物业管理自考工作的探析论文[精选多篇]

第一篇：物业管理自考工作的探析论文

物业管理自考工作的探析论文

在学习、工作中，大家一定都接触过论文吧，论文是我们对某个问题进行深入研究的文章。那么你有了解过论文吗？下面是小编收集整理的物业管理自考工作的探析论文，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

自从20世纪八十年代由香港传入内地以来，现代物业管理行业在我国迅速发展，各地的物业管理企业和从业人员如雨后春笋般迅速增长。20xx年底，全国物业管理企业总数近万家，从业人员300万人，年经营收入近千亿。北京市的一二三级物业管理企业，20xx年至20xx年逐年以11．29%的增长率递增，20xx年总计有2851家，20xx年增长为4139家。20xx年北京市的一二级企业共占物业管理企业总数的12．51%，三级资质的企业比重仍然较大，行业的整体水平仍急需提高[1]。在房地产发展的高峰时期，物业管理企业是“皇帝的女儿不愁嫁”，许多物业企业和房地产开发商沾亲带故，或为了解决当地拆迁农民的就业问题，企业内的人员素质不高，所以北京市物业管理行业在现阶段，也就是行业发展的初级阶段，仍主要是劳动密集型企业。随着房地产调控政策的出台，也随着社会需求的发展，业主维权意识觉醒，社会对物业管理企业的要求越来越高，物业管理行业逐渐成熟，各企业对高端人才的需求也因此不断增加，过去的低层次人力资源已远远不能满足行业的要求。

一开设自学考试物业管理专业独立本科段的意义

(一)物业管理行业发展的供需矛盾

自从物业管理专业在广州最早兴起以来，物业管理专业的开设一直局限于中等职业学校的中等专业层次以及高职高专学校等大专学历层次，长期不具备培养高学历高端人才的渠道。进入21世纪，有越来越多的高等院校意识到这个问题，开始开设物业管理行业的本科专业，但这只是解决了物业企业新增员工的素质问题。许多现在已经达到物业管理企业领导层次的人员，急需得到学历层次的提高和专业知识的补充;过去的'中小物业公司由于发展规模日渐扩大，也急需提高自身的层次，得到更大的发展空间。如何满足这些物业企业中高层管理人员的要求，以及物业企业在保持企业稳定的情况下提高自身层次的需求，这不是在普通高等教育中能够解决的问题。

(二)自学考试这一教育形式的特色和其发展阶段

作为普通高等教育的补充，自学考试这个以“宽进严出学制自由”为特色的“个人自学社会助学和国家考试”三位一体的考试制度，逐渐转变成一种具有中国特色的高等继续教育形式。自学考试由于其不受学制限制，不受年龄限制，不受地域限制的特色，对许多大城市的物业管理行业从业者来说都有很大方便和优势。因为这些从业者大多工作繁忙，学习时间不能保证，也不能保证在几年之内完成学业，同时还有很多人员是外地到当地打工，没有本地户口，选择自学考试对他们来说无疑是最为有利的。正如王火生等人所说[2]:“高等教育自学考试30多年的发展历程经历了三个阶段:以‘补偿教育’为特征的探索精选论文阶段;以‘补充教育’为特征的快速发展成熟阶段;以‘终身教育’为特征的改革和完善制度的新阶段……当前，自学考试的发展正处于第三阶段，必须……树立终身教育观念，以人才培养模式学习方式考试方式以及专业和课程等方面改革为核心，推进自考综合改革和制度创新，确保自学考试教育质量……。”正是由于自学考试30多年来形成的以上特色和现时所处的发展阶段，使得自学考试这一教育形式成为了解决物业管理行业内部人才供需矛盾的最佳方式，因而自学考试物业管理专业应运而生。物业管理自学考试独立本科段于20xx年率先在广东开考，主考院校为暨南大学。之后，浙江天津陕西山西先后于20xx年设立了物业管理专业独立本科段。山东省四川省等省市也不约而同，相继开始了物业管理专业本科段的自学考试。而北京市直到20xx年初才开始运作自学考试独立本科段的设置工作，不能不说是较晚起步的省市之一。

二物业管理独立本科段创立过程中的几点思考入选论文

经过多方协商遴选与合作，北京市教育考试院选定北京联合大学生物化学工程学院为物业管理独立本科段的主考院校，20xx年10月该专业本科段正式开考。20xx年10月顺利进行了第一门专业课程的考试，20xx年5月进行了4门专业课程的考试。由于北京市是第一次进行此专业的自学考试，总结前一阶段的工作，思考入选论文这一过程中存在的不足并预测今后的困难与应对策论文略，是非常有必要和有意义的。以下几点是笔者认为今后阶段物业管理自考本科专业应该着重进行的工作。

(一)进一步加强与行业协会和企业的合作

首先，总结前一阶段经验，并参考其他省市自学考试的做法，我们不得不说，物业管理专业自学考试在社会上要进一步推广，还需要加强与行业协会和企业的合作。一是与行业协会的合作弥补了行业协会教育和主考院校各自的不足。北京教育考试院毕胜老师在《北京市高等教育自学考试与行业合作开考状况分与思考入选论文》一文中根据自学考试行业合作开考的现状分析毕业论文总结出:行业协会“了解和掌握本行业对各个层次人才需求的状况，以岗位需求确定人才培养的目标，了解和掌握国外同行业管理的成熟经验，保持行业水平的先进性。主考院校与行业协会合作，能够弥补自身由于了解和掌握行业人才情况不够及时，长期以学科型为主设置专业，知识更新滞后的不足[3]，”并为毕业生找到就业出口，提高毕业生就业率。同时，也为行业协会所属企业员工提供了获得参加正规高等继续教育的途径。二是基本解决了社会考生的生源问题。陕西省自学考试办公室开设的物业管理自学考试本科段，就是与物业管理行业协会合作，不接受社会考生个体报名。陕西省物业管理协会负责该专业的生源组织集体报名工作。从笔者对20xx年某物业管理自考助学班的数据统计分析毕业论文，可以看出社会考生对自学考试具有更加急迫的需求和渴望。该班级共有自考生72人，其中在职考生38人，大专在校学生34人。在同样的教学条件下，10月份物业管理自考第一门课程《城市社区建设概论》的考试结果显示，在职人员3人缺考，32人及格，3人不及格;在校学生中1人缺考，4人及格，不及格人数达到28人。在参加考试的学生中，在职人员91．4%的及格率与在校学生12%的及格率形成了鲜明的对比。可以明显看出在职人员的学习动力远远超过在校学生。与行业协会和企业合作，组织更多的在职生源，是物业管理自考独立本科段得到社会认可并发展壮大的一个关键要素。

(二)加强物业管理专业的教材建设

在最初创建时，我市该专业独立本科段几门核心课程的教材都使用了中国物业管理协会用于《中华人民共和国物业管理师资格证书》和《北京市物业项目负责人考试合格证书》的培训教材，这样做有利于学分互认，也有助于减轻在职考生重复学习的负担，有其优势。但是，其他省市包括广东省都没有使用这套教材，必定有其原因。在实际操作中发现，过于依赖行业协会所编写教材，使得主考院校处于较为被动的位置。行业协会组织编写的教材，虽有其行业优势，但没有高等院校教学资源具备的优势，无法充分发挥主考院校高层次教学人才的能动性，也不能充分利用大学既有的多年教学经验积累，不能有效地把行业内教育提升到高等教育的层次。第二，教材的成套性也给学生的购买造成了极大的障碍，给教学辅助机构带来了不易推广的麻烦。该套教材的更新换代也具有不可预测性，给自学考试大纲的稳步更新带来了困难。因此，下一阶段物业管理独立本科段的发展，教材建设也是关键问题。最佳方案当然是建立教材编写委员会，集中高校中有经验的主考教师和行业专家，根据物业管理自学考试的实际需求，以及行业要求编写专门教材，但是由于实践紧迫，也可以学习其他兄弟省市，选择一级教育出版机构出版的专业教材。教材的问题解决了，本专业的社会化推广才更加方便顺畅。当然这并不与上面提到的证书学分互认相抵触。

(三)加大自学考试考核课程改革力度

首先，自学考试可以借鉴成人高等教育的成功做法，根据专业实际情况减轻公共课所占比重，加强专业课程和专业相关课程的考核力度。目前物业管理专业的公共课程同其他自考专业一样，科目较多，给考生带来了很大的负担。但是从实际应用来说，这些公共课程又多数与本专业的关系不大，成为考生学习的“鸡肋”。而这些课程又成为考生通过考试取得学历的拦路虎。考虑适当减轻这些公共课程的占比，相应减轻了自学考试的难度，必定有利于自学考试的发展。其次，有些科目，例如现在统一考试的英语

(二)，成为许多大龄考生望而却步的科目

将许多需要通过自考获得高层次学历尤其是学位的考生挡在门外。从行业实际应用来看，物业管理专业的英语课程，完全可以专门设立物业管理英语而真正适应行业的需要，成为学习者学习后立刻能应用到工作中去的知识，这样学习者就会增加更多的学习动力，减少为了通过考试而学习的苦恼。

(四)主考院校应加强与助学机构沟通和交流

作为主考院校，协助助学机构提高助学质量，鼓励他们构建网络课堂和多种多样的教学形式，必然能够推进该专业的社会推广进程。

(五)多种渠道推广自学考试物业管理专业，增强其社会认知度

如何针对目标行业和学校有的放矢地扩大宣传，仍将是制约该专业今后发展的瓶颈。当然，宣传推广和招生工作永远是最具有挑战性的工作，需要各类助学机构开动脑筋，动员一切有效资源，在考试院的引导下，将这项有益于行业发展有益于北京市社区管理质量提升有益于北京居民的生活质量提高也有益于行业内人员个人发展的考试，继续做大做强。

综上所述，物业管理专业独立本科段在北京市的开设，满足了处于发展阶段的物业管理行业的人才供需矛盾，自学考试的特色和优势，也正好适合物业管理企业中高层管理人员的高等继续教育需求。为此，总结一年多来的经验，笔者提出了今后该自考专业需要改进的几点思考入选论文，以期对今后物业管理专业自学考试在全国其他省市的开设提供可鉴之资。

第二篇：自考论文

（自考范本）

湖 南 农 业 大 学

高等教育自学考试本科生毕业论文

西瓜连作的危害

学生姓名：王 五 考籍号：910907310288 年级专业：2006级现代园艺 指导老师及职称：石云云 教授 学 院：园艺园林学院

湖南·长沙 提交日期：2009年3月

湖 南 农 业 大 学

（函授范本）

毕业论文（设计）

试论中小企业财务管理

学生姓名：张 三

年级专业：2006级工商企业管理 指导教师及职称：杜丽丽 讲师 学 院：成人教育学院

湖南·长沙

提交日期：2009年3月

（自考、函授范本）

湖南农业大学成人高等教育本科生毕业论文（设计）

诚 信 声 明

本人郑重声明：所呈交的本科毕业论文（设计）是本人在指导老师的指导下，进行研究工作所取得的成果，成果不存在知识产权争议。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体在文中均作了明确的说明并表示了谢意。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。

毕业论文（设计）作者签名：

年 月 日)

(自考、函授文科范本

目 录

摘要……………………………………………………………………………………1 关键词…………………………………………………………………………………1

一、中小企业财务管理失效的特征…………………………………………………1

（一）会计基础工作薄弱，财务管理水平低…………………………………………1

（二）筹资难度大，抗风险能力差……………………………………………………1

（三）投资能力较弱，且缺乏科学性………………………………………………2

（四）财务控制薄弱……………………………………………………………………2

二、影响中小企业财务管理失效的因素分析…………………………………………3

（一）支持要素…………………………………………………………………………3

（二）企业内部管理要素………………………………………………………………3

（三）财务内部组织要素………………………………………………………………3

（四）会计核算、监控要素……………………………………………………………4

三、加强中小企业财务管理的对策……………………………………………………4

（一）中小企业要加强财务队伍建设，提高全员素质………………………………5

（二）中小企业要加强自身资金管理…………………………………………………5

（三）加强中小企业投资管理…………………………………………………………6

四、结束语………………………………………………………………………………7 参考文献………………………………………………………………………………7 致谢……………………………………………………………………………………7

试论中小企业财务管理

作

者：张

三 指导老师：杜丽丽

（湖南农业大学成人教育学院，长沙 410128）

摘 要：中小企业是我国国民经济的重要力量，但由于宏观经济环境和企业自身的问题，中小企业的财务管理工作存在很多的问题，严重影响了企业的经济效益。在分析中小企业财务管理问题的基础上，提出了加强其管理的相关对策。

关键词：中小企业；财务管理；财务控制

中小企业是我国国民经济的重要力量，但中小企业的财务管理工作存在很多问题。

一、中小企业财务管理失效的特征

（一）会计基础工作薄弱，财务管理水平低

中小企业规模较小，根据成本效益原则，中小企业更愿意选择传统管理方法，而舍弃先进的财务管理技术和方法。因而，很多中小企业不设财务机构，没有专职财务管理人员，财务管理职能由会计或其他部门兼管或企业主管人员一手包办，造成会计信息极不真实、不完整。同时，因为中小企业发展前景、工作待遇与条件、社会保障等社会认可程度低，很难吸引所需优秀人才，导致财务管理人才缺乏、财务管理人员素质较低。而中小企业典型的管理模式是所有权与经营权的高度统一，企业的投资者同时就是经营者，这种模式势必给企业的财务管理带来负面影响。在这些企业中，企业领导者集权现象严重，缺乏财务管理的理论方法和相关知识，造成财务管理混乱、财务监控不严、会计信息失真等。

（二）筹资难度大，抗风险能力差

企业要持续生产经营、扩大再生产、进行对外投资和调整资本结构，就必须有足够的资金支持，但中小企业注册资本较少，资本实力有限，土地、房屋等银行认可的不动产数量较少，因此筹集资金是中小企业所面临的首选问题。随着改革开放的不断深入，我国的金融市场日趋完善，为广大的企业提供了多种融资、投资的渠道。中小企业也初步建立了较为独立、渠道多元的融资体系。但是，融资难、担保难仍然是制约中小企业发展的最突出的问题81%的中小企业认为一年内的流动资产不能完全满足 需要，中长期贷款更是没有着落，中小企业贷款难找已是不争的事实。这与中小企业实现工业总产值占全国60%，出口创汇占60%，提供75%的就业机会是极不相称的。

四、结束语

相比于大型企业，中小企业的财务管理明显处于劣势，其失效的影响因子主要包括四大类，即支持要素、企业内部管理要素、财务内部要素、会计核算和监控要素。环境要素对其他几个要素起着决定作用，该要素位于财务管理的起点地位；企业内部管理要素是财务管理的重要保障；财务内部组织要素是财务管理运行的组织保证；会计核算体系要素位于整个财务的核心地位；会计监控要素是会计正常运行的保证。

参考文献

[1] 吴大红.中小企业财务管理中存在的问题及对策[J].华东经济管理,2003(8):18-19.[2] 刘云芳.中小企业财务管理问题初探[J].山东经济,2003(7):7-8.[3] 彭善利.我国中小企业财务管理侦破的问题及对策[J].湖南商学院学报,2003(9):3.[4] 翟胜霞.浅析新形势下中小企业财务管理存在的问题及对策[J].经济师,2003(5):17-19.[5] 张斌,刘云芳.中小企业财务管理问题初探[J].山东经济,2003(7):7-8.[6] 宋献中等.大型企业与中小企业会计模式的比较研究[J].暨南学报(哲学社会科学),2002:16-17.[7] 孙喜平.论中小企业发展的财务战略[J].事业财会,2001(4):9-10.[8] 蒋有绪,郭泉水,马娟,等.中国森林群落分类及其群落学特征[M].北京:科学出版社,1998:45-48.[9] 杨启先.认真搞好民营经济,促进经济持续快速发展[J].经济纵横,2003(10):7-8.[10] 谢朝斌.中小企业融资问题研究[J].经济管理,2002(3):15-17.致 谢

本论文是在杜丽丽讲师的悉心指导下完成的，在此予以衷心的感谢。他严肃的科学，严谨的治学精神，精准求精的工作作风，深深地感染和激励着我。从课题的选择到最终成，杜丽丽讲师都始终给予我细心的指导和不懈的支持。在此我谨向杜丽丽讲师致以诚挚的谢意和崇高的敬意。通过毕业论文的准备，使我对两年的考试有了一个全面的综合，能力和水平得到明显的提高，感谢所有帮助过我的人。

第三篇：物业管理论文

浅谈大学生宿舍物业管理

摘要：真正实现高校学生宿舍的“长治久安”，围绕营造“和谐寝室，平安校园”这一主题，结合高校保障工作的特点，开展和提升宿舍安全管理，切实预防、控制和降低各类安全事故和隐患的发生率，以达到安全管理由传统的事后追踪转变为事前预防控制，建立与现代教育相适应的学生宿舍安全管理体系。

关键词：学生宿舍；安全；管理

宿舍是我们大学生休息、生活、学习的重要场所，并且我们一天中至少有差不多1/3以上的时间在这里度过，因此，安全问题就成了一种高度隐患，同时引起了广大学生以及家长担忧，近年来，学生宿舍的安全管理工作已成为学校职能部门的工作重点。在学习了物业管理课程后才豁然明白，宿舍管理并非是学校或学校后勤部的责任，而是由物业管理部门所负责的，二宿舍管理方面出现的诸多问题则从侧面反映了物业管理部门在管理方面的不足和缺失。

我们宿舍安全管理工作做得好坏直接关系到广大师生的生命、财产安全。随着高校后勤改革的进一步深入，高校学生宿舍面临着许多新情况、新问题，倘若不能解决这些问题，就会给高校后勤社会化的改革发展和稳定工作造成障碍和阻力。因此，必须不断转变宿舍管理理念、创新管理模式、改善服务内容，采取相应的措施，以适应新形势下高校学生宿舍安全管理的需要。

一、我们周边安全管理工作面临的新情况、新问题

1、随着天气的变冷，宿舍用热水问题形成一个亟待解决的问题，就我们宿舍紫荆公寓来说吧，学生为了自己方便便用高瓦数的热得快在塑料桶里烧洗澡水，或用几千瓦的吹风机来吹发，有的学生甚至在宿舍内使用电饭锅等高耗能电器，但是学生的安全意识毕竟欠缺，若但意外发生火灾，便可造成不可估量的后果。为了避免出现这种问题，学校后勤部采取限电，并提供洗澡热水供应，看似解决了以上问题但却带来了新的隐患，譬如有很多水的光滑的地面很容易让提着热水水桶的女生跌倒，造成烫伤摔伤，因此从这点来看，这并不能作为长期的有效解决方法。

2、服务对象的条件变化。作为服务对象的大学生，学生宿舍的日常用品除简单的被子铺盖外，又增添了高档贵重的电脑、手机、现金、银行卡等。这些都会成为作案的目标，从而埋下了外部安全隐患的种子，也增加了宿舍安全管理工作的内涵和外延。

3、缺乏安全防范意识。一方面由于学生防盗意识不强，学生内盗事件逐年增多，另一方面学生的消防意识普遍不强，许多消防栓被学生恶意损坏，发生火灾根本无法应用使高校宿舍消防安全危机四伏，就自己个人来说吧，也并不十分了解消防栓的使用方法，因此加强学生安全防护措施以及各种安全隐患宣传是十分重要的。

5、宿舍硬件设施的完善存在矛盾，我们紫荆公寓在学生入住不到半年，就出现了水管楼说严重问题，导至不得不让我们部分学生搬离原宿舍进行修葺，同时在物业部门工作时不注意时间分配，造成了噪音影响学生的正常生活和休息。

这些安全及管理问题的存在，究其原因主要在于学生安全意识不强、学校安全制度不全、公寓安全管理不严，譬如我想紫荆公寓治安等宿舍楼内经常出现陌生男子随意走动，者往往给不法分子作案埋下了伏笔。随着高校社会化改革向纵深推进，学生生活水平的提高，如何为学生创造良好的生活、学习环境是摆在高校学生处面前的一项迫切任务；如何与学校齐抓共管搞好学生宿舍的安全管理是一个还需不断尝试的新课题。

二、要改变高校学生宿舍安全管理的现状，真正实现高校学生宿舍的“长治久安”，围绕营造“和谐寝室，平安校园”这一主题，结合高校保障工作的特点，开展和提升宿舍安全管理，切实预防、控制和降低各类安全事故和隐患的发生率，以达到安全管理由传统的事后追踪转变为事前预防控制，建立与现代教育相适应的学生宿舍安全管理体系。要做好大学生宿舍物业管理工作就应从各个方面来着手去处理各种问题：

1、高校学生管理部门的工作必须深入到学生社区。

陈至立部长在第三次全国高校后勤社会化会议上明确提出，对高校学生的宿舍管理，要贯彻落实物业管理和学生管理相分开的原则，学生宿舍的物业管理可以由后勤集团、后勤服务实体或其他部门管理，但对学生的思想政治工作和日常行为规范管理，则主要由高校负责，且只能加强，不能削弱。也就是说，必须明确学生宿舍管理中教育职能必须由学校学生工作部门直接负责，要将学生政治思想工作进宿舍、进楼层、进社区。具体来说，学生处、学工部和学校团委应联合起来，形成统一工作平台，并将工作平台直接建立在学生社区，将过去在机关中以发文、发通知、发号令的工作形式转变为到学生宿舍直接为学生排忧解难，服务学生、管理学生。专职辅导员应进驻学生社区，与学生同食宿，白天在学校办公室上班，晚上有人在学生公寓办公室值班，及时掌握学生社区的动态，解决学生突发事件，贴近学生，让思想政治工作更有效地渗透到学生的生活之中。

2、重视学生参与管理。

在管理中，参与是增进沟通与促进信任的重要手段。让学参与宿舍管理有利于学生认识宿舍管理工作的重要性，增强他们自觉遵守宿舍管理的规章制度，激发他们共塑具有“文明、上进、创新、和谐”氛围的学生社区环境的热情与自觉性。目前大多数高校学生宿舍管理中，吸收学生参与管理往往停留于学生参与检查宿舍卫生、文明宿舍评比等内容，参与管理的学生也大多为经常有机会参与其他社会活动的班干部，参与管理的层面浅，参与管理的范围窄。应将学生参与宿舍管理的范围扩大，使更多的普通学生可以参与更多的学生宿舍管理事务，尤其是在建设一个良好的学生社区环境中更需要让所有的学生参与进来，用他们的实际行动和青春热情来塑造具有大学生风尚的学生社区。

参考资料： 海南大学学生管理制度；物业管理课件

第四篇：物业管理 论文

虚化管理理念强化服务意识

摘要： 随着我国经济的发展和房改的推进，物业管理这一新兴行业也随之产生，并以较为良好的态势发展着。但是每一个行业到一个新的环境里去运作时，都会产生一系列之前未见过更不会料到的问题，物业管理这一行业也不例外。本文以物业管理的服务方面为基点，就物业管理服务水平现状、物业管理服务的重要性以及如何让中国的物业管理服务水平更上一个新的台阶三大方面进行探讨，表达中国物业管理水平的提高需从“虚化管理理念，强化服务意识“开始的中心思想。

关键词： 物业管理；服务；理念；和谐。

The concept of virtual management enhance

service awareness

Abstract: With China's economic development and the promotion of housing reform, property

management, resulting in the emerging industries, and developing a more favorable situation.But every industry to go to a new environment of operation, will produce a series of've never seen before and will not expect the issue, the property management of this industry is no exception.In this paper, anchored property management services to the importance of property management services, property management services for China's current situation and how the level of property management services to a new level more

aspects of the three to express the level of property management in China increase to be from the “virtual management concepts, enhance service awareness,” the central idea of the beginning.key words:Property Management;Service;Philosophy;Harmony.1 浅谈中国物业管理现状

1.1从业者素质参差不齐，管理水平偏低，服务能力不足

物业管理是个新兴的产业，自1981年开始在我国出现，而在胜利油田出现仅有10余年的时间。目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，从业人员良莠不齐，大多是从原生产单位的后勤服务人员中剥离出来的，普遍存在年龄结构老、文化层次低、技术水平差的特点。加之部分物业管理企业忽视自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各

级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。

1.2物业管理企业经营风险问题

物业管理发展至今，不再是最初“几块抹布、几杆拖把”的概念，随着行业逐步迈向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都产生很大变化。但在这种情况下，物业管理又走向了另一个误区，业主把物业管理公司当成了小区的“政府”，凡事都找物业公司，解决不了就是管理不好，动辄以不交物业费相威胁，出了事故就向物业公司索赔。由于法律赋予物业管理企业的权力是有限的，物业管理行业特征决定物业管理企业的经济实力也很有限。因此，目前的物业管理正处于如履薄冰的危险境地。中国社会，高质的物业服务不可或缺

2.1高质的物业服务是对业主产权的保障

马克思和新制度经济学者认为:产权是人与人之间由于稀缺物品的存在而引起的与其使用相关的关系。这一定义有两个重要涵义:一是明确产权是所有人相对于其他人所拥有的权利;二是明确产权是个体之间的关系,是一种抽象的社会关系。因此,清晰的产权明确规定了人与经济物品有关的行为准则。物业产权是物业这种特定经济物品的各属性产权的总和。它是衡量物业相关的各个体行为合宜与否的依据,也是物业相关各个体的行为准则。已有研究成果与出台政策将物业管理服务分为综合服务和特约服务或公共性服务和特约服务两大类,将综合服务等同于公共性服务,并认为特约服务内容之外全属于综合服务或公共性服务。这种两分法的一个基本点,就在于认定房屋所有者拥有或者共有物业的全部产权,物业管理服务全部为房屋所有者(或使用者)提供。

就中国的物业管理范围而言，物业公司针对于物业产权的服务主要包括以下10方面内容：

(1)住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新；

(2)房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务；

(3)绿化养护；

(4)治安防范服务；

(5)清扫、保洁服务；

(6)车辆进出和停放的管理；

(7)按照业主、使用人要求,及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务；

(8)物业维修专项资金的账务管理；

(9)住宅区工程建设和维修档案资料的保管；

(10)其他物业管理服务事项。

由此可见，物业服务是业主产权的一种体现，也是对服务对象日常生活的安全、方便、等方面所提供的一种特殊服务。高质量的服务不仅仅是物业管理公司自身品牌发展的需要，更是对业主产权的更好的保障。既是以业主为中心，其理念就应从“服务”二字出发，以服务作为其工作的基点，将管理淡化成一种手段，而非其根本理念。这样才能让业主真切体会到物业产权是一种权利、一种

人文享受，而非一种束缚，即所谓的“花钱买罪受”。

2.2 高质的物业服务对构建和谐社会起主要作用

构建和谐社会，实现美好生活，是人类孜孜以求的理想目标，更是中华民族传统文化价值取向。党中央从全面建设小康社会出发，与时俱进地提出了“构建社会主义和谐社会”的奋斗目标，明确指出构建“和谐社会”是党和政府工作的重心，是全社会必须共同参与的系统工程。而作为社区管理服务的主力军，物业管理公司就承担着重要责任。

运用现代管理与服务技术实施物业管理，对各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。物业管理为业主提供方便，其经营方式是凭借自己现代化的管理手段向业主提供综合性的劳务项目，创建—个整洁、文明、安全、方便的居住环境和工作环境。在具体实践中，把握社区建设与物业管理的关系，实现两者的良性互动，推动形成良好的社区建设和物业管理秩序，从而形成温馨和谐的家园气氛，是构建和谐社会的途径。

既要和谐，就需从心做起，物业管理公司所做的工作应不纯粹局限于将一个小区“管”起来，更重要的是要用心为业主服务，此时“人心换人心”，业主自然会理解物业公司的各种正当行为，就很难出现像“收物管费难”的问题。社区，这一社会的基本单元，将会对整个社会的和谐起到其无法替代的推动作用。转变物业管理理念是改变现状、提高管理水平的关键途径

3.1 走出传统管理理念

在中国人的传统理念中，管理主要是采取一定的方法（例如制定条文款项）强制管理对象进行某项活动。此时，无可非议，行为的主体是管理者，管理的对象很少有自己主动的空间，他们只是机械地接受管理。服从管理，双方相安无事；但当被管理者不愿在某方面强迫时或对管理不满意时，双方的矛盾由此产生。应用在物业管理领域，此类矛盾主要表现为业主拒交物管费，当这种情况出现时，便自然而然地带来了物管企业经营的风险，企业缺少周转的资金，必然会降低其服务质量，而此时业主便会对其更加不满，矛盾由此激化到不可收拾的地步。结果就是企业破产，小区的设施、环境质量大幅度下降，业主生活受到很大影响。

因此，对于物业管理公司来说，将工作理念进行转变就显得尤为重要。倘若物业管理公司能够将自己的角色定位为一个服务者而不是管理者的话，并结合自己作为服务者的身份开展有益于业主的工作，那么业主也不会将其定位成一个管理者，而是一个生活中的贴心人、好帮手，他们也自然会将企业的收费行为定位成自己作为业主的业务，而不是“只收钱，不干事”的浪费钱的行为。

3.2 强化“以人为本”的服务理念

“以人为本”是科学发展观的核心，也是物业管理服务的生命。物业管理的性质决定了物业服务的一切都是为了人，为了人的生存、方便和享受、为了人的健康、愉快和成长、为了业主物业的经济价值和使用价值，这是物业管理服务的基本出发点和归宿。它不仅仅提供对物业本身的管理服务，更重要的是通过管理服务构筑起一个有利于人与人之间的沟通、人与自然和谐、健康、愉快、安全的工作和生活环境。所以，物业服务企业应当以优质、高效的服务取得用户信任，从而不仅为企业生存取得立足之地，并且可以取得良好的社会信誉和经济效益。由此可见，物业管理行业的性质决定了物业管理服务必须坚持科学发展、处处体现“以人为本”的理念。坚持“以人为本”，搞好物业服务。

树立“以人为本”的服务理念可以从以下几个方面做起：

（1）营造出一种氛围，在社区成员中确立共同的价值目标，让业主对社区产生一种亲切感、认同感和归属感。物业管理企业可通过开展“邻里守望”活动、举办“邻里亲情节”等多种

方式丰富社区文化生活，增进邻里关系，缓解人们平日里紧张、高速的工作压力；

（2）物业管理要大力建设环保社区、绿色社区。应包括建立污水处理系统、垃圾分类管理等

节能环保措施；

（3）强化业主监督，促进居民对社区事务的广泛参与；

（4）坚持服务第一，搭建一个便民的平台，尽最大努力完善社区的服务功能。

通过对中国物业管理的现状的浅薄认识以及对物业管理这一行业的重要性的认识，我个人觉得及时转变当前物业管理行业的工作理念，使其从“仅仅是管理”的误区中走出来，并迅速进入服务的角色，对中国的物业管理行业发展尤为重要，对构建一个文明和谐的社会也会发挥不可估量的作用。

参考文献：

[1] 中国学术期刊网.《浅谈物业管理如和在构建和谐社会中发挥作用》

[2] 刘圣欢.物业管理服务－－从物业产权角度的分析.《经济问题》2001年第2期

[3] 联合时报/2009年/2月/13日/第002版.《民建会员闸北区政协常委卜尔东建言:虚化物业管理强化专业服务》

第五篇：物业管理论文

浅析物业管理发展进程中的问题与出路

姓名：刘晓旭班级：工程管理2班学号：20101125 摘要：房地产市场的蓬勃发展，所带来的只会是物业管理企业数量的剧增，也不可避免的造成了行业水平参差不齐，良莠兼具，而最终的结果是行业整体水平的难以提升。历史为物业管理行业的发展提供了新的发展契机，市场的供大于求，使得高水平的物业管理公司实力彰显，专业水准在所管项目中充分发挥物业管理行业存在些许问题，但是其作为朝阳行业发展前景是好的，物业管理企业应采取积极有效的手段，促进行业健康有序的发展。

关键字：物业管理房地产发展 物业管理行业作为我国市场经济和城市管理发展的产物，经历了二十年的发展壮大，如今已成为我国经济社会中一个新兴的朝阳产业。随着建设部1994年33号令《城市新建住宅小区管理办法》的制定，确立了物业管理行业的诞生，并规定了这一行业的鲜明特征即社会化、专业化、企业化、经营型。随着国内物业管理行业向专业化、规范化、市场化迈进的同时，物业管理行业也逐渐出现了种种问题。

一、物业管理行业现状及深度发展存在的主要问题

物业管理在中国尚属新生事物，虽经近十几年的发展，物业管理市场已初步形成，但我们应看到二十一世纪物业管理的发展仍将面临一系列困难，其主要表现在：管理体制上，尚处于新旧体制转轨过程中，社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善；运行机制上，市场竞争机制尚未全面形成，垄断经营、不规范竞争还相当严重存在；市场主体与物权关系上，还没有建立业主委员会的主体地位；物业管理法律、法规有待于进一步完善；物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步理顺；城市旧区环境整治与物业管理问题等等，上述问题，是宏观、大环境方面的。作为行业的细胞――物业管理企业，笔者认为影响其深度发展的因素主要有以下几个方面：

1、人员素质和所掌握的技能远不能满足物业管理行业发展的需要。

物业管理行业由于受计划经济影响较深，人员竞争力弱，服务意识不强，操作技能还需要不断适应市场的要求，再加上行业利润偏低，政府及舆论导向社会效益的多，经济利益的少，劳动力价值不能有效体现，也使一些高素质的人才在进入本行业之前踌躇、徘徊。随着知识经济时代的到来，我们现在劳动力成本低的优势将逐渐消失，没有相当文化水平的劳动力将成为企业发展的包袱。随着商品房建设的增加及境外物业公司进入给人们观念上带来的影响，物业管理行业也吸引了一批有知识、有开拓精神的青年参与，但从整个行业来说，文化水平和技能偏低的现状没能从根本上得到解决，笔者认为这已成为制约物业管理行业进一步发展的重要因素。

2、管理方法和管理手段的落后阻碍了物业管理行业的拓宽。

计算机的不断普及，全球网络的出现，通信产业的迅猛发展、通信和计算机技术的“数字趋势”，全球经济一体化进程的加快，使世界的运行方式发生了根本性的变化，它创造出许多知识化、智能化、数字化的新产品和新服务。它们不仅改变了我们的工作方式，而且也改变了我们的生活方式。既使从一般意义上的行业状况来考察，我们的物业管理方法和管理手段已经面临亟需提升的广阔空间，但我们物业行业中目前许多企业还采用手工的管理方法，如手工记载住户和业主档案、各类建筑资料、日常的事务性工作等，这样既耗费大量的人力、物力和时间，而且也很难达到规范化管理，也不适应现在及未来物业的使用功能。如果我们再不及早运用以计算机为基础的先进的管理方法和手段去占领这些市场，那我们在不远的将来即面临更大的困难。

3、物业管理还缺乏创新意识，主要表现在观念创新、经营创新和管理创新上。

观念创新是一切创新的先导，是物业管理发展成熟的基础。物业管理作为新生事物，本身就要求我们用新眼光、新立场去看待它，用新思维、新方法去研究它。然而由于受传统观念束缚和思维定势的影响，人们对物业管理行业没有全面的认识，没有给物业管理准确的定位，使物业管理面临重重困难。物业管理的中心任务不应该仅是对物的管理、对人的服务，而是将两者有机结合在一起所进行的一系列创造性活动，其核心应该是协调人与人、人与物、物与物之间的关系来创造一个人物有机结合的环境，在这个环境内外有着众多影响因素是处于不断变化之中的，而物业管理企业就要根据变化的因素不断创造出新方法、新措施来促进整个环境的优化，物业管理切忌墨守成规，一成不变。其实随着生活水平的日益提高，市民的居住行为和居住要求发生了巨大的变化，人们已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目，人们更希望居住的小区富有融洽、祥和的生活气息和人际交往关系，具有强烈的专业性、文化性和社会性，物业管理公司只有不断创新，才能使居住者的心灵得到真正的满足

二、物业管理要实现良性发展，解决上述问题，应采取的对策

1、物业管理应充分调动政府、企业、业主的积极性

物业管理作为一项复杂的社会系统工程，不仅关系到企业的利益，而且关系到业主的生活质量、城市的管理水平、城市的整体形象等，因此，物业管理的发展需要各方面的支持与配合。首先政府要转变职能，应从直接管理房地产、干预物业管理企业经营管理活动为主，转向宏观调控、创造条件和环境、制定法律和法规、提供政策指导和服务，协调相关单位的关系，而把行业评比、竞赛之类的活动交由企业自律组织或行业协会等去完成；其次就是业主的观念创新，业主既要懂得自治，也要学会自律；企业要认清自己的角色定位，在观念、经营管理方面有所创新。

2、物业公司要着重人力资源管理，把加强对员工的培训和对外引进高素质人才结合起来。

在知识经济时代由于知识经济更新速度的加快，信息总量的迅速膨胀，人们必须不断地学习新的知识、新的技能，并善于运用新的知识将其物化能满足人们需求的产品和服务，否则就会被挤出不断重新配置的岗位。同时，物业管理又是一个新兴的行业，它本身也在不断发展、不断完善的特点决定了其在相当长时间内人才缺乏，所以我们不能靠等，或单纯靠社会输送人才，而必须积极利用各种途径，加紧为自己培养出具有专长的各类人才，特别要培养出能适应知识经济要求的复合型和应用型人才，以增强企业的竞争力。员工的培训不是一种消耗，而是一种有回报的投资；物业企业也不应仅仅是经营型组织，更应成为学习型组织，员工不应仅仅是操作型员工，更应成为知识型的员工。

3、增强创新意识，不断拓宽物业管理领域。

不同的企业由于生产规模、经营范围、技术水平、人员素质等不同，企业管理的模式也不一样，但创新是企业发展的永恒主题。观念创新。物业管理要走出困境，首先要做的就是解放思想，只有思想上深刻认识到物业管理是一种企业行为，才有可能从新角度去审视它，用新观念去理解、研究它。经营创新。首先，在经营上要将物业管理视作 一种企业 的经营行为，在整个活动中要努力发现新的市场需求、新的用户、新的机会，主动开拓新的市场；管理创新：即要实现管理的科学化和管理的现代化。组织机构的创新：任何企业和个人都可以利用网络获取信息，以获得商业机遇，市场危机重重,因此我们的工作中心要以市场为导向,我们的组织机构也要适应不断变化的市场。随着物业管理市场的开放，竞争将变得日益激烈，客观上需要组织机构灵活、决策更迅速，以适应不断变化的外部环境。物业管理行业在我国还是一个年轻的行业，不管现在发展是否合理、完善，不管现有的规模如何、技术含量如何，市场决定了它的发展空间是很大的。况且，未来的物业管理内涵也可能与现在的不同，随着技术的飞速发展，汲取国外的先进管理模式，更加上自身的不断努力，我们有理由相信，物业管理的明天将会更加灿烂辉煌。

关于湖北石首天鹅洲国家级自然保护区特有物种调查报告

调查地：石首天鹅洲国家级自然保护区

姓名：**

邮编：434400

一.概述

天鹅洲地处长江中下游下荆江河段，由于长江裁弯取直，形成长江故道群湿地.天鹅洲是长江出三峡后，下游地区保留最完好的一块湿地，也是国家新公布的16处湿

地中保留最完好的一块湿地，总面积70平方公里。这里耕地肥沃，草种林木丰茂，气候温暖湿润，水域辽阔，洲滩成片，是中国内陆地区罕见的天然优良牧场，被誉为“绿色宝库”、“天然动物园”、“自然博物馆”，已愈来愈为世人所关注。

二.特有物种情况

在实践的过程中，我在过年之余走访了天鹅洲，并查阅了相应的网站和文件，希

望对特有物种状况有一个深入的了解。据相关的资料显示：这里拥有野生植物238种，野鸟56种，除麋鹿、白鳍豚、江豚外，还有天鹅、白鹭、猴面鹰、中华鲟、娃娃鱼等多种珍稀保护动物。

1.麋鹿。麋鹿俗名“四不象”，是中国特有的鹿类，是湿地动物，由于对湿地生境的适应，而形成特殊的形态，即所谓的“四不象”，角似鹿非鹿、脸似马非马、蹄似牛非牛、尾似驴非驴。曾于1900年在中国本土灭绝，幸有少量存于欧洲，最后仅剩18头，被养在英国乌邦寺，经过一个世纪的养护，种群才得以恢复。1985年回归到北京南海子，这是麋鹿这一物种的模式标本产地（1865年被法国传教士大卫发现），这里也是原元、明、清皇家猎苑故地。麋鹿从1985年首批回归38头，被放养于北京南海子的千亩鹿苑后，逐渐繁衍壮大，1993年10月底和1994年12月底，先后两批来自南

海子的64只麋鹿迁到天鹅洲，开始回归大自然的怀抱。由于环境适宜，经过10多年的野生放养，天鹅洲麋鹿数量也由最初的64头发展到了800余头，成为全球最大的野生麋

鹿种群。

2.白鳍豚。白鳍豚俗称白鳍、白夹、江马。属哺乳纲、鲸目、白鳍豚科。它的分布仅局限于湖北省沙市以下的湖南、湖北、安徽、江苏的长江段。其中石首天鹅洲长江故道分布最多。

白鳍豚是我国特有的珍稀水生哺乳动物。它是研究鲸类演化和生物进化的宝贵材料。它有发达的大脑，是一种聪明而有智慧的动物，它有“回声定位”和声纳等特殊功能。具有流线型的体型，丰富的皮下脂肪，游泳敏捷，这些结构在仿生学上有重要的科学价值。

白鳍豚体呈纺锤形。吻突极狭长，上颌和下颌几乎等长，且微上翘。体长为吻长的6倍

。体色背部青灰色，腹部白色，颈部两侧、耳孔后及鳍肢上方区域有一半圆形的白色宽纹，在肛门上方的尾侧有两道半月形的白色宽纹。

白鳍豚喜在远离岸边的江心主流区活动，为疏人性豚类。在行动中有集群习性，常三五成群在江心活动，偶尔也进入湖泊、支流与长江干流汇合处活动。白鳍豚用肺呼吸，每隔一二分钟就要露出水面换一次气。换气时总是头先出水，有时会喷出水花，出水呼吸时会发出声响。当天气闷热、暴雨即将来临之际，它便频频露出水面一起一伏，群众称为“白鳍拜江”。

白鳍豚是肉食性动物，其视觉很差，靠自身发出的超声波讯号发现食物并突袭式吞食。食性以鱼为主，常在浅滩、岔流以及支流汇合处觅食。其食量甚大，一般摄食量可占体重的10%～12%。

白鳍豚雌性6龄、雄性4龄可达性成熟。生殖交配期在4月～6月，怀孕期约9个月，至翌

年一二月份在江中分娩。母豚每年只生1胎，每胎1仔，偶有双胞胎。刚出生的幼豚哺母豚乳汁长大，并随群活动。

长江葛洲坝和三峡大坝建成后，使长江生态环境发生了急剧变化。航运业的发展、河道整治、机动船只增加、水质污染、江湖淤塞、使用有害渔具及有害捕捞方法等，严重威胁着白鳍豚的种族延续。据实测统计，现长江白鳍豚资源量已不足100头，远低于国宝大熊猫。为使白鳍豚在自然界不被灭绝，国家已将其列入一级保护动物，并将长江天鹅洲故道和安徽铜陵江段划为自然保护区，保护和增殖白鳍豚资源，拯救濒危物种。

3.江豚。和白鳍豚一样，国家二级水生珍稀保护动物长江江豚也是长江独有的哺乳动物，由于长江环境恶化，长江江豚种群数量迅速下降，1992年约有2700

只，估计现有1000只左右。上世纪90年代初，天鹅洲开始引进3只长江江豚进行迁地保护。由于保护得当，近年来天鹅洲江豚种群数量逐年增加，每年均有幼体出生，目前已形成一个25只的江豚繁殖群体。计划在今年底再补充10只雌性江豚，使故道江豚种群数量增长并维持在80-100只。

从2001年开始，中国科学院水生生物研究所的专家和天鹅洲保护区的工作人员选择使用岸上定点观察、流动观察和水上流动观察，对天鹅洲江豚集群活动状况实时监测。并每年开展一次无伤害围网捕获，通过采取血样、安装无线电信标等方式，对江豚进行健康检查、遗传分析和水下生活监测。研究结果表明，天鹅洲故道内江豚以集群的方式迁移和活动，集群规模从2-20只不等，一般分成2个9-11只规模的亚群体，活

动范围相对独立，每个亚群体又常分成规模较小的核心群体，其中3只集群最多。这为保护区的江豚繁殖群体健康保护与管理提供了重要依据。

专家认为，天鹅洲故道长江江豚是世界上第一个鲸类动物迁地保护的成功事例，对类似濒危动物的保护无疑起到了示范作用。

三.面临的问题与挑战

1.保护资金。水中大熊猫”白鳍豚的迁地保护计划，14年前就已提出，但因资

金紧张一直搁浅。农业部一位官员称，1993年的一次国际会议上，专家就已提出捕捞计划，但因资金缺口比较大，一直未能开展。中科院水生所研究人员王克雄说，1000万元是下江捕豚的资金门槛，另一位与会专家表示，要想将白鳍豚全部捕捞起来，则

需资金1000万美元。如今以是2008年，虽说国家批拨了大比资金，可保护天鹅洲的资金还是十分短缺，资金问题是制约天鹅洲野生动物保护的重要瓶颈。

2.生态环境。虽说天鹅洲湿地环境十分优越，可还是随着长江整体生态环境的下降而下降。比如支流以及长江沿岸线严重的堰塞和回水，栖息地破坏，通道堵塞，过度捕捞，拥挤的水上交通以及随之而来的污染，导航及通讯带来的噪音。

3.人为破坏。在去天鹅洲保护区调查时，我发现同行的有些旅客将吃剩的包装

袋随地乱丢，随意践踏草坪，更有甚者，有人为了看麋鹿清楚些，离麋鹿过余接近，严重恼乱麋鹿正常的栖息。

四.从中获得的学习和启发

首先，我从这次掉查中发现：我国的整体环境不容乐观，随着生态环境的破坏，许多物种都处在濒临灭绝的边缘。我忠诚的希望国家和社会各界高度重视我们的环境，花更多的钱在环保上，使我们的后代能开心的在野外，而不是在博物馆，看见许多古老的物种。

其次，我们生存在这个地球上，每个物种都有自己生存的权利。人类并不比动物优越多少，动物同样需要有自己的生存空间，人类不应该因为自己的私欲而破坏和杀戮。

目前，全国环境成下降趋势，作为环境专业的一名学生，我应该好好学习专业知识，提高各方面知识，为我国的环保事业做出自己的贡献。

2008年2月23日