早晨和我的团队队友弄来到图书馆进行讨论。首先对所要策划的题目进行商讨。每个人都提出了自己的想法经过激烈的讨论大家决定采用刘志帆同学的提议对英皇健身的市场需求与推广进行策划。这个题目贴近大学生的生活利于我们进行调查与统计。在确定了题目之后小组成员决定先到网上查找有关英皇健身的有关信息，在了解了有关英皇健身的信息后对学生中潜在的消费人群以及影响自行车租赁推广的因素进行预测。初步有了策划思路。下一步准备进行各种分析以及制作调查问卷进行问卷调查，分析数据，整理结果。
日记四
今天是第二天，形式与以往大概差不多，主要就是布置一下课程实习的内容。营销策划是我们今年的主题，终于涉及到市场营销的核心了。七个人为一小组，我真的希望这次能够真的做出一点样子，但是，在这个时候，这种情况下，我又能怎么样呢。一晃我的大学四年就进入尾声了，对自己的大学规划有太多的愧疚。
我想的策划主题是为一场公开讲座进行营销策划宣传，但小组成员李聪提出的题目是，有关于英皇健身的，我想说，这个曾是我一直想做的，但是困难太多，我也就是一直在想。但是我知道，这个题目很难做。虽然知道难做，但是我支持这个题目，就算圆我的一个梦吧，虽然在她提出这个题目的不知道我内心的这个想法，但是我很是谢谢她，因为我不敢提出这个题目。我接受这个挑战，我知道我不会做得太好，因为资历太浅，目前没有这个能力，而且身边没有能够真正了解这行并帮助我的人。
日记五
我昨天委托一个朋友帮我查资料，因为自己白天在做兼职，没有时间查资料。晚上我回来看看他给我查的资料，觉得都没有用，还是自己动手丰衣足食吧，所以还是自己差的，有一些东西我以为会很难查，但是，还是可以的，因为有很多网上挂出一些资料，我也就毫不客气的拿来了，但是还有好多是在网上查不到的，我还得等我朋友帮我整理出来。很高兴，因为每一天过的很充实，虽然有一点累。有时候只有在紧张的情况下才出效率的。我也是这种人，闲的时候，什么都不想，忙的时候，很是出效率。有些朋友说我工作狂，我也觉得自己有一点。我想自己以后也许会从事与这有关的工作，所以，希望能够有一个清晰的思路，以后用到的时候不至于一点都不懂。
日记六 对学生而言，实习可以使每一个学生有更多的机会尝试不同的工作，扮演不同的社会角色，逐步完成职业化角色的转化，发现自己真实的潜力和兴趣，以奠定良好的事业基础，也为自我成长丰富了阅历，促进整个社会人才资源的优化配置。作为一名学生，我想学习的目的不在于通过考试，而是为了获取知识，获取工作技能，换句话说，在学校学习是为了能够适应社会的需要，通过学习保证能够完成将来的工作，为社会作出贡献。然而步出象牙塔步入社会是有很大落差的，能够以进入公司实习来作为缓冲，对我而言是一件幸事，通过实习工作了解到工作的实际需要。
日记七
我昨天委托一个朋友帮我查资料，因为自己白天在做兼职，没有时间查资料。晚上我回来看看他给我查的资料，觉得都没有用，还是自己动手丰衣足食吧，所以还是自己差的，有一些东西我以为会很难查，但是，还是可以的，因为有很多网上挂出一些资料，我也就毫不客气的拿来了，但是还有好多是在网上查不到的，我还得等我朋友帮我整理出来。很高兴，因为每一天过的很充实，虽然有一点累。有时候只有在紧张的情况下才出效率的。我也是这种人，闲的时候，什么都不想，忙的时候，很是出效率。有些朋友说我工作狂，我也觉得自己有一点。我想自己以后也许会从事与这有关的工作，所以，希望能够有一个清晰的思路，以后用到的时候不至于一点都不懂。
日记八
今天是营销策划实践的最后一周，今天我们将进行实践最后一步，营销策划书的编写。我们将分析好的数据整理好，根据数据每位组员集思广益设计出了自行车租赁市场的行动方案。行动方案在未来的营销中起到了非常重要的作用，它关系着我们服务的推广速度，影响着大家的接受度了解度。因此行动方案要能使我们的推广活动可以顺利进行，并且激发潜在人群的需求欲望。在完成了最后一部分行动方案后我们的营销策划的主体内容就完成了。接下来我们为营销策划书加上封面、前言、目录、结束语、附录调整了字体、段落等内容后，一份完整的营销策划书就完成了。它包含了我们这些天的努力与智慧。虽然我们的营销策划书还有很多不尽如人意的地方但它是我们小组共同努力的结果。我们每个人都体会到了合作的重要性这是营销策划实践交给我们的。我们每个人都会一直牢记在心。
日记九
今天还是再继续写营销策划书，写这个东西，完全要凭脑力劳动，大脑要一直在转，在思考，不断地反复推敲。目前为止自己接触的这方面东西太少，从来没有人教过这个应该怎么写，就是自己寻找一些资料，看看别人的写法，在看看自己的策划书的方案，写自己的策划书，我这属于没有经验的，大脑都不知道应该往哪方面思考的，写得真是好累呀。主要是这段时间我还生病了，这大脑的运算率吧就又下降啦！嗨„„我们的策划书主要包含以下几方面：前言，营销调研内容，校园市场现状分析：优势分析、劣势分析、威胁分析、机会分析，校园营销战略策划：
市场营销战略规划、服务形象定位、产品功能定位、主打的旅游规划。在适当的时间进行省内的短线行程规划、消费人群定位、营销策略，产品策略，价格策略、促销组合策略、广告策略，宣传促进策略。
日记十
我要总结一下自己在实习期间的体会。一是自主学习——工作后不再象在学校里学习那样，有课堂，有作业，有考试，而是一切要自己主动去学去做。只要你想学习，学习的机会还是很多的，老员工们从不吝惜自己的经验来指导你工作，让你少走弯路；公司内部有各种各样的培训来提高自己，你所要作的只是甄别哪些是你需要了解的，哪些是你感兴趣的。在我们实习的单位里，我就遇见了几个非常和善的老员工，只要问他们的是技术上的问题，他们都会一一作答，使我了解到，原来理论跟实际是有很大的差距的。二是积极进取的工作态度 ——在工作中，你不只为公司创造了效益，同时也提高了自己，象我这样没有工作经验的新人，更需要通过多做多问来积累经验。特别是我们的工作并不象正式员工那样有明确的工作范围，只是自由观摩，如果态度不够积极就可能没有事情做，所以平时就更需要主动争取多做事，这样才能多积累多提高。三是基本礼仪 ——步入社会就需要了解基本礼仪，而这往往是原来作为学生不大重视的，无论是着装还是待人接物，都应该合乎礼仪，才不会影响工作的正常进行。这就需要平时多学习，比如注意其他人的做法或向专家请教。
第五篇：营销策划方案
营销策划方案
一、营销现状
企业首先要明确所处环境的各种宏观力量（经济、政治/法律、社会/文化、技术）和局内人——企业、竞争者、分销商和供应商。企业可以进行SWOT分析（优势Strengths、劣势Weaknesses、机会Opportunities、威胁Threats）。但是这种分析方法应该做一些修改，修改后成为TOWS分析（威胁Threats、机会Opportunities、劣势Weaknesses、优势Strengths），原因是分析思维的顺序应该由外而内，而不是由内而外。SWOT分析方法可能会赋予内部因素不应有的重要性，误导企业根据自身的优势来选择性地认识外部威胁和机会。这个步骤还应包括公司各部门面临的主要问题。目标：对于情景分析中确认的那些最好的机会，企业要对其进行排序，然后由此出发，定义目标市场、设立目标和完成时间表。企业还需要为利益相关者、企业的声誉、技术等有关方面设立目标。
战略：任何目标都有许多达成途径，战略的任务就是选择最有效的行动方式来完成目标。
战术：战略充分展开成细节，包括4P和各部门人员的时间表和任务。预算：企业为达到其目标所计划的行为和活动需要的成本。控制：企业必须设立检查时间和措施，及时发现计划完成情况。如果计划进度滞后，企业必须更正目标、战略或者各种行为来纠正这种局面。营销策划或是充斥了陈旧的数字以及广告，缺乏指导性的战略；或是战术和战略不相关；或是目标不现实；或是营销策划要求预算过大；或是控制不足以进行反馈和计划修改。IBM公司审计其一套现行的营销策划。总体上，这些计划做得还不错，但是在我对其中很多的假设和数据提出疑问后，这些计划被发回营销部门重新修改。没有营销策划能保证一定能顺利实施，但不好的营销策划肯定不能顺利实施。
（一、活动目的：对市场现状及活动目的进行阐述。市场现状如何？开展这次活动的目的是什么？是处理库存？是提升销量？是打击竞争对手？是新品上市？还是提升品牌认知度及美誉度？只有目的明确，才能使活动有的放矢。
二、活动对象：活动针对的是目标市场的每一个人还是某一特定群体？活动控制在范围多大内？哪些人是促销的主要目标？哪些人是促销的次要目标？这些选择的正确与否会直接影响到促销的最终效果。
三、活动主题：在这一部分，主要是解决两个问题：
1、确定活动主题
2、包装活动主题降价？价格折扣？赠品？抽奖？礼券？服务促销？演示促销？消费信用？还是其它促销工具？选择什么样的促销工具和什么样的促销主题，要考虑到活动的目标、竞争条件和环境及促销的费用预算和分配。在确定了主题之后要尽可能艺术化地“扯虎皮做大旗”，淡化促销的商业目的，使活
动更接近于消费者，更能打动消费者。几年前爱多VCD的“阳光行动”堪称经典，把一个简简单单的降价促销行动包装成维护消费者权益的爱心行动。这一部分是促销活动方案的核心部分，应该力求创新，使活动具有震憾力和排他性。
四、活动方式：这一部分主要阐述活动开展的具体方式。有两个问题要重点考虑：
1、确定伙伴：拉上政府做后盾，还是挂上媒体的“羊头”来卖自已的“狗肉”？是厂家单独行动，还是和经销商联手？或是与其它厂家联合促销？和政府或媒体合作，有助于借势和造势；和经销商或其它厂家联合可整合资源，降低费用及风险。
2、确定刺激程度：要使促销取得成功，必须要使活动具有刺激力，能刺激目标对象参与。刺激程度越高，促进销售的反应越大。但这种刺激也存在边际效应。因此必须根据促销实践进行分析和总结，并结合客观市场环境确定适当的刺激程度和相应的费用投入。
五、活动时间和地点（有时候这点会放在第二点之后）：促销活动的时间和地点选择得当会事半功倍，选择不当则会费力不讨好。在时间上尽量让消费者有空闲参与，在地点上也要让消费者方便，而且要事前与城管、工商等部门沟通好。不仅发动促销战役的时机和地点很重要，持续多长时间效果会最好也要深入分析。持续时间过短会导致在这一时间内无法实现重复购买，很多应获得的利益不能实现；持续时间过长，又会引起费用过高而且市场形不成热度，并降低顾客心目中的身价。
六、广告配合方式：一个成功的促销活动，需要全方位的广告配合。选择什么样的广告创意及表现手法？选择什么样的媒介炒作？这些都意味着不同的受众抵达率和费用投入。
七、前期准备：前期准备分三块，1、人员安排
2、物资准备
3、试验方案在人员安排方面要“人人有事做，事事有人管””，无空白点，也无交叉点。谁负责与政府、媒体的沟通？谁负责文案写作？谁负责现场管理？谁负责礼品发放？谁负责顾客投诉？要各个环节都考虑清楚，否则就会临阵出麻烦，顾此失彼。在物资准备方面，要事无巨细，大到车辆，小到螺丝钉，都要罗列出来，然后按单清点，确保万无一失，否则必然导致现场的忙乱。尤为重要的是，由于活动方案是在经验的基础上确定，因此有必要进行必要的试验来判断促销工具的选择是否正确，刺激程度是否合适，现有的途径是否理想。试验方式可以是询问消费者，填调查表或在特定的区域试行方案等。
八、中期操作：中期操作主要是活动纪律和现场控制。纪律是战斗力的保证，是方案得到完美执行的先决条件，在方案中对应对参与活动人员各方面纪律作出细致的规定。现场控制主要是把各个环节安排清楚，要做到忙而不乱，有条有理。同时，在实施方案过程中，应及时对促销范围、强度、额度和重点进行调整，保持对促销方案的控制。
九、后期延续后期延续主要是媒体宣传的问题，对这次活动将采取何种方式在哪些媒体进行后续宣传？脑白金在这方面是高手，即使一个不怎么样成功的促销活动也会在媒体上炒得盛况空前。
十、费用预算：没有利益就没有存在的意义。对促销活动的费用投入和产出应作出预算。当年爱多VCD的“阳光行动B计划”以失败告终的原因就在于没有在费用方面进行预算，直到活动开展后，才发现这个计划公司根本没有财力支撑。一个好的促销活动，仅靠一个好的点子是不够的。
十一、意外防范：每次活动都有可能出现一些意外。比如政府部门的干预、消费者的投诉、甚至天气突变导致户外的促销活动无法继续进行等等。必须对各个可能出现的意外事件作必要的人力、物 力、财力方面的准备。
十二、效果预估：预测这次活动会达到什么样的效果，以利于活动结束后与实际情况进行比较，从刺激程度、促销时机、促销媒介等各方面总结成功点和失败点。
以上十二个部分是促销活动方案的一个框架，在实际操作中，应大胆想象，小心求证，进行分析比较和优化组合，以实现最佳效益。）
（1）营销策划的目的：
2）企业背景状况分析。
3）营销环境分析：
①当前市场状况及市场前景分析：
A、产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。
B、市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。
C、消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。
②对产品市场影响因素进行分析。
主要是对影响产品的不可控因素进行分析：如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。
4）市场机会与问题分析
营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就成功了一半。
①针对产品目前营销现状进行问题分析。一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：
企业知名度不高，形象不佳影响产品销售； 产品质量不过关，功能不全，被消费者冷落；
产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣，产品价格定位不当； 销售渠道不畅，或渠道选择有误，使销售受阻； 促销方式不务，消费者不了解企业产品； 服务质量太差，令消费者不满；
售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等都可以是营销中存在的问题。②针对产品特点分析优、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或消费群特点进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要消费群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。
5）营销目标
营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售量为×××万件，预计毛利×××万元，市场占有率实现××。
6）营销战略（具体行销方案）
①营销宗旨，一般企业可以注重这样几方面：
以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品准确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略； 以产品主要消费群体为产品的营销重点； 建立起点广面宽的销售渠道，不断拓宽销售区域等。
②产品策略：通过前面产品市场机会与问题分析，提出合理的产品策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。
产品定位。产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使产品迅速启动市场；
产品质量功能方案。产品质量就是产品的市场生命。企业对产品应有完善的质量保证体系；
产品品牌。要形成一定知名度，、美誉度，树立消费者心目中的知名品牌，必须有强烈的创牌意识；
产品包装。包装作为产品给消费者的第一印象，需要能迎合消费者使其满意的包装策略；
产品服务。策划中要注意产品服务方式、服务质量的改善和提高。③价格策略。这里只强调几个普遍性原则：
拉大批零差价，调动批发商、中间商积极性； 给予适当数量折扣，鼓励多购； 以成本为基础，以同类产品价格为参考。使产品价格更具竞争力。若企业以产品价格为营销优势的则更应注重价格策略的制订。
④销售渠道。产品目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励中间商、代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。
⑤广告宣传。
A、原则：服从公司整体营销宣传策略，树立产品形象，同时注重树立公司形象；长期化：广告宣传商品个性不宜变来变去，变多功能了，消费者会不认识商品，反而使老主顾也觉得陌生，所以，在一定时段上应推出一致的广告宣传；广泛化：选择广告宣传媒体多样式化的同时，注重抓宣传效果好的方式；不定期的配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行，如重大节假日，公司有纪念意义的活动等。
B、实施步骤可按以下方式进行：策划期内前期推出产品形象广告；销后适时推出诚征代理商广告；节假日、重大活动前推出促销广告；把握时机进行公关活动，接触消费者；积极利用新闻媒介，善于创造利用新闻事件提高企业产品知名度。
⑥具体行动方案。
根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密，操作性强又不乏灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以较低费用取得良好效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季营销侧重点，抓住旺季营销优势。
7）策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整个营销方案推进过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用、阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不再详谈，企业可凭借经验，具体分析制定。
8）方案调整。
这一部分是作为策划方案的补充部分。在方案执行中都可能出现与现实情况不相适应的地方，因此方案贯彻必须随时根据市场的反馈及时对方案进行调整。）
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