第一篇：不动产登记分析研究
目 录 摘 要 I 前 言 II 第1章 不动产登记制度的产生和发展趋势 1 1.1 登记要件制度 1 1.2 托伦斯制度· 2 1.3 契约登记制度 2 第2章 不动产登记制度的意义和作用 3 2.1 确定物权归属 3 2.2 善意保护效力 4 2.3 风险警示效力· 4 2.4 国家监管效力· 5 第3章 我国不动产登记制度的现状及存在的问题 6 3.1 不动产登记立法缺乏统一性 6 3.2 不动产登记房产与地产分立 7 3.3 不动产登记城市与农村不统一· 7 3.4 不动产登记法律性质定位不当· 7 第4章 完善我国不动产登记制度的立法建议 9 4.1 我国的不动产登记效力应采取登记要件主义 9 4.2 建立不动产登记制度的“五个统一”的原则 10 4.2.1 统一法律依据 10 4.2.2 统一登记机关 10 4.2.3 统一登记效力 11 4.2.4 统一登记程序 11 4.2.5 统一权属证书 11 4.3 扩大登记不动产权利之范围，保护第三人权益 12 4.4 建立不动产预告登记制度 12 4.5 建立登记机关责任赔偿制度 13 4.5.1 承担赔偿责任的条件 13 4.5.2 当事人、利害关系人的范围 13 4.5.3 承担责任的范围 14 结 束 语 15 致 谢 16 参考文献 17 摘 要 不动产登记制度是物权法的一项重要内容。该制度从产生至今已经历了两个多世纪的发展历程，其意义和作用已为人们普遍认同，现世界各国基本上均予采用。但世界各国关于不动产登记制度的规定却不尽相同，如德、匈等国采取“登记要件制度”；
美、英等国采取“托伦斯制度”；
法、日等国采取“契约登记制度”。由于各国规定不同，其表现形式和效力也不相同。我国虽然已有不动产登记的规定，但我国有关不动产登记的规定缺乏统一性和规范性，实践上也缺乏可操作性。从严格意义讲，我国的不动产登记制度还尚未建立。因此，研究我国不动产登记制度，并对现有规定提出修改和完善的建议，是摆在法律工作者面前的一个重大课题。本文试就此问题作一探讨，并就构建我国的不动产登记制度提出自已不成熟的主张。本文共分四个部分：第一部分，不动产登记制度的产生和发展趋势,介绍了不动产登记的含义及其沿革。第二部分，建立不动产登记制度的意义和作用，阐明不动产登记的公示性及四方面作用。第三部分，分析我国目前不动产登记的现状及存在的问题，指出我国不动产登记存在房产与地产、城市与农村不统一等方面的问题。第四部分，提出我国不动产登记制度的立法建议，主张我国不动产登记效力应采取登记要件主义；
建立不动产登记“五个统一”的原则；
扩大不动产权利登记的范围；
建立不动产预告登记制度；
建立登记机关的责任赔偿制度。
关键词：不动产登记 公示原则 预告登记 立法建议 前 言 随着社会主义市场经济的确立与发展，民法典的制定已刻不容缓。物权作为民法的重要组成部分，其立法如何对制定统一的民法典至关重要。不动产作为物权立法的重要内容对完善物权立法不可或缺，而不动产登记又是不动产立法的基本制度，故对此进行研究具有重要意义。由于我国长期受计划经济的影响，原先的交易关系相对简单，在立法、司法和法学理论界对不动产登记也未引起高度重视，至今尚未制定出不动产登记法。已制定的法律法规中虽有关于不动产登记的规定，但这些规定比较零散，过于原则、缺乏操作性。因此，在我国构建与世界接轨且适应我国国情的不动产登记制度已时不宜迟。本文试就此作一探讨，并就我国的不动产登记立法提出自己的建议。
第1章 不动产登记制度的产生和发展趋势 不动产登记，即经权利人申请，由国家专职部门将有关申请人的不动产物权变动事项依法定程序记载于不动产登记簿的事实。
孙宪忠.论不动产物权登记.民商法学,1996年第5期第7页 广义上的不动产登记，包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上的不动产登记，是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。
在古代罗马法中，并无不动产物权的设立、转移、变更和消灭的登记制度。它最初对所有权的转移注重形式，要求采用要式买卖。以后逐渐采取了占有转移或交付的方式。日耳曼法进一步发展了交付制度，要求当事人在让与土地所有权时，不仅要求缔结让与契约，而且还必须要有物的转移交付行为。让与契约与交付行为构成土地所有权让与的条件。此种交付逐渐发展为以文书代替物的交付。现代的不动产登记制度正是在该文书的基础上发展起来的。根据学者的一般看法，不动产登记制度，开始于12世纪前后的德国北部城市，当时规定不动产物权变动须记载于市政会所所掌管的都市公簿上。其后不久，这一制度因德国大规模的接受罗马法而在多数地方被废止，仅个别地方略有采用。
谢在全.民法物权论.中国政法大学出版社,1999年版第57页 直到18世纪，由于农业和商业的发展，在普鲁士邦和法国开始恢复了土地抵押权登记制度。土地登记制度的产生恢复，表明国家权力已经介入到市场交易中来，同时也克服了在不动产的交易中占有转移不具备较强公示力的缺陷。
经过两个多世纪的发展，目前世界各国基本上均建立了不动产登记制度。其表现形式，主要有登记要件制度、托伦斯制度、契约登记制度。
1.1 登记要件制度 亦称权利登记制度或德国登记制度。该制度认为不动产的取得、设定、变更不仅要有契约，同时还必须具备形式要件——登记，否则不动产物权变动不发生效力。登记的记载对权利转移或设定具有绝对的效力。该制度以德国为代表，瑞士、奥地利、匈牙利等国也采取此登记制度。
1.2 托伦斯制度 亦称地券交付制度。该制度是澳大利亚托伦斯爵士于1858年在南澳大利亚所创。这种制度也强调登记对不动产权利的转移或者设定具有绝对的效力，但是它在登记形式上与登记要件制度略有不同。它规定将不动产权属状态记载于依法制成的地券上，一式两份，一份由权利人保存，另一份由登记机关存查。权属状态发生变化时，登记申请人应将旧地券交回，由登记机关重新颁发新地券。目前，除澳大利亚外，英国、美国、以及加拿大等多数英语国家和地区也采取这一制度。
1.3 契约登记制度 也称登记对抗制度。该制度规定，不动产物权的取得、丧失及变更只要当事人订立契约即生效。但同时认为非经登记，不得对抗善意第三人。该制度以法国和日本为代表。此外，意大利、比利时、西班牙等国也实行该制度。
上述三种制度中，登记要件制度和托伦斯制度都有利于进一步强化登记的效力，并能够简便处理不动产权属纠纷。但它也存在以下几个方面的问题：第一，不利于保护善意一方当事人。当事人之间买卖未经登记的情况错综复杂，应当区分导致未登记的各种情况，尤其是要通过对当事人双方过错情况的分析来决定是否应当宣告未经登记的交易无效。如果完全以登记作为生效要件，则有可能鼓励一些不法行为人规避法律，利用买卖欺诈他人，而损害善意一方当事人的利益；
第二，绝对适用登记要件制度会冲击现有的财产秩序。例如当事人之间的房屋买卖，当时双方自愿并签订协议，同时付清了房款、交付了房屋，购买人还对房屋进行了重大修缮，只是没有登记。后出卖方反悔，如果因未登记而准许返还房屋，就会扰乱现有的财产秩序。若采取契约登记制度，则可以克服以上不足，而且还可以促进交易，提高交易效率。但该制度也有不足之处，因为它过分强调了当事人意思的地位和作用,主张不动产物权变动仅有当事人的合意就足以。这对交易安全的影响很大，很容易产生交易纠纷，使善意第三人的利益受到损害。
综合分析以上三种制度的利弊，笔者认为，我国的不动产登记制度应当从我国的具体国情出发，考虑我国的经济环境、社会需求以及有关配套制度的实际，原则上应在登记要件制度的基础上，借鉴和吸收其他二种登记制度中的有益部分，最终形成具有我国特色的不动产登记制度。
第2章 不动产登记制度的意义和作用 登记制度的建立体现了国家对不动产交易关系的干预，但法律上为什么要设立不动产登记制度？登记制度的意义和作用又是什么呢？对此我们可以先举个例子，在民事交往中，时常会出现一个债务人同时对多个债权人负债的情形。但如果这些债权人中的其中一个债权人对债务人履行债务的能力产生怀疑，从而要求债务人为其设定抵押担保，而实际上该债务人也确为其设定了担保并进行登记。若日后该债务人确实出现资不抵债的情况时，设定抵押的债权人就能依法优先于其他债权人实现其债权。然而为什么抵押权人能够排斥其他的债权人而优先受偿？其他债权人的权利也是合法的权利，为什么他们必须在该抵押权之后才有实现的机会？法律这一规定的正当性在哪里？其答案就是抵押权的设立经过了登记，经过登记的抵押即具有优先受偿的法律效力。
利用登记的公开性，告诫其他债权人有抵押权的存在，即告诫其他债权人该项抵押权的排他作用，使其在知道这一风险的情况下，根据意思自治的原则，自己决定是否与债务人发生债权债务关系。如果抵押权的设立不以登记的方式告知其他债权人，那么由于债权的相对性，抵押合同就无法为其他债权人知道，而整个社会的交易秩序也就根本做不到公正有序。这种利用不动产登记的公开性，将不动产物权的变动向社会予以展示的方式，在法律上称为公示。这就是物权法上的公示原则。法律建立物权公示原则的原因，并不是从法学原理上出发而进行的拟制，而完全是客观经济生活的反映。物权公示原则的基础是物权的绝对性和排他性，这是由物权的本质决定的。物权的设立、变更、终止都必须公示，一经公示便具有公信力。债权因为具有相对性，没有排他性，所以债权法当然不存在这一原则。在大陆法系的民法立法中，一般均承认物权公示原则是物权法的基本原则。我国也应当在今后的物权法中对不动产的登记加以确定。如果从物权的公示原则来看，不动产登记主要具有以下作用：
2.1 确定物权归属 由于物权的设立应当登记，通过登记就能确定某项物权归谁所有，登记记载的权利人实际上就是对物权的归属在法律上的确定。换言之，凡是登记所记载的权利人，就是法律所承认的享有权利的人。一旦实行了登记，就是对物权最有效的界定。正是从这个意义上说，物权登记具有定分止争功能。同时设立登记还有助于解决物权冲突。如在同一物权上存在两个或两个以上内容相互矛盾的物权时，就应当以登记的时间先后来确定应当保护的权利。因为，按照一物一权原则，在一个标的物上设定两个或两个以上的相互冲突的不动产物权的，各项物权的效力以登记时间的先后顺序为准。
2.2 善意保护效力 即对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，法律认可其权利取得有效而予以保护，禁止原权利人予以追夺的效力。这就是说，即使物权变动中的原因性行为可能无效，但是不能因此而追夺善意第三人因不动产登记而取得不动产物权。对此，我国法学家一般将其称为“登记的公信力”。为什么要赋予登记公信力呢？原因有二：第一，有利于维护正当的交易安全。基于公信力，凡是参加交易的当事人在从事交易行为时，只要查阅了登记，了解了公示的内容，基于公示所表明的权利状况而从事的交易是完全可靠的。基于这一原则从事交易并受让财产，此种交易就不应当被宣告无效，财产也不应当被追夺。第二，节约交易成本，鼓励交易。由于交易当事人不需要花费更多的时间和精力去调查、了解标的物的权利状态，从而可以较为迅速地达成交易；
交易当事人不必要因为过多的担心处分人不是真正的权利人而对交易犹豫不决。公信力使交易当事人形成了一种对交易的合法性、对受让的标的物的不可追夺性的信赖与期待，这就对当事人从事交易形成了一种激励机制。
2.3 风险警示效力 不动产登记的主要任务之一是反映不动产物权的详细法律信息，并在法律许可的范围内将其提供给社会，为不动产市场交易服务。这一点在不动产抵押制度中显得非常重要。如果不动产登记簿已经给抵押权人提供了足够的警示，使其了解了设立后序顺位抵押权风险，这就为其判断形势并做出决定提供了充分而有力的帮助。这样做的目的，是为社会作不动产风险的警世，让社会尤其是不动产交易人了解不动产的全面情况，然后自己决定是否进行有关的法律行为。
2.4 国家监管效力 我国法学界以及实际工作部门的解释，不动产登记是国家对不动产市场进行监督管理的重要手。通过不动产登记，国家实现了对不动产交易的宏观调节和监控。登记制度是一种对市场进行宏观监控的制度，在登记过程中，通过登记的实质审查，也能够发现土地所有权和土地使用权非法转让的问题，及时纠正土地交易中的违法行为，确保国家对不动产交易市场的宏观调控能力。
以上四项作用，正是不动产登记对不动产交易提供的法律基础，也是以客观公正的原则对不动产物权变动提供保护的重要理论基础。依据这些理论基础建立起来的不动产登记制度，是不动产物权法贯彻物权公示原则的具体表现，是不动产交易安全的法律保障，是确保交易秩序的基石。
第3章 我国不动产登记制度的 现状及存在的问题 我国现行有关不动产登记的立法，主要有《土地管理法》(1998年8月修订)；
国家土地局发布的《土地登记规则》(1989年11月)；
《城市房地产管理法》(1994年7月颁布)；
建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》(1990年12月)等。其中土地登记的内容包括:土地的性质(主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利)、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；
房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。当前我国不动产登记虽然已经步入有法可依的历史阶段,较改革开放以前有了长足的进步,但我国不动产登记依然存在着不少问题。主要有：
3.1 不动产登记立法缺乏统一性 在我国，不动产登记不存在诸如德国、日本等国的土地登记法或不动产登记法。我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中,此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。这些法规在法律性质上既有民法性质的《担保法》中的登记规则，又有行政法性质的《土地管理法》、《城市房地产管理法》中的登记规则。在法律渊源上，既有全国人大常委会颁布的法律，又有 ***及其下属部委制定的法规。由于各部法律之间衔接不紧密,加之各个职能部门在立法过程中强调本部门利益,这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突。此外，在我国不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权，而社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。目前我国的不动产登记呈现出房产和地产不统一、登记机关不统一、登记程序不统一、登记效力不统一、登记权属证书不统一的状况，主要的原因在于立法。
3.2 不动产登记房产与地产分立 依据我国现行法律规定,约有六个部门可以进行不动产登记,如土地登记在土地管理部门,房屋产权登记在建设行政管理部门,林地权登记在林业管理部门等,并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知,不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动,进行物权公示,提供统一的不动产物权的法律基础,而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷,一方面造成不动产物权法律基础的不统一,引起法律法规之间的相互冲突;另一方面,造成了各个登记机关之间职责不清,机构膨胀,部门利益相互冲突,其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担,也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。
3.3 不动产登记城市与农村不统一 我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员,对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前,在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后,村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。实际上,广大农村中与房地产有关的经济活动日益活跃,房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利,同样迫切地希望得到政府的保护。另外,由于城乡管理不统一,使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定 ,为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书,以逃避土地管理。
3.4 不动产登记法律性质定位不当 不动产物权登记要贯彻物权公示原则，发挥着向社会展示当事人物权变动的公示作用。但我国理论界有一种观点认为，不动产登记的性质属公法行为，因而将我国的不动产登记的目的单纯定位于行政管理，性质上归属于行政法。笔者认为，这一观点值得商榷。首先，从登记所产生的效力来看，登记行为是产生私法效果的行为，登记的首要意义在于物权变动的公示及公信，相对人及利害关系人均可查阅登记簿册，并且任何人均可相信登记权利而为交易。其次，自罗马法以来，法律在理论上被划分为公法与私法。私法案件由普通法院管辖；
公法案件，除刑事案件由普通法院管辖外，原则上得受行政救济，由行政机关或行政法院管辖。就登记制度而言，其中的预告登记、异议登记、撤销登记等均可向法院提起私法上的诉讼。故笔者认为，登记性质当属于私法行为。其特殊之处在于其是国家设立的担负公共职能的机关参与的私法行为。
第4章 完善我国不动产登记制度的 立法建议 一项较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。我国现行的关于不动产登记的法律、法规比较零散，互相矛盾，违背法理，存在较多的问题，难以适应不动产登记的要求。至少可以说不能体现交易公正、便捷、安全。可以说有关不动产变动的登记制度尚未在中国得到系统建立，而且现行法规中的有关规定也说不上完全是民法物权法意义上的制度，它仍然是带有浓厚的行政法色彩的制度，急待进一步解决完善。
4.1 我国的不动产登记效力应采取登记要件主义 不动产登记效力是指不动产物权获得登记以后所取得的私法上的效果，亦即对有关当事人所施加的实际作用。在世界各国立法中，关于不动产登记效力主要有两种立法例：其一是以法国民法为代表的登记对抗主义。该主义认为，不动产物权的变动应当与债权的成立同步，即在登记之前权利就已经转移或者设定，登记只是对抗第三人的要件；
其二是以德国为代表的登记要件主义，该主义认为，不动产物权的变动在登记之前只体现为债权的存在，未经登记，物权不变动。笔者认为，我国原则上应当采取登记要件主义。我们可以从法理和实践两方面加以分析：
从法理上看，物权的本质是支配性。如果物权取得人获得的物权不能排他，就不能认为其是真正的物权，因而发生的物权自然无效。
孙宪忠.论不动产物权登记.民商法学,1996年第5期第10页 按照登记对抗主义的立法例，物权变动不经登记即可生效，这就说明受让方已取得物权，但他又不能对抗善意第三人，显然它又不是真正的物权，二者是有矛盾的。从这个意义上说，登记对抗主义显然是有缺陷的。
从实践效果来看，登记要件主义将登记与不动产物权变动本身结合为一体，对不动产物权采取了严格的公示态度。其优点是便于统一确定物权变动时间，使物权的关系归属明晰化，这对善意第三人利益的保护较为有利。但它也有自己的弊端，由于法律只承认办理了物权变动登记的买受人的所有权，而从合同成立到物权登记之间存在着一定的时间差，出卖人可以将不动产转让给出价高的第三人，这对买受人而言是不公平的。登记对抗主义则将登记与不动产物权本身分开，不以登记作为其物权变动的要件，这就使不动产物权交易较为便捷，但因不动产物权的变动缺乏公示形式，善意第三人利益易遭受损害。
实践效果中的缺陷是可以完善的，而法理上的缺陷却是难以弥补的。故笔者仍主张我国的不动产登记效力宜采取登记要件主义，但要加以完善，如可以建立预告登记制度，登记请求权制度等，以防止出卖人随意改变原建立的买卖关系。
4.2 建立不动产登记制度的“五个统一”的原则 由于历史的原因，我国的不动产登记制度存在许多弊端，与我国社会主义市场经济发展的要求不相适应，也难以与世界各国的不动产登记制度接轨。依照不动产登记的基本法理并结合我国的实际情况，笔者认为中国的不动产登记制度建立应当坚持“五个统一”的原则。
4.2.1 统一法律依据 即以物权法为基础统一我国不动产登记法律制度。我国目前的不动产登记不但法律依据散乱，而且制度内容多有矛盾，仍然是按照计划经济的要求制定的，这些制度只能满足对土地、房屋进行行政管理的需求，而不能满足不动产进入交易的需要，更不能满足依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权交易进行保护的需要。所以，必须制定一部满足市场经济要求，逻辑严密，内容统一的适应我国国情的不动产登记法，而不能分别出现土地、建筑物（包括房屋）、森林、水源、滩涂等各类不动产登记法。
4.2.2 统一登记机关 因为登记对不动产物权变动至关重要，故登记机关的确立也是不动产立法应予明确的。我国目前的不动产登记中由于部门利益之争，形成了登记机关“多头执政”的状况。我国1995年制定的《担保法》第42条就明确规定了不动产登记部门有四个。这种分散登记的制度有许多弊端。一是分散登记，会给当事人造成极大不便；
二是分散登记很难给交易当事人提供全面的信息；
三是分散登记容易导致登记机关权力的交叉与重合，从而损害当事人的正当利益扰乱正常的社会秩序。故我国应当统一不动产登记机关。然而这个登记机关设在何处呢？世界各国不尽相同，理论界也有不同主张。有的主张在法院内设立不动产登记机构负责对不动产的登记，笔者认为不妥。一是与宪法规定的法院是国家审判机关的职能不符；
二是由法院登记，当发生登记纠纷时，法院无法处理；
三是法院的人力物力以及技术力量也不能适应这项工作的需要。
笔者建议，在政府机构中设立专门的登记机关，可以将其称为物权登记局。在局内分设动产登记处（科）和不动产登记处（科），分别行使动产和不动产的登记职能。其中，不动产登记处（科）为专司不动产登记的机关，专门负责对不动产物权的设立、转移、变更和消灭的登记。因为不动产登记需要一定的人力、物力和技术，在政府内部专门设立这个机构比较可行，且符合我国实际，也便于对不动产的监督管理。因此宜在政府设立专门机构，将目前的分散登记为统一登记。同时，必须实行登记公示。
4.2.3 统一登记效力 根据上文的分析，我国不动产登记立法应采纳登记要件主义，而不能采纳登记的对抗主义。这不仅是法理上的要求，更是建立客观公正的不动产交易制度，保障不动产有序、安全交易的需要。
4.2.4 统一登记程序 在我国一直存在着重实体而轻程序的错误思想，对于程序公正的独立价值缺乏应有的认识，这种思想观念必须加以纠正。不动产登记程序要与市场经济的发展要求相适应，而市场具有高度的流动性，故全国应当形成统一的大市场，减少直至消除地方保护主义。在我国未来的不动产登记立法中，就应该统一登记程序。
4.2.5 统一权属证书 即登记机关颁布的不动产权利文书应当具有统一性。不能像现在一样，存在地权证、房地产权证、林权证等多种不动产权属证书并行的情况。不动产权属证书的不统一，不但加重了权利人的经济负担，而且加剧了不动产市场运行的矛盾。故不动产权属证书必须统一，即由统一的机关制作、颁发，并且要具有统一的格式。
4.3 扩大不动产权利登记范围，保护第三人权益 笔者认为，我国现行法律关于不动产登记的范围过窄。应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权和房地产租赁权等均纳入不动产登记,以扩大不动产的登记范围。同时要加大对第三人权益的保护。我国现行有关不动产登记的法律、法规虽已涉及到登记的公信力问题，但对第三人的权益保护有必要加以完善。笔者认为，第三人只要具备以下三个条件，就应当受登记公信力的保护。第一，第三人须为善意，即第三人不知登记有误，且对不知无重大过失。第二，取得必须有偿。第三，除登记错误外，民事法律行为本身合法有效。
4.4 建立不动产预告登记制度 所谓预告登记，是指为保全债权的实现、保全物权的顺位的请求权等而进行的提前登记。预告登记是德国中世纪民法创立的制度。在日本民法中预告登记被称为假登记。我国台湾地区使用了预告登记的概念。预告登记主要有三个方面作用。一是保全债权的实现。通过预告登记使债权以登记的方式记载下来并加以公示，任何违反预告登记的不动产变动都将无效的，从而使债权的请求权得以保全。二是顺位保正作用。通过预告登记方法将各项权利按照时间的顺序预先进行排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序，以防止日后产生同一物上多项物权并存和竞合的矛盾。三是破产保护作用。当不动产的物权人陷入破产时可以对抗其他债权人，以保证请求权的实现。
从整体上讲，我国目前尚未建立起预告登记制度。但我国法律、行政规章在商品房预售则有预告登记的意思。如1994年的《城市房地产管理法》第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”这种登记由于登记时房屋未建成，也未实际交付，故不是所有权变动的公示方式，也不是典型的物权，而是一种物权性质的债权。这种登记不但将赋予预购人优先购买权和期待权，同时预购人还享有请求权。当预购人与预售人解除合同时，应享有变更和撤销预告登记的权利。而我国现行的规定虽然也允许变更和撤销，但却要承担一定的义务，并给权利人带来许多麻烦，这种权利义务的合理性值得研究。对预告登记的效力也应在今后的不动产登记法中加以明确规定。
4.5 建立登记机关的责任赔偿制度 如前所述，登记是以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为。如果登记发生错误，不仅会给当事人及其他利害关系人造成损失，而且会影响到交易的安全和秩序。那么因登记机关故意或重大过失造成登记错误，给当事人造成重大损失的登记机关是否应当承担赔偿责任呢？答案是肯定的。因为一方面，登记机关不能仅享有收费的权利而不对错误登记的后果负任何责任。必须要使登记部门在享受权益的同时承担一定的责任；
另一方面，登记机关对登记内容不承担任何责任不利于强化登记机关的职能，促使其认真审查登记的内容，以使登记的内容真实可靠。对此，国外和我国台湾地区的经验值得借鉴。德国设有专门的赔偿基金，以弥补登记制度可能造成真正权利人的损失；
台湾地区的土地法也规定，因登记错误遗漏或虚伪致受损害者，由该地政机关负损害赔偿责任。但该地政机关证明其原因应归责于受损害人时不在此限。我国在建立责任赔偿制度时应明确以下几个方面的内容：
4.5.1 承担赔偿责任的条件 登记机关承担赔偿责任的条件应当包括：一是因登记机关的过错或重大过失致不动产登记发生错误，且该错误登记致使当事人或者利害关系人遭受损害的；
二是因登记机关无正当理由拖延登记时间致使某项物权被他人登记，因而造成该申请人损失的；
三是无故拒绝有关当事人的正当查询登记请求，致使交易当事人蒙受损失；
四是登记机关工作人员故意与他人勾结串通，造成交易当事人损失的，也应承担赔偿责任。因为登记机关对其工作人员存在选任和监督过失的问题。登记机关应参照《国家赔偿法》的相关规定承担赔偿责任。
4.5.2 当事人、利害关系人的范围 当事人和利害关系人的范围必须明确。当事人指的是登记的权利人；
而利害关系人则指与错误登记的物权状态有利害关系的人。这些人基本上包括，已经与权利人有明确法律关系而将取得登记的权利和因错误登记造成其正当权利被侵夺的人。利害关系人不应当泛指一切与权利人有利害关系的人，对利害关系人的范围如果解决不当，则必然损害登记机关的合法利益。
4.5.3 承担责任的范围 笔者认为，按照民法关于法律责任的通说，登记机关承担的赔偿范围主要应包括：主权利的损害结果，利息的损失以及当事人或者利害关系人主张权利的其它费用。
结 束 语 作为未来物权法重要组成部分的不动产登记制度，如何构建？这是每位从事法律工作者值得思考和研究的问题。关于不动产登记制度的有关论述已非常之多。笔者对不动产登记制度所作的一番论述，肯定存在不少谬误之处，但期望本文的论述能引起大家对不动产物权登记制度的关注，也呼吁立法机关能抓紧不动产立法。
致 谢 在完成本篇毕业论文的过程中，本人得到了许多老师和同学们的帮助，是他们为此付出了心血和精力，在此请允许我向他们表示最衷心的感谢！首先，我要感谢我的导师XXX先生。本篇论文从提纲到初稿乃至成稿，都经过他精心的指导和修改，提出了严格的要求和许多宝贵的意见。可以说，我的整篇论文凝聚着他的心血。
其次，我要感谢教学中心的老师。是他们对论文选题、选材、编写格式等方面给予了细心的指导，使本人的毕业论文设计得以有条不紊地进行。
最后，我要感谢所有参考文献的作者。我论文是建立在他们研究基础上的，是他们如此优秀与有益的成果，使我的论文增色。
参考文献 [1] 孙宪忠.论不动产物权登记.民商法学,1996年第5期第7页.[2] 谢在全.民法物权论.中国政法大学出版社,1999年版第57页.[3] 孙宪忠.论物权法.法律出版社,2001年版第471页.[4] 吕家政.房屋典当回赎及不动产物权登记.中国律师,2000年第10期第57页.[5] 赵鹏越.借鉴国际经验改革我国不动产登记制度.改革与发展战略, 1999年第1期.[6] 金绍达.澳大利亚的产权登记制度对我们的启示.中国房地产 ,1999年第5期.[7] 王泽鉴.民法总论.台北三民书局,1992年版第2页.[8] 黄健雄.试论我国房地产登记法律制度的完善.厦门大学学报,1997年第1期.[9] 王洪亮.不动产物权的立法研究.法律科学,2002第2期.[10]孙宪忠.论不动产物权登记.民商法学,1996年第5期第10页.[11]梁慧星.中国物权法草案建议稿.社会科学文献出版社,2000年版第139页,第180页.[12]王利民.物权法专题研究.吉林人民出版社,2002年版344页.[13]王利民.论我国不动产登记制度的完善.民商法学,2002年第1期第13页.
第二篇：不动产登记注意事项
一、申请审批表
（一）询问笔录【技术规程P71】
1、抵押登记、转移登记：
你是否结婚？申请登记的房地产是否夫妻共有？
注：如果共有应夫妻共同申请；如果非共有应提交非共同所有的证明材料。
2、在建工程抵押：
是否已经取得了预售许可？截至目前已经预售了几套商品房？是否在房管机关进行了备案？
注：在建工程抵押登记时：1）请房管部门提供是否取得预售许可证，如果取得，应提供以备案的合同。
3、异议登记：权利人是否不同意更正登记？是否已知悉异议不当应承担的法律责任？
注：《物权法》19条：登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。
3、在建工程抵押登记：是否已经取得预售许可证？已经预售几套房屋？
（二）实地查看【房屋登记办法】19条；[规程】P10
1、房屋所有权首次登记、在建工程抵押权登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记。
2、实地查看资料：实地查看表、现场照片。
3、实地查看内容：
1）在建工程的坐落与证明材料记载的信息一致； 2）申请抵押的部分已建造。
4、实地查看人员：由2名登记人员负责，至少一名登记官。
（三）申请人单方申请：【技术规程】P6
1、首次登记；
2、因继承、受遗赠取得房地产权力；
3、因生效的法律文件；
4、变更登记；
5、房屋所有权注销登记；
6、异议登记；
7、权利人申请不涉及房地产权利归属和内容的更正登记。
注意：夫妻共有的，必须夫妻双方共同申请。
（四）通知和公告
1、通知权利人：
2、公告：【技术规程】P10 1）公告的情形：集体土地上房屋所有权首次登记；权属证书或证明公告作废；补发集体土地上房屋的权属证书或证明；查封建议公告【司审】p138。
2）公告期限：不少于15个工作日。【不动产登记暂行条例】22条 3）公告地点：报纸、官网；集体的应在村委会办公场所并拍照。(五）身份证明【规程】P27
1、自然人：【规程】P27 境内自然人的身份证明为《居民身份证》，无《居民身份证》的可以为《户口簿》及公安部门出具的贴有照片的证明【收件P23】、《护照》、有效军人身份证件等（军官证、文职干部证、士兵证、学员证、离休证、退休证等）；港澳同胞的身份证明为《港澳居民来往内地通行证》或《港澳同胞回乡证》、《居民身份证》；台湾地区居住的有效身份证件或经确认的身份证明；外国人的身份证明为《护照》和中国政府主管机关签发的居留证件。【《房屋登记行政行为及司法审查》P130】
2、法人身份证明：【规程】P27 境内企业法人应提交企业法人营业执照；境内机关法人、事业单位法人和社团法人应提交组织机构代码证、事业单位法人证书或社会团体法人登记证书；境内经营型其他组织应提交营业执照；境内非经营性其他组织应提交组织机构代码证；境外企业法人应提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明；境外其他组织应提交其在境内设立分支机构的批准文件和注册证明；外国驻华使馆、领馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构应提交该使馆、领馆、办事机构、代表机构出具的身份证明。
【房屋登记收件】P16：香港、澳门法人、台湾法人及外国法人公证认证的规定。
【房屋登记办法】15条：外国组织提交外文身份证民的，应当同时提交经过公证或认证的该身份证明的中文译本。
3、权利人名称、身份证明类型变更登记：【收件】P38 1)自然人：
4、抵押登记或转移登记权利人的证明材料
5、公证的情形：
1）【收件】P47：转移登记，约定由某一方当事人单方申请的买卖合同或作价入股合同应当进行公证。
2）【收件】P71：转移登记，因离婚约定某一方所有或第三方所有的，协议经过公证或法院确认、经婚姻登记机关确认的其与存档档案一致的，且载明房屋申请人的，可以单方面申请。
3）【收件】P52：涉外涉港澳台的房屋买卖合同和房屋作价入股合同应当公证。
4）【规程】P29:
1、因继承、受遗赠实施申请相关房地产登记的继承文书、受遗赠文书，但人民法院的生效法律文书确认相关房地产的继承、受遗赠事实的除外。
2、境外申请人委托他人申请房地产登记的委托书。
3、父母之外其他人处分未成年人的房地产申请登记的，应提供对未成年人享有监护权的证明，但法院制定监护除外。
4、境外出具的公证材料应经转递或认证，并附中文译本。
2、企业法人是金融机构的应同时提交《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》并经工商行政管理部门核准登记。【《房屋登记行政行为及司法审查》P141，依据《贷款通则》】
（二）代理登记注意事项
1、委托代理人登记的，提交授权委托书、委托双方身份证明。授权委托书应当明确委托事项、登记不动产坐落、权限；注明委托期限的，申请登记时间应当在委托期限内。委托人是法人或者其他组织的，应当加盖公章并注明日期；
2、自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与当事人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。
3、境外申请人委托代理人申请不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。
（三）共有不动产登记申请注意事项
1、共有的不动产，应当由共有人共同申请登记。共有人应当书面约定共有方式；按份共有的，还应当明确共有人各自占有的份额。夫妻共同申请不动产登记的，应提交婚姻关系证明。
2、按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记；受让人属于共有人以外的，应当同时提交其他共有人放弃优先购买权的书面证明。按份共有人抵押其不动产份额的，应当与抵押权人共同申请登记。
3、确定共有人的情形及证明材料【《房屋登记行政行为及司法审查》P20】
（1）国有企业、事业单位法人以其房地产转让、抵押的，应当报相关的国有资产管理部门或者授权投资机构审批；
（2）集体所有制企业以自由房地产转让、抵押的，应当经该企业职工大会或者职工代表大会通过，并报上级主管部门备案；以上级调整使用的房地产抵押的，应当经上级主管部门批准；
（3)股份有限公司、有限责任公司或者外商投资企业以房地产转让、抵押的，应当经股东大会或者董事会通过，法律法规另有规定的，从其规定；
（4）在合伙企业存续期间，以合伙企业的房地产转让、抵押的，必须经全体合伙人同意；
（5）以村镇依法建设的企业厂房等建筑物及其占有范围内的集体土地使用权抵押的，应当经集体土地所有者书面同意；
（6）以出租房地产抵押的，抵押人应当书面告知抵押权人和承租人；（7）以预售商品房抵押的，其预售合同应当经所在房地产交易机构登记；
（8）以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限；
（9）
（四）监护人代为申请注意事项
1、监护人代为申请登记的，应当提交监护人与被监护人的身份证明、有权机关出具的监护关系等证明材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
2、未成年人以外的其他无民事行为能力人和限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请登记的，除提交本人和被监护人的身份证明、监护关系证明外，还应当提交人民法院认定无民事行为能力或者限制民事行为能力的生效法律文书；
3、以下材料可作为监护关系证明使用：户口簿、婚姻关系证明；出生医学证明；人民法院指定监护人的生效判决；居民委员会、村民委员会指定监护人的证明文件；证明监护关系的公证书；未成年人的父、母的所在单位指定监护人的证明文件。
（三）其他
1、申请材料注明提交原件的，申请人应当提交申请材料原件。申请材料未注明提交原件的，申请人应当提交申请材料复印件，并提供申请材料原件供登记部门核验。要求提交申请材料原件，申请人不能提交原件的，可以提交出具该原件的机关或者法定存档机构确认与原件一致的复印件，或者公证机构公证的复印件与原件一致的证明。
2、不动产登记申请审批表应当由申请人（代理人）签字确认。申请人是法人或者其他组织的，由代理人签字，并加盖公章；申请人是自然人的，由申请人（代理人）签字。
3、申请人应当就有关事项接受登记部门询问并如实回答，在确认询问结果后，在询问笔录上签署姓名和日期。代理人代为接受询问的，代理人应当明确代某个申请人接受询问。
4、因继承或者受遗赠申请不动产登记的，申请人自愿公证的享有不动产权利的证明，可以作为登记原因证明材料。
一、其他材料
1、建设工程符合规划的证明【房屋登记司法审查】P87： 在建工程抵押：建设工程规划许可证（副本）；首次登记：建设工程规划许可证（正本）及规划核实意见书（超出规划的）。
建设工程符合规划的证明:建设工程规划许可证和建设工程规划验收报告【河北省城乡规划条例】第34、55条。
2、房屋竣工证明
1）【房屋登记司法审查】P88：建设行政主管部门的竣工备案证明。2）【房屋登记收件】P20：房屋竣工证明主要有：建设工程质量管理部门出具的竣工验收备案表；建设单位组织相关部门对竣工房屋综合验收形成的建设工程质量竣工验收合格证；城建单位或个人出具的房屋已经竣工的证明；房屋所有权人出具的房屋已经竣工的保证，或证明房屋已经竣工的照片。
注：
1、依据《建筑法》村民自建民宅，无需取得对竣工验收报告的备案，申请人出具房屋已竣工的证明。
2、《建设工程施工许可管理办法》规定：工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
3、房屋测绘成果：不动产权籍调查表、不动产测量报告、宗地图、房产分户图、界址点坐标成果表【不动产权籍调查技术方案】
4、契税缴纳凭证或减免税证明【司审】P111（2）继承证明:被继承人死亡证明、继承权公证书或遗嘱继承公证书。【司审】P112（3）受遗赠证明：遗赠人死亡证明、遗赠公证书。【司审】P112
5、公证：
涉外涉港澳台的房屋买卖合同和房屋作价入股合同应当公证。【收件】P52
8、房屋地址证明（原件）；【房地产登记技术规程C.1.1】
9、保障性住房、单位集资合作建房应提交批准文件；【经济适用住房管理办法】
10、人民法院生效的法律文书，当事人不自觉履行生效法律文书的，应提交人民法院的协助执行通知书。【司审】P112
11、仲裁委员会生效的法律文书，当事人不自觉履行生效法律文书的，应提交人民法院的协助执行通知书。【司审】P112
12、房屋设定抵押权的，应提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意房屋转移的书面文件、他项权利证书。【房屋登记办法34条】
13、以划拨方式取得土地使用权的，应提交有批准权的人民政府准予办理出让手续或准予维持划拨状态的批文。【房地产管理法40条】
14、监护人代为申请的，应由被监护人的共同监护人共同申请，父母之外其他人处分未成年人的房地产申请登记的，应提供对未成年人享有监护权的证明，但法院制定监护除外。同时提交为被监护人利益的书面保证。【收件】P
12、乡村集体企业或乡村集体经济组织以房屋作价入股的，应提交县级以上人民政府同意以集体建设用地使用权作价入股的批文。【土地法】60条
13、反担保人的资格要求：反担保人可以是自然人也可以是企业法人。自然人须是党政机关、财政全额拨款事业单位工作人员，或与盈利的国有大中型企业签订劳动合同的职工及担保机构和经办银行共同认可的其它机关团体企事业单位职工；企业法人可以是申请贷款企业的主办企业，也可以是其他独立法人企业。自然人只能为个人提供反担保。企业法人可以为符合贷款条件的企业或个人提供反担保。
14、抵押权消灭证明包括：还款证明、提存单、抵消协议、债权人免除债务人债务的声明或决定、生效的种植债权的法律文书。【收件】P139
15、抵押权实现的种类：抵押物拍卖、抵押物变卖、抵押物折价。【收件】P139
16、房屋灭失证明种类：所有权人出具的房屋实体已经灭失的声明或保证、房屋实体灭失的照片、因火灾：消防、政府或所在社区出具的证明、房屋因拆迁灭失的，可以是拆迁补偿安置协议【收件】P140
17、权利人放弃房屋所有权的证明,登记的房屋存在他项权利的，应提供他项权利人同意的书面证明。【司审】P123
18、最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明：抵押权人做出的声明或承诺、记载有在全确定其间的登记簿打印件或复印件（原件）；【收件】P153（1）债权确定期间届满的证明：抵押合同中有约定的从其约定，约定不明确或未约定的，自抵押权设立之日起满两年；【收件】p168 【收件】p215：预告登记的权利消灭的证明材料：1）当事人协商解除合同的证明：接触商品房买卖合同的协议；生效的民事调解书、仲裁调解书。2）商品房买卖合同被法院、仲裁机构解除、撤销或宣告无效：民事判决书、民事裁定书、裁决书。3）预购商品房预告登记被生效的法律文书确认无效。
20、法人被撤销或宣告破产的，清算组织为权利人。
21、已备案的商品房预售合同、已备案的商品房买卖合同的依据：《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。【房屋登记办法】
22、按份共有的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人书面同意，但另有约定的除外。【物权法】97条
一、境外机构、个人购房的有关规定：
1、境外机构、个人购房的规定：【关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知】 个人：1）在境内只能购买一套用于自主的住房。
2）有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。
3）境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。
机构：1）有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明。
2)境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。
2、【收件】p52:《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第四条：有关房产所有权转移的涉外和港澳台的法律行为，必须办理公证证明，然后由房地产管理机关办理房产登记等行政事宜。
3、在中华人民共和国领域内没有住所的外国人、无国籍人、外国企业和组织委托中国律师或者其他人代理诉讼，从中华人民共和国领域外寄交或者托交的授权委托书，应当经所在国公证机关证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆认证，或者履行中华人民共和国与该国订立的有关条约中规定的证明手续，才具有效力。
24、因公司合并发生转移登记的，应提供被解散（被合并或兼并）公司的工商注销登记资料。
25自然人变更姓名的，应提供户籍所在地的公安部门出具的证明材料；企业法人名称变更的，应提供由工商行政管理部门出具的名称变更核准证明材料及税务行政主管部门出具的免税凭证。涉及国有企业的，还应提交国有资产管理部门批准的证明材料，涉及集体企业的，还应提交上级管理部门的证明材料；社团法人名称变更的，应提供民政部门出具的证明材料；地址变更的，应提供民政部门出具的证明材料。
26、查封或预查封未解禁之前不得办理：所有登记。异议登记期间：除查封或预查封外所有登记不得办理。
转移登记：抵押权人、预告登记权利人、地役权权利人、共有人书面同意。
变更登记：异议权利人
抵押登记：预告登记权利人、地役权权利人、共有人书面同意。
二、什么是认证：【民事讼诉法】240条
在中华人民共和国领域内没有住所的外国人、无国籍人、外国企业和组织委托中国律师或者其他人代理诉讼，从中华人民共和国领域外寄交或者托交的授权委托书，应当经所在国公证机关证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆认证，或者履行中华人民共和国与该国订立的有关条约中规定的证明手续，才具有效力。
问题：【赣州市登记指南】
1、立项批文。
2、建设用地规划许可证、附用地红线图。
3、建设工程规划验收资料：建设工程竣工规划核实合格验收单。
4、物业用房证明
5、由社区服务用房的，须提交移交协议。
6、建设工程规划许可证，并附总平面图。自己问题：
1、几栋房屋的，其中一栋登记，如何识别符合规划？
2、保障性住房、单位集资合作建房应提交批准文件；是否需要？
3、有地下室的，须提交非人防证明；？？？？？？
4、商品房、保障性住房应提交规划部门确认业主共有房屋的证明或建筑物区分所有权的书面约定以及住宅专项维修资金全额缴存证明。？？？？？？？？？？
5、以备案的房屋买卖合同（是否只适于商品房、保障房）；集体土地是否需要？？？？？？
6、集体房屋抵押是否先办理土地抵押，如何办理》》》？？？
7、商品房抵押，过户问题？
8、申请书自填还是签字？
9、在建工程抵押设立登记，建设工程施工许可证是否有必要？还没有施工的情况，怎样处理？
10、如何分清，某栋楼是否符合规划？
11、预购商品房预告登记业务多吗？
12、担保范围、履行期限是否对其他抵押权人产生不利影响？???
13、抵押权预告登记转化为房屋抵押权登记如何操作？
14、预购商品房预告登记如何保障其为合法建造？？？
15、规划许可证的内容及附件？？？？？
16、订立一个夫妻共有的实际操作规程。
问题：
1、以一层为单元登记，楼道部分是否为公有部分？
2、地下车位如何登记？
3、房地产首次登记时，是否就一套为单位编码，包括车库、地下室吗？
4、如何保障单位编码不重复，商品房登记不出现一房二登记？
5、[司审]127：抵押要件增加共有房屋须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明。
6、P168：司审，在建工程抵押的询问？
7、在建工程抵押，收件应增加是否取得预售许可证，是否进行了预售。
8、异议登记，询问中应告知申请人权利、义务。15日，法院起诉。
9、地籍调查结果审核意见有谁签字?
10、土地预告登记是否可行？？？？？？？？？？
11、询问廊坊地籍调查费测绘费如何收取?权利人是否委托资质单位测量调查.重点问题：涉外问题、夫妻共有、如何避免房地分别抵押、不予受理的情形、集体土地不得单独抵押、区分所有权、审查的内容
重点：以红头文件的形式下发地籍调查规程。
依据：《地籍调查规程》《不动产权籍调查技术方案》《房产测量规范》《森林资源规划设计调查技术规程》
公证汇总:
1、【细则】11条，父母、法院指定以外的监护人代为申请，监护关系应公证。
2、【收件】p52:《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第四条：有关房产所有权转移的涉外和港澳台的法律行为，必须办理公证证明，然后由房地产管理机关办理房产登记等行政事宜。
3、继承、受遗赠材料必须公证。【细则】14条。
4、【细则】12条，境外申请人委托，授权委托书应经公证或认证。
流程再造问题
1、如何使用电子签章？
2、测绘公司应提供电子测绘图、界址点坐标。
第三篇：不动产登记暂行条例
《不动产登记暂行条例》
中华人民共和国国务院令 第656号
现公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。总理李克强 2014年11月24日 条例全文如下 不动产登记暂行条例 第一章总则
第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。
第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。
第四条国家实行不动产统一登记制度。
不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
（一）集体土地所有权；
（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（三）森林、林木所有权；
（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（五）建设用地使用权；
（六）宅基地使用权；
（七）海域使用权；
（八）地役权；
（九）抵押权；
（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。
第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。
县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。
第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
第二章不动产登记簿
第八条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项：
（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；
（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；
（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；
（四）其他相关事项。
第九条不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯
一、合法的介质形式。
不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯
一、确定的纸质转化形式。
第十条不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。
第十一条不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。
不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。
第十二条不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。
采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。
采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。
第十三条不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。
第三章登记程序
第十四条因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；
（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
（六）申请更正登记或者异议登记的；
（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
第十五条当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。第十六条申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：
（一）登记申请书；
（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；
（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；
（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；
（五）与他人利害关系的说明材料；
（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。
第十七条不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：
（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；
（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；
（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；
（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。
第十八条不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：
（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；
（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；
（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。
第十九条属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；
（二）在建建筑物抵押权登记；
（三）因不动产灭失导致的注销登记；
（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。第二十条不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。
第二十一条登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。第二十二条登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：
（一）违反法律、行政法规规定的；
（二）存在尚未解决的权属争议的；
（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；
（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。第四章登记信息共享与保护
第二十三条国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。
各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。
第二十四条不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。
第二十五条国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
第二十六条不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。
第二十七条权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。
第二十八条查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。
第五章法律责任
第二十九条不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。
第三十条不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六章附则
第三十三条本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。
不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。第三十四条本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。
第三十五条本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。
第四篇：不动产登记工作方案
不动产登记工作实施方案
1、工作背景
2013年11月20日召开的国务院常务会议明确提出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。由国务院颁布并于2015年3月1日正式实施的《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）规定，国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理平台。
建立不动产登记信息管理平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，提供不动产登记信息依法公开查询服务，有利于方便群众办证，提高办证效率，消除“信息孤岛”，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。
2、建设目标
在研究现有不动产（土地、房屋、林地）调查、登记成果、系统、数据库的基础上，通过对各类不动产已有调查、登记成果、系统、数据库的标准、规程和规范等技术性要求进行整理和分析，依据不动产登记的法律法规和规范性文件，引入产权登记、权籍调查、数字化测绘、数字制图、全球定位系统、航天航空遥感、地理信息系统、数据库管理系统等先进的、成熟的不动产技术成果，研发不动产登记管理系统软件，实现阳信县不动产统一登记发证。（1）建立新的统一的登记机构
按照县政府和编办文件的部署，完成不动产登记机构的挂牌、人员和资产划转，落实相关业务流程、收费依据；建立县级中心和分中心登记窗口，实现“一个窗口”对公众提供服务，将不动产登记的申请、受理、审核、登簿、发证等职责统一到不动产登记经办机构，确保不动产登记职责的完整性，实现“一站式”服务。
（2）建立新的统一的登记信息平台
按照不动产统一登记的工作要求，依托国土资源业务网，进行安全网络和运行环境建设，并结合业务流程再造，组织软件系统开发，建立安全可靠、运行稳定，符合国家标准规范的登记信息平台，提高登记工作信息化水平，实现土地、房屋、林地等信息实时互通共享。
（3）整合建立不动产登记数据库
按照国家统一的数据标准和规范，对原来分散管理的土地、房产、林业、农业等登记数据，进行融合整理、数据关联，形成房地一体的不动产登记数据库，确保登记信息统一、完整、安全。
3、建设任务
根据我局实际情况，按照部、省开展不动产登记信息平台建设方案的具体要求，需要完成以下八方面的任务：
（1）筹集不动产登记业务启动经费
用于购置不动产登记信息化硬件、软件、办公用品等，以及数据整理等；协调解决房管部门已划转人员的工资待遇，包括解决聘用人员的工资来源等有关问题。
（2）解决登记中心办公场所（3）购置必要的办公用品和设备
为保证不动产登记工作顺利开展，提高办事效率，优化办事环境，需要为工作人员配备必要的办公用品和设备，包括办公桌椅、电脑、打印机、复印机、打证机、扫描仪、快拍仪、身份证识别器、扫描枪、窗口摄像头、服务评价器等设备；在大厅配备LED高清电子大屏、自助查询设备、等候席桌椅、取号机等服务设施。
（4）订购不动产登记产权证书、不动产登记证明（5）建设不动产登记信息体系
满足土地、房屋、林地等不动产登记相关的受理、审核、核定、登簿、缮证、发证等工作；不动产登记数据上报和接入系统，满足与部、省、市不动产信息平台的数据上报；不动产登记信息查询分析子系统，满足查询使用不动产登记信息的需求，提供数据分析服务；不动产社会化服务子系统，包括二维码查询、微信公共平台服务、手机APP等，实现网上登记预约、政务信息公开、在线咨询服务、公共信息公示等功能；不动产登记信息共享交换子系统，建设信息共享交换服务体系，满足不动产登记机构与本级相关部门之间的信息共享和交换的需求；不动产登记档案管理子系统，提供档案电子化、档案质检、档案入库、档案查询应用等管理功能，强化档案自动化管理效能，支撑无纸化登记审核；不动产数据管理应用子系统，提供对不动产登记数据的入库、管理、编辑、查看、输出等功能，实现不动产登记机构数据的统一管理。
（6）开展不动产数据整合
全面清理和整理不动产登记历史资料，遵循统一的数据库标准，在数据整合建库技术规范的指导下，对土地、房屋、林地等方面的历史数据进行整合，建立关联关系，建成不动产登记数据库。
（7）开展城区不动产权籍调查
按照不动产权籍调查方案，完成对城区地籍调查工作。（8）改造国土网络、建设国土云平台
按照部省国土云建设方案，完成网络改造和服务器前期部署，独立开展国土云平台建设。
4、建设原则和思路
（1）总体思路
总体建设思路是：严格遵循《不动产登记条例》等法律法规和规范，按照国家和省、市政府关于落实不动产统一登记制度实施的工作部署和实施方案，围绕基本定位和目标任务，立足已有基础，顺应信息技术发展方向，紧密贴近需求，“反弹琵琶”，精心组织、快速推进我县不动产登记信息平台建设。
（2）建设原则 ① 统一规范、严格有序
依据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记数据库标准（试行）》、《不动产登记数据库整合建库技术规范（试行）》、《不动产登记信息管理基础平台建设总体方案》和《不动产权籍调查技术方案（试行）》等技术标准和数据规范，开展我县不动产登记信息平台建设，确保不动产登记信息平台符合国家统一规范和数据标准，信息平台互联互通，实时共享。
② 尊重实际、因势利导
结合我局实际，充分利用我局“一个平台、两个市场”各项建设成果，如国土资源主干网、核心数据库、土地登记信息等，积极协调房管局等协同单位的相关信息化建设成果，开展不动产登记信息平台建设和数据整合，节约投资。
③ 先易后难、急用为先
按照时间节点要求，紧紧围绕不动产登记业务推进信息平台建设。优先开展不动产登记信息系统建设，实现颁发不动产权证书和证明，“新开旧停”，无缝衔接和电子登簿。
④ 注重安全、强化共享
加强信息安全保障，按照等保四级要求改造国土资源主干网，确保个人隐私和商业秘密不泄露，保障权利人的权益；利用市政务网，实现与房管局、林业局等的交易、登记信息实时共享，与公安、地税等的社会征信等信息共享，最大限度地共享资源，避免重复建设。
五、建设内容 为了落实省、市政府开展不动产登记的工作目标，尽快启动我县不动产登记工作，保障该工作有序开展，尽快将各项任务落到实处，具体包括以下几项：
1、准备工作
主要是对房、地、林等数据和相关系统的现状和应用情况进行调研摸底，形成数据分析报告，并以此进行项目预算的测算，制定合理的技术路线。
2、数据采集和规范化管理
包括土地数据、房产数据、林权数据等三大类型数据的采集、规范化整理，建立土地、房产、林业标准过程数据库，用于下一步的数据关联。具体情况如下：
（一）土地数据标准化整理建库
通过对国土电子档案、纸质档案、地籍数据库等数据成果的收集、整理、清洗，建立完整的、标准化的土地数据库，包括宗地图形、属性、电子档案、登记业务信息等。
（1）、电子档案整理
对现有电子档案数据，需要进行规范化的整理、排序、著录编号，并与登记业务信息建立关联，提取宗地、登记业务缺失不完整的属性字段。
（2）、纸质空间数据整理
对现有土地，缺少电子矢量图形，需要从纸质档案中人工提取相关坐标，录入标准化数据库，进行拓扑处理。
（3）、电子矢量数据空间数据整理
对现有土地，有电子坐标，但尚未入库，需要进行整理、查阅档案补充录入宗地属性信息，录入标准化数据库，并进行拓扑检查。
（4）、地籍数据库整理
对现有的地籍数据库（二调成果）进行整理、拓扑检查，与地籍区、地籍子区等数据进行套合检查，并对缺失的宗地属性进行查档、补录，建立标准化数据库基础。
（5）、电子登记信息整理
对土地登记电子登记信息进行整理、清洗，理清每笔业务的前后手业务，并对缺失信息进行核对、补录，与电子档案、宗地建立关联。
（6）、纸质登记信息整理
登记信息未进行电子化提取入库，需要进行人工整理、提取登记信息并录入标准化数据库。
（7）、集体土地所有权数据整理
对集体土地所有权数据进行整理、缺失属性补录以及图形拓扑检查处理。
（8）、宅基地使用权数据整理
对现有的宅基地使用权数据库，进行数据整理、清洗，以及数据格式转换，处理拓扑检查问题。
（9）、集体土地建设用地使用权数据整理
对现有的集体土地建设用地使用权数据进行整理、清洗，查阅档案进行宗地属性、信息的提取补录，以及数据格式转换，处理拓扑检查问题。
（10）、外业调查
在数据整合建库过程中，会存在一定量的宗地，没有电子坐标且纸质档案中也没有记录坐标，需要进行外业实地补测、调查，然后进行内业图形拓扑处理、属性录入。
（二）房产数据标准化整理建库
房产数据标准化整理建库是对房管局移交的存量历史数据，包括电子档案、登记信息数据库、图件数据等进行整理、清洗，建立图、属、档、登记业务一体的房产标准数据库，用于下一步的房地数据融合、关联。主要包括空间数据（自然幢）整理、楼盘表整理和登记信息整理3大项工作任务。
1、空间数据整理（自然幢）
结合纸质档案资料、矢量图形文件和外业测绘、实地核实等方式，采集建立自然幢数据层，包括图形、自然幢属性等，并进行落宗检查，处理相关的拓扑错误。
（1）纸质数据整理
需要通过查阅纸质材料进行坐标提取、属性提取录入。
（2）矢量数据整理
借助现有的电子矢量数据进行整理，提取补录相关属性信息。
（3）外业测绘
在自然幢整理过程中，会存在一部分自然幢，无法从纸质和电子方式进行整理和属性提取，需要进行外业测绘图形、现场核实自然幢号等信息，然后进行内业拓扑处理、属性入库。
2、楼盘表数据整理
利用纸质档案资料和房管数据中的楼盘表资料，进行楼盘表的清理、去除无效、合并同质异名楼盘表，建立新的规范的楼盘表，挂接相关的权利信息。
（1）非电子化楼盘表数据整理
主要对登记档案、验收核对表等多种来源的纸质资料进行整理，提取楼盘表信息，与自然幢关联，建立规范楼盘表，补充挂接权利信息。
（2）电子化楼盘表数据整理
主要对房产数据库中现有的楼盘表进行清理、核实，对同名异质、同质异名的楼盘表进行处理，与自然幢准确关联，并与非电子化楼盘表整理成果进行校验去重，建立规范楼盘表，补充挂接权利信息。
（3）外业调查核实
对存在问题、数据冲突的楼盘表，需要外业调查核实，与民政等相关部门核对协调。
3、登记信息整理
对房管局移交的存量登记信息进行整理、清洗，剔除无效数据，理清每笔业务的手下手关系，与楼盘表挂接，建立房产标准化数据库。
（1）电子登记数据及电子档案整理
（2）非电子登机数据整理
（三）林业数据标准化整理建库
对林业局移交的林权登记档案进行电子化扫描、数据提取、图形提取、登记信息整理，建立林权标准化数据库。
（1）纸质档案扫描
（2）档案整理、所有权、使用权空间矢量数据整理和登记信息整理
由于林权数据量较少，且均为纸质档案资料，因此各项工作合并，同步开展。
3、数据整合关联经费
将各类所有权、使用权等标准数据库，进行数据融合、分层存储，并进行落宗，拓扑检查、修正，实现“房地关联”、“林地关联”，实现“图、属、档、登记业务”的完整关联、挂接，建立符合国家标准的不动产登记数据库。包括集体土地所有权数据整合关联、宅基地使用权整合关联、集体建设用地使用权整合关联、国有建设用地使用权整合关联、林权登记数据整合关联、房产登记数据整合关联等6项标准数据的转换、融合和数据关联。
4、数据入库及检查经费
对完成整合、关联的各项成果进行全面质量检查，修正发现的问题，并形成数据整合、检查报告，将最后成果抽取、入库到不动产登记数据库。
5、工作总结文档编制经费
主要包括前期建设方案编写、技术实施方案编写、工作报告以及项目总结报告等资料的编制。
6、质量控制经费
参考其他地区情况，本次项目列入质量控制经费，用于作业员相关检查和作业单位组织专职检查，并比那只数据整合质量检查报告。质量控制工作量主要与数据整合建库工作量有关。
附：工作预算主要测算标准和依据 《不动产登记数据库标准》（试行）
《不动产登记数据整合建库技术规范》（试行） 《不动产权籍调查技术方案》（试行） 《不动产单元设定与代码编制规则》（试行）
《国土资源调查专项资料管理暂行办法》（财政【2004】192号文件） 国家测绘局关于印发《测绘生产成本费用定额》 《土地资源调查预算标准》（征求意见稿）
山东省厅转发《江西省不动产登记数据整合建库经费测算说明》
第五篇：不动产登记工作计划
不动产登记工作计划
不动产登记工作计划
20**年是不动产统一登记制度在基层落地的关键年，实施不动产统一登记从制度层面堵住了房地分割中出现的制度、贷款和税收漏洞，进一步明晰了不动产权，但也出现了部门衔接、历史遗留处理等相关问题，如何化解这些问题，让不动产登记工作真正做到便民利民，笔者认为，在今后一段时间，关键要实现不动产登记机构、登记簿册、依据和信息平台“四统一”。
一、基本情况
20**年11月20日，县委编委会批准在县国土资源局加挂**县不动产登记局牌子，负责全县不动产登记工作，将相关部门涉及的不动产职责整合到不动产登记局，内设**县不动产登记中心，为县国土资源局事业单位，定编14人。根据我县实际，县国土资源局组建工作专班，初步拟定不动产登记办事流程，印制不动产登记样表、申请资料、服务指南。并就“人员调配、办公场所设置、权籍档案移交、税费收取、印章启用、人员培训、县政府实施不动产登记公告时间、工作经费、成立不动产登记领导小组”等9个议题提请县政府专题审议，明确任务，落实责任单位。县政府决定自20**年元月1日起，国土资源、房管、林业等部门暂停受理业务。1月11日，**县不动产登记局和**县不动产登记中心正式挂牌，统一受理不动产登记业务。
二、主要做法
１、整合力量。按照“人随事走，编随人走”的原则，从县林业技术推广站连人带编划入1名，从县房管局连人带编划入2名，国土资源局内部调整5名，8名人员于20**年12月30日前到岗，迅速开展系统培训。
２、增设窗口。在县行政服务大厅设不动产登记服务窗口8个，其中受理窗口6个，收费、缮证、归档窗口2个。３、优化服务。完善工作流程，加强制度建设。全员设定A、B岗，确保工作连续性；对招商引资企业、城投公司等重点项目开辟绿色通道，要求在1个工作日内完成；对工业项目的抵押贷款项目、预告预抵押、房产抵押注销登记、新建商品房转现登记等业务，在材料齐全的情况下，做到立等可取；其他业务要求在5个工作日内完成。截止目前，全县共颁发不动产登记证书证明**57本。
三、存在问题
1、部门协调配合待解决。一是与房产部门的业务协调配合中存在数据共享、查询和补录工作不到位。原房产登记业务统一划入不动产登记后（其中，转移登记仍由房产部门审核），由于未进行房产数据补录，造成不动产登记系统不能查询房地产数据。县政府要求20**年7月1日起实行不动产数据统一查询，如此，造成不动产登记机构不能对房产数据的完整性负责。二是国土资源局内部程序亟待简化。因为我局未设置导询台，申请人来大厅登记后，就认为已经受理，实际在受理前还有不动产测绘、土地评估等一系列环节，经常因其中一个环节时间过长，引发矛盾和误解。
2、不动产登记测绘单位需统一。在不动产登记初期，我们一直按照原有模式，房产测绘和土地测绘一同到现场开展业务，经常因测绘人员不足问题，造成时间长，资料积压多，影响不动产登记质效；两家单位收费，不符合不动产登记的便民利民原则。
3、数据整合待启动。按照部和省厅关于加快推进不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知要求，20**年11月底前，我县必须完成信息平台建设，与市、省、部对接。当前必须尽快做好以下工作，一是房产数据补录到不动产信息平台。二是在地藉核心数据库内导入不动产信息平台。三是进一步加强安全防范和日常维护，确保信息平台的及时更新。
四、建议与思考
1、加快不动产信息平台建设步伐。一是通过信息平台建设，实现不动产数据共享与保护，从根本上解决档案查询、数据补录问题；二是通过信息平台建设，进一步方便群众，提高办事效率，申请人只需提供一次资料就能办理完不动产登记业务，不需再向房产部门提供资料。三是通过信息平台建设，实现图、表、证、薄的有机统一，实现数据成果管理和信息安全的需要。
2、规范不动产登记测绘和收费。一是省厅要尽快联系物价等部门，及时确定不动产测绘收费标准。在现阶段应综合房产和土地测绘收费标准，按下线的70%收取测绘费。二是规范不动产测绘机构。通过备案或者公开遴选2-3家具备不动产测绘资质的测绘单位，实现不动产测绘一次性进场测绘、同时出具测绘成果，一次收取费用，从而起到提质增效的作用。三是进一步明确测绘单位的职责和义务。对测绘单位实行黑名单制管理，规定测绘单位在3个工作日内完成资料整理和出图，并确保成果质量，及时进行数据更新；在收取费用的同时，也要承担一定的义务。对涉及农村宅基地的登记测绘实行全程免费，按时完成，确保不能增加农民负担。
3、提升不动产登记人员素质。一是在系统内部加强业务知识和政策法规的学习，做到人人钻研业务，努力提高个人素质；二是要加强横向交流，向先进单位学习、向业务能手学习，学习和借鉴外地先进经验，努力提升**不动产登记整体水平。三是严格工作纪律，坚决杜绝门难进、脸难看、事难办的现象发生，对工作人员定期轮岗。三是强化服务意识，加强内部团结，对把握不准的业务，要及时反馈、沟通。
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